Decisión de Juzgado Segundo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 15 de Diciembre de 2010
| Fecha de Resolución | 15 de Diciembre de 2010 |
| Emisor | Juzgado Segundo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | Luis Rodolfo Herrera |
| Procedimiento | Resoluciòn Contrato Arrendamiento |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 15 de Diciembre de 2010
200º y 151º
ASUNTO: AH12-V-2008-000137
PARTE ACTORA: Sociedad mercantil CONSOLIDADA DE FERRYS, C.A (CONFERRY), inscrita por ante el Registro de Comercio llevado por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, de fecha 19 de noviembre de 1.970, No. 101.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: P.C.R.I., J.R.D.A., L.C.M.O. y S.F.D.A., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 12.200, 12.187, 14.730 y 32.181, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil INSTITUTO TECNICO L.C.D.A., C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 31 de agosto de 1.989, bajo el No. 55, tomo 71-A segundo.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: ALEXIS PINTO D’ASCOLI, J.C.P. y G.T., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 12.322, 22.028 y 56.554, respectivamente.
MOTIVO: Resolución de contrato de arrendamiento.
EXPEDIENTE Nº: 08-9868.
- I -
SÍNTESIS DEL PROCESO
Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda que introdujeran en fecha 16 de junio de 2008 los abogados P.C.R.I. y J.R.D.A., en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil CONSOLIDADA DE FERRYS, C.A (CONFERRY), mediante el cual demanda por resolución de contrato de arrendamiento a la sociedad mercantil INSTITUTO TECNICO L.C.D.A., C.A. Dicha correspondió ser conocida por este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, luego de haber sido efectuado el sorteo correspondiente.
En fecha 25 de junio de 2008, este Tribunal procedió a admitir la presente demanda ordenando la comparecencia de la parte demandada al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
En fecha 29 de septiembre de 2008, se ordenó librar oficio dirigido al Procurador General de la República a fin de que este informara si la República tiene algún interés en las resultas del presente juicio.
En fechas 03 y 06 de octubre de 2008, el Alguacil de este Tribunal dejó constancia de no haber podido lograr la citación personal de la parte demandada.
En fecha 20 de octubre de 2008, se recibieron las resultas provenientes de la Procuraduría General de la República, mediante la cual manifestaron que la República no tiene interés en las resultas del presente juicio.
Así las cosas, a solicitud de la parte actora fue acordada la citación de la demandada mediante correo certificado, la cual se materializó en fecha 27 de octubre de 2008.
En fecha 03 de noviembre de 2008, la parte demandada procedió a dar contestación a la presente demanda, promoviendo la cuestión previa contenida en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En fechas 10 y 26 de noviembre de 2008, la parte demandada consignó escritos de promoción de pruebas.
En fecha 02 de junio de 2009, este Tribunal dictó sentencia interlocutoria mediante la cual declaró sin lugar la cuestión previa promovida por la parte demandada.
En fecha 02 de julio de 2009, el apoderado judicial de la parte demandada, ejerció recurso de regulación de jurisdicción.
En fecha 09 de julio de 2009, se celebró acto conciliatorio entre las partes, en el cual no fue posible lograr un acuerdo entre los involucrados.
En fecha 12 de agosto de 2009, se remitió el presente expediente a la Sala Político Administrativo del Tribunal Supremo de Justicia, a fin de que decidiera lo relacionado al recurso de regulación de jurisdicción.
En fecha 10 de noviembre de 2009, la Sala Político Administrativo dictó sentencia mediante la cual declaró sin lugar el recurso de regulación de jurisdicción ejercido por la parte demandada, ordenando remitir el expediente a éste Juzgado.
En fecha 18 de marzo de 2010, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas mediante providencia de fecha 19 de marzo de 2010.
En fecha 22 de marzo de 2010, la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas en la misma fecha.
En fecha 06 de abril de 2010, el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de conclusiones.
Posteriormente, en varias oportunidades la parte actora ha solicitado se dicte sentencia, siendo la última de ellas mediante diligencia consignada en fecha 08 de octubre de 2010.
Así las cosas, pasa este Tribunal a pronunciarse previa las siguientes consideraciones:
- II -
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES
En síntesis, en el libelo de la demanda los apoderados de la parte actora alegaron lo siguiente:
-
Que en fecha 01 de agosto de 2007, celebró contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil INSTITUTO TECNICO L.C.D.A., sobre un local comercial identificado con la letra “P” y su mezzanina, del edificio denominado TORRE LINCOLN, situado en la intersección de la Avenida A.L. y Avenida Roosevelt, en el lugar denominado Sabana Grande, Jurisdicción la Parroquia El Recreo, Municipio Liberador del Distrito Capital.
-
Que la duración del contrato era de seis (06) meses contados a partir del 01 de agosto de 2007.
-
Que se pactó el canon de arrendamiento en la cantidad Bs. 4.200.000,00 hoy día la cantidad de Bs. 4.200,00, mensuales, más el pago de Bs. 426.370,00, hoy día la cantidad de Bs. 426,37, por concepto de contribución para el pago de los gastos comunes causados por la Administradora del inmueble.
-
Que las partes podían convenir en celebrar un nuevo contrato, siempre y cuando así lo decidan dentro de los treinta (30) días antes del vencimiento del plazo del contrato.
-
Que la demandada dejo de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de diciembre de 2007 y enero de 2008.
-
Que en razón a dicho incumplimiento, la demandada perdió el beneficio de la prórroga legal.
-
Demandan la resolución del contrato de arrendamiento en razón a la falta de pago de los cánones de arrendamiento, así como el pago de los mismos.
La parte demandada, en la oportunidad procesal para contestar la demanda incoada en su contra, en síntesis alegó lo siguiente:
-
Que la presente acción de resolución de contrato de arrendamiento le corresponde conocerla en forma previa en fase conciliatoria a la administración pública, de conformidad a lo establecido en el artículo 72 de la Ley de Régimen Prestacional de Viviendas y Hábitat.
-
Que dicho artículo atribuye al Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de Vivienda y Hábitat una instancia conciliatoria y medidora previa a la vía judicial, que debe ser agotada por los arrendadores y arrendatarios cuando existan conflictos con motivo de la relación arrendaticia que los vincula.
-
Que la parte actora demanda la resolución del contrato de arrendamiento por una supuesta falta de pago, conflicto este que en forma previa debe ser propuesto por ante la instancia conciliatoria en sede administrativa.
-
Que desde más de 19 años es arrendataria del bien inmueble aquí demandado, cumpliendo durante esos años con el pago del canon de arrendamiento, así como con los pagos por gastos comunes causados por la administración.
-
Que en las oficinas de la demandante, se negaron a recibirles el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2007 y enero de 2008.
-
Que ante dicha situación, se dirigieron al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, a fin de cumplir con su obligación de pagar el canon de arrendamiento.
-
Que es un acto de deslealtad y de falta de probidad de la parte actora, el hecho de no haber recibido los pagos de los cánones de arrendamiento.
-
Denunció la existencia de un fraude ejecutado por la parte actora en perjuicio del arrendatario, utilizando la vía judicial, cuando éste se negó a recibir el pago de los cánones de arrendamiento demandados.
- III-
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACION
Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
1) Promovió original de contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de agosto de 2007. Al respecto, este sentenciador le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que al no ser impugnado o desconocido por la contraparte debe otorgársele valor probatorio. Así se establece.-
2) Promovió original del acta constitutiva de la sociedad mercantil INSTITUTO TECNICO L.C.D.A., I.T.C., C.A. Al respecto, este sentenciador le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. Así se establece.
3) Promovió certificación de consignaciones emitida en fecha 06 de marzo de 2008, por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, mediante la cual se certifica que a dicha fecha, los arrendatarios no habían consignado efectuado consignaciones arrendaticias a favor del actor. Al respecto, este juzgador lo considera como documento judicial, y los valora de conformidad a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. Y así se decide.-
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
-
Promovió copias certificadas de expediente No. 2008-0582, llevado por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, mediante el cual se pretende probar el pago de los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos en el presente caso. Al respecto, este juzgador observa que la parte actora impugnó tal prueba, en razón de que las consignaciones fueron efectuadas de manera extemporánea y en la persona de un tercero. Habida cuenta de lo anterior, este Tribunal resolverá lo anterior en la parte motiva de este fallo. Así se decide.-
-
Promovió copias simples de acta registro mercantil de la empresa INSTITUTO TECNICO L.C.D.A. I.T.C, C.A. Al respecto, observa este Tribunal que la parte actora impugnó tales fotostatos, motivo por el cual este sentenciador le niega el valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
-
Promovió copias simples de permiso emitido por el Ministerio de Educación, en fecha 17 de agosto de 2008. Al respecto, este Tribunal la considera fidedigna de su original y le otorga valor probatorio a la misma, de conformidad con lo establecido en el artículo 8 de La Ley Orgánica de Procedimiento Administrativo, en virtud de que constituye un documento administrativo que tiene presunción Iuris Tantum de veracidad, es decir, que es carga de quien alega su falsedad, probarlo. Por lo tanto, por ser un documento emanado de la administración este Tribunal debe darle el valor probatorio que la ley le concede. Así declara.-
-
Promovió original de cheques emitidos por la parte demandada a favor de CONSOLIDADA DE FERRYS y fechados con los día 20 de febrero de 2008 y 18 de enero de 2008. Al respecto, este Tribunal observa que tales documentos constituyen instrumentos privados emanados de la propia parte, los cuales de conformidad con lo establecido en el artículo 1.378 del Código Civil, carecen de valor probatorio. Así se establece-
-
Promovió originales y copias simples de contratos de arrendamientos celebrados con anterioridad al contrato que aquí se pretende la resolución. Al respecto, observa este sentenciador que dicha prueba resulta impertinente, toda vez que la misma nada aporta al controvertido aquí ventilado. Así se establece.
-
Promovió copias simples del acta constitutiva de la sociedad civil INSTITUTO TECNICO L.C.D.A.S.C.. Al respecto, este Tribunal las considera fidedigna de su original de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. Así se establece.
-IV -
MOTIVACION PARA DECIDIR
Llegado el momento para decidir la presente causa, este Tribunal lo hace, atendiendo a las siguientes consideraciones:
A los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en los puntos anteriores, observa este Tribunal que la norma rectora de la acción de resolución de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:
Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción resolutoria, a saber:
-
La existencia de un contrato bilateral; y,
-
El incumplimiento de una de la parte demandada respecto de sus obligaciones.
De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción resolutoria incoada en este caso, debe este juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.
En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que ambas partes convinieron en relación a la existencia del contrato de arrendamiento del inmueble objeto de la presente demanda. Como consecuencia de lo anterior, resulta fehacientemente probada en este proceso, la existencia de la relación contractual alegada en el libelo de la demanda. Y así se establece.-
En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción resolutoria, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, observa este Tribunal que a decir de la parte actora, dicho incumplimiento se circunscribe a la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre de 2007 y enero de 2008.
De tal manera, correspondía a la parte demandada probar el pago de dichos cánones de arrendamiento, siendo que para cumplir con tal carga procesal, los apoderados judiciales de la parte demandada consignaron a los autos, copias certificadas del expediente de consignaciones.
Ahora bien, para determinar la tempestividad de dichas consignaciones, en primer lugar debe citarse lo dispuesto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:
Artículo 51: Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad
En base a la norma antes trascrita, este sentenciador considera que el pago de los cánones de arrendamiento deben efectuarse dentro de los quince (15) días continuos, siguientes al vencimiento de la mensualidad (05 primeros días del mes siguiente a la mensualidad vencida, según lo estipulado en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento). Y así se establece.-
Dicha norma debe adminicularse con el criterio asentado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 1115 de fecha 12 de mayo de 2003, expediente 02-0628, el cual dispuso lo siguiente:
Tal proceder posee una lógica jurídica, por cuanto si el arrendatario no consigna en las actas del expediente de consignaciones comprobante del deposito realizado, el juzgado de consignaciones no se encuentra en conocimiento del cumplimiento en los pagos realizados por parte del arrendatario, para así considerarlo solvente; empero tal proceder no obsta para que, cuando se incoa otra acción por resolución de contrato debido a la falta de pago, el juzgado que conozca de la causa, ante la presencia de los pagos efectuados considere que, aunque no se cumplió con el procedimiento de consignaciones arrendaticias el pago se efectuó y por ende no se encuentra en un estado de insolvencia el arrendatario.
Siendo así, considera esta Sala que en el presente caso no hay incumplimiento por falta de pago, por cuanto los cánones exigidos fueron cancelados cumpliendo con la formalidades que exige la ley especial que rige la materia, en el entendido que deben consignarse dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento y ante el mismo juzgado que conoció de la primera consignación, como tácitamente reconoce el juzgador de la causa al indicar que los pagos se efectuaron, aunque no los valora por cuanto no fueron notificados al juzgado de consignaciones.
Tal proceder, lleva inmerso la observación de una serie de formalidades, que lesionan el derecho a la defensa del accionante en amparo, dado que, al no reconocérsele el pago efectuado se le restringe la causa principal que posee para liberarse de esa obligación arrendaticia exigida, dejándose en un estado de absoluta indefensión, por cuanto la sentencia proferida, por la cuantía de la causa principal no es susceptible de ser recurrida en casación.
Razones estas por las cuales, la decisión tomada por el juez a quo mediante la cual considera que, declarar la insolvencia del inquilino como sanción por no haber dado cumplimiento a la formalidad de haber aportado al expediente de consignaciones los comprobantes bancarios, desconocería el derecho material al pago del arrendatario, estuvo ajustada a derecho y así se declara.
(Resaltado Tribunal)
En virtud de lo anterior, este sentenciador debe verificar el momento efectivo del pago, vale decir, la fecha en la cual la parte demandada depositó el canon de arrendamiento en la cuenta del Tribunal de consignaciones.
Así las cosas, se observa lo siguiente:
CANON DEMANDADO FECHA EN QUE SE REALIZÓ EL DEPOSITO OBSERVACIÓN
MES AÑO DÍA MES AÑO ________
DICIEMBRE 2007 14 MARZO 2008 FUERA DEL LAPSO
ENERO 2008 14 MARZO 2008 FUERA DEL LAPSO
De tal manera, que del material probatorio aportado a este proceso, lleva a este sentenciador a concluir que la parte demandada no cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, con estricta sujeción a la máxima de que cada parte tiene la carga procesal de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; como lo era demostrar el pago de lo oportuno de los cánones reclamados como insolutos.
Con respecto a la carga probatoria; debe observar este juzgador que de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:
Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectiva afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.
Así como lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil que establece lo siguiente:
Artículo 1354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.
Una vez que ha quedado establecido que en el presente caso que se cumplió con el segundo de los requisitos necesarios para que proceda la presente acción, este Tribunal debe necesariamente declarar la CON LUGAR la pretensión contenida en la demanda que por resolución de contrato incoara CONSOLIDADA DE FERRYS (CONFERRY) en contra de la sociedad mercantil INSTITUTO TECNICO L.C.D.A., C.A. Así se decide.-
- VI - PARTE DISPOSITIVA
En razón de lo antes expuesto, este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara lo siguiente:
CON LUGAR la pretensión contenida en la demandada que por resolución de contrato incoara CONSOLIDADA DE FERRYS (CONFERRY) en contra de la sociedad mercantil INSTITUTO TECNICO L.C.D.A., C.A.
Se declara RESUELTO el contrato de arrendamiento atacado por la presente acción resolutoria.
Se condena a la parte demandada al pago de NUEVE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLIVARES CON SETENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 9.252,74) por concepto de los cánones correspondiente a los meses de diciembre de 2007 y enero de 2008, los cuales podrán ser cobrados de las consignaciones arrendaticias efectuadas por la demandada.
Se condena a la parte demandada al pago de CUATRO MIL SEISCIENTOS VEINTISEIS BOLIVARES CON TREINTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 4.627,37) por concepto de canon de arrendamiento de los meses que se sigan venciendo, hasta que la presente decisión resulte definitivamente firme.
Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese y notifíquese.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los quince (15) días del mes de diciembre de dos mil diez (2010).-
EL JUEZ,
L.R.H.G.
EL SECRETARIO ACC,
J.M. J
En la misma fecha, siendo la____________. se publicó y registró la anterior sentencia.
EL SECRETARIO ACC,
Exp. N° 08-9868
LRHG/Henry HF.
