Decisión nº PJ0042014000315 de Juzgado Cuarto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 28 de Abril de 2014

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 28 de abril de 2014

204º y 155º

ASUNTO: AP11-V-2010-001192

PARTE ACTORA: F.D., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-6.041.220.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: J.R.V.V., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 69.616.

PARTE DEMANDADA: INVERSIONES AMANESOL C.A., sociedad mercantil de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital en fecha 14 de enero de 1983, bajo el Nº 45, tomo 4-A-Pro, representada por sus Administradores, ciudadanos J.M.D.P.P. y DINIS G.D.P.D.P., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad números V-6.155.263 y V-6.335.825; y el ciudadano F.J.A.F., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-11.226.474.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: J.K.C., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 107.166.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: AP11-V-2010-001192

- I -

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se inició la presente causa en virtud de la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento interpuesta por el ciudadano F.D. contra la sociedad mercantil INVERSIONES AMANESOL C.A. y el ciudadano F.J.A.F., mediante libelo presentado en fecha 15 de diciembre de 2010 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

En fecha 01 de febrero de 2011 este Juzgado admitió la demanda en cuanto ha lugar en derecho, y ordenó la citación de los demandados para que comparecieren a dar contestación a la demanda, al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.

Mediante diligencia de fecha 4 de febrero de 2011 la representación judicial de la parte actora consignó los fotostatos requeridos para la elaboración de las compulsas y la apertura del cuaderno de medidas.

En fecha 15 de febrero de 2011 este Tribunal ordenó librar compulsa de citación a la parte demandada.

En fecha 14 de marzo de 2011 el ciudadano J.A.R., actuando en su carácter de Alguacil Accidental de este Circuito Judicial, consignó la compulsa de citación librada al ciudadano F.J.A.F., sin firmar, en virtud de no haber localizado a dicho ciudadano. Así mismo, en fecha 17 de marzo de 2011, la ciudadana R.L., en su carácter de Alguacil Titular, consignó la compulsa de citación librada a la sociedad mercantil AMANESOL C.A., sin firmar.

Por auto de fecha 1 de junio de 2011 este Juzgado ordenó el desglose de la boleta de citación librada al ciudadano F.J.A.F..

En fecha 10 de agosto de 2011 el abogado J.K., actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES AMANESOL C.A., consignó poder que acredita su representación.

En fecha 04 de noviembre de 2011 el ciudadano A.R., actuando en su carácter de Alguacil Titular del Circuito, consignó la compulsa de citación sin firmar, en virtud de no haber localizado al ciudadano F.J.A.F..

Mediante diligencia presentada en fecha 10 de noviembre de 2011, la representación judicial de la parte actora solicitó al Juzgado se cite al ciudadano F.J.A.F. mediante cartel, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Y en fecha 30 de noviembre de 2011 dicha representación judicial consignó las publicaciones del cartel.

En fecha 7 de diciembre de 2011, compareció el ciudadano F.J.A.F., estando debidamente asistido de abogado, y mediante diligencia se dio por citado en la presente demanda.

En fecha 12 de diciembre de 2011, la representación judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES AMANESOL C.A., consignó escrito de cuestiones previas y contestación, y en esa misma oportunidad el ciudadano F.J.A.F. consignó escrito de cuestiones previas, contestación y reconvención.

En fecha 9 de enero de 2012 la representación judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES AMANESOL C.A., consignó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 12 de abril de 2012 este Juzgado ordenó oficiar al Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de que informe a este Juzgado si el expediente signado con el Nº AP11-V-2010-001114 cursa en su tribunal y de ser así, que indique a este Juzgado la fecha en la cual se cumplió la citación de los demandados.

Por auto de fecha 28 de mayo de 2012 este Juzgado ordenó agregar a los autos el oficio Nº 22661-12, proveniente del Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial.

En fecha 2 de julio de 2012 este Juzgado acordó la acumulación de la acción de retracto legal arrendaticio contenida en el expediente Nº AP11-V-2010-001114 a la presente causa para su conocimiento en un solo procedimiento, y en consecuencia se acordó notificar lo aquí decidido al Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines que se sirva remitir bajo oficio el expediente en mención.

Por auto de fecha 27 de febrero de 2014 este Juzgado dio por recibido el expediente signado con el Nº AP11-V-2010-001114, proveniente del Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Por auto de fecha 3 de junio de 2013 este Juzgado admitió las reconvenciones interpuestas por el ciudadano F.J.A. contra el ciudadano F.D., y en consecuencia, se fijó el segundo día de despacho siguiente a que conste en autos la notificación de la parte actora reconvenida, para que de contestación a la reconvención incoada en su contra.

En fecha 20 de junio de 2013 la representación judicial de la parte actora reconvenida dio contestación a la reconvención.

En fecha 21 de junio de 2013 compareció la ciudadana N.E.R.D.P., asistida de abogado y consignó escrito de alegatos.

En fechas 8 y 10 de julio de 2013 compareció la representación judicial de la parte actora y consignó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 15 de julio de 2013 la representación judicial de los ciudadanos M.D.P.C. y N.E.R.D.D.P. consignó escrito de oposición al escrito de promoción de pruebas promovido por la parte actora.

Mediante escrito presentado en fecha 22 de julio de 2013 la representación judicial de los ciudadanos M.D.P.C. y N.E.R.D.D.P., consignó escrito por medio del cual solicitó al Tribunal declare la nulidad de auto de admisión de la demanda.

En fecha 16 de septiembre de 2013 compareció la representación judicial de los ciudadanos M.D.P.C. y N.E.R.D.D.P. y consignó escrito por medio del cual solicitó se declare sin lugar la demanda.

Por auto de fecha 14 de noviembre de 2013, el abogado C.A.R., en su carácter de Juez Provisorio de este Tribunal, se abocó al conocimiento de la causa en el estado en que se encontraba.

- II -

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Expuesta como ha sido la relación de los hechos del proceso, y siendo la oportunidad legal para dictar sentencia, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre el fondo del asunto debatido de la siguiente manera:

Alegatos de la parte actora:

• Que tal como consta de la certificación expedida por la Notaría Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, que el ciudadano F.D., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-6.041.220 celebró en fecha 1 de agosto de 2008 un contrato de arrendamiento para uso comercial con opción a compra con la sociedad mercantil INVERSIONES AMANESOL C.A., sobre el inmueble denominado “Coruco”, propiedad de la referida empresa, ubicado en la Avenida Mohedano y Primera Transversal de la Urbanización La Castellana, Municipio Chacao del Estado Miranda, constituido dicho inmueble por una casa quinta y parcela de terreno sobre la cual esta edificada, que fue porción de la parcela Nº 11 de la manzana “C” de la mencionada Urbanización, tal y como consta en el documento debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito del Distrito Sucre del Estado Miranda, el cual quedó anotado bajo el Nº 45, Tomo 6, Protocolo Primero en fecha 04 de febrero de 1983.

• Que en la cláusula tercera del referido contrato, se estableció lo siguiente: “En este acto la empresa arrendadora entrega a la arrendataria una parte de la casa y todo lo que es jardín alrededor de ella, ya que la otra parte del lado oeste de la casa está ocupada por la misma empresa arrendadora, quien promete desocupar y entregar la totalidad del inmueble totalmente desocupado y sin personas adentro a más tardar el primero (1º) de agosto de 2009.”

• Que en la actualidad su representado sigue ocupando parcialmente el inmueble en su carácter de arrendatario, cumpliendo con todos los pagos de los cánones de arrendamiento establecidos en el contrato, sin que hasta la presente fecha la arrendadora haya desocupado y hecho entrega libre de personas de la parte del inmueble que aún mantiene ocupado, y a cuya entrega se comprometió a más tardar el primero (1º) de agosto de 2009.

• Que en virtud que el contrato autorizaba a pagar el alquiler por adelantado, y a hacer pagos parciales al valor del inmueble para ser descontados del precio de venta definitiva, tal como consta en su cláusula segunda, su mandante además de estar al día con el pago de los alquileres, tiene pagado un año adelantado de alquileres, y ha abonado al valor de la venta pactada en el contrato de arrendamiento con opción a compra, la cantidad de Ciento Doce Mil Dólares Americanos ($ 112.000,00), en tres (03) pagos realizados en efectivo a la ciudadana N.R.d.P., por la cantidad de Cuarenta Mil Dólares Americanos ($ 40.000,00), Treinta y siete mil dólares americanos ($ 37.000,00) y Treinta y Cinco Mil Dólares Americanos ($ 35.000,00), tal como consta de los recibos acompañados donde se evidencia que la ciudadana N.R.d.P., esposa del administrador de la empresa “Inversiones Amanesol C.A.”, ciudadano M.d.P.C., quien es extranjero, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº E-294.719 y este mismo ciudadano, en fechas siete (07), catorce (14) y veintiuno (21) de julio de 2009, respectivamente, recibieron los referidos pagos.

• Que se observa en las cláusulas primera y cuarta del referido contrato que la casa fue arrendada con opción a compra con el objeto de uso comercial para montar un negocio, y el arrendador autorizó al arrendatario la reforma estructural para tal fin, sin embargo hasta la fecha no fue entregada en su totalidad, ya que consta del contenido del contrato de marras que al momento de suscribirlo, la propietaria y arrendadora del inmueble entregó a su representado solamente la parte este y todo el jardín de la casa, quedando ocupado el lado oeste de la casa por la arrendadora, incumplimiento su compromiso de mudarse y entregar desocupada la otra parte de la casa sin personas, a mas tardar el primero (1º) de agosto del 2009.

• Que en el referido documento del primero (1º) de agosto de 2008, se formalizó un contrato de arrendamiento con opción a la compra por la cantidad de Quinientos Mil Dólares Americanos ($ 500.000,00), al cambio oficial en bolívares de acuerdo a lo fijado por la Ley del Banco Central de Venezuela en el día que se cancele la venta ante el Registro, dentro del plazo de duración del contrato y la prórroga si la hubiere, en este caso el comprador debe participar al vendedor su interés en comprar por lo menos con treinta (30) días por anticipación, y la empresa vendedora está obligada a venderlo en dicho plazo, en caso que la vendedora se negara a vender, esta se obliga a pagar al opcionado cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) mensuales por daños y perjuicios, inclusive en caso de litigio que lo ordene.

• Que tomando en cuenta que el opcionado puede ejercer su derecho a la compra en cualquier momento dentro de los cuatro (04) años de duración del referido contrato, avisando al menos con treinta (30) días de anticipación para la concreción de la venta, fue que en fecha seis (6) de diciembre del 2009 el ciudadano F.D., por medio de una carta, notificó al ciudadano M.d.P. como administrador de la empresa, su interés en comprar la propiedad de acuerdo con el contrato que tienen firmado ambos de fecha primero (1º) de agosto del 2008 y fijó la fecha para la firma definitiva de la compra venta en los primeros días del mes de abril de 2010. Dicha notificación para la compra fue recibida y firmada por el ciudadano M.d.P.C..

• Que es el caso ciudadano Juez, que una vez vencidos los treinta (30) días, y en vista que no hubo respuesta a la notificación, a finales del mes de abril de 2010, su representado fue a conversar personalmente con el administrador de la empresa, ciudadano M.d.P. y su esposa N.d.P., así como con una persona de su confianza llamado R.M., en relación con el retardo para preparar el documento de compra venta, siendo la respuesta del ciudadano M.D.P. una tragedia, contando que sus tres (03) hijos del primer matrimonio, quienes son socios minoritarios en la misma empresa, al informarle de la venta planteada y como debía ser repartido el dinero entre ellos y los dos (2) hijos menores del segundo matrimonio que mantiene con la Sra. N.d.P., los tres (3) hijos del primer matrimonio no aceptaron, y aunque eran socios minoritarios en la empresa, el diecisiete (17) de diciembre del 2009, sin la presencia ni autorización alguna de su señor padre, quien posee el sesenta y dos y medio por ciento (62,5%) de las acciones, se reunieron para cambiar los estatutos y representantes de la empresa, y el veinticuatro (24) de marzo del 2010, procedieron a hipotecar la propiedad supuestamente a un amigo de ellos por Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,00) sin que según afirma su propio padre, le hayan dado a él cantidad alguna por dicho concepto, aunque es el accionista mayoritario de la empresa, y con el único propósito de que su padre como administrador de la empresa, incumpliera con la venta pactada con su representado.

• Que su representado al escuchar la versión del ciudadano M.d.P. se dirigió al Registro Inmobiliario donde está registrado el inmueble de marras y constató ciertamente que la propiedad fue recientemente hipotecada al recaer sobre ella hipoteca de primer grado, por la cantidad de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,00), llamando poderosamente la atención la exagerada suma y el corto plazo para su cancelación.

• Que pasados los meses, el veintiuno (21) de noviembre de 2010 su representado volvió al Registro para averiguar si se había pagado la hipoteca, y se encontró con la sorpresa que los ciudadanos Dinis de Ponte y F.J.A., acordaron la dación en pago del inmueble propiedad de la empresa por el valor de la hipoteca más un millón de gastos e intereses para un total de seis millones de bolívares (Bs. 6.000.000,00), por lo tanto no descarta la posibilidad de que exista una componenda para perjudicar a su mandante al simular una venta ficticia y fraudulenta, ya que tanto padre como hijos sabían que la propiedad estaba comprometida en venta a su representado.

• Que independientemente sea verdad o no lo manifestado, su representado tiene pactada la venta desde el primero (1º) de agosto de 2008, cuando el ciudadano M.d.P. era administrador, y se mantuvo en su cargo en la empresa hasta el dieciséis (16) de diciembre de 2009, ya que el 17 de diciembre del mismo año, cambiaron los estatutos de la empresa y la junta directiva, por lo que siguiendo expresas instrucciones de su mandante se procedió a demandar por retracto legal arrendaticio a la empresa Inversiones Amanesol C.A., y el ciudadano F.J.A., quien funge como actual propietario del inmueble.

• Que sin que sea presupuesto para que el Tribunal declare con lugar la presente demanda de cumplimiento de contrato y daños y perjuicios, invitó al ciudadano Juez a revisar el documento de la venta cuyo retracto legal fue solicitado, el cual fue registrado el veintiséis (26) de octubre de 2010, quedando inscrito bajo el número 2010-2962, asiento registral #2 del inmueble matriculado con el Nº 240.13.18.1.3858 y correspondiente al libro de folio real del año 2010, del Registro Público del Municipio Chacao del Estado Bolivariano de Miranda.

• Que para mostrar la supuesta mala fe invocada debe ser también revisada la cláusula XVI del Registro Mercantil de dicha empresa, y cuya cláusula estaba vigente a la fecha en que se realizó la asamblea extraordinaria, en que se verificó el cambio de la Junta Directiva, y que dice textualmente lo siguiente: “Las asambleas tanto ordinarias como extraordinarias no se consideran válidamente constituidas para deliberar, sino esta presente un número de accionistas que representen por lo menos mas de la mitad del capital social. Si la asamblea tuviere por objeto alguno de los asuntos enumerados en el artículo 280 del Código de Comercio, será necesario para su validez, la presencia de un número de accionistas que representen como mínimo el setenta y cinco por ciento (75%) del capital social y las deliberaciones se considerarán válidas cuando tuviere el voto favorable de los que se representan la mitad por lo menos del capital social.”

• Que igualmente invita al ciudadano Juez a revisar el Acta de la Asamblea que llevaron a cabo los tres (03) hermanos del primer matrimonio, sin la presencia del padre, accionista principal y mayoritario de la empresa, celebrada el día diecisiete (17) de diciembre del 2009, y registrada en fecha diecisiete (17) de febrero de 2009, mediante documento debidamente registrado en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda el día 17 de febrero de 2010, quedando anotada bajo el Nº 55, Tomo 32-A-Sdo. En la misma consta que se reunieron solamente los referidos tres (03) hijos que tienen cada uno el doce y medio por ciento (12,5%) de las acciones, es decir que entre los tres (03) hermanos representan el treinta y siete y medio por ciento (37,5%) de las acciones, y el restante de ellas, es decir, el sesenta y dos y medio por ciento (62,5%) lo representa el padre, quien no aparece reunido con ellos para la asamblea, ni autorizó a nadie para su representación. En la misma se estableció en su segundo punto, lo siguiente: “Elección o reelección de la nueva junta directiva y nuevo comisario, el cual es discutido en esta asamblea, resolvió y acordó por unanimidad elegir a los nuevos miembros de la junta directiva, por un lapso de cinco (05) años a partir de la presente acta, por lo que la nueva junta directiva quedó conformada de la siguiente manera: Administrador General: J.M.D.P.P.; y administrador financiero: DINIS G.P.D.P..

• Que como se puede observar, es falso que la Asamblea resolviera y acordara por unanimidad elegir a los nuevos miembros de la junta directiva, ya que consta en el acta que el padre de ellos, que tiene el sesenta y dos y medio por ciento (62,5%), no estuvo presente en la reunión ni autorizó a nadie para que lo representara. Sin embargo, inexplicablemente lograron registrar la referida acta y vendieron el inmueble. En vista a lo expuesto, no queda otra explicación sino que el Ciudadano Registrador se haya visto confundido con la frase que dice, la Asamblea resolvió y acordó por unanimidad elegir los nuevos miembros de la Junta Directiva.

• Que este cambio de la junta directiva es sospechosa, ya que a simple vista se aprecia la manipulación del acta registrada, lo que podía ser prueba de mala fe en perjuicio de su representado, motivo por el cual considero que el Tribunal debe analizar tal situación, ello aunado al hecho de haber hipotecado el inmueble por la exagerada suma de Cinco Millones de Bolívares a ser pagada en sesenta (60) días y luego entregar la propiedad por el valor de la hipoteca.

• Que su mandante ante la seguridad de la inminente entrega del inmueble y su próxima venta contrató con la empresa “Constructora 21C, C.A.”, la realización de las remodelaciones necesarias para convertirla en un restaurante rentable, ya que estaba pactada la venta del inmueble alquilado en el plazo fijado en el contrato.

• Que su representado contando que la empresa arrendadora iba a cumplir con su obligación de entregar la parte del inmueble que mantiene arbitrariamente ocupada, en el mes de julio de 2009 contrató con la aludida empresa constructora para que le presupuestara el costo de las remodelaciones necesarias para el acondicionamiento del inmueble para funcionar como restaurante, proyectando el inicio de la obra para el mes de agosto de 2009, fecha pactada para la entrega de la totalidad del inmueble. El referido presupuesto arrojó una cantidad de Un Millón Setecientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 1.750.000,00) siendo válido por cuarenta y cinco (45) días, quedando sujeto a la tasa inflacionaria fijada por el Banco Central de Venezuela en caso de retardo en su ejecución.

• Que la empresa arrendadora no cumplió con su obligación de entregar la parte que siguió ocupando después del primero (1º) de agosto del 2009, ni lo entregó en los meses siguientes, a pesar de los intentos extrajudiciales realizados por su mandante para que le hiciera entrega voluntaria del mismo hasta la presente fecha, por lo que se vieron forzados a ejercer la presente acción.

• Que antes de introducir la presente demanda, su mandante para estimar el incremento en el costo de la remodelación presupuestada derivados de la escalada en la inflación, y tener una idea de los daños y perjuicios causados hasta la fecha, solicitó nuevamente a la misma empresa “Constructora 21 C C.A.,”, la actualización del costo del trabajo a realizar en la casa, arrojando un incremento de Quinientos Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 525.000,00) con respecto al anterior presupuesto, toda vez que el costo actual de la remodelación es por la cantidad de Dos Millones Doscientos Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 2.225.000,00), y que este aumento de Quinientos Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 525.000,00) con respecto al anterior presupuesto más el Impuesto al Valor Añadido (IVA), es la cantidad de los daños y perjuicios causados hasta la fecha, a los que hay que agregar los que sigan causando por el índice inflacionario fijado por el Banco Central de Venezuela.

• Que de todo lo expuesto anteriormente se desprenden los siguientes razonamientos jurídicos:

o Primero: La existencia de un contrato de arrendamiento para uso comercial con opción a compra del inmueble propiedad de la arrendadora, “Inversiones Amanesol C.A.”, suscrito con su mandante, tal como lo prevé el artículo 1.579 del Código Civil.

o Segundo: Que la demandada no ha dado cumplimiento al referido contrato al no haber hecho entrega de la parte del inmueble que sigue ocupando arbitrariamente conforme a lo previsto en el artículos 1.585 del Código Civil.

o Tercero: Que como consecuencia de ello, resultó infringido la primera parte del artículo 1264 del Código Civil que establece que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas.

o Cuarto: Que resultan aplicables los artículos 1.167 y 1.273 ejusdem

o Quinto: Que la propietaria arrendadora mediante dación en pago transfirió la propiedad del inmueble dado en arrendamiento a su mandante con opción a compra al ciudadano F.J.A., por lo que resulta aplicable el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece que si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados.

• Por las razones expuestas demandan a la empresa Amanesol C.A. y al ciudadano F.J.A., para que convengan o en su defecto así lo declare el Tribunal:

o PRIMERO: en hacer entrega material de la porción del inmueble actualmente en posesión de la arrendadora.

o SEGUNDO: en pagar por concepto de indemnización de daños y perjuicios la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 588.000,00), equivalentes a la cantidad de QUINIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 525.000,00), correspondientes al incremento en el costo presupuestado para las remodelaciones necesarias para poner en funcionamiento como restaurante el inmueble arrendado, derivados del incumplimiento del contrato de arrendamiento, más el Impuesto al Valor Agregado (IVA)

o TERCERO: en la indexación de estas cantidades hasta la sentencia definitivamente firme.

o CUARTO: en pagar las costas y costos que ocasione el presente procedimiento.

Alegatos de la parte demandada:

En la oportunidad de la contestación de la demanda la parte co-demandada Inversiones Amanesol C.A. opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 1° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y así mismo contestó al fondo de la demanda.

En cuanto a la contestación al fondo de la demanda negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la presente demanda, salvo los aceptados y convalidados expresamente, y alegó:

• Que no es cierto que se haya firmado el 01 de agosto de 2008 un contrato de arrendamiento para uso comercial con opción a compra entre la empresa Inversiones Amanesol C.A. y el ciudadano F.D., sobre la quinta Coruco, propiedad del ciudadano F.A.F..

• Que no se sabe cuándo se suscribió dicho contrato que fue autenticado el 11 de noviembre de 2010.

• Que ninguna estipulación realizada en el supuesto contrato es válida por cuanto fue autenticado sólo respecto al ciudadano F.D. después de la referida fecha.

• Que el referido contrato no tiene validez alguna para generar obligaciones en cabeza de la empresa Inversiones Amanesol C.A. por no estar autenticado por los representantes de dicha compañía.

• Que las autenticaciones de las partes que firman cualquier documento se hacen necesarias y son mandatos de ley para evitar este tipo de fraudes, forjamientos y simulaciones.

• Que existe duplicidad de contrato, ya que el día 04 de noviembre de 2010 fue autenticado ante la misma notaría otro contrato similar.

• Que el ciudadano M.D.P., quien supuestamente firmó el contrato de arrendamiento como presunto administrador de Inversiones Amanesol C.A. aún sigue viviendo en la quinta Coruco y no ha hecho entrega del inmueble.

• Que la empresa Inversiones Amanesol C.A. nunca recibió pago alguno por supuestos cánones de arrendamiento o por abonos a cuenta del precio de la supuesta venta.

• Que el ciudadano F.D. no es arrendatario del referido inmueble ni ha cumplido con todos los pagos de los cánones, por cuanto los legítimos y actuales representantes de la empresa Inversiones Amanesol C.A. no arrendaron, ni autorizaron arrendar la quinta Coruco de su propiedad hasta el 26 de octubre de 2010.

• Que la dación en pago a favor del ciudadano F.A.F. fue registrada el 26 de octubre de 2010.

• Que ninguno de los recibos de pago aparecen suscritos o sellados por la empresa Inversiones Amanesol, C.A por lo que la compañía no recibió dinero alguno, ya que el supuesto contrato que presuntamente habilita a la ciudadana N.R.D.P. a cobrar en nombre de la empresa Inversiones Amanesol C.A. cantidades de dinero por distintos conceptos es nulo por cuanto no fue autenticado respecto a la empresa.

• Que no puede aplicarse a la empresa Inversiones Amanesol C.A. los artículos 1.579, 1.585, 1.264,1.167 y 1.623 del Código Civil, por cuanto ningún representante legítimo suscribió, validó o autenticó su firma en el supuesto contrato, por lo que no surgió ninguna obligación ni se le puede oponer dicho contrato.

• Que la empresa Inversiones Amanesol C.A. no debe realizar entrega material alguna al ciudadano F.D. por cuanto no es la actual propietaria del inmueble.

• Que no tiene ninguna obligación por cuanto dejó de ser la dueña desde el 26 de octubre de 2010.

• Que el ciudadano F.A.F. en caso de ser válido el contrato, debe respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, hasta el 01 de agosto de 2012, fecha en la cual el ciudadano F.D. debe entregar la casa. Mientras tanto el ciudadano F.A.F. debe recibir los pagos por concepto de cánones de arrendamiento, en la cantidad y de conformidad con el supuesto contrato que quiere hacer valer el ciudadano F.D., desde octubre de 2010 hasta el 01 de agosto de 2012. Igualmente, deberá pagar los arrendamientos dejados de pagar a la empresa Inversiones Amanesol C.A. desde el 01 de agosto de 2008 hasta octubre de 2010, por cuanto los pagos realizados lo fueron a personas ajenas a la compañía y que no la representa, por lo que pagó mal y debe pagar dos veces.

• Que el ciudadano F.D. pide el cumplimiento del contrato sólo en cuanto a la entrega de la totalidad del inmueble pero nada dice en cuanto al remanente del pago de la totalidad del supuesto precio de venta pactado, de Quinientos Mil Dólares ($. 500.000,00) equivalentes a Dos millones Ciento Cincuenta Mil Bolívares Bs. 2.150.000,00 irrisorio para los precios que se manejan en dicha zona desde agosto de 2008.

• Que la empresa Inversiones Amanesol C.A. no debe pagar Quinientos Ochenta y Ocho Mil Bolívares (Bs. 588.000,00) como indemnización por daños y perjuicios derivados del supuesto incumplimiento del contrato.

Por su parte, en la oportunidad de la contestación de la demanda el co-demandado, ciudadano F.A.F., también opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 1° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil: que el asunto deba acumularse a otro proceso por razones de accesoriedad, de conexión o de continencia”; contestó al fondo de la demanda y reconvino.

En cuanto a la contestación al fondo de la demanda negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la presente demanda, salvo los aceptados y convalidados expresamente, y alegó:

• Que no es cierto que el 01 de agosto de 2008 se haya firmado un contrato de arrendamiento para uso comercial con opción a compra entre Inversiones Amanesol C.A. y el ciudadano F.D., sobre la Quinta Coruco.

• Que el contrato fue sólo presentado para su autenticación por lo que respecta a F.D., por lo que no es válido.

• Que su autenticación y efectos contra terceros operan desde el 11 de noviembre de 2010.

• Que dicho contrato no le es oponible, al ser propietario por documento registrado desde el 26 de octubre de 2010.

• Que opone el contenido de los artículos 1.923 y 1.924 del Código Civil.

• Que el contrato de arrendamiento tiene vigencia desde el 01 de agosto de 2008 hasta el 01de agosto de 2012.

• Que el ciudadano M.D.P., quien es el supuesto firmante y administrador, sigue viviendo en la casa y no ha hecho entrega del inmueble a la fecha pactada (01de agosto de 2009).

• El ciudadano F.D. consignó un supuesto recibo de pago donde entrega al ciudadano M.D.P. y a la ciudadano Nary Rivas De Ponte Ciento Veinte Mil Bolívares (Bs. 120.000,00) por doce meses de arrendamiento, desde octubre de 2010 hasta octubre de 2011.

• Que en dicho recibo no aparece el nombre de la empresa Inversiones Amanesol, C.A., ni el de él, ni está suscrito ni sellado por ellos, sino que está suscrito y recibido de manera personal.

• Que nunca recibió nada, por lo que cualquier monto en bolívares o en dólares entregados por el ciudadano F.D. a la ciudadana N.R.D.P., quien aparece recibiendo unos pagos por supuestos arrendamientos y abonos a cuenta del precio de la supuesta venta pactada en dólares, lo fue a título personal.

• Que él no arrendó, ni autorizó arrendar el inmueble, ni suscribió el supuesto contrato, que fue autenticado después del registro de la propiedad, sólo respecto del ciudadano F.D., por lo que no le es oponible.

• Que la Ley Contra Ilícitos Cambiarios y la Ley del Banco Central de Venezuela prohíben la celebración de contratos denominados en moneda extranjera, por lo que dicho contrato en cuanto al supuesto pacto del precio de la venta tampoco tiene validez.

• Que posee un mejor derecho, un título superior, como lo es el registro del documento de propiedad el 26 de octubre de 2010, anterior a la fecha de autenticación del contrato

• Que las autenticaciones se hacen necesarias y son mandato de ley para que sean válidos los documentos y evitar así este tipo de fraudes, forjamientos y simulaciones.

• Que no puede ser aplicable la solicitud de entrega del lado oeste de la casa al ciudadano F.A.F..

• El ciudadano F.A.F. planteó su reconvención, bajo los siguientes términos:

• Que consta en autos un supuesto contrato de arrendamiento para uso comercial con opción a compra, que tiene una supuesta vigencia desde el 01 de agosto de 2008, y que no sabemos a ciencia cierta cuándo se firmó, pero autenticado el 11de noviembre de 2010 sólo respecto del ciudadano F.D., cuando dicho contrato comenzó a tener efectos contra terceros.

• Que el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que procede el desalojo del arrendatario que haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades vencidas.

• Que aunque él es el verdadero propietario desde el 26 de octubre de 2010, el ciudadano F.D. no le ha pagado, puesto que pagó doce meses por adelantado del supuesto canon de arrendamiento, mal pagado, a unas personas que ni representan a la empresa Inversiones Amanesol C.A. ni son los dueños de la quinta Coruco por lo que no estando al día en el pago desde octubre de 2010 procede su desalojo.

• Que el literal d. del mismo artículo establece como causal de desalojo el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces.

• Que la quinta Coruco se encuentra ubicada en un sector zonificado como categoría R-3, que no admite la construcción, reconstrucción o remodelación de restaurante.

• Que el supuesto contrato de arrendamiento para uso comercial con opción a compra es ilícito y de imposible ejecución, por cuanto contraviene una ordenanza municipal.

• Que la causa del contrato (uso comercial) es contraria a la ley (ordenanza municipal).

• En consecuencia, demanda el desalojo del inmueble que viene ocupando ilegalmente el ciudadano F.D., libre de personas y bienes, el pago de Ciento Veinte Mil Bolívares (Bs. 120.000,00) por uso del inmueble a razón de Diez Mil Bolívares Bs. 10.000,00 mensuales desde octubre de 2010 hasta octubre de 2011, más las mensualidades que se sigan causando, y el pago de Trescientos Noventa y Seis Mil Bolívares Bs. 396.000,00 por compensación a razón de Treinta y Tres Mil Bolívares (Bs. 33.000,00) mensuales desde octubre de 2010 hasta octubre de 2011, más las mensualidades que se sigan causando.

Expuestos como han sido los alegatos de ambas partes, considera oportuno este Sentenciador, antes de pasar a realizar el análisis y valoración de los medios de pruebas traídos a los autos por las partes, realizar el siguiente señalamiento como punto previo:

PUNTO PREVIO

DE LA ACUMULACIÓN PROHIBIDA DE PRETENSIONES

En fecha 22 de julio de 2013 comparecieron los ciudadanos L.A.M. y A.J.R.B., actuando en su carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos M.P.D.C. y N.E.R.D.D.P., y mediante escrito alegaron la inepta acumulación de acciones.

Ahora bien, el libelo de la demanda es el único instrumento idóneo donde deben expresarse los hechos en que se fundamenta la acción, es, en opinión del Dr. R.H.L.R., el acto de parte inicial del proceso.

La pretensión es el objeto del derecho subjetivo sustancial invocado por el actor y que la legitima; es propósito de someter el interés ajeno al interés propio, la autoafirmación de un derecho propio. (Código de Procedimiento Civil, T. III, pag. 14).

Nuestra Carta Magna consagra en su artículo 257 que, el proceso constituye el instrumento fundamental para la realización de la Justicia, la cual ha sido concebida como un valor superior de nuestro ordenamiento jurídico y de la actuación de los órganos que conforman el poder público, según lo preceptuado en el artículo 2 eiusdem.

De igual manera se encuentra garantizado en el artículo 26 de nuestra Constitución, la posibilidad jurídico constitucional que tiene la persona de acceder a los órganos de administración de justicia con la finalidad de hacer valer sus pretensiones e intereses en tutela de los mismos, por medio de la acción que ha bien tenga intentar.

Esta acción se concreta con la presentación de la demanda, en la cual tiene el deber la parte accionante de dilucidar de forma clara y ajustada a derecho sus pretensiones.

En el caso que nos ocupa debe ser destacado por quien aquí sentencia, que en su escrito libelar la parte actora solicita sea declarada Con Lugar el Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra, y accesoriamente se acuerde la Entrega Material de una parte del inmueble, y el pago de los daños ocasionados por las remodelaciones efectuadas.

Como es bien sabido, el contrato es un negocio jurídico de carácter bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración; lo cual se encuentra establecido en el artículo 1.133 del Código Civil.

En el caso de autos, el contrato que vincula a las partes, tiene fuerza de Ley entre ellas, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por los principios establecidos en la Ley, como lo señala el artículo 1.159 del Código de Procedimiento Civil:

Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Así puede inferir este Juzgado, de lo que ha quedado expuesto, ser evidente la existencia en el presente caso de la acumulación de dos pretensiones, como lo es la Nulidad de Contrato de Arrendamiento y la Nulidad de Asamblea, las cuales son excluyentes y contrarias entre si, y ante lo que no existe consentimiento en la ley.

En cuanto a la acumulación prohibida o la Inepta acumulación inicial de pretensiones, es oportuno referirnos a lo dispuesto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala:

Artículo 78: No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.

Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.

Tenemos pues, que la acumulación de acciones es de eminente orden público. La doctrina pacífica y reiterada de nuestro M.T. ha sido tradicionalmente exigente en lo que respecta a la observancia de los tramites esenciales del procedimiento, entendido el proceso civil, como el conjunto de actos del órgano jurisdiccional, de las partes y de los terceros que eventualmente en él intervienen, preordenados para la resolución de una controversia, el cual esta gobernado por el principio de la legalidad de las formas procesales. Es decir, no hay un proceso convencional sino, al contrario, un proceso cuya estructura y secuencia se encuentran preestablecidas con un neto signo positivo, no disponible para el juez, ni para las partes.

Así la regulación legal sobre la forma, estructura y secuencia del proceso civil, es obligatoria en un sentido absoluto, tanto para las partes como para el juez, pues esa forma, esa estructura y esa secuencia que el Legislador ha dispuesto en la Ley Procesal, son las que el Estado considera apropiadas y convenientes para la finalidad de satisfacer la necesidad de tutelar jurisdiccional de los ciudadanos, que es uno de sus objetivos básicos.

Es por ello, que ha sido considerado de forma tradicional que la alteración de los trámites esenciales del procedimiento quebranta el concepto de orden público, cuya finalidad tiende a hacer triunfar el interés general de la sociedad y del Estado sobre los intereses particulares del individuo, acarreando su violación la nulidad del fallo y de las actuaciones viciadas, en pro del mantenimiento de la seguridad jurídica y de la igualdad entre las partes, el cual debe ser el interés primario en todo juicio.

La doctrina permite tal acumulación, al no haber incompatibilidad entre los procedimientos, ni la incompetencia de forma absoluta del Juez de la causa.

En el caso de marras, nos encontramos con una pretensión interpuesta por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra, la cual conforme a derecho es tramitada por el procedimiento breve, tal como lo dispone el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 881 y 883 del Código de Procedimiento Civil, los cuales disponen:

Artículo 33:

Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.

Artículo 881

Se sustanciarán y sentenciarán por el procedimiento breve las demandas cuyo valor principal no exceda de quince mil bolívares, así como también la desocupación de inmuebles en los casos a que se refiere el artículo 1.615 del Código Civil, a menos que su aplicación quede excluida por ley especial. Se tramitarán también por el procedimiento breve aquellas demandas que se indiquen en leyes especiales.

Artículo 883

El emplazamiento se hará para el segundo día siguiente a la citación de la parte demandada, citación que se llevará a cabo conforme lo dispuesto en el Capítulo IV, Título IV del Libro Primero de este Código.

Por otro lado, tenemos, que a su vez fue interpuesta conjuntamente una solicitud de Entrega Material, acción que como es bien sabido, se tramita por el procedimiento especial previsto en los artículos 929 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

En virtud de lo anterior considera necesario acotar en este punto este Sentenciador, que la incompatibilidad de procedimientos impide cualquier acumulación de autos y pretensiones, siendo que, en un proceso en el cual se encuentran contenidas dos causas, estas no pueden transcurrir, ni ser llevadas por distintos procedimientos, ni lapsos.

Ciertamente, existen casos en los que es perfectamente viable la acumulación de pretensiones, siendo éstos, aquellos en los cuales a partir de la contestación de la demanda, son llevadas por el mismo procedimiento.

En acatamiento a la norma y al criterio sostenido por nuestro M.T., así como a las directrices por las cuales debe regirse el Juez como director del proceso, siendo que en el presente caso nos encontramos ante la acumulación de dos pretensiones que se excluyen y son contrarias entre si, lo cual va contra a lo exigido en la Ley; lo cual limita el derecho de la parte demandada y a su vez dificulta al Juez la posibilidad de considerar de una manera cabal y despejada las pretensiones relativas a la reclamación a que se contrae la demanda incoada, contrariando el derecho de la misma, en virtud de la acumulación prohibida de pretensiones en la cual ha incurrido la parte actora.

En tal sentido, acogiendo este Sentenciador los criterios jurisprudenciales y doctrinales relativos a la capacidad y deber del Juez de realizar la calificación jurídica de la pretensión deducida por el demandante al momento de dictar la sentencia de mérito, a través del silogismo judicial que se realiza durante el proceso mediante los actos efectuados por las partes, siendo que en el presente proceso nos encontramos ante la acumulación prohibida de pretensiones, prevista en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, este Tribunal en aplicación de los artículos 26 y 257 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, que establecen la garantía a la tutela judicial efectiva y que el proceso constituya un verdadero instrumento para la realización de la justicia, debe forzosamente concluir este sentenciadora, que la acción incoada no se encuentra ajustada a derecho, debiendo declarar por ende en la dispositiva del presente fallo la improcedencia de la presente demanda. Así se decide.

En virtud de los razonamientos explanados, considera inoficioso este Tribunal realizar el análisis del resto de los elementos traídos a juicio por las partes.

- III -

DISPOSITIVA

En razón de todo lo anteriormente expuestos, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, hace los siguientes pronunciamientos:

PRIMERO

Se declara IMPROCEDENTE la demanda que originó este proceso, a través del procedimiento de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra y Entrega Material, interpuesta por el ciudadano F.D., en contra de la sociedad mercantil AMANESOL C.A. y el ciudadano F.J.A.F., por haberse hecho la acumulación prohibida prevista en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.

SEGUNDO

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora.

TERCERO

Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera de su lapso legal correspondiente, de conformidad con lo previsto en el artículo 251 ejusdem, se ordena la notificación de las partes.

PUBLIQUESE Y REGISTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 4º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 28 días del mes de abril de 2014. Años 204º y 155º.

El Juez,

Abg. C.A.R.R.

El Secretario Accidental

Abg. L.E.R.

En esta misma fecha, siendo las 11:28 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

El Secretario Accidental

Abg. L.E.R.

Asunto: AP11-V-2010-001192

CARR/LERR/jc