Decisión de Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Agrario de Nueva Esparta, de 25 de Noviembre de 2011

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

El Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta.-

201° y 152°

Vistos con Informes.-

Expediente Nº 23.945

1. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.-

   I.1 PARTE DEMANDANTE: Ciudadano E.S.H.J., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-4.859.231, con domicilio procesal en el Edificio Unión, piso 1, Avenida 4 de Mayo cruce con calle Narváez, detrás de Banesco, Porlamar, Municipio M.d.E.N.E..

   I.2 APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ciudadanos J.V.S.O. y J.V.S.R., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 1.497 y 58.906, respectivamente, con el mismo domicilio procesal.

   I.3 PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., domiciliada en Porlamar, Municipio Autónomo M.d.E.N.E., e inscrito su Documento Constitutivo Estatutario ante el Registro Mercantil I, en fecha 06 de enero de 2004, bajo el Nº 57, Tomo 41-A, modificados sus estatutos en fecha 21 de mayo de 2004, inscrita bajo el N° 53, Tomo 20-A, representada por su Presidente, ciudadano V.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.485.302.

   I.D) DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado J.L.R., venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado Nº 53.939, domiciliado en la calle Guayaca, Res. Los Sauces, Torre B, Piso 1, Apto. 11-B, Urbanización Costa Azul, Municipio M.d.E.N.E..

2. MOTIVO DEL JUICIO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-

3. BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS Y FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN.-

   Se inicia el presente juicio por demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, presentada por el abogado J.V.S.R., ya identificado, en contra de la Sociedad Mercantil RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A.

   En fecha 10-02-2009, fue presentado para su distribución la presente acción, siendo distribuida mediante el sorteo correspondiente, y asignada al azar a este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Transito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta.

   En fecha 11-02-2010, el apoderado judicial de la parte actora, consigna recaudos, a los fines de agregarlo a la presente demanda.

   En fecha 17-02-2010, se le dio entrada; y, se admitió la misma, ordenándose la comparecencia de la parte demandada, dentro de los veinte (20) días de despacho.

   En fecha 02-03-2009, la parte actora, consignó copias del libelo y del auto de admisión a los fines de elaborar la compulsa y se practique la citación correspondiente a la parte demandada, así mismo puso a disposición del alguacil los emolumentos para la práctica de la misma.

   En fecha 06-03-2006, se le dio cumplimiento a lo ordenado en el auto de admisión de fecha 17-02-2009.

   En fecha 11-03-2009, la parte actora, puso a disposición del alguacil los emolumentos para la práctica de la citación de la parte demandada.

   En fecha 11-03-2009, comparece por ante el Tribunal el Alguacil y deja constancia de haber recibido los medios exigidos por la Ley, a los fines de realizar la diligencia pertinente a la citación.-

   Por auto de fecha 20-03-2009, se ordenó librar la compulsa de citación; y, en relación a la medida solicitada acordó proveer acerca de la medida solicitada y en consecuencia, ordena abrir el respectivo cuaderno de medidas, a fin de que se tramite y sustancie todo lo relacionado con la referida medida.

   En fecha 06-04-2009, comparece por ante este Tribunal el Alguacil y consignó constante de once (11) folios útiles compulsa de citación por no poder localizar a la parte demandada.

   En fecha 14-04-2009, la parte actora, solicitó al Tribunal se sirva expedir los correspondientes carteles de citación, a los fines de localizar a la parte demandada.

   Por auto de fecha 20-04-2009; se ordenó citar por carteles a la parte demandada; siendo librados en esa misma fecha.

   Mediante diligencia de fecha 06-05-2009, la parte actora, retiró el cartel de citación de la parte demandada, a los fines de su respectiva publicación.

   En fecha 14-05-2009, la parte actora, consignó carteles de citación debidamente publicados en el diario El Caribe y diario El S.d.M.; siendo agregados a los autos en esa misma fecha.

   En fecha 22-06-2009, la Secretaria de este Tribunal, deja constancia de que se traslado al domicilio de la parte demandada.

   En fecha 20-07-2009, comparece por ante este Tribunal la parte actora, solicitó se sirva designar Defensor Judicial para la prosecución de la presente causa.

   En fecha 12-02-2010, la parte actora, solicitó a la ciudadana Jueza se avoque al conocimiento de la presente causa.

   En fecha 19-02-2010, la Dra. C.B.M., en su condición de Jueza Provisoria de este Tribunal, se avocó al conocimiento de la presente causa. Asimismo, se designó como defensor judicial de la parte demandada al abogado J.L.R., a quien se le ordena notificar a fin de que comparezca por ante este tribunal al tercer (3er) día siguiente a que conste en autos su notificación, a dar su aceptación o excusa.

   En fecha 08-03-2010, comparece el Alguacil de este Tribunal y consignó constante de un (1) folio útil boleta de notificación debidamente entregado y firmado por el abogado J.L.R..

   En fecha 15-03-2010, comparece por ante este Tribunal el abogado J.L.R. y manifestó su aceptación como defensor judicial en el presente expediente, así mismo juró cumplir fielmente con los deberes inherentes al cargo.

   En fecha 20-04-2010, el abogado J.L.R., en su carácter de defensor judicial de la parte demandada, consigna escrito de contestación de la demanda, constante de tres (3) folios útiles y dos (2) anexos.

   En fecha 12-05-2010, el abogado J.L.R., en su carácter de defensor judicial de la parte demandada, consigna escrito de promoción de pruebas. Asimismo, la secretaria deja constancia que el referido escrito de pruebas aquí consignado será resguardado y agregado una vez culmine el lapso de promoción.

   En fecha 18-05-2010, se ordena agregar al presente expediente, escritos de pruebas presentados por el defensor judicial de la parte demandada en el presente expediente.

   En fecha 20-05-2010, este tribunal dictó auto mediante el cual admite las pruebas presentadas por el defensor judicial de la parte demandada.

   En fecha 03-06-2010, se ordena agregar al presente expediente oficio Nº 15-7-15-19-184, de fecha 27-05-2010, emanado del Registro Público del Municipio M.d.E.N.E..

   En fecha 08-06-2010, se ordena agregar al presente expediente oficio Nº 15-7-15-19-193, de fecha 02-06-2010, emanado del Registro Público del Municipio M.d.E.N.E..

   En fecha 15-06-2010, comparece el Alguacil de este Tribunal y consigna constante de dos (2) folios útiles copia del oficio Nº 0970-12.028, de fecha 20-05-2010, debidamente recibido en el Registro Público del Municipio Mariño de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta.

   En fecha 15-06-2010, comparece el Alguacil de este Tribunal y consigna constante de un (1) folio útil copia del oficio Nº 0970-12.029, de fecha 20-05-2010, debidamente recibido en la Dirección de Infraestructura de la Alcaldía del Municipio G.d.e.N.E..

   En fecha 14-07-2010, se ordena agregar al presente expediente oficio Nº ING-055/2010, de fecha 08-07-2010, emanado de la Dirección de ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio G.d.e.N.E..

   En fecha 06-08-2010, el abogado J.L.R., en su carácter de defensor judicial de la parte demandada, consigna escrito de Informes, constante de seis (6) folios útiles y sin anexos.

   En fecha 23-09-2010, este Tribunal dictó auto mediante el cual, vencido como se encuentra todos los lapsos de ley, se aclara a las partes que la presente causa se encuentra en etapa de sentencia a partir de la presente fecha, de conformidad con lo establecido en el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil.

   Cuaderno de Medidas.

   En fecha 20-03-2009, este Tribunal dictó auto mediante el cual ordena abrir el presente Cuaderno de Medidas; y, decreta MEDIDA DE PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR, sobre un (1) bien inmueble constituido por una vivienda de noventa y cuatro metros cuadrados (94 m2), de construcción aproximadamente, ubicada en la Urbanización “VILLA SIERRA”, ubicada en el Valle del E.S., Municipio G.d.e.N.E.. Se ordenó librar oficio al Registro respectivo.

   FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN:

   ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE.-

   Aduce el apoderado judicial de la parte actora que su representado suscribió contrato de opción de compra-venta de manera privada en fecha 28-04-2005, sobre un inmueble constituido por una vivienda de noventa y cuatro metros cuadrados (94 m2), de construcción aproximadamente, comprendida de tres (3) habitaciones, dos (2) baños, sala comedor, cocina y áreas de servicio, tres (3) puestos de estacionamiento lateral, dentro de una parcela de terreno identificada con el Nº 3, ubicada en la Urbanización “VILLA SIERRA”, ubicada en El Valle del E.S., Municipio G.d.E.N.E., con la empresa RODRÍGUEZ MAZAS & ASOCIADOS, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 06 de enero de 2004, bajo el Nº 57, Tomo 41-A, de los Libros llevados por esa Notaría, todo lo cual se desprende del referido contrato. Que el precio de la venta era la cantidad de Noventa y Cinco Millones de Bolívares (95.000.000,00), actualmente, Noventa y Cinco Mil Bolívares (95.000,00), los cuales deberían ser pagados de la siguiente manera: la cantidad de Veinte Millones Bolívares (Bs. 20.000.000,00), hoy Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,00), que debían y fueron cancelados al momento de la suscripción del referido contrato, acompaño el recibo emitido por la empresa RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, así como copia del cheque entregado por mi representado a la referida empresa. La cantidad restante, es decir la suma de Setenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 75.000.000,00), actualmente, Setenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 75.000,00), el día 15 de julio de 2005, para lo cual se emitió una única letra de cambio, por el referido monto, todo lo cual se desprende del simple análisis de la cláusula CUARTA del referido contrato. Que siendo el caso que su representado pago la totalidad del precio; que asimismo, la vendedora emitió un presupuesto sobre obras adicionales solicitadas por su representado, el cual fue cancelado en su totalidad, según se evidencia de recibos emitidos por la empresa demandada.

   Igualmente aduce que a pesar de que su representado pago la totalidad del precio establecido para la venta del inmueble, dentro del plazo establecido y cumpliendo de manera cabal con sus obligaciones contractuales y a pesar de que la empresa RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, se encontraba obligada en un plazo no mayor de doce (12) meses contados a partir de la firma del convenio de opción a realizar la entrega del inmueble, entendiendo como entrega del inmueble la firma del documento definitivo de compra venta, por cuanto la entrega de los bienes inmueble se realiza mediante la firma por ante el organismo competente que permita la transmisión de la propiedad, todo lo cual se encuentra consagrado en la cláusula Décima Quinta del referido contrato de opción suscrito entre ambas partes y que permita el libre uso, goce y disfrute del derecho de propiedad. Pero que siendo el caso de que su representado se encuentra en pleno goce y disfrute del inmueble, y que a pesar de haber cumplido con las totalidades de las obligaciones contractuales suscritas, es decir la totalidad del pago, hasta la presente fecha no se le ha otorgado el documento definitivo de venta, incumpliendo así la vendedora, lo que contractualmente ambas partes suscribieron y lesionando el derecho de propiedad, sino que al encontrase la titularidad en manos de la empresa vendedora, es un bien que es prenda común de los acreedores de la referida empresa. Que su representado no puede disponer libremente de la propiedad, ya que no existe documento definitivo de propiedad, suscrito ante el Registro Subalterno respectivo, aun cuando se dieron los elementos del contrato, como serian el consentimiento, el objeto y la causa. Que ambas partes consintieron en realizar la negociación sobre un inmueble, se fijo el precio y el mismo fue pagado en su totalidad, lo que en forma definitiva, permite establecer que el contrato se perfecciono y se otorgo, a pesar de no haberse materializado la firma por ante la Oficina de Registro Subalterno.

   La acción de cumplimiento se fundamentó en los artículos 1.159, 1.160, 1.161, 1.264, 1.265 y 1.266 del Código Civil y, 531 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia, la parte demandada convenga o sea condenada en la vigencia del contrato de venta objeto del presente litigio; así como en pagar totalmente la deuda por lo que se perfecciono la venta; en otorgar por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio M.d.e.N.E., el documento de propiedad correspondiente y en caso de negativa que la sentencia pronunciada sirva como justo titulo y pueda ser registrada; y en pagar las costas y costos del presente proceso.

   Que estima la presente demanda en la cantidad de cien mil bolívares fuertes (Bs. 100.000,00), según lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.

   ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA.-

   En la oportunidad de la contestación de la demanda, el Defensor Judicial de la demandada, la empresa RODRÍGUEZ MASA Y ASOCIADOS, quien asumió su defensa por haberlo designado este Juzgado para ello, ante la imposibilidad de localizar a los representantes de la precitada empresa, procedió a aducir en los siguientes términos: Niega, rechaza y contradice la demanda tanto en los hechos como en el derecho, por cuanto las afirmaciones y estimación de demanda son injustificadas e inciertas; niega y rechaza que es falso que su representada haya incumplido el contrato de opción de compra venta, en el cual basa su pretensión el demandante; que es falso que el demandante haya pagado en su totalidad las mejoras y las bienhechurías contratadas; que es falso que su representado se haya negado a otorgar ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio M.d.E.N.E., el documento de propiedad correspondiente, tal como lo establece la parte actora en su escrito libelar, incumpliendo con esta obligación como se señala en el contrato de opción de compra-venta, pues bien, en el mismo se establece que el futuro adquirente debe cumplir fielmente con los pagos del valor establecido por el inmueble y esto incluye honorarios del abogado redactor del documento de compra-venta, derechos de registro e incorporación a los servicios públicos, tal como lo establece la cláusula OCTAVA del referido contrato de opción de compra-venta, sin estos pagos el vendedor no esta obligado a vender y por el contrario es el futuro adquiriente el que ha incumplido con el contrato de opción de compra venta, al no pagar la totalidad de sus obligaciones económicas en el tiempo establecido por el contrato objeto de esta pretensión; que es falso que su representada se haya negado a otorgar ante la respectiva Oficina de Registro Público, el documento de propiedad correspondiente, pues el documento el precitado documento de opción de compra-venta, establece en su cláusula DECIMASEXTA, que para la celebración de dicho documento, y para la gestión de crédito, en caso de ser solicitado, el futuro adquirente, se obliga suministrar a la compañía propietaria, todos los datos documentación o solvencias requeridas por escrito y/o telegrama dirigido a la dirección mencionada en la cláusula QUINTA dentro del mismo termino fijado por dicha comunicación. La negativa o demora de esta obligación será entendido como falta grave del futuro adquirente y da derecho a la compañía propietaria a rescindir unilateralmente el contrato; que el actor no indico en su escrito libelar la disposición cierta de sus representados de haber puesto a la orden de la empresa vendedora los instrumentos necesarios para realizar el otorgamiento definitivo del documento de venta del inmueble, el documento citado up-supra, por el contrario en su escrito se menciona que el demandante se encuentra en pleno goce y disfrute del inmueble desde hace bastante tiempo, demostrando la buena fe de la empresa demandada.

   Por último solicita que la presente sea declarada SIN LUGAR, con expresa condenatoria en costas.

   PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES.-

   PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA.-

   La parte actora conjuntamente con el libelo de la demanda, presentó las siguientes documentales como fundamento de su acción:

   - Original del Contrato de Opción a Compra entre RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., y E.S.H.J., sobre un inmueble constituido por una vivienda de noventa y cuatro metros cuadrados (94 m2), de construcción aproximadamente, comprendida de tres (3) habitaciones, dos (2) baños, sala comedor, cocina y áreas de servicio, tres (3) puestos de estacionamiento lateral, dentro de una parcela de terreno identificada con el Nº 3, ubicada en la Urbanización “VILLA SIERRA”, ubicada en El Valle del E.S., Municipio G.d.E.N.E.. Dicho documento no fue tachado ni impugnado en su oportunidad legal, por lo que este Tribunal le da todo valor probatorio de conformidad con los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.

   - Original de Anexo “A” del Contrato de Opción a Compra entre RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., y, E.S.H.J. sobre la vivienda Nº 03 de la Urbanización Villa Sierra, donde se establece la forma de pago. Dicho documento no fue tachado ni impugnado en su oportunidad legal, por lo que este Tribunal le da todo valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.

   - Letra de cambio Nº 01/01, emitida en fecha 29-04-2005, por la cantidad de setenta y cinco millones de bolívares (Bs. 75.000.000,00), ahora, setenta y cinco mil bolívares (Bs. 75.000,00), a la orden de RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., valor entendido que cargaran en cuenta sin aviso y sin protesto al ciudadano E.S.H.J.. A la presente letra se le da todo valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-

   - Factura Control Nº 0152, de fecha 28 de abril de 2007, emitida por RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., mediante la cual se recibió del ciudadano E.S.H.J., cheque del Banco Central identificado con el Nº 17335184, por la suma de Veinte Millones de Bolívares (Bs. 20.000.000,00), actualmente, Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,00), por concepto de inicial de la vivienda, acompañado con copia simple de dicho cheque emitido en fecha 28-04-2005.

   - Factura Control Nº 0183, de fecha 20 de junio de 2005, emitida por RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., mediante la cual se recibió del ciudadano E.S.H.J., cheque del Banco Central identificado con el Nº 17335184, por la suma de setenta y cinco millones de bolívares (Bs. 75.000.000,00), ahora, setenta y cinco mil bolívares (Bs. 75.000,00), por concepto de pago de la letra de cambio Nº 01/01, acompañado con copia simple de dicho cheque emitido en fecha 07-07-2005.

   Se observa que con las anteriores facturas y sus respectivos anexos de copias simple de los referidos cheques, se demuestra la totalidad del pago de la vivienda que se traduce en el cumplimiento de la obligación principal del contrato de compra venta, es decir el pago. Dichos documentos que no fueron impugnados ni tachados en su oportunidad procesal se les da valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1363 y 1.364, ambos del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.-

   -Original contentivo de presupuesto, Urbanización Villa Sierra, Vivienda Nº 03, Obras Adicionales, elaborado por L.R.. Respecto a este documento para obras adicionales aportado por el demandante, al mismo no se le atribuye valor alguno, al emanar de un tercero que no es parte en el juicio y no haber sido ratificado, conforme lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.-

   - Factura Control Nº 0264, de fecha 15 de noviembre de 2005, emitida por RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., mediante la cual se recibió del ciudadano E.S.H.J., cheque del Banco Central identificado con el Nº 77040932, por la cantidad de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00), ahora, tres mil bolívares (Bs. 3.000,00), por concepto de Abono a Presupuesto Bienhechurías- Vivienda Nº 3 de la Urbanización “Villa Sierra”, acompañado con copia simple de dicho cheque emitido en fecha 15-11-2005.

   - Factura Control Nº 0265, de fecha 10 de agosto de 2005, emitida por RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., mediante la cual se recibió del ciudadano E.S.H.J., por la cantidad de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00), ahora, dos mil bolívares (Bs. 2.000,00), por concepto de Abono a Presupuesto Bienhechurías- Vivienda Nº 3 de la Urbanización “Villa Sierra”.

   - Factura Control Nº 0316, de fecha 13 de febrero de 2006, emitida por RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., mediante la cual se recibió del ciudadano E.S.H.J., cheque del Banco Central identificado con el Nº 23041000, por la cantidad de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00), ahora, tres mil bolívares (Bs. 3.000,00), por concepto de Abono a Presupuesto Bienhechurías- Vivienda Nº 3 de la Urbanización “Villa Sierra”, acompañado con copia simple de dicho cheque emitido en fecha 13-02-2006.

   - Factura Control Nº 0344, de fecha 18 de abril de 2006, emitida por RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., mediante la cual se recibió del ciudadano E.S.H.J., cheque del Banco Central identificado con el Nº 20041023, por la cantidad de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00), ahora, tres mil bolívares (Bs. 3.000,00), por concepto de Abono a Presupuesto Bienhechurías- Vivienda Nº 3 de la Urbanización “Villa Sierra”, acompañado con copia simple de dicho cheque emitido en fecha 18-04-2006.

   - Factura Control Nº 345, de fecha 28 de abril de 2006, emitida por RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, C.A., mediante la cual se recibió del ciudadano E.S.H.J., cheque del Banco Central identificado con el Nº 77040932, por la cantidad de dos millones seiscientos sesenta y ocho mil ochocientos treinta y un bolívares (Bs. 2.668.831,00), ahora, dos mil seiscientos sesenta y ocho bolívares con treinta y un céntimos (Bs. 2.668,83), por concepto de Pago Final a Bienhechurías realizadas según presupuesto anexo - Vivienda Nº 3 de la Urbanización “Villa Sierra”, acompañado con copia simple de dicho cheque emitido en fecha 28-04-2006.

   Con las precedentes facturas y sus respectivos anexos de copias simple de los referidos cheques, se demuestra la totalidad del pago de las Bienhechurías realizadas a la Vivienda Nº 3 de la Urbanización “Villa Sierra”. Dichos documentos que no fueron impugnados ni tachados en su oportunidad procesal se les da valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.363 y 1.364, ambos del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.-

   - Copia de documento debidamente protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Municipio M.d.e.N.E., de fecha 10-02-2004, anotado bajo el Nº 48, Tomo 7, Protocolo Primero, Primer Trimestre del citado año, que acredita a la empresa RODRÍGUEZ MASA & ASOCIADOS, C.A., como propietaria del predeterminado inmueble en el cual se construyo el inmueble objeto del presente litigio. Dicho instrumento público se aprecia y valora a tenor de lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el encabezamiento del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el mismo no fue tachado en juicio. ASÍ SE DECIDE.-

   PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA.

   -Comunicación al Registrador Público del Municipio M.d.e.N.E., a los fines de que remita a este Juzgado copia certificada del documento de parcelamiento y certificación de gravámenes, de un lote de terreno ubicado en el Valle del E.S., Municipio G.d.E.N.E., quedando registrado bajo el Nº 30, folios 180 al 217, tomo 7, Protocolo Primero, Tomo 18 del Tercer Trimestre del 2007 y denominado como Conjunto Residencial “VILLA SIERRA”; remita Certificación de Gravámenes de la parcela Nº 3, ubicada dentro del lote de terreno antes identificado y denominado como Conjunto Residencial “VILLA SIERRA”; e, informe a este Juzgado, a la brevedad posible, cuales son los requisitos que se deben cumplir para el registro y protocolización de un inmueble en su Jurisdicción. A los folios 90 al 113, del presente expediente, cursan oficios Nros. 15-7-15-19-184 y 15-7-15-19-193, de fechas 27-05-2010 y 02-06-2010, respectivamente, enviados por el referido Registrador Público del Municipio M.d.e.N.E., mediante los cuales remiten copias certificadas del documento protocolizado en fecha 20-09-2007, bajo el Nº 30, folios 180 al 217, Protocolo Primero, Tomo 18, Tercer Trimestre del citado año y de certificación de gravámenes del documento antes mencionado; e, igualmente, informa que los requisitos exigidos en este registro para la protocolización de documentos, los cuales varían según sea el caso; por lo que este Tribunal le da valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-

   - Comunicación a la Dirección de Infraestructura de la Alcaldía del Municipio G.d.E.N.E., a fin de que informe a este Juzgado, a la brevedad posible, sobre: Si existe en sus archivos expediente relacionado con un inmueble ubicado en El Valle del E.S., en donde se encuentra un Urbanismo, denominado VILLA SIERRA, y de ser afirmativo, informe sobre la existencia del permiso de construcción de la Urbanización Villa Sierra; e, informe, sobre la existencia del permiso de habitabilidad de la Urbanización VILLA SIERRA, indicando la fecha en que fue expedida. A los folios 119 al 125, del presente expediente, cursa oficio Nº ING-055/2010, de fecha 08-07-2010, enviado por la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio M.d.e.N.E., mediante el cual informa que en los archivos de ese Despacho reposa el expediente de la Urbanización Villa Sierra, el cual contiene documentación relacionada con el permiso clase “A” Nº 014/2004 de fecha 15/04/2004, del cual se anexa copia de c.d.C.d.V.U.F. en Urbanizaciones, solicitado por Rodríguez Maza y Asociados, C.A., e, informa que se ha otorgado habitabilidades parciales a las viviendas identificadas con los números: 01 al 14; y, del 17 al 28, y anexa copia de la referidas cedulas de habitabilidad otorgadas; por lo que este Tribunal le da valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-

   Promueve el libelo de la demanda a favor de su representado en lo que respecta a su narrativa CAPITULO PRIMERO, RELACIÓN DE LOS HECHOS”. Este Juzgado hace referencia con respecto a la presente prueba, que ha sido doctrina y jurisprudencia patria en el sentido de que los alegatos y defensas hechos por las partes en el libelo de la demanda, en la contestación y en los informes, no pueden ser considerados como confesiones, pues solamente delimitan la controversia, y quedan relevados de prueba, si alguno de ellos supone una admisión de los hechos de la contraparte. Razón por la cual, a dicha confesión no se le atribuye valor probatorio, ya que en nuestro ordenamiento jurídico éstas no se instituyen como medio probatorio. Así se decide.-

   Promueve los documentos anexos al libelo de la demanda:

   A- Letra de cambio, que corre inserto al folio quince(15)

   B- Factura Control Nº 0152, que corre inserta al folio dieciséis (16)

   C- Copia de cheque, que corre inserta al folio diecisiete (17)

   D- Factura Control Nº 0183, que corre inserto al folio dieciocho (18)

   E- Copia de cheque, que corre inserto al folio diecinueve (19)

   F- Presupuesto, que corre inserto al folio veinte (20)

   G- Factura Nº 0264, que corre inserto al folio veintiuno (21)

   H- Factura Nº 0265, que corre inserto al folio veintidós (22)

   I- Factura Nº 0316, que corre inserto al folio veintitrés (23)

   J- Factura Nº 0344, que corre inserto al folio veinticuatro (24)

   K- Factura Nº 0345, que corre inserto al folio veinticinco (25)

   L- Copia de cheque, que corre inserto al folio veintisiete (27)

   M- Copia de cheque, que corre inserto al folio veintiocho (28)

   N- Copia de cheque, que corre inserto al folio veintinueve (29)

   O- Copia de cheque, que corre inserto al folio treinta (30)

   Con respecto a estas pruebas documentales, ya fueron debidamente valoradas en la valoración de pruebas de la parte demandante. Así se decide.-

   CARGA DE LA PRUEBA.-

   A este respecto ha señalado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia de fecha 27-07-2004 y mantenido su criterio en Sentencia posteriores lo siguiente:

   …Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos.

   El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, agrega que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, con lo cual consagra de manera expresa el aforismo reus in excipiendo fir qctor, que equivale al principio según el cual corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su defensa. Pero igual le corresponde al demandado los que extinguen o desvirtúan la obligación. Ahora bien, de acuerdo a las normas que rigen la distribución de la carga probatoria, le corresponde tanto al actor como al demandado comprobar sus alegatos, afirmaciones o hechos en los que fundamenta su defensa, igualmente se advierte que en aquellos casos en que el demandado niegue en forma pura y simple la demanda o en fin cuando niegue haber incumplido sus obligaciones que le atribuye el actor, dicha negativa deberá asimilarse a los elementos que tiene para rebatir la acción, es decir, de acuerdo a la lógica jurídica, significa que esta afirmando haber cumplido con la misma y por lo tanto tendrá la carga durante la secuela probatoria de comprobar sus afirmaciones y defensas expresadas al momento de dar contestación a la demanda. Asimismo existe el principio de la comunidad de la prueba el cual rige en todo proceso. De acuerdo a la postura asumida por las partes se tiene que ambas partes reconocieron la existencia de la relación contractual por lo tanto dicho hecho no será objeto de prueba, siendo que la carga de la prueba recaerá en cada uno de los sujetos procesales a quienes le corresponderá comprobar los hechos que han sido objeto de discusión, como lo son aquellos que fueron alegados tanto por la actora como por la demandada, como lo es el incumplimiento que se le atribuye a la parte Demandada, así como viceversa el que se le atribuye a la actora, los hechos alegados como defensa por la accionada, y la pretensión del actor, es decir, deberá el actor comprobar los hechos alegados en el libelo de la demanda, y muy especialmente que cumplió con la obligación del pago que se señalaron en la relación contractual admitida por ambas partes, y que forzosamente se vio en la obligación de demandar a la accionada por cuanto la misma no quiso protocolizar su documento definitivo de compra venta. Ahora bien, a la parte demandada le corresponde probar el incumplimiento de la actora para alegar la excepción non adimpleti contratus, así como el cumplimiento de sus obligaciones en virtud de la relación contractual reconocida.

   PROCEDENCIA DE LA ACCION.-

   El Código Civil define al contrato como una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir o extinguir entre ellos un vinculo jurídico, cuya observancia es de carácter obligatorio, ya que no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley; por otra parte, también regla el señalado Código que habiéndose perfeccionado el contrato, este debe ser ejecutado o cumplido según lo pactado y por consiguiente la parte no puede negarse a su ejecución a menos que la otra parte no cumpla con la suya, lo que da lugar a oponer como defensa la excepción de contrato no cumplido o non adimpleti contractus, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil.

   Del mismo modo, el artículo 1.167 del Código Civil establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, lo que significa que cuando en una relación contractual una de las partes incumpla su obligación la otra puede acudir al órgano jurisdiccional en busca de la tutela de su derecho.

   Por otra parte, los artículos 1.264 y 1.271 del Código Civil regulan lo concerniente a los efectos del incumplimiento culposo de las obligaciones de derecho civil. El artículo 1.264 dispone que el principio general en materia de obligaciones es que estas deben cumplirse tal como han sido contraídas, por lo que en caso de contravención, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución surge la obligación sustitutiva de pagar los daños y perjuicios a menos que se justifique el incumplimiento, con el supuesto previsto en la última parte del citado artículo 1.271, como lo sería una causa extraña no imputable. Es así que, en los casos en que a raíz del incumplimiento culposo del deudor se acarrean daños y perjuicios al acreedor, surge la responsabilidad civil contractual siendo indispensable para determinar su procedencia, la demostración del incumplimiento de la obligación, los daños y perjuicios causados, la culpa y el nexo causal que debe existir entre el incumplimiento culposo y el daño, en caso de que no se encuentren demostrados tales elementos de carácter indispensable y muy especialmente que se produjo una disminución o perdida del patrimonio material o moral del acreedor no habrá lugar a responsabilidad.

   Sobre este particular la doctrina y la Jurisprudencia son unánimes al considerar que la procedencia de la acción de cumplimiento o de resolución de contrato está sujeta a la materialización de los siguientes requisitos 1) la existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes esté obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas reciprocas obligaciones se encuentren en una relación de interdependencia entre sí; 2) la no ejecución de la obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción, sin que este pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante de la resolución; y 3) la necesidad de acudir a la autoridad judicial para que se intente la acción de resolución por quien haya cumplido u ofrezca cumplir con sus obligaciones. De los requisitos antes mencionados, el más trascendente a los fines de la procedencia de la acción es el incumplimiento ya que su existencia es la base fundamental de la procedencia o no de la acción de cumplimiento o de resolución.

   Sobre lo que ha de entenderse como incumplimiento de obligaciones, tenemos que ELOY MADURO LUYANDO Y E.P.S., en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III” al conceptualizarlo dice: “El incumplimiento de las obligaciones es una anomalía, lo normal es que las obligaciones sean cumplidas en especie y voluntariamente por el deudor. Por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas al no observar el deudor el comportamiento o conducta que ha prometido, incumplimiento que puede ser parcial o total, permanente o temporal, y puede deberse a hechos imputables al deudor o causas extrañas no imputables al mismo”; por su parte, el autor J.M.O. en su obra “Doctrina General de Contrato, expresa “….por incumplimiento se entiende cualquier falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada por el deudor. El artículo 1.264 del Código Civil dice, en efecto que “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. Esto hace que el ejercicio de la acción de resolución sea posible al acreedor no solo en caso de incumplimiento total y definitivo, sino también en caso de incumplimiento parcial y de simple retardo en el incumplimiento… perse la propia letra del artículo 1.167 del Código Civil cuando concede al acreedor la opción entre demandar el cumplimiento (forzoso) o la resolución y en ambos casos adicionar a la alternativa elegida una acción por daños y perjuicios, nos señala que debemos entender por incumplimiento no el simple incumplimiento en sentido objetivo (que incluiría también la imposibilidad objetiva del cumplimiento), sino más bien, un incumplimiento en sentido subjetivo (o sea culposo), en efecto, si el deudor no ha podido cumplir por un impedimento que constituya para él una causa extraña no imputable, no procederá la acción de resolución, mientras dure esa imposibilidad de cumplimiento que justifica su retardo y si la duración se prolongare en el tiempo hasta hacer desaparecer todo interés del acreedor en su cumplimiento retardado si el obstáculo fuera de tal naturaleza que desde un principio podamos hablar con certeza de un incumplimiento definitivo e irreparable debido a una causa extraña no imputable al deudor, entonces serán más bien los principios de los riesgos a los que debemos recurrir.

   Sobre lo que ha de entenderse como venta, tenemos que J.L.A.G., en su obra de Contratos y Garantías, Derecho Civil IV, al conceptualizar la venta dice: “La venta es el más importante de todos los contratos desde un triple punto de vista: 1° Por su frecuencia, ya que, si no todas as personas venden, al menos, todas compran. 2° Por la variedad de las formas que puede adoptar, y; 3° Por la abundancia de sus normas legales, que no son sólo las normas civiles y mercantiles codificadas sino también las de leyes especiales (p. ej.: las de la Ley de Venta con Reserva de Dominio, Ley de Propiedad H.L.d. Venta de Parcelas, etc.).

   Afirma que la venta es un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero…omissis…

   Nuestra ley sustantiva establece en su artículo 1.474, “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”.

   Ahora bien, una vez fijado el marco legal y doctrinario para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, corresponde verificar los supuestos del presente caso para ver si procede o no la acción propuesta a tal efecto, observa esta Juzgadora que la acción intentada tiene que ver con el cumplimiento del contrato denominado “Convención Preparatoria de Venta”, el cual fue opuesto y reconocido por la demandada en toda la secuela del procedimiento, el mismo no fue atacado ni desconocido por la demandada, que dicho contrato une a los sujetos procesales de este juicio, que en el precitado contrato la parte actora se comprometió a cancelar el precio del inmueble plenamente identificado a la Sociedad Mercantil RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS C.A., y que esta última asumió el compromiso de vender a través de un contrato denominado convención preparatoria de venta al ciudadano E.S.H.J., un inmueble de Noventa y Cuatro Metros Cuadrados (94 m2) de construcción aproximadamente, comprendida de 3 habitaciones Dos (02) baños, sala comedor, cocina, área de servicios, tres (03) puestos de estacionamiento lateral, dentro de una parcela identificada con el número 03, ubicada en La Urbanización Villa Sierra, dicha unidad debía construirse en un terreno propiedad de La Empresa RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS C.A., según consta de documento de propiedad Registrado en La Oficina Subalterna de Registro Público Municipio Autónomo M.d.E.N.E., bajo el numero 48, folios 287 al 292, Tomo 7, Protocolo Primero, que la parte actora debía entregarle a la optante la cantidad de Veinte Millones de Bolívares (Bs.20.000.000,00) hoy por la reconvención monetaria Bolívares Veinte Mil (Bs.20.000,00) entregados en fecha 28/04/2005, cancelados según Cheque Nro. 17335184, como inicial y la cantidad restante quedando pautada en una Letra de Cambio Única por un monto de Bs. Setenta y Cinco Millones Exactos (Bs. 75.000.000,00) hoy por la reconversión monetaria Setenta y Cinco Mil Bolívares (Bs.75.000,00), pagadera a la fecha 15/07/2005, cantidad ésta imputada al precio si la venta se realizare, lo cual consta que entregó la actora mediante dos pagos, la cantidad de Veinte Millones de Bolívares (Bs. 20.000,00) al momento de suscribir el contrato de convención de preparatoria de venta como en la misma cláusula cuarta por si misma se explica y el resto del monto pendiente de Bs. 75.000,00, con una letra de cambio única (01/01) original que reposa en la caja fuerte de este Tribunal, copia fotostática que corre inserta en el folio 15, que se l.C. en fecha 20/06/2005, así como corre inserta en el folio 18, Factura Control N° 0183, de fecha 20/06/2005, con membrete de RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS, en la cual especifica el pago de la letra única Nro. 01/01, de la Vivienda N° 03 de la Urbanización “Villa Sierra” por el ciudadano E.S.H., portador de la cedula Nº V-4.859.231, POR UN MONTO DE Bs. 75.000.000,00, por la reconversión (Bs. 75.000,00), con cheque N°. 17335214, del Banco Central y en el folio 19, se confirma el monto cancelado con la copia fotostática del cheque mencionado anteriormente. Lo cual se demuestra el pago de la totalidad del convenio suscrito por las partes que consta en plan preventa “URBANIZACION VILLA SIERRA”, anexo “A” del precitado convenio y que consta a las actas los giros cambiarios opuestos por la demandante en la secuela probatoria, recibidos efectivamente dichos pagos por el Presidente de la empresa, ciudadano V.R..

   Por todo esto, es necesario que esta juzgadora determine la naturaleza del contrato llamado convención preparatoria de venta, aunque las partes no hayan discutido sobre la naturaleza del mismo es menester determinarlo por los efectos y responsabilidades del mismo, ya que es diferente un contrato de opción de venta con un contrato bilateral de compra venta.

   El contrato de opción de compra venta es aquel por medio del cual una parte llamada prominente ofrece irrevocablemente, por un cierto tiempo, celebrar un determinado contrato con otra parte llamado optante, quien es libre o no de aceptar la oferta de celebrar el contrato que le ha sido propuesto. La esencia del contrato de opción radica en la obligatoriedad para una de las partes de desplegar una determinada conducta (no disponer de un derecho) por un tiempo determinado y en la posibilidad para la otra parte (quien tiene la opción) de decidir si acepta o no libremente, la oferta en cuestión. (Rodríguez Ferrara Mauricio, el contrato de Opción Segunda edición 1.998, pág. 5).

   Es por esta razón que se dice que la esencia del contrato de opción radica en la facultad que un contratante concede a otro de modo exclusivo para que dentro de cierto plazo decida sin otra condición que su propio pensar, si quiere o no consumar el convenio concertado en la forma y condiciones estipuladas. El autor citado concluye señalando que en el contrato de opción hay obligación para una de las partes, pero la otra mantiene la facultad y goza de la libertad de aceptar o rechazar la oferta (irrevocable) a que se ha obligado la otra parte, es decir que una de las partes no tiene ninguna obligación, sino simplemente un derecho potestativo que puede ejercer o no.

   A diferencia de ello, el contrato preliminar que regularmente ha sido confundido con el contrato de opción, está destinado a obligar a las partes a celebrar un nuevo contrato, el cual puede ser unilateral o bilateral, dependiendo si surgen obligaciones para una de ellas o ambas partes. El contrato preliminar está dirigido a la conclusión de otro contrato (definitivo) entre las mismas partes, quienes deben manifestar nuevamente su voluntad en el contrato ulterior. Por el contrario el contrato de opción, no implica un nuevo acuerdo de voluntades, ya que el perfeccionamiento del contrato ulterior, depende única y exclusivamente del optante, así, si una parte se obliga en vender y la otra se obliga en comprar, en un lapso de tiempo establecido y por un precio previamente pactado, entonces estaríamos en presencia de un contrato preliminar bilateral de compra venta, que la doctrina ha establecido que más que un contrato preliminar es un contrato de venta propiamente dicho, en virtud de que si el vendedor se obliga a vender y el comprador se obliga a comprar, hay acuerdo en cuanto al bien y en cuanto al precio del mismo, entonces hay venta. En atención a lo señalado, tanto en la doctrina como en la Jurisprudencia, han concluido en que en principio, la promesa de venta equivale a venta, esto solo es aplicable a las promesas bilaterales y no a las unilaterales, pues en este (sic) último no existe el consentimiento reciproco de las partes, al menos hasta que la promesa sea aceptada.

   La característica fundamental del contrato de opción estriba en ofrecer la posibilidad de llegar a otro contrato, pero en ningún caso la seguridad, ya que el nacimiento del nuevo contrato depende de la sola y exclusiva voluntad del optante. Por otra parte en el contrato de opción se deja sentada o establecida una oferta, que por naturaleza propia es irrevocable por un cierto tiempo.

   De acuerdo a los hechos reseñados, a los fines de determinar la naturaleza del contrato objeto de la presente acción, se observa en la cláusula primera que se le denomina al contrato convención preparatoria de venta por un inmueble ubicado en el Sector Los Conejeros, Municipio García, constituido según ese contrato, en su cláusula PRIMERA, por “una vivienda de noventa y cuatro metros cuadrados (94 m2) de construcción aproximadamente, comprendida de 3 habitaciones, 2 baños, sala-comedor, cocina y área de servicios, tres (3) puestos de estacionamientos lateral, dentro de una parcela de terreno identificada con el Nº 05, ubicada en la Urbanización Villa Sierra, con permiso de construcción Nº 014/2004 de fecha 15 de abril de 2005, ubicado en el valle del E.S., a construirse en terrenos propiedad de la empresa “RODRIGUEZ MAZA &ASOCIADOS, C.A.”. Que se estableció en la cláusula TERCERA de la convención, que “…El futuro adquirente solo tendrá derecho a la parcela donde está ubicada su vivienda hasta tanto la COMPAÑIA PROPIETARIA culmine la ejecución del proyecto”. Que en dicha convención se encuentra identificada la vivienda como la Nº 03, que inicialmente le asignaron cuando pago la reserva y abono de la inicial. Que el precio total de la venta fue pactado en la cantidad de Noventa y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 95.000.000,00) hoy con la reconversión monetaria Noventa y Cinco Mil Bolívares (Bs. 95.000,00) establecido en la Cláusula Décima Cuarta de la convención. Que en la Cláusula Cuarta del citado documento, consta que entrego a la VENDEDORA, la suma de Veinte Millones de Bolívares (Bs. 20.000.000,00), hoy con la reconversión monetaria Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,00), mediante dos pagos: 1- la cantidad de Veinte Millones de Bolívares (Bs. 20.000,00) por concepto de inicial, mediante depósito Bancario Nº 17335184 de fecha 28 de abril de 2005, en el ente financiero Banco Central, pago del cual le extendieron Factura control Nº 0152 de la misma fecha, debidamente firmada por la empresa, RODRÍGUEZ MAZA & ASOCIADOS; y 2- La cantidad Setenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs.75.000.000,00) hoy Setenta y Cinco Mil Bolívares (Bs.75.000,00) como único pago de cancelación del monto total de la venta, mediante cheque número 17335214, del Banco Central de fecha 07 de julio del año 2005, del cual extendió factura número 0183 de fecha 20 de Junio del año 2005, RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS C.A., representada por su Presidente ciudadano V.R.. Que del análisis de las cláusulas transcritas supra, se observa que ambas partes asumieron reciprocas obligaciones, el futuro comprador se obligó en cancelar el precio del inmueble objeto del contrato preliminar de compra venta y el vendedor de cumplir con la obligación de construir el señalado inmueble con las características y condiciones establecidas, obtener la cedula de habitabilidad en un lapso de 30 días que notificara por medio de telegrama a la dirección del futuro adquirente y en la fecha de cancelación total del inmueble otorgar el documento definitivo, y el prominente comprador de cancelar el precio del inmueble tal como fue estipulado, razón por la cual se establece que estamos en presencia de un contrato preliminar de compra venta. ASI SE DECIDE.

   Precisando lo anterior, del análisis exhaustivo realizado a las actas procesales se extrae en términos generales que la parte actora en su contexto como fundamento a su pretensión alega que la demandada RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS C.A., aun no le había cumplido las obligaciones asumidas en el contrato preliminar de compra venta, como se trataba de la protocolización del documento definitivo sobre el inmueble en cuestión, siendo que había cancelado la totalidad del precio como se demuestra del pago de la inicial de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) y de la única letra de cambio pendiente estipulada para su cancelación en fecha 15/07/2005, por un monto de setenta y cinco mil bolívares (Bs. 75.000,00), cancelada antes del lapso estipulado en fecha 07/07/2005, todo como se indica en la cláusula Cuarta del mencionado contrato, que ha pesar de haber cumplido con sus obligaciones contractuales suscritas, también canceló el presupuesto sobre las obras adicionales por él solicitadas a la parte demandada como quedo demostrado en el libelo de la demanda, y hasta la presente fecha la empresa Rodríguez Maza & Asociados de manera inexplicable se niega sin ningún tipo de razón a otorgar el documento definitivo de venta, incumpliendo con sus compromisos contractuales y lesionando sus derechos, que aunque se encuentra en posesión del inmueble, no es menos cierto que no pueda disponer de el mismo ya que la titularidad esta en manos de la parte demandada, corriendo el riesgo de ser aplicada cualquier tipo de medidas.

   Así pues que, el thema decidendum, en este caso estará centrado en determinar primariamente si la acción de cumplimiento de contrato propuesta es procedente y si en efecto se consumó el incumplimiento por parte de la demandada, o si por el contrario las causas o alegatos de la demandada son susceptibles de justificar el incumplimiento contractual.

   Delineado lo anteriormente señalado, se observa que del material probatorio aportado se extrae que ciertamente se celebró un contrato preliminar de compra venta, cuyo objeto estuvo focalizado en un inmueble ubicado en el Sector Los Conejeros, Municipio García, constituido según ese contrato, en su cláusula PRIMERA, por “una vivienda de noventa y cuatro metros cuadrados (94 M2) de construcción aproximadamente, comprendida de 3 habitaciones, 2 baños, sala-comedor, cocina y área de servicios, tres (3) puestos de estacionamientos lateral, dentro de una parcela de terreno identificada con el Nº 03, ubicada en la Urbanización Villa Sierra, con permiso de construcción Nº 014/2004 de fecha 15 de abril de 2005, ubicado en el Valle del E.S., a construirse en terrenos propiedad de la empresa “RODRIGUEZ MAZA &ASOCIADOS, C.A., que dentro del conjunto de cláusulas que se establecieron en el documento preliminar de compra venta la demandante probó en la secuela probatoria que en base a la cláusula CUARTA del citado documento, consta que entrego a la VENDEDORA, la suma de Veinte Millones de Bolívares (Bs. 20.000.000,00), hoy con la reconversión monetaria Veinte Mil Bolívares (Bs.20.000,00), y un pago único de Setenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 75.000.000,00) hoy Setenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 75.000,00) y en base a la Cláusula Décima Cuarta canceló la totalidad del precio del inmueble antes de la fecha 15 de julio de 2005, establecida en la cláusula Cuarta de la convención preparatoria de venta.

   Asimismo se observa del contrato bilateral de compra venta denominado por las partes como convención preparatoria de venta opuesto por la actora y no desconocido por la demandada que en la CLAUSULA QUINTA del precitado contrato se estableció lo siguiente: “La obligación de vender que asume LA COMPAÑÍA PROPIETARIA, estará vigente por el término de Treinta (30) días contados a partir del envió por parte de esta al FUTURO ADQUIRENTE (demandante), de un telegrama con copia a la siguiente dirección: Prados de La Encrucijada, Sector La Floresta, Apto. 5-B, Cagua – Edo. Aragua, en el que le comunique que los permisos de habitabilidad del inmueble ya le han sido expedidos. La notificación se entenderá consumada a todos los efectos legales, si la correspondiente oficina de telegrama lo certifica envío del telegrama en cuestión con prescindencia de cualquier circunstancia. La negociación objeto de este convenio deberá realizarse dentro del citado término de Treinta (30) días, transcurrido el cual LA COMPAÑÍA PROPIETARIA queda libre de toda obligación para con el futuro adquirente, pudiendo en consecuencia, disponer del inmueble. La comunicación también puede ser efectuada mediante un aviso de prensa en un diario local. Establece igualmente la CLAUSULA SEXTA del tan nombrado contrato, que LA COMPAÑÍA PROPIETARIA (la demandada) podrá liberarse de todas sus obligaciones en cualquier momento devolviéndole al FUTURO ADQUIRENTE (demandante), la cantidad de dinero que hasta el momento haya recibido, más los intereses que dicha cantidad haya producido, a cuyo efecto podrá hacerle una notificación con similares características a las señaladas en la CLAUSULA QUINTA del contrato, expresándose que las citadas cantidades se encuentran a su disposición en las oficinas de LA COMPAÑÍA PROPIETARIA y/o su representante o gestor de negocios que esta última asigne. Tomando en cuenta la obligación que asumió la demandada en base al precitado contrato específicamente a las cláusulas antes señaladas se puede evidenciar que al oponer defensa en el presente juicio su actuación probatoria fue prácticamente nula, dado que no logro justificar los motivos que impidieron otorgar el documento definitivo en el plazo antes señalado, ni mucho menos cumplieron la obligación de notificar al Demandante en el lapso establecido en la transcrita CLAUSULA QUINTA, puesto que ya habían obtenido la cedula de habitabilidad tal como se demostró, condición liberatoria de su responsabilidad, por el contrario se limito a negar, rechazar y contradecir la demanda tanto en los hechos como en el derecho, por ser estas injustificadas e inciertas su falta de incumplimiento de sus obligaciones contractuales, que era falso que la parte actora haya pagado totalmente la deuda y que se haya negado a otorgar el documento ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Mariño de este estado Nueva Esparta, hechos que no fueron probados en la secuela probatoria. ASÍ SE DECIDE.-

   De tales consideraciones podemos deducir que han sido analizados todos y cada uno de los alegatos de las partes dentro del proceso, tomando en cuenta las afirmaciones de los hechos que formulan las partes; ya que estas afirmaciones sobre los hechos son los factores del proceso que están necesitados de prueba y sobre esa base se podrá declarar la consecuencia jurídica que invocan las partes, es decir se configura lo que se denomina thema probandum. ASÍ SE DECIDE.-

   Ahora bien, la regla del ordinal 5º del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, contiene el principio de (sic) doctrinario de "exhaustividad", que obliga al juez a considerar y resolver todas y cada una de las alegaciones de las partes que viene a constituir el problema judicial debatido que el juez debe resolver, cuya infracción conduce a una omisión de pronunciamiento. Bajo tales consideraciones y una vez valorados los elementos aportados por el demandante en la secuela del proceso y observado la postura de la demandada dentro del proceso, ya que si bien trajo elementos contradictorios, no menos es cierto que no logro probar sus dichos, por tal motivo, se debe concluir que la presente demanda debe ser declarada procedente y que en consecuencia, este Juzgado haciendo uso de su poder Jurisdiccional ordena a la sociedad Mercantil RODRIGUEZ MAZA & ASOCIADOS C.A., a que en cumplimiento del contrato de compra venta celebrado entre las partes en fecha 29 de abril del año 2005, efectué la tradición legal del inmueble ubicado en el Sector Los Conejeros, Municipio García, constituido según ese contrato, en su cláusula PRIMERA, por “una vivienda de noventa y cuatro metros cuadrados (94 m2) de construcción aproximadamente, comprendida de 3 habitaciones, 2 baños, sala-comedor, cocina y área de servicios, tres (3) puestos de estacionamientos lateral, dentro de una parcela de terreno identificada con el Nº 03, ubicada en la Urbanización Villa Sierra, con permiso de construcción Nº 014/2004 de fecha 15 de abril de 2005, ubicado en el valle del E.S., la cual ejecuto su construcción en terrenos de su propiedad, según consta de documento debidamente Registrado ante la Oficina de Registro inmobiliario del Municipio autónomo M.d.E.N.E., anotado bajo el numero 48, folios 287 al 292, tomo 7, protocolo Primero y que proceda dentro del lapso que se fije como lapso para cumplir voluntariamente con el presente fallo, una vez que quede firme, a protocolizar el documento definitivo de compra venta.- ASI SE DECIDE.

   Del mismo modo se debe señalar que para el caso que la demandada se niegue o no cumpla con otorgar el documento de propiedad del bien inmueble antes identificado, dentro del término que se le concede expresamente para ello, se dará aplicación al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, el cual estipula que en aquellos casos en que la parte que resulte obligada según la Sentencia a concluir un contrato, no cumpla su obligación y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la Sentencia servirá como título de propiedad y producirá los efectos del contrato no cumplido. ASI SE DECIDE.-

   También resulta oportuno destacar que en el texto del documento si bien no se precisó la fecha o la oportunidad para que la parte accionada cumpliera con el otorgamiento del documento definitivo de venta, de acuerdo al contenido del artículo 1.212 del Código Civil, debió la misma verificarse de manera inmediata, en vista de que según lo refleja el documento en cuestión, la parte accionante a partir de la fecha en que se verificó su celebración había cumplido con la integridad del pago del precio y estando en posesión legal de la parcela y la casa sobre ella construida dada con compromiso de venta, por lo cual solo restaba que la vendedora, parte demandada gestionara lo conducente con el Banco para que se cumpliera con el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, como lo venía realizando a partir del año 2008, con el Banco que comenzó a realizar liberaciones parciales de hipoteca sobre las parcelas y viviendas sobre ella construidas y la empresa vendedora a protocolizar las ventas como se demuestra de las notas marginales al final del documento de Parcelamiento, es decir, en fecha 25/05/08, bajo el Nº 21, folios 177 al 191, tomo 13, se liberó la parcela Nº 17 a Rodríguez Maza & Asociados, C.A., y “ésta vende a la ciudadana Miriam J. Maza Caraballo, y la casa sobre el construida; en fecha 02/06/08, bajo el Nº 10, folios 75 al 61, tomo 19, Banco Provincial libera a Rodríguez Maza & Asociados, C.A., la parcela Nº 14 y por este mismo documento ésta vende dicha parcela y la casa sobre ella construida a la ciudadana M.A.P.R., y así sucesivamente otorgó documento protocolizado de la parcela Nº 07, en fecha 02/06/2008, bajo el Nº 11, folios 76 al 90, tomo 19,” y otros como se puede verificar en dicho documento supra. Lo anteriormente establecido genera para esta sentenciadora precisar que la parte demandada dejó de cumplir con su obligación de otorgar el documento definitivo de compraventa, ya que para la fecha 07/07/2005, el ciudadano E.S.H., canceló la totalidad del monto pautado del valor de la Parcela y su vivienda sobre ella construida, es decir habían transcurrido más de tres (03) años a la fecha de la primera protocolización, y más de un (1) mes la fecha de la adquisición del crédito hipotecario con la entidad bancaria fecha esta que el 06/09/2005, tiempo suficiente para que la parte demandada cumpliera con la carga contractual y otorgar el documento definitivo de tradición legal, lo que se demuestra que no obro de buena fe, buena fe que debe reinar en los contratos asumidos por las partes como lo estipula el 1.160 de la ley sustantiva. ASÍ SE DECIDE.-

   Por último, en virtud de que en este asunto en el libelo de la demanda se hacen consideraciones que deben ser estudiadas y revisadas por el Ministerio Público, a fin de que determine sobre la veracidad de las mismas y la procedencia sobre el inicio de una averiguación penal, sin ánimo de anticipar opinión si no de dar cumplimiento a la obligación que establece el artículo 287 ordinal 2º del Código Orgánico Procesal Penal, este Tribunal ordena oficiar a la Fiscalía Superior del Ministerio Público del estado Nueva Esparta, a los fines que si a bien lo considere inicie las averiguaciones pertinentes en relación al presente caso, anexándosele al mismo copias certificadas de las siguientes actuaciones: libelo de la demanda cursante a los folios 01 al 07; de los folios 12 al 132, incluida la sentencia dictada por este Tribunal y de todas las actuaciones que conforman el cuaderno de medidas del presente expediente. Para la expedición de dichas copias se ordena oficiar a la Dirección Ejecutiva de la Magistratura de este Estado, a los fines de que se sirva fotocopiar las actuaciones antes señaladas, a objeto de ser remitidas a la referida Fiscalía Superior. Líbrese oficio. Cúmplase.

   DISPOSITIVA.-

   En fuerza de las consideraciones precedentes expuestas este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, de Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: