Decisión de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Carabobo (Extensión Valencia), de 21 de Marzo de 2007

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

DEMANDANTE: N.L.F.V. venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 6.101.724 y de este domicilio

APODERADOS: J.H.D. inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 22.390

DEMANDADA: DENA C.A. inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 05 de abril de 2002, bajo el Nro. 100-A, tomo 23

APODERADOS: A.B.R. inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 14.978

SENTENCIA DEFINITIVA

EXPEDIENTE 15.425

I

Por escrito presentado en fecha 20 de Mayo de 2002, el abogado J.E.H.D., actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano N.L.F.V., interpuso formal demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO contra la SOCIEDAD DE COMERCIO DENA C.A..

En fecha 11 de junio de 2002 la demanda es admitida, se ordenó el emplazamiento de la demandada DENA C.A., se libró la compulsa en esa misma fecha.

En fecha 25 de junio de 2002 el abogado actor, solícita la citación de la demandada de conformidad con lo establecido en el articulo 219 del Código de Procedimiento Civil, esto es por correo certificado. Lo solicitado es acordado por el tribunal según auto de fecha10 de julio de 2002. en fecha 23 de julio de 2002, es recibida una comunicación emanada de IPOSTEL en la cual indican que la citación por correo no pudo ser entregada por cambio de dirección. En fecha 29 de julio de 2002, el abogado actor solícita le sea entregada la compulsa, para gestionar la citación ante un notario u otro alguacil, esto es acordado por el tribunal en fecha 01 de agosto de 2002.

En fecha 16 de enero de 2003 el abogado actor consigna las resultas de la citación efectuada por el alguacil del Juzgado Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo (folios 47 al 60), siendo infructuosa la misma, por lo que solicita la citación cartelaria de la demandada DENA C.A.

En fecha 23 de enero de 2003 el tribunal acordó la citación cartelaria, se libraron los correspondientes carteles de citación; los mismos fueron consignados en fecha 10 de febrero de 2003 y agregados a los autos en fecha 11 de febrero de 2003.

En fecha 03 de abril de 2003 el tribunal acordó designar defensor judicial, el cual fue notificado en fecha 09 de abril de 2003 y juramentado el 10 de abril de 2003. En fecha 02 de julio de 2003 es acordada la citación del defensor judicial, sin embargo en fecha 03 de julio de 2003 es consignada la compulsa librada al defensor judicial, por lo que nuevamente fue designado otro defensor judicial en fecha 09 de julio de 2003, siendo designada la abogado O.C.S., la misma fue debidamente notificada y posteriormente juramentada.

En fecha 12 de agosto de 2003 la defensora judicial presenta escrito de contestación de demanda.

En fecha 28 de agosto de 2003 comparece el abogado A.B.R. y consigna poder otorgado por la demandada DENA C.A.

En fecha 28 de agosto de 2003 el abogado representante de la demandada DENA C.A., presenta escrito solicitando la reposición de la causa, dicha solicitud es resuelta por el tribunal en fecha 05 de septiembre de 2003 (folios 142 al 144), en la cual se declaró la nulidad de la contestación de la demanda presentada por la defensora judicial, valida la citación de la empresa demandada y se estableció que el lapso de comparecencia comenzaría a transcurrir a partir del 29 de agosto de 2003.

En fecha 03 de septiembre de 2003 el abogado A.B.R. presentó escrito de contestación de demanda.

Abierta la causa a pruebas, ambas partes presentaron sus correspondientes escritos de promoción de pruebas, los cuales fueron agregados, admitidos y evacuados por el tribunal en su oportunidad.

Ninguna de las partes presentó escrito de Informes en su oportunidad, ni observaciones a los informes.

II

ALEGATOS DE LAS PARTES:

ALEGATOS DEL DEMANDANTE:

Afirma el actor que en fecha 01 de diciembre de 2000, suscribió documento privado con la hoy demandada DENA C.A., contentivo de contrato de opción de compra venta, sobre un inmueble constituido por un apartamento, bajo el régimen de propiedad horizontal, ubicado en el Conjunto Residencial Villa Café, Edificio 1, piso 1, letra G, del parcelamiento Urbanización La Campiña II, en jurisdicción del Municipio Naguanagua del Estado Carabobo, Colonia de Barbula, constante dicho Conjunto de dos parcelas de terrenos, distinguidas con los Nros. 06 y 07, las cuales tienen una superficie de 3.887,79 Mts2. Que la demandada DENA C.A., construyó un conjunto de viviendas multifamiliares, denominadas Villa Café, que el apartamento objeto de la presente demanda, tiene una superficie de 68 Mts, que el precio de venta del inmueble fue por la cantidad de Bs. 23.000.000,00, los cuales serian cancelados conforme a los dispuesto en el contrato, de la siguiente manera:

1. Con la firma del documento de opción de compra venta el 01/12/2000 Bs. 1.5000.000,00

2. Bs. 500.000,00 al 01 de enero de 2001.

3. Bs. 500.000,00 al 01 de febrero de 2001.

4. Bs. 500.000,00 al 01 de marzo de 2001.

5. Bs. 500.000,00 al 01 de abril de 2001.

6. Bs. 500.000,00 al 01 de mayo de 2001.

7. Bs. 500.000,00 al 01 de junio de 2001.

8. Bs. 500.000,00 al 01 de julio de 2001.

9. Bs. 500.000,00 al 01 de agosto de 2001.

10. Bs. 500.000,00 al 01 de septiembre de 2001.

11. Bs. 500.000,00 al 01 de octubre de 2001.

12. Bs. 500.000,00 al 01 de noviembre de 2001.

13. Bs. 500.000,00 al 01 de diciembre de 2001.

Completando de esta manera la cantidad de Bs. 7.500.000,00, quedando a deber la cantidad de Bs. 17.000.000,00 los cuales se pagarían a la fecha de la firma del documento.

Alega que su representado ha estado dispuesto a cumplir con las obligaciones contraídas, tanto es así que aceptó la modificación de la cláusula 5º del contrato en la cual se incluyeron la nuevas cuotas de Bs. 500.000,00 correspondiente a los meses de enero y febrero de 2002 y una nueva cuota de Bs. 1.000.000,00 correspondiente al mes de mayo de 2002, que en consecuencia restaba la cantidad de Bs. 14.000.000,00, los cuales serian cancelados al momento de la protocolización del documento definitivo.

Que debido a un retraso en la entrega del documento de condominio, fue retrasado igualmente la entrega del apartamento, para el mes de abril de 2002. Que el documento de condominio era indispensable para su representado, por cuanto el crédito para obtener el dinero necesario para cancelar la deuda definitivamente, esto es Bs. 14.000.000,00, seria tramitado ante IPAPEDI, el cual otorga créditos para segundas viviendas hasta por esa cantidad.

Alega que su mandante cuenta con otro inmueble que fue adquirido bajo el régimen de Ley de Política habitacional.

Alega que el demandante exigió la venta del inmueble a la empresa DENA C.A., la cual manifestó que debía cumplir con los requisitos exigidos por la Ley de Política Habitacional, los cuales no fueran exigidos al principio de la negociación, tales como declaración jurada de no poseer vivienda, que en el contrato de opción de compra venta en ningún momento se establece que la venta se pactaba bajo el régimen de la Ley de política habitacional, que solo menciona que se regiría bajo el régimen de propiedad horizontal.

Que al momento de celebrar el contrato, la demandada DENA C.A., solo podía vender el 10% de los inmuebles bajo el régimen de política habitacional y que cualquier modificación por parte de CONAVI no eximiría de responsabilidad a la demandada.

Que el 22/04/2002 cuando acude a la oficina de ventas del Conjunto Residencial Villa Café, a los fines de materializar la venta y consignar los recaudos exigidos, así como tres cheques uno por Bs. 9.000.000,00, otro por Bs. 4.000.000,00 y otro por Bs. 500.000,00, le indican que debe consignar la declaración jurada de no poseer vivienda. La demandada le indica que “está consciente que habían acordado que la adquisición del inmueble seria de contado”, pero que su inmueble estaba dentro del 10% correspondiente a los inmuebles de la ley de política habitacional, que a la demandada le interesaba la venta, pero tenia que ser a través de un familiar o testaferro.

Que posteriormente recibió comunicación de la empresa DENA C.A. en la cual le instaban a consignar los recaudos para la materialización de la venta, pero exigiéndole igualmente la consignación de la declaración jurada de no poseer vivienda, documento este que es jurídicamente imposible de consignar por cuanto ya posee vivienda principal.

Fundamenta su pretensión en los artículos 1167, 1160 y 1159 del Código Civil.

Demanda a la sociedad de comercio DENA C.A., para que convenga o a ello sea condenada por el tribunal:

1) En materializar efectivamente la venta del inmueble objeto del contrato, mediante documento debidamente protocolizado ante la oficina de registro respectiva.

2) Que pague por concepto de daños y perjuicios, conforme a la cláusula 13º del contrato las siguientes cantidades:

1. Bs. 9.500.000,00 monto entregado por la demandante a la demandada.

2. Bs. 11.500.000,00 monto correspondiente al 50% del precio de la venta del inmueble.

3. Bs. 4.600.000,00 por concepto de honorarios de abogados

3) Al pago de costas y costos del proceso

Estimó la demanda en la cantidad de Bs. 23.000.000,00

ALEGATOS DE LA DEMANDADA:

En la oportunidad de la contestación de la demanda la representación judicial de la demandada, admitió como cierta la celebración del contrato de fecha 01 de diciembre de 2000, que el mismo tiene por objeto el inmueble identificado en el convenio, de acuerdo a las características y términos, condiciones, precio, cuotas y plazos establecidos en el mismo. Que ciertamente fue modificada la cláusula 5º del contrato, y que se le agregaron nuevas cuotas para aumentar el monto del abono a la inicial y disminuir el saldo. Alega que el resto de la demanda la rechaza.

Alega que es falso que el precio de la negociación se haya fijado en la cantidad de Bs. 23.000.000,00, que la negociación fue pactada en la cantidad de Bs. 23.500.000,00 y que en tal virtud su pretensión es falsa. Que impugna el monto estimado de los honorarios y las costas procesales. Alega que es tan grave el error incurrido por el abogado demandante, que cuando calcula los daños y perjuicios y solicita la indemnización por la cantidad de Bs. 11.500.000, esto es incorrecto, por cuanto lo cierto es –alega- que en el caso de que sea favorable la demanda, habría una diferencia de Bs. 250.000,00 en contra del demandante.

Alega que el abogado actor al sumar Bs. 1.500.000,00 al total de las 12 cuotas de Bs. 500.000,00 totalizó la cantidad de Bs. 7.500.000,00, lo que era cierto en el primer contrato. Que si a los Bs. 23.000.000,00 que señala el actor como precio de la negociación, se le restan los Bs. 7.500.000,00 daría como resultado la cantidad de Bs. 15.500.000,00 y no los Bs. 16.000.000 que indica el actor.

Alega que el contrato original fue modificado en su cláusula 5º, agregado tres cuotas mas, dos de Bs. 500.000,00 y una cuota de Bs. 1.000.000,00, lo que da un total de Bs. 2.000.000,00, correspondientes las dos primeras a los meses de enero y febrero y la tercera al mes de marzo; y que el resultado de sumarle Bs. 7.500.000,00 mas Bs. 2.000.000,00 da un total de Bs. 9.500.000,00 y no como erróneamente lo indica el actor en la cantidad de Bs. 9.000.000,00, quedando como saldo la cantidad de Bs. 13.500.000,00.

Alega que es falso que el demandante haya estado dispuesto a cumplir con sus obligaciones contractuales, rechaza por ser falso que el actor haya manifestado que era necesaria la presentación del documento de condominio para la tramitación del crédito ante IPAPEDI por Bs. 14.000.000,00; rechaza por ser falso que el demandante adquiriera el inmueble en Villa Café, como una segunda vivienda, porque manifestó –alega el demandado- que era para su vivienda principal.

Alega que es cierta la modificación del contrato, a solicitud de la demandante, debido a que “quería mas tiempo” para tramitar el crédito ante IPAPEDI. Alega que desconocía que el demandante hubiese adquirido otra vivienda con anterioridad, con fondos provenientes de la política habitacional. Que su representada siempre ha actuado de buena fe, que si el demandante hubiese manifestado que ya poseía una vivienda jamás se hubiese celebrado dicho contrato con ese ciudadano.

Respecto al alegato del atraso en la presentación del documento de condominio, alega que en ninguna parte del contrato se estableció la entrega del documento de Condominio para el mes de septiembre de 2001, que el contrato mismo establece que dicho documento seria otorgado “oportunamente”. Alega que el actor actúo de mala fe al ocultar que ya tenia una vivienda principal y que necesitaba del documento de condominio para la tramitación del crédito por IPAPEDI.

Es falso que el 22/04/2002 la demandada le haya exigido al demandante la declaración jurada de no poseer vivienda, porque siempre y en todo momento se hizo tal requerimiento.

Alega que todo el que quiera adquirir una vivienda de la demandada DENA C.A., debe trasladarse ante las oficinas de la misma, y una vez en la oficina se le indican las pautas, los derechos y deberes de la Ley de política habitacional e igualmente se indica que inmueble se construye bajo ese régimen. Invoca el articulo 1160 del Código Civil y la cláusula 13º del contrato.

Insiste en que el actor actúo de mala fe al no indicar que tenía una vivienda principal, y no presentar la declaración jurada de no poseer vivienda.

El apoderado judicial de la demandada se formula una serie de preguntas acerca de si el actor actúo de buena o de mala fe.

Alega que la demandante cumplió con lo establecido en los artículos 108, 109 y 110 de las normas de operación de la Ley que rige el Subsistema de Vivienda y política habitacional, en referencia a la oferta publica.

Alega que la Ley que regula el subsistema de Vivienda y Política Habitacional no exige que el contrato se establezca que los créditos destinados a la construcción de la vivienda, indiquen que los fondos provienen de la política habitacional.

Alega que es falso que en fecha 22 de abril de 202 el actor hubiese consignado a la demandada dos cheques, uno por Bs. 9.000.000,00 y otro por Bs. 5.000.000,00, mas Bs. 400.000,00 por concepto de gastos administrativos, y que si fuera cierto que la demandada hubiese aceptado los cheques, estaría violentando la ley; le sorprende a la demandada que la actora haya estado dispuesta a habilitar el tiempo necesario en la oficina de registro correspondiente, para la protocolización del documento.

Alega que es falso que el demandante haya solicitado una reunión con la demandante, cuando le exigieron la presentación de la declaración jurada de no poseer vivienda. Alega que es falso que durante la reunión prevista la demandada le haya ofrecido la venta del apartamento mediante un testaferro. Que lo que si es cierto fue que la demandada le propuso a la demandante resolver el contrato amigablemente. Que se planteo la posibilidad de aplicar la cláusula 11º del contrato.

Rechazó expresamente el capitulo denominado del derecho y el capitulo denominado petitorio.

Invoca el articulo 1168 del Código Civil, en vista de que no ha podido vender el inmueble, ya que la demandante incumplió con sus obligaciones al no entregar la declaración jurada de no poseer vivienda propia. Cita el demandado doctrina patria, respecto a la excepción opuesta. Cita la cláusula 13 del contrato.

Alega que su representada no puede ser demandada por cumplimiento de contrato, ya que siempre cumplió con las obligaciones derivadas del mismo; y que fue la demandante la que incumplió. Alega que DENA C.A. cumplió con lo convenido en el contrato, porque desarrolló, construyó y terminó el conjunto Residencial Villa Café.

Alega que DENA C.A. si informó al demandante de las condiciones de la compra, por lo cual no hay culpa y mucho menos dolo en su conducta contractual.

Alega que el abogado actor le da la razón cuando cita el articulo 1160 del Código Civil, que la demandada actúo de buena fe y que era una norma de política habitacional la exigencia de la declaración jurada de no poseer vivienda.

Alega que el demandante acumuló dos acciones incompatibles entre si, como lo son el cumplimiento de contrato, con el enriquecimiento sin causa. Cita doctrina patria al respecto.

Alega en su extenso escrito de contestación de demanda, que en la cláusula 13º del contrato se estableció una indemnización equivalente al 50% del precio de la negociación, así como el reintegro de lo pagado, pero que en el presente caso, no son Bs. 23.000.000,00 como lo alega el demandante, sino Bs. 23.500.000,00 y que por lo tanto está violentando el articulo 340 del Código de Procedimiento Civil.

Impugna el monto establecido como honorarios de abogados y gastos judiciales planteados por el actor.

En el capitulo III de la contestación, el demandado resume todo el escrito de contestación de demanda, insiste en que el precio de la negociación es de Bs. 23.500.000,00, insiste en que el demandante estaba en conocimiento que el apartamento se vendería bajo el régimen de política habitacional y no bajo el régimen de propiedad h.q.e. falso que el demandante necesitara el documento de condominio para la tramitación del crédito ante IPAPEDI. Continúa rechazando pormenorizadamente todos los argumentos expuestos anteriormente.

III

LIMITES DE LA CONTROVERSIA:

Visto el escrito de contestación de la demanda, quedan como HECHOS ADMITIDOS y en consecuencia, no son objeto de prueba:

1) La celebración mediante documento privado, de un contrato de opción de compra venta entre el demandante N.F.V. Y DENA C.A., en fecha 01 de diciembre de 2000, así como todas las condiciones, términos y modalidades fijadas en el contrato, así como el objeto del mismo.

2) Que la cláusula QUINTA del contrato fue modificada agregándose nuevas cuotas para aumentar el abono al precio total y disminuir el saldo final.

Quedan como HECHOS CONTROVERTIDOS y en consecuencia, sobre ellos debe recaer la actividad probatoria de las partes, los siguientes:

1) Cual es el monto cierto de la negociación, si Bs. 23.000.000,00 ó Bs. 23.500.000,00

2) Si se estableció como fecha cierta para el otorgamiento del documento de condominio, el mes de septiembre de 2001.

3) Si el demandante conocía o no la exigencia de la declaración jurada de no poseer vivienda, a los fines de materialización de la opción de compra venta.

4) Si la negociación fue pactada bajo el régimen de propiedad h.o.b. los lineamientos de la política habitacional.

5) Dada la excepción de contrato no cumplido opuesta por la accionada, se debe determinar si el actor incumplió primero el contrato cuyo cumplimiento se demanda, al no entregar la declaración jurada de no poseer vivienda propia.

IV

PRUEBAS DE LAS PARTES:

PRUEBAS DE LA DEMANDANTE:

Con el libelo la parte actora acompañó (folios 9 al 17) documento privado contentivo del contrato de opción de compra venta celebrado entre el demandante N.L.F.V. y la demandada DENA C.A., cuya existencia de tal documento es un hecho ADMITIDO, por lo que además de su existencia, con dicho instrumento queda evidenciado que las partes celebraron un contrato preliminar de compra-venta sobre un inmueble (apartamento) en el CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA CAFÉ, EDIFICIO 1, PISO 1, LETRA C, que dicho apartamento tenia una superficie de 68 Mts2, el cual seria enajenado bajo el régimen de propiedad h.q.e. precio convenido fue la suma de Bs. 23.500.000,00, que al momento de la firma del contrato el demandante pagó la cantidad de Bs. 1.500.000, que seria solicitado un crédito hipotecario a partir del mes de marzo de 2002, a los fines de la cancelación de Bs. 14.000.000,00.

Queda igualmente evidenciado que al celebrarse el contrato cuyo cumplimiento se demanda, las partes convinieron que el conjunto residencial VILLA CAFÉ “…será sido (sic) financiado créditos hipotecarios (sic) de la banca y con recursos propios, para destinarlo a ser enajenado bajo el régimen de propiedad horizontal; los linderos, medidas y descripciones y otras determinaciones constarán en el documento de condominio a ser otorgado oportunamente por DENA c.a.. El proyecto que regirá la construcción está en fase de preparación y permisología bajo la responsabilidad única de DENA c.a.” (subrayados del tribunal)

De la transcripción ad pedem litterae de la cláusula SEGUNDA del contrato cuyo cumplimiento se demanda, se evidencia entonces que el financiamiento para la construcción del conjunto residencial provenía de créditos hipotecarios de la banca y de recursos propios, es decir, no se señaló en ningún momento, al celebrar el contrato, que los recursos para la construcción del conjunto provendrían de fondos públicos relacionados con el plan de política habitacional, igualmente se convino que el inmueble sería vendido BAJO EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL, y no como lo afirma la demandada, que se convino que el inmueble sería vendido bajo el régimen de política habitacional.

A los folios del 18 al 32 promovió originales de recibos suscritos por la demandada DENA C.A., discriminados así:

FECHA MONTO CONCEPTO FOLIO

01/12/2000 Bs. 1.500.000,00 Cuota vencida el ----------- 32

12/01/2001 Bs. 500.000,00 Cuota vencida el 02-01-00 31

05/02/2001 Bs. 500.000,00 Cuota vencida el 01-02-01 30

03/03/2001 Bs. 500.000,00 Cuota vencida el 01-03-01 29

06/04/2001 Bs. 500.000,00 Cuota vencida el 01-04-01 28

05/05/2001 Bs. 500.000,00 Cuota vencida el 01-05-01 27

09/06/2001 Bs. 500.000,00 Cuota vencida el 01-06-01 26

07/07/2001 Bs. 500.000,00 Cuota vencida el 01-07-01 25

04/08/2001 Bs. 500.000,00 Cuota vencida el 01-08-01 24

06/09/2001 Bs. 500.000,00 Cuota vencida el 01-09-01 23

02/10/2001 Bs. 500.000,00 Cuota vencida el 01-10-01 22

14/12/2001 Bs. 500.000,00 Cuota vencida el 01-12-01 21

20/12/2001 Bs. 500.000,00 Cuota vencida el 01-01-02 20

29/12/2001 Bs. 500.000,00 Cuota vencida el 01-02-02 19

20/12/2001 Bs. 1.000.000,00 Cuota vencida el 01-03-02 18

Dichos recibos aportados a los autos en original, no fueron desconocidos ni tachados en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que los mismos se tienen por legalmente reconocidos a tenor de lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual esta Juzgadora les concede pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil y de los mismos se desprende el demandante canceló la cantidad de Bs. 9.000.000,00 por concepto de inicial del inmueble objeto del contrato.

En el lapso probatorio el demandante invocó el valor probatorio del contrato, el cual ya fue valorado con anterioridad.

Promovió la prueba de posiciones juradas, la cual fue debidamente admitida por el Tribunal, sin embargo de la revisión de las actas del expediente, se observa que la misma no fue evacuada, por lo que, el tribunal omite todo pronunciamiento al respecto.

Promovió copias fotostáticas simples de instrumentos privados constantes de documento emanado de IPAPEDI, copias de vouchers y copia de cheque de gerencia (folios 148, 149 y 150), a las cuales NO SE LES CONCEDE VALOR PROBATORIO por no tratarse de la copia de un documento público o privado reconocido o tenido por reconocido que son la única clase de instrumentos que, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pueden ser aportados a los autos en copia simple. Tal valoración la hace éste Órgano Jurisdiccional en armonía con el criterio jurisprudencial sentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 10 de Octubre de 2.003, con ponencia del Magistrado Conjuez, L.R., en el expediente Nº 99-068, que dispuso:

”…Ahora bien, de acuerdo a la trascripción que hace el formalizante del fallo recurrido (parte) se evidencia que el instrumento que alega el recurrente que no fue impugnado, rechazado o desconocido por la parte demandada, se trata de una copia fotostática empastada de un documento privado en el que aparentemente fueron transcritos los estatutos del Club Bahía de los Piratas A. C., lo que significa, que no se trata de copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas de instrumentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, como bien lo dispone el informe del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. (…)

Las reproducciones fotostáticas de los instrumentos simplemente privadas sólo sirven como principio de prueba a los fines de solicitar la exhibición del original con arreglo a lo previsto en los artículos 436 y 437 del Código de Procedimiento Civil.

La Sala de Casación Civil del 9 de febrero de 1994 con ponencia del Magistrado Dr. R.A.G., en el juicio del abogado D.G.R. y otra contra E.A.Z., en el expediente Nº 93-279, sobre el particular sostuvo:

... Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotográficas, fotostáticas y contenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos y autenticados como textualmente expresa el transcrito artículo 429.- Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple - como es el caso de autos – ésta carece de valor según lo expresado por el artículo 429, pues solo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, y por lo tanto, a la contraparte del promovente le basta alegar que tal documento (la copia fotostática) es inadmisible, ya que ella no representa documento privado alguno, porque estamos ante un caso de inconducencia, ya que la prueba es legal y no libre, y la ley determina cuando procede la copia simple de un documento privado reconocido o autenticado

…

Acompañó al folio 151 anuncio de prensa, en el cual aparece impreso que IPAPEDI, avisa la modificación del Reglamento de Prestamos Hipotecarios, a cuyo instrumento no se le concede ningún valor probatorio, pues en primer lugar no es de los instrumentos que de conformidad con lo dispuesto por el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, deben ser publicados, y en segundo lugar, ni siquiera se consignó el ejemplar de prensa donde aparentemente fue publicado dicho aviso, ni consta que efectivamente haya sido publicado, ni que lo haya publicado el Instituto que alli figura, en fin, no puede verificarse la exactitud de dicha información, al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha señalado: “…para el caso de las publicaciones de prensa, no sólo se impone la demostración de la autenticidad del medio escrito utilizado donde consta la declaración, sino que, además, debe existir la certeza de que la persona que se dice que la realizó, efectivamente la haya hecho…” (Sentencia de fecha 27-04-2004, Exp. AA20-C-2002-000763., caso: ITALCAMBIO, C.A., con ponencia del Magistrado Dr. C.O.V.)

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

Promovió el demandado durante el lapso probatorio, el merito favorable de autos.

Promovió inspección Judicial, la cual fue admitida por el Tribunal, sin embargo el promovente no compareció en su oportunidad, a proveer los medios de transporte necesarios a los fines de su realización, por lo que el Tribunal omite todo pronunciamiento al respecto.

Promovió la prueba de Informes, solicitando se librara oficio a FONDO COMÚN C.A. BANCO UNIVERSAL, esto es acordado por el tribunal en fecha 11 de noviembre de 2003. En fecha 03 de diciembre de 2003 (folio 220) es recibida la respuesta a dicho oficio, el cual es apreciado por esta Juzgadora por tratarse de una prueba legalmente promovida y evacuada, y del mismo se desprende que la entidad bancaria exige los requisitos establecidos en el Decreto con Rango y fuerza de Ley que regula el subsistema de vivienda y política habitacional (articulo 29) y en las normas de operación del Decreto con Rango y fuerza de Ley que regula el subsistema de vivienda y política habitacional, cuando el beneficiario adquiera su vivienda principal, ya sea que la vivienda haya sido construida o no con dinero proveniente del Fondo Mutual Habitacional o de aportes del sector público.

Promovió las testimoniales de las ciudadanas R.P. y M.M., dicha prueba fue debidamente admitida por el Tribunal en su oportunidad, sin embargo de la revisión de las actas del expediente, se observa que la misma no fue evacuada, por lo que, el tribunal omite todo pronunciamiento al respecto.

Promovió original de ejemplar del diario El Carabobeño (folio 160) Respecto a este aviso de prensa, cabe hacer, mutatis mutandi, las mismas consideraciones anteriormente efectuadas, pues a pesar de que en este caso se consignó el ejemplar de prensa donde aparece publicado el aviso, ello no demuestra que el mencionado aviso fue publicado por orden de DENA C.A., y aún cuando así fuere, no es posible que mediante una comunicación UNILATERALMENTE EMITIDA por una de las partes, se deje sin efecto o se modifique una cláusula contenida en un contrato bilateral, en este caso, la cláusula SEGUNDA del contrato cuyo cumplimiento se demanda en la cual se CONVINO que el inmueble objeto del contrato “…será sido (sic) financiado créditos hipotecarios (sic) de la banca y con recursos propios, para destinarlo a ser enajenado bajo el régimen de propiedad horizontal; ..omissis...” (subrayados del tribunal)

A los folios del 161 al 165, promovió las actuaciones relativas al envío de un telegrama al demandante N.F., consignando la copia del texto enviado, así como la constancia de que el telegrama fue entregado en la siguiente dirección: Conjunto Residencial V.P., Naguanagua etc.

El Artículo 1.375 del Código Civil establece:

El telegrama hace fe como instrumento privado, cuando el original lleva la firma de la persona designada en él como remitente, o cuando se prueba que el original se ha entregado o hecho entregar en la Oficina Telegráfica en nombre de la misma persona, aunque ésta no lo haya firmado, siempre que la escritura sea autógrafa.

Si la firma del original se ha autenticado legalmente, se aplicarán las disposiciones que quedan establecidas respecto de los instrumentos privados.

Si la identidad de la persona que lo ha firmado o que ha entregado el original se ha comprobado por otros medios establecidos en los reglamentos telegráficos, se admitirá la prueba contraria.

La fecha del telegrama establece, hasta prueba de lo contrario, el día y la hora en que fue efectivamente expedido o recibido por las Oficinas Telegráficas.

Como se observa, el legislador exige, para la valoración del telegrama como medio de prueba, que se consigne el original que contiene el texto del documento enviado y que se demuestre que el mismo fue entregado a la oficina de correos, todo lo cual fue cumplido en este caso, en el que se demostró –además- que el telegrama fue entregado en la dirección del destinatario, esto es, el demandante, señalada dicha dirección en el contrato cuyo cumplimiento se demanda (folio 16), por lo cual dicha prueba legalmente promovida y evacuada tiene el mismo valor probatorio que la de un documento privado, y con ella se considera demostrado que el 02 de mayo de 2002 (fecha indicada por la oficina de correos – folio 161), la demandada participó al actor que debía consignar en la oficina de la demandada, entre otros recaudos, la constancia de afiliación a la LHP (ley de política habitacional), y declaración jurada de no poseer vivienda propia , según el formato que exige la Ley de Política habitacional, para lo cual le ofrecen un “modelo”. Con esta prueba queda evidenciado que UN (1) AÑO Y CUATRO (4) MESES después de celebrado el contrato (01-12-2000) en el que se convino que el inmueble sería vendido bajo el régimen de propiedad horizontal y financiado con recursos de la banca y con recursos propios, la demandada le “notifica” al actor que debe consignar una constancia de estar afiliado al régimen de la Ley de Política habitacional y que debía presentar constancia de no poseer vivienda propia, con lo cual queda evidenciado que la demandada pretendió MODIFICAR los términos del contrato suscrito, mediante una notificación unilateralmente acordada por ella.

Acompañó Copia fotostática simple del documento protocolizado por ante el Registrador Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San D.d.E.C. (folios 166 al 176), a dicho documento se le concede pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil y del mismo se desprende que el demandante N.F.V. y L.V.D.F., adquirieron un inmueble constituido por un apartamento, distinguido con el Nro. 5-C-PB, ubicado en la planta baja, del edificio Nro. 5, del Conjunto Residencial V.P., Sector I, en jurisdicción del Municipio Naguanagua del Estado Carabobo, en fecha 22 de marzo de 2002.

Acompañó Copia fotostática simple del documento protocolizado por ante el Registrador Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San D.d.E.C. (folios 177 al 183), a dicho documento se le concede pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil y del mismo se desprende que la entidad bancaria FONDO COMÚN C.A. BANCO UNIVERSAL, en fecha 27 de junio de 2001, (es decir, más de seis (6) meses después de celebrado el contrato cuyo cumplimiento se demanda en esta causa, esto es, del 01-12-2000,) concedió un préstamo a la demandada DENA C.A., por un monto de Bs. 750.000.000,00, que dicho préstamo estaría regido por las estipulaciones relativas a la concesión, utilización o inversión, garantías, así como otras inherentes conforme a las disposiciones contenidas en las normas de operación contenidas en la Ley que regula el subsistema de Vivienda y Política Habitacional. Que dicho préstamo fue concedido a los fines de la construcción de un proyecto constituido por cuatro (4) edificios, denominado CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA CAFÉ.

Del folio 184 al 195 rielan instrumentos que fueron desechados por el Tribunal, según decisión dictada en fecha 11 de noviembre de 2003.

Acompañó Copia fotostática simple del documento protocolizado por ante el Registrador Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San D.d.E.C., en fecha 10 de abril de 2002 (folios 196 al 202), dicho instrumento es apreciado de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo de la revisión del mismo se observa que se trata de la liberación de la hipoteca de un inmueble identificado con el Nro. 1-2-C, el cual fue adquirido por el ciudadano O.J.M., esto es un tercero ajeno a la presente controversia, por lo que a dicho instrumento no se le concede valor probatorio.

V

PARA DECIDIR EL TRIBUNAL OBSERVA:

En la presente controversia se persigue el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes en fecha 01 de diciembre del año 2000, cuya celebración del contrato y sus modalidades, son hechos admitidos, así como es admitido que la única modificación que se produjo, fue la de la cláusula QUINTA relativa al aumento del monto de la cuota inicial del inmueble.

Quedó demostrado al analizar el documento contentivo del contrato, que el precio convenido como valor del inmueble, fue la suma de Bs. 23.500.000,00; quedó igualmente evidenciado que el demandante pagó a la accionada la cantidad de Bs. 9.000.000,00 por concepto de cuota inicial del inmueble objeto del contrato.

El punto esencialmente controvertido es si el demandante, como comprador, estaba obligado a someterse a las normas relativas a la Ley de Política Habitacional y en consecuencia, si estaba obligado a entregarle a la demandada la constancia de afiliación al subsistema de política habitacional y la declaración jurada de no poseer vivienda propia, quedando plenamente demostrado, con el análisis que se hizo del contrato cuyo cumplimiento se demanda, que en la cláusula SEGUNDA del contrato cuyo cumplimiento se demanda LAS PARTES CONVINIERON que el inmueble objeto del contrato, sería financiado con “…créditos hipotecarios de la banca y con recursos propios, para destinarlo a ser enajenado bajo el régimen de propiedad horizontal…” es decir, las partes CONVINIERON en uso de la libertad contractual, que el inmueble sería construido con recursos privados de la banca, y no con recursos provenientes del estado, por lo que, tal como lo alega el actor, no se convino en ningún momento, que el demandante estaría obligado a someterse a las normas que regulan el subsistema de política habitacional, y por lo tanto, no podía la demandada, válidamente, exigirle que se afiliara al régimen de política habitacional, o que entregara constancia de no poseer vivienda propia, pues ninguno de esos requisitos estaban previstos en el contrato, ni de manera expresa, ni siquiera en forma implícita, pues textualmente se expresó que los recursos para la construcción del conjunto residencial provendrían de la banca privada o de recursos propios y que el inmueble sería vendido bajo el régimen de propiedad horizontal, y no por política habitacional, por lo que ninguna validez tiene la notificación que le efectuó la demandada al actor, un año y cuatro meses después de celebrado el contrato, y de haber pagado Bs. 9.000.000,00 por concepto de inicial del inmueble, en la cual se le solicita su afiliación al régimen de política habitacional y declaración jurada de no poseer vivienda propia, pues –se repite- ello no estaba previsto ni directa ni indirectamente en el contrato cuyo cumplimiento se demanda.

El artículo 1.159 del Código Civil establece que “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.” Lo cual significa que las partes, al celebrar el contrato, establecen sus respectivas obligaciones, las cuales se conviertes para ellos en ley a cumplir, mientras que el artículo 1.160 eiusdem dispone que “los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.” Lo cual significa que las partes deben cumplir las obligaciones que ellos mismos establecieron en el contrato, y todas las consecuencias QUE SE DERIVEN DE TALES OBLIGACIONES, más en ningún caso podría entenderse que las partes quedan obligadas a cumplir estipulaciones tacitas que no se deriven directamente de los convenios contractuales, pues de ser así, cualquier obligación, aún las más indirectas y eventuales, podrían considerarse tácitamente comprendidas en el contrato, lo cual resulta contraria a los mas elementales principios del derecho, y particularmente al de la libertad contractual.

En el caos de autos, se repite, las partes no convinieron ni directa ni tácitamente que el comprador tendría que someterse a las normas de la ley de política habitacional, y muy por el contrario, acordaron que el conjunto residencial se construiría con recursos de la banca y recursos propios y que el mismo estaba destinado a ser vendido bajo el régimen de propiedad h.p.l. que ciertamente la accionada incumplió el contrato celebrado, al exigirle al actor una declaración jurada de no poseer vivienda propia, pues ello nunca fue acordado en el contrato, y así se declara.

Ahora bien, como quiera que quedara demostrado que la accionada, después de haber celebrado el contrato cuyo cumplimiento se demanda, obtuvo un crédito para la construcción del conjunto residencial, el cual se regiría por las disposiciones de la Ley de Política Habitacional, y quedó igualmente demostrado que el demandante ya posee otra vivienda, no podría el tribunal condenar a la accionada a venderle el inmueble al actor, pues estaría obligando a la demandada a cumplir con una prestación ilegal, por prohibirlo expresamente las normas que rigen el sistema de política habitacional, lo cual hace improcedente la demanda principal por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

Sin embargo, en el petitorio SEGUNDO la demandante pretende “a todo evento” la devolución de las cantidades pagadas y el 50% del valor del inmueble, con lo cual se entiende que la demandante reclamó, de manera subsidiaria, la resolución del contrato, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil. En efecto, dispone la norma en su in fine que “…Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.” En el caso de autos, la demandante peticionó en primer término el cumplimiento del contrato, desechada cuya pretensión, procede el tribunal a a.l.p.d. la pretensión subsidiaria, lo cual hace por aplicación del principio iura novit curia, pues aun cuando la actora no invocó el mencionado artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, declaró expresamente que tal reclamación la hacía “a todo evento” es decir, para el caso de no proceder la primera reclamación.

Habiéndose demostrado que el actor cumplió con las obligaciones que le impone el contrato, y que la demandada no lo hizo, pues indebidamente pretendió exigirle al actor el cumplimiento de obligaciones no convenidas en el contrato, es procedente la resolución del mismo, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1.168 del Código Civil, lo cual implica la procedencia de la resolución contractual reclamada y así se declara.

VI

Por las razones de hecho y de derecho antes explanadas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la demanda intentada por el abogado J.E.H.D., actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano N.L.F.V., por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO contra la SOCIEDAD DE COMERCIO DENA C.A..

SEGUNDO

PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión subsidiaria de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, contenida en el petitorio Segundo. En consecuencia, se declara RESUELTO, el contrato privado celebrado entre el ciudadano N.F.V. y la sociedad de comercio DENA C.A. en fecha 01 de diciembre de 2000.

TERCERO

En consecuencia, se condena a la demandada DENA C.A. a pagar a la actora las siguientes cantidades: A) La suma de Bs. 9.000.000,00 por concepto de devolución de las cantidades pagadas por concepto de cuota inicial, B) La suma de Bs. 11.750.000,00 equivalente al 50% del precio del inmueble, según lo dispuesto en la cláusula PENAL (cláusula DÉCIMA TERCERA del contrato), C) No es procedente el pago de Bs. 4.600.000,00 “por concepto de honorarios profesionales de abogado” pues dichas cantidades deben ser reclamadas en procedimiento autónomo y están sujetas a retasa.

CUARTO

NO HAY CONDENATORIA EN COSTAS pues no hubo vencimiento total.

De conformidad con lo dispuesto por el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil se ordena notificar a las partes la presente decisión.

Publíquese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia a los veintiún (21) días del mes de marzo del año dos mil siete (2007).

Años: 196º de la Independencia y 148º de la Federación.

La Juez Titular,

Abog. RORAIMA BERMÚDEZ

La Secretaria Titular,

Abog. E.C.

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las 2:05 minutos de la tarde.

La Secretaria

/aurelia

Exp. Nº 15.425