Decisión nº 123 de Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 17 de Febrero de 2011

Procedente de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Poder Judicial del estado Zulia en virtud de la apelación ejercida por la abogada LEDDY BRAVO FARÍA, inscrita en el inpreabogado bajo el No. 72.903 en su carácter de apoderada judicial del CONDOMINIO DEL EDIFICIO F-2 DEL CONJUNTO RESIDENCIAL GALLO VERDE, constituido ante la anterior Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 29 de abril de 1980, bajo el N° 14, protocolo 1°, tomo 6, y representada por la ciudadana E.G.d.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 5.853.915, domiciliada en el municipio Maracaibo del mismo estado, con el carácter de administradora del condominio, en contra de la sentencia dictada el 29 de enero de 2010 por el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, mediante la cual se declara con lugar la falta de cualidad de la parte actora y en consecuencia, sin lugar la demanda interpuesta, en el juicio de cobro de cuotas de condominio seguido por la identificada parte recurrente en contra de la ciudadana L.D.C.V.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 5.817.802, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia.

I

RELACIÓN DE LAS ACTAS

Por auto de fecha 3 de marzo de 2008, el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia admitió la demanda interpuesta por la ciudadana E.G.d.C., obrando con el carácter de administradora del CONDOMINIO DEL EDIFICIO F-2 DEL CONJUNTO RESIDENCIAL GALLO VERDE y asistida de la abogada LEDDY BRAVO FARÍA,; ordenándose la citación de la parte accionada, para que compareciera a contestar dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en actas de su citación.

En fecha 8 de mayo de 2008, las abogadas A.L.d.M. y B.M. de RODRÍGUEZ, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 53.644 y 46.573 respectivamente, actuando en su condición de mandatarias judiciales de la demandada L.D.C.V.P., presentaron escrito de contestación alegando la falta de cualidad e interés de la persona que se identifica como administradora del condominio, y además niegan, rechazan y contradicen los hechos narrados en el libelo de la demanda, reconociendo por otro lado una parte de la deuda.

La representación judicial de la misma parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas el 2 de junio de 2008, mientras que la parte accionante presenta el suyo el día 5 de junio del mismo año, haciendo oposición a las pruebas de la contraparte en igual fecha, y para el 10 de junio de 2008 la accionada también presentó escrito donde se opone a pruebas. Los medios probatorios fueron admitidos por el Tribunal de Municipios a-quo en esa misma fecha, con excepción de la prueba de inspección judicial promovida por la parte demandada.

El día 12 de junio de 2008, las apoderadas de la accionada formularon el recurso de apelación en contra de la negativa de admisión de la prueba de inspección judicial del auto supra mencionado, el cual fue oída en un solo efecto, correspondiéndole su conocimiento al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, quien en fecha 25 de noviembre de 2008 mediante auto consideró desistido el recurso ejercido en virtud del desistimiento de la prueba objeto del mismo.

En fecha 17 de febrero de 2009 se fijó el décimo quinto día de despacho siguiente para la presentación de los informes en primera instancia, una vez cumplida la notificación, consignándose los mismos por ambas partes procesales para el día 29 de octubre de 2009.

Posteriormente, el 29 de enero de 2010 el Juzgado de Municipios a-quo emitió decisión en la presente causa, declarando con lugar la falta de cualidad de la parte actora y en consecuencia, sin lugar la demanda interpuesta, contra la cual, la apoderada judicial del condominio demandante ejerció recurso de apelación el 4 de febrero de 2010, siendo oído en ambos efectos el día 12 del mismo mes y año, y ordenándose la remisión del expediente.

En fecha 26 de febrero de 2010 este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, recibió el expediente y fijó el vigésimo día de despacho siguiente para la presentación de informes de segunda instancia, consignados los mismos por ambas partes procesales el día 26 de marzo de 2010.

II

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE

La parte actora fundamenta su demanda en los siguientes hechos:

Que la ciudadana L.D.C.V.P. era propietaria de un apartamento distinguido con las siglas F2-6 en el módulo F del conjunto residencial Gallo Verde ubicado en la calle 99D, esquina 49 y calle 98 con avenida 21A, del sector Sabaneta Larga y Gallo Verde de la parroquia C.A. del municipio Maracaibo, según documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 25 de agosto de 1998, bajo el No. 6, protocolo 1°, tomo 3.

Que según los artículos 11 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal los propietarios de apartamentos están obligados a contribuir a los gastos comunes, y que desde el mes de enero de 2000 la demandada en su condición de propietaria del identificado inmueble, ha acumulado una deuda con el condominio de DOS MIL NOVENTA Y SIETE BOLÍVARES CON TREINTA CÉNTIMOS (Bs.2.097,30) por concepto de especificadas cuotas ordinarias, extraordinarias y de mora desde el año 2000 al 2007, cuotas que alega fueron aprobadas en asambleas de propietarios del edificio F-2 del conjunto residencial Gallo Verde para los años 1999 al 2006.

Que a pesar de los convenios de pago propuestos y las gestiones de cobro, la demandada se ha negado sin motivo alguno a cancelar las cuotas insolutas, procediéndose por ello a demandar el cobro de la supra señalada cantidad de dinero, más la que derive del cálculo de las cuotas e intereses que se vayan causando, solicitando la indexación judicial, y fundamentando la acción en lo previsto en los artículos 11, 12, 13, 14 y 15 de la Ley de Propiedad Horizontal.

III

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

En la oportunidad de la contestación a la demanda, la apoderadas judiciales de la parte accionada inicialmente opuso la defensa de fondo de falta de cualidad o interés de la ciudadana E.G.d.C. quien actuaba con el carácter de administradora del edificio F-2 del conjunto residencial Gallo Verde, alegando que como se evidenciaba del acta de asamblea fechada 20 de julio de 2004, su nombramiento para tal cargo fue para el período 2004-2005, y siendo notariada el 29 de noviembre de 2007 cuando ya había fenecido dicho período sin que se presentara nueva acta que hiciera constar su reelección; adicionando que tampoco consta asamblea en la que se le autorizara para otorgar poder, incumpliéndose los requisitos contenidos en el literal “e” del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal. Aunadamente afirma que el acta de asamblea consignada aparecen nombrados los propietarios de un (1) solo edificio cuando el conjunto residencial está conformado por cuatro (4) edificios identificados F1, F2, F3 y F4, constando cada uno de dieciséis (16) apartamentos, sin que se evidenciara la respectiva reforma de separación de la administración de cada edificio, para constituir su propio condominio.

Posteriormente, negaron, rechazaron y contradijeron tanto los hechos como el derecho expuestos en la demanda, así como la pretensión de cobro, e impugnaron las documentales anexadas, pasando por otro lado, a reconocer la existencia de la deuda de su representada pero solo en cuanto a las cuotas de condominio correspondientes a los meses: desde abril a diciembre del año 2003, a razón de DIEZ BOLÍVARES (Bs.10,oo) mensuales; desde enero a diciembre del año 2004, a razón de QUINCE BOLÍVARES (Bs.15,oo) mensuales; desde enero a septiembre de 2005 por el mismo monto mensual; desde octubre a diciembre de 2005 a razón de VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs.25,oo) mensuales; desde enero a septiembre de 2006 por la misma cantidad; desde octubre a diciembre de 2006 por TREINTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs.35,oo) al mes; y desde enero a diciembre de 2007 por la misma cantidad mensual; arrojando una deuda total de UN MIL DOSCIENTOS TREINTA BOLÍVARES (Bs.1.230,oo), la cual es la que se reconoce como cierta, y por lo tanto, solicitan la declaratoria sin lugar del pago de las cuotas de condominio que consideran no adeuda su mandante.

IV

DE LA DECISIÓN DEL JUZGADO A QUO

En fecha 29 de enero de 2010, el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, dictó sentencia declarando con lugar la falta de cualidad de la parte actora y en consecuencia, sin lugar la demanda interpuesta, con fundamento en las siguientes consideraciones:

“PUNTO PREVIO

…Omissis…

La representación judicial de la parte demandada en la oportunidad de la contestación a la demanda opuso como ya bien se indicó precedentemente la falta de cualidad o de interés de la ciudadana E.G.D.C., en su carácter de administradora del EDIFICIO F2 DEL CONJUNTO RESIDENCIAL GALLO VERDE, (…).

… Omissis…

Ahora bien, el documento de condominio del conjunto residencial GALLO VERDE, el cual corre inserto en el expediente contentivo de esta causa en los folios del ciento setenta y dos (172) al ciento ochenta y nueve (189) establece lo siguiente:

…El inmueble a que se refiere este documento (Conjunto residencial gallo verde) (Modulo (sic) f) será administrado por la persona natura (sic) o jurídica que designen la mayoría absoluta de los propietarios de los apartamentos reunidos en asamblea convocada especialmente al efecto mediante votación secreta y a proposición de cualquiera de ellos…

Es necesario acotar que del mismo documento de condominio se desprende que el modulo (sic) f del inmueble denominado CONJUNTO RESIDENCIAL GALLO VERDE, y siendo ratificado tanto por la demandante, como por la demandada de esta causa, está conformado por 4 edificios, que son f1, f2, f3, y f4, por tanto del documento se deduce, que para dicho modulo (sic) sería designado un administrador, el cual ejercería las funciones inherentes a su cargo respectivo.

Trabando en el mismo orden de ideas, el artículo 29 de la referida ley dispone:

…Omissis…

Ahora bien de la norma ut supra transcrita norma (sic) se infiere que para que el documento de condominio pudiera ser modificado, se deben cubrir las mismas formalidades para la elaboración del mismo, en ese sentido el encabezado del citado artículo 26 de ley de propiedad Horizontal (sic) establece lo siguiente:

…Omissis…

Resulta evidente que para realizar cualquier modificación del documento de condominio, ésta debe hacerse por unanimidad de propietarios, y la misma acta donde se realice la modificación de condominio debe ser registrada por ante la oficina inmobiliaria correspondiente a los fines de cumplir con lo establecido en las normas antes citadas. En el caso de autos observamos que la ciudadana E.G.D.C., se encontraba electa como administradora solo del condominio del EDIFICIO F2 DEL CONJUNTO RESIDENCIAL GALLO VERDE, sin embargo no fue promovida algún acta de asamblea, en donde quedara plasmada la decisión unánime de los propietarios del modulo (sic) F del conjunto residencial gallo verde en donde manifestaran su voluntad de modificar el documento de condominio y de dividir la (sic) juntas de condominio a los efectos de que cada uno de los cuatro edificios que conforman el módulo f del referido conjunto residencial, pudiera llevar por separado su junta de condominio con su correspondiente administración, y por tanto al no ser traído a juicio ningún documento registrado por ante la oficina de registro subalterno correspondiente, en donde conste tal modificación es que este Tribunal considera que la ciudadana E.G.D.C., carece de la cualidad para ejercer en juicio, por cuanto sólo cuenta con la autorización del EDIFICIO F2 DEL CONJUNTO RESIDENCIAL GALLO VERDE, y no del módulo “F” completo, es decir, los tres edificios restantes, tal cual lo dispone el documento de condominio de fecha 29 de abril de 1980 registrando por ante lo Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Maracaibo, y según lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal. Así se decide.-”

V

DE LOS INFORMES PRESENTADOS EN ESTA INSTANCIA

Parte Demandada:

La abogada B.M. en representación de la demandada L.D.C.V.P., reiteró en sus informes de segunda instancia la falta de cualidad o interés de la ciudadana E.G.d.C., quien demandó con el carácter de administradora del edificio F-2 del conjunto residencial Gallo Verde, sin la debida representación de conformidad con el literal “e” del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal y los estatutos del condominio, al no presentar acta de asamblea donde estuviera autorizada por la junta de condominio para ejercer el cobro de bolívares y para otorgar poder, siendo que el Notario Público que autenticó el acta anexada a la demanda y con la cual se busca demostrar la existencia de tal facultad, dejó constancia del carácter de administradora más no del hecho si tuvo a su vista el libro donde constara tal debida autorización.

Asimismo expresa que se consignó en el lapso de pruebas, acta de asamblea celebrada el 13 de marzo de 2008, autenticada por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Maracaibo, el 23 de mayo de 2008, considerándose que debió consignarse como instrumento fundamental de la demanda y que de la misma había quedado comprobado que para el momento de interponerse la presente demanda no existía tal acta de asamblea, cuando la demanda fue incoada en fecha 28 de febrero de 2008 y admitida el 3 de marzo de 2008.

Por otra parte manifiesta que de la cláusula décima primera del acta constitutiva del condominio del modulo F no se evidencia que el mismo deba ser administrado por cuatro (4) administradores y cuatro (4) juntas de condominio, solo indica una junta y un administrador para los cuatro (4) edificios del conjunto residencial, adicionando que en la etapa probatoria no se presentaron pruebas que demostraran la modificación de la referida cláusula para la separación del módulo, como lo estatuye el artículo 29 de la Ley de Propiedad Horizontal, y que si bien era cierto que se evacuaron los testimonios de dos (2) testigos que alegan ser administradores de los edificios F3 y F4, éstos no presentaron sus debidas acreditaciones, aunado a la declaración de la ciudadana M.R. manifestando que no se refería a la separación de los edificios sino a los gastos comunes de cada uno; mientras alega que los simples escritos presentados más las facturas de Enelven, no son prueba evidente de la separación de la administración y junta de condominio del modulo F, por motivo de todo lo cual, solicita se declare sin lugar la apelación.

Parte Demandante:

La abogada LEDDY BRAVO, en representación del CONDOMINIO DEL EDIFICIO F-2 DEL CONJUNTO RESIDENCIAL GALLO VERDE, insistió en los alegatos que conforman su pretensión, y reprodujo la contestación expuesta por la parte demandada, afirmando con relación a la falta de cualidad que los elementos planteados eran utilizados por dicha parte para librarse de la obligación de pago de gastos comunes y pretender la desestimación de la demanda.

En cuanto a los medios de prueba por su parte promovidos, alegó que se consignaron los libros de actas de asambleas de propietarios donde se constataban la autorización a la junta de condominio para designar abogados y otorgar poderes y, reunión de junta de condominio autorizando a la administradora para la autenticación del acta de fecha 20 de julio de 2004, de la que a su vez se evidenciaba la elección de la administradora, haciendo una relación de cada hecho tratado y resuelto en las asambleas, y concluyendo que de las mismas se desvirtuaban las suposiciones de la contraparte y se observaba que la ciudadana E.G. si ostentaba legitimación e interés para actuar como administradora del condominio. Sobre las pruebas de la demandada manifiesta que fueron por su parte impugnadas y rechazadas no pudiendo considerarse como objeto de prueba, adicionando que el escrito de oposición presentado por la accionada contra las pruebas de la actora era extemporáneo.

Posteriormente expresó en relación al alegato de la demandada sobre la falta de pruebas de la modificación de la cláusula sobre la administración del módulo F del conjunto residencial en cuestión por cuatro administradores, que se trataba de una gestión de hecho de los derechos comunitarios aprobados en función de la división convencional en cuanto a la administración, junta de condominio y conserje de cada edificio entre los años 1986 y 1987, representando estas juntas al condominio por mas de 23 años, velando por el cumplimiento del documento constitutivo y las leyes, cumpliendo el administrador elegido en cada edificio con las atribuciones señaladas en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, todo ello comprobado de la misma declaración de los administradores por prueba de informes y testimoniales que ratificaron los mismos, por lo que mal podía alegar la parte accionada que no eran evidente para demostrar la asamblea de modificación del acta constitutiva del módulo F del conjunto residencial.

Por último, hizo alusión a doctrina jurisprudencial del M.T. afirmando que en el nuevo ordenamiento procesal el sujeto de la propiedad horizontal se presenta como demandante basándose en que es titular de un interés actual, cierto, no futuro ni eventual, para defender su propio interés que se desplaza también al interés de la comunidad, pues el derecho propio del propietario defiende el de los demás copropietarios, pidiendo en derivación a ello y por cuanto había quedado evidenciada la cualidad o legitimidad en la propiedad horizontal de la administradora del condominio, se declarada con lugar la apelación y se revocara la sentencia recurrida.

VI

ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

Parte Demandante:

Acompañó a la demanda los siguientes documentos:

1. Acta de asamblea de propietarios del edificio F-2 del conjunto residencial Gallo Verde, identificada con el No. 21, celebrada el 20 de julio de 2004, y autenticada ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo el 29 de noviembre de 2007, bajo el No. 33, tomo 144, y constatándose que en el escrito de promoción de pruebas se ratificó el contenido de la misma y además se promovió copia del libro que la contiene, para la oportunidad de la valoración de dicho libro se analizará su validez probatoria. Así se establece.

2. Copia de documento de compra-venta del apartamento distinguido con las siglas F2-6 del módulo F del edificio F-2 del conjunto residencial Gallo Verde, de parte de la accionada de autos e identificado en la demanda, protocolizado en la antes denominada Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 25 de agosto de 1998, bajo el No. 6, protocolo 1°, tomo 3. Al tratarse de copias simples de documento público, que no fueron impugnadas ni tachadas de falso por la contraparte, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil le merecen fe en todo su contenido y valor probatorio a este Sentenciador, máxime cuando no fue negada por la parte accionada su propiedad sobre el apartamento descrito en la demanda. Así se aprecia.

3. Determinado número de formatos de avisos de cobro de cuotas de condominio a nombre de la demandada, por distintos meses y cuotas, con membrete y sello del conjunto residencial Gallo Verde y del condominio del edificio F-2 de dicho conjunto, firmado ilegible por la ciudadana E.d.C. como administradora. Estos se tratan de los comprobantes evidentemente fabricados por la misma parte promovente alegando la condición de personería que representa una comunidad de propietarios como lo es, el administrador, valorables como documentos privados emanados de las partes según el literal “f” del artículo 20, en consonancia con lo previsto en el artículo 14, ambos de la Ley de Propiedad Horizontal; ahora, los mismos fueron impugnados por considerar que no se correspondían con los que originalmente se entregan a los propietarios por el pago de las cuotas, sin embargo considera este Juzgador que al tratarse de avisos de cobro (y no de recibos de pago que son instrumentos con finalidades distintas) y los cuales deben indispensablemente emanar del administrador del condominio en ejercicio de su función de recaudación por gastos comunes contenido en el literal “d” del mencionado artículo 14, se evidencia que no habiendo sido impugnada su firma se deben valorar conforme a los parámetros legales antes esbozados y en aplicabilidad del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, siendo que ante la expresada naturaleza instrumental la demandada-oponente solo afirmó la no correspondencia con el supuesto verdadero modelo que se entrega más no consignó en actas el tipo de aviso de cobro (y no los recibos de pago) que emana del administrador y que considera el auténtico. Así se estiman.

   Dentro del lapso probatorio se promovió:

1. Copias del libro de actas de asamblea de propietarios del edificio F-2 del conjunto residencial Gallo Verde, aperturado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo el 31 de marzo de 1987, respecto de las actas Nos. 1 a la 28, así como del libro de actas de la junta de condominio aperturado el 30 de octubre de 2007.

2. Copias de las notas estampadas por dicha oficina notarial y de la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, por la apertura de los libros: de actas de la junta de condominio del edificio F-1, de asambleas de propietarios del edificio F-2, de contabilidad del módulo F-3, todos del mismo conjunto residencial antes mencionado.

3. Acta de asamblea de propietarios del edificio F-2 del referido conjunto residencial, celebrada el 13 de marzo de 2008, autenticada el 23 de mayo de 2008, bajo el No. 22, tomo 52.

   Los descritos instrumentos constituyen copias de las actas y libros que debe llevar el administrador según el literal “g” del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, y que por ende al ser autenticados por funcionario competente como lo es el Notario Público, deben estimarse en todo su valor probatorio sobre los acuerdos y expresiones expuestas en tales actas y asientos notariales, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto, siendo que de las copias del libro de actas de asamblea se constata la existencia y contenido del “acta No. 21” promovida con anterioridad, ésta también se le otorga el mismo valor probatorio, desestimándose al respecto la impugnación efectuada por la parte demandada en su escrito de contestación, al considerar este operador de justicia que el alegato de que el período designado en dicha acta ya había concluido al momento de la autenticación, constituye un argumento de fondo que deberá ser resuelto con posterioridad al presente análisis y que además no altera la veracidad y existencia del referido instrumento para poder ser desestimado. Así se estiman.

   Asimismo cabe acotarse que la parte demandada presentó escrito de oposición a estas pruebas en fecha 10 de junio de 2008, misma oportunidad que aparentemente correspondía la emisión del auto de admisión de pruebas por el órgano jurisdiccional siendo que fue en esa fecha que el Tribunal de Municipios a-quo efectivamente resolvió la admisión de los medios probatorios (con excepción de la prueba de inspección promovida por la accionada), en consecuencia resulta imposible su valoración por este órgano jurisdiccional en segunda instancia en aplicación de las reglas procesales contenidas en los artículos 397 y 398 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

   También se promovió como prueba documental, una copia de fotografía supuestamente tomada a la cartelera informativa del edificio F-4 del conjunto residencial Gallo Verde, la cual no fue promovida conforme a las reglas procesales y atentando contra el principio de contradicción y control de las pruebas, puesto que se trata de una copia más no la reproducción fotográfica original que no merece fe ni valor probatorio indubitable a este operador de justicia, debiendo en consecuencia considerarse irremediablemente como inapreciable. Así se considera.

   Por otro lado se promovió prueba de informes respecto de los condominios de los edificios F-1, F-2, F-3 y F-4, a fin de que informen si los mismos actúan separadamente y si cada uno lleva su propia administración, así como también para que certifiquen las copias de las notas estampadas presentadas en el escrito de promoción de pruebas.

   Al respecto en fechas 5 de agosto de 2008, 3 y 12 de febrero de 2009, fueron recibidas comunicaciones de personas identificadas como administradores de condominios de los edificios F-3, F-2 y F-4, y por el ciudadano F.M., que se identificó como encargado de la cobranza del edificio F-1, en las que se informó lo siguiente:

   1. La ciudadana M.R., por parte del edificio F-3, manifestó que el conjunto residencial está formado por cuatro edificios identificados F-1, F-2, F-3 y F-4, que juntos conforman el módulo F del compuesto residencial Gallo Verde, y cuyo documento de condominio se encuentra protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro de Maracaibo del Estado Zulia desde el año 1980, pero que en el año 1987 los propietarios consideraron que el manejo de los gastos y cosas comunes se llevara de forma individual, certificando por ende que el condominio del edificio F-3, lleva su administración de forma independiente de los otros tres (3) edificios, consignando a modo de prueba copia de facturas y reportes por servicios públicos, y de la nota estampada por el Notario Público en su libro de contabilidad.

   2. La demandante E.G., actuando como administradora del condominio del edificio F-2, también consignó comunicación respondiendo afirmativamente en los mismos términos, más sin embargo, cabe establecerse que siendo que la informante es la misma parte accionante-promovente de la prueba, resulta contrario al principio procesal de igualdad, al control y el sentido u objeto de los medios probatorios, valorar esta comunicación como una prueba de informes reglada en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, debiendo desestimarse por este Juzgador. Así se establece.

   3. El ciudadano F.M., informó como encargado de la cobranza del edificio F-1, que dicha labor se efectuaba de forma independiente y separada de los edificios F-2, F-3 F-4, y de los otros edificios del conjunto residencial Gallo Verde.

   4. El ciudadano J.C.G., por parte del condominio del edificio F-4, expuso que entre los años 1986 y 1987 los propietarios de los apartamentos decidieron separar la administración, e individualmente cada edificio llevara su administración propia sobre los gastos y cosas comunes del literal “a” del artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal, y que así durante veinte (20) años cada edificio ha elegido las juntas de condominio y administración, aceptado de hecho tanto por los propietarios originarios como por los posteriores, cumpliendo con el pago de las cuotas de condominio acordadas en las asambleas, permitiendo que el módulo F en su conjunto se mantenga solvente con los servicios públicos, y conservados, acompañando factura y reportes de tales servicios públicos.

   En derivación, al no haber sido impugnado por las partes el contenido de la examinada prueba de informes (pues como ya se estableció el escrito de oposición resultó imposible de valorar) a la misma debe otorgársele pleno valor probatorio en relación a esta información suministrada, siguiendo el contenido del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, debiendo acotarse con relación a los informes presentados por el ciudadano J.C.G. como por parte del condominio del edificio F-4, que con posterioridad en fecha 14 de octubre de 2009 fue consignado en las actas procesales escrito de parte del mismo ciudadano donde manifiesta que él no había enviado ninguna repuesta al oficio de informes, no habiendo sido redactado por su persona el que fue consignado en actas, sin embargo lo anterior constituye un desconocimiento que sólo puede ser apreciable a través de la proposición, tramitación y demostración de una tacha de falsedad, lo cual no fue practicado en esta causa, y aunado a que en el mismo escrito ratifica su declaración testimonial del 8 de julio de 2008 en donde como se podrá evidenciar más adelante, prácticamente afirmó los mismos hechos expuestos en los ya examinados informes, debe en consecuencia desestimarse las afirmaciones de hecho expresadas en el comentado escrito. Así se estima.

   Por último, se tiene la promoción de las testimoniales de los ciudadanos F.M. del edificio F-1, M.R. del edificio F-3, y J.C.G.d. edificio F-4, para que expongan sobre la administración de cada edificio, declarándose terminado el acto solo para el primero de los mencionados, ante su falta de comparecencia en la oportunidad fijada.

   En cuanto a los otros dos (2) testigos que sí rindieron declaración, se evidencia que fueron preguntados acerca de los hechos atinentes a: cuál era su cargo dentro del condominio F-3 y F-4; si la administración del condominio del módulo F se llevaba de forma conjunta o separada, y si los servicios públicos se encuentran igualmente separados; si los gastos comunes necesarios para el mantenimiento se llevan separados en su administración; si por el conocimiento de administradores que ejercen, desde qué año aproximadamente se encontraban separados sus condominios del general. Ahora la contraparte hizo una repregunta referida al hecho que indicaran si tenían conocimiento, la fecha y hora del acta de asamblea donde se modificara el capítulo quinto, artículo décimo primero del acta constitutiva del módulo F.

   A estas preguntas, la testigo M.R. afirmó ser administradora del condominio del edificio F-3 desde el 1 de septiembre de 2000 que se celebró la asamblea, hasta la actualidad, recibiendo los libros el día 18 del mismo mes y año, mientras que el testigo J.G. no se consideró administrador sino encargado del cobro y del pago de los servicios públicos. De resto los declarantes fueron contestes y no incurrieron en contradicciones al establecer que la administración, los servicios públicos y los otros gastos comunes se llevaban por separado, ahora en cuanto a la repregunta formulada por la contraparte los testigos dejaron entendido que no tenían conocimiento del hecho atinente a si hubo una modificación del documento de condominio, manifestando MARTHA que ella no vivía allí para el año 87 en el que se verificaba del libro de ingresos se llevaba individualmente la administración, y por su parte JOSÉ simplemente manifestó que desconocía el hecho, y que era propietario de su apartamento desde aproximadamente el año 1982.

   Con relación a estas testimoniales, la parte demandada alegó que las mismas fueron impugnadas en tiempo hábil empero, cabe reiterarse que el escrito de oposición a las pruebas de su contraparte presentado el 10 de junio de 2008, resultó imposible en su valoración por haberse presentado en la oportunidad en que fueron admitidas las pruebas por el órgano jurisdiccional; aunadamente en la oportunidad de la evacuación de la examinada prueba también intenta impugnar los testimonios con el fundamento que no se presentaba o indicaba que el nombramiento del testigo estuviere debidamente legalizado a través de acta de asamblea registrada, y al efecto debe advertirse que tampoco se ejerció la tacha de los testigos de conformidad con las reglas del Código Procedimiento Civil, en consecuencia se desestiman las referidas impugnaciones. Así se considera.

   En conclusión, analizadas todas estas declaraciones y evidenciada su coincidencia con las preguntas realizadas, la prueba testimonial in examine debe valorarse positivamente conforme los lineamientos del artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, considerándose por ende que los hechos preguntados por la parte demandante atinentes a la separación de la administración, gastos comunes y servicios públicos, quedan comprobados con estas testificales, pero solo por práctica empírica habiéndose dejando constancia que no conocían los testigos de alguna modificación del documento de condominio sobre tales aspectos. Así se estiman.

   Parte Demandada:

   Solo durante la etapa probatoria promovió lo siguiente:

1. Documento de condominio del módulo F del conjunto residencial Gallo Verde, registrado en la anterior Oficina Subalterna Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 29 de abril de 1980, bajo el N° 14, protocolo 1°, tomo 6, debiendo establecerse que el mencionado instrumento está constituido por copias certificadas de documento público, que no fueron tachadas de falso por la contraparte acorde con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, siendo que en su escrito de oposición presentado el día 5 de junio de 2008 se limita a rechazar la prueba bajo el fundamento que de la misma no se podía desprender la falta de cualidad alegada y por no tener relación con el cobro reclamado, lo cual se traduce en argumentos de fondo que no desvirtúan la veracidad instrumental de la analizada promoción, y que sí presenta relación con la presente causa al constituir el documento que fundamenta la constitución del condominio tal y como fue identificado en la demanda, debiendo por ende desestimarse tal oposición de prueba. En derivación, el examinado documento le merece fe en todo su contenido y valor probatorio a este Sentenciador, en lo atinente a los estatutos y normas contenidas en el mismo. Así se aprecia.

2. Copias certificadas de algunas actas procesales que conforman el expediente No. 65/2 de la Sala de Juicio del Tribunal de Protección del Niño y Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, relativo a recurso de amparo constitucional interpuesto por la actual demandada L.D.C.V., contra los ciudadanos E.G.d.C. y M.C.. Con relación a esta promoción se verifica que la parte accionante se opone por considerar que no se relacionaba con la presente causa, estimando este Juzgador que, siendo que efectivamente el caso de autos se trata de una demanda por cobro de cuotas de condominio y, alegando la parte demandada la falta de cualidad activa y el reconocimiento de cierta deuda, estas copias resultan impertinentes para demostrar lo pretendido y opuesto, en consecuencia se desestiman en todo su valor probatorio. Así se valora.

3. Dieciocho (18) recibos de pago alegando que fueron efectuados por la demandada a favor de J.M.P., por cuotas de condominio de los períodos 2000, 2001, 2002 y hasta agosto de 2003, como encargado de la cobranza, constituyendo los mismos, instrumentos privados emanados de tercera persona que deben ser ratificados por la prueba testimonial, y observando que la misma parte promovente promocionó la testimonial del nombrado ciudadano, en la oportunidad de la valoración de éste se resolverá el análisis de los mencionados recibos. Así se establece.

4. Dos (2) recibos de pago que se expresan a favor de la demandada y ocho (8) a favor de la propietaria de apartamento 4F, y como emitidos por la actual accionante, constatándose que presentan firmas ilegibles y habiendo sido desconocidos por la misma demandante en su escrito de oposición de fecha 5 de junio de 2008, en aplicación a los artículos 444 y 445 del Código de Procedimiento Civil se deben desechar los mismos, por no haberse ratificado por medio de la promoción de la prueba de cotejo. Así se considera.

   Por otra parte, se evacuó prueba testimonial en relación al ciudadano J.M.P., a quien se le presentaron los recibos de pago aparentemente suscrito por este, exponiendo que efectivamente los había elaborado, y posteriormente respondió a las preguntas de la demandada sobre qué períodos fue encargado de cobrar: cinco años aproximadamente, y si los recibos correspondían al pago del condominio F-2 por parte de la accionada, respondió afirmativamente. Empero considera este operador de justicia, que correlacionando la anterior declaración con el contenido de los recibos de pago promovidos, no se desprenden elementos de certitud para poder establecer que los mismos correspondan a pagos por cuotas del condominio del edificio F-2, siendo que del texto de los instrumentos no se expresa identificación concreta al respecto, y además, de la declaración del mencionado testigo no se comprueba la relación con el condominio para haber elaborado los recibos y por ende para poder establecer la extinción parcial de la obligación de pago que alega la parte demandada, resultando forzosa la desestimación de la analizada testimonial por no generar la convicción en la veracidad de este hecho extintivo, originando a su vez que los dieciocho (18) recibos de pago promovidos como suscritos por dicho testigo sean igualmente desechados. Así se estima.

   VII

   CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

   Habiendo transcurrido todos los lapsos procesales y siendo la oportunidad para dictar sentencia conforme a la valoración previa efectuada sobre los medios probatorios aportados por las partes, procede este Sentenciador a hacerlo de conformidad con las siguientes consideraciones:

   Fundamenta su demanda la parte accionante CONDOMINIO DEL EDIFICIO F-2 DEL CONJUNTO RESIDENCIAL GALLO VERDE, representada por la ciudadana E.G.d.C., con el carácter de administradora del condominio, en el cobro de DOS MIL NOVENTA Y SIETE BOLÍVARES CON TREINTA CÉNTIMOS (Bs.2.097,30) en contra de la ciudadana L.D.C.V.P. en su condición de propietaria del apartamento F2-6 del edificio F-2 del referido conjunto residencial, por concepto de cuotas de condominio ordinarias, extraordinaria y de mora adeudadas y de plazo vencido, desde el año 2000 al 2007, exigiendo en consecuencia su pago así como, de las cuotas que se vayan causando durante el transcurso del proceso, peticionando además la indexación judicial.

   Sin embargo ante tal pretensión, la representación judicial de la parte demandada L.D.C.V.P., opuso previamente en su escrito de contestación, la falta de cualidad o interés de la ciudadana E.G.d.C. quien actúa con el carácter de administradora del condominio, alegando que en el acta de asamblea de propietarios anexada a la demanda constaba su designación para dicho cargo para el período 2004-2005, sin presentar nueva acta donde se verificara su reelección, y aunadamente, que tampoco constaba la autorización otorgada por la junta de condominio para ejercer en juicio su representación de conformidad con el literal “e” del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal. También establece al respecto, que el documento de condominio dispone que el módulo F del conjunto residencial Gallo Verde sería administrada por persona que indique la mayoría de los propietarios de los apartamentos, observando que en el acta de asamblea comentada aparecía el nombramiento por los propietarios de uno solo de los cuatro edificios que conforman el módulo F, sin que se evidenciara la reforma del documento condominial atinente a la separación de la administración de cada edificio.

   En consecuencia, siendo que la parte demandada puede oponer como defensa de fondo la falta de cualidad de conformidad con lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la misma debe ser resuelta previamente por el operador de justicia antes de entrar a conocer de la pretensión demandada en la presente causa, por ende procede este Juzgador a analizar tal alegato estableciendo lo siguiente:

   La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción, y se puede entender, siguiendo las enseñanzas del Maestro L.L., como aquélla “…relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…” (Ensayos Jurídicos, “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, Fundación R.G., editorial Jurídica Venezolana, Caracas, 1987, página 183).

   Es decir, la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar válidamente en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra.

   A este punto, resulta pertinente acotar siguiendo los términos propios del procesalista A.R.R., quien indica en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, tomo II, editorial Organización Gráficas Capriles, C.A., 2003, que no debe confundirse pues la ilegitimidad, que es una cuestión relativa a la falta de capacidad procesal, que obsta al seguimiento del juicio, mientras no se subsane el defecto (legitimatio ad processum), con la cualidad o legitimidad ad causam cuya falta produce el efecto de desechar la demanda por esta razón. La primera es un presupuesto procesal, y su falta hace surtir sus efectos sobre la relación procesal; la segunda es un requisito de la sentencia de mérito, y su omisión impide al juez un pronunciamiento sobre el fondo de la causa y le obliga a desechar la demanda y no darle entrada al juicio. Así, literalmente cita el mencionado autor en la página 32, lo siguiente:

   …omissis…

   En la doctrina clásica, la legitimación es considerada como un requisito constitutivo de la acción, en tal forma que el defecto de legitimación provoca una sentencia de mérito, desestimatoria de la demanda, porque la acción no puede nacer sin la legitimación.

   …omissis…

   …la legitimación es un requisito o cualidad de las partes, porque las partes son el sujeto activo y el sujeto pasivo de la pretensión que se hace valer en la demanda, y por tanto, como tales sujetos de la pretensión, es necesario que tengan legitimación, esto es, que se afirmen titulares activos y pasivos de la relación controvertida, independientemente de que la pretensión resulte fundada o infundada. La legitimación funciona así no como un requisito de la acción, sino más bien como un requisito de legitimidad del contradictorio entre las partes, cuya falta provoca desestimación de la demanda por falta de cualidad o legitimación.

   Sobre los efectos de la analizada defensa de fondo se puede citar sentencia No. 3592 de fecha 6 de diciembre de 2005 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, en el expediente signado con el No. 04-2584, expresando:

   …Omissis…

   Si prospera la falta de cualidad o interés de alguna de las partes, no le es dable al juzgador entrar a conocer el mérito de la causa, sino desechar la demanda, ya que la persona que se afirma titular de un derecho, no es la persona a quien la ley le otorga la facultad para hacerlo exigible.

   Para esta Sala, tal como lo ha señalado en fallo del 18-5-01, (Caso: M.P.), la falta de cualidad e interés afecta a la acción, y si ella no existe, o se hace inadmisible, el juez puede constatar de oficio tal situación, ya que el aparato jurisdiccional se mueve en base al derecho de acción. En tal sentido, la inercia de las partes, mal puede obligar al juez a realizar actos jurisdiccionales, si la acción no existe o se hizo inadmisible, incluso sobrevenidamente.

   En el caso de autos se observa, que aun cuando la falta de interés, no fue alegada por la parte demandada, en la oportunidad de ley, tanto el juzgado de municipio como el de primera instancia a quien le correspondió conocer en virtud de la apelación propuesta, declararon sin lugar la demanda, por considerar que los demandantes, carecían del interés necesario para sostener el juicio, y aunque señalaron que eso hacía la pretensión contraria a derecho, en realidad lo que verificaron fue la inadmisibilidad de la acción.

   Si bien nuestro sistema dispositivo, a tenor de lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, impone al juez el deber de atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados; la falta de interés, aún cuando no haya sido alegada, comporta una inadmisibilidad de la acción, que hace posible y necesario de parte del juzgador, se declare como punto previo, antes de entrar a conocer de la pretensión demandada.

   …Omissis… (Negritas de este Tribunal)

   Ahora bien, analizando el caso de autos se evidencia que la ciudadana E.G.d.C., interpone demanda de cobro de bolívares por cuotas de condominio adeudadas, en representación del CONDOMINIO DEL EDIFICIO F-2 DEL CONJUNTO RESIDENCIAL GALLO VERDE, por su carácter de administradora, observándose que efectivamente el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal establece como deberes y facultades del administrador la representación del “condominio”, que se trata de una unidad conformada por la comunidad de propietarios de un inmueble regido por las normas de “propiedad horizontal”.

   Igualmente el término condominio es definido por M.O. en su “Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales”, editorial Heliasta, 2001, página 210, como: “Derecho real de propiedad, por una parte indivisa, sobre una cosa mueble o inmueble”.

   Así, dispone expresamente el literal “e” del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal:

   Corresponde al administrador:

   …Omissis…

   e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio.

   Tomando en consideración los argumentos que fundamentan la promoción de esta defensa de falta de cualidad, los cuales envuelven varios supuestos, como la vigencia del período designado como administradora y respecto a la ausencia de autorización que debe otorgar la junta de condominio para ejercer en juicio la representación de conformidad con el literal “e” del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, y en último término se hizo referencia también al hecho que en el acta No. 21 de asamblea de propietarios del condominio accionante celebrada el 20 de julio de 2004, presentada junto a la demanda autenticada ante Notario Público en fecha 29 de diciembre de 2007, y donde se observaba el nombramiento del cargo de administrador en la persona de E.G.d.C. por los propietarios de uno solo de los cuatro (4) edificios que conforman el módulo F del conjunto residencial Gallo Verde, sin que se evidenciara la reforma del documento condominial, aspecto que debe entrar a analizarse con preeminencia pues, de la procedencia o no de éste dependerá la validez del resto de los supuestos alegados para la existencia de falta de cualidad.

   Y al respecto, puede establecer este Juzgador, que de conformidad con la prueba de informes y las testimoniales evacuadas por la parte actora, quedó expresamente comprobado que desde el año 1987 para organizarse individualmente cada uno de los edificios que conforman el módulo F del referido conjunto, procedió a designar su administrador y junta de condominio, y a encargarse separadamente de los gastos comunes a cada edificio, inclusive, anexándose a los informes copias de recibos, reportes y facturas por servicios públicos donde expresamente se cobra por separado a cada edificio, y así fue comprobado además del hecho que cada edificio lleva sus propios libros de actas de asambleas, de juntas de condominio y de contabilidad, conforme a las promovidas copias de las notas estampadas por el funcionario competente.

   En otras palabras se observa que los propietarios de cada edificio que conforman el módulo F del mencionado conjunto, se han organizado separando “de hecho” sus gastos y ejerciendo su representación individual, razón por la cual se apersona como parte demandante el denominado CONDOMINIO DEL “EDIFICIO F-2” DEL CONJUNTO RESIDENCIAL GALLO VERDE, a ejercer la presente acción de cobro de cuotas destinadas para cubrir los gastos comunes (cuotas de condominio) a ese sólo edificio F-2, en contra de una copropietaria que tiene su apartamento en el mismo edificio, y por intermedio de su individualmente designada administradora.

   Más sin embargo cabe adicionalmente resaltar este Sentenciador, que el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal establece la conformación del “documento de condominio”, el cual deberá contener además de la voluntad de destinarse un edificio a la enajenación por apartamentos o locales, la descripción de los títulos inmediatos de adquisición; los pisos, apartamentos y dependencias de que consta, y sus linderos; descripción de las cosas comunes generales del edificio y las limitadas a cierto número de apartamentos; indicación del destino dado al edificio, su valor y el de cada uno de los apartamentos; fijación del porcentaje de los propietarios sobre las cosas comunes; sus obligaciones y derechos sobre la conservación y administración del inmueble; y los gravámenes que pesan sobre el edificio.

   A este deberá acompañarse un ejemplar del “reglamento de condominio”, que según dispone el segundo aparte del comentado artículo, será de obligatorio cumplimiento, será modificable por la asamblea de propietarios y versará sobre las materias atinentes a: las atribuciones de la junta de condominio y administrador, y la garantía que éste debe prestar; las normas de convivencia entre propietarios; uso de las cosas comunes y de las privativas de cada apartamento; de la instalación de accesorios que no afecten la estructura y distribución del inmueble; y en general, de las normas para el mejor funcionamiento del régimen horizontal.

   La anterior división de las materias que rigen la propiedad horizontal tiene su sentido propio, debido a que los aspectos transcendentales comprendidos por las características inmodificables del edificio registrado, se establecen es en el documento de condominio, y así, por determinación del artículo 29 de la Ley de Propiedad Horizontal sólo podría modificarse por la decisión unánime de los propietarios del edificio y con las mismas formalidades que fueron exigidas por la ley para su elaboración; mientras que por su parte, el reglamento de condominio está destinado a regular el funcionamiento de la comunidad, lo cual evidentemente debe ser adaptado a la realidad de la conveniencia de esa copropiedad horizontal específica y conforme se vayan suscitando dificultades o problemáticas que deban ser resueltas de común acuerdo, de allí que el Legislador dispusiera la posibilidad de modificación de dicho instrumento en asamblea de propietarios, donde legalmente rigen las reglas de mayoría de votos para la toma de este tipo de decisiones.

   En este último entraría el ejemplo del caso de autos, siendo que ante la complejidad y la extensa organización del conjunto residencial Gallo Verde en distintos módulos y, cada cual a su vez conformado por un grupo de edificios, como el módulo F descrito en actas que está compuesto por cuatro (4) edificios, entonces sus propietarios decidieron separar la administración, la junta de condominio y el cumplimiento de los gastos comunes para cada uno de los edificios, atendiendo así a las necesidades específicas y prácticas de esta comunidad del conjunto residencial Gallo Verde, en cuanto a su módulo F.

   Empero de la lectura del “documento de condominio” del referido conjunto residencial, promovido como prueba por la demandada, se verifica que las disposiciones específicas a la administración fueron establecidas en este mismo instrumento, tal y como se desprende de su capítulo quinto, a pesar que como ya se explanó con precedencia esta materia debía versar era en el reglamento de condominio (numeral 1 del segundo párrafo del artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal) al igual que las previsiones atinentes a la junta de condominio, con relación a las cuales sí se hizo mención a que se regía por el reglamento de condominio acompañado; en consecuencia, resulta obvio que presentándose tales determinaciones es en el documento de condominio, será más difícil su modificación, siendo la misma procedente sólo por aplicación expresa del artículo 29 eiusdem con la decisión unánime de todos los propietarios.

   En el presente caso, el analizado documento de condominio establece en la cláusula décima primera del capítulo quinto: Del Administrador, que “El inmueble a que se refiere este Documento (Conjunto Residencial Gallo Verde) (Módulo F) será administrado por la persona natural o jurídica que designe la mayoría absoluta de los propietarios de los apartamentos reunidos en Asamblea especialmente convocada al efecto, mediante votación secreta y a proposición de cualquiera de ellos”. Al efecto se interpreta sin lugar a dudas, que el compendio de apartamentos que conforman los cuatro (4) edificios de todo el módulo F será administrado por una persona (natural o jurídica) y que deberá nombrarse por la mayoría de los propietarios de todos estos apartamentos.

   En conclusión, observándose que las determinaciones sobre la administración del módulo F del conjunto residencial Gallo Verde fueron previstas en el mismo documento de condominio (y no en el reglamento condominial por separado, que es modificable sin problemas por acuerdo en mayoría), y en el que se dispone, como se mencionó ut supra, que solo habrá un administrador común para todo el módulo F, elegido por todos los propietarios de los apartamentos que se encuentran en los edificios que conforman dicho módulo, resulta evidente que, cualquier modificación de esta forma de organización de la administración, entre las cuales se comprendería la atribución del cobro de gastos comunes por parte del administrador y, por ende la conformación de los distintos libros que éste debe llevar (literales “d” y “g” respectivamente del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal), sólo sería aceptable legalmente (artículo 29 eiusdem) por la unanimidad de propietarios de todos los edificios que conforman un solo condominio en el módulo F del conjunto residencial Gallo Verde, conforme se desprendió de su documento condominial.

   Por tanto, evidenciado como fue que del acta identificada con el No. 21 se acordó el nombramiento del cargo de administrador por parte de un grupo de propietarios de los apartamentos que conforman el edificio F-2 del módulo F del conjunto, y determinada la separación “de hecho” que se manifiesta sobre la administración respecto de los otros tres (3) edificios que forman el módulo, se comprueba que la intervención de la persona que funge como administradora del supuesto condominio de sólo uno de los edificios, no tiene asidero jurídico en cuanto a la organización establecida en el documento de condominio, resultando forzoso para este Juzgador cumplir con la aplicación de lo previsto en la Ley de Propiedad Horizontal y en el mismo documento de condominio, no pudiendo otorgarse cualidad a la administradora y a un condominio de uno solo de los edificios del módulo F del conjunto residencial Gallo Verde si expresamente se estableció la existencia de un solo administrador y condominio común a todos los edificios del módulo, máxime cuando no consta en actas que ésta determinación haya sido modificada con aplicación del artículo 29 de la referida ley. Así se considera.

   Así pues, tomando base en todas las precedentes apreciaciones, concatenadas con los fundamentos de hecho y de Derecho expuestos, el análisis de los alegatos y las pruebas aportadas por ambas partes, y siendo que en virtud del artículo 1.264 del Código Civil “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”, se origina la certitud para quien hoy decide de declarar LA EXISTENCIA DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA, representada por la ciudadana E.G.d.C., en su condición de administradora, propuesta en la litis contestación por la parte demandada, originando a su vez la declaratoria SIN LUGAR del recurso de apelación interpuesto por la parte accionante, más sin embargo, acogiendo los criterios jurisprudenciales citados en este fallo, específicamente la decisión referida a los efectos de la falta de cualidad, resulta evidente el deber de MODIFICAR la decisión proferida por el Juzgado de Municipios a-quo, en el sentido de declarar INADMISIBLE la acción de cobro de bolívares por cuotas de condominio incoada, quedando desechada la presente demanda, y no declararla sin lugar como dictó el a-quo, siendo que la decisión jurisdiccional por falta de cualidad no produce cosa juzgada material sino formal, pudiendo la parte interesada volver a interponer su demanda una vez subsanados los defectos de capacidad presentados, y así quedará plasmado en el dispositivo de este fallo. Así se decide.

   VIII

   DECISIÓN DEL ÓRGANO JURISDICCIONAL

   Por los fundamentos antes expuestos, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, declara:

1. SIN LUGAR la apelación ejercida por la abogada LEDDY BRAVO FARÍA, en su condición de apoderada judicial del CONDOMINIO DEL EDIFICIO F-2 DEL CONJUNTO RESIDENCIAL GALLO VERDE, representado por la ciudadana E.G.d.C., con el carácter de administradora, todos identificados en la parte narrativa de este fallo, contra la sentencia dictada en fecha 29 de enero de 2010 por el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

2. La FALTA DE CUALIDAD de la demandante de autos, CONDOMINIO DEL EDIFICIO F-2 DEL CONJUNTO RESIDENCIAL GALLO VERDE representada por la ciudadana E.G.D.C., en el presente juicio de COBRO DE BOLÍVARES POR CUOTAS DE CONDOMINIO que incoare dicha parte en contra de la ciudadana L.D.C.V.P..

3. SE MODIFICA la mencionada decisión de fecha 29 de enero de 2010 dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en el sentido de considerar INADMISIBLE la acción instaurada, y en consecuencia, DESECHADA la demanda de COBRO DE BOLÍVARES POR CUOTAS DE CONDOMINIO interpuesta por CONDOMINIO DEL EDIFICIO F-2 DEL CONJUNTO RESIDENCIAL GALLO VERDE en contra de la ciudadana L.D.C.V.P., todos ya identificados, quedando así EXTINGUIDO el presente juicio.

3. SE CONDENA en costas a la parte demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado vencida con motivo de la defensa de falta de cualidad opuesta por la demandada.

   Se deja constancia que la abogada Leddy Bravo Faría, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 72.903, actuó en el proceso como apoderada judicial de la parte actora, y las profesionales del Derecho A.L.d.M. y B.M. de Rodríguez, inscritas en el inpreabogado bajo los Nos. 53.644 y 46.573 respectivamente, obraron como representantes de la parte demandada.

   Publíquese, Regístrese y Notifíquese. Déjese copia certificada por Secretaría de la presente decisión a los fines legales previstos en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y de conformidad con lo dispuesto en los artículos 248 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil.

   Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los diecisiete (17) días del mes de febrero de 2011. Año 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

   El Juez

   Dr. Adán Vivas Santaella

   La Secretaria

   Abog. Mariela Pérez de Apollini.

   En la misma fecha siendo las dos y treinta minutos de la tarde (2:30 p.m.) se dictó y publicó la anterior decisión.

   La Secretaria

   Abog. Mariela Pérez de Apollini.