Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de Lara (Extensión Barquisimeto), de 25 de Enero de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, Veinticinco (25) de Enero de dos mil diez (2010).

199º y 150º

ASUNTO: KP02-V-2008-004495

PARTE ACTORA: E.C.A.d.T., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°.7.302.311 y de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: J.M.D.B., abogado en ejercicio, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 55.494 y de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: I.D.J.R., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 4.237.307 y de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: G.T.S.D.S., abogada en ejercicio, inscrita en el I.P.S.A. bajo el N° 7.211 y de este domicilio.

SENTENCIA: DEFINITIVA EN JUICIO DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, la presente causa de demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por la ciudadana E.C.A.d.T., contra el ciudadano I.D.J.R..

SECUENCIA PROCEDIMENTAL

Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, la presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por la ciudadana E.C.A.D.T., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.302.311, de este domicilio, a través de su Apoderado Judicial J.M.B., inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 55.494, contra el ciudadano I.D.J.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.237.307, debidamente asistido por su Apoderado Judicial G.T.S.D.S., inscrita en el I.P.S.A. bajo el N° 7.211 y de este domicilio, siendo interpuesta la demanda en fecha 09/12/2008 (Folios 1 al 25). En fecha 23/01/2009 el Tribunal dictó auto admitiendo la presente demanda (Folio 27). En fecha 17/03/2009 el Alguacil consignó sin firmar compulsa del demandado (Folios 30 al 37). En fecha 25/03/2009 el demandante solicitó que se le librara los Carteles de citación (Folios 38 y 39). En fecha 02/04/2009 quien suscribe se avoco al conocimiento de la causa e igualmente se acordó la citación por Carteles del demandado (Folios 40 al 41). En fecha 04/05/2009 la parte demandante consignó Carteles de Citación (Folio 42 al 45). En fecha 10/06/2009 la parte actora solicitó se designe Defensor Ad-Liem (Folios 45 al 46). En fecha 19/06/2009 el Tribunal mediante auto negó la diligencia de fecha 10/06/2009 y advirtió que no se ha dado cumplimiento a la formalidad de la fijación del Cartel en la morada del demandado (Folio 47). En fecha 16/07/2009 la Secretaria de este Tribunal dejó constancia que se traslado a la residencia del demandado y fijó el cartel de citación (Folio 48). En fecha 16/09/2009 la parte actora solicitó designación del Defensor Ad-Litem (Folios 49 al 50). En fecha 18/09/2009 el Tribunal mediante auto designó Defensor Ad-Litem a la Abogada D.S. (Folio 51). En fecha 22/09/2009 presentó Poder Apud-Acta el ciudadano I.D.J.R. otorgado a la ciudadana G.T.S.D.S., inscrita en el I.P.S.A bajo el Nº 7.211 y de este domicilio (Folio 52). En fecha 22/09/2009 el demandado se dio por citado en el presente juicio (Folios 53 al 54). En fecha 25/09/2009 la parte demandada presentó escrito de cuestiones previas contenidas en los Ordinales 2 y 3 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y Reconvención (Folios 55 al 115). En fecha 28/09/2009 el Tribunal mediante auto advirtió a las partes que venció el lapso de emplazamiento (Folio 127). En fecha 13/10/2009 el Tribunal mediante auto advirtió que venció el lapso de emplazamiento y admitido la reconvención propuesta por la parte demandada (Folio 128). En fecha 16/10/2009 el demandante consignó escrito de contestación a la demandada (Folio 129 al 132). En fecha 19/10/2009 el Tribunal mediante auto advirtió que venció el lapso de contestación a la reconvención. (Folio 133). En fecha 29/10/2009 el Tribunal mediante auto agregó y admitió las pruebas promovidas por la parte demandada (Folio 134). En fecha 27/2009 la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas (Folios 135 al 140). En fecha 02/11/2009 el Tribunal realizó acto de nombramiento de Experto Grafotécnico (Folio 141). En fecha 03/11/2009 el Tribunal mediante auto advirtió que venció el lapso de evacuación de pruebas (Folio 144). En fecha 06/11/2009 la parte demandada desistió del nombramiento del Experto Grafotecnico (Folio 145 al 46). En fecha 06/11/2009 la parte actora ratificó lo solicitado en el libelo de la demanda (Folios 147 al 148). En fecha 12/11/2009 el Tribunal mediante auto advirtió que los alegados presentado por la parte actora en fecha 06/11/2009, son de fondo por lo consiguiente serán en la sentencia de merito cuanto establecerán su relevancia (Folio 149).

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

De los términos en que fue emitida la demanda, evidencia ésta Juzgadora que la presente causa de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por la ciudadana E.C.A.D.T., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 7.302.311, de este domicilio, a través de su Apoderado Judicial, abogado J.M.B., inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 55.494, contra el ciudadano I.D.J.R., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 4.237.307, de este domicilio, debidamente asistido por su Apoderado Judicial G.T.S.D.S., inscrita en el I.P.S.A. bajo el N° 7.211 y de este domicilio, alegando la representación de la parte actora, que su poderdante celebró un Contrato de Arrendamiento notariado por ante la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto del Estado Lara, en fecha 20 de Octubre del año 2006, con vencimiento el día 17 de Octubre del año 2007 con el ciudadano I.d.J.R., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 4.237.307 y de este domicilio, sobre un inmueble (Apartamento) de su propiedad, que le pertenece según consta documento registrado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 05 de Agosto de 1.999, quedando registrado bajo el Nº 23, folios 172 al folio 178, Protocolo Primero, Tomo Séptimo, Tercer Trimestre del año 1.999. Que dicho inmueble se encuentra ubicado en el Suroeste del Centro Comercial Rió Lama, Conjunto Residencial “Los Leones Plaza”, piso 2, Apartamento N° 2-1, Parroquia S.R., Municipio Iribarren en Barquisimeto del Estado Lara, sobre el cual acordaron que el canon de arrendamiento sería de OCHOCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F.800,oo) mensuales. Que dicho ciudadano ha incumplido con la entrega del inmueble luego de vencido el referido contrato que fue firmado por un año fijo, sin prorroga; Aun así, se le concedió la prórroga legal de seis meses con el mismo canon de arrendamiento el cual venció el día 17 de Abril del año 2008, autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Barquisimeto, en fecha 14 de Noviembre del 2007, quedando anotado bajo el Nº 24, Tomo 204 de los Libros de Autenticaciones que lleva esa Notaria. Que se han hecho gestiones extrajudiciales, para tratar de llegar a un acuerdo con el referido inquilino, siendo infructuosas hasta el momento. Que a pesar de las múltiples gestiones amistosas tendientes a lograr la desocupación del inmueble antes señalado el arrendatario no lo ha entregado, sino que continuó ocupándolo de manera extracontractual e ilegal hasta la presente fecha, incumplimiento así una de las obligaciones según se desprende del Contrato, ya que el demandante necesita urgente su vivienda. Que por las razones antes expuestas se vio en la imperiosa necesidad de solicitar la entrega inmediata del inmueble antes descrito y la medida de Secuestro. Que el presente Contrato venció el día 17 de Octubre del 2007, y se le otorgo la prorroga legal, la cual venció el día 17 de Octubre de 2.008 y hasta los actuales momentos no ha entregado dicho inmueble, manifestando verbalmente que depositaria en Tribunales y que posteriormente notificaría, en que Tribunal depositó para retirar los cánones de arrendamiento. Expuso a su vez que el ciudadano Arrendatario no ha cumplido con la obligación de entregar la vivienda al vencimiento del tiempo de duración del contrato, incumplimiento de esta manera con las normas del Código Civil. A su vez expuso que en nombre de la demandante acudió ante este Tribunal a demandar al ciudadano I.D.J.R., antes identificado por Cumplimiento de Contrato del inmueble arrendado antes identificado, así como la entrega material definitiva de dicho inmueble, y se decrete la medida de Secuestro y sea declarada con lugar la definitiva condenando a la parte demandada al pago de las costas y costos ocasionados en el proceso. Fundamento su demanda en el Artículo 599, en su numeral Séptimo del Código de Procedimiento Civil, así como en los artículos 33 y 39 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, artículos 1.264, 1.159, 1.594 y 1.599 del Código Civil Vigente. Estimó la presente pretensión en la cantidad de NUEVE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F.9.600,oo).

Ahora bien, la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda opuso cuestiones previas, contestó al fondo de la demanda y formulo reconvención en contra de la parte actora alegando lo siguiente: Que la demanda en cuestión fue presentada por el Abogado J.M.D., antes identificado, por ante ese Tribunal, de una forma bastante irregular por cuanto el citado abogado se presentó como Apoderado de la ciudadana E.C.A.d.T., poder éste que señala a la citada ciudadana como propietaria del Apartamento identificado en autos que ocupa su representado. Que según la documentación que presentó en autos el Abogado, la verdadera propietaria del citado Apartamento, no es la señora E.C.A.d.T., sino una empresa que adquirió el apartamento en cuestión denominado DISTRIBUIDORA TROTTA C.A., conforme documento de propiedad inserto en autos. Que la citada señora finge como dueña del Apartamento que ocupa su representado, es en la empresa citada, representante de su menor hijo J.P.T., siendo socio de la misma, y que por ninguna parte aparecía poder alguno de la empresa para que la citada señora, representara legalmente a dicha Empresa en actos administrativos como lo constituye el arrendamiento de un bien inmueble que le pertenece a la Empresa DISTRIBUIDORA TROTTA, C.A., ni poder alguno de la citada Empresa para que el abogado J.M.D., antes identificado le represente conforme a los Estatutos de la empresa antes citada. Que están en presencia de las cuestiones previas 2 y 3 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, al existir en esta querella una flagrante ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio e igualmente la ilegitimidad de la persona que se presenta como Apoderado o representante del actor, por cuanto el Poder que representa, no fue otorgado por la empresa DISTRIBUIDORA TROTTA, C.A. propietaria del Apartamento que ocupa su representado, que según los Estatutos es su Presidente el facultado para otorgar estos poderes de designar representantes Judiciales o sea el ciudadano O.G.T., el cual en ausencia pudiera según Estatutos ser suplido con la representación conjunta de dos directores, requiriendo la firma conjunta de ambos directores, circunstancia ésta que no esta plasmada en la demanda contra su representado. Que en fecha 09/12/2008, su representado fue demandado por Cumplimiento de Contrato del inmueble antes identificado, arrendado a su representado, con petición de entrega material y secuestro del inmueble, señalándole como canon de arrendamiento la cantidad de ochocientos Bolívares fuertes (Bs.F.800,oo), que se prorrogó por seis meses con el mismo canon, conservando el mismo canon ajustándose a lo determinado a la Ley. Que dicha relación arrendaticia culminó el 17/04/2009, contradiciéndose en el libelo de la demanda, donde argumentó que la prorroga concedida vencía el 17/10/2008. Rechazó, negó y contradijo tanto los hechos como el derecho alegado por los demandantes, por cuanto presentaron en forma incongruente una demanda además de ilegal, platean de falsos argumentos, mintiéndole al Tribunal, en virtud de que no es legal ampararse en circunstancias inexistentes y faltas de verdad procesal. Que la relación arrendaticia no culmino el 17/04/2008, por cuanto su representado y la ciudadana demandante, firmaron un nuevo contrato de arrendamiento sobre dicho inmueble, ante la Notaria Pública Segunda de Barquisimeto y donde aun con la prohibición legal de aumentar el canon de arrendamiento, le obligó a su representado para continuar la relación arrendaticia, cancelar para el nuevo contrato la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F.2.000) y por separado del canon, se le obligó a su representado en todos los contratos que, comprende la relación arrendaticia, para poderle alquilar el Apartamento, debía cancelarles el pago del condominio tanto de gastos comunes, como extraordinarios a la Junta de Condominio del Conjunto Residencial Leones Plaza, encargada de la administración del edificio donde se encuentra el apartamento en cuestión, pagó éste que le corresponde directamente al propietario porque es el dueño el que le beneficia a ello, contrato que en original rielan en autos y el contrato ocultado ante el Tribunal por el demandante al cual anexa al presente escrito. Que es de hacer notar que su representado I.D.J.R., en vista de que le venían dando renovaciones en contratos como se evidencia de los mismos, notariados en fechas posteriores al inicio del nuevo contrato, como evidencia de contratos presentados por la demandante que rielan en autos y el tercero que anexó que fue notariado después de la fecha en que se inicia la relación, así que, sin aun notificarle a su representado la firma del siguiente Contrato, su representado canceló como normalmente por adelantado, el mes correspondiente desde le 17/10/2008 al 17/11/2008 en la oficina del Abogado J.M.D., donde igualmente funciona Inversiones Jesymar, C.A., que es su empresa como accionista y Presidente, según lo demuestra en copia de inscripción de la misma que anexa a los autos y correspondencia enviada a su representado por Inversiones Jesymar, C.A., firmada por el Abogado J.M.D., como Gerente General que anexa a los autos, cancelación ésta realizada con cheque del BANCO BANESCO y el mismo fue cobrado conforme consta de su copia, por el Presidente de la Empresa Inversiones Jesymar, C.A., su Abogado J.M.D., que acompaña a los autos, a quien según los contratos se le cancelarían los alquileres, y quien recibía siempre los pagos como consta de los recibos, ósea continuo la relación arrendaticia pero, contrariamente de hacer nuevo contrato, se convirtió la relación a tiempo indeterminado. Que posteriormente, se negó dicho accionista de la empresa encargada de recibir los alquileres, de aceptar el canon del 17/11/2008 al 17/12/2008, correspondiente al segundo mes del arrendamiento, y sin notariar nuevo contrato, motivo por el cual su representado, con el fin de cumplir con el canon correspondiente y lejos de aparecer como moroso, determinó depositar ante el Tribunal Segundo del Municipio Iribarren, los cánones de correspondientes puntualmente y prueba de ello presentaba los anexos por ante este Tribunal, sobre los depósitos señalados. Que reconvenía en nombre de su representado, a la ciudadana E.C.A.d.T., representada por su Abogado J.M.D.,, por cuanto el demandante incurrió en aumento del canon de arrendamiento, como condición para firmar el nuevo contrato que ocultó al Tribunal y que anexó al presente escrito por la cantidad de Dos Millones de Bolívares (Bs.2.000.000,oo) hoy dos mil Bolívares fuertes (Bs.2.000,oo), estando en vigencia la prohibición de incrementos en los alquileres de conformidad con gacetas oficiales según el Ministerio de la Producción y el Comercio, donde se ordenaba la congelación de los cánones de arrendamiento en todo el territorio y desacatando la Ley, que estableció a su representado en el documento ocultado para el Tribunal, un incremento de Un Millón doscientos mil Bolívares mensuales (1.200.000,oo), hoy (Bs.1.200,oo) para un total hasta la presente fecha, como consta de recibos de pago y depósitos en cuenta asignada por el Tribunal Segundo de Municipio Iribarren, de diecisiete meses de aumentos ilegales, que suman la cantidad de Veinte mil cuatrocientos Bolívares fuertes (Bs.20.400,oo) y según lo alegado y probado en autos, la arrendataria actuó fraudulentamente frente a lo dispuesto en gacetas, asumiendo de esta manera una conducta ilegal frente a los derechos que le asisten, es por lo que se demanda su reintegro. Que Igualmente reconvino en nombre de su representado en lo siguiente: Primero: El reintegro, Segundo: Reintegro de todo cuanto canceló su representado por concepto de condominio en el tiempo que ha estado arrendado, obligación ilegal impuesta como condición para arrendar dicho inmueble, obligaciones que corresponden al propietario por cuanto es quien se beneficia, cantidad hasta hoy de Trece mil cuatrocientos cincuenta y cinco Bolívares fuertes (Bs.F.13.455,oo) conforme recibos que anexa por año, sobre los condominios, contemplados en el Artículo 60 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios así como los contratos notariados que rielan en autos y el anexado en la cláusula Décima Primera, que establece a su representado renunciar a los intereses que produzcan el capital dado en garantía del arrendamiento. Que debido al escarnio publico al que fue expuesto su representado a través de dos carteles publicados en prensa que rielan en autos y el cartel colocado en su domicilio, por solicitud de la demandante, como consecuencia de la demanda incoada en contra de su representado, le ocasionó daños y perjuicios a su persona, al tildársele en forma publica de incumplidor a las leyes, circunstancia ésta que la demandante le deberá indemnizar a su representada en la cantidad de Nueve mil Seiscientos Bolívares fuertes (Bs.9.600,oo). Que de igual forma solicitó se declara sin lugar la demanda en contra de su representado instaurada por la ciudadana E.C.A.d.T., con argumentos falsos y sin fundamento legal que le acredite, tanto en los hecho como el derecho alegado, presentado solo los contratos con características de prorroga legal, a sabiendas que de que los contratos eran de naturaleza arrendaticia pura y simple, que contenían todos los elementos que le correspondan a una normal relación arrendaticia hasta con cláusula penal a excepción de las contravenciones a los artículos 7, 13, 23 y 60 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Solicitó del Tribunal sea admitida la reconvención y declarada con lugar en la definitiva y sea condenada al pago de la cantidad de VEINTE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F.20.400,oo), por concepto de reintegro de cánones cobrados ilegalmente a sus representados, habiendo la prohibición de aumento por gacetas oficiales, la cantidad de TRECE MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES FUERTES (Bs.F.13.455,oo) por cobro ilegal de condominio, acuerdo obligatorio para su representado en los contratos y que sea condenado al pago de la cantidad de NUEVE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.9.600,oo), por concepto de daños y perjuicios ocasionados por su representado al exponerlo al escarnio público.

De igual manera encontrándose en el lapso legal para que el demandante reconvenido dé contestación a la reconvención interpuesta señalo los siguientes alegatos: Reprodujo y ratifico el mérito de autos y documentos que favorezcan a su representada en especial los documentos consignados en la demanda. Negó, rechazó y contradijo la aseveración que hace la parte demandada al decir que la obligaron, cuando se sabe perfectamente que los contratos que suscribieron las partes son de mutuo acuerdo, consensuales, sinalagmáticos perfecto, por lo tanto nadie obliga a nadie, las condiciones las establecen las partes y allí el acuerdo si se firma o no el contrato, por lo tanto el pago de condominio fue establecido entre ambas partes, nadie objetó nada, todo salio de la voluntad de ellos, lo que se hizo en el contrato fue escribir lo acordado y autenticarlo. Que el pago del condominio no se estableció como cláusula en el contrato, allí si la Ley establece para que sea cancelado el propietario del inmueble, podrán igualmente establecerse intereses de mora causados por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento, establecerse cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario y muchas otras que las partes puedan acordar, en ninguna parte de la contestación de la demanda se menciona que el contrato suscrito sea leonino o que perjudique al arrendatario, todo fue hecho conforme a lo acordado entre las partes y esa fue la voluntad de ambos. Que en relación al contrato que según el demandado fue ocultado al Tribunal, se trata de la Prorroga legal del contrato vencido, el cual no fue necesario consignarla ya que con contrato o sin contrato dicha prórroga está establecida en la Ley y por Ley tiene que concederla como efectivamente se concedió al demandado, por lo tanto nada se ha ocultado, ahora en la relación al pago que se efectúa en la compañía Inversiones JesyMar, C.A., esto también fue establecido en el contrato y a el se obligaron, en ningún momento se le desconoció los pagos que se realizaron por ante Inversiones Jesymar, C.A., quien legalmente está establecida y la cual dignamente representa. Negó, rechazó y contradijo lo expuesto por la parte demandada, donde alega que se negó a recibir los alquileres cuando es totalmente falso, ya que cuando se estableció el aumento del canon previa comunicación por escrito suscrita por la Empresa Inversiones Jesymar, C.A., donde se proponía dicho aumento, no hubo respuesta por parte del arrendatario, como lo establece el contrato de ponerse de acuerdo las partes para dicho aumento de común acuerdo, es cuando decidió unilateralmente depositar por Tribunales, por otra parte donde la demandada alega que el contrato se indeterminó cuestión que es falsa desde todo punto de vista jurídico, ya que primero no se ha desistido, ni renunciado a la causa, tampoco se ha hecho verbal el contrato por lo tanto no puede operar la tacita reconducción del mismo, no se llenaron los requisitos para la indeterminación del contrato. Negó, rechazó y contradijo la reconvención por ser temeraria y falsa, alegando motivos fútiles e innobles, donde todo fue acordado por las partes, si fuera lo contrario no se hubiera firmado los contratos ni la prorroga legal suscrita, el canon de dos mil Bolívares fuertes (Bs.F.2.000,oo) fue acordado previamente y no hubo objeción de ninguna de las partes, por tal motivo así quedo establecido y así fue autenticado. Negó, rechazó y contradijo todo lo alegado por la parte demandada en relación al reintegro de los cánones de arrendamiento, que según el arrendatario se le cobró por demás. Negó, rechazó y contradijo lo referente al escarnio público que dice el demandado que fue expuesto con los dos carteles publicados en prensa, notificándole de la presente demanda, luego de que en varias oportunidades haya ido el Alguacil a su casa a notificarle y posteriormente, se trasladó la Secretaria de este Tribunal y colocó el cartel de notificación en el inmueble y aun así no compareció a darse por notificado, y ya cuando se le nombró defensor ad-litem es que apareció en la contestación, el actor consideró un exabrupto jurídico y un alegato sin fundamento esta situación citada por la parte demandada. Solicitó de este Tribunal sean desechado los alegatos presentados por la parte demandada y no tomados en cuenta en la definitiva, declarando sin lugar dicha reconvención e igualmente solicitó se condene en costas a la parte perdidosa y se le haga entrega materia definitiva del inmueble y se decrete el Secuestro del mismo.

CUESTIÓN PREVIA

El artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, establece:

Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes gestiones previas:

3º La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente.

La anterior cuestión previa se refiere a la ilegitimidad de quien se presenta como apoderado de la parte actora, por los casos expresados taxativamente en dicho ordinal, que son: a) Por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, b) Por no tener la representación que se atribuye, o

3. Porque el poder no esté otorgado en forma legal, o sea insuficiente. Esta falta de legitimación procesal no recae sobre el sujeto activo de la relación jurídico material, sino sobre su apoderado, por cualquiera de las tres razones anteriormente invocadas.

   Cuando el accionado alega esta cuestión previa, lo hace en base a que, según su criterio, el poder debió ser conferido por una persona jurídica, distinta a la actora, lo que deja ver que el principal cuestionamiento no recae sobre el apoderado en sí sino sobre el demandante, por lo tanto lo pretendido por el demandado es la falta de cualidad en este caso activa o legitimación de causa, por cuanto debió comparecer el propietario.

   Mucho se ha discutido en la doctrina patria en torno a la naturaleza del Arrendamiento, específicamente si el arrendatario ostenta un derecho real o personal. En palabras sencillas, de ser un derecho real sería oponible a terceros lo cual es cierto en los casos determinados por la ley, además un arrendamiento puede ser acordado eficazmente contra el nudo propietario por tiempo mayor del usufructo, entre otros. Sin embargo no sucede así siempre, el arrendatario debe acudir el arrendador para que le garantice el derecho de goce pacífico sobre la cosa, razón por la cual autores como el Dr. Gorrondona señalan que el arrendatario tiene una pretensión ante el arrendador pero no un poder inmediato sobre la cosa arrendada, además, la oponibilidad a terceros del derecho in comento por el arrendatario parece ser una excepción a la regla solamente aplicable a los causahabientes del arrendador; finalmente, aspectos como que el arrendamiento sea un contrato por el cual “una persona se obliga a hacer gozar a la otra” y que el arrendamiento de inmuebles pueda efectuarse por toda la vida del arrendatario hacen perfilar el arrendamiento como un derecho personal. En virtud de lo anterior, el arrendamiento debe tenerse como un derecho preferentemente personal, o por lo menos así lo concibe nuestra legislación. Siendo un derecho personal, no puede otra persona pretender alterar la relación consensual válidamente suscrita en la esfera personal de los contratantes, indistintamente que ese tercero tenga un mejor derecho sobre la cosa objeto de la obligación. En este caso, el contrato de arrendamiento crea un vínculo personal entre las partes contratantes, indistintamente que el primero sea propietario o no, aceptar que el propietario pueda intervenir en la relación sin haber participado en su formación, sería admitir la igualdad entre propiedad y arrendamiento, derechos claramente diferenciables, además de condescender a un tercero afectar la esfera del derecho personal. Ciertamente que el propietario puede hacer valer la superioridad de la propiedad, pero debe ser a través de otras acciones de características petitoria y no arrendaticia, ahora, lo que puede ocurrir es que el arrendador ceda los derechos a la propietaria y esta con una simple notificación al arrendatario adquiere la condición de arrendadora y con ello la cualidad para sostener el juicio en materia de arrendamiento.

   Debe agregar esta juzgadora, igual a los apoderados judiciales de la parte actora, que la cualidad en materia de arrendamiento no esta ligada a la condición de propietario, ni siquiera basado en el interés que consagra la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, ciertamente que el artículo 11 de la misma cataloga de interesados al propietario y arrendador, entre otros; no obstante no debe olvidarse que tal interés se relaciona con el procedimiento administrativo inquilinario, y es en base a ese interés que los actores alegan tener cualidad, criterio que este Tribunal no comparte, la razón reside en que el procedimiento administrativo acepta indiscriminadamente al propietario, administrador, subarrendador, o cualquier otro que interesa en la administración del inmueble; nótese que la cualidad para actuar ante la administración inquilinaria está ligada al interés sobre el inmueble que es el objeto de ese procedimiento, según el artículo 11 ejusdem. Ese interés administrativo no es el mismo que reclama el procedimiento civil, en este caso con especialidad arrendaticia, se requiere que las personas dadoras del consentimiento originador del contrato de arrendamiento, intacto en cuanto a los contratantes, comparezcan al juicio, tal como en la ejecución de la convención las partes extrajudicialmente se reclaman ante sí, los contratantes, y no ante terceros que lógicamente pueden alegar la falta de compromiso.

   Ahora bien, la parte demandada al suscribir el contrato valorado en los folios 07 y 08 reconoció ante un funcionario público a la actora como su arrendadora, por lo tanto, estima este Tribunal que la cualidad de la actora se encuentra verificada, por lo que la cuestión previa invocada, así como la falta cualidad de causa deben ser desechadas, como en efecto se decide.

   PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS

   Se acompaño al libelo:

   1) Documento original de Poder autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Barquisimeto del Estado Lara, en fecha 08 de Diciembre del año 2.008, quedando anotado bajo el Nº 28, Tomo 187 de los Libros de autenticaciones llevado por esa notaria otorgado al Abogado J.M.D.B., antes identificado (Folios.5 al 6). Esta juzgadora le da valor como prueba de la capacidad procesal del apoderado judicial de la actora, de conformidad con el artículo 150 y 151 del Código de procedimiento civil. Así se establece.

   2) Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes correspondiente al inmueble objeto del arrendamiento (Folios 7 al 9). Los cuales se valoran como prueba de la existencia de la relación arrendaticia y su determinación, así como de las obligaciones contraídas por las partes, de conformidad con el artículo 1.361 del Código Civil. Así se establece.

   3) Documento de propiedad del inmueble en copias simples debidamente registrado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 05 de Agosto de 1.999, quedando registrado bajo el Nro. 23, folios 172 al folio 178, Protocolo Primero, Tomo Séptimo, Tercer Trimestre del año 1.999. (Folios 10 al 21); el cual se valora como prueba de la propiedad a favor de la Empresa Distribuidora Trotta, C.A., de conformidad con el artículo 1.357 y 1.361 del Código Civil. Así se establece.

   4) Foto-copia del documento constitutivo de la entidad mercantil Distribuidora Trotta, C.A. El cual se desecha pues nada aporta a los hechos controvertidos. Así se establece

   5) Documento original autenticado ante la Notaria Pública Segunda de Barquisimeto, en fecha 14 de Noviembre del 2007, quedando anotado bajo el Nro., 24, Tomo 204 de los Libros de Autenticaciones que lleva esa Notaria, mediante la cual se dejó constancia del vencimiento del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes (Folios 23 al 25); instrumento que se valora y su incidencia en la presente decisión será establecida en la parte motiva de esta sentencia, de conformidad con el artículo 1.357 y 1.361 del Código Civil. Así se establece.

   SE ACOMPAÑO A LA CONTESTACIÓN

   1. Documento Notariado que revela la continuación de la relación arrendaticia de su representado con la demandante, en fecha 18/04/2008, fecha no declarada en la demanda (f. 63 al 66); instrumento que se valora y su incidencia en la presente decisión será establecida en la parte motiva de esta sentencia, de conformidad con el artículo 1.357 y 1.361 del Código Civil. Así se establece.

   2. Documento de Registro de la empresa Inversiones Jesymar, C.A., donde el Abogado J.D. es su Presidente (f. 67 al 69); los cuales se desechan toda vez que nada aportan a los hechos controvertidos. Así se establece.

   3. Carta Misiva de fecha 09/10/2007. El cual se valora como indicio de la continuación de la relación arrendataria entre las partes, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, y del artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, (folios 70). Así se establece

   4. C.d.P. y Depósitos en Tribunal realizados por su mandante sobre los cánones y condominios (f. 71 al 129); se valoran, excepto las relacionadas con el condominio, pues siendo instrumentos emanados de terceros deben ser ratificados a través de la prueba testimonial, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; En cuanto a las pensiones arrendaticias se valoran como prueba del pago y su monto, en todo caso, será en la parte motiva de esta sentencia en la cual se establezca su relevancia, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil. Así se decide.

      PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDO

      En el lapso probatorio.

      No promovió

      PRUEBAS PROMOVIDAS POR EL DEMANDADO RECONVINIENTE

      En el lapso probatorio.

      Reprodujo el merito favorable de los autos especial lo siguiente

   1. Documento Notariado que revela la continuación de la relación arrendaticia de su representado con la demandante, en fecha no declarada en la demanda (f. 63 al 66); el cual fue ya valorado en consideraciones que se dan por reproducidas. Así se establece.

   2. Documento de Registro de la empresa Inversiones Jesymar, C.A., donde el Abogado J.D. es su Presidente (f. 67 al 69); los cuales se desechan toda vez que nada aportan a los hechos controvertidos. Así se establece.

   3. C.d.P. y Depósitos en Tribunal realizados por su mandante sobre los cánones y condominios (f. 71 al 129); Los cuales ya fueron valorados en consideraciones que se dan por reproducidas. Así se establece.

   4. Ratificó los instrumentos agregados junto a la contestación de la demanda los cuales fueron ya valorados en consideraciones que se dan por reproducidas. Así se establece.

   5. Tres (3) Resoluciones dictadas con Rango y Fuerza de Ley por Ministerios del Poder Popular para las Industrias Ligeras y de Comercio, para la Infraestructura y para la Vivienda y el Habitat, sobre la prórroga de congelación de alquileres vigentes correspondientes a los años 2006, 2007, 2008 en copias certificadas emanada de la Biblioteca Pública Central “ Pio Tamayo”; Si bien las leyes y normas vigentes no constituyen pruebas, en todo caso será en la parte motiva de esta sentencia en la cual se establecerá su relevancia, en relación a los hechos controvertidos. Así se establece.

   6. Prueba de Reconocimiento de firma estampada por el Abogado de la parte demandante en el presente juicio y Presidente de la Empresa Inversiones Jesymar, C.A,, J.M.D., en el vuelto del cheque N° 21247802 del Banco Banesco, cobrado en la Agencia de Barquisimeto, A. Lara, de fecha 17/10/2008, emitido por M.R. hija de su representado I.d.J.R.; prueba que resulta inoficiosa toda vez que el accionado reconoció la misma. Así se establece.

   7. Solicitud de Informe del Banco Banesco, agencia Barquisimeto, sobre la identidad de la persona que hizo el cobro del cheque Nro. 21247802, en fecha 20/10/200; no se valora pues no consta en autos sus resultas. Así se establece.

   8. Solicitud de informe de Condominio Residencias Leones Plaza, en la persona de su Administradora E.L., titular de la cédula de identidad N°.11.599.439, a este Tribunal sobe la persona que le cancelaba regularmente el condominio del Apartamento 2-1 propiedad de O.T., desde Octubre del año 2.006 hasta la presente fecha; no se valora pues no consta en autos sus resultas. Así se establece.

      DEMANDA PRINCIPAL

      Sobre el Cumplimiento de Contrato

      Por el principio de la carga de la prueba, le correspondía en principio al actor demostrar el derecho invocado, en este caso la prueba del vínculo contractual arrendaticio, aspecto constatado con la valoración al contrato cursante entre los folios 21 al 24. Dado que la presente se trata de una desocupación debido al fenecimiento del lapso estipulado y la prórroga legal, le correspondía igualmente acreditar que tal tiempo había transcurrido íntegramente, mientras que al accionado podría justificar legal o contractualmente su permanencia en el inmueble.

      La parte actora alega que se firmó un contrato de arrendamiento que empezó a regir desde la fecha 17/10/2006 hasta la fecha 17/10/2007, que una vez finalizado tal período empezó a correr a favor del arrendatario la prórroga legal por seis (06) meses adicionales, es decir, hasta la fecha 17/04/2008, dado que no consta en autos la aceptación de alguna pensión por parte del arrendador posterior a esta última fecha y visto que la demanda se intentó en fecha 09/12/2008 este Juzgado estima que, en principio, le asiste derecho al arrendador en solicitar la desocupación del inmueble. Así se decide.

      El arrendatario en su contestación alega que se suscribió otro contrato y que la relación se convirtió a tiempo indeterminado. No obstante, salvo su alegato, no consta en autos ninguna prueba que permita esclarecer a este Tribunal la prórroga señalada. Como se explicó anteriormente, si el demandado hubiese acreditado algún pago por parte del arrendador posterior a la fecha 17/03/2008 tendría la presunción legal en su favor para considerar materializada la tácita reconducción. Al no hacerlo así, necesariamente la demanda por cumplimiento de contrato y consecuente entrega del inmueble debe ser declarada con lugar, como de forma expresa se declara.

      DE LA RECONVENCIÓN

      La reconvención, es la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación, en el proceso pendiente fundada en el mismo o diferente título que la del actor para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia. De esta definición destaca:

      1) La reconvención es una pretensión independiente que supone como toda pretensión que el sujeto activo de la norma se afirma titular de un interés jurídico frente a otro y pide una resolución del juez que así lo reconozca mediante sentencia.

      2) La pretensión objeto de la reconvención puede estar fundada en el mismo o en diferente titulo que la del actor. Aquí el demandado adquiere de demandado reconviniente, y el demandante el de demandante reconvenido.

      3) La reconvención debe ser propuesta ante el mismo juez que conoce de la demanda principal, junto con la contestación y decidida contemporáneamente en aquella en el mismo proceso (articulo 361 CPC.).

      Al respecto cabe señalar algunos aspectos de consideración a los fines de tener claro la Reconvención como medio de mutua petición, de ataque que puede surgir en un mismo proceso, es lo que conocemos como contra demanda. Que tal como lo establece autor Ricardo Henriquez La Roche en el Código De Procedimiento Civil, Tomo III, Pág.159. La reconvención es otra de las relaciones que se entablan entre las pretensiones en un mismo proceso. Antes que un medio de defensa, es una contraofensiva explicita del demandado. Para que sea admisible la acumulación de sendas demandas (la originaria y la deducida por vía reconvencional). Es menester que exista una conexión entre ambas. En tal sentido, esa conexión no va referida a la identidad de las personas ( edaem personae, pues tanto el actor como el demandado tienen cualidad distinta en una y otra relación sustancial, en la demanda originaria, el actor se reputa acreedor y el demandado deudor y en la reconvención es a la inversa, pues el actor será demandante reconvenido y el demandado el reconviniente, sin embargo si existe la conexión entre las causas en el sentido de que a los dos litigantes le atañe ambas causa en el orden de la cualidad, por lo que en aras del principio de economía procesal y siendo el juez competente para conocer de ambas por un mismo proceso, se aconseja darle ingreso a la reconvención, aunque no exista identidad de sujetos, ni de titulo, ni de objeto, si el objeto es el mismo habrá mutua petición, si es distinto, al del juicio principal reconviniente lo determinara como se indica en el articulo 340 del Código De Procedimiento Civil.

      Reintegro de cobro ilegal de alquiler y condominio

      El principio madre en los contratos es el de la “autonomía de la voluntad de las partes”, en virtud del cual, siempre que no sea contrario a la ley, buenas costumbres u orden público, lo pactado debe obedecerse. En este sentido, existen materias sumamente delicadas por las que el Estado interviene para preservar el interés de los menos favorecidos, tal es el caso del arrendamiento en el que se califica como hecho social, por lo tanto, aquellas condiciones en las cuales se establezcan prestaciones gravosas al arrendatario deben sufrir la corrección inmediata de parte del Estado, en el marco del respeto a las leyes, la materia involucrada y lo acordado por los contratantes.

      La parte actora asegura que el aumento en la pensión arrendaticia acordado en la prórroga legal es ilegal por la prohibición que existe desde el ejecutivo nacional al respecto. Si bien es cierto, por gaceta oficial existe una medida de congelación de alquileres, la realidad es que tal disposición aplica claramente a los contratos a tiempo indeterminado, pues en los contratos a tiempo determinado que son renovados las partes manifiestan su voluntad de continuar con una fecha cierta para la entrega del inmueble y en su soberanía para contratar modifican la pensión arrendaticia. Así se establece.

      Ahora bien, el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

      Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y postestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

      Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

      De la norma se extraen varios principios indiscutibles, si por orden las condiciones durante la prórroga legal son las mismas que imperan en el contrato original, resulta inoficioso cualquier acuerdo que al respecto se haga, la única salvedad tiene que ver con el cánon de arrendamiento que se da en dos únicos supuestos: a) que sea consecuencia de un procedimiento de regulación o; b) de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación. Siendo que el “contrato de prórroga legal” concebía un aumento en la pensión, era obligación de la actora demostrar la exención de regulación en torno al inmueble.

      Al valorar el instrumento de propiedad del inmueble agregado junto al libelo este Tribunal puede constar que todas las referencias alusivas a la propiedad y su tradición son posteriores al año 1.999, en atención a lo expuesto el artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

      Artículo 4°: Quedan excluidos del régimen de esta Ley, a los solos efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento:

1. Los inmuebles pertenecientes a la República de Venezuela, los Estados, los Municipios y los Institutos Oficiales que determine expresamente el Ejecutivo Nacional, salvo en aquellos casos en los cuales con motivo de las actividades que se desarrollen en tales inmuebles, los indicados entes actúen en función jurídico-privada.

2. Los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina o cualquier otro uso, cuya Cédula de Habitabilidad o instrumento equivalente sea posterior al 2 de enero de 1987,

3. Las viviendas unifamiliares o bifamiliares cuyo valor, individualmente considerado, establecido por los organismos encargados de la regulación, exceda de 12.500 Unidades Tributarias.

   Dado que el inmueble está exento del proceso de regulación de alquileres la única forma en que la pensión podía ser aumentada entre las partes era por el consentimiento mutuo entre las partes. Así las cosas, se percibe entre los folios 23 al 25 que las partes suscribieron ante un funcionario público, de mutuo acuerdo, un aumento de la pensión arrendaticia que operaría a partir de la entrada en vigencia de la prórroga legal, por lo que debe entenderse llenado el extremo de ley. Si el accionado consideraba que existe vicios sobre el consentimiento ha debido alegar y probar su posición. Así se establece.

   En cuanto a los gastos comunes o condominio, este juzgado estima y es una máxima de experiencia así como costumbre que en los alquileres de apartamentos o viviendas en conjuntos residenciales que el inquilino sea quien sufrague tales conceptos, pues en definitiva y en comparación con el propietario es quien se beneficia inmediata y directamente de las áreas comunes. Todavía más trascendental es que en el propio contrato en la cláusula quinta (f. 7 vto.) el arrendatario se comprometió al pago de los servicios públicos así como el condominio. Así se establece.

   Por lo anteriormente expuesto, este juzgado estima que la reconvención por reintegro no debe proceder, debido a que el aumento en el alquiler tiene permiso de ley y fue pactado soberanamente por las partes, igualmente, los gastos de condominio fueron encomendados al arrendatario en forma contractual y éste aceptó ambos, razón por la cual el Tribunal debe desechar la contrademanda como en efecto se decide.

   DECISION

   En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.E.L., administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA CON LUGAR LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por la ciudadana E.C.A.d.T., contra el ciudadano I.D.J.R., todos antes identificados. Y se declara SIN LUGAR LA RECONVENCION, formulada por la parte demandada reconviniente ciudadano I.D.J.R., antes identificado. En consecuencia se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el inmueble objeto del contrato, ubicado en el Suroeste del Centro Comercial Rió Lama, Conjunto Residencial “Los Leones Plaza”, piso 2, Apartamento N° 2-1, Parroquia S.R., Municipio Iribarren en Barquisimeto del Estado L.S. condena en costas a la parte demandada por haber vencimiento total en la interposición de la demanda, de conformidad con el artículo 274 del Código De Procedimiento Civil.

   PUBLIQUESE. REGISTRESE. DEJESE COPIA CERTIFICADA.

   Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.E.L., con sede en Barquisimeto, a los veinticinco (25) días del mes de Enero del año dos mil diez (2.010). Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.

   La Juez

   Mariluz Josefina Pérez

   La Secretaria

   Eliana Gisela Hernández Silva

   En la misma fecha se publicó siendo las 11: 48 a.m. y se dejó copia

   La Secretaria