Decisión nº 13 de Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 15 de Mayo de 2014

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

Maracaibo, 15 de mayo de 2014

204° y 155°

Expediente: 13988

Parte demandante:

E.I.L.D., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 9.741.483.

Apoderados judiciales:

H.G. y J.K., inscritos en el Inpreabogado bajo los números 112.787 y 129.077, respectivamente.

Parte demandada:

R.T.R., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 7.613.412.

Co-demandada:

Enmar Coromoto Monasterio Aleman, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 14.890.882.

Motivo: retracto legal arrendaticio

Fecha de entrada: 27 de enero de 2014

1. De la inadmisibilidad de la demanda alegada

   La co-demandada Enmar Coromoto Monasterio Aleman, antes identificada, asistida por el abogado en ejercicio Dorismel Álvarez, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 110.700, en escrito de fecha 15 de abril de 2014, alegó lo siguiente:

   Que, conforme a los artículos 94 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y de acuerdo al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, a su decir, se exige previo al ejercicio de cualquier acción derivada de una relación arrendaticia, independientemente que su objeto sea la desocupación o no del inmueble dado en arrendamiento, el demandante debe agotar el procedimiento administrativo previsto en el mencionado decreto, esto es que el actor debe tramitar un procedimiento administrativo previo ante el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, que el único aparte del artículo 10 del decreto en cuestión, prohíbe el uso de la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento administrativo.

   Que, la acción ejercida se deriva de una relación arrendaticia de un inmueble destinado a vivienda, la parte demandante debió haber agotado el procedimiento previsto en la ley, es decir, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, no haber ocurrido directamente, omitiendo este paso, a los órganos jurisdiccionales.

   Que, según sus dichos, si bien el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, hace referencia la arrendador como el sujeto compelido legalmente a cumplir con el procedimiento previo, tampoco es menos cierto que dicha ley se encuentra enmarcada dentro la política nacional de vivienda y hábitat, que como un sistema integrado se encuentra dirigida a enfrentar la crisis de vivienda que afecta la población, con el fin supremo de proteger la vivienda, y que, siendo el arrendatario quien requiere de la protección de su derecho social a una vivienda digna, y quien posee la acción para intentar el retracto legal, dicho artículo 94 ibidem se encuentra dirigido al arrendatario al mencionar dichas acciones en la Ley.

   Que, la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece que debe agotarse el procedimiento previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, y que la parte no acompañó ninguna prueba que demuestre haber cumplido con este requisito, motivo por el cual este Tribunal, según lo expuso debe declarar inadmisible la presente demanda, aun de oficio dado el carácter de orden público de la materia.

   Que, además de lo expuesto, la Sala de Casación Civil, mediante recurso de interpretación del expediente número AA20-C-2012-0000712, dictada en fecha 17 de abril de 2013, determinó que el agotamiento de la vía administrativa en este tipo de causas, es un requisito de admisibilidad de impretermitible cumplimiento para acudir a la vía jurisdiccional, razones por cuales plantea la procedencia de la reposición de la causa, al estado de declarar inadmisible la demanda.

2. De la subversión del procedimiento

   De igual manera, en el escrito antes señalado, la parte co-demandada argumentó que en caso de desestimar este despacho el pedimento de inadmisibilidad planteado, la acción intentada fue admitida por el procedimiento breve, siendo lo correcto, conforme al artículo 98 de la Ley de Arrendamientos, que las referidas a desalojo, cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, preferencia arrendaticia, retracto legal arrendaticio, entre otras, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones establecidas en el procedimiento oral contenido en la misma Ley; po lo cual, de acuerdo al artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, solicitó la revocatoria por contrario imperio del auto de admisión de la demanda.

3. De los alegatos de la contraparte

   La apoderada judicial de la parte actora, abogada en ejercicio J.K., inscrita en el Inpreabogado bajo el número 129.077, en escrito de fecha 28 de abril de 2014, expuso lo siguiente:

   Que, si bien la ley vigente ordena el cumplimiento de una instancia administrativa previa a las demandas, el origen de la presente demanda según lo afirmó, forma parte de una conducta dolosa, temeraria y continuada de las demandadas, dicha conducta deviene de un juicio anterior cuyo mandato aun sigue sin poder ser materializado, persistiendo la violación flagrante de los derechos que le asisten.

   Que, de las documentales acompañadas al escrito libelar, consta la participación de ambas demandadas en la obstaculización en cuanto a la restitución material en el inmueble de la actora como poseedora precaria del mismo, produciéndose la venta del inmueble entre las demandadas, sin la observancia alguna de los derechos que le impone la ley de arrendamientos en sus artículo 131 y siguientes respecto a la preferencia ofertiva, así como la notificación de venta del inmueble.

   Que, al encontrarse el contrato de arrendamiento sobre el inmueble litigioso en plena vigencia, por sentencia definitivamente firme y con carácter de cosa juzgada, la condición antes señalada ha sido omitida y desacatada, por la propietaria anterior la ciudadana R.T.R., quien no habiendo culminado el juicio y teniendo el carácter de secuestrataria del inmueble, ejercicio actos de disposición.

   Que, existe una declaratoria de fraude procesal, entre la ciudadana R.T.R. y el ciudadano C.C.T., esposo de la ciudadana Enmar Coromoto Monasterio Aleman, mediante sentencia dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia.

   Que, declarar la inadmisibilidad del presente juicio, por no constar en autos el cumplimiento del procedimiento administrativo previo, sin la presencia de hechos nuevos, mas bien son hechos concatenados con el mismo fraude procesal declarado, pues a su decir, los derechos de posesión precaria sobre el inmueble le corresponden a la actora en esta causa; y en ese sentido, solicitó se desestime la inadmisión de la demanda planteada por la co-demandada Enmar Coromoto Monasterio Aleman.

   Por otra parte, igualmente solicitó la reposición de la presente causa, a fin de ser tramitado por el procedimiento establecido en la ley especial que regula la materia.

   Detallados los pedimentos planteados y los argumentos esbozados por ambas partes, este órgano jurisdiccional se pronuncia tomando en consideración lo que a continuación se plasma:

4. Motivación para decidir

   En primer término, el Decreto 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, se promulgó en fecha 5 de mayo de 2011, y posteriormente entró en vigencia la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, entró en vigencia según gaceta oficial extraordinaria número 6.053 de fecha 12 de noviembre de 2011.

   El artículo 1° del mencionado Decreto, especifica objeto principal de su creación, el cual es del tenor siguiente:

   El presente Decreto… tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda.

   Asimismo, indica en el artículo 2° los sujetos objeto de protección especial en cuanto a la aplicación del Decreto en cuestión:

   Serán objeto de protección especial, mediante la aplicación del presente Decreto… las personas naturales y sus grupos familiares, que ocupen inmuebles destinados a vivienda principal en calidad de arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o comodatarios, así como aquellas personas que ocupen de manera legítima dichos inmuebles como vivienda principal.

   Conforme a ello, es oportuno hacer referencia, a las interpretaciones aportadas por el Tribunal Supremo de Justicia en lo que respecta a este tema, en sentencia dictada por la Sala Constitucional en fecha 20 de octubre de 2011, caso: L.I.Á. insistió en el alcance del derecho a una vivienda digna, y se refirió a las medidas que adoptó el Estado venezolano, mediante el referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, entre otras señaló:

   … 3. Sobre las premisas anteriores y en resguardo al derecho a la vivienda, una de las medidas que el Estado Venezolano ha tomado se encuentra en el cuerpo normativo contenido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, que tiene por objeto un fin social y altamente necesario, de proteger a los arrendatarios, ocupantes, comodatarios, usufructuarios y/o adquirentes de bienes inmuebles destinados a vivienda principal contra medidas administrativas o judiciales que interrumpan o hagan cesar la posesión legítima del inmueble…

   De igual manera, la Sala de Casación Civil del M.T. de la República, en sentencia de fecha 17 de abril de 2013, precisó:

   “… los jueces de la República cuentan con un deber insoslayable, de dar protección especial a las personas naturales y sus grupos familiares que ocupen “…en calidad de arrendatarias, arrendatarios o comodatarias o comodatarios, inmuebles destinados a vivienda principal… el cual deberán aplicar en forma preferente a la legislación que rige los arrendamientos de vivienda o a la norma adjetiva en lo que concierne a las condiciones, requisitos y procedimiento de ejecución de los sujetos objeto de protección por ese cuerpo legal para la solución de conflictos que se susciten con ocasión de los mismos…”…”.

   En sintonía con lo expuesto, la misma Sala en otra decisión con fecha 13 de marzo de 2012, puntualizó:

   … que con la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley objeto de estudio, así como otros cuerpos legales, verbigracia la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el sistema adquiere un marco jurídico integral de protección de los ciudadanos, particularmente en su derecho humano a la vivienda, y tal protección debe entenderse en forma integral pues la ley no se agota en las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal…

   .

   Partiendo de lo que antecede, el objeto del Decreto es brindar protección especial a quienes ejerzan una posesión legítima en un inmueble destinado a vivienda familiar, bien como arrendataria o arrendatario, comodataria o comodatario, ocupantes y usufructuarios, frente a medidas administrativas o judiciales que interrumpan o hagan cesar dicha posesión.

   Ahora bien, con la entrada en vigencia de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, entre los fines supremos en esta materia, especificados en el artículo 5 numeral 4°, se señala:

   La regulación jurídica y las políticas públicas en materia de arrendamiento, persiguen como fines supremos:

   4. Brindar protección especial por parte del Estado, con la corresponsabilidad de la sociedad, a las familias y personas que viven en condición de arrendatarios o arrendatarias, siendo considerado un sector vulnerable en tanto no tenga acceso a la propiedad de la vivienda; especialmente cuando sea manifiesta la condición de débil económico y por ende jurídico…

   .

   Del mismo modo, los artículos 94 y 96 del texto legal en referencia, disponen:

   Artículo 94. Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de las relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiere resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiera la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los subsiguientes.

   Artículo 95. Previo a las demandas judiciales por desalojo, de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de las relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto N° 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10.

   Tomando en consideración las interpretaciones jurisprudenciales precedentes, y luego de un análisis minucioso de las circunstancias que caracterizan el presente juicio contentivo de procedimiento de Retracto Legal Arrendaticio, evidencia esta sentenciadora que si bien el artículo 94 en materia de arrendamiento ordena un procedimiento administrativo previo a cualquier demanda que se origine con motivo de cualquier relación arrendaticia, no es menos cierto, que la norma es clara y expresa, al señalar la persona del arrendador, es decir, expresamente según la Ley es el arrendador quien debe agotar este requisito previo como persona interesada en hacer césar o interrumpir la posesión legítima.

   Igualmente, es importante referir que, en el marco de brindar una protección especial a los arrendatarios por representar los mismos el sector vulnerable, como lo expresa el ordinal 4° del artículo 5 de la ley arrendaticia, aunado a las múltiples decisiones jurisprudenciales emitidas, para abarcar el espíritu, propósito y razón de estos cuerpos normativos, tanto el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas como la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, son requisitos establecidos por el legislador para ser cumplidos por el arrendador en este caso, pues se enfoca desde la óptica que la persona interesada generalmente en hacer césar o interrumpir la posesión y por ende obtener la restitución de la posesión del inmueble, es el arrendador.

   Tal afirmación, queda sustentada con los criterios que se extraen de la sentencia antes citada de la Sala de Casación Civil, de fecha 17 de abril de 2013, a saber:

   “Como se evidencia del contenido del transcrito artículo 5°, el mismo establece literalmente que “previo al ejercicio de cualquier acción judicial o administrativa” que pudiere derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, en este caso familiar, contra los sujetos amparados por la Ley, es decir, las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, usufructuarios y ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda, así como los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, el interesado en obtener la restitución de la posesión del inmueble en cuestión debe ineludiblemente cumplir con el procedimiento administrativo previsto en los artículos ut supra, ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat. Asimismo, cabe agregar que la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda estableció que la función administrativa en esta materia es competencia exclusiva del Ejecutivo Nacional, la cual se ejerce a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, órgano éste que integra al ut supra mencionado Ministerio y la cual está encargada de sustanciar los procedimientos administrativos dispuestos en la materia, de conformidad con lo previsto en los artículos 16 y 94 de esta última Ley.

   …omissis…

   Precisamente, el referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley estableció un procedimiento especial previo al ejercicio de la acción contenida en el artículo 5° y siguientes del referido cuerpo legal, tendente a examinar objetivamente y en sede administrativa las razones por la cuales se solicita la “restitución de la posesión y consiguiente desalojo o desocupación del inmueble” destinado exclusivamente a vivienda principal, razones éstas que deben ser ponderadas según los intereses particulares en conflicto. Así, para justificar la exigencia de dicho procedimiento previo, la exposición de motivos es clara al señalar que los mismos constituyen medidas adoptadas por el Estado venezolano, dirigidas a “…garantizar a todos los y las habitantes, el derecho a no ser desalojados arbitrariamente; y… que los desalojos forzosos se hagan previa garantía del derecho a la defensa y acompañado de una política de protección de las familias y las personas en el acceso a la vivienda…” frente a intereses privados mezquinos que pretendan desplazar derechos fundamentales de trascendencia social…”

   En este orden de ideas, evidentemente y a todas luces, los cuerpos normativos promulgados amparan a arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, usufructuarios y ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda, así como los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, y por lo tanto, considerar que es el arrendatario como lo plantea la co-demandada Enmar Coromoto Monasterio Aleman, antes identificada, asistida por el abogado en ejercicio Dorismel Álvarez, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 110.700, en escrito de fecha 15 de abril de 2014, quien debe cumplir el procedimiento administrativo, se incurriría en una flagrante violación de una norma de orden público.

   No obstante, observando esta operadora de justicia, que el ámbito de aplicación establecido en el artículo 6 en arrendamiento, se circunscribe a que “las normas contenidas en la presente Ley son de orden público y de obligatorio cumplimiento, y se aplicarán en todo el territorio de la República…”, mal podría entonces esta jurisdicente darle otra interpretación o sentido a la norma, cuando el legislador ha sido suficientemente expreso y claro, al manifestar que es la persona del arrendador quien debe agotar el requisito referido al procedimiento administrativo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el cual se desarrollará aplicando las disposiciones instauradas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, de acuerdo con el artículo 96 en materia de arrendamiento; sin que todas las apreciaciones expuestas durante el desarrollo de la presente decisión, constituyan pronunciamiento sobre el fondo de la presente controversia. Y así se establece.

   En consecuencia, en virtud de las observaciones esgrimidas y con base a los criterios jurisprudenciales emitidos por el Tribunal Supremo de Justicia, considera quien hoy decide, que la inadmisibilidad alegada por la co-demandada Enmar Coromoto Monasterio Aleman, antes identificada, asistida por el abogado en ejercicio Dorismel Álvarez, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 110.700, en escrito de fecha 15 de abril de 2014, no ha prosperado en derecho, por los argumentos anteriormente explanados. Y así se decide.

   En lo que respecta, a los alegatos planteados por la abogada en ejercicio J.K., inscrita en el Inpreabogado bajo el número 129.077, en escrito de fecha 28 de abril de 2014, trastocan el fondo de la controversia debatida en este proceso de retracto legal arrendaticia, esta jueza no hace pronunciamiento alguno sobre los mismos. Y así se establece.

   Por otra parte, evidencia esta sentenciadora, que en materia arrendaticia existe un procedimiento judicial instaurado en el título IV de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual se rige por las pautas del procedimiento oral contenidas en la mencionada ley, y que el presente juicio se ha sustanciado por las reglas del procedimiento breve estipuladas en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, contrariando las disposiciones promulgadas en la ley especial que rige la materia.

   En tal sentido, por cuanto “...no es potestativo de los tribunales subvertir las reglas legales con que el legislador ha revestido la tramitación de los juicios, pues su estricta observancia es materia íntimamente ligada al orden público...”. (Sentencia de fecha 19 de julio de 1999, reiterada entre otras en fallo N° RC.00066 de fecha 19 de febrero de 2008, caso: Gran Boulevard 5 de Julio, C.A contra C.A., El Paraíso y otras), pues la consecuencia de tal subversión, sería la violación del derecho a la defensa, el cual, está indisolublemente ligado a las condiciones de modo, tiempo y espacio fijados en la ley para el ejercicio de las formas procesales, las cuales no son caprichosas, ni persiguen entorpecer el procedimiento en detrimento de las partes, sino, por el contrario, una de sus finalidades es garantizar el ejercicio eficaz del referido derecho…”.( Negrillas y subrayado del tribunal). (Sentencia de fecha 22 de octubre de 2009, magistrado ponente Isbelia P.V.).

   Aunado a ello, los artículos 15 y 206 del Código de Procedimiento Civil, permiten u otorgan al juez como director del proceso, la potestad para reordenar y depurar el mismo cuando se ha observado una subversión que afecta los derechos y la estabilidad de las partes, con el objeto de corregir las faltas u omisiones suscitadas y así restituir los derechos y garantías infringidas, considera forzoso reordenar el juicio que por Retracto Legal Arrendaticio, ha inicio la ciudadana E.I.L.D., en contra de las ciudadanas R.T.R. y Enmar Coromoto Monasterio Aleman, de acuerdo a las pautas establecidas en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, vale decir, conforme al procedimiento oral discriminado a partir del artículo 97 y siguientes del aludido texto legal, lo cual será declarado con todas las consecuencias legales, en la parte dispositiva de la presente decisión. Y así se decide.