Decisión nº 1395 de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de Cojedes, de 1 de Julio de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO COJEDES

Años: 198° Y 149°.-

-I-

Identificación de las partes y la controversia.-

DEMANDANTE: J.F.R.F., venezolano, mayor de edad, soltero, obrero, titular de la Cédula de Identidad Nº V-2.184.492 y de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL: O.A.R.C., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-7.245.943, debidamente inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 101.470.

DEMANDADO: S.S., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº. V-12.565.548 y domiciliado en la carretera Vía Manrique, Caserío La palma de la ciudad de San Carlos del estado Cojedes.

DEFENSOR JUDICIAL: V.B.M., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-8.671.802, Abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 103.956.-

MOTIVO: DESALOJO.-

SENTENCIA: DEFINITVA.-

EXPEDIENTE: Nº 4847.-

-II-

Síntesis de la Controversia.-

Se inicia la presente causa mediante Demanda incoada en fecha 01 de marzo de 2007, por el ciudadano J.F.R.F., venezolano, mayor de edad, soltero, obrero, titular de la Cédula de Identidad Nº V-2.184.492 y de este domicilio, debidamente asistido por el abogado O.A.R.C., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-7.245.943, debidamente inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 101.470, en contra del ciudadano S.S., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-12.565.548 y domiciliado en la carretera Vía Manrique, Caserío La palma de la ciudad de San Carlos del estado Cojedes, por DESALOJO y previa Distribución de causas ente el Tribunal Distribuidor, fue asignada a este Juzgado, dándosele entrada en fecha 02 de marzo de 2007.

Por auto de fecha 09 de marzo de 2007, se admite la presente demanda, emplazando a la parte demandada a comparecer al segundo (2º) día de Despacho siguiente, a que conste en autos la citación, a dar contestación de la demanda.

En fecha 24 de abril de 2007, el Alguacil de este Despacho consignó recibo sin firmar por el ciudadano S.S., quien luego de leer la compulsa le manifestó que no iba firma el recibo y que le dejara la compulsa, lo cual se hizo.

Por auto de fecha 27 de abril de 2007, se libró Boleta de notificación de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 17 de septiembre de 2007, el abogado O.A.R.C., en su carácter de autos, solicitó el Avocamiento del nuevo Juez.

En fecha 19 de septiembre de 2007, el nuevo Juez Provisorio se Aboca al conocimiento de la presente causa.

En fecha 25 de septiembre de 2007, la Secretaria Titular de este Juzgado deja constancia de no haber hecho efectiva la entrega de al Notificación acordada y consignó Boleta de Notificación.

En fecha 04 de octubre de 2007, el abogado O.A.C., en su carácter de autos, solicitó se acuerde librar Cartel de conformidad con el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.

Por auto de fecha 09 de octubre de 2007, el Tribunal acordó librar el respectivo Cartel de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 08 de noviembre de 2007, el abogado O.A. RIOS CASTILLO, consignó ejemplares del diario las Noticias de Cojedes donde aparece publicado el respectivo Cartel de Citación.

En fecha 09 de noviembre de 20007, el Tribunal acuerda agregar a los autos ejemplares del Diario las Noticias de Cojedes, para su mejor manejo.

El día 07 de diciembre de 2007, la Secretaria titular de este Despacho, hace constar que fijó cartel de citación librado al demandado de autos, dando así cumplimiento alo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 23 de enero de 2008, el abogado O.A. RIOS CASTILLO, en su carácter de autos, solicitó se designe defensor judicial al demandado de autos.

Por auto de fecha 28 de enero de 2008, el Tribunal designó como defensor judicial del demandado de autos al abogado T.J.L..

En fecha 05 de marzo de 2008, el Alguacil de este Tribunal, consignó boleta debidamente firmada por el abogado T.J.L..

Por auto de fecha 07 de marzo de 2008, tuvo lugar el Acto de Aceptación y Juramentación de Defensor Judicial.

En fecha 18 de marzo de 2008, el Tribunal acordó la citación del Defensor Judicial y se libró orden de comparencia junto con recibo.

En fecha 03 de abril de 2008, el Alguacil de este Despacho consignó recibo de citación firmado por el Abogado T.J.L..

Por auto de fecha 07 de abril de 2008, se dejó constancia que Defensor Judicial T.J.L., en su carácter de Defensor Judicial de la parte demandada no compareció a presentar escrito de Contestación de la Demanda.

En fecha 10 de abril de 2008, el Abogado T.J.L., consignó escrito de Contestación de la Demanda.

El día 10 de abril de 2008, el Tribunal mediante Sentencia Interlocutoria decreta la Reposición de la Causa al estado de la nueva designación de Defensor Judicial.

En fecha 23 de abril de 2008, el abogado O.A. RIOS CASTILLO, en su carácter de autos, solicitó se designe defensor judicial al demandado de autos.

Para el día 28 de abril de 2008, el Tribunal designó como defensor judicial del demandado de autos a la abogada V.C.B.M..

En fecha 13 de mayo de 2008, el Alguacil de este Despacho consignó boleta firmada por la Abogada V.C.B.M..

El día 15 de mayo de 2008, tuvo lugar el Acto de Aceptación y Juramentación de Defensor Judicial.

En fecha 22 de mayo de 2008, el Tribunal acordó la citación de la Defensora Judicial del demandado de autos. Se libró compulsa junto con recibo.

El día 02 de junio de 2008, el Alguacil Accidental de este Despacho consignó boleta firmada por la abogada V.C.B.M., en su carácter de defensora judicial de la parte demandada.

En fecha 04 de junio de 2008, la abogada V.B.M., en su carácter de autos consignó Escrito de Contestación de Demanda.

En fecha 04 de junio de 2008, el Tribunal acordó agregar a los autos Escrito de Contestación de Demanda presentado por la parte demandada.

En fecha 05 de junio de 2008, el abogado O.A.R.C., presenta Escrito de Pruebas.

En esa misma fecha 05 de junio de 2008, el Tribunal admitió las pruebas presentadas por la parte actora y fijó el tercer (3º) día de Despacho siguiente para la evacuación de testimoniales.

En fecha 10 junio de 2008, se llevó acabo la evacuación de los testigos promovidos por la parte actora en su escrito de pruebas.

En fecha 20 de junio de 2008, el Tribunal dejó constancia del vencimiento del Lapso Probatorio, por lo que se acoge al lapso correspondiente para dictar sentencia de conformidad con el Artículo 890 del Código de Procedimiento Civil.

-III-

Alegatos de las partes en controversia.-

III.1.- Parte demandante. Señaló el apoderado judicial del actor en su libelo que:

1. - Es propietario de un inmueble ubicado en la Carretera Vía Manrique, en el caserío la Palma de la ciudad de San Carlos del estado Cojedes, cuya propiedad se desprende según documento de compra venta, debidamente reconocido por ante el Juzgado de los Municipios San Carlos y R.G. de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, de fecha 08-09-2003, lo cual anexó documento original marcado “A”.

2. - En fecha 15-08-2003 celebró CONTRATO VERBAL de arrendamiento del inmueble antes identificado con el ciudadano S.S., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-12.565.548, por un canon de arrendamiento de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) mensuales, por SEIS (06) meses fijos a partir del 15-08-2003; fecha en la cual el arrendatario tomo posesión como inquilino del inmueble.

3. - Vencido el contrato de arrendamiento, notificó al arrendatario dar por terminada la relación contractual; para lo cual le concedió un plazo de seis (06) meses contados a partir de esa fecha, para la desocupación y entrega del inmueble; transcurrido ese lapso y en virtud de que el arrendatario ciudadano S.S., antes identificado, ha incumplido con el pago de los cánones de arrendamiento por un monto de trescientos mil bolívares mensuales, encontrándose insolvente desde el mes de agosto de 2003 hasta la presente fecha, el cual anexó recibos correspondientes marcados B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, M, N, O, P, Q, R, R, S, T, U, V, W, X, Y, Z, A1, A2, A3, A4, A5, A6, A7, A8, A9, B1, B2, B2, B4, B5, B6, B7 y B8, así como el incumplimiento de la obligación al pago del consumo por los servicios públicos tales como: agua, luz, aseo, impuesto municipal, por un monto de treinta mil bolívares mensuales (Bs. 30.000,00), desde el mes de AGOSTO del año 2003 hasta la presente fecha; encontrándose así en estado de mora en el pago de dichos cánones de arrendamientos antes identificados, que exceden del limite legal de dos mensualidades consecutivas, para solicitar el DESALOJO del inmueble arrendado, dando así lugar a la acción de desalojo en su contra.

4. - La presente demanda la fundamentó en las disposiciones legales siguientes: Artículos 1579, 1592 y 1600 del Código Civil Venezolano, como asimismo, los artículos 33 y 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de arrendamiento Inmobiliario.

5. - En razón de lo expuesto es por lo que acude a demandar por DESALOJO, al ciudadano S.S., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-12.565.548, anteriormente identificado, domiciliado en la Carretera Vía Manrique, Caserío La Palma de la ciudad de San Carlos del estado Cojedes, para que convenga o en caso contrario sea condenado por este tribunal en : PRIMERO: Desalojar el inmueble, descrito ut supra, que detenta como arrendatario, por haber dejado de pagar el canon de arrendamiento por un lapso mayor de dos mensualidades consecutivas; SEGUNDO: Devolver el inmueble en las mismas buenas condiciones en que lo recibió; esto es, en cuanto a pintura, paredes, sanitarios, etc; TERCERO: En pagar la cantidad de TRECE MILLONES OCHOCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 13.860.000,00), que es el resultado de la suma de las cantidades siguientes: d).- Doce Millones Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 12.600.000,00), que totaliza los cánones de arrendamiento a razón de ochenta mil bolívares mensuales, desde el mes de agosto de 2003 hasta el mes de febrero de 2007; e).- Un Millón Doscientos Sesenta Mil Bolívares (Bs. 1.260.000,00,00), que totaliza el pago de los servicios públicos: agua, luz, aseo, impuesto municipal; f).- Y los cánones de arrendamiento que continúan venciéndose hasta tanto quede definitivamente firme la sentencia que ha de declararse en la presente causa. Finalmente solicitó que la presente demanda sea admitida y sustanciada conforme derecho y declarada con lugar en la definitiva.

   III.2.- Parte demandada.-

   La defensora judicial de la parte demandada en su escrito de contestación de fecha 04 de junio de 2008, negó, rechazo y contradijo pormenorizadamente los siguientes hechos:

1. - Que haya dejado de pagar al accionante los recibos de los cánones de arrendamiento que rielan a los folios 20 al 30, ambos inclusive.

2. - Que haya dejado de pagar los servicios públicos del inmueble arrendado.

3. - Que no quiera cumplir o no haya cumplido con mis obligaciones de inquilino.

4. - Que haya incumplido en alguna ocasión las obligaciones que como inquilino estoy obligado.

   -IV-

   Debate probatorio.-

   IV.1. Parte demandante. Abierto el Juicio a pruebas, la parte actora en el presente procedimiento hizo uso de tal derecho así:

   1. Documentales: Promovió y ratificó las siguientes documentales:

      a.1.) Documento de Compra Venta, debidamente reconocido por ante el Tribunal de los Municipios San Carlos y R.G. de fecha 08-09-2003, el cual riela inserto en los folios 06 al 19. Ahora bien, la presente probanza es valorada como documento debidamente reconocido, el cual se equipara en sus efectos probatorios a un documento auténtico, el cual posee un presunción de legalidad salvo prueba en contrario, por lo que se aprecia debidamente para determinar la existencia del derecho de propiedad sobre el indicado bien inmueble a favor del demandante, conforme al artículo 1363 del Código Civil. Así se valora.-

      a.2.) Recibos de cobro, que rielan insertos en los folios 20 al 30, ambos inclusive. Los indicados documentos son de carácter privado, emanados de la parte demandante y no fueron impugnados o tachados por la contraparte. No obstante ello, los mismos son emanados de la parte demandante y carecen de todo tipo de manifestación de voluntad de la contraparte, por lo que son una declaracion unipersonal, unilateral e individual de voluntad del demandante mediante un documento que no obstante el carácter de público, autentico o reconocido. Respecto a los Recibos emanados de la parte Acreedora de la obligación, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 1603 de fecha 21 de junio de 2006, con ponencia del magistrado Dr. L.I.Z., expediente Nº 2003-607 (Caso: Grupo Jurídico Vindex contra Municipio Autónomo de Tubores del Estado Nueva Esparta), precisó:

      “Respecto a los comprobantes contables de la sociedad civil Grupo Jurídico Vindex de los meses comprendidos entre agosto de 2001 y agosto de 2002, conformados por “Asientos Contables”, “Recibos de Caja Chica”, y constancias de “Reposición de Caja Chica”, advierte la Sala que para determinar su valor probatorio es necesario precisar su naturaleza, en este orden de ideas se observa que tales comprobantes fueron expedidos en hojas blancas o en talonarios de “Recibos de Caja Chica”, y en ellos aparecen anotados egresos de la sociedad civil demandante por diversos conceptos, que incluyen “prensa local”, “desayunos y almuerzos”, “viáticos” y “sueldo de personal”, y sólo en algunos, específicamente los denominados “Reposición de Caja Chica”, se relacionan ingresos por dicho concepto, siendo estos últimos los únicos que aparecen suscritos por distintos trabajadores de la demandante”.

      “Las características anotadas de los aludidos comprobantes, coinciden con la descripción que la doctrina ha realizado sobre los “papeles domésticos” a los que hace referencia el artículo 1.378 del Código Civil, al ser considerados estos documentos como aquellos cuadernos o anotaciones sueltas en las que se asientan los ingresos y egresos de una persona”.

      El mencionado artículo dispone respecto a este tipo de documentos lo siguiente:

      Artículo 1.378 Los registros y papeles domésticos no hacen fe a favor de quien los ha escrito; pero hacen fe contra él:

      1. Cuando enuncian formalmente un pago que se le ha hecho.

      2. Cuando contienen mención expresa de haberse hecho la anotación para suplir la falta de documento a favor del acreedor

      .

      Omissis…

      En este sentido, se observa que conforme al artículo 1.378 del Código Civil, los papeles domésticos no hacen fe en beneficio de quien los ha escrito, pero sí contra él, por lo que la Sala reconoce su valor probatorio, sólo en aquello que no beneficie a la demandante. Así se decide

      (Negritas de esta instancia).

      En consecuencia, por ser los indicados recibos documentales emanadas de la parte actora y no contener la enunciación formal de un pago hecho o la mención expresa de haberse hecho una anotación para suplir la falta de un documento a favor del acreedor, las mismas no pueden ser valoradas como prueba que demuestre la falta de pago del demandante y deben ser desestimadas, por cuanto únicamente pueden operar en el mundo probatorio en contra del demandante y no a su favor, conforme al artículo 1378 del Código Civil. Así se declara.-

   2. Testimoniales: Promovió las siguientes testimoniales: b.1.) C.A., titular de la Cédula de Identidad Nº V-7.524.614, domiciliada en la Calle Sucre, Casa 72, Los Samanes, Sector II, San C.C.; b.2.) C.M., titular de la Cédula de Identidad Nº V-10.323.981, domiciliada en la Manzana II, Casa sin número, Urbanización A.A., San C.C.; y b.3.) N.P.d.B., titular de la Cédula de Identidad Nº V-5.743.598, domiciliada en la Avenida Bolívar, Casa Nº 11-90, San C.C..

      Respecto a las testimoniales de estas ciudadanas, todas rindieron sus declaraciones y fueron contestes respecto a:

      1. Conocer al demandante y que el mismo es propietario del bien inmueble objeto del supuesto contrato de arrendamiento Verbal celebrado con el demandado, ciudadano S.S., por un monto de bolívares TRESCIENTOS MIL (Bs.300.000,00) o bolívares fuertes TRESCIENTOS (Bs.F.300,00) mensuales, desde el 15 de agosto de 2003.

      2. Que el demandado ciudadano S.S., no le paga al demandante desde el 15 de agosto de 2003 hasta la presente fecha.

      3. Respecto a como les consta los hechos, indicaron: La ciudadana C.A. manifestó que le consta “porque el trabajaba conmigo el Señor R.F.” (folio 99). La ciudadana C.M. manifestó que “bueno este yo conocí al señor R.F., desde hace tiempo trabajamos juntos en Fundacerritos, bueno me consta que el señor lo fue a buscar para el alquiler de la casa y no le ha pagado nada y ahora le quiere quitar la casa” (folio 101).y, la ciudadana N.P.D.B., manifestó que “bueno el señor R.F. trabajaba con nosotros en Fundacerritos y ese señor lo fue a buscar para alquilarle la casa” (folio 103).

         Vistos que las declaraciones de los testigos son concordantes entre sí y no incurrieron en contradicciones, ni exageraciones, pareciendo decir la verdad, por lo que la misma en principio debe ser valorada por esta Instancia como pertinente, conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, no obstante ello, la precitada probanza fue utilizada para determinar la existencia del Contrato Verbal de Arrendamiento. Al Código Civil establece en su artículo 1387 respecto a la prueba de Testigos que:

         Artículo 1387. No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares

         .

         Tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares

         .

         Queda, Sin embargo, en vigor lo que se establece en las leyes relativas al comercio

         .

         A tenor de lo dispuesto por la precitada norma, tales testimoniales no pueden servir para demostrar la existencia de un contrato de Arrendamiento Verbal celebrado entre las partes y en consecuencia, debe ser desestimada para demostrar tal situación a tenor de lo dispuesto en la indicada norma sustantiva Civil. Por otro lado, se observa de los dichos de las testigos que no fueron testigos presenciales de la falta de pago del demandado, sino que solo tenían conocimientos referenciales del hecho por laborar con el demandante, una de ellas alego que “Omissis… bueno me consta que el señor lo fue a buscar para el alquiler de la casa y no le ha pagado nada y ahora le quiere quitar la casa” (folio 101). En consecuencia, las indicadas testimoniales no son pertinentes para determinar la falta de pago de los indicados cánones de arrendamiento, con fundamento al artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se analiza.-

         IV.2.- Parte demandada.-

         La defensora judicial de la parte demandada no promovió por sí o mediante apoderado judicial probanza alguna, ni en contestación, ni en promoción de pruebas.-

         -V-

         Consideraciones para decidir.-

         Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia, pasa este Órgano Subjetivo Institucional Pro Tempore Ex Necesse conociendo en primera instancia, a analizar la presente demanda, observando que:

         En el caso de marras, estamos ante una demanda de Desalojo de Inmueble fundamentada en el literal a) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tramitada por el procedimiento breve establecido en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, con base al artículo 33 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que textualmente expresa:

         Artículo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía…

         Respecto a la causal alegada por la demandante, observamos que el aludido artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que:

         “Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

         a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas

         .

         Omissis…”.

         Ahora bien, de la norma supra transcrita se puede evidenciar los supuestos legales necesarios para la procedencia de la acción de desalojo conforme a la causal alegada por la demandante, esto es: 1º La existencia de una relación de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado; y, 2º Demostrar el hecho de que el arrendatario ha dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas.

         Igualmente, se fundamenta la demanda en la existencia del contrato de arrendamiento, las obligaciones derivadas de este contrato, así como la obligación de las partes de cumplir el mismo de buena fe y en caso contrario, la posibilidad de demandar su cumplimiento o su resolución, los artículos 1159, 1160 y 1592 (ordinal 2) del Código Civil, en su orden, los cuales establecen que:

         Artículo 1.159. Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

         .

         Artículo 1.160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

         .

         “Artículo 1.592. El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

         Omissis…

         2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos

         .

         Las anteriores normas, dan fundamento a la existencia de la figura del contrato de arrendamiento, el cual en el presente caso, en virtud de lo contemplado en el literal a del artículo 34 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe ser verbal o a tiempo indeterminado y de forma concomitante, debe demostrarse que el arrendatario incumplió su obligación de pago de canon de arrendamiento al dejar insolutas dos (02) mensualidades consecutivas, lo cual de seguidas procede este sentenciador a analizar, de la siguiente manera:

         Respecto a los requisitos de procedencia de la acción de desalojo con fundamento a la causal establecida en el literal a del artículo 34 del Decreto con fuerza y rango de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con fundamento en la existencia de cánones insolutos consecutivos durante dos mensualidades, señala el autor patrio G.G.Q., en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario (p.175, TI; 2006), en cuanto a la duración del contrato y la falta de pago, lo siguiente:

         “Cuando al abogado se le presenta un contrato para que dictamine sobre la solución de un determinado inconveniente arrendaticio, el primer objeto de revisión y estudio es la “cláusula relativa a su duración”. Pareciera que allí puede encontrarse la respuesta orientadora hacia la solución del problema que presenta el arrendador o el arrendatario. Se trata de la “cláusula temporal” como la más importante del contrato, porque según sea la duración del mismo, puede inducirse la vía que deberá seguirse para la posible solución del inconveniente que afecta a cualquiera de los contratantes. Y como la mayoría de los problemas arrendaticios tienen su origen en la falta de pago del alquiler, o por daños al inmueble arrendado, o debido a otro incumplimiento, la duración del contrato es prácticamente la clave conducente hacia una solución favorable”.

         “En el caso, por ejemplo, de la falta de pago del canon, hay que, en primer lugar, precisar el tipo de contrato en relación con su duración y, asimismo, conocer si las partes fijaron un tiempo o plazo para el pago, y de haberlo fijado entonces deducir que tal plazo no esté en contradicción con el artículo 51 de “LAI” (sic). Del estudio que se realice, puede conocerse la vía a seguirse con éxito, pues tratándose de esa falta de pago si el contrato es por tiempo indeterminado, mal puede omitirse la vigencia del literal “a” del artículo 34 de “LAI” (sic). Y dentro de las varias hipótesis ejemplificativas que pueden proponerse, si se trata de “deterioros menores” causados al inmueble, entonces habrá que establecer si la relación es a tiempo determinado o no, porque si el contrato es a tiempo indefinido, el literal “e” del artículo 34 eiusdem se refiere a “deterioros mayores”, en cuyo caso no procederá la resolución del contrato, sino el desalojo. Estos dos ejemplos nos permiten alguna orientación para demostrar que la “duración del arrendamiento” constituye, quiérase o no, un problema en sí mismo” (negritas y subrayado de este tribunal).

         Ahora bien, corresponde al tribunal que conoce de la acción en primera instancia determinar el tipo de contrato en relación con su duración y conocer si las partes fijaron un tiempo o plazo para el pago. En el caso sometido a examen, el juzgador A quo llegó a la conclusión, con fundamento a lo alegado por las partes y en base a los razonamientos realizados, que se encuentra en el presente caso frente a un contrato de arrendamiento verbal, indicando la parte demandante que:

         Ahora bien ciudadano juez en fecha 15-08-2003 celebró CONTRATO VERBAL de arrendamiento del inmueble antes identificado con el ciudadano S.S., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-12.565.548, por un canon de arrendamiento de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) mensuales, por SEIS (06) meses fijos a partir del 15-08-2003; fecha en la cual el arrendatario tomo posesión como inquilino del inmueble

         (folio 2).

         Igualmente, se evidencia del libelo de la demanda que el actor alega:

         Omissis… Vencido el contrato de arrendamiento, notificó al arrendatario dar por terminada la relación contractual; para lo cual le concedí un plazo de seis (06) meses contados a partir de esa fecha, para la desocupación y entrega del inmueble; transcurrido ese lapso y en virtud de que el arrendatario ciudadano S.S., antes identificado, ha incumplido con el pago de los cánones de arrendamiento por un monto de trescientos mil bolívares mensuales, encontrándose insolvente desde el mes de agosto de 2003 hasta la presente fecha

         (folio 3).

         La doctrina patria plasmada por el Dr. G.G.Q. en su obra en comentarios, indica que un contrato de arrendamiento es “verbal” y además se convirtió en un contrato de arrendamiento a “tiempo indeterminado” cuando:

         Omissis… el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuanto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal mediante escrituración, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que puede conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal

         (p.101).

         Por otro lado, expresa el autor que nos encontramos ante una relación a tiempo determinado cuando:

         En el ámbito inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio

         .

         En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el termino inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su termino o agotamiento conclusivo. En este caso, cuando las partes señalan el término final, de cesación de los efectos, se da la existencia del contrato a tiempo determinado; …omissis

         (p.105).

         Respecto a la determinación del tiempo de duración del contrato de arrendamiento, visto como un problema para determinar el tipo de acción que debe intentar el demandante, observamos que el autor en cita, Dr. G.G.Q., afirma que:

         “Uno de los mayores puntos de interés lo presenta la “relación arrendaticia en relación” (sic) con el tiempo de su duración, pues en muchas circunstancias tanto el arrendador como el arrendatario se preguntan sobre el tipo de contrato otorgado, en cuanto al tiempo; y de presentarse el conflicto de intereses en cuanto a si el contrato de arrendamiento celebrado es a plazo fijo o por tiempo indeterminado, o cuando se inició y en que momento concluirá o concluyó; ante cualesquiera de tales circunstancias surge inevitablemente la necesidad de efectuar la interpretación de la cláusula, o cláusulas del contrato escriturado, en donde las partes hicieron referencia a la duración de la relación arrendaticia”.

         “En el caso, por ejemplo, de haberse intentado una demanda, presumiendo el actor que ante la falta de pago del arrendamiento lo procedente era solicitar la resolución del contrato por tiempo indeterminado, una mala o errónea interpretación de la “temporalidad arrendaticia” puede conducir a la improcedencia de la acción; y como afirmamos en “La Resolución del Contrato”, sí el actor escogió mal la vía, es decir, en lugar de pedir la “desocupación” solicitó la “resolución del contrato por tiempo indeterminado”, fundándola en la falta de pago del arrendamiento; es importante decir que este caso, como en cualquier otro, se trata de un problema de calificación de la acción. Pero ¿quién debe calificar la acción? Calificar la acción es dar a la misma la cualidad que real y evidentemente tiene a la luz de la ley. Cualidad: lo que hace que una cosa sea, que una acción sea exactamente “talo” (sic) cual conforme al Derecho. De modo que tratándose de la “calificación de la acción”, pueden observarse varias posiciones. Para saber cuál es la acción ejercida, el elemento fundamental es la causa petendi, su razón de pedir, tomando en cuenta las normas legales correspondientes ¿Resolución? ¿Desalojo? ¿Nulidad? ¿Rescisión? ¿Revocación? ¿Cumplimiento? Al actor no le está permitido escoger la vía que más le convenga a sus intereses, pues es facultad de los jueces calificar la acción y apartarse de la que haga el demandante. Para resolver la cuestión planteada, debemos decir que el juez debe previamente calificar el contrato de arrendamiento a objeto de conocer si se esta en presencia de un “contrato por tiempo determinado” o, por el contrario, corresponde a otro “por tiempo indefinido”. Solo así se podrá saber con exactitud qué tipo de ley debe aplicarse a ese hecho específico y concreto (3ª edic., pp. 656 y ss.)”.

         Se ha afirmado que el contrato debe considerarse como un todo coherente y sus cláusulas han de interpretarse las unas por medio de las otras, atribuyendo a cada una el sentido que resulte del conjunto. Esto significa, al decir de MESSINEO, que cada cláusula puede adquirir un significado inexacto y que solamente de la correlación armónica de cada una de las otras y de la luz que se proyectan recíprocamente, surge el significado efectivo de cada una y de todas, tomadas en el conjunto. El contrato, en efecto, no es una suma de cláusulas, sino un conjunto orgánico

         .

         Nuestra anotación en este punto se refiere, no al contrato en su plenitud, es decir, no al conjunto de cláusulas que lo integran, las unas con las otras, como un todo orgánico, sino relativa a aquella cláusula o cláusulas expresadas por las partes en relación a la duración del contrato, para conocer si fijaron un plazo o no lo fijaron; y de haber establecido un plazo o duración, cuáles son las circunstancias existentes en la actualidad en orden a la temporalidad; de modo que la interpretación, en tal caso, no comprende al contrato en su conjunto, no estudiándose las cláusulas las unas junto con las demás, a menos que las mismas guarden relación temporaria, ya que la cláusula sobre el hecho temporal de la duración expresada se basta a sí misma cuando el plazo ha sido fijado, y así se obtiene el significado exacto que permite precisar cuándo se está en presencia de un contrato a plazo fijo o, por el contrario, si estamos en presencia de otro por tiempo indefinido

         .

         “Si la duración del contrato ha sido fijada claramente por las partes (eo quod plerumque accidit), no hay dificultad para la interpretación y las partes deben sujetarse a ese “plazo determinado”. La cuestión cambia cuando arrendador y arrendatario no establecieron ese “plazo fijo” de duración del contrato, pues en tal caso existe una presunción de que las partes se han remitido tácitamente a lo que disponga la Ley” (pp.175-177).

         Con base a tales asertos, acerca de la cláusula de temporalidad y la vigencia del contrato de arrendamiento en el presente caso observa este sentenciador que:

      1. Las partes supuestamente pactaron un contrato verbal de arrendamiento con una vigencia inicial de SEIS (06) MESES, contados a partir del día 15 de agosto de 2003, el cual feneció el 15 de febrero de 2004, fecha en la cual una vez vencida fue notificado el Arrendatario, según lo indica el demandante y le concedió una prórroga de SEIS MESES adicionales, por lo que el contrato verbal de arrendamiento inicial feneció inicialmente en fecha 15 de agosto de 2004, hecho que no fue negado por la defensora judicial del demandado, habiendo iniciado un nuevo contrato el día siguiente al vencimiento de la prórroga otorgada y permitiendo el Arrendador la permanencia del Arrendatario en el bien de forma pacífica, hasta la interposición de la presente demanda en fecha 02 de marzo de 2007. Así se evidencia de sus dichos.-

      2. Respecto a la normativa aplicable al contrato verbal, observa este sentenciador que la norma que rige el principio de autonomía de las partes está contemplado en el artículo 1159 del Código Civil, el cual establece que: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. Ciertamente, todo contrato celebrado entre las partes debe ser cumplido tal y como fue pautado, salvo norma contraria establecida en la Ley o porque no posee las condiciones de existencia como lo son: Consentimiento de las partes, Objeto posible y que pueda ser materia de contrato, o Causa Lícita; igualmente, existen eximentes de su cumplimiento por ser de ejecución imposible por haber fenecido el objeto o ser inexistente este, o versar este en una condición imposible, pudiendo por otra parte, anularse al estar viciados por dolo, error o violencia y por no tener capacidad contractual las partes que lo suscriben. En ese orden de ideas observamos que el artículo 1140 del Código Civil establece:

         Artículo 1.140. Todos los contratos, tengan o no denominación especial, están sometidos a las reglas generales establecidas en este Título, sin perjuicio de las que se establezcan especialmente en los Títulos respectivos para algunos de ellos en particular, en el Código de Comercio sobre las transacciones mercantiles y en las demás leyes especiales

         .

         Hace referencia el artículo de marras al Titulo III que se denomina “De las obligaciones” del Código Civil, el cual establece en su Capítulo IV (Extinción de las obligaciones), artículo 1282 que: “Las obligaciones se extinguen por los medios a que se refiere este Capítulo y por los demás que establezca la Ley”. Siendo el de arrendamiento un contrato conforme al artículo 1579 eiusdem, del cual se crea la obligación para el arrendador de hacer gozar al arrendatario de la cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, pagando este último el precio determinado en el mismo, estas obligaciones se extinguen mediante las diversas formas establecidas en el indicado Capítulo IV del Titulo III del Código Civil, a saber: Pago simple y puro, Pago con Subrogación, Novación, Remisión de la Deuda, Compensación, Confusión, Perdida de la Cosa Debida o por la Declaratoria de Nulidad del Contrato. Igualmente, puede extinguirse por haber expirado el término o vigencia del contrato o por otras causas establecidas específicamente en la Ley. Así se determina.-

         En consecuencia, sí el contrato fue celebrado supuestamente de forma verbal, debe regirse por lo pautado verbalmente y por las normas legales que en materia de contrato establece el Código Civil y las demás normas especiales en materia de Arrendamiento, por lo que, la Acción de Desalojo es la pertinente para solicitar la Resolución del Contrato de Arrendamiento Verbal, a tenor de lo dispuesto en el artículo 34 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara.-

      3. Respecto a la falta de pago de dos (02) mensualidades consecutivas por parte de la demandada, se observa que la demandante alegó que la demandada incurrió en el incumplimiento del pago del canon “Omissis… desde el mes de agosto de 2003 hasta la presente fecha”, totalizando los mismos la cantidad de bolívares DOCE MILLONES SEISCIENTOS MIL (Bs.12.600.000,00), que actualmente equivalen a bolívares fuertes DOCE MIL SEISCEINTOS (Bs.12.600,00), más la cantidad de bolívares UN MILLON DOSCIENTOS SESENTA MIL (Bs.1.260.000,00), equivalente a bolívares fuertes UN MIL DOSCEINTOS SESENTA (Bs.F.1.260,00). Por lo que en consecuencia, la presente demanda encuadra perfectamente en el supuesto de Desalojo contemplado en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en consecuencia no goza de la prorroga legal establecida en el parágrafo primero del citada artículo 34 eiusdem.

         Empero, de las probanzas aportadas por la parte demandante no se logró verificar la falta de pago de dos (02) cánones de arrendamiento consecutivos a tenor de lo dispuesto en el literal a) del artículo 34 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que, no habiendo plena prueba que permitiese a este jurisdicente llegar al convencimiento del Incumplimiento de la obligación supuestamente contraída por el demandado mediante contrato verbal, deberá forzosamente declarase Sin Lugar la presente demanda, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1354 del Código Civil en concordancia con el artículo 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, lo cual hará expresamente este Órgano Objetivo Institucional Judicial en su decisión. Así finaliza su razonamiento.-

         -VII-

         DECISIÓN.

         Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, con sede en San C.d.A., Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, por la autoridad que le confiere la Ley, conforme a derecho, declara SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO intentada por el ciudadano J.F.R.F. contra el ciudadano S.S., ambos identificados en actas.-

         Se condena en costas a la parte demandante conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

         Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión.-

         Dictada en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, en San C.d.A., al primer día (01) días del mes de julio de 2008. Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.

         El Juez Provisorio,

         Abg. A.E.C.C.. La Secretaria Titular,

         Abg. S.M.V.R..

         En la misma fecha de hoy, siendo las 03:15 p.m., previo el cumplimiento de las formalidades de ley, se dictó y publicó el anterior fallo.

         La Secretaria Titular,

         Abg. S.M.V.R..

         EXP. Nº 4847.-

         AECC/Smvr/marcolina.-