Decisión nº PJ0192014000092 de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil, Agrario y Transito sede en Ciudad Bolivar de Bolivar (Extensión Ciudad Bolivar), de 14 de Abril de 2014

El día 21/05/2013 fue consignado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos y recibido en la misma fecha por este Tribunal escrito de demanda de resolución de contrato intentada por Servicio Integral de Construcción y Mantenimiento Industrial, CA, en la persona de su Gerente General ciudadano B.J.F.C., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad nº V-14.410.069 contra Ledys V.V.B. y J.M.C.D., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-10.049.177 y V-3.852.657, respectivamente, representados por M.C.V.H., abogada en ejercicio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el nº 50.911.

Alegó el accionante que consta de documento privado de fecha 18/09/2012 que su representada celebró contrato de promesa de compra-venta con los ciudadanos Ledys V.V.B. y J.M.C.D..

Expresó que el mencionado contrato tuvo por objeto un inmueble de su propiedad constituido por una parcela de terreno y la casa en ella edificada distinguida con el nº P-06 ubicado en el Conjunto Residencial Nohemí situado en la calle Yaracuy, parcela nº 3 de la urbanización A.E.B.d.C.B.d.M.H.d.E.B., constante de una superficie de terreno aproximada de ciento setenta y un metros cuadrados con cincuenta y dos centímetros (171,52 m2) cuyos linderos y medidas son: Norte: con terreno de la familia León-Caro, en 16,17 m, Sur: con parcela P-05, en 15,57 m, Este: con calle alterna, en 10,40 m y Oeste: con terreno de Rosiberto A.B. en 10,35 m.

Indicó que en el contrato aludido se estableció el precio de la venta en la cantidad de Bs. 1.080.000,00, de los cuales los compradores a la fecha de presentación de la demanda habían pagado la suma de Bs. 540.000,00.

Arguyó que los compradores pese a las fechas estipuladas en el contrato procedieron a pagar de la siguiente manera:

1. La suma de Bs. 300.000,00 el día 18/09/2012 a través del cheque nº 43000170 girando contra la cuenta corriente nº 0121-0135-00-0011834668 del Banco Corp Banca CA, Banco Universal de fecha 18/09/2012.

2. La cantidad de Bs. 100.000,00 el día 01/10/2012 a través del cheque nº24000174 girando contra la cuenta corriente nº 01210135000011834668 del Banco Corp Banca, CA Banco Universal en fecha 01/10/2012 (debió pagar el 27/09/2012).

3. El monto de Bs. 140.000,00 a través de cinco cheques que se describen (debió pagar la suma de Bs. 150.000,00 en el lapso de 60 días contados a partir del 18/09/2012 hasta el 18/11/2012):

   * Cheque nº 10000558 por la cantidad de Bs. 3.000,00 girado contra la cuenta corriente nº 0102-0401-14-0000016748 del Banco de Venezuela el día 28/12/2012.

   * Cheque nº 27738424 por la cantidad de Bs. 26.000,00 girado contra la cuenta corriente nº 0105-0064-82-1064513344 del Banco Mercantil, Banco Universal el 28/12/2012.

   * Cheque nº 98000180 por la suma de Bs. 71.000,00 girando contra la cuenta corriente nº 0121-0135-00-0011834668 del Banco Corp Banca CA, Banco Universal de fecha 28/12/2012.

   * Cheque nº 07000187 por el monto de Bs. 25.000,00 girando contra la cuenta corriente nº 0121-0135-00-0011834668 del Banco Corp Banca CA, Banco Universal el 20/02/2013.

   * Cheque nº 04000188 por Bs. 15.000,00 girando contra la cuenta corriente nº 0121-0135-00-0011834668 del Banco Corp Banca, CA, Banco Universal.

   Los demandados se obligaron a pagar el resto del valor del inmueble, es decir, la cantidad de Bs. 530.000,00 a través de un crédito hipotecario en un lapso de noventa días más treinta días de prórroga, contados a partir de la fecha de autenticación de la nueva opción de compra. Además, celebrar una nueva opción de compra venta una vez consignada la documentación necesaria para los trámites del crédito hipotecario, por ambas partes. Y por último, la consignación de la documentación necesaria para el crédito hipotecario.

   Indicó que tales obligaciones no fueron cumplidas en forma alguna por los demandados por cuanto no consignó la documentación necesaria para la celebración de la nueva opción de compra, y desde el 19/03/2013 no han demostrado tener interés alguno en la adquisición del inmueble, ya que han hecho caso omiso a los constantes llamadas por parte de su representada Servicio Integral de Construcción y Mantenimiento Industrial, CA, quien en cumplimiento del contrato celebrado desde el 20/09/2012 entregó la documentación necesaria ante la inmobiliaria Inversiones Andrea, C.A.

   Por las razones antes planteadas demandada a los ciudadanos Ledys V.V.B. y J.M.C.D. en acción de resolución de contrato de promesa de compra venta para que convenga o en su defecto sean condenados a:

1. Resolver el contrato privado celebrado entre su representada y los ciudadanos prenombrados.

2. Pagar la cantidad de Bs. 108.000,00 que equivale al diez por ciento del precito total del inmueble objeto del mencionado contrato, por concepto de daños y perjuicios derivados del incumplimiento del aludido contrato.

3. En pagar las costas y costos del proceso.

   Estimó la demanda en la cantidad de Bs. 1.080.000,00, siendo su equivalente en 10.093,46 UT.

   Mediante auto de fecha 23/05/2013 se admitió la demanda por el procedimiento ordinario y se ordenó el emplazamiento de los demandados.

   El día 12/06/2013 fueron consignado por el alguacil de este Tribunal los recibos de citación debidamente firmados por los demandados.

   Procediendo los demandados el 18/07/2013 a contestar la demanda alegando:

   Hechos rechazados:

   * Que para la fecha de presentación de la demanda hayan pagado sólo la cantidad de Bs. 540.000,00, señalando que esa suma la entregaron a través de efectos cambiarios y por acuerdo entre las partes, el monto de Bs. 10.000 no se entregó en efectivo sino en materiales como cerámica y centros de pisos que fueron adquiridos por ellos y entregados al demandante para colocarlos en la vivienda objeto del contrato, por lo que para la fecha se le entregaron Bs. 550.000,00 tal como fue convenido.

   * Que le deban al demandante Bs. 10.000,00, por cuanto fue entregado a través de la entrega de cerámica y centros de pisos.

   * Que hayan incumplido con las obligaciones contractuales en relación con la consignación de la documentación necesaria para la celebración de la nueva opción de compra.

   * Que desde el 19/03/2013 hayan demostrado desinterés en la adquisición del inmueble porque desde que se les notificó de la pre-aprobación del crédito hipotecario por parte de la Fundación Oro Negro han pedido la celebración del contrato de opción de compra para el trámite del crédito hipotecario y no los han atendido.

   * Que la empresa demandante no ha cumplido con sus obligaciones por cuanto la casa objeto del mencionado contrato aún no estaba terminada.

   * Que hayan incumplido con la obligación asumida en la cláusula segunda del contrato.

   * Que exista causa para la resolución del contrato privado de promesa de venta por causas imputables a los optantes.

   * Que deban pagar al actor la cantidad de Bs. 180.000,00 que equivalente a 10% del precio total del inmueble por concepto de daños y perjuicios derivados del incumplimiento del mencionado contrato.

   * Que deban pagar las costas y costos del presente proceso.

   Reconvención

   Indicaron que durante el mes de agosto de 2012 y debido a la necesidad de adquirir un inmueble que sirviera de asiento y domicilio principal de su familia procedieron a ubicar viviendas en construcción, así fue como llegaron al Conjunto Residencial Nohemí situado en la calle Yaracuy de la urbanización A.E.B., donde comenzaban a realizar las diligencias tendientes a establecer los requisitos para su adquisición.

   Por ello se entrevistaron con la inmobiliaria encargada de la venta de dichas viviendas, Inversiones Andreas, CA., la cual le enseñó los documentos que poseía para ese momento y los puso a hablar con quién ejecutaba la obra, la empresa Servicio Integral de Construcción y Mantenimiento Industrial, CA., representada por el ciudadano Brulio Flores, a quien le expresaron la intención de adquirir una vivienda utilizando para ello la Ley de Política Habitacional y aporte de vivienda de la fundación Oro Negro, atendiendo a los parámetros establecidos por el Ministerio del Poder Popular de Petróleo y Minas, en virtud de que la ciudadana Ledys V.V. es empleada de dicho ministerio ejerciendo el cargo de inspector y por tal motivo goza de las prerrogativas contractuales que le otorga el referido ministerio por beneficio de vivienda, por lo que toda la negociación debía ser pre aprobada por la fundación que maneja ese tipo de beneficio.

   Expresaron que la documentació requerida por la inmobiliaria y la empresa demandante para llenar los recaudos que exigiera la fundación Oro Negro entregada en la segunda semana del mes de octubre de 2012.

   La ciudadana Ledys V.V. introdujo el 17/10/2012 los documentos iníciales para comenzar la solicitud de crédito de adquisición de vivienda, cumpliendo con las exigencias dadas por el Ministerio de Petróleo y Minas de acuerdo a comunicaciones recibidas por la funcionaria, expresaron que de dichas comunicaciones se le entregaron copia a la inmobiliaria y al ciudadano B.F., con la intención de que recabaran los documentos que les correspondían para la solicitud de beneficio de vivienda.

   Asimismo, gestionó un informe técnico de avaluó que fuera realizado por el ingeniero civil J.A.P.F. quien al inspeccionar el inmueble lo avalúo por la cantidad de Bs. 945.000.

   Expusieron que el crédito estaba sometido a una pre aprobación para lo cual se requería de la intervención de un perito o técnico nombrado por el Ministerio de Minas a través de la fundación Oro Negro e indicaron que la casa no estaba siendo acondicionada para tales efectos, que debían invertirse las cantidades de dinero necesarias para que la vivienda fuera objeto de inspección y estuviera en las condiciones que soportara el crédito que se pretendía colocar.

   Por ello pagaron la cantidad de Bs. 300.000,00 el 18/09/2012 mediante cheque de gerencia nº 43000170 del Banco Corp Banca, CA., posteriormente, por acuerdo entre las partes el 02/10/2012 pagaron la suma de Bs. 1000.000 a través de cheque de gerencia nº 24000174 de Corp Banca.

   Arguyeron que a pesar del dinero entregado la vivienda se encontraba en las mismas condiciones existentes para el momento de la firma del contrato privado, es decir el propietario no le había hecho nada distinto, a pesar de que en varias oportunidades le indicaron que la vivienda debía ser inspeccionada por el perito asignado por el Ministerio de Minas para la pre aprobación del crédito.

   Por ello, para el momento de la inspección técnica por parte del ciudadano F.L., fundación Oro Negro, avalado por la arquitecto Isbelia Falcón el 06/11/2012 arrojó que la vivienda alcanzaba la cifra de venta de Bs. 490.684,08, un precio por debajo del establecido por el propietario.

   Uno de los puntos que fueron apreciados para el avaluó de la vivienda era que la misma le faltaba mucho por construir, que estaba totalmente gris en su construcción.

   Señalan que en el mismo informe técnico de avalúo se observa que la técnico realizó referencias seleccionadas de compra venta de viviendas unifamiliares de Ciudad Bolívar, llamando la atención que en el mismo conjunto residencial existe un inmueble que fue vendido por Bs. 285.000,00 el 26/07/2011, específicamente la casa nº 03 adquirida por el ciudadano Julio Yánez.

   Por lo ocurrido con anterioridad a la codemandada Ledys V.V. le notificaron que la negociación no procedía para ir a comité, pues el monto arrojado por el avaluó estaba por debajo del precio de adquisición, quedando suspendido el trámite hasta tanto la vivienda no sufriera modificaciones que permitieran la continuidad del crédito.

   Indicaron que dichos resultados fueron explicados tanto al ciudadano B.F. como a la inmobiliaria, que por su inacción el crédito estaba a punto de perderse porque el inmueble no cumplía con las características que se especificaban en el contrato, es decir, construido en su totalidad.

   Que el señor Flores les dijo que la situación ha estado difícil que no ha tenido dinero para terminar la casa y solicitó que le pagaran los montos que fueron establecidos en el contrato para terminar la obra.

   Por ello, el día 28/12/2012 le pagaron Bs. 100.000,00 mediante emisión de tres cheques de la misma fecha identificados con los números 14000558, 27738424 y 98000180 del Banco de Venezuela, Banco Mercantil y Corp Banca por los montos de Bs. 3.000,00, Bs. 26.000,00 y Bs. 71.000,00, respectivamente, los cuales fueron aceptados por el propietario.

   Que a pesar de que le hicieran la entrega de las mencionadas sumas de dinero el inmueble seguía en las mismas condiciones, y empezaron a quejarse porque ya se aproximaba la nueva inspección por parte de la fundación Oro Negro y para el mes de diciembre de 2012 y enero de 2013 aun el inmueble seguía sin estar terminado.

   Para el día 13/05/2013 mediante comunicación suscrita por la Secretaria de Acta de Plan de Vivienda se le notificó a Ledys Villamediana que se admitió la solicitud de préstamo para la adquisición de vivienda y en la misma fecha la Presidenta de la fundación Oro Negro le comunicó a la mencionada funcionaria que le fue aprobado un préstamo para la adquisición de su vivienda principal.

   Es por ello que solicitaron una nueva reunión entre las partes con la participación de la inmobiliaria con la finalidad de notificar la pre aprobación del préstamo y gestionar la firma del contrato de opción a compra venta que se estipulaba en el contrato para gestionar la solitud de crédito hipotecario correspondiente.

   Señalaron que en la reunión el señor B.F. les informó que no quería culminar la negociación y a tales efectos les entregó un borrador de un documento de rescisión del contrato privado de opción a compra, lo cual supuestamente estaban haciendo de mutuo y común acuerdo, dejando sin efecto el contrato suscrito en fecha 18/09/2012.

   Indicaron que no estuvieron de acuerdo con lo expresado en el referido documento por cuanto nunca decidieron rescindir el contrato de promesa de compra, aun a sabiendas de que las condiciones físicas del inmueble objeto del contrato no se correspondía con la realidad, ya que supuestamente estaban adquiriendo una casa totalmente construida, así como tampoco han realizado ninguna acción tendiente a que se considerara que habían incumplido el contrato firmado.

   Que en esa oportunidad le indicaron al señor B.F. y a la inmobiliaria que su intención era adquirir la vivienda y que a tal efecto habían hecho todas las gestiones necesarias para tal fin. Que el crédito ya estaba pre aprobado y que lo único que necesitaban era la firma del contrato de opción a compra definitivo. Que por tales gestiones habían gastado una cantidad significativa de dinero entre gastos de la inmobiliaria para preparación de carpetas, pagos de avalúos y compra de artículos para la casa, que fueron realizados con la única intención de adquirir definitivamente el inmueble. Que el señor Flores nunca les dio respuesta.

   Por todo lo antes planteado reconvienen al ciudadano B.F. en representación de la empresa Servicio Integral de Construcción y Mantenimiento Industrial, CA, el incumplimiento de contrato privado de promesa de venta suscrito entre ambas partes en fecha 18/09/2012, a efectos de que acepte o sea condenado en firmar el contrato de opción a compra venta definitivo y puedan hacer las gestiones para que adquieran el crédito hipotecario correspondiente y así que puedan pagar la cantidad de dinero que se le adeuda en el lapso establecido, es decir, noventa más treinta día contados a partir de la firma de la autenticación del contrato de opción a compra convenido y estipulado en el contrato privado firmado en fecha 18/09/2012.

   El día 19/07/2013 se admitió la reconvención interpuesta por los demandados, ordenándose al demandante contestar la reconvención al quinto día de despacho siguiente a la fecha del auto.

   La accionante reconvenida procedió a contestar la reconvención el 05/08/2013 negando los siguientes hechos:

   Que los demandados hayan hecho entrega a su representa de la cantidad de Bs. 10.000,00, en materiales como cerámica y centros de pisos y que tales materiales hayan sido entregados a su persona para ser colocados al inmueble objeto del presente proceso.

   Que los demandados en razón del pre aprobación del crédito hipotecario por parte de la fundación Oro Negro hayan requerido de su representada la celebración del contrato de opción a compra para el trámite de crédito hipotecario alguno.

   Que el inmueble objeto de presente proceso no estaba terminado, por cuanto la obra contaba con su constancia de habitabilidad expedida en fecha 24/03/2011 por la Dirección Sectorial de Infraestructura y Transporte de la Alcaldía del Municipio Heres.

   Que durante el mes de agosto de 2012 y motivados por la necesidad de adquirir un inmueble que sirviera de asiento y domicilio principal de su familia los demandados hayan procedido a ubicar y visitar varias viviendas que se encontraban en planificación a fin de gestionar su compra, por cuanto, los demandados construyeron un grupo de viviendas familiares ubicadas en la avenida República, denominado Conjunto Residencial Don Villa de lo que se infiere si poseen viviendas y que incluso fueron destinadas algunas a la venta y otra para su uso personal y directo, además de otras propiedades inmobiliarias.

   Que el contrato refiera la obligación sólo al propietario para la firma del contrato de opción a compra, ya que dicho contrato se celebraría una vez que el propietario y los optantes entregaran la documentación necesaria a la Inmobiliaria A.C.., obligación que sólo cumplió su representada.

   Negaron que en fecha 17/10/2012 o en la segunda semana de octubre de 2012 la codemandada Ledys V.V. hubiesen introducido los documentos iníciales para comenzar la solicitud de crédito de adquisición de vivienda y que hayan cumplido con las exigencias dadas por el Ministerio de Petróleo y Minas, por ello impugnó las comunicaciones que anexan los demandados a su escrito de contestación de la demanda marcadas con la letra B, por ser las mismas copias simples de documentos emanadas de terceros.

   Que una copia de dichas comunicaciones haya sido entregada a su persona y con la intención de que fuera recabando los documentos para la solicitud del beneficio de vivienda, en virtud de que en fecha 20/09/2012 su representada consignó toda la documentación necesaria ante la inmobiliaria.

   Que los demandados hayan gestionado la realización de un informe técnico de avalúo por el ingeniero J.A.P.F. y que el resultado de dicho informe que el inmueble haya sido avaluado por la cantidad de Bs. 645.000,00, en consecuencia, impugnó dicho informe por ser un documento privado emanado de un tercero.

   Que los demandados hayan insistido tanto a la inmobiliaria como a su persona que se requería la intervención de un perito o técnico nombrado por el Ministerio de Minas a través de la fundación Oro Negro por cuanto el crédito estaba sometido a un pre aprobación.

   Que por el supuesto acuerdo verbal entre las partes los demandados hayan pagado la cantidad de Bs. 100.000,00 en fecha 02/10/2012, a través de cheques de gerencia nº 24000174 por le entidad financiera Corp Banca, CA.

   Que la firma del contrato de promesa de venta la casa no haya sido terminada, pues, a dicha fecha la obra contaba con su constancia de habitabilidad expedida en fecha 24/03/2011 por la Dirección Sectorial de Infraestructura y Transporte de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar.

   Que los demandados hayan indicado en varias oportunidades que el inmueble debía ser inspeccionado por perito asignado por el Ministerio de Minas para el pre aprobación del crédito, niega que al inmueble no se le haya hecho nada distinto, ni se había invertido un céntimo más para la adecuación.

   Impugnó la inspección técnica realizada en el inmueble objeto del presente proceso, en fecha 06/11/2012 por el ciudadano F.L., Fundación Oro Negro y avaluado por la ciudadana Isbelia Falcón, por ser un documento privado emanado de un tercero.

   Que la continuidad del crédito haya sido suspendida hasta tanto la vivienda no sufriera modificaciones, por haber arrojado dicho avalúo un monto por debajo del precio de adquisición.

   Que los resultados de dicha inspección técnica o informe técnico de avalúo hayan sido explicados a su persona y a la inmobiliaria y que para esa fecha su representada estaba incumpliendo con el contrato de promesa de venta y que por culpa de inactividad de su representada el crédito estaba a punto de perderse.

   Que haya pedido a los demandados porque la situación estaba difícil le pagaran los momentos que están establecidos en el contrato para proceder a culminar las obras, que haya pasado el mes de diciembre y llegado el mes de enero sin que su presentada haya invertido en el inmueble.

   Que el 13/05/2013 se le haya notificado a la codemandada mediante comunicación suscrita por la Secretaria de Acta de Plan de Vivienda, haberse admitido la solicitud de préstamo para la adquisición de vivienda principal y que en esa misma fecha la presidencia de la Fundación Oro Negro haya comunicado a la codemandada que le fue aprobado un préstamo para la adquisición de su vivienda principal, por ello, impugnó dichas comunicaciones por tratarse de documentos privados emanados de un tercero.

   Que los demandados hayan solicitado una reunión conjunta de las partes para notificar el pre aprobación del préstamo.

   Que les haya hecho entrega de un borrador de documento de rescisión del contrato privado de opción a compra.

   Que los demandados hayan tenido intereses de comunicarse con su representada o con la inmobiliaria a fin de requerir la firma del contrato de opción de compra a que se refiere el contrato de fecha 18/09/2012 para dar curso a la solicitud del crédito para la adquisición del inmueble.

   Que haya tenido actitud alguna que encuadre en los ilícitos que determina la Ley de Estafa Inmobiliaria, pues, expresa que ha cumplido todas las obligaciones asumidas en el contrato de promesa de venta celebrado con los demandados y que se haya negado a firmar el contrato de opción a compra respectivo.

   Que su representada deba cumplir el contrato cuya resolución se pretende en razón de que son los demandados quienes han incumplido dicho contrato.

   Que deba pagar la cantidad de Bs. 300.000,00 por concepto de daños y perjuicios del incumplimiento del contrato o por haber sometido al escarnio público a los demandados por la interposición de la demanda de resolución de contrato.

   Que su representada haya utilizado las palabras “malas paga e incumplidores” a dichos ciudadanos, ya que tales calificativos no han sido utilizados por su representada para referir el incumplimiento del contrato cuya resolución se pide.

   Llegada la oportunidad para las pruebas las partes promovieron: parte actora: 1.) ratificación de documentos producidos en la demanda, 2.) documentales y 3) testimoniales. La parte demandada: 1.) documentales, 2.) informes, 3.) inspección judicial, 4.) testimoniales y 4) testimoniales para ratificar documento emanado de tercero.

   Vencido el lapso de evacuación de pruebas las partes presentaron sus respectivos escritos de informes.

   ARGUMENTOS DE LA DECISIÓN

1. - Tema Litigioso.-

   La parte actora pretende la resolución de un contrato de promesa bilateral de compraventa mediante el cual habría pactado privadamente con los demandados la venta de un inmueble de su propiedad constituido por una parcela de terreno y la casa en ella edificada distinguida con el nº P-06 ubicado en el Conjunto Residencial Nohemí situado en la calle Yaracuy, parcela nº 3 de la urbanización A.E.B.d.C.B., Municipio Heres del Estado Bolívar cuyos linderos ya fueron mencionados en la narrativa de esta decisión.

   Manifiesta el accionante que el precio de la venta fue pactado en la cantidad de Bs. 1.080.000,00, de los cuales los compradores a la fecha de presentación de la demanda habían pagado la suma de Bs. 540.000,00. Que los demandados se obligaron a pagar el saldo del precio, Bs. 530.000,00, a través de un crédito hipotecario en un lapso de 90 días más 30 días de prórroga, contados a partir de la fecha de autenticación de la nueva opción de compra. Además, se comprometieron en celebrar una nueva promesa de compraventa una vez consignada la documentación necesaria para los trámites del crédito hipotecario, por ambas partes. Afirmó que tales obligaciones no fueron cumplidas en forma alguna por los demandados los cuales no han demostrado interés alguno en la adquisición del inmueble.

   El argumento fundamental de la actora es que los demandados no cumplieron con la obligación de pagar el precio del inmueble y no consignaron los documentos requeridos para la obtención del crédito hipotecario, lo que demostraría su desinterés en el negocio jurídico.

   Ambas partes admitieron haber celebrado el contrato firmado en fecha 18 de septiembre de 2012 que se refiere a una promesa de compraventa. La demandante produjo con su libelo un ejemplar del mencionado contrato.

   Los demandados dieron contestación a la demanda y, al mismo tiempo, reconvinieron a la accionante. Los demandados admiten haber celebrado con su contraparte mediante documento privado el 18 de septiembre de 2012 un contrato de promesa bilateral de compraventa para la compra del inmueble identificado en la narrativa de esta decisión. Los litisconsortes pasivos negaron los hechos aducidos en el libelo. En particular, negaron haber pagado sólo Bs. 540.000,00, y que le adeuden a la demandante un remanente de Bs. 10.000,00; negaron haber incumplido su obligación de consignar la documentación necesaria para la celebración de la nueva promesa, que desde el 19/03/2013 se hubiere manifestado su desinterés en la adquisición del inmueble. Rechazaron que la empresa demandante haya cumplido con sus obligaciones por cuanto la casa cuya venta prometió no estaba terminada.

   A este Juzgador le corresponde resolver si la parte demandada incumplió con la obligación de entregar unos recaudos necesarios para que la parte actora pudiera redactar y otorgar una segunda promesa bilateral de venta; asimismo, deberá resolver si los codemandados estaban obligados a pagar el saldo del precio y si la falta de pago y la consignación de los recaudos exigidos por la demandante le da a ésta derecho a que se resuelva el contrato.

   De cara a la reconvención este Jurisdicente deberá resolver si la empresa demandante debe ser condenada a otorgar la promesa bilateral de venta a partir pactada en la cláusula segunda del negocio cuya resolución pretende.

   De esta manera quedó delimitado el tema litigioso.

2. - Naturaleza del contrato.

   El contrato de venta se perfecciona por el consentimiento de las partes conforme lo dispone el artículo 1161 del Código Civil sin que importe el tiempo en que deba pagarse el precio; sin embargo, en el contrato cuya resolución demanda el señor ciudadano B.J.F.C. en su condición de gerente general de Servicio Integral de Construcción y Mantenimiento Industrial, CA, las partes estipularon que el documento definitivo de venta se otorgaría ante la oficina Pública de Registro de Ciudad Bolívar una vez pagada la suma de Bs. 530.000,00 a través de un crédito hipotecario.

   Cuando se celebró el contrato estaba vigente el criterio de la Sala de Casación Civil conforme con el cual “…Los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la denominada “Cláusula Penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato…” (Sentencia de fecha 27 de octubre de 2010, Nº 460, Caso: Towncar, C.A. Almacén contra Sucesión Amleto A.C.D.P., Expediente: 10-131).

   Este criterio fue abandonado en una reciente decisión de la misma Sala (Nº 116/22-3-2013); no obstante, no es posible su aplicación retroactiva a una relación sustancial perfeccionada en fecha anterior.

   En razón de lo expuesto en este capítulo este sentenciador juzga que el contrato que vincula a las partes es una promesa bilateral de venta, naturaleza ésta que, por lo demás, no fue controvertida por la demandante ni por los litisconsortes pasivos. Así se establece.

3. - Carga probatoria.

   De acuerdo con lo que prevé el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil las partes tienen la obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Esto lo repite el artículo 1354 del Código Civil.

   El contrato cuya resolución se pretende, los pagos hechos por los demandados a la accionante como abono al precio definitivo de venta y la falta de perfeccionamiento de una segunda oferta o promesa de venta son hechos no controvertidos porque las partes en tales hechos están de acuerdo.

   Por tanto, acreditada la promesa bilateral de venta le correspondía a la demandada demostrar que sí cumplió con la obligación de entregar los recaudos necesarios para que su promitente vendedora elaborara la 2ª promesa de venta que fue pactada en las cláusulas 2ª y 3ª del contrato que la sociedad demandante quiere resolver. A partir de este segundo contrato preliminar comenzaría a correr el lapso de 120 días para: 1) gestionar el préstamo hipotecario; 2) pagar el saldo del precio. Ese es el incumplimiento que la vendedora imputa a los litisconsortes pasivos.

   La lectura del libelo refleja que en la letra “d” del capítulo segundo (de los hechos) se condensa la conducta que a decir de la sociedad demandante justifica la resolución. En ese literal se lee:

   d) Por último, mediante el citado contrato los ciudadanos L.V.V.B. y J.M.C.D., se obligaron a lo siguiente:

   - A cancelar lo que constituiría el saldo restante del precio del inmueble de haberse cancelado íntegramente las cuotas descritas en los literales anteriores, esto es, la cantidad de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 530.000,00) a través de un crédito hipotecario, en un lapso de noventa (90) días mas treinta (30) días de prórroga, contados a partir de la fecha de autenticación de la nueva opción de compra.

   - A la celebración de una “nueva opción de compra” una vez consignada toda la documentación necesaria para los trámites de solicitud del crédito hipotecario, tanto por parte del propietario como de parte de los prenombrados ciudadanos; Y;

   - A la consignación de toda la documentación necesaria para los trámites de solicitud del crédito hipotecario en cuestión.

   Tales obligaciones no fueron cumplidas en forma alguna por los prenombrados ciudadanos, pues no consignaron la documentación necesaria para la celebración de la nueva opción de compra, y desde fecha 19 de marzo de este año, no han demostrado interés alguno en la adquisición del inmueble, toda vez que han hecho caso omiso a los constantes llamados por parte de mi representada (…) quien en cumplimiento del contrato celebrado, desde fecha 20 de septiembre de 2012, consignó toda la documentación necesaria ante la Inmobiliaria Inversiones Andrea, CA., (…)”

   El llamado contrato de “promesa de venta” fue celebrado por Servicio Integral de Construcción y Mantenimiento Industrial, CA, en la persona de su gerente general B.J.F.C., y los señores Ledys V.V.B. y J.M.C.D.. El inmueble objeto del contrato lo constituye una parcela de terreno y la casa en ella edificada distinguida con el nº P-06 ubicado en el Conjunto Residencial Nohemí situado en la calle Yaracuy, parcela nº 3 de la urbanización A.E.B.d.C.B.d.M.H.d.E.B..

   El documento definitivo de venta estaba sujeto al pago de Bs. 530.000,00 a través de un crédito hipotecario el cual dependía de la firma de un segundo contrato preparatorio ante la Notaría Pública de Ciudad Bolívar.

   El pago del saldo deudor debía hacerse en un lapso de 90 días prorrogables por 30 días que se contarían a partir de la fecha en que se autenticara la segunda promesa de compraventa. La suscripción de este segundo contrato es una obligación asumida por el propietario –demandante- con la finalidad que los demandados pudieran tramitar el crédito hipotecario. Así fue pactado en la cláusula 3ª en la que se lee:

   Se deja expresa constancia que EL PROPIETARIO se obliga expresamente a firmar una nueva opción de Compra a LOS OPTANTES por ante la Notaría Pública de Ciudad Bolívar para que LOS OPTANTES pueda(n) tramitar su Crédito en el lapso establecido en la Cláusula Segunda…

   Según lo pactado por los contratantes los demandados no estaban obligados a gestionar el préstamo hipotecario ni a pagar el saldo del precio, sino una vez que se autenticara una segunda promesa de venta que es cuando comenzaría a correr el lapso de 120 días establecidos en la letra “c” de la cláusula 2ª del contrato. En consecuencia este Tribunal establece que no le puede ser atribuido a los codemandados de autos la inejecución de la obligación de obtener un préstamo y pagar el precio porque tales obligaciones no le eran exigibles a los promitentes compradores ya que ellas dependían del otorgamiento de la 2ª promesa de venta a partir de la cual comenzaría a correr el lapso de 120 días con que contaban los demandados para obtener el préstamo y pagar el precio. Así se decide.

   En lo que concierne a la pretendida inejecución de los litisconsortes pasivos de su obligación de consignar unos recaudos para que se otorgara la segunda promesa de venta se advierte que en el contrato no se dice cuáles eran esos recaudos, no se especifica qué documentos eran necesarios para que se pudiera elaborar el subsiguiente contrato preliminar a la venta definitiva. Tampoco en el libelo se dice qué papeles debieron ser entregados por los demandados, situación que los deja en virtual indefensión ya que le impide conocer con precisión cuál es el contenido preciso de la falta que su contraparte les atribuye.

   Por otro lado, este Tribunal juzga que la cláusula 2ª del llamado contrato de promesa de compraventa es ilegal porque en ella los promitentes compradores se obligan a pagar el precio del inmueble antes del otorgamiento del documento registrado. En efecto, mediante dicha estipulación los promitentes compradores se obligaron a pagar el precio íntegramente antes que se otorgara el documento definitivo en el Registro Público. Ciertamente, la parte actora reconoce en su libelo (capítulo primero, penúltimo párrafo) que los optantes para la fecha en que se interpuso la demanda habían pagado Bs. 540.000,00. Y lo que se colige de la redacción ambigua de las cláusulas 2ª y 3ª es que a partir del otorgamiento de la segunda promesa de venta los litisconsortes pasivos dispondrían de una plazo de 120 días para pagar el saldo y que en ese momento es cuando nacería la obligación de la vendedora de otorgar el documento de venta ante el Registro Público.

   El pacto mediante el cual el adquirente se obliga a pagar el precio o parte del mismo por la compra de un inmueble destinado a ser vendido por parcelas y por oferta pública antes de otorgarse el documento registrado es anulable conforme lo prevé el artículo 9 de la Ley de Venta de Parcelas. Esta acción dura 5 años conforme a lo dispuesto en el artículo 1346 del Código Civil. Por cuanto la promesa cuya resolución ha sido demandada fue firmada en septiembre de 2012 la acción para pedir la nulidad con base en el artículo 9 de la Ley de Venta de Parcelas aún está viva para los codemandados de autos.

   Es un hecho probado que la parcela y vivienda P-6 pertenece a un inmueble destinado a ser vendido por parcelas y por oferta pública como lo demuestra el documento de parcelamiento, que es un documento público, producido por la demandante junto a su libelo.

   Lo que quiere puntualizar el Jurisdicente es que mal podría declararse la resolución de una convención con base en la pretendida inejecución de una obligación que es anulable a petición de los demandados y, por si fuera poco, puede dar lugar a la imposición de una pena de prisión de entre 5 a 20 meses a petición de los accionados.

   No obstante los anteriores pronunciamientos el Tribunal analizará en el capítulo siguiente el material probatorio aportado por las partes.

4. - Pruebas de la parte actora.-

   Durante la etapa probatoria la parte actora promovió las siguientes:

1. - Acta constitutiva de la sociedad de comercio demandante. Este documento es absolutamente irrelevante ya que su personería jurídica, la legitimidad de la persona natural que se presenta como su representante legal, las facultades de este representante, no forman parte del tema litigioso por cuanto la parte demandada no llegó a impugnar esas circunstancias.

2. - Contrato privado de promesa bilateral de venta del 18-9-2012. Este negocio fue expresamente admitido por los demandados quienes incluso produjeron un ejemplar del mismo tenor del contrato en cuestión en virtud de lo cual el precitado negocio jurídico no es objeto de prueba en este proceso.

3. - Legajo de cheques para demostrar las sumas pagadas por los litisconsortes pasivos lo cual tampoco es un hecho controvertido que no puede ser tema de prueba, salvo la contradicción relativa a la diferencia de diez mil Bolívares entre la cantidad que el demandante dice que pagaron sus contendientes (Bs. 540.000,00) y lo que estos afirman haber entregado (Bs. 550.000,00).

4. - Una c.d.I.A.S.., del 20-9-2012, suscrita por su gerente general S.d.S., en la que se da cuenta de que la demandante SERVICIO INTEGRAL, CONSTRUCCIÓN Y MANTENIMIENTO INDUSTRIAL (SICMIN, CA.) consignó ante ella un conjunto de recaudos para elaborar una nueva opción de compraventa: tradición del inmueble, parcelamiento, cédula catastral, solvencia municipal, planos, habitabilidad, registro mercantil de la sociedad, cédula de su representante legal y Registro de Información Fiscal. Este documento fue ratificado por vía testimonial el 11 de octubre de 2013 (folios 14, 2ª pieza). Al acto de ratificación no compareció la parte demandada. A juicio de este sentenciador la referida prueba instrumental emanada de un tercero que la ratificó en la forma señalada en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, demuestra que la parte actora entregó a una Inmobiliaria –INVERSIONES A.S..,- unos documentos necesarios para que esta pudiera intermediar en la celebración de la 2º promesa de venta de la que dependía el comienzo del plazo de 120 días para que los promitentes compradores pagaran el saldo deudor.

5. - Documento de parcelamiento de la urbanización Residencias Noemí. Este documento fue inscrito en el Registro Público el 5-8-2008 bajo el número 37, tomo 14, protocolo primero. Como tal documento público hace plena fe de la existencia del conjunto residencial y que éste fue destinado para ser vendido por parcelas por sus propietarios. Sin embargo, su utilidad para resolver este litigio es escasa ya que este hecho no es tema controvertido. Así se establece.

6. - Constancia de habitabilidad parcial de terminación de obra. Este es un documento administrativo que cursa en copia fotostática en el folio 131 y emana de la Dirección Sectorial de Infraestructura y Transporte de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar. Este instrumento no fue desvirtuado por prueba en contrario y acredita que la vivienda nº P-06 se encontraba terminada en el año 2011.

7. - Constancia de incorporación a los Servicios de Agua Potable y Saneamiento del 6-8-2010, expedida por HIDROBOLIVAR CA., C.d.C. de variables Urbanas Fundamentales nº 019-07 de la Dirección de Desarrollo Urbano; Constancia de zonificación nº 037-07 del 23-2-2007 de la Dirección de Desarrollo Urbano; autorización del Ministerio del Poder Popular para el Ambiente del 5-2-2007, Dirección Ambiental Estatal Bolívar; comunicación de la Junta Administradora de la Electricidad de Ciudad Bolívar del 21-4-2008, nº JAE-DD-236/C.

   Todas estas instrumentales emanan de organismos públicos por lo que su naturaleza es la de documentos administrativos que al no ser desvirtuados por prueba en contrario demuestran que el conjunto residencial Nohemí fue construido respetando las variables urbanas fundamentales, las normas técnicas de construcción y ambientales y que las viviendas que componen ese urbanismo cuentan con los servicios básicos de electricidad, alumbrado público y agua potable. Así se establece.

8. - En el inciso 4.2 del capítulo II del escrito de promoción la parte accionante produjo un legajo de 63 copias de instrumentos conformados por: a) un contrato de venta de una parcela inscrita en el Registro Público el 9 de julio de 2010, nº 210-1471, asiento registral 1, matricula nº 299.6.3.1.248, libro de folio real de 2010; un titulo supletorio del 21-7-2011 evacuado ante el Juzgado 2º del Municipio Heres, inscrito en el Registro Público el 19-7-2011, nº 2010-1471, asiento registral 2, matrícula nº 299.6.3.1.1248; documento de condominio del edifico Residencias Don Villa, protocolizado en el Registro Público el 7-10-2011, nº 26, folio 103, tomo 32, protocolo de transcripción del año 2011.

   Estas instrumentales son manifiestamente ilegales e impertinentes porque con ellas la parte demandante quiere demostrar que su contraparte J.M.C.D. adquirió una parcela de terreno en la avenida República de esta ciudad, barrio El Cambao y allí construyo un edificio de 4 apartamentos denominado Don Villa con fines de venta. Este hecho no fue alegado en la demanda ni en la contestación por cuya virtud no forman parte del tema litigioso. Alegar en la fase probatoria un hecho nuevo viola el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil lo que hace ilegal el medio. Además, la actividad económica a la que se dedica uno de los codemandados nada tiene que ver con el supuesto incumplimiento que se le imputa como fundamento de la resolución del contrato lo que revela la impertinencia del medio. Así se decide.

9. - En el inciso 5.2 del capítulo II del escrito de promoción produjo otro legajo de 80 copias de tres (3) documentos protocolizados en el registro Público de venta de tres apartamentos del Residencias Don Villa con el objeto de probar que el codemandado J.M.C. enajenó esos tres apartamentos de su propiedad y que es falso que la causa que lo motivó a comprar la vivienda en Residencias Nohemí fue la necesidad de adquirir un inmueble que sirviera de asiento y domicilio principal de su familia. Nuevamente estas instrumentales son manifiestamente ilegales porque los hechos a que ellas se contraen no fueron alegados en la demanda, la contestación ni en la contestación a la mutua petición y su alegación en la fase probatoria infringe el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil.

   Además, las documentales son manifiestamente impertinentes porque el incumplimiento que el actor imputa a los demandados nada tiene que ver con la actividad económica del señor J.M.C..

10. Testimonial de S.C.d.S. (folios 11 al 13, 2ª pieza). Al interrogatorio esta ciudadana contestó que conoce al representante legal de la demandante y a los demandados circunstancialmente porque acudieron a las oficinas de Inversiones A.S.., con motivo de la negociación que pactaron con el señor B.J.F.; que le consta que ellos pactaron un contrato de promesa de compraventa; que la obligación asumida por los contratantes fue consignar toda la documentación necesaria de parte del vendedor para elaborar una opción de compraventa, obligación que fue cumplida con prontitud por el representante de la demandante, no así los codemandados que nunca entregaron los recaudos que les fueron exigidos. A la pregunta referida a los recaudos que entregó SICMIN CA., a Inversiones A.S.., la testigo hizo mención de los instrumentos señalados en el punto 4 de esta decisión. Finalmente, la testigo dijo que intentó localizar telefónicamente a los codemandados, pero no fue posible. En cambio, sí pudo contactarlos en el banco BANESCO del IPSFA y allí le hizo saber al señor Marcelino la importancia de que entregase los recaudos necesarios para materializar la negociación.

    Respecto de esta testigo este jurisdicente advierte que en la promesa bilateral de venta en ninguna de sus estipulaciones se pactó que los contratantes encargarían a un tercero, Inversiones A.S.., la elaboración de la 2ª promesa de venta y que a ese tercero, una inmobiliaria, recibiría los recaudos necesarios para la elaboración de este nuevo contrato.

    A esta sociedad se le menciona en la cláusula 5ª, pero sin especificar que a ella debían entregarse unos documentos indeterminados, por cierto. Un convenio de esa naturaleza no aparece en el contrato cuya resolución pretende el actor. Aún si se aceptase que conforme al artículo 1092 del Código de Comercio el encargo al tercero de recibir recaudos de las partes y elaborar la segunda promesa de venta puede probarse mediante testigos en razón de la previsión en ese sentido contenida en la parte final del artículo 1387 del Código Civil este juzgador encuentra todavía insuficiente la testimonial de S.C. porque en la demanda ni en las respuestas de la testigo se dice cuáles recaudos, comprobantes o papeles no presentaron los litisconsortes pasivos.

    Téngase presente que esos papeles o documentos no podían estar referidos a los necesarios para diligenciar el préstamo hipotecario porque este trámite le correspondía emprenderlo a los demandados conforme a la letra de la cláusula 3ª y no a la promitente vendedora ni al tercero; además, la gestión del crédito debía iniciarse después de otorgarse la 2ª promesa bilateral de venta.

    La doctrina enseña que el incumplimiento que da lugar a la resolución debe referirse a una obligación principal no de meras obligaciones accesorias no determinantes de la voluntad contractual. El juzgador no puede saber si lo que dejaron de presentar los codemandados fue, por ejemplo, una copia de su documento de identidad personal o si el incumplimiento se refiere a otros papeles que debieran reputarse trascendentes en la elaboración de la 2ª promesa de venta. Esta deficiencia es determinante para que este Juzgador declare que la declaración de la testigo S.C.d.S. es ineficaz para comprobar el supuesto incumplimiento atribuido a los promitentes compradores.

5. - Pruebas de la parte demandada.-

   La parte demandada promovió las siguientes:

1. - Contrato privado de promesa bilateral de venta. Este documento suscrito el 18-9-2012 no forma parte del debate probatorio porque las partes convinieron en la veracidad de ese negocio jurídico y sus estipulaciones particulares.

2. - Borrador de un documento de rescisión del contrato. Este instrumento carece de la firma de los obligados, la cual es un requisito previsto en el artículo 1368 del Código Civil que al faltar priva de eficacia al documento. Así se establece.

3. - Recibos de pago inicial por la compra de la casa nº 6, parcela P06, de la urbanización Nohemí por Bs. 300.000,00. Este pago fue afirmado en la demanda y no fue controvertido en la contestación en razón de lo cual no es un hecho que deba probarse.

4. - Recibo de pago de la primera cuota por Bs. 100.000,00 por la compra de la casa nº 6, parcela P06, urbanización Noemí, el cual fue afirmado en la demanda y admitido en la contestación. Este hecho tampoco es un hecho controvertido que deba ser probado. Así se decide.

5. - Recibo de pago por recibo de pago de la segunda cuota por Bs. 100.000,00 por la compra de la casa nº 6, parcela P06, urbanización Nohemí, (folio 289) el cual fue afirmado en la demanda y admitido en la contestación. Este hecho tampoco es un hecho controvertido que deba ser probado. Así se decide.

6. - Estado de cuenta de la parcela nº 6 del Conjunto Residencial Nohemí (folio 290) el cual no fue desconocido por la parte actora y al quedar reconocido demuestra que para el 6 de febrero de 2013 los demandados habían abonado Bs. 500.000,00 de la suma pactada por la venta de la parcela en cuestión.

7. - Constancia de trabajo de Ledys V.V.B. expedida por el Ministerio del Poder Popular de Petróleo y Minería. Esta constancia no guarda relación con los hechos controvertidos, es ajeno a la litis, y por esa razón es desechado del proceso por impertinente.

8. – Constancia de habitabilidad parcial de terminación de obra. Este documento también fue promovido por la demandante y su eficacia fue establecida en el punto 6 de la pruebas promovidas por el apoderado de SICMIN CA. A las conclusiones allí expuestas se remite este sentenciador.

9. - Misiva de Ledys V.V.B.d. fecha 27-9-2012 dirigida a la Fundación Oro Negro, gerencia de plan de vivienda. Este documento por emanar de la propia promovente no tiene valor probatorio.

10. Misiva del 6-12-2012 de Ledys V.V.B. dirigida a la Fundación Oro Negro, gerencia de plan de vivienda. Este documento por emanar de la propia promovente no tiene valor probatorio.

11. Oficio PFON-PV050 del 13-5-2013 emanado de la presidencia de la Fundación Oro Negro adscrita al Ministerio del Poder Popular de Petróleo y Minería dirigido al Banco Nacional de Vivienda y Habitat (Banavih) que comprueba que a la codemandada Ledys V.V.B. le fue aprobado un préstamo a interés con garantía hipotecaria de segundo grado hasta por Bs. 230.000,00 para adquirir una vivienda en la urbanización A.E.B., conjunto residencial Nohemí, calle Yaracuy, Municipio Heres del Estado Bolívar.

12. - Oficio PFON-PV047-13 del 13-5-2013 de la presidencia de la Fundación Oro Negro adscrita al Ministerio del Poder Popular de Petróleo y Minería dirigido al Banco de Venezuela. Este documento que emana de un organismo público, al igual que el analizado en el punto 11, no fue impugnado por la parte actora y prueba que a la codemandada Ledys V.V.B. le fue aprobado un préstamo a interés con garantía hipotecaria de segundo grado hasta por Bs. 230.000,00 para adquirir una vivienda en la urbanización A.E.B., conjunto residencial Nohemí, calle Yaracuy, Municipio Heres del Estado Bolívar.

13. - Informe de la Dirección Sectorial de Infraestructura y Transporte de la Alcaldía del Municipio Heres. La respuesta de este organismo pública cursa en los folios 39-40, 2ª pieza. El oficio 386-2013 y la copia de oficio 312-13 comprueban que la mencionada Dirección Sectorial otorgó la constancia de terminación de obra de las viviendas P-02 y P-06 del Conjunto Residencial Nohemí. Este dato, sin embargo, carece de relevancia en lo que a la pretensión de resolución se refiere. Lo que interesa determinar es si los demandados cumplieron o no con la obligación de entregar unos recaudos supuestamente necesarios para que pudiera elaborarse una nueva promesa de venta a partir de la cual comenzaría a correr el lapso de 120 días para que los promitentes compradores gestionaran y obtuvieran un préstamo hipotecario y pagaran el saldo del precio. Por manera que, la terminación de la vivienda es asunto de escasa relevancia.

14. - Informes de INDEPABIS BOLÍVAR. En los folios 42 al 53, 2ª pieza, cursa un oficio suscrito por el Coordinador Regional del Indepabis Bolívar y un legajo de copias certificadas de una averiguación administrativa llevada por ese organismo por denuncia de Ledys V.V.B. contra la sociedad de comercio SERVICIO INTEGRAL DE CONSTRUCCIÓN Y MANTENIMIENTO INDUSTRIAL –SICMIN CA-. Este expediente administrativo es de escasa utilidad para resolver esta controversia debido a que entre las actas que lo conforman no aparece alguna providencia administrativa culminatoria de la averiguación que haya dictaminado la responsabilidad de la demandante.

15. - Promovió las testimoniales de:

    J.P.. Este ciudadano fue interrogado el 24-10-2013. Ese día respondió que conoce a Marcelino (Coraspe) porque trabaja con él y a Braulio (Flores) porque trabajó con él durante un tiempo. Que trabajo pegando cerámica en una vivienda del conjunto residencial Nohemí. Que le consta que los demandados compraron a B.F. una vivienda en ese urbanismo y por ellos fue avisado que pegará las cerámicas de esa vivienda. Que esa casa no tenía sobrepiso, ni ventanas, puertas, sin agua, sin electricidad, las paredes de la sala no estaban empastadas, la parte de atrás no estaba frisada, sin protectores de ventanas, con escombros en el garaje. Que la casa no estaba habitable. Que le consta que la cerámica y los centros de pisos fueron comprados por el señor M.C. porque la cerámica que tenía Braulio no le gusto, que llegaron a un acuerdo en la misma casa para que el costo de la cerámica se imputara al precio de la vivienda. Dijo que un hermano suyo acompañó al señor Coraspe a comparar la cerámica. Que según su cálculo debió gastar un aproximado de Bs. 11.500,00 en la adquisición de la cerámica.

    A una repregunta de la parte actora respondió que sí tenía una relación de amistad con el señor M.C. y de dependencia laboral porque tiene años trabajando con él.

    Este testigo no es apreciado porque a juicio del Tribunal su condición de amigo y dependiente de uno de los codemandados, M.C., lo hace sospechoso de parcialidad

    El interrogatorio de Jheisson Perez (folio 25, 2ª pieza) el 24-10-2013 estuvo centrado en la instalación de unas cerámicas y centro de piso en la vivienda no º 6, el costo de esas cerámicas y en las condiciones que hacían inhabitable la vivienda por no estar terminada. Nada de esto es relevante, por ahora, para resolver si los demandados incurrieron en un incumplimiento que haga procedente la resolución. Su declaración relativa a que los codemandados compraron la cerámica y los centros de piso y que el costo de esos implemento excedió de Bs. 12.000,00. Este Juzgador considera que aún si le diera valor a tal testimonio ello no significa que el costo de las cerámicas y centros de piso tenga que imputarse al precio de la vivienda porque tal conclusión implicaría la prueba de que en verdad las partes convinieron en efectuar tal imputación lo que no aparece sustentado con ningún medio de prueba promovido por los litigantes y, por si esto no bastara, el testigo no fue interrogado si tuvo conocimiento de la existencia de ese convenio. De modo que si los codemandados compraron por su cuenta unas cerámicas y unos centros de piso por no estar de acuerdo con los accesorios originales del inmueble su proceder unilateral no puede significar una disminución del precio del inmueble. Así se decide.

    En cuanto al testimonio de P.P. (folio 27-28, 2ª pieza) el interrogatorio versó sobre los mismos que fueron preguntados a los anteriores testigos: la compra e instalación de unas cerámicas y centros de piso en la vivienda nº 6 por cuenta del litisconsorte M.C. y el estado inacabado de ese inmueble que lo hacía inhabitable. Este testigo es sospechoso de parcialidad debido a que sus respuestas denotan que está vinculado con el señor M.C. por ciertos lazos de gratitud; por ejemplo, en la primera pregunta dijo que con M.C. aprendió herrería, electricidad, plomería, cerámicas. Al ser repreguntado manifestó que le vincula con el señor Coraspe una relación de amistad y trabajo porque tiene años conociéndolo. Que trabajó para él en 4 apartamentos en la avenida República y tiene más de 9 años laborando con ese ciudadano.

6. - Hechos probados.-

   Las alegaciones de las partes y sus pruebas permiten dar por demostrados los siguientes hechos:

1. - Que las partes suscribieron una promesa bilateral de venta mediante documento privado el 18-9-2013.

2. - Que en ejecución de esa promesa la sociedad demandante recibió de manos de los litisconsortes pasivos una cantidad superior a la mitad del precio pactado por la venta de la casa nº 6 del conjunto residencial Nohemí, estoes, Bs. 540.000,00.

3. - Que para pagar el saldo era condición indispensable que las partes suscribieran una segunda promesa de venta a partir de la cual los demandados dispondrían de 120 días.

4. - Que esa segunda promesa a la fecha en que se publica este fallo no ha sido otorgada.

5. - Que la codemandada Ledys Villamediana obtuvo de una Fundación del Estado Venezolano un préstamo de Bs. 230.000,00 para adquirir una vivienda en el conjunto residencial Nohemí.

   A juicio de quien suscribe este fallo no es posible declarar la resolución de una convención por un supuesto incumplimiento de la parte demandada cuando estas fueron privadas de su derecho a conocer el contenido de la obligación supuestamente incumplida. En el contrato ni en el libelo se especifica cuáles son los documentos que los demandados debían entregar para que se otorgara la 2ª promesa de venta. Sería exagerado pretender que esos documentos eran los necesarios para tramitar el préstamo hipotecario habida cuenta que ese es un trámite posterior al otorgamiento del contrato preparatorio no suscrito al día de hoy. Lo cierto es que el juez ni los codemandados conocen qué papel o papeles debieron entregarse a la demandante o a un tercero (Inversiones Andrea). Por experiencia común el Tribunal sabe que el único requisito exigido a los compradores para autenticar una promesa de venta es su documento de identificación personal (cédula). Por otra parte, en el contrato tampoco se estipula que las partes hubieran designado a un tercero para que gestionase el préstamo hipotecario, puesto que si bien en la cláusula 5ª se hace referencia a una inmobiliaria, Inversiones A.S.., no se dice allí que a esa sociedad se le hubiese encargado la tarea de servir de intermediaria con alguna institución financiera o de otra naturaleza que le otorgaría a los promitentes compradores los fondos necesarios para cubrir el faltante del precio.

   No es posible sancionar a los codemandados de autos con la resolución del contrato preliminar de venta por no haber cumplido con la entrega de unos recaudos indeterminados tanto en el contrato como en la demanda porque, en definitiva, la estipulación mediante la cual se pactó genéricamente la entrega de tales recaudos tiene el efecto de obligar a los promitentes compradores a pagar el precio íntegro del inmueble antes de que se otorgue el documento definitivo de venta en el Registro Público lo que prohíbe el artículo 9 de la Ley de Venta de Parcelas bajo pena de nulidad (relativa) del contrato. De modo que la solución más conforme con el ordenamiento jurídico sea la improcedencia de la resolución. Así se decide.

   Por último, pero no menos importante, es el hecho de que en el contrato las partes no establecieron un plazo dentro del cual deberían consignar la documentación a que se refiere la cláusula 2ª por cuya virtud al haberse estipulado que la venta se haría mediante el pago por cuotas del precio no es posible considerar que la obligación es de cumplimiento inmediato sino que es menester la fijación de un plazo por la autoridad judicial como lo establece el artículo 1212 del Código Civil. En consecuencia, es jurídicamente improcedente declarar la resolución porque mientras no las partes convencionalmente no hayan fijado plazo para el cumplimiento o, en su defecto, la autoridad judicial, la obligación simplemente no es exigible.

   De la simple lectura efectuada al contrato celebrado en fecha 18 de septiembre de 2012, este tribunal puede observar que en su cláusula segunda se establecía las condiciones económicas del contrato, es decir, el precio, su forma de pago y además la obligación de otorgar un segundo contrato preliminar el cual se firmaría una vez que el propietario y los promitentes compradores (optantes en el lenguaje del contrato) consignaran toda la documentación necesaria para que los optantes pudieran solicitar el crédito hipotecario. Se destaca que en esta cláusula no aparece fecha cierta o lapso dentro del cual las partes deberían entregar la documentación referida.

   La letra de contrato es clara (el Juez subrayará las expresiones que a su juicio son determinantes para interpretar correctamente la segunda cláusula):

   Segunda: El precio pactado para la realización de la venta es la cantidad de UN MILLON OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.080.000,00) de os cuales LOS OPTANTES cancelan a EL PROPIETARIO en este acto la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) mediante cheque de Gerencia del Banco Corp Banca, C.A., identificado con el Nro. 43000170 a entera y cabal satisfacción de EL PROPEITARIO, el saldo restante es decir la cantidad de SETECIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 780.000,00) serán cancelados por LOS OPTANTES de la siguiente forma: a) El monto de CIEN MIL BOLIVARES (100.000,00Bs) el día jueves 27 de septiembre del año 2012; b) LA suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVAERES (150.000,00Bs) en un lapso de SESENTA (60) días contados a partir de la fecha de la firma del presente documento y c) La cantidad de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (530.000,00Bs) a través de un Crédito Hipotecario en un lapso de noventa (90) días más treinta (30) días de prorroga contados a partir de la fecha de autenticación de la nueva opción de compra la cual se firmara una vez que EL PROPIETARIO y LOS OPTANTES consignen toda la documentación necesaria para que LOS OPTANTES puedan solicitar dicho Crédito Hipotecario.

   A juicio de este sentenciador el hecho de que en el contrato no se estipulara o estableciera de manera precisa y expresa fecha o lapso para la entrega de una documentación impide la resolución del contrato, pues, sencillamente si el lapso no existe mal podría haber retardo de los demandados. Es la voluntad declarada en el contrato a la que debe atenerse el Tribunal por cuya virtud no es posible establecer que exista un lapso perentorio para el cumplimiento de la condición de la consignación de la documentación necesaria para la obtención del crédito hipotecario.

   En lo que respecta al alegato de los codemandados de que el costo de las cerámicas debe imputarse al precio del inmueble este Tribunal encuentra que no aparece sustentado con ningún medio de prueba promovido por los litigantes el pretendido acuerdo mediante el cual la demandante aceptó reconocer como abono al precio el costo de las cerámicas. De modo que si los codemandados compararon por su cuenta unas cerámicas y unos centros de piso por no estar de acuerdo con las cerámicas originales del inmueble su proceder unilateral no puede significar una disminución del precio del inmueble. Así se decide

7. - De la reconvención.

   La parte demandada reconvino a la sociedad de comercio Servicio Integral de Construcción y Mantenimiento Industrial (SICMIN) CA., para que cumpliera su obligación de de otorgar el nuevo contrato de promesa de venta y para que pagara la suma de trescientos mil Bolívares por daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de la promesa de venta que origina este litigio y por haberlos sometido al escarnio público por la interposición de la demanda de resolución al señalarlos como “mala pagas” lo que, según dicen, los obligó a buscar profesionales del derecho que los defendieran.

   Para decidir este Tribunal observa:

   En el capítulo anterior se estableció que en la promesa de venta las partes no pactaron un plazo dentro del cual debieron consignar la documentación necesaria para otorgar el 2º contrato preliminar a la venta definitiva del inmueble y que por esa razón la obligación a cargo de los demandados no era exigible. Esta es la misma razón que impide considerar a la sociedad de comercio SICMIN CA., en mora en el cumplimiento de su obligación porque sencillamente no ha sido fijado el plazo dentro del cual debería otorgarse la nueva promesa de venta. Esto es tan cierto que ni en la demanda ni en la reconvención los contendientes hicieron mención de la época en que ambas debieron cumplir con la entrega de los papeles pretendidamente necesarios para tal otorgamiento. pero como tal estado de incertidumbre en materia tan sensible como lo es la venta de viviendas familiares no puede persistir en el tiempo, lo cual es contrario al orden público, interesado en la pronta resolución de los conflictos entre particulares y entre estos y el Estado, procede la fijación del término o plazo para que se otorgue el contrato de promesa bilateral de venta en conformidad con lo dispuesto en el artículo 1212 del Código Civil, plazo que será fijado en ejecución de sentencia una vez quede firme este fallo. Ello así porque los lapsos de cumplimiento voluntario se establecen en ejecución de sentencia a tenor de lo previsto en el artículo 524 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

   En cuanto al pago de Bs. 300.000,00 por daños y perjuicios derivados del incumplimiento de la demandante reconvenida y por el hecho de haberla sometida al escarnio público al demandarla por resolución de contrato el Juzgador considera que esa pretensión es improcedente por tres razones:

   La primera es que en la promesa de venta ambas partes estipularon que en caso de inejecución imputable a la promitente vendedora la consecuencia inmediata sería la devolución del dinero recibido y una cantidad adicional equivalente a un diez por ciento (10%) del precio del inmueble. Esta estipulación significa que en la práctica la parte demandante tendría que se condenada a pagar en caso de incumplimiento la suma de ciento ocho mil Bolívares (Bs. 108.000,00) sin que puedan los promitentes compradores pretender el pago de una cantidad mayor porque esto lo prohíbe el artículo 1276 del Código Civil.

   En segundo lugar, ha quedado establecido en este fallo que la falta de estipulación de un plazo dentro del cual las partes estuvieran obligadas a otorga la segunda promesa de venta impide atribuir a cualquiera de ellas la responsabilidad por la demora en dicho otorgamiento.

   En tercer lugar, la sola interposición de una demanda judicial no da derecho a pedir el resarcimiento de daños y perjuicios, salvo las costas procesales en caso de vencimiento del actor, porque el derecho de acción lo reconoce el artículo 26 de nuestro Texto Político Fundamental de manera que no es correcto considerar que los señalamientos que se hacen en un demanda per se lesionen la dignidad o la reputación de una persona a menos que tale señalamientos sean injuriosos. En el caso de autos, no hay injuria alguna en las afirmaciones de la demandante que se circunscribió en el libelo a describir las condiciones en que se pactó la futura venta de la casa nº P-6 del conjunto residencial Nohemí sin emplear expresiones groseras o infamantes. Es el abuso del derecho de acción lo que pudiera generar la responsabilidad civil de la demandante. En este sentido, El artículo 1.185 del Código Civil establece lo siguiente:

   …El que con intención, o por negligencia o por imprudencia, ha causado un daño a otro, está obligado a repararlo.

   Debe igualmente reparación quien haya causado un daño a otro, excediendo, en el ejercicio de su derecho, los límites fijados por la buena fe o por el objeto en vista del cual le ha sido conferido ese derecho…

   .

   Respecto de esta disposición la Sala de Casación Civil en la sentencia nº RC-376 del 4-8-2011 resolvió lo siguiente:

   Ahora bien, esta Sala ha indicado reiteradamente que la simple interposición de una demanda no puede ser considerada en sí misma una actividad generadora de daños.

   Pues, la instauración de un juicio es un derecho que otorga el ordenamiento jurídico a los justiciables, con la finalidad de determinar la procedencia del derecho y realizar la justicia, por tanto, no puede establecerse responsabilidad civil, cuando se ejerce este derecho sin abuso, aunque se cause un daño. De manera, que el ejercicio de un derecho no resulta abusivo, sino cuando hay mala fe o violación del objeto por el cual se otorgó ese derecho.

   Al respecto, esta Sala de Casación Civil, en decisión Nº 363 de fecha 16 de noviembre de 2001, en el juicio seguido por Cedel Mercado de Capitales, C.A., contra Microsoft Corporation, expediente N° 00-132 estableció lo siguiente:

   …Asimismo, el artículo 1.185 del Código Civil, establece lo siguiente: (Omissis).

   En fundamento a la norma anteriormente transcrita, no existe culpa ni responsabilidad civil, cuando se ejerce un derecho sin abuso, aunque se cause un daño; de manera que el ejercicio de un derecho no resulta abusivo, sino cuando hay mala fe o violación del objeto por el cual se otorgó ese derecho. Del último párrafo del artículo 1.185 del Código Civil, se desprende que el ejercicio de un derecho no acarrea responsabilidad cuando su titular actúa de buena fe y en armonía con la finalidad social del derecho. En tal sentido, este M.T. ha establecido que, para que el ejercicio de un derecho ‘...engendre responsabilidad civil..., debe haberse actuado en forma abusiva, pues tratándose del ejercicio facultativo de un derecho... sólo si se procediere de mala fe o si se excediese el particular en el uso de esa facultad..., sólo en este caso, lógicamente, podría darse entonces la posibilidad legal de indemnización...

   (Sentencia del 13 de agosto de 1987 de la Sala Político-Administrativa).

   (...)

   .

   (…)

   Asimismo, en sentencia N° 434 de fecha 15 de noviembre de 2002, caso: P.A. contra H.G.G., Expediente N° 01-795, la Sala dejó sentado que:

   …la simple operatividad del proceso civil ordinario no puede ser considerada per se como una actividad generadora de daños, y negando el Sentenciador de Alzada la ocurrencia de conductas que puedan ser consideradas como representativas de abuso de derecho o mala fe por parte del afirmado agente del daño o subsumibles en los supuestos fácticos de los artículos 1.185 del Código Civil…

   .

   De lo que se concluye que la instauración de un juicio es un derecho que otorga el ordenamiento jurídico a los justiciables, con la finalidad de determinar la procedencia del derecho y realizar la justicia, por tanto, no puede establecerse responsabilidad civil, cuando se ejerce este derecho sin abuso, aunque se cause un daño.

   La doctrina supra copiada es lo suficientemente esclarecedora como para comprender que los demandados reconvinientes no pueden pedir un resarcimiento de daños cuya causa sea la interposición de la demanda de resolución de contratos sin que hubieren alegado y probado, adicionalmente, que esa interposición configuró una hipótesis de ejercicio abusivo del derecho de acción. Así se decide.

   DECISIÓN

   En mérito de las consideraciones expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando Justicia en nombre la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda por resolución de contrato incoada por B.F. en representación de la empresa Servicio Integral de Construcción y Manteniendo Industrial SICMIN C.A. contra los ciudadanos Ledys V.V.B. y J.M.C.D.. Asimismo, declara PARCILAMENTE CON LUGAR la reconvención incoada por Ledys V.V.B. y J.M.C.D. contra la sociedad de comercio Servicio Integral de Construcción y Mantenimiento Industrial CA.

   En consecuencia, se condena a la demandante reconvenida Servicio Integral de Construcción y Manteniendo Industrial a otorgar el contrato de promesa bilateral de compraventa ante una Notaría Pública de Ciudad Bolívar cuyo objeto es el inmueble descrito en la parte narrativa de este fallo.

   Se condena al demandante al pago de las costas de la demanda. No hay condena en costas respecto de la reconvención declarada parcialmente con lugar.

   Publíquese, regístrese y déjese copia de la presente decisión para el archivo del Tribunal.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Tribunal, a los catorce días del mes de abril del año dos mil catorce. Años 203° de la Independencia y 155° de la Federación.-

   El Juez

   Dr. Manuel Alfredo Cortés

   La Secretaria,

   Abg. S.C.P.

   En la misma fecha de hoy, se publicó la anterior sentencia, siendo las tres y media de la tarde (3:30 p.m.).

   La Secretaria,

   Abg. S.C.P.

   MAC/SCHP/tgsm.

   Resolución Nº PJ0192014000092

   c.c. Archivo