Decisión nº S-N de Juzgado Octavo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 19 de Enero de 2011

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 19 de Enero de 2011

200º y 151º

ASUNTO: AH15-R-2008-000044

DEMANDANTE: E.S.P., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-3.223.480.

APODERADO DEMANDANTE: A.N.G., abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 10.870.

DEMANDADO: J.I.V.G., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-10.501.748.

APODERADOS DEMANDADO: I.R.P., L.A.L. y T.M.L., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 5.370, 105.992 y 112.929, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO INQUILINARIO (Apelación).

- I -

- ANTECEDENTES -

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de este Tribunal, actuando en alzada, en virtud de la decisión proferida en fecha 13 de noviembre de 2.009, por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la recusación propuesta por el apoderado judicial de la parte actora Dr. I.P.R., en contra del Juez que suscribe el presente fallo. En consecuencia, este Tribunal recibió el presente asunto dándole entrada mediante auto de fecha 19 de noviembre de 2.010, previo avocamiento al conocimiento de dicho asunto, en el estado en que se encuentra.

- II -

- SÍNTESIS DE LOS HECHOS -

Se inició el presente juicio mediante formal demanda que por desalojo inquilinario instauró la representación judicial del ciudadano E.S.P., en contra del ciudadano J.I.V.G., en cuyo escrito quedaron expuestos los siguientes argumentos:

 Que en fecha 15 de octubre de 2.002, celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano J.I.V.G., el cual tiene por objeto un inmueble de su propiedad constituido por “un apartamento, distinguido con el Nº 1-4, ubicado en el primer piso del Edificio Residencias ‘Los Carraos’, Calle Oeste de la Urbanización Manzanares, Municipio Baruta del estado Miranda”.

 Que en la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento se estableció que la duración del mismo seria de un (01) año, contado a partir de la fecha de la firma del mismo, pero si al vencimiento del término fijo, alguna de las partes contratantes no hubiese dado aviso por escrito a la otra, expresando su voluntad de dar por resuelto el contrato a su vencimiento, éste se consideraría prorrogado automáticamente de pleno derecho, por el término establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

 Que el arrendatario continuó ocupando el inmueble después de vencido el primer año, y su prórroga, en virtud de lo cual se convirtió en un contrato sin determinación en el tiempo.

 Que en la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento las partes establecieron la cantidad de Quinientos Cincuenta Mil Bolívares sin Céntimos (Bs. 550.000,00) - Quinientos Cincuenta sin Céntimos (Bs. 550,00) que el arrendatario se obligó a pagar puntualmente dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes al arrendador,

 Que de común acuerdo, se reservaron Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00) - Cincuenta Bolívares sin Céntimos (Bs. 50,00) para el pago de condominio, y que el monto que sobrepasara de esa cantidad sería cancelado por cuenta del arrendatario.

 Que en la Cláusula Octava del Contrato de marras, las partes estipularon que los servicios públicos, tales como el servicio de luz, teléfono, consumo de agua, aseo urbano, gas, deberían ser cancelados por cuenta del arrendatario.

 Que de acuerdo con las Cláusulas Décima y Décima Segunda del contrato de marras, si el arrendatario dejara de cancelar dos (2) pensiones de arrendamiento consecutivas, daría derecho al arrendador a dar por rescindido este contrato, y así como también se estableció que el incumplimiento de una o cualquiera de las obligaciones contenidas en el mismo daría derecho al arrendador a darlo por resuelto de pleno derecho, exigiendo la inmediata desocupación del inmueble y de intentar las acciones legales a que dieran lugar.

 Que es el caso, que el arrendatario ciudadano J.I.V.G., ha dejado de cancelar diez (10) cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2006, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio del 2.007; por otra parte canceló en forma incompleta dos (02) pensiones arrendaticias, correspondientes a los meses de febrero y marzo del año 2.005, y canceló de manera extemporáneas algunas mensualidades, que de acuerdo al contrato y a la Ley constituye una causal de resolución de contrato.

 Que el arrendatario, en algunas oportunidades realizó pagos que excedieron del monto establecido contractualmente, correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2.004, así como enero, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.005.

 Que posteriormente, en el mes de enero de 2.006, canceló seiscientos Doce Mil Quinientos Bolívares (Bs. 612.500), en el mes de febrero de 2.006, canceló Seiscientos quince mil (BS. 615.000,00), en el mes de marzo de 2.006, efectuó un pago de seiscientos diez mil Bolívares (Bs. 610.000,00); en el mes de abril, mayo y junio del mismo año, realizó pagos de seiscientos setenta y cinco mil (Bs. 675.000,00); en los meses de julio y agosto del año 2006 canceló ochocientos mil Bolívares (bs. 800.000,00), y en el mes de enero de año 2.007, pago ochocientos mil Bolívares (Bs. 800.000, 00).

 Que su poderdante ha compensado al arrendatario ese dinero producto de los pagos en exceso, con cánones de arrendamiento incumplidos por el arrendatario, es decir, con los correspondientes a los meses de septiembre, octubre y diciembre del 2006 que suman la cantidad de un millón seiscientos cincuenta mil Bolívares (Bs. 1.650.000,00), y los sesenta y dos mil quinientos Bolívares (Bs. 62.500,00), se le abonan al mes de febrero de 2.005, oportunidad esa en la que el arrendatario pagó de manera incompleta, pues de acuerdo con el depósito bancario por este efectuado correspondiente a dicho mes, sólo pagó trescientos mil Bolívares (Bs. 300.000,00), en vez de los quinientos cincuenta mil Bolívares (Bs. 550.000,00) contractualmente estipulados.

 Fundamentó su pretensión en los artículos 33, 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y 1.579, 1.592, 1.1591.160, 1.167, 1.980 del Código Civil.

 Que por todo lo antes expuesto, la parte actora demandó al ciudadano J.I.V.G. para que convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal sobre lo siguiente:

1. En la entrega inmediata y sin plazo alguno del inmueble objeto del contrato de marras.

2. En pagar en forma subsidiaria, la suma adeudada por concepto de pensiones de arrendamiento no pagadas y las pagadas de forma incompleta, que asciende a la cantidad de Cuatro Millones Treinta y Siete Mil Quinientos Bolívares (Bs. 4.037.500,00) - Cuatro Mil Treinta y Siete con Cincuenta Céntimos (Bs. 4.037,50).

3. En pagar de manera subsidiaria las pensiones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble objeto del presente juicio.

4. Pagar las costas y costos.

En fecha 18 de septiembre de 2.007, el Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la presente demanda ordenando el emplazamiento del demandado, para que compareciera por ante esa Dependencia Judicial al segundo (2°) día de despacho, siguiente a la constancia en autos de su citación, a dar contestación a la demanda.

Mediante diligencia de fecha 18 de octubre de 2.007, el Alguacil adscrito al Juzgado de la causa dejó constancia de la imposibilidad de lograr la citación personal de la parte demandada.

Por auto de fecha 22 de octubre de 2.007, el Tribunal previa solicitud de la parte accionante ordenó la citación del demandado mediante carteles, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 24 de octubre de 2.007 el ciudadano J.I.V.G. se dio por citado, y llegada la oportunidad para la contestación de la demanda consignó escrito bajo los siguientes términos:

 Que el Tribunal Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, dictó sentencia definitiva en el expediente AP31-V-2007-000629, en fecha 10 de julio de 2007, declarando sin lugar la pretensión en un juicio intentado por la misma causa.

 Que en el expediente antes referido y en el actual, el contrato es el mismo y sirve para probar que el actor quebrantó la ley de Protección al Consumidor y al Usuario, al haber establecido en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, el aumento mensual del canon de arrendamiento en diez (10) por ciento, durante la vigencia del contrato y la permanencia de su poderdante en el inmueble.

 Que el canon de arrendamiento tuvo un incremento, siendo el monto inicial de Quinientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 550.000,00) - Quinientos Cincuenta Bolívares (Bs. 550,00) en Octubre de 2.002 a Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 800.000,00) - Ochocientos Bolívares (Bs. 800,00) en enero de 2.007; siendo que el arrendatario incurrió en la infracción prevista en el artículo 130 de la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario.

 Que el hoy demandante se burló del Decreto Presidencial que incluyó el alquiler de vivienda entre bienes y servicios de primera necesidad, y la resolución de Gobierno que congeló el alquiler de vivienda al 30 de noviembre de 2002.

 Que la Ley de Propiedad Horizontal establece que el condominio es obligación intransferible, indelegable y connatural, que por antonomasia le corresponde al propietario del inmueble multifamiliar, y que sin embargo, el actor, poseído de facultades legislativas, derogó la Ley de Propiedad H.e.e. acápite y dispuso que su representado debía pagar la diferencia resultante entre la cuota de condominio y la cantidad de cincuenta mil Bolívares (Bs. 50.000,00), reconocida como límite por el actor para dicha obligación condominial.

 Continuó narrando el apoderado del demandado que es evidente que con esta segunda demanda, en menos de un año, y escondiendo al Tribunal el antecedente desfavorable referido, el apoderado del actor incurrió en la infracción establecida en el artículo 170 del Código de Procedimiento Civil en sus numerales 1 y 2.

 Que las medidas preventivas, incluyendo el secuestro no proceden en material Inquilinaria, porque al entrar en vigencia la nueva Ley de Arrendamiento Inmobiliario, todo lo referente a la terminación de la relación arrendaticia se regirá por dicho Decreto Ley y por el Código de Procedimiento Civil, en los términos y límites previstos en el artículo 33 de la norma especial, la cual no prevé disposición alguna que establezca la procedencia o no de medidas preventivas en materia inquilinaria, por lo que ante el vacío legal existente, se hace menester imponer el criterio del juez de Instancia.

 Que el tema es delicado y controversial, y se inscribe en la tendencia que revoluciona al Poder Judicial, acercándose a espíritus sedientos de que se haga realidad el anunció del prócer mejicano B.J., subyacente en el texto de la carta magna de 1.999, revalida el proyecto de 2.007.

 Se refirió además sobre el alcance de leyes de orden público y la garantía jurisdiccional y seguridad jurídica.

Seguidamente, en fecha 08 de noviembre de 2006, la parte demandante impugnó las copias fotostáticas acompañadas por el demandado a su escrito de contestación.

En fecha 06 de noviembre de 2.007, compareció la representación judicial de la parte demandante y consignó escrito a través del cual rechazó los alegatos del demandado, referidos a supuesta “Cosa Juzgada”, pues de una simple lectura de la sentencia consignada en autos por el propio representante judicial del accionado y de la demanda que encabeza el presente juicio, se puede evidenciar que en aquella acción se demandó el incumplimiento por parte del arrendatario J.I.V.G., de tres pensiones locativas, correspondientes a los meses de febrero, marzo y abril de 2.007, y en el presente juicio se demanda el incumplimiento de diez (10) pensiones de arrendamiento y el incumplimiento de otras dos (02) pensiones pagadas de forma incompleta, y que en el referido fallo judicial que se dictó al efecto, el Juez no entró a pronunciarse sobre el fondo del asunto, es decir, sobre la falta de pago de las tres (03) pensiones de arrendamiento allí demandadas; haciéndose evidente que todos los señalamientos y amenazas efectuados por el referido profesional del derecho, tienen como objeto disfrazar la verdad y distraer la atención del juzgador del verdadero asunto de fondo planteado, como lo es, el reiterado incumplimiento de la principal obligación arrendaticia por parte del demandado ciudadano J.I.V.G..

Abierta la causa a pruebas, ambas partes hicieron uso de su derecho, promoviendo sus respectivas probanzas en fecha 06 de noviembre de 2.006. Siendo admitidas por providencia de la misma fecha.

En fecha 14 de diciembre de 2.007, compareció el apoderado judicial de la parte demandada y consignó escrito de informes.

Así las cosas, habiéndose agotado de esta forma las fases alegatoria y probatoria en la presente causa, la Juzgadora a quo procedió en fecha 28 de julio de 2.008 a dictar sentencia, declarando -como ya se dijo- con lugar la presente demanda de desalojo Inquilinario.

Cumplido el trámite procesal de sustanciación conforme al procedimiento de alzada, y encontrándonos en la fase decisoria que ahora nos ocupa, pasa esta superioridad a decidir el recurso de apelación intentado.

- III -

- MOTIVACIONES PARA DECIDIR –

Esta alzada pasa a dictar sentencia con base a las motivaciones de hecho y de derecho que de seguidas se explanan:

El asunto sub examine se refiere al conocimiento de éste Juzgado, en razón del recurso de apelación ejercido en fechas 01 de octubre de 2.008 por el abogado I.R.P., contra la decisión proferida en fecha 28 de julio de 2.008, por el Juzgado Décimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la acción que por desalojo inquilinario intentara el ciudadano E.S.P., en contra del ciudadano J.I.V.G., fundamentando su decisión con base a lo siguiente:

“…observa este Tribunal que en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento se desprende que (…) el contrato comenzó a regir desde 15 de Octubre de 2002 hasta el 15 de octubre de 2003, que después de concluida la prórroga convencional comenzó a computarse la prórroga legal que fue de seis (6) meses de conformidad con el literal “A” del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, culminando la misma en fecha 16 de Abril de 2004, de lo anterior se concluye que habiendo terminado la prórroga legal en fecha 16 de abril de 2004, el arrendatario continuó ocupando el inmueble de marras y el arrendador continuó recibiendo los cánones de arrendamiento, entendiéndose que el presente caso operó la tácita reconducción del contrato, de conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil, razón por la cual se establece que en el presente caso estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Y así se decide.

En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción de desalojo, es decir el incumplimiento de la parte demandada de pagar los cánones de arrendamiento, observa este Tribunal:

(…) que es obligación del arrendatario pagar el canon de arrendamiento; y, dado que la demostración de la no ejecución o incumplimiento de la obligación constituye la prueba de un hecho negativo, nuestro legislador exime al acreedor (arrendador) de tal prueba y sólo le impone la necesidad de demostrar el cumplimiento de la obligación, al deudor (arrendatario) la demostración de haberla cumplido o la de haber realizado algún acto que hubiese producido efectos liberatorios. (…) el arrendador sólo tiene que demostrar la existencia de la obligación, lo que en este caso ha quedado plenamente demostrado ya que la relación locativa no ha sido un hecho controvertido en el presente juicio. Así se establece.

Entonces, se debe afirmar que el hecho controvertido en el presente caso, viene a ser la falta de pago correspondiente a los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre del 2006, y Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio del 2007 y el pago parcial de los meses de los meses febrero y marzo de 2005 y el monto hasta por el cual ascendían los cánones de arrendamiento.

(…Omissis…)

Asimismo se evidencia que el arrendador está demandando el pago de los cánones de arrendamiento, en razón de (Bs. 550.000,00) monto pactado en el contrato de arrendamiento que hoy se demanda, (…) y no la suma de Ochocientos Mil Bolívares Bs.800.000,00, como lo afirma la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda.

Habiendo quedado demostrado en autos que el canon de arrendamiento es por el mencionado monto, entonces le correspondía a la parte demandada probar el cumplimiento de su obligación, en tal sentido, trae a los autos originales de 32 recibos de condominio, los cuales fueron consignado a los autos de forma extemporáneas es decir en una fecha posterior al vencimiento del lapso probatorio, razón por la cual dichos recibos son desechados por esta Juzgadora, aunado al hecho que en el presente caso no se está solicitando el pago de los recibos de condominios sino el pago de los cánones de arrendamientos demandados, y en tal caso que la parte demandada considera que esta obligación no le correspondía a ella como arrendataria, debe intentar demanda autónoma a los fines que le sea reintegrado dicho monto; asimismo a los fines de demostrar su cumplimiento consigna copia simple de Sentencia Definitiva mediante la cual se declaró sin lugar la demanda de Desalojo y Sentencia Interlocutoria con Fuerza de Definitiva mediante la cual se negó la medida de secuestro, de las referidas sentencia se evidencia que por ante el tribunal Séptimo de Municipio cursó demanda de desalojo entre las mismas partes, que en el referido juicio se demandó el desalojo por la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses Febrero, Marzo, Abril de 2007 por un monto de ochocientos mil bolívares exactos (Bs.800.000,00) y en tal sentido el juzgador en el presente juicio consideró que se debió demandar el pago del canon de arrendamiento no por el monto de Bs.800.000, sino por el monto que había sido pactado en el contrato de arrendamiento que es por la cantidad de BS.550.000, de lo anterior se evidencia que la parte demandada pretende argumentar defensas que no se corresponde con el presente juicio tal y como el hecho de que la arrendadora esta demandado la falta de pago de los cánones de arrendamiento por un monto de BS.800.000, cuando de los autos se evidencia que se esta demandado el desalojo por el incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento en razón de Bs. 550.000,00 canon pactado en el contrato privado sucrito por ambas partes; en tal sentido dicha defensa se desecha por improcedente ya que en el presente caso no existe cosa juzgada material ya que el Juzgado Séptimo de Municipio no decidió el fondo de la controversia en esa oportunidad, que era la falta de pago de los cánones de arrendamiento demandados, razón por la cual, el actor puede perfectamente acudir nuevamente para solicitar del órgano jurisdiccional la resolución del mérito de la controversia. Y así se decide.

Entonces habiendo quedado demostrado que el demandado no cumplió con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento demandados se debe concluir que es evidente la condición de insolvencia en la que incurrió el mismo, no produciéndose efecto liberatorios de las probanzas promovidas a los autos, razón por la cual el presente caso se puede subsumir en la causal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo procedente en consecuencia la acción de desalojo propuesta en el presente juicio. Así se decide

Con relación a la compensación realizada por el actor de los montos depositados en excedente por la parte demandada de los meses de Octubre, Noviembre, Diciembre de 2004, Enero, Abril, mayo, Junio, Julio, agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2005, mas el excedente del pago del mes enero de 2.006, mas el excedente del pago en el mes de febrero de 2.006; mas el excedente del pago de los meses de abril, mayo y junio del mismo año; mas el excedente del pago de los meses de julio y agosto del año 2006; mas el excedente del pago del mes de enero de año 2.007, monto que al sumarlos da un total Mil Setecientos Doce Bolívares Fuertes Con Cincuenta Céntimos BS. 1.712,50 que deduciéndoselo a lo adeudado por las diez mensualidades insolutas y no pagadas de los meses Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre del 2006, y Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio del 2007, mas el pago incompleto de realizado en el mes de febrero y marzo de 2005 da un total de Cuatro Mil treinta y siete Bolívares Fuertes con cincuenta céntimos (Bs. 4.037,50), suma esta que evidentemente tiene que pagar la parte demandada por la falta de pago de los meses demandados, y que en efecto al no probar su cumplimiento, se debe declararse su insolvencia. Y así se decide. (Sic).

Ahora bien, antes de analizar las pruebas aportadas en este proceso, debe determinar previamente este Juzgador, los límites en los cuales ha quedado planteada la presente controversia, para luego establecer si la presente acción por desalojo inquilinario resulta procedente en el presente caso.

En síntesis, los términos en que quedó planteada la controversia, cuyos límites son fijados por la demanda y su contestación, lo constituye la pretensión que mediante sentencia de condena persigue el desalojo de un inmueble constituido por “un apartamento, distinguido con el Nº 1-4, ubicado en el primer piso del Edificio Residencias ‘Los Carraos’, Calle Oeste de la Urbanización Manzanares, Municipio Baruta del estado Miranda”, propiedad de la parte actora; el cual fue dado en arrendamiento al ciudadano J.I.V.G., motivado al supuesto incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento cánones correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.006; febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio del 2.007; así como también, por el pago incompleto de dos (02) pensiones arrendaticias correspondientes a los meses de febrero y marzo del año 2.005, y los pagos que excedieron del monto del canon mensual establecido contractualmente, con respecto a los meses de octubre, noviembre, diciembre de 2.004, y enero, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.005; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio julio y agosto del año 2.006; y enero de 2.007, siendo que dicho sobrepago le fue compensado por el actor, mediante cánones de arrendamiento incumplidos. Frente a ello, la parte demandada se excepcionó alegando que el Tribunal Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, dictó sentencia definitiva en el expediente AP31-V-2007-000629, en fecha 10 de julio de 2.007, declarando sin lugar la pretensión en un juicio intentado por el hoy demandante y por la misma causa; que el canon de arrendamiento tuvo un incremento, siendo el monto inicial de Quinientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 550.000,00) - Quinientos Cincuenta Bolívares (Bs. 550,00) en Octubre de 2.002 a Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 800.000,00) - Ochocientos Bolívares (Bs. 800,00) en enero de 2.007, y que el hoy demandante se burló del Decreto Presidencial que incluyó el alquiler de vivienda entre bienes y servicios de primera necesidad, y la resolución de Gobierno que congeló el alquiler de vivienda al 30 de noviembre de 2002, y que además dispuso que su representado debía pagar la diferencia resultante entre la cuota de condominio y la cantidad de cincuenta mil Bolívares (Bs. 50.000,00), reconocida como límite por el actor para dicha obligación condominial.

Con vista a como ha quedado planteada la litis en el caso que nos ocupa, quien suscribe procede de inmediato a dictar sentencia en el presente asunto con los elementos existentes en los autos, conforme lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala:

Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…

(Resaltado del Tribunal).

En efecto, constituye principio cardinal en materia procesal aquél conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, “...sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.” (Principio de Veracidad o Dispositivo, contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil).

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no existe otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.

Lo resaltado constituye también el llamado Principio de Presentación, según el cual, el Juez no puede sacar elementos de convicción fuera de los autos [“quod non est in actis non est in mundo”: “lo que no está en las actas, no existe en el mundo”)], limitando el precitado principio la función del Juzgador, ya que su decisión debe basarse en lo alegado y probado en autos por las partes.

En concordancia con lo expuesto y conforme a lo señalado en el ordinal 5° del artículo 243 del Texto Adjetivo, que consagra el Principio de Congruencia, la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, lo que se traduce, en que, el Juez, está obligado a decidir sobre los argumentos planteados por las partes como fundamento de su pretensión, tanto en el libelo de la demanda como en la oportunidad de la contestación, quedando así, de esta manera, trabada la litis, razón por la cual, con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al debate que alterarían la relación procesal ya planteada.

Fijado lo anterior, corresponde de seguidas analizar el fondo de lo debatido a los fines de verificar la procedencia de la causal de desalojo invocada en el libelo de demanda, a saber, la prevista en el literal “a” del artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referido a la falta de pago de los cánones de arrendamiento, para lo cual se pasa de inmediato a valorar los medios probatorios aportados al debate procesal:

Pruebas de la parte actora:

• Contrato de arrendamiento suscrito privadamente de fecha 15 de octubre de 2.002, por los ciudadanos E.S. en su carácter de arrendador y J.I.V.G. en su carácter de arrendatario, cuyo objeto es el inmueble constituido por “un apartamento, distinguido con el Nº 1-4, ubicado en el primer piso del Edificio Residencias ‘Los Carraos’, Calle Oeste de la Urbanización Manzanares, Municipio Baruta del estado Miranda”, que al no ser impugnado en la oportunidad procesal correspondiente, se le tiene por reconocido, y esta Autoridad Judicial le otorga pleno valor probatorio, conforme a lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con la norma contenida en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada la relación locativa que vincula a las partes del presente juicio. Así se decide.

• Consultas de cuenta Banesco Online de fecha 21 de Junio hasta 31 de agosto de 2004.

• Estados de cuenta de la cuenta corriente Nº 134-0072-53-0723007372 perteneciente al ciudadano E.P.S.d. los meses septiembre, octubre, Noviembre, Diciembre de 2.004; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre de 2.005.

• Consulta de saldo y movimientos de la cuenta Nº 0134-0072-53-0723007372 perteneciente al ciudadano E.P.S. desde 01-12-2.005 hasta el 31-12-2.005, y desde 01-01-2.006 hasta 31-01-2.006.

• Estados de cuenta de la cuenta corriente Nº 134-0072-53-0723007372 perteneciente al ciudadano E.P.S.d. los meses febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.006.

Con relación a los documentos privados que anteceden, se observa que la parte actora pretende demostrar con ellos el presunto incumplimiento de la obligación de pago del canon de arrendamiento, por parte del arrendatario. Al respecto, la doctrina y la jurisprudencia son diáfanas en admitir -de manera unánime- que en los contratos de ejecución progresiva, como lo es el de arrendamiento, le basta al actor probar la existencia auténtica de esa relación jurídica que obliga a su demandado, sin que pueda estar compelido a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo; esto es, que, probada la existencia del arrendamiento en forma auténtica, es el demandado quien debe probar que esta solvente en el cumplimiento de sus obligaciones, y en razón de ello, las documentales bajo análisis se desechan del proceso. Así se acuerda.

• Prueba de Informe de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, dirigida a la Oficina de Banesco Banco Universal, en esta ciudad de Caracas, a objeto que remita a este Tribunal copia de los estados de cuenta mensuales de la cuenta Corriente Nº 0134-0072-53-0723007372, cuyo titular es el ciudadano E.P.S.. Con relación a esta prueba se observa que aún cuando la misma fue promovida tempestivamente en el proceso, no consta en autos su evacuación, y en razón de ello este Juzgador la desecha por desconocer los beneficios que dicha probanza hubiese aportado a la causa. Así se declara.

Pruebas de la parte demandada:

• Copia simple de actuaciones judiciales contentivas de la sentencia definitiva emitida por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 10 de julio de 2.007, que declaró sin lugar la pretensión de desalojo que intentada por el ciudadano E.S.P. contra el ciudadano J.I.V.G.; y copia simple de la sentencia interlocutoria mediante la cual el mismo Juzgado en fecha 15 de junio de 2.007, negó la medida de secuestro solicitada por el demandante.

Con relación a los fotostatos de las actuaciones judiciales antes indicadas, observa este sentenciador que la parte demandada pretende demostrar con ellos la existencia de cosa juzgada con relación al juicio que hoy nos ocupa. Al respecto, puede constatarse de dichos fotostatos, que en el juicio por acción de desalojo intentado por el hoy demandante ciudadano E.S.P. contra el ciudadano J.I.V.G., ante el Tribunal Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, el Juez al momento de proferir su decisión no hizo pronunciamiento sobre el fondo de lo debatido, referido a la falta de pago de las pensiones locativas correspondientes a los meses de febrero, marzo y abril de 2.007, el mencionado Juzgado, determinando que resultaba improcedente demandar por una cantidad distinta a la que fue acordada por las partes en el contrato locativo accionado, y por consiguiente, no hubo liberación del arrendatario con respecto a su obligación contractual de pagar los cánones de arrendamiento a razón de Quinientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 550.000,00), todo lo cual conduce a esta alzada a desechar tales probanzas dada su impertinencia. Y así se decide.

• Cursantes a los folios 179 al 210, treinta y dos (32) planillas de recibos condominio aportadas en original, correspondientes al inmueble de autos, los cuales se desechan del debate procesal, toda vez que fueron promovidos de manera intempestiva por la parte accionada, aunado al hecho que en el presente caso no se está reclamando el pago de los recibos de condominio, sino el pago de los cánones de arrendamientos demandados, en virtud de lo cual nada tiene que analizar este Tribunal al respecto.

• En segunda instancia, la representación judicial del demandado promovió la prueba de posiciones juradas, la cual fue debidamente admitida, librándose las respectivas boletas de citación, no obstante a ello, en autos no se evidencia la evacuación de las mismas, razón por la cual se desconoce el beneficio que hubiesen aportado a la solución de la controversia.

• Asimismo, promovió la prueba de posiciones juradas cuya admisión fue negada en fecha 24 de abril de 2.009 (folio 72). Al efecto, el promovente de la prueba ejerció recurso de apelación, el cual fue negado por auto de fecha 18 de mayo de 2.009.

Ahora bien, analizadas como han sido las pruebas aportadas al juicio, estima necesario quien aquí decide destacar que corresponde al Juez verificar la correcta aplicación del derecho en el caso sometido a su consideración con base al Principio Iura Novit Curia, que le permite determinar cuál es la norma aplicable al caso que le ocupa. En este sentido, establece el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. (…)

.

Así pues, tenemos que la transcrita causal de desalojo tiene su fundamento en la falta de pago de pensiones locativas, correspondientes a dos (02) mensualidades consecutivas. Ahora bien, el artículo 1.354 del Código Civil establece que:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

.

Y en el mismo orden de ideas, señala el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

Las normas anteriormente transcritas, contentivas de la prueba de las obligaciones y de su extinción, crean la carga de la prueba para cada una de las partes del litigio, es decir, a la parte ejecutante el deber de probar la obligación accionada; y, a la parte demandada, el deber de probar el pago o el hecho que hubiera extinguido su obligación. En el mismo orden de ideas, tal y como fue indicado al momento de efectuarse el análisis del material probatorio existente en autos, la doctrina y la jurisprudencia son diáfanas en admitir -de manera unánime- que en los contratos de ejecución progresiva, como lo es el de arrendamiento, en que se apoya la acción deducida en el presente juicio, le basta al actor probar la existencia auténtica de esa relación jurídica que obliga a su demandado, sin que pueda estar compelido a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo; esto es, que, probada la existencia del arrendamiento en forma auténtica, es el demandado quien debe probar que está solvente en el cumplimiento de sus obligaciones.

Siguiendo este orden de ideas, cabe destacar que la existencia de la relación locativa no fue negada en la oportunidad de la litis contestación por la representación judicial del accionado. Asimismo, del análisis de las instrumentales traídas a los autos, se observa que anexo al libelo se consignó copia del contrato invocado, cuyo mérito probatorio fue a.e.e.c., hechos estos que resultan más que suficientes para que este Juzgador considere que ha quedado demostrada, de manera auténtica, la relación contractual que vincula a las partes en litigio. Así se declara.

Se permite este Sentenciador destacar, que en el contrato de marras las partes establecieron lo siguiente:

SEGUNDA: El presente contrato tendrá una duración de UN (1) AÑO contado a partir de la fecha de la firma del mismo, pero, si al vencimiento del término fijo, alguna de las partes contratantes no hubiese dado aviso por escrito a la otra, expresando su voluntad de dar por resuelto este contrato a su vencimiento, éste se considerará prorrogado automáticamente en pleno derecho, por el término establecido en el artículo 38. De la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Puede apreciarse, que de los requisitos para la procedencia de la acción de desalojo inquilinario que nos ocupa, resultó plenamente demostrada la relación locativa que vincula a las partes que integran la litis, la cual fue pactada mediante documento suscrito privadamente en fecha 15 de octubre de 2.002, siendo que por voluntad de los contratantes la relación locativa se indeterminó en el tiempo, toda vez que no consta en actas medio probatorio alguno que demuestre la voluntad de las partes de dar por resuelto dicho contrato a su vencimiento, y el arrendatario continuo ocupando el inmueble con la anuencia de su arrendador, de tal manera que la naturaleza del contrato que nos ocupa es la de un contrato de arrendamiento con las características propias de un contrato a tiempo indeterminado, conforme al cual resultan aplicables los presupuestos de procedencia previstos en la norma arriba trascrita. De modo que, correspondía al demandado el interés y la carga de probar el hecho de haber cumplido con las obligaciones accionadas, especialmente, el hecho de estar solvente con el pago de las pensiones locativas, alegato de incumplimiento en el cual se fundamentó la demanda interpuesta en su contra.

En este estado, luego de efectuar una minuciosa revisión a las actas que conforman el presente expediente, no pudo evidenciar este Juzgador que la parte demandada por si, o por intermedio de su apoderado judicial legítimamente acreditado, hubiese aportado en la secuela del proceso, probanza alguna tendiente a enervar las pretensiones propuestas, y demostrar con ello estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento demandados como insolutos, correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2.006 ; febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio de 2.007, así como también, el pago parcial de los meses de febrero y marzo de 2.005, o en su caso, probar el hecho extintivo del pago de la obligación. Así se establece.

En cuanto a la compensación alegada por el actor referida a las pensiones locativas depositadas en excedente por el accionado correspondientes a los meses de: octubre, noviembre, diciembre de 2.004; enero, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.005; enero, febrero abril, mayo, junio, julio y agosto del año 2.006; más el excedente del pago del mes de enero de 2.007, cantidades que al sumarlas ascienden a un total de Un Mil Setecientos Doce Bolívares Fuertes con Cincuenta Céntimos (Bs. 1.712,50), que al restarlo de la cantidad adeudada por concepto de las diez (10) pensiones locativas insolutas y no pagadas de los meses de septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2.006; y febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio de 2.007; más el pago incompleto de realizado en el mes de febrero y marzo de 2.005, alcanza un total de Cuatro Mil Treinta y Siete Bolívares Fuertes con Cincuenta Céntimos (Bs. 4.037,50), cantidad que deberá pagarle al actor por la falta de pago de los meses demandados, dada su insolvencia. Y así se decide.

- IV -

- D E C I S I Ó N -

Estudiadas como han sido suficientemente, las actas procesales que integran este expediente, y tomando como base los argumentos de derecho explanados con anterioridad, se aprecia que quedó demostrada en forma auténtica la falta de pago del canon correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas, alegada por el demandante en el escrito libelar, fundamentada en el literal “a” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud de lo cual, resulta forzoso para este Órgano Jurisdiccional declarar procedente la demanda propuesta, y confirmar el fallo recurrido en todas sus partes. Así se decide.

- V -

- DISPOSITIVA -

Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por acción de desalojo inquilinario, intentó el ciudadano E.S.P., en contra del ciudadano J.I.V.G., ambos suficientemente identificadas al inicio de este fallo, decide así:

PRIMERO

Se declara SIN LUGAR el recurso de apelación intentado por la representación judicial de la parte demandada, ciudadano J.I.V.G., en contra del fallo proferido en fecha 01 de octubre de 2.008, por el Juzgado Décimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual queda CONFIRMADO en todas sus partes.

SEGUNDO

Se declara CON LUGAR la demanda que por acción de desalojo inquilinario intentó el ciudadano E.S.P., en contra del ciudadano J.I.V.G.. En consecuencia, se ordena el DESALOJO del bien inmueble de autos constituido por “un apartamento, distinguido con el Nº 1-4, ubicado en el primer piso del Edificio Residencias ‘Los Carraos’, Calle Oeste de la Urbanización Manzanares, Municipio Baruta del estado Miranda”, libre de personas y bienes.

TERCERO

Pagar en forma subsidiaria las pensiones de arrendamientos no pagadas y las pagadas incompletas, que luego de efectuarse su compensación, ascienden a la cantidad de Cuatro Mil Treinta y Siete Bolívares Fuertes con Cincuenta Céntimos (Bs. 4.037,50), correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2.006; y febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2.007; más las mensualidades que se sigan venciendo hasta la fecha en que el presente fallo judicial quede firme, en razón de Quinientos Cincuenta Bolívares Fuertes sin Céntimos mensuales (Bs. 550,00).

CUARTO

Conforme establece el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas de la apelación a la parte demandada.

QUINTO

Por cuanto la presente decisión es dictada fuera del lapso legalmente establecido para ello, este Tribunal ordena la notificación de las partes, de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.

Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 37 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, una vez que de las partes se encuentren debidamente notificadas del presente fallo.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la Ciudad de Caracas, a los 19 de Enero de 2011. 200º y 151º.

El Juez,

Abg. C.A.M.R.

La Secretaria

Abg. Inés Belisario Gavazut

En esta misma fecha, siendo las 12:03 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

La Secretaria

Abg. Inés Belisario Gavazut

Asunto: AH15-R-2008-000044

CAM/IBG/Lisbeth