Decisión de Juzgado Primera Instancia Civil y Mercantil "El Vigia" de Merida (Extensión El Vigia), de 16 de Septiembre de 2013

Valor probatorio de documento autenticado por ante la Notaría Pública de El Vigía, Estado Mérida, en fecha cuatro (4) de septiembre de 2006, inserto con el Nro. 82, Tomo 99 de los Libros de Autenticaciones llevados por la citada Notaría Pública y, posteriormente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público Inmobiliario del Municipio Autónomo A.A.d.E.M., en fecha veintisiete (27) de octubre de 2006, con el Nro. 27, Protocolo Primero, Tomo Sexto, Cuarto Trimestre, “… a fin de probar el contrato de opción a compra, suscrito entre su [mi] mandante y los codemandados, sobre un inmueble propiedad de dichos ciudadanos,…”.

Este medio de prueba, se trata del instrumento fundamental de la pretensión principal y reconvencional, y fue valorado previamente en el texto de esta sentencia. ASÍ SE ESTABLECE.-

Valor probatorio de las documentales que se enumerarán a continuación: “A fin de probar que su [mi] mandante solicitó y tramitó el crédito por la Ley de Política Habitacional, según lo convenido, el cual fue aprobado en fecha 4 de diciembre del pasado año 2.006,…”.

1) Correspondencia dirigida a la promovente, agregada al folio 11 del expediente.

De la revisión detenida de las actas que integran el presente expediente, se puede constatar que obra al folio 11 del presente expediente, original de documento privado, cuyo encabezamiento o membrete expresa: BANCO PROVIVIENDA, BanPro.

El Vigía, 04 de diciembre de 2006

Sra :

YOLEIDA C.B.O.

Presente.

Le notifico que el dia (sic) de hoy, le fue Aprobado Crédito De Política Habitacional,, (sic) bajo las siguientes condiciones:

• Monto solicitado: 28.520.000,oo

• Subsidio Aprovado (sic): 18.480.000,oo

Sin mas Referencias , (sic) y en espera de su liquidación.

(Fdo.) (Sello húmedo del Banco)

J.F.Z.

Gte. Ag. El Vigía

Del análisis detenido de este medio de prueba, se puede constatar que se trata de un instrumento privado emanado de una institución bancaria dirigido a la parte demandante ciudadana YOLEIDA C.B.O., en la que se le informa que el día 04 de diciembre de 2006, le fue aprobado un crédito por la Ley de Política Habitacional, por la cantidad de VEINTIOCHO MILLONES QUINIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 28.520.000,00), y un subsidio por la cantidad de DIECIOCHO MILLONES CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (18.480.000,00), lo cual totaliza la cantidad de CUARENTA Y SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 47.000.000,00).

2) Con la finalidad de incorporar válidamente este medio de prueba al juicio, la parte promovente, ofreció la declaración testimonial de quien lo suscribe ciudadano J.F.Z..

Dicho medio de prueba fue admitido mediante Auto de fecha 02 de mayo de 2007 (f. 51), y se comisionó para su evacuación al Juzgado de los Municipios A.A., A.B., O.R.d.L. y Caracciolo Parra y Olmedo de este Circunscripción Judicial, no obstante, de la revisión detenida de las actas que integran el presente expediente, no se observa, que el medio de prueba analizado hubiere sido evacuado.

Ahora bien, a juicio de este Tribunal, tratándose de un documento privado emanado de una institución bancaria, el mismo es considerado como una tarja, por tanto, no era necesaria la ratificación en juicio mediante la prueba testimonial del tercero del que emana el documento privado.

Acerca de las tarjas el artículo 1.383 del Código Civil, señala: “Las tarjas que corresponden con sus patrones hacen fe entre las personas que acostumbran comprobar con ellas las provisiones que hacen o reciben en detal”.

Con relación al valor probatorio de las tarjas, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 20 de diciembre de 2005, con ponencia de la Magistrada ISBELIA P.V. (caso: M.A.G.. Sentencia 00877/2005), establece:

Las operaciones bancarias, no siempre se encuentran respaldadas por una sola figura jurídica, pues en reiterados casos convergen en una misma operación, distintas figuras jurídicas que se entrelazan unas a otras y así resulta, o nacen determinadas operaciones bajo la regulación de distintas figuras jurídicas. (…)

Tal es el caso de la operación de depósito bancario, en la cual emergen características propias de los contratos de mandato, depósito y prestación de servicio.

En efecto, no cabe duda, que la banca privada presta un servicio a sus clientes, de ahí que nace entre el banco y la persona que apertura una cuenta, por ejemplo, un contrato de servicio, donde a su vez, se materializará la figura del mandato, por cuanto el cliente bien sea cuenta ahorrista o cuentacorrentista, por ejemplo, le permite al banco como mandatario, recibir en su nombre determinados bienes, títulos valores, moneda, cantidades de dinero, etc.

Vale decir, existe una relación de intermediación por parte del banco, con respecto a terceras personas, actuando en nombre del cliente del banco (mandante), que permite evidenciar la figura del mandato en esas operaciones, no obstante que se establezcan dentro del marco de una figura jurídica específica, por ejemplo, contrato de ahorros.

Por ello, cuando las entidades bancarias reciben el dinero de terceras personas, para ser depositado en una determinada cuenta, el banco no actúa en nombre propio, lo recibe en nombre de su cliente, vale decir mandante y, la planilla de depósito bancario, por consiguiente, no puede considerarse como un documento emanado propiamente de un tercero, sino que representa un documento que certifica un tercero y que en su formación han intervenido dos personas, por un lado el banco que certifica la operación y recibe el dinero como (mandatario), en nombre del titular de la cuenta (mandante) y el depositante quien puede ser un tercero, o el mismo titular de la cuenta. (…).

Esto permite concluir, considerando que el demandante es el titular de la cuenta y, el depositante el accionado, que los depósitos bancarios que cursan en autos no son documentales propiamente emanadas de un tercero.

Por el contrario, esta Sala estima que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el capítulo V, Sección I, del Código Civil, en su artículo 1.383, encuadran en el género de prueba documental. (…).

Es preciso destacar igualmente, que los depósitos bancarios vistos como documentos-tarjas no puede considerarse documentos públicos, por cuanto en su formación no interviene ab initio, un funcionario público o particular facultado para dar fe pública por ley. Este documento nace privado y en su contenido constan los símbolos probatorios capaces de demostrar su autoría y, por ende, su autenticidad.

Una característica particular de las tarjas y de los depósitos bancarios, es que los mismos carecen de la firma de su autor, recordemos que se trata de un documento que se forma por la intervención de dos personas, por una parte el banco y por la otra el depositante, lo que podría dificultar la determinación de su autoría, pues el banco se limita a imprimir electrónicamente la validación, mediante un grupo de números, signos y señas, por otro lado, le imprime a la tarja un sello húmedo con el símbolo y nombre del banco, no impide que ello ocurra, por cuanto los símbolos probatorios que constan en su contenido, son capacez de permitir la determinación de su autoria. (…)

“…Los depósitos bancarios son instrumentos privados asimilables a los medios probatorios llamados tarjas, por lo que mal podría el Juez haber afirmado que dichas pruebas debían ser ratificadas mediante prueba testimonial, con fundamento en que eran documentos emanados de terceros. (…). (http://www.tsj.gov.ve/decisiones/scc/diciembre/RC-00877-201205-05418.HTM).

Sentada la anterior premisa, la cual acoge este Juzgador de conformidad con el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, resulta claro que las comunicaciones dirigidas a sus clientes, que es el caso examinado, como las planillas de depósitos emanados de los bancos, no son instrumentos privados emanados de terceros que deban ser ratificados en juicio por el banco, sino que son considerados instrumentos privados asimilables a los medios probatorios llamados tarjas, motivo por el cual, no deben ser ratificados en juicio mediante la prueba testimonial. ASÍ SE ESTABLECE.-

3) Adicionalmente, con el objeto de probar que su mandante, “… solicitó y tramitó el crédito por la Ley de Política Habitacional, según lo convenido, el cual fue aprobado en fecha 4 de diciembre del pasado año 2.006,…”, la parte demandada promovió la prueba de informes.

Este medio de prueba fue admitido mediante Auto de fecha 02 de mayo de 2007 (f. 51), y se requirió la información solicitada a la institución bancaria BANPRO, Agencia El Vigía, según oficio de esa misma fecha distinguido con el Nro. 0385-07.

Obra agregado a los folios 54 y 55, de las actas que integran el presente expediente, informe de fecha 18 de mayo de 2007, suscrito por el ciudadano J.F.Z.Z., cedulado con el Nro. 8.074.379, Gerente de la Agencia El Vigía, de la entidad Bancaria BANPRO, en la que rinden la información requerida en los términos que in verbis se transcribe a continuación:

… hacemos constar que la ciudadana YOLEIDA C.B.O., titular de la cedula de identidad Nº V 13.021.242, solicitó por ante la citada Agencia Bancaria el 17 de octubre de 2006, crédito hipotecario a otorgarse con recursos del Fondo Mutual Habitacional establecido en la Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Habitat por la cantidad de Veintiocho Millones Quinientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 28.520.000,00), así como el subsidio directo a la demanda previsto en la misma Ley por la cantidad de Dieciocho Millones Cuatrocientos Ochenta Mil Bolívares (Bs. 18.480.000,00), a los fines de adquirir el inmueble constituido por una casa distinguida con el Nº 24, ubicada en la Urbanización Carabobo, calle 01, parroquia R.B., bajo la jurisdicción (sic) del Municipio A.A., El Vigía, Estado Mérida, propiedad de los vendedores J.P.N. y J.S.C.R., titulares de la cedula de identidad Nros. 4.329.067 y 13.677.133, respectivamente.

El préstamo fue aprobado por el Banco en fecha 4 de diciembre de 2006, por el mismo monto solicitado para ser pagado en un plazo de treinta (30) años, a la tasa de interés social de seis enteros coma noventa y nueve centésimas por ciento (6,99%) anual, establecida en el Aviso Oficial del Banco Central de Venezuela Nº 38.515 de fecha 05 de septiembre de 2006, determinándose además que YOLEIDA C.B.O., antes identificada, cumplía las condiciones para ser beneficiaria del programa de Subsidio Directo a la Demanda de conformidad con lo establecido en el articulo 254 de la Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, en concordancia con la resolución S/N, emitida por el Ministerio para la Vivienda y Hábitat, en fecha 9 de mayo de 2005, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 38.188 de fecha 17 de mayo de 2005, por la cantidad de Dieciocho Millones Cuatrocientos Ochenta Mil Bolívares (Bs. 18.480.000,00).

Sin embargo, para la elaboración del respectivo documento de préstamo a interés con garantía hipotecaria de primer grado, entre las fechas 14 de diciembre de 2006 y 29 de enero de 2007, el Banco requirió a la solicitante la consignación de copia del documento de propiedad de la vendedora del lote de terreno sobre el cual está construida la casa mencionada, copia del documento de parcelamiento de la Urbanización Carabobo donde está ubicada, la constancia de la cedula o número catastral del inmueble, copia de la cedula de identidad del Sr. J.S.C.R. y del Acta de Matrimonio celebrada entre los ciudadanos J.P.N. y J.S.C.R., así como la carta de liberación de la cláusula opcional del derecho de preferencia a recompra del terreno emitida por el INAVI.

El día 31 de enero de 2007 se recibe la totalidad de los recaudos legales exigidos por el Banco, y el 8 de febrero de 2007 se comunicó a la solicitante YOLEIDA C.B.O., que ha sido redactado el documento de préstamo a interés con garantía hipotecaria de primer grado, encabezado con la compra-venta definitiva del inmueble, y que se encuentra a su disposición para que efectué los tramites de protocolización.

Del análisis en conjunto de los medios de prueba ofrecidos por la parte demandante-reconvenida, resulta plenamente probado que la entidad bancaria BANPRO, en fecha 04 de diciembre de 2006, aprobó a la ciudadana YOLEIDA C.B.O., un crédito por de Ley de Política Habitacional, por la cantidad de VEINTIOCHO MILLONES QUINIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 28.520.000,00), y un subsidio por la cantidad de DIECIOCHO MILLONES CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (18.480.000,00).

En consecuencia, este Juzgador de conformidad con los artículos 433 y 507 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, le confiere pleno valor probatorio al los medios de prueba a.A.S.D.-

TERCERO: Valor probatorio de los instrumentos siguientes: 1) Documento autenticado por ante la Notaria Pública de El Vigía, en fecha 6 de diciembre de 2006, con el Nro. 78, Tomo 144; y 2) Documento autenticado por ante la Notaria Pública de El Vigía, en fecha 20 de diciembre de 2006, con el Nro. 87, Tomo 150, “… a fin de probar que dentro del término de vigencia del contrato de opción a compra, suscrito entre las partes actuantes en el proceso, la codemandada N.J.P., sin la autorización de su cónyuge J.S.C.R., dio en venta el mismo inmueble que había prometido en venta a la ciudadana YOLEIDA C.B.O., …”.

1) Obra agregado a los folios 12 y 13, de las actas que integran el presente expediente, copia simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública de El Vigía Estado Mérida, en fecha 06 de diciembre de 2006, inserto con el Nro. 78, Tomo 144, el cual no fue impugnado por la contraparte en la oportunidad de la contestación de la demanda, motivo por el cual, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno de su original, y hace plena prueba de los hechos jurídicos en el contenidos, en cuanto a que la ciudadana N.J.P., dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable al ciudadano A.U.P., venezolano, mayor de edad, cedulado con el Nro. 10.637,235, el inmueble de su exclusiva propiedad consistente en mejoras de una casa de habitación familiar, ubicada en la Urbanización Carabobo, calle 01, casa Nro. 24, de la Parroquia R.B. de la cuidad de El Vigía, Municipio A.A., por un precio de CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 55.000.000,00), los cuales recibió en dicho acto, en dinero en efectivo, a su entera satisfacción y en moneda de curso legal, de manos de la Republica Bolivariana de Venezuela, por órgano del Ministerio para la Vivienda y Hábitat, en ejecución del PROGRAMA VIII “Atención habitacional para familias damnificadas o en situación de riesgo inminente”. En dicho acto le realizó al comprador la tradición legal del inmueble vendido así como la plena propiedad, posesión y dominio del mismo, obligándose al saneamiento de ley conforme al artículo 1.503 de Código Civil.

2) Obra agregado a los folios 31 y 32, de las actas que integran el presente expediente, copia simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública de El Vigía Estado Mérida, en fecha 20 de diciembre de 2006, inserto con el Nro. 87, Tomo 150.

El cual fue valorado supra en el texto de esta sentencia.

Del análisis en conjunto de los medios de prueba ofrecidos por la parte demandante-reconvenida, resulta plenamente probado que según documento de fecha 06 de diciembre de 2006, la ciudadana N.J.P., identificándose como soltera, dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable al ciudadano A.U.P., el inmueble de su propiedad consistente en mejoras de una casa de habitación familiar, ubicada en la Urbanización Carabobo, calle 01, casa Nro. 24, de la Parroquia R.B. de la cuidad de El Vigía, Municipio A.A.d.E.M., por un precio de CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 55.000.000,00), venta que fue dejada sin efecto según documento de fecha 20 de diciembre de 2006, reintegrando la cantidad de dinero pagada, rescisión que fue autorizada por el ciudadano J.S.C.R., cónyuge de la vendedora.

En consecuencia, este Tribunal de conformidad con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, le confiere pleno valor probatorio a los instrumentos a.A.S.D.

Valor probatorio de documental aportada por los demandados-reconvinientes que obra agregada a los folios 34 al 36, “… de donde deriva la cualidad de los demandados para sostener el proceso”.

Este medio probatorio será analizado y valorado posteriormente en esta sentencia. ASÍ SE ESTABLECE.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE:

Valor probatorio de documento contentivo de contrato de opción, que constituye el objeto de la pretensión principal y reconvencional, para demostrar “… el carácter leonino y la mala fe del referido contrato, en el cual se establecieron condiciones y derechos favorables a uno solo de los contratantes…”.

Este medio de prueba fue valorado anteriormente en el texto de esta sentencia. ASI SE ESTABLECE.-

Valor probatorio del documento autenticado por ante la Notaría Pública de El Vigía Estado Mérida, de fecha 20 de diciembre de 2006, inserto con el Nro. 87, Tomo 150, de los libros de autenticaciones respectivos, “… prueba esta que tiene por objeto demostrar la no existencia de venta alguna sobre el inmueble propiedad de sus [mis] patrocinados y objeto del indicado y presunto contrato de opción de compra venta que a todas luces refleja que es contrario a la Ley, orden público y buenas costumbres …”.

Este medio de prueba fue valorado anteriormente en el texto de esta sentencia. ASI SE ESTABLECE.-

Valor probatorio del documento registrado por ante la Oficina de Registro Público Inmobiliario del Municipio A.A.d.E.M., con el Nro. 46, Protocolo Primero, Tomo Décimo, de fecha 28 de agosto de 2006, “… que demuestra la titularidad que ejercen sus [mis] patrocinados sobre el aludido inmueble…”.

De la revisión detenida de las actas que integran el presente expediente se puede constatar que obra agregado a los folios 33 al 36, copia simple del documento ofrecido, el cual no fue impugnado por la contraparte, al contrario lo hizo valer a su favor, motivo por el cual, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno de su original, y en virtud que se trata de un documento público que no fue tachado por la contraparte, motivo por el cual, hace plena prueba de los hechos jurídicos en el contenidos, en cuanto a que el ciudadano R.S., venezolano, mayor de edad, casado de profesión chofer, cedulado con el Nro. 2.356.082, dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a la ciudadana N.J.P., el inmueble consistente en mejoras de una casa de habitación familiar, ubicada en la Urbanización Carabobo, calle 01, casa Nro. 24, de la Parroquia R.B. de la cuidad de El Vigía, Municipio A.A.d.E.M., por un precio de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00).

En consecuencia, este Tribunal de conformidad con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, le confiere pleno valor probatorio a los instrumentos a.A.S.D.

Prueba de Informe, requerido “… de la entidad bancaria BANPRO, agencia El Vigía, que suministre información precisa sobre la presunta aprobación del préstamo hipotecario solicitado por la ciudadana YOLEIDA C.B.O., esta prueba tiene por objeto desvirtuar los alegatos narrados en el escrito libelar producido por la parte actora…”.

Este medio de prueba fue admitido mediante Auto de fecha 02 de mayo de 2007 (f. 53), y se requirió la información solicitada a la institución bancaria BANPRO, Agencia El Vigía, según oficio de esa misma fecha distinguido con el Nro. 0387-07.

Obra agregado a los folios 54 y 55, de las actas que integran el presente expediente, informe de fecha 18 de mayo de 2007, suscrito por el ciudadano J.F.Z.Z., el cual fue valorado con anterioridad en el texto de esta sentencia. ASÍ SE ESTABLECE.-

TESTIMONIALES, de los ciudadanos M.E.S.A., P.A.N.R. y J.N.A.C., con el objeto de, “... demostrar la veracidad de los hechos narrados tanto en el escrito de contestación como en el de la reconvención...”.

Este medio de prueba fue admitido mediante Auto de fecha 02 de mayo de 2007 (f. 53), y se comisionó para su evacuación al Juzgado de los Municipios A.A., A.B., O.R.d.L. y Caracciolo Parra y Olmedo de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida.

Obra a los folios 56 al 70, resultas de dicha comisión evacuada por el Juzgado Segundo de los Municipios antes mencionados, de la que se evidencia que en el día y la hora fijados por el comisionado compareció ante su sede un testigo quien prestó juramento de decir la verdad y se trató de:

J.N.A.C., venezolano, mayor de edad, conductor, cedulado con el Nro. 4.333.244, domiciliado en el sector Bubuquí VI, calle 1, Nro. 87, de la ciudad de El Vigía Municipio A.A.d.E.M., quien depuso en los términos siguientes:

“…PRIMERA PREGUNTA: Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación desde hace tiempo a los esposos N.J.P.d.C. y J.S.C.R.?.- CONTESTÓ: “Si, me consta”.- SEGUNDA PREGUNTA: Diga el testigo, si sabe y le consta que los mencionados ciudadanos, son propietarios de una casa de habitación familiar situada en la Urbanización Carabobo, calle principal distinguida con el Nº 24 de esta ciudad de El Vigía?.- CONTESTO: “Me consta que son los dueños”.- TERCERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo, si conoce de vista trato y comunicación a la ciudadana Yoleida C.B.O.?.- CONTESTO: “No, ni la conozco. Ni he tenido trato con ella”.- CUARTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo, si sabe y le consta que los mencionados ciudadanos, es decir los esposos Cueto Parra, celebraron una negociación de opción a compra a favor de Yoleida C.B.O.?.- CONTESTO: “Si me consta, los esposos me lo comentaron, me lo comunicaron ellos mismos”.- QUINTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo, si sabe y le consta que la indicada negociación fue por un plazo de seis meses y que no ha sido concluida la misma? CONTESTO: “Me consta, igualmente los esposos me comunicaron “.- SEXTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que los mencionados esposos fueron sorprendidos en su buena fe mediante el contrato de opción a compra a favor de Yoleida C.B.O.?.- CONTESTO: “Me consta”.- SEPTIMA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que el referido contrato de opción a compra, todos los derechos fueron estipulados a favor de una sola de las partes contratantes, es decir a favor de una sola de las partes contratantes, es decir a favor de Yoleida C.B.O.?.- CONTESTO: .- “Me consta”.- OCTAVA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta, que los mencionados esposos en el texto del referido contrato se les impidió el derecho a cualquier reclamación sobre la negociación? CONTESTO: “Me consta”.- NOVENA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que desde finales del mes de noviembre del año 2006, a los esposos Cueto Parra se le ha impedido el acceso a la indicada casa de habitación?.- CONTESTO: “Me consta, porque la casa tiene un candado, como van a entrar”.- DECIMA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que tanto la puerta principal como la puerta de seguridad de la casa propiedad de los esposos Cueto Rueda le cambiaron los cilindros de sus cerraduras?.- CONTESTO: “Si me consta”.- DECIMA PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que la reja de entrada al porche de la casa propiedad de los mencionados esposos le colocaron una cadena con un candado, motivo por el cual se le impide el acceso a la misma?.- CONTESTO: “Me consta, ya que la puerta tiene el vidrio partido y de afuera se observa que tiene el vidrio partido”.- No hay mas preguntas.-

Este testigo fue repreguntado por la representación judicial de la contraparte abogado D.C.L., en los términos que textualmente se transcriben a continuación:

“…PRIMERA REPREGUNTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si vio cuando (sic) le colocaron la cadena cuando que (sic) se refirió en la última respuesta?.- CONTESTO: “No en ningún momento”.- SEGUNDA REPREGUNTA PREGUNTA: Diga el testigo, si presencio (sic) cuando (sic) se celebro (sic) el contrato de opción a venta entre la ciudadana N.J.P.d.C., J.E. (sic) Cueto Rueda y Yoleida Barrera?.- CONTESTO: “No”.- TERCERA REPREGUNTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo, si tiene conocimiento de los motivos por los cuales los ciudadanos N.J.P.d.C. y J.E. (sic) Cueto Rueda, no le vendieron el inmueble objeto de contrato de opción de venta a la ciudadana Yoleida Barrera?.- CONTESTO: “No, no tengo conocimiento”.- CUARTA REPREGUNTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo, si tiene conocimiento que los ciudadanos N.J.P.d.C. y J.E.C.R. que (sic) dieron en venta el inmueble opciónado (sic) a mi mandante a otro ciudadano?.- CONTESTO: “No, no tengo conocimiento tampoco de eso”.- QUINTA REPREGUNTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo, si presenció alguna conversación relacionado (sic) con el contrato de opción de compra venta entre los ciudadanos N.J.P.d.C., J.E. (sic) Cueto Rueda y mi mandante la ciudadana Yoleida Barrera? CONTESTO: “No, no”.- No hay más preguntas, terminó el acto, se leyó lo escrito y conforme se firmó

Del análisis de las respuestas dadas por este testigo a las preguntas formuladas por la parte promovente, así como a las repreguntas formuladas por la apoderado judicial de la contraparte, este Juzgador puede constatar que el mismo se trata de un testigo referencial, es decir, no presenció los hechos de una manera directa sino porque le hicieron referencia de ello, las mismas partes que lo promovieron. En efecto, en sus deposiciones a las preguntas: CUARTA: “¿Diga el testigo, si sabe y le consta que los mencionados ciudadanos, es decir los esposos Cueto Parra, celebraron una negociación de opción a compra a favor de Yoleida C.B.O.?”. RESPONDIÓ: “Si me consta, los esposos me lo comentaron, me lo comunicaron ellos mismos”; QUINTA: “¿Diga el testigo, si sabe y le consta que la indicada negociación fue por un plazo de seis meses y que no ha sido concluida la misma?” CONTESTÓ: “Me consta, igualmente los esposos me comunicaron”, demuestra que sabe de la celebración del contrato de opción de compraventa porque los promoventes se lo hicieron saber, no porque haya estado presente como testigo en el momento de la negociación, toda vez que, tanto para la autenticación y como para la protocolización de la negociación, según se evidencia de sus notas respectivas, los testigos fueron otras personas. De otra parte, el testigo se contradice en sus respuestas a las preguntas SEXTA, SÉPTIMA y OCTAVA, con la repregunta SEGUNDA, todas vez que si no presenció la celebración del contrato de opción a compraventa, mal podría afirmar que los esposos CUETO PARRA, fueron sorprendidos en su buena fe; que el mismo se celebró a favor de una sola de las partes y, que se les impidió el derecho a realizar cualquier reclamación. De otra parte, a juicio de este Juzgador, resulta inverosímil que el testigo subexamine manifieste que en el contrato se le sorprendió en la buena fe a los esposos CUETO PARRA, y manifiesta no conocer al menos de vista, a la otra parte ciudadana YOLEIDA C.B.O., pues para que haga esta afirmación, al menos debe conocer a la persona que realizó tal maquinación que indujo al error a los contratantes.

En consecuencia, este Juzgador de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, desecha la declaración de este testigo por la contradicción en que incurrió en sus deposiciones a las preguntas y repreguntas y, por cuanto, aparece no estar diciendo la verdad. ASÍ SE DECIDE.-

En cuanto a la declaración de los ciudadanos M.E.S.A. y P.A.N.R., en la oportunidad fijada por el Juzgado comisionado, los mismos no comparecieron a la sede del referido Tribunal, motivo por el cual, los actos abiertos para su declaración fueron declarados desiertos.

VI

Analizado el material probatorio cursante de autos, el quid del problema judicial suscitado en la presente causa se centra en determinar, si --como lo afirma la parte demandante en su libelo de demanda-- procede el cumplimiento del contrato opción de compraventa, mientras que las defensas de fondo de los apoderados judiciales de la parte demandada se basan en negar, rechazar y contradecir en todas y cada una de sus partes esa pretensión y, a su vez, plantean formal reconvención por nulidad del referido contrato de opción, pues consideran que: “…refleja a todas luces un carácter leonino, de mala fe, a favor de un solo contratante, en este caso de la prenombrada ciudadana, donde no hubo acuerdo alguno sino que fue caprichosamente impuesto en detrimento de nuestros propios derechos y contrario a las buenas costumbres, (…) que hay una sorprendente incertidumbre sobre la vigencia real del contrato, que se nos niega el derecho a reclamar indexación alguna por devaluación del signo monetario a causa de la inflación, se nos niega reclamar intereses moratorios y se nos somete a la espera indeterminada en el tiempo, hasta que le sea otorgado el fulano crédito a la parte actora- reconvenida…”.

Por su parte, la representación judicial de la parte demandante-reconvenida, negó, rechazó y contradijo los argumentos de hecho esgrimidos por los demandados-reconvinientes.

Sobre la base de las consideraciones anteriores, este Juzgador debe analizar pormenorizadamente los presupuestos necesarios para que proceda el cumplimiento de contrato de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, para lo cual observa:

En relación con la primera exigencia, “la existencia de un contrato bilateral”.

De conformidad con el artículo 1.134 del Código Civil: “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y es bilateral, cuando se obligan recíprocamente”.

Según la doctrina, “…la nota caracterizante parece ser, según esto, la correspectividad de las obligaciones; lo que en la doctrina se ha llamado la existencia de un sinalagma genético, que supone que las contrapuestas obligaciones de cada una de las partes del contrato nazcan simultáneamente del mismo contrato, esto es, que coexistan desde el perfeccionamiento del contrato…”. (Mélich Orsini J. (2006). “Doctrina General del Contrato”. T. I. p. 762).

En el presente caso, este Juzgador puede constatar de la revisión de las actas que integran el presente expediente, que obra a los folios 06 al 10, copia certificada mecanografiada de documento autenticado por ante la Notaría Pública de El Vigía, Estado Mérida, en fecha cuatro (4) de septiembre de 2006, inserto con el Nro. 82, Tomo 99 de los Libros de Autenticaciones llevados por la citada Notaría Pública, posteriormente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público Inmobiliario del Municipio Autónomo A.A.d.E.M., en fecha veintisiete (27) de octubre del mismo año, con el Nro. 27, Protocolo Primero, Tomo Sexto, Cuarto Trimestre, según el cual, la ciudadana N.J.P., que se denominó LA VENDEDORA, por una parte, y la ciudadana YOLEIDA C.B.O., denominada LA COMPRADORA, por la otra, convinieron celebrar un contrato de OPCIÓN A COMPRAVENTA, en la que la vendedora se compromete en vender y la compradora en comprar, un inmueble de su propiedad consistente en una casa ubicada en la urbanización Carabobo, calle principal, casa Nro. 24, en la ciudad de El Vigía, Parroquia R.B.d.M.A.A.d.E.M., por el precio de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000,00), con una vigencia, “… de ciento veinte (120) días con una prorroga (sic) de treinta (30) días más, contados a partir de la fecha de la firma y otorgamiento del contrato, y toda vez que sea aprobado y desembolsado el crédito de la Ley de Política Habitacional, solicitado ante la institución financiera BANPRO, agencia El Vigía, advirtiendo que la misma esta supeditada a un préstamo hipotecario que se esta solicitando, por lo que queda bajo esta condición, siendo entonces que el tiempo estipulado queda necesariamente renovado automáticamente, si el crédito que se tramita no ha sido aprobado y firmado en el tiempo aquí establecido en las mismas condiciones ya pautadas, no valiendo alegar indexación o el índice de precio al consumidor; o daños y perjuicios ya que asi se pacta por cuanto a la (sic) cifra se toma en razón a la cantidad nominal aquí expresada igualmente no genera intereses alguna si esta entidad financiera decide no otorgar el crédito, la compradora se compromete a solicitar inmediatamente por ante otra institución financiera el crédito por la Ley de Política Habitacional…”.

Según resulta del análisis de las estipulaciones antes expuestas, en principio, y salvo que prospere la pretensión de nulidad del contrato analizado, se trata de un contrato en el que las partes se obligaron recíprocamente, por tanto, se trata de un contrato bilateral.

En consecuencia, se encuentra verificado uno de los supuestos de hecho previstos el artículo 1.167 del Código Civil, como es la existencia de un contrato bilateral. ASÍ SE ESTABLECE.-

Respecto a la segunda exigencia, “la no ejecución de la obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción”.

Este requisito de procedibilidad de la acción de cumplimiento, no es más que el incumplimiento del contrato bilateral.

Acerca del incumplimiento, la doctrina señala lo siguiente: “…el incumplimiento se entiende cualquier falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada por el deudor. El artículo 1264 del Código Civil dice, en efecto, que `las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas´…”. (Mélich Orsini J. (2006). “Doctrina General del Contrato”. T.I. p.725)

En el presente caso, como se ha expresado, la pretensión es de cumplimiento de contrato de opción, motivado al incumplimiento de la VENDEDORA ciudadana N.J.P. y su cónyuge, quienes vendieron el inmueble objeto de la opción a un tercero, por la cantidad de CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 55.000.000,00), encontrándose vigente el término del contrato de opción, motivo por el cual, incoa la pretensión de cumplimiento de contrato con la finalidad que los demandados le otorguen el documento traslativo de propiedad ante la Oficina de Registro Público correspondiente.

No obstante, los demandados intentan reconvención por nulidad del referido contrato, por cuanto a su juicio, “…refleja a todas luces un carácter leonino, de mala fe, a favor de un solo contratante, en este caso de la prenombrada ciudadana, donde no hubo acuerdo alguno sino que fue caprichosamente impuesto en detrimento de nuestros propios derechos y contrario a las buenas costumbres, (…) que hay una sorprendente incertidumbre sobre la vigencia real del contrato, que se nos niega el derecho a reclamar indexación alguna por devaluación del signo monetario a causa de la inflación, se nos niega reclamar intereses moratorios y se nos somete a la espera indeterminada en el tiempo, hasta que le sea otorgado el fulano crédito a la parte actora- reconvenida…”.

Del análisis detenido de cada una de los medios de pruebas evacuados en la presente causa, resultaron probados cronológicamente los hechos siguientes:

1) Que, en fecha 04 de septiembre de 2006, según documento autenticado por ante la Notaría Pública de El Vigía, Estado Mérida, con el Nro. 82, Tomo 99, posteriormente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público Inmobiliario del Municipio A.A.d.E.M., en fecha veintisiete (27) de octubre del mismo año, con el Nro. 27, Protocolo Primero, Tomo Sexto, Cuarto Trimestre, la ciudadana N.J.P., con la autorización de su cónyuge ciudadano J.S.C.R., que se denominó LA VENDEDORA, por una parte, y la ciudadana YOLEIDA C.B.O., denominada LA COMPRADORA, por la otra, convinieron celebrar un contrato de OPCIÓN A COMPRAVENTA, de un inmueble propiedad de la vendedora, consistente en una casa ubicada en la urbanización Carabobo, calle principal, casa Nro. 24, en la ciudad de El Vigía, Parroquia R.B.d.M.A.A.d.E.M..

2) Que, en fecha 04 de diciembre de 2006, la entidad bancaria BANPRO, aprobó a la parte demandante-reconvenida ciudadana YOLEIDA C.B.O., un crédito por la Ley de Política Habitacional, por la cantidad de VEINTIOCHO MILLONES QUINIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 28.520.000,00), y un subsidio por la cantidad de DIECIOCHO MILLONES CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (18.480.000,00), para la adquisición del inmueble consistente en una casa ubicada en la urbanización Carabobo, calle principal, casa Nro. 24, en la ciudad de El Vigía, Parroquia R.B.d.M.A.A.d.E.M..

3) Que, en fecha 06 de diciembre de 2006, es decir, dos (02) días después de la aprobación del préstamo a que se hizo referencia en el punto anterior, según documento autenticado por ante la Notaría Pública de El Vigía Estado Mérida, con el Nro. 78, Tomo 144, la ciudadana N.J.P., identificándose como soltera, dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable al ciudadano A.U.P., el mismo inmueble consistente en una casa ubicada en la urbanización Carabobo, calle principal, casa Nro. 24, en la ciudad de El Vigía, Parroquia R.B.d.M.A.A.d.E.M..

4) Que, en fecha 12 de diciembre de 2006, la ciudadana YOLEIDA C.B.O., intenta la presente demanda de cumplimiento de contrato de opción, que fue admitida por este Tribunal, mediante Auto de fecha 19 del mismo mes y año.

5) Que, en fecha 20 de diciembre de 2006, según documento autenticado por ante la Notaría Pública de El Vigía Estado Mérida, con el Nro. 87, Tomo 150, la ciudadana N.J.P., con la autorización de su cónyuge, dejó sin efecto la venta hecha al ciudadano A.U.P., según documento autenticado por ante la misma oficina notarial, en fecha 06 del mismo mes y año, con el Nro. 78, Tomo 144.

Conforme con la relación anterior de los hechos probados en juicio, corresponde a este Juzgador determinar, si la ciudadana N.J.P., en su carácter de VENDEDORA, incumplió con la obligación por ella asumida en el contrato de opción, de mantener el precio de venta del inmueble de su propiedad y transferir la propiedad, si la ciudadana YOLEIDA C.B.O., cumplía con la obligación por ella asumida en el contrato de opción, de realizar las gestiones para la aprobación y desembolso del crédito de la Ley de Política Habitacional, solicitado ante la institución financiera BANPRO, agencia El Vigía.

Ahora bien, a los fines verificar la comprobación de este requisito de la pretensión de cumplimiento de contrato, se hace necesario resolver la pretensión reconvencional de nulidad del contrato de opción, realizada por la parte demandada en los términos siguientes: Que, “… descaradamente fuimos objeto de engaño y sorprendidos en nuestra buena fe, por la optante compradora YOLEIDA C.B.O., ya identificada, ya que el precitado contrato refleja a todas luces un carácter leonino, de mala fe, a favor de un solo contratante,...”; Que, la prueba del alegado carácter “leonino” del contrato los demuestra la CLÁUSULA TERCERA, de cuya redacción se determina, “… a todas luces que hay una sorprendente incertidumbre sobre la vigencia real del contrato, que se nos niega el derecho a reclamar indexación alguna por devaluación del signo monetario a causa de la inflación, se nos niega reclamar intereses moratorios y se nos somete a la espera indeterminada en el tiempo, hasta que le sea otorgado el fulano crédito a la parte actora- reconvenida…”.

A juicio de este Juzgador, se hace menester analizar tales afirmaciones de la parte demandada-reconviniente, en concordancia con el acervo probatorio cursante de autos, con el fin de determinar si hay vicio del consentimiento de conformidad con lo que prevé el artículo 1.154 del Código Civil, cuyo tenor es el siguiente: “El dolo es causa de anulabilidad del contrato, cuando las maquinaciones practicadas por uno de los contratantes o por un tercero, con su conocimiento, han sido tales que sin ellas el otro no hubiera contratado”.

Así las cosas, este Juzgador debe descender a la verificación de los extremos señalados por la norma antes transcrita, con el fin de determinar la procedencia o no de la pretensión reconvencional de nulidad de contrato de opción, que la doctrina los ha clasificado de la manera siguiente: a) que haya existido el animus decipiendi; b) Que haya sido determinante del consentimiento; y c) que emane del contratante o de un tercero con su conocimiento.

Así se observa:

En relación con la primera exigencia, “que haya existido el animus decipiendi” el cual, esta referido a la producción de una conducta dirigida a engañar a quien resulta víctima del mismo, la doctrina ha expresado:

…Precisamente tal animus decipiendi nos obliga a distinguir entre el dolos bonus que es el uso de aquellos actos de astucia admitidos o tolerados en la vida de los negocios para inducir a otro a contratar (p.ej. la propaganda comercial, los elogios que hace el vendedor de la mercancía que ofrece, etc.) y el dolos malus que sería aquel en el cual el agente conoce la falsedad de la idea que provoca en el inducido a contratar (…) supone que el agente tiene la intención de provocar un engaño en la parte a quien induce a contratar y que conoce la falsedad de la idea que se ha producido en ella como consecuencia de tal engaño.

Establecer cuándo se trata de dolos bonus o de bonus malus es una cuestión de mero hecho, que debe resolver el juez sobre la base de los criterios corrientes en una sociedad y en un momento dado. (…)

El simple silencio puede en ciertas circunstancias implicar dolo, en cuyo caso se llama “reticencia”. (…). Para que pueda hablarse de reticencia dolosa se requiere: a) que el otro contratante no hubiera conocido o no hubiera tenido la posibilidad de conocer por otros medios la circunstancia silenciada; b) que aparezca demostrado que la parte reticente conocía tal circunstancia y conocía el error en que estaba incurriendo su contraparte; y c) que precisamente este error por ignorancia de la circunstancia silenciada hubiera sido la causa determinante de su asentimiento…” (Mélich Orsini, J. (2006) Doctrina General del Contrato. pp. 179).

Ahora bien, en el presente caso la parte reconviniente en su reconvención afirma:

Que, “… descaradamente fuimos objeto de engaño y sorprendidos en nuestra buena fe, por la optante compradora YOLEIDA C.B.O., ya identificada, ya que el precitado contrato refleja a todas luces un carácter leonino, de mala fe, a favor de un solo contratante, en este caso de la prenombrada ciudadana, donde no hubo acuerdo alguno sino que fue caprichosamente impuesto en detrimento de nuestros propios derechos y contrario a las buenas costumbres, la prueba de ello esta (sic) plasmada en cláusula tercera que textualmente señala: (...) a todas luces que hay una sorprendente incertidumbre sobre la vigencia real del contrato, que se nos niega el derecho a reclamar indexación alguna por devaluación del signo monetario a causa de la inflación, se nos niega reclamar intereses moratorios y se nos somete a la espera indeterminada en el tiempo, hasta que le sea otorgado el fulano crédito a la parte actora- reconvenida…”.

Como se observa de la redacción anterior, la parte reconviniente considera que la mala fe de la contratante ciudadana YOLEIDA C.B.O., se prueba en la redacción del a CLÁUSULA TERCERA del contrato de opción cuyo tenor es el siguiente:

Tercero: El tiempo de vigencia de ésta opción a compra es de ciento veinte (120) días con una prorroga (sic) de treinta (30) días más, contados a partir de la fecha de la firma y otorgamiento del presente instrumento, y toda vez que sea aprobado y desembolsado el crédito de la Ley de Política Habitacional, solicitado ante la institución financiera BANPRO, agencia El Vigía, advirtiendo que la misma está supeditada a un préstamo hipotecario que se está solicitando, por lo que queda bajo esta condición, siendo entonces que el tiempo estipulado queda necesariamente renovado automáticamente, si el crédito que se tramita no ha sido probado (sic) y firmado en el tiempo aquí establecido en las mismas condiciones ya pautadas, no valiendo alegar la indexación o el índice de precio al consumidor; o daños y perjuicios ya que así se pacta por cuanto a la (sic) cifra se toma en razón a la cantidad nominal aquí expresada igualmente no genera interés alguna (sic) si esta entidad financiera decide no otorgar el crédito, la compradora se compromete a solicitar inmediatamente por ante otra institución financiera el crédito por la Ley de Política Habitacional

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De conformidad con el único parte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil: “En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en la mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.

Corresponde a quien sentencia analizar el contrato subexamine, a los fines de determinar el propósito y la intención de sus otorgantes, para lo cual observa:

1) Convienen los otorgantes, lo siguiente: “El tiempo de vigencia de ésta opción a compra es de ciento veinte (120) días con una prorroga (sic) de treinta (30) días más, contados a partir de la fecha de la firma y otorgamiento del presente instrumento,...”.

De la interpretación literal de tal estipulación, a juicio de este jurisdicente, resulta claro que el tiempo de vigencia del contrato de opción lo es por ciento veinte (120) días con una prórroga de treinta (30) días, contados a partir de la firma del documento de opción a compra, es decir, a partir del 04 de septiembre de 2006, fecha en que fue firmado ante la Notaría Pública de El Vigía Estado Mérida, mantenía su vigencia hasta el 04 de febrero de 2007.

2) Convienen los otorgantes, lo siguiente: “... y toda vez que sea aprobado y desembolsado el crédito de la Ley de Política Habitacional, solicitado ante la institución financiera BANPRO, agencia El Vigía, advirtiendo que la misma está supeditada a un préstamo hipotecario que se está solicitando, por lo que queda bajo esta condición,...”

De la interpretación literal de tal estipulación, a juicio de este jurisdicente, resulta claro que el contrato de opción quedaba sometido a una condición, a saber: que fuera aprobado el préstamo de la Ley de Política Habitacional, que se había solicitado por ante la institución Bancaria BANPRO, agencia El Vigía.

3) Convienen los otorgantes, lo siguiente: “... siendo entonces que el tiempo estipulado queda necesariamente renovado automáticamente, si el crédito que se tramita no ha sido probado (sic) y firmado en el tiempo aquí establecido en las mismas condiciones ya pautadas, no valiendo alegar la indexación o el índice de precio al consumidor; o daños y perjuicios ya que así se pacta por cuanto a la (sic) cifra se toma en razón a la cantidad nominal aquí expresada igualmente no genera interés alguna...”.

De la interpretación literal de tal estipulación, a juicio de este jurisdicente, resulta claro que las partes convinieron que si transcurrido el lapso de ciento veinte (120) días más su prórroga de treinta (30) días, la institución bancaria BANPRO no había aprobado el préstamo de la Ley de Política Habitacional, el lapso se renovaría automáticamente por un lapso igual, manteniéndose el mismo precio.

4) Convienen los otorgantes, lo siguiente: “...si esta entidad financiera decide no otorgar el crédito, la compradora se compromete a solicitar inmediatamente por ante otra institución financiera el crédito por la Ley de Política Habitacional”.

De la interpretación literal de tal estipulación, a juicio de este jurisdicente, resulta claro que las partes convinieron que si la institución bancaria BANPRO no otorgaba el crédito, es decir, lo negaba, la ciudadana YOLEIDA C.B.O., asumió la obligación de solicitar inmediatamente por ante una institución financiera distinta el préstamo por la Ley de Política Habitacional.

De la interpretación de la cláusula contractual a que se ha hecho referencia, a juicio de este Tribunal, la intención de las partes fue limitar la vigencia del contrato de opción de compraventa a ciento cincuenta (150) días, y si en ese tiempo la institución financiera BANPRO no había aprobado aún el préstamo ya solicitado, el tiempo de vigencia se renovaría por igual lapso, sin que se pudiera modificar el precio de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00).

De otra parte, si en ese lapso de vigencia del contrato de opción, la institución financiara BANPRO, negaba la aprobación del préstamo, la otorgante ciudadana YOLEIDA C.B.O., asumía la obligación de solicitar el préstamo por la Ley de Política Habitacional, inmediatamente, se entiende dentro del mismo lapso de ciento cincuenta (150) días, ante otra institución financiera.

Como se observa, en principio, el tiempo de duración del contrato de opción, es decir, aquel por el que la ciudadana N.J.P., se obligaba a vender a la ciudadana YOLEIDA C.B.O., el bien inmueble de su propiedad por el precio de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00), de manera indubitable fue estipulado en ciento veinte (120) días, prorrogable por treinta (30) días.

El lapso de vigencia en el contrato de opción analizado, en principio, no presentaba oscuridad o ambigüedad, toda vez que, es el lapso de vigencia que para los contratos de opción de compraventa, generalmente, exigen las instituciones financieras para aprobar los préstamos hipotecarios de vivienda o los préstamos otorgados por la Ley de Política Habitacional, pues es el tiempo necesario para recabar los requisitos y recaudos exigidos por tales instituciones y para el estudio técnico de cada solicitud.

Dicho esto, a juicio de este Tribunal, con la determinación de tal lapso no se observa, en principio, que la otorgante ciudadana YOLEIDA C.B.O., hubiere practicado una maquinación tal, que sin ella, la ciudadana YOLEIDA J.P., no hubiere contratado, toda vez que, con cualquier persona con quien la vendedora hubiere convenido una opción de venta para tramitar un préstamo, habría tenido que convenir igual tiempo.

De manera que, no se observa, en la redacción de tal cláusula temporal dolo de parte de la ciudadana YOLEIDA C.B.O., es decir, la intención de provocar un engaño en la ciudadana N.J.P..

Adicionalmente, del análisis de los medios de prueba evacuados durante el presente juicio, resultó que en fecha 04 de diciembre de 2006, la entidad bancaria BANPRO, aprobó a la parte demandante-reconvenida ciudadana YOLEIDA C.B.O., un crédito por la Ley de Política Habitacional, por la cantidad de VEINTIOCHO MILLONES QUINIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 28.520.000,00), y un subsidio por la cantidad de DIECIOCHO MILLONES CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (18.480.000,00), para la adquisición del inmueble consistente en una casa ubicada en la urbanización Carabobo, calle principal, casa Nro. 24, en la ciudad de El Vigía, Parroquia R.B.d.M.A.A.d.E.M..

Así las cosas, la otorgante ciudadana YOLEIDA C.B.O., dio cumplimiento a la condición estipulada en la cláusula analizada, como lo era la aprobación y desembolso del crédito de la Ley de Política Habitacional, solicitado ante la institución financiera BANPRO, exactamente a los noventa (90) días luego de la firma del contrato de opción, es decir, dentro de los ciento veinte (120) días del lapso de vigencia, lo cual, confirma una vez más que no existía una maquinación dolosa por parte de la otorgante ciudadana YOLEIDA C.B.O., en el momento de estipular tal cláusula.

En consecuencia, por las consideraciones antes expuestas, no resultó probada la primera exigencia del artículo 1.154 del Código Civil, en cuanto a que haya existido el animus decipiendi. ASÍ SE DECIDE.-

Dicho esto, resulta inoficioso analizar el resto de las exigencia que la doctrina ha establecido para que exista nulidad del contrato por el vicio del consentimiento del dolo, como lo son: que haya sido determinante del consentimiento; y que emane del contratante o de un tercero con su conocimiento. ASÍ SE ESTABLECE.-

Resuelto lo anterior, este Tribunal debe pasar a emitir pronunciamiento en cuanto al segundo requisito de procedencia de la pretensión de cumplimiento de contrato como lo es: “la no ejecución de la obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción”.

Del análisis del contrato de opción cuyo cumplimiento se pretende en esta instancia, se determina que las obligaciones asumidas por la parte contra quien se dirige la acción ciudadana N.J.P., fueron las siguientes: 1) vender a la ciudadana YOLEIDA C.B.O., el inmueble de su propiedad consistente en una casa ubicada en la urbanización Carabobo, calle principal, casa Nro. 24, en la ciudad de El Vigía, Parroquia R.B.d.M.A.A.d.E.M.; 2) mantener tal opción de venta por el lapso de ciento veinte días (120) prorrogables por treinta (30) días; 3) mantener el precio de venta en la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00); 4) una vez aprobado el préstamo, “... firmar y otorgar el correspondiente documento de traspaso contentivo de la hipoteca o crédito aquí indicado…”.

Del análisis de los medios de prueba evacuados en la presente causa, como se dijo resultó probado que el préstamo por la Ley de Política Habitacional, fue aprobado a la ciudadana YOLEIDA C.B.O., durante el lapso de vigencia del contrato de opción a compraventa, por el precio estipulado en el mismo.

No obstante, una vez aprobado el crédito y cumplidas las exigencias hechas para la institución financiera BANPRO, como lo fueron la presentación de recaudos adicionales requeridos por dicha institución bancaria, incluso redactado el documento contentivo del contrato de préstamo con garantía hipotecaria de primer grado, la ciudadana N.J.P., dio en venta pura y simple el inmueble objeto de la opción a compraventa, al ciudadano A.U.P., negociación que celebró durante la vigencia del contrato de opción suscrito con la ciudadana YOLEIDA C.B.O., y a los dos días siguientes a la aprobación de préstamo a que se ha hecho referencia, es decir, en fecha 06 de diciembre de 2006.

Aún cuando, resultó probado que la venta realizada por ciudadana N.J.P., al ciudadano A.U.P., fue dejada sin efecto, tal operación fue hecha con posteridad a la presentación de la presente demanda de cumplimiento del contrato de opción.

En conclusión, con la referida venta la parte demandada ciudadana N.J.P. y su cónyuge, incumplieron la obligación asumida en el contrato de opción de compraventa, de hacer tradición del inmueble una vez aprobado el crédito hipotecario.

En consecuencia, se encuentra verificado el otro supuesto de hecho previsto por el artículo 1.167 del Código Civil, como es la no ejecución de la obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción. ASÍ SE ESTABLECE.-

Como corolario de las consideraciones anteriores, en el caso subiudice quedó demostrado en juicio la verificación de los requisitos de la pretensión de cumplimiento de contrato, como son la existencia de un contrato bilateral y la no ejecución de la obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, de allí que resulte procedente el cumplimiento del contrato de opción, autenticado por ante la Notaría Pública de El Vigía, Estado Mérida, en fecha cuatro (4) de septiembre de 2006, inserto con el Nro. 82, Tomo 99 de los Libros de Autenticaciones llevados por la citada Notaría Pública, posteriormente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público Inmobiliario del Municipio Autónomo A.A.d.E.M., en fecha veintisiete (27) de octubre del mismo año, con el Nro. 27, Protocolo Primero, Tomo Sexto, Cuarto Trimestre, suscrito por las ciudadanas N.J.P., en su carácter de vendedora y YOLEIDA C.B.O., en su carácter de compradora, tal como quedará determinado en el dispositivo del presente fallo. ASÍ SE DECIDE.-

VII

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, con sede en El Vigía, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda incoada por cumplimiento de contrato por la ciudadana YOLEIDA C.B.O., venezolana, mayor de edad, cedulada con el Nro. 13.021.242, y domiciliada en la ciudad de El Vigía, Municipio A.A.d.E.M., contra los ciudadanos N.J.P. y J.S.C.R., venezolanos, mayores de edad, casados, cedulados con los Nros. 4.329.067 y 13.677.133 respectivamente, domiciliados en la ciudad de El Vigía, Municipio A.A.d.E.M..

Como consecuencia de la anterior declaratoria, se ORDENA a los ciudadanos N.J.P. y J.S.C.R., antes identificados, cumplir con la obligación por ellos asumida en el contrato de opción a compraventa, autenticado por ante la Notaría Pública de El Vigía, Estado Mérida, en fecha cuatro (4) de septiembre de 2006, inserto con el Nro. 82, Tomo 99 de los Libros de Autenticaciones llevados por la citada Notaría Pública, posteriormente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público Inmobiliario del Municipio Autónomo A.A.d.E.M., en fecha veintisiete (27) de octubre del mismo año, con el Nro. 27, Protocolo Primero, Tomo Sexto, Cuarto Trimestre, por lo que deben hacer la tradición del inmueble de su propiedad consistente en una casa ubicada en la urbanización Carabobo, calle principal, casa Nro. 24, en la ciudad de El Vigía, Parroquia R.B.d.M.A.A.d.E.M., comprendido dentro de los linderos y medidas siguientes: FRENTE: mide seis metros (6 mts.) y linda con la calle Nro. 01; FONDO: mide seis metros (6 mts.) y linda con la casa Nro. 01; LADO DERECHO: mide diecinueve metros con cincuenta centímetros (19,50 mts.) y linda con la casa Nro. 22; y, por el LADO IZQUIERDO: mide diecinueve metros con cincuenta centímetros (19,50 mts.) y linda con la casa Nro. 26, adquirido mediante documento protocolizado por ante la misma Oficina Registral, en fecha 28 de agosto de 2006, con el Nro. 46, Protocolo Primero, Tomo Décimo, Tercer Trimestre, mediante el otorgamiento del instrumento de propiedad por ante la Oficina de Registro Público Inmobiliario del Municipio Autónomo A.A.d.E.M..

De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a los ciudadanos N.J.P. y J.S.C.R., al pago de las costas por haber resultado totalmente vencidos en la pretensión principal.

Por los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, con sede en El Vigía, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la reconvención incoada por nulidad de contrato, por los ciudadanos N.J.P. y J.S.C.R., antes identificados, contra la ciudadana YOLEIDA C.B.O., antes identificada.

De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a los ciudadanos N.J.P. y J.S.C.R., al pago de las costas por haber resultado totalmente vencidos en la pretensión reconvencional.

De conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, notifíquese a las partes.

PUBLIQUESE, CÓPIESE Y REGÍSTRESE

DADO, FIRMADO Y SELLADO EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA. En El Vigía, a los catorce días del mes de agosto del año dos mil trece. 203º De La Independencia y 154º De la Federación.

EL JUEZ,

J.C.N.G.

LA SECRETARIA,

ABG. N.C.B.V.

La Secretaria,