Decisión nº PJ0192015000107 de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil, Agrario y Transito sede en Ciudad Bolivar de Bolivar (Extensión Ciudad Bolivar), de 24 de Abril de 2015

El día 10 de julio de 2012 se recibió en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD), recibida por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar en la misma fecha y recibida por este Tribunal el 04 de marzo de 2015 por inhibición demanda de acción de retracto legal arrendaticio intentada por el ciudadano E.J.A.Á., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.882.916 y de este domicilio, debidamente representado por la abogada Lilina Núñez Coa, inscrita en el Instituto de Previsión Social del abogado según matrícula Nº 32.537 y de este mismo domicilio contra el ciudadano C.M.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 22.586.723 y de este domicilio, debidamente representado los profesionales del derecho J.Y.M.S. y J.A.H., inscritos en el Instituto de Previsión Social del abogado según matrículas Nº 52.086 y 13.246 ambos de este domicilio.

Alega la parte actora en su escrito de demanda:

Que es propietario de un inmueble ubicado en la intersección del Paseo Meneses con la avenida Guayana, casa Nº 64, local 10, sector Centurión, parroquia catedral, Municipio Heres del estado Bolívar, cuyos linderos generales son los siguientes: Norte: Con la avenida Guayana con 36,00 metros; Sur: Con edificio denominado El Rostro propiedad de O.P. con 36,00 metros; Este: Con el paseo Meneses, que es su frente de 32,80 metros; y Oeste: Con edificio en construcción con 36 metros, inmueble que ocupa actualmente en virtud de los arrendamientos suscritos con las ciudadanas C.T.R. y A.R.d.R..

Dice que se enteró que estaba siendo demandado por desalojo cuando ocurre al Tribunal el 05 de junio de 2012, por cuanto el defensor judicial H.S. se puso en contacto con él y le notificó que había sido designado para defender sus derechos en la causa y es cuando ocurre ante el Tribunal 3ro de Municipio de este Circuito Judicial a ponerse a derecho en la causa Nº FP02-V-2011-1658, dándose por enterado que el inmueble había sido vendido al ciudadano C.M.M. el 28 de diciembre de 2006.

Señala que el derecho preferente no transcurrió al no haber notificación, ni de las vendedoras ni del presunto comprador, quien debió notificarlo debió ser el adquiriente del inmueble, quien adquirió en diferentes términos y condiciones.

Arguye que el presunto adquiriente, si quería hacer valer su derecho de despedir al arrendatario, solvente para la época, debió de notificarle su nuevo status y su voluntad de dar por terminado el contrato de arrendamiento que tiene suscrito en forma auténtica y con fecha cierta.

Que se puede evidenciar que la fecha cierta que se enteró de la venta fue el 5 de junio de 2012 cuando se da por notificado en la acción de desalojo ya que el presunto adquiriente nunca le notificó la compra del inmueble que ocupa ni su voluntad ya sea de respetar el contrato de arrendamiento o su terminación o despedida del mismo con la indemnización pactada en los contratos de arrendamiento.

Manifiesta que el presunto adquiriente compró por un precio menor al presuntamente ofertado, es decir, la supuesta oferta fue por quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00) pagaderos: un pago inicial de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00) en efectivo al momento de la firma de documento de venta y los restantes doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,oo) cancelados en dos partes en cuyo pago se haría la liberación del inmueble.

Que el presunto adquiriente compró por un precio de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,00) lo que supuestamente canceló fue cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) al momento de la venta en dinero efectivo y la diferencia supuestamente la canceló cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) en diciembre de 2007, la cantidad de ciento veinticinco mil bolívares (Bs. 125.000,00) el 28 de diciembre de 2008 y la cantidad de ciento veinticinco mil bolívares (Bs. 125.000,00) en fecha 28 de diciembre de 2009.

Que en tal sentido ejerce su derecho preferente y de subrogarme en las mismas condiciones de derecho ofrecidas al adquiriente.

Que procede a demandar por retracto legal arrendaticio al ciudadano C.M.M. para subrogarse como adquiriente o comprador del inmueble antes mencionado en las mismas condiciones de venta que a éste le fueron ofrecidas y para adquirir en la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (BsF. 450.000,00).

El día 30 de julio de 2012 el Tribunal Primero admitió la demanda y se ordenó emplazar al demandado C.M.M. para la contestación de la demanda.

Cumplidos los requisitos exigidos por la Ley para practicar la citación del demandado, en fecha 23 de enero de 2013 se designó como defensor judicial del demandado al abogado A.O., abogado libre en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 93.982.

Llegada la oportunidad para dar contestación a la demanda, los abogados C.R.C. y G.N.E., plenamente identificados, asistiendo al demandado ciudadano C.M.M. presentaron escrito de contestación señalando:

Que de conformidad con lo previsto en el ordinal 3 del artículo 346, promueve como cuestión previa la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente.

Que en efecto de las actas procesales se evidencia al encabezamiento del escrito libelo de demanda que el pretendido actor ciudadano E.J.A.Á. manifiesta que es mandatario, es decir, que actúa en nombre y representación de otra persona, por lo que necesariamente debió consignar el instrumento poder que le acreditara su capacidad para actuar en juicio, ni tampoco señala a la persona natural o jurídica que representa.

Admite como cierto lo siguiente:

• Que fue adquiriente y ahora legítimo propietario de un inmueble ubicado en la intersección del Paseo Meneses con avenida Guayana, casas Nº 64 y 12, sector Mercado Periférico y Centurión, parroquia catedral.

• Que la propiedad del inmueble le deviene por compra que de él hizo a las ciudadanas O.I.R.d.D.L., C.T.R.G. y A.M.R.d.R..

• Que en fecha 24 de agosto de 2006 las mencionadas ciudadanas participaron e hicieron formal oferta de venta a todos los arrendatarios del señalado inmueble para que los interesados ejercieran su preferencia ofertiva en el plazo señalado por la ley.

• Que tiene incoada una demanda por desalojo en contra de ciudadano E.J.A.A. la cual cursa por ante el Juzgado Tercero del Municipio Heres de este Circuito Judicial en asunto FP02-V-2011-01658, en razón de que el mencionado arrendatario le adeuda por concepto de cánones de arrendamiento vencidos e insolutos.

Niega y rechaza lo siguiente:

• La presente demanda por ser falsos de toda falsedad con la excepción de los hechos admitidos anteriormente.

• Por ser falso que el ciudadano E.J.A.A. se encuentre solvente en el pago de cánones de arrendamiento de inmueble que ocupa como arrendatario, el cual es de su legítima propiedad.

• Por ser falso que el ciudadano E.J.A.A. no haya notificado de la oferta de venta realizada por las ciudadanas O.I.R.d.D.L., C.T.R.G. y A.M.R.d.R., ya que la debida notificación de preferencia ofertiva fue realizada de conformidad con lo establecido en los artículos 42 y 44 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Contratos de Arrendamiento mediante solicitud y traslado de la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar a la dirección del inmueble en fecha 24 de agosto de 2007.

• La aseveración de la supuesta parte actora cuando asegura que es falso que haya habido traslado alguno de notaría a objeto de notificarle de la venta del inmueble.

• La impugnación del documento de notificación de venta del inmueble realizado por la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar.

• Lo afirmado por la parte actora de que él haya adquirido por un precio inferior al ofertado, en virtud de que por convenio entre las partes negociantes, es decir, entre las ciudadanas O.I.R.d.D.L., C.T.R.G. y A.M.R.d.R., como enajenantes y su persona como adquiriente se convino que las vendedoras o alguna de ellas continuarían recibiendo del ciudadano E.J.A.A. el canon de arrendamiento desde la fecha de venta en el año 2007 hasta completar la cantidad de Bs. 50.000,00,que faltaban para hacer un total de Bs. 500.000,00.

• Que el demandante se limita a atacar una notificación de venta y la posterior enajenación a sabiendas que el juicio de tacha e impugnación de dicha notificación de venta propuesto por su persona por ante el Juzgado Tercero de Municipio Heres en asunto FN03-X-2012-000026, le fue declarada inadmisible.

• Que el accionante no trajo con el escrito libelar elemento alguno demostrativo de que para la fecha de la notificación de venta del inmueble así como para la fecha de venta del total de inmueble se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.

Que de conformidad con el debido proceso establecido en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, solicitó la reposición de la presente causa en virtud de que en el auto de admisión de la demanda en fecha 30 de julio de 2012 se obvió y se omitió señalar la hora para ejercer la litis contestación, la cual es de carácter obligatorio.

El día 26 de junio de 2013 el Tribunal Primero mediante sentencia interlocutoria Nº PJ0182013000215 declaró improcedente la solicitud de reposición de la causa y declaró abierta a pruebas la causa.

Abierta como quedó la causa a pruebas, ambas partes promovieron las que consideraron pertinentes, las cuales fueron admitidas por el Tribunal Primero el 02 de julio de 2013.

Llegada la oportunidad para dictar sentencia definitiva el Tribunal Primero en fecha 30 de julio de 2013 declaró parcialmente con lugar la presente demanda.

El 15 de enero de 2015 la parte demandada, asistido por el abogado W.B. D´ancona C., manifiesta en diligencia que la parte actora ciudadano E.J.A.Á. falleció, según acta de defunción consignada el folio 4 y 5 de la tercera pieza.

El 21 de enero de 2015 el Tribunal Primero recibió oficio Nº. 14-1492 emanado del Tribunal Supremo de Justicia de la Sala Constitucional, remitiendo copias certificadas de la decisión dictada por él mismo, donde declaró solicitud de revisión de la sentencia dictada el 30 de julio de 2013 de la siguiente manera:

1. Ha lugar la solicitud de revisión interpuesta por el abogado P.E.L., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº. 118.090, apoderado judicial del ciudadano C.M.M. debidamente identificado.

2. Ordena que otro Juzgado de Primera Instancia emita nuevo pronunciamiento y, que tome en cuenta los argumentos expresados en el fallo.

El Tribunal Primero el 23 de febrero de 2015 se inhibe de la presente causa y ordenan su auto de allanamiento el 23 de febrero del hogaño, remitiendo a este Tribunal en la misma fecha.

El 04 de marzo de 2015 se recibe por este Tribunal el presente juicio, se le da entrada y, el juez titular Abg. M.A.C.B. se aboca al conocimiento de la causa, ordenando sus respectivas boletas de notificación a las partes, una consignada la última de ellas comenzará a correr un lapso de cinco (5) días para dictar sentencia de conformidad con lo establecido en el articulo 890 del Código de Procedimiento Civil.

ARGUMENTOS DE LA DECISIÓN

La parte demandante dice que es arrendataria de un inmueble ubicado en el paseo Meneses con avenida Guayana, casa nº 64, local 10, sector Centurión, parroquia Catedral, cuyos linderos y medidas ya fueron mencionados en la parte narrativa.

Afirma que se enteró de que esta siendo demandado por desalojo el 5 de junio de 2012 cuando se enteró también que el inmueble fue vendido por su propietario al señor C.M. mediante un documento autenticado en la Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar el 28-12-2006, bajo el nº 23, instrumento que tachó incidentalmente de falso.

Alega que no fue notificado de la supuesta venta y que dicha operación fue hecha en condiciones y términos más favorables a los que se refiere una presunta notificación que le hizo el propietario.

Que por esas razones ejerce su derecho de retracto legal arrendaticio en contra del supuesto adquirente C.M..

En la contestación, la parte accionada opuso la falta de cualidad de la parte actora aduciendo simplemente el artículo 340, ordinal 2º, del Código de Procedimiento Civil sin ninguna otra explicación complementaria.

Opuso también la cuestión previa nº 3, la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor alegando que el demandante E.J.A.Á. se presenta asistido por la abogada Lilina Núñez, pero en los fundamentos de hecho de su demanda hace mención que su mandante es inquilino de un inmueble, es decir, señala que actúa en nombre y representación de otra persona sin consignar el instrumento poder que acreditara en juicio tal condición.

Admite que es adquirente del inmueble descrito en la demanda por compra que hizo a las señoras O.I.R.d.D.L., M.R.d.R. y C.T.R.G..

Afirma que las anteriores propietarias ofrecieron en venta el inmueble a todos los arrendatarios a efectos de que ejercieran su derecho de preferencia ofertiva y que unos de los destinatarios de esa notificación fue el demandante de autos.

Negó los otros hechos aducidos en el libelo. Especialmente señaló que el demandante no se encuentra solvente en el pago de las pensiones del arrendamiento y que sí fue notificado por las propietarias anteriores de su intención de enajenar el inmueble a los fines de que cualquiera de los inquilinos ejerciera su derecho de preferencia ofertiva. Además, alegó que el demandante en juicio aparte tachó de falsa la notificación de la venta la mediante demandada que fue declarada inadmisible.

Para decidir este Tribunal observa:

PUNTO PREVIO

Mediante diligencia de fecha 15 de enero de 2015 el abogado W.B. D´ancona C., consignó una copia fotostática de un certificado de defunción EV-14 del ciudadano Araujo Á.E.J., quien era venezolano, titular de la cedula de identidad Nº 780.847, domiciliado en el sector Los Caribes, calle La Tranquera Fundo La Fortaleza de este Ciudad.

En relación con este documento el juzgador considera que el mismo es ineficaz para producir la suspensión del procedimiento que prevé el artículo 144 del Código de Procedimiento Civil por cuanto el documento idóneo para comprobar la muerte de una de las partes y provocar la suspensión del proceso es la copia certificada del acta de defunción.

ADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA

Junto con la contestación la parte accionada consignó un cúmulo de documentos entre los cuales cabe destacar una solicitud de notificación por conducto de la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar en la que O.I.R.d.D.L., M.R.d.R. y C.T.R.G. manifiestan a E.J.A.Á., C.A.O.D., Newin Lanz de Palma, Eonilda Romero, L.V.T. y C.M.M., inquilinos de los locales números: 10 de la casa 64 y locales 1, 2, 3, 22 y 12-B de la casa Nº 12, una oferta de venta de la totalidad del inmueble por Bs. 500.000,00.

La notificación en cuestión fue hecha el 24 de agosto de 2006. Este documento fue tachado por el demandante en el Tribunal 3º Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Estado Bolívar que mediante decisión del 24 de septiembre de 2012 la declaró inadmisible. Un ejemplar de este fallo fue consignado con la contestación en copia certificada la cual no fue impugnada por el demandante con lo cual queda evidenciada la autenticidad de la decisión en cuestión.

El acta notarial en cuestión hace plena fe de la condición de inquilinos de ambos contendientes; en efecto, tanto el señor E.J.A.Á. como C.M.M. aparecen entre los sujetos destinatarios de la notificación de venta en calidad de arrendatarios del inmueble conformado por la unión de las casas nº 64 y 12, el cual se ofrecía en venta como un todo indivisible.

El artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios reza: “El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado”.

En esta causa la Sala Constitucional conociendo de un recurso de revisión dicta la decisión nº 1667 el 27-11-2014 en la cual estableció lo siguiente:

Ahora bien, el referido artículo 49 de la Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que el retracto legal arrendaticio no procede “… en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado”, en virtud de lo cual debe precisarse que si bien el fallo objeto de revisión determinó que el arrendatario ocupaba parte, más no la totalidad del inmueble vendido, no aplicó la norma jurídica destinada a regir el hecho concreto, que en este caso no es otro que el que prevé la venta del bien en bloque o de manera global, que en modo alguno puede verse afectada por la circunstancia de que dicho bien le haya sido ofrecido en venta previamente al arrendatario, toda vez que, la parte arrendadora no estaba obligada a hacerle tal ofrecimiento, porque la preferencia está referida al inmueble que ocupa el arrendatario con tal carácter y no a la totalidad del mismo, aun cuando el inmueble arrendado forme parte de esa globalidad (vid. Sentencia de la Sala de Casación Civil N° RC.000340 del 23 de mayo de 2012).

(…)

En este sentido, no existiendo ninguna disposición que derogue la excepción contenida en el citado artículo 49 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no es posible darle cabida al señalamiento del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, referido a que “… una oferta en tales condiciones en la que se concedía a los inquilinos la preferencia para adquirir en globo las viviendas 12 y 64 y no solamente los locales que individualmente ocupaban, es perfectamente válida porque no contraviene lo dispuesto en el artículo 7 de la Ley”, con base en lo cual estimó que el ofrecimiento en venta de la totalidad de los dos inmuebles que fue hecho por las arrendadoras-propietarias antes de concretar la venta con el ciudadano C.M.M., constituye el otorgamiento del derecho de preferencia ofertiva al ciudadano E.J.A.Á., pues precisamente la ley por vía de excepción suprime ese derecho de preferencia al arrendatario en el supuesto de una enajenación global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local objeto de arrendamiento, tal como sucedió en el caso sometido a consideración, en el cual se enajenó la globalidad del inmueble en el que dicho ciudadano tenía arrendado sólo un local comercial, a saber el identificado con el Nº 10.

Al respecto, advierte esta Sala que los derechos, tanto el de preferencia ofertiva como el de retracto legal arrendaticio, existen por disposición legal (ex artículo 7 de la Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), no por voluntad del arrendador ni del propietario del bien arrendado, de modo que, “… aun y cuando el arrendador o el propietario, por desconocimiento, mal asesoramiento o simplemente por falsa convicción afirme o reconozca la existencia de tales derechos al arrendatario, no por ello significa que éste último efectivamente los adquiera y pueda ejercerlos, puesto que, se insiste, su existencia y procedencia depende de que se configuren los supuestos establecidos expresamente por la ley, y no de lo que tengan a bien declarar, manifestar o expresar las partes…” (vid. Sentencia de la Sala de Casación Civil Nº RC.000340 del 23 de mayo de 2012).

En aplicación de los criterios jurisprudenciales supra transcritos, queda evidenciado que se produjo por parte del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, la infracción del artículo 7 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al alterar los supuestos de procedencia del derecho de retracto legal arrendaticio, cuando no se circunscribió a lo establecido en el artículo 49 eiusdem, estableciendo que le asistía dicho derecho al ciudadano E.J.A.Á., cuando sólo ocupa una parte del bien transferido en forma global, en virtud de lo cual se estima que en el presente caso se verificó la violación de los derechos constitucionales a la tutela judicial efectiva y al debido proceso y, en atención a la reiterada doctrina de esta Sala Constitucional sobre el objeto de su potestad discrecional y extraordinaria como la que se peticionó en el asunto sub examine, se aprecia que las delaciones que fueron formuladas por el peticionario constituyen fundamentación para su procedencia, por lo cual se declara ha lugar la solicitud de revisión planteada respecto a la decisión dictada el 30 de julio de 2013, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, la cual se anula y, en consecuencia, se ordena a otro Juzgado de Primera Instancia en lo Civil del Primer Circuito de la misma Circunscripción Judicial, emitir nuevo pronunciamiento que tome en cuenta los argumentos expresados en el presente fallo. Así se decide.

En caso similar la Sala había adoptado la misma interpretación respecto del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en la sentencia nº 1310 del 16-10-2009. A su vez, la Sala de Casación Civil en la sentencia nº 306/30-5-2014 resolvió que el artículo 49 en cuestión consagra un supuesto de prohibición de la ley de admitir la acción por retracto legal arrendaticio.

Atendiendo a la doctrina vinculante de la Sala Constitucional sentada en este mismo litigio este juzgador advierte que la parte actora pretende ejercer el retracto legal arrendaticio a pesar de que es arrendatario de un local comercial que forma parte de un inmueble de mayores dimensiones el cual fue vendido íntegramente, en globo, lo que hace inoperante el referido derecho de retracto por disposición expresa del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por vía de consecuencia la demanda es inadmisible; así se decide.

DECISIÓN

En fuerza de los razonamientos precedentes,rt este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, de Tránsito y Agrario del Primer Circuito Judicial del Estado Bolívar, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley ANULA el auto de admisión de fecha 30 de julio de 2012 así como los actos procesales subsiguientes por ser causalmente dependientes del auto anulado. En consecuencia, se repone la causa al estado de emitir un nuevo pronunciamiento sobre la admisibilidad de la demanda por retracto legal arrendaticio.

Se declara INADMISIBLE la demanda por retracto legal arrendaticio incoada por E.J.A.Á. contra C.M.M. por ser contraria a lo dispuesto en el aículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Se condena al pago de las costas del juicio al demandante E.J.A.Á. antes identificado.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en el tribunal de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho de este Tribunal, en Ciudad Bolívar, a los veinticuatro (24) días del mes de abril del dos mil quince. Años 205° de la Independencia y 156º de la Federación.-

El Juez,

ABG. M.A.C..-

La Secretaria,

ABG. S.C..-

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las tres de la tarde (3:00 pm.).-

La Secretaria,

ABG. S.C..-

MAC/SC/mares