Decisión nº 4287 de Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Carabobo (Extensión Valencia), de 18 de Junio de 2009

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL,

MERCANTIL Y T.D.L.C.J.

DEL ESTADO CARABOBO.

199º y 150º

PARTE

DEMANDANTE: La ciudadana, D.J.U.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.824.984, de este domicilio.

APODERADOS

JUDICIALES: Abgds. A.R., E.A.R. Y J.M.R., inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 54.819, 1.108 y 3.316, respectivamente.

PARTE

DEMANDADA: Los ciudadanos, E.M.G.Q., A.E.G.Q., O.A.G.Q. Y L.N.G.Q., venezolanos, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nros. V-4.130.667, V-5.014.014, V-5.427.092 y V-6.000.130, respectivamente.

APODERADOS

JUDICIALES: Abg. N.L., inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 22.232.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA E INDEMNIZACION DE DAÑOS Y PERJUICIOS

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: Nº 22.397

-I-

NARRATIVA

Inicia la presente causa por demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA E INDEMNIZACION DE DAÑOS Y PERJUICIOS, presentada, en fecha 27 de Noviembre de 2007, por el abogado en ejercicio de este domicilio A.R., inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 54.819 y titular de la cédula de identidad Nº V-3.824.984, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana D.J.U.G., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.863.016 y de este domicilio, en contra de los ciudadanos E.M.G.Q., A.E.G.Q., O.A.G.Q. y L.N.G.Q., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y respectivamente titulares de las cédula de identidad Nros. V-4.130.667, V-5.014.014, V-5.427.092 y V-6.000.130, integrantes de la Sucesión N.P.Q.M., según R.I.F. Sucesoral Nº J-31038485-1, Certificado de Solvencia de Sucesiones Nº 0032232 y formulario de Autoliquidación de Impuestos Sobre Sucesiones Nº 0048490.

Por auto de fecha 12 de Diciembre de 2007, es admitida la demanda por la vía del procedimiento ordinario, ordenándose el emplazamiento de los demandados, para que comparezcan dentro de los veinte (20) días siguientes a su citación a dar contestación a la demanda, y en esa misma fecha se abre el cuaderno de medidas y se decreta la medida cautelar solicitada por la demandante de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta cuyo cumplimiento se demanda, oficiándose lo conducente a la respectiva oficina de registro inmobiliario.

Lograda la citación personal de los demandados, en fecha 20 de Mayo de 2008, su apoderado judicial, el abogado en ejercicio de este domicilio N.L., inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 22.332 y titular de la cédula de identidad Nº V-7.301.674, da contestación a la demanda y reconviene la resolución del contrato objeto de la misma, anexando a dicho escrito instrumento poder que acredita la representación que invoca.

En escrito presentado en fecha 9 de Julio de 2008, el apoderado de la demandante reconvenida da contestación a la reconvención.

Abierta la causa a pruebas, ambas partes promovieron las que consideraron convenientes para su respectiva defensa. Dichas pruebas fueron agregadas, admitidas y providenciadas en su oportunidad, negándose la admisión de prueba de informes promovida por los demandados por considerarla ilegal, en virtud de que la información solicitada no se ajustaba a las previsiones del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.

En diligencia de fecha 29 de Septiembre de 2008, el apoderado de los demandados apela parcialmente del auto de admisión de las pruebas solo en lo referente a la prueba de informes cuya admisión se negó.

En escrito presentado en fecha 16 de Diciembre de 2008, la parte actora presentó informes, siendo la única parte procesal en hacerlo.

En auto de fecha 11 de Febrero de 2009 se fija lapso de sesenta (60) días para sentenciar.

ALEGATOS DE LAS PARTES

DE LA PARTE DEMANDANTE

En su escrito de demanda la parte accionante alega: Que celebró con los demandados, integrantes de la sucesión de N.P.Q.M., un contrato de opción de compra venta, otorgado en forma auténtica, por el inmueble que le ofrecieron en venta constituido por un terreno y la casa sobre él construido, ubicado en la avenida 91-A de la urbanización La Michelena, casa Nº 86-64, en jurisdicción de la Parroquia San Blas, Municipio V.d.E.C., cuyos linderos, medidas y demás determinaciones son las siguientes: el terreno tiene una superficie de TRESCIENTOS CINCUENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON VEINTISÉIS CENTÍMETROS (352,26 Mts.2) y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: en ONCE METROS CON NOVENTA Y TRES CENTÍMETROS (11,93 Mts.). con fondo de la casa Nº 86-65 de la calle 192; SUR: en ONCE METROS CON NOVENTA CENTÍMETROS (11,90 Mts.) con avenida 91-A; ESTE: en VEINTINUEVE METROS CON SESENTA CENTÍMETROS (29,60 Mts.) con la avenida A; y, OESTE: en VEINTINUEVE METROS CON CINCUENTA Y OCHOS CENTÍMETROS (29,58 Mts.) con la casa Nº 86,74 de la avenida 91-A.; que dicho inmueble pertenece a los vendedores por herencia dejada por su causante N.P.Q., quien a su vez lo hubo por documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio V.d.E.C., en fecha 4 de marzo de 2002, bajo el Nº 17, folios 1 al 3, protocolo 1º, tomo 14º; que el precio de compra-venta pactado en el contrato de opción fue la cantidad de CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 130.000.000,oo), hoy equivalentes a CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 130.000,oo), de los cuales abonó la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,oo), hoy equivalente a CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,oo), que fueron recibidos por la integrante de la sucesión E.M.Q., mediante cheque de gerencia del Banco Banesco, en fecha 9 de Noviembre de 2006 y posteriormente la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,oo), hoy equivalentes a TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,oo), mediante cheque del Banco Principal a nombre de O.A.G.Q., cantidad que fue recibida conforme por los integrantes de la sucesión tal como se desprende de recibo firmado por los cuatro (4) hermanos integrantes de la sucesión; que el plazo para que se realizara la venta fue estipulado en ciento veinte (120) días contados a partir de la firma del contrato de opción de compra-venta, más treinta (30) días calendarios adicionales de prórroga por cualquier eventualidad, contados a partir del vencimiento de los ciento veinte (120) días calendarios; que en tal lapso gestionó ante el Banco Banesco un préstamos para completar el pago de la suma adeudada; que el Banco exigió copia del documento de propiedad del bien constituido en garantía debidamente registrado, copia de documento de condominio para apartamento y de parcelamiento para casa, original del documento de opción de compra-venta, fotografía del inmueble, fotocopia de la ficha catastral emitida por la Alcaldía, planilla y solvencia sucesoral, cuando el inmueble provenga de una herencia y los planos del inmueble debidamente firmados por la Alcaldía; que a los fines de asegurar los trámites de los requisitos busco un gestor para recabar dichos requisitos en virtud de la falta de interés de los vendedores, a los cuales se les había pedido dichos recaudos con mucha antelación; que lista para presentar la carpeta al banco se dio cuenta que faltaban los planos de la casa e inmediatamente se los pidió al señor O.A.G.Q. quien actuaba como representante de la sucesión, quien le hizo entrega de un plano de la casa del antiguo Banco Obrero; que la búsqueda de ese requisito consumió y retrasó de manera significativa la solicitud del crédito; que finalmente introduce ante el Banco Banesco la solicitud del crédito; que el perito que designó el Banco al inspeccionar la casa le informa al Banco que los planos no coinciden con las medidas y demás determinaciones del inmueble, según el documento de opción de compra-venta; que eso trajo como consecuencia que le devolvieran la carpeta y le desaprobaran el crédito; que los vendedores procedieron con mala fe al no entregar los verdaderos planos de la casa que se estaba vendiendo; que superado el percance los vendedores le ofrecieron firmar privadamente un nuevo contrato de opción de compra-venta, lo cual hicieron en fecha 22 de Febrero de 2007; que en fecha 27 de Febrero de 2007, una vez entregados los verdaderos planos del inmueble, los cuales estaban en posesión de L.N.G.Q., introdujo nuevamente la carpeta contentiva de los requisitos exigidos por el Banco; que el día 18 de Junio de 2007, personalmente, le informó al señor O.A.G.Q. que el Banco Banesco le había aprobado el crédito el día 23 de Marzo de 2007, que el documento para la firma de la compra venta de la casa estaba en sus manos, que tuvieran ellos a mano la solvencia municipal y el RIF sucesoral porque para el día 20 de Junio de 2007 se iba a firmar el documento definitivo en el registro y se les iba a hacer entrega de la diferencia que se les adeudaba; que dicho ciudadano le dijo que llamara a la señora ELIZABETH que era la integrante de la sucesión que ocupaba el inmueble; que de inmediato se trasladó a la casa objeto de la venta y le comunicó a la señora ELIZABETH que el documento de compra-venta emanado de Banesco estaba en sus manos desde el día 18 de Junio de 2007, que tuviera a la mano la solvencia municipal y el RIF sucesoral porque para el día 20 de Junio de 2007 se iba a firmar el documento definitivo en el registro y se les iba a hacer entrega de la diferencia que se les adeudaba; que dicha ciudadana le dijo que no iba a firmar porque no consiguió para donde mudarse y que le prometió devolverle los SETENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 70,000,000,oo), hoy equivalentes a SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,oo); pero que lo haría el 15 de Agosto de 2007 porque los tenía a plazo fijo; que finalmente el 20 de Agosto de 2007 ésta informó a una tercera persona que medió en el asunto que había dispuesto del dinero, que a la fecha no ha recibido el dinero por lo que se quedó sin casa, sin dinero, con el crédito aprobado y defraudada por no decir estafada. Fundamenta conforme a derecho su demanda en lo consagrado en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil. El petitorio de la demanda resulta algo confuso ya que textualmente peticiona, -se transcribe-: el cumplir definitivamente el contrato de venta suscrito sobre el inmueble de su propiedad, ubicado en …..(omissis), otorgándole a la ciudadana D.J.U.G., el documento de venta del inmueble ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio V.d.E.C., cumpliendo de manera previa con los requisitos exigidos por los órganos administrativos para la presentación y otorgamiento del documento de venta definitivo, quedando obligados a recibir en la oportunidad de la venta el saldo pendiente montante a la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 60.000.000,oo), hoy equivalentes a SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,oo)…¨, y que para el caso de que los demandados se negaren en dar cumplimiento a lo pactado, pide que de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, que la sentencia sirva de título de propiedad. Pide medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble opcionado la cual fue decretada. ANEXO A SU ESCRITO DE DEMANDA CONSIGNA: copias fotostáticas simples del RIF, del certificado de solvencia, de la planilla liquidación fiscal y del formulario de autoliquidación sucesoral, todos de la sucesión de N.P.Q.M., copia fotostática simple del documento por el cual la causante de los demandados adquiere el inmueble opcionado, original del primer documento de opción de compra venta otorgado en forma auténtica, copia fotostática simple de cheque de gerencia por la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,oo), hoy equivalentes a CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,oo), original de recibo-documento otorgado privadamente por los demandados a la demandante, donde acreditan haber recibido la cantidad de SETENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 70.000.000,oo), hoy equivalentes a SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,oo) lo que le otorga el derecho a compra de el inmueble de autos por la cantidad de CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 130.000.000,oo), hoy equivalentes a CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 130.000,oo), copia de cheque por la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,oo), hoy equivalentes a TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,oo), original de segundo contrato de opción de compra-venta otorgado privadamente en fecha 22 de Febrero de 2007, copia fotostática simple de carta de decisión de crédito de Banesco. Previo a la admisión de la demanda, anexa a diligencia, consigna copia certificada del documento por el cual la causante de los demandados adquiere el inmueble opcionado.

DE LA PARTE DEMANDADA

En su escrito de contestación los demandados alegan: que la casa opcionada les quedó en herencia, que en la misma quedó viviendo E.G., una de las codemandadas, con su hija y nieto; que luego que otro de los codemandados O.A.Q.G., solicitará los servicios de una inmobiliaria, apareció con intención de comprar la casa la demandante, quien aparentemente se desentendió de la inmobiliaria que le ubicó la vivienda y acordó con los propietarios del inmueble, el precio, el tiempo y la forma de pago, que incluso buscó a una abogado para que redactara el contrato de opción; que los demandados no buscaron asesoría legal; que aceptaron la propuesta de la demandante y firmaron el documento; que le suministraron a la demandante, para los primeros días después de firmada la primera opción, todos los documentos que les requirió; que pasados pocos días la demandante les informa que el ente financiero le estaba pidiendo el plano de la vivienda y ellos le entregaron el que tenían y posteriormente le entregaron un segundo plano y de común acuerdo suscribieron una segunda opción, en el cual le otorgaban ciento veinte (120) días y que en todos esos días no se les avisó si habían aprobado o no el crédito hipotecario, hasta los últimos días de Junio de 2007 (después del día 25 de Junio de 2007) y después de transcurrido el lapso contemplado y acordado en la segunda opción de compra-venta, que es cuando llama a EIZABETH G.Q. para preguntarle que como quedan en lo referente a la casa y ésta le responde que lamentablemente venció el tiempo para el negocio; que en tal momento la demandante les pide que le regresen su dinero completo a lo que se le responde que había que deducir del monto recibido la penalidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,oo), hoy equivalentes a DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,oo); que después de eso la demandante se desapareció y hubo la necesidad de notificarle por la prensa en dos oportunidades, el 12 de Abril y el 27 de Diciembre de 2007, que los demandados quedaban libres de compromiso u obligación derivada de los contratos de opción, dado su incumplimiento y desaparición; que la demandante optó por demandar enterándose los demandados cuando fueron a hacerle la oferta real de pago en fecha 14 de Febrero de 2008. Señalan como hechos admitidos: que suscribieron con la demandante un contrato de opción de compra por inmueble de autos, que reconocen los recibos de pago que signados “D” y “F” consigna la demandante anexos a su escrito de demanda. Señalan como hechos que niegan y contradicen: una serie de afirmaciones hechas por la demandante en su escrito de demanda, al respecto de que los demandados le ofrecieron en venta el inmueble y ella inocentemente aceptó, que los demandados no tenían interés en culminar la negociación y que actuaron de mala fe, que los verdaderos planos los tuviera una de las coherederas, y otras afirmaciones que pormenorizadamente indican; hacen su narración de los hechos, indicando que otorgar un documento de compra-venta ante un registro es un acto complejo que requiere de tiempo, incluido el día de la semana que tiene fijado el apoderado del Banco para otorgar el documento, que asumen las normas de derecho en las que la demandante soporta su demanda y le agregan el artículo 1.168 del Código Civil y RECONVIENEN a la demandante la resolución del contrato de opción de compra venta y accesoriamente una indemnización de daños y perjuicios morales que estiman en la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 60.000.000,oo), hoy equivalentes a SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,oo) y la indexación de tal cantidad. Peticionan en su reconvención que se declare sin lugar la demanda, que se declare con lugar la reconvención, incluidos los daños morales y la condenatoria en costas. Seguidamente en un aparte final menciona a los herederos de una tercera persona pidiendo se reconozcan sus derechos sobre un inmueble diferente al de autos, por lo que se toma ese aparte como un error que puede ocurrir cuando se rescribe un texto.

CONTESTACION A LA RECONVENCION

En su escrito de contestación a la reconvención solicitan, los demandados reconvinientes; que se declare improcedente la reconvención porque no cumple los requisitos establecidos en los ordinales 4º y 5º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil; que la reconvención es genérica; que no especifica ni la indexación ni cuales son los daños morales y sus causas; que no hay pedimento específico en la reconvención; que mezcla pedimentos de la reconvención con pedimentos de la demanda; que las personas señaladas en el petitorio de la reconvención son terceros ajenos a la causa, siendo que la reconvención es privativa a las partes del proceso.

DE LAS PRUEBAS DE LAS PARTES

DE LA DEMANDANTE RECONVENIDA

Invoca los contratos de opción de compra-venta suscritos entre las partes procesales, cuyos originales consignó anexos a su escrito de demanda, los cuales se aprecian con pleno valor probatorio, por haber sido ambos reconocidos por la contraparte a quien se opuso y uno de ellos, adicionalmente, documento otorgado en forma auténtica; invoca los recibos que en original anexó a su escrito de demanda, los cuales se aprecian con pleno valor probatorio por haber sido reconocidos como emanados de ellos por los demandados, evidenciándose de dichos recibos que la demandante reconvenida canceló a los demandados con ocasión de la opción de compra suscritas la cantidad SETENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 70.000.000,oo), hoy equivalente a SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,oo); invoca la confesión de los demandados en relación a su reconocimiento, de los hechos narrados en el escrito de demanda; promueve prueba de informes al Banco Banesco para que informe si en sus oficinas cursa o consta la carta de decisión de crédito de fecha 22 de Marzo de 2007, que se acompañó anexa al escrito de demanda. El ente requerido informó confirmando el recaudo en cuestión, por lo que carta de otorgamiento de crédito se valora con mérito probatorio; consigna anexo a su escrito de promoción de pruebas el documento de compra venta en el que aparece un sello de visado de abogado y de revisado por la vicepresidencia del Banco Banesco, documento este que declara la demandante había retirado del ente financiero; prueba ésta que no se aprecia por tratarse de documento emanado de tercero que no fue llamado a la causa a reconocer tal documento como de su autoría no habiendo la parte, que pretende hacer tal documento en el juicio, solicitado informe al ente financiero en relación a la veracidad del mismo, así como de la fecha de su elaboración y entrega a la demandante; promueve el testimonio de dos testigos, los cuales se fijaron para el cuarto 4º día de despacho siguiente al de la fecha del auto de admisión de las pruebas, rindieron testimonio en una primera oportunidad el 30 de Septiembre de 2008, que era tercer día de despacho, siguiente al auto de admisión de la prueba, cuando en el mismo se había fijado para el cuarto día de despacho, por lo que no habiendo concurrido la contraparte, lo que hubiese convalidado el error, en auto de fecha 1º de Octubre de 2008, que era el cuarto día siguiente al auto de admisión de la prueba, se dejó sin efecto las deposiciones de los testigos, fijando nueva oportunidad a petición de la parte promovente de los mismos, que quedó desierta y nuevamente a solicitud del promovente fijada llevándose a cabo el examen de los mismos: ARJONA MURGA A.J., quien declaro conocer a la demandante, no tener interés en declarar en la causa y que lo hace porque conoce los hechos, que los hechos que conoce son que estaba en la zona educativa y la demandante le pidió que la acompañara hasta la urbanización La Isabelíca, que invitaron a otra colega la profesora M.H., que antes de partir hizo una llamada, que en una licorería se reunió con un señor de nombre OSCAR a quien informó que para el día 20 se iba a realizar la transacción de esa compra y que la solvencia y el RIF debían estar a mano, que este le dijo que fuera a hablar con su hermana ELIZABETH, que también para allá la acompañó, que a dicha señora le informó lo mismo que a OSCAR y que ésta le manifestó que, lamentablemente, no se iba a hacer la transacción de la casa, porque ella no había conseguido vivienda, pero que el dinero se lo iba a regresar pronto porque lo tenía en cédulas hipotecarias en el Banco Federal; que esos hechos ocurrieron el 18 de Junio de 2007 y que el día 20 se refería al de junio del miso año. Repreguntado contestó que nadie le había pedido que fuera testigo en la causa, que él voluntariamente había venido a la cita porque conocía a la demandante y conocía los hechos; repreguntado sobre la dirección donde ocurrieron los hechos contestó que específicamente la casa queda en la calle Uslar donde está un centro comercial a media cuadra hacia el oeste. El testimonio de este testigo se desecha por varias razones, pero de manera principal porque la demandante no indica en su escrito de demanda que hubiese ido a encontrarse con OSCAR y luego a la casa de ELIZABETH acompañada de persona alguna, contrariamente indica en su escrito de demanda que se comunicó con OSCAR y le informó personalmente, lo que se corresponde a una llamada telefónica hecha personalmente, que éste OSCAR le dijo que llamara, se interpreta que telefónicamente, a su hermana ELIZABETH y de inmediato la demandante se trasladó a la casa de ELIZABETH que era el inmueble objeto de la opción, sin mencionar en ningún momento que lo hubiese hecho acompañada, no por una, sino por dos personas, como después resultó en la causa, siendo que tal hecho es demasiado importante para omitir mencionarlo en el escrito de demanda, más aún, cuando tales personas iban a ser traídas a la causa como testigos de tal hecho, por otra parte el testigo indica que la casa está ubicada en la calle Uslar lo cual no se corresponde con la dirección del inmueble opcionado que era, según aceptan las partes en la causa, la vivienda en la cual vivía la codemandada ELIZABETH y finalmente afirma que nadie le pidió que fuera testigo que él voluntariamente decidió ir porque conocía a la demandante y los hechos, lo cual es fácticamente imposible, porque no se trataba de un evento público y alguien vinculado a la demandante ha debido de requerirle ser testigo, y tal circunstancia que no es de mayor relevancia al fondo del asunto debatido si es revelador de la veracidad o no del testigo. En relación a la testigo A.M.H.F., quien, palabras más palabras menos, dio el mismo testimonio, que el testigo ARJONA MURGA A.J., de la misma manera, no se aprecia probatoriamente su testimonio por la precedente consideración de que nada de ella se menciona en el escrito de demanda. Igualmente promovió la demandante reconvenida la oferta real que le fue hecha por los demandados reconvinientes, así como las notificaciones por prensa que éstos le hicieron, afirmando que dichos recaudos prueban que para el momento de la notificación, aviso de prensa de fecha 09 de Abril de 2007, ya los demandados tenían la intención de no vender a la demandante ya que tal notificación se hace estando vigente la segunda opción suscrita privadamente en fecha 22 de Febrero de 2007. El contenido de tales recaudos, por ser reconocidos por la contraparte de los cuales emanaron, se aprecia con pleno valor probatorio.

PRUEBAS DE LOS DEMANDADOS RECONVINIENTES

Invoca los documentos y recaudos traídos a los autos por la demandante reconvenida, destacando que ello prueba la propiedad de los demandados sobre el inmueble opcionado y que éstos firmaron con la demandante opciones de compra, no constando en ninguna la obligación de los opcionantes demandados de suministrar a la demandante recibos o solvencia alguna; consignan copia certificada de expediente de oferta real que hicieron a la demandante en fecha 14 de Febrero de 2008, el cual contiene el documento de propiedad de su causante, la última opción de compra-venta suscrita privadamente, copia de las notificaciones hechas por prensa a la demandante a través de avisos publicados en el diario, El Carabobeño en fechas 12 de Abril de 2007, donde notifican que la opción suscrita en forma auténtica, en fecha 9 de Noviembre de 2006, expiró en fecha 9 de Abril de 2007 y en fecha 21 de Noviembre de 2007, donde notifican que expiró la opción suscrita en fecha 22 de Febrero de 2007, consignando igualmente los respectivos ejemplares del periódico, recaudos todos éstos que se aprecian con pleno valor probatorio ya que adicionalmente a ser algunos de ellos documentos públicos son aceptados por ambas partes procesales. Promueven como prueba, constancia suscrita por quien dice fue el gestor contratado por la demandante, el cual carece de valor probatorio alguno por ser documento privado emanado de tercero ajeno a la causa no ratificado por éste en la misma. Así mismo, promueven prueba de informe en la cual solicitan al Tribunal requiera al ente bancario que remitan al Tribunal tanto la primera como la segunda solicitud de crédito hecha por la demandante con sus respectivos anexos y que se oficie al Registrador Inmobiliario del Segundo Circuito de Registro a los efectos de que informe si la demandante introdujo el documento elaborado por el Banco y de ser la respuesta positiva, que informe en que fecha fue recibido por dicho registro y si había o no oportunidad de firmar el documento de venta antes del 23 de Junio de 2007 prueba que no fue admitida por no ajustarse a la previsión del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.

DE LOS INFORMES

Solo la parte demandante reconvenida presentó informes en la oportunidad procesal para ello, haciendo en el respectivo escrito una síntesis de sus argumentaciones y puntualizando los hechos y fundamentos de la pretensión, así como las admisiones de los hechos realizados por los demandados en su escrito de contestación a la demanda, igualmente hacen un análisis de las pruebas promovidas en la causa, destacando la prueba de testigos, de la misma manera relacionan el fundamento de derecho de la demanda e insisten en la improcedencia de la reconvención, sin aportar ningún argumento nuevo a la causa.

-II-

MOTIVA

Llegada la oportunidad de sentenciar observa esta juzgadora que quedó probado en la causa que las partes otorgaron, en forma autentica, un primer contrato de opción de compra-venta que expiró sin que se hubiese otorgado el documento de compra-venta del inmueble opcionado, señalando la demandante reconvenida que el tiempo de dicha opción se consumió por la mala fe de los demandados reconvinientes, quienes deliberadamente le entregaron el plano equivocado del inmueble opcionado y ello determinó que le fuese negado el crédito solicitado, argumento éste totalmente incompatible con el hecho de que los demandados hubiesen convenido en otorgar privadamente, en fecha 22 de Febrero de 2007, un segundo contrato de opción de compra, que sustituía al primero, y en el cual le otorgaban ciento veinte (120) días contados a partir de la fecha de suscripción del documento, lo que determinó que la opción inicial, otorgada en fecha 9 de Noviembre de 2006, que expiraba a los ciento cincuenta (150) días de su otorgamiento, esto es el día domingo 9 de Abril de 2007, que se correría al día lunes 10 de Abril; se extendiera al 22 de Junio de 2007, siendo que el ofrecimiento de este segundo contrato no se corresponde con una persona que deliberadamente quisiese perjudicar la negociación como lo afirma la demandante. Ahora bien, alega la demandante reconvenida que en ésta segunda oportunidad, en fecha 18 de Junio de 2007, le notificó a la codemandada E.G.Q., que desde el 18 de Junio de 2007, o sea, desde el mismo día, tenía en sus manos el documento de compra-venta redactado por el Banco y habiendo quedado probado, del informe del respectivo ente bancario, que en fecha 21 de Marzo de 2007, le había sido aprobado a la demandante reconvenida un crédito por la cantidad de CINCUENTA Y NUEVE MILLONES CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 59.450.600,oo), hoy equivalentes a CINCUENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMO (Bs. 54.450,60), el cual no cubría el saldo del precio, que era la cantidad de SETENTA MILLONES DE BOLÍVARES ( Bs. 70.000.000,oo), hoy equivalentes a SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,oo), no se encuentra explicación ni justificación alguna, salvo que no tuviera la totalidad del pagó del saldo del precio en el momento que le aprobaron el crédito, para que dejara transcurrir casi dos (02) meses para notificar a los demandados reconvinientes, con apenas, dos (02) días de anticipación, de los que habían transcurrido medio día, que el crédito le había sido aprobado, que el documento para la firma de la compra-venta de la casa estaba en sus manos, y que tuvieran a la mano la Solvencia Municipal y el RIF Sucesoral porque para el día 20 de Junio de 2007 se iba a firmar el documento definitivo en el Registro y se iba a hacer entrega de la diferencia que se le adeudaba, de lo que se deduce que el 18 de Junio de 2007, fecha en la cual confiesa la demandante reconvenida le entregó el Banco el documento de compra-venta que avanzado dicho día aún tenía en sus manos, aún no había presentado dicho documento en el respectivo registro inmobiliario que requiere de algunos días para su revisión, calculo y otorgamiento, por lo que su narración resulta poco verosímil, ya que si aún no había presentado el documento, el día que dice notifico a los demandados que había sido fijada la fecha para protocolizar el documento, evidentemente, si en verdad les notificó, les mintió o, en el mejor de los casos, especuló al respecto, porque no podía tener el 18 de Junio de 2007 fijada por el registro la fecha del 20 de Junio para el otorgamiento del documento, por la sencilla razón de que no había presentado el documento por ante tal ente administrativo registral, más aún, no quedó probado en la causa en que fecha, la demandante reconvenida, retiró del ente financiero el documento y ello ha podido ocurrir con posterioridad a la fecha que afirma que ocurrió y no deja de ser capcioso que no hizo ningún esfuerzo para probar que el documento le fue entregado en la fecha que afirma, y no con posterioridad, e igualmente resulta capcioso que habiendo promovido prueba de informes, para requerir al ente crediticio informes sobre la fecha de aprobación del crédito, no los hubiese requerido en relación a la fecha en la cual el ente crediticio le entregó el documento de compra-venta para su protocolización, siendo que promovió dicho documento en la etapa probatoria del proceso sin ratificarlo, por lo que aún aceptando como veraz tal documento, solo se podría establecer que para tal momento, esto es en la etapa probatoria de la causa, lo tenía la demandante en sus manos ya que lo consignó en el expediente de la causa y, si ese es el documento, evidentemente nunca fue presentado en el registro inmobiliario para revisión y cálculo, ya que el ente registral coloca un sello del abogado revisor en el documento, emite planillas de liquidación y hoja de observaciones cuando las hay, no constando en autos ninguno de dichos elementos, lo que la establece la inexistencia de los mismos, consideraciones todas éstas que llevan a esta juzgadora a concluir que la demandante reconvenida a quien correspondía retirar el documento de compra-venta del ente crediticio, previo a la expiración de la opción de compra-venta y con suficiente antelación para que el mismo fuese revisado y calculado, pagados sus aranceles y protocolizado previo a la fecha de expiración de la opción, esto es, el 22 de Junio de 2007, no realizó tales trámites, en virtud de lo cual el contrato expiró por causas que no le son imputables a los demandados no pudiendo prosperar en consecuencia el cumplimiento del contrato de opción que demanda en lo que refiere a la venta del inmueble opcionado, quedando a salvo para la demandante reconvenida su derecho de reclamar el reintegro de las arras dadas en garantía en los términos estipulados contractualmente. Y ASI SE DECIDE.

Ahora bien, establecido lo precedente, cabe analizar el alegato de la demandante reconvenida de que estando en vigencia la última de las opciones suscritas en las partes procesales, los demandados reconvinientes manifestaron su voluntad de no otorgar el documento definitivo de compra venta a través de la primera de las notificaciones publicadas en prensa, siendo que, ciertamente en vigencia de la segunda y última opción suscrita entre las partes, publicaron los demandados, en fecha 12 de Abril de 2007, una notificación dirigida a la demandante reconvenida en la cual se le informaba que: -se transcribe-: ¨…que el documento de convenio de opción de compra venta debidamente notariado por ante la Notaría Pública de San Diego , protocolizado y autenticado en fecha 9 de Noviembre de 2006, según planilla Nº 92445 quedando inserto bajo el Nº 50, tomo 218, el laso de vigencia de dicho documento venció en fecha 09-04-2007, por consiguiente LA SUCESION DE N.P.Q.M., queda libre del compromiso contraído por este documento…¨ (Sic.), de lo cual deriva lo que dice el texto, esto es, que el primer documento de opción y las obligaciones de él derivadas para los demandados reconvenidos había quedado extinguido; más aún, cuando en fecha 21 de Noviembre de 2007, previo a la presentación de la demanda, los demandados reconvinientes publicaron una notificación similar, pero referida a la segunda opción de compra venta, por lo que no se puede inferir de la primera de dichas notificaciones, una manifestación expresa de desconocer el segundo documento de opción de compra venta, en vigencia para el momento de la publicación de dicha primera notificación, la cual, a todo evento, resultaba totalmente inútil, ya que la firma de nuevo documento entre las mismas partes por el mismo objeto deja, de pleno derecho, sin efecto cualquier documento similar y precedente, sin que se requiera notificación expresa de ello.

En razón de las consideraciones que anteceden debe necesariamente establecer esta juzgadora que el primer contrato de opción de compra-venta, otorgado en forma auténtica entre las partes procesales, quedó sin efecto al suscribir privadamente un segundo contrato de opción de compra venta por el mismo inmueble, debiendo concluir en relación a éste segundo contrato que se extinguió por el transcurso del tiempo sin que se otorgase el documento definitivo de compra-venta del inmueble por inacción de la demandante y no por causas imputables a los demandados en lo referente a las obligaciones que le correspondían asumir y cumplir en razón de dicho contrato. Y ASI SE DECIDE

DE LA RECONVENCION

Adicionalmente a la enrevesada forma en que fue planteada la misma, los errores contenidos en el petitorio al mencionar a terceras personas ajenas a la causa, la improcedente pretensión de que se declarase sin lugar la demanda incluida dentro de la reconvención propuesta, el pedimento de indemnización de daños morales sin indicar en que consisten y sus causas; se reconviene la resolución de un contrato de opción de compra-venta que al momento de la reconvención ya había expirado por el transcurso del tiempo establecido en el mismo, por lo que la acción reconvenida no aplica a la situación de hecho contractual, ya que no se puede declarar resuelto un contrato expirado, determinando ello que la acción planteada en la reconvención no sea idónea a la situación del contrato objeto de la misma por tratarse de un contrato vencido, en razón de lo cual era el cumplimiento o ejecución del mismo lo que ha debido reconvenirse o, mas precisamente en el caso que nos ocupa, la mero declaración de la expiración del contrato por transcurso del tiempo, por lo que siendo un requisito indispensable a la idoneidad y procedencia de la acción resolutoria contractual la existencia de un vinculo contractual vigente, inexistente en el presente caso, la reconvención propuesta no puede prosperar. Y ASI SE DECIDE.

III

DISPOSITIVO DEL FALLO

En razón de las consideraciones de hecho y de derecho que anteceden, este Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l.C.J. del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, Declara: PRIMERO: SIN LUGAR LA DEMANDA de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra-Venta del inmueble de autos, accionada por la ciudadana D.J.U.G. en contra de los ciudadanos E.M.G.Q., A.E.G.Q., O.A.G.Q. Y L.N.G.Q.. SEGUNDO: SIN LUGAR LA RECONVENCION de resolución del mismo contrato de opción de compra venta, propuesta por los antes indicados demandados reconvinientes en contra de la demandante reconvenida, ciudadana D.J.U.G.. Y ASI SE DECIDE.

Dada la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas.

Notifíquese a las partes.

Publíquese, déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho de este Tribunal, en Valencia a los Dieciocho (18) días del mes de Junio de 2009. Años 199º de la Federación y 150º de la Independencia.

Abg. I.C.C. de Urbano

Juez Titular

Abg. T.M. D`Alessandro

Secretaria Suplente

En la misma fecha se cumplió con lo ordenado. Siendo las Nueve y cuarenta y seis minutos de la mañana (09:46 am)

Abg. T.M. D`Alessandro

Secretaria Suplente

Exp. Nº 22.397

ICCU/dpp.-