Decisión nº 81-2011 de Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 11 de Marzo de 2011

Fecha de Resolución11 de Marzo de 2011
EmisorJuzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario
PonenteYittza Yorley Contreras Barroeta
ProcedimientoPartición

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA AGRARIA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. San Cristóbal, once de marzo de dos mil once.

200° y 151°

Visto el escrito inserto a los folios 170 y 171, de fecha 28/01/2011, suscrito por los abogados A.E. PERNIA MORA E ILDEMAR ROJAS BALZA, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 9884 y 6991, de este domicilio, hábiles, como co apoderados de la parte demandada J.M.M.G., mediante el cual oponen reparos, conforme a lo dispuesto en los artículos 786 y 787 del Código de Procedimiento civil, al Informe de Partición realizado por el Ciudadano A.E.D.R., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-4.000.439, de profesión Ingeniero Civil, inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela bajo el Número 26.230 y en SOITAVE bajo el número 1.976, domiciliado en la ciudad de San Cristóbal y civilmente hábil, en los siguientes términos:

  1. - Que el partidor al hacer los avalúos correspondientes no agrego las referenciales como indicios que orienten a los comuneros, como al sentenciador en la valoración del bien inmueble objeto de la partición, lo cual es un reparo grave y se debe ordenar al partidor la incorporación de las referenciales de los dos últimos dos años.

  2. - Que el partidor saca conclusiones subjetivas a la valoración de las tierras y como es conocido y aplicado en la zona en todo el Municipio, los registradores toman en cuentan a los fines de la estimación de los emolumentos el valor de las mejoras, ya que en su gran mayoría son tierras propias de la Municipalidad y el valor de las mejoras (pastos y cultivos) están en el orden de 20.000 y 25.000 bolívares, y no se guío por las referenciales (f- 149).

  3. - Que el partidor en el informe técnico de avalúo, en el capitulo 2.2.1 superficie total, manifiesta y confiesa que no se midió realmente en el sitio y por lo tanto no existe la certeza de los datos aportados por el partidor en esta partición con relación a la superficie total de los bienes a partir (f- 145) siendo este punto primordial a la partición a realizar y además el avalúo practicado no esta acorde a los precios existentes en la zona para los predios agropecuarios los cual normalmente tienen para las mejoras sobre terrenos de la municipalidad entre 20.000 y 25.000 bolívares.

  4. - Que el partidor al realizar la partición, realiza una lesión a uno de los comuneros al adjudicarle a P.E.M.G., el lote 02 con sus construcciones y anexidades propias de una finca tales como: vivienda principal, vivienda secundaria, galpón techado, estacionamiento techado, vaquera, corrales, embarcadero y tanque de agua y el lote de terreno allí descrito y cuyo costo de reposición es mayor al indicado en la partición y al comunero J.M.M.G., se le adjudica el lote 01, que en su dimensiones es menor al lote 02 y no tiene ninguna construcción no anexidades, y el partidor habla de compensar a tal anomalía con el pago en dinero y no en adjudicarle por tal hecha más área de terreno a J.M.G. como compensación a dicha adjudicación como sería lo lógico de esta partición; Con lo cual solicitan sea realizada de esa manera y no se limite a darle valor como única salida. En igualdad de condiciones hizo el partidor, en tratar de compensar con dinero el valor de las construcciones y anexidades del lote 02, cuando lo correcto es adjudicarle mas lote de terreno al lote 01 compensando la valoración de las construcciones o en caso contrario que el tribunal fije o determine el tiempo en que se debe depositar o pagar el consto de dichas mejoras en dinero concluida la partición.

  5. - Que el partidor indica que no existen pasivos y no obstante de haberse entrevistado con su representado y el haberle indicado la existencia de unas mejoras que con el consentimiento de los dos comuneros se realizaron a favor de un tercero L.H.R., este no las menciona no siquiera como pasivo y que están al fondo de el inmueble del lote asignado a P.E.M.G., cuyas mejoras son de la púnica propiedad del tercero, siendo P.E. quien los llevo hasta la finca y son su compradores y así mismo existen el pago de prestaciones sociales a varios obreros que laboran en la finca.

    Corriente a los folios 134 al 139, 141 al 153, corre inserto INFORME DE PARTICION E INFORME TECNICO DE AVALÚO, presentado por el Ingeniero A.E.D.R., Partidor, designado en la presente causa, y en el cual señala:

    COMUNEROS

    1) P.E.M.G., titular de la cédula de identidad Nº V-9.193.636

    2) J.M.M.G., titular de la cédula de identidad Nº V- 5.347.599

    II

    DE LOS BIENES A REPARTIR

    NUMERAL ÚNICO: Mejoras agrícolas y bienhechurías edificadas sobre un lote de terreno arrendado a la Municipalidad de Jáuregui, ubicadas en el sitio denominado Río Chiquito parcela N° 79. Municipio Panamericano del Estado Táchira, con una extensión aproximada de CUARENTA Y NUEVE HECTÁREAS CON CUATRO MIL OCHOCIENTOS METROS CUADRADOS (49 HAS CON 4.800,00 MTS2); divididos en dos (2) lotes específicamente medidos y alinderados ajustados al Plano Georeferencial que se encuentra anexo al Cuaderno de comprobantes adicional bajo los Nros 101 y 102, realizado por la Empresa COMPUTS GPS, C.A., en fecha Agosto de 2.002, de la siguiente manera:

    LOTE 01:

    Constante de VEINTICUATRO HECTÁREAS CON SEIS MIL SETECIENTOS METROS CUADRADOS (24 HAS CON 6.700,00 MTS2).

    FRENTE: Del vértice 01 al 02 con carretera Río Chiquito en una extensión de 382,00 metros.

    FONDO: Del vértice 04 al 03 con V.G., en una extensión de 536,00 metros.

    LADO DERECHO: Del vértice 01 al 04 con A.M., en una extensión de 630,00 metros.

    LADO IZQUIERDO: Del vértice 02 al 03 con el mismo arrendatario, en una extensión de 516,00 metros.

    LOTE 02:

    Constante de VEINTICUATRO HECTÁREAS CON SIETE MIL NOVECIENTOS METROS CUADRADOS (24 HAS CON 7.900,00 MTS2).

    FRENTE: Del vértice 1° al 2° con carretera Río Chiquito en una extensión de 354,00 metros.

    FONDO: Del vértice 4A al 3A con E.C., J.D. y Camellón P.N., en una extensión de 603,00 metros.

    LADO DERECHO: Del vértice 1A al 4A con el mismo arrendatario, en una extensión de 516,00 metros.

    LADO IZQUIERDO: Del vértice 2° al 3° con Nersa (Nelsy de Dinícola y V.G.), en una extensión de 775,00 metros.

    III

    TRADICIÓN LEGAL

    Las mejoras agrícolas y bienhechurías pertenecen a los ciudadanos P.E.M.G., titular de la cédula de identidad Nº V-9.193.636 y J.M.M.G., titular de la cédula de identidad Nº V-5.347.599, adquiridas según Documento Protocolizado en el Registro Inmobiliario de los Municipios Panamericano, S.D.M., S.R. y San J.T.d.E.T., antes Oficina Subalterna de Registro del Municipio Panamericano con sede en Coloncito, asentado bajo el N° 47. Tomo Cinco. Protocolo Primero. Segundo trimestre de fecha doce (12) de junio de 2.003.

    Las tierras son propiedad de la Municipalidad de Jáuregui y están arrendadas al mismo, según Contrato de Arrendamiento Ejidal N° 0442, Notariado por ante la Notaría Pública de Seboruco del Estado Táchira, bajo el N° 39. Tomo XXXVII, de fecha once (11) de Julio de 2.006.

    IV

    PORCENTAJE DE LOS COMUNEROS

    1) Para el ciudadano P.E.M.G., el 50,00 % sobre el total de la partición.

    2) Para el ciudadano J.M.M.G., el 50,00 % sobre el total de la partición.

    V

    VALORACIÓN DEL BIEN A REPARTIR

    Que según se desprende del avalúo que se le practicó al inmueble por el Partidor, se determinó para el inmueble, conformado por unas mejoras agrícolas y bienhechurías sobre lote de terreno propiedad de la Municipalidad de Jáuregui, ubicado en el sitio conocido como Río Chiquito. Parcela N° 79. Municipio Panamericano del Estado Táchira. un valor de: UN MILLÓN QUINIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 1.586.000,00)

    TOTAL ACTIVO…………………….…………………………………………………………Bs. 1.586.000,00

    VI

    PASIVO

    1.-Que Según lo establecido en autos del Expediente referido, la Comunidad Beneficiaria de la presente Partición no tiene pasivos.

    2.- Derechos como Partidor en esta causa por la cantidad de: VEINTICINCO MIL SEISCIENTOS DIEZ BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 25.610,00), calculados de conformidad con lo establecido en el Artículo 57 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arancel Judicial Vigente, publicada en la Gaceta Oficial Extraordinaria Nº 5.391 de fecha 22 de Octubre de 1.999.

    TOTAL ACTIVO GRAVABLE…….………………………….…Bs. 1.586.000,00

    TOTAL PASIVO………………………………………………......Bs. 25.610,00

    LÍQUIDO PARTIBLE…………………………………………….Bs. 1.560.390,00

    VII

    PARTICIÓN

    TOTAL LÍQUIDO PARTIBLE………………………………………..Bs. 1.560.390,00

    Esta cantidad será repartida entre los comuneros en las partes porcentuales acordadas, es decir, 50 % del valor total de la Finca para cada uno de los comuneros.

    VIII

    ADJUDICACIÓN A LOS COMUNEROS

    1) Para el ciudadano P.E.M.G., se le adjudica el LOTE 02, el cual está específicamente delimitado en sus linderos y dimensiones, con sus construcciones y anexidades.

    2) Para el ciudadano J.M.M.G., se le adjudica el LOTE 01, el cual está específicamente delimitado en sus linderos y dimensiones, con sus construcciones y anexidades.

    3) Como hay una diferencia de área entre el LOTE 01 (24 HAS CON 6.700,00 MTS2) y el LOTE 02 (24 HAS CON 7.900,00 MTS2), esta diferencia de 1.200,00 MTS2, incluyendo los pastos y cercas perimetrales, a favor del comunero J.M.M.G., le será compensada en dinero en efectivo por parte del comunero P.E.M.G., de acuerdo a los precios obtenidos del avalúo realizado por el Partidor, en la cantidad de: CUATRO MIL SESENTA Y TRES BOLÍVARES CON 75/100 CÉNTIMOS (Bs. 4.063,75).

    4) El lote 02 comprende las construcciones y otras anexidades propias de una Finca, tales como: vivienda principal, vivienda secundaria, galpón techado, estacionamiento techado, vaquera, corrales, embarcadero y tanque de agua. Estas bienhechurías con sus anexidades las cuales también fueron avaluadas por el Partidor en la suma de: QUINIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL CIENTO NOVENTA BOLÍVARES CON 02/100 CÉNTIMOS (Bs. 569.190,02), razón por la cual el comunero P.E.M.G., a los efectos de compensar el mayor valor de su adjudicación debe hacer entrega al comunero J.M.M.G. en dinero en efectivo la cantidad de: DOSCIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS NOVENTA Y CINCO BOLÍVARES CON 01/100 CÉNTIMOS (Bs. 284.595,01), equivalentes al 50 % del valor total de las bienhechurías anteriormente descritas.

    IX

    CONSIDERACIONES FINALES

    PRIMERA:

    El Partidor, considerando que las características constructivas del inmueble si permiten, en este caso, una división física, sin contravenir las NORMAS SANITARIAS PARA PROYECTOS, CONSTRUCCIÓN, REPARACIÓN, REFORMA Y MANTENIMIENTO DE EDIFICACIONES, recomienda hacer la adjudicación tal y como lo sugiere en el Capítulo VIII de esta partición.

    SEGUNDA:

    En caso de acordarse la venta por Subasta Pública, el precio a ofertar no podrá ser menor de la cantidad de: MIL QUINIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 1.586.000,00) y en caso de obtener un precio mayor en la Subasta, este será repartido entre las partes en la proporción porcentual acordada.

    TERCERA:

    Declarada concluida la Partición por la Ciudadana Juez, los Comuneros podrán ofertase sus derechos a los fines de adquirir el Inmueble objeto de esta Partición, tal como lo dispone el Artículo 1072 del Código Civil, dentro de un lapso que por cumplimiento voluntario lo haya establecido la Ciudadana Juez de la causa, tal como lo dispone el Artículo 524 del Código de Procedimiento Civil.

    X

    CONCLUSIONES

    BIEN DEL NUMERAL ÚNICO:

    VALOR: (Bs. 1.586.000,00)

    Se concluye esta partición y se solicita a este Honorable Tribunal la adjudicación a los comuneros de la siguiente manera:

    1) Para el ciudadano P.E.M.G., se le adjudica el LOTE 02 el cual está específicamente delimitado en sus linderos y dimensiones, con todas sus construcciones y anexidades. (Ver plano anexo).

    2) Para el ciudadano J.M.M.G., se le adjudica el LOTE 02 el cual está específicamente delimitado en sus linderos y dimensiones, con todas sus construcciones y anexidades. (Ver plano anexo).

    La cantidad de dinero en efectivo que debe pagar el comunero P.E.M.G. al comunero J.M.M.G., en compensación es: DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLÍVARES CON 76/100 CÉNTIMOS, (Bs. 288.658,76), cantidad esta que se explica en el Capítulo VIII (N° 3 y N° 4) de esta partición, en lo que se refiere a la adjudicación a los comuneros, cumpliendo así con las partes porcentuales acordadas, es decir, 50 % para cada comunero.

    3) Los Derechos del Partidor en la presente causa hasta la cantidad de: VEINTICINCO MIL SEISCIENTOS DIEZ BOLÍVARES EXACTOS, (Bs. 25.610,00)

    INFORME TECNICO DE AVALÚO

    ALCANCE DEL AVALÚO.-

    En términos generales, el avalúo comprende la determinación total del justiprecio del bien referenciado para la fecha de la elaboración del mismo, teniendo en cuenta que es estático, razón por la cual no se considera la variación de su valor a través del tiempo como consecuencia de la incidencia de las variables macroeconómicas sobre el poder adquisitivo del dinero.

    CERTIFICACIÓN.-

    El Perito Avaluador y Partidor, por medio de la presente certifica:

    .- Que el avalúo obtenido es producto de métodos esencialmente objetivos, científicos y universalmente admitidos como justos, sin que haya influido en nuestro trabajo ningún otro factor, intención o sentimientos personales que pudiesen alterar en lo más mínimo tanto los datos o hipótesis de trabajo, como el resultado al aplicar los mencionados métodos.

    .- Que no tengo interés directo, ni indirecto con la propiedad avaluada en cualquier posible operación comercial; ni nos ligan lazos familiares ni de ninguna otra índole con los propietarios.

    .- Que los servicios fueron requeridos única y exclusivamente en nuestro carácter de Profesional Avaluador y Partidor consciente de nuestros deberes y responsabilidades.

    En lo mejor del conocimiento y convencimiento, el contenido de éste avalúo, sus análisis, opiniones y conclusiones son verdaderas y correctas.

    SUPUESTOS Y CONDICIONANTES.-

    .- Se parte del supuesto de que todos los bienes son negociables en el mercado, y que los mismos no están violando código alguno, ordenanza, estatuto u otra regulación gubernamental.

    Aunque se efectuó un análisis exhaustivo sobre la titularidad de los bienes, estado legal y gravámenes que pesen sobre la propiedad, no se asume ninguna responsabilidad en éste aspecto.

    No existen condiciones de los activos avaluados que afecten adversamente el valor expresado y la asignación del valor total a los distintos activos es aplicable únicamente bajo el esquema general seguido en el presente informe.

    DEFINICIÓN DE CONCEPTOS:

    a) COSTO DE REPOSICIÓN: Se define como un estimado del costo para reponer la propiedad bajo avalúo con unidades de la misma clase o unidades semejantes en condiciones nuevas a los efectos de obtener un valor adecuado de los bienes. Este costo de reposición debe ser depreciado a objeto de obtener el justo valor para el bien en la fecha de elaboración del avalúo.

    b) COSTO DE REPOSICIÓN A NUEVO: Corresponde al costo de reproducir un duplicado de la propiedad referenciada con los mismos equipos o con equipos similares sobre la base de los precios actuales. Esta definición presupone la reproducción de la propiedad completa en un momento dado.

    c) DEPRECIACIÓN: Se define como la pérdida en el valor de los activos a través del tiempo, ocasionada por el uso de la misma y por factores que a la larga determinan el retiro de los bienes del servicio bien sea por obsolescencia o por deterioro total, teniendo en cuenta los siguientes aspectos:

    • Edad

    • Obsolescencia Técnica

    • Obsolescencia funcional

    • Deterioro

    • Vida útil remanente.

    ELEMENTOS DE CONVICCIÓN:

    Se han tomado en cuenta los siguientes elementos:

    - Inspección Técnica a los inmuebles.

    - Ubicación.

    - Mediciones de las construcciones de los diferentes inmuebles.

    - Servicios públicos existentes.

    - Condiciones de mantenimiento.

    - Ubicación.

    - Bienhechurías.

    - Tenencia Legal.

    - Morfogeología del terreno.

    - Topografía.

    1.- ASPECTOS LEGALES.-

    1.1. IDENTIFICACIÓN DE LA PROPIEDAD, UBICACIÓN Y PROPIETARIOS.-

    El inmueble es conocido como FINCA “LA GALLERA” y está ubicado en el Sector Río Chiquito Parcela N° 79 del Municipio Panamericano del Estado Táchira. Sus propietarios, según documentos que reposan en el Expediente N° 8557, son los ciudadanos P.E.M.G., titular de la cédula de identidad Nº V-9.193.636 y J.M.M.G., titular de la cédula de identidad Nº V-5.347.599

    1.2. TENENCIA DE LA TIERRA Y TRADICION LEGAL.-

    El referido lote es propiedad de la Municipalidad de Jáuregui y está actualmente arrendado a la misma, según Contrato de Arrendamiento Ejidal N° 0442, Notariado por ante la Notaría Pública de Seboruco del Estado Táchira, bajo el N° 39. Tomo XXXVII, de fecha once (11) de Julio de 2.006.

    De acuerdo con documentos estudiados, las mejoras agrícolas y bienhechurías son propiedad de los ciudadanos P.E.M.G., titular de la cédula de identidad Nº V-9.193.636 y J.M.M.G., titular de la cédula de identidad Nº V-5.347.599, según Documento Protocolizado en el Registro Inmobiliario de los Municipios Panamericano, S.D.M., S.R. y San J.T.d.E.T., antes Oficina Subalterna de Registro del Municipio Panamericano con sede en Coloncito, asentado bajo el N° 47. Tomo Cinco. Protocolo Primero. Segundo trimestre de fecha doce (12) de junio de 2.003.

    1.3. LINDEROS Y DIMENSIONES.-

    De acuerdo con los documentos presentados, los linderos y dimensiones generales de la Finca conocida como “LA GALLERA”, la cual está dividida en dos (2) lotes, bien definidos, según plano que se anexa al avalúo, son los siguientes:

    LOTE 01:

    Constante de VEINTICUATRO HECTÁREAS CON SEIS MIL SETECIENTOS METROS CUADRADOS (24 HAS CON 6.700,00 MTS2).

    FRENTE: Del vértice 01 al 02 con carretera Río Chiquito en una extensión de 382,00 metros.

    FONDO: Del vértice 04 al 03 con V.G., en una extensión de 536,00 metros.

    LADO DERECHO: Del vértice 01 al 04 con A.M., en una extensión de 630,00 metros.

    LADO IZQUIERDO: Del vértice 02 al 03 con el mismo arrendatario, en ubna extensión de 516,00 metros.

    LOTE 02:

    Constante de VEINTICUATRO HECTÁREAS CON SIETE MIL NOVECIENTOS METROS CUADRADOS (24 HAS CON 7.900,00 MTS2).

    FRENTE: Del vértice 1° al 2° con carretera Río Chiquito en una extensión de 354,00 metros.

    FONDO: Del vértice 4A al 3A con E.C., J.D. y Camellón P.N., en una extensión de 603,00 metros.

    LADO DERECHO: Del vértice 1A al 4A con el mismo arrendatario, en una extensión de 516,00 metros.

    LADO IZQUIERDO: Del vértice 2° al 3° con Nersa (Nelsy) de Dinícola y V.G., en una extensión de 775,00 metros.

    2.- ASPECTOS FÍSICOS.-

    2.1. UBICACIÓN.

    2.1.1. UBICACIÓN POLÍTICA.-

    Los terrenos donde están ubicadas las mejoras agrícolas y las bienhechurías pertenecientes a la Finca en estudio se encuentran en el sitio conocido como Río Chiquito. Parcela N° 79. Municipio Panamericano del Estado Táchira.

    2.1.2. UBICACIÓN PRÁCTICA.-

    Partiendo de la Ciudad de Coloncito por la Carretera Nacional Troncal 1 hasta llegar al Matadero de Coloncito, luego se cruza a la izquierda y se siguen unos 700,00 a 800,00 metros hasta llegar a la Finca “LA GALLERA” que se ubica en la margen izquierda de esta vía sobre carretera asfaltada.

    2.2. SUPERFICIE.-

    2.2.1. SUPERFICIE TOTAL.-

    La superficie total de la Finca “LA GALLERA”, de acuerdo con información contenida en los documentos que reposan en el Expediente N° 8557 es de: CUARENTA Y NUEVE HECTÁREAS CON CUATRO MIL OCHOCIENTOS METROS CUADRADOS (49 HAS CON 4.800,00 MTS2); divididos en dos (2) lotes específicamente medidos y alinderados, dejando constancia el Partidor, de que no se midió realmente en sitio, en razón de que esto amerita un levantamiento topográfico, lo cual no es objeto del presente estudio, razón por la cual la superficie que se toma como cierta para el presente avalúo es la que aparece reflejada en los documentos de propiedad, que reposan en el expediente referido anteriormente.

    2.2.2. SUPERFICIE ÚTIL EN PRODUCCIÓN DIRECTA.-

    La superficie aprovechable de la finca es de aproximadamente un 100 % del total, es decir, CUARENTA Y NUEVE HECTÁREAS CON CUATRO MIL OCHOCIENTOS METROS CUADRADOS (49 HAS CON 4.800,00 MTS2) aproximadamente, compuestas de pasto natural y en su mayoría de pastos artificiales, también tiene DOS HECTÁREAS (2 HAS) de siembra de árboles frutales (lechoza, naranja y, guanábana) y legumbres (yuca y plátano).

    2.3. CLIMATOLOGÍA.-

    ALTITUD: Aproximadamente 120 m.s.n.m.

    TEMPERATURA: La media anual oscila entre 28 y 30 ºC.

    2.4 VEGETACION.-

    La mayor parte de la finca está ocupada pastos introducidos. La vegetación boscosa que se observa es de mediana altura. La mayor parte de la superficie de la finca ha sido deforestada para ser usada en la explotación pecuaria. Tomando como base la clasificación de zonas de v.d.H., la zona se define como bosque premontano húmedo.

    2.5 HIDROLOGIA.-

    2.5.1 Aguas Superficiales: La zona donde se ubica la finca se caracteriza por poseer cursos de agua de pequeña y mediana envergadura específicamente en época de lluvia.

    2.5.2 Aguas Subterráneas: En la finca hay pozos o “puntillos”, siendo esta una característica común de las unidades de producción en la zona.

    2.6 TOPOGRAFIA.-

    La topografía es plana, con pendientes mínimas de 2° a 3°.

    2.7 CARACTERÍSTICAS DE LA ZONA.-

    2.7.1 SERVICIOS: Es una zona rural, en donde se ubican fincas de diferentes dimensiones con características de producción similares. El agua potable y de riego es proviene principalmente de pozos o puntillos, en algunos sectores hay servicio de acueducto, los servicios educacionales y asistenciales son prestados principalmente en la población de Coloncito. La finca posee servicio de energía eléctrica y vialidad pavimentada.

    2.7.2 VIALIDAD: En este sector la vialidad presenta un buen estado de conservación y mantenimiento.

    3. ASPECTOS FORRAJEROS.-

    La finca tiene unas 47 Hectáreas aproximadamente que están sembradas con pastos artificiales y 2 Hectáreas aproximadamente de árboles frutales y legumbres. En total la finca tiene las 49,48 hectáreas sembradas entre pastos. algunos árboles frutales y algunas legumbres.

    3.1- PASTOS NATURALES.-

    Solo se observó vegetación herbácea de altura media entre la zona cultivada de pastos.

    3.2.- PASTOS ARTIFICIALES.-

    Se observan las especies predominantes como: brachiaria humidicola, alemán y estrella entre otros.

    4. ASPECTOS AGROECONÓMICOS.-

    La finca está a 700,00 metros aproximadamente de la troncal 1 a un lado de la carretera negra, siendo un aspecto importante, pues su producción puede ser sacada y llevada fácilmente a los centro de acopio de la zona la cual está dentro de la cuenca del Lago de Maracaibo (Sur del Lago), siendo muy conocida por la calidad de sus tierras para la producción agropecuaria.

    5. ASPECTOS SOCIOECONÓMICOS.-

    El inmueble objeto de este avalúo está ubicado en una zona de importancia en lo que se refiere a desarrollo de la producción agropecuaria, la economía de la zona gira principalmente en torno a esa actividad. El área es receptora de migraciones provenientes de zonas cercanas y de la República de Colombia.

    6. ANÁLISIS.-

    El resultado del diagnostico nos indica, que las tierras de la Finca “LA GALLERA” poseen buena adaptación a los pastos introducidos y algunos rubros agrícolas,

    7. BIENHECHURÍAS Y MEJORAS.-

    7.1 VIVIENDA PRINCIPAL: Sala, comedor, cocina, cuatro habitaciones, un baño, corredores externos y área de oficios. Techo en láminas livianas sobre correas metálicas, paredes en bloque. Piso en cemento liso tipo requemado, ventanas y puertas metálicas. Instalaciones sanitarias y eléctricas.

    7.2 VIVIENDA SECUNDARIA: Corredores externos, tres habitaciones, un baño. Techo en láminas livianas sobre correas metálicas. Puertas metálicas. Paredes en bloque. Piso en cemento liso tipo requemado. Instalaciones sanitarias y eléctricas.

    7.3 GALPÓN TECHADO: Ubicado en la parte posterior de la vivienda principal. Techo en láminas de zinc sobre estructura metálica, piso en pavimento de concreto. Instalaciones eléctricas.

    7.4 ESTACIONAMIENTO TECHADO: Tipo abierto, sin paredes. Techo en láminas livianas sobre estructura metálica. Piso en pavimento de concreto. Instalaciones eléctricas.

    7.5 VAQUERA: Estructura en concreto y metálica. Techo en láminas livianas sobre estructura metálica. Paredes en bloque en parte de la vaquera. Piso en pavimento de concreto. Bebederos en concreto. Portones metálicos.

    7.6 CORRALES: Techo en láminas livianas sobre estructura de madera. Piso en pavimento de concreto. Bebederos en concreto. Portones metálicos.

    7.7 EMBARCADERO: Techo en lámina liviana sobre estructura de madera. Pisos en pavimento de concreto.

    7.8 PORTONES: Metálicos tipo corredizos y batientes construidos con marcos o tubos metálicos. Cerca de malla tipo ciclón en patios pavimentados en partes externos de las viviendas, al lado de estacionamiento techado.

    7.9 PUNTILLOS: Pozos perforados de aproximadamente 8 a 10 metros de profundidad. También se observan mangueras de alta presión de 1

    y 2”.

    7.10 BEBEDEROS Y SALEROS: Construidos con canoas en concreto y techados.

    7.11 CERCA DE ALAMBRE DE PÚAS: Cerca de alambre de Púas, de cuatro pelos, montados sobre estantillos y “madrinas” de madera y algunos estantillos en concreto.

    7.12 TANQUE DE AGUA ELEVADO: Tanque de agua elevado en concreto con capacidad aproximada de 15.000,00 litros con techo en láminas livianas sobre correas metálicas. Tiene un baño en la parte baja de la estructura.

  6. FORMACIÓN DEL VALOR.-

    8.1 BIENHECHURIAS.-

    8.1.1 ELEMENTOS DE JUICIO.-

    Inspección ocular de las mejoras

    Costos directos actualizados de construcción (Costo de Reposición) para mejoras del mismo tipo a las estudiadas, los cuales son depreciadas usando el método de Ross-Heideck, el cual toma en cuenta su vida útil y su estado de conservación y mantenimiento.

    8.1.2 ANÁLISIS DE LOS ELEMENTOS DE JUICIO.-

    Como primer paso, se efectúo la inspección ocular correspondiente y se observaron las características constructivas, después se estimaron los costos directos actuales para luego depreciarlos de acuerdo los métodos explicados anteriormente.

    8.2 MEJORAS.-

    8.2.1 ELEMENTOS DE JUICIO.-

    • Estado de conservación y mantenimiento.

    • Inspección ocular.

    8.2.2 ANÁLISIS DE LOS ELEMENTOS DE JUICIO.-

    Para valorar pastos artificiales, se utiliza el criterio de valor de reproducción, es decir, cuánto cuesta fundar una Hectárea de pasto objeto de la valoración en el momento en que se está avaluando incluyendo la deforestación, destroncamiento, remoción de piedras y nivelación.

    El valor de las mejoras incorporadas se estima como el costo de ejecutarlas a la fecha actual.

  7. AVALÚO.-

    9.1 VALOR DE LAS TIERRAS.-

    ÁREA TOTAL = 49,48 HAS

    PRECIO DEL TIERRA POR HECTÁREA = 25.000,00 Bs./HA

    (Este precio es un promedio de ventas realizadas en la zona de influencia de la Finca y por datos aportados por la Alcaldía del Municipio Panamericano)

    VALOR DE LA TIERRA = 49,48 HAS * 25.500,00 Bs./HA

    VALOR TOTAL DE LA TIERRA = 1.237.000,00 Bs.

    NOTA: Siendo las tierras propiedad de la Municipalidad de Jáuregui, se tomará para efectos del avalúo un valor de posesión del 50 % del valor total de la tierra, así tenemos:

    VALOR DE LA TIERRA = 1.237.000,00 Bs. * 50 % = 618.500,00 Bs.

    VT = 618.500,00 Bs.

    9.2 BIENHECHURÍAS.-

    DETERMINACIÓN DEL VALOR ACTUAL DE CONSTRUCCIÓN

    MÉTODO DE ROSS- HEIDECKE

    VIVIENDA PRINCIPAL

    ÁREA DE CONSTRUCCIÓN 160,00

    COSTO DE REPOSICIÓN 1.100,00

    VALOR DE REPOSICIÓN 176.000,00

    VALOR REMANENTE 17.600,00

    EDAD DE CONSTRUCCIÓN 20,00

    VIDA ÚTIL 60,00

    COEFICIENTE ALFA 0,22

    ESTADO DE MANTENIMIENTO 2,50

    COEFICIENTE DE MANTENIMIENTO 0,08

    DEPRECIACIÓN 45.166,88

    VALOR ACTUAL DE CONSTRUCCIÓN 130.833,12

    VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN 130.833,12

    DETERMINACIÓN DEL VALOR ACTUAL DE CONSTRUCCIÓN

    MÉTODO DE ROSS- HEIDECKE

    VIVIENDA SECUNDARIA

    ÁREA DE CONSTRUCCIÓN 68,00

    COSTO DE REPOSICIÓN 1.000,00

    VALOR DE REPOSICIÓN 68.000,00

    VALOR REMANENTE 6.800,00

    EDAD DE CONSTRUCCIÓN 20,00

    VIDA ÚTIL 60,00

    COEFICIENTE ALFA 0,22

    ESTADO DE MANTENIMIENTO 3,00

    COEFICIENTE DE MANTENIMIENTO 0,18

    DEPRECIACIÓN 22.215,60

    VALOR ACTUAL DE CONSTRUCCIÓN 45.784,40

    VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN 45.784,40

    DETERMINACIÓN DEL VALOR ACTUAL DE CONSTRUCCIÓN

    MÉTODO DE ROSS- HEIDECKE

    GALPÓN TECHADO

    ÁREA DE CONSTRUCCIÓN 176,00

    COSTO DE REPOSICIÓN 700,00

    VALOR DE REPOSICIÓN 123.200,00

    VALOR REMANENTE 12.320,00

    EDAD DE CONSTRUCCIÓN 20,00

    VIDA ÚTIL 60,00

    COEFICIENTE ALFA 0,22

    ESTADO DE MANTENIMIENTO 3,00

    COEFICIENTE DE MANTENIMIENTO 0,18

    DEPRECIACIÓN 40.249,44

    VALOR ACTUAL DE CONSTRUCCIÓN 82.950,56

    VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN 82.950,56

    DETERMINACIÓN DEL VALOR ACTUAL DE CONSTRUCCIÓN

    MÉTODO DE ROSS- HEIDECKE

    ESTACIONAMIENTO TECHADO

    ÁREA DE CONSTRUCCIÓN 133,00

    COSTO DE REPOSICIÓN 600,00

    VALOR DE REPOSICIÓN 79.800,00

    VALOR REMANENTE 7.980,00

    EDAD DE CONSTRUCCIÓN 20,00

    VIDA ÚTIL 60,00

    COEFICIENTE ALFA 0,22

    ESTADO DE MANTENIMIENTO 4,00

    COEFICIENTE DE MANTENIMIENTO 0,53

    DEPRECIACIÓN 45.342,36

    VALOR ACTUAL DE CONSTRUCCIÓN 34.457,64

    VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN 34.457,64

    DETERMINACIÓN DEL VALOR ACTUAL DE CONSTRUCCIÓN

    MÉTODO DE ROSS- HEIDECKE

    VAQUERA

    ÁREA DE CONSTRUCCIÓN 402,90

    COSTO DE REPOSICIÓN 700,00

    VALOR DE REPOSICIÓN 282.030,00

    VALOR REMANENTE 28.203,00

    EDAD DE CONSTRUCCIÓN 20,00

    VIDA ÚTIL 60,00

    COEFICIENTE ALFA 0,22

    ESTADO DE MANTENIMIENTO 3,50

    COEFICIENTE DE MANTENIMIENTO 0,33

    DEPRECIACIÓN 120.962,67

    VALOR ACTUAL DE CONSTRUCCIÓN 161.067,33

    VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN 161.067,33

    DETERMINACIÓN DEL VALOR ACTUAL DE CONSTRUCCIÓN

    MÉTODO DE ROSS- HEIDECKE

    CORRALES

    ÁREA DE CONSTRUCCIÓN 147,50

    COSTO DE REPOSICIÓN 600,00

    VALOR DE REPOSICIÓN 88.500,00

    VALOR REMANENTE 8.850,00

    EDAD DE CONSTRUCCIÓN 20,00

    VIDA ÚTIL 60,00

    COEFICIENTE ALFA 0,22

    ESTADO DE MANTENIMIENTO 3,00

    COEFICIENTE DE MANTENIMIENTO 0,18

    DEPRECIACIÓN 28.912,95

    VALOR ACTUAL DE CONSTRUCCIÓN 59.587,05

    VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN 59.587,05

    DETERMINACIÓN DEL VALOR ACTUAL DE CONSTRUCCIÓN

    MÉTODO DE ROSS- HEIDECKE

    EMBARCADERO

    ÁREA DE CONSTRUCCIÓN 24,00

    COSTO DE REPOSICIÓN 600,00

    VALOR DE REPOSICIÓN 14.400,00

    VALOR REMANENTE 1.440,00

    EDAD DE CONSTRUCCIÓN 20,00

    VIDA ÚTIL 60,00

    COEFICIENTE ALFA 0,22

    ESTADO DE MANTENIMIENTO 3,00

    COEFICIENTE DE MANTENIMIENTO 0,18

    DEPRECIACIÓN 4.704,48

    VALOR ACTUAL DE CONSTRUCCIÓN 9.695,52

    VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN 9.695,52

    DETERMINACIÓN DEL VALOR ACTUAL DE CONSTRUCCIÓN

    MÉTODO DE ROSS- HEIDECKE

    TANQUE DE AGUA

    VOLUMEN DE CONSTRUCCIÓN (MTS3) 18,00

    COSTO DE REPOSICIÓN 1.300,00

    VALOR DE REPOSICIÓN 23.400,00

    VALOR REMANENTE 2.340,00

    EDAD DE CONSTRUCCIÓN 10,00

    VIDA ÚTIL 60,00

    COEFICIENTE ALFA 0,10

    ESTADO DE MANTENIMIENTO 2,00

    COEFICIENTE DE MANTENIMIENTO 0,08

    DEPRECIACIÓN 3.585,61

    VALOR ACTUAL DE CONSTRUCCIÓN 19.814,39

    VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN 19.814,39

    9.3 MEJORAS.-

    9.3.1 PASTOS.-

    ÁREA TOTAL = 49,48 HAS

    PRECIO DEL PASTO POR HECTÁREA = 6.500,00 Bs./HA

    (Este precio es el promedio para diferentes tipos de pastos incluyendo todos los costos tales como: deforestación, tractor, rastra, semillas, herbicidas, fertilizantes y mano de obra)

    VALOR DE LOS PASTOS = 49,48 HAS * 6.500,00 Bs./HA

    VALOR TOTAL DE LOS PASTOS = 321.620,00 Bs.

    VP = 321.620,00 Bs.

    9.4. CERCAS PERIMETRALES.-

    DETERMINACIÓN DEL VALOR ACTUAL DE CONSTRUCCIÓN

    MÉTODO DE ROSS- HEIDECKE

    CERCAS PERIMETRALES

    LONGITUD EN KILÓMETROS 6,50

    COSTO DE REPOSICIÓN 18.000,00

    VALOR DE REPOSICIÓN 117.054,00

    VALOR REMANENTE 11.705,40

    EDAD DE CONSTRUCCIÓN 5,00

    VIDA ÚTIL 10,00

    COEFICIENTE ALFA 0,38

    ESTADO DE MANTENIMIENTO 2,00

    COEFICIENTE DE MANTENIMIENTO 0,03

    DEPRECIACIÓN 41.164,97

    VALOR ACTUAL DE CONSTRUCCIÓN 75.889,03

    VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN 75.889,03

    9.5 VALOR TOTAL DE LA FINCA.-

    VALOR DE LAS TIERRAS 618.500,00

    VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN 620.079,05

    VALOR DE LOS PASTOS 321.620,00

    VALOR DE PUNTILLOS, BEBEDEROS Y SALEROS (Anexidades) 25.000,00

    VALOR TOTAL DEL FUNDO 1.585.199,05

    Ajustando a valores enteros 1.586.000,00

    EL VALOR TOTAL DE LA FINCA LA GALLERA ES POR LA CANTIDAD DE:

    SON: UN MILLÓN QUINIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 1.586.000,00)

    9.6 CONCLUSIONES.-

    La conclusión del valor viene como consecuencia de la consideración de los resultados obtenidos de acuerdo a los planteamientos realizados a través de los enfoques o metodologías aplicadas, tomando como base la confiabilidad de la información, el proceso realizado y las condiciones de mercado existentes. En base a todos estos aspectos aquí analizados es opinión del Partidor e Ingeniero Tasador que el valor total de la Finca denominada “La Gallera” ubicada en el sitio conocido como Río Chiquito. Parcela N° 79. Municipio Panamericano del Estado Táchira es de: UN MILLÓN QUINIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 1.586.000,00).

    DE LOS REPAROS

    Ahora bien, corriente a los folios 178 al 181, corre inserto escrito suscrito y presentado por el Ingeniero A.E.D.R., con el carácter de Partidor designado, mediante el cual hace observaciones con respecto a los Reparos hechos a la Partición, efectuada; señalando:

  8. - Que en el escrito consignado y agregado el Primero (01) de Marzo de dos mil once (2011), al literal 1, los abogados de la parte demandada, al cuestionar el procedimiento o método técnico, que como Partidor hizo para fijar o determinar el valor de las mejoras descritas en el Informe por mi presentado oportunamente, al señalar que he debido incorporar al informe “… las referenciales de los dos últimos años…”. Que al respecto manifiesta que tal cuestionamiento no les está dado a los solicitantes, por cuanto esta objeción es extemporánea. Que cuestionar la capacidad técnica del Partidor en cuanto a la idoneidad del experto, no es procedente en esta oportunidad procesal por haber precluido el momento procesal apropiado al impugnar el nombramiento del experto designado, en lugar de objetar la partición presentada por él, a través de los reparos leves o graves, lo que hicieron fue, esgrimir defensas que como ya dijo, debieron ser alegadas en la primera fase del juicio de partición.

    Que por la razón antes expuesta tal objeción no constituye un reparo grave y por consiguiente, debe ser desestimado en la decisión de esta incidencia.

  9. - Que al literal 2, los solicitantes estiman que el Partidor “… saca conclusiones subjetivas a la valoración de las tierras y como es conocido y aplicado en la zona…” indican a continuación…”… y el valor de las mejoras (pastos y cultivos en todo momento está en el orden de VEINTE MIL BOLIVARES (BS. 20.000,oo) y no se guio por las referenciales (folio 149)”. Que al respeto quiere significar, que tales objeciones están ampliamente explicadas y fundamentadas en el informe presentado por él agregado en el (folio Nro.149 al 152 inclusive), y a los efectos de no repetir, se permite remitirlos a la lectura de los mismos. Que el valor de las tierras, propiedad del Municipio Jáuregui, no es objeto de partición en esta causa, pero si tienen un “valor de posesión” que fue estimado en el cincuenta por ciento (50%) del valor de mercado para tierras con vocación agropecuario y de carácter privado. Que por la razón antes expuesta tal objeción no constituye un reparo ni grave ni leve, por consiguiente, debe ser desestimado en la decisión de esta incidencia.

  10. - Que al literal 3 del escrito los solicitantes plantean que tal como lo refiere en el folio 145 del Capítulo marcado 2.2.1 referente a la superficie total, manifestó que el inmueble no había sido medido in situ, lo que ratifica en este acto. Que la razón técnica de no haber realizado la medida, obedece a que tal como lo explico al folio 134 de el Capítulo II, bienes a repartir NUMERAL UNICO expuso: “divididos en dos lotes específicamente medidos y alinderados ajustados al plano Georeferencial que se encuentra anexo al cuaderno de comprobantes adicional bajo los Nro. 101 y 102, realizados por la Empresa COMPUTS GPS, C.A. en fecha Agosto de 2002, plano este refrendado por la Alcaldía del Municipio Jáuregui, Táchira-Venezuela, plano topográfico que corre agregado a las actas procesales junto con el libelo de la demanda, que al no ser impugnado en la oportunidad legal adquirió el carácter de documento público, que al estar integrado al Expediente le sirvió de fundamento técnico, al quedar aceptado por ambas partes. Es de observar que una vez más los solicitantes, indican como precios referenciales de las mejoras, las sumas entre VEINTE Y VEINTICINCO MIL BOLIVARES por hectárea.

    Que por otra parte, el valor de las mejoras y bienhechurías, fue estimado, a su leal saber leer y entender, como técnico experto en la materia, en las cantidades dadas a cada tipo de mejoras, en los folios 149 al 153 ambos inclusive, del Informe de Partición, cumpliendo de esta forma cabalmente con mi responsabilidad asignada por este Tribunal, ante la no conciliación de las partes en fijarles el precio. Que por la razón antes expuesta tal objeción no constituye un reparo ni grave ni leve, por consiguiente, debe ser desestimado en la decisión de esta incidencia.

  11. - Que del literal cuarto, expresa lo siguiente: Que en el Informe indico que ante la diferencia de cabida entre los lotes 01 y 02, que alcanza a 1.200 Metros Cuadrados que incluyen los pastos y cercas perimetrales, y procedo a adjudicar al comunero P.E.M.G. el signado LOTE 02, con una cabida de (24 HAS CON 7.900,oo MTS.2) y al comunero J.M.M.G. se le adjudica el LOTE 01 con una cabida de (24 HAS CON 6.700,oo MTS.2), la diferencia será compensada en dinero efectivo por parte del comunero P.E.M.G.d. acuerdo a los precios obtenidos del avaluó realizado, compensación que incluye el valor de los metros de diferencia entre los dos lotes, así como también el valor de las construcciones y otras anexidades propias de una Finca, (folio 137). La Objeción hecha por los solicitantes se reduce, no al monto en Bolívares a compensar, que de haberse omitido esta compensación equitativa, si constituiría un reparo grave. Por el contrario, se indicó como forma de compensación el pago en dinero efectivo, porque de no haber sido así, y haber establecido como forma de compensación, el equivalente en mejoras y bienhechurías, desnaturaliza mi misión como Partidor que no es otra cosa que liquidar la comunidad existente entre los comuneros. Por la razón antes expuesta tal objeción no constituye un reparo ni grave ni leve, por consiguiente, debe ser desestimado en la decisión de esta incidencia.

  12. - Que en el literal quinto, los solicitantes señalan como objeciones al Informe del Partidor, el no haber indicado los Pasivos de la Comunidad. Al respecto se permite especificar que no consta en las actas procesales del Expediente evidencias o pruebas traídas a los autos por las partes en las cuales se determine con exactitud tales acreencias. Y en el Informe de Partición presentado en el Capítulo VI referente a PASIVOS, folio 136, lo expresó de forma diáfana por cuanto no puedo sacar elementos que no consten en el expediente. Por otra parte, tampoco consta en el expediente, la obligación de repetir el pago del valor de las mejoras del tercero, para ninguna de las partes, y en consecuencia, mal puedo en el Informe indicar el pago de obligaciones no reconocidas expresamente por los comuneros. Que por la razón antes expuesta tal objeción no constituye un reparo ni grave ni leve, por consiguiente, debe ser desestimado en la decisión de esta incidencia.

    Que Ratifico en todas y cada una de sus partes el INFORME DE PARTICION presentado en fecha 20 de Diciembre de 2010 y solicita que las objeciones desestimadas en la sentencia de esta incidencia, solicitando, intime a las partes al pago de sus emolumentos que ascienden a la cantidad de VEINTICINCO MIL SEISCIENTOS DIEZ BOLIVARES EXACTOS (BS. 25.610,oo).

    EL TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA:

    La partición constituye un instrumento a través del cual, de mutuo acuerdo o mediante juicio, se hace posible la división de las cosas comunes para adjudicar a cada comunero la porción de los bienes comunes, conforme a la cuota que a cada uno corresponde en las mismas. Al percatarse el Legislador de los peligros de la comunidad y fundado en un interés social, adoptó una firme posición contraria a la existencia de las comunidades no regladas, y es por ello, que encontramos en el Código Sustantivo Civil, específicamente en el artículo 768, la norma que prohíbe el obligar a un ciudadano a permanecer en comunidad. En ello consiste la necesidad de la consagración adjetiva de un proceso de partición, donde precluida la oportunidad de la trabazón de la litis y concluida la prima facie del juicio, se entra a una etapa ejecutiva, donde el Juez emplaza a las partes al nombramiento de partidor. Tal auxiliar de justicia, conforme al contenido normativo del artículo 783 del Código de Procedimiento Civil, concluye en su función con la presentación del denominado: “Escrito de Partición”, que debe expresar: a.- Los nombres y apellidos de las personas cuyos bienes se dividen y de los interesados entre quienes se distribuyen. Al respecto se hace necesario tomar en cuenta las exigencias de la Ley de Registro Público en cuanto a la identificación de los otorgantes, que deberá hacerse a través de la Cédula de Identidad y los demás datos de identificación que se hace necesario indicar, tales como la nacionalidad, estado civil, domicilio, por la implicación que tales menciones tienen en aspectos regulados por las leyes especiales., como el consentimiento del cónyuge, la inscripción de los extranjeros en la Superintendencia de Inversiones Extranjeras para ser propietarios de bienes en el país, etc.

    Cuando los bienes de la partición los hayan adquirido los comuneros por herencia, será necesario indicar los datos relativos al causante y la fecha de su fallecimiento, así como el hecho de haberse satisfecho los derechos fiscales correspondientes. B.- La especificación de los bienes. Tal especificación, tratándose de inmuebles, requiere la indicación de la ubicación de cada uno de ellos, el título del cual deriva la comunidad, sus linderos y medidas y demás datos que tiendan a su debida determinación. C.- El valor de los bienes. Tal elemento es necesario a los fines de poder establecer el monto del valor que corresponde a cada comunero en los bienes que se dividen y sus respectivas adjudicaciones. D.- Las deudas, que deberían rebajarse a los activos para establecer el líquido partible y la cuota líquida que corresponde a cada comunero. E.- La adjudicación en pago de los bienes suficientes para cubrir la cuota de cada comunero y las demás indicaciones que sean requeridas por las disposiciones del Código Civil, de la Ley de Registro Público y demás Leyes especiales, siguiéndole la determinación en la formación de los lotes, de lo establecido en los artículos 1.070 al 1.075 del Código Civil.

    Por su parte, la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo N° 00961 de fecha dieciocho (18) de diciembre de 2007, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, sobre los reparos leves o graves que pueden ser opuestos por los interesados a informe de partición, indicó:

    Ahora bien, los artículos 786 y 787 del Código de Procedimiento Civil, disponen lo relativo a los reparos leves o graves que pueden ser opuestos por los interesados al informe de partición, los cuales no pueden referirse a lo que ha debido ser materia de la litiscontestación prevista en la primera etapa del juicio de partición.

    En relación a ello, la ley no señala taxativamente cuáles o qué tipo de objeciones pueden ser consideradas como reparos leves o como reparos graves, sin embargo, la doctrina ha señalado que los reparos leves, se refieren a todos aquéllos que no afectan el derecho o proporción que le correspondan a los interesados, tales como errores de trascripción de los datos de identificación de los interesados o de la ubicación, linderos y título de adquisición de los inmuebles, etc.

    Respecto a los reparos graves, el procesalista R.H.L.R.h.s.q. son todos aquéllos que afectan el derecho o proporción que corresponde a los comuneros, tales como, adjudicaciones que no se correspondan con los derechos que al comunero le corresponden en la comunidad, exclusión de la comunidad, etc.

    Ahora bien, desde el punto de vista práctico, el informe de partición puede ser simple o complejo, lo cual dependerá del patrimonio objeto de división, es decir, si está o no conformado por un universo de bienes variados y de diversa naturaleza.

    De manera que, si dicho patrimonio está conformado por un universo de bienes de diversa naturaleza, las posibilidades de incurrir en desviaciones que den lugar a reparos graves son mayores, ya que la labor de clasificación y formación de los lotes, la realización de los avalúos y la preservación del principio de distribución equitativa se tornan más arduas. Por el contrario, si la partición es simple los reparos oponibles se reducen en proporción a esa simplicidad.

    (www.tsj.gov.ve/decisiones/scc/Diciembre/RC-00961-181207-02524.ACC.htm).

    Asi las cosas, observa este Juzgado:

  13. - En cuanto a que el partidor al hacer los avalúos correspondientes no agregó las referenciales como indicios que orienten a los comuneros, como al sentenciador en la valoración del bien inmueble objeto de la partición, lo cual es un reparo grave y se debe ordenar al partidor la incorporación de las referenciales de los dos últimos dos años. Ciertamente observa el Tribunal que la Partición hecha por el Ingeniero A.E.D.R., no contiene los valores referenciales 2008-2010 obtenidos para la valoración de los inmuebles o si corresponden a una misma Oficina de registro Público, ya que los métodos estadísticos de valoración permiten tomar referenciales de inmueble similares o asimilables ubicados en diferentes sitios comparables, y llevarlos a la regresión lineal por medio de factores o índices de ubicación, y lo más cercano posible a uno, determine el justiprecio del terreno, con un alto nivel de confiabilidad, ocurriendo lo mismo, con la variable independiente tiempo, ya que, dada la imposibilidad de obtener referenciales de operaciones de compra venta en el mismo tiempo, se genera una variable independiente con el número de días transcurridos entre la fecha del análisis y la fecha del referencial. Es decir hay ausencia de un Cálculo de la Depreciación: debe determinar o calcular el valor total de reposición, para estimar si equivale a lo que costaría hoy día construir un inmueble similar al referenciado, con las mismas tipologías, áreas, materiales y forma de construcción, como el cálculo de la depreciación teniendo en cuenta la obsolescencia o pérdida del valor por uso, mantenimiento y demás, teniendo en cuenta la edad aparente, la vida útil probable, el estado de conservación y el factor o coeficiente de depreciación utilizando la metodología expuesta por Ross Heidecke, mediante la cual el justiprecio neto se obtiene, restando del valor total del costo de reposición del inmueble el valor de la depreciación. Y ASÍ SE DECIDE.

    Valga el anterior criterio, para que sea procedente el reparo a que refiere la parte demandada en el sentido de que para estimar los emolumentos del valor de las mejoras, que en su gran mayoría son tierras propias de la Municipalidad no se guío el Partidor por las referenciales (f- 149). Y ASI SE DECIDE.

  14. - En cuanto a que el partidor en el informe técnico de avalúo, en el capitulo 2.2.1 superficie total, manifiesta y confiesa que no se midió realmente en el sitio y por lo tanto no existe la certeza de los datos aportados por el partidor en esta partición con relación a la superficie total de los bienes a partir (f- 145) siendo este punto primordial a la partición a realizar; el Tribunal no considera procedente este reparo ya que se observa y ello no fue controvertido que los documentos: Nº 47, Protocolo Primero, Tomo Cinco, Segundo Trimestre de 2003, de fecha 12.06.2003, corriente a los folios 09 al 14 del expediente y en el cual aparece que los planos topográficos georeferenciados que se citan en el texto del presente, quedaron agregados al cuaderno de comprobantes adicional bajo el Nº 101 y 102, folios 279 al 280; en el documento Nº 39, en el Tomo XXXVII, del Libro de Autenticaciones de fecha 11.07.2006, CORRIENTE a los folios 09 y 10 del expediente, aparecen claramente que los linderos de la Finca la Gallera tienen medidas, y siendo que ninguno de tales documentos públicos fue tachado, tienen su valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil. Y por tanto no tenía el Partidor que consignar levantamiento topográfico alguno, siendo además que tal levantamiento esta Adjunto al Cuaderno de Comprobantes. Y ASÍ SE DECIDE.

  15. - En relación a que el partidor al realizar la partición, realiza una lesión a uno de los comuneros al adjudicarle a P.E.M.G., el lote 02 con sus construcciones y anexidades propias de una finca tales como: vivienda principal, vivienda secundaria, galpón techado, estacionamiento techado, vaquera, corrales, embarcadero y tanque de agua y el lote de terreno allí descrito y cuyo costo de reposición es mayor al indicado en la partición y al comunero J.M.M.G., se le adjudica el lote 01, que en su dimensiones es menor al lote 02 y no tiene ninguna construcción no anexidades, y el partidor habla de compensar a tal anomalía con el pago en dinero y no en adjudicarle por tal hecha más área de terreno a J.M.G. como compensación a dicha adjudicación como sería lo lógico de esta partición; Con lo cual solicitan sea realizada de esa manera y no se limite a darle valor como única salida. En igualdad de condiciones hizo el partidor, en tratar de compensar con dinero el valor de las construcciones y anexidades del lote 02, cuando lo correcto es adjudicarle mas lote de terreno al lote 01 compensando la valoración de las construcciones o en caso contrario que el tribunal fije o determine el tiempo en que se debe depositar o pagar el consto de dichas mejoras en dinero concluida la partición.

    Ciertamente observa quien aquí decide, que el Partidor no motivó la adjudicación hecha a P.E.M.G., a quien le asigna el lote 02 con sus construcciones y anexidades propias de una finca tales como: vivienda principal, vivienda secundaria, galpón techado, estacionamiento techado, vaquera, corrales, embarcadero y tanque de agua y el lote de terreno allí descrito. Es decir, a un solo comunero, le están adjudicando UNA UNIDAD DE PRODUCCIÓN, pues le adjudica toda la infraestructura. Aquí es importante acotar que la Partición que trata el caso de marras esta sujeta a los principios agrarios que comprende conforme al artículo 8 de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, se garantiza al sector campesino su incorporación al proceso productivo a través del establecimiento de condiciones adecuadas para la producción. Siendo además que a todas las tierras con vocación agraria les quedó afectado su uso lo cual comprende condiciones de infraestructura existente. (artículo 2 ejusdem).

    Y al comunero J.M.M.G., se le adjudica el lote 01, que en su dimensiones es menor al lote 02 y no tiene ninguna construcción ni anexidades; en este sentido se observa que, al verificar los Principios Fundamentales consagrados en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, con el propósito del Estado en favorecer a las diversas formas asociativas guiadas por los valores de mutua cooperación y la solidaridad, desde 1999 se crean instrumentos legales y todas la instancias Gubernamentales del mundo reconocen las necesidades de asegurar el acceso a alimentos para sus ciudadanos más pobres; promover medios de vida sustentables para sus poblaciones rurales; reafirmando “la importancia fundamental de la producción y distribución nacional de alimentos, la agricultura sostenible y el desarrollo rural, en el logro de la seguridad alimentaria”. Estas afirmaciones de ámbito global hacen vigentes los postulados que consagra la primera disposición de la Ley de Tierras, efectivamente, el objeto de la Ley.

    En este orden de ideas, considera este Tribunal, que la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, es meridianamente clara en los principios de mutua cooperación y solidaridad en que se en que deben fundarse las organizaciones económicas para la producción agraria; estableciendo el deber de los entes agrarios de propender a la incorporación del campesinado al proceso productivo del país, mediante la implementación de actividades agrarias; todo ello enmarcado dentro de los artículos, 305, 306 y 307 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela los cuales delinean como se concibe el desarrollo rural integral-sustentable, socialmente justo que asegure la estabilidad y mejora de la calidad de vida, para formar unidades económicas productivas, asegurando el mantenimiento de la biodiversidad, la protección ambiental y la seguridad agroalimentaria de las presentes y futuras generaciones, tal y como tal y como lo establece nuestra Constitución, en los artículos arriba citados y en total conformidad, los artículo 4, 8, 12, 13, y 14 de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario:

    Artículo 8. Se garantiza al sector campesino su incorporación al proceso productivo a través del establecimiento de condiciones adecuadas para la producción.

    (…) Artículo 13. Son sujetos beneficiarios del régimen establecido en esta Ley, todos los venezolanos y venezolanas que hayan optado por el trabajo rural y, especialmente, la producción agraria como oficio u ocupación principal.

    Es ineludible al Juez, aplicar los principios que rigen su obrar y cumplir los deberes impartidos que le han sido dados constitucionalmente, ponderando los derechos fundamentales en conflicto, Derecho Constitucional a la Defensa y Debido Proceso (artículo 49 Constitucional) y Derecho al acceso a la Tierra (artículo 307 Constitucional), ratificando así el carácter especial de esta Jurisdicción Agraria, la cual esta orientada hacia la regulación no de los particulares –abandonando dicho paradigma- sino de un nuevo orden social, en el cual es imprescindible el velar por el desarrollo sustentable de la nación, a través de las actividades agroalimentarias.

    Los artículos 786 y 787 del Código de Procedimiento Civil, prevén la oposición de reparos leves y graves a la partición presentada al Tribunal por el partidor, sin señalar taxativamente cuáles o qué tipo de objeciones pueden ser consideradas como reparos leves y cuales como reparos graves, sin embargo, la doctrina ha señalado que los reparos leves, se refieren a todos aquéllos que no afectan el derecho o proporción que le correspondan a los interesados al punto que se hagan reparos graves y además los errores de trascripción de los datos de identificación de los interesados o de los bienes, y como reparos graves aquellos que suponen una lesión que exceda del cuarto de la parte del objetante en la partición.

    El fundamento de tal afirmación, encuentra su asidero en el artículo 1.120

    del Código Civil, el cual establece:

    Las particiones pueden rescindirse por las mismas causas que dan lugar a la rescisión de los contratos.

    Puede también haber lugar a la rescisión, cuando uno de los coherederos ha padecido lesión que exceda del cuarto de su parte en la partición...

    Al respecto la doctrina mas acreditada en la materia, verbi gratia Planiol y

    Ripert, señala:

    …en el derecho moderno se confunde la rescisión con la nulidad relativa, que es una sanción legal destinada a hacer ineficaces los contratos en los que se ha violado una norma imperativa, destinada a proteger los intereses de una de sus partes; siendo la rescisión en cambio un medio especial para atacar ciertos contratos bilaterales que si bien son perfectos desde el punto de vista de que no violan ninguna disposición imperativa o prohibitiva de la ley, establecen una desproporción excesiva entre las prestaciones de sus partes, en perjuicio de los intereses de una de ellas; o para atacar la partición de una herencia o comunidad cuando uno de los herederos o comuneros han sufrido una lesión que excede determinada parte alícuota de la porción que legalmente ha debido corresponderle.

    (Resaltado mío.)

    Por su parte Ricardo Henríquez La Roche, sobre el particular, afirma:

    Por vía de exclusión, y según lo dicho, los reparos graves serán aquellos que suponen una lesión que exceda del cuarto de la parte del objetante en la partición. La distinción obedece al hecho de que si el legislador autoriza la rescisión en juicio ordinario sobre la base de la magnitud de la lesión, el reparo grave debe ser también aquel que posibilita dicho juicio ordinario; es decir, no sólo la revisión judicial sumaria con audiencia de los interesados y la opinión del partidor, sino la revisión de la sentencia en alzada mediante apelación admitida en ambos efectos; habiendo lugar también al recurso de casación. Por tanto, el reparo grave es aquel que amerita un proceso de conocimiento exhaustivo, como el de rescisión previsto en el artículo 1.120 del Código Civil, arriba transcrito.

    (Resaltado mío.)

    Al compartir el citado criterio doctrinal, debe señalar quien juzga que ciertamente la gravedad de la objeción se mide, no por simples alegaciones a capricho contra el informe del partidor, sino que ésta debe darse o fundarse en una lesión cuya estimación exceda de la cuarta parte de los derechos del objetante de la partición, resultando posible hacer reparos graves a la partición sin indicar el quantum de la lesión, solamente cuando se excluya algún comunero o cuando no se observen las reglas de equidad contenidas en el artículo 1.075 del Código Civil, que dispone:

    En la formación y composición de los lotes se debe evitar, en cuanto sea posible, desmembrar los fundos y causar perjuicios por la división a la calidad de las explotaciones; y se procederá de manera que entre en cada parte, en lo posible, igual cantidad de muebles, inmuebles, derechos y créditos de la misma naturaleza y valor.

    En efecto, liquidado el haber de cada heredero en la masa común, debe el partidor proceder a formar las hijuelas respectivas, es decir, el conjunto en especie de la parte de los bienes muebles, semovientes, inmuebles urbanos o rurales, dinero en efectivo y créditos no liquidados que se adjudiquen a cada copartícipe hasta concurrencia de su cuota. En la formación de los lotes ha de procurarse que ni la calidad, ubicación, edad u otra circunstancia cualesquiera de los bienes de determinada especie para que éstos no sean mejores en una hijuela que en otras y de no ser posible, que se establezcan las compensaciones necesarias, supliendo en número o cantidad, o con abonos en dinero, las deficiencias en calidad, y mejorando ésta en algunas especies para suplir la inferioridad que haya evidentemente en otras.

    Es así como, el partidor debe adjudicar a cada heredero su hijuela, o en otros términos, ha de formar tantos lotes como herederos haya, pues su misión no se limita a partir por estirpes, haciendo tantas partes como herederos haya en una misma línea y en un mismo grado, pues es por estirpes que se hace la división, pues se admite la representación para subdividir las estirpes, cuando alguna de éstas haya producido más de una rama.

    En consecuencia debe justificar el Partidor dicha circunstancia adaptada a los principios agrarios actuales, o bien adjudicarle mas lote de terreno al lote 01 compensando la valoración de las construcciones sin desmejorar la posibilidad al comunero respectivo, de lograr una Unidad de Producción que contribuya al desarrollo agroalimentario de la Zona respectiva. Y así se decide.

  16. - En cuanto a que el partidor indica que no existen pasivos y no obstante de haberse entrevistado con su representado y el haberle indicado la existencia de unas mejoras que con el consentimiento de los dos comuneros se realizaron a favor de un tercero L.H.R., este no las menciona no siquiera como pasivo y que están al fondo de el inmueble del lote asignado a P.E.M.G., cuyas mejoras son de la única propiedad del tercero, siendo P.E. quien los llevó hasta la finca y son sus compradores. Y además, que existe el pago de prestaciones sociales a varios obreros que laboran en la finca.

    Este Juzgado observa que no se hace mención a la infraestructura a las mejoras que presuntamente son del Ciudadano L.H.R., y que así mismo, no se incluyen como pasivos de la comunidad las posibles prestaciones sociales a que hubiere lugar con relación a la parte obrera de la Finca, para lo cual las partes aportarán al Partidor, toda la documentación necesaria al respecto, conforme a lo dispuesto en el artículo 781 del Código de Procedimiento Civil, esto es, los títulos y demás documentos que juzgue necesarios para cumplir su misión, y realizará a costa de los interesados cuantos trabajos sean imprescindibles para llevar a cabo la partición.

    Por vía de consecuencia, y en razón de lo anteriormente expuesto, este Juzgado Primero de Primera Instancia Agraria de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley, DECIDE:

PRIMERO

SE Declara PARCIALMENTE CON LUGAR los reparos leves propuestos por la parte demandada.

SEGUNDO

En consecuencia se ordena al Partidor a que corrija el Informe de Partición en cuanto a la repartición equitativa de bienes inmuebles y muebles. En cuanto a los referenciales antes indicados; Las deudas, que deberían rebajarse a los activos para establecer el líquido partible y la cuota líquida que corresponde a cada comunero; La adjudicación en pago de los bienes suficientes para cubrir la cuota de cada comunero y las demás indicaciones que sean requeridas por las disposiciones del Código Civil, de la Ley de Registro Público y demás Leyes especiales, siguiéndole la determinación en la formación de los lotes, según lo establecido en los artículos 1.070 al 1.075 del Código Civil, en los términos suficientemente indicados en la motiva del presente fallo. Y ASI SE DECIDE.

Se le conceden 15 Díaz despacho, contados a partir de que quede firme la presente decisión, para que el Partidor presente nuevo Informe con las modificaciones que aquí se ordenan.

PUBLIQUESE, REGISTRESE y Déjese copia certificada para el archivo del tribunal conforme a los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria en la Sala de Despacho del Juzgado PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA AGRARIA de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, a los once días del mes de Marzo de dos mil once. Años 200º de la Independencia y 152º de la Federación.

LA JUEZ TEMPORAL

YITTZA .Y CONTRERAS BARRUETA.

LA SECRETARIA

ABOG. NELITZA CASIQUE MORA.

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