Decisión de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de Lara (Extensión Barquisimeto), de 11 de Marzo de 2014

Fecha de Resolución11 de Marzo de 2014
EmisorJuzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito
PonenteOscar Rivero
ProcedimientoCumplimiento De Contrato De Opcion A Compra Venta,

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, once de marzo de dos mil catorce

203º y 155º

ASUNTO: KP02-V-2012-0003927

PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: E.J.U.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 12.701.723.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: E.J.U.R., inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 122.988.

PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: Sociedad Mercantil PROMOCIONES El TURBIO PROTURCA C.A., constituida y registrada en la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, en el Registro Mercantil Segundo de esta Circunscripción Judicial en fecha 30/03/1999, inserta bajo el Nº 31, Tomo 14-A

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: M.A., inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 31.267.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA y por vía reconvencional la RESOLUCIÓN DEL MISMO

SENTENCIA DEFINITIVA

Se inicia el presente proceso a través de libelo de demanda, con ocasión a la pretensión de Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra Venta, interpuesto por la representación judicial de la parte actora, en el que manifiesta como fundamento de su pretensión que en fecha 07 de junio de 2012, su representado firmó contrato de promesa bilateral de compra venta con la Sociedad Mercantil Promociones El Turbio Proturca C.A., de un inmueble de su propiedad constituido por un local comercial distinguido con el Nº 12 que forma parte del Centro Comercial Los Cardones, ubicado en la Urbanización Parque Residencial Los Cardones de esta Ciudad, cuyos linderos son los siguientes: NORESTE: área de circulación peatonal interna; SUROESTE: local Nº 13; SURESTE: área de circulación peatonal interna; y NOROESTE: área de circulación peatonal interna; con el Código Catastral: 311004900100INC012. Que está valorado en la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS VEINTE CON CERO CENTIMOS (279.920,oo Bs.), que debía pagar su representado así: a) la cantidad SESENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS OCHENTA CON CERO CENTIMOS (69.980,oo Bs.) el día de la firma del citado contrato; y la cantidad de DOSCIENTOS NUEVE MIL NOVECIENTOS CUARENTA CON CERO CENTIMOS (209.940,oo Bs.) dentro de los siguientes sesenta días continuos siguientes a la firma del contrato. Que su representado solicitó un crédito hipotecario comercial en el Banco Exterior, C.A., Banco Universal, Sucursal Barquisimeto, por la cantidad mencionada que debía cancelar dentro del lapso establecido, a más tardar el 07 de agosto de 2012, siendo que la referida solicitud de préstamo fue aprobada el 25 de julio de 2012. Que la mencionada compra del local comercial identificado no se ha materializado ya que a pesar de haberle solicitado a la empresa demandada la Solvencia del Seguro Social, ésta no ha cumplido con la mencionada obligación; ni con la de entregar el poder judicial otorgado al ciudadano R.A.L.. Fundamentó se pretensión en lo establecido en los artículos 1.159, 1.264, 1.161, y 1.167 del Código Civil, exponiendo que demanda a la Sociedad Mercantil Promociones El Turbio Proturca, C.A. para que convenga en suministrar los recaudos solicitados o en su defecto sea obligada por cumplimiento de contrato y que si se negare, la sentencia sirva como titulo de propiedad del inmueble en referencia, así como al pago de costas y costos del juicio. Estimó la demanda en la cantidad en la cantidad de OCHENTA Y TRES MIL NOVECIENTOS SETENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (83.976,oo Bs.)

En fecha 21 de diciembre de 2012, se admitió la demanda.

En fecha 15 de julio de 2013, la representación Judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación a la demanda, rechazándola en todas y cada una de sus partes. Expuso que dentro de las cláusulas del contrato referido por la actora, específicamente la cuarta establece que las partes fijaron un plazo de 60 días continuos contados a partir del 07 de junio del 2012 para proceder a la protocolización del documento definitivo de venta, donde la compradora debía proceder al pago de la suma recibida en calidad de arras y el saldo restante para cancelar el precio total; y que esa operación debía materializarse a mas tardar, el 07 de agosto de 2012, a menos que las partes hubieran suscrito un documento de prórroga donde constara claramente esa extensión del lapo inicial; y que su representado no recibió el monto del precio ni se suscribió prórroga legal alguna; que la vigencia para la materialización de la operación feneció el 12 de agosto de 2012, indicando que no surge para su mandante la obligación de transmitir la propiedad del inmueble objeto de la negociación luego de ese plazo. Asimismo expuso que según consta de los telegramas enviados así como de la constancia de revisión del documento, todos fueron presentados con posterioridad a la vigencia del contrato. Que además de haber vencido el lapso legal para proceder a su materialización, la misma no cumple con el pago del precio como requisito imprescindible para poder accionar una demanda por cumplimiento de contrato, ni ofrece en el escrito de demanda, cancelarla luego de que se dicte sentencia definitiva y que esta circunstancia genera el vicio de falla de oscuro libelo. Seguidamente propuso reconvención por resolución de contrato, exponiendo que la parte actora no fue diligente a la hora de cumplir sus obligaciones, como lo era la gestión dentro del plazo legal establecido para el pago del precio indicado, que consta que su tramitación fue luego de haberse vencido el contrato, el 12 de agosto de 2012 y que surge por lo tanto a favor de su mandante la posibilidad de resolver el contrato lo que a su vez hace posible exigir la indemnización prevista en la cláusula tercera del contrato en referencia; por lo que reconviene al ciudadano E.U.R. para que convenga o en su defecto sea condenado a: 1) en la resolución del contrato bilateral de compra venta suscrito por ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 07 de junio de 2012, bajo el Nº 11, Tomo 65 de los Libros respectivos; y 2) considerar la suma de SESENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (69.980,oo Bs.), cantidad recibida a título de anticipo como un beneficio a favor de su representada por concepto de indemnización derivado del incumplimiento por parte de el promitente comprador de no suscribir el acuerdo definitivo de compra venta en el período establecido en el convenio; y 3) en pagar las costas y costos del proceso.

En fecha 23 de julio de 2013, este Tribunal admitió la reconvención propuesta.

En fecha 05 de agosto de 2013, la representación judicial de la parte demandada reconvenida presentó escrito de contestación a la reconvención, exponiendo que en ningún caso quien no haya cumplido con sus propias obligaciones. Asimismo expuso que el lapso de 60 días continuos vencía el 07 de agosto de 2012 y no como lo afirma la parte demandada reconvincente. Promovió documento que riela a los folios 47 al 51 de autos indicando que préstamo le fue aprobado el 25 de julio de 2012. Continuó indicando que no existía duda alguna en cuanto al momento y lugar de pago, toda vez que éste último quedaba supeditado al hecho mismo de la protocolización, y que lógicamente el pago debía producirse en la Oficina de Registro correspondiente, exponiendo que de la referida aprobación tuvieron conocimiento el representante legal y los relacionados con la vendedora el mismo de la aprobación y que luego comenzó a notar demora en la entrega de los recaudos mencionados a pesar de estar contractualmente obligados a hacerlo. Que la circunstancia de no haber cancelado el pago se debió a la vendedora. Emplazó ala demandada reconvincente a demostrar que le hizo entrega en el lapso contractual todos los recaudos necesarios para la protocolización. Que en fecha 28 de agosto de 2012, la funcionaria de la Oficina de Registro, informó por escrito que para poder darle curso a la protocolización debía presentarse la solvencia del Instituto Venezolano de los Seguros Sociales. Que a través de correo electrónico comunico a la demandada en fecha 30 de agosto de 2012, de los recaudos faltantes. Que en fecha 04 de septiembre de 2012, entregó a la administración de la demandada de los recaudos mencionados y que es a partir de allí que se cierra comunicación con la mencionada empresa.

En fecha 26 de septiembre de 2013, las representaciones judiciales de las partes presentaron escritos de promoción de pruebas.

En fecha 04 de octubre de 2009, la representación judicial de la parte demandante reconvenida presentó escrito de observación a las pruebas promovidas por la parte contraria.

En fecha 07 de octubre de 2013, este Tribunal, vistas las pruebas promovidas por las partes, las admitió a sustanciación salvo su apreciación en la definitiva.

En fecha 16 de octubre de 2013, tuvo lugar, acto de exhibición de documento constituido por la Solvencia Municipal del correspondiente al local objeto de la negociación.

En fecha 23 de octubre de 2013, se agregó a los autos oficio proveniente del Servicio Municipal de Administración Tributaria (SEMAT).

En fecha 04 de noviembre de 2013, se agregó a los autos oficio proveniente del Instituto Venezolano de los Seguros Sociales (IVSS).

En fecha 14 de noviembre de 2013, se agregó oficio proveniente de Banco Exterior C.A.

En fecha 18 de noviembre de 2013, la apoderada actora reconvenida presentó escrito de informes.

En fecha 16 de enero de 2014, se agregó oficio proveniente de Banco Exterior C.A.

Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia interlocutoria, este Tribunal observa:

I

DE LA PRETENSIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

Establecen los artículos 1.133 y 1.159 del Código Civil Venezolano:

El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Por tanto, al tratarse de una convención que se hace ley entre las partes, la propia ley sustantiva civil general señala como efecto de los contratos:

Artículo 1.160:

Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

Artículo 1.264:

Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.

Merced a tales disposiciones, conviene dilucidar a cargo de cuál de las partes debe acreditarse el cumplimiento o incumplimiento de los términos contractuales originalmente pactados, para luego estimar la pertinencia en derecho de las alegaciones fácticas planteadas por la demandante.

La pretensión de la parte actora tiene por objeto lograr el cumplimiento del contrato de opción a compra que según su propio decir, celebró con la parte demanda; en razón de que la misma incumplió con su obligación de entrega de documentos exigidos por el Registro Subalterno para la protocolización del Documento definitivo de compra venta.

En ese sentido, el artículo 1.167 del Código Civil prevé lo siguiente:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

A la letra de la norma antes transcrita, se tiene que la pretensión de resolución o cumplimiento de contrato tiene su fundamento legal en una misma norma, pero cuyos efectos jurídicos y condiciones de procedibilidad discrepan una de la otra; pero es el incumplimiento de una obligación contractual el supuesto fáctico que da nacimiento a ambas pretensiones.

Explanado lo anterior, este Sentenciador observa que la parte actora arguye que la demandada de autos no cumplió con su obligación hacer la tradición del inmueble por medio de la protocolización del documento de compraventa definitivo.

Por su parte, la representación judicial de la parte demandada expone que no es cierto que hayan incumplido con las obligaciones por cuanto, la demandante no cumplió con el pago de la cantidad restante para la protocolización del documento definitivo de compra venta.

Por su parte, al adjudicar a su cocontratante la inobservancia de las disposiciones contractuales la parte actora produjo como medios de prueba, copia fotostática certificada del Contrato de promesa bilateral de compra venta suscrito en fecha 07 de junio de 2012, ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas bajo el número 11, Tomo 65 de los libros correspondientes, que se valora como instrumento auténtico que no fue desconocido ni impugnado por la parte contraria, sino que fue aceptada su existencia por parte de ésta, y por lo tanto debe adjudicársele pleno valor probatorio.

Asimismo, promovió recibo de pago original identificado con el número 3605 (f. 55), por la cantidad SESENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (69.980,oo Bs.), girado por la parte demandada en su favor, al que debe conferírsele también pleno valor probatorio en cuanto el mismo no fue desconocido ni impugnado en modo alguno por la demandada, que al ser adminiculado con las resultas de las pruebas de informes que cursan a los folios 182, 194 y 195 de autos, dan cuenta que pese a que una persona jurídica, disnta al demandante, la sociedad mercantil KAMV TOURS emitió ese medio de pago, sin embargo la demandada dio por satisfecha la obligación del ciudadano E.U. en cuanto al pago de la parte del precio estipulada contractualmente, por lo que en ese sentido se encontraba válidamente liberado del vínculo impuesto por vía contractual.

La representación judicial de la parte demandada, promovió recibos de pago de condominio por parte de su mandante, del condominio del local comercial en referencia, que se valoran por no haber sido redargüidas en modo alguno por la parte contra quien se hicieron valer y de los que se pone de relieve la solvencia condominial concerniente al inmueble ya referido .

Promovió la exhibición del documento original de Solvencia Municipal por parte de la actora de autos, siendo que en fecha 16 de octubre de 2013, tuvo lugar, el mencionado acto y que adminiculado a la prueba de informe dirigida al SEMAT, en la cual dicha oficina informó a este despacho que se emitió solvencia municipal del inmueble en referencia en fecha 19 de junio de 2012 y que se valora de conformidad con el contenido del artículo 433 de la Ley Adjetiva Civil Venezolana.

En ese orden de ideas, considera oportuno este sentenciador, transcribir el contenido de las cláusulas 2º y 4º del contrato de promesa bilateral de compra venta, que funge de fundamental a la pretensión del actor y disponen expresamente lo siguiente:

Cláusula Segunda:

“El precio de venta del indicado inmueble es la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS VEINTE BOLÍVARES (279.920,oo Bs.), que “EL PROMITENTE COMPRADOR” pagará de la siguiente manera: la cantidad de SESENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS OCHENTA BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (69.980,00 Bs.), al día de la firma del presente contrato; la cantidad de DOSCIENTOS NUEVE MIL NOVECIENTOS CUARENTA BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (209.940,oo Bs.), dentro de los sesenta (60) días continuos a la firma del presente documento, y fecha pautada para la protocolización del documento definitivo de compra-venta.”

Cláusula Cuarta:

El plazo de este contrato de promesa bilateral de compra-venta es de sesenta (60) días continuos contados a partir de la forma del presente documento, pudiendo ser prorrogado cuando ambas partes de común acuerdo lo manifestaren, suscribiendo un documento privado que conste suficientemente el plazo de dicha prórroga… (omissis)

De cuanto se tiene dicho, debe estimarse que la obligación de pagar el precio es la obligación esencial del comprador y debe ser satisfecha en la forma especificada por el contrato. En ese sentido, queda puesto de relieve que si bien la demandante honró el primer pago, conforme fue fijado precedentemente, no hay constancia alguna que así haya procedido al momento de la culminación del plazo tipificado en el contrato, mismo que por expresa disposición de la partes ha debido cumplirse en fecha 06 de Agosto de 2012, toda vez que tampoco existe constancia que las partes hubieren extendido dicho plazo.

Por ello, conforme expone la legislación sustantiva “Cuando nada se ha establecido respecto a esto, el comprador debe pagar en el lugar y en la época en que debe hacerse la tradición” (artículo 1.528, Código Civil), lo que en consonancia con el artículo 1.295 del mismo texto que dispone “El pago debe hacerse en el lugar fijado por contrato. Si no se ha fijado el lugar, y se trata de cosa cierta y determinada, el pago debe hacerse en el lugar donde se encontraba la cosa que forma su objeto, en la época del contrato. Fuera de estos dos casos, el pago de debe hacerse en el domicilio del deudor, salvo lo que se establece en el artículo 1.528 del Código Civil”, quedaba de parte del demandante a objeto de hallar lugar en derecho para su pretensión judicial, haber acreditado mas allá de toda duda que se encontraba en disposición de satisfacer el pago del precio en la oportunidad fijada contractuaslmente.

En cambio, el actor se conformó con obtener las resultas de la prueba de informes requerida al Banco Exterior C.A., que informó que el crédito solicitado por la parte demandada para la adquisición del local comercial en referencia fue aprobado en fecha 25 de julio de 2012 por la cantidad restante establecida en la clausula 2º del contrato de autos, y que si bien se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, no resulta suficiente para determinar que esa circunstancia se hubiere puesto en conocimiento de la demandada, por cuanto ella no formaba parte de esa gestión, sino que, en todo caso era un tercero sin relación alguna con dicha entidad bancaria.

De igual manera, ningún valor probatorio puede tener el presunto instrumento elaborado por el Banco Exterior para ser consignado al Registro Público (f. 129 a 133) por ser apócrifo, e igual suerte debe correr el instrumento cursante al folio 116 constituido del presunto recibo de “documento para revisar” emitido supuestamente por el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, por cuanto carece no sólo de firma sino de los elementos necesarios para poder considerarlo siquiera como un documento público administrativo

Sin embargo, la demandante promovió Telegrama con acuse de recibo que cursa inserto al folio 53 de autos, enviado el 25 de octubre de 2012, al que se le confiere valor probatorio por imperio del artículo 1.375 del Código Civil, pero que, resulta manifiestamente extemporáneo por tardío, toda vez que al hilo con las consideraciones precedentes, y a tenor de lo estipulado en el propio contrato, tal manifestación que se puso en conocimiento de la hoy demandada, sucedió al cabo de 02 meses y medio después del vencimiento establecido en el contrato, por lo que carece de validez en el tiempo.

Respecto de las fotocopias de las informaciones de prensa que cursan a los folios 119 a 122, ellas se desechan por cuanto se encuentran referidas a noticias que, si bien pudieran estar vinculadas por vía refleja al local objeto del contrato de promesa bilateral de compra venta, en nada coadyuvan a fijar los hechos debatidos en la presente causa.

En tanto que de los correos electrónicos impresos que cursan a los folios 117 y 118, ellos refieren una conversación sostenida entre el ciudadano E.U. y el ciudadano R.Á., en donde este último en fecha 05/06/2012 le hace referencia a la inminencia de la firma de un instrumento- presumiblemente el autenticado de fecha 07 del mismo mes y año- y luego cursa una respuesta del primeramente nombrado de fecha 30 de agosto de 2012, vale decir una vez más, fuera del plazo estipulado en el contrato requiriendo “lo solicitado”.

Así, como quiera que el demandante disponía de la posibilidad de notificar a la demandada de la aprobación del crédito solicitado a la Entidad Bancaria para honrar la obligación de pago que le atañía, de conformidad con las cláusulas transcritas el 07 de agosto de 2012 por cuanto la firma del documento cuyo cumplimiento se pretende se produjo en fecha 07 de junio de 2012, y siendo que la fecha del acuse de recibo del telegrama el 25 de octubre de 2012, mal podría ser declarada con lugar la pretensión de la parte actora. Así se decide.

CAPITULO II

DE LA RECONVENCIÓN por RESOLUCIÓN DE CONTRATO

La parte demandada reconviniente pretende enervar la pretensión incoada en su contra, alegando que la reconviene en la Resolución del Contrato o promesa bilateral de opción de compra venta derivado del local comercial identificado ut supra, en razón de que no dio cumplimiento a su obligación de pago del precio pactado a los efectos de firmar un contrato definitivo de compra venta.

Con mérito a la fijación de ese hecho, este Tribunal da por reproducidas las consideraciones atinentes a la fuerza de los contratos y sus efectos que se hiciere en el capítulo anterior.

En razón de lo cual, y una vez valorados en el capítulo precedente, los medios probatorios promovidos por las partes y evacuados conforme a derecho debe privilegiarse la resulta de la prueba de informes cursante al folio 165, proveniente del Instituto Venezolano de los Seguros Sociales (IVSS) informando a este despacho que la sociedad de comercio demandada de autos no se encuentra inscrita en el mismo.

Tal omisión permite a este sentenciador colegir, que aún cuando la actora hubiere cumplido oportunamente con el ofrecimiento del pago del precio a que estaba obligada contractualmente, no habría resultado posible la protocolización documental correspondiente, pues la propia Ley del Seguro Social exige tal requisito a tal fin, por lo que las afirmaciones hechas en sentido distinto por la reconviniente no resultan suficientes para hacer llegar a este juzgador a la convicción plena de lo por ella pretendida, esto de conformidad con las normas que regulan la carga de la prueba en el sistema legal venezolano, es decir, los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de lo cual debe ser declarada sin lugar la pretensión de resolución del contrato de promesa bilateral de compra venta celebrado. Así también se establece.

DECISIÓN

Por las razones antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara SIN LUGAR la pretensión de Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra Venta, intentada por el ciudadano E.J.U.R. contra la Sociedad Mercantil PROMOCIONES El TURBIO PROTURCA C.A., ambos previamente identificados, al tiempo que declara SIN LUGAR la pretensión de Resolución de Contrato de Opción a Compra Venta, intentada por vía reconvencional por la última de las nombradas en contra de la primera.

Se condena en costas a la actora por haber sido desechada su pretensión, y de igual manera se condena en costas a la demandada por haber sido desechada la reconvención por ella propuesta.

Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y Regístrese.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.E.L., en la ciudad de Barquisimeto, a los once (11) días del mes de marzo del año dos mil catorce (2014). Años 203º y 155º.

EL JUEZ

Abg. Oscar Eduardo Rivero López

El Secretario,

Abg. Anthony Gilberto Prieto Ortiz

Seguidamente se publicó en su fecha, siendo las 3:25 p.m.

El Sec.,

OERL/mi

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