Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Carabobo (Extensión Valencia), de 14 de Febrero de 2008

DEMANDANTE: EGLEE D.N.T.

ABOGADO: C.C.

DEMANDADA: M.Y.C.C.

ABOGADO: E.A. OVIOL.

MOTIVO: DESALOJO

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: 53.743

Sustanciada como ha sido la presente causa, se procede a fallar en los términos siguientes:

I

En fecha 30 de Julio del 2007, la ciudadana EGLEE D.N.T., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 3.578.538, asistida por los Abogados NADIUSKA LIZARRAGA ORTIZ y F.L.A., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V- 13.508.151 y V- 5.389.967 respectivamente, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nos. 106.066 y 79.095, interpuso formal demanda por DESALOJO con fundamento en los artículos 33 y 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contra la ciudadana M.Y.C.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 7.062.418 y de este domicilio.

Recibida por distribución, se le dio entrada a dicha demanda asignándole el N° 53.743, de la nomenclatura interna que lleva este Tribunal.

Realizados los tramites para la citación de la parte demandada, el alguacil del Tribunal en fecha 11 de Octubre del 2007, consigno la boleta respectiva al expediente exponiendo que citó a la ciudadana M.Y.C.C., a la cual le entrego la compulsa y no fimo el recibo de la misma.

En fecha 16 de Octubre del 2007, la parte demandante de autos ciudadana EGLEE D.N.T., otorgó Poder Apud Acta al abogado en ejercicio C.C., titular de la cédula de identidad 5.378.187, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 62.371.

Solicitada y acordada la boleta de notificación conforme lo establece el articulo 218 del Código de Procedimiento Civil, la Secretaria del Tribunal LEDYS A.H.R. entregó la boleta en la dirección señalada por la parte solicitante en fecha 25 de Octubre del 2007.

En fecha 31 de Octubre del 2007, la ciudadana M.Y.C.C. parte demandada de autos asistida del abogado en ejercicio E.A.O., titular de la cédula de identidad 5.288.611, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 94.945, contestó la demanda.

En fecha 07 de Noviembre del 2007, la ciudadana M.Y.C.C., asistida de abogado presentó escrito de pruebas.

En fecha 14 de Noviembre del 2007, la ciudadana EGLEE D.N.T., con el carácter de parte demandante de autos, presentó escrito de pruebas.

Las pruebas presentadas por las partes fueron admitidas y tramitadas conforme a ley.

II

DE LA CONTROVERSIA ENTRE LAS PARTES:

POR LA PARTE ACTORA:

Alega la parte demandante que en fecha 8 de Octubre del 2004 y posteriormente el 01 de Mayo del 2005, suscribió contratos de arrendamiento privados por un lapso de seis meses fijos cada uno, que al llegar a su vencimiento el último de los mencionados y no serle entregado el inmueble se convirtió la relación arrendaticia en un contrato a tiempo indeterminado, con la ciudadana M.Y.C.C., cuyo objeto lo es el apartamento 2-1, ubicado en el segundo piso del Edificio Residencias Canoabo, situado en la Avenida 103 de la Urbanización Prebo, Municipio V.d.E.C.. Que se estableció como canon de arrendamiento la cantidad de Setecientos Mil Bolívares (Bs. 700.000,oo) mensuales. Que la inquilina M.Y.C.C., ha incumplido su obligación al no efectuar el pago de cinco (05) cánones de arrendamiento correspondientes desde el 01 Febrero del 2007 hasta la fecha de presentación de la demanda que se corresponde al mes de Julio del 2007. Solicitando en definitiva el Desalojo del inmueble, el pago de los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados, que suman la cantidad de Tres Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 3.500.000,oo), más los cánones de arrendamiento que se venzan hasta que la sentencia sea ejecutada y el pago de los servicios públicos correspondientes al servicio de agua, CANTV, electricidad y condominio.

DE LA CONTESTACION A LA DEMANDA.

La ciudadana M.Y.C.C. parte demandada de autos, asistida por el abogado E.A.O., afirmo: 1) Que en el mes de Febrero del 2007 realizó convenio verbal con EGLEE D.N.T., en el cual le entregaría el apartamento arrendado en el término de un año y ella acepto. 2) Negó que debiera cinco mensualidades, en virtud de que las mismas están depositadas por orden del Tribunal Quinto de los Municipios Urbanos de Valencia en el Banco BANFOANDES, según consignación 3364. 3) Rechazo que debiese a Hidrocentro la cantidad de Bs. 903.544,88, que tenia un convenio de pago sobre ese monto para terminar de ser cancelado en Abril del 2008. 4) Rechazo que tuviese deuda alguna con CANTV. 5) Rechazo que debiese a la Electricidad de Valencia la cantidad de Bs. 21.521. Impugno la cuantía del monto demandado, ya que la suma adeudada no se corresponde con la pretensión de la parte actora, así como el hecho de que la propietaria necesite ocupar el inmueble. Rechazo el pago de costas y costos del proceso.

III

DE LA ACTIVIDAD PROBATORIA. POR LA PARTE ACTORA.

Durante el lapso Probatorio la parte demandante EGLEE D.N.T., asistida de abogado promovió las siguientes: Marcado A.- Ratifico el documento que le acredita la propiedad sobre el inmueble arrendado. El Tribunal procede a su análisis y le da pleno valor probatorio a dicho instrumento fundamental, que le atribuye el artículo 1.359 del Código Civil. Marcado B y C- Ratifico los contratos de Arrendamiento Privados acompañados con el libelo de demanda, el primero con vigencia desde el 08 de Octubre del 2004 hasta el 08 de Marzo del 2005 y el segundo desde el 01 de Mayo del 2005 hasta el 01 de Noviembre del 2005. Operando acto seguido la prorroga legal y a partir de ese momento el inicio del convenio Verbal, con un canon de Bs. 700.000. Con relación a dichos contratos privados que acreditan la existencia de una relación arrendaticia previa a la del Contrato Verbal reclamado, observa este Tribunal, que en el escrito de contestación a la demanda estos no fueron desconocidos ni rechazados en su validez o existencia, razón por la cual el Tribunal les da valor probatorio y los tiene para adminicularlos con las demás pruebas que aporte el proceso. Marcado D- Ratifico notificación que se le hiciere a la arrendataria demandada en fecha 02 de Mayo del 2006 para que desocupara, debidamente recibida. El Tribunal le da valor probatorio y la tiene para relacionarla con las demás pruebas aportadas al proceso. Marcado E, F, G- Recibo de servicio público del agua correspondiente a Hidrocentro, a la Electricidad y aseo urbano, a la CANTV. Estos recibos serán apreciados y validados por el Tribunal, en correspondencia a la contraprueba o recibos cancelados que haya presentado la parte demandada. Marcado H- Recibo de cobro del Condominio con la deuda a la fecha emitido por la Administradora Danoral, C.A., que suma la cantidad de Bs. 1.531.644. El Tribunal procede a su análisis y le da valor probatorio a dicho recibo, toda vez que el pago del condominio estaba contemplado en los contratos privados que dieron inicio a la relación arrendaticia. Marcado I- Oficio de fecha 12 de Febrero del 2007, por la notificación que se realizó a la propietaria del inmueble por denuncia de la inquilina ante la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía de Valencia, a la cual la propietaria no asistió. El Tribunal desecha este medio de prueba, considera que nada aporta al proceso. Marcado J- Copia de partida de nacimiento de la hija de la propietaria y los hijos de ella, para probar que tiene la necesidad de independizarse y ocupar el inmueble. El Tribunal no toma en cuenta esta prueba en razón de que la misma no aporta mérito favorable al tema a decidir, las copias de partidas de nacimiento por si solas no acreditan la cualidad suficiente o necesaria para probar que un propietario tenga necesidad de ocupar el inmueble.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

Dentro del lapso Probatorio la parte demandada, M.Y.C.C., asistida de abogado promovió: PRIMERO: Consignó copia del deposito bancario No. 13529682 del Banco BANFOANDES, para demostrar que no estaba atrasada en el pago de los cánones de arrendamiento. En cuanto al análisis y la valoración de esta prueba promovida, el Tribunal observa que si bien es cierto que el deposito en cuestión acredita un pago realizado el día 04 de Septiembre del año 2007 a favor de la Arrendadora demandante, no necesariamente puede tenerse como un pago oportuno realizado conforme lo dispone la ley para la debida y eficaz satisfacción de los cánones de arrendamiento, tomando para ello en consideración la fecha en que se propuso la demanda el día 30 de Julio del 2007 y la misma fecha en que se realizó el pago. Así el caso de que se corresponda a un pago total o parcial de las obligaciones insolutas, razón por la cual esta Juzgadora lo aprecia con reservas dentro de las consideraciones que preceden. SEGUNDO: Consignó convenio de pago suscrito con Hidrocentro y recibo de pago a Hidrocentro por Bs. 204.978, 97. El Tribunal le da valor probatorio en cuanto demuestra un convenio real de pago por el servicio público del agua. TERCERO: Consignó recibo de pago a la Electricidad de Valencia por el consumo eléctrico del mes de Septiembre. El Tribunal le da valor probatorio en cuando demuestra el pago del mes de Septiembre por el consumo de electricidad. CUARTO: Consignó recibo de pago por el mes de Octubre del 2007 realizado a la empresa Vengas, S.A. El Tribunal le da valor probatorio en cuando demuestra el pago del mes de Octubre del 2007 por el servicio público del gas.

IV

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

ANALIZADAS COMO HAN SIDO LAS PRUEBAS PRESENTADAS POR LAS PARTES, se procede a fallar sobre la cuestión de mérito en los siguientes términos. Para decidir el Tribunal observa que la presente Acción se trata del Desalojo de un Inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal, fundamentado en los artículos 33 y 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En la tramitación del juicio se cumplieron con todas las formalidades de rigor y así se deja establecido. Se observa que consta en autos copia certificada del Documento de Propiedad del apartamento distinguido con el No. 2-1, ubicado en el segundo piso del Edificio Residencias Canoabo, situado en la Avenida 103 de la Urbanización Prebo, Municipio V.d.E.C., registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio V.d.E.C., en fecha 14 de Octubre de 1991, bajo el No. 21, Protocolo Primero, Tomo 6, que acredita su propiedad a EGLEE D.N.T.. Con ello quedó evidenciado que la demandante es propietaria del inmueble cuyo desalojo se demanda. Así el alegato de la demandante donde afirma que celebró dos contratos de arrendamiento a tiempo determinado, luego vencida la prorroga legal respectiva no se entrego el inmueble, lo que dio lugar a una relación arrendaticia verbal a tiempo indeterminado, concatenada esta afirmación de hecho con la sostenida por la demandada en la contestación de la demanda, donde sostiene la existencia de un contrato verbal con la propietaria del inmueble, lo cual permite acreditar cualidad e interés de las partes para demandar, así como para ser demandados en el presente juicio de Desalojo, por expreso mandato del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así de declara.

El artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece, que solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. Por lo que la falta de pago de dos mensualidades consecutivas tendrá como sanción el desalojo del inmueble arrendado.

De conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes están en la obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Esta probada en autos la propiedad del inmueble por parte de la demandante, lo que le acredita cualidad para sostener una acción por desalojo como la presentó. Así, el valor que se le atribuye a los dos contratos de arrendamiento privados a tiempo determinado, que luego de vencida su prorroga legal dio lugar a una relación arrendaticia verbal a tiempo indeterminado, hechos estos que tácitamente son reconocidos por la parte demandada, quien adicionalmente ratifica la existencia de un contrato verbal. Por lo que esta suficientemente probado en autos la existencia de un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado celebrado entre las partes, cuyas estipulaciones al no ser escritas tienen necesariamente que entenderse del análisis de esta Juzgadora tomando como base las máximas de experiencias con los elementos aportados al proceso por las partes. En tal sentido, siendo el canon de arrendamiento de los contratos escritos anteriores al contrato verbal, por la cantidad de Setecientos Mil Bolívares (Bs. 700.000,oo) mensuales, y aún cuando la parte demandada se limita en su escrito de contestación solo a decir que la suma adeudada no se corresponde con la pretensión de la parte actora, sin señalar cual sería el monto real por el canon mensual de arrendamiento, conducen a esta Juzgadora a concluir que efectivamente el canon mensual del contrato verbal que vincula a las partes es la cantidad de Setecientos Mil Bolívares (Bs. 700.000,oo) mensuales. Como consecuencia de ello, siendo que se reclama para el momento de interposición de la demanda el equivalente a cinco (05) meses por concepto de cánones de arrendamiento vencidos y no satisfechos, que suman la cantidad de Tres Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 3.500.000,oo), no existe correspondencia con el pago acreditado por la parte demandada en la cantidad de Bs. 2.800.000 mediante deposito a BANFOANDES; mucho llama la atención de la Juzgadora el hecho de que no se produce en autos el recibo que emite el Juzgado Quinto de Municipios una vez se le presenta el deposito correspondiente, que en definitiva probaría al Tribunal a que meses se refiere el deposito; también se observa del pago en análisis que no es realizado en la oportunidad que la ley acuerda, conforme lo establece el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, dentro de los 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad. Por ello, teniendo en cuenta la referencia de las fechas en que se producen las situaciones de hecho: - 30 de Julio del 2007, presentación libelo de demanda. – 04 de Septiembre del 2007, deposito de Bs. 2.800.000 a favor de la demandada, es forzoso para este Tribunal concluir que el pago acreditado a los autos por la parte demandada no es oportuno en cuanto al momento en que se produjo, ni es suficiente en cuanto al monto que se debía, por lo que esta plenamente comprobado el incumplimiento de la parte demandada en cuanto a las obligaciones que le correspondían y por ende se encuentra incursa en los supuestos de hecho contenidos en el aparte a) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que son procedentes las consecuencias jurídicas que de ello se derivan. ASI SE DECLARA.

De los contratos de arrendamiento escritos que se acompañaron que son previos al inicio de la relación de arrendamiento verbal que nos ocupa, se establece el pago puntual por parte de la Arrendataria de los servicios públicos que posee el apartamento objeto del contrato, el pago de las cuotas del condominio acerca de las cuales nada señalo la demandada en su escrito de contestación, en consecuencia, las acepto tácitamente; el pago del agua, de la luz, del servicio de gas y de la CANTV, cuyas obligaciones para su pago concluye esta Juzgadora continuaron siendo de la Arrendataria en revisión de los recibos y convenios de pago que presentó en su escrito de pruebas, de cuyo análisis se verifica que los presentados por esta parte fueron cancelados o convenidos en ser cancelados, siempre en fecha posterior a la presentación de la demanda, lo que se contradice con el cumplimiento natural que de las obligaciones deben realizarse, teniéndose en consecuencia como extemporáneo su pago. ASI SE DECIDE.

Por lo que todos los elementos de convicción expresados con las demás pruebas analizadas, conducen a esta Juzgadora a concluir conforme a las máximas de experiencia, que efectivamente la ciudadana M.Y.C.C., si suscribió un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado con la ciudadana EGLEE D.N.T., que el mismo fue definitivamente verbal, cuyo objeto lo constituyo el apartamento No. 2-1, ubicado en el segundo piso del Edificio Residencias Canoabo, situado en la Avenida 103 de la Urbanización Prebo, Municipio V.d.E.C., cuyo canon de arrendamiento fijado en la cantidad de Setecientos Mil Bolívares (Bs. 700.000,oo) mensuales, no fue satisfecho por la arrendataria durante 05 meses consecutivos y ASI SE DECLARA.

V

DISPOSITIVO DEL FALLO

En fuerza de las consideraciones expuestas éste TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR, la demanda por DESALOJO interpuesta por la ciudadana EGLEE D.N.T., con fundamento en los artículos 33 y 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contra la ciudadana M.Y.C.C. y en consecuencia, SE DECLARA: PRIMERO: El DESALOJO del apartamento distinguido con el No. 2-1, ubicado en el segundo piso del Edificio Residencias Canoabo, situado en la Avenida 103 de la Urbanización Prebo, Municipio V.d.E.C., por parte de la ciudadana M.Y.C.C., totalmente desocupado, solvente en sus servicios públicos y en el mismo estado en que lo recibió. SEGUNDO: Se condena a la ciudadana M.Y.C.C., al pago de doce (12) cánones de arrendamientos correspondientes desde el 01 de Febrero del 2007 a la presente fecha, a razón de Setecientos Bolívares Fuertes (Bs. 700,oo) cada uno de ellos, de los cuales serán deducidos el pago realizado por la parte hoy día condenada en fecha 04-09-2007. ASÍ SE DECIDE. Expresamente se condena en costas a la parte perdidosa.

Notifíquese a las partes de la presente decisión, todo conforme a lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil

Publíquese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. En Valencia, a los 13 días del mes de febrero del año 2008. Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.

LA JUEZA,

Abog. R.M. VALOR P.

LA SECRETARIA,

Abog. LEDYS ALIDA HERRERA R.

En la misma fecha se Publicó la anterior sentencia siendo las 10:00 de la mañana.

LA SECRETARIA

Abog. LEDYS ALIDA HERRERA R

Exp.53.743