Decisión nº 44 de Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 6 de Noviembre de 2009

Fecha de Resolución 6 de Noviembre de 2009
EmisorTribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito
PonenteCarlos Rafael Frías
ProcedimientoCumplimiento De Contrato

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

Maracaibo, 06 de noviembre de 2009

199° Y 150°

EXPEDIENTE N° 12607.

PARTE ACTORA: Fulton J.F.F., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 13.830.800.

APODERADO JUDICIAL: C.H.S.R., R.I.G.M. y E.A.S.S., abogados en ejercicio, debidamente inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 87.682, 85.258 y 90.514.

DEMANDADOS: A.d.V.P.d.C. y J.C.C.R., venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad N° V- 13.001.722 y V- 11.867.611.

APODERADOS JUDICIALES: R.P.R., Weimer de la Hoz, J.C.M. y L.S.R., abogados en ejercicio, debidamente inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 14.305, 57.828, 13.566 y 19.415, respectivamente.

FECHA DE ENTRADA: 26 de mayo de 2009.

MOTIVO: Cumplimiento de Contrato (Procedimiento Oral) (Apelación)

SENTENCIA: Definitiva.

DE LA APELACIÓN

Conoce este Juzgado como alzada, de la apelación de fecha 15 de mayo de 2009, interpuesta por el abogado en ejercicio R.P.R., actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la sentencia de fecha 22 de abril de 2009, dictada en audiencia oral por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, la cual fue extendida por escrito mediante fallo completo de fecha 08 de mayo de 2009.

En este sentido, pasa este juzgado a desarrollar la síntesis narrativa de toda sentencia de la siguiente manera:

SÍNTESIS NARRATIVA

Se inició ante el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, una demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por el ciudadano FULTON J.F.F., asistido por el abogado en ejercicio C.H.S.R., en contra de los ciudadanos A.D.V.P.D.C. Y J.C.C.R., en relación al contrato de opción a compra venta, suscrito entre los anteriormente mencionados, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Quinta (5°) del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 16 de febrero de 2007, anotado bajo los Nros, 42, tomo 43, y el cual versa sobre un inmueble, que está constituido por un apartamento distinguido con el No. 15-B, edificado sobre la tercera planta del ala B del Edificio El Araguaney del Conjunto Residencial Ciudad El Trébol, situado en la Circunvalación N° 2, en Jurisdicción de la Parroquia L.H.H.d.M.A.M.d.E.Z., con un área de NOVENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON SESENTA Y NUEVE DECÍMETROS CUADRADOS (99,69 M2), y consta de dos niveles: En el nivel planta baja consta de recibo-comedor, cocina y terraza y en nivel planta alta consta de tres dormitorios, dos baños y área de servicio y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: SUROESTE: Con la fachada D; NORESTE: con la fachada C; NOROESTE: con la fachada noroeste tanto nivel de entrada como a nivel superior (cuarto piso); y SURESTE: Con el apartamento 14-B a nivel de entrada (tercer piso) y con el apartamento 12-B a nivel superior (cuarto piso). Le corresponde un puesto de signado con número 15-B y le corresponde un porcentaje inseparable de la propiedad del mismo de 1.15% del área vendible del Edificio, según Documento de Condominio que esta protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 30 de octubre de 1989, bajo el N° 21, tomo 3, protocolo primero.

En este sentido, se observa que en fecha 22 de febrero de 2008, el Juez a quo, admitió cuanto ha lugar en derecho la demanda intentada, ordenándose la citación de los demandados.

En fecha 11 de marzo de 2008, el apoderado judicial de la parte actora, presentó diligencia solicitando librar los recaudos de citación.

En fecha 24 de marzo de 2008, se citó personalmente al ciudadano J.C.C.R., y en fecha 26 de marzo se agregó a las respectivas actas.

En fecha 02 de abril de 2008, el Alguacil Natural del Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, expresó que no encontró a la ciudadana A.D.V.P.D.C. para practicar la citación respectiva; en este sentido mediante diligencia d fecha 07 de abril de 2008, el abogado en ejercicio C.H.S.R., solicitó al Juez a quo se sirva librar recaudos de citación de la misma.

Mediante auto de esa misma fecha, el referido Juzgado libró el respectivo cartel de citación de la demandada, para su publicación en el diario Panorama y la Verdad de esta localidad, de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 09 de abril de 2008, la parte actora expresó haber recibido carteles de citación.

Mediante diligencia de fecha 22 de abril de 2008, la parte actora le dio cumplimiento a lo ordenado, consignando los ejemplares donde aparecen publicados el cartel respectivo.

En fecha 16 de mayo de 2008, la parte actora solicita al Juzgado respectivo se designe defensor ad-litem a la demandada A.D.V.P.D.C.; en consecuencia en la misma fecha, designan a la abogada en ejercicio J.K.Q., inscrita en el inpreabogado bajo el N° 129.077 para tal cargo.

Mediante diligencia fe fecha 21 de mayo de 2008, la abogada en ejercicio J.K.Q., acepta el cargo de defensora ad-litem y procedió a prestar el respectivo juramento de ley.

En fecha 20 de junio de 2008, la defensora ad-litem de la demandada consignó escrito de contestación a la demanda.

No obstante a ello, en fecha 08 de julio de 2008, los ciudadanos A.D.V.P.D.C. y J.C.C.R., debidamente asistidos, confirieron poder apud acta a los abogados en ejercicio R.P.R., WEIMER DE LA HOZ, J.C.M. Y L.S.R..

En este sentido, en la misma fecha, el abogado en ejercicio R.P.R., actuando con el carácter de apoderado judicial de los mismos procedió a contestar la demanda intentada.

Mediante auto de fecha 10 de julio de 2008, el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, dando cumplimiento a lo preceptuado en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, fijó el quinto (5to) día de despacho siguiente para la celebración de la audiencia preliminar.

En fecha 17 de julio de 2008, se llevo acabo la audiencia preliminar respectiva y se consignó copias simples de documento público, constante de seis (06) folios útiles.

En fecha 22 de julio de 2008, el Juez a quo fijó los límites de la controversia, abriéndose un lapso probatorio de cinco (5) días de despacho para que las partes promovieran sus pruebas.

Mediante escrito de fecha 29 de julio de 2008, el apoderado judicial de la parte demandante, abogado en ejercicio C.H.S.R., presentó escrito de promoción de pruebas.

Mediante escrito de fecha 31 de julio de 2008, el abogado en ejercicio de la parte demandada, ciudadana R.P.R. presentó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 01 de agosto de 2008, el referido Juzgado fijó mediante auto, el trigésimo (30) día de despacho siguiente a la presente fecha, a las diez de la mañana (10:00A.M) para la celebración de la audiencia o debate oral.

En fecha 22 de abril de 2009 se llevo a cabo la referida audiencia oral.

En fecha 08 de mayo de 2009 fue extendida por escrito mediante fallo completo la sentencia dictada en la audiencia oral.

Mediante diligencia de fecha 15 de mayo de 2009, el abogado en ejercicio R.P.R., apelo de la sentencia dictada el día 22 de abril de 2009 y publicada el día 08 de mayo de 2009. En este sentido, mediante auto de fecha 18 de mayo de 2009, el referido Juzgado oye en ambos efectos la apelación planteada y ordena remitir el expediente en su forma original a la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos con sede en Torre Mara, a los fines de que sea remitido a cualquier Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

En fecha 26 de mayo de 2009; este Juzgado recibió el presente expediente y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, el tribunal fijó el vigésimo (20) día de despacho siguiente para la presentación de los informes.

Ahora bien mediante escrito de fecha 03 de julio de 2009, el apoderado judicial de la parte demandante consignó escrito de informes en segunda instancia.

LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

La parte actora en su escrito libelar, alega las siguientes circunstancias: “…En fecha dieciséis (16) de febrero de 2007, suscribí CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA con los ciudadanos A.D.V.P.D.C. y J.C.C.R., venezolanos, mayores de edad, cónyuges entre sí, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 13.001.722 y V- 11.867.611 y domiciliados en esta misma ciudad según se evidencia del documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo, Estado Zulia, en la fecha antes mencionada, anotado bajo el Nro. 42, tomo 43…Dicho contrato de opción a compra, versa sobre un inmueble constituido por un Apartamento distinguido con el Nro. 15-B, edificado sobre la tercera planta del ala B del Edificio El Araguaney del Conjunto Residencial Ciudad El Trébol, en jurisdicción de la Parroquia L.H.H. (antes Municipio C.d.A.) del Municipio Autónomo Maracaibo, cuya área de construcción, linderos y demás especificaciones se encuentran perfectamente establecidas en Documento de Propiedad que hace constar que los mencionados ciudadanos A.D.V.P.D.C. y J.C.C.R., antes identificados, y que se encuentra debidamente Registrado por ante la Oficina Subalterna del tercer Circuito de registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 09 de Noviembre de 2005, bajo el Nro. 42, protocolo primero, tomo 12°…Ahora bien, la operación sobre la cual versa el documento de opción a compra la iba a finiquitar con la tramitación de un crédito hipotecario de Ley de Política Habitacional que tramité por ante la Entidad Financiera Banesco, y en el transcurso de ese tiempo, los ciudadanos A.D.V.P.D.C. y J.C.C.R., me pidieron que les entregara mas dinero en arras lo cual realice debidamente y que demuestro a través de un anexo del documento de opción a compra que fue suscrito por ante la misma oficina notarial en fecha treinta (30) de julio de 2007, quedando anotado bajo el Nro. 5, tomo 173 de los libros respectivos…En fecha 28 de Mayo de 2007, me fue aprobado el crédito hipotecario que solicite de conformidad con la carta de decisión de crédito que me fue otorgada por BANESCO…aprobándome la cantidad de TREINTA Y DOS MILLONES CIENTO NOVENTA Y UN MIL DOSCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 32.191.290), mas un subsidio por la cantidad de VEINTE MILLONES SEISCIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 20.697.600, oo). Ahora bien, para el momento que me dirijo a Protocolizar el documento definitivo de compra venta que me otorga el departamento legal de Banesco, por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro y siguiendo instrucciones precisas y concisas acerca del procedimiento de protocolización del mencionado Documento definitivo de Venta, instruidas por el mencionado departamento legal de Banesco, me consigue que debía de presentar el borrador del documento a la entidad Bancaria Banco Mercantil ya que el mencionado inmueble objeto de la compra venta había sido adquirido por los ciudadanos A.D.V.P.D.C. y J.C.C.R., antes identificados, bajo la modalidad de crédito igualmente por ante el Banco Mercantil con hipoteca en Primer Grado a favor Banco Nacional de la Vivienda y Hábitat (BANAVIH) hasta por la cantidad de VEINTISÉIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 26.000.000, oo) Hipoteca legal que sale a favor de Banco Nacional de la Vivienda y Hábitat (BANAVIH) por que los Promitentes Vendedores gozaron de subsidio hipotecario…Ahora bien, como es de conocimientos de todos, uno de los requisitos que deben de otorgarle los vendedores a los compradores, cuando estos solicitan créditos bancarios, es además de la copia del documento de propiedad y del documento de condominio, es el borrador de los documentos de liberación de hipoteca si existiera ésta como es este caso, borrador en cuestión que me fue entregado con retardo por parte de los ciudadanos …Es el caso, que el tiempo transcurrió y para que esa liberación se diera a efecto en el mismo acto de la firma de la venta del inmueble por parte de los vendedores y constituyera a la misma vez hipoteca legal de primer grado con la Entidad Bancaria Banesco, quien me había otorgado el Crédito Hipotecario bajo la modalidad de Ley de Política Habitacional, los ciudadanos A.D.V.P.D.C. y J.C.C.R. debieron de haber gestionado eficazmente el traslado del funcionario autorizado por parte del BANAVIH desde la ciudad de Caracas hasta esta ciudad de Maracaibo para firmar la liberación de la mencionada hipoteca que tiene constituida el inmueble en cuestión, estas diligencias fueron escasas y poco comprometidas demostrando la mala fe de que siguiera transcurriendo el tiempo y se me venciera el crédito aprobado…En efecto, luego de seis meses, desde la fecha que se aprobó el crédito, es decir, el 28 de Noviembre de 2007, este se venció y cuando me dirigí a volver a cancelar todos y cada uno de los documentos necesarios que se habían encontrado vencidos para optar a la renovación del mencionado crédito y así lograr el traslado definitivo de la propiedad del inmueble, los ciudadanos propietarios…me comunicaron que lo sentían mucho pero que en este caso, el inmueble había aumentado de precio y que por lo tanto en vista de que la operación no se había concretado ellos decidieron ponerlo en venta nuevamente, sopesando mi derecho a la primera opción de venta y llevándome a decidir no comprar dicho inmueble…” (Cursiva nuestra).

De igual forma, la parte actora sigue alegando que para la fecha de 29 de enero de 2008 volvió a solicitar la certificación de gravamen del inmueble emitido por la oficina subalterna de Registro, encontrándose el mismo con la Hipoteca a favor del BANAVIH sin que los promitentes vendedores tuvieran la intención de liberar el inmueble, dejándola sin posibilidad de optar en su derecho de comprar dicho inmueble y sin hacerse la devolución del dinero entregado en arras más el resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados por tales hechos tal como establecieron en la cláusula quinta del contrato de opción de compra-venta que expresa: “…QUINTA: Del mismo modo si la operación si la operación de compraventa no se llegare a efectuar por causas imputables a LOS PROMITENTES VENDEDORES, este devolverá a EL PROMITENTE COMPRADOR el dinero entregado en arras, las la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000, oo) por concepto de indemnización total y definitiva por daños y perjuicios causados a título de cláusula penal.”

Ahora bien, el abogado en ejercicio R.P.R., actuando como apoderado judicial de la parte demandada alega en el escrito de contestación de la demanda, lo siguiente:“…PRIMERO: Es cierto que mis representados suscribieron un Contrato de Opción de Compra-Venta con el ciudadano FULTÓN J.F.F., quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 13.830.800, y de este domicilio, el día 16 de Febrero de 2007, referente a la compra de un apartamento, propiedad de mis representados, ubicado en el Conjunto Residencial Ciudad “El Trébol”…SEGUNDO: También es cierto que el ciudadano FULTÓN J.F.F., antes identificado, le hizo entrega a mi representado de las arras que habían convenido. TERCERO: No es cierto, por eso rechazo y contradigo en nombre de mis representados, que el demandante FULTÓN J.F.F., hubiese cumplido con los requisitos para optar por la compra del referido apartamento. Lo cierto del caso, ciudadano Juez, es que el actor no llenó las exigencias que el Banco Banesco, le requería toda vez que el precio pactado para la venta del inmueble era la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000, oo), y como puede verse de los documentos consignados, así como también de la confesión que el actor hace al referirse que la entidad bancaria Banesco, le aprobó la cantidad de TREINTA Y DOS MIL CIENTO NOVENTA Y UN BOLÍVARES CON VEINTINUEVE CÉNTIMOS (Bs. 32.191, 29); más un sueldo de VEINTE MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 20.697, 60), de una simple operación matemática, resulta que al apartamento le estaban aprobando la cantidad de Bs. 52.888, oo, lo que sumado a las arras que había dado, no cubría el precio total del apartamento, es decir, que no cumplió con las obligaciones contraídas en el Contrato de Opción de Compra Ventas…CUARTO: Tampoco es cierto y por eso rechazo en nombre de mis representados, que se haya entregado el borrador del documento de venta en forma tardía, como lo alegada el autor en su demanda, lo cierto del caso es que, el actor menciona en el escrito libelar que “siguiendo instrucciones precisas y concisas acerca del procedimiento de protocolización del mencionado Departamento Legal de Banesco, me consigo que debía presentar el borrador del documento a la Entidad Bancaria, Banco Mercantil, ya que el mencionado inmueble objeto de la compra venta, había sido adquirido por los ciudadanos J.C.C.R. y A.D.V.P., bajo la modalidad del crédito, igualmente por ante el Banco Mercantil, con Hipoteca de Primer Grado”. Puede verse Ciudadanos Juez que el Banco Banesco quien le exigía al solicitante del crédito el borrador del documento, no era una carga de mis representados, por ello no debían mis representados entregar el mencionado borrador; era el propio opcionante quien debió cumplir con esa carga y que justamente se lo exigía la Entidad Bancaria por ante quien estaba solicitando el crédito, sin embargo Ciudadano Juez, mis representados fueron diligentes y solicitaron y cancelaron la Hipoteca de Primer Grado que existía sobre el inmueble…QUINTO: Tampoco es cierto y por eso niego y rechazo, en nombre de mi poderdantes, “que sea conocimiento de todos”, como afirma el actor en su demanda, que uno de los requisitos para obtener un crédito hipotecario, , sea el borrador de los documentos de la Liberación de Hipoteca; niego que este supuesto requisito exigido por Banesco, se le haya entregado al demandante en forma tardía. Asimismo, niego y rechazo que la Entidad Bancaria Banesco, le hubiese otorgado el crédito hipotecario al demandante…SEXTO: Vencimiento de la Opción de Compra Venta: Ciudadano Juez, de una simple lectura del documento de compra-venta firmado entre mi representado y el demandante, se evidencia que este venció el día 30 de junio de 2007, y que posteriormente se firmó un anexo a esta Opción, donde se indicaba la prorroga de la referida Opción, como puede verse Ciudadano Juez, el actor perdió su derecho a que se le vendiera el inmueble ofertado…”. (Cursiva nuestra).

En tal sentido, en vista de los alegatos expuestos por las partes que integran el presente expediente, y de conformidad al artículo 879 del Código de Procedimiento Civil, este juzgador procede a pronunciarse en segunda instancia de la siguiente manera:

ESTIMACIÓN DE LAS PRUEBAS

DE LA PARTE ACTORA

Luego de un exhaustivo estudio de las actas procesales que integran el presente expediente, entraremos a estimar las pruebas consignas por la parte actora conjuntamente con su escrito libelar, tal como lo establece el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil.

Documentales:

• Promovió documento contentivo de Contrato de Opción de Compra Venta celebrado entre los ciudadanos A.D.V.P.D.C., J.C.C.R. y el ciudadano FULTON J.F.F., venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad N° V- 13.001.722, V- 11.867.611 y V- 13.830.800, el cual se encuentra debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo, Estado Zulia, en fecha 16 de febrero de 2007, anotado bajo el N° 42, tomo 43 de los libros llevados por ante dicha Notaría; el cual corre inserto en el presente expediente bajo los folios Nros. del cinco (5) al ocho (8) y sus vueltos.

• Promovió copia fotostática del documento que atribuye a los ciudadanos A.D.V.P.D.C. y J.C.C.R., como propietarios de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 15-B, edificado sobre la tercera planta del ala B del Edificio El Araguaney del Conjunto Residencial Ciudad El Trébol, situado en la Circunvalación N° 2, en Jurisdicción de la Parroquia L.H.H.d.M.A.M.d.E.Z., con un área de NOVENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON SESENTA Y NUEVE DECÍMETROS CUADRADOS (99,69 M2), y consta de dos niveles: En el nivel planta baja consta de recibo-comedor, cocina y terraza y en nivel planta alta consta de tres dormitorios, dos baños y área de servicio y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: SUROESTE: Con la fachada D; NORESTE: con la fachada C; NOROESTE: con la fachada noroeste tanto nivel de entrada como a nivel superior (cuarto piso); y SURESTE: Con el apartamento 14-B a nivel de entrada (tercer piso) y con el apartamento 12-B a nivel superior (cuarto piso); el referido documento se encuentra debidamente protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 09 de noviembre de 2005, registrado bajo el N° 42, Protocolo 1°, Tomo 12°; corre inserto en el presente expediente bajo los folios Nros. del nueve (09) al diecisiete (17).

• Promovió documento autenticado contentivo de un contrato anexo a la opción de compra-venta suscrita por los ciudadanos A.D.V.P.D.C. y J.C.C.R., registrado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 30 de julio de 2007, quedando anotado bajo el N° 5, tomo 173 de los libros respectivos, el cual corre inserto en el presente expediente bajo los folios Nros. del dieciocho (18) al veintiuno (21), y planilla de liquidación de impuestos a las transacciones inmobiliarias, que corre inserto al folio veintidós (22).

• Promovió original de la Certificación de Gravamen del inmueble objeto del Contrato, emitida por la Oficina Subalterna del Registro Público, Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 29 de enero de 2008, la cual corre inserta en el presente expediente bajo los folios Nros. del veinticuatro (24) al veintiocho (28).

Los medios de prueba anteriormente mencionados, se estiman en todo su valor probatorio, en tanto que son documentos públicos emanados de órganos públicos competentes, los cuales no fueron tachados de falso por la contraparte, por lo que adquieren firmeza al ser valorados, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la cual es aplicable tanto para los documentos públicos en original como para las copias certificadas de documentos públicos. Así se decide.

• Promovió carta de decisión de crédito que fue entregado por Banesco, donde se evidencia las cantidades de crédito aprobado, de fecha 28 de mayo de 2007, la cual corre inserta en el folio N° vientres (23)

La referida prueba, se estima en todo su valor probatorio toda vez que dicha carta no fue impugnada, tachada en la etapa correspondiente, tal como lo expresa el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, el cual hace referencia a la impugnación de instrumentos privados; a pesar que fue desconocida por la contraparte, no obstante a ello no la realizó por la vía que corresponde, como lo es el procedimiento de la tacha d instrumento privado. Así se decide.

Ahora bien, de conformidad al artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, la parte promueve las siguientes pruebas:

• Ratificó como evacuación en todas y cada una de sus partes todos los instrumentos públicos, administrativos, como privados, presentada y anexada con el libelo de demanda, que aparece suficientemente identificada en actas, así como la carta de decisión de crédito expedida por Banco Banesco, para que sufra plenos efectos jurídicos contra los demandados.

Con respecto a lo expresado anteriormente, no constituye en sí medios probatorios, por lo que no se le da valoración al mismo. Así se decide.

Documentales:

• Promovió copia simple del documento contentivo de venta definitiva que corre insertos en actas, donde los demandados, ciudadanos A.D.V.P.P. y J.C.C.R., titulares de las cédulas de identidad Nos. 13.001.722 y 11.867.611 respectivamente vendieron al ciudadano R.L.Á.A., el inmueble objeto de la opción a compra, en fecha 14 de abril 2008 registrado por ante la oficina de Registro del Tercer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el No. 16, tomo 11 donde alega que los demandados vendieron el inmueble a un menor precio que el establecido en la opción a compra por la suma de SESENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 60.000, 00) y que para esa fecha ya uno de los demandados estaba citado para comparecer al proceso y que habiendo recibido el precio de la venta del inmueble nunca llamó a su representado para devolverles las arras estipuladas en el documento de opción a compra.

En relación al medio probatorio anteriormente señalado se estima en todo su valor probatorio, en tanto que es un documento público emanado de órgano público competente, los cuales no fueron tachados de falso por la contraparte, por lo que adquieren firmeza al ser valorados, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la cual es aplicable tanto para los documentos públicos en original como para las copias de documentos públicos. Así se decide.

• Promovió de conformidad al artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, el hecho de que las partes expresen sin convienen en alguno o algunos de los hechos que trata probar la contraparte

Lo cual no constituye medio probatorio, por lo que no se le da valoración al mismo. Así se decide.

Informes:

• Solicitó de conformidad a lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil oficie a la entidad financiera Banesco, para que informe si fue aprobado un crédito hipotecario a favor del ciudadano Fultón J.F. e informe la fecha de vencimiento del crédito hipotecario.

En las actas riela inserta la información requerida de la siguiente manera: “…cumplimos con informarle que de acuerdo a nuestros archivos informáticos el ciudadano Fulton J.F.., C.I V-13.830.800, aparece registrado como solicitante de un crédito a través de FAOV, siendo el mismo aprobado por la cantidad de Bs. 32.191.290, 00 mas Subsidio de Bs. 20.697.600,00. Con fecha fijada de firma para el día 19/07/2007 no llegándose a la protocolización”; la referida comunicación se observa con sello húmedo de la referida entidad financiera y con firmas ilegibles.

• Solicitó oficie al Banco Mercantil y Banco Nacional de Vivienda y Habita (BANAVIH) a los fines de que informen a este Tribunal en que fecha se libero y se firmo por parte del apoderado del (BANAVIH) por ante el Registro Público Tercer Circuito de Maracaibo del Estado Zulia, la liberación de hipoteca de Primer grado del inmueble objeto del contrato de opción a compra y venta.

En las actas riela inserta la información requerida de BANAVIH, donde señala: “…en la oportunidad de extenderle un cordial saludo y, a su vez dar respuesta a oficio No. E-7185-260-08 de fecha 29 de julio de 2008, recibido por esta consultoría jurídica en fecha 05 de agosto del presente año, mediante la cual solicita la fecha en que éste Instituto liberó la hipoteca de primer grado constituida sobre un inmueble adquirido con recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV) perteneciente a los ciudadanos Adriana Piña/Juan Chavarria, titulares de las cédulas de identidad Nos. V.- 13.001.722/V.-11.867.611 respectivamente, tal y como consta de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo en fecha 09 de noviembre de 2005, bajo el No. 42, Tomo 12, Protocolo Primero. Al respecto, anexo copia simple de documento de liberación de hipoteca correspondiente a los ciudadanos antes mencionado, el cual fue suscrito por nuestra representante y autenticado por ante la Notaría Trigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha trece (13) de marzo de dos mil ocho (2008), asentado bajo el No. 37, Tomo 25 de los Libros de Autenticaciones de dicha Notaría…”

De igual forma, corre en actas la información requerida emanada del Banco Mercantil, señalando: “…En atención a su oficio N° E-7185-259-08 recibido el 11 de agosto de 2008 relacionado con los ciudadanos A.d.V.P.d.C. y J.C.C. titulares de las cédulas de identidad V-13.001.722 y 11.867.611 tenemos a bien informarle que la liberación se firmó en fecha 16 de abril de 2008 y la apoderada por parte del BANAVIH ante el Registro Público Tercer Circuito de Maracaibo del Estado Zulia fue la Sra. G.G.C.R. titular de la cédula de identidad N° V- 13.289.485…Se anexo copia de la liberación de hipoteca…”

• Solicitó se oficie al Registro Público Tercer Circuito de Maracaibo del Estado Zulia, a los fines de que indique si en fecha 17 de abril de 2008, fue protocolizado documento de compra venta cuyas partes son: A.D.V.P.P., cédula de identidad Nro. V-13.001.722, J.C.C.R., cédula de identidad Nro. V- 11.867.611 (vendedores) y R.L.Á.A., cédula de identidad N° V- 25.183.355 (comprador), por ante ese despacho, anotado bajo el Nro. 16, protocolo 1°, tomo 11° y se sirva remitir copia certificada del mismo.

En las actas riela oficio emanado del Ministerio del Poder Popular Relaciones Interiores y Justicia Oficina de Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia de fecha 18 de agosto de 2008, donde informan a este Juzgado y anexan copia certificada de documento registrado por esa oficina en fecha 17 de abril de 2008, bajo el N° 16, tomo 11, protocolo 1°, se observa con firma ilegible y sello húmedo para que informe sobre documento de compra y venta el cual fue protocolizado en fecha 17 de abril de 2008 y cuyas partes son A.D.V.P.P. y J.C.C. (vendedores) y R.L.Á.A. (comprador) sobre el inmueble objeto de litigio.

En consecuencia, visto los medios de pruebas y a.e.c.d. los mismos este tribunal los considera veraces y eficaces, por lo que los estima en todo su valor probatorio, la información suministrada y las copias anexadas al presente expediente, a tenor de lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

DE LA PARTE DEMANDADA

Conjuntamente con el escrito de promoción de pruebas, de fecha 31 de julio de 2008, que corre inserto en el folio N° noventa y tres (93), el apoderado judicial de la parte actora, abogado en ejercicio R.P.R., promovió:

• Invocó el mérito favorable que se desprende de las actas.

La parte demandada en su escrito de promoción de pruebas invocó el mérito favorable de las actas, en este sentido considera este Juzgador, que tal invocación no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas el juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido. Así se decide.

• Promovió y se acogió al principio de la comunidad de la prueba en lo referente al contrato de opción de compra-venta firmado en fecha 30 de julio de 2007.

Tales promociones no constituyen en si medios probatorios, ya que el invocar el mismo se solicita la aplicación de principios procesales, tales como el principio de Concentración Procesal y Comunidad de la Prueba, principios estos que a pesar de no ser invocados por las partes en cualquier juicio, deben ser aplicados de oficio por el Juez al momento de valorar las pruebas. Así se decide.-

Motivación para Decidir

Ahora bien, estimadas como han sido las pruebas del presente juicio, este Juzgado actuando como alzada considera oportuno el momento para resolver el mérito de la presente causa, conforme a los argumentos que de seguidas se explanan:

Con relación al contrato objeto del presente juicio, considera este sentenciador necesario, traer a colación doctrina del Dr. R.G., en su obra titulada “Contratos y Garantías”, en la cual refiere que la promesa es un precontrato y se pueden distinguir tres modalidades, a saber; la promesa unilateral de vender, la promesa unilateral de comprar, y la promesa recíproca de compra-venta.

En el presente caso se está en presencia de una promesa recíproca de compra-venta; tal como queda demostrado en el documento contentivo de CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA, celebrado por los ciudadanos A.D.V.P.D.C., J.C.C.R. y el ciudadano FULTON J.F.F., el cual se encuentra debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo, Estado Zulia en fecha 16 de febrero de 2007, anotado bajo el N° 42, tomo 43.

No obstante a ello, el ciudadano FULTON J.F.F., demanda el cumplimiento de contrato, en virtud de que los ciudadanos A.D.V.P.D.C. y J.C.C.R., han incumplido con los términos pactados en el contrato, el cual versa sobre un inmueble que está constituido por un apartamento distinguido con el No. 15-B, edificado sobre la tercera planta del ala B del Edificio El Araguaney del Conjunto Residencial Ciudad El Trébol, situado en la Circunvalación N° 2, en Jurisdicción de la Parroquia L.H.H.d.M.A.M.d.E.Z., con un área de NOVENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON SESENTA Y NUEVE DECÍMETROS CUADRADOS (99,69 M2), y consta de dos niveles: En el nivel planta baja consta de recibo-comedor, cocina y terraza y en nivel planta alta consta de tres dormitorios, dos baños y área de servicio y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: SUROESTE: Con la fachada D; NORESTE: con la fachada C; NOROESTE: con la fachada noroeste tanto nivel de entrada como a nivel superior (cuarto piso); y SURESTE: Con el apartamento 14-B a nivel de entrada (tercer piso) y con el apartamento 12-B a nivel superior (cuarto piso).

De este modo la parte actora fundamentó su demanda expresando lo siguiente: “…acudo ante este órgano jurisdiccional a solicitar en tutela de mis derechos, el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA firmado con los ciudadanos A.D.V.P.D.C. y J.C.C.R., antes identificados, de conformidad con el Artículo 1.167 del Código Civil vigente, que a la letra establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos sí hubiere lugar a ello”, ya que los demandados no diligenciaron correcta y oportunamente la liberación de la hipoteca que recaía sobre el inmueble objeto del contrato y se me venció el crédito otorgado por BANESCO y tampoco han querido devolverme el dinero entregado en arras, mas la indemnización por daños y perjuicios ocasionados establecidos en la cláusula penal …, a tal efecto, procedo a demandar como real y efectivamente lo hago a los ciudadanos A.D.V.P.D.C. y J.C.C.R., para que convengan en entregarme las arras mas la respectiva indemnización por los daños y perjuicios ocasionados, conforme a lo dispuesto en los CONTRATOS DE OPCIÓN A COMPRA suscrito es esta Ciudad de Maracaibo, siendo este mi domicilio, todo ello conforme al Artículo 1.295 de la Ley Sustantiva Civil, según el cual, “el pago debe hacerse en el lugar fijado por el contrato. Si no se ha fijado el lugar, y se trata de cosa cierta y determinada el pago debe hacerse en el lugar donde se encontraba la cosa que forma su objeto, en la época del contrato….”.

En este sentido, observamos que la parte actora señala que los vendedores no diligenciaron correcta y oportunamente la liberación de la hipoteca que recaía sobre el inmueble objeto del contrato y que por lo tanto no se pudo protocolizar la venta definitiva del inmueble objeto del litigio.

Al respecto, el apoderado judicial de las partes demandadas alega lo siguiente: “…tampoco es cierto y por eso niego y rechazo, en nombre de mis poderdantes, “que sea conocimiento de todos”, como afirma el actor en su demanda, que uno de los requisitos para obtener un crédito hipotecario, sea el borrador de los documentos de la Liberación de Hipoteca; niego que este supuesto requisito exigido por Banesco, se le haya entregado al demandante en forma tardía…”

Ahora bien, este Juzgador en aras de dictar el fallo correspondiente, observa que la Cláusula Cuarta del contrato señala que “LOS PROMITENTES VENDEDORES”, se comprometen a entregarle a “EL PROMITENTE COMPRADOR”, el inmueble totalmente desocupado, en condición de habitabilidad y solvente de los servicios públicos e impuestos Municipales, así como también otros recaudos, requisitos o trámites que resulten necesarios para proceder a la tramitación definitiva de compraventa, cubriendo los requisitos exigidos por la ley.

De lo expuesto se observa que los alegatos realizados por la parte demandada han quedado desvirtuados por las normas pactadas por los mismos en el contrato de opción de compraventa, ya que no demostraron que efectivamente cumplieron con dichas obligaciones; y de igual forma se evidencia que no tomaron en cuenta lo establecido en el Código Civil, en su artículo 1.159 y 1.160, los cuales hacen referencia a que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y que por lo tanto deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos.

Siguiendo este mismo orden de ideas, luego de un estudio exhaustivo de las actas procesales que integran el presente expediente, se observa que la parte actora cumplió con todas las obligaciones pactadas en el referido contrato.

En este sentido y tal como lo expresa el Juez a quo en la sentencia apelada de fecha 08 de mayo de 2009, hace referencia a que el demandante estaba sujeto a una condición suspensiva para cancelar el monto restante de la obligación, tal como se desprende de la parte final de la segunda cláusula del contrato anexo de compra-venta realizada entre las mismas partes intervinientes, que señala que el restante saldo deudor será cancelado al momento de la protocolización de la venta definitiva, la cual fue tramitada bajo el régimen especial de LPH, por ante a entidad bancaria BANESCO. En consecuencia aquella lo antes expuesto, ciertamente suspende el cumplimiento de la obligación, hasta que se verifique un acontecimiento futuro e incierto, tal como lo establece el artículo 1.198 del Código Civil.

Teniendo en cuenta lo anteriormente expuesto y señalado; se observa claramente que en el contrato de opción de compra incumplido por la demandada se establecen las sanciones pecuniarias que el incumplimiento del mismo acarrea. En este sentido, la Cláusula Quinta es denominada como la cláusula penal, entendida ésta como la estipulación accesoria añadida a un contrato, al tiempo de celebrarse o posteriormente, por lo cual el deudor, para asegurarle al acreedor el cumplimiento de la obligación, se somete a pagar una multa o a realizar otra prestación en concepto de indemnización; por lo que, se observa que dicha cláusula establece que si la operación definitiva de compraventa, no se efectuare oportunamente por causas imputables a “LOS PROMITENTES VENDEDORES”, este devolverá a “EL PROMITENTE COMPRADOR” el dinero entregado en arras, más la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000, oo) por concepto de indemnización total y definitiva por daños y perjuicios causados a título de Cláusula penal.

Es menester traer a colación lo definido como arras por el Doctor J.L.A.G., en su obra “Contratos y Garantías”, donde señala que las mismas pueden utilizarse como medio de prueba, de pago a cuenta, de cláusula penal o en algunos Derechos, de separación del contrato. En consecuencia la parte que no ha incurrido en culpa puede exigir el cumplimiento de la convención o retener las arras que haya recibido o exigir el doble que haya dado

Ahora bien, de las actas se evidencia que la cantidad dada en arras fue la de VEINTISIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 27.000.000, oo), que según la reconversión monetaria equivalen a VEINTISIETE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 27.000, oo); y sumando lo correspondiente a UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000, oo), o sea MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 1.500, oo); hace un total a devolver por parte de los demandados, de Bs. F. 28.500, oo, todo de conformidad a lo establecido en el artículo 1.257 y 1.258 del Código Civil.

En conclusión, una vez que ciertamente quedo demostrado el incumplimiento por parte de los promitentes vendedores, se evidencia que el mismo acarrea para los demandados la correspondiente devolución al actor de la cantidad pactada, en consecuencia en atención a la fuerza de ley entre las partes que poseen los contratos, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Z.C. la sentencia de fecha 22 de abril de 2009, dictada en audiencia oral por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, y extendida por escrito mediante fallo completo de fecha 08 de mayo de 2009, por lo que se declara con lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato, intentada por el ciudadano Fulton J.F.F., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 13.830.800, en contra de los ciudadanos A.d.V.P.d.C. y J.C.C.R., venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad N° V- 13.001.722 y V- 11.867.611, y se ordena a los demandados devolverle al demandante la suma de VEINTISIETE MIL BOLÍVARES (Bs. F.27.000, oo), como cantidad reclamada por las arras; más la cantidad de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. F.1.500, oo), cantidad expresada en el contrato de opción a compra venta en la cláusula quinta penal, dando un total de VEINTIOCHO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 28.500, oo), y así quedará estampado en la parte dispositiva del presente fallo . Así se decide.-

DISPOSITIVA

Por los fundamentos antes expuestos este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 15 de mayo de 2009, por el abogado en ejercicio, R.P.R., actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadanos A.d.V.P.d.C. y J.C.C.R., venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad N° V- 13.001.722 y V- 11.867.611; y por vía de consecuencia CONFIRMA la sentencia de fecha 22 de abril de 2009, dictada en audiencia oral por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, la cual fue extendida por escrito mediante fallo completo de fecha 08 de mayo de 2009, donde se declara: CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato de opción de compra-venta intentó el ciudadano FULTON J.F.F., en contra los ciudadanos A.D.V.P.D.C. y J.C.C.R.. En consecuencia: SE ORDENA: a la parte demandada realice y cumpla con la entrega a la parte actora de la cantidad de VEINTISIETE MILLONES (Bs. 27.000.000, oo), que según la reconversión monetaria equivalen a VEINTISIETE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 27.000, oo), como cantidad reclamada por las arras, más la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000, oo) que según la reconversión monetaria equivalen a MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 1.500, oo), según la cláusula penal quinta establecida en el contrato de opción de compra-venta de fecha 16-02-2007, lo cual hace un total a devolver de VEINTIOCHO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. F. 28.500,oo), es decir, VEINTIOCHO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 28.500, oo).-

Se condena en costas a la parte recurrente, de conformidad a lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de este despacho Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los 06 días del mes de noviembre de 2009. Años: 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

Déjese copia certificada de este fallo por secretaría conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

El Juez

CARLOS RAFAEL FRÍAS

La Secretaria

MARÍA ROSA ARRIETA FINOL

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