Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil y Mercantil de Merida (Extensión Mérida), de 22 de Febrero de 2006

THEMA DECIDENDUM. En el presente juicio el abogado en ejercicio KAMIL SAAB SAAB, actuando como apoderado judicial de la ciudadana D.J.R.M.D.C. y E.J.R.M., interpuso acción por cumplimiento de contrato de arrendamiento, en contra del ciudadano A.Q.. La parte actora alegó que sus mandantes firmaron un contrato de arrendamiento a término fijo de cinco años, con el ciudadano A.Q. por mensualidades vencidas los primeros cinco (5) días de cada mes y que en fecha 07 de mayo de 1.998 su mandante le envió un telegrama en donde le manifiesto su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento; posteriormente el arrendatario se negó rotundamente a entregar dicho local.

Por otra parte, el demandado rechazó, negó y contradijo todos y cada uno de los argumentos contenidos en la demanda. Igualmente negó y rechazó que el contrato de arrendamiento era solamente a término fijo; que dicho contrato de arrendamiento tácitamente se prorrogó de forma automática por cinco años más. Así mismo, negó y rechazó que haya habido gestiones tendientes a la desocupación del local comercial y rechazó que sea obligado por este Tribunal a entregar totalmente desocupado el inmueble objeto del contrato de arrendamiento. Que la ciudadana D.R.M.D.C., nada tiene que ver con la referida relación contractual-arrendaticia, puesto que no suscribió o firmó dicho contrato de arrendamiento, y que el telegrama enviado por ella, no tiene efecto legal para la relación arrendaticia in comento; y que por lo tanto, quien debía remitir dicho telegrama era el contratante E.R.M., en su carácter de arrendador o algún apoderado con suficientes facultades para ello. De esta manera quedó trabada la litis. Posteriormente y luego de la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida con relación al presente fallo, la parte demandada apeló dicha sentencia.

DE LAS CUESTIONES PREVIAS:

La parte accionada en el escrito de la contestación de la demanda que corre inserto del folio 50 al 52, opuso las cuestiones previas que se resuelven en esta oportunidad procesal de conformidad con el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Las mismas son las siguientes:

1. La cuestión previa contenida en el numeral 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, con respecto a la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, tal cuestión previa fue opuesta por cuanto en el contexto del libelo de la demanda aparece como co-demandante la ciudadana D.J.M.D.C., ya que la parte actora señala que sus mandantes firmaron el contrato de arrendamiento, lo que indica como falso puesto que del contrato de arrendamiento se evidencia que dicha ciudadana no firmó el mismo, por lo que mal puede adjudicarse la cualidad de mandante pues no suscribió dicho contrato de arrendamiento y que por lo tanto carece de capacidad necesaria y elemental para comparecer en juicio.

   Por su parte el apoderado judicial de la parte actora transcribió el contenido del artículo 136 del Código de Procedimiento Civil, referido a la capacidad para obrar en juicio de las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos los cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderado salvo las limitaciones de la Ley. El Tribunal observa que la manera de subsanar tal defecto es la comparecencia del demandante incapaz legalmente asistido o representado, con ello se infiere que tal incapacidad es para comparecer en juicio, lo cual no le está impedido a la parte actora por lo que tal cuestión previa no debe prosperar y así debe decidirse.

2. La cuestión previa consagrada en el numeral 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los numerales 1º y 5º del artículo 340 eiusdem, para lo cual alega que en el encabezamiento de la demanda se indica Juez de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, y la presunta incoherencia de los artículos contenidos en el Código Civil relacionados algunos con los supuestos de hechos narrados y otros que no están relacionados con la demanda. Por su parte el apoderado judicial de la parte demandante señaló que los Tribunales antes denominados de Parroquias actualmente se denominan de Municipios. El Tribunal con relación a esta cuestión previa, por experiencia foral, considera que efectivamente los que en un inició fueron denominados Juzgados de Parroquia posteriormente fueron denominados Juzgados de Municipios, y ha podido constatar el Tribunal que al folio 13 la demanda precisamente fue admitida por el Juzgado Segundo de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, y con esa misma denominación se observan los folios 20, 21, 24, 25, 27 y 29, y fue a partir del folio 42 donde la denominación fue cambiada y aparece como Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, y en cuanto al ordinal 5º del artículo 340 ibidem, la presunta incoherencia de los artículos contenidos en el Código Civil relacionados algunos con los supuestos de hechos narrados y otros que no están relacionados con la demanda, y además por haberse reservado la parte el ejercicio de otra acción judicial y no haber especificado las pertinentes conclusiones. Sobre esta situación el apoderado judicial de la parte demandante señala que la norma alegada no señala de manera precisa su fundamentos de derecho y los errores en que incurra el demandante en la determinación del mismo, ya que tal circunstancia no vincula al Juez porque éste conozca el derecho aunque las partes lo hayan citado erróneamente y que en cuanto a las pertinentes conclusiones las mismas se encuentran en la infracción de las cláusulas contractuales señaladas en el libelo. El Tribunal debe declarar sin lugar esta cuestión previa toda vez que a parte de lo antes alegado con respecto al ordinal 1º del artículo 340 del citado texto procesal, existe el principio denominado iura novit curia, que se refiere a que el derecho lo conoce el Juez, de tal manera que cualquier error en la calificación jurídica que hagan las partes, puede el Juez corregirlas en su decisión, y si bien no se indica con exactitud por capítulo aparte lo de las conclusiones pertinentes, sin embargo, de la lectura del libelo de la demanda se derivan las pretensiones procesales de la parte actora en las que concluye la misma, por lo tanto la cuestión previa consagrada en el numeral 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los numerales 1º y 5º del artículo 340 eiusdem, no puede prosperar y así debe decidirse.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA. La parte accionante promovió las siguientes pruebas:

1. VALOR Y MERITO JURÍDICO PROBATORIO DE LAS ACTAS PROCESALES ESGRIMIDAS EN EL PRESENTE EXPEDIENTE, EN CUANTO FAVOREZCAN A SU MANDANTE. Con respecto al mérito y valor jurídico probatorio de las actas del proceso en cuanto le sean favorables, el Tribunal señala, que efectuado el aporte de pruebas, las mismas pasan a formar parte del proceso, sin que ninguno de los contendores pueda atribuirse factores favorables y la eliminación de los que no lo sean, toda vez que por el principio de la comunidad de la prueba, ninguna de las partes contendientes puede atribuirse el valor exclusivo de cualquier prueba o de parte de la misma, ya que como antes se indicó, las pruebas aportadas al juicio son propias de éste, y no de las partes en particular.

   Con relación a esta prueba, el Tribunal considera pertinente, hacer las siguientes consideraciones: En primer lugar, cuando una prueba es promovida dentro de un proceso cualquiera, no es el promovente el dueño de la prueba, pues la misma puede beneficiar, favorecer o perjudicar a todas las partes que de una u otra forma aparezcan involucradas en la controversia, en atención al principio procesal de la comunidad de la prueba, que permite que una prueba evacuada y producida a los autos pertenece al proceso, guardando total independencia de la parte que la promovió o produjo y no en forma particular a su aportante o promovente, ya que tal como lo estableció la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 19 de noviembre de 1.969, tienen su justificación jurídica en que “...como las pruebas constituyen los elementos utilizados por el Juez para alcanzar el fin del proceso, nada importa quien las haya promovido o aportado”; en segundo lugar, son tres las características fundamentales que se le atribuyen al principio de la comunidad de la prueba: 1) Que se relaciona con el hecho de que toda prueba surte efectos para el proceso quien la adquiere (proceso de adquisición de la prueba) para el proceso, sin que importe la parte que la haya promovido. 2) El destinatario de la prueba no es una parte específica, no es tampoco su promovente, es, siempre y en todo caso el proceso. 3) La valoración de una prueba no toma en cuenta el vínculo generador de ella, pues el mérito y la convicción que de ella dimanan es totalmente independiente del propósito del promovente, sólo subordinado a la soberanía del juzgador; en tercer lugar, si bien, la expresión de reproducir el mérito favorable de los autos en cuanto a que favorezca a la parte promovente, no vulnera en sí el principio de la adquisición procesal, ni tampoco lesiona el principio de la comunidad de la prueba, ni menoscaba la potestad del juzgador de valorar las pruebas, no obstante, la expresión el mérito favorable de los autos en cuanto favorezca al cliente o representado, no constituye por sí misma una prueba, sino una especie de recordatorio al Juez para analizar las actas procesales, sin que ello implique, se repite, una prueba en si misma. Por lo tanto, a esta prueba promovida por la parte actora, el Tribunal no le asigna eficacia probatoria alguna, pues las actas procesales y las pruebas no son patrimonio de una parte en especial sino que corresponden al proceso, y por lo tanto, pueden favorecer o desfavorecer a las mismas.

2. VALOR Y MERITO JURÍDICO PROBATORIO DEL LIBELO DE DEMANDA. El Tribunal observa a los folios 1 y 2 riela el escrito libelar de la presente causa. Este Juzgado señala, con relación al libelo de la demanda, que ha sido doctrina sostenida por la Sala de Casación del Tribunal Supremo de Justicia en reiterados fallos que el mismo no constituye un medio probatorio. En efecto en sentencia de fecha 16 de noviembre de 2.000, número 474, la dicha Sala dejó sentado lo siguiente:

   (omissis)...el libelo de demanda no es una prueba, sino la actuación de la parte que contiene la pretensión. En dicho escrito no puede haber confesión, pues no existe el animo de aceptar un hecho dañoso sino de exponer la pretensión; en consecuencia, si el Juez se aparta de los términos de dicha pretensión, omitiendo una alegación que la otra parte considera favorable a sus intereses, cometería vicio de incongruencia, no silencio de prueba. Omissis

   (Tomado de Ramírez & Garay, Tomo 170, Noviembre 2.000, número 2702, página 589).

   Asimismo en decisión dictada en fecha 28 de noviembre de 2.000, la misma Sala ratifica el criterio in comento al establecer:

   (omissis)...en cuanto a la alegación del formalizante, de que se ha debido hacer un estudio comparativo entre el libelo de demanda y su reforma, y que al no haberse realizado se incurrió en silencio de prueba, sino que cualquier omisión de examen constituye vicio de incongruencia.

   Sin embargo, en el caso bajo decisión no existe tal error, pues el libelo reformado es sustituido por el nuevo libelo, en virtud de la reforma y no puede constituir fundamento para ningún pronunciamiento, favorable o desfavorable al demandante...

   (Tomado de Ramírez & Garay, Tomo 170, Noviembre 2.000, número 2718, página 628).

   En este sentido reciente decisión de fecha 2 de octubre de 2.003, de la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, contenida en el expediente número AA60-S-2003-000166, con ponencia del Magistrado Dr. J.R.P., se estableció: “Tiene establecido esta Sala que las afirmaciones de hecho contenidas en el escrito de la demanda y contestación, no tienen carácter o naturaleza de “pruebas”, aún cuando, ciertamente, precisan los términos en que las partes han dejado planteada la litis, y en ese sentido, delimitan los extremos cuya prueba deberá ser aportada posteriormente a aquellos cuya demostración no será necesario aportar”. Por lo tanto, tales alegatos no constituyen prueba alguna.

3. VALOR Y MERITO JURÍDICO PROBATORIO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. El Tribunal observa que del folio 3 al 5, corren agregadas copias fotostáticas de un contrato de arrendamiento, al cual se le tiene por fidedigno por no haber sido impugnado por el adversario, tal como lo señala el artículo 429, primer aparte del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo el Tribunal ha podido constatar que la ciudadana D.R.M.D.C., no firmó el referido contrato, no obstante otorgó poder para incoar la demanda junto con el ciudadano E.J.R.M., a los abogados en ejercicio KAMIL SAAB, H.J.C.R. y H.C.C..

4. VALOR Y MERITO JURÍDICO PROBATORIO DEL INSTRUMENTO PODER. El Tribunal observa que del folio 6 al folio 9 obra documento público consistente en un poder especial otorgado por los ciudadanos D.R.M.D.C. y E.J.R.M. a los abogados en ejercicio KAMIL SAAB SAAB, H.J.C.R. y H.C.C., titulares de las cédulas de identidad números 3.495.216, 8.662.735 y 913.682 respectivamente e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 13.050, 50.006 y 3.151 en su orden. Al mencionado documento público, este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fueron tachados de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil. No obstante, este poder si bien facultaba a los mencionados apoderados judiciales para demandar en nombre de los ciudadanos D.R.M.D.C. y E.J.R.M., se pudo constatar que la antes mencionada ciudadana no firmó el contrato de arrendamiento.

5. VALOR Y MÉRITO JURÍDICO PROBATORIO DEL TELEGRAMA Y SU RESPUESTA ENVIADA POR EL TELÉGRAFO DE ESTA CIUDAD EN DONDE MANIFIESTA QUE FUE FIRMADO POR EL DEMANDADO. El Tribunal observa que del folio 10 al 12 corre agregado el telegrama recibido el 7 de mayo de 1.998 y su acuse de recibo de fecha 7 de mayo de 1.998, promovido por la parte actora, telegrama en el cual la ciudadana D.R.M.D.C., le notificó al ciudadano A.Q., que es su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento del local comercial con amplia mezanine del edificio Centro Profesional Ruiz situado en la calle 24 entre avenidas 3 y 4 de esta ciudad propiedad de E.J.R.M. y D.R.M.D.C., y el acuse de recibo donde Ipostel le informa a la ciudadana D.R.M.D.C., que con relación al telegrama de fecha 7 de mayo de 1.998, dirigido al ciudadano A.Q., fue debidamente entregado el mismo día 7 de mayo de 1.998 al antes mencionado ciudadano. En cuanto a los telegramas, el Reglamento del Servicio de Telégrafos, de fecha 2 de mayo de 1.941, conceptúa al telegrama como todo mensaje que se transmita por las líneas del servicio o que se hubiere consignado con ese objeto, pudiendo todos los habitantes del territorio nacional, comunicarse entre sí, por medio de dicho servicio señalándose en todo telegrama, por lo menos, el nombre del destinatario y el lugar de remisión; y en el reverso del mensaje escribir claramente el nombre y apellido del remitente así como su dirección. Cuando se trata de un telegrama con acuse de recibo y el organismo oficial, en este caso Ipostel, indica que fue recibido por la persona a quien se le remitió, tendrá el mérito probatorio de documento privado, en orden a lo establecido en el artículo 1.375 del Código Civil. El Tribunal observa igualmente que este documento privado fue impugnado por la parte demandada en el sentido de señalar que la remitente del referido telegrama no fue otorgante del contrato de arrendamiento sino una persona distinta a quienes efectivamente otorgaron por ante la Notaría Pública Segunda de Mérida, el señalado documento notariado de arrendamiento, y el Tribunal ha constatado que efectivamente la ciudadana D.R.M.D.C., fue una persona ajena a la relación contractual existente entre E.J.R.M. y A.Q..

6. VALOR Y MÉRITO JURÍDICO PROBATORIO DE LA COPIA FOTOSTÁTICA DE LA PROPIEDAD DEL INMUEBLE. El Tribunal observa que del folio 62 al folio 65 se puede apreciar copia fotostática simple del documento de propiedad del inmueble en cuestión, por lo tanto, a dicha copia fotostática se le tiene como fidedigna por no haber sido impugnada por el adversario, tal como lo señala el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA. La parte demandada promovió las siguientes pruebas:

1. VALOR Y MÉRITO JURÍDICO PROBATORIO DE LAS ACTAS PROCESALES EN LO QUE BENEFICIAN Y FAVOREZCAN A SU REPRESENTADO. El pronunciamiento del Tribunal es de idéntica forma a la prueba de la consideración SEGUNDA letra “A”, que se refiere al aporte de pruebas efectuado por las partes y que las mismas pasan a formar parte del proceso, sin que ninguno de los contendores pueda atribuirse factores favorables y la eliminación de los que no lo sean, en orden al principio procesal de la comunidad de la prueba.

2. DE LAS PRUEBA TESTIFICAL: La parte demandada promovió la testifical de los ciudadanos NICOLÁS GOOSSENS, NORELYS NAVAS, O.B., L.M., y A.C., belga el primero y venezolanos los cuatro últimos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números: 81.343578, 8.632.640, 10.671.016, 9.892.815 y 12.851.084 respectivamente, civilmente hábiles y domiciliados los dos primeros en la ciudad de Maracay, Estado Aragua; el tercero y la cuarta domiciliados en San Juan de los Morros, Estado Guárico; y la quinta domiciliada en la ciudad de Valencia, Estado Carabobo. El Tribunal observa que luego del exhaustivo análisis de este expediente, se pudo constatar que ninguno de los testigos promovidos por la parte accionada asistió a los actos de declaración, declarándose desiertos cada uno de los actos.

3. DE LA PRUEBA DE INFORMES: La parte demandada solicitó al Tribunal oficie a la Notaría Pública Segunda de Mérida, a los efectos de que informe sobre los siguientes particulares: Primero: si ante la Notaría se autenticó un documento en fecha 07 de octubre de 1.993. Segundo: quienes son los otorgantes del documento autenticado en esa Notaría en fecha 07 de octubre de 1.993, anotado bajo el número 47 Tomo 80 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. Tercero: Quienes son firmantes u otorgantes del documento ut supra. El Tribunal observa que del folio 69 al 73 corre inserta comunicación emitida por ante la Notaría Pública Segunda de Mérida, en la cual informan que se encuentra inserto bajo el número 47, Tomo 80 de los Libros de Autenticaciones llevados por este Despacho, un documento de contrato de arrendamiento de fecha 7 de octubre de 1.993, siendo sus otorgantes: E.J.R.M., D.R.D.C. y A.Q., y que quedó otorgado sólo por lo que respecta a la firma de los ciudadanos: E.J.R.M. y A.Q., y se remitió anexo a dicha comunicación copia certificada del mencionado contrato de arrendamiento.

En ese orden de ideas, este Juzgado comparte el criterio sustentado por la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, y relacionado con la valoración de la prueba de informes, la cual expresó lo siguiente:

“...Ahora bien, la prueba de informes es una prueba legal incorporada en nuestro vigente Código de las formas con más singular provecho, precisamente por la versatilidad y alcance de la misma, ya que por su intermedio se logra incorporar a los autos elementos de hecho cuyo establecimiento por los medios tradicionales se mostraba de difícil factura. Por ello precisamente el legislador no estableció norma alguna expresa que sujetara la valoración de esta prueba, dejándola librada a la sana crítica que ha de aplicar el juzgador en los términos del artículo 507 del mismo cuerpo de normas (...) Lo anterior significa, siguiendo con ello la enseñanza del insigne procesalista E.C. (Couture-Eduardo; Las Reglas de la Sana Crítica en la apreciación de la prueba testimonial. Revista de Derecho Jurisprudencial y Administración. Tomo XXXVII, Montevideo 1939, p.272), que la censura en casación de la apreciación de la prueba de informes ex artículo 433 del vigente Código de Procedimiento Civil, exige enmarcarse como la violación de una máxima de experiencia según lo previsto en la parte in fine del primer aparte del ordinal 2º del artículo 313 ejusdem, en concordancia con el artículo 320 ibidem.

En este sentido la doctrina patria expresa:

La prueba de informes (...) En cuanto a su valor probatorio, el Juez, ante la ausencia de una regla expresa de valoración, se atendrá a la sana crítica, es decir, a su propio juicio de valor, derivado de la lógica, la ciencia y la experiencia. La no apreciación de esta prueba por la regla de la sana crítica, puede dar lugar a una de los casos de Casación sobre los hechos, según lo determina el aparte primero del artículo 320 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, de acuerdo una opinión doctrinaria, la que comparto, la Casación no sólo podría constatar si fueron o no aplicadas las reglas de la sana crítica , sino . (Duque Corredor; R.J.; Apuntaciones sobre el Procedimiento Civil Ordinario, Editorial Jurídica Alva, S. R. L., Caracas, 1.990, p. 219)

La prueba de informes que como tal no se tratan de una confesión ni de una testimonial, ni su finalidad es para ratificar los documentos de terceros, no obstante si es útil jurídicamente para obtener la información de un tercero ajeno al proceso, sobre documentos indicados dentro del juicio y en el caso de autos.

La prueba se corresponde con lo alegado por la parte demandada y con lo señalado en la contestación de la demanda. A esta prueba de informes, por estar interrelacionada con los otros elementos procesales antes precitados, el Tribunal le asigna el valor jurídico probatorio y la correspondiente eficacia jurídica a favor de la parte demandada.

El contrato de arrendamiento que corre inserto en copia fotostática tanto del folio 3 al folio 5 como del folio 70 al 72, estableció una relación arrendaticia única y exclusivamente entre los ciudadanos E.R.M. y A.Q.. Con respecto a la relación arrendaticia y al aspecto temporal del mismo el tratadista venezolano G.G.Q., en su obra “Temporalidad Arrendaticia”, expresó lo siguiente:

“Con sobrada razón MESSINEO considera que el contrato en cuanto a negocio jurídico bilateral es fuente de relaciones jurídicas (obligatorias) y queda por preguntarse si el contrato, en sí mismo, puede considerarse a su vez como relación jurídica. La cuestión parece legítima, sólo que se recuerde que es de uso común, en la jerga de la práctica, la expresión “relación contractual”. Hay que ver si tal expresión es justificada y en qué sentido lo es especialmente, teniendo presente la relación jurídica que nace del contrato, es decir, la relación obligatoria. En un solo caso es concebible el contrato como relación jurídica: cuando es de ejecución continuada o periódica e involucra reiteración de actos ejecutivos por parte de los contratantes. Entonces debe admitirse que el contrato, además de negocio, es una relación que dura, y dura para disciplinar la obligación en sus múltiples fases de cumplimiento, o como sostiene Carnelutti, las relaciones jurídicas no son otra cosa que relaciones (uniones) establecidas por el Derecho. La noción más amplia y sencilla de relación jurídica es la de una relación constituida por el Derecho entre dos sujetos respecto a un objeto (ob. Cit., p. 183). En efecto, el vínculo obligatorio que une a arrendador y arrendatario con motivo del uso de éste da al inmueble que ocupa, teniendo como contrapartida el pago del precio, de lo cual se puede deducir que hacemos referencia a relación jurídica y no como relación establecida en una norma arrendaticia entre una condición y una consecuencia, en razón de la cual el conocimiento imputa ésta a aquélla, sino como vínculo establecido por la norma arrendaticia entre el deber u obligación de un sujeto y la facultad o derecho subjetivo de otro, integrando ambos, simultáneamente la consecuencia jurídica.”

En el caso bajo análisis, el precitado contrato de arrendamiento estableció en su cláusula SEGUNDA: “El presente contrato comenzará a regir a partir del quince (15) de octubre de mil novecientos noventa y tres (1.993) y tendrá una duración de cinco (5) años; prorrogables por periodos iguales en forma automática, siempre que alguna de las partes contratantes no avisare a la otra por escrito su voluntad de darlo por terminado por lo menos con tres (3) meses de anticipación a la terminación del contrato o de su prórroga si la hubiere.”

De tal manera que resulta de meridiana claridad que la cláusula de duración del contrato, debidamente fijada por las partes (eo quod plerumque accidi) estableció la prorrogabilidad del mismo por periodos iguales y en forma automática, con la condicionante de que siempre que alguna de las partes contratantes no avisará a la otra por escrito su voluntad de darlo por terminado por los menos con tres meses de anticipación; siendo ello así, sólo le estaba permitido efectuar tal notificación para darlo por terminado a las partes contratantes que en este caso lo fueron los ciudadanos E.R.M. y A.Q., sin que pudiera un tercero ajeno o extraño a la relación arrendaticia efectuar tal notificación, pues la misma resultaría ilegal, situación ésta que ocurrió en este expediente ya que quien efectuó la notificación fue la ciudadana D.R.D.C., situación ésta que invalida la precitada notificación.

Es principio rector de los contratos que los mismos no tienen efecto sino entre las partes contratantes; no dañan ni aprovechan a terceros, excepto en los casos establecidos por la Ley, como lo es el caso del arrendamiento por el usufructuario de acuerdo al artículo 598 del Código Civil; o en el caso de la acción oblicua a que se contrae el artículo 1.278 eiusdem, para el caso de los efectos del documento privado el artículo 1.362 ibidem, y en el supuesto de la acción del vendedor con retracto a que se contrae el artículo 1.538 del referido texto legal.

Ciertamente, los contratos de arrendamiento pueden estar sometidos a subrogaciones especiales, como ocurre en los siguientes casos:

1. En los casos de divorcio o separación de cuerpos en orden a lo pautado en el ordinal 1º del artículo 191 del Código Civil, de tal manera que para el supuesto que el inmueble este arrendado a los cónyuges y se produzca una separación de cuerpos resulta factible que la cónyuge continué habitando el inmueble que fue sede del hogar conyugal hasta el vencimiento del contrato de arrendamiento, a menos que el arrendador firme un nuevo contrato o le prorrogue el ya existente.

2. Cuando se produce la subrogación arrendaticia por mortis causa con arreglo a lo previsto en el artículo 1.603 del Código Civil en concordancia con el artículo 1.163 eiusdem, toda vez que de conformidad con la primera norma sustantiva antes citada el contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario y con respecto a la segunda disposición legal, se presume que una persona ha contratado para sí y para sus herederos y causahabientes cuando no se ha convenido expresamente en lo contrario o cuando no resulta así de la naturaleza del contrato.

3. Para el caso que se efectué la venta de un inmueble arrendado de acuerdo con las previsiones legales contenidas en el artículo 1.604 del Código Civil, para el caso de que enajene una finca de tal manera que el contrato de arrendamiento subsistirá dentro del plazo convenido, siempre que conste por instrumento público o por instrumento privado que tenga fecha cierta, a no ser que se hubiese estipulado lo contrario y con relación al artículo 1.605 eiusdem, que establece que aunque el arrendamiento no conste de instrumento público o privado de fecha cierta, si el arrendatario tiene el goce de la cosa arrendada con anterioridad a la venta, el comprador debe dejársela durante el tiempo por el cual se presumen hechos los arrendamientos en que no se ha determinado su duración y para el caso de que el comprador quiera despedir al arrendatario a la expiración de ese tiempo, debe hacerle oportuna participación.

4. Para el supuesto que exista permuta tal subrogación puede plantearse en orden al contenido del artículo 1.558 del Código Civil, toda vez que la permuta es un contrato por el cual cada una de las partes se obliga a dar una cosa para obtener otra por ella, y el artículo 1.563 ibidem, establece que las demás reglas establecidas para el contrato de venta se aplican a la permuta, siendo ello así, lógico es inferir que si el comprador debe respectar la existencia del contrato de arrendamiento situación similar se presentaría para el caso en que se efectué la permuta por parte de quien recibe el inmueble mediante el citado contrato ya que de acuerdo al artículo 1.559 del mencionado texto legal, la permuta se perfecciona, como la venta, por el solo consentimiento y los efectos del mismo están previsto en el artículo 1.161 del mencionado Código Civil.

5. Cuando se produce la donación del inmueble arrendado, se puede aplicar el artículo 1.431 del Código Civil, que establece que la donación es el contrato por el cual una persona transfiere gratuitamente una cosa u otro derecho de su patrimonio a otra persona que lo acepta; de tal manera que tanto el donante como el donatario deben respectar la existencia de un contrato de arrendamiento que exista sobre el bien inmueble objeto de la donación.

6. Para el caso de remate y liquidación de bienes, el adquirente del inmueble arrendado, por vía de remate, o por liquidación de bienes debe respectar el término que ha sido acordado en el contrato de arrendamiento.

7. En el supuesto de que el inmueble arrendado sea hipotecado se aplicarán para la subrogación arrendaticia los artículos 1.581, 1.626 y 1.627 del Código Civil, toda vez que el propietario de un inmueble hipotecado no puede arrendarlo a término fijo sin el consentimiento del acreedor; si así lo hiciere, el término se reducirá al año corriente al tiempo del vencimiento de la hipoteca, a no ser que, tratándose de fundos rústicos se requiera más de un año para la recolección de la cosecha, pues en tal caso el arrendamiento durará hasta dicha recolección. Y para el caso del arrendamiento de un predio rústico, cuando no se fija su duración, se entiende hecho por un año, a menos que se necesite más tiempo para la recolección de los frutos que la finca produzca, sin necesidad de deshaucio, desde que se concluye el término por el cual se entiende hecho.

Del análisis del elenco probatorio evacuado con respecto a las pruebas promovidas por las partes, el Tribunal observa que la notificación efectuada por la ciudadana D.R.D.C., quien es una persona extraña a la relación arrendaticia, lo que puede evidenciarse no solamente del contrato de arrendamiento sino del informe de prueba promovido por la parte demandada y que fue confirmado por el Dr. T.J.G.C., Notario Público Segundo de Mérida, ya que dicha ciudadana D.R.D.C., actuó en forma personal y no como apoderada judicial del arrendatario ciudadano E.J.R.M., y quien además incluso, inexplicablemente, llegó a ser demandante en la presente acción judicial por cumplimiento de contrato de arrendamiento, sin ser parte en dicho contrato como antes se indicó y quien además produjo una notificación al arrendatario sin tener facultad alguna para hacerlo, con lo que creó una situación jurídica compleja, lo que ineluctablemente conlleva por parte de este Juzgado a declarar que el contrato de arrendamiento continua vigente y con pleno valor jurídico, ya que la notificación realizada carece de validez, lo que obliga legalmente a que la acción judicial interpuesta por cumplimiento de contrato de arrendamiento por parte de los ciudadanos D.R.D.C. y E.J.R.M., en contra del ciudadano A.Q., debe ser declarada sin lugar, y así debe decidirse.

En mérito a las consideraciones que anteceden, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: Con lugar la apelación formulada por el abogado en ejercicio A.C.R., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida. SEGUNDO: Se revoca parcialmente la decisión dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida. TERCERO: Como consecuencia del anterior pronunciamiento se declara sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento intentada por los ciudadanos D.J.R.M. y E.J.R.M., en contra del ciudadano A.Q.. CUARTO: Queda con pleno valor jurídico el contrato de arrendamiento que fue suscrito entre el arrendador E.J.R.M. y el arrendatario A.Q., con relación al local comercial con amplia mezzanina del Edificio “Centro Profesional Ruiz”, situado en la calle 24 entre avenidas 3 y 4 de esta ciudad de Mérida. QUINTO: Sin lugar la cuestión previa contenida en el numeral 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. SEXTO: Sin lugar la cuestión previa establecida en el numeral 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los ordinales 1º y 5º del artículo 340 eiusdem. SÉPTIMO: Por la naturaleza del fallo no hay especial pronunciamiento sobre costas, toda vez que no hubo el vencimiento total a que se refiere el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, habida consideración que fueron declaradas sin lugar las cuestiones previas opuestas por la parte demandada; y asimismo no hay lugar a las costas del recurso por cuanto las mismas sólo se producen con respecto a quien haya apelado de su sentencia que sea confirmada en todas sus partes conforme a lo consagrado en el artículo 281 eiusdem. OCTAVO: Una vez que quede firme la presente decisión, debe remitirse el presente expediente al Juzgado de la causa. NOVENO: Por cuanto la decisión sale fuera del lapso legal se acuerda la notificación de las partes, para evitar la trasgresión de la norma constitucional que garantiza el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso de las partes, previstos en el encabezamiento y numeral 1º del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir asimismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense las correspondientes boletas de notificación.

NOTIFÍQUESE, PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA.

BÁJESE EL EXPEDIENTE EN SU OPORTUNIDAD AL TRIBUNAL DE ORIGEN.

DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. Mérida, veintidós de febrero de dos mil seis.

EL JUEZ TITULAR,

A.C.Z.

LA SECRETARIA TITULAR,

S.Q.Q.

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las dos y cincuenta minutos de la tarde, se libraron las correspondientes boletas de notificación a las partes y se le entregaron al Alguacil para que las haga efectivas conforme la Ley. Conste.

LA SCRIA.