Decisión nº DECIMO-07-0868 de Juzgado Decimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 5 de Diciembre de 2007

Fecha de Resolución 5 de Diciembre de 2007
EmisorJuzgado Decimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteAna Elisa Gonzalez
ProcedimientoCumplimiento De Contrato

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO DECIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL T.D.L.C.J.

DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.

SENTENCIA N°: DECIMO-07-0868 EXPEDIENTE Nº: 31135

DEMANDANTES: D.F.C. Y E.M.B.D.F., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, casados y titulares de las Cedulas de Identidad Nos. 5.533.065 y 6.104.255, respectivamente.

APODERADO

DEMANDANTE: C.A.U.A., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 103.548.

DEMANDADOS: M.E.G.D.Z., M.A.G.D.H., L.M.G.D.F., C.T.G.D.R. Y J.G.G.C., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cedulas de Identidad Nos. 629.252, 628.197, 629.196, 3.187.166 y 3.188.448, respectivamente, en su carácter de únicos y universales herederos de los ciudadanos G.G.G.A. y M.E.C.D.G..

APODERADO

DEMANDADO: T.E.G.C., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 1.988.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

SENTENCIA: DEFINITIVA

- I -

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA.

Se inicia el presente juicio por libelo de demanda presentado en fecha 14 de octubre de 2004, ante el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de ésta misma Circunscripción Judicial (Distribuidor de Turno), correspondiendo su conocimiento a éste Juzgado, mediante el cual los ciudadanos D.F.C. y E.M.B.D.F., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 5.533.065 y 6.104.255, respectivamente, demandan por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, a los ciudadanos M.E.G.D.Z., M.A.G.D.H., L.M.G.D.F., C.T.G.D.R. y J.G.G.C., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 629.252, 629.197, 629.196, 3.187.166 y 3.188.448, respectivamente.-

Por auto de fecha 2 de noviembre de 2004, se admitió la demanda ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para las doce del día (12 m.) del segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado la última de las citaciones ordenadas, a los fines de la contestación de la demanda.

Libradas las compulsas de citación correspondientes, en fecha 1 de Febrero de 2005, compareció el abogado T.E.G.C., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 1.988, actuando en carácter de apoderado judicial de los ciudadanos M.E.G.d.Z., M.A.G.d.H., L.M.G.d.F., C.T.G.d.R. y J.G.G.C., según instrumento poder cuya copia consignó a los autos, y se dio por citado en juicio.

En la oportunidad de hora y fecha fijada para la contestación de la demanda, compareció el apoderado judicial de la parte demandada y consignó escrito de contestación a la demanda en cual alegó como cuestiones previas el defecto de forma de la demanda establecido en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y la existencia de una cuestión prejudicial conforme al ordinal 8º de la citada norma adjetiva civil.

En fecha 17 de febrero de 2004, la presentación judicial de la parte actora consignó escrito tendiente a subsanar las cuestiones previas opuestas por la parte demandada.

Durante la etapa probatoria correspondiente ambas partes hicieron uso de tal derecho, promoviendo los instrumentos que consideraron pertinentes para demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho; las cuales se admitieron por autos de fecha 3 de marzo de 2005.

En fecha 14 de marzo de 2005 la representación judicial demandada consignó escrito de conclusiones.

En fecha 15 de junio de 2005, la representación judicial de la parte actora consignó escrito junto con recaudos.

Por auto de fecha 7 de diciembre de 2005, la Juez Suplente Especial, A.E.G., se avoco al conocimiento de la causa ordenando la notificación de las partes conforme a lo establecido en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 15 de diciembre de 2007, la representación judicial de la parte actora se dio por notificada de dicho auto y solicitó la notificación de la parte demandada, a cuyo pedimento el Tribunal acordó en conformidad por auto de fecha 24 de enero de 2006, librándose la boleta de notificación respectiva.

Mediante diligencia de fecha 28 de marzo de 2005, el Alguacil Accidental del Despacho manifestó haber notificado al ciudadano T.E.G.C., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada y consignó el recibo respectivo debidamente firmado.

Mediante diligencia de fecha 26 de septiembre de 2006, la representación judicial de la parte actora consignó copias fotostáticas y solicitó se dictara sentencia.

II

TÉRMINOS DE LA LITIS

Alegatos de la Parte Actora:

Alegó que en fecha 02 de noviembre de 2001, sus representados celebraron un contrato de arrendamiento con opción de compra, con los ciudadanos M.E.G.d.Z., M.A.G.d.H., L.M.G.d.F., C.T.G.d.R. y J.G.G.C., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 629.252, 629.197, 629.196, 3.187.166 y 3.188.448, respectivamente, actuando en carácter de únicos y universales herederos de los causantes comunes G.G.G.A. y M.E.C.d.G., sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nro. 7, del Edificio Zulia, letra “B”, Planta Nro. 4, del Conjunto Residencial denominado “Unidad Residencial El Marques”, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, según documento autenticado ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Sucre del Distrito Metropolitano de Caracas, H.b.e. Nro. 41, Tomo 43 de los libros llevados por dicha notaria.

Que en la Cláusula Sexta del referido contrato, se convino la compra-venta del inmueble arrendado, por la cantidad de sesenta y tres millones de bolívares (Bs. 63.000.000,oo), los cuales serían pagados a la firma del documento definitivo de compra-venta, señalándose que para la materialización o formalización de dicha venta los arrendadores debían liberar una hipoteca de primer grado a favor del Banco Obrero ahora INAVI y una hipoteca de segundo grado a favor la sociedad mercantil Inversiones El Marquez, C.A, ambas constituidas sobre dicho inmueble, comprometiéndose los arrendadores a dar aviso a los arrendatarios para proceder al otorgamiento del documento formal de opción de compra venta.

Señaló que desde el momento de haber firmado el referido contrato de arrendamiento con opción de compra, los demandados empezaron a emplear técnicas y tácticas dilatorias para evitar obtener la liberación de la misma, aduciendo que en fecha cuatro (04) de febrero del año 2002, luego de tres (03) meses después de la firma del contrato accionado, fue que presentaron libelo de demanda ante el Juzgado Distribuidor de Primer Instancia de esta misma Circunscripción mediante el cual entablaron demanda por prescripción de deuda hipotecaria contra la empresa Inversiones El Marqués S.R.L., sobre el inmueble de marras. Que dicho juicio duró más de dos años en virtud de la negligencia mostrada por la sucesión, siendo en fecha 14 de abril de 2004 que dicho Juzgado declaró prescrita la hipoteca, y definitivamente firme por auto de fecha 29 de abril de 2004.

Que por cuanto la sentencia que declaró la liberación de la hipoteca quedó definitivamente firme, entendiéndose con que con ello se cumplían las condiciones suspensivas que debían darse para proceder a la Protocolización del documento definitivo de compra-venta; se hace imperativo la obligación por parte de la sucesión de cumplir con lo establecido en dicho contrato y otorgar el documento respectivo, de acuerdo a lo contemplado en la Cláusula Sexta del contrato cuyo cumplimiento se pide.

Alegó que en reuniones sostenidas con el apoderado de los demandados, éste les manifestó que los arrendadores darían cumplimiento al contrato, ajustando el precio de venta a los índices inflacionarios de la actualidad, lo cual ya de por sí es otra violación al pacto contractual en tanto no se acordó entre las partes y que desde la firma del contrato de arrendamiento con opción de compra, se ha venido incrementando anualmente el canon de arrendamiento, incluyendo fechas posteriores al Decreto Presidencial publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 37.667, de fecha 08/04/2003, teniendo que pagar un canon de arrendamiento que excede del presupuesto familiar y que es consecuencia del incumplimiento de la obligación de venta por parte de los arrendadores, haciéndose injustos los pagos efectuados como canon de arrendamiento desde el momento en que se hizo exigible la obligación de vender para los arrendadores. Que ante la negativa de los arrendadores de dar feliz termino a la negociación, acudieron al Instituto Autónomo para la Defensa y Educación al Consumidor y del Usuario (INDECU), ante el cual intentaron conciliar en cuatro (4) oportunidades sin que se llegara a un acuerdo.

Que por tales motivos es por lo que procede a demandar, en nombre de sus representados, procede a demandar a los ciudadanos M.E.G.d.Z., M.A.G.d.H., L.M.G.d.F., C.T.G.d.R. y J.G.G.C., únicos y universales herederos de los causantes comunes G.G.G.A. y M.E.C.d.G., para que dado cumplan con lo establecido en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento con opción compra accionado, según la cual “(…) LOS ARRENDADORES se comprometen a liberar las dos (2) hipotecas, y una vez se obtengan ambas liberaciones se procederá redactar y a tramitar el correspondiente documento definitivo de compra-venta. (…)”.-

De acuerdo a lo establecido en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento, demandaron además la REPETICIÓN DE LOS PAGOS, efectuados desde el 30 de mayo de 2004, fecha a partir de la cual se cumplía el lapso de los treinta (30) días posteriores (establecidos en el contrato), de haber sido declarada definitivamente firme la sentencia de la liberación de la hipoteca, la cual se efectuó el día 29 de Abril de 2004, y hasta la fecha del último pago una vez obtenida la sentencia de este juicio, al igual que los PAGOS POR CONCEPTO DE INCREMENTO DE ARRENDAMIENTO O DIFERENCIAL, desde la regulación de los mismos decretada por el ejecutivo, a su entender desde el 30 de Noviembre de 2002, que para ese entonces era de CUATROCIENTOS SETENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 473.600,00) mensuales y en fecha 30 de Noviembre de 2003, fue incrementada por los demandados a SEISCIENTOS SEIS MIL QUINIENTOS TREINTA Y NUEVE BOLÍVARES CON TREINTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 606.539,32), mensuales, lo que representa un incremento de CIENTO TREINTA Y TRES MIL QUINIENTOS TREINTA Y NUEVE BOLIVARES CON TREINTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 133.539,32) mensuales, acordando que los montos finales una vez obtenida la sentencia de este juicio sean deducidos del monto a pagar por el precio del inmueble establecido en la cláusula sexta del referido contrato de arrendamiento con opción a compra, teniendo en cuenta que desde el auto que declaraba definitivamente la sentencia, se ha debido cumplir con las obligaciones establecidas en las cláusulas del contrato y por ende ha debido cesar el pago del canon de arrendamiento.-

Solicitaron que los demandados sean condenados al pago de las costas de conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

Asimismo, demandaron el pago de daños y perjuicios originados como consecuencia inmediata y directa de la falta de cumplimiento de la obligación, contemplada en el Artículo 1.271 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 1.269 ejusdem, los cuales estimaron en la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) diarios, desde el día 30 de Mayo de 2004, es decir 30 días posteriores a la fecha que declaraba definitivamente la sentencia en el expediente 27.115, por prescripción de hipoteca, hasta la sentencia del presente juicio y protocolización de este o cumplimiento por parte de los demandados, en virtud de lo tipificado en nuestra Constitución, ya que señala que el contrato de arrendamiento con opción a compra que dio origen a esta demanda estableció en el último aparte de la cláusula tercera que: “Si LOS ARRENDATARIOS, incumplen esta obligación, pagaran a LOS ARRENDADORES, como cláusula penal la cantidad de VENTE MIL BOLÏVARES (Bs. 20.000,00), por cada día que se demore la entrega del apartamento arrendado”, lo que los coloca en desventaja y desigualdad por establecer cláusula penal solo para nosotros y en beneficio de los arrendadores demandados; y en caso contrario sea determinado por este Tribunal con arreglo a lo establecido en el Artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.-

Alegatos de la Parte Demandada:

En la oportunidad de la contestación de la demanda, opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6º y 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y contestó el fondo de la demanda, en los siguientes términos:

Manifestó ser cierto el hecho de que en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, prometieron a los demandantes, venderles el inmueble propiedad de la Sucesión, pero que para proceder a redactar y a tramitar el correspondiente documento definitivo de la compra-venta, se requería en primer lugar liberar dos (2) hipotecas que gravaban el inmueble, una de ellas (la de primer grado), ya liberada mediante documento notariado y la otra pendiente por liberar, pues la sociedad mercantil INVERSIONES EL MARQUES C.A., a cuyo favor se gravo el inmueble en segundo grado, había desaparecido junto a sus representantes legales, por lo cual se hacia necesario intentar una demanda de prescripción de la hipoteca, demanda que se intentó para resolver esta segunda situación pendiente.-

Manifestó no ser cierto que para obtener la liberación de la hipoteca de segundo grado, sus representados hayan empleado técnicas y tácticas dilatorias y que el curso de la causa de prescripción de hipoteca durase más de dos (02) años, por negligencia de sus mandantes, puesto que se cumplieron con todos los plazos procesales y de protocolización de la sentencia en el menor tiempo posible.

Negó que sus poderdantes violaran el compromiso contenido en el contrato de arrendamiento, por el hecho de que en reuniones sostenidas entre las partes, le manifestaron a la ciudadana E.M.B.d.F., aduciendo que estaban dispuestos a cumplir con la promesa de venta del inmueble arrendado, pero ajustando el precio de venta a los índices inflacionarios de la actualidad en virtud de haber transcurridos tres (3) años desde que se suscribió el contrato de arrendamiento lo cual deteriora el poder adquisitivo del dinero por la pérdida del valor de la moneda por efectos de la inflación, hecho éste público y notorio.-

Negó que sus representados violaran el contrato de arrendamiento, por el hecho de que anualmente hayan ajustado el canon de arrendamiento pactado de acuerdo con el índice de precios al consumidor determinado por el Banco Central de Venezuela, alegando que tal incremento se convino en la cláusula segunda de dicho contrato, y el Decreto Presidencial dictado por el Ejecutivo Nacional, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, de fecha 08 de Abril de 2003, el cual congeló los cánones de arrendamientos que estuviesen vigentes para el mes de noviembre de 2002, surtiría efecto a partir de la publicación del referido Decreto Presidencial, es decir, desde el 08 de Abril de 2003, en virtud de que la Ley no tiene efecto retroactivo, aduciendo que los cánones de arrendamiento del inmueble arrendado serían: desde el 30 de octubre de 2001, fecha de suscripción del contrato de arrendamiento, Bs. 370.000,00 mensuales y desde el 30 de octubre de 2002, fecha de renovación del contrato original de arrendamiento, hasta el 08 de Abril de 2003, fecha del Decreto Presidencial, Bs. 480.718,18.-

Rechazó la afirmación contenida en el libelo de demanda, referido a la clasificación de los incrementos realizados al canon de arrendamiento, como irregularidades cometidas por sus poderdantes, argumentando que tales incrementos fueron previstos en el contrato de arrendamiento, suscrito por ambas partes.-

Rechazó también que los arrendatarios hayan tenido que pagar un excedente por concepto del canon de arrendamiento no previsto en su presupuesto familiar, por causa directa al incumplimiento de la obligación de venta oportuna por los arrendadores, señalando que dicho aumento se había previsto en el contrato y por lo tanto los arrendatarios estaban obligados a pagar el mismo hasta que formalmente se les hubiese traspasado la propiedad del apartamento, ya que antes de ese acto formal siguen siendo arrendatarios, que es el objeto principal del contrato de arrendamiento, pues el pacto de venta es secundario y no esencial a la negociación, la cual puede o no darse, según las circunstancias del caso y de los intereses individuales de cada una de las partes.-

Señalo que parte del texto de la referida cláusula sexta del contrato de arrendamiento, se deduce que el contrato de arrendamiento no constituye por sí, el documento de opción de compra venta del apartamento arrendado, como han manifestado los arrendatarios, ya que este documento formal de opción de compra venta sería suscrito dentro del plazo de 30 días, después de que los arrendadores le notificasen a los arrendatarios, la liberación de las dos (2) hipotecas, y que en ese documento y en el definitivo de compra venta, sería donde se estipularía el precio definitivo de la negociación, pues el primer monto establecido en el encabezamiento de la cláusula sexta, fue un precio de referencia, ya que el definitivo se establecería, como se dijo antes, en el documento formal de opción de compra venta, que se firmaría dentro de los 30 días siguientes a la notificación de los arrendadores, acerca de la liberación de las dos (2) hipotecas.

Afirmó también, que los treinta (30) días a que alude el libelo de demanda no se cuentan para la firma del documento definitivo de compra venta, sino para la suscripción del documento formal de opción de compra venta, una vez que los arrendadores le notificaran a los arrendatarios la liberación de las dos (2) hipotecas, razón por al cual hasta que no se suscribiera dicho documento formal de opción de compra venta y el definitivo de la operación pactada, los arrendatarios no pueden considerarse propietarios del inmueble que ocupan como tales, y como una consecuencia de ello, están obligados a pagar los cánones de arrendamiento hasta que la referida situación jurídica definitiva se produzca.-

Rechazó la pretensión de los actores acerca de la repetición de los pagos, así como que se les exonere del pago de los cánones de arrendamiento y la pretensión de los actores de cobrar daños y perjuicios fundamentados los mismos en los Artículos 1.269 y 1.271 del Código Civil. Por otra parte, rechazó también el cálculo de los presuntos daños y perjuicios.-

III

PUNTO PREVIO

En fecha primero (1º) de enero de 2000, entró en vigencia la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, G.O. Nº 36.845 de fecha siete (7) de diciembre de 1999, en virtud de la cual, toda la especial legislación inquilinaria, quedó unificada mediante un único texto normativo regulatorio; dicho instrumento legal, tiene como característica principal, la concentración, unificación y celeridad de los procesos judiciales que versen sobre la terminación de la relación arrendaticia, en vista de la remisión que efectúa en su artículo 33, al procedimiento breve que para la ventilación de las causas, contempla el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

Con base a este cuerpo normativo, y visto el elenco de defensas previas y perentorias opuestas por la parte demandada, este operador de justicia pasa a resolver como punto previo al fallo definitivo, las siguientes aseveraciones de la parte demandada:

En cuanto a la cuestión previa del ordinal sexto del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el ordinal segundo (2°) del artículo 340 ibídem, referida al defecto de forma por no haberse indicado en el libelo el domicilio de cada uno de los demandados, se observa:

Las cuestiones previas cumplen en el proceso una función saneadora, en el sentido de que suponen la solución de cualesquiera cuestiones susceptibles de distraer la atención de la materia referente al Thema Decidendum; las mismas tienden a resolver cuestiones que no guardan relación con el mérito de la causa, y evitan todo el trámite posterior para concluir en una sentencia final que declare la nulidad del proceso o la falta de un presupuesto procesal.

En el caso de marras, cabe señalar que de la parte infine del libelo de la demanda, la parte actora señaló: “La sede del apoderado de la parte demandada es: Avenida Universidad, Sociedad a Traposos, Edificio Santana, piso 5, oficina 53, Caracas, Escritorio Jurídico Dr. T.E. GUARDIA CH. Teléfonos: 0212-545.65.23, 0212-545-63-57, 0416-721-49-49.” De igual forma, riela inserta al folio 74 del presente expediente, diligencia suscrita en fecha 3 de noviembre de 2004, mediante la cual la representación judicial de la parte actora solicita la citación de la parte demandada en la persona de su apoderado judicial, T.E.G.C. en la dirección antes señalada y consigna copia del instrumento poder que acredita tal representación. Tal pedimento fue acordado por el Tribunal por auto de fecha 6 de diciembre de 2004.

De lo anteriormente narrado se evidencia con meridiana claridad que la dirección de la persona a quien debía citarse en representación de los demandados fue señalada en el libelo de la demanda, por lo que deduce esta operadora de justicia que ningún sustento legal tiene el argumento con base al cual la representación judicial demandada opone la cuestión previa bajo análisis, aún mas cuando el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, establece de forma clara e inequívoca que a falta de indicación del domicilio procesal de alguna de las partes, se tendrá como domicilio procesal la sede del Tribunal. Por tales motivos la cuestión previa opuesta por la representación judicial de la parte demandada, no puede prosperar en derecho, Y ASI SE DECIDE.-

Respecto a la cuestión previa del ordinal sexto del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el ordinal cuarto (4°) del artículo 340 ibídem, referida al defecto de forma por no haberse indicado los linderos del inmueble cuya propiedad pretende adquirir la parte actora, es necesario resaltar que la pretensión, tal como lo sostiene nuestra doctrina en criterio de Dr. Ricardo Henríquez La Roche, es la postulación procesal del derecho subjetivo sustancial invocado por el actor y que lo legitima, es decir, es el propósito de someter el interés ajeno al interés propio, y no debe ser confundida con la acción que es el poder jurídico de hacer valer la pretensión. Cuando el ordinal 4° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil especifica que debe indicarse con precisión el objeto de la pretensión, se refiere a la especificación del bien de la vida que se pretende obtener. Siendo así, en el caso de marras, el objeto de la pretensión lo constituye un apartamento distinguido con el Nro. 7, del Edificio Zulia, letra “B”, Planta Nro. 4, del Conjunto Residencial denominado “Unidad Residencial El Marques”, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda debidamente especificado en el libelo de la demanda, cedido conforme documento autenticado ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Sucre del Distrito Metropolitano de Caracas, H.b.e. Nro. 41, Tomo 43 de los libros llevados por dicha notaria, y cuyo cumplimiento pretende la parte actora; siendo la naturaleza del contrato accionado una cuestión de fondo que debe resolverse en la sentencia definitiva a dictarse. Siendo ello, así considera quien aquí decide, que el objeto de la pretensión actora se encuentra suficientemente identificado en el libelo de la demanda, razón por la cual, la presente cuestión previa opuesta por la parte demandada, no puede prosperar en derecho, y así se decide.

En cuanto a la cuestión previa del ordinal octavo del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, “por cuanto en el propio libelo de la demanda los actores manifiestan que acudieron al Instituto Autónomo para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario (INDECU), para hacer valer sus derechos y exigir el fiel cumplimiento del contrato, y en dicho Instituto se apertura un expediente contentivo de la denuncia interpuesta contra sus poderdantes…. Pero cuyo procedimiento no ha culminado aún… (Sic)”, se observa:

Conforme lo sostiene nuestra mejor doctrina, la prejudicialidad prevista en el ordinal 8° del artículo 346 del Texto Adjetivo Civil, alude a un mecanismo de defensa que ejerce el demandado, con la finalidad de suspender la cusa en la cual se opone, a los fines de hacerla depender de la decisión que ponga fin a un proceso distinto pero estrechamente relacionado con ella.

A criterio del eximio Dr. A.F.B., la misma es definida “como la defensa que opone el demandado con el fin de obtener la paralización del juicio, hasta que sea resuelta definitivamente la cuestión discutida en otros procesos que deben influir en la decisión de aquel”. Por su parte el Dr. A.R.-Romberg, en su Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III, páginas 78 y 79, nos enseña que: “por la naturaleza de estas cuestiones prejudiciales, que son antecedentes necesarios de la decisión de merito, porque influyen en ella y la decisión depende de aquellas, se ve claramente, que no se refieren al proceso sino que son atinentes a la pretensión, en la cual han de influir…Lo esencial para que proceda la cuestión prejudicial, como lo ha decidido la casación, es que la cuestión sea de naturaleza tal que su resolución ha de anteceder necesariamente a la decisión del asunto en el cual se plantea, por constituir aquella un requisito previo para la procedencia de esta.” Con base a estas posiciones doctrinarias podemos entender a la prejudicialidad, como un medio de defensa que requiere la subordinación del juicio donde se invoca a la decisión que se ha de dictar en distinto proceso, por existir la dependencia entre ambos, ya que la sentencia de uno debe resolver la continuación o suerte del otro.

En el caso de marras es necesario destacar que el Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario (INDECU), es un órgano administrativo creado y regido por la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario, de conformidad con lo establecido en el artículo 72 de esa Ley. Siendo así, dicho procedimiento no puede oponerse como una cuestión prejudicial que deba resolverse previamente, pues dichos organismos no poseen un poder coercitivo para ejecutar sus decisiones, en todo caso lo que pueden es imponer multas ante el incumplimiento de los acuerdos celebrados en arbitraje. Aún mas el artículo 136 de la mencionada Ley, en caso de no lograrse la conciliación, la parte que se sienta afectada podrá ejercer las acciones judiciales que estime pertinentes. De forma y manera que la cuestión previa opuesta por la representación judicial de la parte demandada, referida a la existencia de una cuestión prejudicial no puede prosperar en Derecho, Y ASI SE DECIDE.-

IV

DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS Y SUS PROBANZAS

Resuelto el punto anterior, y plantada la controversia en los términos expuestos, es evidente que la parte actora ejerce la presente acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN A COMPRA, sosteniendo la existencia de una relación contractual arrendaticia a tiempo determinado, persiguiendo obtener de este órgano jurisdiccional, una sentencia favorable de condena que acoja su pretensión, con base al afirmado incumplimiento de la demandada, a su obligación contractual contenida en la cláusula sexta del contrato accionado; por otra parte, la demandada en defensa de sus derechos, se excepciona en la contestación negando, rechazando y contradiciendo la demanda tanto en los hechos como en el derecho, al mismo tiempo que asevera que sus representados no han incurrido en incumplimiento del contrato accionado y que dicho incumplimiento solo se producirá una vez el Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario (INDECU) emita el pronunciamiento correspondiente a la denuncia que la parte actora interpuso en su contra ante dicho ente.

Ahora bien, a los fines de una tutela judicial efectiva, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 26 constitucional, pasa esta sentenciadora a analizar las pruebas ofrecidas por ambas partes en el proceso, y que consideraron conducentes para la comprobación de sus respectivas afirmaciones de hecho, todo ello conforme las previsiones de los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA

  1. Con el libelo de demanda acompaño: Copia fotostática de Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra, autenticado ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Sucre del Distrito Capital, en fecha 02/11/2001, bajo el Nro. 41, Tomo 43, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria. Este instrumento por guardar pertinencia con los hechos controvertidos se admite de acuerdo con lo previsto en el artículo 429 del Texto Adjetivo Civil, y al no haber sido tachado, desconocido ni impugnado por la parte demandada en su contestación, conforme a lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.364 del Código Civil, debe tenerse como un documento legalmente reconocido, capaz de evidenciar el vínculo jurídico arrendaticio que vincula a las partes en este proceso, de acuerdo al cual se pactó en la cláusula sexta el ofrecimiento en compra-venta por parte de los arrendadores a los arrendatarios del inmueble objeto del arrendamiento a que dicho contrato se refiere, en la cantidad de Sesenta y tres Millones de Bolívares (Bs. 63.000.000,oo), pagaderos a la firma del documento definitivo de compra-venta, así como el compromiso por parte de los arrendadores de liberar una hipoteca de primer grado a favor del Banco Obrero ahora INAVI y una hipoteca de segundo grado a favor la sociedad mercantil Inversiones El Marquez, C.A, ambas constituidas sobre dicho inmueble, y dar aviso a los arrendatarios para que tomasen las medidas necesarias para proceder al documento formal de opción de compra-venta, en un plazo de treinta (30) días contados a partir de dicha notificación.

  2. Copia fotostática del documento autenticado por ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Sucre del Distrito Capital, en fecha 17/12/2001, bajo el Nro. 91, Tomo 41, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, contentivo del poder otorgado por ciudadanos M.E.G.d.Z., M.A.G.d.H., L.M.G.d.F., C.T.G.d.R. y J.G.G.C., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 629.252, 629.197, 629.196, 3.187.166 y 3.188.448, respectivamente, actuando en carácter de únicos y universales herederos de los causantes comunes G.G.G.A. y M.E.C.d.G., a los abogados T.E.G.C. y Nastacha H.G., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 1.988 y 63.080, respectivamente. Este instrumento se admite de acuerdo con lo previsto en el artículo 429 del Texto Adjetivo Civil, y al no haber sido tachado, desconocido ni impugnado por la parte demandada en su contestación, conforme a lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.364 del Código Civil, se le otorga el valor de demostrar la facultad del dichos abogados de actuar en representación de los poderdantes. Y así se establece.-

  3. Copia fotostática del documento autenticado por ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Sucre del Distrito Capital, en fecha 17/12/2001, bajo el Nro. 91, Tomo 41, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, contentivo de la declaración efectuada por el Instituto Oficial Autónomo Banco Obrero, de haber sido cancelada las obligaciones contraídas por el inmueble protocolizado por ante el Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 29/07/1964, bajo el Nº 38, folio 157, Tomo 5º, y en consecuencia, extinguida la hipoteca que lo garantizaba. Así como copias fotostáticas del libelo de demanda suscrito por el abogado T.E.G.C. actuando en carácter de apoderado judicial de los ciudadanos M.E.G.d.Z., M.A.G.d.H., L.M.G.d.F., C.T.G.d.R. y J.G.G.C., mediante el cual demandan por Prescripción de la deuda hipotecaria a la sociedad mercantil Inversiones El Marques.S.R.L, cuyo conocimiento correspondió a éste Juzgado, según sello impreso en la última hoja de dicho libelo, así como copia fotostática de la sentencia dictada en fecha 14 de abril de 2004, por éste Juzgado, mediante la cual se declaró prescrita la hipoteca de segundo grado constituida sobre constituido por un apartamento distinguido con el Nro. 7, del Edificio Zulia, letra “B”, Planta Nro. 4, del Conjunto Residencial denominado “Unidad Residencial El Marques”, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda y auto de fecha 29 de abril de 2004 mediante el cual se declara definitivamente firme el anterior fallo. Respecto a estos instrumentos, cabe señalar que se admiten de acuerdo con lo previsto en el artículo 429 del Texto Adjetivo Civil, otorgándosele el valor de demostrar el cumplimiento el valor de demostrar, el cumplimiento en fecha 29 de abril de las condiciones establecidas en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento accionado, para que comenzaran a transcurrir los treinta (30) días a los fines de que la parte demandada notificara a la parte actora para que comenzara a gestionar lo necesario para la venta del inmueble objeto de juicio. Y así se establece.-

  4. Copia simple de comunicaciones emitidas en fecha 18 de agosto de 2004, 30 de octubre de 2002, 30 de noviembre de 2003, 22 de septiembre de 2004 y 29 de septiembre de 2004, por el abogado T.E.G. a los ciudadanos D.F.C. y E.M.B.d.F.. Estos instrumentos se desechan del proceso por cuanto los mismos constituyen documentos privados consignados en copia simple.

  5. Publicación de Gaceta Oficial Nº 37.667 de fecha 8 de abril de 2003, mediante la cual el Ministerio de la Producción y el Comercio y de la Infraestructura de la República Bolivariana de Venezuela, en resolución Nº 036 de fecha 4/04/2003, resuelve mantener los montos de los cánones de arrendamiento establecido para el 30 de noviembre de 2002. Tal instrumento se admite de acuerdo con lo previsto en el artículo 429 del Texto Adjetivo Civil, otorgándosele el valor de demostrar que a del 30 de noviembre de 2002, no se puede aumentar los cánones por concepto de arrendamientos inmobiliarios de viviendas.

  6. Copias fotostáticas de actas levantadas en fechas 10, 15, 22 y 24 de septiembre de 2004 por el Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario, contentivas las dos primeras del diferimiento del acto de conciliación y la última contentiva de las propuestas de precio de venta del inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento pretende la parte actora y la negativa de ésta de aceptarlo. Tales instrumentos se admiten conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, otorgandole el valor probatorio de demostrar solo las gestiones extrajudiciales de la parte actora de obtener el cumplimiento del contrato antes señalado. Y así se establece.-

  7. Durante la etapa probatoria del proceso reprodujo el mérito favorable que se desprende de los documentos acompañados al libelo de la demanda y consignó copias fotostáticas de tres (3) recibos de pago de canon de arrendamiento, los cuales se desechan del proceso por constituir instrumentos privados consignados en copias simples.-

    PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA.

  8. Con la contestación de la demanda acompaño: Copia fotostática de la boleta de citación librada por el Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario (INDECU), en fecha 27 de diciembre de 2004, a los ciudadanos M.E.G.d.Z., mediante la cual se le informa que con motivo de la denuncia interpuesta por los ciudadanos E.M.B.d.F. debía asistir a la Audiencia Oral y Pública. De igual forma Durante la etapa probatoria del proceso consignó a efectos videndi, copia fotostática del acta levantada por el mencionado Instituto en fecha 24 de enero de 2005 mediante la cual se deja constancia de de que la ciudadana M.E.G.d.Z. consignó escrito de defensa y copia fotostática del acta de audiencia oral y pública levantada por el mismo Instituto en fecha 9 de febrero de 2005, en la cual se dejó constancia de la no comparecencia de la ciudadana E.M.B.d.F. y Escrito presentado ante dicha institución, por el abogado T.E.G.C. en cumplimiento con lo indicado en la boleta de notificación precedentemente descrita. Éstos instrumentos se admiten conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto los mismos constituyen copias fotostáticas de instrumentos públicos, otorgandoles el valor probatorio de demostrar, como se señaló anteriormente, solo las gestiones extrajudiciales de la parte actora de obtener el cumplimiento del contrato accionado, por cuando se trata de un trámite realizado ante una instancia administrativa cuya resolución en nada afecta el derecho de la parte denunciante de ejercer las acciones judiciales que le correspondan. Y así se decide.-

    V

    MOTIVACIONES PARA DECIDIR

    El conflicto sometido al conocimiento de este Tribunal, con vista al anterior análisis del material probatorio, conlleva a esta sentenciadora a concluir, que las partes en litigo se encuentran vinculadas en una relación arrendaticia a tiempo determinado, la cual consta del contrato de arrendamiento con opción a venta accionado, el cual comenzó a regir según documento autenticado ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Sucre del Distrito Metropolitano de Caracas, H.b.e. Nro. 41, Tomo 43 de los libros llevados por dicha Notaria, en fecha 02 de noviembre de 2001, prorrogable automáticamente por períodos iguales de un año, a menos que una de las partes notifique a la otra por escrito con treinta (30) días de anticipación por lo menos, su voluntad de no prorrogarlo. Así mismo ha quedado constatado, que en dicho contrato se ofreció en venta a los arrendatarios, el inmueble objeto del mismo, a tenor de lo dispuesto en la cláusula sexta la cual textualmente señala lo siguiente: “LOS ARRENDADORES ofrecen y LOS ARRENDATARIOS aceptan, la compra-venta del inmueble arrendado, durante el lapso de vigencia de este contrato, por la cantidad de SESENTA Y TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 63.000.000,00), los cuales serían pagados a la firma del documento definitivo de compra-venta. LOS ARRENDADORES manifiestan que actualmente el inmueble arrendado, ofrecido en venta, se encuentra gravado con dos (2) hipotecas: una de primer grado a favor del BANCO OBRERO, ahora INAVI, y otra de segunda grado a favor de la sociedad mercantil Inversiones El Marqués C.A. La primera fue pagada totalmente y sólo está pendiente el otorgamiento del documento de liberación correspondiente; y la segunda también fue pagada, pero la acreedora ha desaparecido y sus representantes legales también por lo cual para la liberación de dicha hipoteca se requiere intentar un juicio de prescripción de la deuda por ante los Tribunales de Justicia competentes. Ante esta situación LOS ARRENDADORES se comprometen a liberar las dos (2) hipotecas, y una vez que se obtengan ambas liberaciones se procederá a redactar y tramitar el correspondiente documento definitivo de compra-venta entre los contratantes de este contrato de arrendamiento y de opción de compra-venta. En este sentido, LOS ARRENDADORES darán aviso a LOS ARRENDATARIOS de la obtención de las referidas liberaciones, para que éstos tomen la medida necesarias para proceder al otorgamiento del documento formal de opción de compra-venta, en un plazo de treinta (30) días, a partir de dicha notificación, a los efectos de que LOS ARRENDATARIOS tramiten la obtención de un préstamo para pagar el precio del inmueble señalado anteriormente. En este documento formal de opción de compra-venta, se estipulara que LOS ARRENDATARIOS PROMITENTES COMPRADORES, entregaran a LOS ARRENDADORES, PROMITENTES VENDEDORES, la cantidad de DIECIOCHO MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 18.900.000,oo), como pago anticipado del precio, suma que se imputará al valor establecido del inmueble, cuando se suscriba el documento definitivo de compra-venta. Así mismo, se establecerá un plazo de NOVENTA (90) DIAS contados a partir del otorgamiento del documento definitivo de compra-venta en la Oficina Subalterna de Registro respectiva…. (Sic)”

    Ahora bien, la parte actora cumplió parcialmente con la correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, pues probó la existencia del vínculo jurídico arrendaticio a tiempo determinado, que la une con la demandada de autos y el compromiso asumido por ésta parte de vender el inmueble objeto del mismo en la cantidad de Sesenta y Tres Millones de Bolívares (Bs. 63.000.000,00), mediante un contrato de opción de compra que se celebraría en un plazo de treinta (30) días, siguientes a la notificación de haber liberado dos (2) hipotecas que pesaban sobre el inmueble. De forma y manera que habiendo la parte actora satisfecho su carga de demostrar parcialmente los supuestos de hecho de la norma jurídica que invoca, impretermitiblemente debe hacerse acreedora de las consecuencias jurídicas que establece el artículo 1.187 del Código Civil.

    No obstante, la parte actora no probó el hecho alegado referido a que los cánones de arrendamiento hayan sido aumentados en períodos anuales hasta llegar a la cantidad de Seiscientos Seis Mil Quinientos Treinta y Nueve Bolívares con Treinta y Dos Céntimos (Bs. 606.539,32), pues no aportó a los autos elementos que demostraran tal hecho ya que los sedicentes recibos de pago consignados a los autos, fueron desechados del proceso por haber sido presentados en copias fotostáticas; en consecuencia no puede prosperar en derecho su pretensión de repetición de los pagos efectuados en base al incumplimiento de la parte demandada de cumplir con lo ordenado por el Ministerio de la Producción y el Comercio y de la Infraestructura de la República Bolivariana de Venezuela, en resolución Nº 036 de fecha 4/04/2003, publicado en Gaceta Oficial Nº 37.667 de fecha 8 de abril de 2003, mediante la cual resuelve mantener los montos de los cánones de arrendamiento establecido para el 30 de noviembre de 2002. Siendo que probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia de los hechos alegados, es decir, la carga procesal que tienen las partes parte para llevar al proceso, por los medios y procedimientos permitidos por la ley, las razones que convenzan al juzgador de la certeza o veracidad de los hechos cuestionados.

    Por otro lado, las probanzas aportadas a los autos por la parte demandada, evidencian sin lugar a dudas que dicha parte no cumplió con su correspondiente carga ex artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, de probar las excepciones con que pretende liberarse de la obligación que se le exige, debiendo por tanto sucumbir ante la pretensión de la parte actora, pues si bien la parte demandada alega que no haberse negado a cumplir lo establecido en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento con opción a compra pero debe aumentarse el precio de la venta debido a la perdida del valor adquisitivo de la moneda por el transcurso del tiempo; no es menos cierto que tal situación debió preverse y pactarse algún mecanismo que permitiera ajustar el precio, mas aún cuando el contrato accionado se celebró en fecha 17 de octubre de 2001 y fue hasta la fecha 04 de febrero de 2002, que la parte demandada, a quien correspondía cumplir las condiciones establecida en la señalada cláusula y dar aviso a la parte actora para proceder a finiquitar el documento formal de opción de compra, comenzó a realizar las gestiones tendientes a cumplir tal condición, las cuales culminaron en fecha 29 de abril de 2004. Y así se decide.

    VI

    DISPOSITIVA

    En virtud de los argumentos de hecho y de Derecho que anteceden, este Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.l.C.J. del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda propuesta por los ciudadanos D.F.C. Y E.M.B.D.F., en contra de los ciudadanos M.E.G.D.Z., M.A.G.D.H., L.M.G.D.F., C.T.G.D.R. Y J.G.G.C., en su carácter de únicos y universales herederos de los ciudadanos G.G.G.A. Y M.E.C.D.G., por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA.

SEGUNDO

Se condena a la parte demandada a celebrar con la parte actora, el contrato de opción de compra-venta acordado sobre el inmueble constituido por el apartamento un apartamento distinguido con el Nro. 7, del Edificio Zulia, letra “B”, Planta Nro. 4, del Conjunto Residencial denominado “Unidad Residencial El Marques”, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, en la cantidad de SESENTA Y TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 63.000.000,00), según lo pactado en la cláusula sexta del documento autenticado ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Sucre del Distrito Metropolitano de Caracas, H.b.e. Nro. 41, Tomo 43 de los libros llevados por dicha Notaria, en fecha 02 de noviembre de 2001.

TERCERO

Por la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas en el presente proceso.

REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE Y NOTIFÍQUESE.

Dada, firmada y sellada en la sede del Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l.C.J. del Área Metropolitana de Caracas a los cinco (05) días del mes de diciembre dos mil siete (2.007) . Años 197º de la independencia y 148º de la federación.-

LA JUEZ SUPLENTE ESPECIAL,

A.E.G..

LA SECRETARIA,

D.M.M.

En esta misma fecha, siendo las nueve treinta minutos de la mañana (9:30 a.m) previo cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo de este Juzgado, según lo establecido en los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.

LA SECRETARIA,

D.M.M.

EXP Nº 31135

AEG/DMM/Susana

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