Decisión nº 05-D de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 26 de Julio de 2013

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

203° y 154°

PARTE DEMANDANTE:

A.E.D., venezolana, titular de la Cédula de Identidad Nº V.-5.654.950, domiciliada en San Josecito II, Municipio Torbes del Estado Táchira.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado F.R.A., inscrito en el IPSA, bajo el N° 62.910.

PARTE DEMANDADA E.R.B.D.D., venezolana, titular de la Cédula de Identidad N° V-3.194.574, con domicilio en San Josecito, Municipio Torbes del Estado Táchira.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA. D.D.M.S.J. y Y.B.G., inscritas en el IPSA bajo los Nros 48.501 y 81.078, respectivamente.

MOTIVO Nulidad de Contrato

Expediente N° 15.126-2004

PARTE NARRATIVA

Se inicia la presenta causa mediante demanda por NULIDAD DE CONTRATO, interpuesta el 01-04-2004, por A.E.D., asistida de abogado, contra E.R.B.d.D., en cuyo libelo expone lo siguiente:

Que es propietaria de unas mejoras construidas sobre terreno propiedad del INAVI, inmueble ubicado en la vereda 10 número 12, San Josecito II, Municipio Torbes del Estado Táchira.

Que la demandada, sorprendiéndola en su buena fe, le arrendó el precitado lote de terreno, que siendo de INAVI, no lo podía hacer, de lo cual se enteró por Oficio Nº 067, emanado de la Gerencia de INAVI-Táchira, el cual anexa junto con la copia del Contrato de Arrendamiento sobre el mismo.

Que la demandada la había demandado por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, obteniendo sentencia a su favor que hoy pretende ejecutar, la cual también anexa.

Que en su condición de contratante con la demandada, jamás hubiera realizado operación alguna, de no haber sido por las maquinaciones y artificios empleados por la demandada, quien a través de actuaciones dolosas logró su consentimiento a los solos efectos de beneficiarse de algo que, ni de hecho ni de derecho, le corresponde

Fundamenta la demanda en el artículo 1154 del Código Civil, requiriendo que este órgano jurisdiccional declare la nulidad absoluta del contrato de arrendamiento de fecha 24 de septiembre de 1999, anotado bajo el Nº 19, tomo 219, por el hecho de no pertenecerle el inmueble arrendado a la demandada, y por no tener cualidad alguna para arrendarlo como dolosamente lo hizo.

Finalmente solicita medida innominada a los efectos de paralizar la ejecución de la sentencia dictada por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, en el expediente Nº 9422-03, el 28 de febrero de 2003. Estimó la demanda en CINCO MILLONES CIEN MIL BOLIVARES hoy CINCO MIL CIEN BOLIVARES (F. 1-3 ).

Anexa al libelo los siguientes instrumentos:

1. - Copia Certificada de documento autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de San Cristóbal, Estado Táchira, el 29 de marzo de 2004, inserto bajo el N’ 4, Tomo 41.

2. - Fotocopia del Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de San Cristóbal, Estado Táchira el 24 de septiembre de 1999, inserto bajo el N’ 19, Tomo 219.

3. - Fotocopia de Oficio N’ 067 de fecha 13-03-2003, expedido por el Gerente Estatal de INAVI-TACHIRA.

4. - Fotocopia de la sentencia proferida por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial el Estado Táchira, el 26 de febrero de 2003, en el expediente N’ 9422-03.

   Por auto de fecha 16 de abril de 2004, el Tribunal admite la demanda interpuesta, siendo decretada la medida solicitada (F.26)

   En fecha 11 de mayo de 2004, se libran las compulsas a los fines de la citación de la parte demandada.

   En fecha 25 de mayo de 2004, la parte demandada se da por citada y otorga Poder Apud Acta a las Abogadas D.D.M.S.J. y Y.B.G. (F.28 y 29)

   En fecha 04 de junio de 2004, la parte actora otorga Poder Apud Acta a los Abogados F.R.A. y A.Z..

   En fecha 29 de junio de 2004, los apoderados de la parte demandada presentan escrito de promoción de Cuestiones Previas y de manera especifica la contenida en el ordinal noveno del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, haciendo la cita legal y doctrinaria sobre LA COSA JUZGADA y una relación de los antecedentes que sirven de soporte a la Cuestión Previa opuesta. Agrega Copia Certificada del Contrato de Arrendamiento, inserto en la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, bajo el Nº 19, Tomo 219. (F 33-43).

   En fecha 8 de julio de 2004, la co-apoderada de la parte demandante presenta escrito de CONTRADICCION de la Cuestión Previa opuesta por la demandada (F. 44-45).

   En fecha 21 de julio 2004, la co-apoderada de la parte demandante presenta escrito de Promoción de Pruebas sobre la Cuestión Previa opuesta, las cuales fueron agregadas y admitidas por auto de la misma fecha (F.46-49).

   En fecha 21 de Julio de 2004, el co-apoderado de la parte demandada presenta escrito de promoción de pruebas, sobre la Cuestión Previa opuesta, las cuales fueron agregadas y admitidas por auto de esa misma fecha (F.50-53)

   En fecha 05 de agosto de 2004, la co-apoderada de la parte demandada presenta escrito de conclusiones sobre la Cuestión Previa opuesta (F. 53-56).

   En fecha 09 de septiembre de 2004, se aboca al conocimiento de la causa el Juez Temporal, Abg. J.G.A.P. (F. 52)

   En fecha 29 de noviembre de 2004, se aboca al conocimiento de la causa el Juez Temporal, Abg. J.Á.D.S. (F. 63).

   En fecha 14 de junio de 2005, se aboca quien suscribe al conocimiento de la causa (F. 68).

   En fecha 10 de octubre de 2008, el Tribunal dicta sentencia sobre la Cuestión Previa opuesta (F. 72-76).

   En fecha 25 de octubre de 2005, la parte demandada presenta escrito de contestación de la demanda, en la cual la niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en su contra, bajo los siguientes alegatos:

   Que la demandante no es propietaria de las mejoras construidas sobre un terreno propiedad de INAVI, ubicado en la vereda 10, Nº 12, San Josecito II, Municipio Torbes del Estado Táchira, ya que del contrato de arrendamiento, suscrito queda claramente establecido en la cláusula tercera las mejoras quedarán para LA ARRENDADORA, pudiendo LA ARRENDATARIA una vez instalado el fondo de comercio, devengar las ganancias de su ejercicio comercial.

   Que la precitada cláusula es una manifestación consensual de la voluntad de las partes, dando la demandante su consentimiento al estar plenamente consciente del documento firmado, el cual fue redactado por una abogada que es su hermana, por lo que no fue sorprendida en su buena fe, ni fue objeto de engaño por parte de la demandada.

   Que el contrato de obra que sirve de fundamento al alegato temerario sobre la propiedad de las citadas mejoras, fue autenticado el 29 de marzo de 2004, cuando la construcción tuvo lugar en junio de 1999, de lo cual se pregunta: ¿por qué esperó un año para autenticarlo, siendo que en marzo 2003 supuestamente se enteró que el terreno era de INAVI? y ¿por qué no lo promovió en la causa que sobre cumplimiento de contrato se inició en diciembre de 2002 y cuya sentencia dictada el 06-02-2004 aun está por ejecutarse?.

   Que la afirmación de que las mejoras fueron construidas en junio de 1999, se sustenta en la existencia de un contrato de obra privado, cuyo reconocimiento pidió en la Solicitud Nº 5460 del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, de donde lo retiró el 23-03-2004, siendo luego presentado en Notaría para su autenticación, haciéndolo de manera apresurada para demostrar una propiedad que no tiene, como si lo es el hecho de que el 06 de febrero de 2004 se dictó sentencia a favor de la aquí demandada, la cual fue confirmada por el Tribunal Superior.

   Que al estudiar los dos contratos surgen ambigüedades y contradicciones, lo cual hacen dudar de su fiabilidad, así a) En cada uno difiere por un dígito el número del cédula del ciudadano V.G.G., b) El contrato privado fue suscrito entre V.G.G. con la demandante y la ciudadana Y.E.P., para construir dos locales y el contrato autenticado es entre el prenombrado y la actora para construir para ésta un salón para comercio, c) En el contrato autenticado se dice que las mejoras se construyen sobre un lote de terreno propiedad de INAVI, mientras que en el privado no hace alusión a este hecho, d) Hay diferencia en los montos fijados a la construcción de la mejoras, indicándose en el privado que era de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES, los cuales las contratantes, la actora y Y.E.P., pagarían en cuotas semanales hasta terminar el trabajo; mientra que en el autenticado es de UN MIL SEISCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES, pagados sólo por la actora, bajo sus únicas y propias expensas y e) En el contrato privado no hace referencia a linderos, mientras que en autenticado si.

   Que la demandada no sorprendió en su buena fe a la actora, pues la idea de contratar partió de esta última, ya que el terreno donde están las mejoras está ubicado frente a la casa de la primera, el cual hay que atravesar para tener acceso a la misma. El mismo estaba desocupado y por estar en la calle principal de San Josecito, despertó el interés de la aquí actora, proponiendo junto con la prima a la demandada que ella se encargaría de la construcción de los locales para que se lo diera en arrendamiento. Ante esta propuesta y vista la carencia de medios económicos de la demandada para acometer una empresa de este tipo, ella accedió, pero no arrendarle el terreno como falsamente lo afirma la actora en su demanda.

   Que el origen del terreno sobre el cual está el inmueble del problema, está en que la Urbanización donde está la calle principal de San Josecito II fue edificada por INAVI sobre terrenos propiedad de dicho ente, dejando en principio, una vereda que pasaba por todo el frente de las casas desde donde continuaba una zona de áreas verdes frente a cada una de éstas que servía a su vez de retiro de la Calle Principal y finalmente la acera y la calzada. Con el tiempo la vereda fue eliminada y los propietarios, sirviéndose para ello del área verde, algunos ampliaron sus casas, otros construyeron locales comerciales, bien para trabajar allí o alquilar, todo ello con pleno conocimiento de INAVI, sin que hasta la presente esta institución haya ejercido recursos legales en su contra o prohibitivos de esta situación, convirtiendo a estas personas en poseedores precarios de buena fe, lo cual es conocido por la demandante, por el hecho de vivir en el sector.

   Que lo antes dicho se confirma en documento emanado de la Alcaldía el 30-09-2004, donde se indica como lindero ESTE de la vivienda de la demandada, la Calle Principal de San Josecito II, lo cual es el frente de la casa, a partir de donde se eleva y extiende hasta la calle el área verde y que al quedar a mayor altura ameritó la construcción de unas escalinatas de acceso.

   Que convine en que el área verde en discusión es de INAVI, por ser un hecho cierto y después del convenio hecho, mal puede aseverar la actora que fue sorprendida en su buena fe, cuando ella no es ajena a la situación que se evidencia en dicho sector por ser vecina del mismo.

   Que la actora tenía conocimiento de que el terreno donde están construidas las mejoras en litigio e.d.I., desde el primer momento que contrato con la demandada y no cuando el Gerente Estatal de dicho organismo emitiera el Oficio Nº 067, pues su interés era tomar el local en arrendamiento, en el cual ha desarrollado su actividad comercial de manera próspera, especialmente en época decembrina, razón por lo cual surge el interés por apoderarse del mismo.

   Que en diciembre de 2002 al vencimiento de la prórroga legal, la actora se negó a desocupar y devolver el local, lo cual obligó a LA ARRENDADORA a demandarla por cumplimiento del contrato, juicio en el cual promueve de manera extemporánea el precitado Oficio Nº 067, el cual fue emitido por solicitud de la actora, según consta de su encabezamiento, con la intención de tener una prueba escrita y registrar la mejoras y que al no lograrlo, en su afán por apropiarse de las mismas, efectúa trámites ante INAVI para obtener la titularidad sobre ellas, obviando el derecho de preferencia que tiene la demandada, para lo cual ha hecho gestiones ante INAVI a nivel central (Caracas), tanto para registrar las mejoras, como para adquirí la propiedad del precitado lote de terreno.

   Que sobre la maquinaciones, artificios y actuaciones dolosas que señala la actora en su demanda, sin ser concreta y especifica, debe tenerse como una mentira, de una falsa, temeraria y tendenciosa aseveración con la intención de perjudicar a la demandada e influir en el juzgador, cuando ésta es una persona seria, honesta, de recto proceder que no recurre al engaño ni a artificios en procura de provecho personal, pues de lo contrario tendría una sólida solvencia económica y no las condiciones de vida que la identifican a ella y su cuadro familiar, razones que la llevaron a acceder a la construcción de lo locales y percibir los cánones de arrendamiento, como una forma de aliviar su agobiante situación económica.

   Que el inmueble objeto del contrato le pertenece a la demandada en virtud de que en contrato de arrendamiento se estableció que la mejoras quedarían para la arrendadora y ella, teniendo derecho de preferencia por ser la propietaria de la vivienda cuyo frente es obstaculizado por las mismas.

   Que Rechaza, niega y contradice a nulidad de contrato que fundamenta la actora en el artículo 1154 del Código civil, pues el dolo no existió y el contrato es perfectamente válido que no adolece de ningún vicio.

   Que la pretensión de la demandante es que el Tribunal declare la nulidad absoluta del precitado contrato, lo cual genera como efecto que el mismo se reputará como si jamás se hubiese efectuado, quedando las partes sin obligación de cumplir alguna de sus pretensiones, si no se había cumplido, pero si el mismo se había ejecutado totalmente por las partes, éstas quedan obligadas a la restitución recíproca de las prestaciones y todo volverá a su estado original, tal y como ocurrió en el presente caso, pues el contrato de arrendamiento se ejecutó totalmente por haberse extinguido su lapso de duración e incluso el de su prórroga, habiendo la arrendadora percibido los cánones de arrendamiento y la arrendataria el uso del inmueble sin perturbación alguna.

   Que la demandante durante el tiempo que duró el contrato y su prórroga legal disfrutó de los beneficios del mismo: instaló y vio crecer su negocio, hizo clientela, un punto comercial, sin que en momento alguno fuera perturbada y mucho menos por INAVI en su carácter de propietario del terreno, todo ajustado a lo establecido en el artículo 1579 del Código Civil, sin embrago en marzo de 2003 cuando supo que la arrendadora no era la propietaria del terreno, pensó que mejor no hubiera contratado, aún cuando el contrato ya había culminado y cumplido su propósito, tal y como lo afirmaba una Sentencia Judicial

   Que la falta de legitimación para dar en arrendamiento no produce la anulabilidad del contrato y si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usufructuario, ni arrendatario, el contrato no es nulo, ni anulable.

   Que al ser la demandada y su familia las afectadas por la celebración de dicha contratación debido a la ubicación de la mejoras al frente de su vivienda, vieron disminuidos sus derechos fundamentales inherentes a la familia y al ser humano, debiendo autorizar y expresar su voluntad en la contratación efectuada, pues gozaban de servidumbre de ley y la posesión de dicha área.

   Que a la demandante no se le ha causado daños ni tiene una situación gravosa, como lo afirma, sin indicar en que consisten los mismos, lo cual está en desarmonía con lo pautado en el artículo 1264 del Código Civil, según el cual, en el presente caso, no es la demandada la que incumple con los términos de la contratación como lo es la obligación de entregar el inmueble a la arrendadora, ocasionando a ésta un daño de conformidad con lo pautado en el artículo 1271 ejusdem y no adecuando su exposición a lo previsto en la doctrina nacional en cuanto al cumplimiento de los requisitos para alegar la existencia de daño, como lo son: 1.- Debe ser cierto, 2.- Debe lesionar un derecho adquirido, 3.- Debe ser determinado o determinable, 4.- No debe haber sido reparado y 5.- Debe ser personal a quien lo reclama.

   Que la actora no indica su fundamento, ni de hecho, ni de derecho para estimar la demanda incoada en CINCO MILLONES CIEN MIL BOLIVARES (BsF 5.100,oo), cuando el contrato objeto del juicio establece que las mejoras tienen un costo de UN MILLON SEISCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (BsF 1.640,oo), el canon de arrendamiento mensual fue por la suma de OCHENTA MIL BOLIVARES (BsF 80,oo), además que en la solicitud Nº 5391 sobre reconocimiento de firma y contenido de contrato de construcción, establece que la construcción de los dos locales tuvo un costo de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES ( Bs 900,oo), de los cuales la actora debió haber pagado la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (BsF 450,oo), monto por el cual la acción debe ser apreciable, de conformidad con los artículo 38 y 39 del Código de Procedimiento Civil (F. 77-105)

   En fecha 17 de noviembre de 2005, el co-apoderado de la parte actora presenta escrito de Promoción de Pruebas (F 106-113).

   En fecha 21 de noviembre de 2005, la parte demandada presenta escrito de promoción de Pruebas (F 115-124).

   Por auto de fecha 30 de noviembre de 2005, se admiten las pruebas de la parte actora (F. 126).

   Por auto de fecha 30 de noviembre de 2005, previa declaración sin lugar la oposición hecha por la parte actora, se admiten las pruebas promovidas por la parte demandada (F. 127).

   En fecha 07 de febrero de 2006, se agrega a los autos, Informe enviado por la Arq. M.C.S..

   En fecha 22/02/2006, se da entrada a la Comisión remitida por el Juzgado de los Municipios Campo Elias y Aricagua de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida,

   En fecha 29 de marzo de 2006, el apoderado de la parte demandada presenta escrito de Informes (F 186-187)

   En fecha 29 de marzo de 2006, el apoderado de la parte demandante presenta escrito de Informes (F 188-200)

   En fecha 11 de abril de 2006, el apoderado de la parte demandante presenta escrito de Informes (F 201-203)

   En fecha 11 de abril de 2006, la parte demandada presenta escrito de observación a los informes de la parte actora (F. 201-203).

   APRECIACION Y VALORACION DE PRUEBAS

   DE LA PARTE DEMANDANTE

   Anexas al libelo de demanda.

1. - Copia simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, Estado Táchira, el 29 de marzo de 2004, bajo el Nº 04, Tomo 41, el cual por no haber sido impugnado ni desconocido por la contraparte se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, teniendo como cierto que el ciudadano V.G.G., titular de la Cédula de Identidad Nº 11.372.398, declaró ante funcionario competente que construyó por órdenes de la aquí demandante A.E.D.T. y por un valor de UN MILLON SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (BsF 1.650,oo).unas mejoras, consistente en un salón con fines de comercio, sobre un lote de terreno propiedad de INAVI ubicado en San Josecito II, vereda 10 Nº 12, Municipio Torbes del Estado Táchira,

2. - Copia del documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, Estado Táchira el 24 de septiembre de 1999, bajo el Nº 19. Tomo 219. Por tratarse de un documento emanado de funcionario que no fue impugnado ni desconocido por la contraparte, se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 1357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, teniendo del mismo como cierto que entre la demandante y la demandada, convinieron que: la demandante, en su condición de ARRENDATARIA y la demandada en su condición de ARRENDADORA, suscribieron un CONTRATO, en el cual acordaron que: a) La segunda daba en arrendamiento a la primera, un lote de terreno de 24 m2, dentro de un inmueble de su propiedad, ubicado en la calle principal de San Josecito II, vereda 10 Nº 12, Municipio Torbes del Estado Táchira, autorizándola para que construyera sobre el mismo un LOCAL COMERCIAL, con las características allí indicadas y por un valor de UN MILLON SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (BsF. 1.650,oo). b) Las mejoras construidas, quedarían para la ARRENDADORA y la ARRENDATARIA, instalado su Fondo de Comercio, podría devengar las ganancias de su ejercicio comercial. c) El canon de arrendamiento era de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs 80,oo), de los cuales SESENTA MIL BOLIVARES (BsF. 60,oo), se descontaría por concepto de la inversión hecha por la ARRENDATARIA, para la construcción del local, hasta cubrir el monto total de la misma, y los otros VEINTE MIL BOLIVARES (BsF 20.oo), los pagaría por mensualidades vencidas en el domicilio de la ARRENDADORA. d) El lapso de duración del contrato de arrendamiento era de 27 meses, 15 días, contados a partir del 30 de agosto de 1999, pudiendo ser prorrogado si lo convinieran las partes con un mes de anticipación, por escrito y siempre que la ARRENDATARIA estuviera solvente con los servicios. e) Ante el incumplimiento de obligaciones, de ser la ARRENDADORA debía pagar lo adeudado por concepto de inversión a la ARRENDATARIA y de ser ésta, cualquier daño, avería o deterioro que aparezca en el inmueble.

3. - Oficio Nº 067 emanado del Gerente Estatal de INAVI- TACHIRA, dirigido a la demandante, en cual le informa que el terreno ubicado en la Urbanización San Josecito, Sector III, vereda 10, frente a la vivienda Nº 12, era propiedad de dicho organismo, habiendo sido dejado como zona verde y en consecuencia, no autorizará registro de mejoras construidas sobre el mismo. Por cuanto dicho instrumento fue emanado de funcionario administrativo competente, tiene el carácter de documento público administrativo, por lo que se le atribuye valor probatorio, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, teniéndose del mismo como cierto que el terreno sobre el cual se construyó el local comercial incluido en el contrato de arrendamiento, cuya nulidad se demanda, pertenece a INAVI y que es enviado como notificación a la demandante como respuesta de dicho organismo ante solicitud sin número del fecha 07 de marzo de 2003, ante su iniciativa de registrar dicha mejoras a su favor.

4. - Fotocopia simple de la sentencia proferida en la causa signada con el Nº 9.422-03, que cursó por ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira y que por no haber sido impugnada o desconocida por la contraparte, se le atribuye valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en los artículos 1384 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, teniendo con cierto que en dicha causa que: a) La demandada con el carácter de ARRENDADORA demandó a la demandante en su condición de ARRENDATARIA, por incumplimiento del contrato de arrendamiento objeto de controversia, por vencimiento del mismo. b) La parte demandada actuó como sujeto procesal pasivo, oponiendo las defensas que creyó conveniente y c) La demandada fue condenada en entregar el local comercial ubicado en San Josecito II, vereda 10, Nº 12, Municipio Torbes del Estado Táchira. Consta igualmente que dicha sentencia fue apelada y confirmada por el Tribunal de alzada.

   En el lapso probatorio.

1. - Mérito favorable de los autos, especialmente lo señalado en la contestación con respecto a la propiedad del terreno sobre el cual están construidas las mejoras. Por cuanto indicado no se corresponde con un medio probatorio establecido en la legislación patria, se desestima su valor probatorio.

2. - Confesión espontánea realizada por la demandada sobre la propiedad del terreno sobre el cual están construidas las mejoras, propiedad de la demandante.

   Con relación a este prueba, quien aquí decide, no le atribuye valor probatorio alguno, de conformidad con el criterio sentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 794 de fecha 03-08-2004, al cual este juzgador se adhiere, y según el cual:

   … los alegatos y defensas hechos por las partes en el libelo de demanda, contestación y excepcionalmente en los informes, los mismos no pueden ser considerados como confesiones espontáneas, pues solamente delimitan la controversia y quedan relevados de prueba, si alguno de ellos supone una admisión de los hechos de la contraparte.

   En efecto, la confesión considerada como prueba es el testimonio que una de las partes hace contra sí mismo, es decir, el reconocimiento que uno de los litigantes hace de la verdad de un hecho susceptible de producir consecuencias jurídicas en su contra…

   .

3. - Ratificación del contrato de obra, suscrito por el ciudadano V.G.G., con el objeto de demostrar que la propietaria de las mejoras es la demandante. Aún cuando dicho instrumento fue ratificado por ante el Juzgado de los Municipios Campo Elías y Aricagua de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en su contenido y firma, quien aquí decide, por razones estrictamente pedagógicas, considera necesario destacar lo innecesario de cumplir una formalidad, que está reservada a los documentos privados emanados de terceros, tal y como lo preceptúa el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y que tratándose, en el caso de marras, de un documento otorgado por el ciudadano V.G.G. y la demandante, ciudadana A.E.D., por ante una Notaría Pública, el mismo adquirió la condición de auténtico, siendo lo realizado contrario a la celeridad y economía procesal, pues en todo caso, la valoración de dicho instrumento se rige por lo establecido en los artículos 1357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil y por cuanto la misma ya se hizo, resulta inoficioso hacerlo de nuevo.

4. - Patente de Industria y Comercio expedida por la Alcaldía del Municipio Torbes.

5. - Reporte de conformidad expedido por el Cuerpo de Bomberos del Municipio San Cristóbal.

6. - Informes de la Alcaldía del Municipio Torbes de San Josecito sobre la persona que cancela el aseo domiciliario y la Patente de Industria y Comercio del inmueble donde funciona VIDEOS JUEGOS ALEX.

   Con relación a los tres instrumentos precedentemente identificados, por ser emanados de funcionarios administrativos competentes, corresponden a los denominados documentos públicos administrativos por la Sala de Casación Civil de nuestro m.T., según Sentencias del 16-05-2003. Exp N° 2002-000885 y de 27-04-2004. Exp.2000-001004, por lo que su valoración legal se hace de conformidad con lo preceptuado el artículo 8 del la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. No obstante, de su contenido sólo se deriva el cumplimiento de formalidades y obligaciones exigida por la administración municipal de conformidad con la Ley de Régimen Municipal (hoy Poder Municipal) y Ordenanzas que rigen la materia, sin que de los mismos pueda deducirse hechos relacionados con la titularidad de derechos sobre mejoras o terreno que sirve de asiento a su construcción, y mucho menos, algún elemento de convicción sobre lo controvertido, como es la NULIDAD ABSOLUTA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito entre la demandante y la demandada. En consecuencia, se desestima su valor probatorio por inconducentes. Y así se decide.

7. - Valor y mérito probatorio del Oficio Nº 067 del 13 de marzo de 2003, expedido por INAVI. Por cuanto la valoración de este documento ya se hizo, resulta inoficioso volverlo hacer.

8. - Testimoniales de los ciudadanos, Y.L., I.C., M.C.G.A., F.R.B. y M.P.A..

   I.C.: Hay contradicción entre las respuestas dadas a la PRIMERA pregunta y la CUARTA y DECIMA repreguntas, pues en la primera admite que conoce a la demandada de vista, trato y comunicación, mientras que el la Cuarta repregunta dice que el trato era de “hola”, y en DECIMA repregunta admite que una hija suya tuvo un hijo con el hijo de la demandante, lo que significa hay una relación que trasciende la objetividad con que estaba llamada a declarar, siendo en consecuencia inhábil como testigo.

   F.R.B.S.: En la pregunta SEGUNDA, el promoverte aporta la respuesta al testigo y él la repite como si fuera propia, por lo que carece de toda validez legal, de igual forma se observa que en la CUARTA pregunta la respuesta es sugerida. Las preguntas y respuestas SEGUNDA y TERCERA no son relevantes para lo controvertido. En cuanto a las respuestas dadas a la pregunta QUINTA y a las repreguntas SEPTIMA, OCTAVA y NOVENA, no tienen fundamentos convincentes, por lo que se desechan. Finalmente, en la repregunta DECIMA, el testigo admite como cierto que en la vereda 10 existen otras construcciones sobre las áreas verdes.

   M.Y.P.A.: En la segunda pregunta, al igual que al testigo anterior, el promovente aporta la respuesta y él la repite como si fuera propia. Las preguntas y respuestas SEGUNDA y TERCERA no son relevantes para lo controvertido. Las respuestas dadas a la pregunta QUINTA y a la repregunta TERCERA, por no dadas bajo fundamentos convincentes se desechan. En cuanto a la repregunta SEXTA la testigo admite como cierto que al lado de las mejoras de la vereda 10 existen otras construcciones sobre las áreas verdes.

   De los testigos, tenidos como hábiles y declarados, tomando en cuenta su domicilio, oficio-profesión y edad, asume quien aquí juzga que con relación a lo controvertido, las respuestas dadas a las preguntas hechas por la parte promoverte no tuvieron motivación o fundamentos de convicción. No obstante, fueron exactos, precisos y contestes, ante la repregunta de la contraparte sobre la existencia de otros locales o construcciones hechas sobre áreas verdes en la localidad de San Josecito, afirmando que en la vereda 10 de San Josecito II, existían otras construcciones sobre las áreas verdes.

   DE LA PARTE DEMANDADA.

   Anexos a contestación de la demanda

1. - Copia certificada expedida por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de la Solicitud signada con el N° 5391, la cual por emanar de funcionario público competente se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 1.384 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, teniéndose de la misma como cierto que: a) En fecha 04 de marzo de 2003, la ciudadana A.E.D.T., según el escrito presentado al Tribunal, solicitó que éste ordenara la comparencia del ciudadano V.G., titular de la Cédula de Identidad Nº V-17.372.398, a los fines de reconocimiento de contenido y firma en contrato de construcción, firmado de manera privada, b) El contrato de construcción cuyo reconocimiento se solicitó, fue suscrito el 10 de junio de 1999 por un ciudadano, identificado como V.G. y titular de la Cédula de Identidad Nº V-17.372.398, por el cual se comprometió a construir para la aquí demandante, ciudadana A.E.D.T. y la ciudadana Y.E.P., titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V-5.654.958 y V-5.027.865, respectivamente, dos locales comerciales que estaría ubicados en la calle principal de San Josecito II vereda 10, Nº 12, por un valor de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (BsF 900,oo). c) El Tribunal admitió la solicitud el 08 de marzo de 2004, librándose en esa misma fecha la correspondiente boleta de citación para suscribió el contrato, d) En fecha 22 de marzo de 2004 la solicitante, aquí demandante, ciudadana A.E.D.T., asistida de abogada, diligencia para retirar las actuaciones contenidas el prenombrado expediente, lo cual fue acordado por el Tribunal por auto del 23 de marzo de 2004. Este instrumento, concatenado con el promovido por la parte demandante, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, Estado Táchira, el 29 de marzo de 2004, bajo el Nº 04, Tomo 41, aún cuando se refieren a la construcción de las mismas mejorasen la vereda 10, No 12 de San Josecito II y el reconocimiento al igual que la autenticación fueron promovidas durante el mes de marzo de 2004, revelan contradicción en los siguientes aspectos: 1.- El instrumento que se solicita reconocimiento está a nombre de Y.E.P. y la demandante, A.E.D., mientras que autenticado solo a nombre de esta última, 2.- El monto en el primero es de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (BsF 900,oo) y el segundo por UN MILLON SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (BsF 1.650,oo).

2. - Original de Comunicación (con soportes de Catastro) signada con el Nº DIC-CL 23/04, de fecha 30 de septiembre de 2004, dirigida a la ciudadana E.R.B. y suscrita por el Ingeniero W.V., Director de Infraestructura Servicios Públicos, de la Alcaldía del Municipio Torbes. Por dicho instrumento emanado de funcionarios administrativos competentes, tiene el carácter de documento público administrativo, según lo estableció la Sala de Casación Civil de nuestro m.T., en Sentencias del 16-05-2003. Exp N° 2002-000885 y de 27-04-2004. Exp.2000-001004 y en consecuencia se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 8 del la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, teniendo como cierto, de su contenido, que la dependencia rectora la infraestructura y servicios públicos de la administración del Municipio Torbes, tiene registrado que el inmueble de la aquí demandada, ubicado en la Calle principal de San Josecito II, calle principal, casa Nº 12 consta de dos locales comerciales y una vivienda de primera tipo V3.

3. - Copia simple de instrumento que se identifica como croquis de ubicación. Por cuanto el mismo no aparece suscrito por su autor, ni proviene a funcionario competente se desestima su valor probatorio por inconducente.

   Durante el lapso probatorio.-

1. - Contratos de arrendamiento suscritos entre la demanda y la ciudadana J.E.P., así como cartas dirigidas a esta última.

   Rielan en el Cuaderno de Medidas tres (3) documentos otorgados por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, Estado Táchira. El primero y el segundo, suscritos en fechas 23-11-1999 y 18-06-2000, entre la demandada y la ciudadana Y.E.P.B., referido a un contrato de arrendamiento y el tercero, suscrito el 07-07-2003, entre la demandada y los ciudadanos, F.Q.C. y J.A.N.S.. Por cuanto se trata de documentos que se otorgaron previo cumplimiento de las formalidades de ley ante un Notario Público y no fueron impugnados, su valoración se hace de conformidad con lo previsto en el artículo 1584 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, del primero de dicho instrumentos, se tiene como cierto que la demandada, mediante el primer contrato dio en arrendamiento, por un tiempo determinado, un área de terreno, ubicada en la Calle principal de San Josecito II, vereda 10-12, municipio Torbes del Estado Táchira, sobre el cual, la ciudadana Y.E.P., con el carácter de ARRENDATARIA, construiría un local que sería utilizado por ella con fines comerciales y cuyo valor se descontaría del canon de arrendamiento convenido, quedando dichas mejoras en propiedad de LOS ARRENDADORES. Del segundo contrato se tiene como cierto que el local que surge del contrato anterior es dado en arrendamiento a la misma ARRENDATARIA y finalmente, del tercero se tiene como cierto que la demandada da en arrendamiento el mismo local a los prenombrados ciudadanos, todos en diferentes épocas y a tiempo determinado, siempre para desarrollar en ellos actividades de tipo comercial.

   En cuanto a las cartas dirigidas a la ciudadana que suscribe los dos primeros contratos, por tratarse de documentos que nada tienen que ver con lo controvertido, se desestima su valor probatorio por inconducentes.

2. - Recibos de servicios públicos y liquidación de impuestos municipales.

   Con relación a los recibos de servicios públicos promovidos, y que de manera concreta se refieren a los emanados por Hidrosuroeste, por cuanto en los mismos no se menciona el local comercial, cuyas mejoras son objeto de controversia, se desestima su valor probatorio por inconducentes. En lo que respecta a los que contienen la liquidación de impuestos, se tienen válidos los instrumentos que rielan a los folios 73 y 75 del Cuaderno de Medidas, por no haber sido impugnados por la contraparte y que por provenir de funcionario administrativo competente, se valoran de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, teniendo de los mismo como cierto que la aquí demandada a la fecha del 22 de mayo de 2003, habiendo pagado todo el año que estaba en curso, quedó solvente ante la Oficina de Catastro del Municipio Torbes, por el pago de impuesto sobre un inmueble de su propiedad ubicado en San Josecito II, vereda 10 casa Nº 12, quedando incluidos en los mismos los dos locales comerciales. De igual forma, a la fecha del 13 de mayo de 2003, pagó, ante dicha Alcaldía, los permisos municipales por concepto de conformación de uso comercial. No obstante, aun cuando se les atribuya validez legal a los citados instrumentos, por cuanto ellos no aportan elementos de convicción referidos a lo controvertido, se desestiman por impertinentes.

3. - Expediente N° 5460 de solicitud de Copia Certificada del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. Por cuanto esta prueba ya fue objeto de valoración, resulta inoficioso hacerlo de nuevo.

4. - Medición de linderos realizado por la Alcaldía del Municipio Torbes y croquis de ubicación. Por cuanto esta prueba ya fue objeto de valoración, resulta inoficioso hacerlo de nuevo

5. - Inspección Judicial. Por cuanto esta prueba se cumplió el 14 de diciembre de 2005, bajo las formalidades establecidas en la Ley Adjetiva y los principios constitucionales del debido proceso y el derecho a la defensa, la información plasmada en el Acta, conforme lo preceptúa el artículo 475 ejusdem tiene plena validez legal para demostrar lo siguiente: 1.- La vivienda donde se constituye el tribunal, ubicada en la vereda 10, No 12 de San Josecito II, Municipio Torbes del Estado Táchira, de la demandada, tiene su entrada principal desde la calle principal a la cual se accede a través de escaleras de cemento de 1.40 de ancho y un desnivel entre ambos puntos (calle/piso de vivienda) de 2.30 mts, aproximadamente, lo cual influye en el acceso a la luz solar y, 2.- Al lado izquierdo de la preindicada entrada, a nivel de la calle, se encuentra ubicada una construcción de estructura de vigas, columnas y placa (como techo), vaciadas, en la cual se definen dos locales comerciales.- Por cuanto los hechos referidos no aportan al juzgador elementos de convicción para resolver la controversia, se desestima el valor probatorio de este medio.

6. - Constancia de residencia y de Buena Conducta expedida por la asociación de Vecinos de San Josecito. Por cuanto esta prueba ya fue objeto de valoración, resulta inoficioso hacerlo de nuevo

7. - Informe de la Dirección de O.M.P.U. de la Alcaldía del Municipio Torbes. Por cuanto esta prueba ya fue objeto de valoración, resulta inoficioso hacerlo de nuevo

8. - Testimoniales de los ciudadanos: C.I.C.D.M., Y.N.G., R.B.R., C.E.V. y M.D.C.C.d.R.

   C.I.C. Vda de MORA. Por su domicilio, edad y las respuestas, debidamente motivadas, dadas a las preguntas, SEGUNDA, TERCERA, CUARTA, QUINTA, SEXTA, SEPTIMA, OCTAVA Y NOVENA ; y de la repregunta CUARTA y SEPTIMA, para quien aquí resuelve, fueron claras, exactas y precisas en cuanto a que en la vereda 10 de San Josecito II existe una franja de terreno, con funciones de zona verde, propiedad del INAVI, sobre la cual los propietarios de las casas a cuyo frente corresponde, construyeron, bajo diferentes modalidades, locales que son utilizados con fines de actividad comercial, bien personalmente o dados en arrendamiento a terceros, situación esta que no puede resultar extraña en el caso de la conducta asumida por la demandada, ciudadana. E.R.B.d.D., al hacer una construcción en este tipo de área, dándole a la misma la función de actividad económica a través de locales comerciales que pudieran ser alquilados.

   Y.N.G.. La testigo no es vecina de la demandada, pero fue inquilina en su casa, por un lapso de tres meses. No obstante, este testigo es considerado hábil. A la segunda pregunta, sobre la condición económica de la demandada, responde que es ama de casa y su esposo no tiene jubilación, teniendo a su cargo una nieta que es minusválida. A la cuarta pregunta sobre la conducta de la demandada, responde que es una señora honesta, responsable a la altura, tanto con los arrendatarios como con los vecinos. A la sexta pregunta sobre cómo es la casa de la demandada, con relación a la zona verde, responde que la vivienda queda en el fondo, solamente la entrada a la casa es la escalera, lo cual es zona verde. A la repregunta tercera, al responder sobre la propiedad del terreno sobre el cual está construido el local comercial donde funciona Video Alex, responde que “tiene entendido que eso es de INAVI, los terrenos son de INAVI”. A la repregunta octava sobre la negociación que realizaron las señoras A.D. y E.B.d.D., respondió que “la negociación era que ella construía y a su vez era el pago de alquiler, a sea, que la señora Elide durante el tiempo que ella estuviera allí no recibiría ningún dinero de alquiler.

   R.B.R..- De 59 años, vecino de San Josecito y albañil-metalúrgico de profesión. A la pregunta cuarta sobre la buena posición de la demandada y su grupo familiar, respondió que no, en lo absoluto. A la pregunta sobre si la demandada ha demostrado una conducta seria, honesta y de recto proceder, respondió que era absolutamente positivo y honesta en todos los sentidos. Sobre la repregunta hechas por la parte demandante: A la repreguntas segunda y tercera sobre la negociación realizada con la señora A.D. y E.R.B.d.D., de manera concreta con el local comercial donde funciona video Alex y venta de ropa por temporada, contesta que se construyó con permiso del propietario de la casa para hacer ese local y después ella cobrase el costo de construcción de lo que había hecho; afirma que le consta porque esos locales se hicieron en la misma línea, y ese es el comentario de todas las construcciones que hay allí.

   C.E.V..- Vecina de San Josecito, de 59 años y de oficios del hogar. A la pregunta QUINTA sobre la conducta de la demandada, responde que da fe y testimonio que es una señora de su casa y de su hogar y lo que hace que la conoce jamás la ha visto en problemas. A las preguntas SEXTA y SEPTIMA, sobre si los vecinos de la vereda 10 que han construido locales comerciales al frente de sus viviendas lo han hecho en terreno propio o en áreas verdes de INAVI y si este hecho es de conocimiento publico y general, contestó que todo el mundo ha hecho locales comerciales en áreas verdes de INAVI y que ella misma tiene dos locales en las áreas verdes. Agrega que todo el mundo lo sabe, incluso, a la orilla de la casa de la demandada están construyendo una panadería grande, una construcción grande. De las repreguntas formuladas por el apoderado de la parte actora: De la CUARTA REPREGUNTA, sobre la negociación hecha entre la demandada y la actora, contestó que lo que sabe todo el mundo, ahí al hacer un contrato es para arrendar un local, ellas hicieron eso y no me di cuenta más.

   M.D.C.C.D.R.. De 48 años, vecina y de oficios del hogar. A la pregunta CUARTA sobre la apreciación de algún problema entre la demandante y la demandada durante el tiempo que duró el contrato de arrendamiento, contestó que mientras estuvo vigente el contrato no hubo problema y al vencerse el mismo vinieron los inconvenientes, los problemas. A la pregunta QUINTA sobre la fe que podía dar si la demandada ha demostrado una conducta honesta, seria y de recto proceder en relación con sus vecinos y con sus arrendatarios, respondió que si puede dar fe de su buen comportamiento con sus vecinos y con sus arrendatarios. Sobre la construcción de otros locales en la vereda 10 de San Josecito, frente a sus viviendas, la propiedad de dichos terrenos y si esto es de conocimiento público y general, respondió a las preguntas sexta y séptima que si había otras construcciones de locales sobre el área verde, propiedad de INAVI; siendo este hecho conocido de manera pública. A las repreguntas de la contraparte la testigo declaro: a la PRIMERA repregunta, respondió que no tenía una amistad con la demanda, sino una relación de vecinos.

   Analizadas las declaraciones de los testigos, tanto de la parte demandante, como la demandada, quien aquí juzga, aplicando para su valoración lo preceptuado en el Artículo 508 del Código de Procedimiento Civil y el criterio sentado en sentencia N° 219 del 06/07/2000 por la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, según el cual “…para la apreciación de la prueba en cuestión, el sentenciador ostenta libertad y así, una vez realizado un profundo estudio sobre los dichos de los testigos, desestimarlos o no, con base a su experiencia, a la confiabilidad que sus declaraciones le merezcan, tomando en cuenta una serie de factores tales como la edad, profesión, el trabajo desempeñado por el testigo, o la impresión que hubiese podido formarse sobre la veracidad de las deposiciones."

   De igual forma por el principio de comunidad de la prueba y que según criterio establecido por la Sala Constitucional en sentencia Nº 181, de fecha 14/02/2001, “... el juez se encuentra obligado a valorar todas las pruebas que se encuentren en el expediente y extraer de ellas elementos de convicción sin que las consecuencias que se deriven de su interpretación tengan necesariamente que ser favorables para la parte que produjo la prueba analizada..”, deriva las siguientes conclusiones probatorias:

   DE LOS TESTIGOS:

1. - Los testigos de la parte demandante, no fueron contestes, precisos y exactos en la declaraciones lo que respecta a algún señalamiento concreto que pudiera desvirtuar la existencia legal de un contrato de arrendamiento entre la partes, sobre la propiedad de las mejoras que la demandada reclama y algún hecho que revele alguna conducta por parte de la demandada, dirigido a inducir a error, manipular u obligar a la demandante al otorgamiento y ejecución del contrato cuya nulidad se acciona.

2. - Las declaraciones de los testigos promovidos por la parte demandada, fueron claro, preciso y contestes, en lo que respecta a:

   a.- La existencia de una situación de hecho, en la vereda 10 de San Josecito II, como es construcción de otros locales donde se desarrolla la actividad comercial, bien bajo la forma de arrendamiento a terceros o de manera personal sus propietarios.

   b.- No es extraño que la construcción de algunos de los locales comerciales construidos en la vereda 10 haya sido resultado de convenios entre quienes son propietarios de las viviendas (adjudicatarios de INAVI) y personas que tuvieron interés en ejecutar alguna actividad comercial.

   c.- Los locales comerciales fueron construidos sobre una franja de terreno que corre paralela a las viviendas, cuyo fin primario fue de área verde, con reserva de su propiedad por parte del organismo estatal ejecutor del proyecto de construcción de las viviendas, el Instituto Nacional de la Vivienda ( INAVI).

   d.- La demandada, no goza de una situación económica privilegiada o de holgura material y es conocida por mantener una conducta de honestidad y seriedad.

   DE LA INSPECCION JUDICIAL

   De la inspección practicada en la sede de la Dirección de Infraestructura y Servicios Públicos y Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Torbes del Estado Táchira, en cuanto a los particulares a, b ,c, d y e, no se obtuvo información que pudiera tener relación con lo dirimido, en consecuencia se desestima su valor probatorio Con relación a la inspección realizada en la vivienda propiedad de la demandada, ubicada en la vereda 10 N° 12 de San Josecito II, municipio Torbes del Estado Táchira, se constató que a dicha vivienda se tiene acceso desde la calle principal a través de escaleras que parten desde allí, hasta un desnivel de dos metros con treinta centímetros (2.30 mts), con limitadas posibilidades de acceso de luz solar; que al lado izquierdo de dicha entrada, al margen de la misma vía se encuentra una edificación consistente en dos locales comerciales y que la actividad predominante en el sector es el comercio.

   DE LOS INFORMES

1. - De la Arq. M.C.S., Directora de Infraestructura y Servicios Públicos de la alcaldía del Municipio Torbes (agregado a los autos el 07 de febrero de 2006), en el cual se indica que la ciudadana A.E.D.T., demandante en la presente causa tiene Conformación de uso para el negocio denominado VIDEO JUEGO ALEX.

2. - Del Alcalde del Municipio Torbes quien en comunicación D/ H 004/06, con fecha 02/02/2006, informa que la prenombrada ciudadana, cancela el Aseo Domiciliario y la Patente de Industria y Comercio del inmueble donde funciona VIDEO JUEGO ALEX, quien figura como contribuyente en la Patente N° 392 de fecha 25/10/1999, encontrándose a dicha fecha, solvente en ambas obligaciones.

   Por cuanto se trata de instrumentos emanados de funcionarios públicos competentes se valoran como documentos públicos administrativos, sin embargo, por estar referidos a hechos no controvertidos en la presente causa se desestiman por impertinentes.

   En fecha 22/02/2006, se da entrada a la Comisión remitida por el Juzgado de los Municipios Campo Elias y Aricagua de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en el que consta que ante dicho órgano jurisdiccional el ciudadano V.G.G., titular de la cédula de identidad N° 11.372.398, ratificó en cada una de sus partes el documento que se le puso de manifiesto y reconoció como suya la firma que aparece al final del mismo.

   En fecha 29 de marzo de 2006, el apoderado de la parte demandante presenta escrito de Informes, en cual destaca:

PRIMERO

Que con el contrato de obra ratificado en su contenido y firma por el ciudadano V.G.G., a favor de la demandante, quedó demostrado que ella es la propietaria de la obra realizada en el inmueble ubicado en la vereda 10, N° 12, San Josecito II, Municipio Torbes del Estado Táchira.

SEGUNDO

Que con el Oficio emitido por INAVI quedó demostrado que el terreno le pertenece a dicho organismo y en consecuencia la demandada no lo podía alquilar.

En fecha 29 de marzo de 2006, la parte demandada presenta escrito de Informes, en el cual, aparte de hacer una relación de los hechos y del acervo probatorio evacuado en la causa, destaca:

PRIMERO

Que frente al contrato de obra, con el cual pretende hacer la vale la demandante, debe prevalecer el Contrato de Arrendamiento, por haber sido autenticado con anterioridad y por estar allí plasmada la voluntad de las partes y que la demandante pretende ahora desconocer para obtener fraudulentamente la propiedad de unas mejoras a las que renunció desde el primer momento.

SEGUNDO

Que se conviene que el terreno, sobre el cual se construyó el local, es propiedad de INAVI, el cual fue dejado por dicho organismo, al frente de cada casa, como un área verde, y que con el tiempo los propietarios de las viviendas tomaron posesión de las mismas para ampliar sus viviendas y construir locales comerciales al borde de la calzada, hecho que es de conocimiento público y general de los habitantes de la Urbanización, incluyendo a la demandante; de INAVI y de la Alcaldía de Torbes.

TERCERO

El dolo que alega la demandante no fue probado a lo largo del proceso, pues ella ni siquiera menciona ni especifica cuáles fueron los artificios y maquinaciones, como elementos fundamentales de la acción y al no existir éstos la demanda debe ser declarada improcedente.

CUARTO

La demandante si ha obrado con dolo por cuanto no ha desocupado el local comercial propiedad de la demandada, mediante procesos judiciales y pretendiendo quedarse con el mismo, aún cuando ha obtenido beneficios del contrato de arrendamiento, en perjuicio de la demandada, quien ostenta la condición de persona humilde, de situación económica precaria, honesta y de reconocida probidad moral y humana.

QUINTO

La estimación de la demanda fue negada, rechazada y contradicha, en razón del monto exagerado, proponiendo que la misma debería ser equivalente al 50% del valor de lo indicado en el contrato de obra que primariamente se invocó, del cual se desprende que las mejoras constaron NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (BsF. 900,oo)

En fecha 11 de abril de 2006, la parte demandada presenta escrito de observación a los informes de la parte actora, en el cual destaca que el apoderado judicial de la parte actora se refiere en sus informes al “ inmueble en litigio ”, siendo que la causa trata de Acción de Nulidad con respecto a un Contrato de Arrendamiento, el cual es el centro de la litis y que confirma la confusión de la actora en cuanto a la acción ejercida, pretendiendo así apropiarse del local comercial que pertenece a la demandada, de acuerdo a lo convenido en el contrato de arrendamiento, el cual es ley entre la partes.

PARTE MOTIVA

Por la presente demanda de NULIDAD DE CONTRATO la parte actora pretende que este órgano jurisdiccional determine que el contrato suscrito entre ella y la demandada, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, Estado Táchira, el 24 de septiembre de 1999, bajo el No 19, Tomo 219, es NULO DE NULIDAD ABSOLUTA, en virtud de que, habiéndole dado la demandada un lote de terreno en arrendamiento, sobre el cual construyó una mejoras, que a su decir son de su propiedad, consistentes en un salón para local comercial, fue sorprendida en su buena fe, al constatar que dicho terreno le pertenecía a INAVI, según se lo informó por escrito dicho ente. Por tanto, en su condición de contratante, jamás hubiera hecho operación alguna con la demandada, de no haber sido por las maquinaciones y artificios empleados por ella, quien a través de actuaciones dolosas logró su consentimiento a los solos efectos de beneficiarse de algo que de hecho ni de derecho le corresponde. Por su parte, la demandada, hace resistencia a la pretensión de la parte actora, alegando en primer lugar, que el contrato atacado de nulidad absoluta por parte de la actora ya fue debatido en un juicio donde hay sentencia pasada en cosa juzgada, habiendo quedado condenada a entregar el local comercial sobre el cual pretende tener el derecho de propiedad, constando en sus cláusulas que el valor de las mejoras, por ser sufragadas por la arrendataria, serían descontadas del canon de arrendamiento convenido y una vez cubierto el monto pendiente por dicho concepto, quedaban en plena propiedad de la aquí demandada, por lo que la acción incoada solo tiene como propósito seguir disfrutando del local comercial dado en arrendamiento sin pagar nada a cambio. En segundo lugar, acepta como un hecho cierto que el terreno sobre el cual se construyeron la citadas mejoras le pertenecen a INAVI, por ser el ente propietario de los terrenos sobre los cuales se construyó la Urbanización San Josecito II y habiendo quedado entre la calle y las viviendas una zona considerada con áreas verdes, los propietarios de las viviendas con las que hacen frente, dispusieron de las mismas para ampliar éstas o construir locales con fines de uso comercial, sin que el propietario de dichos terrenos haya ejecutado acto alguno de prohibición o reclamo por tal hecho, pues mucho de los poseedores precarios de los mismos, como ella, acudieron ante dicho organismo para plantear la posibilidad de adquirir la propiedad, sin obtener respuesta favorable. Finalmente destaca la falta de fundamentos por la parte actora para establecer la estimación del valor de la demanda, la cual, a su decir, que resulta superior a lo que fue el valor de la mejoras sufragadas, en principio por la demandada, pero descontadas en su valor de los cánones de arrendamiento.

Ahora bien, planteada la controversia en los términos expuestos ut supra y hecha la apreciación y valoración del acervo probatorio de las partes, previo a la resolución de la estimación de la cuantía, como punto previo, quien aquí juzga considera necesario hacer referencia a los criterios doctrinarios y jurisprudenciales, y las disposiciones legales que sirven de guía para resolver lo controvertido.

PUNTO PREVIO

RECHAZO A LA ESTIMACION DE LA DEMANDA

Planteado en el escrito de Contestación de la demanda por parte de la Apoderada Judicial de la parte demandada que rechaza la estimación de la demanda por considerarla exagerada y estar fundamentada en hechos no justificados, resulta necesario traer a colación el criterio sentado por la Sala de casación Civil de nuestro M.T. en su sentencia N° 807 de fecha 30-11-2005, en la cual se estableció lo siguiente:

“Sobre ese asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigua o exagerada, esta Sala, en decisión de fecha 15 de noviembre de 2004, caso: (…), estableció:

… se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que “el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada”.

Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma

.

En consecuencia, se desprende del criterio jurisprudencial cuya trascripción antecede, que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, bien por insuficiente o exagerada, si no es probado ese nuevo elemento, quedará firme la estimación realizada por el demandante en su escrito libelar, que, como se dijo, fue estimada…”.

En atención al criterio jurisprudencial ut supra indicado, y al cual se adhiere este sentenciador, se observa que la parte demandada hizo un rechazó, negó y contradijo la estimación de la demanda hecha por la parte actora, para lo cual presentó argumentos que este juzgador considera procedente tomarlos en cuenta, como lo es el hecho de que el valor de las mejoras establecido en el contrato fue por la cantidad de UN MIL SEISCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (BsF. 1.650,oo), valor que debe ser considerado a los efectos de determinar la cuantía de la demanda, más cuando la parte actora no esgrime ningún alegato para justificar el valor plasmado como estimación de la demanda. Por tanto, se declara con lugar la oposición hecha por la parte demandada sobre la estimación de la demanda y se tiene como tal la cantidad de UN MIL SEISCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES ( BsF. 1.650,oo), y así se decide.

Resuelto lo anterior, el análisis anunciado tiene como punto de partida que sobre los contratos, nuestro legislador dejó sentado en el artículo 1.159 del Código Civil la esencia y el valor legal que los identifica al establecer que: “ los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causa autorizadas por la ley”. Emerge así el principio de intangibilidad del contrato o de la fuerza obligatoria del mismo, según el cual el contrato celebrado se erige en ley particular de las partes, es decir, el mismo contiene las reglas de conducta que las van a obligar hacia el futuro en relación al particular objeto de éste, una vez creada esas reglas privadas no pueden ser relajadas o modificadas, por voluntad de una sola de las partes contratantes, es preciso que haya un nuevo consentimiento para modificarlas o derogarlas o que la ley autorice su decisión.

En este mismo orden no se puede obviar que para la existencia de todo contrato se exige que el mismo debe reunir ciertos elementos o requisitos, que a tenor del artículo 1.141 ejusdem, son: 1) consentimiento de las partes, 2) objeto que pueda ser materia de contrato y 3) causa lícita, los cuales están referidos a situaciones de hecho o particularidades relevantes como son la conformidad de voluntades entre los contratantes, entre la oferta y su aceptación, en el caso del primero; que el objeto pueda ser materia de contrato, siendo el mismo posible, lícito y determinado o determinable, en el caso del segundo; y finalmente la existencia de una causa inmersa en el marco de la legalidad y concebida como la función económico social que el contrato cumple de acuerdo con la común intención de las partes. Siendo así, el legislador estableció en el Artículo 1142 del Código Civil que:

Todo contrato puede ser anulado por:

1. - Por incapacidad legal de las partes o de una de ellas; y

2. - Por vicios en el consentimiento.

De igual forma, en la misma Ley Sustantiva, el legislador en apoyo al artículo antes transcrito, previó que: “Aquel cuyo consentimiento haya sido dado a consecuencia de un error excusable, o arrancado por violencia o sorprendido por dolo, puede pedir la nulidad del contrato.” (Artículo 1146)

El dolo es causa de anulabilidad del contrato, cuando las maquinaciones practicadas por uno de los contratantes o por un tercero, con su conocimiento, han sido tales que sin ellas el otro no hubiera contratado

. (Artículo 1.154), y

La obligación sin causa, o fundada en una causa falsa o ilícita, no tiene ningún efecto.

La causa es ilícita cuando es contraria a la Ley, a las buenas costumbres o al orden público

.

Quien haya pagado una obligación contraria a las buenas costumbres, no puede ejercer la acción de repetición sino cuando de su parte no haya habido violación de aquéllas” (Artículo 1157).

Sobre los elementos o requisitos del contrato y la nulidad de los mismos, el tratadista patrio E.M.L. (Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, Tomo II ) nos enseña que: “…La ausencia de uno de estos elementos produce en principio, y de acuerdo con la doctrina clásica, la inexistencia o la nulidad absoluta del contrato, que puede ser invocada por cualquiera de las partes y por los terceros interesados y aún por el juez, de oficio, por tratarse de una cuestión de naturaleza jurídica. A falta de uno de estos elementos, la doctrina clásica dice que hay nulidad absoluta del contrato, inclusive para algunos autores, inexistencia del contrato”. Tal situación trae como resultado que “… un contrato no puede producir los efectos atribuidos por las partes y reconocidos por la Ley, bien porque carezca de alguno de los elementos esenciales a su existencia (consentimiento, objeto o causa) o porque lesione el orden público o las buenas costumbres”

Surge así la nulidad como“… una sanción legal que priva de sus efectos normales a un acto jurídico, en virtud de una causa originaria, es decir, existente en el momento de su celebración” (BORDA, Guillermo: Derecho Civil.).

Al efecto, el maestro, Melich-Orsini J. (1993), citando a Aubry y Rau, considera que “la acción de nulidad, debe estar fundada sobre el hecho de no reunir la obligación impugnada todas las condiciones necesarias para su validez.”, considerando como nulos a aquellos “que adolecen de un vicio en el consentimiento o de incapacidad en la parte que se obliga”; lo que quiere decir, que se hace referencia a la nulidad de los contratos cuando las causas que los privan de validez son vicios existentes Ad Initio, diferentes a la resolución o a la recesión, que son circunstancias sobrevivientes.

Sobre el mismo tema el Diccionario Jurídico Venezolano D & F (1998) nos dice:

(…) El contrato es nulo y carece de todo efecto jurídico cuando le falta alguno de los elementos necesarios para su constitución; ya sea por falta de capacidad de los contratantes, por falta de consentimiento, por falta de causa, por ilicitud de la causa, por defecto de forma o por falta, imposibilidad, ilicitud o indeterminación

Sobre la nulidad de los contratos, la Sala de Casación Civil de nuestro M.T. ha dejado sentado, de manera reiterada y pacífica, criterios jurisprudenciales que siendo vinculantes son de común aplicación por los órganos jurisdiccionales. Entre ellos, los plasmados en sendas sentencias, la primera proferida el 15 de noviembre de ( Exp. N° AA20-C-2003-000550), y la segunda dictada el 31 de mayo de 2005 (Exp. AA20-C-2004-000124)

En cuanto a la primera, estableció:

“…Es principio general y universal del derecho contractual la autonomía de la voluntad de las partes, entendiéndose como tal que éstas son libres para crear, modificar, reglamentar o extinguir sus relaciones jurídicas de carácter contractual. (López Herrera, Francisco: “La nulidad de los contratos en la Legislación civil de Venezuela”, Caracas 1952, p. 13)…omisis..

….No obstante, esa libertad contractual no es ilimitada y, en consecuencia, las partes o un tercero pueden solicitar ante el órgano jurisdiccional su nulidad si contraviene las leyes de la República, el orden público o las buenas costumbres, y es la intensidad de la sanción de nulidad junto con la intención de la norma sustantiva imperativa o prohibitiva violada la que distingue entre la nulidad absoluta y la nulidad relativa del contrato, pues mientras unas están dirigidas a la protección del orden público o a la salvaguarda de las buenas costumbres, otras están destinadas a amparar a uno de los contratantes o un particular que por hallarse en situación especial, la ley mira con particular simpatía. (Ob. cit. p. 18).

De esta manera, al ser violada una norma del primer tipo, todos los interesados en el contrato, además de las partes contratantes, pueden prevalerse de ella y solicitar del juez la declaración de nulidad absoluta correspondiente; en cambio, si se viola en un contrato una norma destinada a proteger exclusivamente a un particular por no encontrarse en juego intereses superiores, sólo el interesado tiene la titularidad de la acción de nulidad (relativa) y está única y exclusivamente en sus manos determinar si el contrato ha de ser anulado por el tribunal o si ha de continuar existiendo en el mundo del derecho.

Por consiguiente, la nulidad absoluta es la “...sanción aplicable a la inobservancia de alguna norma imperativa o prohibitiva de la Ley, por parte de un contrato, cuando tal norma está destinada a proteger los intereses del orden público o las buenas costumbres y a menos que la misma Ley indique que es otra la sanción aplicable o que ello surja de la finalidad que persigue...”. (Ob. cit. p. 93).

Sus características son: 1) Tiende a proteger un interés público; 2) Cualquier persona interesada puede intentar la acción para que un contrato se declare afectado de nulidad absoluta; 3) Puede ser alegada en cualquier estado y grado del juicio; 4) No es susceptible de ser confirmado por las partes; y, 5) La acción de nulidad absoluta no prescribe nunca. (Maduro Luyando, Eloy: Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Fondo Editorial L.S., Caracas 1967, p. 596).

En la segunda de las citadas sentencias se deja sentado lo siguiente:

“El contrato puede ser nulo por causas absolutas o relativas. Las diferencias entre unas y otras han sido perfiladas en la doctrina. Así, es oportuno hacer referencia al criterio sostenido por F.L.H., en su obra titulada “La Nulidad de los Contratos en la Legislación Civil en Venezuela”, de conformidad con el cual los contratos absolutamente nulos son aquellos que contrarían el orden público, las buenas costumbres y los prohibidos por la Ley, por estar involucrados intereses colectivos y generales. Asimismo, expresa que el fundamento de la nulidad absoluta es la protección del orden público violentado por el contrato, razón por la cual el contrato tiene que caer irremediablemente, a pesar de todos los esfuerzos de las partes por mantener su vida jurídica, pues siempre está involucrado el orden público que debe prevaler sobre el interés privado de las partes. (Ob. cit. pàg. 13). Y en relación con la nulidad relativa, el mencionado autor considera que comprende los contratos afectados únicamente por causas de invalidez, es decir, incapacidad legal de una de sus partes o de ambas y vicios en el consentimiento (error , violencia y dolo). De igual manera señala que la nulidad relativa solo puede ser declarada a petición del contratante, o sus causahabientes, cuyos intereses puramente individuales son protegidos en la ley, en cuyas manos queda la decisión de determinar y resolver si el contrato ha de ejecutarse a pesar de estar viciado de nulidad relativa, o si por el contrario, debe ser sometido a la apreciación del juez para que sea declarada su nulidad(…)

….. Acorde con ello, J.M.O. en su obra “Doctrina General del Contrato”, Editorial Jurídica Venezolana, sostiene que los llamados elementos esenciales el contrato responden al “interés general” y a la trasgresión de las reglas legales dirigidas a proteger alguno de esos intereses generales engendran una nulidad absoluta que puede ser hecha valer por cualquiera y no sólo por algunos sujetos en particular, el contrato viciado de nulidad absoluta no puede ser “confirmado” o “convalidado”, esto es, el vicio que lo afecta no puede ser hecho desaparecer por un acto de validación emanado tan sólo de uno o de ambos contratantes, pues ello requeriría, en efecto, un acto de validación que emanare del portador de ese “interés general”, es decir, de toda la sociedad; lo que lógicamente es imposible. (Ob. Cit. pág. 287, 288 y 289)…”.

Por su parte, la Sala de Casación Social en sentencia de fecha 19 de octubre de 2006, nos ilustra sobre lo que corresponde a los vicios del consentimiento, dejando establecido lo siguiente:

…Es oportuno delimitar en este momento, por lo menos en forma generalizada, las características y distinciones fundamentales de los señalados vicios del consentimiento, a la luz del ordenamiento jurídico venezolano, a efecto de facilitar en lo adelante, si fuera necesario, la subsunción de los hechos en el derecho. A tales efectos se han tenido a la vista, además de los pertinentes artículos del Código Civil, la doctrina sobre la materia contenida en la referida obra “Violencia, Error, Dolo. La teoría de los Vicios del Consentimiento en la Legislación Venezolana” del Dr. J.M.O. y “Curso de Obligaciones” de E.M.L..

ERROR: En decir de Pothier, “... tomar por verdadero lo que es falso”. Es cuando la voluntad negocial que aparece de la declaración no traduce la verdadera voluntad negocial del declarante. Hay dos clases de error, el error-vicio del consentimiento y el error-obstáculo. El error vicio del consentimiento es el que actúa sobre la voluntad interna del sujeto declarante y se constituye en una declaración diversa de la que hubiera querido, debido a la intromisión de un motivo perturbador; este error no impide el consentimiento, sino que lo deforma, por lo que el contrato se encuentra afectado de nulidad relativa. Los casos del error-vicio son: a) el error de derecho (recae sobre la existencia, circunstancias, efectos y consecuencia de una norma jurídica) y para que sea causa de nulidad del contrato debe ser determinante y principal; y b) el error de hecho (recae sobre una circunstancia fáctica o de hecho), dentro del cual se encuentran el error en la sustancia (recae sobre la materia, cualidades o composición de una cosa – artículo 1.148 C.C.) y el error en la persona (recae sobre la identidad o cualidades de la persona con quien se ha contratado), último caso éste en el cual para que produzca la nulidad del contrato debe ser su causa única o principal. El error-declaración, que opera en el momento de emitir una declaración y que también se denomina error-obstáculo, es aquella falsa apreciación de la realidad que es de tal naturaleza y gravedad que impide la formación del consentimiento, por lo que su presencia acarrea la nulidad absoluta del contrato, al impedir u obstaculizar su formación; consistente en expresar una voluntad distinta a la que el sujeto tiene en su fuero interno. Los casos de error-obstáculo son los siguientes: a) error sobre la naturaleza del contrato, que conlleva una divergencia absoluta en cuanto al significado, alcance, estructura y contenido del acto jurídico que se realiza; b) error sobre la identidad del objeto del contrato, que conlleva una falsa apreciación de la realidad sobre el objeto mismo del contrato; y c) error en la causa, que es el que recae sobre los fines perseguidos por las partes al contratar o las razones jurídicas que las impulsan a la celebración del contrato. En la legislación venezolana el error que da lugar a la nulidad del contrato es el excusable, entendiendo por tal, cualesquiera de la categorías señaladas siempre y cuando pueda concluirse que dadas las circunstancias de cada caso, cualquier persona razonablemente, pueda incurrir en el mismo.

VIOLENCIA: Coacción de tipo físico o moral que produzca una impresión tal sobre una persona sensata, que llegue a inspirarle un justo temor de exponer su persona o bienes a un mal notable, destinada a obtener su consentimiento a fin de que celebre determinado contrato.

DOLO: Conducta que intencionalmente provoca, refuerza o deja subsistir una idea errónea de otra persona, con la conciencia de que ese error tendrá valor determinante en la emisión de su declaración de voluntad. Error provocado mediante una acción engañosa intencional. Existe el dolus bonus, que es el uso de aquellos actos de astucia admitidos o tolerados en la vida de los negocios para inducir a otro a contratar, que no constituye causal de nulidad de un contrato; y dolus malus, que es cuando el agente conoce la falsedad de la idea que provoca en el inducido a contratar, y la reticencia dolosa constituida por el silencio de aspectos o circunstancias que el agente omite a fin de inducir la conducta del otro en determinado sentido. Es conveniente diferenciar el dolo del fraude, señalando que en este último se encuentra presente además la intención del agente de procurarse para si o un tercero un beneficio o provecho a expensas de la víctima. El dolo como vicio del consentimiento es el denominado dolo causante, principal o esencial, que es determinante de la voluntad de contratar y aceptar condiciones distintas de las que hubiere convenido si no hubiese sido engañado…

Ahora bien, en el caso que nos ocupa, la parte actora alega que el contrato suscrito por ella y la parte demandada adolece de nulidad absoluta, para lo cual afirma que “En mi condición de contratante con la ciudadana E.R.B., jamás hubiese realizado operación alguna, de no haber sido por las maquinaciones y artificios empleados por la demandada, quien a través de actuaciones dolosas logró mi consentimiento a los solos efectos de beneficiarse de algo que de hecho ni de derecho, le corresponde”, quedando así, meridianamente claro, que su pretensión tiene como soporte la ejecución por parte de la demandada de ciertas conductas forjadas bajo los principios de mala fe, destinadas a perturbar su voluntad y en consecuencia, trastocar su consentimiento, induciéndola bajo engaño a cometer el error de suscribir un contrato, sin tener un conocimiento cierto sobre la propiedad del terreno sobre el cual habrían de construirse las mejoras que servirían para instalar su fondo de comercio, cuyo uso se regula en el mismo contrato, de acuerdo a las cláusulas allí establecidas.

La pretensión es planteada por la parte actora bajo una evidente mezcla de afirmaciones y supuestos invocando como fundamento legal el contenido del Artículo 1154 del Código Civil, transcrito ut supra, y del cual se infiere lo que la doctrina ha denominado el dolo malo que como vicio del consentimiento permite desvirtuar la existencia y validez legal de un contrato, haciendo factible su anulabilidad, o lo que es igual, atacarlo por nulidad relativa. Tal imprecisión revela una suerte de confusión conceptual por parte del profesional del derecho responsable de la redacción del escrito libelar y obliga a este juzgador a determinar la acción que corresponde, haciendo uso de la potestad que se deriva del principio IURA NOVIT CURIA, sobre el cual la Sala Constitucional en sentencia N° 2.361, del 03/10/2002, dejó establecido:

(…) [el] principio iura novit curia (del Derecho conoce el Tribunal) (…) se utiliza para expresar el principio según el cual los jueces pueden aplicar en sus fallos las disposiciones legales y principios de derecho que, aún no habiendo sido invocados por las partes, rigen el conflicto materia de decisión (COUTURE, E.J.V.J.. Buenos Aires. Ed. Depalma. 1976. p. 366).

De acuerdo con el principio referido se sigue:

1) (,,,)

2) (...)

3) Los tribunales no están supeditados al derecho alegado por las partes, de tal modo que aunque ellas no lo hagan valer o invoquen un derecho improcedente cometiendo errores en materia jurídica, los tribunales pueden fundar libremente sus resoluciones en las normas que estimen pertinentes sin que por ello se viole el principio de que los jueces han de sentenciar según lo alegado y probado en autos (PALLARES, Eduardo. Diccionario de Derecho Procesal Civil. México. Ed. Porrúa. 19na ed. 1990. p. 510)

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Resumiendo la doctrina acogida por la Sala Civil y transcrita parcialmente ut supra en dos sentencias, los contratos son absolutamente nulos cuando contrarían el orden público, las buenas costumbres y los prohibidos por la Ley, por estar involucrados intereses colectivos y generales, surgiendo como una sanción aplicable a la inobservancia de alguna norma imperativa o prohibitiva de la Ley, por parte de un contrato, cuando tal norma está destinada a proteger los intereses del orden público o las buenas costumbres, quedando impedidos de ser “confirmado” o “convalidado”, esto es, el vicio que lo afecta no puede ser hecho desaparecer por un acto de validación emanado tan sólo de uno o de ambos contratantes.

Son características propias del contrato afectado por nulidad absoluta las siguientes: 1) Tiende a proteger un interés público; 2) Cualquier persona interesada puede intentar la acción para que un contrato se declare afectado de nulidad absoluta; 3) Puede ser alegada en cualquier estado y grado del juicio; 4) No es susceptible de ser confirmado por las partes; y, 5) La acción de nulidad absoluta no prescribe nunca.

En lo que respecta a la nulidad relativa de un contrato es la sanción legal a la inobservancia de alguna norma imperativa o prohibitiva de la ley, por parte de los contratantes, cuando esa norma está destinada a proteger los intereses de uno de ellos, a quien la Ley ve con especial simpatía, dada la particular circunstancia que se encontraba al contratar. Así, al violarse una norma destinada a proteger exclusivamente a un particular por no encontrarse en juego intereses superiores, sólo el interesado tiene la titularidad de la acción de nulidad (relativa) y está única y exclusivamente en sus manos determinar si el contrato ha de ser anulado por el tribunal o si ha de continuar existiendo en el mundo del derecho.

Las características que identifican a la nulidad relativa son: 1) No afecta el contrato desde su inicio y éste existe desde su celebración; por tanto, produce sus efectos hasta tanto no sea declarado nulo por la autoridad judicial; 2) La acción para obtener la declaración de nulidad sólo puede ser ejercida por la persona en cuyo favor o protección se establece la nulidad; 3) La acción es prescriptible; y, 4) Este tipo de nulidad es subsanable.

En este mismo orden, de la sentencia citada y parcialmente transcrita de la Sala Social, nos permite tener una clara ilustración sobre la conducta que alguna de las partes podría haber asumido para alcanzar un fin propuesto, entre las cuales tiene relevancia aquella que de manera intencional provoca, refuerza o deja subsistir una idea errónea de otra persona, con la conciencia de que ese error tendrá valor determinante en la emisión de su declaración de voluntad, prevaliéndose de una acción engañosa intencional, con lo estaríamos en presencia del dolo, dentro del cual se ha reconocido un tipo denominado dolus malus, que se hace patente cuando el agente conoce la falsedad de la idea que provoca en el inducido a contratar, y la reticencia dolosa constituida por el silencio de aspectos o circunstancias que el agente omite a fin de inducir la conducta del otro en determinado sentido.

El error al que es inducido uno de los contratantes pudiera ser de tal magnitud que genere un vicio en el consentimiento cuando influye sobre la voluntad interna del sujeto declarante y se constituye en una declaración diversa de la que hubiera querido, debido a la intromisión de un motivo perturbador; este error no impide el consentimiento, sino que lo deforma, por lo que el contrato se encuentra afectado de nulidad relativa.

Diferenciadas las dos formas de nulidad que pueden afectar a un contrato y siendo en el caso de marras, es un hecho alegado y probado por las partes que el contrato objeto de nulidad por la presente acción, fue utilizado para resolver otra, incoada por ante un órgano jurisdiccional por la aquí demandada en reclamo de su cumplimiento, manteniéndose el mismo incólume en su contenido y valor jurídico, quien aquí decide considera que la pretensión de la parte actora en esta oportunidad es la de atacar dicho contrato por vicios habidos en su consentimiento provocados por conductas dolosas imputadas a la demandada, induciéndola a error, por lo que pudiera estar afectado por nulidad relativa. Así se establece.

Resuelto lo precedente, este juzgador pasa a resolver al fondo de la causa, previo a lo cual debe hacer una interpretación del contrato objeto de nulidad, a tenor de lo establecido en el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y el criterio jurisprudencial establecido en sentencia N° 0015 de fecha 28-02-1996 proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, según la cual: “…Los jueces del mérito gozan de facultades legales para interpretar los contratos que celebren las partes,… Igualmente los jueces tienen potestad para calificar los contratos, a los cuales deben asignar su verdadera naturaleza jurídica, aunque las partes les hubieran dado erróneamente otra diferente. El poder de interpretación de la voluntad y propósito de las partes, lo ejerce la instancia con vista de las circunstancias de hecho que concursan en cada caso concreto, por lo que las conclusiones que sostengan en ese campo escapan a la censura de casación,…”.

Sobre el citado contrato resulta importante destacar que el mismo está contenido en un documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, Estado Táchira, En fecha 24 de septiembre de 1999, bajo el Nº 19. Tomo 219, otorgado con las formalidades de Ley por ante un funcionario competente, desprendiéndose de las cláusulas convenidas entre las partes lo siguiente: PRIMERO: LA ARRENDADORA, aquí demandada daba en arrendamiento a LA ARRENDATARIA, aquí demandante, un lote de terreno de 24 m2, dentro de un inmueble de su propiedad, ubicado en la calle principal de San Josecito II, vereda 10 Nº 12, Municipio Torbes del Estado Táchira, autorizándola para que construyera sobre el mismo un LOCAL COMERCIAL, con las características allí indicadas y por un valor de UN MILLON SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (BsF. 1.650,oo). SEGUNDO: Las mejoras construidas, quedarían para la ARRENDADORA, y la ARRENDATARIA, utilizaría las misma para instalar un Fondo de Comercio, TERCERO: El canon de arrendamiento del local donde funcionaría el citado fondo de comercio era de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs 80,oo), de los cuales SESENTA MIL BOLIVARES (BsF. 60,oo), se descontaría por concepto de la inversión hecha por la ARRENDATARIA, para la construcción de las ya nombradas mejoras, hasta cubrir el monto total de la misma, y los otros VEINTE MIL BOLIVARES (BsF 20.oo), los pagaría por mensualidades vencidas en el domicilio de la ARRENDADORA. CUARTO: El lapso de duración del contrato de arrendamiento era de 27 meses, 15 días, contados a partir del 30 de agosto de 1999, pudiendo ser prorrogado si lo convinieran las partes con un mes de anticipación, por escrito y siempre que la ARRENDATARIA estuviera solvente con los servicios, y QUINTO: Ante el incumplimiento de obligaciones, de ser la ARRENDADORA debía pagar lo adeudado por concepto de inversión a la ARRENDATARIA y de ser ésta, cualquier daño, avería o deterioro que aparezca en el inmueble.

Del contenido del prenombrado contrato, se desprender dos hechos significativos: el primero es que si bien es cierto que la ARRENDADORA-demandada, da en arrendamiento a la ARRENDATARIA-demandante un lote de terreno para que construyera las mejoras donde ésta instalaría su fondo de comercio, no es menos cierto que las partes convienen que dichas mejoras quedarían en propiedad de la primera, una vez se cubriera la inversión hecha por la segunda, mediante descuentos del canon de arrendamiento de local que a futuro tendría existencia material, con lo cual el alquiler del local comercial se convierte en el objeto principal del contrato, pues bajo la presunción de su existencia, se establece el canon mensual a pagar, el tiempo de duración y las sanciones que podrían ser aplicadas en caso de incumplimiento. Tal convenio le da a la construcción de la mejoras el valor de ser el punto de partida del verdadero contrato, tal y como se deduce de la acción de cumplimiento del mismo que interpone LA ARRENDADORA contra LA ARRENDATARIA, en la cual, el contradictorio tiene como centro la existencia de una relación arrendaticia y la consumación o no del plazo de su vigencia establecido por vía contractual.

La atípica particularidad que se evidencia en el contrato in comento, permite ubicarlo en una especie de Contratos Enlazados, configurados en una estructura unitaria y por ende, contenidos en solo único instrumento, en los cuales para su interpretación, tal y como lo expone el Dr James-Otis Rodner S. (Los Contratos Enlazados. El Subcontrato. Academia de Ciencias Políticas y Sociales, 2008), debe tenerse presente que: “La manifestación de una voluntad de enlazar dos contratos puede ser expresa o tácita. La voluntad tácita no se determina por una investigación subjetiva (lo que las partes querían al celebrar el contrato en una forma determinada), sino que debe ser objetiva descubriendo el contenido de los diversos negocios jurídicos, o sea, se determina a través de la observación de los elementos que causan las conexiones en los negocios jurídicos”. Y, como ya se indicó, el contrato de arrendamiento sobre el local comercial surge a partir de la existencia de las mejoras que servirían de espacio físico para desarrollar este tipo de actividad y con ese propósito LA ARRENDADORA da en arrendamiento el terreno sobre el cual LA ARRENDATARIA, haría la construcción de las mejoras, bajo el compromiso, entre las partes, que una vez pagadas mediante descuento de los cánones de arrendamiento, quedarían en propiedad de aquélla. De tal forma que el objeto del contrato no fue el terreno de manera exclusiva, sino que a partir de este elemento o hecho que formó parte del mismo, de forma transitoria, adquiere plena legalidad el arrendamiento del local comercial, pues siendo lo primero incierto y a futuro, este último quedaba condicionado a su realización. En otras palabras, de no haber cumplido LA ARRENDATARIA con la construcción de la mejoras, el local comercial no habría existido y por ende el contrato de arrendamiento del mismo seria inexistente por la falta de uno de sus elementos como lo es el objeto.

Ahora bien, siendo que la parte actora al explanar su pretensión, asume la carga de la prueba para llevar al juzgador los elementos de convicción necesarios, tal y como lo preceptúan los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, recae sobre ella la obligación probar sus respectivas afirmaciones de hecho, tal y como se desprende de lo establecido por la Sala de Casación Civil de nuestro M.T., en sentencia N° 389 (Exp. Nro. 00-261) del 30/11/2000, al señalar que:

“.. La carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes, esta obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, que según el aforismo “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, debe probar quien afirma la existencia de un hecho, no quien lo negó, más al demandado toca la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro aforismo “reus in exipiendo fit actor” al tornarse el demandado en actor de la excepción. Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba correspondiente…”

Bajo lo precedentemente indicado, la parte actora no solo tenía la responsabilidad de indicar cuáles fueron los actos o conducta realizados o puestas de manifiesto por la demandada, consideradas como maquinaciones y artificios, y que bajo la presunción de dolosas tuvieron como intención obtener su consentimiento para suscribir el contrato por ante un funcionario competente, como lo es el titular de una Notaría Pública, sino de probar su ocurrencia, no constando en autos, ni una cosa ni otra, pues su acervo probatorio tuvo como norte demostrar que la demandada no era propietaria del terreno sobre el cual se construyeron las mejoras que sirven de local comercial, lo cual al ser admitido por la demandada en su contestación se convirtió en un hecho no controvertido. De igual forma, puso el empeño necesario para probar que dichas mejoras eran de su propiedad apoyada en un contrato de obra otorgado en el mes de marzo de 2004, obviando la existencia de contrato de arrendamiento donde se establecieron las condiciones y uso de dicha construcción para dar legalidad al arrendamiento del local comercial, objeto de debate en la causa que corrió por ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, bajo el N° 9422-03, cuya sentencia fue proferida y confirmada en su contra en el año 2003.

Así las cosas, queda a este juzgador determinar si el hecho de no haber quedado expresamente establecido en el contrato suscrito con la demandada que el terreno sobre el cual se construirían las mejoras era de INAVI, constituye una causa suficiente para declarar la nulidad relativa del mismo, para lo cual no puede obviarse lo que la doctrina ha reiterado sobre el hecho de que: “Nuestra legislación no autoriza ni prohíbe el arrendamiento de la cosa ajena, a diferencia de algunas legislaciones foráneas tal como ocurre con la colombiana que autoriza este tipo de relación jurídica, al permitir que puede arrendarse la cosa ajena y el arrendatario de buena fe tendrá acción de saneamiento contra el arrendador en caso de evicción” (GUERRERO, G. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. p.477). Si a lo transcrito le agregamos la situación particular que ha prevalecido, como hecho cierto y notorio, el uso generalizado que se ha dado a este tipo de espacios en la comunidad de San Josecito II del Municipio Torbes de esta entidad, y en el caso concreto de la vereda No 12, cuya propiedad es del Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI), quien con su silencio la ha convalidado, sigue siendo este ente el único facultado para actuar contra quienes han hecho tal ocupación precaria, por lo que este juzgador considera que tal circunstancia no afecta la validez del tantas veces, nombrado contrato.

Apreciado y valorado el acervo probatorio de las partes y analizados los elementos normativos que por imperio de la ley debe ser aplicados al igual que los criterios doctrinarios y jurisprudenciales que sirven de apoyo para la resolución del presente caso, quien aquí decide no encuentra ningún argumento ni fundamento legal válido para dar por satisfecha la pretensión de la demandante, por tanto, su acción de manera indefectible sucumbe y debe ser declarada SIN LUGAR, como se explanará en el correspondiente dispositivo.

PARTE DISPOSITIVA

Por lo razonamientos antes expuestos, este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA, administrando Justicia en nombre de la REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la ley, decide:

PRIMERO

DECLARA SIN LUGAR LA DEMANDA de nulidad del contrato suscrito por ante la Notaria Pública Segunda el de San Cristóbal, Estado Táchira el 24 de septiembre de 1999, bajo el Nº 19. Tomo 219, incoada por la ciudadana A.E.D., asistida de abogado, en contra de la ciudadana E.R.B.D.D., ampliamente identificadas.

SEGUNDO

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, SE CONDENA EN COSTAS a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida en esta causa.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada para el archivo del tribunal de conformidad con lo dispuesto por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Notifíquese a las partes de la presente decisión.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la sala de despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, a los Veintiséis (26) días del mes de Julio del año dos mil Trece. Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación.

(fdo) P.A.S.R..- Juez.- (fdo) M.A.M.d.H.- Secretaria.