Decisión de Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Estabilidad Laboral, con sede en La Víctoria de Aragua, de 24 de Septiembre de 2009

Se Inician las presentes actuaciones por escrito presentado en fecha 28 de noviembre de 2005, por el ciudadano I.A.I.M., Venezolano, domiciliado en Centro Comercial “V.C.” Primera etapa, 1° piso, apartamento C-21, La Victoria, Municipio J.F.R., Estado Aragua, portador de la Cedula de Identidad Nº V- 5.450.272, de estado civil viudo, asistido por la Abogada BELKIS J BARBELLA INFANTE, Abogada en ejercicio, domiciliada en los Teques, contra la ciudadana A.D.G.M., Colombiana, mayor de edad, domiciliada en La Victoria, Estado Aragua, Titular de la cedula de Identidad, Nº E- 81.348.910, así como también en contra del Ciudadano J.A.B.B., titular de la Cédula de Identidad Nº V- 8.692.096, mayor de edad, de este domicilio, representados por defensor Ad Litem identificado como S.R., Abogada en ejercicio bajo el Inpreabogado 31.906, todos debidamente identificados en autos, la actual demanda introducida con motivo del Retracto Legal Arrendaticio fundamentado en los artículos 1.546 y 1.547, del Código Civil como consta en folios ( 1 al 7) respectivamente y anexos folios del (8 al 40).

En fecha 06 de diciembre de 2005, se admitió la demanda y se ordenó la comparecía de los demandados.

Mediante diligencia de fecha 16 de Diciembre de 2005, la Parte Actora asistida de Abogado consigno los fotostatos necesarios para librar compulsa y consigno poder judicial APUD – ACTA, a la Doctora B.J.B.I. y al Dr. T.E.M.P., ambos Abogados en ejercicio.

En fecha 16 de Enero de 2006, la Apoderada Judicial de la parte actora consigno diligencia exponiendo que el procedimiento debería ventilarse por el Jucio breve.

En fecha 25 de Enero de 2006. por cuanto se observo que por un error involuntario la presente demanda se admitió por el procedimiento ordinario, siendo lo correcto admitirla por el procedimiento Breve como lo establece el articulo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; el tribunal de conformidad con el articulo 206 del Código de Procedimiento Civil, repuso la causa a su estado de admisión, se admitió en cuanto a lugar ha derecho emplazándose a los ciudadanos A.D.G.M. Y J.A.B.B., respectivamente de este domicilio para que al segundo día de despacho siguiente a la citación del ultimo de los codemandados, a fin de dar contestación a la demanda.-

En fecha 07 de Febrero de 2006, la Apoderada Judicial de la Parte Actora consigno los fotostatos para librar la compulsa.-

En fecha 01 de Marzo de 2006, el Tribunal acuerda decretar medida de prohibición de Enajenar y gravar sobre el inmueble identificado en el libelo.-

En fecha 16 de Marzo de 2008, la Apoderada Judicial de la parte actora consigno la dirección del domicilio del actor y del lugar donde labora.-

En fecha 17 de Abril de 2006, la Apoderada Judicial de la parte actora solcito que se exhorte a la ciudadana Alguacil del Tribunal para la practica de la citación.-En fecha 28 de abril de 2006, la Alguacil del tribunal consigno boleta sin poder lograr la citación personal de J.A.B.B. Y A.D.G.M. a quien solicitó en varias oportunidades, solo consiguiendo a la ciudadana v.d.B. quien dijo ser su esposa e informándole a la ciudadana Alguacil que los ciudadanos ya antes identificados no viven en ese lugar.-

En Fecha 10 de mayo de 2006, compareció la Apoderada de la parte Actora BELKYS J. BARBELLA, quien vista la imposibilidad de lograr la citación personal de la parte demandada solicitó al Tribunal libre los respectivos carteles.

Mediante auto de fecha 24 de Mayo de 2006, este Tribunal acordó y libro cartel de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.-

En fecha 31 de Mayo de 2006, la Apoderada Judicial de la parte actora solicito se le entregaran los carteles para su publicación.-

En fecha 15 de junio de 2006 la apoderada de la parte actora consigno los carteles de citación publicados en los diarios EL ARAGUEÑO, el día jueves Primero (1°) de junio del 2006 en su pagina 37, y el Diario El Clarín en fecha Cinco (5) de Junio del 2006, en su pagina 28, en la misma fecha fueron agregados a los autos con la finalidad de que surta sus efectos legales.-

En fecha 19 de Julio de 2006, la Secretaria del Tribunal Dra. N.M. deja constancia de que fijo cartel de citación en la morada del demandado. En fecha 03 de Octubre de 2006 la Apoderada Judicial de la parte Actora solicito mediante diligencia se nombre Defensor de Oficio. En fecha 10 de octubre de 2006 se Designa defensor de oficio a la Dra. O.P., inscrita en el I.P.S.A bajo el Nº 99.707, a quien se acuerda notificar para que comparezca ante el Tribunal. En fecha 26 de Octubre de 2006, La Alguacil del Tribunal consigno boleta debidamente firmada por la ciudadana O.P.. En fecha 31 de Octubre de 2006 la defensora de oficio abogada O.P., presento diligencia aceptando el cargo como defensora de oficio de la Parte Demandada ANA DELFI GRANDA Y J.B.. En fecha 03 de Noviembre de 2006 la Apoderada Judicial de la parte actora solicito la citación de la defensora de oficio, consigno copia de la demanda. En fecha 13 de Noviembre de 2006, el Tribunal mediante auto ordeno emplazar a la defensora de oficio para el acto de Contestación de la Demanda. En fecha 19 de Enero de 2007, la Alguacil del Tribunal consigna recibo de citación debidamente suscrita por la defensora de oficio. En fecha 23 de Enero de 2007 la defensora de oficio abogada O.P. consigno escrito de contestación de la demanda constante de un (01) folio y sin anexo. En fecha 25 de Enero de 2007, la Apoderada Judicial de la parte actora consigno escrito de promoción de pruebas constante de un (01) folio y Ciento treinta (130) anexos, en la misma fecha el Tribunal agrego y admitió las pruebas. En fecha 31 de Enero de 2007, la Defensora de oficio consigno escrito de promoción de pruebas constante de un (01) folio tullí y dos (02) anexos, en la misma fecha el Tribunal los admitió y agrego a los autos. En fecha 26 de Febrero de 2007, la apoderada Judicial de la parte actora solicito sentencia.- En fecha 15 de Diciembre de 2008, el Apoderado Judicial de la parte actora solicitaron sentencia y abocamiento. En fecha 17 de Diciembre de 2008, la suscrita se aboco al conocimiento de la causa y ordeno notificar a la parte demandada por medio de su defensor de oficio. En fecha 12 de Enero de 2009, el apoderado judicial de la parte actora solcito librar boleta de notificación, en fecha 14 de Enero de 2009 se libro boleta de notificación. En fecha 17 de Febrero de 2009, la Alguacil del Tribunal consigno boleta debidamente suscrita por la defensora de oficio abogada O.P.. En fecha 17 de Marzo de 2009, la Apoderada Judicial de la parte actora solicito sentencia, y en fecha 22 de Abril de 2009, ratifico el contenido de la diligencia anterior y copias certificadas de los folios 298 al 313.

En fecha 14 de mayo de 2009, se repuso la causa al estado de que la Defensora de Oficio, compareciera al segundo (2do) día de despacho siguientes a su notificación a los fines de prestar juramento o excusarse del cargo de defensora de oficio. En fecha 22 de mayo de 2009, consta a los autos la notificación de la defensora de oficio, y en fecha 11 de junio de 2009, se excusó de aceptar el cargo. En fecha 15 de junio de 2009, se designó r de oficio a la abogada S.R., Inpre No. 31.906, y se libro boleta de notificación. En fecha 16 de junio de 2009, consta a los autos la notificación del defensor de oficio, y en fecha 18 de junio de 2009, aceptó el cargo.

En fecha 13 de julio de 2009, consta a los autos la citación de la abogada S.R., Defensora de oficio. En fecha 15 de julio de 2009, se recibió escrito de contestación presentado por la defensora de oficio de la parte demandada.

En fecha 23 de julio de 2009, se recibió escrito de pruebas presentado por la parte actora, admitidas en fecha 28 de julio de 2009, se libro oficio al Banco Industrial de Venezuela. En fecha 03 de agosto de 2009, se recibió escrito de pruebas presentado por la defensora de oficio de los demandados, el cual fue admitido en esta misma fecha, a excepción de la promovidas en el capitulo I. En fecha 13 de agosto de 2009, vencido el lapso probatorio, por cuanto no constaba a los autos las resultas de la prueba de informe promovida por la parte actora, se difirió la sentencia para dentro de los cinco (05) días siguientes.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA

Manifiesta el demandante I.A.I.M. que en fecha 20 de julio del año 2000, su cónyuge la ciudadana T.C.S.D.I., Venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 5.455.458, con quien contrajo matrimonio civil, por ante la Prefectura del Municipio Carrizal el día 19 de Diciembre de 1.980, como se evidencia del Acta de matrimonio llevada en el libro de Registro Civil de Matrimonio durante el año 1.980, anotada bajo el N° 120, FOLIO 120, la cual acompañó marcada “A”, la Ciudadana debidamente identificada celebró Contrato de Arrendamiento con la Ciudadana A.D.G.M., colombiana, mayor de edad, domiciliada en La Victoria , Estado Aragua, titular de la Cédula de Identidad , N° E- 81.348.910, por un inmueble de su propiedad ubicado en el Centro Comercial “VICTORIA CENTER”, primera etapa, piso 1 distinguido con el Nº C- 21 de la Ciudad de la Victoria, Estado Aragua, el cual será destinado como uso exclusivo de vivienda, todo ello se evidencia de Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública de La Victoria, Edo. Aragua, de fecha 26 de julio de 2000, anotado bajo el Nº 20, TOMO 47, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria el cual acompaño marcado “B”, efectivamente el inmueble a que se hace referencia sirve de asiento permanente al domicilio conyugal el cual habita actualmente. El canon de arrendamiento fue cancelado con pago de condominio y bauches bancarios hasta la fecha, los cuales acompañan el libelo de demanda marcados con letra “C”, y según quedo plasmado en el citado contrato, documento privado de fecha 31 de Octubre de 2.000, el cual acompañan el libelo marcado con letra “D” la cual autoriza a descontar el condominio y depositar el resto, en las oficinas del Banco Unión Cuenta Nº 1037455080, a nombre de A.G., y Titular la ciudadana ZEBIB GRANADA MARIAM (Hija). El día 28 de Diciembre de 2001 falleció la ciudadana T.C.S.D.I., cónyuge del demandante I.A.I.M., en la ciudad de la Victoria como consta en el acta de Defunción llevada por ante Registro Civil del Municipio J.F.R., La V.E.A., de fecha 28 de diciembre de 2001, anotada bajo el Nº 862, TOMO V, la cual acompañó marcada con letra “E”, expone la parte demandante que el día 16 de Mayo de 2002, la Ciudadana A.D.G.M. en su carácter de arrendadora y propietaria del inmueble anteriormente identificado, y en vista del fallecimiento de la ciudadana T.C.S.D.I., su cónyuge I.A.I.M., celebró Contrato de Arrendamiento como continuidad del Contrato celebrado por su cónyuge con la respectivamente arrendadora, del mismo inmueble, el cual fue firmado por ante la citada Notaria Pública de La Victoria en fecha 16 de Mayo de 2002, anotado bajo el Nº 75 , TOMO 36, el cual acompaño marcado “F”, y conforme al citado contrato el canon de arrendamiento se establece la cantidad de Bs. 280.000,00 o Bsf.280,00, mensuales , los cuales eran depositados por el ciudadano I.A.I.M. en calidad de arrendatario en una cuenta, aperturada en el Banco Banesco cuenta Nº 315122895, a favor de la ciudadana A.G. (HIJA) acordándose verbalmente que se mantenía, las condiciones originales del contrato acordadas con la cónyuge del arrendatario, en la cancelación de los cánones de arrendamiento de deducir de la citada cantidad el monto del condominio y el resto se depositara en la cuenta anteriormente señalada, los cuales se han mantenido hasta la fecha, los cuales acompaño marcados “G”. Así transcurrió el tiempo tres (3) años realizando los depósitos como antes lo señale. El día viernes 21 de Octubre del 2005, aproximadamente como a las 7 p.m. se presentó en el domicilio del ciudadano I.A.I.M., una ciudadana manifestándole ser la concubina del Sr. J.A.B.B., titular de la Cédula de Identidad N° V- 8.692.096, haciéndole entrega de una copia fotostática del Documento traslativo de la Propiedad donde la ciudadana A.D.G.M. la había dado en venta el apartamento por la cantidad de VEINTE Y UN MILLON DE BOLIVARES (21.000.000,00) en la actualidad VEINTIUN MIL BOLIVARES FUERTES (21.000,oo), en fecha 30 de octubre del año 2.002, y en consecuencia el referido ciudadano era el nuevo propietario del inmueble que I.A.I.M. ocupa como inquilino, así como una hoja de papel manuscrita, la cual acompaño marcada “J”, donde se le indico el inquilino las nuevas condiciones e instrucciones para poder seguir ocupando el referido inmueble, entre las cuales resalta, la cancelación de las mensualidades en la agencia del Banco Industrial de Venezuela en la cuenta signada con el Nº 01045005631-01, a nombre del ciudadano J.A.B.B., manteniéndose el mismo canon, lo cual realizo como se evidencia en fecha 01/11/05, según bauche Nº 7414802, acompaño dentro del libelo con letra marcada “K” , pero con la modalidad de no descontar para pagar el condominio, y que este monto fuese sufragado por su esposa, aumentando de esta manera el canon de arrendamiento ya suscrito y el cual se encuentra congelado, por prorroga hecha por el Gobierno Nacional para garantizar el bienestar del arrendamiento, según lo publicado en GACETA OFICIAL N° 342.823 de fecha 17 – 11- 05, así como el ofrecimiento del inmueble por la cantidad de CIENTO DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (110.000.000,00), y el reconocimiento del contrato actual hasta el 31 de diciembre de 2005, fecha esta de celebrar nuevo contrato, no quedando claro la parte del deposito y el tiempo que tiene el ciudadano I.A.I.M. ocupando el inmueble, para los efectos de Prorroga Legal, donde el es solidario como comprador con la vendedora por la adquisición en las condiciones que se encontraba el inmueble. El día lunes 24 de Octubre del año en curso 2005, en horas de la mañana se traslado I.A.I.M. a la Oficina Subalterna de Registro para corroborar la autenticidad del documento que se le fue entregado por la persona que se presento en su domicilio , y efectivamente coincidía el recibo entregado y el asentado en los Protocolos del Registro Subalterno, donde solicitó copia simple, confirmándose así la violación a su derecho establecido en el articulo 42 de la “Ley de Arrendamiento Inmobiliario” que establece “La preferencia es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario”. Solo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario. Condiciones que según el arrendatario han sido debidamente cumplidas tal y como lo establece la Ley, sin embargo resalta la parte demandante en sus alegatos que le ha sido vulnerado su derecho de PREFERENCIA OFERTIVA, por lo que I.A.I.M. se ve obligado a demandar el RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, acompañando marcado con letra “L” copia simple del documento de propiedad a favor del Sr. J.A.B.B..

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

En fecha 23 de Enero de 2007, la Dra. O.P.M., Titular de la Cedula de Identidad Nº V- 14.276.051, debidamente inscrita bajo el Inpreabogado Nº 99.707, a través de la respectiva diligencia dio contestación a la demanda Negando, rechazando, y contradiciendo tanto en los hechos como en el derecho al manifestar que la ciudadana A.D.G.M., no haya cumplido con el derecho a la preferencia ofertiva, así como también por no ser cierto que haya vulnerado el articulo 115 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, como consta en lo anteriormente expuesto por la defensora de oficio de la parte demandada ,en el folio numero noventa y seis (96).

CAPITULO II

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA

La parte actora consigno junto con su libelo de la demanda los siguientes documentos:

Marcado “A” Acta de Matrimonio. Marcado “B”, contrato de Arrendamiento celebrado entre A.D.G.M. con T.C.S.I., Marcado “C”, Bauche de cancelación de canon de arrendamiento y condominio, correspondiente del mes de 03 – 12- 2.001 al 01 – 05 – 2.002, Marcado “D”, Autorización por escrito de la Sra. A.G., dada a la Sra. T.d.I. para descontar condominio del canon de arrendamiento,

Marcado “E”, Acta de defunción de la Sra. T.d.I.,

Marcado “F” Contrato de Arrendamiento celebrado entre A.D.G.M. con el Sr. I.A.I.M..

Marcado “G”, Recibos correspondientes a los pagos de los cánones de arrendamiento. 01 – 06 – 2.005 al 01 – 10 – 2.005,

Marcado “J”, Manuscrito fechado 21/10/05, entregado por la concubina del Sr. J.B. y copia fotostática del documento de venta de fecha 30/10/ 2.002 al Sr. I.I..

Marcado “K” bauche N° 7414802, depositado a la Cuenta N° 010450056311 a nombre del Sr. J.B., de cancelación de canon arrendamiento realizada por el Sr. I.A. IZARRA M.

Marcado “L”, Copia simple del documento de propiedad a nombre de J.B. solicitada el 24 de octubre del año 2.005, por el señor I.A. IZARRA M., a la oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Ricaurte, Municipio Ribas, la V.E.. Aragua.

PRUEBAS CONSIGNADAS EN EL ESTADO DE PROMOCION DE PRUEBAS:

Reprodujo el contenido de las pruebas consignadas junto con el libelo de la Demanda. Promovió bauches de depósitos bancarios del Banco INDUSTRIAL DE Venezuela desde 02-01-2007 hasta 23-07-2009, cursantes a los folios 14 al 44, de la segunda pieza, por la cantidad de Bs. 280,00, cada uno, en la cuenta del ciudadano J.A. BEYROUTI BASSAL, EN LA CUENTA No. 010450056311.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA

PRUEBAS APORTADA EN LA CONTESTACION DE LA DEMANDA

En el Acto de Contestación de la Demanda, la Defensora de Oficio negó, rechazo y contradijo que no haya cumplido la preferencia ofertiva, mucho menos que haya tenido conocimiento de la traslación de la propiedad sino hasta la fecha 21 de octubre de 2005. Negó que a la parte actora se le haya notificado oportunamente de la decisión de la propietaria del inmueble ciudadana A.D.G.M., de darlo en venta en las mismas condiciones, por lo que mal podría la parte actora alegar ahora el Retracto Legal.

PRUEBAS PRESENTADAS EN EL ESTADO DE PROMOCION DE PRUEBAS

La defensora de oficio y uso a ese derecho y presento como pruebas dos (2) anexos, junto con el escrito de promoción de pruebas los anexos (A y B), donde consta que en dos oportunidades la Abogada Defensora de Oficio trató de ubicar a sus respectivos defendidos para informarles todo lo relacionado a la controversia que se sigue contra ellos pero no logro ubicarlos.

CAPITULO III

DE LA VALORACION DE LAS PRUEBAS

Analizadas como han sido las actas que conforman el expediente de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil que prevé:

Los Jueces deben analizar y juzgar cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez.

EN ESTE SENTIDO, SE PASA ANALIZAR CADA UNA DE LAS APORTADAS EN EL PROCESO

DE LA PARTE ACTORA:

Del acta de matrimonio aportada por el actor, esta Juzgadora considera que se le debe dar pleno valor probatorio de conformidad con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que la misma no fue desvirtuada por el demandado y aun mas porque demuestra que la demandada (A.G.), en este caso celebró en primer lugar contrato con la esposa T.S. fallecida, del actor.

En segundo lugar se presento copia simple del Contrato de arrendamiento consignado junto con el libelo, considera esta Juzgadora que firmado por las partes aceptaron el contenido y existencia del mismo no siendo objetado de manera alguna por lo cual se le da pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1357 y 1359 del Código Civil, Así se Declara.

De los vouchers presentado y de los recibos de condominio que corren en los folios (13) al (18) y del folio (24) al (28), de la primera pieza y los cursantes a los folios 14 al 44 , de la segunda pieza, estas últimas que aun cuando no constan a los autos las resultas del oficio No. 2116, de fecha 28-07-2009, referente a la prueba de informe promovida por la actora, se estiman en todo su valor probatorio, conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue impugnada y demuestra la cancelación de sus cánones y servicios.-

De la misiva o carta donde la parte demandada autoriza a la ciudadana T.C.S., a descontarse de la mensualidad lo correspondiente a un recibo de condominio, debe considerarse que dicha prueba aporta al proceso el hecho de que ambas partes son las involucradas en primer termino en la relación arrendaticia y que no fue desechada por tanto corrobora los establecido en el contrato pactados en primer lugar por ellas.

De la copia simple del acta de defunción, considera esta Juzgadora que se demuestra que la ciudadana T.S., falleció y por eso no se continuo celebrando el contrato entre ella y la demandada.

De la copia Simple del contrato de arrendamiento celebrado entre el actor I.I. y A.G., dicha prueba demuestra la existencia de un nuevo contrato que corrobora que el ciudadano seguía en posesión del inmueble y continuo con la relación arrendaticia de conformidad con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le da valor de plena prueba.

Respecto a la carta donde al ciudadano J.B., le indica que el contrato vigente se mantendrá y mencionando la venta del apartamento pero mencionando que sigue alquilado. Se puede observar que el remitente es el dueño actual del inmueble y esta prueba no fue impugnada por la parte demandada por tanto hace presumir que el inmueble ya estaba vendido, seguidamente presento copia simple del documento Registrado donde A.G. le vende a J.B., de fecha 24 de Octubre de 2002, lo cual demuestra fehacientemente, que se realizo la venta, del inmueble objeto del litigio, por tanto esta Juzgadora considera que dicha prueba debe darse todo su valor probatorio y dicho documento privado que no fue tachado ni impugnado y se le aplicara lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil.

De igual forma el actor hizo uso de su derecho a pruebas en el lapso probatorio las cuales se valoran de la siguiente forma:

Los Vouchers y recibos de pagos inserto desde el folio (81) al (290), se considera que dichos comprobantes demuestran los diferentes pagos hechos por el actor o su difunta esposa, y también sirven para demostrar el tiempo de la relación y que la misma no ha sido suspendida, es necesario resaltar que dicha prueba no se tacho de falsa por la parte demanda haciendo presumir que el actor no incurrido o insolventado en algún pago, se le da valor de plena prueba de conformidad con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil.

PARTE DEMANDADA

La Defensora de oficio por su parte acompaño el escrito de contestación, de un (01) anexo, telegrama, los cuales demuestra que ha tratado de ubicar a los demandados, así se decide. Con el escrito d pruebas, anexó dos (02) telegramas con acuse de recibo, debidamente entregados en fecha 14-07-2009, marcados con las letras “A” y “B”, con los que se verifica que la defensora de oficio hizo todo lo necesario a los fines de establecer contacto con los demandados. Ratificó el merito favorable de los autos, lo cual es nuestra legislación no representa elemento probatorio como tal. Asimismo, verifica esta Juzgadora que la defensora de oficio, realizó las actuaciones necesarias (contestación y probatorias, etc.) garantizándose en forma eficaz el derecho a la defensa a favor de los demandados. Y así se establece.

CAPITULO IV

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Esta Juzgadora pasa a decidir y lo hace en los siguientes términos: La demanda formulada se fundamento en Retracto legal arrendaticio que de conformidad a lo previsto en el articulo 1546 del Código Civil “El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por comprar o nación de pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato.”

Este articulo hace presumir varios supuesto el primero de ellos la existencia de un comunero el cual seria el demandante, el cual se quiere adherir a los derechos que tiene ese extraño que compro el inmueble siendo correcto que la parte demandada le hiciera la oferta tal y como lo prevé el articulo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario “.. La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Solo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario mas de dos (02) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.” De igual forma el articulo 43 de la Ley Ejusdem“. El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecido en el articulo anterior.”

En este sentido, se hace necesario resaltar que el demandante demostró y cumplió con los supuestos previsto en el artículo anterior como que tiene más de dos (02) años arrendado, que esta solvente en el pago de las mensualidades, en cuanto a la notificación de la oferta el articulo 44 “.. A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento autentico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta…” Se puede observar en el folio veintinueve la notificación de la venta del inmueble que tiene fecha del 21 de Octubre de 2005 por parte de J.B. y seguidamente del folio 30 al 35 se anexa el documento traslativo de propiedad de A.D.G. a J.B. en la Notaria Pública de Turmero con fecha 24 de Octubre de 2002 y en el Registro Inmobiliario del Distrito Ricaurte con fecha 30 de Octubre de 2002, es decir que la venta hecha fue realizada sin anticipación al arrendatario, y claramente la ley señala que el derecho de retracto es el derecho que tiene un inquilino de decirle al comprador que tenia el derecho a comprar lo que el vendió, así que deshaga la operación y que se le venda a el, por esto el vendedor arrendador debe asegurarse de hacerle la oferta al inquilino que cumpla los requisitos previsto en la Ley, porque de lo contrario podría encontrase en un gran problema ya que vulnera los derechos del inquilino.-

El Demandante por su parte demostró que en primer lugar se celebro contrato con su esposa anexando Acta de Matrimonio para demostrar el nexo, demostró la continuidad del arrendamiento ya que después del fallecimiento de su esposa celebro contrato de arrendamiento con la propietaria, la solvencia en los pagos, la cancelación de sus canones de arrendamiento ya que la parte demandada no logro demostrar insolvencia alguna, demostró la venta realizada por A.G. a J.B. y la fecha en que se realizo y que se violo su derecho de preferencia ofertiva.-

De esta manera, estima conveniente esta juzgadora traer a colación lo que al respecto señalan los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

Artículo 42: “… La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario...”. Artículo 43: “… El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendaticio de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior…”.

Por otra parte, el autor F.M.R., en su obra “La Terminación del Contrato de Arrendamiento y los Derechos de Preferencia de los Arrendatarios”, señala:

…De la exégesis del artículo 6 del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, se infiere que el derecho de adquisición preferente se aplica a los contratos de arrendamientos sin importar, si el contrato es a tiempo indeterminado o a tiempo determinado, con tal que el arrendamiento hubiere durado más de dos años y si no hubiese durado más de este tiempo, el arrendatario tendría ese derecho con tal que hubiese ejecutado mejoras en el inmueble que excedan del 5% del valor del mismo…

“…El otro requisito para el ejercicio válido de este derecho es que el arrendatario estuviese solvente en el pago de las pensiones de alquiler conforme a las disposiciones del Decreto. En fin para el ejercicio válido de ese derecho debe existir un contrato de arrendamiento vigente para el momento de la enajenación del inmueble objeto del contrato y el arrendatario debe estar solvente en el cumplimiento de todas sus obligaciones, lo que significa que no debe estar incurso en ninguna causa de resolución ni causal de desocupación…”.

Nótese, pues, que entre los requisitos para el ejercicio del retracto legal inquilinario están: la venta perfeccionada o consumada sobre el bien inmueble objeto de la litis la existencia de un contrato de arrendamiento y la circunstancia de que sea el arrendatario a quien le corresponde –como único titular- ejercer ese derecho. El arrendatario por disposición expresa de la ley, tiene el derecho de ejercer el Retracto legal, subrogándose de esta manera en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en lugar de quien adquiere el inmueble arrendado en virtud de tal título, determinando la misma ley, los requisitos que debe reunir el arrendatario que pretenda ejercer esta acción, y sea procedente la misma, los cuales se resumen así: (a) tener más de dos (02) años ocupando el bien inmueble en cuestión, (2) que se encuentre solvente en los pagos y (3) que satisfaga las aspiraciones del propietario (Art. 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios).

En atención a lo antes señalado, la actitud de la ciudadana A.D.G.M., es violatoria de los derechos de la parte actora en su cualidad de arrendatario le corresponde actuar según lo establecido en el articulo 42 de la “LEY DE ARRENDAMIENTOS” siendo que no fue notificado de la voluntad de la propietaria del inmueble de vender, para que el ciudadano I.A.I.M. ejerciera el derecho de preferencia tal como lo establece el articulo 44 de la referida ley , además expresa que en una forma maliciosa por parte de la arrendadora , y según documento traslativo de propiedad, la venta se materializa ante la Oficina Subalterna de Registro el día 30 de Octubre de 2002, y 3 años mas tarde, es decir, el 21 de octubre de 2005, continuó cancelándole el canon de arrendamiento a la ciudadana A.D.G.M., en las condiciones en que habían convenido.-

DISPOSITIVA

Por las razones de hecho y de derecho anteriormente explanados, y en merito de las anteriores consideraciones, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito, Bancario, de Protección del Niño y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. Administrando Justicia en nombra de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: CON LUGAR, la demanda interpuesta por el ciudadano, I.A.I.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 5.450.272, representado por el abogado en ejercicio B.B., titular de la cedula Nº 5.452.326, contra los ciudadanos A.D.G.M., Colombiana, mayor de edad, domiciliada en La Victoria, Estado Aragua, Titular de la cedula de Identidad, Nº E- 81.348.910, y J.A.B.B., titular de la Cédula de Identidad Nº V- 8.692.096, mayor de edad, de este domicilio. En consecuencia: 1) Se ordena oficiar a la Oficina Subalterna del registro Publico del Dustrito Ricaurte del Estado Aragua, de la ciudad de La Victoria, a los fines de que ANULE la operación de compra venta efectuada por los codemandados, ciudadanos A.D.G.M., Colombiana, mayor de edad, domiciliada en La Victoria, Estado Aragua, Titular de la cedula de Identidad, Nº E- 81.348.910, y J.A.B.B., titular de la Cédula de Identidad Nº V- 8.692.096, mayor de edad, de este domicilio, sobre el inmueble objeto del presente Juicio, en fecha 30-10-2002, Nº 31, Folios 195 al 200, Protocolo Primero, Tomo 03, una vez quede definitivamente firme el presente fallo. 2) Se ordena al co-demandado, ciudadana A.D.G.M., hacer efectivo del derecho del actor ganancioso I.A.I.M.d. subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento anteriormente señalado, una vez quede definitivamente firme la presente decisión. 3) Ya establecido el derecho preferente consecuencia del Retracto Legal declarado, el demandante, ciudadano I.A.I.M., deberá dentro de los TREINTA (30) días de despacho contados a partir de que quede definitivamente firma la presente Sentencia, consignar ante el Tribunal la cantidad de VEINTIUN MIL BOLIVARES FUERTES (21.000, oo Bs.F.) precio de la venta efectuada entre los codemandados, ya identificados, y

4) Una vez que exista constancia auténtica en autos de que la parte que propuso la demanda ha cumplido la prestación mencionada, sin que la parte demandada haya dado cumplimiento con su obligación de realizar la preferencia ofertiva ordenada, la presente sentencia servirá de título de propiedad sobre el inmueble constituido por un apartamento ubicado en el Centro Comercial V.C. – Primera Etapa, en el Piso 1, distinguido con el No. C-21, en esta ciudad de La Victoria, Municipio J.F.R.d.E.A., cuyos linderos particulares son los siguientes: NORTE: con apartamento C-16 y Sala de Fiestas; SUR: con zona de circulación y apartamento C-23; ESTE: con zona de circulación y apartamento C-20 y OESTE: con apartamento C-16 y zona de estacionamiento; con un área aproximada de CIENTO CUARENTA METROS CUADRADOS CON NUEVE MIL SEISCIENTOS CINCUENTA MILESIMAS DE CENTIMETROS CUADRADOS (140,9650 Mts2); y un puesto de estacionamiento distinguido por el Nº 39, ubicado en el Nivel Estacionamiento del referido Centro Comercial, y una participación en los derechos y deberes comunes del centro Comercial V.C.-Primera Etapa de 0,106310, según se evidencia de documento de Condominio inscrito en la misma Oficina de Registro Subalterno en fecha 25 de Enero de 1993, bajo el No. 39, Protocolo Primero, Tomo 2, cuyo reglamento y planos quedaron agregados a los Cuadernos de comprobantes adicionales 1 y 2, bajo el No. 86 al 189, y su posterior reforma o aclaratoria inscrita en fecha 10-02-93, bajo el No. 22, Protocolo Primero, Tomo 5, los cuales se dan íntegramente reproducidos. Se condena en costas a los demandados, en virtud de haber resultado totalmente vencidos, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y Regístrese.

Dada, Sellada y Firmada en la Sala de Despacho de este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito, Bancario y De Protección de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua a los 24 días del mes de septiembre de 2009.

LA JUEZA PROVISORIA

ABG E.V.

LA SECRETARIA

ABG. JHEYSA ALFONZO

En la misma fecha, siendo las 3:25 p.m, se publico la anterior sentencia.

LA SECRETARIA

Exp. N°: 20.569

EU/JA/pa