Decisión nº S-N de Juzgado Octavo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 3 de Diciembre de 2012

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 3 de diciembre de 2012

202º y 153º

ASUNTO: AH18-M-2007-000041

DEMANDANTE: El ciudadano F.J.C.C., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cedula de Identidad Nº 12.791.200.

APODERADOS

DEMANDANTE: Los abogados en ejercicio A.M.R. y A.N.G., de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nºs 67.953 y 54.980, respectivamente.

DEMANDADA: La sociedad mercantil de este domicilio “PROMOTORA GRESKY C.A.” inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha cinco (05) de Agosto de 2.004, bajo el Nº 49, Tomo 949-A.

APODERADOS

DEMANDADA: Dres. M.S.G., M.A. y J.A.B., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nºs 41.199, 37.120 y 25.402, respectivamente.

MOTIVO: Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra-Venta.

EXPEDIENTE: AH18-M-2007-000041 (2007-0490).

- I -

SÍNTESIS DE LOS HECHOS

El conocimiento de la presente causa, en virtud de la distribución, correspondió a este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el Reglamento de Distribución de Causas Civiles dictado por el extinto Consejo de la Judicatura, en fecha dos (02) de Enero de 1.989, y de conformidad con el Decreto Nº 2.002, de fecha veintiuno (21) de Septiembre de 1.989, emanado de la Presidencia de la República.

Alegó la representación judicial de la parte actora en su escrito libelar lo siguiente:

Que según documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha treinta (30) de Junio de 2.006, bajo el Nº 14, Tomo 33 de los libros respectivos, su mandante suscribió con la empresa “Promotora Gresky, C.A.”, un contrato de opción de compra-venta, el cual tuvo como objeto un inmueble constituido por un apartamento identificado como 5.B, ubicado en la quinta (5ª) planta, Letra B, cuyos linderos son los siguientes: Norte: con fachada norte del edificio, cuarto de basura y núcleo de circulación vertical del edificio; Sur: con fachada sur del edificio; Este: con fachada este del edificio, y Oeste: con cuarto de basura, foso de ascensor y apartamento 5-A. Tiene una superficie aproximada de ochenta y siete metros cuadrados (87,00 Mts2), y constaría de las siguientes dependencias: salón-comedor, cocina, lavandero, baño de servicio, dormitorio de servicio, pasillo de dormitorios, dormitorio principal, vestuario y baño privado, un (1) dormitorio con closet, un (1) baño auxiliar y un (1) closet de lencería, dos (2) espacios destinados a estacionamiento de vehículos identificados como 38 y 39, y un (1) maletero identificado como M-20.

Que el precio total de la operación de compra-venta sería por la suma de Doscientos Setenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 275.000.000,00), equivalentes hoy a la suma de Doscientos Setenta y Cinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 275.000,00), y que el mismo no variaría en el futuro.

Que para garantizar el cumplimiento de la obligación, el pre-comprador, entregó en calidad de reserva, la suma de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,00), equivalentes hoy a la suma de Tres Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 3.000,00), en calidad de reserva, y a titulo de prenda, entregó la suma de Cuarenta y Siete Millones de Bolívares (Bs. 47.000.000,00), equivalentes hoy a la suma de Cuarenta y Siete Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 47.000,00), y que además, para garantizar la misma obligación, se obligó a entregarle a la pre-vendedora las siguientes sumas: Cuarenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 45.000.000,00), equivalentes hoy a la suma de Cuarenta y Cinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. F 45.000,00), el treinta (30) de Julio de 2.006; la suma de Cuarenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 45.000.000,00), equivalentes hoy a la suma de Cuarenta y Cinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. F 45.000,00), el treinta (30) de Agosto de 2.006; la suma de Treinta Millones de Bolívares (Bs. 30.000.000,00), equivalentes hoy a la suma de Treinta Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 30.000,00), en doce (12) cuotas mensuales y consecutivas de Dos Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 2.500.000,00), equivalentes hoy a la suma de Dos Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 2.500,00), cada una de ellas. Que el vencimiento del plazo para el pago de la primera de las doce (12) cuotas, tendría lugar a los treinta (30) días continuos contados a partir de la fecha de la firma del contrato de opción de compra-venta. Que la cantidad de Cuarenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 45.000.000,00), equivalentes hoy a la suma de Cuarenta y Cinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. F 45.000,00), en dos (02) cuotas extraordinarias de Veintidós Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 22.500.000,00), equivalentes hoy a la suma de Veintidós Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 22.500,00), cada una.

Que el vencimiento del plazo para el pago de la primera de las dos (02) cuotas extraordinarias, tendría lugar el día treinta (30) de Diciembre de 2.006, la segunda, el treinta (30) de Junio de 2.007. Que la suma de Sesenta Millones de Bolívares (Bs. 60.000.000,00), equivalentes hoy a la suma de Sesenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 60.000,00), sería cancelada al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta.

Que asimismo se estableció que en caso que la pre-vendedora estuviera en disposición de otorgar el documento definitivo de venta, en una fecha previa al vencimiento de la totalidad de las cuotas establecidas, y así lo notificare al pre-comprador, este último se comprometía a cancelar a la pre-vendedora el saldo total del monto estipulado, en el momento del otorgamiento del citado documento.

Que en la cláusula décima se estableció que tanto la pre-vendedora como el pre-comprador, asumieron la obligación de otorgar el documento definitivo de compra-venta dentro de los treinta (30) días hábiles siguientes a la fecha de obtención del permiso de habitabilidad del edificio y que dicho lapso se prorrogaría automáticamente y consecutivamente por tres (03) plazos de treinta (30) días hábiles, si no fuere posible el registrar el documento de condominio, por lo que el pre-comprador debería entregar en todas las oportunidades requeridas, todos los documentos necesarios para proceder a la protocolización del documento definitivo.

Que en la cláusula décima primera, se estableció, que serían por cuenta exclusiva del pre-comprador, todos los gastos relacionados con la adquisición del apartamento, si esta se realizare, tales como gastos de abogados, Notaría y Registro, incluyendo traslados y habilitaciones, honorarios por tramitación, solicitudes, telegramas, copias fotostáticas, redacción de documentos, por lo que se comprometió a entregarle a la pre-compradora, la suma de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,00), equivalentes hoy a la suma de Tres Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 3.000,00), para que la pre-vendedora pudiera disponer del numerario suficiente, para sí poder cumplir con las gestiones relativas al negocio a que se refiere el contrato, incluyendo todas las tramitaciones hasta el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, en un plazo no mayor de treinta (30) día hábiles a la fecha que se le haya notificado que fue concedido el permiso de habitabilidad del edificio. Que la suma expresada, es solo una estimación de los eventuales gastos que puedan causarse en razón del negocio, por lo que, si la misma no fuere suficiente, el pre-comprador se obligó a sufragar los excedentes al primer requerimiento que se le hiciera. Que el incumplimiento de esa obligación, daría derecho a la pre-vendedora a considerar incumplido el contrato y proceder en la forma establecida en la cláusula séptima.

Que su mandante ha cumplido a cabalidad con todas las obligaciones asumidas en el contrato, específicamente las establecidas en la cláusula cuarta del mismo, ya que ha cancelado la suma de Doscientos Quince Millones de Bolívares (Bs. 215.000.000,00), equivalentes hoy a la suma de Doscientos Quince Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 215.000,00), lo cual se evidencia de comprobantes de depósitos efectuados en la cuenta Nº 0102-0131-43-0000022376, del Banco de Venezuela, a nombre de “Promotora Gresky, C.A.”, los cuales anexó a la demanda, y que lo que adeudaba era la cantidad de Sesenta Millones de Bolívares (Bs. 60.000.000,00), equivalentes hoy a la suma de Sesenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 60.000,00), al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta, más la suma de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,00), equivalentes hoy a la suma de Tres Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 3.000,00), correspondientes a los gastos de registro.

Que hasta la fecha, su mandante no ha recibido notificación alguna de parte de la pre-vendedora “Promotora Gresky, C.A.”, en la cual le informe, en estricta sujeción a las obligaciones contraídas, si ya fue otorgado el permiso de habitabilidad al edificio denominado Residencias Caribay, si en ese momento estaba en la disposición de otorgar el documento definitivo, y si ya había sido protocolizado el documento de condominio del edificio, y que aunado a ello, su mandante, de manera informal no ha tenido conocimiento por parte de los representantes de la promotora, lo que le ha despertado una lógica y justificada preocupación, y mucho más, luego de haber cumplido con sus obligaciones, lo que le llevó al desembolso de la suma de Doscientos Quince Millones de Bolívares (Bs. 215.000.000,00), equivalentes hoy a la suma de Doscientos Quince Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 215.000,00).

Fundamentó su demanda en las cláusulas décima y décima primera del contrato de opción de compra-venta, así como en los Artículos 1.357, 1.359, 1.360, 1.133, 1.159, 1.264 y 1.167 del Código Civil, así como el Artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

Que por lo expuesto, es por lo que procede a demandar a la empresa “Promotora Gresky, C.A.”, para que convenga o a ello fuere condenada por el Tribunal, en lo siguiente:

1. A darle cumplimiento al contrato de opción de compra-venta contenido en documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha treinta (30) de Junio de 2.006, bajo el Nº 14, Tomo 33 de los libros respectivos.

2. Que la sentencia definitiva que se dicte en el presente juicio sea declarada con lugar, y que la misma se tenga como documento definitivo de compra-venta del inmueble y pueda ser protocolizada en el Registro Inmobiliario del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital.

   De conformidad con el Artículo 531 del Código de Procedimiento Civil y las cláusulas cuarta y décima primera del contrato de opción de compra-venta, consignó cheque a nombre del Tribunal por la suma de Sesenta y Tres Millones de Bolívares (Bs. 63.000.000,00), equivalentes hoy a la suma de Sesenta y Tres Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 63.000,00), correspondientes al pago del saldo del precio de venta pactado y los gastos inherentes a la protocolización del documento definitivo de venta.

   - II -

   En fecha 26 de Septiembre de 2.007, se admitió la demanda y acordó el emplazamiento de la parte demandada. Librándose en fecha 04 de Octubre de 2.007, la respectiva compulsa.

   En fecha 21 de Noviembre de 2007, el Alguacil de este Tribunal informó que pese a haberse trasladado a practicar la citación de la empresa demanda, le fue imposible la práctica de la misma, razón por la cual consignó a los autos la compulsa de citación y la compulsa.

   La parte actora, en fecha veintiséis (26) de Noviembre de 2.007, solicitó la citación por carteles, lo cual le fue proveído mediante auto dictado en fecha veintisiete (27) de Noviembre de 2.007.

   Mediante diligencia estampada en fecha diecisiete (17) de Septiembre de 2.008, la representación judicial de la empresa demandada, consignó a los autos instrumento de mandato y expresamente se dio por citada, y en fecha veinticuatro (24) de Septiembre de 2.008, en vez de contestar la demanda, opuso a la misma la siguiente cuestión previa:

   La contenida en el ordinal 8º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto, fundamentando la misma en que su mandante en fecha quince (15) de Mayo de 2.007, intentó por ante el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, un procedimiento de oferta real y depósito, siendo el oferente el hoy actor, contenida dicha oferta en el expediente signado con el Nº 14.154 de la nomenclatura interna de ese juzgado.

   Que en virtud del reiterado incumplimiento del comprador oferido al contenido de la cláusula cuarta del contrato de opción de compra-venta, es por lo que la promitente vendedora, es decir, su mandante, consignó por ante el citado Tribunal, el resultante de la aplicación conforme a derecho, de la diferencia de las cantidades depositadas extemporánea e inconsultamente por el demandante, por concepto de supuestas cuotas como amortización del precio definitivo de venta, el cual arrojó la suma de Ciento treinta y Cinco Millones de Bolívares Fuertes (Bs. F. 135.000,00), monto este que su mandante, actuando en uso de la cláusula séptima del contrato de opción de compra-venta, le realizó la correspondiente deducción de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento, razón por la cual el reembolso es por la suma de Cincuenta y Cinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 55.000,00), según consta de dos (02) cheques de gerencia signados con los Nºs 09825168 y 00008076, emitidos por los Bancos Canarias y Venezuela, respectivamente, anexando copias simples.

   Que del estudio y desarrollo tanto de la conducta impropia desplegada por el hoy actor como de las cláusulas contractuales, se desprende el incumplimiento del demandante con relación al contrato de opción de compra-venta, razón por la cual su mandante acudió a la vía jurisdiccional a realizar la oferta real y depósito, de conformidad con el Artículo 819 del Código de Procedimiento Civil, por lo que este Tribunal, debe suspender el curso de la causa hasta tanto el tribunal que conoce del procedimiento ofertivo o el superior inmediato, decida lo que a bien tenga lugar de manera definitivamente firme, pues dicha decisión guarda relación directa con el presente juicio, ya que si el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declara válido el depósito efectuado, no habría posibilidad alguna que este Tribunal acordare con lugar la demanda de cumplimiento de contrato, que se encuentra resuelta de pleno derecho.

   Finalmente, señaló el domicilio procesal de su mandante.

   En fecha diez (10) de Noviembre de 2.008, la representación judicial del actor, rechazó y contradijo la cuestión previa opuesta por la demandada.

   Mediante auto dictado por este Tribunal en fecha diecinueve (19) de Mayo de 2.009, quien suscribe la presente decisión, en su carácter de Juez Provisorio, se avocó al conocimiento de la presente causa.

   Mediante sentencia interlocutoria dictada por este Tribunal en fecha veinticinco (25) de Mayo de 2.010, fue declarada con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 8° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto era evidente que la decisión que se dictara con motivo de la oferta real y depósito tiene influencia directa en el presente juicio, razón por lo cual, era imperioso para este Juzgador, el declarar con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 8º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia, a tenor de lo previsto en el Artículo 355 del Código de Procedimiento Civil, el presente juicio continuaría su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuya fase se suspendería hasta que de autos constara que fue resuelta la cuestión prejudicial que debía influir en la decisión definitiva que ha de dictarse.

   Mediante escrito presentado por la representación judicial del demandado en fecha veintiocho (28) de Marzo de 2.011, por ante la Unidad de Recepción de Documentos y Diligencias (URD) de este Circuito Judicial, procedió a contestar la demanda incoada en contra de su representada en los siguientes términos:

   Rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos alegados como en el derecho invocado así como el petitorio de la misma, por totalmente improcedente y contraria a derecho, ya que era falso que su mandante hubiese incumplido el contrato de venta antes citado y que se hacía necesario traer a colación las cláusulas III, IV y VII del contrato de opción de compra-venta de fecha treinta (30) de Junio de 2.006, transcribiendo las mismas.

   Que el demandante suscribió a fin de garantizar sus obligaciones con su mandante, dieciséis (16) letras de cambio, todas libradas en fecha treinta (30) de Junio de 2.006 y debidamente causadas bajo el concepto de pago a cuenta del precio de compra-venta del inmueble constituido por el apartamento Nº 5-B, del Edificio Residencias Caribay, Urbanización Las Fuentes y siendo que dichos efectos cambiarios incluyeron doce (12) cuotas mensuales de acuerdo a la reconversión monetaria actual correspondían a la suma de Dos Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 2.500,00), más cuatro (04) cuotas o giros especiales, por la suma de Cuarenta y Cinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 45.000,00) y Veintidós Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 22.500,00), respectivamente, las cuales nunca fueron canceladas en la fecha prevista por el pre-comprador según los plazos convenidos contractualmente, razón por la cual impugnó todos y cada uno de los pagos efectuados por el accionante, por ser los mismos totalmente extemporáneos por tardíos y prueba de ello lo constituía la comunicación enviada en fecha seis (06) de Diciembre de 2.006 por la abogada externa, Dra. M.S., quien hizo del conocimiento del demandante el atraso en el cumplimiento de los pagos contraídos que sumaban la cantidad de Treinta y Siete Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 37.500,00), discriminados así:

   Treinta Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 30.000,00), por la diferencia no cancelada al treinta (30) de Agosto de 2.006.

   Siete Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 7.500,00), correspondiente a tres (03) cuotas de Dos Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 2.500,00), cada una de ellas, las cuales vencieron en fechas treinta (30) de Septiembre, treinta (30) de Octubre y treinta (30) de Noviembre de 2.006, respectivamente, sumas estas que el hoy actor nunca honró y que fueron el detonante para que su mandante procediera a resolver el contrato de opción de compra-venta suscrito en fecha treinta (30) de Junio de 2.006, en forma unilateral, tal y como lo permite la cláusula séptima (7ª) del contrato, acompañando la misiva en referencia, la cual le fue enviada al pre-comprador a través del servicio MRW y ratificada a través de la Notaría Pública Segunda del Municipio Maturín del Estado Monagas, en fecha diez (10) de Abril de 2.007, razón por la cual desconoció y rechazó en cuanto a derecho se refiere la cantidad consignada por el actor por la suma de Sesenta y Tres Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 63.000,00), anexada a la demanda marcada como “K”, por los supuestos conceptos de saldo del precio y gastos de protocolización del documento definitivo de compra-venta, por ser totalmente ilegítimos y extemporáneos.

   Que de documento registrado por antela Oficina de Registro Público del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito capital, en fecha treinta y uno (31) de Octubre de 2.008, bajo el Nº 46, Tomo 21, Protocolo Primero, que en copia simple anexó, consta que la parte demandada, cumpliendo con sus obligaciones como constructora, formalizó ante la autoridad competente, el Documento de Condominio del Edificio Residencias Caribay, razón por la cual y ante el reiterado incumplimiento del demandante, el apartamento Nº 5-B, situado en la quinta planta del citado edificio, se le enajenó a un tercero bajo el sistema de propiedad horizontal, así como el resto de la edificación, por lo que es inviable, en cuanto a derecho se refiere, la protocolización del documento de venta del inmueble a nombre del demandante-moroso ya que el inmueble le pertenece a otro co-propietario que se sirve del mismo como su vivienda principal, por lo que rechazó lo alegado por el actor en el sentido que la constructora debía notificarle de la protocolización del documento de condominio, puesto que desde el día seis (06) de Diciembre de 2.006, ya su mandante había tomado la decisión de resolver unilateralmente el contrato y devolverle las sumas entregadas menos la penalidad convenida, todo lo cual se efectuó el quince (15) de Mayo de 2.007, a través del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el procedimiento de la oferta real y depósito, vale decir, el resultante de la aplicación de la diferencia de las cantidades depositadas extemporánea e inconsultamente por el hoy actor, por concepto de supuestas cuotas como amortización del precio definitivo de venta, el cual arrojó la suma de Ciento Treinta y Cinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 135.000,00), monto este que la vendedora-oferente actuando en uso del contenido de la cláusula séptima del contrato cuyo cumplimiento se demanda, le realizó la correspondiente deducción de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento, vale decir, al suma de Ochenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 80.000,00), razón por la cual el reembolso definitivo presentado en la oferta a favor del actor es por la suma de Cincuenta y Cinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 55.000,00), según consta de cheques de gerencia identificados con los Nºs 09825168 y 00008076, emitidos por los Bancos Canarias y Venezuela, respectivamente, lo cual constaba de copias certificadas que anexó y que por lo tanto el hoy actor, para la fecha de protocolización del documento de condominio, ya había perdido su condición de comprador, pues el contrato estaba resuelto de pleno derecho.

   De conformidad con el Artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, reconvino al ciudadano F.J.C.C. en los siguientes términos:

   Que en fecha primero (1°) de Junio de 2.005, su mandante contrató a la empresa “Century 21”, Parroquia El Paraíso, para que promocionara al público la venta de un edificio destinado a vivienda conocido como Residencias Caribay, situado en la Segunda Avenida de la Urbanización Las Fuentes, parcelas Nºs 42 y 43 de la Urbanización El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital.

   Que su mandante celebró con el ciudadano F.J.C.C., contrato de opción de compra-venta, para la celebración de una venta futura, el cual fue suscrito por ante la Notaria Pública Cuadragésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha treinta (30) de Junio de 2.006, bajo el Nº 14, Tomo 33 de los libros respectivos, el cual tuvo como objeto un inmueble constituido por un apartamento identificado como 5-B, ubicado en la quinta (5ª ) planta, Letra B, dos (2) espacios destinados a estacionamiento de vehículos identificados como 38 y 39, y un (1) maletero identificado como M-20, cuyos, linderos, medidas y demás determinaciones dio por reproducidos.

   Que a los fines de garantizar los compromisos adquiridos con su mandante, el pre-comprador, suscribió dieciséis (16) letras de cambio, todas libradas el treinta (30) de Junio de 2.006, debidamente causadas, bajo el concepto de pago a cuenta del precio de compra-venta del citado inmueble y que dichos efectos cambiarios incluían doce (12) cuotas mensuales de Dos Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 2.500,00), cada una, más cuatro (04) giros especiales por la suma de Cuarenta y Cinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 45.000,00) y Veintidós Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 22.500,00), respectivamente.

   Que en virtud de la morosidad en los pagos correspondientes por parte del accionante reconvenido correspondientes a la adquisición del apartamento de marras imputable al ciudadano F.J.C.C., el caso fue remitido a los abogados externos de la empresa, quienes en fecha seis (06) de Diciembre de 2.006 le enviaron una misiva a dicho ciudadano notificándole del atraso en el cumplimiento de los pagos contraídos, los cuales para la fecha ascendían a la suma de Treinta y Siete Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 37.500,00), discriminados así: Treinta Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 30.000,00), por la diferencia no cancelada al treinta (30) de Agosto de 2.006; Siete Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 7.500,00), correspondiente a tres (03) cuotas de Dos Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 2.500,00), cada una de ellas, las cuales vencieron en fechas treinta (30) de Septiembre, treinta (30) de Octubre y treinta (30) de Noviembre de 2.006, respectivamente, sumas estas que el hoy actor nunca honró y que fueron el detonante para que su mandante procediera a resolver el contrato de opción de compra-venta suscrito en fecha treinta (30) de Junio de 2.006, en forma unilateral, tal y como lo permite la cláusula séptima (7ª) del contrato, lo cual se evidencia de misiva que le fuera enviada por MRW y de notificación efectuada a través de la Notaria Pública Segunda de Maturín, Estado Monagas, en fecha diez (10) de Abril de 2.007, razón por la cual su mandante procedió a devolverle la totalidad de las cantidades entregadas a la fecha menos la penalidad convenida contractualmente, todo lo cual se efectuó a través del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el procedimiento de oferta real y depósito, vale decir, el resultante de la aplicación de la diferencia de las cantidades depositadas extemporánea e inconsultamente por el hoy actor, por concepto de supuestas cuotas como amortización del precio definitivo de venta, el cual arrojó la suma de Ciento Treinta y Cinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 135.000,00), monto este que la vendedora-oferente actuando en uso del contenido de la cláusula séptima del contrato cuyo cumplimiento se demanda, le realizó la correspondiente deducción de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento, vale decir, al suma de Ochenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 80.000,00), razón por la cual el reembolso definitivo presentado en la oferta a favor del actor es por la suma de Cincuenta y Cinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 55.000,00), según consta de cheques de gerencia identificados con los Nos. 09825168 y 00008076, emitidos por los Bancos Canarias y Venezuela, respectivamente.

   Fundamentó su demanda reconvencional en los Artículos 1.167, 1.264 y 1.269 del Código Civil.

   Que por lo expuesto es por lo que en nombre de su representada procede a reconvenir al hoy accionante para que convenga o en su defecto a ello fuere condenado por el Tribunal, en lo siguiente:

1. - En la resolución del contrato de opción de compra-venta.

2. - Como consecuencia de lo anterior, que fuera declarado expresamente que el demandante-reconvenido le adeuda a su mandante la suma de Ochenta Millones de Bolívares (Bs. 80.000.000,00) (sic) por concepto de cláusula penal por los daños y perjuicios debidamente causados de acuerdo a lo establecido en la cláusula séptima del contrato suscrito en fecha treinta (30) de Junio de 2.006.

3. - El pago de las costas y costos así como los honorarios profesionales causados por el ejercicio de la acción.

   De conformidad con el Artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, estimó su demanda reconvencional en la suma de Trescientos Cuatro Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 304.000,00), equivalentes a cuatro mil (4.000) Unidades Tributarias y señaló el domicilio procesal de su mandante.

   Mediante auto dictado en fecha seis (06) de Abril de 2.011, fue admitida la demanda reconvencional por no ser la misma contraria al orden público o a alguna disposición expresa en la Ley, fijando, de conformidad con el Artículo 367 del Código de Procedimiento Civil, el quinto (5º) día de despacho siguiente a que constara en autos la práctica de la última de las notificaciones de las partes en litigio, por haber procedido a la admisión fuera del lapso legal.

   Mediante auto dictado en fecha siete (07) de Abril de 2.011, dado lo voluminoso del expediente, fue ordenada la apertura de la segunda (2ª) pieza.

   En fecha veinticuatro (24) de Junio de 2.011, la representación judicial de la parte demandada se dio por notificada, solicitando que fuera ordenada la notificación de la parte actora reconvenida mediante boleta.

   Riela a los autos nota estampada por la secretaría de este Tribunal en fecha veintiséis (26) de Mayo de 2.011, dejando constancia de haberse librado la boleta de notificación acordada mediante auto de fecha seis (06) de Abril de 2.011.

   En fecha dieciocho (18) de Octubre de 2.011, el apoderado de la demandada dejó constancia de haber pagado los emolumentos necesarios a los fines que el Alguacil se trasladara a practicar la notificación del demandante, quien en fecha veintisiete (27) de Octubre de 2.011, informó el haber practicado la notificación ordenada.

   Mediante escrito de fecha cuatro (04) de Noviembre de 2.011, el apoderado actor procedió a contestar la demanda reconvencional incoada en contra de su mandante, en los siguientes términos:

   Alegó que los apoderados judiciales del demandado incurrieron en un error de derecho al no diferenciar entre un contrato de venta y una opción de compra-venta, y que el contrato que originó el juicio es de compra-venta, pues, aún cuando presente la apariencia de un contrato de opción de compra-venta, la naturaleza de la convención objeto del juicio no es tal, pues hubo acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido y el comprador de entregar el precio pactado, es decir, se verificó la venta por el cruce de voluntades.

   Que el contrato es el instrumento por excelencia para que el hombre pueda satisfacer sus necesidades, que constituye el acto jurídico de mayor aplicación hasta el punto que sin su uso no se podría concebir la realización de la vida económica en las comunidades organizadas y que por ello es el acto jurídico de contenido más diverso.

   Invocó los Artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil.

   Que estando absolutamente claros que nos encontramos en presencia de un contrato de compra-venta que se perfeccionó, mal podían los apoderados judiciales de la parte demandada reconviniente, rescindir unilateralmente del contrato suscrito, ya que, para el supuesto negado que su mandante hubiese incumplido, lo procedente y ajustado a derecho era que fuera demandado judicialmente y pretender en esa misma demanda una indemnización por daños y perjuicios.

   Que la decisión de rescindir unilateralmente el contrato de compra-venta, en su criterio, puede equipararse a la figura de “hacerse justicia por su propia mano”, expresamente prohibida por la Ley.

   Que aún y cuando no era materia del juicio, consideró necesario plasmar algunas consideraciones en cuanto a la oferta real y depósito ejercida, lo que para él, constituía un ejemplo más del desconocimiento jurídico plasmado en párrafos precedentes, ya que en ningún momento su mandante ha sido acreedora de la empresa “Promotora Gresky, C.A.”, requisito procedimental previsto en el Artículo 1.360 del Código Civil, no dejando pasar el hecho real y cierto que, el ofrecimiento fue realizado después de haberse dados por citados en el presente juicio.

   Solicitó que la sentencia definitiva fuera declarando con lugar la demanda por esa representación ejercida.

   Que de un estudio de la reconvención propuesta se observa que la parte demandada procedió a reconvenirlos por indemnización de daños y perjuicios causados por el incumplimiento de la obligación contraída conforme al contrato de opción de compra-venta celebrado entre ambas partes motivada por el supuesto incumplimiento en que incurrió su mandante con sus obligaciones contenidas en el contrato de opción de compra-venta, y que de conformidad con el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, a la parte demandada reconviniente le correspondía probar la indemnización por daños y perjuicios que en ese sentido reclama.

   Que a su criterio, es total y absolutamente improcedente la reconvención ejercida en contra de su mandante, ya que en ningún momento los apoderados judiciales de la demandada demostraron en forma fehaciente el daño causado por su mandante y que éste debía reparar, que por el contrario, está demostrado suficientemente en autos que su representado ha actuado en todo momento ajustado al ordenamiento jurídico, ya que, ante el incumplimiento por parte de la empresa “Promotora Gresky, C.A.”, procedió judicialmente a demandarle el cumplimiento del contrato de compra-venta suscrito.

   Que lo que sí está probado es el daño que se le ha causado a su mandante por la conducta contraria a derecho de parte de la demandada reconviniente, al rescindir unilateralmente el contrato procediendo a venderle el inmueble a una tercera persona.

   Solicitó que la demanda reconvencional fuera declarada sin lugar.

   En fecha dieciséis (16) de Noviembre de 2011 la representación judicial de la demandada reconviniente, solicitó que fuera desechada la contestación a la reconvención formulada por la parte actora reconvenida, por haber sido presentada la misma en forma extemporánea por tardía.

   Abierta la causa a pruebas, solo hizo uso de dicho lapso la parte demandada reconviniente, quien las promovió en fecha veintitrés (23) de Noviembre de 2.011, pruebas estas que fueron agregadas a los autos de conformidad con el Artículo 397 del Código de Procedimiento Civil, en fecha veintiocho (28) de Noviembre de 2.011.

   Pruebas de la parte demandada reconviniente:

   Como documentales:

   Acogiéndose al principio de la comunidad de la prueba, ratificó en su contenido y firma, el documento autenticado por ante la Notaria Pública Cuadragésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha treinta (30) de Junio de 2.006, bajo el Nº 14, Tomo 33 de los libros respectivos, contentivo del contrato de opción de compra-venta suscrito entre las partes en litigio.

   Promovió y opuso en su contenido y firma, las dieciséis (16) letras de cambio, libradas en fecha treinta (30) de Junio de 2.006, y causadas bajo el concepto de pago a consta del precio de compra-venta del apartamento Nº 5-B, situado en la Residencias Caribay, Urbanización Las Fuentes. Que dichos instrumentos cambiarios fueron suscritos por el actor para garantizar así el pago oportuno de las obligaciones contraídas en el contrato de opción de compra-venta, que incluían las doce (12) cuotas mensuales de Dos Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 2.500,00), cada una de ellas, más cuatro (04) cuotas) o giros especiales por Cuarenta y Cinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 45.000,00) y Veintidós Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 22.500,00), letras de cambio estas que nunca fueron canceladas en la fecha prevista.

   Promovió y opuso en su contenido y firma, comunicación privada de fecha seis (06) de Diciembre de 2.006, anexada al escrito de contestación al fondo de la demanda, la cual no fue impugnada ni desconocida por el demandante, y ratificada mediante notificación practicada a través de la Notaría Pública Segunda del Municipio Maturín del Estado Monagas, en fecha diez (10) de Abril de 2.007, haciendo del conocimiento del hoy actor, de su atraso en el cumplimiento de los pagos establecidos contractualmente.

   Documento protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria del Tercer Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha treinta y uno (31) de Octubre de 2.008, bajo el Nº 46, Tomo 21, Protocolo Primero, contentivo del documento de condominio del edificio Residencias Caribay, para demostrar que la parte actora no dio cumplimiento a sus obligaciones, razón por la cual procedió a efectuar la venta del apartamento a un tercero, reservándose hasta los informes para presentar el respectivo documento de venta.

   Copias certificadas expedidas por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, contentivas del procedimiento de oferta real y depósito, ejercido por su mandante.

   Copia simple del registro mercantil de la empresa “Inmobiliaria Oeste Plaza, C.A.”, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha veintinueve (29) de Mayo de 2.003, bajo el Nº 63, Tomo 62-A, Pro., para demostrar que esta era la empresa encargada de la labor de corretaje y promoción inmobiliaria del edificio Residencias Caribay.

   Promovió las testimoniales de las ciudadanas D.G.V. y M.D.L., titulares de las Cedulas de Identidad Nos. 5.523.057 y 4.888.050, respectivamente, para demostrar el incumplimiento por parte del demandante.

   Mediante auto dictado en fecha dieciséis (16) de Febrero de 2.012, vistas las pruebas promovidas por la parte demandante, las mismas fueron admitidas por no ser manifiestamente ilegales ni impertinentes, salvo su apreciación en la definitiva, y en cuanto a las testimoniales, fue fijado el tercer (3º) día de despacho siguiente a que constara en autos la última de las notificaciones que de las partes se hiciera, a las nueve y media antes meridiem (09:30 a.m.) y diez y media antes meridiem (10:30 a.m.), respectivamente, para que los testigos D.G.V. y M.L., promovidos rindieran sus declaraciones, en ese orden.

   En fecha veintinueve (29) de Marzo de 2.012, la representación judicial de la empresa demandada se dio por notificada del auto anterior, solicitando que fuera ordenada la notificación del demandante mediante boleta, lo cual le fue proveído mediante auto de fecha nueve (09) de Abril de 2.012, librando la respectiva boleta de notificación.

   En fecha veintiocho (28) de Junio de 2.012, el apoderado de la demandada dejó constancia de haber pagado los emolumentos requeridos para la notificación de la parte actora al Alguacil, quien en fecha diez (10) de Julio de 2.012, dejó constancia de haber entregado la boleta de notificación en el domicilio procesal del actor.

   En fecha primero (1º) de Agosto de 2.012 el apoderado judicial de la demandada solicitó al Tribunal que fuera fijada nueva oportunidad a los testigos por ellos promovidos, lo cual le fue proveído mediante auto de fecha nueve (09) de Agosto de 2.012, fijando el décimo (10º) día de despacho siguiente a las horas en dicho auto fijadas.

   Rielan a los autos sendas actas levantadas en fecha tres (03) de Octubre de 2.012, dejando constancia que los actos de testigos fueron declarados desiertos.

   En fecha catorce (14) de Noviembre de 2.012, la representación judicial de la parte demandada, consignó a los autos copia certificada de sentencia dictada por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, en fecha tres (03) de Abril de 2.012, declarando sin lugar la oferta real y depósito efectuada por esa representación por considerarla no válida.

   Cumplido el trámite procesal de sustanciación y encontrándonos en la fase decisoria que ahora nos ocupa, pasa este Tribunal a decidir la presente causa.

   - III -

   Motivaciones para Decidir

   Con el propósito de resolver la presente controversia, pasa este Sentenciador, a realizar las siguientes consideraciones:

   Constituye principio cardinal en materia procesal aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, “...sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.” (Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil).

   El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para el no existe otra verdad que la que resulta de los alegatos y la actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a lo alegado y probado para decidir.

   El requisito que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas (Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil), significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial -a saber, el thema decidendum- está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión -en el libelo de la demanda-, y los hechos deducidos como fundamento de las excepciones o defensas opuestas -en la oportunidad de contestación de la demanda- quedando de esta manera trabada la litis.

   Luego de una revisión minuciosa y detallada de las actas que componen el presente expediente, se constata que la pretensión actora consiste en el cumplimiento, por parte de la empresa demandada, de un contrato de opción de compra-venta suscrito por ante la Notaría Pública Cuadragésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha treinta (30) de Junio de 2.006, bajo el Nº 14, Tomo 33 de los libros respectivos, con la empresa “Promotora Gresky, C.A.”, un contrato de opción de compra-venta, el cual tuvo como objeto un inmueble constituido por un apartamento identificado como 5.B, ubicado en la quinta (5ª ) planta, Letra B, cuyos linderos son los siguientes: Norte: con fachada norte del edificio, cuarto de basura y núcleo de circulación vertical del edificio; Sur: con fachada sur del edificio; Este: con fachada este del edificio, y Oeste: con cuarto de basura, foso de ascensor y apartamento 5-A. Tiene una superficie aproximada de ochenta y siete metros cuadrados (87,00 Mts2), y constaría de las siguientes dependencias: salón-comedor, cocina, lavandero, baño de servicio, dormitorio de servicio, pasillo de dormitorios, dormitorio principal, vestuario y baño privado, un (1) dormitorio con closet, un (1) baño auxiliar y un (1) closet de lencería, dos (2) espacios destinados a estacionamiento de vehículos identificados como 38 y 39, y un (1) maletero identificado como M-20, pues a su decir, él había cumplido con todas y cada una de sus obligaciones contractuales.

   Efectuada la citación de la parte demandada, la misma, dentro del lapso indicado en el Artículo 344 del Código de Procedimiento Civil, en vez de contestar la demanda al fondo, opuso a la misma la cuestión previa contenida en el ordinal 8º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, fundamentando la misma en que su mandante en fecha quince (15) de Mayo de 2.007, intentó por ante el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, un procedimiento de oferta real y depósito, siendo el oferente el hoy actor, contenida dicha oferta en el expediente signado con el Nº 14.154 de la nomenclatura interna antigua, hoy Nº AH16-2007-000021, de ese juzgado, la cual efectuó, a su decir, en virtud del reiterado incumplimiento del comprador oferido, en este caso el demandante, al contenido de la cláusula cuarta del contrato de opción de compra-venta, y fue por lo que la promitente vendedora, es decir, su mandante, consignó por ante el citado Tribunal, el resultante de la aplicación conforme a derecho, de la diferencia de las cantidades depositadas extemporánea e inconsultamente por el demandante, por concepto de supuestas cuotas como amortización del precio definitivo de venta, el cual arrojó la suma de Ciento treinta y Cinco Millones de Bolívares Fuertes (Bs. F. 135.000,00), monto este que su mandante, actuando en uso de la cláusula séptima del contrato de opción de compra-venta, le realizó la correspondiente deducción de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento, razón por la cual el reembolso es por la suma de Cincuenta y Cinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 55.000,00), según consta de dos (02) cheques de gerencia signados con los Nos. 09825168 y 00008076, emitidos por los Bancos Canarias y Venezuela, respectivamente, anexando copias simples.

   Sustanciada la cuestión previa opuesta, la misma fue resuelta mediante sentencia interlocutoria dictada por este Tribunal en fecha en fecha veinticinco (25) de Mayo de 2.010, declarando con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 8° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto era evidente que la decisión que se dictara con motivo de la oferta real y depósito tenía influencia en el presente juicio, razón por lo cual, era imperioso para este Juzgador, el declarar con lugar la cuestión previa opuesta y en consecuencia, a tenor de lo previsto en el Artículo 355 del Código de Procedimiento Civil, el presente juicio continuaría su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuya fase se suspendería hasta que de autos constara que fue resuelta la cuestión prejudicial que debía influir en la decisión definitiva que ha de dictarse.

   Ahora bien, de autos se evidencia que la parte demandada reconviniente, en fecha catorce (14) de Noviembre de 2.012, consignó a los autos, copia certificada de sentencia dictada por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, en fecha tres (03) de Abril de 2.012, mediante la cual, declaró sin lugar la oferta real y depósito efectuada por la sociedad mercantil “Promotora Gresky, C.A.” a favor del hoy accionante, por considerarla no válida.

   Si bien es cierto que la decisión que recayera en el procedimiento de oferta real y depósito era muy importante a los fines de tomar la decisión en la presente causa, no es menos cierto que es imperioso para este Juzgador el analizar todo el material probatorio que riela a las actas del presente expediente, a los fines de tomar una decisión, dejando expresa constancia que abierta la causa a pruebas sólo hizo uso de dicho lapso la parte demandante. Sin embargo, analizaremos a continuación el material probatorio aportado por la parte actora conjuntamente con el libelo de la demanda.

   Pruebas de la parte actora reconvenida:

   Documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha veintiocho (28) de Junio de 2.007, bajo el Nº 05, Tomo 98 de los libros respectivos. Dicha documental no fue impugnada en forma alguna por la parte demandada, razón por la cual, quien aquí decide la aprecia con todo su valor, de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361 del Código Civil, evidenciándose del mismo la representación que del actor, ostentan los Dres. A.M.R. y A.N.G.. Así se decide.

   Documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha treinta (30) de Junio de 2.006, bajo el Nº 14, Tomo 33 de los libros respectivos. Al igual que la documental analizada anteriormente, tampoco fue atacada en forma alguna por la parte demandada, más bien fue expresamente reconocida, razón por la cual este Juzgador, de conformidad con los Artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361 del Código Civil, la aprecia con todo su valor, evidenciándose con la misma la relación contractual que unía a las partes en litigio, en virtud de contrato de opción de compra-venta. Así se establece.

   Copias simples de ocho (08) recibos por concepto de depósitos bancarios efectuados por el accionante, en el Banco de Venezuela, en la cuenta corriente signada con el Nº 01020131430000022376, a nombre de “Promotora Gresky, C.A.”, por los siguientes montos (calculados a Bolívares Fuertes) y fechas: Treinta y Dos Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 32.0000,00), en fecha diecinueve (19) de Septiembre de 2.006; Trece Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 13.000,00), en fecha trece (13) de Octubre de 2.006; Veinte Mil Bolívares Fuertes (Bs. 20.000,00), en fecha veinticinco (25) de Octubre de 2.006; Diez Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 10.000,00), en fecha once (11) de Enero de 2.007; Diez Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 10.000,00), en fecha diecinueve (19) de Enero de 2.007; Cincuenta y Dos Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bs. 52.500,00), en fecha once (11) de Mayo de 2.007; Dos Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bs. 2.500,00), en fecha veinticinco (25) de Mayo de 2.007, y Veinticinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. 25.000,00), en fecha veintiuno (21) de Junio de 2.007. Por cuanto la parte demandada en el acto de contestación de la demanda, en forma expresa impugnó en todas y cada una de sus partes los supuestos pagos efectuados por la parte demandante por ser los mismo totalmente extemporáneos por tardíos, es la razón por la cual este Juzgador, desecha del cúmulo probatorio tales recibos de depósitos, aunados a la circunstancia que los mismos fueron consignados en copia simple. Así se decide.

   Pruebas de la parte demandada reconviniente:

   Como documentales:

   Documento autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha cinco (05) de Agosto de 2.004, bajo el Nº 49, Tomo 949-A. Dicha documental no fue impugnada en forma alguna por la parte demandada, razón por la cual, quien aquí decide la aprecia con todo su valor, de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361 del Código Civil, evidenciándose del mismo la representación que de la empresa demandada, ostentan los Dres. M.S.G., M.A. y A.B.. Así se decide.

   Acogiéndose al principio de la comunidad de la prueba, ratificó en su contenido y firma, el documento autenticado por ante la Notaria Pública Cuadragésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha treinta (30) de Junio de 2.006, bajo el Nº 14, Tomo 33 de los libros respectivos, contentivos del contrato de opción de compra-venta suscrito entre las partes en litigio. Por cuanto ya dicha documental fue analizada y apreciada por este Juzgador, se considera inoficioso el volver a pronunciarse sobre la misma por razones economía procesal. Así se decide

   Promovió y opuso en su contenido y firma, las dieciséis (16) letras de cambio, libradas en fecha treinta (30) de Junio de 2.006, y causadas bajo el concepto de pago a consta del precio de compra-venta del apartamento Nº 5-B, situado en la Residencias Caribay, Urbanización Las Fuentes, suscritos por el actor para garantizar así el pago oportuno de las obligaciones contraídas en el contrato de opción de compra-venta, que incluían las doce (12) cuotas mensuales más cuatro (04) cuotas o giros especiales. Dichas cambiales no fueron impugnadas en forma alguna por la parte demandada, razón por la cual, este Juzgador, de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en sintonía con el Artículo 1.363 del Código Civil, las aprecia con todo su valor probatorio, quedando evidenciado con dichas letras de cambio que las mismas no fueron canceladas en la fecha prevista por el hoy accionante. Así se decide.

   Promovió y opuso en su contenido y firma, comunicación privada de fecha seis (06) de Diciembre de 2.006, anexada al escrito de contestación al fondo de la demanda.

   Establece el Artículo 1.371 del Código Civil lo siguiente:

   Pueden hacerse valer en juicio como prueba o principio de prueba por escrito, las cartas misivas dirigidas por una de las partes a la otra, siempre que en ellas se trate de la existencia de una obligación o de su extinción, así como de cualquier otro hecho jurídico relacionado con los puntos que se controviertan.

   El autor de la carta puede exigir la presentación de ésta a la persona a quien fue destinada o ésta producirla en juicio para los efectos mencionados.

   Aplicando al caso de autos el articulado antes trascrito, observa quien aquí sentencia, que la misiva de marras, de fecha seis (06) de Diciembre de 2.006 le fue enviada al hoy accionante, por la Dra. M.S., en nombre y representación de la empresa “Promotora Gresky, C.A.”, y en la misma se le notificó al ciudadano F.J.C.C., no solo de la existencia de una obligación sino del estado de morosidad en el cumplimiento de sus obligaciones. Dicha misiva no fue impugnada en forma alguna por la parte actora, razón por la cual este Juzgador concluye que dicha misiva, debe ser apreciada con todo su valor probatorio, de conformidad con los Artículos 1.363 y 1.374 del Código Civil. Así se decide.

   Notificación practicada a través de la Notaría Pública Segunda del Municipio Maturín del Estado Monagas, en fecha diez (10) de Abril de 2.007, haciendo del conocimiento del hoy actor, de su atraso en el cumplimiento de los pagos establecidos contractualmente. Dicha documental no fue atacada en forma alguna por la parte demandada en la oportunidad respectiva, razón por la cual quien aquí decide la aprecia con todo su valor, de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y los Artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361 del Código Civil, evidenciándose con la misma, que la parte demandada le notificó tanto en notificación privada y también a través de Notario Público, del estado de atraso en el cumplimiento de sus obligaciones. Así se decide.

   Documento protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria del Tercer Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha treinta y uno (31) de Octubre de 2.008, bajo el Nº 46, Tomo 21, Protocolo Primero, contentivo del documento de condominio del edificio Residencias Caribay. Dicha documental no fue atacada en forma alguna por la parte demandada en la oportunidad respectiva, razón por la cual quien aquí decide la aprecia con todo su valor, de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y los Artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361 del Código Civil, pero lo desecha del cúmulo probatorio por cuanto con dicha documental no se demuestran en forma alguna los hechos controvertidos en el presente juicio. Así se decide.

   Copias certificadas expedidas por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivas del procedimiento de oferta real y depósito, ejercido por su mandante. Dichas copias certificadas no fueron atacadas en forma alguna por la parte demandada en la oportunidad respectiva, razón por la cual quien aquí decide la aprecia con todo su valor, de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y los Artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361 del Código Civil, evidenciándose con las mismas, como ya se comentó en el mismo cuerpo de esta decisión, que dichas copias fueron válidas y precisas para resolver la cuestión previa opuesta contenida en el ordinal 8º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Dado que dicha oferta real y depósito fue declarada sin lugar por no considerarse válida, no es menos cierto que de las mismas se evidencia que el oferido, hoy accionante en la presente causa, al oponerse a la misma, reconoce su estado de morosidad en los pagos asumidos contractualmente. Así se decide.

   Copia simple del registro mercantil de la empresa “Inmobiliaria Oeste Plaza, C.A.”, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha veintinueve (29) de Mayo de 2.003, bajo el Nº 63, Tomo 62-A, Pro., para demostrar que esta era la empresa encargada de la labor de corretaje y promoción inmobiliaria del edificio Residencias Caribay. Dicha documental a pesar de no haber sido fue atacada en forma alguna por la parte demandada en la oportunidad respectiva, adquirió el carácter de fidedigno, pero la misma no es apreciada por este Juzgador por no aportar nada para la solución de la presente controversia. Así se decide.

   Promovió las testimoniales de las ciudadanas D.G.V. y M.L., titulares de las Cedulas de Identidad Nos. 5.523.057 y 4.888.050, respectivamente. Con respecto a esta prueba, este Tribunal no tiene materia que analizar por cuanto de autos se evidencia que una vez admitida la misma, los actos de declaraciones testimoniales fueron declarados desiertos. Así se decide.

   Examinadas, apreciadas y valoradas como han sido todas las pruebas que se encuentran en el expediente, indistintamente de quien las haya producido, porque una vez que las pruebas han sido incorporadas al proceso, dejan de pertenecer a la parte que las produjo y son adquiridas para el proceso, pudiendo cada parte aprovecharse de las producidas por la contraparte y, a su vez, el Juez valorarlas, aun en perjuicio de aquél que las produjo, de conformidad con el principio de la comunidad de la prueba, y extraídas de ellas los elementos de convicción, observa quien aquí sentencia que, al momento de hacer una sucinta descripción de los términos en los cuales quedó planteada la controversia, se indicó que la pretensión de la parte demandante era la de obtener por parte de la empresa demandada, el cumplimiento del contrato de opción de compra-venta suscrito con la empresa “Promotora Gresky, C.A.” del contrato de opción de compra-venta suscrito mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha treinta (30) de Junio de 2.006, bajo el Nº 14, Tomo 33 de los libros respectivos, suscrito con la empresa “Promotora Gresky, C.A.”, el cual tuvo como objeto un inmueble constituido por un apartamento identificado como 5-B, ubicado en la quinta (5ª ) planta, Letra B, cuyos linderos son los siguientes: Norte: con fachada norte del edificio, cuarto de basura y núcleo de circulación vertical del edificio; Sur: con fachada sur del edificio; Este: con fachada este del edificio, y Oeste: con cuarto de basura, foso de ascensor y apartamento 5-A. Tiene una superficie aproximada de ochenta y siete metros cuadrados (87,00 Mts2), y constaría de las siguientes dependencias: salón-comedor, cocina, lavandero, baño de servicio, dormitorio de servicio, pasillo de dormitorios, dormitorio principal, vestuario y baño privado, un (1) dormitorio con closet, un (1) baño auxiliar y un (1) closet de lencería, dos (2) espacios destinados a estacionamiento de vehículos identificados como 38 y 39, y un (1) maletero identificado como M-20, pues a su decir, él había cumplido con todas las cláusulas contractuales y que dicha empresa no le había notificado de la protocolización del Documento de Condominio del edificio para así efectuar la protocolización del documento definitivo de venta.

   Ante dicha pretensión, la parte demandada en el acto de contestación al fondo de la demanda negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes por no ser ciertos los hechos alegados ni ajustado el derecho invocado para fundamentarla, y que el hoy actor había incumplido en forma reiterada con sus obligaciones contractuales, razón por la cual, en uso del mismo contrato, su mandante decidió resolver unilateralmente dicho contrato, aunado a la circunstancia que el inmueble objeto de dicho contrato, había sido vendido a un tercero.

   Ahora bien, establece el Artículo 1.133 del Código Civil, lo siguiente:

   El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

   Las exigencias económicas del tráfico de los bienes, especialmente de los inmuebles, han creado la necesidad de que se actualice un tipo de contrato que tiene gran vigencia práctica y que se conoce en la doctrina bajo diferentes nombres: contrato preparatorio, contrato preliminar, promesa de contrato y contrato de opción de compra-venta. En nuestra legislación, a diferencia de otras, dicho contrato no está regulado.

   El contrato de opción de compra-venta o contrato preparatorio, como lo identificaba el Dr. N.V.R., es un acuerdo de voluntades, que lleva implícita la promesa de celebrar un contrato futuro, y en este aspecto, son determinantes lo móviles que llevan a las partes a contratar y permite a las partes obligarse a celebrar un contrato futuro que generalmente, por dificultades económicas.

   Es muy frecuente en nuestro medio, que se celebre un contrato preparatorio que tenga por objeto la promesa de compra de un inmueble que no se puede adquirir de inmediato, ya sea porque no se dispone del dinero en forma inmediata y hay que gestionar un crédito bancario o porque el inmueble esté en construcción, como el caso de autos. En tal forma, que se prepara un contrato sin necesidad de perfeccionar una venta que implique la entrega de la cosa.

   El contrato de opción de compra-venta reúne las siguientes características:

    Es un contrato, conforme a la definición establecida en el Artículo 1.133 del Código Civil antes transcrito.

    Es autónomo, porque cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.

    Prepara la celebración de otro contrato.

    Es un contrato principal ya que subsiste por sí mismo, sin necesidad de otra convención y con independencia del contrato prometido.

    Es un contrato consensual.

    Puede ser unilateral o bilateral.

    Produce efectos personales y no es traslativo ni constitutivo de derechos reales ni se opera la transmisión de propiedad sino cuando se perfecciona la venta, o bien con el consentimiento de las partes o por la sentencia que supla ese consentimiento, de allí la diferencia con el contrato de compra-venta.

   Ahora bien, aplicado al caso de autos lo expresado anteriormente, nos encontramos que el contrato cuyo cumplimiento solicitó el accionante, se trata de una verdadera opción de compra-venta.

   Establece el Artículo 1.159 del Código Civil lo siguiente:

   Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

   Y el Artículo 1.167 ejusdem:

   En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   De una lectura y análisis del documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha treinta (30) de Junio de 2.006, bajo el Nº 14, Tomo 33 de los libros respectivos, contentivo del contrato de opción de compra-venta cuyo cumplimiento se demanda, observamos que, en su cláusula tercera (3ª), las partes establecieron el precio total de la compra-venta y en la cláusula cuarta (4ª), textualmente se estableció lo siguiente:

   CUARTA: EL PRECOMPRADOR, para garantizar a LA PREVENDEDORA el cumplimiento de la obligación de compra que mediante el presente documento contrae, entregó en calidad de reserva en fecha 22 de Junio de 2006, a titulo de prenda a LA PREVENDEDORA, la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 3.000.000,00) en calidad de reserva; igualmente, en este mismo acto, para garantizar el cumplimiento de la obligación de compra, entrega a titulo de prenda a LA PREVENDEDORA la cantidad de CUARENTA Y SIETE MILLONES DE BOLÍVARES CON CEROS CÉNTIMOS (Bs. 47.000.000,00) en este mismo acto, además para garantizar a LA PREVENDEDORA la misma obligación referida en esta cláusula, se obliga a entregarle, en las oportunidades que luego se señalan, las siguientes cantidades: CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 45.000.000,00), el treinta (30) de Julio de 2.006. La cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 45.000.000,00), el treinta (30) de Agosto de 2.006. La cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 30.000.000,00), en doce (12) cuotas mensuales y consecutivas de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 2.500.000,00). El vencimiento del plazo para el pago de la primera de estas doce (12) cuotas) tendrá lugar a los treinta días continuos contados a partir de la fecha del presente contrato. La cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 45.000.000,00), en dos (2) cuotas extraordinarias de VEINTIDÓS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 22.500.000,00), cada una. El vencimiento del plazo para el pago de la primera de estas dos (2) cuotas extraordinarias tendrá lugar el 30 de Diciembre de 2.006; la segunda cuota extraordinaria deberá ser cancelada el día 30 de Junio de 2.007. La cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 60.000.000,00) será cancelada al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta. Queda expresamente entendido que en el caso que LA PREVENDEDORA esté en disposición de otorgar el documento de compra-venta definitivo en una fecha previa al vencimiento de la totalidad de las cuotas establecidas en esta cláusula, y así se lo notifique al PRECOMPRADOR, este se compromete a cancelarle a LA PREVENDEDORA el saldo del total adeudado del monto estipulado en esta cláusula en el momento del otorgamiento del citado documento de compra-veta, según las condiciones establecidas en la cláusula décima de este documento. La modalidad de la prenda constituida la acepta LA PREVENDEDORA en la forma como las partes en este contrato, las cantidades entregadas en garantía, se imputarán al precio de la compra-venta. Las partes declaran expresamente que el dinero dado en garantía no constituye el convenio de arras previsto en el Artículo 1263 del Código Civil. Las cantidades recibidas no devengarán intereses a favor de EL PRECOMPRADOR.

   Asimismo en la cláusula séptima, establecieron los casos en los cuales la pre-vendedora tendría el derecho de resolver unilateralmente el contrato.

   Ahora bien, aplicado al caso de marras los términos contractuales, observa este Juzgador lo siguiente: La parte demandada con su libelo de demanda consignó copias simples de ocho (08) recibos por concepto de depósitos bancarios efectuados por el accionante, en el Banco de Venezuela, en la cuenta corriente signada con el Nº 01020131430000022376, a nombre de “Promotora Gresky, C.A.”, por los siguientes montos (calculados a Bolívares Fuertes) y fechas: Treinta y Dos Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 32.0000,00), en fecha diecinueve (19) de Septiembre de 2.006; Trece Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 13.000,00), en fecha trece (13) de Octubre de 2.006; Veinte Mil Bolívares Fuertes (Bs. 20.000,00), en fecha veinticinco (25) de Octubre de 2.006; Diez Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 10.000,00), en fecha once (11) de Enero de 2.007; Diez Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 10.000,00), en fecha diecinueve (19) de Enero de 2.007; Cincuenta y Dos Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bs. 52.500,00), en fecha once (11) de Mayo de 2.007; Dos Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bs. 2.500,00), en fecha veinticinco (25) de Mayo de 2.007, y Veinticinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. 25.000,00), en fecha veintiuno (21) de Junio de 2.007. Con dichos recibos quedó demostrado que el hoy actor no cumplió con los pagos en las fechas establecidas en el contrato y ello fue la razón por la que la empresa “Promotora Gresky, C.A.”, decidió notificarlo de tal estado de morosidad en los pagos así como de la decisión de resolver en forma unilateral el contrato que los vinculaba, procediendo en consecuencia a efectuar la oferta real antes analizada. Asimismo la parte demandada reconviniente, consignó a los autos las dieciséis (16) letras de cambio, libradas en fecha treinta (30) de Junio de 2.006, y causadas bajo el concepto de pago a consta del precio de compra-venta del apartamento Nº 5-B, situado en la Residencias Caribay, Urbanización Las Fuentes, suscritos por el actor para garantizar así el pago oportuno de las obligaciones contraídas en el contrato de opción de compra-venta, que incluían las doce (12) cuotas mensuales más cuatro (04) cuotas o giros especiales, demostrando así una vez más la falta de pago oportuno de las mismas por parte del hoy accionante. Así se decide.

   Siendo así, es evidente que la demanda inciadora del presente juicio no ha de prosperar en derecho. Así se decide.

   De la reconvención.

   La representación judicial de la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, reconvino a la parte demandante.

   Admitida la demanda reconvencional en los términos antes expuestos mediante auto dictado en fecha seis (06) de Abril de 2.011, de conformidad con el Artículo 367 del Código de Procedimiento Civil, fue fijado el quinto (5º) día de despacho siguiente a que constara en autos la práctica de la última de las notificaciones de las partes en litigio, por haber procedido a la admisión fuera del lapso legal.

   De autos se evidencia que la parte demandada reconviniente se dio por notificada en fecha veinticuatro (24) de Mayo de 2.011 y que a la parte actora reconvenida, se le tiene por notificada desde el día de despacho siguiente al veintisiete (27) de Octubre de 2.011, fecha esta en que el Alguacil adscrito a la Unidad de Alguacilazgo de esta Circuito Judicial dejó constancia de haber entregado la boleta de notificación.

   Siendo así, y efectuando un cómputo de los días de despacho transcurridos desde el veintisiete (27) de Octubre de 2.011, exclusive y hasta el día cuatro (04) de Noviembre de 2.011, inclusive, se evidencia que habían transcurrido seis (06) días de despacho, lo que hace imperioso para este Juzgador, el declarar como extemporánea por tardía la contestación a la demanda reconvencional por tardía, y así se decide.

   El Artículo 347 del Código de Procedimiento Civil en su encabezamiento señala: “....Si faltare el demandado al emplazamiento, se le tendrá por confeso como se indica en el artículo 362....” como puede verse en este artículo se señala que en los casos en que el demandado no compareciera a contestar la demanda, se le tendrá por confeso remitiendo a su vez al Artículo 362 que regla lo concerniente a la confesión ficta y a sus efectos.

   Sobre este particular la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fallo del veintidós (22) de Febrero de 2.001, delimitó lo que significa la presunción ficta, los tres elementos de la confesión ficta y las limitaciones probatorias del contumaz, al establecer:

   “...Establece el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil:

   Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que la favorezca...

   Tal ha sido el criterio sostenido por los doctrinarios patrios entre los cuales encontramos a A.R.-Romberg, quien, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano (Pág.131,133 y 134), establece: “La falta de contestación de la demanda en nuestro derecho, da lugar a la confesión ficta, esto es, la presunción de confesión que recae sobre los hechos narrados en la demanda, pero no sobre el derecho o las consecuencias jurídicas que conforme a la Ley deben aplicarse a los hechos establecidos...”

   La rebeldía no se produce sino por la incomparecencia del demandado a la contestación, pues las partes a derecho con su citación para dicho acto y su comparecencia al mismo funciona como la antigua personación, de tal modo que la realización de aquel acto constituye la liberación del demandado de la carga de contestación, y su omisión o falta, produce la confesión ficta. El lapso de comparecencia tiene así el carácter de perentorio o preclusivo y agotado que sea, ya por la realización de la contestación o por su agotamiento por no haberse realizado aquella, no podrá ya admitirse la alegación de hechos nuevos, ni la contestación de la demanda a la causa (Art.364 Código de Procedimiento Civil).

   Así pues, podemos entender entonces que operará la confesión ficta y por lo tanto se declararán con lugar las pretensiones del actor, cuando el demandado no diere contestación a la demanda, que ésta no sea contraria a derecho y que además, el mismo no probare algo que le favoreciere.

   En esa dirección se ha dirigido la jurisprudencia dictada por este m.T. de la República, quien en reiteradas oportunidades ha establecido que deben concurrir tres elementos para que proceda la confesión ficta, estos son:

   Que el demandado no diere contestación a la demanda.

   Que la pretensión no sea contraria a derecho.

   Que el demandado nada probare que le favorezca durante el proceso.

   En relación al tercer requisito, por el cual el demandado nada probare que le favorezca durante el proceso, se observa:

   El alcance de la locución: ‘nada probare que le favorezca’, tanto la doctrina como la jurisprudencia han acordado al respecto que es permitida la prueba que tienda a enervar o paralizar la acción intentada, hacer contraprueba de los hechos alegados por el actor, demostrar que ellos son contrarios a derecho. En cambio no es permitida la prueba de aquellos alegatos hechos constitutivos de excepciones que han debido alegar en la contestación a la demanda... (Ramírez y Garay 2075-99, pág. 556, Tomo CL VII).

   Así mismo, en sentencia del catorce (14) de Junio de 2.000, el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, dejó sentado lo siguiente:

   La inasistencia del demandado a la contestación de la demanda o su incomparecencia tardía al mismo, que se declare la confesión ficta, que por naturaleza es una presunción iuris tantum, lo cual comporta una aceptación de los hechos expuestos en el escrito de la demanda; siempre y cuando la pretensión intentada no sea contraria a derecho, por una parte y, por la otra, que nada probare el demandado que le favorezca, ni aparecieren desvirtuadas las pretensiones del accionante por ninguno de os elementos del proceso, ya que puede en el lapso probatorio el accionado lograr, con los medios de prueba admisibles en la Ley, enervar la acción del demandante...

   De lo anterior se extrae que la conducta rebelde o contumaz de los demandados al no comparecer en forma oportuna a dar contestación a la demanda configura una presunción iuris tantum, que se traduce en la aceptación de los hechos expuestos por el actor en el escrito de la demanda pero ello supeditado al cumplimiento de los otros dos requisitos, como lo son que la petición no sea contraria a derecho y que el demandando nada probare en su defensa.

   Ahora bien, bajo tal circunstancia la actividad probatoria de los contumaz o rebelde estará muy limitada pues, solo podrán concentrar su actividad probatoria a enervar o desvirtuar los fundamentos de hecho que fueron alegados por el actor en su escrito libelar, significando así, que al ser ese lapso de comparecencia de carácter perentorio o preclusivo por lo que una vez agotado no podrá volver a reabrirse ni menos aún administrar o traer al proceso nuevos alegatos.

   En este caso, se extrae que el demandante reconviniente no concurrió a contestar la demanda reconvencional dentro del lapso legal, por cuanto, como ya se expresó anteriormente, la contestó en forma extemporánea por tardía, ni tampoco hizo uso del lapso probatorio para promover pruebas que le favoreciera o que por lo menos, enervaran o desvirtuaran los fundamentos de hecho que fueron alegados en la demanda reconvencional, cumpliéndose así los dos elementos a que hace referencia el Artículo 362 del Código de Procedimiento Civil.

   Con respecto al tercer extremo esto es, que la petición no sea contraria a derecho lo cual debe ser enfocado en que la acción no se encuentre prohibida por una disposición legal, sino amparada por la ley, se observa que también se cumple ya que la demanda intentada que es de resolución del contrato de opción de compra-venta, fundamentada en los Artículos 1.167, 1.264 y 1.269 del Código Civil.

   De manera pues que debe afirmarse que ante la postura asumida por la parte accionada por reconvención o mutua petición en este proceso, se consumó la confesión ficta, que se traduce en la admisión de todos y cada uno de los presupuestos esgrimidos por el actor en su escrito de demanda reconvencional, especialmente el pago oportuno de las cuotas establecidas en el contrato de opción de compra-venta

   En suma de lo expuesto, se concluye que la acción incoada resulta procedente por lo que se declara resuelto el contrato de opción de compra-venta contenido en documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha treinta (30) de Junio de 2.006, bajo el Nº 14, Tomo 33 de los libros respectivos y en consecuencia, el demandante reconviniente le adeuda a la empresa “Promotora Gresky, C.A.” la suma de Ochenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 80.000,00), por concepto de la cláusula penal por los daños y perjuicios, todo ello de conformidad con la cláusula séptima del contrato declarado resuelto. Así se decide.

   - IV -

   D I S P O S I T I V A

   En virtud de los argumentos de hecho y de Derecho que anteceden, este Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide así:

PRIMERO

Declara SIN LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato de opción de compra-venta intentara el ciudadano F.J.C.C. en contra de la sociedad mercantil “PROMOTORA GRESKY, C.A.”, ambos ampliamente identificados en el encabezamiento de esta decisión.

SEGUNDO

Declara CON LUGAR la demanda reconvencional que por resolución de contrato de opción de compra-venta incoara la sociedad mercantil “Promotora Gresky, C.A.” en contra del ciudadano F.J.C.C., y en consecuencia:

1. - Se declara resuelto el contrato de opción de compra-venta contenido en documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha treinta (30) de Junio de 2.006, bajo el Nº 14, Tomo 33 de los libros respectivos, el cual tuvo como objeto un inmueble constituido por un apartamento identificado como 5.B, ubicado en la quinta (5ª ) planta, Letra B, cuyos linderos son los siguientes: Norte: con fachada norte del edificio, cuarto de basura y núcleo de circulación vertical del edificio; Sur: con fachada sur del edificio; Este: con fachada este del edificio, y Oeste: con cuarto de basura, foso de ascensor y apartamento 5-A. Tiene una superficie aproximada de ochenta y siete metros cuadrados (87,00 Mts2), y constaría de las siguientes dependencias: salón-comedor, cocina, lavandero, baño de servicio, dormitorio de servicio, pasillo de dormitorios, dormitorio principal, vestuario y baño privado, un (1) dormitorio con closet, un (1) baño auxiliar y un (1) closet de lencería, dos (2) espacios destinados a estacionamiento de vehículos identificados como 38 y 39, y un (1) maletero identificado como M-20.

2. - Se condena al demandado a pagar a la parte demandada reconviniente, sociedad mercantil “Promotora Gresky, C.A.”, la suma de Ochenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 80.000,00), por concepto de la cláusula penal por los daños y perjuicios, todo ello de conformidad con la cláusula séptima del contrato declarado resuelto.

TERCERO

De conformidad con lo previsto en la disposición legal contenida en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandante reconvenida al pago de las costas procesales, por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio.

Por cuanto la presente decisión es dictada fuera del lapso legal establecido se ordena la notificación de las partes, de conformidad con el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas. En la Ciudad de Caracas, a los tres (03) días del mes de diciembre del año 2012. Años: 202º y 153º.

El Juez,

Abg. C.A.M.R..

La Secretaria,

Abg. I.B.G..

En esta misma fecha, siendo las 11:23 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

La Secretaria,

Abg. I.B.G..