Decisión nº 09-07-17. de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de Barinas, de 22 de Julio de 2009

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y

MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN

JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS

EN SU NOMBRE

Barinas, 22 de julio del 2009

Años 199º y 150º

Sent. Nº 09-07-17.

VISTOS CON INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA

:

Se pronuncia este Tribunal con motivo de la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento intentada por la ciudadana G.E.D.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 8.144.876, con domicilio procesal en la Oficina N° 19 del Centro Comercial Boulevard del Centro, situado en la avenida M.J.d. esta ciudad de Barinas, Estado Barinas, representada por el abogado en ejercicio A.O.L., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 15.235, en contra de la empresa mercantil American Travel Club C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 01/06/2004, bajo el N° 09, Tomo 6-A, en su carácter de arrendataria, con domicilio procesal en la avenida C.P. entre avenidas Olmedilla y Montilla, N° 3-57, diagonal a la Tasca La Gran Churuata, en la ciudad de Barinas, Municipio y Estado Barinas, y de la Asociación Cooperativa de Ahorro y Crédito para el Financiamiento a la Micro, Pequeña y Mediana Empresa, de Responsabilidad Limitada, FINAMPYME, R.L., inscrita por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, en fecha 21/04/2004, bajo el N° 45, Tomo 002, Protocolo Primero, folios 1 al 10, en su condición de fiadora solidaria, con domicilio procesal en el Barrio Sucre, calle 2, N° 0-149, San Cristóbal, Municipio San C.d.E.T., representada la primera de las co-demandadas por los abogados en ejercicio J.d.C.O.C., D.J.M.S. y L.D.C.D., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 82.952, 134.536 y 134.818 respectivamente, y la segunda por el abogado en ejercicio M.G.P.U., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 58.432.

Alega la actora en el libelo de demanda que celebró contrato de arrendamiento con la empresa mercantil American Travel Club, C.A., según documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Barinas, en fecha 18 de marzo del 2005, bajo el N° 44, Tomo 29 de los libros respectivos, sobre un inmueble constituido por una casa de habitación para uso comercial (posada), ubicada en la avenida Briceño Méndez entre calles Pulido y Arismendi, N° 8, de esta ciudad de Barinas, Estado Barinas, con una vigencia de dieciocho (18) meses contados a partir del 15 de marzo del 2005, prorrogable por períodos iguales, si una de las partes no diere aviso a la otra su voluntad de no prorrogarlo, por lo menos dentro del mes anticipado al vencimiento del plazo o prórroga.

Que la arrendataria recibió en perfecto estado de funcionamiento el referido inmueble, obligándose a devolverlo en las mismas buenas condiciones, que el canon de arrendamiento fijado era la suma de dos millones quinientos mil bolívares (Bs.2.500.000,00) mensuales, hoy dos mil quinientos bolívares fuertes (Bs.F.2.500,00) durante los primeros diez (10) meses, y la cantidad de tres millones quinientos mil bolívares (Bs.3.500.000,00) mensuales hoy tres mil quinientos bolívares fuertes (Bs.F.3.500,00), por los ocho (08) meses restantes, pagaderos por adelantado, recibiendo los dos (02) primeros cánones de arrendamiento al suscribir el mencionado contrato. Que la arrendataria se obligó a no realizar modificaciones, alteraciones, mejoras o bienhechurías en el inmueble arrendado sin previa autorización por escrito de la arrendadora.

Que la Asociación Cooperativa de Ahorro y Crédito FINAMPYME, se constituyó en fiadora solidaria de la arrendataria; que se eligió como domicilio especial la ciudad de Barinas del Estado Barinas para todos los efectos del contrato. Que la arrendataria hizo uso y abuso de dicho inmueble, que eludió cancelar los cánones de arrendamiento, que el contrato se prorrogó por un periodo igual de dieciocho (18) meses, por cuanto no hubo notificación en sentido contrario, y que por las reclamaciones hechas motivadas al incumplimiento en el pago y modificaciones realizadas al inmueble sin su consentimiento, la arrendataria optó por abandonar el mismo en un estado deplorable en el mes de septiembre del 2008.

Que una vez desocupado el inmueble, tanto la arrendataria como su fiadora solidaria, han incumplido con el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los dos (02) periodos de vigencia del contrato, resultando infructuosas todas las gestiones de cobranza realizadas, que la arrendataria sólo canceló por adelantado las dos primeras mensualidades correspondientes a los periodos: del 15 de marzo al 14 de abril y del 15 de abril al 14 de mayo del 2005, adeudando treinta y cuatro (34) mensualidades de arrendamiento, desde el 15 de mayo del 2005 hasta el 14 de marzo del 2008, los intereses moratorios generados conforme a lo dispuesto en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y el reajuste correspondiente al canon de arrendamiento por estar el inmueble arrendado exento de regulación conforme a lo dispuesto en el artículo 14 ejusdem, cantidades éstas las cuales discriminó de la siguiente manera:

Canon de arrendamiento e intereses de mora al 30-04-08

Cuotas Mes Días de Intereses % Canon de arrendamiento mensual Canon de arrendamiento acumulado Intereses mensuales

3 May-05 31 14,02 2.500,00 7.500,00 59,54

4 Jun-05 30 13,47 2.500,00 10.000,00 83,03

5 Jul-05 31 13,53 2.500,00 12.500,00 114,91

6 Ago-05 31 13,33 2.500,00 15.000,00 141,52

7 Sep-05 30 12,71 2.500,00 17.500,00 156,70

8 Oct-05 31 13,18 2.500,00 20.000,00 195,89

9 Nov-05 30 12,95 2.500,00 22.500,00 212,88

10 Dic-05 31 12,79 2.500,00 25.000,00 244,41

11 Ene-06 31 12,71 3.500,00 28.500,00 269,87

12 Feb-06 28 12,76 3.500,00 32.000,00 278,87

13 Mar-06 31 12,31 3.500,00 35.500,00 334,56

14 Abr-06 30 12,11 3.500,00 39.000,00 353,35

15 May-06 31 12,15 3.500,00 42.500,00 402,45

16 Jun-06 30 11,94 3.500,00 46.000,00 417,08

17 Jul-06 31 12,29 3.500,00 49.500,00 480,15

18 Ago-06 31 12,43 3.500,00 53.000,00 522,57

19 Sep-06 30 12,32 3.908,24 56.908,24 536,68

20 Oct-06 31 12,46 3.908,24 60.816,48 602,23

21 Nov-06 30 12,63 3.908,24 64.724,72 631,33

22 Dic-06 31 12,64 3.908,24 68.632,96 694,84

23 Ene-07 31 12,92 3.908,24 72.541,20 753,12

24 Feb-07 28 12,82 3.908,24 76.449,44 713,41

25 Mar-07 31 12,53 3.908,24 80.357,68 813,57

26 Abr-07 30 13,05 3.908,24 84.265,92 861,92

27 May-07 31 13,03 3.908,24 88.174,16 932,54

28 Jun-07 30 12,53 3.908,24 92.082,40 908,07

29 Jul-07 31 13,51 3.908,24 95.990,64 1.056,58

30 Ago-07 31 13,86 3.908,24 99.898,88 1.129,95

31 Sep-07 30 13,79 4.504,71 104.403,59 1132,28

32 Oct-07 31 14,00 4.504,71 108.908,30 1.241,40

33 Nov-07 30 15,75 4.504,71 113.413,01 1.409,84

34 Dic-07 31 16,44 4.504,71 117.917,72 1.583,56

35 Ene-08 31 18,53 4.504,71 122,422,43 1.855,77

36 Feb-08 28 17,56 4.504,71 126.927,14 1.649,11

37 Mar-08 31 18,17 4.504,71 131.431,85 1.958,75

38 Abr-08 30 18,17 4.504,71 135.936,56 1.962,84

Total 135.936.56 26.724,34

Canon de arrendamiento acumulado al 30-04-08 135.936,56

Intereses de mora acumuladas al 30-04-08 26.724,34

TOTALES 162.660,90

Señaló que el cuadro que precede contiene la actualización monetaria, en aplicación del artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo cuadro demostrativo detalló de la siguiente manera:

Actualización del canon de arrendamiento al vencimiento del primer contrato

Saldo a actualizar 3.500,00

IPC Final Sep-06 78,56685

IPC inicial Ene-06 70,36001

Período Monto a actualizar IPC Final IPC Inicial Factor Monto actualizado

Sep-06 3.500,00 48,56685 70,36001 1,11664 3.908,24

Valor actualizado al 30-09-06 3.908,24

2da. actualización del canon de arrendamiento al cumplimiento del primer año del segundo contrato

Art. 14 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios

Saldo a actualizar 3.908,24

IPC Final Sep-07 90,55758

IPC inicial Ene-06 78,56685

Período Monto a actualizar IPC Final IPC Inicial Factor Monto actualizado

Ago-07 3.908,24 90,55758 78,56685 1,15262 4.504,71

Que por todas esas razones, es por lo que demanda a la empresa mercantil American Travel Club, C.A., en su carácter de arrendataria y deudora principal, y a la Asociación Cooperativa de Ahorro y Crédito FINAMPYME, en su condición de fiadora solidaria, para que sean condenadas a cancelarle: 1°) la cantidad de ciento treinta y cinco mil novecientos treinta y seis bolívares con treinta y seis céntimos (Bs.135.936,56), por concepto de cánones de arrendamiento impagados; 2°) la cantidad de veintiséis mil setecientos veinticuatro bolívares con treinta y cuatro céntimos (Bs.26.724,34), por concepto de intereses moratorios calculados hasta el 30 de abril del 2008, más los que se sigan generando, cuya estimación solicitó sea calculada mediante experticia complementaria del fallo. Solicitó la citación de la parte demandada conforme a lo dispuesto en el artículo 345 del Código de Procedimiento Civil. Estimó la demanda en la cantidad de ciento sesenta y cinco mil bolívares (Bs.165.000,00).

Acompañó original de: contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana G.E.D.M. y la sociedad mercantil “American Travel Club, C.A.”, representada por su Gerente General ciudadano O.J.V.A., autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Barinas, en fecha 18/03/2005, bajo el Nº 44, Tomo 29 de los libros respectivos; comunicación de fecha 18/03/2008 dirigida por la ciudadana G.D. a la Cooperativa Occidental de Turismo San Cristóbal y al Sr. F.G.; copia simple del acta constitutiva y estatutos sociales de la sociedad mercantil “American Travel Club, C.A.”, inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 01/06/2004, bajo el Nº 9, Tomo 6-A.

En fecha 09 de julio del 2008, se realizó el sorteo de distribución de causas correspondiéndole el conocimiento de la demanda al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial, formándose expediente y dándosele entrada por auto del 10/07/2008, y por auto dictado el 14 de aquél mes y año, se admitió la misma, ordenándose emplazar a las demandadas empresa mercantil American Travel Club C.A, en su carácter de arrendataria, y a la Asociación Cooperativa de Ahorro y Crédito FINAMPYME, en su condición de fiadora solidaria, la primera en la persona de los ciudadanos O.J.V.A. o M.V.A., en su carácter de miembros de la Junta Directiva, y la segunda en la persona de su presidente ciudadano M.V.A., para que comparecieran por ante este Tribunal a dar contestación a la demanda, dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que constara en autos la última citación practicada, más cuatro (04) días que se les concedió como término de la distancia, comisionándose para la práctica de las citaciones ordenadas al Juzgado de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, a quien le correspondiera por distribución.

Por auto del 15/07/2008, se dejó sin efecto el auto de admisión de la demanda sólo respecto a la comisión ordenada para la practica de la citación de la parte demandada, acordándose hacer entrega de las respectivas compulsas a la parte actora, conforme a lo estipulado en los artículos 345 y 218 del Código de Procedimiento Civil, y lo solicitado en el libelo.

Mediante diligencia suscrita en fecha 22/09/2008, la actora consignó las resultas de las citaciones practicadas por el Alguacil del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, siendo personalmente citado el ciudadano M.V.A., en su condición de representante de la empresa co-demandada American Travel Club, C.A. y de presidente de la Asociación Cooperativa de Ahorro y Crédito FINAMPYME, según se desprende de las diligencias suscritas por el Alguacil del referido Juzgado, insertas a los folios 30 y 32, en su orden.

Mediante diligencia suscrita el 24/10/2008, el ciudadano O.J.V.A., actuando en su carácter de gerente general de la sociedad mercantil “American Travel Club, C.A.”, asistido por su co-apoderado judicial abogado en ejercicio J.d.C.O.C., inserta al folio 34, acompañó copia certificada de acta constitutiva de dicha empresa, protocolizada por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 01/06/2004, bajo el Nº 9, Tomo 6-A.

Dentro del lapso legal, el apoderado judicial de la Asociación Cooperativa de Ahorro y Crédito para el Financiamiento a la Micro, Pequeña y Mediana Empresa, de Responsabilidad Limitada, FINAMPYME, R.L., presentó escrito de contestación a la demanda rechazando, negando y contradiciendo que su representada se haya constituido en fiadora solidaria de la sociedad mercantil American Travel Club, C.A., por cuanto los estatutos sociales de su representada, vigentes para la fecha de la celebración del señalado contrato de arrendamiento, establecían en el literal “i” del artículo Décimo Primero que son decisiones privativas de la Asamblea, decidir sobre la constitución de garantías a nombre de la Cooperativa y las condiciones para el otorgamiento de las mismas, y en su artículo Vigésimo Primero, Del Presidente, en su literal “e”, otorgar los contratos a que hacen referencia los estatutos previa autorización del C.D..

Adujo que ni en el contenido del contrato de arrendamiento, ni en la nota de su autenticación se hace mención al acta de asamblea de asociados de su representada en donde se acuerde la autorización para la constitución de dicha garantía, ni la autorización previa del C.D. al Presidente para otorgar dicho contrato; que se refieren sólo a una de las actas constitutivas y una de las reformas realizadas, más no a los estatutos sociales de FINAMPYME.

Que al no haberse llenado los extremos legales para la constitución de la fianza solidaria de las obligaciones contraídas por la mencionada sociedad mercantil a favor de la actora, es por lo que solicita se declare inexistente la supuesta fianza y en consecuencia extinguida la presente causa en contra de su representada, y se condene a la parte actora al pago de las costas procesales. Acompañó: copia certificada mecanografiada de poder autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 15/08/2007, bajo el N° 27, Tomo 148 de los libros respectivos; copia simple de: dicho poder, acta constitutiva y estatutos de la Asociación de Cooperativa de Ahorro y Crédito para el Financiamiento a la Micro, Pequeña y Mediana Empresa (FINAMPYME), R.L., protocolizadas por ante la Oficina Subalterna con Funciones Notariales del Primer Circuito de Registro Público de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, en fecha 21/04/2003, bajo los Nros. 45 y 46, Tomo 002, Protocolo 01, folios 1 al 10 y 1 al 8, 2° Trimestre del año 2003, en su orden; acta de la IX Asamblea Extraordinaria de Asociados de la referida Asociación, protocolizada por ante la referida Oficina de Registro Público, en fecha 20/10/2008, bajo el N° 33, folios 160 del Tomo 6, del Protocolo de Transcripción respectiva, acta de la III Asamblea Extraordinaria de Asociados, protocolizada por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito Torbes del Estado Táchira, en fecha 16/06/2005, bajo la matrícula 2005-LRC-T01-49.

Asimismo dentro del lapso de ley, los co-apoderados judiciales de la co-demandada sociedad mercantil American Travel Club, C.A., abogados en ejercicio J.d.C.O.C. y D.J.M.S., presentaron escrito de contestación a la demanda rechazándola, negándola y contradiciéndola en cada una de sus partes. Afirmaron que en fecha 18/03/2005 las partes en litigio suscribieron contrato de arrendamiento sobre el inmueble allí descrito, consignando tal como lo establecía la cláusula quinta, el pago de dos mensualidades por anticipado; que la actividad que realizaba y realiza la empresa, le atrajo a la arrendadora quien decidió y acordó mediante nuevo contrato verbal con los arrendatarios, dejar sin efecto dicho contrato de arrendamiento y asociarse en la actividad turística de su representada la cual realiza operaciones turísticas, y por convenio la Asociación Cooperativa Occidental de Turismo 1178, R.L., hace operativa la actividad de venta, administración y trato de los clientes o afiliados a la empresa, así como el cobro de las cuotas, planificación turística, entre otras actividades, y que la Asociación Cooperativa de Ahorro y Crédito “FINAMPYME”, está colaborando con la actividad y ofrece la posibilidad de ahorro y préstamo de dinero a los afiliados de la empresa demandada y los asociados de la otra Cooperativa.

Que en fecha 23/06/2005, mediante contrato de cesión o venta de derechos y acciones, la ciudadana G.E.D.M., cedió el ochenta por ciento (80%) de sus derechos y acciones sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, por lo que a partir de esa fecha quedó sin efecto el mismo, por cuanto el inmueble descrito -arrendado- dejó de ser propiedad exclusiva de la mencionada ciudadana, quien para ese momento era propietaria sólo del 20% de éste, y que el acuerdo de las partes fue el dejar sin efecto el contrato de arrendamiento y establecer otros contratos en asociación.

Que el 28/05/2006, la actora y su poderdante, inscribieron por ante el Registro Mercantil Segundo de esta Circunscripción Judicial, bajo el N° 66, Tomo 5-A, la sociedad mercantil Barinas American Travel Club, C.A., en la cual era accionista con un aporte equivalente al cinco por ciento (5%) de las acciones de la misma, manifestando que todo lo cual por las fechas deja ver claro que inició la sociedad junto a su mandante y con sus accionistas individualmente considerados; pero que hasta esa fecha (28/10/2008), tal sociedad mercantil no ha iniciado actividades económicas, razón por la que, la demandante por solicitud de la empresa demandada, fue incluida dentro de la Asociación Cooperativa Occidental de Turismo 1178, R.L., socia estratégica por convenio de su mandante, e inició labores cooperativas dentro de la misma, que le generaban ingresos para su sustento, que incluso tenía líneas telefónicas abiertas que eran cubiertas por su representada.

Que posteriormente, la demandante procedió a ceder el resto de sus derechos y acciones sobre el inmueble descrito, a su hija la ciudadana Grimy Yamalí R.D., mediante cesión de derechos, inscrita por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 05/09/2006, bajo el N° 32, Folios 204 al 205, Protocolo Primero, Tomo Treinta y Seis (36), Principal y Duplicado, Tercer Trimestre del año 2006, que por tal razón nada puede exigir, pues el contrato de arrendamiento se dejó sin efecto y perdió toda propiedad sobre el inmueble.

Que durante los años 2005 al 2007, el mantenimiento del local, pago de impuestos municipales y arreglos corrieron por cuenta de su representada, por mandato de sus propietarios mayoritarios, equivalente al 80% del mismo, incluida la vigilancia y disposición de todo lo relativo a su manejo; que en el año 2007, robaron el inmueble de manera poco común y muy precisa, que al mismo instante la actora tuvo inconvenientes con asociados de la Cooperativa, y se alejó de su actividad y de la empresa Barinas American Travel Club, C.A., alegando que la llamaban para amenazarla miembros de una banda delictiva, alejándose posteriormente, llamando para decir que quería terminar su relación con sus socios y con la Cooperativa, que todo iba lento y no le habían dado lo prometido, que era mejor tener la posada o haber seguido con el alquiler, tal como se había planteado antes de la sociedad, exponiendo que deseaba devolver todo a la empresa y a sus socios, de ser posible, le devolvieran el inmueble que había sido suyo, sin deberse nada cada parte.

Que luego de múltiples conversaciones se logró el acuerdo y la demandante devolvió las acciones por Libro de Accionistas a la empresa mercantil American Travel Club, C.A., y los co-propietarios del bien inmueble devolvieron sus derechos y acciones, aún cuando esperan los demandados el pago de lo correspondiente a su cuota parte del alquiler expuesto, y la parte de los gastos que la disolución de la sociedad generó, protocolizada por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 18/03/2008, bajo el N° 28, folios 231 al 233 Vto., Protocolo Primero, Tomo Treinta y Siete (37), Principal y Duplicado, Primer Trimestre del año 2008.

Que por existir la buena fe entre los socios no se firmó un finiquito total, por lo cual no existe por escrito tal cierre, pero que existen suficientes elementos probatorios que demuestran acuerdos entre las partes que dejaron sin efecto tal contrato, pues se asociaron en poco tiempo, la demandante perdió la propiedad con los accionistas de la sociedad mercantil demandada, y tenía otra empresa constituida con quien ahora es su contraparte en actividades de lícito comercio por servicios turísticos y de recreación, que además, sin tener derechos para el momento sobre el bien inmueble y sin autorización de los propietarios mayoritarios, arrendó y usufructuó el mismo, sin dar la cuota parte correspondiente a ellos, pues desde el 30/08/2008, percibe mensualmente cánones de arrendamiento elevados y hasta el 18/03/2008, el bien no le pertenecía en ninguna cuota parte, que no existe elemento alguno para solicitar el pago de los cánones y menos fundamentar la acción intentada en el artículo 1.167 del Código Civil, debido a la inexistencia del referido contrato por las razones expuestas.

Rechazaron, negaron y contradijeron en todo su contenido el libelo de la demanda, aduciendo que en ningún momento se mal utilizó el inmueble, que la relación arrendaticia dejó de existir por acuerdo entre las partes, por las razones antes expuestas, y que por ello no se deben cánones de arrendamiento, y menos se prorrogó el contrato.

Rechazaron y se opusieron a las afirmaciones de la actora en lo concerniente a las modificaciones efectuadas en el inmueble sin su consentimiento, motivado por reclamaciones de contrato incumplido, que es falso que la arrendataria haya optado por retirarse y abandonar el inmueble arrendado en un deplorable estado, que no se efectuaron modificaciones de tal magnitud; que la accionante no podía exigirle a la empresa demandada las condiciones del contrato de arrendamiento porque no existía, y no tenía cualidad, pues los propietarios mayoritarios decidían, más aun cuando la accionante no tenía ninguna relación, sino a través de la sociedad establecida con su mandante, porque no era propietaria del inmueble, que por ello no tiene derecho a participar de los beneficios del inmueble, y que no es cierto que la demandada se haya retirado del mismo dejándolo en mal estado, que nada puede reclamar quien no tiene derecho frente a los propietarios legítimos del bien.

Que es falso que se haya querido cobrar tales cánones, porque no tenía cualidad, el contrato no existía, no realizó gestión salvo anotación realizada por ante la Cooperativa, quien no tenía relación directa en las negociaciones iniciales. Que todo lo expuesto, demuestra la inexistencia del contrato, la sociedad existente con la empresa demandada y sus accionistas, su falta de cualidad por no tener derecho sobre el bien inmueble el cual arrienda sin autorización, además de tener la parte actora conocimiento de todo lo que ocurría en el local pues allí realizaba labores cooperativas, y nunca manifestó desacuerdos con los arreglos hechos, y aún se encuentra allí funcionando la sede de la Fundación Ateneo de Barinas, y al respecto anexan original de inspección extrajudicial evacuada por la Notaría Pública Primera de Barinas, en fecha 24/10/2008.

Que la acción intentada es temeraria y crea daños a su mandante y en fraude a la Ley, que no puede exigirse el cumplimiento de un contrato de arrendamiento que no existe, además de no tener cualidad como propietaria y menos aún si quien pide cumplimiento es quien arrienda el inmueble y lo hace sin pedir autorización de quienes tienen el derecho a su favor, solicitando que la acción y pretensión sea declarada sin lugar en la definitiva y condenada en costas la demandante.

Acompañaron copia certificada de: documento por el cual la ciudadana G.E.D.M. dio en venta el ochenta por ciento (80%) de los derechos y acciones del inmueble allí descrito, a los ciudadanos F.F.F.B., H.A.V.M., O.J.V.A. y M.V.A., protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 23/06/2005, bajo el N° 12, Folios 66 al 67 vto., del Protocolo Primero, Tomo Veintiocho (28), Principal y Duplicado, Segundo Trimestre del año 2005; documento por el cual la ciudadana G.E.D.M., cedió a la ciudadana Grima Yamali R.D., el veinte por ciento (20%) de los derechos y acciones que le pertenecen sobre el inmueble que describe, protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 05/09/2006, bajo el N° 32, Folios 204 al 205, del Protocolo Primero, Tomo Treinta y Seis (36), Principal y Duplicado, Tercer Trimestre del año 2006; y documento por el cual los ciudadanos G.E.D.M., H.A.V.M., M.V.A. y O.J.V.A., este último actuando en su propio nombre y en representación del ciudadano F.F.F.B., y la ciudadana M.E.C.d.V., en su condición de cónyuge del ciudadano M.V.A., acordaron disolver el contrato de venta antes referido registrado en fecha 23/06/2005, protocolizado en fecha 18/03/2008, bajo el N° 28, Folios 231 al 233 vto., del Protocolo Primero, Tomo Treinta y Siete (37), Principal y Duplicado, Primer Trimestre del año 2008; copia certificada de: comunicación de fecha 14/03/2008 dirigida por el Presidente TSU F.G. y por la Gerente General Lic. Carmen de Mora, de la Cooperativa Occidental de Turismo 1178, a la señora G.D.; y copia simple de: acta constitutiva y estatutos sociales de la sociedad mercantil Barinas American Travel Club, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de esta Circunscripción Judicial, en fecha 28/05/2006, bajo el N° 66, Tomo 5-A de los libros respectivos; y original de resultas de la inspección extrajudicial practicada por la Notaría Pública Primera de Barinas en fecha 24/10/2008.

Dentro del lapso legal, sólo la parte actora y la co-demandada sociedad mercantil American Travel Club, C.A., presentaron escritos de pruebas mediante los cuales promovieron las siguientes:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

 La confesión de la co-demandada American Travel Club, C.A., cuando expresa: “negamos y contradecimos en cada una de sus partes el libelo de la demanda realizada por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, en los siguientes términos: DE LOS HECHOS En fecha 18 de marzo de 2005 firmaron contrato de arrendamiento la ciudadana G.E.D.M., arriba identificada, como arrendadora, la sociedad mercantil AMERICAN TRAVEL CLUB C.A., ANTES IDENTIFICADA, COMO arrendataria y la asociación Cooperativa de Ahorro y Crédito FINAMPYME, identificada en autos como Fiadora, por el alquiler de un inmueble constituido por:…(sic)”. Se observa que la afirmación que precede no emana de la persona jurídica co-demandada FINAMPYME, R.L., ni por su apoderado dentro de los límites del mandato, razón por la cual no constituye confesión alguna de acuerdo con lo previsto en el artículo 1.401 del Código Civil, y por ende, mal puede ser valorada como plena prueba, por lo que resulta inapreciable.

 Copia certificada de documento por el cual la ciudadana G.E.D.M., dio en venta a los ciudadanos F.F.F.B., H.A.V.M., O.J.V.A. y M.V.A., el ochenta por ciento (80%) de los derechos y acciones del inmueble que describe, protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Barinas del Estado Barinas en fecha 23/06/2005, bajo el N° 12, Folios 66 al 67 vto., del Protocolo Primero, Tomo Veintiocho (28), Principal y Duplicado, Segundo Trimestre del año 2005. Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.359, 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

 Copia certificada de documento por el cual los ciudadanos G.E.D.M., H.A.V.M., M.V.A. y O.J.V.A., este último actuando en su propio nombre y en representación del ciudadano F.F.F.B., y la ciudadana M.E.C.d.V., en su condición de cónyuge del ciudadano M.V.A., acordaron disolver el contrato de venta antes referido registrado en fecha 23/06/2005, protocolizado en fecha 18/03/2008, bajo el N° 28, Folios 231 al 233 vto., del Protocolo Primero, Tomo Treinta y Siete (37), Principal y Duplicado, Primer Trimestre del año 2008. Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.359, 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

 Copia simple de acta constitutiva y estatutos sociales de la empresa mercantil Barinas American Travel Club, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de esta Circunscripción Judicial, en fecha 26/05/2006, bajo el N° 66, Tomo 5-A. Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público, de acuerdo con lo estipulado en los artículos 1.357, 1.359, 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

 Copia certificada de comunicación de fecha 14/03/2008 dirigida a la señora G.D., por el Presidente TSU F.G. y por la Gerente General Lic. Carmen de Mora, de la Cooperativa Occidental de Turismo 1178. Por cuanto se trata de un instrumento privado emanado de un tercero ajeno al juicio que no fue ratificado en éste mediante la prueba testimonial, carece de valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

 El mérito que se evidencia de autos, especialmente de las fotografías cursantes a los folios 138, 140 y 144. En relación con el mérito de autos, se observa que al haber sido promovida en forma genérica sin señalar las actuaciones a las que se refiere, resulta inapreciable. Y respecto a las fotografías, cabe destacar que por cuanto forman parte integrante de las resultas la inspección ocular extrajudicial solicitada por la co-demandada sociedad mercantil American Travel Club, C.A., y promovida por dicha parte, es por lo que será analizada posteriormente en el texto de este fallo.

 Original de contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana G.E.D.M. -arrendadora- y la sociedad mercantil American Travel Club, C.A., representada por su Gerente General ciudadano O.J.V.A., -arrendataria-, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Barinas, en fecha 18/03/2005, bajo el Nº 44, Tomo 29 de los libros respectivos. Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

PRUEBAS DE LA CO-DEMANDADA SOCIEDAD MERCANTIL AMERICAN TRAVEL CLUB, C.A.:

 Copia certificada de documento por el cual la ciudadana G.E.D.M., dio en venta el ochenta por ciento (80%) de los derechos y acciones del inmueble que describe, a los ciudadanos F.F.F.B., H.A.V.M., O.J.V.A. y M.V.A., protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Barinas del Estado Barinas en fecha 23/06/2005, bajo el N° 12, Folios 66 al 67 vto., del Protocolo Primero, Tomo Veintiocho (28), Principal y Duplicado, Segundo Trimestre del año 2005. Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.359, 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

 Copia simple de acta constitutiva y estatutos sociales de la empresa mercantil Barinas American Travel Club, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de esta Circunscripción Judicial, en fecha 26/05/2006, bajo el N° 66, Tomo 5-A. Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público, de acuerdo con lo estipulado en los artículos 1.357, 1.359, 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

 Copia certificada de documento por el cual la ciudadana G.E.D.M., cedió a la ciudadana Grimy Yamalí R.D., el veinte por ciento (20%) de los derechos y acciones que le pertenecen sobre el inmueble que describe, protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 05/09/2006, bajo el N° 32, Folios 204 al 205, del Protocolo Primero, Tomo Treinta y Seis (36), Principal y Duplicado, Tercer Trimestre del año 2006. Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.359, 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

 Copia simple de contrato por el cual la ciudadana G.E.D.M., dio en arrendamiento al abogado Aulio I.R., en su carácter de Procurador General del Estado Barinas, el inmueble que describe, a partir del 30/08/2007 hasta el 31/12/2007. Será analizado posteriormente, dado que fue promovida la exhibición de dicho instrumento.

 Copia certificada de documento por el cual los ciudadanos G.E.D.M., H.A.V.M., M.V.A. y O.J.V.A., este último actuando en su propio nombre y en representación del ciudadano F.F.F.B., y la ciudadana M.E.C.d.V., en su condición de cónyuge del ciudadano M.V.A., acordaron disolver el contrato de venta antes referido registrado en fecha 23/06/2005, protocolizado en fecha 18/03/2008, bajo el N° 28, Folios 231 al 233 vto., del Protocolo Primero, Tomo Treinta y Siete (37), Principal y Duplicado, Primer Trimestre del año 2008. Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.359, 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

 Copia certificada de comunicación de fecha 14/03/2008 dirigida a la señora G.D., por el Presidente TSU F.G. y por la Gerente General Lic. Carmen de Mora, de la Cooperativa Occidental de Turismo 1178. Por cuanto se trata de un instrumento privado emanado de un tercero ajeno al juicio que no fue ratificado en éste mediante la prueba testimonial, carece de valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

 Original de resultas de inspección ocular evacuada por ante la Notaría Pública Primera de Barinas, en fecha 24/10/2008. De acuerdo con el criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia dictada en fecha 22/05/2007, en el expediente N° 2006-000735, si bien la inspección judicial preconstituida válidamente no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por considerar que hubo inmediación del juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho, para su apreciación se requiere de manera impretermitible que la parte solicitante de la misma, haya demostrado la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar la no evacuación de la inspección extra litem, de conformidad con lo previsto en los artículos 938 del Código de Procedimiento Civil y 1.429 del Código Civil. Ahora bien, de las resultas aquí promovidas, se colige que la parte allí solicitante y hoy co-demandada, no invocó y menos aun demostró la referida urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar la no evacuación de la inspección extra litem, razón por la cual con fundamento en los citados artículos, resulta inapreciable dicha prueba.

 Copia simple de convenio de servicios privado suscrito entre la sociedad mercantil American Travel Club, C.A., representada por el ciudadano O.J.V.A. y por la Asociación Cooperativa Occidental de Turismo 1178, R.L., representada por los ciudadanos H.A.V.M. y C.C.U.d.M., de fecha 01/04/2005. Tratándose de un instrumento privado emanado de un tercero -Asociación Cooperativa Occidental de Turismo 1178, R.L.-, ajeno al juicio que no fue ratificado en éste mediante la prueba testimonial, carece de valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, aunado a que siendo un instrumento privado fue acompañado en copia simple.

 Copia certificada de actas de fechas 20/06/2006 y 20/02/2006 de la Cooperativa Occidental de Turismo 1178, R.L., dos (02) notas de entrega de fecha 16/12/2005; solicitud de libretas FINAMPYME afiliados Barinas de fecha 14/07/2005; comunicaciones de fechas 04/01/2006 y 01/12/2006, dirigidas a la Gerencia de Cobranzas y Departamento Negocios, Oficina San Cristóbal, Lic. Yaneth Tiamo, por la ciudadana G.D., Director de Negocios, con un logo en su encabezamiento y un texto que se lee “Cooperativa Occidental de Turismo”. Por cuanto se trata de instrumentos privados emanados de terceros ajenos al juicio que no fueron ratificados en éste mediante la prueba testimonial, carecen de valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

 Copia certificada de asociación N° 118 de la ciudadana Durán Gloria a la Cooperativa Occidental de Turismo 1178; orden de pago N° 1539 expedida por la Cooperativa Occidental de Turismo 1178, R.L., de fecha 23/01/2007 por la cantidad de un millón quinientos mil bolívares (Bs.1.500.000,00), a favor de la Sra. G.D., planilla de depósito del Banco Provivienda C.A. Banco Universal, por la referida cantidad, de fecha 24/01/2007, serial N° 4706467; registro individual de ahorros de fecha 23/01/2007 de la ciudadana G.D. en la Cooperativa Occidental de Turismo. Tratándose de instrumentos privados emanados de terceros ajenos al juicio que no fueron ratificados en éste mediante la prueba testimonial, carecen de valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

 Original de extracto de la página 8/Nacional del diario “La Prensa” del Estado Barinas, de fecha 04/04/2005. Aunado a que no fue acompañado el ejemplar del periódico respectivo, se observa que del contenido de dicha nota no emerge elemento de prueba alguno relacionado con los hechos controvertidos en esta causa.

 Original de comunicaciones de fecha 23/06/2005, dirigidos a la ciudadana Harit Mendoza, por la ciudadana G.D., Gerente de Cobranzas, con un logo en su encabezamiento y un texto que se lee “Cooperativa Occidental de Turismo”. Tratándose de instrumentos privados emanados de un tercero ajeno al juicio –ciudadana G.D., Gerente General- que no fueron ratificados en éste mediante la prueba testimonial, carecen de valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

 Copia certificada del folio dos (02) del Libro de Accionistas de la sociedad mercantil Barinas American Travel Club C.A. De su contenido no emerge elemento de prueba alguno relacionado con los hechos controvertidos en la presente causa, por lo que resulta inapreciable.

 Testimoniales de los ciudadanos T.I.A.B., J.A.P., F.J.G.U., Juslin T.C.V. y H.A.V.M., los dos primeros de este domicilio y los demás domiciliados en la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira. Con excepción de la ciudadana T.I.A.B., rindieron su declaración por ante los comisionados Juzgados Segundo del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial y Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, respectivamente, quienes debidamente juramentados, manifestaron:

 J.A.P.: titular de la cédula de identidad N° 15.463.40, de profesión obrero, mayor de edad, respondió: 1°) conocer de vista, trato y comunicación a la ciudadana G.D.M. porque trabajaron juntos, que ella era la directora del Departamento de Cobranza de la empresa American Travel Club C.A.; 2°) en cuanto a la dirección de trabajo o de labor cooperativa, dijo: avenida Briceño Méndez, entre Pulido y Aramendi; 3°) que no tiene ningún interés en el juicio, ni ningún grado de parentesco, ni de amistad o enemistad con la señora G.M.; 4°) en relación a que manifestaba la ciudadana G.D. en sus labores sobre su posición dentro de la cooperativa y en la empresa Barinas American Travel Club respondió: ella decía como trabajaba como directora de cobranza de la empresa American Travel Club y dueña; 5°) en cuanto al horario en que ejercía su funciones G.D. y el sitio de las mismas, respondió: el horario de ocho a doce y de dos a seis de la tarde en el departamento de Cobranza en la empresa American Travel Club C.A., en la dirección avenida Briceño Méndez, entre Pulido y Aramendi; 6°) respecto a si la mencionada iba regularmente a la referida dirección y estaba al tanto de lo que allí se realizaban, dijo: si porque ella cumplía un horario de ocho a doce y de dos a seis de la tarde de lunes a viernes; 7°) en relación a si le consta que la ciudadana G.D. era asociada a la Cooperativa Occidental de Turismo 1178 y socia de Barinas American Travel Club y por qué, respondió: porque ella misma decía que era socia de la Cooperativa Occidental de Turismo 1178 y dueña de la empresa American Travel Club; 8°) en cuanto a las circunstancias y motivo por el cual la Cooperativa Occidental de Turismo 1178 se mudó de la avenida Briceño Méndez entre Pulido y Aramendi, lugar en el cual actualmente funciona el Ateneo de Barinas, contestó: que ella decía que había alquilado a otra persona el 31 de agosto del 2007, llegó el asistente del Presidente del Ateneo de Barinas le hizo entrega de todas las llaves de la empresa American Travel Cub y estando él de guardia en dicha empresa notificó a la administradora lo que estaba pasando T.A., luego conversó con la persona y le dijo que no podía permitirle que sacara las llaves porque ellos todavía estaban ahí, llegando sábado primero de septiembre del 2007 y el domingo dos de septiembre de 2007, los camiones con la mudanza, estando de guardia no encontraba que hacer y llamó a la administradora T.A., porque el presidente del Ateneo decía que si no entregaban las llaves iba a tumbar las puertas con un hacha, y diciéndolo cosas a T.A., ya que ella se encontraba embarazada; 9°) en relación a si la ciudadana G.D.M. abandonó su puesto de labor cooperativa y las funciones de la empresa alegando que la estaban amenazando, respondió: porque allí se realizó un robo y llegaban anónimos diciendo que la supuesta autora del robo era ella y llegaba un muchacho en moto a buscarla diciéndoles que le dijeran que consiguiera la plata que ella sabía a que plata se refería; 10°) respecto si G.D. realizaba labores gerenciales de la cooperativa dentro de las instalaciones ubicadas en la dirección señalada y utilizaba todos los bienes de la empresa, dijo: porque ella era directora de Cobranza y socia y firmaba en algunos documentos y utilizaba material de la empresa con que a veces trabajaba; 11°) respecto a que si G.D. manifestaba ser socia de la empresa American Travel Club y co-propietaria del inmueble en cuestión dijo: es cierto que ella era cada rato nos decía que ella era socia de la empresa American Travel Club y dueña de la casa ubicada en la dirección avenida Briceño Méndez, entre Púlido y Aramendi; 12°) que conoce a los arquitectos Oswaldo y M.V. porque en algunas oportunidades de reuniones en dicha empresa se han presentado como representantes de American Travel Club, que no los une ningún tipo de nexo de amistad, enemistad ni de parentesco.

 Juslin T.C.V.: titular de la cédula de identidad N° 13.977.415, de 28 años de edad, de profesión Licenciada en Contaduría Pública, respondió: 1°) conocer de vista, trato y comunicación a la ciudadana G.D.M., por haber tenido una relación de trabajo en la sucursal de Barinas; 2°) respecto a si la mencionada ciudadana era accionista de la empresa American Travel Club, C.A., y por qué, contestó: si, era accionista de American Travel Club-Barinas porque ella manifestaba que accionista de la misma y allí en Barinas se hacían reuniones de accionistas en varias ocasiones mientras estuvieron trabajando en esa sucursal; 3°) en relación a si forma parte de una Asociación Cooperativa, cual es su nombre y el cargo que ocupa en caso de pertenecer, dijo: si forma parte de la Cooperativa, que el nombre es Occidental de Turismo 1178 R.L. y su cargo es primer director; 4°) respecto a si la ciudadana G.D.M. ocupó cargos de nivel dentro de la Cooperativa que usted co-preside, respondió: si ocupó cargos de nivel, era fue Gerente de Negocios de la sucursal Barinas; 5°) en cuanto a si la Cooperativa que co-preside tiene algún un convenio de con la sociedad mercantil American Travel Club C.A., en caso afirmativo, reconoce su existencia, contestó: que si existe un convenio de comercialización donde American Travel facilita las instalaciones inmobiliarias para llevar a cabo dicho convenio; 6°) que la dirección exacta donde funcionaba la Cooperativa Occidental de Turismo 1178 R.L. en la ciudad de Barinas, es la Antigua Posada Doña Delfina, en la calle Pulido y Arismendi, casa Nº 8; 7°) en relación a cuales condiciones se muda la Cooperativa que co-preside de la dirección antes señalada, respondió: que la mudanza se realiza una vez que la accionista G.D. decide alquilar a personas del Ateneo de Barinas, sin previo aviso tuvieron que retirarse del inmueble; 8°) respecto a si tiene alguna relación de amistad, parentesco o enemistad con los ciudadanos O.V., M.V.A. y G.D.M., dijo: sólo tiene relación laboral con todos los nombrados; 9°) que no tiene ningún interés en las resultas del juicio.

 H.A.V.M.: titular de la cédula de identidad N° 10.350.166, de 37 años de edad, de profesión T.S.U. en Turismo, respondió: 1°) conocer a la ciudadana G.D.M., porque trabajaron juntos en la Cooperativa Occidental de Turismo; 2°) respecto a si ha sido propietario en comunidad de un inmueble consistente en una casa signada con el Nº 8, ubicada en la avenida Briceño Méndez, entre avenida Pulido y Arismendi de la ciudad de Barinas, y en que proporción, contestó: si fui socio y tenía el 20% del inmueble, si porque eran cinco; 3°) en cuanto a si en su condición de propietario del mencionado inmueble autorizó a la ciudadana G.D.M. para arrendar el mismo, respondió: no, ella lo alquiló sin consentimiento de ninguno; 4°) respecto a si la mencionada ciudadana era accionista de la empresa American Club C.A., le consta y por que, contestó: si me consta ella era socia de American Travel Club C.A, Barinas, que vio el documento, el acta constitutiva; 5°) en lo atinente a si la la mencionada ciudadana realizaba labores cooperativas para la Asociación Cooperativa Occidental de Turismo 1178, R.L. en el citado inmueble, dijo: si era directora de negocios, cobranza y atención al cliente; 6°) respecto a si tiene alguna relación de amistad, parentesco o enemistad con los ciudadanos O.V.A., M.V.A. y G.D.M., contestó: no, con Maximialiano Vásquez y O.V. tiene relación de trabajo porque American Travel Club tiene un convenio con la Cooperativa Occidental de Turismo, nada más laboral con Gloria, que no tiene ni amistad, ni enemistad ni relación laboral; 7°) que no tiene para nada interés en las resultas del juicio.

 F.J.G.U.: titular de la cédula de identidad N° 12.970.858, de 32 años de edad, de profesión T.S.U. en Administración de Empresas, respondió: 1°) que conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana G.D.M. porque fue trabajadora asociada para Cooperativa Occidental de Turismo; 2°) que es presidente de la Cooperativa Occidental de Turismo 1178 R.L.; 3°) que la Cooperativa Occidental de Turismo 1178 R.L., funcionaba en la avenida Briceño Méndez, entre calles Pulido y Arismendi, casa Nº 8, Barinas; 4°) respecto a si la ciudadana G.D.M. ocupó cargos de nivel dentro de la Cooperativa que preside, contestó: si es cierto, que se desempeñó como directora de negocios y encargada de la oficina de Barinas; 5°) en relación a la dirección o sitio de trabajo en la cual la ciudadana G.D. realizaba las labores cooperativas para la Cooperativa que preside, dijo: la oficina de la Cooperativa Occidental de Turismo ubicada en la avenida Briceño Méndez, entre calles Pulido y Arismendi, casa N° 8, Barinas; 6°) en cuanto a si la mencionada ciudadana estaba asociada a su vez con la sociedad mercantil American Travel Club C.A. y en caso afirmativo, por que tiene conocimiento de tal situación, respondió: si es cierto, que tiene conocimiento porque ha visto el registro mercantil de American Travel Club Barinas; 7°) en lo atinente a si la Cooperativa que preside tiene algún convenio con la sociedad mercantil American Travel Club C.A., reconoce su existencia, contestó: si tienen un convenio de comercialización, que por lo tanto, lo reconoce y que de hecho anexa copia certificada del convenio; 8°) en relación a las condiciones del inmueble mencionado ubicado en la avenida Briceño entre calles Pulido y Arismendi, N° 8, Barinas, al momento de ocuparlo, dijo: las condiciones no eran las aptas para instalación de oficinas, por lo que se tuvo que remodelar o acondicionar en trabajo de pintura, albañilería, electricidad, red de sistemas, filtraciones, aires acondicionados, seguridad; 9°) en relación a las condiciones en que se muda la Cooperativa que preside de la dirección mencionada, contestó: que se mudaron porque el inmueble fue ocupado de un momento a otro por el Ateneo de Barinas, quienes manifestaron que la señora G.D.M. se los había alquilado; 10°) respecto a si tiene alguna relación de amistad, parentesco o enemistad con los ciudadanos G.D.M., O.V.A. y M.V.A., no, sólo relación de trabajo; 11°) que no tiene interés en las resultas del presente juicio.

Si bien los testigos promovidos y evacuados no fueron repreguntados por la parte contraria, de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil se observa que: los particulares interrogados no versan sobre los hechos controvertidos en esta causa, algunas de las respuestas dadas no guardan vinculación con las preguntas formuladas, además de haber incurrido en contradicción al señalar unos, a las sociedades mercantiles American Travel Club, C.A. (aquí co-demandada) y Barinas American Travel Club, C.A. (tercera ajena a este juicio), como si fueren una misma persona jurídica, y otros, se contradicen en la indicación de la dirección o ubicación del inmueble arrendado cuyo cumplimiento se pretende, aunado todo ello a que el artículo 1.387 del Código Civil, establece la prohibición de admitir la prueba de testigos, para demostrar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares, así como para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados, aunque en ellos se trate de un valor menor de dos mil bolívares, razones todas estas por las que se desechan las deposiciones que preceden.

 Inspección judicial. En la oportunidad fijada (05 de febrero del 2009), se trasladó y constituyó el Tribunal en la avenida Briceño Méndez, entre calles Pulido y Arismendi, en un inmueble que carece de nomenclatura catastral, el cual se encuentra frente a la casa signada con el N° 1-22 de la ciudad de Barinas, Municipio Barinas del Estado Barinas, en compañía de los abogados en ejercicio J.d.C.O.C. y D.J.M.S., co-apoderados judiciales de la co-demandada promovente, notificándose de la misión del Tribunal al ciudadano C.A.Á.T., titular de la cédula de identidad Nº 4.929.883. El Tribunal dejó constancia de los siguientes particulares: 1°) se abstuvo de dejar constancia en virtud de los términos en que se encuentra planteado tal particular. 2°) que en la parte exterior del inmueble donde se encuentra constituido, sobre una parte del techo del mismo existe un aviso en el que se lee: RIF:31171322-0 NIT: 0341898544 AMERICAN TRAVEL CLUB FINAMPYME COOPERATIVA DE AHORRO Y CRÉDITO. En cuanto a los particulares 3°) y 4°), el Tribunal se abstuvo de dejar constancia por no ser materia de inspección lo allí señalado; 5°) se dejó constancia que no fue señalado al Tribunal otro particular. Se aprecia en todo su valor para comprobar las circunstancias a que se refiere, de acuerdo con lo previsto en los artículos 1.428 y 1.430 del Código Civil.

 Exhibición del original de contrato privado por el cual la ciudadana G.E.D.M., dio en arrendamiento al abogado Aulio I.R., en su carácter de Procurador General del Estado Barinas, el inmueble que describe, a partir del 30/08/2007 hasta el 31/12/2007 cuya copia simple cursa a los folios 125 y 126 de la pieza principal del expediente. Previa intimación de la Procuraduría General del Estado Barinas, tuvo lugar dicho acto en la oportunidad fijada -12/02/2009-, compareciendo los abogados en ejercicio J.d.C.O.C. y D.J.M.S., co-apoderados judiciales de la promovente y la abogada M.A.C.Z., titular de la cédula de identidad N° 11.462.931, e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 62.795, en representación de la Procuraduría General del Estado Barinas, según poder autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, de fecha 06/05/2003, inserto bajo el N° 34, Tomo 44 de los libros respectivos, cuyo original fue presentado a efectum videndi para su certificación por Secretaría de la copia simple consignada, quien expuso: presento en este acto original de contrato privado de arrendamiento, suscrito por el abogado Aulio I.R., en su carácter de Procurador General del Estado Barinas (arrendatario) y la ciudadana G.E.D.M. (arrendadora), a los fines de que el mismo sea cotejado con la copia que cursa en el expediente a los folios 125 y 126, para dar cumplimiento al requerimiento hecho por este Tribunal mediante la boleta de intimación librada a mi representada. El documento exhibido, se aprecia en todo su valor para comprobar los hechos a que se contrae, de conformidad con lo previsto en el tercer aparte del artículo 436 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 05/12/2008, el apoderado judicial de la co-demandada Asociación Cooperativa de Ahorro y Crédito para el Financiamiento a la Micro, Pequeña y Mediana Empresa de Responsabilidad Limitada, FINAMPYME, R.L., presentó escrito de promoción de pruebas, cuya admisión fue negada por auto dictado el 10 de aquél mes y año, por haber sido promovidas extemporáneamente, luego de vencido el lapso previsto en el artículo 396 del Código de Procedimiento Civil.

En el término respetivo, sólo la parte demandada presentó escrito de informes, y no habiendo la contraria presentado sus observaciones a los mismos, el Tribunal por auto del 25 de mayo del 2009, dijo “Vistos” entrando en términos para decidir dentro del lapso de sesenta (60) días continuos siguientes a aquél, conforme a lo establecido en el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil.

PREVIO:

En el escrito de contestación a la demanda presentado por la co-demandada Asociación Cooperativa de Ahorro y Crédito para el Financiamiento a la Micro, Pequeña y Mediana Empresa, de Responsabilidad Limitada, FINAMPYME, R.L., su apoderado judicial negó, rechazó y contradijo que su representada se haya constituido en fiadora solidaria de la sociedad mercantil American Travel Club, C.A., por cuanto los estatutos sociales de su representada, vigentes para la fecha de la celebración del señalado contrato de arrendamiento, establecían en el literal “i” del artículo Décimo Primero que, son decisiones privativas de la Asamblea, decidir sobre la constitución de garantías a nombre de la Cooperativa y las condiciones para el otorgamiento de las mismas, y en su artículo Vigésimo Primero, Del Presidente, en su literal “e” otorgar los contratos a que hacen referencia los estatutos previa autorización del C.D.; que ni en el contenido del contrato de arrendamiento, ni en la nota de su autenticación se hace mención al acta de asamblea de asociados de su representada en donde se acuerde la autorización previa del C.D. al Presidente para otorgar dicho contrato; que se refieren sólo a una de las actas constitutivas y una de las reformas realizadas, más no a los estatutos sociales de FINAMPYME.

Afirmó que al no haberse llenado los extremos legales para la constitución de la fianza solidaria de las obligaciones contraídas por la mencionada sociedad mercantil a favor de la actora, es por lo que solicita se declare inexistente la supuesta fianza y en consecuencia extinguida la presente causa en contra de su representada, y se condene a la parte actora al pago de las costas procesales.

Así las cosas, advierte esta juzgadora que si bien la persona jurídica co-demandada Asociación Cooperativa de Ahorro y Crédito para el Financiamiento a la Micro, Pequeña y Mediana Empresa, de Responsabilidad Limitada, FINAMPYME, R.L., no promovió pruebas oportunamente en este juicio conforme consta del auto dictado en fecha 10/12/2008, inserto al folio 213 de la primera pieza de este expediente, cabe advertir que con el escrito de contestación presentado por su apoderado judicial en fecha 27/10/2008, acompañó: copia certificada mecanografiada de poder autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 15/08/2007, bajo el N° 27, Tomo 148 de los libros respectivos; copia simple de: dicho poder, acta constitutiva y estatutos de la Asociación de Cooperativa de Ahorro y Crédito para el Financiamiento a la Micro, Pequeña y Mediana Empresa (FINAMPYME), R.L., protocolizadas por ante la Oficina Subalterna con funciones Notariales del Primer Circuito de Registro Público de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, en fecha 21/04/2003, bajo los Nros. 45 y 46, Tomo 002, Protocolo 01, folios 1 al 10 y 1 al 8, respectivamente, 2° Trimestre del año 2003, en su orden; acta de la IX Asamblea Extraordinaria de Asociados de la referida Asociación, protocolizada por ante la referida Oficina de Registro Público, en fecha 20/10/2008, bajo el N° 33, folios 160 del Tomo 6, del Protocolo de Transcripción respectiva, acta de la III Asamblea Extraordinaria de Asociados, protocolizada por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito Torbes del Estado Táchira, en fecha 16/06/2005, bajo la matrícula 2005-LRC-T01-49, instrumentos estos cuyos contenidos se aprecian en todo su valor como documentos públicos, de acuerdo con lo previsto en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil y 429 del Código Civil, por haber sido aportados dentro de la oportunidad prevista en el artículo 435 del Código de Procedimiento Civil.

Así tenemos que la nota de autenticación estampada por la Notaría Pública Segunda de Barinas, en el contrato de arrendamiento de fecha 18/03/2005, anotado bajo el Nº 44, Tomo 29 de los libros respectivos, expresa:

El segundo otorgante presentó documento inscrito por el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira bajo el N° 09, Tomo 6-A, de fecha 01/06/2.004 y suficientemente facultado según consta en la Cláusula Décima Primera, Numeral 7 de los Estatutos Sociales y documento inscrito por la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, bajo el N° 45, Tomo 002, Protocolo 01, folios 01 al 10, de fecha 21/04/2.003.

Ahora bien, de los estatutos sociales de la Asociación Cooperativa de Ahorro y Crédito para el Financiamiento a la Micro, Pequeña y Mediana Empresa, de Responsabilidad Limitada, FINAMPYME, R.L., cuyo documento se encuentra inscrito por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, en fecha 21/04/2003, bajo el N° 46, Tomo 002, Protocolo 01, folios 1/8, se colige que los artículos noveno en su encabezamiento y décimo primero, en el literal D), señalan:

Artículo Noveno: “El C.d.A. es el Organo ejecutivo de la Asamblea, tendrá a su cargo la administración y dirección de las actividades socioeconómicas de la Cooperativa, así como la ejecución de los planes acordados en la Asamblea, ajustándose a las normas que esta le haya fijado, ejercerá la representación de la Cooperativa de conformidad con lo dispuesto en la Ley general de Asociaciones Cooperativas y su reglamento. Podrá delegar las funciones ejecutivas en uno o más Gerentes o secretarios ejecutivos. El C.d.A., además de las facultades y obligaciones que le determinan la Ley y su reglamento, tendrá las siguientes atribuciones…(omissis).”

Artículo Décimo Primero: “Facultades y obligaciones del Presidente: D) Otorgar los contratos a que hace referencia estos Estatutos, previa autorización del C.d.A..”

En el caso de autos, no consta en modo alguno que el ciudadano M.V.A., actuando en su condición de presidente de la Asociación Cooperativa de Ahorro y Crédito (FINAMPYME), en la oportunidad de suscribirse el contrato de arrendamiento por ante la Notaría Pública Segunda de Barinas, y cuyo cumplimiento peticiona la actora, haya presentado por ante el funcionario público respectivo, la correspondiente autorización del C.d.A. para otorgar el contrato de arrendamiento sobre el inmueble descrito en el instrumento autenticado por ante tal Notaría en fecha 18/03/2005, bajo el Nº 44, Tomo 29 de los libros respectivos, todo ello a los fines de legitimar la representación aducida, y por ende, obligar a dicho ente moral, así como tampoco fue comprobado el cumplimiento de tal extremo legal en el curso del juicio, motivo por el cual resulta forzoso para quien aquí juzga considerar que la relación arrendaticia en cuestión al no haber sido válida y legalmente suscrita o celebrada por la mencionada Asociación Cooperativa, es inexistente respecto a la persona jurídica Asociación de Cooperativa de Ahorro y Crédito para el Financiamiento a la Micro, Pequeña y Mediana Empresa (FINAMPYME), R.L.; Y ASÍ SE DECIDE.

Como consecuencia de lo precedentemente declarado -inexistencia del citado contrato de arrendamiento respecto a la aquí co-demandada Asociación Cooperativa de Ahorro y Crédito para el Financiamiento a la Micro, Pequeña y Mediana Empresa, de Responsabilidad Limitada, FINAMPYME, R.L.-, es por lo que este ente jurisdiccional estima imperioso advertir que mal pudo constituirse dicho ente moral en fiadora solidaria de la arrendataria y co-demandada sociedad mercantil American Travel Club, C.A., a favor de la arrendadora hoy accionante, resultando por ello inoficioso analizar si la fianza fue otorgada o no con sujeción a los estatutos sociales que rigen a tal Asociación; Y ASÍ SE DECIDE.

PREVIO:

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, los co-apoderados judiciales de la co-demandada sociedad mercantil American Travel Club, C.A., abogados en ejercicio J.d.C.O.C. y D.J.M.S., alegaron la falta de cualidad de la actora por no tener derecho sobre el bien inmueble el cual arrienda sin autorización, por no tener cualidad como propietaria, manifestando que en fecha 23/06/2005, mediante contrato de cesión o venta de derechos y acciones por bien inmueble, la ciudadana G.E.D.M., cedió el ochenta por ciento (80%) de sus derechos y acciones sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, por lo que a partir de esa fecha quedó sin efecto el mismo, que el inmueble que describieron -arrendado- dejó de ser propiedad exclusiva de la mencionada ciudadana, quien para ese momento era propietaria sólo del 20% de éste; que posteriormente, la demandante procedió a ceder el resto de sus derechos y acciones sobre el bien inmueble descrito, a su hija la ciudadana Grimy Yamalí R.D., por documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Barinas del Estado Barinas en fecha 05/09/2006, bajo el N° 32, Folios 204 al 205, Protocolo Primero, Tomo Treinta y Seis (36), Principal y Duplicado, Tercer Trimestre del año 2006, que por ello nada puede exigir, porque el contrato de arrendamiento se dejó sin efecto y perdió toda propiedad sobre el inmueble.

Así las cosas, encontramos que el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, expresa:

Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar y sostener el juicio...(omissis)

.

La falta de cualidad o de interés en el actor o en el demandado para intentar o para sostener el juicio, respectivamente, constituye una defensa perentoria que debe ser opuesta por el accionado en el acto de la contestación de la demanda, para que pueda el Juez decidirla en la sentencia definitiva.

La doctrina moderna del proceso ha tomado del derecho común la expresión legitimación a la causa para designar este sentido procesal de falta de la noción de cualidad, y según que aquélla se refiera al actor o al demandado, la llamada legitimación a la causa activa o pasiva, es decir, que es la cualidad necesaria de las partes.

La cualidad desde el punto de vista procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquélla a quien la Ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado y aquélla contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva).

En esta materia, la extinta Corte Suprema de Justicia en sentencia de fecha 09 de septiembre de 1989, sostuvo que:

…(omissis) según el nuevo sistema acogido ahora por el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, cuando la falta de cualidad o interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio se hace valer al contestar de fondo la materia, la vieja excepción cambia de naturaleza jurídica y de inadmisibilidad que era, se transforma en perentoria con la finalidad que se declare infundada la demanda. Por consiguiente, la cualidad o interés en el actor para intentar el juicio y en el demandado para sostenerlo, se presenta al examen como una cuestión prejudicial en los procesos lógicos del sentenciador y si tal defensa perentoria prospera, tendrá como efecto inmediato desechar la demanda pero por infundada

.

En este orden de ideas y conforme a las motivaciones antes expresadas, tenemos que la demanda de cumplimiento intentada versa sobre el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Barinas, en fecha 18/03/2005, bajo el N° 44, Tomo 29 de los libros respectivos, celebrado entonces entre la ciudadana G.E.D.M. (arrendadora) y la empresa mercantil American Travel Club C.A., representada por su Gerente General ciudadano O.J.V.A., (arrendataria), sobre un inmueble constituido por una casa de habitación para uso comercial (posada), ubicada en la avenida Briceño Méndez, entre calles Pulido y Arismendi, N° 8, de esta ciudad de Barinas, Estado Barinas.

Sobre la legitimación para dar en arrendamiento, la doctrina patria sostiene que la legitimación no se refiere al mismo título que en materia de venta, ya que la falta de legitimación para dar en arrendamiento no produce la anulabilidad del contrato, señalando dentro de los legitimados para dar en arrendamiento, a los siguientes: a) el propietario que tenga la plena propiedad, b) el enfiteuta, c) el usufructuario y d) el propio arrendatario, según los casos.

En el caso de autos, el contrato de arrendamiento en cuestión, fue suscrito por la ciudadana G.E.D.M. -arrendadora-, quien manifestó ser propietaria del bien inmueble objeto del mismo, condición o carácter éste que tácitamente fue admitido por la co-demandada sociedad de comercio American Travel Club, C.A. -arrendataria-, en virtud de los extensos argumentos expresados en el escrito de contestación a la demanda, suficientemente narrados en esta decisión.

Así las cosas, vale destacar que si bien es cierto que la accionante con posterioridad a la celebración del referido contrato de arrendamiento, enajenó todos los derechos que le correspondían sobre el inmueble objeto de aquél, conforme consta de los instrumentos protocolizados por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Barinas del Estado Barinas en fecha 23/06/2005, bajo el N° 12, Folios 66 al 67 vto., del Protocolo Primero, Tomo Veintiocho (28), Principal y Duplicado, Segundo Trimestre del año 2005, y en fecha 05/09/2006, bajo el N° 32, Folios 204 al 205, Protocolo Primero, Tomo Treinta y Seis (36), Principal y Duplicado, Tercer Trimestre del año 2006, antes a.y.v.s. debe tener en cuenta que en materia de arrendamiento el encabezamiento del artículo 1.604 del Código Civil, establece:

Aunque se enajene la finca, subsistirá el arrendamiento durante el plazo convenido, siempre que conste por instrumento público o por instrumento privado que tenga fecha cierta, a no ser que se hubiese estipulado lo contrario.

La norma transcrita consagra la voluntad de nuestro legislador de velar por la vigencia y continuidad de las relaciones arrendaticias durante el lapso en ellas convenido, aun cuando el bien objeto del mismo sea objeto enajenado.

En tal sentido, tenemos que la cláusula tercera del citado contrato de arrendamiento, señala que la duración de tal vínculo es por un plazo de dieciocho (18) meses contados a partir del 15/03/2005, prorrogable por periodos iguales, si una de las partes no avisare a la otra su voluntad de no prorrogarlo, por lo menos dentro del mes anticipado al vencimiento del plazo o de la prórroga, de lo que se colige que, tal relación nació a tiempo determinado por un lapso de dieciocho (18) meses, a cuyo vencimiento, se prorrogó de manera automática y sucesiva, ello en virtud de que no cursa en autos, prueba alguna que demuestre que una de las partes contratantes hubiere avisado a la otra su voluntad de no prorrogarlo en la oportunidad allí estipulada.

Por lo tanto, en estricto apego a lo previsto en el señalado artículo 1.604 del Código Civil, resulta improcedente y contrario a derecho considerar que por las ventas o enajenaciones efectuadas por la accionante del bien inmueble de su propiedad, y arrendado con anterioridad a la mencionada co-demandada, el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, haya perdido vigencia y eficacia; Y ASÍ SE DECIDE.

Asimismo, en cuanto a la aducida defensa de falta de cualidad, se observa que la actora reclama el pago de los cánones de arrendamiento comprendidos desde el 15/05/2005 hasta el 18/03/2008, y si bien es cierto que en fecha 23/06/2005 la ciudadana G.E.D.M. vendió a los ciudadanos F.F.F.B., H.A.V.M., O.J.V.A. y M.V.A., el ochenta por ciento (80%) de los derechos y acciones sobre el inmueble arrendado, y el 05/09/2006 cedió el veinte por ciento (20%) de los derechos y acciones restantes sobre el mismo, considera esta sentenciadora que, por ello no ha de considerarse que la mencionada accionante carezca de cualidad para intentar la demanda aquí ejercida, pues en atención a lo previsto en la cláusula quinta del contrato, la arrendataria se obligó a cancelar por adelantado o anticipado el canon de arrendamiento convenido, algunos de los cuales se causaron antes de efectuarse las señaladas negociaciones jurídicas, unos totalmente a favor de la arrendadora, y otros, sólo a favor de ésta en proporción a la cuota parte que le pertenecía, vale decir, un veinte por ciento (20%), motivo por el cual tal defensa no puede prosperar; Y ASÍ SE DECIDE.

Para decidir este Tribunal observa:

Como bien ha quedado dicho supra en el texto de este fallo, la presente causa versa sobre el cumplimiento del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Barinas, en fecha 18 de marzo del 2005, bajo el N° 44, Tomo 29 de los libros respectivos, suscrito entre la ciudadana G.E.D.M. -arrendadora- y la empresa mercantil American Travel Club, C.A., representada por su presidente ciudadano O.J.V.A. -arrendataria-, sobre un inmueble constituido por una casa de habitación para uso comercial (posada), ubicada en la avenida Briceño Méndez, entre calles Pulido y Arismendi, casa N° 8, de esta ciudad de Barinas, Estado Barinas, con una vigencia de dieciocho (18) meses contados a partir del 15 de marzo del 2005, prorrogable conforme a lo convenido en la cláusula tercera, aduciendo la actora que la arrendataria lo recibió en perfecto estado de funcionamiento, que el canon fue fijado en la suma de dos millones quinientos mil bolívares (Bs.2.500.000,00) mensuales, hoy dos mil quinientos bolívares fuertes (Bs.F.2.500,00), durante los primeros diez (10) meses, y la cantidad de tres millones quinientos mil bolívares (Bs.3.500.000,00) mensuales hoy tres mil quinientos bolívares fuertes (Bs.F.3.500,00) por los ocho (08) meses restantes, pagaderos por adelantado, recibiendo los dos (02) primeros cánones de arrendamiento al suscribir el mencionado contrato.

Que la arrendataria eludió cancelar los cánones de arrendamiento, que el contrato se prorrogó por un periodo igual de dieciocho (18) meses, por cuanto no hubo notificación en sentido contrario, que por las reclamaciones hechas motivadas al incumplimiento en el pago y modificaciones realizadas al inmueble sin su consentimiento, la arrendataria optó por abandonarlo en un estado deplorable en el mes de septiembre del 2008; que una vez desocupado el inmueble, tanto la arrendataria como su fiadora solidaria, han incumplido con el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los dos (02) periodos de vigencia del contrato, adeudando treinta y cuatro (34) mensualidades, desde el 15/05/2005 hasta el 14/03/2008, los intereses moratorios generados conforme a lo dispuesto en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y el reajuste correspondiente al canon de arrendamiento por estar el inmueble arrendado exento de regulación conforme a lo dispuesto en el artículo 14 ejusdem, demandando la cancelación de: 1°) la cantidad de ciento treinta y cinco mil novecientos treinta y seis bolívares con treinta y seis céntimos (Bs.135.936,56), por concepto de cánones de arrendamiento impagados; 2°) la cantidad de veintiséis mil setecientos veinticuatro bolívares con treinta y cuatro céntimos (Bs.26.724,34), por concepto de intereses moratorios calculados hasta el 30/04/2008, más los que se sigan generando, cuya estimación solicitó sea calculada mediante experticia complementaria del fallo.

En tal sentido, tenemos que el artículo 1.167 del Código Civil, establece:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

.

La norma transcrita contempla el ejercicio autónomo de tres acciones; a saber: a) la ejecución del contrato; b) la resolución del contrato; y c) daños y perjuicios, esta última por ser de carácter o naturaleza accesoria, puede ser intentada conjuntamente con cualquiera de las dos (02) primeras, de la cual se hace depender.

El artículo 1.133 ejusdem, define el contrato, como:

…una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

.

Por su parte, el artículo 1.159 del referido Código, dispone:

Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley

.

La última disposición transcrita está referida al efecto de los contratos entre las partes que lo celebren, y contiene a su vez dos reglas perfectamente definidas, cuales son: la que determina la fuerza obligatoria del contrato, y la que establece la irrevocabilidad del contrato por la voluntad unilateral de los contratantes, a menos que a ello los autorice el propio contrato o la ley. La finalidad del legislador con tal norma es obligar a las partes a respetar y cumplir las estipulaciones señaladas en el contrato legalmente formado, como han de cumplir y respetar las leyes, es decir, que si un contrato no contiene nada contrario a las leyes, al orden público, ni a las buenas costumbres, están obligadas a respetarlo y observarlo. Además, las partes tienen derecho perfecto para determinar y reglar sus obligaciones, como lo juzguen más conveniente a sus intereses, siempre que respeten las disposiciones que la ley ha establecido, sea en interés público o para proteger a los mismos otorgantes de las exigencias de uno de ellos que aprovecha las necesidades del otro.

En el presente caso, los argumentos esgrimidos por la accionante fueron admitidos por la sociedad mercantil American Travel Club, C.A, sólo en lo que respecta a la celebración del contrato de arrendamiento autenticado en cuestión, pues los co-apoderados judiciales de tal co-demandada abogados en ejercicio J.d.C.O.C. y D.J.M.S., en el escrito de contestación a la demanda, afirmaron que: la arrendadora decidió y acordó mediante nuevo contrato verbal con los arrendatarios dejar sin efecto el contrato de arrendamiento autenticado cuyo cumplimiento se demanda; que el acuerdo de las partes fue dejar sin efecto el contrato de arrendamiento y establecer otros contratos en asociación; que por la cesión que hizo la actora del resto de sus derechos y acciones sobre dicho inmueble a su hija la ciudadana Grimy Yamalí R.D., mediante documento protocolizado, nada puede exigir, pues el contrato de arrendamiento se dejó sin efecto y perdió toda propiedad sobre el inmueble; que por existir la buena fe entre los socios no se firmó un finiquito total, no existiendo por escrito tal cierre, pero que existen suficientes elementos probatorios que demuestran acuerdos entre las partes que dejaron sin efecto tal contrato, que no existe elemento alguno para solicitar el pago de los cánones y menos fundamentar la acción intentada en el artículo 1.167 del Código Civil, debido a la inexistencia del referido contrato.

Asimismo, los representantes judiciales de la referida sociedad de comercio, rechazaron, negaron y contradijeron en todo su contenido el libelo de la demanda aduciendo que en ningún momento se mal utilizó el inmueble, que la relación arrendaticia dejó de existir por acuerdo entre las partes, y que por ello no se deben cánones de arrendamiento, y menos se prorrogó el contrato; rechazaron y se opusieron a las afirmaciones de la actora en lo concerniente a las modificaciones efectuadas en el inmueble sin su consentimiento, motivado por reclamaciones de contrato incumplido, alegando que es falso que se hayan retirado y abandonado el inmueble arrendado en un deplorable estado, que no se efectuaron modificaciones de tal magnitud; que la accionante no podía exigirle a la empresa demandada las condiciones del contrato de arrendamiento porque no existía, y que aún se encuentra allí funcionando la sede de la Fundación Ateneo de Barinas.

Los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, consagran el principio procesal de la carga de la prueba, según el cual las partes tienen que demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, correspondiéndole a la actora comprobar los hechos constitutivos en que fundamenta su pretensión, es decir, aquéllos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba a la parte demandada respecto a los hechos extintivos, impeditivos o modificativos.

En primer término, esta juzgadora estima oportuno señalar que no cursa en este juicio prueba alguna que demuestre que las partes contratantes y hoy en litigio, hayan celebrado verbalmente un nuevo contrato verbal, hayan dejado sin efecto el contrato de arrendamiento autenticado cuyo cumplimiento se demanda; ni que hayan establecido otros contratos en asociación, pues las deposiciones rendidas al efecto por los testigos promovidos y evacuados, fueron desestimadas por los motivos expuestos supra.

Por otra parte, si bien la actora peticiona el cumplimiento del referido contrato de arrendamiento por las modificaciones realizadas al inmueble sin su consentimiento exponiendo que la arrendataria lo recibió en perfecto estado de funcionamiento obligándose a devolverlo en las mismas buenas condiciones, alegando que la arrendataria hizo uso y abuso de dicho inmueble, hecho este que fue negado, rechazado y contradicho por la sociedad de comercio American Travel Club, C.A., por los motivos antes señalados, considera este órgano jurisdiccional que no cursa en estas procesales prueba alguna que demuestre el incumplimiento invocado al efecto por la mencionada arrendataria; Y ASÍ SE DECIDE.

Seguidamente, se analiza la cláusula tercera del referido contrato, que es del tenor siguiente:

El plazo de duración del presente contrato, es de DIEZ Y OCHO (18) MESES, contados a partir del día 15 de Marzo del presente año 2.005, prorrogable por periodos iguales, si una de las partes no diere aviso a la otra su voluntad de no prorrogarlo por lo menos dentro del mes anticipado al vencimiento del plazo o de la prorroga…(sic).

Del contenido de la cláusula contractual parcialmente transcrita, se evidencia que el contrato cuyo cumplimiento se pretende nació a tiempo determinado por un lapso de dieciocho (18) meses contados a partir desde el 15 de marzo del 2005, el cual venció el 14 de septiembre del 2006, continuando por tiempo fijo, ello en virtud de haber operado la primera prórroga durante el lapso comprendido del 15 de septiembre del 2006 al 14 de marzo del 2008, ambos inclusive, a cuyo vencimiento, operó de manera sucesiva y automática una segunda prórroga, a partir del 15 de marzo del 2008 inclusive hasta el mes de septiembre del 2008, mes éste en que, según lo expuesto de manera expresa por la actora, la arrendataria se retiró y abandonó el inmueble arrendado, pues no consta en autos elemento alguno que compruebe que una de las partes hubiere manifestado por escrito a la otra su voluntad de no prorrogarlo, y menos aun que ello se hubiese efectuado dentro del mes anticipado al vencimiento del plazo o de la prórroga respectiva, tal y como fue convenido, resultando así improcedente el alegato -esgrimido por la mencionada arrendataria- de que tal contrato no se prorrogó; Y ASÍ SE DECIDE.

No obstante lo anterior, debe advertirse que la actora reclama la cancelación de las mensualidades insolutas correspondientes al periodo comprendido desde el 15 de mayo del 2005 hasta el 14 de marzo del 2008, y no hasta el mes de septiembre de aquél año, fecha ésta en que manifestó en modo expreso que la arrendataria se retiró y abandonó dicho bien.

De otra manera, cabe resaltar que se encuentra demostrado en este juicio que, la demandante celebró contrato de arrendamiento privado sobre el mismo bien inmueble en litigio con la Procuraduría General del Estado Barinas, por un lapso de cuatro (4) meses contados a partir del 30 de agosto del 2007 hasta el 31 de diciembre del 2007, según se evidencia de la cláusula tercera del contrato inserto a los folios 125 y 126 de la primera pieza de este expediente, aun cuando para aquélla fecha había enajenado la totalidad de los derechos y acciones que le pertenecían sobre el inmueble arrendado y objeto de litigio, mediante instrumentos debidamente protocolizados.

Ante tales circunstancias, esta juzgadora considera forzoso declarar que la ciudadana G.E.D.M., fue arrendadora del inmueble en cuestión arrendado a la sociedad de comercio American Travel Club, C.A., desde el 15 de marzo del 2005, hasta el 04 de septiembre del 2006, pues en fecha 05/09/2006 cedió el resto de los derechos y acciones que le pertenecían sobre el mismo, vale decir, veinte por ciento (20%), y que conservó luego de la venta celebrada en fecha 23/06/2005.

En consecuencia, le correspondía a la actora percibir la cancelación del canon de arrendamiento conforme a lo establecido en la cláusula quinta del contrato en cuestión, de la siguiente manera: las dos primeras mensualidades que manifestó haber recibido, es decir, del 15/03/2005 al 14/04/2005 y del 15/04/2005 al 14/05/2005, así como el pago total comprendido del 15 de mayo del 2005 al 22 de junio del 2005, pues durante el periodo que abarca desde el 23 de junio del 2005 hasta el 04 de septiembre del 2006, sólo le correspondía percibir el pago en proporción al veinte por ciento (20%) del monto respectivo, debido a que a partir del 23 de junio del 2005, se constituyó de pleno derecho una comunidad respecto a dicho bien inmueble, en el cual la accionante era co-propietaria de los derechos y acciones sobre dicho inmueble en dicha proporción, es decir, un veinte por ciento (20%), cuota parte ésta que cedió posteriormente el 05 de septiembre del 2006; Y ASÍ SE DECLARA.

Ahora bien, respecto a la reclamación formulada por la demandante en cuanto a la falta de pago de las pensiones de arrendamiento causadas a partir del 15 de mayo del 2005, esta juzgadora, con fundamento en las motivaciones que preceden, reitera que el referido contrato surtió efectos jurídicos únicamente entre las partes aquí en controversia hasta el 04 de septiembre del 2006, y por cuanto la arrendataria no comprobó en forma alguna el hecho extintivo de tal obligación, a saber, el pago o cancelación de las mensualidades insolutas causadas durante tal periodo, es por lo que la demanda de cumplimiento del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Estado Barinas, en fecha 15 de marzo del 2005, bajo el N° 44, Tomo 29 de los libros respectivos, prospera sólo en lo que respecta a la falta de pago por parte de la empresa mercantil American Travel Club, C.A., de los cánones de arrendamiento causados durante el periodo descrito en el párrafo que antecede, y en la proporción correspondiente a la actora por tal concepto conforme a lo antes dicho; Y ASÍ SE DECIDE.

En consecuencia, tomando en cuenta lo antes señalado, se hace menester a.l.e.e. la cláusula quinta del señalado contrato de arrendamiento, que reza:

El canon de arrendamiento mensual se ha fijado en la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (BS.2.500.000,00) durante los primeros DIEZ (10) MESES; y la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.3.500.000,00 mensuales por los OCHO (08) meses restantes,…(omissis).

En tal sentido, y a los fines de precisar el monto que la demandada sociedad de comercio American Travel Club, C.A., le adeuda a la accionante por concepto de los cánones insolutos correspondientes al periodo comprendido del 15 de mayo del 2005 al 04 de septiembre del 2006, a razón de: la totalidad del mismo durante el lapso que abarca del 15 de mayo del 2005 al 22 de junio del 2005, y el veinte por ciento (20%) del canon respectivo durante el periodo que comprende del 23 de junio del 2005 al 04 de septiembre del 2006, -de acuerdo a las motivaciones antes expuestas-, quien aquí decide procede a determinar mediante simples operaciones matemáticas, lo siguiente:

1. Del 15 de mayo del 2005 al 14 de junio del 2005, la cantidad de dos mil quinientos bolívares (Bs.2.500,00).

2. Del 15 de junio del 2005 al 22 de junio del 2005, tenemos que la cantidad de dos mil quinientos bolívares (Bs.2.500,00) mensuales dividido entre treinta (30) días del mes, arroja la suma diaria de ochenta y tres bolívares con treinta y tres céntimos (Bs.83,33), la cual multiplicada por ocho (8) días que comprende tal periodo, totaliza la cantidad de seiscientos sesenta y cuatro bolívares con sesenta y seis céntimos (Bs.666,64).

3. Del periodo comprendido del 23 de junio del 2005 al 14 de julio del 2005, tenemos que la cantidad de dos mil quinientos bolívares (Bs.2.500,00) mensuales dividido entre treinta (30) días del mes, arroja la suma diaria de ochenta y tres bolívares con treinta y tres céntimos (Bs.83,33), que multiplicada por veintidos (22) días que comprende tal periodo, totaliza la cantidad de un mil ochocientos treinta y tres bolívares con veintiséis céntimos (Bs.1.833,26).

4. Del periodo comprendido del 15 de julio del 2005 al 14 de enero del 2006, tenemos que la cantidad de dos mil quinientos bolívares (Bs.2.500,00) mensuales multiplicado por seis (06) meses que comprende tal periodo alcanza la suma de quince mil bolívares (Bs.15.000,00).

5. Del periodo comprendido del 15 de enero del 2006 al 14 de agosto del 2006, el monto del canon de arrendamiento mensual ascendió –conforme a la citada cláusula quinta- a la cantidad de tres mil quinientos bolívares (Bs.3.500,00) suma ésta que multiplicada por siete (07) meses que abarca tal periodo, totaliza la cantidad de veinticuatro mil quinientos bolívares (Bs.24.500,00).

6. Del periodo comprendido del 15 de agosto del 2006 al 04 de septiembre del 2006, tenemos que la cantidad de tres mil quinientos bolívares (Bs.3.500,00) mensuales dividido entre treinta (30) días del mes, arroja la suma diaria de ciento dieciséis bolívares con sesenta y siete céntimos (Bs.116,67), la cual multiplicada por veintiún (21) días que comprende tal periodo, totaliza la cantidad de dos mil cuatrocientos cincuenta bolívares con siete céntimos (Bs.2.450,07).

Los montos totales descritos en los numerales del 3 al 6, alcanzan la suma global de cuarenta y tres mil setecientos ochenta y tres bolívares con treinta y tres céntimos (Bs.43.783,33) cuyo veinte por ciento (20%) -que es la proporción correspondiente a la actora- alcanza la suma de ocho mil setecientos cincuenta y seis bolívares con sesenta y siete céntimos (Bs.8.756,67), monto éste último que sumado a las cantidades totales indicadas en los dos primeros numerales, asciende a la cantidad global de once mil novecientos veintitrés bolívares con treinta y un céntimos (Bs.11.923,31), suma ésta que debe cancelar la referida empresa mercantil demandada a la accionante, por tal concepto; Y ASÍ SE DECLARA.

En lo atinente al pedimento formulado por la actora ciudadana G.E.D.M. en el libelo de demanda, de que la parte demandada le cancele no sólo la cantidad que señala por concepto de cánones de arrendamiento que afirma adeudarle, sino también los intereses moratorios generados conforme a lo dispuesto en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y el reajuste correspondiente al canon de arrendamiento por estar el inmueble arrendado exento de regulación conforme a lo dispuesto en el artículo 14 de la referida Ley, cantidades éstas que discriminó en la manera detallada supra en el texto de este fallo, este órgano jurisdiccional estima menester hacer las siguientes consideraciones:

Las cláusulas primera y segunda del referido contrato de arrendamiento, son del tenor siguiente:

PRIMERA

“LA ARRENDADORA”, declara ser propietaria y dá en calidad de Arrendamiento un inmueble consistente en una casa de habitación para uso comercial (posada), ubicada en la Avenida Briceño Méndez, entre calles…(omissis).”

SEGUNDA

“LA ARRENDATARIA” se obliga a utilizar dicho inmueble única y exclusivamente para uso comercial (posada).”

El Diccionario de la Real Academia Española, Vigésima Segunda Edición, Tomo 8., página 1227, define el término posada, como:

(Del Part. de posar). 1.f. Lugar donde por precio se hospedan o albergan personas, en especial arrieros, viajantes, campesinos, etc. || 2. Casa propia de cada uno donde habita. || 3. casa de huéspedes. || 4. Lugar donde acampa la tropa…(sic). || 6. Alojamiento que se da a alguien. || 7. Precio del hospedaje. || 8. ant. En palacio y en las casas de los señores, cuarto destinado a la habitación de las mujeres sirvientes…(sic) || - franca. f. Hospedaje que se hace sin interés en aluna ocasión

Por su parte, el literal d) del artículo 3° de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone:

Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto-Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de:

d) Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a regímenes especiales.

De la norma antes transcrita, se colige la voluntad de nuestro legislador de excluir del régimen especial de aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los establecimientos allí expresamente estipulados, y de alojamiento turístico, recreacional o vacacional.

En tal sentido, y partiendo de la señalada definición del término “posada”, en sus diversas acepciones, resulta imperioso para esta sentenciadora considerar que los inmuebles destinados a posadas, se encuentran tácitamente excluidos del ámbito de aplicación de dicha ley especial. En consecuencia, siendo que, en el caso que nos ocupa, el bien inmueble objeto del arrendamiento cuyo cumplimiento se pretende, fue destinado para uso comercial (posada), de acuerdo con lo establecido en las transcritas cláusulas primera y segunda de dicho contrato, es por lo que en modo alguno pueden aplicársele al citado contrato de arrendamiento, las disposiciones contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resultando por ello improcedente y contrario a derecho el pedimento formulado al respecto por la actora; Y ASÍ SE DECIDE.

Es por todas las motivaciones que anteceden, que la demanda de cumplimiento del señalado contrato de arrendamiento, prospera parcialmente en los términos antes dichos, y sólo respecto a la sociedad de comercio American Travel Club, C.A.; Y ASÍ SE DECLARA.

En mérito de los razonamientos antes expuestos este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, dicta sentencia en los siguientes términos:

PRIMERO

Declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento intentada por la ciudadana G.E.D.M. contra la empresa mercantil American Travel Club C.A., en su carácter de arrendataria, ya identificados.

SEGUNDO

Como consecuencia de lo anterior, se condena a la arrendataria sociedad de comercio American Travel Club, C.A., a pagar a la arrendadora ciudadana G.E.D.M., la cantidad de once mil novecientos veintitrés bolívares con treinta y un céntimos (Bs.11.923,31), por concepto de cánones de arrendamiento insolutos durante el periodo comprendido del 15 de mayo del 2005 al 04 de septiembre del 2006, ambos inclusive, de acuerdo a la proporción suficientemente motivada en el texto del presente fallo.

TERCERO

No se hace condenatoria en las costas del presente juicio por no haber vencimiento total, de acuerdo con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

CUARTO

No se ordena notificar a las partes y/o a sus apoderados judiciales de la presente decisión, por cuanto se dicta dentro del lapso previsto en el artículo 515 ejusdem.

Publíquese y Regístrese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas. En Barinas, a los veintidos (22) días del mes de julio del año dos mil nueve (2009). Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

La Juez Titular,

Abg. R.C.P..

La Secretaria,

Abg. Karleneth R.C.

En la misma fecha de hoy, siendo la una de la tarde (01:00 p.m.), se publicó y registró la anterior decisión. Conste,

La Secretaria,

Abg. Karleneth R.C..

Exp. Nº 08-8768-CO

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