Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil y Mercantil de Merida (Extensión Mérida), de 30 de Julio de 2007

THEMA DECIDENDUM: El presente juicio por derecho de preferencia fue interpuesto por el ciudadano J.N.F.A., en contra de los ciudadanos C.O.D.V., P.J.V.O., M.A.V.O., F.J.V.O. y C.B.V.D.P.. Alega la parte actora en el escrito libelar reformado que en fecha 1 de junio de 1.997, suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano J.V.M., sobre un inmueble consistente en un apartamento distinguido con el número 8 del Edificio “Valmont”, ubicado en esta ciudad de Mérida, en la Avenida 3 Independencia esquina calle 27 y distinguido con el número 8 de la nomenclatura municipal, estableciéndose una duración de seis (6) meses fijos y los mismos se contarían a partir del mismo día en que se celebró el contrato; que durante toda la relación arrendaticia, siempre realizó el pago de los cánones en las oficinas de su arrendador; que con posterioridad a la muerte del señor J.V.M., los hijos y herederos P.J.V.O., M.A.V.O., F.J.V.O. y C.B.V.D.P., citan a todos los arrendatarios del Edificio Valmot para una reunión, al llegar a dicha reunión, les informan que desean vender todos los apartamentos del edificio; todos los arrendatarios asumieron que debían ponerse de acuerdo para adquirir en forma conjunta todo el edificio y en ese mismo acto se les indicó que debían acudir ante la Notaría para firmar el documento por el cual se les ofrecía y todos los arrendatarios accedieron a firmar, sin ningún tipo de malicia y obrando de la mejor buena fe y que el indicado documento comenzaba identificando a todos los hijos del difunto señor Valero Montilla, el arrendador y en el particular primero, se indicó “Nuestra irrestricta voluntad de vender todos los apartamentos del “EDIFICIO VALMOT”, ubicados en la Avenida 3 Independencia con calle 27, Parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Mérida, de los cuales son los únicos y exclusivos propietarios y arrendadores”. Asimismo, señaló que la ciudadana C.B.V.D.P., en su condición de propietaria del apartamento signado con el número 08 del referido edificio Valmont, le notificó su voluntad de ofertarle en venta el citado apartamento, en su condición de arrendatario y que el día 23 de enero de 2.007, fue abordado por una persona que dijo ser Alguacil de un Tribunal, quien le indicó que él había sido demandado por desalojo, le hizo entrega de unos papeles y le pidió que firmara otro que tenía en su mano que era una boleta de citación, y que se negó a firmar porque no sabía de que se trataba, indicándole que consultaría a sus abogados y que el día 30 de enero de 2.007, acudieron a la Oficina de Registro Inmobiliario del Estado Mérida, y constataron que efectivamente en fecha 30 de diciembre de 2.002, siendo él arrendatario del apartamento número 8 del Edificio Valmont, su arrendador J.V.M., lo había dado en venta a su hija C.B.V.O., por la cantidad de VEINTIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 28.000.000,oo). Que como quiera que no se hizo notificación ni para la venta ni con posterioridad a ella, su lapso de caducidad para intentar la acción comienza a partir del día 30 de enero de 2.007, es decir, al día siguiente en el cual se enteró por el Alguacil. Por su parte, en la oportunidad de la contestación de la demanda, la parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, la caducidad de la acción establecida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en fundamento a lo pautado en el artículo 47 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y negaron todo lo expuesto por el ciudadano F.A.J.N., toda vez que el mismo no posee cualidad para el ejercicio de la presente acción, por cuanto está en un notorio estado de insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento y aunado a que le perimió el término para el ejercicio de la acción, rechazaron lo solicitado por el demandante en lo atinente a la falta o carencia de debida notificación, del hecho de que la ciudadana C.B.V.D.P., compró el bien locatado y que se pueda anular el documento de compra del apartamento, por cuanto, ello implicaría también la anulabilidad de las ventas de los apartamentos signados con los números 4, 9 y 11, que forman parte del edificio Valmont y contenidas en el mismo documento y que el demandante se subrogue en la condición de comprador y pretenda él pagar tan solo la ínfima cantidad de VEINTIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 28.000.000,oo).

Corresponde al Tribunal determinar la procedencia o no de la acción judicial intentada y si son procedentes la cuestiones previas opuestas por la parte demandada. De esta forma, quedó trabada la litis.

PUNTOS PREVIOS AL MÉRITO DE LA SENTENCIA:

1. DE LAS CUESTIONES PREVIAS:

   DE LA PRIMERA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA: El abogado en ejercicio M.A.C., en su condición de apoderado judicial de los ciudadanos C.A.D.J.O.V.D.V., P.J.V.O., M.A.V.O., F.J.V.O. y C.B.V.D.P., opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, con base al siguiente argumento:

   • Por la insolvencia del accionante en el pago de los cánones de arrendamiento, como causa de inadmisibilidad de la acción contemplada en lo dispuesto en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, concatenada con el artículo 43 eiusdem, ya que el ciudadano J.N.F.A., en su condición de arrendatario, una vez que fue notificado del acto de compra del bien locatado y subsiguiente subrogación legal, continuó pagándole a la ciudadana C.B.V.D.P., los cánones de arrendamiento estimados en la cantidad de SESENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 66.000,oo) por ante la misma oficina de administración del Edificio Valmont, pero a partir del mes de agosto del año 2.005 se rehusó pagarle los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2.005, al igual que no le pagó los meses de enero, febrero, marzo y abril del año 2.007, a pesar de las múltiples diligencias.

   Ahora bien, los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establecen:

   Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

   Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.

   Este Tribunal para resolver lo antes planteado, observa:

   1. - EN CUANTO A LA PRESUNTA INSOLVENCIA DEL ARRENDADOR: La parte demandada en su escrito de promoción de pruebas solicitó la nulidad absoluta de las consignaciones arrendaticias de conformidad con el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y las considere como legítimamente no efectuadas y que se acuerde la entrega inmediata del bien locatado a su legítima propietaria, ya que la ciudadana C.B.V.D.P., en su condición de propietaria arrendadora, jamás podrá cobrar los cánones de arrendamiento ya que sólo se deben pagar al acreedor quien le libera de la obligación, de conformidad con el artículo 55 eiusdem.

      Con relación a tal planteamiento de la parte accionada, el Tribunal observa: Que obran los recibos de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre, octubre de 2.005 al folio 444; los cuales no fueron impugnados en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni fue desconocida su firma, ni tachados con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del mencionado texto procesal, razones por las cuales se dan por reconocidos dichos documentos privados, en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil.

      Asimismo, obran constancias de consignaciones arrendaticias efectuadas por el ciudadano J.N.F.A., a favor del ciudadano J.V.M., por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, por concepto del canon de arrendamiento del inmueble consistente en un apartamento, ubicado en la Avenida 3 con calle 27, Edificio Valmont, piso 3, apartamento número 8 del Estado Mérida, correspondientes a los meses de noviembre y diciembre del año 2.005, del mes de enero a diciembre del 2.006 y los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2.007 que obran del folio 264 al folio 297, a los cuales este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dichos documentos no fueron tachados de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil, en tal sentido dichas consignaciones se consideran como realizadas, razón por la cual este Juzgado concluye que no deben ser pagadas nuevamente a la parte demandada, sino que deben ser retiradas por los ciudadanos C.O.D.V., P.J.V.O., M.A.V.O., F.J.V.O. y C.B.V.D.P., en su condición de continuadores jurídicos del ciudadano J.V.M..

   2. - CON RESPECTO A LAS CONSIGNACIONES ARRENDATICIAS: El artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente: “Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que ésta estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler”. Del artículo anteriormente trascrito se desprende que el arrendador o beneficiario de la consignación puede retirar la misma en cualquier momento, pues el dinero está a su orden y disposición, sin que ello se interprete como renuncia desistimiento de la acción que haya intentado el arrendador en contra del arrendatario, pero por interpretación del precitado artículo aplicado al presente caso en que se fundamenta la demanda en la falta de pago de los cánones de arrendamiento, debe entenderse que estando en curso la causa no debe retirar las pensiones de alquiler porque podría interpretarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada; pero una vez que se dicte la sentencia en alzada el Tribunal puede autorizar al beneficiario de tales cánones de arrendamiento para que los retire, toda vez que dictándose la misma en instancia superior no existe otro recurso ordinario que pueda dejar sin efecto la sentencia.

      De la misma manera, el artículo 55 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone lo siguiente: “La suma de dinero consignada conforme a los artículos precedentes solo podrá ser retirada por el beneficiario de la consignación o su apoderado legalmente constituido y autorizado para ello y en ningún caso podrá retirarlas el arrendatario o el tercero consignante”. Siendo ello así, el consignante de las pensiones de alquiler, una vez consignada las mismas no puede retirarlas. Por otra parte, debe señalar el Tribunal, que los demandados son los continuadores de la personalidad jurídica del causante, en orden a la previsión legal contenida en el artículo 1.163 del Código Civil.

      En ese mismo orden de ideas, y con base a lo antes expuesto, los herederos del causante J.V.M., pueden retirar las consignaciones arrendaticias depositadas por el demandante J.N.F.A., en orden a lo consagrado en el artículo 55 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 1.163 del Código Civil, y así se decide.

   3. - DEL VALOR DE LAS CONSIGNACIONES ARRENDATICIAS MEDIANTE PLANILLAS BANCARIAS CONTENIDAS EN EL EXPEDIENTE DE CONSIGNACIONES:

      El Tribunal trae a colación la decisión dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 20 de diciembre de 2.005, en la que se señala lo siguiente:

      “…resulta necesario en primer termino conocer cual es la naturaleza de los depósitos bancarios y que tipo de prueba constituyen, pues dependiendo de esta calificación que se efectúe, sabremos que tratamiento deberá dar el jurisdicente a este tipo de pruebas y particularmente, que reglas deberán cumplirse en el establecimiento o incorporación de este tipo de pruebas al proceso (…).

      Ahora bien, el Dr. Valmore A.A., en su libro Los Depósitos Bancarios, nos indica lo siguiente:

      se entiende por depósito bancario, el acto por el cual una persona entrega a un banco una suma de dinero con la obligación para el banco de restituirla a la primera solicitud o en la fecha que se hubiere convenido

      . (Valmore A.A., Los Depósitos Bancarios, Universidad Central de Venezuela, Sección de Publicaciones, Caracas 1955).

      Las operaciones bancarias, no siempre se encuentran respaldadas por una sola figura jurídica, pues en reiterados casos convergen en una misma operación, distintas figuras jurídicas que se entrelazan unas a otras y así resulta, o nacen determinadas operaciones bajo la regulación de distintas figuras jurídicas.

      En este sentido, el aludido autor en el trabajo antes citado, nos señala nuevamente lo siguiente:

      …Si bien los actos bancarios por su naturaleza especial no presentan la configuración típica de los contratos tradicionales, se los asimilaba a ellos y así se aplicaban a estas operaciones bancarias las disposiciones sobre el mutuo, sobre el depósito o sobre el mandato (…) Esto explica que a una operación de banco sea necesario aplicar disposiciones referentes a diversos tipos de contrato. No se trata de dos operaciones distintas reguladas por sus respectivos modos contractuales, sino de una única operación que por su complejidad participa de las características de diversas categorías contractuales…

      Tal es el caso de la operación de depósito bancario, en la cual emergen características propias de los contratos de mandato, depósito y prestación de servicio.

      En efecto, no cabe duda, que la banca privada presta un servicio a sus clientes, de ahí que nace entre el banco y la persona que apertura una cuenta, por ejemplo, un contrato de servicio, donde a su vez, se materializará la figura del mandato, por cuanto el cliente bien sea cuenta ahorrista o cuentacorrentista, por ejemplo, le permite al banco como mandatario, recibir en su nombre determinados bienes, títulos valores, moneda, cantidades de dinero, etc. (…).

      Por ello, cuando las entidades bancarias reciben el dinero de terceras personas, para ser depositado en una determinada cuenta, el banco no actúa en nombre propio, lo recibe en nombre de su cliente, vale decir mandante y, la planilla de depósito bancario, por consiguiente, no puede considerarse como un documento emanado propiamente de un tercero, sino que representa un documento que certifica un tercero y que en su formación han intervenido dos personas, por un lado el banco que certifica la operación y recibe el dinero como (mandatario), en nombre del titular de la cuenta (mandante) y el depositante quien puede ser un tercero, o el mismo titular de la cuenta.

      En el caso sub iudice, en los depósitos bancarios figura como depositante el accionado, quien acompañó como medio de prueba dichos depósitos o planillas de depósitos con el propósito de probar el pago (…).

      No obstante, el accionante- quien formula la presente denuncia- estima que estos depósitos deben ser ratificados mediante la prueba de testigos, a tenor de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, ya que constituye un documento emanado de un tercero.

      Este planteamiento, no lo comparte la Sala, por cuanto como se señaló anteriormente, los depósitos bancarios no son documentos que se forman de manera unilateral por parte de un tercero, los bancos. En su formación participan el depositante y el banco, quien recibe el dinero en nombre de su mandante- el titular de la cuenta- y certifica el depósito mediante símbolos y validación propios de esa operación e institución bancaria y no a través de una firma.

      Ahora bien, de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, facultad que realiza la Sala en virtud de la naturaleza de la presente denuncia, se aprecia que el accionado figura como depositante en dichos depósitos bancarios y considerando que en esta operación bancaria media también la figura del mandato, y la de prestación de un servicio, donde el banco actúa como mandatario e intermediador del titular de la cuenta con terceros, no podría considerarse en este caso los depósitos bancarios como un documento emanado de un tercero.

      En efecto, como consecuencia de esta relación de mandato e intermediación por la prestación de un servicio, el dinero al ingresar en la cuenta es recibido por el propio titular de la cuenta, no por el banco.

      Esto permite concluir, considerando que el demandante es el titular de la cuenta y, el depositante el accionado, que los depósitos bancarios que cursan en autos no son documentales propiamente emanadas de un tercero.

      Por el contrario, esta Sala estima que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el capítulo V, Sección I, del Código Civil, en su artículo 1.383, encuadran en el género de prueba documental.

      Las tarjas se encuentran previstas en nuestro Código Civil en su artículo 1.383, que textualmente dispone lo siguiente:

      Las tarjas que corresponde con sus patrones hacen fe entre las personas que acostumbran comprobar con ellas las provisiones que hacen o reciben en detal

      .

      El Dr. J.E.C.R., expone el significado de las tarjas de la siguiente manera:

      …las tarjas en su versión más primitiva, consisten en dos listones o pedazos separados de madera, cuero u otro material, los cuales reposan en poder de cada parte, y que en materia de ventas a crédito, cada vez que el vendedor entrega mercancías al comprador, juntan los dos listones o pedazos y sobre ellos, a su vez en el mismo instante y con un mismo movimiento, se efectúa una marca que abarca a ambos. Cada muesca corresponde a una entrega, y la coincidencia de las muescas en ambos listones, prueba el número de entregas. Si tomamos en cuenta que el CC contempló a las tarjas dentro de la pruebas por escrito, debemos rechazar que dicho Código se esté refiriendo con exclusividad a la forma primitiva expuesta, y por ello, pensamos que los documentos-tarjas (escritos) siempre ha sido posible emitirlos conforme al CC, quien además, no los prohíbe. Esto sin que importe si las tarjas escritas emanan de máquinas, o son suscritas…

      . (Jesús E.C.R., Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre, Tomo II, Pág 92).

      Por otro lado, en un valioso trabajo contenido en la revista de derecho probatorio dirigida por el Dr. J.E.C., elaborado por la Dra. M.L.T.R., se sostiene igualmente que las planillas de depósitos bancarios constituyen documentos asimilables a las tarjas, y en ese sentido se puntualiza lo siguiente:

      …Hoy día hay una serie de documentos escritos o impresos que pueden asimilarse a las tarjas, tales como los vouchers de las tarjetas de crédito, las planillas de depósito de los bancos y por qué no incluir aquí, las notas de consumo de servicios públicos. En el caso de los documentos escritos tipo tarjas, cada parte conserva un original idéntico, que debe guardar coincidencia con el otro original, el elemento característico de estos instrumentos es la coincidencia, lo cual se evidencia del artículo 1383 del CC,. Anteriormente transcrito; de acuerdo con él, para que las tarjas hagan fe entre las partes, es requisito indispensable que éstas se correspondan entre sí, no siendo importante, y hasta irrelevante, la firma de los ejemplares

      …

      En orden a lo antes expuesto, este Tribunal le asigna a los depósitos bancarios a que se contraen los folios 265, 266, 270, 273, 275, 277, 278, 280, 282, 284, 286, 288, 290, 292, 295 y 297, el valor probatorio que se desprende del artículo 1.383 del Código Civil.

   4. - DE LA PRESUNTA INADMISIBILIDAD DE LA ACCIÓN DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO POR VENTA EN GLOBO: La parte demandada alegó que la venta en bloque del inmueble, es una causa de inadmisibilidad de la presente acción, contemplada en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que su difunto padre J.V.M., en fecha 15 de diciembre del año 2.002, tomó la decisión de vender a sus hijos en forma global el Edificio Valmont, que dado al hecho de ser regulado por las normas de condominio, la ley le obligó a vendérnoslo en forma discriminada, es decir, vendernos todos los 15 apartamentos que conforman el citado Edificio Valmont, siendo así que una vez redactados y presentados los documentos por ante la Oficina Registral, pagó los impuestos nacionales en fecha 24 de diciembre del año 2.002, posteriormente los presenta para su firma el día 26 de diciembre de 2.002, y por último en fecha 27 de diciembre de 2.002 al momento del otorgamiento sólo alcanzan en firmar los hijos M.A.V.O. y F.J.V.O., y en fecha posterior del lunes 30 de diciembre de 2.002 firman los hijos C.B.V.D.P. y P.J.V.O., y es así como:

      • A su hijo M.A.V.O., por documento inscrito por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida, anotado bajo el número 3, folios 13 al 18, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre, de fecha 27 de diciembre de 2.002, le vendió los apartamentos números 4, 9, 11 y 13.

      • A su hijo F.J.V.O., por documento registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida, anotado bajo el número 2, folios 06 al 12, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre, de fecha 27 de diciembre de 2.002, le vendió los apartamentos números 1, 2, 7 y 14.

      • A su hijo P.J.V.O., por documento inserto por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida, anotado bajo el número 25, folios 142 al 147, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre, de fecha 30 de diciembre de 2.002, le vendió los apartamentos números 3, 5, 10 y 12.

      • A su hija C.B.V.D.P., por documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida, anotado bajo el número 26, folios 148 al 154, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre, de fecha 30 de diciembre de 2.002, le vendió los apartamentos números 6, 8 y 15.

      Tal planteamiento lo formula la parte demandada, alegando el contenido del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que señala:

      Artículo 49: El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.

      Sobre este particular, el Tribunal observa: Que los artículos 1.476, 1.487, y 1489 del Código Civil, textualmente establecen:

      “Artículo 1.476: “Si, al contrario, las mercancías se han vendido alzadamente o en globo, la venta queda perfecta inmediatamente. Se juzga que la venta se ha hecho alzadamente o en globo, si las cosas se han vendido por un solo precio, sin consideración al peso, al número o a la medida; o cuando, aunque se haya hecho mérito de esto, ha sido únicamente para determinar el monto del precio”.

      Artículo 1487: “La tradición se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del comprador”.

      Artículo 1489: “La tradición de los muebles se hace por la entrega real de ellos, por la entrega de las llaves de los edificios que los contiene, o por el solo consentimiento de las partes, si la entrega real no puede efectuarse en el momento de la venta, o si el comprador los tenía ya en su poder por cualquier otro título”.

      Los dispositivos legales de carácter sustantivo, conllevan a determinar, que la transferencia global, se produce sólo cuando se ha vendido alzadamente o en globo, cuando la venta se ha hecho alzadamente o en globo, siempre y cuando las cosas se han vendido por un solo precio, y en el caso de la venta de los apartamentos del Edificio Valmont fue realizada a varios personas y en donde se evidencian diferentes precios en algunos de ellos, además algunas fechas distintas en la protocolización de los documentos de venta; incluso sin efectuarse la tradición legal de los mismos.

      De acuerdo a todo lo antes indicado, se concluye que no es procedente la cuestión previa opuesta por la parte demandada en orden a lo pautado en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no existir la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, lo que se desprende de las siguientes conclusiones: En primer lugar, que la acción de retracto legal arrendaticio es procedente, toda vez que el accionante está solvente con el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2.005, así como también con respecto al pago de los cánones de arrendamiento referido del mes de enero a diciembre del 2.006 y a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo del año 2.007, por lo tanto la parte demandante ciudadano J.N.F.A., le dio fiel cumplimiento a lo establecido en los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que es notoria su solvencia arrendaticia con respecto al pago de las referidas pensiones de arrendamiento, ahora bien, lo mismo no se puede afirmar en cuanto al estricto acatamiento de tales artículos por parte de los demandados C.O.D.V., P.J.V.O., M.A.V.O., F.J.V.O. y C.B.V.D.P., ya que la preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario, quien es acreedor de la preferencia ofertiva, por cuanto tiene más de dos (2) años en su condición de arrendatario y además se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento con lo que satisfizo las aspiraciones del propietario; por lo tanto, por ser el retracto legal arrendaticio un derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad y para el ejercicio de tal derecho, el arrendatario cumplió con las condiciones establecidas en el citado artículo 42 eiusdem; en segundo lugar, que además de la expresada solvencia, el Tribunal le asigna, como antes se indicó el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dichos documentos no fueron tachados de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil; en tercer lugar, los ciudadanos C.O.D.V., P.J.V.O., M.A.V.O., F.J.V.O. y C.B.V.D.P., en su condición de herederos de carácter universal, son los continuadores de la personalidad jurídica de su causante J.V.M., ya que se presume que éste último contrató para sí y para sus herederos y causahabientes, tal como lo establece el mencionado artículo 1.163 del Código Civil; en cuarto lugar, que los antes mencionados herederos y causahabientes del de cujus J.V.M., están facultados para retirar los cánones de arrendamiento depositados por el demandante J.N.F.A., que se encuentran depositadas en el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, por concepto del canon de arrendamiento del inmueble consistente en un apartamento, ubicado en la Avenida 3 con calle 27, Edificio Valmont, piso 3, apartamento número 8 del Estado Mérida, por ser beneficiarios de las mismas de conformidad con el artículo 55 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 1.163 del Código Civil y en quinto lugar, no resulta la improcedencia de la acción intentada, en virtud de que la venta en globo o en bloque del edificio no se ajusta al contenido del artículo 1.476 del Código Civil, por haberse vendido a varias personas por distintos precios y en diferentes fechas, además que en el caso concreto no se ha efectuado la tradición legal de los apartamentos vendidos, y asimismo el derecho al retracto legal arrendaticio está revestido por la irrenunciabilidad. En consecuencia, con base a todas las anteriores consideraciones se declara sin lugar la cuestión previa interpuesta por la parte demandada y contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, y concordada con los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así se decide.

2. DE LA SEGUNDA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA:

   DE LA CADUCIDAD DE LA ACCIÓN:

   El abogado en ejercicio M.A.C., en su condición de apoderado judicial de la parte demandada alegó la caducidad de la acción establecida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en fundamento a lo pautado en el artículo 47 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que indica: “El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación cierta celebrada deberá hacerle el adquiriente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.” Y señaló que las notificaciones se realizaron de la siguiente manera:

   La primera notificación: El día 26 de septiembre del año 2.005, en la Asamblea General Extraordinaria de Arrendatarios del Edificio Valmont, por cuanto la Notario Público Primera de la ciudad de Mérida, le notificó a todos los arrendatarios del referido edificio, que los hermanos Valero eran los exclusivos propietarios de todos los apartamentos, por haberlos comprados a su difunto padre y les hizo entrega a cada uno de los arrendatarios del sobre contentivo de la oferta de venta; dicha asamblea fue convocada el día 25 de septiembre de 2.005 por aviso publicitario y se dejó constancia que en representación del apartamento número 8 asistió el ciudadano J.N.F.A., quien firmó el acta como prueba de su asistencia y se le entregó el sobre contentivo de la oferta arrendaticia del bien locatado.

   Asimismo, invocó el carácter y efecto de cosa juzgada de la sentencia firme de fecha 9 de marzo de 2.007, emitida por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, por cuanto el juzgador en el contenido de la indicada sentencia expuso en el capítulo de análisis de la contestación al fondo de la demanda, en su punto tercero que el señor J.N.F.A., parte demandada en el indicado litigio, fue debidamente notificado por ante una Notaría para ofertarle en venta el inmueble que ocupa como arrendatario, de manera pues, que se encuentra suficientemente informado que la propietaria del inmueble es la ciudadana C.B.V.D.P., además se encuentra informado de la oferta del inmueble en venta, de conformidad con el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; razón por la cual a partir del día 26 de septiembre de 2.005 se ha de computar el término de los cuarenta días establecido en el artículo 47 eiusdem.

   En tal sentido, este Tribunal observa que obra del folio 210 al folio 214 copia simple de las actuaciones relacionadas con la Asamblea General Extraordinaria de Arrendatarios del Edificio Valmont, autenticada por ante la Notaría Pública Primera de Mérida, de fecha 26 de septiembre de 2.005, por medio de la cual la Notario dejó constancia que:

   En relación a los sobres restantes contentivos de la oferta en referencia, referidos a los apartamentos signados con los Nos: 01, 02, 03, 05, 06, 07, 08, 10, 12, 14 y 15, la Notaría deja constancia que se abstiene de hacer entrega de los mismos por cuanto el solicitante ciudadano M.A.V.O., antes identificado no presenta Instrumento Poder que lo acredite en el carácter de tal a los fines legales consiguientes.

   (Lo destacado y subrayado fue efectuado por el Tribunal).

   Igualmente, la parte actora en el escrito de promoción de pruebas impugnó la validez de la sentencia dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 9 de marzo de 2.007, en el expediente número 6941, como prueba de que constituya cosa juzgada sobre la validez de la supuesta notificación realizada por los co-demandados a todos los arrendatarios del Edificio Valmont, por cuanto en ese juicio, la sediente notificación no constituyó el thema decidendum.

   De lo expuesto por la Notario Público Primera de la ciudad de Mérida, lógico es inferir que el demandante J.N.F.A., no recibió el sobre de la presunta oferta en referencia, además, se está en presencia de un juicio por derecho de preferencia y el juicio a que hace referencia la decisión dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, fue por un juicio de desalojo que fue declarado sin lugar, es decir, contraria a los intereses, interpuesta por el ciudadano F.J.V.O., actuando en nombre y representación de la ciudadana C.B.V.O.D.P., asistido por el abogado en ejercicio M.A.C., en contra del ciudadano J.N.F.A.. Por todas las razones antes expuestas el Tribunal concluye que no se produjo la primera notificación a la que antes se ha hecho referencia.

   La segunda notificación efectuada en fecha 7 de noviembre de 2.005 contenida en documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de la ciudad de Mérida, anotado bajo el número 99, Tomo 73, de fecha 7 de noviembre de 2.005, y señaló la parte demandada que se encuentra en manos del accionante y que fue cuando el ciudadano J.N.F.A., en forma voluntaria y sin presión alguna manifestó y dio fe de los siguientes particulares: Uno: Que actúa en condición de arrendatario del apartamento número 8 del Edificio Valmont; dos: Que en fecha 26 de septiembre de 2.005, en el transcurso de una asamblea extraordinaria de arrendatarios, los arrendatarios del Edificio Valmont fueron notificados por parte de los hermanos Valero Obando, de la voluntad de vender todos los apartamentos del citado edificio, dadas sus condiciones de exclusivos propietarios arrendadores; tres: Que fue notificado que la ciudadana C.B.V.D.P., es la actual propietaria del bien locatado por haberlo comprado según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida, anotado bajo el número 26, folios 148 al 154, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre, de fecha 30 de diciembre de 2.002; cuarto: Que recibió de la ciudadana C.B.V.D.P., en su condición de propietaria-arrendadora la oferta arrendaticia de venta del bien locatado y que una copia de esa oferta firmada por el demandante con acuse de recibo fue agregada al documento citado, y quinto: Que en esa misma fecha y acto recibió una copia del documento público, suscrito por todos los hermanos Valero Obando, en donde se les notifica a todos los arrendatarios del Edificio Valmont, la prórroga voluntaria del lapso para aceptar la oferta.

   Sin embargo, la parte actora señaló en el escrito libelar reformado que es evidente la intención oculta o la segunda intención de la llamada Asamblea Extraordinaria de Arrendatarios, a la cual convocaron los herederos del arrendador J.V.M., el día 26 de septiembre de 2.005 y los documentos que posteriormente hicieron firmar a todos los arrendatarios un fraude, un ardid de mala fe, pues conociendo como conocían el deceso del propietario del edificio y arrendador, todos los inquilinos pensaron que siendo una sucesión, todos los hijos querían vender el edificio que constituía la herencia de su padre y que se habían asignado ya el producto de la venta para cada uno de ellos.

   Que los actuales propietarios, a sabiendas que se había burlado el derecho que la Ley otorga a los inquilinos para adquirir, pretendieron en todo momento aparecer como si fuesen una sucesión para que pasaran desapercibidos los hechos, cuando en realidad pretendían solo dejar una aparente fecha cierta de notificación.

   El Tribunal observa que a los folios 56 y 57 riela el mencionado documento y se debe valorar como documento público, pero acotándose que resulta a todas luces sin razón jurídica alguna que habiéndose efectuado la venta por el causante el día 30 de diciembre de 2.002, se le esté notificando el día 7 de noviembre de 2.005, o se esté dando por notificado años después de la referida venta, lo que implica la renunciabilidad de un derecho, que por naturaleza y por imperio del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es totalmente irrenunciable.

   Tercera notificación de fecha 23 de enero de 2.007, como consecuencia de la confesión espontánea realizada por el accionante ciudadano J.N.F.A., en su escrito libelar cuando señala que el día 23 de enero del año en curso, en el momento en que salió del Tribunal de las consignaciones, fue abordado por una persona que dijo ser Alguacil de un Tribunal, quien le indicó que él había sido demandado por desalojo, le hizo entrega de unos papeles y le pidió que firmara otro que tenía en su mano que era una boleta de citación, razón por la cual a partir de ese día comienza a computarse el término de los cuarenta días.

   Ahora bien, este Tribunal le señala a la parte demandada que el día 23 de enero de 2.007, el ciudadano J.N.F.A., no recibió la boleta de citación por parte del Alguacil, y fue sólo el día 30 de enero de 2.007, tal como lo indica el demandante que se presentó ante el Tribunal Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, para imponerse del contenido del libelo junto con su abogado, y acudieron a la Oficina de Registro Inmobiliario del Estado Mérida, y solicitaron el protocolo, tomo y trimestre indicado en el libelo y constataron que efectivamente en fecha 30 de diciembre de 2.002, siendo él arrendatario del apartamento número 8 del Edificio Valmont, su arrendador J.V.M., lo había dado en venta a su hija C.B.V.O., por la cantidad de VEINTIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 28.000.000,oo).

   En tal sentido, este Tribunal considera que el lapso de caducidad comienza a contarse a partir del día 30 de enero de 2.007, exclusive y habida consideración que el ciudadano J.N.F.A., asistido por el abogado en ejercicio O.E.P.A., interpuso la demanda de derecho de preferencia el día 5 de marzo de 2.007, inclusive, transcurrieron TREINTA Y CINCO (35) DÍAS CALENDARIOS, a partir de que el demandante tuvo conocimiento de la venta del inmueble objeto del litigio.

   Asimismo, el demandante solicitó en el escrito libelar y su reforma la habilitación del Tribunal a los fines que de conformidad con el artículo 1.969 del Código Civil, se le expidiera copia certificada del libelo de la demanda, auto de admisión con la orden de comparecencia de los demandados y con el auto que acuerde la expedición de las copias certificadas, a fin de interrumpir la prescripción de la acción ya que la misma vencía el día 10 de mayo de 2.007, y este Tribunal observa del folio 116 al folio 126, obra protocolizado el escrito libelar por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, de fecha 8 de mayo de 2.007, bajo el número 48, folio 321 al 334, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Sexto, Primer Trimestre del año en curso y del folio 238 al 255 consta registro del libelo de la demanda y su reforma por ante la referida Oficina Subalterna de fecha 10 de mayo de 2.007, bajo el número 18, folio 134 al 154, Protocolo Primero, Tomo Vigésimo, Segundo Trimestre del referido año, y por ser documentos públicos este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dichos documentos no fueron tachados de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil, además la caducidad se interrumpe con la sola presentación del libelo de la demanda.

   Recientemente, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia número 260, de fecha 20 de mayo de 2.005, en el juicio seguido por Regalos Coccinelle, C.A., contra las Sociedades Mercantiles Inversora El Rastro, C.A. y Promociones La Pintoresca, C.A., por retracto arrendaticio, modifica los criterios que antes se habían sustentado con respecto a la caducidad en el caso del retracto legal arrendaticio, al establecer:

   En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide

   .

   La sentencia anterior y parcialmente transcrita, este Juzgador saca las siguientes conclusiones:

   1) La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha abandonado, definitivamente, el criterio que venía aplicando reiteradamente en el sentido de que en el caso del arrendatario presente y no notificado o avisado de la enajenación del inmueble, el lapso para ejercer el derecho de retracto sería de cuarenta días contados desde la fecha de la escritura de la venta.

   2) Establece que la fecha de registro de la enajenación sigue teniendo carácter de presunción que puede ser desvirtuada por todos los medios establecidos en la ley; es decir que no se le considerará un término inmutable para sustentar el lapso de caducidad.

   3) Que en el caso del arrendatario presente y no notificado el lapso de caducidad será de cuarenta días pero contados desde la fecha en la cual quedó demostrado que el arrendatario tuvo conocimiento de la enajenación.

   4) Que se hace necesario que el lapso de caducidad sea determinado por un acontecimiento diferente a la fecha de registro de la escritura.

   A la luz de este nuevo criterio jurisprudencial, se pasa a analizar el caso de autos para verificar si se produjo, o no, la caducidad de la acción propuesta.

   A tal efecto el Tribunal considera que el lapso de caducidad comienza a contarse a partir del día 30 de enero de 2.007, inclusive y habida consideración que el ciudadano J.N.F.A., asistido por el abogado en ejercicio O.E.P.A., interpuso la demanda de derecho de preferencia el día 5 de marzo de 2.007, inclusive, habiendo transcurrido entre esas dos fechas TREINTA Y CINCO (35) DÍAS CALENDARIOS, a partir de que el demandante tuvo conocimiento de la venta del inmueble objeto del litigio, razón por la cual la caducidad alegada no puede prosperar. Y así debe decidirse.

EN CUANTO A LA IMPUGNACIÓN DEL PODER APUD ACTA OTORGADO POR LA PARTE DEMANDADA:

En fecha 9 de mayo de 2.007, mediante diligencia fue otorgado poder apud acta por los ciudadanos M.A.V.O. y F.J.V.O., actuando en nombre propio y en representación de los ciudadanos C.B.V.D.P., P.V.O. y C.A.D.J.O.V.D.V., a los abogados en ejercicio EUCARI SAAVEDRA YÉPEZ y M.A.C., tal como se evidencia al folio 147.

En fecha 23 de mayo de 2.007, la abogada en ejercicio O.M.M., en su carácter de co-apoderada judicial de la parte actora, impugnó el poder otorgado por la parte demandada de conformidad con el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto los poderdantes estaban actuando a nombre de otras personas naturales, y no enunciaron en el poder que exhibían ante el funcionario el poder que acreditaba esa representación, ni la nota del funcionario que autorizó el acto dejó constancia de que le fueron exhibidos con expresión de sus fechas, origen, procedencia y demás datos que concurran a identificarlos en los poderes que los autorizan para tal otorgamiento, sino que se limitó a identificar a los otorgantes e igualmente impugnó la contestación de la demanda en cuanto a los co-demandados C.B.V.D.P., P.V.O. y C.A.D.J.O.V.D.V., tal como se constata al folio 256.

En orden a los hechos aquí narrados con respecto a la impugnación del poder, el Tribunal observa que producido el instrumento poder apud acta por la parte demandada, en fecha 9 de mayo de 2.007, y la primera oportunidad que tuvo la parte actora para impugnar el poder, debió ser mediante la diligencia de fecha 14 de mayo de 2.007, cuando consignó el libelo y la reforma de la demanda debidamente protocolizados. Sobre este particular, el Tribunal debe precisar que ha sido reiteradamente decidido por los Juzgados de la República, incluyendo las diferentes Salas del Tribunal Supremo de Justicia, y la más acreditada doctrina nacional, que la impugnación a un mandato debe verificarse en la primera oportunidad en que la parte interesada en su desestimación actuó en el proceso. Es así, como la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia número 00223 de fecha 19 de mayo de 2.003, contenida en el expediente número 02-007 con ponencia del Magistrado Dr. A.R.J., señaló que ratifica la doctrina al respecto en los términos siguientes:

… Al respecto, la Sala ha expresado en innumerables fallos, que la impugnación de los mandatos ha de verificarse en la primera oportunidad inmediatamente después de su consignación en que la parte, interesada en su desistimiento, actué en el proceso, de lo contrario, hay que presumir que tácitamente ha admitido como buena y legítima la representación que ha invocado el apoderado judicial...

Posteriormente, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia número 00597, contenida en el expediente número AA20-C-2001-798, con ponencia del Magistrado Dr. C.O.V., indicó lo siguiente:

… Al respecto la Sala ha sostenido que la impugnación del poder debe forzosamente hacerse en la primera oportunidad en la cual la contraparte se haga presente en el juicio, pues de lo contrario convalida la representación invocada por el apoderado cuyo mandato pudiera adolecer de vicios y, por ende, acepta definitivamente dicha representación…

Indica la decisión antes señalada que para fundamentar el señalado criterio lo hizo con base a la decisión de fecha 11 de octubre de 2.001, contenida en el expediente número 00867, en sentencia número 297.

Últimamente, en sentencia de fecha 1 de junio de 2.001 la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia número 904, contenida en el expediente número 00-1816, con ponencia del Magistrado Dr. P.B.G., expresó:

… En este sentido observa la Sala que el poder impugnado se consignó en el procedimiento de fecha 20 de abril de 1998, y la siguiente actuación de la parte demandante en el juicio se verificó en fecha 29 de abril de 1998, en la oportunidad en que propuso la tacha incidental de uno de los documentos consignados por la representación de la firma Arcillera Curigua. Posteriormente en el lapso de promoción de pruebas el demandante impugnó la representación de la demandada.

Al respecto, observa este Tribunal que según lo dispuesto en el artículo 213 del Código de Procedimiento Civil: “Las nulidades solo pueden declararse a instancia de parte, quedarán subsanadas si la parte contra quien obre la falta no pidiera la nulidad en la primera oportunidad en que se haga presente en autos”.

En el presente caso la impugnación del mandato debió verificarse en la primera oportunidad en que la parte interesada en su desestimación actuó en el proceso, de lo contrario operaba la presunción de que tácitamente se había admitido como buena y legítima la representación que había invocado el apoderado judicial, lo cual no ocurrió en el presente caso, a pesar de que la parte actora no impugnó el poder en la oportunidad correspondiente…

La anterior decisión, parcialmente transcritas, emanadas de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, guarda estrecha relación en cuanto al caso que aquí se analiza, toda vez que se estableció que para los casos análogos, deben ser vinculantes para los Tribunales del país, tal como lo dejó expresamente establecido en sentencia de fecha 18 de junio de 2.003, contenida en el expediente número 03-0183, sentencia 1687, con ponencia de la Magistrada Dra. C.Z.d.M., la señalada Sala Constitucional, conociendo de un recurso de revisión, donde estableció el criterio de que el Juez incurre en una conducta indebida en el ejercicio de sus funciones cuando se niega a aceptar el precedente de la Sala Constitucional en el momento de decidir acerca de un caso similar, supuesto en el cual la inobservancia del precedente debe ser sancionada jurídicamente. En efecto, en la sentencia en mención la prenombrada Sala expresó:

…omisis… La denuncia planteada lleva a esta Sala distinguir –omisis—que la fuerza obligatoria de un precedente judicial puede ser de dos tipos: jurídica (de iure) o de hecho (de facto). La primera…, corresponde a las decisiones que dicta esta Sala Constitucional sobre el contenido o alcance de las normas y principios Constitucionales (artículo 335 eiusdem; en relación con la segunda, se debe decir que al fuerza obligatoria fáctica de los precedentes judiciales la tienen asignadas las decisiones de las demás Salas de este Supremo Tribunal.

La distinción en uno u otro del precedente judicial, tiene efectos de predecibilidad desde una aproximación sistemática interna y una aproximación sistemática externa respecto al Derecho. Así el punto de vista interno es el que tiene el juez que aplica el derecho como órgano que es del sistema judicial, y en esta función no puede sustraerse a la fuerza obligatoria vinculante del precedente emanado de la Sala Constitucional.

Desde el punto de vista externo, los procedentes judiciales forman parte de las fuentes del Derecho en los que se basa la Dogmática Jurídica para estudiar los articulados del derecho válido; y en este sentido, la fuerza obligatoria del precedente de facto sólo es directiva; significa ello, que en canso de ser inobservada el precedente es altamente probable que sea revocado en una instancia judicial superior. Tal es el efecto que prevé el artículo 178 de la novísima Ley orgánica Procesal del Trabajo al otorgarle la Sala de Casación Social el control de la legalidad de los fallos emanados de los Tribunales Superiores del Trabajo que aún cuando no fueran recurribles en Casación, violentan o amenazan violentar las normas de orden público o cuando la sentencia recurrida sea contraria a la reiterada doctrina jurisprudencial de dicha Sala de Casación.

…omisis…

La fuerza obligatoria del precedente de la Sala Constitucional radica en la atribución que tiene conferida la Sala como máximo intérprete de las normas y principios constitucionales, pero esta interpretación con fuerza obligatoria vinculante para las otras Salas del Tribunal Supremo de Justicia y demás Tribunales de la República, se extiende al contenido y alcance de las normas de contenido legal para ajustarlas al texto constitucional, máxime cuando todavía prevalece en nuestro ordenamiento jurídico la legislación preconstitucional. En este sentido, encuentra la Sala que el Juez incurre en conducta indebida en el ejercicio de su función si se negara aceptar el precedente de la Sala Constitucional en el momento de decidir acerca de un caso similar; supuesto en el cual, la inobservancia del precedente debe ser sancionada jurídicamente. Así se declara. (Lo subrayado y destacado fue efectuado por este Tribunal.)

De tal manera que este Tribunal se encuentra obligado a aplicar para el presente caso, por ser análogo o similar a la interpretación que hace la Sala Constitucional con respecto al contenido y alcance de las normas de contenido legal para ajustarlas al texto constitucional, como máximo intérprete de la Constitución Nacional y de nuestro ordenamiento jurídico.

Ahora bien, en orden a los hechos aquí narrados con respecto a la impugnación del poder, el Tribunal observa que producido el poder apud acta por la parte demandada, el mismo no fue impugnado por la parte actora en la primera oportunidad que tuvo para hacerlo, es decir la impugnación se realizó de manera extemporánea; por lo tanto, la referida impugnación no debe prosperar y así se decide.

Ahora bien, en virtud de que la impugnación del poder otorgado por la parte demandada, se realizó extemporáneamente se tiene como válida la contestación de la demanda realizada por el abogado M.A.C., en su condición de apoderado judicial de los ciudadanos C.A.D.J.O.V.D.V., P.J.V.O. y C.B.V.D.P..

CUARTA: PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA: La parte accionante promovió las siguientes pruebas:

a) Valor y mérito jurídico del documento privado otorgado entre el arrendador J.N.F.A., y el vendedor J.V.M., en fecha 1 de junio de 1.997.

Este Tribunal observa que del folio 53 al 55, obra documento privado en copia certificada, el cual no fue impugnado en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni fueron desconocidas sus firmas, ni tachado con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del mencionado texto procesal, razón por la cual se da por reconocido dicho documento privado, en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil.

b) Valor y mérito jurídico de los 98 recibos de pago de los cánones de arrendamiento, de depósito y su aumento, emitidos por la administradora de la parte arrendadora, incluso con posterioridad a la venta realizada por el arrendador a la actual propietaria, en tal sentido los recibos de pago eran exactamente iguales, razón por la cual nunca se enteró que el inmueble había cambiado de propietario.

Este Tribunal observa que del folio 298 al folio 329, rielan documentos privados relacionados con los recibos de pago y los mismos no fueron impugnados por la parte demandada, en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni tachados con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del mencionado texto procesal, razones por las cuales se dan por reconocidos dichos documentos privados, en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil.

c) Valor y mérito jurídico de los 17 recibos correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.005, todo el año 2.006 y los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo del año 2.007, que le fueron otorgados por el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, donde se deja constancia que los mismos fueron consignados ante ese Tribunal en la cuenta de ahorros número 0064-15-0100423418 a nombre de J.V.M., contra el Banco Industrial de Venezuela, y posteriormente depositados en la cuenta de ahorros número 0040-14-0010318892 contra el Banco de Fomento Regional Los Andes, a nombre del ciudadano J.V.M., cuya apertura ordenó el Tribunal en el expediente de consignaciones número 0353.

La apreciación de este medio probatorio ya se efectuó anteriormente en la parte motiva cuando se resolvió la cuestión previa con respecto a la insolvencia por falta de pago de los cánones de arrendamiento, por lo cual, conforme al principio de la comunidad de la prueba debe tenerse presente el anterior pronunciamiento.

d) Valor y mérito jurídico de los siguientes documentos públicos:

 Documento de venta protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, bajo el número 26, folios 148 al 154, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre, de fecha 30 de diciembre de 2.002, del cual se evidencia que se dio en venta los apartamentos números 6, 8 y 15 perfectamente delimitados.

 Documento de condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Libertador del Estado Mérida, bajo el número 28, Protocolo Primero, Tomo 28, de fecha 11 de septiembre de 1.996.

Al documento público que obra en copia certificada del folio 49 al 51, este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contrae los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil. Del mismo se evidencia que la venta que realizó el ciudadano J.V.M., no fue una venta en bloque sino una venta individual; y en cuanto al apartamento número 8 del Edificio Valmont, el precio de venta fue por la cantidad de VEINTIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 28.000.000,oo).

En cuanto al documento de condominio este Tribunal no le asigna ningún valor probatorio por no constar en el expediente.

e) Valor y mérito jurídico de la confesión de los demandados, en cuanto a que en la Asamblea General Extraordinaria de arrendatarios del Edificio Valmont, a petición de ellos, la Notario Pública Primera le notificó a los arrendatarios del Edificio Valmont, que los hermanos Valero Obando, son los exclusivos propietarios de todos los apartamentos del Edificio Valmont, por haberlos comprado a su padre y le hizo entrega a cada uno de los arrendatarios del sobre contentivo de la oferta de venta, con la finalidad de probar que con tal convocatoria y notificación se confundió a los arrendatarios quienes entendieron que se les estaba ofreciendo una venta colectiva por ser los hermanos Valero Obando co-herederos propietarios del edificio, pero nunca que cada uno de ellos era propietario en forma individual y no se dejó constancia que la nueva propietaria le haya hecho entrega al demandante de copia certificada del documento por el cual adquirió el inmueble, requisito sine qua non para que opere la caducidad en aquellos casos como en el presente, en que no se ofreció en venta al arrendatario.

A los fines de valorar la presunta prueba de confesión contenida en el escrito de oposición de cuestiones previas y contestación de la demanda, la doctrina jurídica más acreditada y la jurisprudencia nacional han expresado que las alegaciones allí contenidas no pueden ser consideradas como la expresión de una confesión en el término estrictamente jurídico, pues en todo caso si admite algunos hechos debe entenderse que se trata de hechos aceptados por la parte y los hechos aceptados no son objeto de prueba, lo que se deduce de la parte in fine del artículo 398 del Código de Procedimiento Civil, de igual manera como tampoco son objeto de prueba los hechos notarios tal como lo señala la parte final del artículo 506 eiusdem. En este sentido se pronunció la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 2 de octubre de 2.003, contenida en el expediente número AA60-S-2.003-000166, con ponencia del Magistrado Dr. J.R.P., Estableció: “Tiene establecido esta Sala que las afirmaciones de hecho contenidas en el escrito de la demanda y contestación, no tienen carácter o naturaleza de “pruebas”, aún cuando, ciertamente, precisan los términos en que las partes han dejado planteada la litis, y en este sentido, delimitan los extremos cuya prueba deberá ser aportada posteriormente a aquellos cuya demostración no será necesario aportar”. Por lo tanto, del escrito de oposición de cuestiones previas y contestación de la demanda, no se puede derivar una confesión de la parte demandada, razón por la cual la referida prueba es inadmisible.

f) Valor y mérito jurídico de las actuaciones protocolizadas por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, de fecha 8 de mayo de 2.007, bajo el número 48, folio 321 al 334, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Sexto, Primer Trimestre del año en curso, relacionadas con el libelo de la demanda, auto de admisión, orden de comparecencia de los co-demandados y auto que acuerda la certificación, expedidas por el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en el expediente número 6097, con el cual se interrumpe la prescripción de la acción.

Este Tribunal observa del folio 116 al folio 126, documento público razón por la cual se le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil.

QUINTA: PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA: La parte accionada promovió las siguientes pruebas:

1) Valor y mérito jurídico del contrato de arrendamiento de fecha 1 de junio de 1.997.

La valoración de este medio probatorio ya se efectuó anteriormente, por lo cual, conforme al principio de la comunidad de la prueba debe tenerse presente el anterior pronunciamiento.

2) Valor y mérito jurídico de las copias simples de los siguientes documentos:

 Acta de defunción del ciudadano J.V.M., expedida por la Registradora Civil de la Parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Mérida, que obra al folio 166.

 Actas de nacimientos de los ciudadanos P.J., C.B., M.A. y F.J.V.O., otorgadas por las Registradoras Civiles de la Parroquia El Llano y El S.d.M.L.d.E.M., que rielan del folio 167 al folio 170.

El Tribunal observa en copias fotostáticas simples las referidas actas, por lo tanto, a dichas copias fotostáticas se le tienen como fidedignas por no haber sido impugnadas por el adversario, tal como lo señala el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

3) Valor y mérito jurídico del hecho notorio del fallecimiento del ciudadano J.V.M., a través de cuatro folios de los obituarios que constan del folio 343 al folio 346.

En cuanto a la publicación por periódico con respecto a la invitación para asistir a las exequias del fallecido J.V.M., de conformidad con el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil y en cuanto a los demás anexos antes indicados que no fueron atacados en forma alguna por la parte demandante, observando este sentenciador que los mismos no aparecen suscritos por persona alguna, razón por la cual este juzgador en atención a lo previsto en el artículo 1.368 del Código Civil Venezolano, desecha del proceso tal instrumento y en consecuencia no se le otorga valor y mérito probatorio alguno. Además, tratar de demostrar mediante los obituarios el fallecimiento del causante J.V.M., carece de utilidad procesal, toda vez que su fallecimiento ha sido comprobado tanto por su acta de defunción como por las correspondientes planillas de liquidación fiscal.

4) Valor y mérito jurídico de las copias simples de la planilla sucesoral de fecha 9 de agosto de 2.005 del causante J.V.M..

Observa el Tribunal que del folio 160 al 165, rielan copias fotostáticas simples de la referida planilla sucesoral. Este Juzgado observa que el precitado documento no fue impugnado por la parte actora y el mismo se contempla como documento administrativo emanado de la Administración Pública y este Tribunal lo valora como tal, es decir, como documento público administrativo, en ese orden de ideas, señala este Tribunal, que la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en reciente sentencia número 0499, de fecha 20 de marzo de 2007, contenida en el expediente número AA60-S-2006-001870, con ponencia del Magistrado Dr. J.R.P., al valorar el documento público administrativo, señaló:

…Partiendo del contenido del acto en cuestión y del órgano del cual emanan, la Sala estima que tales documentos deben reputarse como documentos públicos administrativos, que gozan de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, desvirtuable mediante prueba en contrario.

La Sala Constitucional, al referirse a los documentos públicos administrativos en sentencia Nº 1307, de fecha 22 de mayo de 2003, expediente Nº 02-1728, ratificada en sentencia Nº 4992, de fecha 15 de diciembre de 2005, expediente Nº 05-0465, y que hizo suya esta Sala en sentencia Nº 1015 de fecha 13 de junio de 2006, señalo lo siguiente:

… El concepto de documento público administrativo ha sido tratado ampliamente por la jurisprudencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo y de la Sala Político – Administrativo, y se fundamenta en que los actos escritos emanados de la Administración Publica gozan de una presunción de veracidad y legitimidad, lo que es característico de la autenticidad; formalmente para que un acto sea auténtico se requiere que esté firmado por el funcionario competente para otorgarlo, y que lleve el sello de la oficina que dirige …

Por su parte la Sala de Casación Civil, en sentencia Nº 00209 de fecha 16 de mayo de 2003, señaló que:

… Los documentos públicos administrativos son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos

(concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc.), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el articulo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y por lo tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario.

Por lo que, a las copias simples de la planilla sucesoral de fecha 9 de agosto de 2.005 del causante J.V.M., se valora como cierto, por estar revestido del principio de ejecutividad y ejecutoriedad, por haber sido realizado por funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones y en consecuencia, se trata de un documento administrativo pero que por estar en copias fotostáticas simples se tienen como fidedignas las copias por no haber sido impugnadas por el adversario, tal como lo señala el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

5) Valor y mérito jurídico de las copias simples acompañadas al escrito de contestación de la demanda, referentes a los siguientes documentos:

 Recibos números 00088061, 00088062, 00088060 y 00088059, de fecha 26 de diciembre de 2.002, otorgados por el Registrador Subalterno del Municipio Libertador del Estado Mérida, donde se deja constancia de la presentación de los documentos de venta de los apartamentos del Edificio Valmont.

 Documento de venta protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, bajo el número 25, folios 142 al 147, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre, de fecha 30 de diciembre de 2.002.

 Documento de venta protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, bajo el número 26, folios 148 al 154, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre, de fecha 30 de diciembre de 2.002.

 Documento de venta protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, bajo el número 3, folios 13 al 18, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre, de fecha 27 de diciembre de 2.002.

 Documento de venta protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, bajo el número 2, folios 6 al 12, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre, de fecha 27 de diciembre de 2.002.

 Documento de venta del apartamento número 15 del edificio Valmont, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, de fecha 23 de marzo de 2.007, bajo el número 4, folio 21 al 26, Protocolo Primero, Tomo Cuadragésimo Sexto, Primer Trimestre del citado año,

 Acta de Asamblea de arrendatarios del Edificio Valmont, realizada en fecha 26 de septiembre de 2.005 y suscrita por la Notaría Pública Primera de Mérida.

El Tribunal observa que a los folios 175 al folio 178, del folio 179 al 186, 211 al 214, 347 al 349, rielan copias fotostáticas simples de los indicados documentos, por lo tanto, a dichas copias fotostáticas se le tienen como fidedignas por no haber sido impugnadas por el adversario, tal como lo señala el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

6) Valor y mérito de la sentencia firme dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, de fecha 9 de marzo de 2.007.

Del folio 198 al folio 209, consta documento público en tal virtud se le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil.

7) Valor y mérito del documento público autenticado por ante la Notaría Tercera de Mérida, de fecha 07 de noviembre de 2.005, inserto bajo el número 99, Tomo 73 de los libros de autenticaciones.

A los folios 56 y 57 obra documento público en tal virtud se le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil.

8) Valor y mérito de las copias simples del expediente de consignaciones signado con el número 0353, llevado por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida.

La apreciación de este medio probatorio ya se efectuó anteriormente, por lo cual, conforme al principio de la comunidad de la prueba debe tenerse presente el anterior pronunciamiento.

9) Valor y mérito jurídico de los recibos privados de pago de los cánones de arrendamiento, que constan del folio 441 al 444.

Este Tribunal observa que los referidos documentos que corresponden al expediente no fueron impugnados por la parte actora, en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni tachados con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del mencionado texto procesal, razones por las cuales se dan por reconocidos dichos documentos privados, en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil.

10) Valor y mérito jurídico de la confesión espontánea realizada por el arrendatario accionante contenida en su escrito libelar, cuando señaló que en fecha 23 de enero de 2.007, en el momento en que salió del Tribunal de las consignaciones, fue abordado por una persona que dijo ser Alguacil de un Tribunal, quien le indicó que el ciudadano J.N.F.A., había sido demandado por desalojo, le hizo entrega de unos papeles y le pidió que firmara otro que tenía en su mano que era una boleta de citación.

A los fines de valorar la presunta prueba de confesión contenida en el escrito de la demanda, debe señalar este Tribunal que la doctrina jurídica más acreditada y la jurisprudencia nacional han expresado que las alegaciones allí contenidas no pueden ser consideradas como la expresión de una confesión en el término estrictamente jurídico, pues en todo caso si admite algunos hechos debe entenderse que se trata de hechos aceptados por la parte y los hechos aceptados no son objeto de prueba, lo que se deduce de la parte in fine del artículo 398 del Código de Procedimiento Civil, de igual manera como tampoco son objeto de prueba los hechos notarios tal como lo señala la parte final del artículo 506 eiusdem. En este sentido se pronunció la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 2 de octubre de 2.003, contenida en el expediente número AA60-S-2.003-000166, con ponencia del Magistrado Dr. J.R.P., Estableció: “Tiene establecido esta Sala que las afirmaciones de hecho contenidas en el escrito de la demanda y contestación, no tienen carácter o naturaleza de “pruebas”, aún cuando, ciertamente, precisan los términos en que las partes han dejado planteada la litis, y en este sentido, delimitan los extremos cuya prueba deberá ser aportada posteriormente a aquellos cuya demostración no será necesario aportar”. Por lo tanto, del escrito de la demanda, no se puede derivar una confesión de la parte demandada, razón por la cual la referida prueba es inadmisible.

DEL DERECHO DE PREFERENCIA: El derecho de preferencia es un derecho irrenunciable del arrendatario, significa el derecho de este a que se le oferte con privilegio de ser el primero en recibir la oferta de la venta del inmueble que ocupa es decir no hay distinción del legislador y, para el caso de que se pretenda vender toda la unidad de la cual forma parte el inmueble arrendado como lo contempla el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliaria, debe tener interpretación armónica de la normativa, ya que siendo el derecho de tanteo un derecho irrenunciable y el derecho al ejercicio de retracto legal arrendaticio un derecho del arrendatario por mandato legal, el tanteo también debe ser para el caso de la venta en alzada o en globo, porque de lo contrario sería interpretar o aplicar la norma de modo restrictivo desmejorando los derechos que la ley le confiere al arrendatario.

La referida venta sin la correspondiente notificación al arrendatario, implicó sacrificar el derecho de tanteo que tiene el arrendatario establecido en el artículo 42 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual debe ser interpretado de modo amplio para el caso de la venta del inmueble del cual forma parte el que ocupa, más aún cuando es un derecho irrenunciable al que el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le da carácter de orden público a favor del arrendatario, que consagra una preferencia ofertiva para que el arrendatario pueda comprar el inmueble, siendo esta preferencia ofertiva un derecho del arrendatario para que el arrendador le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble objeto de arrendamiento.

Por otra parte debe destacarse que esta figura, de acuerdo a la doctrina internacional es denominada el tanteo convencional y consiste en la preferencia que por disposición del la ley se tiene para la adquisición de un bien cuando su propietario pretende venderlo y que en materia inquilinaria se denomina “Tanteo Legal Inquilinario”, derecho de adquisición que le corresponde al arrendatario con relación a la pretendida venta del inmueble arrendado.

El Dr. Gert Kummerow, en su obra El Retracto Legal Arrendaticio en el Ordenamiento Jurídico Venezolano, página 147 expresa:

“…El tanteo viene a ser, en síntesis, uno de los llamados “derechos de prelación”, derecho éste que se materializa toda vez que la situación normativa en que se halla un sujeto puede subsumirse en un tipo legal que lo autoriza para reclamar se prefiere su oferta a la de un tercero, en la adquisición de un cosa, cuando el dueño directo quiera enajenarla, siempre que su propuesta coincida con sus líneas esenciales con la del pretenso adquiriente…”.

En este mismo orden de ideas, exponen los Doctores R.E.L.R. y J.C.K.L., en su obra El Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios, que para que pueda surgir el Retracto Legal Arrendaticio deben cumplirse dos requisitos de ley para que el arrendatario goce del derecho de preferencia, entre lo cuales está el de ser arrendatario por más de dos años; el estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y por último debe satisfacer las aspiraciones del propietario.

Como aditamento a lo anterior, el Tribunal debe señalar que desde el punto de vista legal, la preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario, para lo cual, como antes se indicó, para ser acreedor de esa preferencia ofertiva, el arrendatario que tiene que tener más de dos años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y que de igual manera satisfaga las aspiraciones del propietario, siendo ello así, el arrendatario con base al expresado retracto legal puede subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien hubiese adquirido el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Demostrado como ha sido que el arrendatario tiene más de dos años como arrendatario del inmueble objeto de la referida acción de retracto legal arrendaticio y que se encuentra totalmente solvente con el pago de los cánones de arrendamiento, la acción judicial interpuesta por la parte actora debe prosperar y así debe decidirse.

DE LOS HEREDEROS DEL CAUSANTE J.V.M., COMO LOS CONTINUADORES DE SU PERSONALIDAD JURÍDICA: Los ciudadanos C.O.D.V., P.J.V.O., M.A.V.O., F.J.V.O. y C.B.V.D.P., en su condición de continuadores jurídicos por ser causahabientes a título universal del ciudadano J.V.M., es por lo que su conducta se rige de acuerdo a lo que establece el artículo 1.163 del Código Civil respecto de los actos realizados por su causante.

En efecto, establece el mencionado artículo 1.163 del Código Civil que:

Se presume que una persona ha contratado para sí y para sus herederos y causahabientes, cuando no se ha convenido expresamente en lo contrario, o cuando no resulta así de la naturaleza del contrato.

Al comentar el preinsertado artículo 1.163, han dicho los autores Eloy Maduro Luyando/Emilio Pittier Sucre, en su libro Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Tomo II, 11ª ed., p. 784, que:

La doctrina asimila a los causahabientes a título universal a las partes, porque aun cuando no intervinieron en la celebración del contrato sufren sus consecuencias (obligaciones) y se aprovechan de sus ventajas (acreencias), excepto en los derechos puramente personales (usufructo –Art. 584 CC, último aparte) uso y habitación (Art. 631), renta vitalicia (Art. 1.792 CC), contrato de trabajo. Los causahabientes a título universal no son considerados como terceros, les es oponible el contra documento (Art. 1362 CC) y la fecha de los documentos privados (Art. 1359 CC), por lo que hoy buena parte de la doctrina los considera simplemente partes.

Comparte este Juzgador la anterior opinión, y considera que la referida norma establece una presunción iuris tantum, ya que se considera en principio a los causahabientes a título universal, en materia contractual, continuadores de la personalidad jurídica de su causante, y por tanto están sujetos a demandar y ser demandados en cualquier acción contractual del cual formara parte su causante, siempre y cuando no sean contratos intuito personae, tales como lo serían el usufructo, uso, habitación, renta vitalicia, contrato de trabajos, o en el contrato se hubiere establecido tal carácter y la Ley no lo prohíba.

Bajo este predicamento, hay que decir que la parte demandada al continuar con la personalidad de su causante, ha ingresado en esta acción de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO como parte firmante, y consecuentemente al resistirse la parte accionada por no haber cumplido con la prórroga ofertiva, incumplió un deber legal de impostergable cumplimiento.

DE LA EXPOSICIÓN DE MOTIVOS de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se expone:

“Por otra parte, se crea en beneficio del inquilino la figura de «LA PRORROGA LEGAL U OBLIGATORIA» que necesariamente debe conceder el arrendador al inquilino que ha suscrito un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, así como también regula de manera muy clara el derecho que tiene el inquilino para adquirir el inmueble que ha tomado en arrendamiento a través del «RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO». Además, el Proyecto establece normas, procesales novedosas que permitirán imprimir a los procesos judiciales la necesaria celeridad para que los conflictos puedan ser decididos prontamente, con verdadero sentido de justicia y equidad”. (Lo destacado y subrayado corresponde al Tribunal)

De allí que, cuando un Juez, debe pronunciarse sobre la prórroga legal o sobre el retracto legal arrendaticio, debe extremar su celo jurídico para decidir con un verdadero sentido de la justicia y equidad.

En mérito a las consideraciones que anteceden, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: