Decisión nº PJ0182013000250 de Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil sede en Ciudad Bolivar de Bolivar (Extensión Ciudad Bolivar), de 30 de Julio de 2013

Fecha de Resolución30 de Julio de 2013
EmisorJuzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil sede en Ciudad Bolivar
PonenteJosé Urbaneja
ProcedimientoRetracto Legal

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y T.D.P.C. DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR

ASUNTO: FP02-V-2012-001013

Resolución Nº PJ0182013000250

PARTES INTERVINIENTES:

ACTORA: E.J.A.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.882.916 y de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES CONSTITUIDOS: LILINA NUÑEZ COA y P.O.S., abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado según matrículas Nos. 32.537 y 5.013, respectivamente y de este mismo domicilio.

DEMANDADA: C.M.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 22.586.723 y de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES CONSTITUIDOS: C.R.C. y G.N.E., abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado según matrículas Nos. 9.474 y 16.640, respectivamente y de este mismo domicilio.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO

ANTECEDENTES

El día 10 de julio de 2012 se recibió por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D) y recibida este Tribunal en la misma fecha demanda de ACCION DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO intentada por el ciudadano E.J.A.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.882.916 y de este domicilio, debidamente asistido por la abogada Lilina Núñez Coa, inscrita en el Instituto de Previsión Social del abogado según matrícula Nº 32.537 y de este mismo domicilio contra el ciudadano C.M.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 22.586.723 y de este domicilio.

Alega la parte actora en su escrito de demanda:

Que es propietario de un inmueble ubicado en la intersección del Paseo Meneses con la avenida Guayana, casa Nº 64, local 10, sector Centurión, parroquia catedral, Municipio Heres del Estado Bolívar, cuyos linderos generales son los siguientes: Norte: Con la avenida Guayana con 36,oo metros; Sur: Con edificio denominado El Rostro propiedad de O.P. con 36,oo metros; Este: Con el paseo Meneses, que es su frente de 32,80 metros; y Oeste: Con edificio en construcción con 36 metros, inmueble que ocupa actualmente en virtud de los arrendamientos suscritos con las ciudadanas C.T.R. y A.R.d.R..

Que se enteró que estaba siendo demandado por desalojo y cuando ocurre al Tribunal en fecha 05 de junio de 2012 por cuanto el defensor judicial H.S. se puso en contacto con él y le notificó que había sido designado para defender sus derechos en la causa y es cuando ocurre ante el Tribunal 3ro de Municipio de este Circuito Judicial a ponerse a derecho en la causa Nº FP02-V-2011-1658, dándose por enterado que el inmueble había sido vendido al ciudadano C.M.M. en fecha 28 de diciembre de 2006.

Que el derecho preferente no transcurrió al no haber notificación, ni de las vendedoras ni del presunto comprador, quien debió notificar ser el adquiriente del inmueble, quien adquirió en diferentes términos y condiciones.

Que el presunto adquiriente, si quería hacer valer su derecho de despedir al arrendatario, solvente para la época, debió de notificarle su nuevo status y su voluntad de dar por terminado el contrato de arrendamiento que tiene suscrito en forma auténtica y con fecha cierta.

Que se puede evidenciar que la fecha cierta que se enteró de la venta fue el 5 de junio de 2012 cuando se da por notificado en la acción de desalojo ya que el presunto adquiriente nunca le notificó la compra del inmueble que ocupa ni su voluntad ya sea de respetar el contrato de arrendamiento o su terminación o despedida del mismo con la indemnización pactada en los contratos de arrendamiento.

Que el presunto adquiriente compró por un precio menor al presuntamente ofertado, es decir, la supuesta oferta fue por BsF. 500.000,00 pagaderos: un pago inicial de BsF. 250.000,00 en efectivo al momento de la firma de documento de venta y los restantes BsF. 250.000,00 cancelados en dos partes en cuyo pago se haría la liberación del inmueble.

Que el presunto adquiriente compró por un precio de BsF. 450.000 lo que supuestamente canceló BsF. 100.000,00 al momento de la venta en dinero efectivo y la diferencia supuestamente la canceló BsF. 100.000,00 en diciembre de 2007 la cantidad de BsF. 125.000,00 el 28 de diciembre de 2008 y la cantidad de BsF. 125.000,00 en fecha 28 de diciembre de 2009.

Que en tal sentido ejerce su derecho preferente y de subrogarme en las mismas condiciones de derecho ofrecidas al adquiriente.

Que procede a demandar por retracto legal arrendaticio al ciudadano C.M.M. para subrogarse como adquiriente o comprador del inmueble antes mencionado en las mismas condiciones de venta que a éste le fueron ofrecidas y para adquirir en la cantidad de BsF. 450.000,00.

El día 30 de julio de 2012 se admitió la demanda y se ordenó emplazar al demandado C.M.M. para la contestación de la demanda.

Cumplidos los requisitos exigidos por la Ley para practicar la citación del demandado, en fecha 23/01/2013 se designó como defensor judicial del demandado al abogado A.O..

Llegada la oportunidad para dar contestación a la demanda, los abogados C.R.C. y G.N.E., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado según matrículas Nos. 9.474 y 16.640, respectivamente , asistiendo al demandado ciudadano C.M.M. presentaron escrito de contestación señalando:

Que de conformidad con lo previsto en el ordinal 3 del artículo 346, promueve como cuestión previa la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente.

Que en efecto de las actas procesales se evidencia al encabezamiento del escrito libelo de demanda que el pretendido actor ciudadano E.J.A.A. manifiesta que es mandatario, es decir, que actúa en nombre y representación de otra persona, por lo que necesariamente debió consignar el instrumento poder que le acreditara su capacidad para actuar en juicio, ni tampoco señala a la persona natural o jurídica que representa.

Que admite como cierto que fue adquiriente y ahora legítimo propietario de un inmueble ubicado en la intersección del Paseo Meneses con avenida Guayana, casas Nº 64 y 12, sector Mercado Periférico y Centurión, parroquia catedral.

Que admite como cierto que la propiedad del inmueble le deviene por compra que de él hizo a las ciudadanas O.I.R.d.D.L., C.T.R.G. y A.M.R.d.R..

Que admite como cierto que en fecha 24 de agosto de 2006 las mencionadas ciudadanas participaron e hicieron formal oferta de venta a todos los arrendatarios del señalado inmueble para que los interesados ejercieran su preferencia ofertiva en el plazo señalado por la ley.

Que admite como cierto que tiene incoada una demanda por desalojo en contra de ciudadano E.J.A.A. la cual cursa por ante el Juzgado Tercero del Municipio Heres de este Circuito Judicial en asunto FP02-V-2011-01658, en razón de que el mencionado arrendatario le adeuda por concepto de cánones de arrendamiento vencidos e insolutos.

Que niega y rechaza la presente demanda por ser falsos de toda falsedad con la excepción de los hechos admitidos anteriormente.

Que niega y rechaza la presente demanda por ser falso que el ciudadano E.J.A.A. se encuentre solvente en el pago de cánones de arrendamiento de inmueble que ocupa como arrendatario, el cual es de su legítima propiedad.

Que niega y rechaza la presente demanda por ser falso que el ciudadano E.J.A.A. no haya notificado de la oferta de venta realizada por las ciudadanas O.I.R.d.D.L., C.T.R.G. y A.M.R.d.R., ya que la debida notificación de preferencia ofertiva fue realizada de conformidad con lo establecido en los artículos 42 y 44 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Contratos de Arrendamiento mediante solicitud y traslado de la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar a la dirección del inmueble en fecha 24 de agosto de 2007.

Que niega y rechaza la aseveración de la supuesta parte actora cuando asegura que es falso que haya habido traslado alguno de notaría a objeto de notificarle de la venta del inmueble.

Que niega y rechaza la impugnación del documento de notificación de venta del inmueble realizado por la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar.

Que niega y rechaza lo afirmado por la parte actora de que él haya adquirido por un precio inferior al ofertado, en virtud de que por convenio entre las partes negociantes, es decir, entre las ciudadanas O.I.R.d.D.L., C.T.R.G. y A.M.R.d.R., como enajenantes y su persona como adquiriente se convino que las vendedoras o alguna de ellas continuarían recibiendo del ciudadano E.J.A.A. el canon de arrendamiento desde la fecha de venta en el año 2007 hasta completar la cantidad de Bs. 50.000,00,que faltaban para hacer un total de Bs. 500.000,00.

Que el ciudadano E.J.A. se limita a atacar una notificación de venta y la posterior enajenación a sabiendas que el juicio de tacha e impugnación de dicha notificación de venta propuesto por su persona por ante el Juzgado Tercero de Municipio Heres en asunto FN03-X-2012-000026, le fue declarada inadmisible.

Que el ciudadano E.J.A.A. no trajo con el escrito libelar elemento alguno demostrativo de que para la fecha de la notificación de venta del inmueble así como para la fecha de venta del total de inmueble se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.

Que de conformidad con el debido proceso establecido en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, solicitó la reposición de la presente causa en virtud de que en el auto de admisión de la demanda en fecha 30 de julio de 2012 se obvió y se omitió señalar la hora para ejercer la litis contestación, la cual es de carácter obligatorio.

El día 26 de junio de 2013 el tribunal mediante sentencia interlocutoria Nº PJ0182013000215 declaró improcedente la solicitud de reposición de la causa y declaró abierta a pruebas la causa.

Abierta como quedó la causa a pruebas, ambas partes promovieron las que consideraron pertinentes, las cuales fueron admitidas en fecha 02/07/2013.

FUNDAMENTOS DE LA DECISION

Para decidir este tribunal observa:

La parte demandante pretende ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio afirmando que es arrendatario de un local comercial distinguido con el Nº 10 el cual forma parte de la vivienda Nº 64 cuya ubicación y linderos aparecen en la narrativa de este fallo. Dice el actor que no fue debidamente notificado de la venta de la vivienda en cuestión y que recién se enteró de ella cuando fue demandado en desalojo por el nuevo adquirente. También afirma que la venta fue hecha en mejores condiciones que las señaladas en la supuesta notificación que se le hizo mediante una notaría pública.

Por su parte, el demandado C.M.M. al contestar la demanda planteó la defensa de falta de cualidad del actor, opuso la cuestión previa Nº 3 con el argumento de que al presentarse el actor como mandatario de otra persona debió consignar el poder que acreditaba la representación que se atribuye. Dijo también que la venta no fue hecha en mejores condiciones que las originalmente ofrecidas, pues si bien el precio señalado en la venta fue de Bs. 450.000,00 lo cierto es que convino con el vendedor que éste continuara cobrando las pensiones de los arrendamientos hasta un monto de Bs. 50.000,00.

De seguidas este sentenciador resolverá los diferentes planteamientos que fueron expuestos en la demanda y la contestación.

Con respecto a la cuestión previa de ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor este sentenciador advierte que el ciudadano E.J.A.Á. comparece representado por su abogada Lilina Núñez Coa, de quien es su mandante, tal cual ésta última lo menciona en el libelo. No es cierto, pues, que el actor se afirme representante de otro y que en tal virtud deba consignar el instrumento poder que le acredita tal carácter. El fundamento en que descansa la cuestión previa no es otra cosa que una tergiversación de una expresión utilizada por la apoderada del accionante. Por consiguiente, se rechaza la cuestión de ilegitimidad del demandado y así se decide.

En cuanto a la defensa de falta de cualidad del actor este sentenciador observa que el ciudadano E.A. se afirma arrendatario de un local comercial ubicado en la vivienda que fue adquirida por el ciudadano C.M.M.. En el capítulo tercero de la contestación se admite que el actor es inquilino del local Nº 10 de la casa Nº 64 que fue adquirida por el accionado. Por tanto, es indudable que el ciudadano E.J.A. sí tiene legitimación para incoar una demanda por retracto legal arrendaticio ya que conforme a lo dispuesto en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios este derecho lo tienen los arrendatarios. En consecuencia, al no ser un hecho controvertido que el demandante se encuentra dentro de la categoría de personas a las que el legislador le atribuyó el derecho de acción es menester concluir que la defensa de falta de cualidad carece de fundamentos y así se decide.

En cuanto al fondo de la controversia se observa:

En los folios 35 al 38 cursa la pretendida notificación que mediante notario público le fue hecha a una excónyuge del demandante. El legajo de copias está conformado por la solicitud dirigida al ciudadano Notario por las ciudadanas O.R.d.L., T.R.G. y A.M.R.d.R., asistidas del abogado R.G.A.T., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado según matrícula Nº 84.072 y un acta de fecha 24 de agosto firmada por el notario público segundo de Ciudad Bolívar en la que se deja constancia de la entrega de una notificación a unos ciudadanos, entre ellos la ciudadana Wilerma Gutiérrez que la habría recibido en nombre del ciudadano E.J.A..

En esos recaudos no se encuentra una copia de la supuesta notificación entregada a Wilerma Gutiérrez, suscrita por ella o, por lo menos, con la constancia de que se negó a firmarla, en la que pueda apreciarse que la notificación en efecto reúne los requisitos exigidos por el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: precio, condiciones y modalidades de la negociación.

A falta de un ejemplar firmado por la receptora del acto de comunicación que dice haber efectuado el notario público resulta forzoso establecer que dicho acto es defectuoso y sin eficacia legal. Así se decide.

A modo de ejemplo, este Jurisdicente recuerda que cuando se comunica al demandado de una demanda admitida en su contra el Código de Procedimiento Civil exige la entrega de una copia certificada del libelo con la orden de comparecencia de lo cual se dejará constancia en un recibo de citación que debe ser agregada al expediente (artículo 342 del Código de Procedimiento Civil). En el caso de la notificación que ordena el artículo 44 no basta que el funcionario público haga constar la entrega de una notificación, pues siempre deberá constar en las actuaciones una copia de ese instrumento para que la autoridad judicial pueda verificar que ella cumple con las exigencias legales y que las condiciones de la venta fueron conocidas por el inquilino.

Por otra parte, en la contestación no se alegó que el demandado hubiera dado cumplimiento a la notificación de la venta que es una obligación que le impone el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Lo que sí se puede constatar de los ejemplares de la venta producidos por el demandante con su libelo y por la parte accionada con su contestación, es que el precio de venta de las viviendas Nos. 64 y 12 fue de cuatrocientos cincuenta mil Bolívares. De este precio el comprador abonó Bs. 100.000,00 y la diferencia en tres cuotas anuales: 28/12/2007; 28/12/2008 y 28/12/2009.

En los ejemplares de la presunta notificación que al demandante le hicieron las propietarias de los inmuebles, producidos tanto por el actor como por el demandado por lo que no existe controversia en este punto, se puede apreciar que las viviendas fueron ofrecidas por un precio de Bs. 500.000,00 pagaderos en la siguiente forma: una cuota inicial de Bs. 250.000 y el saldo en dos porciones.

Es obvio que las condiciones bajo las cuales se hizo la oferta de venta al ciudadano E.J.A. fueron más onerosas que las condiciones bajo las cuales se concretó la negociación con el ciudadano C.M.. El precio señalado en la oferta fue mayor al igual que el pago inicial. Lo mismo puede decirse respecto del plazo para pagar el saldo que en la oferta se estableció en dos cuotas, sin especificar el tiempo entre una y otra, en tanto que en la venta se concedió al demandando el derecho de pagar en tres cuotas anuales.

Por manera que, así se le diera eficacia a la notificación que mediante notario se hizo al actor (lo que ya ha sido negado) el demandante está igualmente facultado por ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio conforme a la letra b del artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Visto que en la contestación no fue alegado por los apoderados del ciudadano C.M. que se hubiera cumplido con la notificación de la negociación prevista en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el lapso de 40 días de que disponía el accionante para incoar su acción comenzó a computarse a partir del día siguiente a que tuvo conocimiento no de la oferta, sino de la venta misma, lo cual habría ocurrido cuando el ciudadano E.A. tuvo conocimiento de la demanda por desalojo que interpuso el nuevo propietario, admitida el 28/02/2011. En tal sentido, cursa en autos un legajo de copias certificadas del expediente de desalojo que no fueron impugnadas por el demandado por lo que se les tiene por fidedignas. Entre ellas se puede apreciar que recién el 5 de junio de 2012 compareció por vez primera el entonces demandado E.A.Á. para conferir un poder apud acta a los abogados Lilina Núñez Coa y P.O.. De ahí que la demanda por retracto legal arrendaticio presentada en este Tribunal el 10 de julio de 2012 deba reputarse tempestiva y así se decide.

En este proceso no son hechos controvertidos:

  1. Que la parte demandante es inquilina de un local comercial que forma parte de la vivienda Nº 64.

  2. Que un notario público hizo una notificación a instancia de las antiguas propietarias en la que se ofrecía en venta a los inquilinos las viviendas números 64 y 12.

  3. Que el demandado adquirió la propiedad de ambas viviendas por venta que le hicieron las ciudadanas O.R.d.L., T.R.G. y A.M.R.d.R., antiguas dueñas de los inmuebles en los que el actor es inquilino del local comercial Nº 10.

  4. Que la venta fue hecha por Bs. 450.000,00 de los que pagó una cuota inicial de Bs. 100.000,00 y el saldo se comprometió a pagarlo en tres cuotas anuales exigibles en diciembre de cada año.

Todos estos son hechos incontrovertidos que por ese motivo no requieren de prueba. Basta recordar, no obstante, que ya este sentenciador declaró la ineficacia de la notificación notarial debido a que entre los recaudos producidos por ambos litigantes no se observa el recibo de tal notificación en que pueda apreciarse que ella cumplió con las exigencias del legislador inquilinario.

También es un hecho establecido en párrafos anteriores que el demandado C.M. no alegó ni probó que hizo la notificación al demandante de haber adquirido el inmueble en las condiciones pactadas en el contrato autenticado producido por ambos litigantes y que por esta razón en defecto de otra fecha suficientemente probada en autos se debe tener como día en que el demandante tuvo conocimiento de tal negociación la fecha en que compareció en el juicio por desalojo a otorgar poder a los abogados Lilina Núñez Coa y P.O., determinación ésta que, a su vez, conlleva a establecer que la presente demanda fue incoada dentro del plazo de cuarenta (40) días previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En razón de lo anterior, las copias certificadas del juicio de tacha de falsedad del acta notarial de notificación promovida por los apoderados del demandado en el capítulo tercero de su escrito de pruebas es irrelevante porque en este juicio no se discute la falsedad de tal acta y, es, por tanto, improcedente el alegato de cosa juzgada planteado por dichos apoderados ya que el objeto y la causa de aquel pleito no es el mismo del presente juicio por retracto legal arrendaticio. Así se decide.

Hay un punto no controvertido en cuyo análisis conviene detenerse. Según lo alega el demandante la notificación sobre la intención de las anteriores propietarias de enajenar las dos viviendas divididas en locales comerciales fue hecha a todos los inquilinos de esos locales. Entre los recaudos producidos se observa que las anteriores propietarias le pidieron al Notario Público Segundo de Ciudad Bolívar que notificara a los arrendatarios su intención de vender esos dos inmuebles por un precio de quinientos mil Bolívares pagaderos así: 1) un pago inicial de Bs. 250.000,00 y 2) el saldo en dos cuotas sin precisar el lapso que mediaría entre una y otra.

Según tal notificación la intención de las causantes del demandado fue enajenar en forma global ambas viviendas (12 y 64) situación que conduciría en principio a negar la procedencia del derecho de retracto legal arrendaticio reclamado por el actor debido a lo establecido en el artículo 49 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que en su artículo 49 prevé que: El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.

Sin embargo, esa no puede ser la solución porque alguna eficacia debe tener el ofrecimiento que hicieron las antiguas propietarias a los inquilinos. Tal oferta en la que expresamente las propietarias les concedían a todos los arrendatarios un derecho de preferencia para adquirir ambos inmuebles es claramente más favorable que el derecho previsto en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que está limitado en su extensión por el artículo 49 eiusdem de modo que una oferta en tales condiciones en la que se concedía a los inquilinos la preferencia para adquirir en globo las viviendas 12 y 64 y no solamente los locales que individualmente ocupaban, es perfectamente válida porque no contraviene lo dispuesto en el artículo 7 de la Ley conforme al cual: Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.

Lo que la ley sanciona con nulidad son los acuerdos que impliquen renuncia, disminución o menoscabo de los derechos que ella consagra a favor de los arrendatarios no aquellos que mejoren las condiciones prefijadas en ese texto legal. Algo similar ocurre con otra ley de corte garantista como la Ley Orgánica del Trabajo, los Trabajadores y Trabajadoras.

Así pues, si contrariando lo dispuesto en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios las anteriores propietarias otorgaron a los inquilinos de los locales que dividen a las casas 12 y 64 un derecho de preferencia para adquirir íntegramente esos inmuebles, tal ofrecimiento debe interpretarse del modo más favorable a los inquilinos conforme a principio in dubio pro locatario.

Los apoderados del demandado alegaron que el actor no se encontraba solvente para el momento de la notificación de la oferta ni en la fecha de la venta; así de modo genérico, pretendieron excepcionarse en la insolvencia del accionante sin especificar un periodo específico en el cual el actor hubiera dejado de cumplir con sus obligaciones de modo que pudiera él traer a los autos la prueba de su solvencia. En una demanda por desalojo no se permite que el arrendador denuncie que su inquilino no ha pagado dos mensualidades consecutivas, sino que debe necesariamente determinar el periodo en que ha dejado de honrar su obligación. Lo mismo sucede en una demanda por retracto legal arrendaticio sin que sea permitido al demandado excepcionarse de manera genérica aduciendo que su contraria parte no esta solvente.

Finalmente, en lo que concierne a la petición de reposición de la causa por haberse omitido la fijación de la hora en que debía efectuarse la contestación este sentenciador la desestima porque en materia inquilinaria no es menester tal fijación por cuanto las cuestiones previas que se propongan no se deciden de inmediato sino en la sentencia definitiva, salvo las cuestiones por falta de jurisdicción del Juez o la incompetencia de éste que según el artículo 35 se resuelven en la misma oportunidad de ser opuestas o en el día de despacho siguiente, decidiendo el asunto con los elementos que se hayan presentado y los que consten en autos, es decir, no hay un acto oral en que tengan que estar las partes para que el juez oiga sus alegaciones.

El tribunal quiere dejar constancia que la presente causa versa sobre el ejercicio de un derecho de retracto legal arrendaticio en que tradicionalmente se ha admitido que deben ser llamados en calidad de litisconsortes pasivos tanto al vendedor como al comprador; ahora bien, en este proceso la parte accionada no planteó la defensa de falta de cualidad pasiva fundada en la defectuosa integración de la relación procesal por no haber sido emplazados los vendedores del ciudadano C.M.. En principio esta omisión conllevaría a la declaratoria sin lugar de la demanda; sin embargo, el Juez considera que las vendedoras que no fueron emplazadas no sufrirán menoscabo en su derecho a la defensa porque su situación jurídica no será alterada en su perjuicio desde luego que la declaratoria con lugar de la demanda tan sólo produce la subrogación del comprador que sale del contrato y es sustituido por el demandante que queda obligado a pagar el saldo del precio en las mismas condiciones pactadas por las vendedoras con el ciudadano C.M.. Por consiguiente, se impone acatar la doctrina de la Sala de Casación Civil expuesta en el reciente fallo Nº 202 del 02 de mayo de 2013 en la cual determinó que:

Por otra parte, resulta pertinente mencionar que la ley adjetiva civil ha establecido como uno de los requisitos de procedencia de la demanda, la correcta conformación de la relación jurídico-procesal, cuyo fin es evitar que se desconozca el derecho de defensa de las personas que no han sido llamadas para integrar el litis-consorcio necesario; sin embargo, la Sala ha considerado que el hecho de que esta relación no se encuentre perfectamente conformada, no es razón suficiente para declarar la inadmisibilidad de la demanda, pues ello en todo caso debe estar sujeto a que se verifique si ha ocurrido o no alguna transgresión al derecho de defensa de quienes se haya omitido su participación, pues puede suceder que no sea necesario que uno o varios sujetos conocidos o desconocidos, se hagan parte en el juicio porque la decisión no afecte sus derechos, ni produzca efectos contrarios a sus intereses. De esta manera sería inútil la reposición de la causa que se haga en este sentido. (Ver por ejemplo la sentencia Nº 648 de fecha 10 de octubre de 2012, caso: G.E.O.A. contra E.O.C.d.S. y otro).

En consideración a que la falta de cualidad pasiva no fue opuesta por el demandado de autos y visto que la indebida integración del litisconsorcio pasivo no menoscaba la situación jurídica de las vendedoras O.R.d.L., T.R.G. y A.M.R.d.R., este tribunal considera que es inútil ordenar la reposición de la causa para que se conforme correctamente la relación jurídica procesal. Así se decide.

En las materias conectadas con la tutela del orden público el Juez está facultado para dictar determinaciones de oficio, así no la soliciten las partes de conformidad con el artículo 11 del Código de Procedimiento Civil porque las normas reguladoras de los principios básicos de convivencia social o las que protegen al débil jurídico no pueden ser relajadas ni aún con el consentimiento del sujeto destinatario de tales normas. Esto es lo que sucede en los procesos laborales en los que el Juez puede acordar la indexación así el trabajador no lo haya solicitado en su contestación.

Pues bien, al revisar el acto notarial inserta de los folios 239 al 243 que supuestamente da cuenta de la oferta de venta que hicieron las ciudadanas O.R.d.L., T.R.G. y A.M.R.d.R. a sus inquilinos este juzgador ha podido constatar que el ciudadano C.M. fue uno de los notificados por lo que su condición de arrendatario está comprobado con ese documento; por supuesto, en tal condición goza del derecho de preferencia ofertiva que no le puede ser desconocido por esta decisión a pesar de que el prenombrado ciudadano nada haya dicho en su contestación debido a que el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prohíbe la renuncia o menoscabo de sus derechos.

En tal sentido, dada la circunstancia de que ambos litigantes son arrendatarios del mismo inmueble debe este Tribunal declarar que goza del derecho a adquirir las viviendas 12 y 64 enajenadas como un todo a prorrata de sus respectivos derechos que al no haber sido determinados en este proceso opera la presunción del artículo 760 del Código Civil, esto es, se presume que ambos tienen una participación igualitaria. Este derecho que tienen los inquilinos de adquirir el inmueble enajenado en proporción a sus respectivos derechos (de por mitad) no lo consagra expresamente la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero resulta plenamente aplicable en virtud de lo dispuesto en la parte final del artículo 1546 del Código Civil por la remisión que hace el artículo 50 de la citada LAI.

Es verdad que el artículo 1546 regula el retracto legal en materia de venta o dación en pago de la cosa común, pero no existiendo disposición semejante en la legislación inquilinaria su aplicación procede, como ya se dijo, en virtud del artículo 50 de la LAI y el artículo 4 del Código Civil que a la letra dice:

… Cuando no hubiere disposición precisa de la Ley, se tendrán en consideración las disposiciones que regulan casos semejantes o materias análogas; …

(subrayado nuestro)

Por las consideraciones precedentes la demanda debe prosperar porque están llenos los requisitos para su procedencia como se desprende de la motivación arriba expuesta.

DECISION

En razón de los señalamientos anteriormente expuestos, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la presente demanda de ACCION DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO intentada por el ciudadano E.J.A.A. en contra del ciudadano C.M.M..

Se ordena la subrogación del demandante en una mitad del derecho de propiedad sobre las viviendas 12 y 64 que le fue transferido al demandado por las ciudadanas O.R.d.L., T.R.G. y A.M.R.d.R. para lo cual el actor dispondrá de un plazo de sesenta (60) días para reembolsar una mitad del pago inicial realizado por el ciudadano C.M., es decir, la cantidad de Bs. 50.000,00 debiendo contribuir con el pago del saldo en igual proporción en la fecha de vencimiento de cada cuota anual. También deberá reembolsar al comprador la mitad de los gastos y costos de la venta en el mismo plazo de sesenta (60) días para lo cual el demandado deberá comprobar en ese plazo tales gastos y costos como pago de redacción del documento de venta, gastos de autenticación y otros similares.

Dada la naturaleza del fallo, no hay condenatoria en costas en la presente causa.

Publíquese, regístrese y déjese copia de la presente decisión para el archivo del Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Audiencias de este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Ciudad Bolívar, a los treinta días del mes de Julio del año dos mil trece. Años: 203º de la Independencia y 154º de la Federación.

El Juez Provisorio,

Dr. J.R.U.T..-

La Secretaria,

Abg. S.C.M..-

En la misma fecha de hoy, se publicó la anterior sentencia, siendo la una y veintisiete de la tarde (01:27 p.m.)

La Secretaria,

Abg. S.C.M.

JRUT/SCM.-

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