Decisión nº 19 de Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 12 de Mayo de 2008

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

198° y 149°

EXPEDIENTE:

No. 11.001

PARTE ACTORA: FUENTE DE SODA RESTAURANT EL NUEVO TUNEL, S.R.L., inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 21 de junio de 1982, anotado bajo el No. 73, Tomo 3-A.

APODERADA JUDICIAL: D.M., venezolana, mayor de edad, abogada en ejercicio e inscrita en el inpreabogado bajo el No. 58.268.

PARTE DEMANDADA: REPRESENTACIONES E INVERSIONES CASTELLANOS, C.A. (REINCAS, C.A.), inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 17 de diciembre de 2003, anotado bajo el No. 6, Tomo 51-A.

APODERADO JUDICIAL: O.V., venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio e inscrito en el inpreabogado bajo el No. 19.533.

MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento.

FECHA DE ENTRADA: 08 de febrero de 2008.

DE LA APELACIÓN

Conoce este Tribunal en Alzada con motivo de la apelación interpuesta por el profesional del derecho O.V., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en fecha 16 de enero de 2008, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Noveno de los Municipio Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha 14 de enero de 2008, donde DECLARO CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, fue intentada por la Sociedad Mercantil FUENTE DE SODA RESTAURANT EL NUEVO TUNEL, S.R.L. en contra de la empresa REPRESENTACIONES E INVERSIONES CASTELLANOS, C.A. (REINCAS, C.A.).

Por auto de fecha 24 de enero de 2008, el Juzgado a quo oye en ambos efectos la apelación interpuesta y ordena la remisión del expediente al Juzgado de Primera Instancia Civil que por distribución le corresponda conocer.

En fecha 08 de febrero de 2008, fue recibida en este Tribunal la presente apelación por el órgano distribuidor, fijándose el vigésimo (20°) día de despacho siguiente para presentación de informes.

SÍNTESIS NARRATIVA

El proceso se inició por demanda intentada por la profesional del derecho D.M., venezolana, mayor de edad, abogada en ejercicio e inscrita en el inpreabogado bajo el No. 58.268, asistiendo al ciudadano J.M.P., venezolano, mayor de edad, titular de identidad No. 2.882.180, como representante de la Sociedad Mercantil FUENTE DE SODA RESTAURANT EL NUEVO TUNEL, S.R.L., inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 21 de junio de 1982, anotado bajo el No. 73, Tomo 3-A, para demandar por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, a la empresa REPRESENTACIONES E INVERSIONES CASTELLANOS, C.A. (REINCAS, C.A.), inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 17 de diciembre de 2003, anotado bajo el No. 6, Tomo 51-A.

Por auto de fecha 17 de abril de 2007, es admitida la demanda cuanto ha lugar en derecho, por el Juzgado Noveno de los Municipio Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

En fecha 07 de junio de 2007, el profesional del derecho O.V., actuando como apoderado judicial de la parte demandada, da contestación a la presente demanda.

Por auto de fecha 11 de junio de 2007, el Juzgado Noveno de los Municipio Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, admite la reconvención propuesta cuanto ha lugar en derecho.

En fecha 21 de junio de 2007, el ciudadano J.M.P., como representante de la Sociedad Mercantil FUENTE DE SODA RESTAURANT EL NUEVO TUNEL, S.R.L., debidamente asistido por la profesional del derecho D.M., da contestación a la reconvención propuesta.

El profesional del derecho O.V., actuando como apoderado judicial de la parte demandada, en fecha 06 de julio de 2007, promueve pruebas.

En fecha 10 de julio de 2007, el ciudadano J.M.P., como representante de la Sociedad Mercantil FUENTE DE SODA RESTAURANT EL NUEVO TUNEL, S.R.L., debidamente asistido por la profesional del derecho D.M., promueve pruebas.

Por auto de fecha 20 de julio de 2007, se admitieron las pruebas promovidas por ambas partes cuanto ha lugar en derecho.

En fecha 30 de octubre de 2007, el ciudadano J.M.P., como representante de la Sociedad Mercantil FUENTE DE SODA RESTAURANT EL NUEVO TUNEL, S.R.L., debidamente asistido por la profesional del derecho D.M., consigna escrito de informes.

En fecha 14 de enero de 2007, el Juzgado Noveno de los Municipio Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, declaró con lugar la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, fue intentada por la Sociedad Mercantil FUENTE DE SODA RESTAURANT EL NUEVO TUNEL, S.R.L. en contra de la empresa REPRESENTACIONES E INVERSIONES CASTELLANOS, C.A. (REINCAS, C.A.); y SIN LUGAR la RECONVENCIÓN propuesta por la empresa REPRESENTACIONES E INVERSIONES CASTELLANOS, C.A. (REINCAS, C.A.), en contra de la Sociedad Mercantil FUENTE DE SODA RESTAURANT EL NUEVO TUNEL, S.R.L.

LIMITES DE LA CONTROVERSIA

ARGUMENTOS DE LA PARTE ACTORA: La profesional del derecho D.M., asistiendo al ciudadano J.M.P., como representante de la Sociedad Mercantil FUENTE DE SODA RESTAURANT EL NUEVO TUNEL, S.R.L., alega que el 13 de febrero de 2004, ante la Notaria Séptima de Maracaibo, anotado bajo el No. 85, Tomo 17, celebró un contrato de arrendamiento, con la empresa REPRESENTACIONES E INVERSIONES CASTELLANOS, C.A. (REINCAS, C.A.), representada por los ciudadanos J.D.C.C.R. y R.A.C.Q., sobre el fondo de comercio que funciona sobre un inmueble situado en la calle 98 (antes Independencia) signado con el No. 7-14 en jurisdicción del antes denominado Municipio S.B. hoy Parroquia B.d.M.M.d.E.Z., y el cual es propiedad del ciudadano J.M.P., según se evidencia en documento protocolizado ante el registro Inmobiliario Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 26 de diciembre de 2006, anotado bajo el No. 6, Tomo 47, Protocolo Primero.

Continúa alegando que la arrendataria, ha incumplido con las siguientes cláusulas establecidas en el contrato de arrendamiento: CUARTA: ya que ha realizado modificaciones de manera inconsulta a la estructura original del local arrendado. QUINTA: se ha negado a cancelar las facturas del servicio de HIDROLAGO, ya que en diciembre de 2006 el ciudadano J.M.P., canceló la deuda de dos años 8 meses por la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS NOVENTA BOLÍVARES FUERTES CON DIECIOCHO CÉNTIMOS (Bs. F 2.590,18), y actualmente existe un endeudamiento que asciende a la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA Y SEIS BOLÍVARES FUERTES CON CINCUENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. F 246,54), correspondiente a los meses de enero, febrero y marzo de 2007, trayendo como consecuencia dicha deuda el corte y suspensión del servicio al local comercial, así como multa por atraso en el pago. OCTAVA y NOVENA: con respecto a la conservación y mantenimiento del inmueble, los mismos se encuentran en grave estado de deterioro.

Por todo lo expuesto demanda a la empresa REPRESENTACIONES E INVERSIONES CASTELLANOS, C.A. (REINCAS, C.A.), en la persona de sus representantes legales J.D.C.C.R. y R.A.C.Q., de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil en concordancia con el artículo 33 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estima la presente demanda en la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 5.000,oo).

ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDADA: Por su parte, el profesional del derecho O.V., en su carácter de apoderado judicial de la empresa REPRESENTACIONES E INVERSIONES CASTELLANOS, C.A. (REINCAS, C.A.), contesta la presente demanda alegando que si es cierto, que existe un contrato de arrendamiento del fondo de comercio entre Sociedad Mercantil FUENTE DE SODA RESTAURANT EL NUEVO TUNEL, S.R.L. y su representado, lo que el actor no señal en su demanda es que el referido inmueble lo viene ocupando desde hace dos décadas el ciudadano J.D.C.C., primero como persona natural y luego como persona jurídica, tal como lo evidencian los contratos de arrendamientos suscritos en 1986 y luego del año 2004.

Continúa alegando que es falso que su representada haya incumplido la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, por cuanto el inmueble estaba siendo utilizado para fines comerciales, según inspección ocular realizada por el Juzgado Décimo de los Municipio Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, efectuada en fecha 28 de febrero de 2007; también es falso que se haya violado la cláusula quinta, por cuanto en la misma inspección ocular se dejo constancia que los baños se encuentran en estado regular de conservación, así como la fachada del inmueble se encuentra en buen estado de conservación; asimismo, es falso que se haya violado la cláusula octava, con respecto al piso, como es una reparación mayor, el arrendador por imperio de la ley está obligado a repararlo. Con relación a la cláusula NOVENA, tampoco se violó ya que el arrendador entraba al local todas las veces que quería y nunca se le negó el acceso al local alquilado. Niega, rechaza y contradice, lo alegado por le actor en la demanda por no ser cierto que su representada haya violado las cláusulas cuarta, quinta, octava y novena.

Igualmente, reconviene a la parte actora, para que convenga en que violo las disposiciones fundamentales de contrato de arrendamiento, muy especialmente lo estipulado en el artículo 1.585 del Código Civil, ya que varios meses atrás el ciudadano J.M.P., se estaba negando a recibir los cánones de arrendamiento del local comercial, y tuvo su representado que acudir a la consignación de cánones de arrendamiento, por ante el Juzgado Tercero de los Municipio Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, y siempre llegaba al local arrendado que lo iba a sacar del local, llegó a realizar una inspección judicial que no determinó la ruina del inmueble arrendado, y con tales hechos de perturbación, violó el goce y uso pacífico al que esta obligado por imperio de la ley a mantener al arrendatario. También violo lo contenido en el artículo 1.582 eiusdem, ya que el actor cuando se suscribió el contrato no era el legitimo propietario, y fue hasta el 26 de diciembre de 2006, cuando adquirió la propiedad del inmueble arrendado y el derecho preferencial que tenía su representado por estar ocupándolo desde hace mas de dos décadas.

En es te mismo orden de ideas, demanda a la Sociedad Mercantil FUENTE DE SODA RESTAURANT EL NUEVO TUNEL, S.R.L., por cumplimiento de contrato de arrendamiento. Estima la presente acción por la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 5.000,oo).

ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDO: El ciudadano J.M.P., como representante de la Sociedad Mercantil FUENTE DE SODA RESTAURANT EL NUEVO TUNEL, S.R.L., debidamente asistido por la profesional del derecho D.M., niega, rechaza y contradice, los hechos alegados y el derecho invocado, por no ser ciertos, ser contradictorios y carentes de toda lógica jurídica. Niega, rechaza y contradice la supuesta violación al derecho de preferencia, ya que el artículo 42 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, reza que es el derecho que tiene el arrendatario, resultando improcedente por cuanto el demandado pretende adjudicarse una condición que nunca tuvo, siendo que el propietario del inmueble era el ciudadano E.C., quien celebró contrato de arrendamiento, con su persona. Asimismo, no es cierto, que haya incumplido la cláusula cuarta del contrato de marras, en lo que respecta a que el inmueble estaba siendo utilizado para fines comerciales como lo alega la demandada reconviniente.

Niega, rechaza y contradice, que se incumpliera la cláusula quinta, en lo que respecta al estado de conservación de los baños y de la fachada del inmueble. No es cierto, que se incumpliera la cláusula octava. No es cierto, que se incumpliera la cláusula novena, en lo referente a las visitas que pudiera realizar el arrendador al inmueble, ya que no fue alegado por su persona el deterioro de los pisos, y el demandado reconviniente pretende alegar a su favor el deterioro de los pisos corresponde a daños mayores, que pertenecen su responsabilidad al arrendador. Niega, rechaza y contradice, que en su escrito libelar, se demandare a la arrendataria únicamente por estar realizando cambios inconsultos a la estructura del local, acarreándole un daño inminente. Niega, rechaza y contradice, que violara las disposiciones fundamentales del artículo 1.585 del Código Civil, lo que resalta la conducta maliciosa de la demandada reconviniente, al realizar fundamentaciones legales basados en hechos inciertos.

ESTIMACIÓN DE LAS PRUEBAS PROMOVIDA

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

1) Original del registro mercantil de la empresa de Responsabilidad Limitada denominada FUENTE DE SODA RESTAURANT EL NUEVO TUNEL, S.R.L., debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 21 de junio de 1982, anotado bajo el No. 73, Tomo 3-A, para demostrar la cualidad del actor. Este Tribunal lo estima en todo su valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de un documento público que no fue tachado ni impugnado por la contraparte. ASÍ SE DECIDE.

2) Copia certificada mecanografiada del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Séptima de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 13 de febrero de 2004, anotado bajo el No. 85, Tomo 17, para demostrar la relación arrendaticia. Este Tribunal lo estima en todo su valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de un documento público que no fue tachado ni impugnado por la contraparte. ASÍ SE DECIDE.

3) Original del documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 26 de diciembre de 2006, anotado bajo el No. 6, Protocolo Primero, Tomo 47, para demostrar la propiedad del inmueble. Este Juzgador lo estima en todo su valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de un documento público que no fue tachado ni impugnado por la contraparte. ASÍ SE DECIDE.

4) Copia simple del cheque No. 19271388, de fecha 14 de diciembre de 2006, por la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS NOVENTA BOLÍVARES FUERTES CON DIECIOCHO CÉNTIMOS (Bs. F 2.590,18), para demostrar el pago de la deuda pendiente con HIDROLAGO. Este Juzgador lo estima en todo su valor probatorio por haber sido ratificado mediante la prueba de informes de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.

5) Copia simple de la consulta de saldo y movimientos de la cuenta No. 0134-0081-41-0813136244, para demostrar el pago de la deuda pendiente con HIDROLAGO. Este Juzgador lo estima en todo su valor probatorio por haber sido ratificado mediante la prueba de informes de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.

6) Copia simple del estado de endeudamiento emitida por HIDROLAGO, para demostrar la deuda pendiente del RESTAURANT y FUENTE DE SOSA EL NUEVO TUNEL. Este Juzgador lo estima en todo su valor probatorio por haber sido ratificado mediante la prueba de informes de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.

7) Copia certificada de la inspección judicial realizada en fecha 26 de febrero de 2007, por el Juzgado Décimo de los Municipio Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, para demostrar el estado de conservación del inmueble arrendado. Este Juzgador considera que dicha inspección judicial no debe ser apreciada en virtud del criterio jurisprudencial expuesto por la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 20 de octubre de 2004, con ponencia del megistrado T.Á.L., en juicio de Inversiones Gha, C.A. contra Licorería del Norte C.A., expediente No. 03563, donde se dejo asentado lo siguiente: “…Nuestra doctrina ha expresado en torno a la procedencia de la inspección judicial preconstituida, que la misma es válida sólo cuando se pretenda demostrar el estado o las circunstancias de hecho que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Entonces, el solicitante debe demostrar ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata. Esta condición de procedencia debe ser alegada y probada ante el juez, para que éste previo análisis de las circunstancias, así lo acuerde. Una vez cumplidos estos requisitos, la prueba debe considerarse promovida y evacuada válidamente, pues la inspección judicial preconstituida no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación del juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho. Si no se prueba la urgencia ello sí afectaría su legalidad, por cuanto esta prueba preconstituida sólo es posible evacuarla para dejar constancia de las circunstancias o estado de las cosas que puedan desaparecer o modificarse en el transcurso del tiempo. Si no está demostrado en el proceso donde ella sea producida, la prueba no puede ser apreciada…” ASÍ SE DECIDE.

8) Acta levantada en la medida de secuestro ejecutada por el Juzgado Quinto Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, J.E.L., San Francisco, Mara, Almirante Padilla y Páez de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 17 de mayo de 2007, para demostrar que el demandado manifiesta que los bienes muebles que se encuentran en el interior del inmueble algunos se encuentran en su casa y otros se deterioraron y rompieron. Este Juzgador lo desestima en todo su valor probatorio por cuanto no es un medio de prueba legalmente establecido. ASÍ SE DECIDE.

9) Original de la inspección judicial realizada en fecha 28 de mayo de 2007, por el Juzgado Décimo de los Municipio Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a fin de demostrar el estado de deterioro en el que se encintraba el inmueble arrendado. Este Juzgador lo estima en todo su valor probatorio en virtud de haberse llenado todos los requisitos exigidos en los artículos 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.

10) Inspección judicial realizada por el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L., San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 05 de junio de 2007, para demostrar la necesidad urgente de reparación y sustitución de las tuberías de aguas negras que estaban afectando el inmueble, así como la necesidad urgente de impermeabilizar el techo ya que las filtraciones de agua estaban deteriorando tanto el cielo raso como sus paredes. Este Juzgador lo estima en todo su valor probatorio en virtud de haberse llenado todos los requisitos exigidos en los artículos 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.

Testimoniales:

1) E.E.V.R., venezolana, mayor de edad, cédula de identidad No. 3.777.593, de 55 años de edad, casada, secretaria y con domicilio en Maracaibo, estado Zulia, quien expuso: Si conoce La Fuente de Soda Restaurant EL NUEVO TÚNEL; queda por la Calle Independencia en el Centro; si, muchas veces ha visitado La Fuente de Soda Restaurant EL NUEVO TÚNEL; al principio el local donde funcionaba La Fuente de Soda Restaurant EL NUEVO TÚNEL, estaba bien, cuando empezó a ir tenía aire acondicionado, televisor, pero al final estaba muy deteriorado; si conoce al ciudadano J.M.. A la contraparte respondió: es secretaria 1 y trabaja en el Ministerio de Educación; al principio el local estaba en buenas condiciones es porque al principio las sillas y las mesas estaban en buen estado, no habían malos olores, había otro ambiente; en este último año, como a finales de marzo fue que lo noté deteriorado; no sabia nada de este juicio; se consiguió el señor JORGE y le pregunto que si podía atestiguar y le dijo que si.

2) O.A.P.F., venezolano, mayor de edad, cédula de identidad No. 5.845.601, de 46 años de edad, profesor, con domicilio en Maracaibo, estado Zulia, quien expuso: Si conoce La Fuente de Soda Restaurant EL NUEVO TÚNEL; queda en el Centro, en la Calle Independencia, al fondo del antiguo Acedo; el local se veía en estado de abandono, los pisos deteriorados, los semi cueros de las sillas rasgados, mal olor de cloacas, las paredes estaban deterioradas y sucias; si conoce al ciudadano J.M..

3) F.S.M., venezolano, mayor de edad, cédula de identidad No. 7.803.824, de 47 años de edad, casado, constructor, con domicilio en Maracaibo, estado Zulia, quien expuso: Si conoce La Fuente de Soda Restaurant EL NUEVO TÚNEL; queda en el Centro, en la Calle 98, detrás del antiguo Acedo; si conoce al ciudadano J.M..

4) R.J.N.C., venezolano, mayor de edad, cédula de identidad No. 12.227.145, de 37 años de edad, albañil y plomero, con domicilio en Maracaibo, estado Zulia, quien expuso: Si conoce La Fuente de Soda Restaurant EL NUEVO TÚNEL; queda en el Centro, en la Calle 98, al fondo del antiguo Acedo; si, hizo reparaciones en La Fuente de Soda Restaurant EL NUEVO TÚNEL; fue contratado para reparar una tubería de aguas negras, que se desdoblaban y tenían roto todo el piso; no es empleado de J.M.. A la contraparte respondió: la fecha en que lo contrataron fue el 05 de junio y no solamente vio el desdoblamiento, sino que también se lleno las manos de toda la porquería que había dentro de la cloaca; si fue él que rompió el piso para poder detectar o corregir el desdoblamiento de esas aguas negras; su jefe F.S., lo autorizó para romper el piso y hacer las correspondientes reparaciones; no sabia del juicio que estaba llevando el señor J.M., en contra del arrendatario del local; le informo del juicio para que viniera a declarar el señor F.S.; el señor SAMPER le dijo que estuviera como a las 9 y tenía que ser en el mismo piso 7 donde declaró la primera vez.

5) C.J.L.C., venezolano, mayor de edad, cédula de identidad No. 22.069.181, de 59 años de edad, albañil y con domicilio en el Municipio san Francisco del estado Zulia, quien expuso: Si conoce La Fuente de Soda Restaurant EL NUEVO TÚNEL; queda en el Centro, en la Calle 98, al fondo del antiguo Acedo; si hizo reparaciones de una tubería dañada; fue contratado para hacer las referidas reparaciones por el señor F.S.; hizo las reparaciones como del 25 de mayo al 5 de junio.

6) A.E.F.M., venezolano, mayor de edad, cédula de identidad No. 1.660.898, de 68 años de edad, técnico aeronáutico, con domicilio en el Municipio San Francisco del estado Zulia, quien expuso: Si conoce La Fuente de Soda Restaurant EL NUEVO TÚNEL; queda en el Centro de la Ciudad de Maracaibo, no puede precisar si es la calle Bolívar o la Independencia; si ha visitado La Fuente de Soda Restaurant EL NUEVO TÚNEL el local un poco descuidado y el mobiliario deteriorado. A la contraparte respondió: si ha visitado La Fuente de Soda Restaurant EL NUEVO TÚNEL en varias oportunidades; las veces que visito el local pudo precisar que lo antes expuesto era real; conoce al ciudadano J.M.F., mas no existe ninguna amistad; se dio cuenta de la existencia del juicio porque se lo manifestó la doctora; la doctora Delia.

Vistas las testimoniales de los ciudadanos E.E.V.R., O.A.P.F., F.S.M., R.J.N.C., C.J.L.C. y A.E.F.M., éste Juzgador las estima en todo su valor probatorio de conformidad con el artículo 1387 del Código Civil, quedando demostrado que al principio el local donde funcionaba La Fuente de Soda Restaurant EL NUEVO TÚNEL, estaba en buenas condiciones pero se fue deteriorando, porque al principio las sillas y las mesas estaban en buen estado, no habían malos olores, había otro ambiente. ASÍ SE DECIDE.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

Documentales:

1) La parte demandada en su escrito de promoción de pruebas invocó el merito favorable de los autos, en este sentido, considera este Tribunal, que tal invocación no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas el juez está en el deber de aplicar de oficio los principios antes referido. ASÍ SE DECIDE.

2) Copia simple del documento autenticado por ante la Notaria Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 30 de enero de 1986, anotado bajo el No. 154, Tomo 1°, para demostrar que el ciudadano J.C., ha ocupado el inmueble por dos décadas. Este Tribunal lo estima en todo su valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de un documento público que no fue tachado ni impugnado por la contraparte. ASÍ SE DECIDE.

3) Copia simple del documento autenticado por ante la Notaria Séptima de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 13 de febrero de 2004, anotado bajo el No. 85, Tomo 17, para demostrar la relación arrendaticia. Este Tribunal lo estima en todo su valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de un documento público que no fue tachado ni impugnado por la contraparte. ASÍ SE DECIDE.

4) Copia certificada del expediente No. 070.07, llevado por el Juzgado Tercero de los Municipio Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, para demostrar las consignaciones del pago de los cánones de arrendamiento. Este Tribunal lo estima en todo su valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de un documento público que no fue tachado ni impugnado por la contraparte. ASÍ SE DECIDE.

5) Copia simple del registro mercantil de la empresa de REPRESENTACIONES E INVERSIONES CASTELLANOS, C.A. (REINCAS, C.A.), debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 17 de diciembre de 2003, anotado bajo el No. 6, Tomo 51-A, para demostrar la cualidad del demandado. Este Tribunal lo estima en todo su valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de un documento público que no fue tachado ni impugnado por la contraparte. ASÍ SE DECIDE.

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Llegada la oportunidad legal para dictar sentencia en segunda instancia, respecto al pronunciamiento en lo referente al dispositivo del fallo recurrido, éste Tribunal de Alzada lo hace previa las siguientes consideraciones:

El artículo 1160 del Código Civil, señala: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.

El artículo 1167 ejusdem, establece. “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Siendo el contrato la principal fuente de las obligaciones, nuestro Código Civil, lo define como: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico” (Art. 1133 del Código Civil).

De acuerdo a la doctrina, la condición derivada de una obligación contractual, se puede clasificar en: suspensiva, resolutoria y potestativa. En este caso, solo se traer a colación la resolutoria.

La condición resolutoria “Es aquella de cuya realización depende la extinción de la obligación. La obligación sometida a condición se extingue cuando la condición se verifica al cumplirse, produce la revocación o ineficiencia de la obligación o institución, con la consecuencia, de reponer las cosas en el estado que tenían antes del acto del contrato donde fue inserta”. (Emilio Calvo Baca; 2004; 680).

Es resolutoria, cuando verificándose, repone las cosas al estado que tenían, como si la obligación no se hubiese jamás contraído”.

Por otra parte, estipula el artículo 1579 del Código Civil, lo siguiente: “ El arrendamiento es un contrato por el cual una de la partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. Se entenderá que son venta a plazos, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas”.

Igualmente, el artículo 1592 ejusdem, señala: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1° Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2° debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.

Ahora bien, el actor en su libelo de demanda alega que el demandado en actas, incumplió lo establecido en las cláusulas cuarta, quinta, octava y novena, observando este Tribunal lo siguiente:

Con relación a la cláusula cuarta, en la cual quedo establecido: “…Queda convenido que el (sic) aquí arrendados, serán únicamente utilizado para fines comerciales, los cuales no podrán ser cedidos, traspasados, subarrendados parcial o totalmente, tampoco podrán celebrar reuniones que perturben el orden público, la tranquilidad social ni cualquier otro acto que atente contra la moral y las buenas costumbres; no podrán hacerles modificaciones que dañen o cambien la estructura original de los Locales Comerciales aquí señalados…”; no quedando demostrado con las pruebas aportadas que la empresa REPRESENTACIONES E INVERSIONES CASTELLANOS, C.A. (REINCAS, C.A.), haya incumplido con dicha cláusula, POR CUANTO la parte demandante reconvenido no probó que el arrendatario haya realizado modificaciones que cambien o dañen la estructura original del local comercial.

En referencia al incumplimiento de la cláusula quinta, la cual quedo así determinada: “…lo locales donde funciona el fundo (sic) de comercio, están provisto de todas las instalaciones necesarias para el uso de los servicios públicos, pero correrán por cuenta del LOS ARRENDATARIOS, la conexión y el consumo de los servicios de agua, e lectricidad (sic), gas, aseo urbano, teléfono, etc, siendo entendido que EL ARRENDADOR no responde de las deficiencias de los mencionados servicios, y si alguno de estos faltaren o interrumpiere, LOS ARRENDATARIOS deberá (sic) reclamar a la empresa que lo suministre…”; observando este Tribunal que la parte demandante reconvenido alegó cancelar una deuda correspondiente al servicio de agua que suministra la empresa HIDROLAGO, desde el mes de Abril de 2004 hasta Diciembre de 2006, que ascendía la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS NOVENTA BOLÍVARES FUERTES CON DIECIOCHO CÉNTIMOS (Bs. F 2.590,18), lo cual demostró con copia simple del cheque No. 19271388, de fecha 14 de diciembre de 2006, por la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS NOVENTA BOLÍVARES FUERTES CON DIECIOCHO CÉNTIMOS (Bs. F 2.590,18), siendo ratificado dicho cheque mediante Oficio No. 4694 de fecha 17 de septiembre de 2007, emanado de HIDROLAGO, y de fecha 23 de agosto de 2007, emanado de BANESCO, junto con la consulta de saldo y movimientos de la cuenta No. 0134-0081-41-0813136244 y estado de endeudamiento emitida por HIDROLAGO, quedando demostrado que la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, celebrado el 13 de febrero de 2004, fue incumplida por la parte demandada reconviniente.

Por último, alega la parte demandante reconvenido, el incumplimiento del demandado reconviniente de las cláusulas octava y novena del contrato de arrendamiento en cuestión, en lo que respecta a la conservación y mantenimiento del inmueble, las cuales quedaron establecidas de la siguiente manera:

…OCTAVA LOS ARRENDATARIOS manifiesta expresamente que recibe el inmueble dado en arrendamiento en perfectas condiciones, es decir en buen estado de mantenimiento y conservación; especialmente en cuanto se refiere a sanitarios, cañerias, sin grietas en las paredes y piso en perfecto estado, comprometiéndose a entregar el inmueble en le mismo estado en el que lo recibe al término del contrato. NOVENA: LOS ARRENDATARIOS conviene en permitir a EL ARRENDADOR o a las personas que le designe, dentro de los treinta (30) días anteriores a la expiración del término del contrato, que inspeccione el inmueble arrendado a objeto de constatar su estado y el de las instalaciones y servicios, es decir que el fin de esas visitas es el de asegurar que el inmueble se mantenga en buenas condiciones de aseo y conservación, en el caso de que EL ARRENDADOR no realice las visitas antes mencionada no será responsable de los daños y perjuicios ocurridos ni perderá el derecho de hacer los reclamos correspondientes por este concepto…

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De las cláusulas antes transcritas, observa este Tribunal, que en el caso de autos quedo demostrado con la inspección judicial realizada en fecha 28 de mayo de 2007, por el Juzgado Décimo de los Municipio Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, donde quedo asentado lo siguiente: “…SOBRE EL SEGUNDO PARTICULAR: el Tribunal deja constancia que el inmueble objeto de la presente inspección judicial se encuentra en mal estado de conservación y mantenimiento, apreciándose las cloacas desbordadas; así mismo deja constancia el Tribunal que el techo del inmueble se encuentra deteriorado por cuanta (sic) presenta en su mayoría las láminas de cielo raso levantada y otras se encuentran rotas…”; con lo cual quedo demostrado el estado de deterioro en el que se encontraba el inmueble arrendado, aunado a las deposiciones de los testigo evacuado, donde expresan que al principio el local donde funcionaba La Fuente de Soda Restaurant EL NUEVO TÚNEL, estaba en buenas condiciones pero se fue deteriorando, porque al principio las sillas y las mesas estaban en buen estado, no habían malos olores, había otro ambiente, resultando el incumplimiento de las cláusulas octava y novena del contrato de arrendamiento, por parte de la empresa REPRESENTACIONES E INVERSIONES CASTELLANOS, C.A. (REINCAS, C.A.).

En este mismo orden de ideas, concluye este Tribunal, que lo ajustado a derecho es declarar CON LUGAR la presente acción, por quedar demostrado con los medios probatorios aportados, que la empresa REPRESENTACIONES E INVERSIONES CASTELLANOS, C.A. (REINCAS, C.A.), incumplió con las cláusulas quinta, octava y novena del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 13 de febrero de 2004, ante la Notaria Séptima de Maracaibo, anotado bajo el No. 85, Tomo 17, sobre el fondo de comercio que funciona sobre un inmueble situado en la calle 98 (antes Independencia) signado con el No. 7-14 en jurisdicción del antes denominado Municipio S.B. hoy Parroquia B.d.M.M.d.E.Z.. ASÍ SE DECIDE.

Con relación a la reconvención propuesta por el profesional del derecho O.V., en su carácter de apoderado judicial de la empresa REPRESENTACIONES E INVERSIONES CASTELLANOS, C.A. (REINCAS, C.A.), alegando que la parte actora violó las disposiciones fundamentales de contrato de arrendamiento, muy especialmente lo estipulado en el artículo 1.585 del Código Civil, ya que varios meses atrás el ciudadano J.M.P., se estaba negando a recibir los cánones de arrendamiento del local comercial, y tuvo su representado que acudir a la consignación de cánones de arrendamiento, por ante el Juzgado Tercero de los Municipio Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, y siempre llegaba al local arrendado que lo iba a sacar del local, llegó a realizar una inspección judicial que no determinó la ruina del inmueble arrendado, y con tales hechos de perturbación, violó el goce y uso pacífico al que esta obligado por imperio de la ley a mantener al arrendatario, también violó lo contenido en el artículo 1.582 eiusdem, ya que el actor cuando se suscribió el contrato no era el legitimo propietario, y fue hasta el 26 de diciembre de 2006, cuando adquirió la propiedad del inmueble arrendado y el derecho preferencial que tenía su representado por estar ocupándolo desde hace mas de dos décadas, considera este Tribunal, que en ningún momento el actor alegó la falta de pago de los cánones de arrendamientos a fin de que el demandado en actas demostrare con el procedimiento de consignación de alquileres estipulado en los artículos 51 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el pago de los mismo, ni tampoco demostró que la parte actora incumpliese la obligación de no mantener el goce pacifico de la cosa arrendada, por lo que dicha reconvención debe ser declara SIN LUGAR. ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por el profesional del derecho O.V., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en fecha 16 de enero de 2008, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Noveno de los Municipio Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha 14 de enero de 2008, donde DECLARO CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, fue intentada por la Sociedad Mercantil FUENTE DE SODA RESTAURANT EL NUEVO TUNEL, S.R.L. en contra de la empresa REPRESENTACIONES E INVERSIONES CASTELLANOS, C.A. (REINCAS, C.A.) y SIN LUGAR la reconvención que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, intentó la empresa REPRESENTACIONES E INVERSIONES CASTELLANOS, C.A. (REINCAS, C.A.) en contra de Sociedad Mercantil FUENTE DE SODA RESTAURANT EL NUEVO TUNEL, S.R.L. SEGUNDO: CONFIRMA la decisión de fecha 16 de enero de 2008, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Noveno de los Municipio Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. TERCERO: Remítase el expediente al Tribunal de origen en la oportunidad legal correspondiente.

Se condena en costas a la parte recurrente empresa REPRESENTACIONES E INVERSIONES CASTELLANOS, C.A. (REINCAS, C.A.), por haber sido vencida en la presente apelación interpuesta, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y REMÍTASE.

Déjese copia certificada de la Sentencia por secretaria conforme a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los doce (12) días del mes de mayo de dos mil ocho (2008). Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.

EL JUEZ PROVISORIO,

Dr. C.R.F.

LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

Abog. P.G.

En la misma fecha, siendo las tres y veinte minutos (03:20) de la tarde, se dictó y publicó el fallo que antecede, quedando registrado bajo el No. _______.-

LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

Abog. P.G.