Decisión de Juzgado Duodecimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 8 de Julio de 2010

Fecha de Resolución 8 de Julio de 2010
EmisorJuzgado Duodecimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteBella Dayana Sevilla Jimenez
ProcedimientoResolución De Contrato

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, ocho (8) de julio de dos mil diez (2010)

200º y 151º

ASUNTO: AH1C-V-2008-000160.

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil GALERIAS A.C., C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 06 de marzo de 2008, bajo el No. 59, Tomo 16-A-Cto.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: A.B., I.M., M.A.G., F.A. y M.B. inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 12.710, 83.025, 90.759, 101.708 y 119.059 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: J.C.C.P., venezolano, de este domicilio, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 10.531.267.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: J.V.A., D.A., M.P., J.V.A. V., P.J.M., RAMON BURGOS-IRAZABAL, D.T. e I.D.J.T., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 7.491, 86.749, 46.968, 73.419, 43.897, 98.762, 137.216, 116.552 respectivamente.

MOTIVI: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

I

NARRATIVA

Se inicia el presente procedimiento por libelo de demanda presentado por los abogados A.B. y F.A., en su carácter de apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil GALERIAS A.C., C.A., a través del cual demanda al ciudadano J.C.C.P. por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, correspondiéndole conocer de la causa a este Tribunal previa distribución de Ley.

En fecha 24 de noviembre de 2008, se admitió la demanda, ordenándose la citación de la parte demandada.

En fecha 10 de diciembre de 2008, la parte actora presentó escrito de reforma de la demanda, la cual fue admitida en fecha 17 de marzo de 2009.

En fecha 4 de febrero de 2010, la secretaria dejó constancia de haber cumplido los trámites de citación de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 08 de febrero de 2010, la parte demandada presentó escrito de cuestiones previas, contestación al fondo de la demanda y reconvención contra la parte actora.

En fecha 11 de febrero de 2010, la representación judicial de la parte actora, presentó escrito que denominó contestación a las cuestiones previas y a la reconvención, actuación ésta que ratificó en fecha 17 de febrero de 2010.

Durante la etapa probatoria del proceso, ambas partes hicieron uso de tal derecho.

Encontrándose este tribunal en la oportunidad de decidir, lo hace previa consideración de los alegatos expuestos por las partes:

II

LIMITES DE LA CONTROVERSIA

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA

Alega la parte actora en el libelo y su reforma, los siguientes hechos: Que es propietaria de los locales comerciales distinguidos con los Nos. P-63, P-64, P-65 y P-66, con un área aproximada de noventa y siete metros cuadrados con diez decímetros cuadrados (97,10Mts2), ubicados en el Nivel Parque del Centro Comercial Galerías Ávila, situado en la Avenida Urdaneta cruce con Avenida El Parque, San Bernardino, Caracas, según documentos protocolizados ante la Oficina inmobiliaria del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 06 de mayo de 2005, bajo el No. 04, Tomo 7, protocolo Primero, y en fecha 06 de septiembre de 2005, bajo el No. 50, Tomo 14, Protocolo Primero. Que por documento autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 30 de julio de 2004, bajo el No. 01, Tomo 54, a través de la sociedad mercantil Ansa Bienes y Raíces, S.R.L., cedió en arrendamiento al demandado los locales comerciales antes identificados. Que en la cláusula quinta del contrato de compromiso de arrendamiento prevé que la duración del mismo sería de cinco años fijos, contados a partir del día de apertura o inicio de actividades comerciales del Centro Comercial Galerías Ávila. Que el día de apertura del centro Comercial Galerías Ávila, efectivamente ocurrió el 28 de noviembre de 2004, lo cual es un hecho notorio y conocido por todos los habitantes de la ciudad de Caracas, por lo tanto, según su dicho, no merece que sea demostrado por otros medios de prueba, conforme a la doctrina del hecho notorio comunicacional sentada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia. Que de conformidad con la cláusula séptima del contrato, las partes estipularon como canon mensual de arrendamiento por los locales descritos en la cláusula cuarta del contrato, la cantidad de cuarenta y ocho mil bolívares (Bs. 48.000), es decir, cuarenta y ocho bolívares fuertes (Bs. F. 48), por cada metro cuadrado, es decir, la cantidad de cuatro millones seiscientos sesenta mil ochocientos bolívares (Bs. 4.660.800), es decir, cuatro mil seiscientos sesenta bolívares fuertes con ochenta céntimos (Bs. F. 4.660,80). Que de conformidad con lo previsto en las cláusulas octava y novena del contrato, el arrendatario entregó la suma de veintisiete millones novecientos sesenta y cuatro mil ochocientos bolívares (Bs. 27.964.800), es decir, veintisiete mil novecientos sesenta y cuatro bolívares fuertes con ochenta céntimos (Bs. F. 27.964,80), equivalentes a seis (06) mensualidades del canon de arrendamiento, por concepto de anticipo. Que en consecuencia le otorgó al arrendatario un descuento único sobre el monto total a pagar durante los primeros cinco (5) años de vigencia del contrato, equivalente a la cantidad de seis (6) mensualidades de canon de arrendamiento, y por lo tanto, el arrendatario quedó a pagar por los cinco (5) primeros años del contrato de arrendamiento la cantidad de tres millones setecientos veintiocho mil seiscientos cuarenta bolívares (Bs. 3.728.640), es decir, tres mil setecientos veintiocho bolívares fuertes con sesenta y cuatro céntimos (Bs. F. 3.728,64), mensuales. Que en la cláusula novena del contrato, las partes también acordaron que a partir del 01 de diciembre de 2004, el monto del canon mensual se ajustaría anualmente, teniendo su vigencia a partir del primer (1) día del mes correspondiente al ajuste, según una fórmula que se estableció en la cláusula novena del contrato. Que en consecuencia, el último ajuste del canon de arrendamiento, que fue efectuado en el mes de junio de 2008, asciende a la cantidad de siete mil trescientos sesenta y ocho bolívares fuertes con nueve céntimos (Bs. F. 7.368,09). Que según lo previsto por las partes en la cláusula séptima del contrato, el arrendatario tenía la obligación de pagar la cantidad correspondiente al canon mensual dentro de los cinco (05) primeros días de cada mes, es decir, los cánones de arrendamiento se pagaban por mensualidades adelantadas. Que el arrendatario ha venido ocupando los locales arrendados desde el inicio de la relación arrendaticia, es decir, desde el 27 de noviembre de 2004, “día de apertura o inicio de actividades comerciales”, del Centro Comercial Galerías Ávila, pero el arrendatario ha incumplido con su obligación legal y contractual de cancelar el canon de arrendamiento establecida en el contrato de arrendamiento, por cuanto a pesar de los múltiples requerimientos extrajudiciales que le han sido hechos, inexplicablemente ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2008, incumpliendo en esta forma con lo previsto en el contrato de arrendamiento, así como con el numeral segundo del artículo 1592 del Código civil, que obliga al arrendatario a pagar puntualmente los cánones de arrendamiento en los términos convenidos, incumplimiento éste que le causa un verdadero perjuicio grave en su patrimonio, daños que suman un total de sesenta y un mil doscientos tres bolívares fuertes con noventa y seis céntimos (Bs. F. 61.203,96), a razón de seis mil trescientos cuarenta y seis bolívares fuertes con treinta y dos céntimos (Bs. F. 6.346,32) mensuales para los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2008, y siete mil trescientos sesenta y ocho bolívares fuertes con nueve céntimos (Bs. F. 7.368,09) mensuales para los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2008, debido a que éstos fueron los últimos dos ajustes de los cánones de arrendamiento. Que el incumplimiento por parte del arrendatario de pagar mensualmente la sumas de dinero convenidas por canon de arrendamiento le otorga el derecho a solicitar la resolución del contrato de arrendamiento, y la consecuente entrega material del inmueble son los daños, los cuales constituyen las pensiones insolutas de arrendamiento. Que en la cláusula décima novena del contrato de arrendamiento, las partes estipularon que cualquier controversia que se presentara con motivo de la relación, sería resuelta definitivamente mediante arbitraje, todo ello conforme al Reglamento del centro Empresarial de Conciliación y arbitraje (CEDCA). Que de conformidad con lo ante previsto demandado al arrendatario a los fines de resolver el contrato de arrendamiento, ante el Centro empresarial de Conciliación y Arbitraje (CEDCA). Que dicho proceso culminó mediante laudo arbitral, de fecha 21 de marzo de 2007, que en definitiva declaró resuelto el referido contrato y la entrega, en un plazo prudencial de quince (15) días continuos, de los locales distinguidos con los Nos. P-63, P-64, P-65 y P-66, ubicados en el Centro Comercial Galerías Ávila, así como el pago de los cánones de arrendamiento reclamados insolutos. Que posteriormente en fecha 17 de abril de 2007, el demandado interpuso recurso de nulidad contra el referido laudo arbitral, correspondiendo su conocimiento al Juzgado Superior quinto en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Que con motivo de dicho recurso, el Tribunal en fecha 13 de agosto de 2007, declaró con lugar el recurso de nulidad y como consecuencia declaró nulo el referido laudo, todo ello, fundado en el hecho de que la materia de arrendamiento no puede ser objeto de arbitraje comercial, por su estricto carácter de orden público, previsto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que contra dicha decisión intentó recurso de casación, el cual fue negado con fundamento en que un procedimiento arbitral no se le puede intentar recurso de casación. Que contra dicha decisión intentó un recurso de hecho, el cual fue declarado sin lugar por la sala de Casación civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 09 de junio de 2008, en virtud de que la cuantía no era suficiente para acceder a la casación. Que por cuanto la decisión proferida por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 13 de agosto de 2007, quedó definitivamente firme, y en la misma se cita una sentencia de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 05 de febrero de 2003, la cual establece que en virtud del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los derechos consagrados en dicha Ley son de orden público y por ende no pueden ser relajados por la voluntad de las partes, aunado al contenido del artículo 33 eiusdem, corresponde a este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito el conocimiento de la presente acción. Fundó su demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.270, 1.579, 1.585 y 1.592 del Código Civil, y el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que en base a lo antes explanado, compareció ante el órgano de justicia para lograr una declaratoria judicial mediante la cual el demandado conviniera o fuese condenado a dar por resuelto y terminado el contrato de arrendamiento que los vincula, en pagar consecuencialmente los daños y perjuicios causados, así como al pago de las costas procesales. Estimó su demanda en la cantidad de sesenta y un mil doscientos tres bolívares fuertes con noventa y seis céntimos (Bs. F. 61.203,96).

DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

De la cuestión previa:

Planteó la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a “la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se le atribuya, o por que el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente”. Ello, en razón que, según su dicho, existe un error que mata de r.e.p.c. el que se presenta la representación de la accionante, lo cual pone el jaque la verdad declarada por su otorgante, ciudadano Y.N.S., con vista a que de un lado afirma que la empresa se constituyó ante el Registro Mercantil Cuarto en el año 2008, y que actúa conforme a la cláusula 7 y 14 contenida en ese instrumento Constitutivo Estatutario; toda vez que de lo que se lee en la declaración autenticada del Notario, que choca irremediablemente con la verdad expuesta por el Presidente de Galerías Á.C., C.A., que la Nota escriturada manifiesta que el acta Constitutiva Estatutaria se constituyó en el Registro mercantil Segundo y que la fecha de constitución fue 1.991; todo lo cual constituye, según su dicho, un elemento que impide el control de legalidad del poder en cuestión, por no haber el otorgante dado cumplimiento al artículo 155 del Código de Procedimiento Civil.

De la contestación al fondo:

Formuló la falta de cualidad de la parte actora, por cuanto, según su dicho, la accionante no acompañó el documento que pone en evidencia la representación que ejerció ANSA BIENES RAICES, S.R.L., en nombre de ella. Adujo que la falta de cualidad activa de la demandante para sostener el juicio, estriba en el hecho de que movió un derecho ajeno, es de decir, de ANSA BIENES RAICES, S.R.L., pues de la narración del libelo y de los documentos que le fueron acompañados, resulta imposible deducir, por qué a la accionante le deviene el derecho de actuar en el procero en su contra, quien no se relacionó contractualmente con él, sino con otra persona jurídica.

Admitió que por documento autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 30 de julio de 2004, ANSA BIENES RAICES, SRL., suscribió con él un convenio denominado “Contrato de Compromiso de arrendamiento”.

Admitió que la demandante lo había demandado por resolución de contrato ante el centro Empresarial de Conciliación y arbitraje (CEDCA).

Admitió que el CEDCA dictó laudo arbitral el 21 de marzo de 2007, que declaró la resolución de entrega.

Admitió que el 17 de abril de 2007, interpuso recurso de nulidad contra el laudo arbitral.

Admitió que el 13 de agosto de 2007, el Juzgado Quinto Superior en lo civil, mercantil y del Transito de la Circunscripción judicial del Área metropolitana de Caracas, declaró con lugar el recurso de nulidad de laudo arbitral, bajo el argumento de que la materia de arrendamiento no puede ser objeto de arbitraje comercial.

Rechazó y contradijo los alegatos del actor, salvo los hechos que individualmente admitió.

Opuso la excepción de contrato no cumplido, por cuanto el supuesto y delatado retraso en el pago de los alquileres de los meses que desde enero hasta septiembre de 2008, se debe a la conducta precipitada y temeraria de la parte actora, quien logro despojarla de la posesión pacifica e ininterrumpida a través del procedimiento de arbitraje intentado, el cual una vez finalizado, y al haber logrado la orden de restitución de los inmuebles, los mismos fueron objetos de la medida de secuestro decretada por este Tribunal.

Alegó que si no ha poseído, usado u disfrutado de manera pacífica de los locales de comercio arrendados, desde que fue sacado de los mismos por la entrega material el 02 de julio de 2007, como es que la demandante pretende cobrarle los cánones de arrendamiento desde enero hasta septiembre de 2008, y lo más sorprendente es que hasta incrementó el monto del canon sin que tan siquiera le fuese comunicado.

Alegó que la demandante según documento autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta, el 27 de septiembre de 2007, suscribió un contrato de arrendamiento con la empresa Distribuidora ALGALOPE, C.A., por los locales objeto de la presente demanda, por el periodo que va desde el 20 de septiembre de 2007, hasta el 20 de septiembre de 2008.

Alegó conforme al parágrafo único del artículo 170 del Código de Procedimiento Civil, la presunta configuración de un fraude procesal, por parte del accionante, por cuanto, según su dicho, éste dedujo pretensiones y defensas, principales o incidentales manifiestamente infundadas con el fin de obstruir la ejecución del fallo dictado por el Juzgado Superior Quinto, donde debió gallardamente aceptar el veredicto y devolver o aceptar la restitución de los bienes arrendados.

Impugnó la cuantía de la demanda conforme al artículo 36 del Código de procedimiento Civil, en base al hecho que dicha cuantía debió determinarse, según su dicho, a través de la sumatoria de los cánones de arrendamiento de los cinco años de duración del contrato, estimándose la misma en la cantidad de Bs. F. 508.439.

De La Reconvención:

Reconvino a la parte actora, a fin que el Tribunal declarara la existencia de un contrato de alquiler verbal e indeterminado, en virtud, que según su dicho, el contrato de arrendamiento definitivo nunca se suscribió en su lugar fue suscrito un contrato denominado compromiso de arrendamiento, cuyo lapso inicial fue de cinco años, los cuales por haber fenecidos, el contrato se transformó en indeterminado. Estimo la cuantía de dicha reconvención en la cantidad de Bs. F. 508.439.

De la contestación a las cuestiones previas por la parte actora:

En cuanto a la cuestión previa planteada por la parte demandada reconviniente, referida a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado actor, contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la parte actora adujo que el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, sólo exige que se mencione los documentos que acrediten la representación del otorgante; y que el funcionario que autorice el acto, deje constancia de ello. Manifestó que dicho requisito se cumplió exhaustivamente al mencionar y exhibir, los estatutos de la empresa inscritos ante el Registro mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 06 de marzo de 2008, bajo el No. 59, Tomo 16-A-Cto, toda vez que son éstos y no otros, de donde se deriva la representación ejercida por la otorgante del poder. Alegó que los estatutos registrados en el año 1.991, que tuvo a la vista el Notario, son los estatutos iniciales de la compañía, los cuales en la actualidad carecen de relevancia jurídica, toda vez que os mimos fueron reformados en su totalidad, cambiándose incluso la razón social de la compañía a la actual. Manifestó ser falso que el poder viola el artículo 156 del Código de Procedimiento Civil.

En lo que respecta a la falta de cualidad alegada por la parte demandada reconviniente, la actora adujo que de la simple lectura al se evidencia que MSA BIENES RAICES S.R.L., celebró el contrato en nombre de ella. Alegó que por ser propietaria de los inmuebles objeto de litigio, siempre va a tener la cualidad para sostener el juicio, por ser éste uno de los atributos principales de su derecho de propiedad.

Negó que la cuantía de la demanda haya sido mal calculada, toda vez que el cálculo de la misma, se baso en los cánones de arrendamiento reclamados como no pagados, conforme a lo previsto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil.

De la contestación a la Reconvención por la parte actora:

Lo que concierne a la reconvención, negó, rechazó y contradijo la misma en todas y cada una de sus partes. Negó que deba ser declarada la existencia de un contrato de arrendamiento verbal o a tiempo indeterminado entre las partes en este juicio, toda vez, que según su dicho, el único contrato existente, es el que fuera anexado al libelo de demanda, y cuya duración fue de cinco años fijos a partir del 28 de noviembre de 2004, por lo que solicitó que dicha reconvención fuese declarada sin lugar.

Impugnó la cuantía de la reconvención por exagerada, ello, por cuanto la misma no debió ser calculada en base a cinco años de arrendamiento, sino a un solo año, por cuanto el demandado reconviniente está demandando la declaración de un contrato verbal e indeterminado.

III

PUNTO PREVIO

Estando en la oportunidad procesal correspondiente a los fines de dictar sentencia de merito en la presente causa, pasa este Tribunal como punto previo a ello a pronunciarse sobre la cuestión previa opuesta, así como sobre la defensa de fondo relativa a la falta de cualidad del la accionante reconvenida y al respecto observa:

De la cuestión previa:

Establece el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil:

La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se le atribuya, o por que el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente

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En este sentido, la parte demandada, como se dijo anteriormente funda la excepción opuesta en el hecho que, según su dicho, existe un error que mata de r.e.p.c. el que se presenta la representación de la accionante, lo cual pone el jaque la verdad declarada por su otorgante, ciudadano Y.N.S., con vista a que de un lado afirma que la empresa se constituyó ante el Registro Mercantil Cuarto en el año 2008, y que actúa conforme a la cláusula 7 y 14 contenida en ese instrumento Constitutivo Estatutario, y que de lo que se lee en la declaración autenticada del Notario, choca irremediablemente con la verdad expuesta por el Presidente de Galerías Á.C., C.A., que la Nota escriturada manifiesta que el acta Constitutiva Estatutaria se constituyó en el Registro mercantil Segundo y que la fecha de constitución fue 1.991; todo lo cual constituye, según su dicho, un elemento que impide el control de legalidad del poder en cuestión, por no haber el otorgante dado cumplimiento al artículo 155 del Código de Procedimiento Civil.

Esta cuestión previa, tiene como finalidad impugnar, según los presupuestos que allí se establecen, a la persona que se presente como apoderado del actor o representante de éste, de manera que persigue evitar que alguien, atribuyéndose un falso mandato pueda intentar un juicio en nombre de otro.

En este sentido, del poder presentado a los autos por los apoderados judiciales de la parte actora se constata efectivamente que en la nota de autenticación el Notario dejó constancia de haber tenido a la vista el documento constitutivo de la empresa demandante, inscrita inicialmente ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 29 de julio de 1.991, bajo el No. 05, Tomo 42-A Sgdo., cuya última modificación fue inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 05 de marzo de 2008, bajo el No. 59, Tomo 16-4Cto., tal como lo expresa la parte demandada en su escrito de cuestión previa. No obstante a ello, en vista que la parte accionante acompañó a los autos la documentación respectiva para constatar la veracidad de lo descrito en dicha nota de autenticación, considera esta sentenciadora que dicho poder cumple con los extremos tipificados en el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que dicha norma, sin lugar a dudas, solo exige que el otorgante enuncie y exhiba los recaudos que demuestre el carácter con el que procede, tal como en dicha oportunidad lo hizo la parte actora al momento del otorgamiento de dicho poder; por lo cual, y al ser constatada la plena validez del poder con el que actúa la representación judicial de la parte actora, la cuestión previa planteada por la parte demandada no debe prosperar en derecho. Así se decide.

De la falta de cualidad:

Como se dijo anteriormente, la parte demandada alegó la falta de cualidad de la actora para sostener el juicio, por cuanto, según su dicho, ésta movió un derecho ajeno, es decir, el de la Sociedad mercantil ANSA BIENES RAICES SRL., toda vez que fue con ésta última con quien se relacionó contractualmente.

En este sentido, es importante establecer que la cualidad es el derecho o potestad para el ejercicio de determinada acción, y como quiera, que de los autos se evidencia, muy especialmente del contrato cuya ejecución se demanda, el cual fue acompañado por la parte actora con su libelo de demanda y hecho valer expresamente por los demandados, por lo cual este Tribunal lo aprecia en todo el valor probatorio que de él dimana, que el mismo fue celebrado por la empresa ANSA BIENES RAICES SRL., en nombre de la accionante, donde al ser suscrito igualmente dicho contrato por el arrendatario, existió a todas luces un reconocimiento por parte de éste del carácter de propietario que tiene la empresa accionante en el presente juicio; por lo que mal pudiera considerarse que ésta no tiene cualidad para el ejercicio de la acción que hoy nos ocupa. Así se establece.

IV

DE LAS PRUEBAS

Dicho lo anterior y estando en la oportunidad correspondiente para dictar sentencia, este Tribunal pasa a analizar las pruebas promovidas por las partes:

De las pruebas promovidas por la parte actora:

 Copia de poder autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 06 de agosto de 2008, inserto bajo el No. 43, Tomo 52, por cuanto la misma no fue objeto de impugnación alguna por la parte demandada en la oportunidad prevista en el Código Adjetivo Civil, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 eiusdem, se tiene como fidedigna, desprendiéndose de la misma la representación judicial de la parte accionante. Así se decide.

 Copia de documentos protocolizados ante la Oficina Inmobiliaria del quinto circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 06 de mayo de 2005, bajo el No. 04, Tomo 7, Protocolo Primero, y en fecha 06 de septiembre de 2005, bajo el No. 50, Tomo 14, protocolo Primero, respectivamente, las cuales al no haber sido objetos de impugnación alguna, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las tiene como fidedigna, desprendiéndose de las mismas el derecho de propiedad que ostenta la acciónate sobre los inmueble identificados en auto. Así se decide.

 Contrato autenticado ante la Notaría Pública Trigésima tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 30 de julio de 2004, bajo el No. 03, Tomo 54, el cual al no haber sido objeto de tacha, desconocimiento o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose del mismo, la existencia de la relación contractual arrendaticia que vincula a las partes litigantes en la presente causa, el tiempo de duración de la misma, y las mutuas obligaciones asumidas por las partes. Así se decide.

 Publicación de prensa, la cual al no haber sido objeto de impugnación alguna, este Tribunal pese a que el hecho que el promovente pretende demostrar con la promoción de dicha probanza, está exento de ser probado por ser considerado un hecho púbico y notorio, tal y como lo ha establecido nuestra casación, dicha documental se tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de ésta la fecha de apertura del Centro Comercial Galerías Ávila. Así se decide.

 Tabla de cálculo, la cual al no estar suscrita por persona alguna, (natural o jurídica) este Tribunal debe desecharla del grupo probatorio por cuanto sus autoría es indeterminada. Así se decide.

 Copia simple de sentencia dictada por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual al no haber sido objeto de impugnación alguna, este Tribunal la tiene como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de la misma que dicho Tribunal Superior declaró con lugar el recurso de nulidad interpuesto por el hoy demandado contra el laudo arbitral de fecha 21 de marzo de 2007, que declaró resuelto el contrato objeto del presente juicio; y donde a su vez estableció que la materia de arrendamientos no puede ser objeto de arbitraje comercial, por su estricto carácter de orden público previsto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

 Copia de sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 09 de junio de 2008, la cual al no haber sido objeto de impugnación, este Tribunal la tiene como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, constatándose de la misma la declaratoria sin lugar del recurso de hecho intentado por el hoy demandante contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior Quinto, descrita y analizada en el párrafo anterior. Así se decide.

De las pruebas promovidas por la parte demandada:

 Poder autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Chaco del Distrito Capital y Estado Miranda, el 15 de diciembre de 2009, bajo el No. 74, tomo 355, el cual al no haber sido objeto de tacha, desconocimiento, o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, constándose del mismo, la representación judicial de la parte demandada. Así se decide.

 Copia simple del acta levantada por el Juzgado Primero Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas , de fecha 02 de julio de 2007, la cual al no haber sido objeto de impugnación alguna, este Tribunal la tiene como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, constatándose de la misma que dicho Tribunal ejecutor en esa oportunidad practicó la entrega material a favor de la actora, de los inmuebles descritos en autos. Así se decide.

 Copia certificada el expediente signado con el No. AH13-M-2007-000012, de la nomenclatura del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual al no haber sido objeto de tacha, desconocimiento o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, desprendiéndose de la misma, que ante dicho Tribunal fue instaurada la acción de ejecución del laudo arbitral que ejerciera la hoy demandante contra el hoy también demandado. Así se decide.

 Copia certificada del expediente signado con el No. 5899, de la nomenclatura del Juzgado Décimo Superior en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual al no haber sido objeto de tacha, desconocimiento o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículo 1.357 y 1.359, constatándose de la misma la existencia de incidencias surgidas en el expediente signado con el No. AH13-M-2007-000012, de la nomenclatura del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en razón a los recursos ejercidos por la parte demandada, la cuales aun no han sido resueltas. Así se decide.

 Copia certificada del expediente signado con el No. 9505, de la nomenclatura del Juzgado Quinto Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual al no haber sido objeto de tacha, desconocimiento o impugnación alguna, este Tribunal de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio. No obstante, como quiera que la sentencia que recayó en dicho proceso, fue objeto de análisis con anterioridad en el presente fallo, esta Juzgadora desecha dicha probanza del cúmulo probatorio. Así se decide.

Del análisis efectuado al material probatorio traído a los autos, observa quien aquí sentencia que la parte actora acreditó el derecho de propiedad que ostenta sobre los inmueble identificados en autos; la existencia de la relación contractual arrendaticia que vincula a las partes litigantes en la presente causa; el inicio de la misma, a saber, el 28 de noviembre de 2004; el tiempo de duración de dicha relación contractual, el cual fue establecido a cinco (05) años; el canon mensual de arrendamiento, que a su vez sería ajustado anualmente, pagaderos por mensualidades adelantadas los primeros cinco (05) días de cada mes. Así se establece.

Por su parte, el demandado básicamente fundó su defensa en el hecho que según su dicho, la supuesta falta de pago de los alquileres de los meses de enero hasta septiembre de 2008, se debió a la conducta asumida por el accionante, quien no le permitió ocupar los inmuebles identificados en autos. A tales efectos, si bien, pudo quien suscribe constatar a través de las pruebas aportadas, que con anterioridad a este proceso, la accionante instauró otros juicios en contra del demandado a fin de lograr la desocupación de los inmueble identificados en autos, dicho objetivo fue alcanzado en fecha 02 de julio de 2007, oportunidad en la cual el Juzgado Primero Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial practicó la entrega material a favor del actor de los locales P-63, P-64, P-65 y P-66. No obstante a ello, el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial, mediante sentencia de fecha 13 de agosto de 2007, revocó la decisión que diera origen a la entrega material a través de la cual fue desalojado el hoy demandado de los inmuebles mencionados.

Así las cosas, la parte demandada se excusa del cumplimiento del pago de los cánones de arrendamientos demandados como insolutos, en el hecho que fue desalojado de los inmuebles en fecha 02 de julio de 2007, lo cual, si bien es cierto, también es cierto que en fecha 13 de agosto de 2007, fue declarada la nulidad del proceso que dio origen a su desalojo, por lo que estaba obligado nuevamente a cancelar los cánones de arrendamiento a partir de esa fecha, ya que le fue restituido su carácter de arrendatario de los locales en cuestión, pese a las incidencias que pudieron surgir en dichos procesos con posterioridad a la sentencia dictada por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial, en fecha 13 de agosto de 2007. En este sentido, se juzga que a partir de dicha fecha surgió nuevamente en el demandado la obligación de pagar los cánones de arrendamiento de los locales descritos en autos, pensiones arrendaticias dentro de las cuales se encuentran las demandadas como insolutas, a saber, desde enero hasta septiembre de 2008, pagos éstos que la parte demandada no acreditó de manera alguna en el presente asunto. Así se establece.

En este orden de ideas, es importante destacar que el cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de sus efectos internos y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino, también a las normas y principios que garantizan su aplicación. Asimismo, es necesario invocar el siguiente articulado del Código Civil:

Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino de mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.

Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”.

Estas normas constituyen el fundamento de la fuerza obligatoria de los contratos y revela la trascendencia del consentimiento y la vigencia del principio de autonomía de la voluntad de las partes en la materia contractual.

Como es conocido, el contrato de arrendamiento en el Derecho moderno es de naturaleza esencialmente consensual, de modo que por lo general basta el libre consentimiento legalmente expresado para que las partes se encuentren vinculadas por el acuerdo arrendaticio y obligadas a cumplir las prestaciones que de él emanen. Es así que el contrato de arrendamiento legalmente perfeccionado, como dice la norma, tiene fuerza de ley entre las partes, y, por tanto, las obligaciones que de él derivan son de imperioso cumplimiento para ellas, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento, con todas las consecuencias que ello comporta. En definitiva, los contratantes están obligados a cumplir con todas y cada una de las obligaciones que nacen del contrato de arrendamiento del mismo modo que están obligados a cumplir con la ley.

En cuanto a la ejecución de los contratos el artículo 1.160 del Código Civil, expresa: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.

La facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral de pedir la terminación de éste y en consecuencia ser liberada de su obligación si la otra parte no cumple a su vez con la suya, tiene su base en la acción resolutoria que ésta consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”.

Es pues, la presente acción un modo o forma de terminación típica de las convenciones bilaterales de arrendamiento, de modo tal que para ejercitar esta acción es necesario que se trate de un contrato bilateral, como lo es el que hoy aquí se pretende resolver; que exista un incumplimiento, tal como en el que incurrió la parte demandada reconviniente, quien pese a que su carácter de arrendatario de los locales arrendados le fue restituido en fecha 13 de agosto de 2007, no canceló los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero hasta septiembre de 2008, supuestos éstos que al ser concurrentes entre sí conllevan a esta sentenciadora a determinar y concluir en apego a lo preceptuado en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, que están dados los elementos de ley para la procedencia de la acción resolutoria aquí ejercida. Así se decide.

En lo que respecta a la reconvención plateada por la parte demandada, considera esta Sentenciadora que en vista que ha quedado suficientemente acreditado en autos que el contrato autenticado ante la Notaría Pública Trigésima tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 30 de julio de 2004, bajo el No. 03, Tomo 54, sin lugar a dudas constituye un acuerdo arrendaticio, en razón a las mutuas obligaciones en él asumidas, y cuya duración fue expresamente establecida y acreditada en autos, y sin que la parte demandada reconviniente pudiera desvirtuar lo allí descrito, ni la supuesta indeterminación de su terminó; resulta forzoso declarar la improcedencia en derecho de dicha reconvención, tal y como en este acto así declara. Así se decide.

En cuanto al presunto fraude procesal denunciado por la parte demandada, considera necesario esta Juzgadora traer a colación el siguiente criterio jurisprudencial establecido por nuestro m.T. de la República, en particular, la Sala Constitucional en sentencia N° 1.806 de fecha 19 de julio de 2005, expediente N° 03-1535, caso: L.M.d.F., contra el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, puntualizó:

…Ahora bien, juzga esta Sala pertinente comenzar por examinar brevemente lo que ha sido su doctrina reiterada respecto de la figura del fraude procesal, a fin de establecer en qué medida las alegaciones y denuncias planteadas por la representación de los accionantes pueden ser susceptibles de restablecimiento a través del amparo constitucional consagrado en el artículo 27 del Texto Fundamental. En tal sentido, en sentencia N° 910 del 4 de agosto de 2000 (caso: H.G.E.D.), esta Sala Constitucional estableció que el fraude procesal puede ser definido como las maquinaciones y artificios realizados en el curso del proceso, o por medio éste, destinados, mediante el engaño o la sorpresa en la buena fe de uno de los sujetos procesales, a impedir la eficaz administración de justicia, en beneficio propio o de un tercero y en perjuicio de parte o de tercero, con la mención especial que las mencionadas maquinaciones y artificios pueden ser realizados unilateralmente por un litigante, lo que constituye el dolo procesal stricto sensu, o por el concierto de dos o más sujetos procesales, caso en que surge la colusión, y que en cualquiera de los supuestos señalados pueden perseguir la utilización del proceso como instrumento ajeno a sus fines de dirimir controversias o de crear determinadas situaciones jurídicas para, mediante la apariencia procedimental, lograr un efecto determinado o perjudicar concretamente a una de las partes dentro del proceso, con la indeseable consecuencia de que se impida la administración de justicia. En la misma decisión comentada, precisó que la vía del juicio ordinario es la apropiada para ventilar la acción autónoma de fraude procesal cometido en una o varias causas, ya que es necesario un término probatorio amplio, como el del juicio ordinario, para que dentro de él se demuestre el fraude, pues si bien existe en tales casos violaciones constitucionales consistentes en la eliminación o limitación indebida del derecho de defensa de la víctima, la misma -debido al cumplimiento de las formalidades establecidas en la ley- no se aprecia inmediatamente como una violación sino que requiere de alegatos y pruebas que no corresponden a un proceso breve como el del amparo constitucional; ello en la medida en que la apariencia de conformidad a derecho, impide apreciar la violación inmediata de lo que hace necesario, en la mayoría de los casos, desmontar el armazón procesal para que emerja la injuria constitucional; por tanto, consideró que el restablecimiento inmediato de la situación jurídica infringida es en extremo difícil, porque el fraude se encuentra oculto tras las formas prefabricadas que tendrán que ser desmontadas, y ello –en principio, aunque no en forma absoluta- cierra la puerta a la acción de amparo constitucional, que, verbigracia, podría resultar la vía idónea para restablecer la violación del derecho al proceso debido en los casos de procesos fingidos, como el detectado en el caso decidido en sentencia N ° 77 del 9 de marzo de 2000 (caso: J.A.Z.Q.), o de litis inexistentes dentro de ellos, pues ante tales circunstancias, contra la apariencia total o parcial de proceso protegida ilegítimamente por sentencias pasadas en autoridad de cosa juzgada, sólo es posible lograr enervar tales efectos a través de la vía preceptuada en el artículo 27 constitucional.

En definitiva de manera reiterada (vid. decisiones números 1.085 del 22 de junio de 2001 y 2.749 del 27 de diciembre de 2001), ha establecido que la pretensión de amparo constitucional, con su correspondiente procedimiento, no es la vía idónea para aspirar la declaración judicial acerca de la existencia de fraude procesal y subsiguiente inexistencia del juicio en que se fraguó, sino el juicio ordinario, conforme con los artículos 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por lo que el amparo incoado con dicho propósito resulta manifiestamente inadmisible…

. (Subrayado del Tribunal).

En base a dicho criterio, y tomando en cuenta que los fundamentos de hecho en los cuales el demandado funda su denuncia, versan sobre acontecimientos que presuntamente ocurrieron en procesos judiciales distintos al que hoy aquí se dirime, juzga quien aquí suscribe que dicho alegato debe ser desechado del presente proceso, toda vez que debe ser ventilado por un procedimiento autónomo a este asunto. Así se decide.

En cuanto a la impugnación de la cuantía de la demanda principal, formulada por la parte demandada, considera este Tribunal citar el contenido del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil:

En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un años

.

En el presente caso quedo suficientemente acreditado que el contrato de arrendamiento objeto de litigio es de término fijo, y las pensiones de arrendamiento demandadas como insolutas solo corresponden a los meses de enero, hasta septiembre de 2008, a razón de seis mil trescientos cuarenta y seis bolívares fuertes con treinta y dos céntimos (Bs. F. 6.346,32) mensuales para los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2008, y siete mil trescientos sesenta y ocho bolívares fuertes con nueve céntimos (Bs. F. 7.368,09) mensuales para los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2008, por lo que resulta pertinente para este Tribunal declarar la improcedencia de la impugnación efectuada toda vez que la parte actora efectuó el cálculo de la cuantía de su demanda en apego a los lineamientos previstos por la norma ante descrita. Así se decide.

Así mismo, en lo que concierne al pago de la cantidad de sesenta y un mil doscientos tres bolívares fuertes con noventa y seis céntimos (Bs. F. 61.203,96), demandada por concepto de daños y perjuicios, este Tribunal considera que por cuanto ha quedado suficientemente demostrado el incumplimiento en el que incurrió el demandado reconviniente al no haber pagado los cánones de arrendamientos demandados como insolutos, a saber, los correspondientes a los meses de enero hasta septiembre de 2008, dicho pago debe prosperar en derecho. Así se establece.

V

DISPOSITIVA

En fuerza de los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, interpuesta por la parte demandada.

SEGUNTO: SIN LUGAR la falta de cualidad interpuesta por la parte demandada.

TERCERO

CON LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara la Sociedad Mercantil GALERIAS A.C., C.A., contra J.C.C.P., antes identificados. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 30 de julio de 2004, bajo el No. 03, Tomo 54, y en tal sentido, se ordena al demandado a hacer entrega a la actora de los locales distinguidos con los Nos. P-63, P-64, P-65 y P-66, ubicados en el Centro Comercial Galerías Ávila, totalmente desocupados y en las mismas buenas condiciones en que los recibió al inicio de la relación contractual.

CUARTO

IMPROCEDENTE la reconvención propuesta por la parte demandada reconviniente.

QUINTO

IMPROCEDENTE la denuncia de fraude procesal planteada por la parte demandada reconviniente.

SEXTO

SIN LUGAR la impugnación a la cuantía de la demanda, formulada por la parte demandada reconviniente.

SEPTIMO

Se condena al demandado a pagar a la actora por concepto de daños y perjuicios la cantidad de de veintisiete mil doscientos sesenta y siete bolívares fuertes con cincuenta y siete céntimos (Bs. F. 27.267,57), equivalentes a los meses de alquiler reclamados como insolutos.

Se condena en costas a la parte demandada reconviniente.

Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia.

Dada, sellada y firmada en la Sala del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los ocho (8) días del mes de julio de 2010. Años 200° y 151°.

LA JUEZ

BELLA DAYANA SEVILLA JIMENEZ

LA SECRETARIA

SUSANA MENDOZA

En la misma fecha anterior, siendo las , previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión.

LA SECRETARIA

SUSANA MENDOZA

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