Decisión de Juzgado Undecimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 28 de Mayo de 2010

Fecha de Resolución28 de Mayo de 2010
EmisorJuzgado Undecimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteAngel Eduardo Vargas Rodriguez
ProcedimientoApelacion

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 28 de Mayo de 2010

200º y 151º

Exp. Nº AP11-R-2009-0000673

SENTENCIA DEFINITIVA (ALZADA).

PARTE ACTORA:

• Ciudadana E.A.B.D.M., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº V-277.401.-

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA:

• Ciudadana N.M. DE E., Abogada en ejercicio, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-3.753.002 e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 18.882.

PARTE DEMANDADA:

• Ciudadano A.M.R., quien es mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-2.969.688.-

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:

• Ciudadanos DELMARIZ J.R.D. Y M.Á.V.T., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 110.141 y 70.851, respectivamente.-

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

-I-

NARRACIÓN DE LOS HECHOS

Conoce esta alzada, en virtud de la apelación ejercida por el profesional del derecho el ciudadano M.Á.V.T., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 70.851, actuando en su carácter de representación del ciudadano A.M.R., quien es mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-2.969.688, parte demandada en el presente juicio, contra la decisión dictada en fecha 08 de octubre de 2009, por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Se inició el presente proceso, mediante libelo de demanda, el cual correspondió por sorteo de ley al Tribunal Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; en fecha 17 de noviembre de 2008, se admitió la demanda a través del procedimiento breve, ordenándose la citación de la parte demandada.

En fecha 16 de diciembre de 2008, la abogada N.M., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó los fotostatos, a los fines de la elaboración de la compulsa y asimismo en esa misma fecha dejó constancia de haber entregado las expensas necesarias al alguacil para efectuar la citación a la parte demandada. El 13 de enero de 2009, el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante auto ordeno que se libre la correspondiente compulsa de citación a la parte demandada.

En horas de Despacho del día 19 de febrero de 2009, el ciudadano M.V., en su carácter de Alguacil Titular Adscrito a los Juzgado de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dejo constancia de que le fue imposible practicar la citación personal a la parte demandada el ciudadano A.M.R., ya que en las oportunidades que se traslado a la dirección indicada en el libelo, procedió a tocar la puerta del inmueble sin obtener respuesta de persona alguna, por lo que consigno compulsa con orden de comparecencia.

Mediante diligencia de fecha 05 de marzo de 2009, la apoderada judicial de la parte actora, solicito se librara a la parte demandada Cartel de Citación de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. El 10 de marzo de 2009, mediante auto dictado por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se acordó librar Cartel de Citación a la parte demandada, y en esa misma fecha se cumplió con lo ordenado. Seguidamente en fecha 30 de marzo de 2009, la Secretaria de ese Juzgado la ciudadana MARYEMMA FIGUEROA LÓPEZ dejo constancia de haber fijado el 27 de marzo de 2009 el Cartel de Citación en el inmueble de la dirección que consta en el libelo, dando así cumplimiento a lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento civil, y posteriormente en fecha 06 de abril de 2009, el apoderado judicial de la actora, consigno los ejemplares donde fueron publicados los carteles de citación.

Luego a solicitud de parte, procedió el Juzgado de la causa en fecha 25 de mayo de 2009, designarle Defensor Judicial a la parte demandada, quien una vez notificada, y haber aceptado el cargo jurando cumplirlo fielmente quedo fuera del proceso, toda vez que en fecha 22 de junio de 2009, compareció la abogada en ejercicio DELMARIZ J.R.D., y consignó Poder que acredita la representación de la parte demandada, dándose así por citada tácitamente.

Estando en la oportunidad para dar contestación a la demandada, compareció el apoderado judicial de la parte demandada en el presente juicio el abogado en ejercicio M.V., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 70.851, y mediante escrito de fecha 29 de junio de 2009, procedió a dar contestación a la demanda, negando, rechazando y contradiciendo en todas y cada una de sus partes la demandada intentada. Posteriormente, en fecha 20 de julio de 2009, la apoderada judicial de la parte actora, consignó escrito de Promoción de Pruebas, constante de tres (03) folios útiles y el Tribunal Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas por auto de fecha 21 de julio de 2009, siendo la oportunidad legal correspondiente, admitió las pruebas promovidas por no ser manifiestamente ilegales, ni impertinentes.

Posteriormente, el 08 de octubre de 2009, el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, procedió a dictar sentencia definitiva sobre el presente caso.

Consecutivamente, en fecha 27 de octubre de 2009, comparece la apoderada judicial de la parte actora y se da por notificada del fallo dictado en fecha 08 de octubre de 2009, solicitando a su vez la notificación de la parte demandada. Por auto, de fecha 09 de noviembre de 2009, el Juzgado Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, acuerda en conformidad con lo solicitado, en consecuencia ordenó la Notificación de la demandada mediante Boleta de Notificación y en esa misma fecha se cumplió con lo ordenado. Seguidamente en horas de despacho del día 02 de noviembre de 2009 el ciudadano M.H.P., en su carácter de Alguacil Titular Adscrito a los Juzgado de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dejo constancia de haber entregado la Boleta de Notificación y que la misma fue recibida por una ciudadana de nombre R.R., quien la firmo, por lo que en ese mismo acto procedió a consignar la copia de la misma.

Mediante diligencia de fecha 30 de noviembre de 2009, el apoderado judicial de la parte demandada en el presente juicio, procedió a ejercer Recurso de Apelación contra la Sentencia dictada en fecha 08 de octubre de 2009 por el Tribunal Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Por auto dictado en fecha 03 de diciembre de 2009, el Juzgado antes mencionado, oyó en ambos efectos, el recurso ejercido por el apoderado judicial de la parte demandada. Igualmente ordenó remitir el expediente al Juzgado Distribuidor de Turno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con oficio Nº 13776.

En fecha 15 de diciembre de 2009, fue sometido a distribución el expediente, siendo asignado a este Juzgado y por auto dictado en fecha 13 de enero de 2010, este tribunal le dio entrada al mismo, y de este modo se fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente para dictar sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

-II-

PLANTEAMIENTO DE LA LITIS.

Establecido el trámite procesal en esta instancia, el Tribunal observa que la litis quedó planteada en los siguientes términos:

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:

La representación judicial de la parte actora alega en el libelo de demanda que su representada celebró en fecha 01 de julio de 1992, un contrato de arrendamiento con el ciudadano A.M.R., quien es mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-2.969.688, sobre el inmueble distinguido por un apartamento de su propiedad, Nº 3-A, ubicado en el tercer (3er) piso del Edificio “Centro Profesional Urdaneta”, situado en la Avenida Urdaneta, entre esquinas de Pelota a Ibarras, Parroquia Altagracia, Municipio Libertador del Distrito Capital; en el cual da en arrendamiento el inmueble, por un periodo de un (01) año, contado a partir del 01 de julio de 1992, prorrogables por periodos iguales, a menos que una cualesquiera de las partes con por lo menos dos meses de anticipación del vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prorrogas manifestare a la otra su intención de darlo por terminado.

Arguye igualmente el apoderado judicial de la parte actora, que ambas partes convinieron establecer el canon de arrendamiento mensual por la cantidad de Quince Mil Bolívares (Bs. 15.000,00), equivalentes conforme a la Reconvención Monetaria vigente a la cantidad de Quince Bolívares (Bs. F. 15,00), monto que debía pagar la arrendataria por mensualidades vencidas. Que posteriormente dicho canon de arrendamiento en fecha 12 de julio de 2007, fue regulado por la Dirección de Inquilinato en la cantidad de Un Mil Quinientos Cincuenta y Ocho Bolívares con Diecinueve Céntimos (Bs. F. 1.558,19) cada mes, suma que corresponde a la cantidad de Un Mil Cuatrocientos Dieciocho Bolívares con Sesenta y Seis Céntimos (Bs. F. 1.418,66) del canon de arrendamiento mensual, más la suma de Ciento Treinta y Nueve Bolívares con Cincuenta y Dos Céntimos (Bs. F. 139,52) por concepto de gastos comunes de condominio; los cuales debían ser pagaderos por mensualidades adelantadas dentro de los cinco primeros días de cada mes, tal y como constan en las cláusulas Primera, Segunda, Tercera y Cuarta del referido contrato.

Asimismo manifiesta la actora que por medio de notificación judicial practicada por ante el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en fecha 29 de noviembre de 2006, se procedió a notificar al arrendatario la intención de la arrendadora de no prorrogar el contrato de arrendamiento a su vencimiento el 30 de junio de 2007, por lo que actualmente el arrendatario se encuentra haciendo uso de la prorroga legal que le acuerda la Ley el cual vence el 30 de junio de 2010, pero es el caso que el arrendatario se atraso en los pagos de los cánones de arrendamiento y gastos comunes correspondiente a los meses de Julio, Agosto y Septiembre de 2008, a razón de Un Mil Quinientos Cincuenta y Ocho Bolívares con Diecinueve Céntimos (Bs. F. 1558,19) cada una, suma que corresponde a la cantidad de Un Mil Cuatrocientos Dieciocho Bolívares con Sesenta y Seis Céntimos (Bs. F. 1.418,66) del canon de arrendamiento mensual, más la suma de Ciento Treinta y Nueve Bolívares con Cincuenta y Dos Céntimos (Bs. F. 139,52) por concepto de gastos comunes de condominio, para un total de Cuatro Mil Seiscientos Setenta y Cuatro Bolívares con Cincuenta y Un Céntimos (Bs. F. 4.674,51).

Que por todos los razonamientos expuestos, de conformidad con los artículos 1160, 1163 y 1167 del Código Civil, el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios y la Cláusula Quinta del Contrato de Arrendamiento, es que procedió a demandar por Resolución de Contrato de Arrendamiento al ciudadano A.M.R., ya identificado, para que conviniera o en su defecto fuera condenada a:

Primero

En la Resolución del Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 01 de julio de 1992, y que tiene por objeto el inmueble distinguido por un apartamento de su propiedad, Nº 3-A, ubicado en el tercer (3er) piso del Edificio “Centro Profesional Urdaneta”, situado en la Avenida Urdaneta, entre esquinas de Pelota a Ibarras, Parroquia Altagracia, Municipio Libertador del Distrito Capital.

Segundo

En pagar a titulo de Indemnización sustitutiva y como accesorio de lo principal por los daños y perjuicios causados por el uso indebido del inmueble durante los meses de julio, agosto y septiembre de 2008, la cantidad de Cuatro Mil Seiscientos Setenta y Cuatro Bolívares con Cincuenta y Un Céntimos (Bs. F. 4.674,51), a razón cada una de Un Mil Quinientos Cincuenta y Ocho Bolívares con Diecinueve Céntimos (Bs. F. 1558,19), suma que corresponde a la cantidad de Un Mil Cuatrocientos Dieciocho Bolívares con Sesenta y Seis Céntimos (Bs. F. 1.418,66) del canon de arrendamiento mensual, más la suma de Ciento Treinta y Nueve Bolívares con Cincuenta y Dos Céntimos (Bs. F. 139,52) por concepto de gastos comunes de condominio y las sumas que se sigan acumulando por el mismo concepto y hasta la entrega definitiva del inmueble.

Tercero

En pagar las costas y costos que origine el presente juicio.

DE LA CONTESTACIÓN

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

En la oportunidad de dar contestación el apoderado judicial de la parte demandada el abogado en ejercicio M.V., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 70.851, presento escrito de contestación a la demanda; en el mismo negó, rechazó y contradigo en todas y cada una de sus partes la demanda intentada en su contra.

Igualmente negó que la demandada adeude a la actora las cantidades de dinero y conceptos establecidos por ella en su demanda. En concreto niega que le adeude los gastos comunes de condominio que le atañen al inmueble arrendado, sujeto al régimen de propiedad h.s. estos últimos a cargo exclusivo del propietario del inmueble arrendado a la demandada, a tenor de lo dispuesto en el artículo 11 de la Ley de propiedad Horizontal, estableciendo que son gastos comunes a todos los propietarios los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes, y que entre la actora y la demandada no se ha celebrado convenio expreso para que el arrendatario del inmueble arrendado sea responsable del pago de los mismos, y que por lo tanto, la demandada no esta obligada contractualmente o legalmente al pago de esos gastos.

Por ultimo la parte demandada alega la compensación en virtud de unas reparaciones mayores realizadas en el inmueble de autos, que consistió en el arreglo del baño que tenia un vicio al principio de la realización del contrato de arrendamiento, y el pago de estas ascienden a la cantidad de Cinco Mil Cien Bolívares con cero céntimos (Bs. F. 5.100,00). Alude que realizo tales reparaciones que en principio le correspondían al propietario del inmueble, quien tenía la obligación principal de repararlo.

Que en consecuencia, los cánones de arrendamientos a partir del mes de julio de 2008 estarían sujetos a compensación y hasta concurrencia de la suma invertida por la demandada, en la reparación del baño del inmueble arrendado, pero que hasta la fecha no le ha dado los correspondientes recibos de finiquito de los meses de julio, agosto y septiembre de 2008. y que por este motivo nada adeuda a la demandante, toda vez que los tres meses reclamados como insolutos, cuya suma asciende a la cantidad de Cuatro Mil Seiscientos Setenta y Cuatro Bolívares con Cincuenta y Un Céntimos (Bs. F. 4.674,51), fueron compensados de pleno derecho con la inversión de la reparación mayor que hiciere el demandado en el inmueble quedando un saldo a su favor de Cuatrocientos Veinticinco Bolívares con Cuarenta y Ocho Céntimos (Bs. F. 425,48).

Que por todas las razones de hecho y de derecho anteriormente expresadas en el escrito de contestación, es que solicita que se le pida a la actora que convenga o en su defecto a ello sea condenada por el tribunal, que entre las partes se produjo la Compensación de pleno derecho, por haber sido las partes reciprocas deudoras y en consecuencia para que convenga que el contrato de arrendamiento celebrado entre nosotros el 01 de julio de 1992 se encuentra en plena vigencia, demandándole igualmente las costas y costos de este juicio y que se declare la presente demanda Sin Lugar en la Definitiva.

Seguidamente, de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal pasa a analizar las pruebas producidas por las partes, de la siguiente manera:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

• Documentales:

  1. La Resolución Nº 11216, de fecha 12 de julio de 2007, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, siendo que dicha prueba fue promovida en el escrito de Promoción de Pruebas presentado por la apoderada judicial de la parte demandante, no obstante no se evacuo, es decir, no consta en las actas procesales que conforman el presente expediente, es por lo que este Juzgado nada tiene que valorar al respecto. ASÍ SE DECIDE.-

  2. Copias Certificadas expedidas, en fecha 16 de julio de 2009 por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas del Expediente Nº 3153, contentivo del juicio que por Resolución de Contrato de Arrendamiento sigue la ciudadana E.A.B.d.M. contra el ciudadano A.M.R.; dichas copias no fueron tachadas ni desconocidas por la parte actora, razón por la cual conforme lo establecido en los artículos 1357 en concordancia con el 1384 ambos del Código Civil se les otorga pleno valor probatorio, mas sin embargo este Juzgador las desecha, ya que no guardan relación alguna con los hechos discutidos en el presente proceso, ni nada aportan al presente juicio que tiene como pretensión la Resolución de un Contrato de Arrendamiento por el incumplimiento del arrendador en el pago de los cánones de arrendamiento, que corresponden a los meses que van desde julio de 2008 hasta septiembre de 2008, siendo así estos los que se señalan como insolutos en el caso de marras y por tanto los mismos son los que constituyen el objeto de prueba. ASÍ SE DECIDE.

    • De la Confesión :

  3. La representante judicial de la parte actora, en su escrito de promoción de pruebas, promueve como tercer punto la confesión del demandado, y establece que dicha prueba se evidencia cuando el apoderado judicial del demandado en la contestación de fondo pretende valer la Compensación de pleno derecho entre la deuda por cánones de arrendamientos insolutos y la supuesta deuda por daños ocultos, y que según la parte actora con decir esto el demandante esta reconociendo y aceptando que adeuda esos tres meses y en consecuencia los meses subsiguientes.

    Esta Alza.C. considera que, la promovente esta incurriendo en un error de interpretación sobre el alcance del argumento probatorio de la confesión, al considerar que existe una confesión judicial en la perentoria contestación de la demanda. Así pues, es menester señalar que en las oportunidades donde las partes en el transcurso del devenir procesal en sus exposiciones y, especialmente en la trabazón de la litis (demanda – contestación), que se emiten para apoyar sus defensa, como en el caso sub iudice, no constituyen una “confesión como medio de prueba”, pues en éstos casos lo que se trata es de fijar el alcance y límite de la relación procesal.

    El demandado en un juicio, el opositor en una querella interdictal o el ejecutado en el procedimiento de ejecución de hipoteca, o el demandado en una resolución, no comparecen como: “confesantes”, sino para defenderse de las pretensiones de sus contrapartes tratando de enervarlas y destruirlas. Dicho de otra manera, cuando las partes concurren al proceso y alegan ciertos hechos, no lo hacen con el “animus confitendi”; y la ausencia de tal ánimo en los alegatos rendidos por el demandado en su escrito de contestación, a sido expresada por Doctrina de la Sala de Casación Civil en fecha 17 de Noviembre de 1954, en el sentido de que no toda declaración envuelve una confesión. Por consiguiente, para que ella exista, se requiere que verse sobre un hecho capaz de tener juridicidad suficiente para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien hace la confesión y la existencia de una obligación en quien confiesa.

    Así, lo han venido estableciendo las diversas Salas que conforman nuestro M.T., encabezada por nuestra Sala de adscripción, cuando en Sentencia del 19 de Mayo de 2005, expresó que: “…la confesión considerada como prueba, es el testimonio que una de las partes hace contra sí mismo, es decir, el reconocimiento que uno de los litigantes hace de la verdad de un hecho susceptible de producir consecuencias jurídicas en su contra. En una Sentencia de vieja data (21 de junio de 1984, caso: Inversora Barrialito C.A. contra F. Guidice), pero apropiada al caso que se estudia, la Sala expresó que en muchas oportunidades las exposiciones de las partes en el transcurso del proceso, y especialmente, las exposiciones que emiten para apoyar sus defensas, no constituyen una “confesión”, pues en estos casos lo que se busca es fijar el alcance y límite de la relación procesal …”.

    De la misma manera, la Sala Político-Administrativa, en Fallo de fecha 06 de Diciembre de 2007 (Caso: Ejecutivo del Edo. Táchira Contra R.J. Sánchez), Sentencia N° 01.994, con ponencia del Magistrado Dr. HADEL MOSTAFÁ PAOLINI, se señaló: “…lo planteado por las demandadas no constituye una prueba de confesión, sino una afirmación realizada por la parte actora llevada al proceso por medio del alegato. No se puede entender que todo alegato constituye prueba de confesión…”. Y nuestra Sala Social, a través de fallo del 09 de Agosto de 2006 (Caso: H.T. Borja contra R. Marchena), Sentencia N° 1.236, con ponencia del Magistrado Dr. O.A.M.D., manifestó: “…los escritos de contestación a la demanda o a la reconvención, no constituyen en principio prueba de confesión, sino que contienen los alegatos de las partes…”.

    En el caso de marras, el alegato fáctico, vertido en forma de excepción por el demandado en la perentoria contestación, relativo a hacer valer la compensación como forma de pago entre deudas reciprocas por la demandada y la actora, no constituye una confesión propiamente dicha, lo que devela procesalmente hablando, en primer termino las defensas del accionado y en un segundo termino el alcance de los hechos alegados y excepcionados, admitidos y controvertidos en el presente juicio, razón por la cual sólo puede surtir efectos a los fines de la fijación de la carga de la prueba en el proceso, debiendo esta Alzada, entrar a analizar el fondo, los alegatos y excepciones de las partes y el “Omnus Probandi”, sin que ello constituya una confesión judicial voluntaria, por lo cual este Tribunal debe inadmitir tal prueba. Y ASÍ, SE DECIDE.

    De las otras pruebas consignadas por la parte actora acompañadas con el libelo de demanda se desprenden:

    - Cursando de los folios ocho (08) al once (11), Contrato de Arrendamiento de naturaleza privada que por el inmueble de autos celebro en carácter de arrendadora la ciudadana E.A.B.d.M. y el ciudadano A.M.R. en su carácter de arrendatario, el cual no fue tachado, ni desconocido por la parte contraria, por lo que tiene pleno valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 444 del Código de procedimiento Civil, sin embargo este instrumento prueba la relación arrendaticia de las partes desde el 1° de noviembre de 1981, es por lo que este Juzgador las desecha, ya que no guardan relación alguna con los hechos discutidos en el presente proceso, ni nada aportan al presente juicio que tiene como pretensión la Resolución de un Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 1° de julio de 1992, por el incumplimiento del arrendador en el pago de los cánones de arrendamiento, que corresponden a los meses que van desde julio de 2008 hasta septiembre de 2008, siendo así estos los que se señalan como insolutos en el caso de marras y por tanto los mismos son los que constituyen el objeto de prueba. ASÍ SE DECIDE.

    - A los folios doce (12) al dieciocho (18), cursa la Notificación judicial evacuada ante el tribunal Vigésimo de Municipio de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, a solicitud de la ciudadana E.A.B.d.M. notificando al ciudadano A.M.R., dicha actuación reposa en original, y no fue tachada de falsa, razón por la cual se le tiene como prueba legal, y la cual es pertinente para acreditar que como recaudo anexo a esta solicitud, se encuentra un contrato de arrendamiento de fecha 1° de julio de 1992 celebro en carácter de arrendadora la ciudadana E.A.B.d.M. y el ciudadano A.M.R. en su carácter de arrendatario. ASÍ SE DECIDE.

    - Y cursando de los folios diecinueve (19) al veintisiete (27), cursa documento publico contentivo del Testamento Abierto otorgado por F.M.S.d.B., que aparece Registrado ante la Oficina Subalterna respectiva, el cual no fue tachado de falso por lo que se tiene valorado como legal de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no obstante este Juzgador las desecha, ya que no guardan relación alguna con los hechos discutidos en el presente proceso, ni nada aportan al presente juicio que tiene como pretensión la Resolución de un Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 1° de julio de 1992, por el incumplimiento del arrendador en el pago de los cánones de arrendamiento, que corresponden a los meses que van desde julio de 2008 hasta septiembre de 2008, siendo así estos los que se señalan como insolutos en el caso de marras y por tanto los mismos son los que constituyen el objeto de prueba. ASÍ SE DECIDE.

    PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

    No consta en autos prueba promovida por la parte demandada o por su apoderado judicial.

    IV

    MOTIVA

    DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

    Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, lo que significa que el Juez esta obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

    A tales efectos establece el Artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico, es decir, es un acuerdo de voluntades entre dos o más personas tendientes a lograr entre ellas un enlace jurídico que genere en forma específica obligaciones.

    En este orden de ideas, estipulan los Artículos 1.160, 1.167, 1.133, 1.579, 1.592, 1.594 y 1.595 del Código Civil, que:

    Artículo 1.160 “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.

    Artículo 1.167 “En el Contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiera lugar a ello.”

    Artículo 1.133 “el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”

    Artículo 1.579 “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un previo determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla….”

    Artículo 1.592 “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”

    Artículo 1.594 “El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor.”

    Artículo 1.595 “Si no se ha hecho la descripción se presume que el arrendatario ha recibido la cosa en buen estado y con las reparaciones locativas, y debe devolverla en la misma condición salvo prueba en contrario.”

    De igual forma establece el artículo 1.354 eiusdem:

    Artículo 1.354. “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

    El Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece:

    Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba

    .

    Y por último pauta el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en sus artículos 1 y 33 lo siguiente:

    Artículo 1.- El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes

    .

    Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía

    .

    En consecuencia, este Tribunal debe determinar si la presente acción encuadra en la normativa invocada a tales efectos, y pasa a sentenciar de la siguiente manera:

    Analizadas y valoradas todas las probanzas traídas a los autos, así como las normas antes transcritas, este Tribunal observa que a la parte demandante le correspondía probar la relación jurídica invocada así como su naturaleza y el hecho reclamado. Al efecto, de una revisión exhaustiva del escrito libelar presentado por la actora y consecuentemente del escrito de contestación consignado por el apoderado judicial de la parte demandada, claramente se puede evidenciar que ambas partes son contestes en la existencia de una relación arrendaticia en virtud de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado sobre el bien inmueble distinguido por un apartamento de su propiedad, Nº 3-A, ubicado en el tercer (3er) piso del Edificio “Centro Profesional Urdaneta”, situado en la Avenida Urdaneta, entre esquinas de Pelota a Ibarras, Parroquia Altagracia, Municipio Libertador del Distrito Capital, y que por concepto de canon de arrendamiento, ambas partes convinieron establecer el monto mensual de Quince Mil Bolívares (Bs. 15.000,00), equivalentes conforme a la Reconvención Monetaria vigente a la cantidad de Quince Bolívares (Bs. F. 15,00), monto que debía pagar el arrendatario por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes. Que posteriormente dicho canon de arrendamiento en fecha 12 de julio de 2007, fue regulado por la Dirección de Inquilinato en la cantidad de Un Mil Quinientos Cincuenta y Ocho Bolívares con Diecinueve Céntimos (Bs. F. 1.558,19) cada mes, suma que corresponde a la cantidad de Un Mil Cuatrocientos Dieciocho Bolívares con Sesenta y Seis Céntimos (Bs. F. 1.418,66) del canon de arrendamiento mensual, más la suma de Ciento Treinta y Nueve Bolívares con Cincuenta y Dos Céntimos (Bs. F. 139,52) por concepto de gastos comunes de condominio; los cuales igualmente debían ser pagaderos por mensualidades adelantadas dentro de los cinco primeros días de cada mes. Asimismo, ambas partes fueron contestes en afirmar que dicho contrato se encuentra a tiempo determinado, y por tanto el mismo debe regirse por las normas previstas para su naturaleza. Y así queda establecido.

    En otro orden de ideas, observa este Juzgador que la parte demandante acciona a la parte demandada por la falta del pago de los cánones de arrendamiento, correspondientes del mes de julio del año 2008 al mes de septiembre de 2008, es decir tres (03) mensualidades arrendaticias vencidas y pendientes de pago, en este sentido, el apoderado judicial de la parte demandada compareció en el momento oportuno para dar contestación a la demanda, y sin hacer uso de su derecho de evacuar pruebas, que le favorecerían en el proceso y desvirtuaran o refutaran la pretensión del accionante, alegó solo en su defensa la compensación legal prevista en el artículo 1331 del Código Civil, señalando para su procedencia y prueba, el juicio que fue tramitado por ante el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, arguyendo que de este se evidencia las reparaciones mayores por el realizados en el inmueble arrendado, y que se encuentra el presupuesto presentado por la reparación mayor realizada específicamente al baño del inmueble alquilado. Sin embargo, este Tribunal de una revisión exhaustiva de las Copias Certificadas expedidas en fecha 16 de julio de 2009 por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas del Expediente Nº 3153, contentivo del juicio que por Resolución de Contrato de Arrendamiento siguió la ciudadana E.A.B.d.M. contra el ciudadano A.M.R., evidencia que en el juicio que fue interpuesto por ante ese Juzgador, a lo largo del proceso y en su Sentencia Definitiva este supuesto de compensación, no fue tomado en cuenta, por no tener relevancia con las pretensiones invocadas en el referido juicio.

    Ahora bien, establecidos como han quedado los hechos, a los fines de verificar la solvencia o no del demandado, considera pertinente este Juzgador analizar si opera en el presente caso la compensación alegada por el demandado con respecto a los cánones declarados como insolutos, y al respecto se observa que verdaderamente la compensación es un modo de extinguir las obligaciones, el cual se verifica cuando nos encontramos en el supuesto de que dos personas son deudoras la una de la otra, con el efecto, por ministerio de la ley, de extinguir las dos deudas hasta el importe menor, y como se sabe esta opera de pleno derecho, sin embargo para que cuya procedencia prospere hay que probarse la existencia de las obligaciones reciprocas, lo cual la parte demandada no hizo en el presente caso, por lo que mal podría operar la compensación en el caso de marras, si no se ha probado la deuda que tiene la actora con respecto al demandado. ASÍ SE DECIDE.-

    En el presente caso, siendo que ha quedado suficientemente demostrada la existencia de la relación locativa, y que no alcanzó la parte demandada a desvirtuar las afirmaciones efectuadas por la actora en el libelo, en el sentido de que no probó haber cumplido con su obligación imputada como incumplida, al no probar que estaba solvente en el pago de los cánones de arrendamientos, correspondientes al periodo que va desde el mes de julio de 2008 hasta el mes de septiembre de 2008, razón por la cual, a juicio de este sentenciador, resulta ajustada a derecho la decisión tomada por el A Quo en el fallo apelado de declarar con lugar la presente demanda. En consecuencia, el recurso de apelación interpuesto contra dicha decisión no puede prosperar en derecho. ASÍ SE ESTABLECE.-

    Por lo tanto, al no cumplir la parte accionada con su carga de probar que, había cumplido con su obligación al pago de los cánones de arrendamiento declarados por la actora como insolutos o de demostrar cualquier hecho que le relevara del cumplimiento de la obligación asumida en el contrato de arrendamiento, y toda vez que la Acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento pretendida por la parte actora, se encuentra amparada en nuestro ordenamiento jurídico, para quien sentencia se cumplen a cabalidad los presupuestos procesales para la precedencia y en consecuencia por las razones de hecho y de derechos antes expuestos y cumplidos como han sido los requisitos establecidos en los artículos 12, 243 y 506 del Código de Procedimiento Civil; debe prosperar en derecho la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento demandada por la parte actora. ASÍ SE DECIDE.

    Con respecto, a la pretensión de la actora al pago a titulo de indemnización sustitutiva y como accesorio de lo principal por los daños y perjuicios causados por el uso indebido del inmueble durante los meses de julio, agosto y septiembre de 2008, la cantidad de Cuatro Mil Seiscientos Setenta y Cuatro Bolívares con Cincuenta y Un Céntimos (Bs. F. 4.674,51), a razón cada una de Un Mil Quinientos Cincuenta y Ocho Bolívares con Diecinueve Céntimos (Bs. F. 1558,19), suma que corresponde a la cantidad de Un Mil Cuatrocientos Dieciocho Bolívares con Sesenta y Seis Céntimos (Bs. F. 1.418,66) del canon de arrendamiento mensual, más la suma de Ciento Treinta y Nueve Bolívares con Cincuenta y Dos Céntimos (Bs. F. 139,52) por concepto de gastos comunes de condominio y las sumas que se sigan acumulando por el mismo concepto y hasta la entrega definitiva del inmueble, este Tribunal aprecia que con vista a lo anteriormente establecido, debe prosperar la indemnización por daños y perjuicios derivados del incumplimiento de la obligación del arrendatario de pagar los cánones de arrendamientos, ya que en efecto en el presente caso, no quedó demostrado de las pruebas aportadas al proceso que el arrendatario efectivamente allá efectuado los pagos correspondientes a dichas mensualidades. Y ASÍ SE DECIDE.-

    -III-

    DISPOSITIVA

    Con fuerza en los fundamentos de hecho y de derecho precedentes, este JUZGADO UNDÉCIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR el Recurso de Apelación ejercido por el profesional del derecho el ciudadano M.Á.V.T., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 70.851, actuando en su carácter de representación del ciudadano A.M.R., quien es mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-2.969.688, parte demandada en el presente juicio, contra la decisión dictada en fecha 08 de octubre de 2009, por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y en consecuencia se CONFIRMA en toda y cada una de sus partes la referida decisión definitiva, en los términos aquí expuestos.

SEGUNDO

CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara la ciudadana E.A.B.D.M., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-277.401, en contra del ciudadano A.M.R., quien es mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-2.969.688, y en consecuencia se ordena a la parte demandada hacer Entrega Material, real y física del siguiente bien inmueble constituido por: Un apartamento distinguido con el Nº 3-A, ubicado en el tercer (3er) piso del Edificio “Centro Profesional Urdaneta”, situado en la Avenida Urdaneta, entre esquinas de Pelota a Ibarras, Parroquia Altagracia, Municipio Libertador del Distrito Capital; libre de bienes y de personas.

TERCERO

Se condena a la parte demandada a pagar por daños y perjuicios la cantidad de CUATRO MIL SEISCIENTOS SETENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON CINCUENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. F. 4.674,51), que es el total de los cánones de arrendamientos causados desde el mes de julio del año 2007 al mes de septiembre del año 2008, los cuales se declararon como insolutos en la presente decisión, mas el pago de los cánones de arrendamiento que se causen a partir del mes de septiembre del año 2008, exclusive, hasta la entrega definitiva del bien inmueble arrendado, por el mismo monto acordado al inicio del contrato.

CUARTO

De conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil se condena a la demandada al pago de las costas del recurso, así como de conformidad con el artículo 274 eiusdem al pago de las costas procésales por haber resultado totalmente vencido en el presente proceso.

Notifíquese a las partes de conformidad con el artículo 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y regístrese.

Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho del JUZGADO UNDÉCIMO DE INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS A LOS ( ) DÍAS DEL MES DE MAYO DEL AÑO DOS MIL DIEZ (2.010). Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

EL JUEZ,

LA SECRETARIA,

DR. Á.V.R..-

ABG. S.C..-

En esta misma fecha, siendo las 9:16 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

LA SECRETARIA,

ABG. S.M. CARRIZALES M.

AVR/SC/Romy*.

ASUNTO: AP11-R-2009-000673

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