Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de Anzoategui (Extensión Barcelona), de 26 de Octubre de 2012

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui

Barcelona, veintiséis (26) de Octubre de dos mil doce

202º y 153º

ASUNTO: BP02-V-2009-000620

CIVIL-BIENES

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS.

A los fines de dar cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 243 del Código de procedimiento Civil, se establecen en el presente procedimiento como partes y apoderados judiciales las siguientes personas:

Parte Actora: E.B.P. y OMIRA COVA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 8.285.333 y 13.521.109, respectivamente.-

Apoderados Judiciales de la parte demandante: B.B.D.G., de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 22.923.-

Parte Demandada: J.C.B., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 10.984.589 y domiciliado en Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui.

Apoderado Judicial de la parte demandada: MOUNIR WAKIL KAWAN y J.F.G.F., inscritos en el inpreabogado bajo los Nos: 14.167 y 10.488, respectivamente.-

Juicio: Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra-Venta

Motivo: SENTENCIA DEFINITIVA.-

II

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

En fecha 09 de Marzo del año 2009, este Tribunal admitió la presente demanda presentada por la ciudadana A.Á., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 489.709 y domiciliada en Barcelona, Estado Anzoátegui, en su carácter de Apoderada Especial de los ciudadanos E.B.P. y OMIRA COVA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 8.285.333 y 13.521.109, respectivamente, debidamente asistida por la Abogada en ejercicio B.B.D.G., de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 22.923, contra del ciudadano J.C.B., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 10.984.589 y domiciliado en Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui.-

En fecha 05 de agosto del 2009, la Dra. B.B.d.G., procediendo en su carácter de apoderada Judicial de los ciudadanos: E.B.P. Y OMIRA COVA, presentó escrito de Reforma del Libelo de la demanda, la cual fue admitida en fecha once de Agosto del 2009.-

Alega la demandante en su Escrito libelar, en resumen que:

“...En fecha 31 de Enero del 2002, fue celebrado Contrato de OPCION A COMPRA, entre el vendedor identificado como J.C.B. y los compradores OMIRA A.C.B. y E.E.B.P., denominados los adquirientes, convinieron en celebrar el presente Contrato “el cual fue transcrito íntegramente”.-, negrillas y comillas del Tribunal.-

Además alega que en fecha 21 de enero del 2005, la señora A.A., planteó por ante la Unidad de Recepción y distribución de documentos una OFERTA RERAL Y DEPOSITO , y le correspondió al Tribunal Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la circunscripción judicial del Estado Anzoátegui, la cual fue admitida el día 26 de enero del 2005, se llega hasta el momento del ofrecimiento en fecha 03 de marzo del 2005, cuando el abogado M.S.G., en la Oferta Real y depósito , donde expone en fecha 03 de marzo del 2005, en la oportunidad de notificar la oferta real y deposito, al ciudadano J.C.B., recibida a través de su apoderado Judicial M.S.G., y consigna Poder a efectos videndi.-

Que por todas las razones expuestas y en representación del ciudadano E.B.P. y DE OMIRA COVA, recibió instrucciones precisas para demandar como en efecto demandó por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO al ciudadano J.C.B., representado por su abogado M.S.G., venezolano, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 026, titular de la Cédula de identidad Nº 570.428, ubicado en la Avenida Municipal, Centro Comercial La Gran parada, Oficina Nº 14, de la Ciudad de Puerto La Cruz, Municipio Sotillo, Estado Anzoátegui, a quien pidió sea citado por ser el representante del beneficiario de la Oferta Real y Depósito, ciudadano J.C.B., para que Primero: convenga o en su defecto sea declarado por el Tribunal, que ciertamente fue cancelada por los compradores, la cantidad de TREINTA Y UN MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 31.200.000,00), hoy la cantidad de TREINTA Y UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 31.200,00), cantidad que representa la totalidad del precio pactado para la venta del TOWNHOUSE, cuyos datos reprodujo, propiedad del demandado.- Segundo: convenga o en su defecto sea declarado por el Tribunal, que los compradores, cumplieron con la única condición solicitada por su abogado M.S., como fue el pago de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.00,00) a la señora J.N.M., quien ocupaba el inmueble en virtud de una Opción de compra-venta, suscrita con el señor J.C.B., para lo cual se trajo a los autos de la Oferta real u depósito el documento privado, contentivo de la Cesión de los derechos de la deuda que tenía contraída el beneficiario J.C.B., con la señora J.N.M., contrato que demuestra fehacientemente el cumplimiento de la condición solicitada por el Dr. M.S., considerándose así de manera expresa la aceptación de la oferta presentada en fecha 03 de marzo del 2005, al Dr. M.S..- Tercero: convenga o en su defecto sea declarado por el Tribunal, en que el ciudadano J.C.B., propietario del inmueble vendido y debidamente cancelado por los compradores, E.B. y OMIRA COVA, entregue a los compradores por haber pagado el precio pactado para la venta el documento de compra-venta del inmueble denominado TOWN HOUSE.- Cuarto: convenga o en su defecto sea declarado por el Tribunal, en pagar a sus representados los intereses de mora causados desde la fecha de celebración de la opción, hasta el día 09 de marzo del 2009, y los que se sigan causando hasta la terminación del presente juicio.- Quinto: convenga o sea conminado por el Tribunal, en pagar los gastos y costos que se causen en el presente juicio.- Sexto: convenga o en su defecto sea declarado por el Tribunal, en pagar e Indexar, para evitar el perjuicio por la devaluación de la moneda durante el curso de este proceso.- Séptimo: convenga o en su defecto sea declarado por el Tribunal, en pagar la cantidad de VEINTISEIS MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 26.956,00) por concepto de intereses vencidos desde el 31 de enero del 2002, hasta el 09 de marzo del 2009, fecha de introducción de la demanda.- Octavo: Solicitó la estimación de la demanda en la suma de SESENTA Y OCHO MIL CIENTO CINCUENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 68.156,00), lo que incluye el pago total hecho por el TOWNHOSE, y el monto de los intereses moratorios calculados al 12% anual calculados hasta el momento de introducir la demanda.- Y solicitó que la citación del demandado en CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, al ciudadano J.C.B., se haga a través de su representante judicial Dr. M.S.G., ubicado en la Avenida Municipal, centro Comercial La Gran Parada, Oficina Nº 14, de la ciudad de Puerto La Cruz, Municipio Sotillo, Estado Anzoátegui.-

En fecha 05 de agosto del 2009, la apoderada actora, abogada B.B.D.G., consigna escrito de reforma de Libelo de la Demanda.-

En fecha 11 de agosto del 2009, se admite la Reforma del Libelo de la demanda, ordenándose la citación del demandado en la persona del ciudadano M.S.G., a fin de que compareciere a darle contestación a la demanda.-

En fecha 22 de septiembre del 2009, se libró la compulsa a que se contrae el auto de admisión, así lo expresa la nota estampada por la secretaria de este Despacho.-

En fecha 03 de Noviembre del 2009, la abogada en ejercicio B.B.D.G., solicitó se oficie al Colegio de Abogados del Estado Anzoátegui, a los fines de requerir información del Bufette o dirección de habitación del abogado M.S.G..-

En fecha 07 de diciembre del 2009, se dictó Sentencia, mediante la cual se repuso la causa al estado de Admisión de la Demanda, ordenándose en el nuevo auto de admisión la citación personal de la parte demandada., y Se Declaró la Nulidad del Auto de Admisión de la Demanda de fecha 09 de Julio de 2009, que corre inserto a los folios 66 y 67 del presente expediente, y todos los actos sucesivos posteriores a dicho auto de admisión.-

En fecha 12 de enero del 2010, se admitió la demanda, conforme a la decisión tomada en fecha 07 de Diciembre del 2009, y se ordenó citar personalmente a la parte demandada, ciudadano J.C.B., titular de la cédula de identidad Nº 10.984.589.-

En fecha 21 de enero del 2009, las abogada B.B.d.G., solicitó se oficiara a la ONIDEX y AL CNE, a los fines de que suministrara el último domicilio del demandado.-

En fecha 26 de enero del 2010, se ordenó oficiar al SERVICIO ADMINSITRATIVO DE IDENTIFICACIÓN MIGRACION Y EXTRANJERÍA (SAIME), antes ONIDEX y al CONSEJO NACIONAL ELECTORAL (CNE), a fin de que se sirva suministrar e informar a este Despacho, la ubicación del domicilio del ciudadano J.C.B..

En fecha 28 de enero del 2010, la abogada B.B.D.G., consignó Copias del escrito libelar y su auto de admisión, a los fines de su certificación.-

En fecha 03 de febrero del 2010, la abogada B.B.D.G., consignó recibo de MRW donde consta el envío de los oficios Números 0790-000620 y 0790-0081, de fecha 26 de enero del 2010.-

En fecha once (11) de febrero del 2010, la abogada B.B.D.G., solicitó se recabe de la oficina del Archivo Judicial en el legajo Nº 388, el expediente signado con el Nº BH01-V-2002-33.-

En fecha 19 de febrero del 2010, el Tribunal negó el pedimento hecho por la abogada en ejercicio B.B.D.G., por existir otra vía para hacerlo, ya que reposa en una Institución Pública, o en tal caso debe acogerse al artículo 112 del Código de procedimiento Civil.-

En fecha 20 de mayo del 2010, la abogada B.B.D.G., consignó una serie de documentos originales relacionados con la causa.-

En fecha 25 de octubre del 2010, el abogado en ejercicio MOUNIR WAKIL KAWAN, en su carácter de apoderado actor, presentó Escrito de Contestación a la Demanda en el cual:

Rechazó, negó y contradijo tanto en los hechos como el derecho, la demanda intentada, manifestando que lo hace de forma absoluta hacia

todos y cada uno de los pedimentos formulados por la parte actora en el libelo de la demanda.-

Y que ciertamente, su representado celebró un contrato privado de Opción a Compra con los ciudadanos: OMIRA A.C.B. y E.E.B.P., trascribiendo exactamente las cláusulas: Segunda, Cuarta, Quinta, Séptima, Octava y Novena del contrato en cuestión.-

En resumen de los de las cláusulas trascritas, manifestó que en la cláusula cuarta del contrato de Opción a Compra, transcrita en el Libelo de la demanda como en este escrito, señala que LAS PARTES, de mutuo acuerdo convienen y aceptan que la OPCION A COMPRA aquí pactada, tendrá una vigencia de treinta (30) días siguientes a la fecha cierta del presente contrato, 31 de enero del 2002, prorrogable este plazo por sesenta (60) días más.- Únicamente siempre y cuando esto se produzca de común acuerdo entre las partes de forma escrita.- Caso contrario cesará de inmediato para “EL OPCIONANTE”, la obligación de vender que aquí se asume en el presente contrato, y que el término de vigencia del contrato según la cláusula segunda analizada, es de Treinta (30) días siguientes a la fecha cierta del presente contrato que es el 31 de enero del 2002, prorrogable este plazo, por sesenta (60) días más.- Únicamente siempre y cuando esto se produzca entre las partes de forma escrita nunca ocurrió, pero no obstante su representado aceptó tal prorroga para que LOS ADQUIRIENTES pudieran conseguir el crédito que había solicitado de un banco para financiarles la adquisición del inmueble objeto del contrato de Opción a compra, y no lo lograron, razón por la cual no pudieron materializar la compra del inmueble.-

Y una vez contestada la demanda, reconvino de mutua petición a los ciudadanos: E.E.B.P. y OMIRA A.C.B., y que existe claro incumplimiento por parte de los ciudadanos mencionados, de las obligaciones que asumieron en el contrato de Opción a compra, que fuera acompañado al libelo de la demanda, marcado con la letra “A”, el cual riela al folio del 4 del expediente, razón por la cual, siguiendo las instrucciones precisas de su representado, el ciudadano J.C.C.B., suficientemente identificado en el encabezamiento de este escrito, es por lo que ocurre a contrademandar a los ciudadanos: E.E.B.P. y OMIRA A.C.B., para que convengan en la Resolución del Contrato de Opción a Compra, celebrado con carácter de documento privado con su representado, en la fecha cierta del 31 de enero del 2002, o en su defecto lo declare el Tribunal.-

Estimó la presente reconvención en la suma de CUATROCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs.455.000,00) equivalente a SIETE MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (U/T 7.000,00).-

En fecha 19 de Noviembre del 2010, el Tribunal admitió dicha reconvención y fijó oportunidad para contestar la misma.-

En fecha 26 de Noviembre del 2010, la abogada en ejercicio B.B.D.G., presentó escrito de contestación a la reconvención, constante de 42 folios útiles, el cual riela a los folios desde el 174 al 215.-

En fecha 11 de enero del 2011, se apertura una segunda pieza, por estar la primera muy voluminosa.-

En fecha 30 de noviembre del 2010, la abogada B.B.D.G., en su carácter de apoderada actora, reconvenida, presentó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 16 de diciembre del 2010, el abogado en ejercicio MOUNIR WAKIL KAWAN, apoderado Judicial de la parte demandada, presentó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 11 de enero del 2011, se agregaron a los autos las pruebas de las partes, tanto de la parte actora reconvenida, como las de la parte demandada reconvincente.-

En fecha 13 de enero del 2011, la apoderada actora, reconvenida, ciudadana B.B.D.G., presentó escrito oponiéndose a los particulares de las pruebas promovidas por la parte demandada, reconvincente.-

En fecha 17 de enero del 2011, el Tribunal desestima dicha oposición y, en consecuencia ordenó evacuar las pruebas, a reserva de poder descartarlas luego en la Sentencia, si estas resultaren ilegales o impertinentes.-

En fecha 17 de enero del 2011, se admitieron las pruebas de las partes y se fijó oportunidad para su evacuación y practica de las inspecciones judiciales solicitadas por la parte demandada, reconvincente.-

En fecha 17 de febrero del 2012, se practicó Inspección Judicial en la sede del Registro Público del Municipio S.B.d.E.A., ubicado en el 1er piso del Centro Comercial Neverí Plaza, de esta Ciudad de Barcelona, Estado Anzoátegui.-

En fecha 24 de febrero del 2011, se practicó la Inspección Judicial solicitada por la parte demandada, en su capitulo tercero, en el inmueble distinguido con el Nº A-1, ubicado en la Fundación del Sector Barrio San J.O.d.N.B. de la Ciudad de Barcelona, Municipio Bolívar, Estado Anzoátegui.-

En fecha 25 de abril del 2011, se ordenó la practica de un cómputo de los días de despacho transcurridos desde la etapa de la evacuación de las pruebas de las partes, hasta el día de la presentación de los informes.- Como en efecto en esa misma fecha se practicó el cómputo ordenado.-

En fecha 15 de abril del 2011, la abogada B.B.D.G., en su carácter de apoderada actora, reconvenida, presentó constante de 31 folios útiles, escrito de informes, el cual riela a los folios: desde el 51 al 81, ambos folios inclusive.-

En fecha 25 de abril del 2011, se agregó a los autos el escrito de informes, aún cuando fue presentado en forma extemporánea.-

En fecha 23 de mayo del 2011, la abogada B.B.D.G., en su carácter de apoderada actora, reconvenida, solicitó se dicte Sentencia.-

En fecha 31 de mayo del 2011, se ordenó suspender la causa conforme a lo previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de ley contra el Desalojo y la desocupación arbitraria de viviendas, publicado en la Gaceta Oficial Nº 39.668 de fecha 06 de Mayo del 2011.-

En fecha 08 de Junio del 2011, la abogada B.B.D.G., en su carácter de apoderada actora, reconvenida, solicita se dicte Sentencia en la presente causa.-

En fecha 09 de agosto del 2011, la abogada B.B.D.G., en su carácter de apoderada actora, solicitó Copias Certificadas.-

En fecha 11 de agosto del 2011, se acordó y expidieron las Copias Certificadas solicitadas.-

En fecha 07 de noviembre del 2011, se recibió oficio Nº RIIE, enviado desde el Servicio Administrativo Identificación, Migración y Extranjería (SAIME).-

En fecha 08 de Noviembre del 2011, se agregó a los autos el oficio recibido.-

En fecha 05 de diciembre del 2011, se dejó sin efecto el decreto dictado en fecha 31 de mayo del 2011.-

En fecha 01 de febrero del 2012, el abogado en ejercicio MOUNIR WAKIL, solicitó se le expidieran Copias Certificadas.-

En fecha 03 de febrero del 2012, se expidieron las copias Certificadas solicitadas por el abogado en ejercicio MOUNIR WAKIL KAWAN.-

En fecha 10 de Julio del 2011, la abogada B.B.D.G., en su carácter de apoderada actora, reconvenida, solicita se dicte Sentencia en la presente causa.-

III

ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS PRESENTADAS POR LAS PARTES

En fecha 30 de noviembre del 2010, la abogada B.B.D.G., en su carácter de apoderada actora, reconvenida, presentó escrito de promoción de pruebas, en los términos siguientes:

En el Capítulo Primero, promovió, ratificó y reprodujo el valor Probatorio del Documento Fundamental de la Demanda: Contrato Privado de Opción de Compra, suscrito entre los demandantes y el demandado, que cursa en Original al folio 152 y su vuelto, cuya copia simple fue acompañada al Libelo de Demanda. El cual es apreciado por el Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, por ser un documento autenticado de acuerdo a las solemnidades legales que le d.f. pública a sus firmas. Así se declara.

En el Capítulo Segundo, Promovió, reprodujo, insistió e hizo valer toda la fuerza y valor probatorio del documento privado suscrito por JOHANNA (GOATACHE) N.M., documento RECONOCIDO Y ACEPTADO por la representación Judicial de J.C.B. en el procedimiento de OFERTA REAL Y DEPOSITO, en el cual se demuestra, que JOHANNA (GOATACHE) cede y traspasa todos los derechos e intereses que tiene el contrato de Opción de Compra del TOWN HOUSE del sector San J.O. de la Urbanización Nueva Barcelona.- El cual es apreciado por el Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el Artículo 1.370 del Código Civil, por ser copia simple de un documento privado que no fue impugnada por la parte demandada, así se declara.

En el Particular Tercero: Promovió, reprodujo, insistió e hizo valer toda la fuerza y valor probatorio que emana del documento del terreno donde está construido el inmueble, el cual riela a los folios 24 al 29 de este expediente, registrado el 26 de Septiembre del año 2000, bajo el Nº 28, al 90, folio 190 al 194, Protocolo Primero, Tomo Décimo Séptimo, Tercer Trimestre del año 2000.- El cual es apreciado por el Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, por ser copia simple de un documento público que no fue impugnada por la parte demandada. Así se declara.

Al Cuarto particular: Promovió, reprodujo, insistió e hizo valer toda la fuerza y valor probatorio del documento de construcción del Town House, que cursa a los folios 30, 31, 32 y 33, Registrado en fecha 16 de Julio de 2001.- El cual es apreciado por el Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, por ser copia simple de un documento público que no fue impugnada por la parte demandada. Así se declara.

Al Quinto particular; Promovió, reprodujo, insistió e hizo valer toda la fuerza y valor probatorio de las copias Certificadas emanadas del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil Agrario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, que cursan a los folios 41 al 45 de la Primera Pieza de este expediente.- Las cuales son apreciadas por el Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, por ser copias certificadas de un documento público, expedidas por autoridad competente para su expedición de acuerdo a las solemnidades legales correspondientes. Así se declara.

Al Sexto particular: Promovió reprodujo, insistió e hizo valer en toda su fuerza y valor probatorio que tienen las Copias Certificadas emanadas del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de esta misma Circunscripción Judicial que cursan a los folios 52 al 57 de este expediente, relacionadas con la Sentencia recaída en la presente causa.- Las cuales son apreciadas por el Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, por ser copias certificadas de un documento público, expedidas por autoridad competente para su expedición de acuerdo a las solemnidades legales correspondientes. Así se declara.

Al Séptimo particular, Promovió, reprodujo, insistió e hizo valer, todo el valor y la fuerza probatoria que tiene la Letra Única de Cambio, que cursa al folio 154, de este expediente la cual contiene la firma original de J.C.B..- El cual es apreciado por el Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el Artículo 1.370 del Código Civil, por ser copia simple de un documento privado que no fue impugnada por la parte demandada, así se declara.

En fecha 16 de diciembre del 2010, el abogado en ejercicio MOUNIR WAKIL KAWAN, apoderado Judicial de la parte demandada, presentó escrito de promoción de pruebas en el cual promovió lo siguiente:

CAPITULO PRIMERO: Reprodujo e hizo valer el citado contrato, el cual riela a los folios 21 y 22, así como al folio 152 y 153 del expediente.- El cual es apreciado por el Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, por ser un documento autenticado de acuerdo a las solemnidades legales que le d.f. pública a sus firmas. Así se declara.

CAPITULO SEGUNDO: Promovió y solicitó se decrete y practique una inspección Judicial en los Libros de presentación de documentos para su protocolización, que es obligación de los adquirientes, llevados por el hoy Registro Público del Municipio S.B.d.E.A..-CAPITULO TERCERO: Solicitó se practicara una inspección Judicial en el inmueble distinguido con el Nº A-1, ubicado en la calle san José y la Fundación del Sector Barrio San J.O.d.N.B. de la Ciudad de Barcelona, Municipio Bolívar, Estado Anzoátegui.-

En efecto a los folios 43 al 45 y del 46 al 48 de la Segunda Pieza del presente expediente corren insertas Actas de inspecciones Judiciales Practicadas por este Juzgado en fechas 17 de Febrero de 2011 y 24 de Febrero de 2011, respectivamente, realizadas en la sede del Registro Público del Municipio B.d.E.A. y en un inmueble distinguido con el Número y Letra A-1, ubicado en la Calle San José y la Fundación del Sector Barrio San J.O.d.N.B., Municipio B.d.E.A., respectivamente. Ambas son apreciadas por el Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 472 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

IV

PARTE MOTIVA

Los principios constitucionales que regulan la actuación de los Órganos de administración de Justicia son los que a continuación se transcriben:

Artículo 26. Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente. El estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.

Artículo 49. El debido proceso se aplicará a todas las actuaciones judiciales y administrativas; en consecuencia:

1. La defensa y la asistencia jurídica son derechos inviolables en todo estado y grado de la investigación y del proceso. Toda persona tiene derecho a ser notificada de los cargos por los cuales se le investiga, de acceder a las pruebas y de disponer del tiempo y de los medios adecuados para ejercer su defensa. Serán nulas las pruebas obtenidas mediante violación del debido proceso. Toda persona declarada culpable tiene derecho a recurrir del fallo, con las excepciones establecidas en esta Constitución y la ley.

2. Toda persona se presume inocente mientras no se pruebe lo contrario.

3. Toda persona tiene derecho a ser oída en cualquier clase de proceso, con las debidas garantías y dentro del plazo razonable determinado legalmente, por un tribunal competente, independiente e imparcial establecido con anterioridad. Quien no hable castellano o no pueda comunicarse de manera verbal, tiene derecho a un intérprete.

4. Toda persona tiene derecho a ser juzgada por sus jueces naturales en las jurisdicciones ordinarias, o especiales, con las garantías establecidas en esta Constitución y en la ley. Ninguna persona podrá ser sometida a juicio sin conocer la identidad de quien la juzga, ni podrá ser procesada por tribunales de excepción o por comisiones creadas para tal efecto.

5. Ninguna persona podrá ser obligada a confesarse culpable o declarar contra sí misma, su cónyuge, concubino o concubina, o pariente dentro del cuarto grado de consanguinidad y segundo de afinidad.

   La confesión solamente será válida si fuere hecha sin coacción de ninguna naturaleza.

6. Ninguna persona podrá ser sancionada por actos u omisiones que no fueren previstos como delitos, faltas o infracciones en leyes preexistentes.

7. Ninguna persona podrá ser sometida a juicio por los mismos hechos en virtud de los cuales hubiese sido juzgada anteriormente.

8. Toda persona podrá solicitar del Estado el restablecimiento o reparación de la situación jurídica lesionada por error judicial, retardo u omisión injustificados. Queda a salvo el derecho del o de la particular de exigir la responsabilidad personal del magistrado o de la magistrada, del juez o de la jueza; y el derecho del Estado de actuar contra éstos o éstas.

   Artículo 257. El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificaran por la omisión de formalidades no esenciales.

   Ahora bien, en cuanto a las nulidades, el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, señala:

   Artículo 206. Los jueces procuraran la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal. Esta nulidad no se declarará sino en los casos determinados por la ley, o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez.

   La disposición transcrita establece, que el Juez es el guardián del debido proceso y debe mantener la estabilidad del juicio, evitando el incumplimiento de formalidades que produzcan indefensión de alguna de las partes, o desigualdades según la diversa condición que cada una de ellas tenga en el litigio.

   Cabe destacar que el legislador ha revestido la tramitación de los juicios, en su estricta observancia, con materia ligada al orden público la cual no puede renunciarse ni relajarse por las partes; así pues, el proceso una vez iniciado, no es un asunto exclusivo de las partes, pues al requerirse el ejercicio de la función jurisdiccional entra en juego también el interés público en una recta y pronta administración de justicia. El timón del proceso es encomendado desde el primer momento al Juez, quien debe actuar como director, propulsor, vigilante y previsor.

   Sin embargo es oportuno recalcar que uno de los principios fundamentales de la Constitución de 1999, en su artículo 2º proclama que la República Bolivariana de Venezuela se constituye en un Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia. Con este principio nuestra Constitución se ha incorporado a la corriente del “Constitucionalismo Social”, que define al Estado Social de Derecho, como aquel Estado que proporciona bienestar al ciudadano, buscando y logrando satisfacer necesidades básicas del colectivo, tales como: salud, educación, vivienda, pensiones, trabajo, justicia, entre otros derechos fundamentales del hombre. Esta corriente descansa en la premisa de la fuerza vinculante que existe entre la realidad social, el derecho y la justicia, e impone la observación sociológica de los hechos para inferir la veracidad de la realidad misma, en el sentido trascendente que los mismos tienen en la sociedad y sus exigencias, a cuyo servicio debe estar el derecho y la justicia.

   En el ámbito judicial el Estado Social de Derecho y de Justicia, concede poderes al Juez, a través de un amplio margen de discrecionalidad, que pareciera le autoriza para proceder en justicia conforme a su leal saber y entender, como lo hace el jurado; sin embargo, no hasta el extremo de abandonar el principio de legalidad, es decir, el Juez sigue sujeto a la Ley, pero con la posibilidad de no someterse a ella, si así se lo aconseja el sentido práctico del sentimiento de justicia, al momento de buscarla y realizarla.

   En este sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 01/02/2000, es concluyente al respecto:

   …El Estado Venezolano es, conforme a la vigente Constitución, un estado de Derecho y de Justicia, lo que se patentiza en que las formas quedan subordinadas a las cuestiones de fondo, y no al revés (Art. 257 de la Vigente Constitución)...

   Así mismo, la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 15 de Marzo de 2000, expuso:

   …Nuestro texto constitucional, sin dejar de lado esta discusión, propone que el proceso es un instrumento para realizar la justicia. Asumir que lo jurídico es social y que lo social es jurídico. En ese sentido, la finalidad última del proceso es la realización de la justicia solucionando los conflictos sociales, y no la obtención de mandatos jurídicos que se convierten en meras formas procesales establecidos en las leyes, sin dar satisfacción a la demanda social, quedando la justicia subordinada al proceso…

   Esto significa que hoy, la Constitución nos impone abandonar la concepción liberal del proceso que teníamos desde hace muchos años y a través de un cambio radical en esta materia, nos ha colocado a la altura de los últimos pasos que da el derecho procesal moderno. Hoy los más avanzados procesalistas coinciden en la concepción social del proceso, lo que trae como consecuencia un cambio en la posición del Juez frente a la Ley.

   Este Jurisdicente a los fines de garantizar el Estado Social de Derecho y de Justicia, así como resguardar los derechos fundamentales garantizados y establecidos en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela de 1999, pasa a analizar bajo esta óptica las actas procesales que conforman el presente expediente y revisados como han sido tanto los alegatos de las partes como las pruebas aportadas a los autos, debe pronunciarse este Tribunal y lo hace previas las consideraciones siguientes:

   El autor N.V.R., quien en su obra “Contratos Preparatorios”, señala varias concepciones del contrato de opción de compra, expresando al efecto:

   Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo…

   (…) es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato (…)

   (…) es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal (…)

   Así pues, el contrato de opción es aquel por medio del cual una parte llamada promitente ofrece irrevocablemente, por un cierto tiempo, celebrar un determinado contrato con otra parte llamada optante, quien es libre de aceptar o no la oferta y de celebrar el contrato que le ha sido propuesto.

   Ahora bien, precisado lo anterior, este Juzgador considera que constituye como principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir en base a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados.

   Asimismo, establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y la actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.

   A tales efectos, se evidencia de las actas procesales que los ciudadanos E.B.P. y OMIRA COVA, demandaron por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN COMPRA VENTA al ciudadano J.C.B., a los fines de que convenga o a ello se condenado, a otorgarles el Documento definitivo de Compra Venta del inmueble distinguido con el Número y Letra A-1, ubicado en la Calle San José y la Fundación del Sector Barrio San J.O.d.N.B., Municipio B.d.E.A., y por ende le transmita la posesión y dominio del referido inmueble, y adicionalmente al pago de los gastos y costos que ocasionen la presente demanda.

   Posteriormente, mediante escrito de contestación a la demanda, la parte demandada, admitió la celebración del contrato de opción de compra venta entre las partes, pero que los opcionantes no pudieron materializar la compra del inmueble y por tanto incumplieron las cláusulas contractuales, es decir, que la opción de compra no se materializó por causas imputables a los demandantes ya que se venció el lapso establecido en el contrato y el mismo quedó resuelto de pleno derecho.

   Asimismo la parte demandada Reconvino a los demandantes por “Acción de Incumplimiento” (Resolución de Contrato), alegando que dicho contrato quedó resuelto de pleno derecho por vencimiento del término establecido en la Cláusula Cuarta del mismo, que fueron 30 días mas 60 días de prórroga, contados a partir del 31 de enero de 2002.

   Por su lado la Parte Actora Reconvenida mediante escrito de fecha 26 de noviembre de 2010 contestó a la Reconvención, y expresó que la parte Demandada Reconvincente en ningún momento se opone con una defensa idónea a la prueba del cumplimiento de la obligación por parte de los demandantes, contenida en el Acto Administrativo Judicial de carácter público y obligatorio constituido por la Copia Certificada de la Sentencia dictada por el Tribunal Superior que Declara Válida la Oferta Real y el Depósito hechos por el Promitente Vendedor, y que es medio idóneo establecido por la Ley ante la renuncia y contumacia del acreedor, en este caso demandado.

   Por consiguiente, en virtud de que quedó demostrado que ambas partes si suscribieron el Contrato de Opción Compra Venta cuyo cumplimiento demanda la parte actora reconvenida y cuya Resolución solicita la parte demandada reconveniente, y a la letra de lo preceptuado en el artículo 1.159 del Código Civil, que consagra la fuerza obligatoria existente entre las partes, siendo necesario destacar que, cuando la norma expresa “El contrato tiene fuerza de Ley entre las partes”, debe entenderse, no que el contrato sea equiparable a la Ley en su eficacia, sino que las partes no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto y en cada una de las cláusulas.

   Determinada la fuerza de ley que de los contratos se emana, es de acotar que ésta siempre será, en la medida en que dicho acuerdo haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual que fija el artículo 06 del Código Civil, esto es no pueden relajarse ni el orden público, ni las buenas costumbres.

   En este sentido, enseña la doctrina que las convenciones celebradas son ley para las partes que la han hecho, expresando rigurosamente la fuerza del vínculo obligatorio creado por el contrato, y de allí la consecuencia que se deriven en caso de incumplimiento, siendo que desde el momento en que un contrato no contiene nada contrario a las leyes ni al orden público, ni a las buenas costumbres, las partes están en la obligación de acatar lo ahí convenido, en observancia a la Ley.

   Así pues, como ya se ha indicado, si una de las partes contraviene algunas de las cláusulas de lo firmado entre ellos, la otra puede dirigirse a los Tribunales y pedirle el cumplimiento forzoso de la convención, la resolución o la indemnización de daños y perjuicios; tal como lo enseñan los expositores franceses COLIN y CAPITANT en su tratado de Derecho Civil, Tomo III, citado por la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, hoy en día Tribunal Supremo de Justicia en el fallo del 18 de junio de 1987.

   El concepto de contrato preparatorio viene de la palabra “vovertrag” que apareció citada por primera vez en el Tratado Thol, quien la empleó en su tercera edición de Derecho Mercantil (Hanf & Drecht, 1854), con la intención de dar un giro germano a la expresión “pactum de contrayendo”. Thol justificó la nueva terminología diciendo que es un contrato anterior a otro; esto es, un contrato que se concluyó para preparar otro contrato, o sea un contrato actual que promete un futuro contrato.

   El mérito de la creación del concepto de contrato preparatorio pertenece a Degenkolb, quien es el artífice de la doctrina dominante. Toda literatura posterior se inspira en él, lo que dio origen a que lo acogieran los modernos tratadistas alemanes y así se convirtió en tema preferido en las tesis doctorales alemanas.

   El contrato preparatorio tiene los siguientes caracteres:

   1. Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir, que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.

   2. Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.

   3. Es principal por ser un contrato que subsiste por sí mismo, con independencia del contrato futuro.

   4. Puede ser bilateral o unilateral; según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido.

   5. Es un contrato que produce efectos personales, no es traslativo, ni constitutivo de derechos reales.

   En el contrato preparatorio no se opera la transmisión de la propiedad, ya que ésta no se efectúa, sino cuando se perfecciona la venta. Debiéndose agregar también que este tipo de contratos debe contener los elementos esenciales del futuro contrato, y debe además expresar perfecta y claramente la voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la transmisión de la propiedad y cumplir todas las demás obligaciones conectadas con el contrato definitivo debiendo quedar claramente expresado que no se trata de un contrato condicionado.

   En este mismo orden de ideas debemos tener en cuenta de la existencia de contratos que se denominan formales, estos por sus características traen como matriz porque su eficacia obligacional depende del otorgamiento público del documento en el cual se conviene aquél, en cuyo caso el formulismo prevalece sobre el consensualismo, que en nuestra legislación es el principio que rige la materia contractual.

   La obligación de escriturar no puede nunca confundirse con el contrato preliminar, pues en el primer caso, existe un contrato definitivamente concluido en que se determinaron las voluntades y sólo queda pendiente cumplir con una de las obligaciones derivadas del contrato, esto es, la de escriturar.

   En el contrato preparatorio o pre-contrato, sólo existe la obligación de celebrar un futuro contrato, o sea que todavía no se ha consumado el contrato definitivo.

   Bajo estas determinaciones, e ingresándonos respecto al contrato de opción de compra venta, ha señalado la doctrina que es un derecho subjetivo, y como todos los derechos que entran en esta categoría consiste, en sentido amplio, en la facultad de la voluntad que la ley concede al titular de la opción para que, con arreglo a las normas legales unas veces, y otras a normas convencionales preestablecidas, pueda a su voluntad optar por un derecho o adquirir una cosa.

   Estas situaciones jurídicas constituyen una promesa unilateral de venta que va unida al contrato de arrendamiento, y esta promesa unilateral es considerada como generadora de obligaciones. Así lo entienden civilistas muy notables, y en ese sentido parece haberse pronunciado la jurisprudencia francesa, deduciéndose de tal doctrina legal y científica que la venta a opción puede constituir un precontrato generador de obligaciones jurídicas que pueden muy bien ser unilaterales en unos casos y sinalagmáticas en otros, y siempre supeditadas a la voluntad del que libremente tiene la facultad de elección sin condición de ninguna clase. Una promesa de venta condicional aunque fuese unilateral, quitará valor a la promesa unilateral de venta de opción y cambiaría en absoluto su naturaleza jurídica.

   Habrá, pues, y siempre que se hable de compra venta no perfeccionada, una promesa unilateral de venta a opción, que podrá tener la naturaleza jurídica de un contrato preparatorio de otro contrato de venta con el cual se halla íntimamente relacionado, promesa unilateral cuya facultad electiva puede recaer bien a favor del prominente vendedor o ya a favor del prominente comprador. Dicen, pues, muy bien, Colin y Capitant, a nuestro modesto entender-que esta promesa de venta es un antecontrato-, por virtud del cual el acreedor del mismo obtiene el derecho de admitir la cosa cuando bien le parezca. O el deudor de dicho inmueble diríamos nosotros, la obligación de transmitirlo dentro del plazo fijado y con el pago del precio señalado; pero no un antecontrato que no constituya una figura contractual bien determinada, sino un antecontrato con todos los caracteres de un contrato especial y concreto. (La opción como Derecho y como Contrato, J.M.M., primera edición, págs. 9, 60 y 62).

   Adicionalmente debemos destacar que la doctrina patria ha considerado a los contratos preparatorios, de la siguiente manera:

   Para Fueyo Leneri “es una vinculación nacida del contrato, cuya eficacia, en el querer de las partes, es sólo preliminar o previa, puesto que lo que se intenta es crear una relación futura y definitiva, la cual ordinariamente es entre las mismas partes contratantes”.

   Boles y Soler; por su parte sostienen que: “son contratos preparatorios los que tienen por objeto ponerse en condiciones de celebrar otros definitivos que son los que en realidad interesan a los que los celebran”

   Para Rojina Villegas, “es el contrato por virtud del cual una parte o ambas se obligan en cierto tiempo a celebrar un contrato futuro determinado”.

   En una sentencia española se ha afirmado que: “el precontrato es una convención por la cual dos o mas personas se comprometen a realizar en tiempo futuro un determinado contrato que en el momento de celebrar esa convención no quieren o no pueden celebrar como definitivo…”(Contrato Preparatorio, N.V.R., pág. 93).

   De los caracteres de los contratos preparatorios o precontratos, se evidencia en el caso de marras, el contrato de opción de compra venta, cuyo cumplimiento se demanda, cumple con los mismos, ya que como se dijo ut supra, el contrato de opción de compraventa, es un contrato autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene derecho a exigir que el otro cumpla con la estipulación del contrato definitivo; es un precontrato, porque prepara la celebración de otro contrato, en este caso, la celebración del contrato de compraventa definitivo; es bilateral, lo que constituye que ambas partes asumen obligaciones reciprocas, lo que se evidencia, al asumir el cedente la obligación de transmitir la propiedad a través de un contrato futuro, y el optante en pagar el precio definitivo de la venta; es un contrato que produce efectos personales, ya que no es traslativo de propiedad, ni constitutivo de derechos reales, sino que constituyen derechos obligacionales para ambas partes, ya que en el contrato preparatorio no opera la transmisión de la propiedad, por cuanto ésta se efectúa cuando se perfecciona la venta a través del contrato definitivo.

   En el presente caso, la acción promovida por la parte actora es de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN COMPRA VENTA, fundamentándose en los artículos 1.141, 1.155, 1,159, 1.160, 1.161, 1.166, 1.167, 1.205, 1.486, 1.487, 1.488, 1.492, 1.495, 1.527 y 1-306 del Código Civil, y la parte demandada RECONVINO por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN COMPRA VENTA, fundamentándose en los artículos 1.159, 1.160 y 1167 del Código Civil. Así las cosas, este Juzgador estima necesario realizar las siguientes consideraciones doctrinarias respecto a la naturaleza jurídica de la demanda promovida y sus requisitos concurrentes para su procedencia.

   El fundamento de ambas acciones está previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual señala:

   En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

   .

   En el caso bajo estudio, se evidencia que el contrato de opción de compraventa accionado se encuentra dentro de los parámetros indicados, además que el petitorio del accionante en su escrito libelar, está reclamando el cumplimiento del contrato de opción de compraventa, que quedó perfeccionado por el acuerdo de voluntades manifestado por ambas partes.

   Del material probatorio aportado por los actores en el presente juicio, cuyo análisis y valoración ya fue expuesto anteriormente por parte de este juzgador, así como los alegatos y demás defensas desplegados por ambas partes, es de observar que quedó reconocido por no ser objeto controvertido entre ellos, la existencia del negocio jurídico suscrito, es decir un contrato de opción de compra venta, suscrito por las partes en fecha 31 de Enero de 2002, y que tuvo por objeto un bien inmueble distinguido con el Número y Letra A-1, ubicado en la Calle San José y la Fundación del Sector Barrio San J.O.d.N.B., Municipio B.d.E.A., cuyo precio fue fijado por la cantidad de Treinta y Un Millones doscientos Mil Bolívares (Bs. 31.200.000,00,) hoy en día equivalente a Treinta y Un Mil Doscientos Bolívares (Bs. 31.200,00), señalando la parte actora la obligación de la parte demandada de otorgar el documento definitivo de venta sobre el inmueble objeto de la controversia, dentro del término pactado contractualmente, de acuerdo a la cláusula tercera, esto es, dentro de los treinta (30) días, mas Sesenta (60) días de prorroga.

   Entre tanto, el demandado a través de su representación judicial afirmó que el incumplimiento del contrato accionado recae en cabeza de los actores al no haber pagado estos la cantidad expresada en la cláusula segunda, basando en tal incumplimiento la reconvención propuesta por Resolución de Contrato.

   Bajo estos argumentos de defensa y discusión desplegados por la parte demandada, en cuanto al señalamiento de que el incumplimiento del negocio jurídico suscrito y reconocido por ambos lo fue por parte de los actores al no haber cumplido con su obligación de pagar la suma de convenida en la cláusula segunda, considera púes este juzgador a los fines de dirimir la controversia surgida, remitirse previamente al contenido de las cláusulas del señalado contrato, verificándose que efectivamente el mismo estipula en su cláusula tercera que el término de la presente opción sería de Treinta (30) días, mas Sesenta (60) días de prorroga, y que dentro de ese plazo “Los Opcionados” si por cualquier causa no ejercieran su derecho, pagarán por dicho incumplimiento la cantidad de dos millones cien mil bolívares (Bs. 2.100.000,00), equivalentes hoy en día a Dos Mil Cien Bolívares (Bs. 2.100,00) como penalidad por su incumplimiento.

   Ahora bien, del contenido de la señalada cláusula, cabe destacar y hacer mención, en primer orden, sobre el término pactado por ambas partes para llevar a cabo la negociación, esto es, corroborar computar y determinar si efectivamente se cumplió dentro del periodo establecido de los treinta (30) días, mas los sesenta (60) días de prorroga contractualmente pactado, cuyo periodo debió transcurrir a partir de la fecha de la firma del documento, es decir a partir del 31 de Enero de 2002, confrontándose de acuerdo al almanaque del citado año, que los noventa (90) días vencieron el día 01 de Mayo de 2002, pero no consta en autos y no fue alegado ni probado por la parte demandada reconvincente que una vez vencido dicho lapso haya efectuado una reclamación judicial para que se decretara resuelto el contrato, lo cual es una exigencia del ya mencionado artículo 1.167 del Código Civil. Por el contrario, la parte demandante reconvenida manifestó como alegato en su libelo de demanda que en fecha 21 de enero de 2005 introdujo una Oferta Real y Depósito que correspondió conocer al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, Expediente Nº BP02-S-2005-000106, expresando en el libelo lo siguiente:

   …se llega hasta el momento del ofrecimiento en fecha 03 de marzo de 2005, cuando el Abogado M.S.G., en su condición de Apoderado Judicial del ciudadano J.C.B., ampliamente identificado en autos y en la OFERTA REAL Y DEPÖSITO donde expone en fecha tres (03) de marzo de 2005, en la oportunidad de notificar la OFERTA REAL Y DEPÓSITO al ciudadano J.C.B., titular de la cédula V-10.984.589, recibida a través de su apoderado judicial M.S.G., titular de la cédula de identidad Nº 570.428, inscrito en el INPRE Abogado bajo el Nº 26,,,,El Tribunal impuso del traslado de su visita al ciudadano M.S. GUEVARA…Seguidamente el tribunal le presenta Cheque de Gerencia del Banco Federal Compañía Anónima Nº 125729007426 a favor del ciudadano J.C.B., por la cantidad de DIEZ MILLONES OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 10.080.000,00), manifestando el referido abogado Apoderado que “QUEDA EN CUENTA DE LA OFERTA REAL QUE LE HACEN A SU DEFENDIDO PARA LA CANCELACIÓN DEL PRECIO PENDIENTE O SALDO PENDIENTE SOBRE LA VENTA DE UN INMUEBLE…Posteriormente en fecha 21 de marzo de 2005, la parte OFERENTE…EXIGE AL Tribunal se consigne en el expediente la prueba de haberse cancelado a la señora J.N.M.…la obligación que el señor J.C.B.…tenía con ella por la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00), cantidad que fuera cancelada en fecha 10 de abril de 2002, por los señores E.E.B.P. y OMIRA COVA…a quienes les fueron cedidos todos los derechos e intereses que tenía J.N.M., en el contrato de opción a compra que celebró con J.C.B.…debidamente firmado por ambas partes y consignado al expediente…El referido documento hace prueba que el señor J.C.B. había dado también en Opción a Compra el mismo apartamento en dos oportunidades, y que hubo la necesidad de cancelar la opción a J.N.M., a los efectos de que desocupara el referido inmueble…”

   El Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil

   Mercantil, Agrario y del Transito de esta misma Circunscripción Judicial dictó sentencia y Declaró Válida y por ende procedente la Oferta y el Depósito efectuado, dicha sentencia fue apelada por la parte Oferida, siendo confirmada en todas y cada una de sus partes por el Tribunal Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental.

   En cuanto a la Acción de Resolución planteada por la parte Demandada Reconvincente, podemos expresar que la Resolución es un modo o forma de terminación típica de las convenciones bilaterales, no siendo aplicable a los contratos unilaterales, ni tampoco a las convenciones sinalagmáticas imperfectas.

   En cuanto a las condiciones de esta acción tenemos que indicar lo siguiente: 1) Es necesario que se trate de un contrato bilateral; 2) Es necesario el incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes; 3) Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque de no hacerlo, no habrá lugar a resolución; 4) Es necesario que el juez declare la resolución.

   Con respecto a los efectos de la acción resolutoria, se destacan los siguientes:

   1) La terminación del contrato bilateral, que al ser declarado resuelto se extingue; el contrato se considera terminado, no desde el momento en que se declara la resolución, sino que se considera como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar.

   2) Un efecto retroactivo, mediante el cual el contrato se considera como si efectivamente jamás hubiere sido celebrado.

   Como consecuencia de ello tenemos que, las partes vuelven a la misma situación precontractual, a la misma situación en que se encontraban antes de celebrar el contrato, y por lo tanto, deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato.

   3) La parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución cause a la parte accionante, si los hubiese.

   Ahora bien, nuestro autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Código de Procedimiento Civil”, Tomo I, señala:

   …El nuevo artículo 12 incluye en su único aparte la regla... sobre la interpretación de los contratos y actos (o diríjase mejor actas procésales) que aparezcan oscuros, ambiguos o deficientes, teniendo en cuenta un elemento subjetivo: el propósito e intención de las partes, y un elemento objetivo: las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe. La ley sustantiva establece a su vez que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.

   Las reglas de apreciación de las pruebas son distintas a las reglas de interpretación de los contratos, pues en aquéllas se debe recurrir a las reglas de la lógica y de la experiencia, en tanto en éstas a la voluntad de las partes…

   Al respecto, se considera importante transcribir la decisión dictada en fecha 21 de septiembre de 2006, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en el expediente No. AA20-C-2006-000237, con ponencia de la Magistrada Dra. Y.A.P.E., que dejó sentado sobre la discrecionalidad que existe para los jueces a la hora de interpretar los contratos y el alcance de sus obligaciones, lo siguiente:

   “…En relación, a la técnica para denunciar el error de interpretación de los contratos, la Sala en sentencia de fecha 12 de agosto de 2005, expediente 2005-000205, caso: A.T.P.V., contra F.C.S.R. y J.A.C.C., señaló lo siguiente:

   …La Sala observa, que la formalizante pretende cuestionar en Casación la supuesta desviación intelectual del juez superior al interpretar el contrato de opción de compra-venta.

   Sobre el particular, la Sala ha establecido que, en principio, la interpretación de los contratos es función soberana de los jueces de instancia, quienes, en virtud de lo dispuesto en la parte in fine del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, se atendrán al propósito y a la intención de las partes y la decisión que al respecto produzcan sólo será atacable en Casación, por una denuncia de error en la calificación del contrato por el primer caso de suposición falsa...

   (Negritas de la Sala)

   Al examinar los alegatos presentados por las partes, este Juzgador observa que la controversia entre las partes se reduce a una cuestión de derecho, es decir, a determinar quién ha incumplido o no en las obligaciones del Contrato de Opción a Compra Venta, pues la parte actora alega que la opcionante no cumplió con su obligación de pagar la cantidad adeudada en el momento en que se debía firmar el contrato definitivo de la compra venta; y por su parte, la opcionante alegó que los propietarios nunca realizaron las gestiones necesarias para el otorgamiento del contrato de compra venta, por lo que era imposible que pagara la suma restante del precio total de la opción, por lo cual se vio en la imperiosa necesidad de efectuar una oferta real de pago y depósito por vía judicial y posteriormente a ejercer la acción de Cumplimiento de Contrato.

   De este modo, cabe señalar que el emblemático artículo 1.167 del Código Civil, establece que para pedir el cumplimiento o la resolución de una obligación a la otra parte, quien haga la denuncia debe haber estado previamente en cumplimiento de su obligación, así que de seguidas pasa quien aquí decide, a examinar el incumplimiento imputado a la parte actora, teniendo en consideración que, las reglas sobre la carga de la prueba no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales, sino también en muchas cuestiones procesales, durante el trámite del proceso.

   De tal manera que, siempre que se trate de aplicar una norma jurídica que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba, ello para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos que en tal norma se consagran.

   Las reglas sobre carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, siendo que en éstas disposiciones legales se consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

   La carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis, así al demandante le toca la prueba de los hechos que alega, según el aforismo según el cual “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, por lo que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro aforismo “reus in excipiendo fit actor” al tornarse el demandado en actor en la excepción; razón por la cual, este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba correspondiente.

   En virtud de ello, en el presente caso, era el deber de la parte actora demostrar, como efectivamente quedó demostrado en autos que efectuaron todas las gestiones requeridas para cumplir con su obligación de realizar el pago del precio del bien inmueble, demostrando que efectuó judicialmente una oferta real de pago y depósito a los fines de lograr la firma definitiva del Contrato de Opción de Compra Venta, toda vez que la accionada rechazó la existencia de tales hechos, pero no alegó y no probó haber ejercido una acción judicial para que se declarara la Resolución del Contrato, haciéndolo sólo como Reconvención, una vez propuesta la acción judicial por Cumplimiento de Contrato por parte de los adquirentes.

   En este orden de ideas, es menester hacer referencia al contenido del artículo 1.160 del Código Civil, el cual establece que:

   Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las circunstancias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

   .

   En igual orden de ideas, el artículo 1.354 del Código Civil establece que:

   Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

   .

   La transcrita norma, contentiva de las pruebas de las obligaciones y de su extinción, crea la carga de la prueba para cada una de las partes del litigio, es decir, a la parte actora reconvenida el deber de probar el pago o el hecho que hubiera extinguido su obligación y, a la parte demandada reconvincente el cumplimiento de su obligación de hacer todo lo necesario para que se realice la firma del documento definitivo de compra venta. En esa misma semántica, la doctrina y la jurisprudencia están acordes en admitir de manera unánime, que en los contratos de ejecución progresiva, como lo es el de Opción de Compra-Venta, en que se apoya la acción deducida en el presente caso, le basta al actor probar la existencia auténtica de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin que pueda estar obligado a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo; esto es, que, probada la existencia de las obligaciones contenidas en el referido contrato de promesa de venta, es el demandado quien debe probar que está solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales, lo cual en el presente caso es recíproco por la reconvención planteada.

   En este orden de ideas, el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, este último se refiere a la petición de la ejecución de una obligación, deberá probarse, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de esa obligación.- En el caso de autos, la actora demostró con el referido Contrato de opción de compraventa, la existencia de la obligación contractual de ambas partes, cuestión no desvirtuada por la parte demandada, y por consiguiente, ateniéndose a la voluntad de las partes y que el vendedor, al no dar cumplimiento al otorgamiento del documento definitivo, como se dejará asentado en la dispositiva de este fallo, es para admitir que violó expresas disposiciones contractuales contenidas en el aludido contrato.

   El material probatorio presentado por las partes y analizado y apreciado por el Tribunal, demuestra la existencia del Contrato de Opción de Compra Venta del inmueble que da lugar a la relación contractual entre las partes y las obligaciones que de dicho Contrato se generan para ambos, que una vez vencidos los lapsos contractuales para el cumplimiento de dichas obligaciones, la parte demandada reconviniente no solicitó judicialmente la Resolución del Contrato, que por el Contrario la Parte Demandante Reconvenida propuso una Acción Judicial de Oferta Real de Pago y Depósito, en la cual ofreció y depositó al Opcionante la parte no pagada del precio del inmueble, vale decir, el remanente del precio después de restar lo entregado como anticipo al momento de la firma del contrato de opción de compra venta y lo cancelado a la ciudadana J.N.M. por la cesión de sus derechos e intereses derivados de un contrato de opción de compra venta firmado con el propietario de dicho inmueble, demostrando haber cumplido con su obligación de pagar el precio del inmueble y por ende su derecho a exigir el cumplimiento del contrato por parte del propietario del referido bien inmueble. Así se declara.

   El incumplimiento de la principal obligación del demandado reconvincente era dar en venta el inmueble objeto del presente Juicio, otorgando el documento definitivo y traslativo de la propiedad ante el registrador correspondiente, libre de cualquier gravamen que pese sobre el mismo, ha dado motivo a que ha lugar la reclamación de la actora, en el sentido de la acción de cumplimiento de Contrato.

   Por su parte, la demandada no aportó a los autos, prueba alguna que desvirtué lo alegado por el accionante, y por ende quedó demostrado su incumplimiento contractual, por lo cual considera, quien aquí decide, que la presente acción de Cumplimiento de Contrato debe prosperar en derecho y la Acción de Resolución de Contrato propuesta por la parte Demandada Reconvincente debe ser desechada. Y ASI EXPRESAMENTE SE DECIDE.

   V

   DISPOSITIVA

   Sobre la base de los motivos expuestos precedentemente, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR la Demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO de Opción de Compra Venta incoada por la ciudadana ALMINDA ALVAREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 489.709, en su carácter de Apoderada Especial de los ciudadanos E.B.P. y OMIRA COVA, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nº 8.285.333 y 13.521.109, respectivamente, contra el ciudadano J.C.B., quien es venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 10.984.589 . Así se decide.

SEGUNDO

SIN LUGAR La Reconvención por RESOLUCIÓN DE CONTRATO de Opción de Compra Venta propuesta por el ciudadano J.C.B., quien es venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 10.984.589 contra los ciudadanos E.B.P. y OMIRA COVA, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nº 8.285.333 y 13.521.109, respectivamente. Así se decide.

TERCERO

Se ordena a la parte DEMANDADA RECONVENIDA, ciudadano J.C.B., quien es venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 10.984.589, a presentar y suscribir como vendedor, por ante el Registro Público del Municipio S.B.d.E.A. el “Documento Definitivo de Compra Venta” del inmueble constituido por una Casa de Habitación distinguida con el Nº A-1, ubicado en la Calle San José y la Fundación del Sector Barrio “San J.O.” de Nueva Barcelona de la Ciudad de Barcelona, Municipio Bolívar, Estado Anzoátegui, a favor de la parte ACTORA RECONVINIENTE, quienes lo suscribirán como compradores, ciudadanos: E.B.P. y OMIRA COVA, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nº 8.285.333 y 13.521.109, respectivamente. Y en caso de no cumplir con lo ordenado, se tendrá el presente fallo como de titulo suficiente a los fines del registro del titulo de propiedad del bien objeto del presente juicio, quedando entendido que una vez quede firme la presente sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido, en caso de que la parte demandada no cumpla con la obligación de presentar el Documento Definitivo de Compra Venta del inmueble en cuestión, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de la presente decisión a las partes por cuanto la misma se produce fuera del lapso legal correspondiente. Así se decide.

De conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, no hay condenatoria en costas por no haber resultado totalmente vencidas ninguna de las partes en el presente procedimiento. Así también se decide.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en Barcelona, a los Veintiséis (26) días del mes de Octubre de 2.012. Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación. Cúmplase.

El Juez Temporal,

Dr. A.J.P.R.,

La Secretaria,

Abg. J.M.S.

Nota: En esta misma fecha siendo las Doce del medio día (12:00 a.m.), se dictó y publicó la anterior sentencia. Conste.-

La Secretaria,

Abg. J.M.S.,