Decisión nº 1047 de Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 2 de Octubre de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

Expediente No. 42.075

1. Consta en las actas procesales que:

   Se inició el presente proceso por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE DE COMPRA-VENTA, interpuesto por la ciudadana E.D.V.G.A., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 8.227.426, domiciliada en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, asistida por los abogados en ejercicio J.G.P. y O.F.T., inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 121.024 y 19.545, respectivamente, de este mismo domicilio; en contra del ciudadano N.H.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 142.793, representado por loa abogados en ejercicio MERWING ARRIETA MENDOZA y J.C.O., inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 74.594 y 103.820, respectivamente, y domiciliados todos en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

   Alegó la parte actora en su escrito libelar, que:

   Se evidencia del Documento Autenticado el día 28 de Septiembre de 2006, por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo del Estado Zulia, bajo el No. 89, Tomo 21 (…) que LA COMPRADORA celebró un contrato de compra-venta, en adelante denominado EL CONTRATO, con el ciudadano N.H.M. (…). El Objeto del contrato, lo constituyó la adquisición de un inmueble, constituido por “la Casa Quinta signada con la Nomenclatura Municipal No. 65-141 y la parcela de terreno donde se encuentra construida distinguida con el No. 11 del lote “U”, ubicado en la calle 75 de la Urbanización Los Olivos, jurisdicción de la Parroquia Caracciolo Parra P.d.M.M., Estado Zulia, en adelante denominado EL INMUEBLE, el cual adquirió EL VENDEDOR DEMANDADO conforme documento registrado el día 14 de Noviembre de 1976, por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo, Estado Zulia, bajo el No. 38, Tomo 1, Protocolo Primero, folios 157 al 160.

   Continuó afirmando la demandante, específicamente en lo que respecta al precio de la negociación pactada, que su modalidad de pago se efectuaría de la manera establecida en la cláusula tercera del contrato en cuestión, la cual estipula:

   CLAUSULA TERCERA: EL PRECIO ACORDADO Y CONVENIDO DE LA PRESENTE TRANSACCIÓN DE COMPRAVENTA HA SIDO LA CANTIDAD DE TRESCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (BS. 300.000.000,00), QUE LA COMPRADORA SE COMPROMETE A PAGAR AL VENDEDOR DE LA SIGUIENTE FORMA: 1. LA CANTIDAD DE NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (BS. 90.000.000,00) EN ESTE MISMO ACTO DE SUSCRIPCIÓN DEL PRESENTE CONTRATO. 2. LA CANTIDAD DE SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (BS. 60.000.000,00), EL DÍA 31 DE OCTUBRE DE 2006. Y EL MONTO RESTANTE, ES DECIR, LA CANTIDAD DE CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (BS. 150.000.000,00) DEBERÁN CANCELARLOS EN UN PLAZO NO MAYOR DEL 31 DE OCTUBRE AL 31 DE DICIEMBRE, ES EL PERIODO MAXIMO DE ESPERA PARA LA CANCELACIÓN DEL ÚLTIMO PAGO INDICADO ES DECIR, LA CANTIDAD DE CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (BS. 150.000.000,00).

   Asimismo, en lo atinente a las obligaciones del demandado, esto es, la transmisión de la propiedad y el otorgamiento del documento de transmisión, se verificaría conforme a lo acordado en la Cláusula Sexta del contrato, que reza:

   CLÁUSULA SEXTA: EL VENDEDOR Y LA COMPRADORA ACUERDAN QUE UNA VEZ SE DE EL CUMPLIMIENTO DE LOS PAGOS ACORDADOS EN EL PRESENTE CONTRATO SE PROCEDERA DE MANERA INMEDIATA EN UN PERIODO NO MAYOR DE 30 DIAS CONTADOS A PARTIR DEL DIA HABIL SIGUIENTE AL DIA DE HABER HECHO EL PAGO DEFINITIVO Y ÚLTIMO DEL DOCUMENTO DE VENTA DEFINITIVA ANTE EL REGISTRO SUBALTERNO CORRESPONDIENTE.

   Ahora bien, según la demandante, el vendedor demandado recibió en calidad de pago parcial del precio convenido, la primera cuota en ese mismo acto, y posteriormente, el día 1° de Noviembre de 2006, fue cancelada la segunda cuota a través de Depósito Bancario efectuado en la cuenta Corriente de su Apoderado General R.E.H.V., del cual igualmente se evidencia la cancelación del canon de arrendamiento del mes de Noviembre de 2006 por DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), acotación que hace para inferir la existencia de una relación arrendaticia entre las partes que data del 09 de Noviembre de 2005, según documento autenticado en esa fecha por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo del Estado Zulia, bajo el No. 19, Tomo 85, de los libros de autenticaciones respectivos.

   Asimismo, a fines de confirmar la naturaleza del contrato objeto de litigio, la parte actora alegó que entregó al abogado J.C.O., en su condición de abogado redactor, la cantidad de CUATRO MILLONES SETECIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.745.000,00), por concepto de costos y gastos del documento en virtud del importe establecido por la compraventa, es decir, la cantidad de TRESCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 300.000.000,00), de los de antigua denominación, siendo depositada en la cuenta corriente que el mismo tiene aperturada en la institución financiera BANESCO.

   Continuó afirmando la demandante, que a los fines de cancelar la tercera y última cuota, equivalente a la cantidad de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 150.000.000,00), la actora tramitó ante el BANCO DE VENEZUELA el correspondiente Crédito Hipotecario, quien efectivamente aprobó y puso a disposición, en fecha 17 de Enero de 2007, el referido monto. Por consiguiente, remitió oportunamente a EL VENDEDOR DEMANDADO, una solicitud de prórroga de treinta días continuos, mediante comunicación entregada y recibida el día 19 de Diciembre de 2006 en las oficinas del mencionado profesional del derecho J.C.O., teniendo como respuesta de fecha 12 de Enero de 2007, lo siguiente:

   POR MEDIO DE LA PRESENTE ME DIRIJO A USTED LUEGO DE SALUDARLE, PARA HACER DE SU CONOCIMIENTO QUE EN VIRTUD DE LOS REITERADOS INCUMPLIMIENTOS DE SU PARTE EN CUANTO A LOS ACUERDOS PRECONTRACTUALES Y CONTRACTUALES, PARA LA COMPRA DE NUESTRA VIVIENDA UBICADA EN LA URBANIZACION LOS OLIVOS, Y SIGUIENDO LAS INSTRUCCIONES EMANADAS DEL LEGITIMO PROPIETARIO, ASI COMO DE LA FAMILIA, ES EN VIRTUD QUE LUEGO DE HABER FIRMADO LA OPCIÓN A COMPRA CUYO VENCIMIENTO SUSCITO EL 28 DE DICIEMBRE DE AÑO 2006 Y A LA FECHA NO HEMOS RECIBIDO PAGO ALGUNO Y TAL COMO LO EXPRESA Y ASI LO CONVENIMOS EN LA CLAUSULA PENAL, CUMPLIMOS CON INFORMARLE LA EJECUCIÓN DE LO CONVENIDO Y PREVISTO EN EL CONTRATO EN REFERENCIA, DE RESOLVER DE PLENO DERECHO DICHO CONTRATO.

   TAMBIÉN HAGO CONSTAR QUE NO PROCEDE LA PETICIÓN POR PARTE SUYA DE UNA NUEVA PROLOGA (sic) EN EL CONTRATO DE OPCION A COMPRA, LA CUAL FUE SOLICITADA POR USTED EL PASADO AÑO EN MEDIADOS DEL MES DE DICIEMBRE DE 2006; YA CASI AL TERMINO DEL ESTE ULTIMO ACUERDO. ENTIENDO QUE NO POR PARTE NUESTRA ES EL FALLO DEL CREDITO SOLICITADO A LA ENTIDAD BANCARIA, YA QUE PARA EL MOMENTO DE LA FIRMA SOLO SE EXIGIÓ LA SOLVENCIA DE CATRASTO, LA CUAL SE ENTREGO CON LA VIGENCIA DEL FIN DEL CONTRATO ÓSEA (SIC) EL MES DE DICIEMBRE DE 2006.

   COMO CONSECUENCIA DIRECTA DE LO ANTES EXPUESTO COMUNICAMOS QUE DEBE DESOCUPAR EL INMUEBLE DENTRO DE LA CELERIDAD POSIBLE, EXTINGUIÉNDOSE ASÍ LA OPCIÓN PREFERENTE DE ADQUISICIÓN POR SU INCUMPLIMIENTO, DEJANDO SIN EFECTO INMEDIATO EL ACUERDO ARRENDATARIO EXISTENTE.

   Siguiendo el orden de ideas, manifiesta la actora, que el demandado no acepta la entrega del referido saldo y la consecuente entrega material del inmueble, por invocar un supuesto incumplimiento atribuible al promitente comprador, para pretender derivar la resolución del vínculo. Asimismo, manifiesta la demandante que la no entrega de ese saldo constituye un retardo excusable, y aún siendo imputable a ella no es asimilable a la figura del incumplimiento definitivo, por cuanto su naturaleza y efectos son sustancialmente diferentes.

   Con respecto a los fundamentos de derecho de la pretensión de la parte actora, aduce que su derecho subjetivo encuentra sus bases en los artículos 1.133 y 1.141 del Código Civil, por lo que afirma que se trata inequívocamente de un contrato de Compraventa, y solicita que el demandado cumpla con sus obligaciones. Asimismo, aclara que resulta contraria a derecho la solicitud de desocupación del inmueble, por cuanto la relación arrendaticia que los une, es mayor de dos (02) años, y por tanto tiene a su favor la prórroga legal de un año prevista en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Posteriormente, la parte actora, realiza un exhaustivo análisis acerca de, que por referirse a una obligación pecuniaria la última cuota del precio cuyo plazo de pago venció por causas no imputables a ella, no le es dable al demandado pretender la resolución del contrato.

   Finalmente, como petitum de la acción Principal, dispone:

   (…) ejerzo la acción por cumplimiento de contrato preceptuada en el artículo 1.167 del Código Civil, en contra del ciudadano N.H.M., antes identificado, para que convenga en recibir la tercera y última alícuota del precio de compraventa fijado (…), cantidad ésta que la COMPRADORA mantiene a su disposición, y, consecuencial al recibo de la misma (…) le transmita la propiedad y le haga tradición, caso contrario, pido que a ello le condene este Jurisdicente en la sentencia de Mérito que habrá de fallar en la causa introducida, con la imposición de las costas procesales que igualmente se demandan.

   Ulteriormente, como acción subsidiaria, en caso que este Tribunal declare la improcedencia de la acción principal antes deducida, con fundamento a que el contrato ha quedado resuelto, solicita la repetición de las cantidades de dinero que por concepto de precio pagó al demandado, ello conforme a lo dispuesto en la cláusula tercera del contrato cuyo cumplimiento se demanda.

   Como fundamento de la acción subsidiaria en referencia, agrega el actor que la ya mencionada cláusula tercera consagra inapropiadamente el establecimiento de unas arras, debido que el artículo 1.263 del Código Civil, prevé la posibilidad de fijar arras contractualmente, pero como requisito sine qua non para su validez o perfeccionamiento, exige que las mismas deban ser entregadas en el momento de la celebración del contrato o con anterioridad a éste; pero como en el caso que nos ocupa, se pactaron, más no se perfeccionaron, ya que no se entregó ninguna cantidad o suma de dinero en tal concepto, trae como consecuencia su inexistencia.

   Por tanto, como petitum de la acción subsidiaria, la parte actora demanda la activación del dispositivo normativo contenido en el artículo 1.167 del Código Civil, para que el demandado convenga en devolverle la suma entregada en la forma ya explanada, más los intereses de mora que la misma genere desde el día 1° de Enero de 2007 y hasta el momento de acreditarse la efectiva restitución demandada, solicitando a su vez la indexación correspondiente.

   Junto con el escrito libelar, la parte actora acompañó:

   1. Copia certificada fotostática del contrato objeto del presente litigio, documento éste autenticado ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo del Estado Zulia, el día 28 de Septiembre de 2006, bajo el No. 17, Tomo 77°.

   2. Baucher o Planilla de Depósito emitido por el Banco Federal, de fecha 1° de Noviembre de 2006, por la cantidad de SESENTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 62.000.000,00), a nombre del ciudadano R.H..

   3. Original de una carta de fecha 14 de Septiembre de 2006, remitida por el abogado J.C.O., a la ciudadana E.D.V.G.A..

   4. Original de una constancia de aprobación de crédito hipotecario, de fecha 21 de Febrero de 2007, emitida por el BANCO DE VENEZUELA.

   5. Original de una carta de solicitud de prórroga, firmada en fecha 19 de Diciembre de 2006, remitida por la ciudadana E.D.V.G.A., al ciudadano R.H..

   6. Original de una carta de fecha 12 de Enero de 2007, remitida por el ciudadano R.H., a la ciudadana E.D.V.G.A..

      Admitida como fue la demanda, y verificada como fue la citación personal del demandado, en tiempo hábil comparecieron los abogados MERWING ARRIETA MENDOZA y J.C.O., anteriormente identificados, quienes en nombre y representación del ciudadano N.H.M., procedieron a dar contestación a la demanda, en la cual, luego de reconocer la existencia del contrato en pugna y de precisar que su naturaleza es de una opción de compra-venta, negó y rechazó que la cantidad de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 150.000.000,00), que recibió de manos del promitente comprador, fueron en razón de la formalización de un contrato de compraventa, ya que las mismas constituyen las arras o garantía pagadas por la optante compradora.

      Asimismo, negó y rechazó que haya pactado con la demandante que los pagos pendientes se efectuarían a través de algún crédito hipotecario con una institución financiera, por lo que igualmente no se pactó ningún tipo de prórroga o ampliación de los lapsos de pagos previamente establecidos, quedando como inexcusable el retardo en el pago de la última cuota pactada. Afirma que las solicitudes de prórroga formuladas por el actor a través de unas cartas, despejan cualquier tipo de dudas sobre la naturaleza del contrato, aunado a la confesión en que incurre el demandante en su libelo de demanda, al manifestar que le había sido aprobado un crédito hipotecario para honrar el último pago convenido, en una fecha evidentemente posterior a la pactada con el promitente vendedor.

      De manera que, argumenta el demandado de autos que las dos primeras cuotas recibidas obedecen a las arras o garantías pagadas por la optante compradora, cuotas que de ser cumplidas a cabalidad en el tiempo pactado, se imputarían a parte del precio fijado para la posterior venta prometida en el contrato, pero en este caso, quedaron como la indemnización tazada por las partes de los daños y perjuicios causados; “(…) y es que se pactó –y lo reitero vehemente- en forma espontánea, manifiesta, libre por ambas partes que el contrato debía respetar y cumplir con unas obligaciones de tiempo para el cumplimiento de la (sic) obligaciones dinerarias de pago, y que de no cumplir con dichos lapsos las partes –repito- quedaría resuelto el contrato, con la sanción para el optante comprador de que las cantidades de dinero entregadas quedaría como indemnización del vendedor dado su incumplimiento, vale decir en palabras simples, si el optante comprador no cumplió entonces su sanción pactada manifiestamente libre, expresa y voluntaria, es la indemnización por su parte con las cantidades pagadas y entregadas sin arras.”

      De igual forma, el demandado, niega rechaza y contradice la pretensión subsidiaria de la demandante.

      Finalmente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, contrademanda por vía de reconvención, reconociendo la existencia del contrato en cuestión, bajo las condiciones ya mencionadas, que no son más que el contenido de todas y cada una de las cláusulas estipuladas y a las cuales ya se hizo referencia en párrafos anteriores. No obstante, en aras de fundamentar su reconvención, arguye el demandado –ahora reconviniente- lo siguiente:

      Así las cosas, esta negociación sobre el inmueble (…) comenzó con un previo y primer contrato de opción el cual fue debidamente autenticado en fecha 09 de Noviembre del año 2005, por ante la notaría Pública Primera de Maracaibo Estado Zulia, bajo el No. 19 Tomo 85 de los Libros respectivos (…)

      En dicha contratación se pactó un compromiso u opción de compraventa, según el cual al día siguiente a la finalización del contrato de arrendamiento el 50% de lo pactado (Bs. 120.000.000,00), y en el semestre siguiente con dos pagos trimestrales de 25% cada uno (bs. 60.000.000,00), la ciudadana E.D.V.G.A., previamente identificada, realizaría los pagos necesarios bajo las premisas concertadas en el descrito contrato (…) llegados los momentos para el cumplimiento del contrato, esto no sucedió (…), todo por causas netamente imputadas a la compradora, lo cual se evidencia de cartas realizadas entre mi poderdante y la ciudadana E.D.V.G.A., previamente identificada, lo cual confluye en la razón a no encontrar el dinero necesario para efectuar la operación pactada, por parte de la compradora.

      Pues bien por esta situación se replantearon los términos de la contratación (…) realizando la optante compradora y con motivo a su incumplimiento, nuevas propuestas de negociación (…)

      Así se llegó a una nueva contratación (…) todo lo cual quedó plasmado en el documento objeto de la controversia inicial de este procedimiento (…)

      Es necesario acotar, que de ambos contratos de opción se establecieron adicionalmente, condiciones particulares para el arrendamiento sobre el inmueble aquí controvertido, las cuales en cada uno de sus momentos, igualmente fueron incumplidas por la optante compradora, lo que se evidencia de las mismas cartas y correspondencias suscritas por las partes (…)

      Importante con relación a este punto, es dejar claro que dicho arrendamiento en la actualidad se encuentra fenecido, en razón al tiempo contratado por las partes en el último contrato, el cual culminó el día 08 de enero de 2007, (…) sin embargo, ilegítimamente aun sigue habitando el inmueble, lo que no es justo, legal y contractualmente según las condiciones arrendaticias accesorias al contrato de opción de compraventa controvertido.

      En este mismo orden de ideas, manifestó el demandado-reconviniente:

      Ahora bien, el contrato y la controversia narrada en este escrito, e incluso en el escrito de demanda (…), es medianamente clara al respecto al dejar por sentado los siguientes hechos:

   1. - Existe un contrato de opción de compra o promesa bilateral de venta, el cual la representación de la ciudadana E.D.V.G.A., previamente identificada, denomina como de compraventa, pero que en todo caso certeramente indica que existen unos lapsos de tiempo, ofrecidos y propuestos incluso por la misma compradora, para efectuar la cancelación del inmueble en controversia.

   2. - El descrito lapso o plazo en el tiempo, fue incumplido por la ciudadana E.D.V.G.A., previamente identificada, al pretender efectuar con posterioridad al día Treinta y Uno de Diciembre de Dos Mil Seis (31/12/2006), así mismo lo confiesa en su escrito de demanda.

   3. - Las consecuencias y sanciones concertadas por los contratantes para este caso, vale decir, si la ciudadana E.D.V.G.A., previamente identificada, incumplía su deber de pago en el tiempo, era la de que el dinero cancelado quedaría como justa indemnización por los daños y perjuicios devenidos del incumplimiento del contrato efectuado.

   4. - Establece el artículo 1167 del Código Civil, que en caso de incumplimiento de las obligaciones pactadas, es posible demandar o escoger una de dos posibilidades, demandar el cumplimiento del contrato o demandar la resolución del mismo.

      Finalmente, constituye, el petitum de la reconvención propuesta lo siguiente:

      (…) ocurro a su digno y competente Magisterio, para reconvenir y por ende demandar a la ciudadana E.D.V.G.A., previamente identificada, por Resolución de contrato de opción de compraventa, suscrito con mi conferente en fecha 28 de Septiembre de 2006, anotado bajo el No. 17, Tomo 77, de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública Primera de Maracaibo, reclamando los daños y perjuicios devenidos del mismo, tazados y especificados por las partes con el monto de las cantidades dinerarias canceladas en forma previa y en calidad de arras por la optante compradora en su carácter de actora reconvenida en este escrito, los cuales alcanzan la cantidad de CIENTO CINCUENTA MILONES DE BOLÍVARES (Bs. 150.000.000,00), toda vez que suscrito dicho contrato con mi representada, la misma incumpliera en forma unilateral y sin causa justificable alguna, las obligaciones asumidas por medio de la convención o contrato en cuestión (…)

      Junto con su escrito de contestación y reconvención, consignó la parte demandada los siguientes instrumentos:

   1. Documento poder, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, en fecha 17 de Mayo de 2007, anotado bajo el No. 21, Tomo 30°, de los libros de autenticaciones respectivos.

   2. Copia fotostática del contrato de arrendamiento celebrado entre la parte actora y el ciudadano demandado, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, en fecha 09 de Noviembre de 2005, anotado bajo el No. 19, Tomo 85°, de los libros respectivos de Autenticaciones.

   3. Original de una carta de fecha 15 de Mayo de 2006, remitida por el abogado J.C.O., a la ciudadana E.D.V.G.A..

   4. Original de una carta de fecha 02 de Julio de 2006, remitida por el abogado J.C.O., a la ciudadana E.D.V.G.A..

   5. Original de una carta de fecha 19 de Julio de 2006, remitida por el abogado J.C.O., a la ciudadana E.D.V.G.A..

   6. Original de una carta de fecha 03 de Agosto de 2006, remitida por la ciudadana E.D.V.G.A., a los ciudadanos N.H.M. y R.H.M..

   7. Original de una carta recibida en fecha 07 de Septiembre de 2006, remitida por la ciudadana E.D.V.G.A., al ciudadano R.H.M..

      Admitida como fue la reconvención en referencia, la representación judicial de la parte actora –ahora reconvenida- en tiempo hábil dio contestación a la contrademanda formulada, alegando y admitiendo los mismos hechos ya narrados ut supra, específicamente los relativos a la existencia del contrato, con todas sus cláusulas convencionales.

      No obstante, y continuando con una sutil labor de parafraseo por parte de esta Juzgadora, sostiene la representación judicial de la demandante-reconvenida, que el demandado-reconviniente incurre en una evidente confesión sobre la naturaleza jurídica de la convención, toda vez que al pretender con su reconvención resolver el contrato, le otorga al mismo el carácter de compraventa, ya que de haber sido una opción de compra y venta, mal podría demandar la resolución de una convención que sencillamente finalizó con el transcurrir del tiempo; pues lo correcto, es demandar lo que aun está vigente, como en el presente caso lo está el instrumento fundamento de la acción principal.

      Continuó manifestando el actor reconvenido, en su escrito de contestación a la contrademanda formulada, que niega, rechaza y contradice en todo la reconvención instaurada, y arguye además, que en el supuesto caso de asignarle al contrato la calidad de opción de compraventa, siempre ha demostrado su buena fe en llevar a cabo la compra del inmueble, no obstante el retardo excusable en el pago de la última cuota prefijada, producto de los trámites ordinarios que conlleva toda solicitud de crédito hipotecario en una institución financiera, el cual, dicho sea de paso, difirió en apenas diecisiete (17) días calendarios. Asimismo, manifiesta la actora-reconvenida, que la solicitud de prórroga formulada al hoy demandado-reconviniente el día 19 de diciembre de 2006, denota aun más su intención de llevar a efecto la venta tantas veces aludida.

      Arguye la demandante-reconvenida en complemento al fundamento de su contestación a la reconvención propuesta, lo siguiente:

      De forma, ciudadana Juez, que no es posible atribuirme un incumplimiento culposo, total y definitivo, toda vez que tal y como fehacientemente ya se encuentra demostrado, estamos en presencia de un simple retardo enteramente excusable sobre una parte del precio, pues, como ya lo hemos acreditado, cumplí oportunamente con el pago de las primeras cuotas del mismo equivalente a CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 150.000.000,00). (…)

      No cabe duda entonces, ciudadana Jueza, que mi retardo no es asimilable al incumplimiento definitivo requerido como supuesto de procedencia de la acción resolutoria, (…)

      Incólume entonces deviene la improcedencia de la reconvención que así niego y rechazo, por cuanto, (…), verificado como fue el reseñado cruce de voluntades o consentimientos entre el demandado-reconviniente y mi persona, el vínculo jurídico constituido es innegablemente un contrato de compraventa, siendo de naturaleza dineraria la tercera y última alícuota necesaria para cancelar el otro CINCUENTA POR CIENTO (50%) del precio de compraventa, de lo cual se deriva la imposibilidad de que el retardo enteramente excusable en el cual incurrí , sea asimilable a la figura del requisito de procedencia esencial para pretender la resolución del contrato, cual es, un incumplimiento definitivo, total o inexcusable, junto al cual pueda ser igualmente sostenible que mi acreedor haya podido perder interés en recibir la cantidad de dinero que le representa (…).

      Concluye la actora-reconvenida en su escrito de contestación a la contrademanda formulada, negando y rechazando que en el contrato en litigio se hayan constituido arras, ya que las cantidades de dinero pagadas fueron con ocasión al precio de venta y nunca por concepto de arras, puesto que estas en ningún momento se perfeccionaron, por lo que mal podría accionarse pretendiendo la retención de la mitad del precio final por un concepto que no se generó. Finalmente arguye:

      (…) Y tal es así, que amén de que el demandado-reconviniente declara haber recibido esa primera cuota de NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 90.000.000,00), inmediatamente después de que al texto se lee (…), lo que no deja dudas acerca de que esa cantidad la recibió en calidad de precio y no de arras, se observa a continuación que la segunda cuota equivalente a SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 60.000.000,00) y la cual fue oportunamente cancelada por mi, era exigible el día 31 de octubre de 2006, bajo el rigor de ser imputarlo (sic) al precio convenido por la TRANSACCIÓN DE COMPRAVENTA, y no es sino a partir de esa fecha que entrarían a regir las supuestas arras, las cuales, nunca en realidad fueron legal y materialmente constituidas, al extremo de que al final de la referida Cláusula Tercera se lee que el demandado-reconviniente, en caso de incumplimiento de su parte, “…deberá devolver el 75 % de lo entregado después del 31 de octubre de 2006”, (…)

      Estando dentro de la oportunidad legal para promover y evacuar pruebas, el apoderado judicial de la parte actora-reconvenida, promovió el documento del contrato fundamento de su acción, así como también las comunicaciones privadas de fechas 14 de septiembre de 2006 y 12 de enero de 2007, remitidas a su persona por el abogado J.C.O., la primera, y la segunda, por el ciudadano R.H., instrumentos éstos consignados con el libelo de demanda. Igualmente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promovió la prueba de informes, a los fines de que la institución financiera BANCO DE VENEZUELA informara sobre la existencia de un expediente de crédito hipotecario solicitado por la parte actora-reconvenida, para la adquisición del inmueble objeto del contrato en pugna; asimismo, solicitó se oficiara al BANCO FEDERAL para que acreditara sobre un depósito por la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 60.000.000,00), a favor del ciudadano R.H.V., apoderado general del demandado-reconviniente; prueba está de la cual desistió posteriormente la apoderada judicial de la parte actora.

      Por su parte, la representación judicial de la parte demandada-reconviniente, luego de invocar el mérito favorable que arrojan las actas procesales, ratificó el contenido y firma de los documentos públicos y privados consignados con su escrito de contestación de demanda y consecuente reconvención. Así mismo, como prueba instrumental promovió documento protesto de cheque del BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO, girado en fecha 16 de Marzo de 2007, a favor del ciudadano R.E.H.V.; en su calidad de representante del demandado; y documento protesto de cheque del BANCO DE VENEZUELA, girado en fecha 28 de Febrero de 2007, a favor del ciudadano R.E.H.V.; en su calidad de representante del demandado, efectos cambiarios éstos girados con ocasión de la relación arrendaticia que igualmente mantenían los litigantes.

      Finalmente, agotada como quedó la etapa probatoria en el presente proceso, la parte actora-reconvenida presentó su escrito de informes, en el cual realizó una síntesis detallada del devenir procedimental, no existiendo denuncia procesal alguna que genere un pronunciamiento previo en este fallo.

2. Para decidir el Tribunal observa:

   Trabada como quedó la litis y fijados los límites de la controversia con la contestación de la demanda, la reconvención propuesta y la contestación a la contrademanda, este Tribunal, previo el análisis de los hechos controvertidos jurídicamente relevantes, observa que la parte demandada-reconviniente reconoció que su representada suscribió el contrato cuyo cumplimiento se demanda, sin embargo, negó y rechazó que la cantidad recibida hasta la fecha sea con ocasión a la formalización de un contrato de compraventa definitivo, ya que fueron por concepto de arras, dada la naturaleza del contrato suscrito.

   Siguiendo el orden de ideas, igualmente negó y rechazó que haya pactado con la compradora que los pagos pendientes se efectuarían a través de algún crédito con garantía hipotecaria, por lo que igualmente no se pactó ningún tipo de prórroga para el pago final, de manera que el incumplimiento claramente confesado no tiene justificación alguna, motivo por el cual, reconviene al demandante por el presunto incumplimiento de la cláusula tercera del contrato celebrado en que incurrió, específicamente por la falta de pago de la última cuota pactada, y pide que las cantidades de dinero entregadas en calidad de arras queden en su beneficio.

   Por su parte, la representación judicial de la actora-reconvenida, en la oportunidad de dar contestación a la contrademanda, luego de reconocer las circunstancias de hecho que se suscitaron con ocasión a la relación contractual devenida y las cuales ya fueron suficientemente explanadas al referirse en este fallo a su libelo de demanda, insiste en calificar al contrato celebrado como una compraventa, por lo que las arras reclamadas por la contraparte no tienen razón de ser, y por ende, la reconvención planteada constituye una contradicción, ya que de tratarse de un contrato de opción de compra-venta, el mismo ya estaría resuelto de pleno derecho y no requeriría de una acción judicial para resolver lo que sencillamente no tiene vigor jurídico.

   Finalmente, sostiene la actora-reconvenida que siempre tuvo la intención y buena fe de llevar a feliz término la transacción de compraventa, la cual no se perfeccionó pero por una causa no imputable a su persona, como lo es el retardo en la tramitación del crédito hipotecario correspondiente, incluso, por falta de consignación en la institución financiera de un recaudo por parte del demandado-reconviniente.

   Siendo las cosas así, infiere este Órgano Jurisdiccional –y así lo deja establecido-, que el contradictorio surgido en la presente traba contractual, debe circunscribirse a la interpretación y consecuente determinación del alcance de las cláusulas del contrato celebrado entre los litigantes y que constituye el fundamento de las pretensiones deducidas, y así precisar su naturaleza jurídica, a fin de establecer con precisión si las acciones llevadas a cabo por cada uno de los contratantes deja en evidencia alguna contraprestación incumplida que haya impedido la eficaz consecución de todo lo concerniente al perfeccionamiento de la venta definitiva del inmueble suficientemente identificado en actas.

   En este orden de ideas, consta en las actas procesales, que en la oportunidad legal correspondiente ambas partes promovieron pruebas, motivo por el cual, no obstante haber sido admitido por los litigantes cada una de sus acciones desplegadas, tendentes a cumplir a cabalidad las obligaciones contractuales asumidas, debe este Órgano Jurisdiccional analizar el material probatorio efectivamente aportado a las actas, todo en armonía con lo dispuesto en los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el principio de exhaustividad probatoria, contenido en el artículo 509 eiusdem.

   Ambas partes invocaron el mérito probatorio que se desprende del documento fundamento de las pretensiones, tal y como lo es, el contrato autenticado ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, el día 28 de septiembre de 2006, bajo el No. 89, Tomo 21, del cual, por ser un contrato bilateral, surgen obligaciones para ambas partes, determinante de la carga probatoria de cada una de ellas, por ser ley específica y sustantiva aplicable al caso subjudice, conforme a lo previsto en el artículo 1.159 del Código Civil, y al no haber sido impugnado, sino todo lo contrario, pacíficamente admitido, surte plenos efectos jurídicos, determinando o estableciendo las obligaciones contractuales asumidas y cuya demostración de cumplimiento o no, con el resto de las pruebas eficazmente aportadas, hará prevalecer o no las pretensiones recíprocas formuladas en la presente causa.

   Al respecto, establece el artículo 1.167 del Código Civil lo siguiente:

   En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   Como se puede apreciar del contenido clausular del contrato cuyo cumplimiento exigen de manera recíproca ambos litigantes, claras son las estipulaciones que determinan todas y cada unas de las contraprestaciones a cumplir por uno u otro contratante. No obstante, debe esta Juzgadora, antes que todo, precisar la naturaleza jurídica de la convención cuyo cumplimiento y resolución se demandan recíprocamente, dada la manifiesta contradicción que hay entre los litigantes respecto de su tipificación como contrato definitivo de compraventa o como contrato preparatorio o de opción de compraventa.

   Ahora bien, de una exhaustiva revisión y análisis del contenido clausular del instrumento fundamento de las pretensiones deducidas, advierte esta Juzgadora que lejos de tratar de ubicarlo dentro de la categoría de los contratos que nuestro derecho civil positivo califica como nominados, existen diversos puntos convencionales que pudiera despejar todo tipo de duda que sobre su tipicidad quiere hacer ver la parte actora.

   A saber, y en primer lugar, en la parte introductoria o de identificación de los contratantes, se lee claramente lo siguiente: “(…) se ha convenido en celebrar como en efecto se celebra, el siguiente CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, el cual se regirá por las siguientes cláusulas: (…)”. Claro está, la identificación del contrato inicialmente pactada por los litigantes, no constituye un factor irrestricto para la determinación de su naturaleza, por lo que se hace menester examinar el resto de las estipulaciones pactadas a fin de precisar la real y efectiva voluntad de quienes lo suscribieron.

   En la cláusula primera, se lee claramente que el vendedor se compromete a vender y el comprador a comprar el inmueble suficientemente identificado en actas, así como también se establece una especial prohibición de traspasar el contrato, restricción ésta que tendrá una vigencia “(…) solo hasta el traspaso de ley en documento definitivo de compra venta.”. Asimismo, en la tercera cláusula del contrato, luego de establecer un cronograma de pago, se estipuló que “Los lapsos acordados en el presente contrato de opción de compra son taxativas (sic), por lo que no le puede dar una interpretación distinta a la dada claramente en cada uno de sus términos, expresiones, frases y definiciones.”. Igualmente, observa este Tribunal un punto que pudiera ser clave para el análisis en desarrollo, cual es que ambas partes convinieron en lo siguiente:

   La COMPRADORA declara en este mismo acto, que en caso de incumplimiento de alguna o todas las estipulaciones del presente contrato el VENDEDOR conservará para sí, en calidad de justas arras, las cantidades de dinero entregadas durante la vigencia del presente contrato, como sanción al incumplimiento del contrato por parte de ésta, quedando así el contrato rescindido de pleno derecho sin necesidad de notificación, comunicación o advertencia alguna. Si fuese por causa imputable al Vendedor éste deberá devolver el 75% de lo entregado después del 31 de Octubre del año 2006. CLÁUSULA CUARTA: Se establecerá como cláusula penal lo siguiente; más lo estipulado en el artículo 1263 del Código Civil Vigente. No se imputará a las partas (sic) los casos fortuitos o de fuerza mayor. CLÁUSULA QUINTA: Queda expresamente convenido que este documento que (sic) en ningún caso podrá ser considerado documento definitivo de venta. CLÁUSULA SEXTA: EL VENDEDOR y LA COMPRADORA acuerdan que una vez que se dé el cumplimiento a los pagos acordados en el presente contrato se procederá de manera inmediata en un período no mayor de 30 días contados a partir del día hábil siguiente al día de haber hecho el pago definitivo y último del contrato de venta definitiva ante el Registro Subalterno correspondiente.

   Como es de apreciar de las estipulaciones parcialmente trascritas, infiere este Tribunal de Instancia que las manifestaciones expresamente plasmadas en el contenido del instrumento bajo examen, reflejaron la clara voluntad de celebrar un contrato previo a la venta definitiva del inmueble objeto del mismo, ya que muy a pesar de algunas ambigüedades en su redacción, claro está para quien suscribe que se trata de un contrato de opción de compraventa, donde, incluso, se estipularon unas arras, invocándose al efecto el artículo 1.263 del Código Civil, y con la especial aclaratoria a que se contrae su cláusula quinta.

   Por consiguiente, lejos de tipificar nominalmente el contrato cuyo cumplimiento y resolución se demandan, dada su imprecisión dentro del ordenamiento jurídico positivo, la importancia del análisis precedente radica en la necesidad de establecer que se trata de una convención claramente pactada entre lo litigantes, donde de manera voluntaria se diseñó un contenido clausular con obligaciones recíprocas que se hacen ley entre los suscribientes, conforme a lo previsto en el artículo 1.159 del Código Civil, y donde se estipularon unas arras como cláusula penal.

   Finalmente, carece de asidero jurídico el argumento esgrimido por la parte actora, relativo a la supuesta contradicción en que –según su parecer- incurre el demandado-reconviniente, al pretender en su contrademanda resolver un contrato que en toda caso ya no estaría vigente por el sólo transcurrir del tiempo, ya que si bien es cierto que la parte in fine de la tercera cláusula prevé una resolución de pleno derecho, es éste precisamente uno de los puntos que se incorpora al debate probatorio, a fin de obtener una declaración judicial adversa a la inicialmente pretendida por la parte actora-reconvenida.

   Por lo tanto, no cabe duda para este Órgano Jurisdiccional que nos encontramos en presencia de dos acciones contrarias producto de dos denuncias por el presunto incumplimiento de las obligaciones bilatelares pactadas en el contrato preparatorio de opción de compraventa suscrito por los litigantes en fecha 28 de septiembre de 2006, y así se decide.-

   Definido como ha sido la naturaleza y alcance de la convención objeto del presente proceso judicial, y estimado en su valor probatorio el contrato cuyo cumplimiento y resolución demandan la parte actora y demandada, respectivamente, corresponde ahora dar continuidad con el examen del material probatorio eficazmente aportado al proceso.

   Promovió la parte actora-reconvenida dos documentos privados, consistente el primero, en una comunicación dirigida a la ciudadana actora-reconvenida, y suscrita por el abogado J.C.O., y el segundo, en otra comunicación igualmente dirigida a la ciudadana E.D.V.G., por el ciudadano R.H.. Ahora bien, mediante el primero de los instrumentos en referencia, pretende su promovente demostrar el pago de los gastos que por concepto de honorarios profesionales ocasionaba la elaboración del documento de opción de compraventa, así como también, el pago de la cantidad de NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (90.000.000,00), de los de antigua denominación, por concepto de la primera cuota estipulada en la convención. Por otra parte, con el segundo de los instrumentos bajo examen, pretende demostrar que puso en conocimiento de manera oportuna al demandado-reconviniente del retardo excusable en el que incurrió con el pago de la última cuota, así como también pretende demostrar que el retardo en el crédito hipotecario solicitado fue por una causa imputable al promitente vendedor.

   Pues bien, aprecia esta Juzgadora que los documentos privados en comentarios, persiguen la verificación de afirmaciones de hecho que escapan del debate probatorio o contradictorio planteado en este juicio, toda vez que –tal y como quedó suficientemente esclarecido en la parte narrativa del presente fallo- las circunstancias aludidas fueron claramente admitidas por la parte demandada-reconviniente, quien además de no desconocer el contenido de los instrumentos, en ningún momento discrepó con respecto a los pagos recibidos conforme al cronograma de pago convenido. En consecuencia, en el sentido antes señalado valora esta Sentenciadora los documentos privados bajo examen, y así se aprecia.-

   Por otra parte, el demandado-reconviniente en la oportunidad legal, promovió todos y cada uno de los instrumentos consignados con su escrito de contestación a la demanda y posterior reconvención. A saber, se observa la consignación en copia fostotática de un contrato de arrendamiento suscrito entre los litigantes en fecha 09 de noviembre de 2005, sobre el mismo inmueble objeto del contrato en pugna. Asimismo, consignó tres cartas de fechas 15 de mayo de 2006, 02 y 19 de julio de 2006, dirigidas a la ciudadana demandante-reconvenida, cuyo contenido versa sobre diversas estipulaciones vinculadas con la relación arrendaticia pactada en el documento antes señalado, así como también sobre algunas estipulaciones que en el mismo contrato de arrendamiento se hicieron sobre la eventual adquisición del inmueble mediante la modalidad de una opción de compraventa.

   Finalmente, consignó el demandado-reconviniente junto con su escrito de contestación y reconvención, dos cartas de fechas 03 de agosto y 07 de septiembre de 2006, dirigidas a los ciudadanos N.H. y R.H., donde igualmente se hacen menciones sobre la relación arrendaticia antes aludida y sobre algunos acuerdos previos a la celebración del contrato de opción de compraventa hoy demandado.

   En ese mismo orden de ideas, pero esta vez en la etapa probatoria de ley, consignó el demandado-reconviniente dos instrumentos protestos levantados por la Notaría Pública Primera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 04 de julio de 2007, con la finalidad de dejar constancia de la infructuosidad en el cobro de dos efectos cambiarios tipo cheques girados por la ciudadana E.D.V.G.A., a favor del ciudadano R.H., ambos con ocasión de la presunta deuda generada por la relación arrendaticia antes aludida.

   Pues bien, de una simple labor de exégesis sobre el contenido de todos los instrumentos mencionados en los párrafos anteriores y en esta oportunidad bajo examen valorativo, concatenado ésta con el objeto probatorio asignado por su promovente, aprecia este Tribunal que los mismos son tendentes a verificar afirmaciones de hechos estrictamente relacionadas con la relación arrendaticia suscrita entre los litigantes, así como también sobre diversas convenciones pactadas con antelación a la suscripción del contrato en litigio, muy específicamente lo atinente al precio final acordado y sus consecuentes modalidades de pago.

   Así las cosas, se observa que todos los instrumentos fueron eficazmente incorporados al proceso con la finalidad de verificar diversos puntos que sin duda alguna escapan del debate probatorio ya establecido al inicio de la parte motiva del presente fallo, toda vez que la relación arrendaticia existente entre los litigantes, luce superflua a los fines de precisar el cumplimiento bilateral de las estipulaciones pactadas en el contrato de opción de compraventa cuyo cumplimiento y resolución se demandan en este proceso. Por consiguiente, concluye este Tribunal de Instancia que los documentos bajo examen no arrojan ningún aporte valorativo significativo en pro de sustentar las pretensiones deducidas por cada uno de los litigantes, y así se aprecian.-

   Por último, en lo que respecta al examen de los medios probatorios eficazmente aportados al proceso por cada uno de los litigantes, corresponde ahora el análisis valorativo de la prueba de informes promovida por la parte actora-reconvenida, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Tal y como se reseñara en la parte narrativa del presente fallo, la institución financiera BANCO DE VENEZUELA, GRUPO SANTANDER, remitió un legajo de copia fotostática correspondientes al expediente de crédito hipotecario solicitado por la ciudadana E.D.V.G.A., para la adquisición del inmueble objeto del contrato de opción en pugna. Asimismo, se observa que el objeto del medio probatorio en referencia, se circunscribe a la demostración de que la ciudadana actora-reconvenida llevó a cabo diligentemente los trámites pertinentes para la obtención de un crédito con garantía hipotecaria para poder así dar cumplimiento con el último de los pagos pactados en el contrato de opción de compraventa.

   De allí pues, que lejos de emitir un pronunciamiento sobre la veracidad de tales actuaciones o diligencias, así como también sobre la causa del retraso en la aprobación del susodicho crédito, de haber sido ese el caso, aprecia este Órgano Jurisdiccional que el objeto asignado al medio probatorio bajo estudio luce una vez más superfluo dentro del debate probatorio preestablecido con la correspondiente trabazón de la litis, partiendo de la premisa de que la parte demandada-reconviniente negó expresamente que haya pactado con la promitente compradora el pago de la última cuota mediante una operación bancaria con garantía hipotecaria, punto éste clave en la solución del presente caso.

   Llama poderosamente la atención de quien suscribe, y así lo deja establecido de antemano, la manifiesta confesión judicial espontánea en la que incurrió la ciudadana E.D.V.G.A., al expresar en reiteradas oportunidades, incluso, constituyendo uno de sus principales argumentos defensivos, que efectivamente incurrió en un retardo en el pago de la última cuota preestablecida en el contrato de opción de compraventa, pero que tal retraso era por demás excusable, aunado a que la disponibilidad del crédito hipotecario que sustentaría el último pago sólo distaba de diecisiete (17) días de la fecha tope para su cumplimiento.

   De manera pues, que es labor de este Órgano de Administración de Justicia llevar a cabo una adecuación práctica de tales afirmaciones de hecho con la realidad jurídica que dimana de la letra de la convención en litigio y de las excepciones expuestas por el demandado-reconviniente en su escrito de contestación a la demanda formulada en su contra.

   En atención a la problemática expuesta, es menester traer a colación uno de los puntos que a lo largo de la historia del derecho procesal civil ha generado mayor controversia, como lo es el tema de la carga probatoria. La importancia de tratar esta institución, radica en la especial naturaleza del procedimiento de marras, donde el artículo 1.167 ut supra citado, constituye el fundamento del silogismo judicial aplicable.

   El tratadista venezolano Rengel-Romberg, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, al explicar tan profundo tema, señala lo siguiente:

   Al tratar del objeto de la prueba, hemos visto (supra: n.320), que hecho, en el sentido de objeto de la prueba, es todo lo que pertenece a la tipicidad de los preceptos jurídicos aplicables y forma la proposición menor del silogismo judicial; esto es –como lo define Rosenberg- “Los acontecimientos y circunstancias concretas determinadas en el espacio y en el tiempo, pasados y presentes, del mundo exterior y de la vida anímica humana, que el derecho objetivo ha convertido en presupuesto de un efecto jurídico”. Y hemos visto también que así como existe una identificación del principio entre el objeto de la prueba y el objeto de la alegación, la hay también entre la carga de la alegación y la carga de la prueba, conforme al conocido principio según el cual, para demostrar un hecho en el proceso es menester haberlo afirmado, sea el actor en la demanda o bien el demandado en la contestación; y como en el proceso dispositivo del cual estamos tratando, la prueba es prueba de parte y no del juez (supra: n.315), se sigue que corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma.

   Esta distribución de cargas entre las partes, que se deduce lógicamente de la estructura dialéctica del proceso y tiene su apoyo en el principio del contradictorio, es lo que se llama carga subjetiva de la prueba, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma de ley, o implícita en la estructura misma del proceso.

   En el proceso dispositivo, los límites de la controversia (thema decidendum), quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación, ambos actos requieren la alegación o afirmación de los hechos en que se fundamenta, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. De allí la máxima latina: “Onus probandi incumbit ei qui asserit” (La carga de la prueba incumbe al que afirma) (…omossis…) (Caracas 2004, p.292)

   Continúa afirmando el autor citado, pero esta vez bajo una labor de parafraseo, que la jurisprudencia patria ha sido pacífica al aceptar que quien haga valer como base de su demanda o excepción la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, lo que significa que ambas partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones, como una consecuencia de la necesidad de probar el fundamento de lo alegado en juicio. No obstante, al estudiar las actitudes que el demandado puede adoptar, nos encontramos que la contradicción pura y simple de la pretensión, coloca en manos del actor la prueba de las razones en que se funda y el reo no corre ningún riesgo con la ausencia de pruebas.

   Distinto ocurre cuando el demandado adopta una actitud dinámica y expone en su contestación razones de hecho para discutir la pretensión, circunstancia en la cual la contienda procesal se desplaza de la pretensión, y el riesgo de la falta de prueba también se desplaza, ya que el pretensor nada tiene que probar. Para concluir la cita, señala Rengel-Romberg algunos principios fundamentales que informan la institución de la distribución de la carga de la prueba:

   1. Que la carga de la prueba no sólo corresponde al actor, sino también al demandado, según sus respectivas afirmaciones de hecho.

   2. Que corresponde al actor la prueba de los hechos que dan nacimiento al derecho que invoca: ei incumbit probatio qui dicit (hechos constitutivos)

   3. Que la contradicción pura y simple de la demanda, o contradicción genérica, no coloca sobre el demandado la carga de la prueba, ni el riesgo de la falta de prueba, y en consecuencia, si el actor no se desembaraza de la carga de la prueba de los hechos en que se fundamenta su pretensión, ésta debe ser rechazada por el juez por infundada.

   4. Que corresponde al demandado la prueba de los hechos en que se fundamenta su excepción: reus in exceptione fit actor (hechos extintivos o impeditivos) (…) El que pretenda la liberación (hecho extintivo) o la existencia de un hecho que priva al hecho constitutivo de desarrollar el efecto que le es propio y normal, como la simulación, la ilicitud de la causa, la mala fe, etc. (hechos impeditivos), tiene la carga de probar estos hechos en los cuales fundamenta su excepción.

   5. Que la excepción del demandado algunas veces implica la admisión del hecho constitutivo alegado por el actor como fundamento de su pretensión. (…) (ob.cit. p. 300-3001) (Énfasis del Tribunal)

   El criterio doctrinal precedentemente citado y pacíficamente acogido por la Casación venezolana, y por demás al unísono por quien suscribe el presente fallo, sirve a los fines de generar una adecuación práctica de la pretensión deducida por la parte actora-reconvenida, con el precepto legal que le sirve de fundamento, y establecer así su deber de probar las razones en que se funda, que no es más, que el alegado retardo excusable dados los complejos trámites que comúnmente se retrasan en las instituciones financieras para la obtención de créditos hipotecarios, todo en virtud de la expresa negación que hiciere el demandado-reconviniente en su contestación, quien además no trajo hechos nuevos que constituyan una excepción que tuviera que probar (hecho extintivo o impeditivo).

   Partiendo del hecho indiscutido de que el contrato base de las pretensiones simultáneas deducidas constituye una convención previa a la venta definitiva del inmueble objeto de la transacción, correspondía a la parte actora-reconvenida la demostración de que -fuera de la letra de la convención en referencia- ambos contratantes pactaron que el último pago sería efectuado mediante una transacción bancaria, específicamente bajo la modalidad de un crédito con garantía hipotecaria.

   Así pues, a los fines señalados en el párrafo precedente, en la correspondiente fase de instrucción, la parte actora-reconvenida no aportó ningún elemento probatorio que sustente tal afirmación, lo que consecuencialmente desvirtúa toda posibilidad de considerar el retardo confesado como excusable o permisible, dentro de un contexto ajustado a la realidad social que informa el carácter traumático que por lo general enviste a las solicitudes de créditos bancarios con garantía hipotecaria.

   El problema se acrecienta cuando nos ceñimos al texto del contrato celebrado entre los litigantes, de donde se desprende claramente la voluntad del ciudadano N.H.M.d. vender a la ciudadana E.D.V.G.A., el inmueble ya identificado con anterioridad, bajo un cronograma de pago suficientemente claro y no sujeto a ningún tipo de condición y prórroga, como lo sería la tramitación de una crédito hipotecario para dar cumplimiento a la última de las cuotas establecidas. Así pues, se lee del contenido de la cláusula tercera ut supra citada, que los contratantes dejaron establecido que entre el período comprendido entre el día 31 de octubre y el 31 de diciembre de 2006, debía producirse el pago final, siendo la última de las fechas señaladas el tope máximo de espera para su pago.

   Por consiguiente, al no haber quedado pactado en la letra del contrato la sujeción de la última cuota a un crédito hipotecario y ante la ausencia de mecanismos probatorios que demuestren la existencia de algún tipo de convenio sobre ese particular fuera del contrato suscrito, sucumbe en su esencia la defensa de la actora-reconvenida tendente a justificar su retraso, lo cual pudiera haber encontrado sentido dentro de un marco de justicia social, si se hubiese pactado tal condición, ya que no escapa del conocimiento de esta Juzgadora la conjunción de una multiplicidad de requisitos exigidos tanto a vendedor como a comprador para la obtención de un crédito hipotecario, lo que sin duda alguna dilata esta naturaleza de trámites.

   Del conjunto de los escasos elementos de pruebas aportados por el demandante en esta causa, y los cuales ya fueron analizados, podríamos resumir a continuación, dentro del contexto de lo que constituyó la carga probatoria, en relación con los supuestos de hecho de la norma sustantiva aplicable a la controversia planteada, que la parte actora-reconvenida no logró demostrar la afirmación de hecho esgrimida en su libelo de demanda, relativa a la suscripción de un convenio extracontractual donde se pactara que el último pago correspondiente al precio del inmueble objeto de venta, seguiría la suerte de la aprobación por parte de una institución financiera de un crédito con garantía hipotecaria, aunado al hecho de que la propuesta de prórroga formulada con antelación al vencimiento del plazo acordado, no fue aceptada por el promitente vendedor.

   Como ha quedado claramente delimitado a lo largo de este fallo, la presente controversia se circunscribe al examen de la conducta desplegada por cada uno de los litigantes, en cumplimiento de las estipulaciones contractuales pactadas en fecha 28 de septiembre de 2006, cuyo fin último era perfeccionar la venta definitiva de un inmueble propiedad del ciudadano demandado-reconviniente.

   Tal y como lo preceptúa la cláusula tercera de la convención en referencia, se estableció para ambas partes una penalidad cuyo alcance depende directamente del sujeto a cuya culpa se le atribuya el no perfeccionamiento de la venta del inmueble. Ahora bien, verificada como fue la confesión judicial en la que incurrió volitivamente la parte actora-reconvenida, sobre el incumplimiento en el plazo para el pago de la última cuota correspondiente al precio definitivo de venta, resulta conforme a derecho activar el supuesto de hecho y su consecuente sanción contenida en la parte infine de la cláusula tercera del documento de opción fundamento de la presente traba contractual, conforme a la cual, en caso de incumplimiento por parte de la promitente compradora de alguna estipulación contractual, el ciudadano N.H.M. conservaría para sí las cantidades de dinero percibidas durante la vigencia del contrato, esto es, la cantidad de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 150.000.000,00), que equivale hoy en día, según la reconversión monetaria devenida, a la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), motivo por el cual, tanto la acción principal como la acción subsidiaria deducidas por la demandante-reconvenida en su escrito libelar, no encuentran cabida en el marco de los hechos jurídicamente relevantes ya estimados a lo largo del presente fallo, y así se decide.-

   De una simple labor de exégesis, advierte este Tribunal de Instancia que las estipulaciones pactadas en el contrato bilateral de marras, emergen del principio de autonomía de la voluntad de las partes, conforme al poder que el artículo 1.159 del Código Civil les reconoce. Conforme a este principio, las partes determinan en forma libre y sin intervención de la ley, el alcance de los contratos celebrados, pero con una eficacia que el propio legislador compara con la ley. Asimismo, el artículo 1.160 eiusdem, extiende el alcance de las estipulaciones contractuales a todos los actos que se deriven de las cláusulas realmente expresadas, quedando en manos de los operadores de justicia determinar esos límites conforme a la equidad o la ley.

   Tal y como quedó suficientemente establecido, el eje central del presente juicio se circunscribía a la determinación de una conducta asumida por la promitente compradora, y de la cual, infiere esta Juzgadora, se trata de un flagrante incumplimiento en un pago convenido en un plazo claramente establecido y no sujeto a ningún tipo de condición. La cláusula tercera del contrato de marras, ya citada en la narrativa del presente fallo, contiene estipulaciones resolutorias expresas que encuadran dentro de la conducta asumida por la compradora, por lo que conforme a la previsión deducida del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, dada la plena prueba sustraída de la confesión judicial armónicamente valorada, las pretensiones de la demandante-reconvenida sucumben frente a la pretensión de la parte demandada-reconviniente, cual sí se ubica dentro del marco legal de exigibilidad, toda vez que reclama la activación, por vía de consecuencia, de la cláusula tercera antes referida, de cuyo contenido se infiere una penalidad con las consecuencias que ello implicaba para cada uno de los litigantes, esto es, para el promitente comprador, la pérdida de la cantidad de dinero entregadas como parte del precio acordado, y para el promitente vendedor, la devolución del setenta y cinco por ciento (75%) de lo recibido después del día 31 de octubre de 2006.

   Así pues, delimitado el alcance de la cláusula tercera del contrato de opción de compra objeto del presente litigio, infiere esta Sentenciadora que la conducta omisiva desplegadas por la promitente compradora, colocan en evidencia el incumplimiento en que incurrió al no pagar oportunamente la cuota final estipulada, todo lo cual hace sucumbir por vía de consecuencia directa su acción tanto principal como subsidiaria, y prosperar la reconvención propuesta por el demandado-reconviniente, todo lo cual permite a esta Jurisdicente configurar el silogismo jurídico aplicable al presente caso, y que no es más que la activación del dispositivo normativo contenido en el artículo 1.167 del Código Civil, por lo que resulta conforme a derecho declarar procedente la pretensión deducida por la parte demandada-reconviniente e improcedente la acción principal y subsidiaria formulada por la demandante-reconvenida, tal y como se declarará en la parte dispositiva del presente fallo y así se decide.

3. Por todos los fundamentos anteriormente expuestos:

   Este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: