Decisión nº 228-2010 de Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 28 de Septiembre de 2010

Ratificó las documentales que fueron promovidas conjuntamente con el libelo de la demanda

1. - Copia certificada del Contrato de Obra Protocolizado posteriormente ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, en fecha 26 de marzo de 2008, inscrito bajo la Matrícula 2008-LRI-T20-25.

2. - Original de las comunicaciones de fechas 23 de febrero de 2007, 7 de noviembre de 2007, y 18 de febrero de 2008, dirigidas a la ciudadana E.R., suscritas por la demandante, en la cual le solicita la desocupación de parte del inmueble ubicado en la calle 4 Nro. 12-51 del Sector la Guacara.

3. - Original de la Citación de fecha 15 de agosto de 2008, emitida Coordinación de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, dirigida a la ciudadana E.R..

Documentales:

1. - Copia simple del Cartel de Notificación de fecha 13 de julio de 2006 emanado de la División de Catastro de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, del Estado Táchira, haciendo del conocimiento de todas las personas que tengan interés en un lote de terreno ejido ubicado en la calle 4 entre carrera 12 y pasaje mucuritas Nro. 12-51, sobre la solicitud de arrendamiento a favor de su representada M.S.R.d.S..

2. - Copia simple del Cartel de Notificación de fecha 31 de julio de 2006, en los mismos términos del anterior, donde otorgan un lapso de 15 días a los interesados para que convenga o se opongan a la solicitud de arrendamiento formulada por su representada.

3. - Página del Diario La Nación, publicación de fecha 4 de agosto de 2006, Cuerpo 2ª en el cual aparece publicado el Cartel de Notificación mencionado en lo numerales anteriores.

4. - Original de la Resolución emanada de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal de fecha 24 de abril de 2007, número CE/RES 241-07, que declara con lugar la solicitud.

5. - Copia simple de la boleta de notificación en la cual su representada se da por notificada de la Resolución de fecha 23 de mayo de 2007 Nro. CAL/RES 364-07

   CAPITULO III. Principio de la Comunidad de la Prueba.

   Pruebas promovidas por la parte demandada:

   Por escrito de fecha 24 de octubre de 2008, el abogado L.E.M.G., apoderado judicial de la parte demandada, promovió las siguientes pruebas:

   CAPITULO I. POSICIONES JURADAS. De conformidad con lo establecido en el artículo 1401 del Código Civil y 406 del Código de Procedimiento Civil, solicitó la absolución de posiciones juradas a la demandante ciudadana M.S.R.d.S., manifestando la reciprocidad en su absolución.

   CAPITULO II. DOCUMENTALES.

1. - Copia certificada del documento Nro. 76, de fecha 28 de agosto de 1957, en el cual la ciudadana Z.R. vende a la ciudadana A.I.R.d.A., los derechos que le corresponden sobre las mejoras protocolizadas según documento Nro. 96, de fecha 30 de agosto de 1952, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio San C.d.E.T..

   CAPITULO III. PRINCIPIO DE LA COMUNIDAD DE LA PRUEBA.

   CAPITULO IV. EXHIBICION DE DOCUMENTOS. Consigna recibo de pago de fecha 18 de marzo de 2007, por la cantidad de Bs. 150 a favor de la demandada suscrito y firmado por la demandante M.R.d.S., con lo que se demuestra el conocimiento de la demandante de la cualidad de inquilina de la demandada con fecha anterior al supuesto contrato de obra que alega como propiedad. Solicitó a la demandante exponga los motivos lógicos por los cuales suscribió un contrato de obra con el mismo objeto del que suscribió posteriormente con la ciudadana A.I.R.d.A.. Solicito que exponga y reconozca el documento señalado.

   III

   CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

   1. DE LA LEGITIMIDAD DE LA APELACION INTERPUESTA POR EL TERCERO.

   Observa esta Juzgadora que en el presente caso, el recurso de apelación es ejercido por el apoderado judicial de la ciudadana M.Y.A.G., titular de la cédula de identidad Nro. V-12.108.608, abogado J.O.C.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 12.917, quien manifiesta que su representada tiene interés en el bien cuyo desalojo se condena por el Tribunal de primera instancia, por ser heredera por representación de la ciudadana A.I.R.d.A., acompañando a tal fin, las siguientes documentales:

1. - Copia del Acta de Defunción Nro. 150 de la ciudadana A.I.R.V.. de Acosta, de fecha 29 de junio de 2007, expedida por el Alcalde del Municipio Machiques de Perijá, Estado Zulia.

2. - Copia Certificada del Acta de Matrimonio Nro. 55 de fecha 30 de marzo de 1940, de los ciudadanos Z.A. y A.I.R., expedida por el Jefe Civil del Municipio S.L., Distrito Maracaibo del Estado Zulia.

3. - Copia certificada de la Partida de Nacimiento Nro. 677 de fecha 30 de abril de 1941, de la ciudadana N.Z., hija de los ciudadanos A.I.R.d.A. y S.A.A., expedida por el P.d.M.C., Distrito Maracaibo del Estado Zulia.

4. - Registros de Información Fiscal de las sucesiones de los ciudadanos R.d.A.A., Acosta R.E.E. y Acosta Añez Sotero.

5. - Copia simple de las cédulas de identidad de los ciudadanos Acosta Añez Sotero, R.d.A.A.I., Acosta R.E.E., G.A.E.E. y G.A.M.Y..

6. - Copia certificada de la Partida de Nacimiento Nro. 1434, de la ciudadana M.Y., hija de los ciudadanos E.E.A. y M.G., expedida por el P.d.M.C.M., Distrito Maracaibo del Estado Zulia.

7. - Copia certificada del Acta de Nacimiento Nro. 151 de fecha 30 de marzo de 1941, del ciudadano E.E.A.R., hijo de S.A. y A.I.R., expedida por la Primera Autoridad Civil del Municipio Coquivacoa, Distrito Maracaibo del Estado Zulia.

8. - Copia certificada del Acta de Defunción Nro. 969 de fecha 22 de junio de 1979, del ciudadano S.A.A., expedida por el P.d.M.C., Distrito Maracaibo del Estado Zulia.

9. - Copia certificada del Acta de Defunción Nro. 313, de fecha 13 de agosto de 2003, del ciudadano E.E.A.R., expedida por el Prefecto de la Parroquia Bolívar, Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

   Documentales que se valoran de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y del contenido de dichas documentales, presume esta juzgadora, que la ciudadana M.Y.A.G., es co-heredera por representación de su padre ciudadano E.E.A.R. en la sucesión de la ciudadana a.I.R.d.A.. Y así se establece.

   Ahora bien, el artículo 26 de la Constitución de 1999 en su primer párrafo señala que:

   Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente

   .

   El artículo 297 del Código de Procedimiento Civil dispone:

   No podrá apelar de ninguna providencia o sentencia la parte a quien ella se hubiere concedido todo cuanto hubiere pedido, pero, fuera de este caso, tendrán derecho de apelar de la sentencia definitiva no solo las partes, sino todo aquel que, por tener interés inmediato en lo que sea objeto o materia del juicio, resulte perjudicado por la decisión, bien porque haga nugatorio su derecho, lo menoscabe o lo desmejore.

   (Sub-rayado del Tribunal)

   En consecuencia, conforme a las normas jurídicas anteriormente transcritas, y a los documentos acompañados por el tercero apelante en respaldo de sus afirmaciones, a juicio de esta juzgadora, la referida ciudadana tiene interés inmediato en las mejoras objeto de la demanda, cuyo desalojo fue ordenado por el Tribunal de instancia en sentencia de fecha 06 de noviembre de 2008, y por consiguiente es admisible su apelación. Y así se declara.

   2. DE LA NULIDAD DE LA SENTENCIA

      En la diligencia de fecha 26 de noviembre de 2008, el abogado J.O.C.C., apoderado judicial de la tercero apelante, expuso: “ La sentencia dictada es inejecutable, ya que no cumple con los requisitos de los ordinales 5° y 6° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia es una sentencia nula de conformidad con el artículo 244 ejusdem, por las siguientes razones: La demandante no identificó por su situación y linderos y demás especificaciones, el supuesto o falso inmueble que dice haber adquirido de la fallecida A.I.R.d.A., según el documento protocolizado; que se trata de un falso documento de obra verbal, y por supuesto como consecuencia directa de ello, en la sentencia definitiva en su numeral primero, se condena la entrega a la demandante de las mejoras, sin linderos, sin identificar el supuesto título de propiedad por compra del supuesto inmueble y demás especificaciones, por lo que no se cumplió con lo establecido en los ordinales 5° y 6° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, de allí que la sentencia es nula por inejecutable.”

      Para decidir este Tribunal observa:

      Dispone el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil en sus ordinales 5° y 6°:

      Toda sentencia debe contener:

      (…)

      5°) Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia.

      6°) La determinación de la cosa sobre la cual recaiga la decisión.

      Ahora bien, fundamenta el tercero apelante la nulidad del fallo recurrido alegando que “la demandante no identificó por su situación y linderos y demás especificaciones, el supuesto o falso inmueble que dice haber adquirido de la fallecida A.I.R. de Acosta”, defensa ésta que debió ser opuesta como Cuestión Previa de conformidad con lo establecido en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, el defecto de forma de la demanda por no haber la demandante identificado el objeto de la pretensión con precisión, indicando su situación y linderos, tratándose de un inmueble, conforme al ordinal 4° del artículo 340 ejusdem, oportunidad esta preclusiva conforme al artículo 348 del la Ley Procesal Adjetiva. Y así se establece.

      En el escrito libelar, la ciudadana M.S.R.d.S., demanda el desalojo de : “ un inmueble consistente en una habitación, sala, cocina, comedor y baño, con entrada independiente ubicado en la calle 4 con pasaje mucuritas, antes signada con el Nro. 12-57 ahora 12-51, sector La Guacara, Parroquia P.M.M., Municipio San C.d.E.T..”, quedando determinado así el objeto de la demanda sin lugar a dudas por parte de la demandada E.R., quien no presentó objeción alguna en cuanto a la determinación de las mejoras que la demandante afirma ser propietaria, siendo descrito el inmueble de la misma forma en la parte motiva y dispositiva del fallo del a quo, determinándose así la cosa sobre la cual recae la decisión. Y así se declara.

      En consecuencia, se desecha el alegato inejecutabilidad de la sentencia recurrida por indeterminación del objeto sobre el cual recae la decisión. Y así se declara.

      En relación a la nulidad de la Sentencia “porque se trata de un falso documento de obra verbal,”, observa esta juzgadora al apelante, que dicho alegato será objeto de revisión en la sentencia de fondo que al respecto dicte esta Alzada, por ser éste el punto sobre el que versa su apelación. Y así se establece.

   3. DE LA LEGITIMACION DE LA DEMANDANTE

      El thema decidendum se centra en determinar si la causal de falta de pago de dos cánones de arrendamiento seguidos en un presunto contrato de arrendamiento verbal alegado por la parte demandante sobre una mejoras edificadas sobre terreno ejido, inmueble ubicado en la calle 4 entre carreras 14 y pasaje mucurita Nro. 12-51, sector conocido como la Guacara, Parroquia P.M.M. de la ciudad de San C.d.E.T., construido con paredes de ladrillo, techado con platabanda y concreto armado, con sala, dormitorio, comedor, corredor, zaguán y servicio sanitario completo, edificadas en un lote de terreno ejido, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Mejoras que son o fueron de B.U. y mide 19 metros; SUR: Con la referida calle 4 y mide 19 metros; ESTE: Con la mencionada carrera 14 y mide 16 metros y OESTE: con mejoras que son o fueron de N.V. y mide 16 metros, está dada, previo al establecimiento de si hubo o no contrato de arrendamiento, y por ende si el demandante tiene cualidad de arrendador y que en tal caso, si hubo contrato a tiempo indeterminado. Y así se establece.

NORMATIVA DE ORDEN PUBLICO

El artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone, que: “Los derechos que el presente Decreto-Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de éstos derecho.”

El Orden Público, es: “Aquella situación de normalidad en que se mantiene y vive un estado cuando se desarrollan las actividades individuales y colectivas, sin que se produzcan perturbaciones o conflictos.”(PERDOMO, A.B.. Diccionario Jurídico. Ediciones Tacarigua. Caracas, l.982.Pág. 244. PP.713).

Orden Público, es: “Conjunto de condiciones fundamentales de vida social instituidas en una comunidad jurídica, las cuales por afectar centralmente a la organización de ésta, no pueden ser alteradas por la voluntad de los individuos ni, en su caso, por la aplicación de normas extranjeras (Smith, J.C.)”. (OSORIO, Manuel. Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas Y Sociales. Prólogo del Dr. G.C.. Editorial Heliasta, S.R.L... Buenos Aires. Pág. 518.PP. 797.).

Así mismo el Diccionario Enciclopédico Quillet, lo define, como: “Situación y estado de legalidad normal en que las autoridades ejercen sus atribuciones propias y los ciudadanos las respetan y obedecen sin protesta”. (Diccionario Enciclopédico Quillet. (1978) 8 Tomos. Tomo VI. Editorial Cumbre, S.A. México. Pág. 496. PP.638).

Parecida definición trae la Biblioteca Encarta, al señalar que el Orden Público, es: “Tranquilidad en las manifestaciones colectivas de la vida ciudadana.” (Biblioteca de Consulta Microsoft Encarta (2003).

Mientras que el Orden Público Inquilinario, es: “El conjunto de normas dictadas en protección del Arrendatario (Orden Público de Protección).” G.Q., Gilberto y G.A.G.R.. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen l. Livrosca. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, Diciembre 2.000. Pág. 12. PP. 549.).

Así mismo lo ha venido sosteniendo la Jurisprudencia Patria, al señalar, que: “Las disposiciones de la Ley de Regulación de alquileres son de orden público. Por consiguiente no sólo lo son las normas sustantivas, sino también los procedimientos administrativos o procedimientos inquilinario allí previsto, que aseguren la aplicación de las normas sustantivas”. (Sentencia de la Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia, Sala Civil, de fecha 4/12/73).

Todo lo anterior, permite inferir que las disposiciones tanto sustantivas como adjetivas que regulan los arrendamientos inmobiliarios, son de orden público; no pudiendo dichas normas ser vulneradas o conculcadas por convenios de los particulares ni por ningún Órgano del Estado, ni siquiera por los propios Órganos Jurisdiccionales.

Por lo que para este Tribunal, tiene a las normas contenidas tanto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios como las normas que regulan la Materia Arrendaticia en el Código Civil Venezolano, como de eminentemente de Orden Público; lo que significa que las mismas no se pueden relajar, modificar, conculcar ni violar. ASÍ SE ESTABLECE.

SOBRE LA LEGITIMAD DE LA “ARRENDADORA” DEMANDANTE.

Respecto a este punto, es importante considerar el tema de los presupuestos procesales:

La doctrina más calificada, define en los siguientes términos el significado de la legitimación a la causa:

Al estudiar este tema se trata de saber cuándo el demandante tiene derecho a que se resuelva sobre las determinadas pretensiones contenidas en la demanda y cuándo el demandado es la persona frente a la cual debe pronunciarse esa decisión, y si demandante y demandado son las únicas personas que deben estar presentes en el juicio para que la discusión sobre la existencia del derecho material o relación jurídica material pueda ser resuelta, o si, por el contrario, existen otras que no figuran como demandantes ni demandados.

(Ver H.D.E.. Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo I. Editorial Temis. Bogotá . 1961.Pág 489).

La legitimación a la causa alude a quiénes tienen derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandantes, se resuelva sobre sus pretensiones, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse. En palabras del eminente procesalista J.G.:

Legitimación procesal es la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso

(subrayado de la Sala. Ver J.G., Derecho Procesal Civil. Instituto de Estudios Políticos. Gráficas González. Madrid. 1961. pág. 193).

Precisa Carnelutti sobre las dos cuestiones fundamentales a las que debe responder el proceso y que, a la vez, constituyen su razón de ser;

.…media una cuestión de legitimación, cuando la duda se refiere, no a si el interés para cuya tutela se actúa está en litigio, sino a si actúa para su tutela quien debe hacerlo…

(ver. Carnelutti.Sistema de Derecho Procesal Civil. Tomo III. Uteha Argentina. Unión tipográfica Editorial Hispano América. Buenos Aires 1.944.pág 165).

Ahora bien la legitimatio Dentro de los presupuestos materiales de la sentencia de fondo, en particular de la sentencia favorable, se encuentran los presupuestos de la pretensión; a saber: a) la legitimatio ad causam; b) el interés para obrar; y c) en algunos casos, el cumplimiento de ciertos requisitos previos para que el juez pueda proveer sobre el fondo de la controversia, como podría ser, en nuestro ordenamiento procesal, algunos procedimientos especiales, tal la preparación de la vía ejecutiva. La legitimación ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, sólo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida. Así, señala Devis Echandía:

”Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que esta inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.” (Ver H.D.E.. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis .Bogotá. 1961. pág. 539)

En el Procedimiento Ordinario Civil tal examen previo no puede resolverse in limine, porque no atañe a la validez de la acción, ni siquiera a la del proceso; sólo puede realizarlo el juez al momento de entrar el juicio en el conocimiento del fondo, por ser el examen de los presupuestos de la pretensión. Sin embargo, estima esta Sala, en cuanto a lo que atañe a la naturaleza jurídica del juicio de amparo, y a su teleología, que la falta de legitimación debe ser considerada como una causal de inadmisibilidad que afecta el ejercicio de la acción, pudiendo ser declarada de oficio in limine litis por el sentenciador, con la finalidad de evitar el dispendio de actividad jurisdiccional, lo cual se encuentra en consonancia con el fin último de la institución del amparo constitucional y con los preceptos generales que orientan su concepción, como son la celeridad, la economía procesal y la urgencia, a fin de evitar dilaciones inútiles.

En este sentido debe citarse en que consisten los presupuestos procesales y su consecuencia, así podemos decir que:

La denominación de Presupuestos Procesales se debe originariamente al jurista alemán O.V.B., creador de la Teoría de la Relación Jurídica, expuesta para explicar la naturaleza jurídica del proceso.

Al respecto, Bulow expresa que la exposición sobre una relación jurídica debe dar, ante todo, una respuesta a la cuestión relacionada a los requisitos a que se sujeta el nacimiento de aquella. Agrega que se precisa saber entre qué personas puede tener lugar, a qué objeto se refiere, qué hecho o acto es necesario para realizar tal acto.

En cuanto a su denominación, Bulow la propuso para referirse a las prescripciones que deben fijar los requisitos de admisibilidad y las condiciones previas para la tramitación de toda la relación procesal, es decir, las que precisan entre qué personas, sobre qué materia, por medio de qué actos y en qué momento se puede dar un proceso. Además, este autor agrega que un defecto en cualquiera de las relaciones indicadas impediría el surgimiento del proceso. En suma, en estos principios están contenidos los elementos constitutivos de la relación jurídica procesal.

Por su parte Rosenberg se pronuncia afirmativamente acerca de la existencia de los llamados Presupuestos Procesales, haciendo una distinción entre éstos y los que califica de impedimentos de esa índole, así como también respecto de la forma y oportunidad de su declaración judicial. Sin embargo, no es dado colegir, interpretando su pensamiento, la dualidad existente entre requisitos de admisibilidad (verdaderos presupuestos procesales) y los que se refieren a la fundabilidad, vinculados al mérito de la causa.

Expuesto lo anterior, debe ensayarse una definición y se podrá decir que los Presupuestos Procesales son aquellos necesarios para que pueda nacer la obligación del juez de dictar sentencia de merito sobre las pretensiones ante él alegadas, Chiovenda, define a los Presupuestos Procesales como las condiciones necesarias para conseguir una sentencia cualquiera, sea favorable o desfavorable a una parte, o como condiciones necesarias para que la relación jurídica procesal o el proceso civil se desarrolle o constituya normalmente, es decir, con eficacia; por su parte para M.G., son los requisitos esenciales para la existencia de una relación jurídica procesal válida.

Sin embargo, M.G. indica que la falta o defecto de un Presupuesto Procesal no significa que no hay actividad procesal, sino que la ejecución de ésta se encuentra viciada. Esto es tan cierto –dice el autor- que sólo se detecta la falta o defecto de un Presupuesto Procesal al interior de un proceso, es decir, durante su desarrollo. Monroy agrega que conviene precisar que si bien un proceso está viciado, si se inicia con ausencia o defecto de un presupuesto procesal, puede presentarse el caso que se inicia válidamente, sin embargo, bastará que en cualquier momento desaparezca o defecciones un presupuesto procesal para que la relación jurídica procesal que empezó bien se torne viciada desde ese momento en adelante.

No es suficiente que el actor presente su demanda ante un organismo jurisdiccional para que el proceso se constituya y desarrolle validamente, sino que es imprescindible que se cumpla con determinados requisitos mínimos para que una relación jurídica procesal nazca validamente. Ya hemos dicho que tales requisitos Bulow los denominó Presupuestos Procesales, denominación que prácticamente ha sido acogida en forma unánime por la doctrina.

En efecto –indica Guasp- que dichos requisitos o condiciones que ha de reunir el proceso para considerarlos válido, refiriéndose en términos generales y no a los actos aislados del proceso.

Siguiendo los lineamientos esbozados corresponde conceptualizar la definición de parte Carnelutti afirma que la palabra parte tiene un doble significado: para evitar confusión, al sujeto de la litis se le denomina parte en sentido material, y al sujeto del proceso se le llama parte en sentido procesal.

La noción de parte, dentro de la moderna ciencia procesal, posee básicamente dos enfoques que buscan definirla a plenitud. Uno primer, para el cual la parte puede coincidir o no con el sujeto de la relación jurídica sustantiva, objeto del proceso, siendo para esta postura un concepto puramente procesal. Y uno segundo, que considera que parte no es sólo el sujeto del proceso, sino también el sujeto de la relación jurídica sustancial objeto de este último, constituyendo para este criterio un concepto no sólo procesal, sino también material.

El concepto de parte – dice M.T.Z.- es un concepto exclusivamente procesal: deriva del concepto de relación jurídica procesal. Parte es quien precisamente, en nombre propio, actúa o contradice en el proceso, o en cuyo nombre se actúa o se contradice.

Agrega este autor que parte son los sujetos activos y pasivos de la demanda judicial, o sea los sujetos que provocan a aquellos frente a los cuales es provocada la constitución de la relación jurídica procesal.

Sin embargo, siguiendo la doctrina, son plenamente diferenciables la capacidad para ser parte y la capacidad para estar en juicio, es decir la capacidad procesal, resultando distintos ambos conceptos.

La capacidad para ser parte se refiere a la aptitud para ser titular de los derechos, cargas y obligaciones que se derivan de la realidad jurídica que es el proceso. Estamos aquí ante el correlativo de la capacidad jurídica, la cual corresponde a todo aquel a quien el ordenamiento le reconoce o le otorga personalidad jurídica, capacidad para ser titular de derechos y obligaciones.

Podría quedar fijado el concepto de capacidad para ser parte como aquella capacidad que se le reconoce a todo el que posee capacidad jurídica o lo que es lo mismo la capacidad de goce, pudiendo ser por ello sujeto de una relación jurídica procesal y con ello titular de los derechos, cargas y obligaciones que se derivan del proceso, correspondiéndole tal aptitud a las personas naturales y jurídicas, así como a ciertos grupos organizados y patrimonios autónomos.

Podemos continuar, afirmando que si la capacidad para ser parte es el correlativo de la capacidad jurídica, la denominada capacidad procesal (o capacidad para comparecer en juicio, capacidad para obrar procesal, capacidad de actuación procesal) es el correlativo de la capacidad de ejercicio. En este orden de equivalencia –no de identidad-, esta segunda capacidad alude a la aptitud para realizar válidamente actos procesales, pues la sola capacidad para ser parte no basta para tener plena aptitud como parte en un proceso.

Como no todos los que poseen capacidad jurídica tienen también capacidad de obrar, vale decir, de ejercer sus propios derechos, así también no todos los que poseen la capacidad para ser parte tienen también la capacidad de estar en juicio, es decir de promover el proceso o de defenderse en este, de cumplir actos procesales validos.

Goldschmidt indica que capacidad procesal es la capacidad para realizar actos procesales, es decir la capacidad para llevar un proceso como parte, por sí mismo o por medio del apoderado procesal a quien se le haya encomendado.

Para M.G. la capacidad procesal es la aptitud para ejecutar actos procesales válidos por parte de los elementos activos de la relación jurídica procesal (el Juez, las partes, los terceros legitimados y los órganos de auxilio judicial).

Este reconocido procesalista Peruano, agrega que se le identifica con la capacidad civil de ejercicio. La capacidad procesal es decidida y delimitada por la propia norma procesal en atención a la existencia y necesidad de una determinada vía procedimental, así una madre menor puede demandar alimentos para su hijo, aun cuando sea incapaz absoluta, desde una perspectiva civil.

En conclusión, podemos decir que la capacidad procesal es la aptitud de realizar activa o pasivamente actos jurídicos procesales con eficacia, en nombre propio o por cuenta ajena, que poseen las personas que tienen el libre ejercicio de los derechos que en el proceso se hacen valer, siendo este concepto el reflejo procesal de la capacidad de obrar en el derecho civil y, por ende, necesaria la remisión a este último para conocer en el caso concreto sus alcances. Sin embargo esta correspondencia no es absoluta, puesto que se admiten algunas excepciones.

La capacidad procesal implica el ejercicio de tres derechos: comparecer ante el Juez por su propio derecho, comparecer ante el Juez en nombre de otro y hacerse representar voluntariamente.

De declararse infundada esta excepción, se declarara, además, saneado el proceso, esto es la existencia de una relación jurídica procesal valida (Art. 449, tercer párrafo, del CPC.).

La demanda es el acto procesal que da inicio al proceso. Para la mayoría de los autores, es la forma o modo cómo se ejercita el derecho de acción, por lo tanto, entre acción y demanda existe una relación de derecho a ejercicio de derecho. Agregándose que, con la sola presentación de la demanda tiene lugar el inicio de la relación jurídica procesal, pues la presentación importa el ejercicio de un derecho procesal por parte del demandante.

La demanda es de naturaleza compleja, pues es a la vez: acto iniciador del proceso, ejercicio inicial del derecho de acción, apertura la instancia, es el acto principal del actor, es un acto de petición y postulación; sin embargo, como todo acto procesal, la demanda no puede ser una manifestación del “estilo personal”, sino que debe cumplir con los requisitos que señala la ley.

M.G. explica que, quien ejercita su Derecho de acción y lo viabiliza a través de su demanda, debe cumplir con un conjunto de requisitos al momento de su interposición. Algunos de estos requisitos son de forma y regularmente consisten en la obligación de acompañar anexos a la demanda o acompañar a ésta de algunas formalidades que la hagan viable (la firma del abogado, es un ejemplo de ello). Por otro lado, hay algunos requisitos llamados de fondo, porque son intrínsicos, es decir, están ligados a la esencia de la demanda como acto jurídico procesal (así, identificar con precisión la pretensión, precisar la calidad con la que se demanda, plantear debidamente una acumulación, etc.)

El incumplimiento de los requisitos legales origina el rechazo de la demanda. Sin embargo, es lógico considerar que tal incumplimiento, en todos los casos, no genera el mismo efecto. Es así que nuestro CPC., permite la subsanación de los requisitos de forma (Art. 346.6 y 350 del C.P.C.); en cambio, cuando hay omisión o defecto de un requisito de fondo, autoriza la declaración motivada de improcedencia y consiguiente conclusión del proceso.

Devis Echandía indica que se inadmite la demanda cuando le falta algún requisito o un anexo o tenga algún defecto subsanable y con el fin de que sea subsanado en el término que la ley procesal señale. Si la omisión o defecto en que se incurre es superable, el juez ordenará la subsanación en un plazo que ordene la Ley Adjetiva.

El juez, en este juicio, analiza y verifica si la pretensión tiene todos los requisitos intrínsicos o de fondo, si constata que no los tiene, declarará improcedente la demanda, pero si verifica que ésta contiene dichos requisitos, llegara a la convicción que la demanda es procedente.

En el juicio de procedibilidad, lo que el Juez principalmente analiza y verifica es que la pretensión propuesta por el actor, se hace valer en un proceso en donde concurren los tres presupuestos procesales, además que la acción tenga las dos condiciones. Asimismo, se colige que, el juicio negativo de procedibillidad impide pasar, ulteriormente al juicio de fundabilidad.

Dada la naturaleza de las causas de improcedencia, todas ellas referidas a requisitos de fondo, según lo dispone el artículo 341 del CPC [No obstante es de doctrina que cada acción tiene sus propias condiciones de procesabilidad de fondo, así por ejemplo para intentar la reivindicación ex artículo 548 del Código Civil, se requiere decirse propietario]. Es evidente que no son subsanables, por lo que deben ser rechazadas, sin plazo. Pero es necesario aclarar que cuando el juez emite juicio de procedibilidad no juzga la justicia de la pretensión, es decir que no declara si el actor es o no titular del derecho que alega en su demanda, sino que simplemente examina si a la pretensión propuesta le falta uno de sus requisitos intrínsicos, carencia o defecto que precisamente va a impedir un pronunciamiento de mérito.

Doctrinariamente, el examen de los Presupuestos Procesales, como que se ligan íntimamente a la constitución regular de la relación jurídica procesal, debe verificarse en una etapa preliminar. Según lo enseña Calamandrei, en todo proceso se contiene una fase preliminar (que en ciertas legislaciones está también formalmente separada del conocimiento sobre el mérito) en la que el objeto de la indagación del juez no es la acción, sino que es el proceso: un verdadero y propio proceso.

Fairén Guillén, postula también para la legislación española, la fijación de una audiencia preliminar, en la que el juez, de oficio, resolverá –entre otras cuestiones- respecto de la concurrencia de los Presupuestos Procesales.

La doctrina germana designa con el nombre de impedimentos procesales a aquellas circunstancias que obstan a la marcha del proceso, diferenciándolos de los presupuestos procesales en cuanto a la forma o modo de su declaración: si se efectúa de oficio, nos encontramos en presencia de los denominados presupuestos procesales; si es a petición de parte, estamos frente a las cuestiones previas.

Al respecto, se indica que los impedimentos procesales solamente son examinados a instancia de parte, por el juzgador.

Así como los presupuestos procesales son los elementos básicos para la existencia de una relación jurídica procesal válida, hay otros elementos trascendentes para el decurso normal del proceso, que son las denominadas condiciones de acción.

Es necesario precisar que, mientras que la existencia de los presupuestos procesales permite que la relación jurídica nazca y se desarrolle válidamente; las condiciones de la acción son los requisitos procesales mínimos o imprescindibles que permiten al juez expedir un pronunciamiento válido sobre el fondo del litigio. Si una condición de la acción fuera omitida o se encontrara, pero de manera imperfecta, el juez no podrá expedir sentencia refiriéndose a la pretensión discutida, por lo menos válidamente, debido a que hay un defecto procesal que se lo impide.

Es así como se explica que no hay que confundir estas condiciones procesales –nos referimos a los presupuestos procesales- necesarias para la existencia del proceso con las condiciones procesales para obtener una sentencia de merito.

Por ello, se establece, como norma general, que el juez primero examina la concurrencia de los presupuestos procesales y después las condiciones de la acción. Esto significa que el juzgador no puede examinar las condiciones de la acción si previamente no ha constatado que el proceso que está examinado es válido.

Si subsumimos la anterior doctrina al caso de autos, se observa que la demandante dice haberse subrogado en la cualidad de arrendadora del inmueble alquilado a tiempo indeterminado, por la ciudadana A.I.R.d.A., a la demandada E.R., en virtud de la compra que le hiciere a ésta del inmueble arrendado, según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del estado Táchira, en fecha 26 de marzo de 2008, inscrito bajo la Matrícula 2008-LRI-T20-25; cualidad de propietaria ésta que no es reconocida por la parte demandada ni por la tercero apelante, constituyéndose la cualidad de propietaria de la ciudadana M.S.R.d.S., en un hecho controvertido. Y así se establece.

Establecido lo anterior, pasa esta alzada a analizar el material probatorio aportado por las partes.

Así la parte demandante promueve:

1. - Copia certificada del documento de fecha 15/02/2007, inserto bajo el Nro. 49, Tomo 5, Autenticado ante el Registro Inmobiliario de Perija, Estado Zulia, en el cual la ciudadana A.I.R.d.A. declara que mediante contrato verbal celebrado desde hace varios años con la ciudadana M.S.R.d.S., le construyó por su orden y cuenta unas mejoras y bienhechurias constante de un rancho para habitación edificado sobre una parcela de terreno ejido, sobre el cual interpuso solicitud de Adjudicación de Arrendamiento, expediente Nro. SA20-05, ante la Alcaldía de San Cristóbal, el cual se encuentra ubicado en la calle 4 entre carreras 14 y pasaje mucurita Nro. 12-51, sector conocido como la Guacara, Parroquia P.M.M. de la ciudad de San C.d.E.T., construido con paredes de ladrillo, techado con platabanda y concreto armado, con sala, dormitorio, comedor, corredor, zaguán y servicio sanitario completo, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Mejoras que son o fueron de B.U. y mide 19 metros; SUR: Con la referida calle 4 y mide 19 metros; ESTE: Con la mencionada carrera 14 y mide 16 metros y OESTE: con mejoras que son o fueron de N.V. y mide 16 metros. Protocolizado posteriormente ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, en fecha 26 de marzo de 2008, inscrito bajo la Matrícula 2008-LRI-T20-25. Documental que merece valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y con la misma demuestra la demandante, que salvo prueba en contrario, es propietaria de unas mejoras consistentes en un rancho para habitación edificado sobre una parcela de terreno ejido, el cual se encuentra ubicado en la calle 4 entre carreras 14 y pasaje mucurita Nro. 12-51, sector conocido como la Guacara, Parroquia P.M.M. de la ciudad de San C.d.E.T., construido con paredes de ladrillo, techado con platabanda y concreto armado, con sala, dormitorio, comedor, corredor, zaguán y servicio sanitario completo

2. - Original de dos (2) Certificados de Empadronamiento de fecha 24/04/2007, a nombre de la ciudadana R.d.A.A.I., emitido por la División de Catastro de la Alcaldía de San Cristóbal, Estado Táchira, en la cual se señala la dirección del inmueble: Calle 4 con Pasaje Mucuritas Nro. 12-51, 12-57 y 4-15, la Guacara. Documental que es valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y con la misma se demuestra que el lote de terreno propiedad de la Alcaldía del Municipio San C.d.E.T., sobre el cual se encuentran construidas las mejoras cuyo desalojo se demanda, poseía dos números de identificación: 4-15 y 12-57 , los cuales, conforme a lo afirmado por la demandada en la contestación y por la demandante en la contestación a la reconvención, fueron fusionados, previa solicitud de la demandante en uno: 12-51. Y así se establece.

3. - Original del croquis de ubicación de fecha 24/04/2007, a nombre de la ciudadana R.d.A.A.I., emitido por la División de Catastro de la Alcaldía de San Cristóbal, Estado Táchira, en la cual se señala la dirección del inmueble: Calle 4 con Pasaje Mucuritas Nro. 12-51, 12-57 y 4-15, la Guacara.

4. - Contrato de Arrendamiento de Ejido Nro. 12204 de fecha 30 de agosto de 2007 a nombre de la ciudadana Rondón de Sierra M.S., de un lote de terreno ubicado en la calle 4 Nro. 12-51, comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: Con mejoras que son o fueron de V.C., mide de 19,16 metros; SUR: Con la calle 4 y mide 18,52 metros; ESTE: Con Pasaje Mucuritas y mide 11,00 metros; y OESTE: Con mejoras que son o fueron del Sr. Guirigay, mide 14,55 metros. Documental que se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y con la cual la demandante demuestra no solo que le fue arrendado el ejido, sino también, que efectivamente se fusionaron los dos números de identificación del ejido sobre el cual se encuentran construidas las mejoras cuyo desalojo demanda.

   La parte demandada promovió:

   Copia simple del documento Nro. 76, de fecha 28 de agosto de 1957, en el cual la ciudadana Z.R. vende a la ciudadana A.I.R.d.A., los derechos que le corresponden sobre las mejoras protocolizadas según documento Nro. 96, de fecha 30 de agosto de 1952, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio San C.d.E.T., en los siguientes términos: “ Yo, Z.R., mayor de edad y dedicada a los oficios del hogar y domiciliada en esta ciudad declaro: he vendido pura y simplemente a mi hija A.I.R.d.A., mayor de veintiún años, casada y domiciliada en Maracaibo, todos los derechos y acciones de propiedad que tengo sobre un inmueble ubicado en esta ciudad, en jurisdicción del Municipio P.M.M. de este Distrito, consistente en un rancho de paredes de bahareque, techos de zinc; más una casa edificada con paredes de ladrillo, techo de platabanda de concreto armado y tejas, y piso de cemento, compuesto de sala, dormitorio, comedor, corredor, zaguán, cocina y servicio sanitario completo, levantado todo sobre un lote de terreno ejido que me tiene dado en arrendamiento el C.M., y se delimita así: Norte, mejoras que son o fueron de B.U., antes de A.P.M., mide diecinueve metros, Sur, la calle 4, mide lo mismo, Este la carrera 14 mide dieciseís metros, y Oeste con mejoras que son o fueron de N.V., mide lo mismo. Parte de esas mejoras las hube conforme a documento registrado en la Oficina Subalterna de Registro de este Distrito el 23 de diciembre de 1937, bajo el N° 262 y a los folios 157 y 158 del Tomo II, Protocolo 1° y el resto por haberlas construido en comunidad con la compradora, conforme consta en título supletorio Protocolizado en la propia Oficina en 30 de agosto de 1952, bajo el Nro. 96 y a los folios 157 al 164 del Tomo I del mismo Protocolo. En fuerza de esta venta la compradora queda convertida en única propietaria de todas las mejoras existentes en el delimitado lote de terreno ejido, con la excepción de una edificación también existente sobre parte del mismo terreno que con nuestro consentimiento ha levantado el señor S.A., la cual se compone de dos habitaciones construidas con paredes de ladrillos, techo de platabanda de concreto y piso de mosaico…”. Documental que se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que no fue impugada por la demandante y consta en autos la copia certificada del mismo documento consignada por el apoderado judicial de la tercera apelante, y con la misma se demuestra que sobre el terreno ejido deslindado, se encuentran edificadas dos viviendas independientes una de la otra y con características distintas en cuanto a su distribución, habiendo adquirido la ciudadana A.I.R.d.A., por venta que le hiciera su madre ciudadana Z.R. la propiedad de una parte de las bienhechurias: “… un rancho de paredes de bahareque, techos de zinc; más una casa edificada con paredes de ladrillo, techo de platabanda de concreto armado y tejas, y piso de cemento, compuesto de sala, dormitorio, comedor, corredor, zaguán, cocina y servicio sanitario completo, levantado todo sobre un lote de terreno ejido que me tiene dado en arrendamiento el C.M..” Y así se establece.

   La Tercera apelante promovió:

1. - Copia certificada del documento de fecha 15/02/2007, inserto bajo el Nro. 49, Tomo 5, Autenticado ante el Registro Inmobiliario de Perija, Estado Zulia, en el cual la ciudadana A.I.R.d.A. declara que mediante contrato verbal celebrado desde hace varios años con la ciudadana M.S.R.d.S., le construyó por su orden y cuenta unas mejoras y bienhechurias constante de un rancho para habitación edificado sobre una parcela de terreno ejido, sobre el cual interpuso solicitud de Adjudicación de Arrendamiento, expediente Nro. SA20-05, ante la Alcaldía de San Cristóbal, el cual se encuentra ubicado en la calle 4 entre carreras 14 y pasaje mucurita Nro. 12-51, sector conocido como la Guacara, Parroquia P.M.M. de la ciudad de San C.d.E.T., construido con paredes de ladrillo, techado con platabanda y concreto armado, con sala, dormitorio, comedor, corredor, zaguán y servicio sanitario completo, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Mejoras que son o fueron de B.U. y mide 19 metros; SUR: Con la referida calle 4 y mide 19 metros; ESTE: Con la mencionada carrera 14 y mide 16 metros y OESTE: con mejoras que son o fueron de N.V. y mide 16 metros. Protocolizado posteriormente ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, en fecha 26 de marzo de 2008, inscrito bajo la Matrícula 2008-LRI-T20-25. Documental que fue valorada supra.

2. - Copia certificada del documento Nro. 96, de fecha 30 de agosto de 1952, a nombre de las ciudadanas Z.R. y A.I.R.d.A., protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio San Cristóbal, en el cual se protocoliza un justificativo de testigos evacuado en el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil de esta Circunscripción Judicial, por medio del cual los testigos d.f., que las referidas ciudadanas son propietarias de unas mejoras edificadas en un terreno ejido, las cuales consisten en: una casa para habitación, de paredes de ladrillo, techos de zinc, piso de cemento y teja, sala, dormitorio, comedor, un corredor, un zaguan, una cocina y servicio sanitario, hay un pequeño rancho hacia la parte norte y hacia la carrera 14. Deslindado así: NORTE: Mejoras de B.U.; SUR: Con la calle 4; ESTE: Con la carrera 14 y OESTE: con mejoras de N.V.. Documental que es valorada de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y con la misma demuestra la apelante la tradición de la propiedad de las mejoras cuyo desalojo se demanda, inicialmente en manos de las ciudadana Z.R. y A.I.R.d.A..

3. - Copia certificada del documento Nro. 76, de fecha 28 de agosto de 1957, en el cual la ciudadana Z.R. vende a la ciudadana A.I.R.d.A., los derechos que le corresponden sobre las mejoras protocolizadas según documento Nro. 96, de fecha 30 de agosto de 1952, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio San C.d.E.T.. Documental que fue valorada supra.

   De las documentales valoradas, quedó demostrado que el inmueble del que afirma la demandante ciudadana M.S.R.d.S., ser propietaria, no es el mismo que posee en calidad de arrendataria la ciudadana E.R., en virtud de los siguientes hechos:

   La ciudadana M.S.R.d.S., demanda el desalojo de una mejoras que afirma son de su propiedad, las cuales según el documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito de los Municipio San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira de fecha 26 de marzo de 2008, inserto a los folios 7 al 10, consisten en: “Un rancho para habitación edificado sobre una parcela de terreno ejido, ubicado en la calle 4, entre carrera 14 y Pasaje Mucuritas, Nro. 12-51, Sector la Guacara, Parroquia P.M.M. de la Ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, construido con paredes de ladrillo, techada con platabanda y concreto armado, con sala, dormitorio, comedor, corredor, zaguán y servicio sanitario completo.”; y el inmueble que ocupa la ciudadana E.R., en calidad de arrendataria, y cuya propiedad atribuye a la ciudadana A.I.R.d.A., consiste en: “ Un inmueble situado en el Sector La Guacara, San Cristóbal, Estado Táchira, signado con el Nro. 12-57, en la calle 4, pasaje Mucuritas, consistente en una casa para habitación dos cuarto, dos baños, sala. Comedor, cocina y área de servicios”. Y así se establece.

   La afirmación anterior es corroborada por la parte demandada con la copia simple del documento Nro. 76, de fecha 28 de agosto de 1957, el cual fue aportado en copia certificada por el apoderado judicial de la tercera apelante, valorada anteriormente, y con el cual se demuestra no solo que existen dos vivienda, sino que ambas, están edificadas sobre el mismo terreno ejido; en dicha documental, la ciudadana A.I.R.d.A., (quien transmite sus derechos a la demandante de autos), adquiere por compra que le hiciere a su madre, la ciudadana Z.R. todos los derechos y acciones de propiedad sobre un inmueble ubicado en esta ciudad, en jurisdicción del Municipio P.M.M. de este Distrito, consistente en un rancho de paredes de bahareque, techos de zinc; más una casa edificada con paredes de ladrillo, techo de platabanda de concreto armado y tejas, y piso de cemento, compuesto de sala, dormitorio, comedor, corredor, zaguán, cocina y servicio sanitario completo, (que por su descripción es el mismo del que afirma ser propietaria la demandante), con excepción de una edificación la cual se compone de dos habitaciones construidas con paredes de ladrillos, techo de platabanda de concreto y piso de mosaico, ( que por su descripción es el que posee la demandada en calidad de arrendataria, por las mejoras que fueron realizadas por ella y lo cual no fue desvirtuado por la demandante), edificadas ambas sobre un lote de terreno ejido dado en arrendamiento por el C.M., a la ciudadana Z.R. (en esa época), y se delimita así: Norte, mejoras que son o fueron de B.U., antes de A.P.M., mide diecinueve metros, Sur, la calle 4, mide lo mismo, Este la carrera 14 mide dieciséis metros, y Oeste con mejoras que son o fueron de N.V., mide lo mismo; ejido éste que es el mismo que la Municipalidad da en arrendamiento a la demandante M.S.R.d.S., y en el cual las viviendas eran identificadas con números diferentes: 12-57 y 4-15, y que debido a la solicitud de fusión de contrato ejidal, quedaron identificadas ambas con el Nro. 12-51, conforme lo alegado y demostrado por ella misma con las documentales consignadas a los folios 12,13 y 15 el expediente, las cuales fueron objeto de valoración precedentemente. Y así se establece.

   En el presente caso, la demandante fundamentó su pretensión en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no demostró fehaciente, la cualidad necesaria para actuar en el presente Juicio, pues la condición de propietaria alegada por ella, no fue demostrada en autos ya que el documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito de los Municipio San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira de fecha 26 de marzo de 2008, inscrito bajo la Matrícula 2008-LRI-T20-25, no demuestra su propiedad sobre el inmueble objeto de la presente acción de desalojo; tampoco riela en autos autorización del titular del derecho real, ni del poseedor legitimo del inmueble objeto de la presente acción, la ciudadana A.I.R.d.A., para dar en su nombre, la cosa en arrendamiento, por tanto, estamos ante un caso de falta de legitimidad para demandar el desalojo como en efecto lo hizo, lo cual se evidencia de la revisión efectuada a los alegatos presentados por la defensa, quien negó desde la primera oportunidad en que actuó en el juicio arrendaticia aducida por la parte actora.-

   Al respecto, la Doctrina Patria ha señalado limitaciones para celebrar los contratos de arrendamientos, y en tal sentido ha destacado que existen limitaciones derivadas de la capacidad contractual, la cual es una noción genérica y un presupuesto de la realización de todo acto jurídico.- Ella es definida como la medida de la aptitud de las personas en relación con los derechos y deberes jurídicos. La capacidad de obrar y dentro de ella, la capacidad negocial, es la que concierne al caso sub judice, pues la ausencia de ésta capacidad por parte de alguna de las partes contratantes hace anulable el contrato. Rige en materia de capacidad las normas generales de derecho común previstas en el Código Civil, en los artículos del 1.143 al 1.145, ambos inclusive, normas consagratorias del principio de que pueden contratar todas las personas no declaradas incapaces por la Ley, considerándose incapaces para contratar: los menores, los entredichos, los inhabilitados y cualquiera otras personas a quien la Ley niega la facultad de celebrar determinados contratos.

   No duda la doctrina en señalar al contrato de arrendamiento como un contrato donde únicamente se ejerce actos de administración, sea ordinaria o extraordinaria. Esta facultad, solo puede darla el propietario o poseedor legítimo de la cosa; en consecuencia, aún cuando no es necesario ser propietario o tener cualquier derecho real para dar una cosa en arrendamiento, si es de suponer que se debe estar por lo menos autorizado por el titular del derecho real o poseedor legítimo o por la Ley, para dar una cosa en arrendamiento; de lo contrario se configura el arrendamiento de la cosa ajena.

   Según nuestra Legislación, dentro de los límites que existen para celebrar contratos de arrendamiento está, entre otros, el arrendador de la cosa ajena (quien no tiene un derecho real, o no es poseedor legítimo de la cosa o no está facultado), puede dar en arrendamiento, y los efectos entre los contratantes están regulados según la mala o buena fe de los contratantes. Este arrendamiento exclusivamente produce efecto entre las partes.

   En este mismo sentido ha sostenido el Doctor J.L.V.P., en su obra: Análisis de la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, página 299:

   …La doctrina no duda en señalar al contrato de arrendamiento como un contrato donde únicamente se ejerce actos de administración, sean estos simples o extraordinarios. Esta facultad de administración sólo puede darla el propietario o poseedor legítimo de la cosa, en consecuencia aun cuando no es necesario ser propietario para dar una cosa en arrendamiento, si es de suponer que se debe estar autorizado por este o por la Ley para dar en arrendamiento; (subrayado del Tribunal) de lo contrario se estaría arrendando una cosa ajena.

   Si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usufructuario, arrendatario, o simplemente no está facultado para arrendar, el contrato no es nulo ni anulable, ya que el arrendatario o sub arrendatario, es un poseedor precario y mientras no se ha perturbado el goce de la cosa no pude ejercer acción alguna.

   Conforme a lo expuesto, habiéndose omitido el requisito de procesabilidad aludido (cualidad para ser arrendatario por parte del demandante ), la demanda, jamás debió ser admitida y en consecuencia este tribunal debe declarar INADMISIBLE la demanda de desalojo y REVOCADA la decisión apelada. Y ASI SE DECLARA.

   IV

En razón de las consideraciones expuestas, este Juzgado PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA AGRARISA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, como Tribunal de alzada, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: