Decisión de Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Agrario de Nueva Esparta, de 8 de Octubre de 2008

Fecha de Resolución 8 de Octubre de 2008
EmisorTribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Agrario
PonenteJiam Salmen de Contreras
ProcedimientoCumplimiento De Contrato

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA.-

  1. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.-

    PARTE ACTORA: ciudadano F.D.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 10.330.151 de este domicilio.

    APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: abogado I.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 52.806.

    PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALBRIC, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 3 de diciembre de 2004, bajo el Nro. 5, Tomo 42-A.

    APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: abogadas TISBETTIS P.M., G.V.C. y LUISANGEL SANABRIA, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros.36.184, 38.899 y 114.692, respectivamente.

  2. BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-

    Se inició por ante este Tribunal demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO BILATERAL DE COMPRA-VENTA incoada por el abogado I.C. en su condición de apoderado judicial del ciudadano F.D.C. en contra de la sociedad mercantil PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALBRIC, C.A, ya identificados.

    Fue recibida para su distribución en fecha 8.8.2006 (f.10) por ante este Tribunal a quien correspondió conocer de la misma, asignándosele la numeración particular el día 9.8.2006 (f. Vto. 10).

    Por auto de fecha 14.8.2006 (f. 66 al 67) se admitió la demanda ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para que dentro de los veinte (20) días de despacho siguiente a su citación diera contestación a la demanda. Se dejó constancia por secretaria de haberse aperturado cuaderno de medidas en esa misma fecha.

    En fecha 18.9.2006 (f.68) el abogado I.C. en su carácter acreditado en los autos por diligencia consignó los fotostatos correspondientes a los fines de la citación de la parte demandada e informó que proveyó al ciudadano alguacil los medios necesarios para tal práctica.

    El día 18.9.2006 (f.69) el alguacil de este Tribunal por diligencia informó que se le había puesto a su disposición el vehiculo para la practica de la citación.

    En fecha 21.9.2006 (f. vto.69) se dejó constancia de haberse librado compulsa de citación.

    En fecha 24.10.2006 (f.70 a 77) el apoderado actora por diligencia consignó copia de los estatutos sociales de la empresa demandada y solicitó se procediera con practicarse la citación de la misma.

    En fecha 6.11.2006 (f.78 al 90) el alguacil de este tribunal por diligencia consignó la compulsa de citación de la parte demandada en virtud de no haberlo localizado en la dirección suministrada.

    El día 7.11.2006 (f.91) el apoderado judicial de la parte actora por diligencia solicitó se sirviera librar cartel de citación. Acordado por auto de fecha 13.11.2006 (f.92 al 93) previo abocamiento del Dr. M.Á.D.A. quien para ese entonces era Juez Temporal de este Tribunal. Dejándose constancia de haberse librado cartel en esa misma fecha.

    En fecha 28.11.2006 (f.95) el abogado I.C. en su carácter acreditado en los autos por diligencia consignó publicación del cartel de citación en los diarios El S.d.M. y La Hora. Siendo agregado a los autos en esa misma fecha. (f.96 al 100).

    En fecha 18.12.2006 (f.101) el abogado I.C. en su carácter acreditado en los autos por diligencia solicitó se procediera con la fijación del cartel de citación en el domicilio de la demandada. Acordándose por auto de fecha 9.1.2007 (f.102) comisionar a tal efecto al Juzgado Distribuidor de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado.

    Por auto de fecha 17.1.2007 (f.104) quien suscribe me aboqué al conocimiento de la presente causa y se dejó constancia de haberse librado comisión y oficio.

    El día 7.2.2007 (f.107 al 116) se agregó a los autos las resultas de la comisión conferida al Juzgado Primero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado contentiva de la fijación del cartel de citación.

    Por auto de fecha 14.3.2007 (f.118) se designó como defensor judicial de la parte demandada a la abogada V.M..

    El día 24.4.2007 (f. 119) el abogado I.C. en su carácter acreditado en los autos por diligencia solicitó se designara nuevo defensor judicial por cuanto la designación recaída en la abogada V.M. presta sus servicios a tiempo completo en la Junta Interventora del Aeropuerto S.M.d.P..

    El día 30.4.2007 (f.120 al 128) el ciudadano O.A.B. en representación de PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALBRIC, C.A, debidamente asistido por abogado, por diligencia se dio por citado en el presente juicio y consignó poder apud acta a las abogadas TISBETTIS PINO, G.V. y LUISANGEL SANABRIA.

    El día 5.6.2007 (f.129 a 131) la abogada G.V. en su carácter acreditado en los autos presentó escrito de contestación a la demanda en nombre de su representada.

    El día 7.6.2007 (f.132 al 143) el abogado I.C. en su carácter acreditado en los autos presentó escrito mediante el cual solicitaba que en vista de la aceptación de los hechos por parte de la demandada se declarara la no apertura del lapso probatorio.

    Por auto de fecha 14.6.2007 (f.144 al 145) se declaró improcedente la solicitud de no apertura del lapso probatorio planteada por el abogado I.C. D’ENJOY.

    En fecha 18.6.2007 (f.146) el abogado I.C. en su carácter acreditado en los autos por diligencia consignó escrito de promoción de pruebas a los fines de ley. Siendo reservada y guardadas por secretaria a los fines de ser agregadas a los autos en su debida oportunidad.

    En fecha 2.7.2007 (f.148) se dejó constancia de haberse reservado y guardado las pruebas promovidas por la parte demandada.

    El día 3.7.2007 (f.149) se dejó constancia por secretaria de haberse agregado a los autos las pruebas promovidas por la parte actora por medio de su apoderado judicial (f.150 a 154).

    En fecha 3.7.2007 (f.155) se dejó constancia de haberse agregado a los autos las pruebas promovidas por la parte demandada a través de su apoderada judicial. (f.156 al 176).

    El día 4.7.2007 (f.177 al 179) el apoderado judicial de la parte actora por presentó escrito mediante el cual hizo oposición a las pruebas promovidas pro la parte demandada.

    El día 9.7.2007 (f.180) la abogada G.V. en su carácter acreditado en los autos por diligencia hizo oposición a la admisión de las pruebas presentadas por la parte actora.

    Por auto de fecha 11.7.2007 (f.184 al 185) se le aclaró a la parte actora en relación a la oposición de la admisión de la prueba documental por documento constituido por parcelamiento registrado el 18.4.2007 y del oficio 0000233 emanado de la Dirección Estadal del Municipio de Ambiente en fecha 7.3.2006, la mismas serían dilucidadas en la oportunidad de dictar el fallo definitivo, en lo que respectó a la inspección la misma se declaró procedente por cuanto la misma había sido promovida para que se evacuada con apoyo a unos planos topográficos y en cuanto a la oposición de la testimonial de P.R. se desestimó por cuanto en la misma no fue señalado su domicilio.

    El día 11.7.2007 (f.186 al 185) se dictó auto mediante el cual se admitieron las pruebas promovidas por el abogado I.C. en su condición de apoderado judicial de la parte actora dejándose a salvo su apreciación en la sentencia definitiva con excepción del particular tercero de la prueba de inspección judicial solicitada en el capitulo III del escrito de promoción de pruebas.

    Por auto de fecha 11.7.2007 (f.150 al 192) se admitieron las pruebas promovidas por la parte demanda por medio de su apoderada judicial dejándose a salvo su apreciación en la sentencia definitiva con excepción de la contenida en el capitulo III en virtud de la procedencia de la oposición planteada por la parte actora y de la contenida en el capitulo VII.

    Por auto de fecha 17.7.2007 (f.200) se difirió la oportunidad para practicar la inspección judicial acordada el 11.7.2007 por encontrarse este Tribunal con exceso de trabajo.

    El día 19.7.2007 (f.2001) se dictó auto en el cual se ordenó la apertura de una segunda pieza por encontrarse la primera en estado voluminoso con 201 folios útiles y se testó con una línea de color azul la duplicidad detectada en el expediente.

    SEGUNDA PIEZA.-

    Por auto de fecha 19.7.2007 (f.1) se aperturó la segunda pieza por cuanto la anterior había cerrado con un total de 201 folios útiles.

    El día 2.8.2007 (f.4 al 6) tuvo lugar el traslado y constitución del tribunal en el Crucero de Guacuco, sector Las Huertas Municipio Arismendi de este Estado con motivo de la evacuación de la prueba de inspección promovida por la parte actora. Siendo agregadas las fotografías tomadas en esa oportunidad. (f.7 al 27).

    En fecha 17.9.2007 (f.28) se agregó a los autos el oficio emanado del Registro Público de los Municipios Arismendi y A.d.C.d.E. mediante el cual se dio respuesta a la prueba de informe requerida con oficio 17298-07 de fecha 11-7-2007.

    Por auto de fecha 8.10.2007 (f.34 al 35) se ordeno recabar las resultas de la comisión conferida al Juzgado del Municipio Maneiro de este Estado y al Juzgado Distribuidor de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado en el estado en que se encontraba siempre que se estuviese vencido el lapso de evacuación de pruebas por ante ese despacho, respectivamente, así como la prueba de informe requerida al Registro Inmobiliario del Municipio Arismendi y A.d.C. de este Estado. Se dejó constancia de haberse librado oficios.

    En fecha 7.11.2007 (f.39) el abogado I.C. en su carácter acreditado en los autos por diligencia informó que la prueba de informe requerida al Registro Inmobiliario de los Municipios Arismendi y A.d.C. de este Estado ya había sido remitido a éste tribunal cursaba al folio 28 de la segunda pieza.

    En fecha 12.12.2007 (f.42 al 63) se agregó a los autos las resultas de la comisión conferida al Juzgado IV de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado con motivo de la evacuación de la prueba testimonial promovida por la pare demandada.

    En fecha 14.1.2008 (f.64 al 71) se agregó a los autos las resultas de la comisión conferida al Juzgado del Municipio Maneiro de este Estado con motivo de la evacuación de la prueba testimonial promovida por la pare demandada.

    El día 15.1.2008 (f.72) el Dr. L.J.F.M. en su condición de juez temporal de este Tribunal para ese entonces se abocó al conocimiento de la presente causa y le aclaró a las partes que a partir de ese día inclusive comenzaba a correr la oportunidad para presentar informes.

    El día 18.2.2008 (f. 73 al 86) el abogado I.C. en su carácter acreditado en los autos presentó escrito de informe a los fines de que surtiera sus efectos legales.

    Por auto de fecha 5.3.2008 (f.87) quien suscribe me aboqué al conocimiento de la presente causa y se les aclaró a las partes que la misma entraba en etapa de sentencia a partir de ese día exclusive.

    Por auto de fecha 5.5.2008 (f.88) se difirió el dictamen de la decisión que recaería en la presente causa a por un lapso de 30 días consecutivos a partir del 3.5.08 exclusive.

    En fecha 17.7.2008 (f.89) compareció el abogado I.C. en su carácter de apoderado judicial de la parte actora y por diligencia solicitó se dictara sentencia en la presente causa.

    Por auto de fecha 14.8.2008 (f. 90) se ordenó el desglose de las diligencias fechadas 7.8.08 conjuntamente con sus recaudos así como del 12.8.08 a los efectos de que las mismas fueran agregadas al cuaderno de medidas de este expediente que era donde verdaderamente correspondían.

    CUADERNO DE MEDIDAS.-

    Por auto de fecha 14.8.2006 (f.1 al 2) se aperturó el cuaderno de medida a los fines de proveer sobre la medida de prohibición de enajenar y gravar solicitada y a tal efecto se le instó a la parte actora a que constituyera caución o garantía hasta cubrir la suma de QUINIENTOS CINCUENTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.552.000.000,00) que correspondía el doble de la suma demandada más las costas procesales a razón el 30%. Y se ordenó ampliar la prueba a los efectos de que se comprobaran la urgencia o riesgo de que quedara ilusoria la ejecución, y que pudieran ocasionar daños de imposible o difícil reparación en la definitiva.

    En fecha 4.10.2006 (f.3) compareció el abogado I.C. en su carácter acreditado en los autos y por diligencia solicitó se sirviera decretar de prohibición de enajenar y gravar así como la cautelar innominada.

    Por auto de fecha 10.10.2006 (f.5 al 6) se decretó la medida de prohibición de enajenar y gravar sobre un terreno distinguido como lote “ubicado en el sector Las Huertas, Municipio Arismendi de este estado, participada con oficio Nro.15792-06.

    El día 1.10.2007 (f.10 al 11) el apoderado judicial de la parte actora presentó escrito contentivo de la solicitud de medida innominada.

    Por auto de fecha 9.10.2007 (f.12 al 13) se negó el decreto de la medida innominada por no encontrarse llenos los extremos relacionados con el fumus boni iuris, periculum in mora ni menos aún con el periculum in damni.

    El día 23.7.2008 (f.144) la apoderada judicial de la parte demanda por diligencia solicitó el levantamiento de la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada, ratificada por diligencia del 28.7.2008 (f.15).

    Por auto de fecha 14.8.2008 (f.6) se incorporó las diligencias fechadas 7.8.08 y 12.8.08 con sus anexos por cuanto las mismas habían sido agregadas al cuaderno principal por error, relacionada la primera con la suscrita por la parte O.A. en su carácter de representante legal de CONSTRUCTORA CEODRIL, C.A, con la debida asistencia se ofreció garantía hipotecaria y la última contentiva de la objeción a la referida garantía hipotecaria ofrecida suscrita por el abogado I.C.. (f.7 al 69).

    Por auto de fecha 14.8.2008 (f.70) se ordenó aperturar una articulación probatoria de cuatro días a partir de ese día exclusive en la que cada una de las partes pudiera aportar elementos de pruebas que hicieran determinar la veracidad sobre dicha pretensión o en su defecto sobre su improcedencia.

    Siendo la oportunidad la oportunidad para decidir se hace bajo las siguientes consideraciones:

  3. FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN.-

    PRUEBAS APORTADAS.-

    Parte Actora:

    De las documentales traídas conjuntamente con el escrito libelar:

    1. - Copia certificada (f. 15 al 18) de documento autenticado por ante la Notaría Pública de Pampatar en fecha 3.3.2005, anotado bajo el Nro. 5, Tomo 42-A, de donde se infiere que la sociedad mercantil PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALBRIC, C.A, representada por su presidente el ciudadano O.A. (LA PROPIETARIA) y el ciudadano F.D.C. (EL COMPRADOR) convinieron en celebrar el contrato de promesa bilateral de compraventa en el cual el comprador se obligaba comprar a la propietaria un inmueble constituido por una parcela de terreno y una vivienda bi-familiar de dos (2) plantas situada en la manzana 1, signada con el N°. 3, que forma parte del Conjunto Residencial G.V., ubicado en el crucero de Guacuco, sector Las Huertas, Municipio Arismendi de este Estado, la cual tendría un área de construcción aproximada de Ciento Treinta metros cuadrados (130mts2) edificado en una parcela de terreno aproximada de Doscientos metros cuadrados (200mts2) siendo sus linderos Norte: en veinte metros (20’mts) con la parcela N°. 2, Sur: en veinte metros (20mts) con parcela N°. 4, Este: en diez metros (10mts) con calle N°. 1, y Oeste: en diez metros (10mts) con parcela N°. 7, integrado por dos (2) plantas que constan de Tres (3) dormitorios, tres baños, sala, comedor, recibo, cocina, lavandero, porche, área de estacionamiento, patio de uso exclusivo, que se perfeccionaría la venta del inmueble en un plazo de doce (12) meses contados a partir de febrero de 2005; que el comprador acepta que el precio de la venta es la cantidad de CIENTO VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.120.000.000,00) pagaderos de la siguiente forma: a) la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.25.000.000,00) en calidad de reserva; b) la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.15.000.000,00) en seis cuotas fijas mensuales y consecutivas de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.2.500.000,00) a partir del 15 de marzo de 2005; c) la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.25.000.000,00) en fecha 15 de septiembre de 2005; d) la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.15.000.000,00) en cinco cuotas fijas mensuales y consecutivas de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.3.000.000,00) a partir del 15 de octubre de 2005 y e) la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.40.000.000,00) a la entrega de la vivienda; que para el caso de que la entrega no se hiciere en el lapso previsto se realizaría aproximadamente para el mes de febrero de 2006, fecha en la cual del propietario debía tener el correspondiente documento de parcelamiento y/o condominio debidamente protocolizado, y si no se entregare a la fecha tendría un plazo de cuarenta y cinco (45) días más a partir de la fecha tope sin necesidad de formalidad alguna, ni notificación entre partes; que en caso de que el comprador incumpliera los términos establecidos en el contrato por falta de pago daría derecho al comprador dar por resarcido de pleno derecho del contrato reteniendo como indemnización por daños y perjuicios un 25% de la suma entregada y si por causa no imputable, a fuerza mayor o caso fortuito el propietario no pudiera cumplir con la entrega del inmueble se obligaría a devolver a el comprador la totalidad del dinero recibido más un 25% adicional a dicho monto. El anterior documento al no haber sido impugnado conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigno y se le atribuye valor probatorio con base en el artículo 1357 del Código Civil para demostrar esa circunstancia. Y así se decide.

    2. - Original (f.19 al 21) de documento privado suscrito entre la sociedad mercantil PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALBRIC, C.A, (LA EMPRESA VENDEDORA) y el ciudadano F.D.C. (EL COMPROMITENTE) convinieron en celebrar el compromiso de compra venta donde la empresa vendedora se comprometía a vender a el compromitente un inmueble constituido por una vivienda bi-familiar conformada en dos plantas y la parcela de terreno donde se encuentra construida, signada con el Nro. 3 del Conjunto Residencial “G.V.” ubicado en el Crucero de Guacuco, sector Las Huertas, Municipio Arismendi de este Estado que sus medidas, linderos y demás especificaciones constarían suficientemente en documento de opción de compra que se autenticaría en un plazo no mayor de sesenta (60) días contados a partir de la firma del presente acuerdo y la fecha de entrega sería de un año aproximadamente a partir de esa fecha salvo el caso de surgir causas de extrema gravedad totalmente ajenas a la voluntad de la empresa vendedora, cuyo costo total fue la cantidad de CIENTO VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.120.000.000,00) pagaderos en dos fases: la primera fase: la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.40.000.000,00) cancelados así: a) CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.5.000.000,00) en ese acto y para completar la inicial de la reserva daría la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.20.000.000,00) para el momento de la firma en Notaria, el remanente o saldo o sea la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.15.000.000,00) en seis cuotas fijas mensuales y consecutivas de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.2.500.000,00) a partir del 15 de marzo de 2005; la segunda fase: OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.80.000.000,00) en convenio previamente establecido entre la empresa vendedora y el compromitente; que si por cualquier causa el compromitente se negare a efectuar la negociación acordada quedarían retenido del monto entregado la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.6.000.000,00) por concepto de los daños y perjuicios causados a la empresa vendedora por su incumplimiento si fuere lo contrario sería ésta quien infringiera debía entregar a el compromitente en un plazo no mayor de quince días calendarios y consecutivos de las cantidades de dinero canceladas hasta la fecha del incumplimiento, los pagas serían mediante depósitos bancarios a nombre de Proyectos y Construcciones Albric, C.A, Banesco cuenta corriente Nro. 0138-0018-11-0181064404, y Banco Plaza cuenta corriente Nro. 01380018940180006436. El anterior documento se valora de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil para demostrar esa circunstancia. Y así se decide.

    3. - Originales (f.22 al 25) de cuatro (4) recibos emitidos por la empresa PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALBRIC, C.A, de donde se extrae que la referida empresa hace constar que recibió pagos por parte del señor F.D.C., el primero por la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.20.000.000,00) por concepto de cancelación de la cuota 1/6 correspondiente al mes de marzo, de la Villa N°. 3, Conjunto Residencial G.V. en el Crucero de Guacuco, La Asunción y los tres (3) últimos por la suma de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.2.500.000,00) cada uno por concepto de cancelación de la cuota 1/6, 2/6 y 3/6 respectivamente de la referida Villa, los cuales se encuentran firmados en su parte final. El anterior documento se valora de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil para demostrar esa circunstancia. Y así se decide.

    4. - Originales (f.26 al 34) de (9) recibos signados con el Nro. 0377, 0117, 0160, 0230, 0249, 0314, 0360, 0397 y 0434 por medio de los cuales la empresa PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALBRIC, C.A, manifestó haber recibir del ciudadano F.D. los tres primeros, la suma de (Bs.2.500.000,00), una (1) de (Bs.25.000.000,00) y las cinco (5) últimas de (Bs.3.000.000,00) por concepto de pago de cuota 4/6, 5/6, 6/6, 1/5, 2/5, 3/5, 4/5 y 5/5 de Convenio suscrito de opción de compra de vivienda del Conjunto Residencial G.V., signada con el Nro.3, los días 18 de junio, 27 de julio, 18 de agosto, 26 de septiembre, 20 de octubre, 18 de noviembre, 28 de diciembre de 2005, 26 de enero y 3 de marzo de 2006 respectivamente, los cuales se encuentra debidamente firmado ilegible en el renglón que se lee “Recibí Conforme”. El anterior documento se valora de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil para demostrar esa circunstancia. Y así se decide.

    5. - Inspección judicial extralitem (f.35 al 65) evacuada por el Juzgado de los Municipios Arismendi, A.d.C. y Gómez de este Estado en fecha 26.7.2006 en el Conjunto Residencial G.V., ubicado en el crucero de Guacuco, sector Las Huertas, Municipio Arismendi de este Estado, donde se dejó constancia que la parcela N°. 3 objeto de la inspección se encontraba una bienhechurias bi-familiar de dos plantas sin terminar, la misma estaba construida con paredes de ladrillo sin frisar, la segunda planta se encontraba una hilera de bloques sin friso por algunas columnas sin vaciar; que en la parcela Nro. 3 objeto de la inspección se encontraba en estado de abandono, sin ningún tipo de trabajadores laborando en la misma; que con asesoramiento de un experto ingeniero designado se encontraba una bienhechurias de aproximadamente con un área de construcción de 59,4 metros cuadrados y una parcela de 200 metros cuadrados aproximadamente cuyos linderos son los siguientes. Norte: en 20 metros con parcela N°. 2, Sur: en 20 metros con la parcela N°. 4; Este: en 10 metros con la calle N°. 1; Oeste: con 10 metros con la parcela N°.7; que en el Conjunto Residencial G.V. donde se encontraba constituido el tribunal no se encontraba debidamente parcelado con los servicios de vialidad, acueductos, electricidad, arquitectura y estructura, óptimas para un parcelamiento; que se había nombrado como experto a la Ingeniero C.L.C. quien solicitó cinco días para consignar el respectivo informe. Para la valoración de esta prueba se debe tomar en cuenta lo asentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° RC.-300, dictada en fecha 22 de mayo de 2008, en el expediente judicial N° 06-826 juicio seguido por G.l.B.d.V. contra C.A. La Electricidad de Caracas, en la cual estableció al respecto lo siguiente:

      “De igual forma esta Sala en sentencia de fecha 20 de octubre de 2004, expediente Nº 03-563, fallo RC-01244, en el juicio de INVERSIONES GHA, C.A., contra LICORERIA DEL NORTE C.A., estableció:

      ...Nuestra doctrina ha expresado en torno a la procedencia de la inspección judicial preconstituida, que la misma es válida sólo cuando se pretenda demostrar el estado o las circunstancias de hechos que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Entonces, el solicitante debe demostrar ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata.

      Esta condición de procedencia debe ser alegada y probada ante el juez, para que éste previo análisis de las circunstancias, así lo acuerde.

      Una vez cumplidos estos requisitos, la prueba debe considerarse promovida y evacuada válidamente, pues la inspección judicial preconstituida no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación del juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho.

      Si no se prueba la urgencia ello sí afectaría su legalidad, por cuanto esta prueba preconstituida sólo es posible evacuarla para dejar constancia de las circunstancias o estado de las cosas que puedan desaparecer o modificarse en el transcurso del tiempo. Si no está demostrado en el proceso donde ella sea producida, la prueba no puede ser apreciada...

      . (Negrillas de la decisión citada).

      La doctrina reiterada ha establecido de manera clara la eficacia y el mérito probatorio de la prueba de inspección judicial evacuada extra litem, señalando al respecto que solo se permite en los casos que se pretenda hacer constar el estado o las circunstancias que puedan desaparecer con el transcurso del tiempo, dentro de los presupuestos procesales del artículo 1.429 del Código Civil, dándole el valor de una prueba legal cuyo mérito está obligado el juez a analizar en la correspondiente sentencia.

      En el presente caso, como lo alega el recurrente, la prueba de inspección judicial extra litem, fue promovida para demostrar la identidad del bien objeto de reivindicación, lo cual no se corresponde con el supuesto antes mencionado, y esto, aunado al hecho de que solo mediante la prueba de experticia es procedente la demostración de la identidad del bien objeto de reivindicación, hace improcedente la presente denuncia por la supuesta infracción de los artículos 898 y 938 del Código de procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.398 del Código Civil, por falta de aplicación. Así se decide…” (Subrayado y resaltado propio de este Tribunal.

      Establecido lo anterior, queda claro que ha sido reiterado el criterio de nuestro máximo tribunal, respecto a los casos en que la Inspección judicial extralitem pudiera ser valorada en juicio, por lo cual, el solicitante deberá manifestar los motivos, la urgencia o el perjuicio que le pueda ocasionar la no evacuación de la misma en ese momento, y no durante el proceso, lo cual no se cumplió en la prueba bajo examen, debido a que del escrito que la encabeza se evidencia que el solicitante no hizo referencia alguna en torno a la necesidad de su evacuación en la oportunidad en que la misma se realizó, es decir, en fecha 26 de julio de 2008, por ante el Juzgado de los Municipios Arismendi, A.d.C. y Gómez de este Estado, de lo que se evidencia que se efectuó antes de haberse iniciado el juicio, y en la misma no se justificó la razón por la que en lugar de promoverla como prueba durante la secuela probatoria acudió a otro Juzgado para realizarla por la vía de la jurisdicción voluntaria, en consecuencia de ello, el Tribunal no valora la prueba y por lo tanto, no emite juicio sobre su legalidad o pertinencia. Y así se decide.

      Se deja constancia que en la oportunidad de promover pruebas promovió el mérito favorable de los autos y lo siguiente:

      1. Inspección judicial (f.4 al 5 2da Pza) evacuada por este Tribunal en fecha 2.8.2007 en el Crucero de Guacuco, sector Las Huertas, Municipio Arismendi de este Estado notificándose de la misma al ciudadano O.R.A.B. en su carácter de presidente de la empresa demandada PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALBRIC, C.A, donde se dejó constancia que luego de haber hecho un recorrido por las áreas que conforman el mencionado Conjunto y con asesoramiento de prácticos designados que se encuentran construidos sin friso los muros perimetrales a lo largo y ancho de todo el conjunto, las fachadas de las viviendas situadas en el lado oeste se observaron en construcción, y las situadas en el lado este se encontraban parcialmente terminadas, algunas de ellas pintadas, y la fachada principal de acceso a la urbanización está parcialmente terminada, no se observaron áreas verdes, deportivas, recreativas, urbanismo, cerco electrónico, portón, churuata, piscina, ni cancha deportiva, que con respecto a la fuente decorativa se observó que al momento de la practica estaba en construcción, en cuanto al parcelamiento se observó que las áreas inspeccionadas estaban divididas en parcelas que para el momento de la práctica no se encontraban identificadas; en cuanto a los servicios de vialidad se observaron que eran vías de tierra; en cuanto a acueductos en la zona este se observaron las cajas troncocónicas en las aceras construidas con llegada de tuberías; con respecto a la zona oeste no se evidenciaba la existencia de tanquillas ni cajas troncocónicas. La anterior prueba de inspección se valora conforme al artículo 1428 del Código Civil para demostrar esa circunstancia. Y así se decide.

      2. Prueba de informe requerida a la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Arismendi y A.d.C. del estado Nueva Esparta mediante la cual se informó que en efecto se protocolizó un documento de parcelamiento denominado “Conjunto Residencial G.V.” sobre un inmueble propiedad de PROYECTOS Y CONSTRUCCIÓN ALBRIC, C.A, ubicado en el sector Las Huertas, jurisdicción del Municipio Arismendi de este Estado el 18 de abril de 2007, el cual quedó inscrito bajo el Nro.37, folios 179 al 191, Protocolo Primero, Tomo Tercero de ese año; que no existía hasta ese momento ninguna venta efectuada del inmueble en cuestión a ciudadano alguno y que no fue consignado permiso de habitabilidad con el referido documento de parcelamiento. La anterior prueba de informe al cumplir con las exigencias del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil se valora para demostrar que ciertamente se protocolizó el documento de parcelamiento del Conjunto Residencial G.V., sobre un bien inmueble propiedad de la empresa PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALBRIC, C.A. Y así se decide.

      Parte Demandada:

      Se deja constancia que en la etapa probatoria se promovió el mérito que emerge de los autos específicamente:

    6. - Copia fotostática (f.160 al 172) de documento inicialmente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Puerto Ordaz, Municipio Autónomo Carona del estado Nueva Esparta, en fecha 19 de marzo de 2007, anotado bajo el Nro. 57, Tomo 34, posteriormente protocolizado por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Arismendi y A.d.C. de este Estado en fecha 18.4.2007, anotado bajo el Nro. 37, folios 179 al 1958, Protocolo Primero, Tomo Tercero, Segundo trimestre de 2007, de donde se infiere que el ciudadano O.A.B. en su condición de presidente de la empresa PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALBRIC, C.A, a los fines de dar cumplimiento de la Ley de Venta de Parcelas, otorgó el documento de parcelamiento del “Conjunto Residencial G.V.” el cual constituía los requisitos exigidos por la Ley y las normas por los cuales habría de regirse la comunidad de propietarios, sus descripción, ubicación, linderos del inmueble, números de parcelas, uso al que están destinadas, gravamen y la autorización. El anterior documento al no haber sido impugnado conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigno y se le atribuye valor probatorio con base en el artículo 1360 del Código Civil para demostrar esa circunstancia. Y así se decide.

    7. - Recorte (f.173) de prensa titulado “RECRUDECE ESCASEZ DE MATERIALES DE CONSTRUCCIÓN”, publicado en el Diario “S.d.M.”, cuyo tenor es el siguiente: “Cámara de la Construcción en Nueva Esparta advierte un crecimiento del 40% en el rubro y del 50% en la demanda de insumos”. “Las provisiones, al igual que en el resto del país, son captadas por las grandes construcciones. Minoristas y particulares se quejan del duro desabastecimiento” “Beltrán Cedeño lleva más de dos semanas rodando por todas las ferreterías de la Isla en la búsqueda de unos cuantos sacos de cemento. Concluir la construcción en su casa, situada en el sector Conuco Viejo, se ha vuelto un área titánica ante el duro desabastecimiento de materiales de construcción que presenta la mayoría de los establecimientos del estado Nueva Esparta..... “...En recorrido por las ferreterías el panorama deficitario es constante. Los propietarios aseguraran no tener un trato preferencial con los clientes minoristas o mayoristas, sin embargo están conscientes de que son estos últimos los que acaparan casi todas las provisiones que les llegan. Manifiestan además, el caos que viven por los retrasos en el traslado de los insumos por vía marítima”. “Ferrys: un vía crucis”. “Ernesto Clemente, de la ferretería que lleva su nombre, explica que cada camión puede tardar más de ocho días varado en tierra firme esperando por un ferry que lo traslade a la Isla. El retraso conlleva incremento en el flete de hasta un 20%, aumento que proporcionalmente, incluyen en el precio de venta de los materiales. “Los retrasos por el ferry son constantes y empeoran la situación de desabastecimiento que ya existía, producto del gran número de construcciones que hay por toda la Isla....” “...El vicepresidente de la Cámara de la Construcción de Nueva Esparta, L.F., se hace eco de la situación expuestas por los comercializadores del sector. Asegura que el desabastecimiento en el producto de la expansión que vive el ramo, estimado en un 40% en lo que va del año. El crecimiento del sector está estimado en un 40%, representado en gran medida por el número de obras que adelanta el sector privado. Esto ha conllevado un incremento en la demanda de los insumos de más de un 50%, la cual el estado no está en capacidad de satisfacer...” “CONSTRUCTORAS” Ante la dura situación con la movilización marítima de mercancía, aunado al desabastecimiento de productos, la mayoría de las constructoras tienen previsto paralizar las obras desde el 15 de diciembre y hasta el 15 de enero. No obstante, la mayoría de los proyectos del sector público “apura” la marcha para entregar las obras antes de las elecciones, según lo establecido en sus contratos”. Como se desprende, del artículo publicado contiene una serie de relatos referente a la escasez de los materiales de construcción y a el hecho de que las constructoras debido al desabastecimiento que existe tienen prevista la paralización de obras desde el 15 de diciembre hasta el 16 de enero. Al anterior documento consistente en un recorte de prensa constituye una prueba libre tarifada al cual se le niega valor probatorio, por cuanto el mismo además fue aportado en forma aislada, sin que se acompañara la edición del periódico donde fue publicado, no contiene referencia que permitan determinar de manera fehaciente la persona, órgano e institución a quien debe atribuirse su autoría, carece de valor, por cuanto según el contenido de la nota publicada no se evidencia que contribuye o esclarece los puntos controvertidos en este juicio ya que se hace referencia de manera genérica a empresas que laboran en el sector de la construcción. Y así se decide.

    8. - Recorte (f.174) de prensa titulado “INSUMOS, TRASPORTE Y MANO DE OBRA FRENAN LA CONSTRUCCIÓN”, publicado en el Diario “El Universal”, cuyo tenor es el siguiente: “...El C.d.E.N. ha realizado una radiografía del sector de la construcción, pieza clave en la estructura del PIB, y la conclusión es que es vital aplicar políticas que incrementen la oferta de arena y piedras, amplíen la flora de camiones y aumenten la mano de obra especializada” ...”A partir de 2005 la construcción inició un ciclo de expansión y la oferta de agregados no “ha podido reaccionar a ese aumento de la demanda debido a inversiones insuficientes y cierres de diversas canteras por problemas con el Ministerio del Ambiente y de titularidad de tierras”, dice el C.d.E.N.. El resultado es un déficit de 4,6 millones de toneladas métricas que se traduce en “distorsiones relevantes representadas a través de un aumento de la volatilidad de los precios y la aparición de oferentes informales”. Mientras el grueso de las obras en la región centro-occidental, las empresas que proveen los insumos se encuentran en otras zonas del país, lo que convierte a la flota de camiones en un ítem estratégico para mantener el dinamismo del sector....”. Al anterior documento consistente en un recorte de prensa constituye una prueba libre tarifada al cual se le niega valor probatorio por cuanto el mismo además fue aportado en forma aislada, sin que se acompañara la edición del periódico donde fue publicado, no contiene referencia que permitan determinar de manera fehaciente la persona, órgano e institución a quien debe atribuirse su autoría, carece de valor, por cuanto según el contenido de la nota publicada no se evidencia que contribuye o esclarece los puntos controvertidos en este juicio ya que se hace referencia de manera genéricas que guardan vinculación con las circunstancias que se desarrollan en el sector de la construcción. Y así se decide.

    9. - Copia fotostática (f.175 al 176) del oficio Nro. 0000233 de fecha 7 de marzo de 2006 emanado del Ministerio del Ambiente, Dirección Estadal Ambiental Nueva Esparta dirigido al Sr. O.A., Constructora “CEODRIL, C.A” Sector Las Huertas, La Asunción, Municipio Arismendi de este Estado, es responsable de la ejecución del desarrollo Conjunto Residencial “G.V.”, donde se desprenden indicios de la presunta comisión de infracción al artículo 21, en concordancia con los artículos 19 y 20 de la Ley Orgánica del Ambiente y a los artículos 25 y 44 del Decreto Presidencial N°. 1.257 de fecha 13 de marzo de 1996, publicado en Gaceta Oficinal N°. 35.946, de fecha 25 de abril de 1996, mediante el cual se dictan las Normas sobre evaluación ambiental de actividades susceptibles de degradar el ambiente, tipificado por la realización de las actividades de construcción de un grupo de viviendas correspondientes al Conjunto Residencial G.V., sin contar con la acreditación técnica ambiental, y la afectación de los recursos naturales suelo y vegetación, sin contar con la autorización del Ministerio de Ambiente y de los Recursos Naturales -entre otros aspectos- se le concedieron diez (10) días contados a partir de la notificación de esta comunicación para exponer las pruebas y alegar las razones que le asisten en el procedimiento administrativo, se le notificó igualmente que debía paralizar preventivamente las actividades que motivaron el procedimiento administrativo relacionado con el desarrollo del Conjunto Residencial “G.V.” en el sector conocido con el nombre de Las Huertas de la Asunción. El anterior documento si bien fue objeto de impugnación conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil su promovente lo reprodujo en original en fecha 16.7.2007 que corre a los folios que van desde el 198 al 190 y en tal sentido, se le confiere valor probatorio conforme al artículo 1357 del Código Civil para demostrar esa circunstancia. Y así se decide.

    10. - De las testimoniales de los ciudadanos D.A. y P.R. las cuales fueron declaradas desiertas por los Tribunales comisionados a tal efecto. Y así se decide.

      ARGUMENTOS DE LAS PARTES.-

      Como fundamento de la presente demanda el abogado I.C. en su carácter de apoderado judicial del ciudadano F.D.C. expresó lo siguiente:

      - que según documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Pampatar, con jurisdicción en el estado Nueva Esparta, en fecha 3 de marzo de 2005, anotado bajo el Nro.3, Tomo 15, su representado se obligó a comprar un inmueble propiedad de PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALBRIC, C.A, constituido por una parcela de terreno y una vivienda bi-familiar de dos (2) plantas, situada en la manzana N°. 1, signada con el N°. 3 que forma parte del Conjunto Residencial G.V., ubicado en el Crucero de Guacuco, sector Las Huertas, Municipio Arismendi de este Estado.

      - que el inmueble ofertado tendría un área de construcción aproximada de Ciento Treinta metros cuadrados (130mts2) y se encontraría edificado en una parcela de terreno de aproximadamente Doscientos metros Cuadrados (200mts2) siendo sus linderos y medidas: Norte: en veinte metros (20mts) con la parcela N°. 2; Sur: en veinte metros (20mts) con la parcela N°. 4; Este: en diez metros (10mts) con calle N°. 1; y Oeste: en diez metros (10mts) con parcelas N°. 7, constante de dos plantas que conforman tres (3) baños, sala, comedor, recibo, cocina, lavandero, porche, área de estacionamiento y patio de uso exclusivo.

      - que el porcentaje de los usos permitidos del mismo, áreas comunes y los tratamientos de las área no construidas, serían determinados en el documento de condominio y parcelamiento.

      - que ambas partes se obligaron a perfeccionar la venta del inmueble objeto del contrato en un plazo de doce (12) meses, constados a partir de febrero de 2005, entendiéndose que si el inmueble no pudiera entregarse par ala fecha prevista, debería cumplirse con el plazo de prorroga establecido en la cláusula séptima del contrato.

      - que en la cláusula quinta se estableció que su representado aceptaba que el precio de la venta era la cantidad de CIENTO VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.120.000.000,00) pagaderos de las siguiente forma: a) la cantidad de VEITNICINO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.25.000.0000,00) en calidad de reserva; b) la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.15.000.000,00) en seis cuotas fijas mensuales y consecutivas de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.2.500.000,00) a partir del 15 de marzo de 2005; c) la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.25.000.000,00) en fecha 15 de septiembre de 2005; d) la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.15.000.00) en cinco (5) cuotas fijas mensuales y consecutivas de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.3.000.000,00) a partir del 15 de octubre de 2005; y e) la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.40.000.000,00) a la entrega de la vivienda.

      - que en el caso de retardo en el pago por causa imputable a su representado los montos de dinero adeudado devengarían un interés calculado a la tasa de uno por ciento (1%) mensual más una comisión adicional del dos por ciento (2%) mensual sobre el saldo deudor por tramitación y gestión de cobranza judicial o extrajudicial a que hubiere lugar por la falta de pago de más de una de las cuotas vencidas.

      - que en la cláusula sexta se pactó que su representado incumpliere los términos establecidos en el contrato por falta de pago de las sumas establecidas en la cláusula UT supra, dari derecho a PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALBRIC, C.A, a dar por resarcido de pleno derecho el referido contrato reteniendo por concepto de indemnización por daños y /o perjuicios en u n 25% de la suma de dinero entregada por su mandante y el resto del 75% de la suma de dinero sería reintegrado por PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALBRIC, C.A, a partir de la fecha de rescisión de esa opción, pudiendo PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALBRIC, C.A, contratar la venta de inmueble mayor a caso fortuito PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALBRIC, C.A, no pudiere cumplir con la entrega del inmueble en la fecha indicada en el contrato, se obligaba a devolverle a su representado la totalidad de dinero recibido más un (25%) adicional a dicho monto, tomando en consideración la suma entregada como indemnización por los daños y perjuicios causados, entrega esta que se haría en un plazo no mayor de cuarenta (40) días continuos contados a partir de la notificación que se le haga a su representado por escrito, sin que haya lugar a ningún reclamo judicial o extrajudicial.

      - que se convino expresamente que la entrega del inmueble objeto del contrato se realizaría aproximadamente para el mes de febrero de 2006, fecha en la cual debería PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALBRIC, C.A, tener el correspondiente documento de parcelamiento y/o condominio debidamente protocolizado, entendiéndose que si el inmueble no pudiere entregarse par ala fecha prevista gozará de un plazo automático de cuarenta y cinco (45) días más a partir de dicha fecha tope, sin necesidad de formalidad alguna, ni notificación entre partes;

      - que su representado ha cumplido con todas y cada una de las obligaciones contractuales, dentro de las cuales se comprometió, se resumen en su totalidad en el pago del precio de acuerdo a las condiciones supra establecidas, y en beneficio de PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALBRIC, C.A, pagos éstos realizados de la siguiente manera: 1) la cantidad de Cinco Millones de bolívares (Bs.5.000.000,00) que fueron cancelados en contrato privado de reserva el 17 de febrero de 2005 el cual se denominó compromiso de compra venta y cancelado en cheque Nro. 880000006, del banco Banpro; 2) la cantidad de Veinte Millones de bolívares (Bs.20.000.000,00) que fueron cancelados mediante depósito bancario N°. 97155652 en el Banco Banesco en fecha 24.2.2005; 3) la cantidad de Dos Millones Quinientos Mil bolívares (Bs.2.500.000,00) que fueron cancelados mediante depósito bancario N°. 89823471 en el Banco Banesco en fecha 15.3.2005; 4) la cantidad de Dos Millones Quinientos Mil bolívares (Bs.2.500.000,00) que fueron cancelados según se evidencia de recibo emitido por la demandada PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALBRIC, CA; 5) la cantidad de Dos Millones Quinientos Mil bolívares (Bs.2.500.000,00) cancelados según recibo emitido por la demandada de fecha 19.5.2005; 6) la cantidad de Dos Millones Quinientos Mil bolívares (Bs.2.500.000,00) que fueron cancelados según se evidencia del recibo emitido por la demandada en fecha 18.6.2005 identificado con el Nro. 0377; 7) la cantidad de Dos Millones Quinientos Mil bolívares (Bs.2.500.000,00) cancelados según recibo emitido por la demandada el 27.7.20055, identificado con el Nro. 0117; 8) la cantidad de Dos Millones Quinientos Mil bolívares (Bs.2.500.000,00) que fueron cancelados según recibo emitido por la demandada el 18.8.2005 identificado con el Nro.0160; 9) la cantidad de Veinticinco Millones de bolívares (Bs.25.000.000,00) que fueron cancelados según recibo emitido por al demandada el 26.9.2005 identificado con el Nro. 0230; 10) la cantidad de Tres millones de bolívares (Bs.3.000.000,00) que fueron cancelados según recibo emitido el 20.10.2005 identificado con el Nro. 0249; 11) la cantidad de Tres Millones de Bolívares (Bs.3.000.000,00) que fueron cancelados según recibo emitido por la demandada el 18.11.2005, identificado con el Nro.0314; 12) la cantidad de Tres Millones de bolívares (Bs.3.000.000,00) que fueron cancelados según recibo emitido por la demandada el 28.12.2005 identificado 0360; 13) la cantidad de Tres Millones de bolívares (Bs.3.000.000,00) según recibo de fecha 26.1.2006 emitido por la parte demandada identificado con el N°. 0397; 14) la cantidad de Tres Millones de bolívares (Bs.3.000.000,00) que fueron cancelados según recibo emitido por la demandada el 3.3.2006, identificado con el Nro.0434; es decir que había cumplido con todas y cada una de sus obligaciones contractuales y en las fechas previstas habiéndose entregado a la cantidad OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.80.000.000,00) quedando únicamente pendiente pro pagar la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.40.000.000,00) los cuales deberían de ser pagados a la demandada PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALBRIC, C.A, a la entrega de la vivienda en cuestión lo cual debió ocurrir y no ocurrió a más tardar el día 15.4.2006.

      - que la empresa demandada ha incumplido en venderle a su representado la parcela de terreno y una vivienda bi-familiar de dos plantas en ella construida, situada en la manzana N!° 1, signada con el N°. 3 que forma parte del Conjunto Residencial G.V., ubicado en el Crucero de Guacuco, sector Las Huertas, Municipio Arismendi de este Estado.

      - que no ha cumplido en entregarle a su representado el inmueble promedio que tendría el área de construcción aproximada antes identificada según la cláusula segunda.

      - que incumplió en perfeccionar la venta del inmueble objeto del contrato en un plazo de doce (12) meses contados a partir de febrero de 2005 según la cláusula tercera.

      - que había incumplido la demandada en no tener protocolo hasta la fecha de introducción de la presente demanda, ni el documento de condominio, ni el documento de parcelamiento, no haberle hecho entrega de los cuarenta y cinco (45) días contados a partir de la fecha tope del mes de febrero de 2006.

      - que a parte del hecho prometido y convenido contractualmente por la empresa PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALBRIC, C.A, plenamente identificarle y venderle a su representado la vivienda supra especificados en las cláusulas tercera y séptima del contrato se estableció como única cláusula penal en perjuicio de la vendedora la única indemnización por concepto de daños y perjuicios en beneficio de su representado para el supuesto de no cumplir con la entrega del inmueble en la fecha indicada en dicho contrato.

      Por su parte, la abogada G.V.C. en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALBRIC, C.A, en la oportunidad de dar contestación a la demanda alegó:

      - que negaba, rechazaba y contradecía a excepción de lo que expresamente sea admitido en esa litis-contestación tanto en los hechos por ser inciertos como en las infundadas normas de derecho invocada por el actor en su libelo de demanda.

      - que era cierto que su representada suscribió en fecha 3.3.2005 ante la Notaria Pública de Pampatar, Estado Nueva Esparta bajo el Nro. 5, Tomo 42-A, un contrato de opción de compra venta con el ciudadano F.D.C. por un inmueble a construirse constituido por una parcela de terreno y la vivienda de dos 2) plantas en ésta construida, situada en la manzana N. 1, signada con el N°. 3, que forma parte del Conjunto Residencial G.V., ubicado en el crucero de Guacuco, sector Las Huertas, Municipio Arismendi de este Estado.

      - que no era cierto que no se encontrara construida ninguna vivienda en el Conjuro Residencial G.V. de dos plantas, que no hubiera vialidad, electricidad ni cloacas óptimos para un parcelamiento y que estuviera en abandono y ruinas porque a todas luces era perfectamente comprobable el avance de la obra de construcción de todas las viviendas que conformaban el Conjunto Residencial G.V. incluyendo la del demandante.

      - que alegaba el demandante que su representada había incumplido con el otorgamiento del documento de parcelamiento, lo cual era incierto porque dicho documento fue debidamente registrado en fecha 18 de abril de 2007 al protocolizarse ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Arismendi, A.d.C. y Gómez de este Estado bajo el Nro.37, folios 179 al 195, Protocolo Primero, Tomo Tercero, Segundo Trimestre de 2007.

      - que el incumplimiento oportuno de su representada en la entrega del inmueble a el comprador se producía por dos causas no imputables a su voluntad, las cuales son: 1) caso fortuito ya que constituía una hecho notorio que el sector “construcción” en la I.d.M. desde mediados del año 2005 venía sufriendo una gran escasez de materiales de construcción la cual se ha venido prolongando en el tiempo, circunstancia ésta que ha impedido a su representada cumplir con los términos de entrega del contrato; 2) fuerza mayor: toda vez que la Dirección Estadal del Ministerio de Ambiente en fecha 7.3.2006 a través de oficio Nro.0000233 ordenó la paralización preventiva de todas las actividades de construcción que se adelantaba en el referido Conjunto Residencial, lo que conllevó a que su representada paralizara la continuación de la obra de construcción durante el tiempo que durara el procedimiento administrativo.

      - que excepcionó a su representada en cuanto al cumplimiento oportuno de la entrega del inmueble comprometido en venta, toda vez que de la cronología de los recibos de pago opuestos por el demandante, se desprende el conocimiento y la aceptación por parte de F.D.C. en la demora en la entrega del inmueble derivado de las circunstancias expuestas en el particular cuarto de esta litis-contestación, viendo que el último recibo (5/5) fue pagado por éste en fecha 3.3.2006, es decir, cuando ya había vencido el plazo de entrega del inmueble y verificada como fueron en dicha oportunidad el estado de avance de las obras donde obviamente se produciría un retardo en la entrega, por lo que consciente el demandante de la voluntad de su representada de culminar con las obras de construcción procedió a cumplir con su obligación de pago durante todo el tiempo pautado durante todo el transcurrir de un año.

      - que impugnaba la cuantía de la demanda estimada en DOSCIENTOS CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.240.000.000,00) por exagerada ya que la demanda entablada por el demandante lo es de cumplimiento en la entrega del inmueble vendido bajo las condiciones y modalidades establecidas en el contrato accionado, es decir, que dados los términos del petitum de la demanda, no existe reclamación de daños y perjuicios ni subsidiariamente se demanda resolución de contrato que pudiera dar lugar a la indemnización prevista en la cláusula sexta, pero sin embargo para el caso que nos ocupaba la demanda debía ser estimada considerando el monto del contrato, es decir, el monto de la demanda debía circunscribirse al monto entregado hasta la fecha que representaba la cantidad de Ochenta Millones de bolívares (Bs.80.000.000,00) más el porcentaje (25%) fijado en la cláusula sexta, lo que arrojaba un total de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.100.000.000,00) de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil toda vez que frente a una acción de cumplimiento de la obligación contractual y por tanto era procedente la presente impugnación.

      IMPUGNACIÓN DE LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA.-

      Según jurisprudencia constante y pacifica, en los casos de rechazo a la estimación de una demanda pueden plantearse varias situaciones: (Sentencia de fecha 01.10.2002 de la Sala Politito-Administrativa).

      El invocado artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, dispone que:

      ‘Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

      El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.

      Cuando por virtud de la determinación que haga el juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del juez ante quien se propuso la demanda originalmente.’

      Estimada como ha sido la demanda en la cantidad ya señalada y rechazada ésta por exagerada, en atención a lo previsto en el dispositivo transcrito, esta Sala acoge plenamente el criterio que en esta materia adoptó en fecha 2 de febrero de 2000 la Sala de Casación Civil, para el caso en que el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente resolviendo, en el supuesto indicado lo siguiente:

      ‘En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación.

      En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.

      Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.

      No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación, aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.

      Por tanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma. Así si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor…

      .

      En este caso, se desprende que la demanda fue estimada en DOSCIENTOS CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.240.000.000,00), y que la accionada en su oportunidad procedió a impugnar la estimación hecha, por considerarla exagerada, sosteniendo que la demanda entablada tiene como objeto el cumplimiento en la entrega del inmueble vendido bajo las condiciones y modalidades establecidas en el contrato accionado, y que consecuencialmente, al no haberse reclamado el pago de daños y perjuicios, ni tampoco de manera subsidiaria la resolución de contrato, el monto de la demanda se debía circunscribir al monto entregado hasta la fecha, que representaba la cantidad de OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.80.000.000,00) más el porcentaje del (25%) fijado en la cláusula sexta, lo cual arrojaría que la cuantía debió estar enmarcada en dentro de un monto que en ningún caso debió sobrepasar la suma de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.100.000.000,00) o cien mil bolívares Fuertes (Bs. F.100.000) según la denominación actual, de acuerdo a la Ley de Reconversión Monetaria.

      Establecido lo anterior, se observa que ciertamente la cláusula Quinta del contrato dispone que el comprador aceptaba el precio de la venta por la cantidad de CIENTO VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.120.000.000,00) pagaderos en la forma convenida, sin embargo dichas referencias en este caso no constituyen una limitante que debe ser observada a la hora de cuantificar la demanda, en vista de que conforme a la pretensión del actor, no se procura obtener el resarcimiento de los daños y perjuicios, sino que más bien la parte accionada -de resultar procedente y ajustado a derecho- cumpla con el contrato, con las cargas contractuales que asumió a raíz de su suscripción, esencialmente con aquellas que se hallan plasmadas en las cláusulas Primera, Segunda y Sexta y que se enmarcan dentro de las llamadas obligaciones de hacer, cuyo tratamiento legal se rige por lo preceptuado en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil.

      De ahí, que en función de lo resuelto, advierte esta sentenciadora que los señalamientos efectuados por la parte accionada para objetar la cuantía del juicio que fue establecida por la parte accionada, deben ser inobservados por carecer de sustento legal. Y así se decide.

      Todo lo cual indefectiblemente genera que siendo infundada la impugnación ejecutada debe tenerse como definitiva la estimación planteada por el actor en el libelo. Y así se decide.

      Una vez resuelto el punto previo, relacionado con la impugnación de la cuantía de la demanda, está sentenciadora entre a decidir el fondo del asunto controvertido en los siguientes términos:

      PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN.-

      El Código Civil define al contrato como “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir o extinguir entre ellos un vínculo jurídico cuya observancia es de carácter obligatorio, ya que no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.” Por otra parte, también regla el citado Código que habiéndose perfeccionado el contrato, este debe ser ejecutado o cumplido según lo pactado”, y por consiguiente, la parte no puede negarse a su ejecución a menos que la otra parte no cumpla con la suya, lo que da lugar a oponer como defensa la excepción de contrato no cumplido o non Adiempleti Contractus, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil.

      Del mismo modo el artículo 1.167 del Código Civil establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, lo que significa que emana de las partes contratantes y tienen facultades para intentar la resolución o cumplimiento del contrato cuando la otra no cumpla con sus obligaciones.

      Por otra parte, los artículos 1264 y 1271 regulan lo concerniente a los efectos del cumplimiento culposo de las obligaciones de derecho civil. El artículo 1264 dispone que el principio general en materia de obligaciones es que deben cumplirse tal cual como han sido contraídas, por lo que en caso de contravención, tanto por inejecución de la obligación, como por retardo en la ejecución surge la obligación sustitutiva de pagar los daños y perjuicios a menos que justifique incumplimiento con el supuesto previsto en la última parte del artículo, como lo es, la causa extraña no imputable. Es así, que en los casos en que a raíz del incumplimiento culposo del deudor se acarreen daños y perjuicios al acreedor, surge la responsabilidad civil contractual, siendo indispensable para determinar su procedencia, la demostración del incumplimiento de la obligación, los daños y perjuicios causados, la culpa y el nexo causal que debe existir entre el incumplimiento culposo y el daño. En caso de que no se encuentren demostrados tales elementos de carácter indispensables y muy especialmente, que se produjo una disminución o pérdida en el patrimonio material o moral del acreedor no habrá lugar a responsabilidad.

      Sobre este particular la doctrina y Jurisprudencia son unánimes al considerar que la procedencia de la acción de cumplimiento o de resolución de contrato esta sujeta a la materialización de los siguientes requisitos: 1) La existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes esté obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas recíprocas obligaciones se encuentren en una relación de interdependencia entre sí; 2) La no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción, sin que este pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante de la resolución; y 3) La necesidad de acudir a la autoridad judicial para que se intente la acción de resolución por quien haya cumplido u ofrezca cumplir con sus obligaciones. De los requisitos antes mencionados, el más trascendente a los fines de la procedencia de la acción es el incumplimiento, ya que su existencia es la base fundamental de la procedencia o no de la acción de cumplimiento o de resolución.

      Sobre lo que ha de entenderse como incumplimiento de obligaciones, tenemos que E.M.L. y E.P.S., en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, al conceptualizarlo dice: "El incumplimiento de las obligaciones es una anomalía, lo normal es que las obligaciones sean cumplidas en especie y voluntariamente por el deudor. Por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas al no observar el deudor el comportamiento o conducta que ha prometido; incumplimiento que puede ser parcial o total, permanente o temporal, y puede deberse a hechos imputables al deudor o a causas extrañas no imputables al mismo…”(PP. 111 al 120), por su parte el autor J.M.O. en su obra “Doctrina General del Contrato”, expresa: "…...por incumplimiento: se entiende cualquier falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada por el deudor. El artículo 1.264 del Código Civil dice, en efecto, que “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. Esto hace que el ejercicio de la acción de resolución sea posible al acreedor no solo en el caso de incumplimiento total y definitivo, sino también en caso de incumplimiento parcial y aun de simple retardo en el incumplimiento…’. Pero la propia letra del artículo 1.167 del Código Civil cuando concede al acreedor la opción entre demandar el cumplimiento (forzoso) o la resolución y en ambos casos adicionar a la alternativa elegida una acción por daños y perjuicios, nos señala que debemos entender por incumplimiento, no el simple incumplimiento en sentido objetivo (que incluiría también la imposibilidad objetiva del cumplimiento), sino más bien, un incumplimiento en sentido subjetivo (o sea culposo). En efecto, si el deudor no ha podido cumplir por un impedimento que constituya para él una causa extraña no imputable, no procederá la acción de resolución mientras dure esa imposibilidad de cumplimento que justifica su retardo y si la duración se prolongare en el tiempo hasta hacer desaparecer todo interés del acreedor en su cumplimiento retardado si el obstáculo fuera de tal naturaleza que desde un principio podamos hablar con certeza de un incumplimiento definitivo e irreparable debido a una causa extraña no imputable al deudor, entonces serán más bien los principios de los riesgos a los que deberemos recurrir...”. (PP. 737.y 738).

      El contrato de opción de compraventa es aquel por medio del cual una parte llamada promitente ofrece irrevocablemente, por un cierto tiempo, celebrar un determinado contrato con otra parte llamada optante, quien es libre de aceptar o no la oferta de celebrar el contrato que le ha sido propuesto. La esencia del contrato de opción radica en la obligatoriedad para una de las partes de desplegar una determinada conducta (no disponer de un derecho) por un tiempo determinado, y en la posibilidad para la otra parte (quien tiene la opción) de decidir si acepta o no, libremente, la oferta en cuestión. (Rodríguez Ferrara, Mauricio, El Contrato de Opción, segunda edición 1998, pág.5).

      Una vez fijado el marco legal y doctrinario para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, y de haberse establecido que el contrato de marras, debe ser asimilado en función de sus características y condiciones a un contrato de venta, corresponde verificar los supuestos del presente caso para ver si procede o no la acción propuesta y a tal efecto, observa esta Juzgadora que la acción intentada tiene que ver con el cumplimiento del contrato titulado “Contrato de Promesa Bilateral de Compra-venta” el cual se encuentra autenticado por ante la Notaría Pública de Pampatar del Estado Nueva Esparta en fecha 3 de marzo de 2005, anotado bajo el Nro. 3, Tomo 15, que une a los sujetos procesales de este juicio; que la parte actora debía entregarle al promitente la suma de CIENTO VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.120.000.000,00) que fue el precio fijado en las condiciones entre ellos convenida, según la siguiente forma de pago: la cantidad de CIENTO VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.120.000.000,00) pagaderos de la siguiente forma: a) la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.25.000.000,00) en calidad de reserva; b) la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.15.000.000,00) en seis (6) cuotas fijas mensuales y consecutivas de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.2.500.000,00) en fecha 15 de marzo de 2005; c) la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.25.000.000,00) en fecha 15 de septiembre de 2005; d) la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.15.000.000,00) en cinco (5) cuotas fijas mensuales y consecutivas de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.3.000.000,00) a partir del 15 de octubre de 2005 y e) la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.40.000.000,00) a la entrega de la vivienda prometida por PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALBRIC, C.A.

      Es decir, de acuerdo a lo antecedentemente resaltado resulta claro que la relación contractual cuyo cumplimiento se reclama esta contenida en documento autenticado por ante la Notaria Pública de Pampatar, en fecha 3 de marzo de 2005, anotado bajo el Nro. 3, Tomo 15, que riela a los folios 15 al 18 que las partes actuantes suscribieron un contrato denominado “promesa bilateral de compraventa”, mediante el cual pactaron -entre otros aspectos- que: el comprador se obligaba comprar a la propietaria un inmueble constituido por una parcela de terreno y una vivienda bi-familiar de dos (2) plantas situada en la manzana 1, signada con el N°. 3, que forma parte del Conjunto Residencial G.V., ubicado en el crucero de Guacuco, sector Las Huertas, Municipio Arismendi de este Estado, la cual tendría un área de construcción aproximada de Ciento Treinta metros cuadrados (130mts2) edificado en una parcela de terreno aproximada de Doscientos metros cuadrados (200mts2) siendo sus linderos Norte: en veinte metros (20’mts) con la parcela N°. 2, Sur: en veinte metros (20mts) con parcela N°. 4, Este: en diez metros (10mts) con calle N°. 1, y Oeste: en diez metros (10mts) con parcela N°. 7, integrado por dos (2) plantas que constan de Tres (3) dormitorios, tres baños, sala, comedor, recibo, cocina, lavandero, porche, área de estacionamiento, patio de uso exclusivo, que se perfeccionaría la venta del inmueble en un plazo de doce (12) meses contados a partir de febrero de 2005; que el comprador acepta que el precio de la venta es la cantidad de CIENTO VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.120.000.000,00) pagaderos de la siguiente forma: a) la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.25.000.000,00) en calidad de reserva; b) la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.15.000.000,00) en seis cuotas fijas mensuales y consecutivas de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.2.500.000,00) a partir del 15 de marzo de 2005; c) la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.25.000.000,00) en fecha 15 de septiembre de 2005; d) la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.15.000.000,00) en cinco cuotas fijas mensuales y consecutivas de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.3.000.000,00) a partir del 15 de octubre de 2005 y e) la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.40.000.000,00) a la entrega de la vivienda; que en caso de retardo en el pago por el comprador los montos de dinero adeudado devengarían un interés calculado a la rasa del uno por ciento (1%) mensual más una comisión adicional del dos por ciento (2%) mensuales sobre el saldo deudor por tramitación y gestión de cobranza judicial.

      Del mismo modo, quedó evidenciado según el texto del contrato y asimismo las documentos cursantes a los folios 22 al 34 que la parte actora cumplió con la obligación que contractualmente asumió, y que se halla plasmada o descrita en la cláusula Quinta del precitado contrato, dado que surge tanto del precitado contrato de promesa bilateral de compraventa autenticado por ante la Notaría Pública de Pampatar, el 3.3.2005, anotado bajo el Nro. 03, Tomo 15, que éste conforme lo indicó en el libelo consta que efectuó los pagos en la forma y los términos pactados, y que su contraparte, a pesar de esa circunstancia, como se deriva del mérito que dimana de la prueba de inspección judicial evacuada por este mismo jugado en fecha 2.8.2007 durante la etapa de pruebas, y con el control de las partes, incumplió con su carga contractual, la cual se halla plasmada en las cláusulas Primera, Segunda, Tercera y Séptima la cual se circunscribió a la construcción de una vivienda bi-familiar de dos planta, situada en la manzana 1, signada con el N°. 03, que forma parte del Conjunto Residencial G.V., ubicado en el Crucero de Guacuco, sector Las Huertas, Municipio Arismendi de este Estado, con un área de construcción aproximada de CIENTO TREINTA METROS CUADRADOS (130M2) que será edificada sobre una parcela de terreno de aproximadamente DOSCIENTOS METROS CUADRADOS (200m2), integrado por dos (2) plantas que consta de Tres (3) dormitorios, tres baños, sala, comedor, recibo, cocina, lavandero, porche, área de estacionamiento, patio de uso exclusivo a la entrega de la misma dentro del plazo de doce (12) meses contados a partir del mes de febrero de 2005 o durante su prorroga o plazo automático de cuarenta y cinco (45) días fijado a partir del mes de febrero del año 2006, y consecuencialmente, a la venta de dicho bien mediante documento sometido a la formalidad de registro público.

      Sobre este aspecto cabe hacer un paréntesis a fin de señalar que de acuerdo al mérito que arrojó la prueba de inspección judicial evacuada por este Tribunal en fecha 2.8.2007 el inmueble objeto de la misma para ese momento presentó las siguientes características:

      ...que en cuanto a los particulares primero y segundo el tribunal se abstenía de evacuarlos por cuanto al momento de la práctica de la presente inspección no se observaron parcela ni manzanas identificadas con número alguno; que luego de haber hecho un recorrido por las áreas que conforman el mencionado Conjunto y con asesoramiento de prácticos designados que se encuentran construidos sin friso los muros perimetrales a lo largo y ancho de todo el conjunto, las fachadas de las viviendas situadas en el lado oeste se observaron en construcción, y las situadas en el lado este se encontraban parcialmente terminadas, algunas de ellas pintadas, y la fachada principal de acceso a la urbanización está parcialmente terminada, no se observaron áreas verdes, deportivas, recreativas, urbanismo, cerco electrónico, portón, churuata, piscina, ni cancha deportiva, que con respecto a la fuente decorativa se observó que al momento de la practica estaba en construcción, en cuanto al parcelamiento se observó que las áreas inspeccionadas estaban divididas en parcelas que para el momento de la práctica no se encontraban identificadas; en cuanto a los servicios de vialidad se observaron que eran vías de tierra; en cuanto a acueductos en la zona este se observaron las cajas troncocónicas en las aceras construidas con llegada de tuberías; con respecto a la zona oeste no se evidenciaba la existencia de tanquillas ni cajas troncocónicas...

      Es evidente, conforme emana de la prueba señalada que la parte accionada incumplió el contrato, toda vez que de acuerdo a la observado por el Tribunal durante la evacuación de la aludida prueba la arquitectura y estructura del complejo se notaba en estado de abandono, carecían de techo, pisos, puertas, ventanas, frisos, instalaciones sanitarias, el urbanismo estaba inconcluso con lo cual se comprueba que en efecto, la parte accionada incumplió con el contrato, específicamente con la carga contractual de culminar la construcción, entregar la vivienda identificada con el Nro 3, así como también la concerniente a la protocolización del documento definitivo de venta. Esta circunstancia, si bien fue aceptada por la parte accionada al momento de contestar la demanda, consta que procuró justificar su incumplimiento en dos aspectos, el primero que tiene que ver con la escasez de materiales de construcción que presuntamente desde mediados del 2005 se presentó en la I.d.M., lo cual a juicio de este Juzgado no justifica el incumplimiento en el que incurrió la parte accionada, toda vez que según las pruebas aportadas en los autos no existen referencias o pruebas que de manera clara, directa confirmen ese hecho, es decir, que ésta en ese periodo consecuencia de la escasez dejó de contar con los materiales o insumos necesarios para llevar a cabo la obra y menos aún, de aquellos necesarios para culminarla, y con la orden paralización emitida por la Dirección Estadal del Ministerio del Ambiente en fecha 7.3.2006 a través del oficio Nro.0000233, por cuanto dicha orden refleja que al fecha en que se emitió es posterior al lapso fijado en el contrato para cumplir con la entrega de la vivienda vendida y su prorroga maquinal de 45 días continuos.

      De manera tal, que dichos eventos en ningún caso puede configurar una causal válida que justifique la conducta infractora experimentada por la parte demandada, ni encuadra en los términos en que fue planteada, en alguna de las causales eximentes de la responsabilidad civil. Con lo antecedentemente mencionado, resulta evidente que la parte demandada quebrantó las obligaciones contractuales que asumió en el contrato de marras, especialmente con las descritas en las cláusulas Primera, Tercera y Séptima, de las cuales se aprecia que se obligó a cumplir con la venta del inmueble constituido por una parcela de terreno y una vivienda bi-familiar de dos (2) plantas, situada en la manzana 1, signada con el Nro. 03, dentro del plazo de doce (12) meses contados a partir de febrero de 2005; de perfeccionar la venta del inmueble objeto del contrato mediante el otorgamiento del documento definitivo ante la oficina de registro público correspondiente y de cumplir asimismo, con su efectiva entrega en la fecha pactada o en su defecto, dentro del lapso de la prorroga de cuarenta y cinco días que según el contrato se prefijó desde la fecha tope de entrega establecida en la cláusula séptima del contrato, es decir, desde el mes de febrero del año 2006. Tampoco logró comprobar que su actuación estuviera ajustada a algunas de las causales tendientes a justificar su conducta y eximirlo de la responsabilidad civil, de acuerdo a lo contemplado en los artículos 1271 y 1272 del Código Civil, ya que si bien alegó hechos relacionados con la escasez de materiales de construcción en la I.d.M. desde mediados del año 2005, y la orden de paralización emitida por la Dirección Estadal del Ministerio del Ambiente en fecha 7.3.2006 a través del oficio Nro.0000233 dichas circunstancias tal y como se expresó deben ser desestimadas por esta sentenciadora, por cuanto en el primer caso, no existen pruebas que la empresa demandada haya sufrido los efectos de la alegada crisis del sector de a construcción y en el segundo, por cuanto dicha orden se produjo cuando había finalizado el tiempo previsto en el contrato para que la demandada cumpliera con su obligación final, como lo es la de protocolizar el documento definitivo de venta y efectuara la tradición legal del bien.

      Lo señalado revela - sin que exista lugar a dudas - que la parte accionada actuó de espaldas al contrato de marras, dado que incumple flagrantemente con las obligaciones que asumió en el mismo plasmados, específicamente en las identificadas como cláusula Primera, Segunda, Tercera, y Séptima de las cuales como se dijo se comprometió a efectuar la construcción de la vivienda vendida dentro del lapso de doce (12) meses o de su prorroga; a culminar la construcción del Conjunto Residencial, especialmente de las áreas comunes dentro del mismo plazo; a protocolizar o formalizar la venta mediante el otorgamiento del documento autenticado por ante la Notaría Pública de Pampatar de este Estado el día 3.3.2005, anotado bajo el Nro. 03, Tomo 15, y a materializar la entrega formal del mismo, a pesar de que por mandato de los artículos 1133 y 1159 del Código Civil, los cuales en términos generales establecen que las obligaciones contraídas por las partes tienen fuerza de ley y que por ende, las misma deben ser acatadas en forma cabal por los sujetos que intervienen en la relación contractual, so riesgo de que su incumplimiento genere las responsabilidades civiles a que haya lugar. Igualmente observó las precitadas disposiciones por cuanto no alegó ni comprobó que su conducta contumaz obedeció al acaecimiento de hechos que puedan – se insiste- ser enmarcados como una causal suficiente para que permitan relevarlo de responsabilidad, que su incumplimiento le acarree. Cabe destacar que la parte accionada, en su escrito de contestación adujo su obligación derivada del incumplimiento contractual que se verificó en este asunto, se debe concentrar en el pago de la indemnización prevista en la cláusula sexta del contrato, la cual contempla, que cuando el incumplimiento experimentado obedece a causas no imputables, a fuerza mayor o caso fortuito la propietaria se obligaba a devolver a el comprador la totalidad del dinero recibido más un 25% adicional a dicho monto en un plazo no mayor de cuarenta días continuos a partir de la notificación que se le hiciera al comprador, lo cual a juicio de quien resuelve es inaplicable y por ende, improcedente, toda vez que en este caso no se reclama la resolución del contrato y el pago de daños y perjuicio, sino mas bien el cumplimiento del mismo, que involucra la entrega del bien que fue objeto de la negociación, en los términos en que fue pactado, esto es, totalmente terminado, listo y habitable, y con la protocolización del documento definitivo de venta.

      De ahí, que la acción de cumplimiento de contrato propuesta es procedente y por consiguiente, la parte accionada debe ser condenada a cumplir con el contrato en los términos en que fue suscrito, lo cual involucra la entrega de la vivienda y la parcela sobre ella construida, situada en la manzana N°. 1, signada con el N°. 3, o alguna otra de similar características que forme parte del Conjunto Residencial G.V., ubicado en el crucero de Guacuco, sector Las Huertas, Municipio Arismendi de este Estado, es decir, con un área de construcción aproximada de ciento treinta metros cuadrados (130mts2) y que se encuentre edificada sobre una parcela de terreno de aproximadamente doscientos metros cuadrados (200mts2) y que sus linderos y medidas sean los siguientes: NORTE: en veinte metros (20mts) con la parcela N°.2; SUR: en veinte metros (20mts) con calle N°.4; ESTE: en diez metros (10mts) con calle N°. 1 y OESTE: en diez metros (10mts) con parcelas N°. 7, con las siguientes características Dos (2) plantas que conformen tres (3) dormitorios, tres (3) baños, sala, comedor, recibo, cocina, lavandero, porche, área de estacionamiento y patio de uso exclusivo, totalmente listo y habitable; al registro o protocolización en la Oficina del Registro Inmobiliario del Municipio Arismendi de este Estado del documento definitivo de venta, para lo cual deberá previamente protocolizar el documento de condominio y permiso de habitabilidad respectivo.

      En este caso, para determinar el tiempo que se le debe conceder a la parte accionada cumplir con dichas obligaciones de hacer que se le imponen por intermedio de este fallo, se ordena efectuar experticia, siguiendo las pautas del artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, a fin de que conformidad con el artículo 457 y siguientes del Código de Procedimiento Civil una vez que el presente fallo adquiera la firmeza de ley, se precise o calcule el tiempo prudencial que deberá otorgársele a la parte accionada para que cumpla cabalmente con la condena que a través de este fallo se le impone. También se le impone a la parte accionante, que una vez culminada la construcción de la vivienda en los términos establecidos en este fallo, que se protocolice el correspondiente documento de condominio o de parcelamiento correspondiente, y que de esas circunstancias exista constancia en los autos, dentro del quinto día de despacho siguiente deberá consignar en cheque de gerencia a nombre de la parte accionada, por la suma de Cuarenta Mil bolívares Fuertes (Bs. F.40.000,00) por ser éste el monto que conforme a la cláusula cuarta del contrato debió cancelar en la oportunidad en que se verificara la protocolización del documento definitivo de venta.

      También se dispone que en caso de contumacia por parte de la parte accionada- ejecutada deberá procederse a elaborar una experticia complementaria del fallo, a fin de que los expertos que sean designados cumpliendo las pautas establecidas en los artículos 523 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, además de establecer el lapso o el tiempo razonable para que sean cumplidas las ordenes o condenas establecidas en este fallo, tal y como fue ordenado en el punto anterior, determinen el costo de las obras inconclusas o que aún no se han ejecutado en la vivienda objeto de la negociación o de alguna otra con características similares, conforme a la descripción que contiene la cláusula segunda del contrato de promesa bilateral de compra venta autenticado por ante la Notaría Pública de Pampatar en fecha 3.3.2005, anotado bajo el Nro. 03, Tomo 15 cuya área de construcción abarca Ciento Treinta metros cuadrados (130mts2) y consta de dos (2) plantas, de tres (3) dormitorios, tres (3) baños, sala, comedor, recibo, cocina, lavandero, porche, área de estacionamiento y patio de uso exclusivo, totalmente listo y habitable, lo que quiere decir que deberá contar además, con la instalación de los servicios de agua y luz eléctrica, tuberías, pisos revestidos con cerámica, pintura tanto interior como exterior, puertas, ventanas, instalaciones sanitarias, y en fin, de todos aquellos que sean necesarios o que deben ser sufragados para obtener la conclusión de la vivienda en la forma que se pactó, a fin de que una vez hecha las estimaciones, es decir, se establezca el costo de los trabajos que aún falta por ejecutar a fin de que previa deducción de las sumas de dinero canceladas por la parte accionante como parte del precio de venta que alcanza a la cantidad de Cuarenta Mil bolívares fuertes (Bs. F.40.000,00) que se corresponde con la suma aún adeuda la parte accionante como parte del precio de venta del bien vendido, cuyo pago debió verificarse al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, si la demandada hubiera cumplido cabalmente con sus cargas contractuales, se establezca el monto liquido de la obligación que deberá cancelar la parte accionada a favor de la actora que originariamente nació como de hacer, con miras a que ésta pase a ser una obligación de dar, y sea posible su ejecución siguiendo los lineamientos establecidos en el artículo 527 en concatenación con los artículos 523 y siguientes todos del Código de Procedimiento Civil. Y sí se decide.

      En cuanto a los emolumentos que serán pagados a los expertos se dispone que se aplique los parámetros establecidos en los artículos 460 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y a la disposición que establece la Ley de Arancel Judicial, la misma será por cuenta de ambas partes por no haber en este juicio vencimiento total.

      En cuanto a los emolumentos que serán pagados a los expertos se dispone que se aplique los parámetros establecidos en los artículos 460 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y a la disposición que establece la Ley de Arancel Judicial, la misma será por cuenta de ambas partes por no haber en este juicio vencimiento total.

      En cuanto a los emolumentos que serán pagados a los expertos se dispone que se aplique los parámetros establecidos en los artículos 460 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y a la disposición que establece la Ley de Arancel Judicial, la misma será por cuenta tanto de la parte actora como de la accionada por no haber vencimiento totalmente vencida en esta demanda.

      Por otra parte, con respecto al planteamiento formulado por la parte demandante, mediante el cual se pretende que a través del fallo se constriña a la parte accionada a efectuar la construcciones de todo el Conjunto, de sus áreas comunes, que abarcan desde muros perimetrales, fachadas, áreas verdes, áreas recreativas y deportivas, urbanismo, servicios, cerca eléctrica, portón, churuata, piscina, cancha deportiva y fuente decorativa en la entrada de la urbanización, se estima que atendiendo a la normativa aplicable a los contratos invocados en este fallo, que dentro del conjunto de cláusula que conforman el mismo no existe alguna que contenga esa obligación, por cuanto – se insiste – el objeto del contrato se circunscriben a la construcción y venta de la vivienda Nro. 3 o bien, en su defecto de otra con idénticas características, cuyos datos se encuentran suficientemente identificados en este fallo.

      Cabe advertir, que en vista de que la parte accionante no contempló la posibilidad de solicitar la ejecución de las obras pendientes por ejecutar, en caso de que su contraparte no acate la orden que en ese sentido se le imparte, no resulta permisible que la parte accionante en la etapa de ejecución proceda a solicitar formalmente, con el propósito de ejecutar a costa del deudor, las obras pendientes, sino que la única opción que existe a fin de garantizar la ejecutabilidad del fallo, es que sea determinada la liquidez de la deuda, y se proceda consecuencialmente conforme a lo apuntado en el artículo 527 del mismo código.

  4. DISPOSITIVA.-

    En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por el abogado I.C. en su carácter de apoderado del ciudadano F.D.C., en contra de la sociedad mercantil PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALBRIC, C.A, todos identificados.

SEGUNDO

Se acuerda que la sociedad mercantil PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALBRIC, C.a, debe ser condenada a cumplir con el contrato en los términos en que fue suscrito, lo cual involucra la entrega de la vivienda y la parcela sobre ella construida, situada en la manzana N°. 1, signada con el N°. 3, o alguna otra de similar características que forme parte del Conjunto Residencial G.V., ubicado en el crucero de Guacuco, sector Las Huertas, Municipio Arismendi de este Estado, es decir, con un área de construcción aproximada de ciento treinta metros cuadrados (130mts2) y que se encuentre edificada sobre una parcela de terreno de aproximadamente doscientos metros cuadrados (200mts2) y que sus linderos y medidas sean los siguientes: NORTE: en veinte metros (20mts) con la parcela N°.2; SUR: en veinte metros (20mts) con calle N°.4; ESTE: en diez metros (10mts) con calle N°. 1 y OESTE: en diez metros (10mts) con parcelas N°. 7, con las siguientes características Dos (2) plantas que conformen tres (3) dormitorios, tres (3) baños, sala, comedor, recibo, cocina, lavandero, porche, área de estacionamiento y patio de uso exclusivo, totalmente listo y habitable; al registro o protocolización en la Oficina del Registro Inmobiliario del Municipio Arismendi de este Estado del documento definitivo de venta, para lo cual deberá previamente protocolizar el documento de condominio y permiso de habitabilidad respectivo.

TERCERO

Se dispone que en caso de contumacia por parte de la parte accionada- ejecutada deberá procederse a elaborar una experticia complementaria del fallo, a fin de que los expertos que sean designados cumpliendo las pautas establecidas en los artículos 523 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, además de establecer el lapso o el tiempo razonable para que sean cumplidas las ordenes o condenas establecidas en este fallo, tal y como fue ordenado en el punto anterior, determinen el costo de las obras inconclusas o que aún no se han ejecutado en la vivienda objeto de la negociación o de alguna otra con características similares, conforme a la descripción que contiene la cláusula segunda del contrato de promesa bilateral de compra venta autenticado por ante la Notaría Pública de Pampatar en fecha 3.3.2005, anotado bajo el Nro. 03, Tomo 15 cuya área de construcción abarca Ciento Treinta metros cuadrados (130mts2) y consta de dos (2) plantas, de tres (3) dormitorios, tres (3) baños, sala, comedor, recibo, cocina, lavandero, porche, área de estacionamiento y patio de uso exclusivo, totalmente listo y habitable, lo que quiere decir que deberá contar además, con la instalación de los servicios de agua y luz eléctrica, tuberías, pisos revestidos con cerámica, pintura tanto interior como exterior, puertas, ventanas, instalaciones sanitarias, y en fin, de todos aquellos que sean necesarios o que deben ser sufragados para obtener la conclusión de la vivienda en la forma que se pactó, a fin de que una vez hecha las estimaciones, es decir, se establezca el costo de los trabajos que aún falta por ejecutar a fin de que previa deducción de las sumas de dinero canceladas por la parte accionante como parte del precio de venta que alcanza a la cantidad de Cuarenta Mil bolívares fuertes (Bs. F.40.000,00) que se corresponde con la suma aún adeuda la parte accionante como parte del precio de venta del bien vendido, cuyo pago debió verificarse al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, si la demandada hubiera cumplido cabalmente con sus cargas contractuales, se establezca el monto liquido de la obligación que deberá cancelar la parte accionada a favor de la actora que originariamente nació como de hacer, con miras a que ésta pase a ser una obligación de dar, y sea posible su ejecución siguiendo los lineamientos establecidos en el artículo 527 en concatenación con los artículos 523 y siguientes todos del Código de Procedimiento Civil.

CUARTO

De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil no hay condenatorio en costas por no haber vencimiento total.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA y NOTIFÍQUESE a las partes de la presente decisión por haber sido dictad fuera del lapso de ley.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en la Asunción a los Ocho (8) días del mes de octubre de dos mil ocho (2008). 198° y 149°.

LA JUEZA,

Dra. JIAM S.D.C.

LA SECRETARIA,

Abg. C.F.

JSDC/CF/Cg.-

Exp. Nº.9348-06.-

Sentencia definitiva.-

En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión previa las formalidades de ley.

LA SECRETARIA,

Abg. C.F..-

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