Decisión nº S-N de Juzgado Octavo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 5 de Mayo de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 5 de Mayo de 2010

200º y 151º

ASUNTO: AP11-V-2009-000629

DEMANDANTE: G.Y., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-21.759.398.

DEMANDADA: INSTITUTO UNIVERSITARIO DE MERCADOTECNIA (ISUM), C.A., sociedad mercantil, de este domicilio, inscrita por ante el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, en fecha 19/11/70, bajo el N° 70, Tomo 99-A, cuya última modificación estatutaria quedó registrada ante la misma oficina de registro, en fecha 15 de Junio de 2006, anotado bajo el N° 05, Tomo 114-A-Sgdo.

APODERADOS DEMANDANTE: Romanos Kabchi Chemor, G.K.C., A.B.L.M., H.S.N., Y.K.C., C.E.S.T. y S.V.T.C., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 12.602, 58.496, 16.957, 58.596, 102.896, 107.152 y 127.767, respectivamente.

APODERADOS DEMANDADA: D.C.J., L.E.O.R., E.S.M., M.J.P.M., R.G.G. y A.N.L., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 30.931, 41.515, 67.966, 69.206, 39.768 y 39.751, respectivamente.

MOTIVO: Cumplimiento de Contrato Promisorio de Venta.

- I -

- SÍNTESIS DE LOS HECHOS -

Se inicia el presente procedimiento mediante libelo de demanda presentado en fecha 26 de mayo de 2006, por los abogados R.K.C., A.B.L.M. y S.T.C., en su condición de apoderados judiciales del ciudadano G.Y., en contra de la sociedad mercantil Instituto Universitario de Mercadotecnia (ISUM), C.A., por acción de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta.

Manifestó la parte actora en su libelo de demanda lo siguiente:

Que en fecha 13 de febrero de 2008, su mandante celebró un contrato de opción de compra-venta con la sociedad mercantil Instituto Universitario de Mercadotecnia (ISUM), C.A., autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador, del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 61, Tomo 21, de los libros de autenticaciones llevados por esa dependencia, el cual tiene por objeto “un (01) inmueble constituido por un local comercial ubicado en el Edificio ‘180’, situado con frente a la Avenida A.L., con Calle Humboldt, hoy Tercera Avenida de las Delicias, Urbanización Bello Monte, Sección Este, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, del Distrito Capital”.

Que el inmueble objeto del contrato accionado, está constituido por un local que comprende dos (02) niveles, y tiene un área total aproximada de cuatrocientos veintisiete metros cuadrados (427 mts2), de los cuales doscientos veintisiete metros cuadrados (227 mts2), se ubican en Planta Baja y doscientos metros cuadrados (200 mts2), se ubican en planta sótano.

Que dicho inmueble fue adquirido por el Instituto Universitario de Mercadotecnia (ISUM), C.A., según consta de documento debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito de Municipio Libertador, del Distrito Capital, el día 25 de octubre de 2007, bajo el N° 12, Tomo 10, Protocolo Primero.

Que las partes establecieron el precio de la venta en la cantidad de Ochocientos Setenta y Cinco Mil Dólares de los Estados Unidos de América (US$ 875.000,00) para ser pagados mediante la entrega de títulos de la Deuda Pública Nacional denominados en divisas.

Que el promitente comprador hizo entrega al Instituto Universitario de Mercadotecnia (ISUM), C.A., a título de arras de garantía, la cantidad de Cuatrocientos Treinta y Siete Mil Quinientos Dólares Americanos (US$ 437.500,00), mediante títulos de la Deuda Pública Nacional denominados en divisas; tal y como consta de la Cláusula Tercera del contrato accionado.

Que en la Cláusula Cuarta de la convención de marras, se estableció que el lapso para el otorgamiento definitivo del contrato de compraventa era de sesenta (60) días continuos, contados a partir de la fecha de registro del Documento de Condominio del “Edificio 180”, documento este que fue sometido a la consideración del promitente comprador, tal y como consta en la Cláusula Décima.

Que en la Cláusula Octava se previó entregar a la promitente compradora, en calidad de comodato, el local objeto del contrato, por lo que las partes suscribieron en fecha 14 de marzo de 2008 el respectivo contrato, ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador, el cual quedó anotado bajo el N° 92, Tomo 35 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, y sin embargo, la entrega del bien inmueble en comodato no llegó a producirse.

Que es el caso, que en fecha 30 de marzo de 2009, el Instituto Universitario de Mercadotecnia (ISUM), C.A., solicitó al Notario Público Trigésimo Noveno del Municipio Libertador, del Distrito Capital, que procediera a notificar al ciudadano G.Y., que la operación de compraventa no se pudo llevar a cabo por motivos no imputables a las partes; y, asimismo, le reiteró su disposición de hacer la devolución de la cantidad entregada en calidad de arras al momento de suscribir el contrato promisorio de venta.

Que en fecha 27 de abril de 2009, el Instituto Universitario de Mercadotecnia (ISUM), C.A., solicitó a la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador, del Distrito Capital, que notificara al hoy actor, y a su apoderado judicial, sobre la no realización de la venta prevista, así como también sobre la pretensión de devolver el dinero, alegando que la venta no se pudo llevar a cabo por razones no imputables a las partes.

Que de acuerdo al contenido de la notificación en referencia, la parte demandada manifestó que en fecha 08 de mayo de 2008, solicitó de la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Libertador, un pronunciamiento sobre el cambio de uso del inmueble, debido a que la intención del promitente comprador era la de utilizar el local objeto de la negociación de autos, para fines comerciales; sin embargo -tal y como lo afirma la promitente vendedora- la mencionada Dirección de Control Urbano emitió un oficio mediante el cual indicó que el uso educacional es exclusivo en dicho en inmueble, y no admite mezcla con ningún otro uso, lo cual le impedía vender locales comerciales en el citado inmueble.

Arguyó que tales señalamientos además de no ser ciertos, evidencian la mala fe de la promitente vendedora en la ejecución del contrato de marras, ya que –a su decir- al momento de formalizar el compromiso de venta, ni siquiera había solicitado las Variables Urbanas Fundamentales y no tenía noción de que el uso educacional y comercial del inmueble no había sido autorizado; y, en tal sentido, no se estaría frente a una causa sobrevenida, si no preexistente, y que en este asunto no puede hablarse de ausencia de dolo, negligencia o imprudencia por parte del vendedor, y que puedan determinar su liberación en el cumplimiento de las obligaciones asumidas. Alegó además que la demandada vendió el edificio a un tercero, incluyendo el local comercial.

Señaló que el deudor de una obligación estipulada en moneda extranjera como moneda de pago, debe exactamente la suma en unidades monetarias extranjeras expresada, y sólo se libera entregando la suma de signos contratada.

Que con base a los argumentos expuestos, acudieron en nombre y representación del ciudadano G.Y., a demandar al Instituto Universitario de Mercadotecnia (ISUM), C.A., por cumplimiento de contrato e indemnización de daños y perjuicios para que convengan en pagar las siguientes cantidades de dinero:

1. La cantidad de Cuatrocientos Treinta y Siete Mil Quinientos Dólares de los Estado Unidos de América (US$ 437.500,00), por concepto de reintegro de la cantidad entregada en arras, al momento de suscribir el compromiso de compraventa, y a los efectos del artículo 117 de la Ley del Banco Central de Venezuela, señaló que su equivalencia en bolívares es la cantidad de Novecientos Cuarenta Mil Seiscientos Veinticinco Bolívares (Bs. F. 940.625,00), a la tasa de cambio oficial vigente para la fecha (2,15 por US$).

2. La suma de Cuatrocientos Treinta y Siete Mil Quinientos Dólares de los Estado Unidos de América (US$ 437.500,00), por concepto de indemnización por daños y perjuicios, causados por el incumplimiento de la promitente vendedora, y previsto en la Cláusula Quinta del contrato accionado, y a los efectos del artículo 117 de la Ley del Banco Central de Venezuela, señaló que su equivalencia en bolívares es la cantidad de Novecientos Cuarenta Mil Seiscientos Veinticinco Bolívares (Bs. F. 940.625,00), a la tasa de cambio oficial vigente para la fecha (2,15 por US$).

3. En pagar las costas y costos procesales.

   La presente demanda se fundamentó en los artículos 1.160, 1.167, 1.263 del Código Civil, y 115 de la Ley del Banco Central de Venezuela.

   Mediante auto dictado por este Tribunal en fecha 01 de junio de 2009, fue admitida la demanda ordenando el emplazamiento de la demandada, a través de su representación legal, para que compareciera por ante este Tribunal al vigésimo (20) día de despacho siguiente a que constara en autos su citación, a dar contestación a la demanda y oponer a la misma las defensas que creyere convenientes.

   Por diligencia suscrita en fecha 13 de julio de 2009, la abogada M.J.P.M., se dio por citada en el presente juicio, en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil Instituto Universitario de Mercadotecnia (ISUM), C.A. Acompañó copia del instrumento que le acredita la representación que ostenta.

   Tempestivamente, la apoderada judicial de la parte demandada consignó en fecha 14 de julio de 2009, escrito contentivo de litis contestación, bajo los siguientes términos:

   Negó, rechazó y contradijo la demanda incoada por el ciudadano G.Y., en todas su partes, por no ser ciertos los hechos alegados. Especialmente rechazó los siguientes hechos narrados en el libelo de demanda:

   Rechazó, negó y contradijo que la entrega de las arras por parte del actor se hubiese realizado mediante la entrega de títulos de la Deuda Pública Nacional denominados en divisas, por la cantidad de Cuatrocientos Treinta y Siete Mil Quinientos Dólares de Los Estados Unidos De América (US$ 437.500,00), tal y como se pactara en el contrato de opción de compraventa, y como lo alegó la parte actora en el libelo de demanda, obligación esta que no fue cumplida por el promitente comprador.

   De igual forma, rechazó, negó y contradijo el hecho alegado por el actor, en cuanto a que su mandante no había cumplido con la obligación de efectuar la tradición legal del local comercial objeto del negocio jurídico, dentro del plazo previsto, es decir, dentro de los sesenta (60) días acordados por las partes, según la Cláusula Cuarta del contrato de opción de compraventa. En este sentido, señaló que la cláusula contractual, sometía la apertura del lapso de sesenta (60) días, a dos (02) condiciones fundamentales que nunca se efectuaron, a saber: el Registro del Documento de Condominio del “Edificio 180”, y el desglose del Edificio en la Ingeniería Municipal. Estas dos condiciones no estuvieron sometidas a ningún plazo y nunca se dieron en el presenta caso, razón por la cual el lapso de sesenta (60) días previsto nunca comenzó a correr, y por consiguiente, su patrocinada nunca estuvo en mora de las obligaciones asumidas en el referido contrato de opción de compraventa.

   Asimismo, señaló que durante el trámite del Registro del Documento de Condominio, se conoció que el uso comercial y educacional, no eran compatibles en el inmueble donde se encontraba ubicado el local objeto del negocio jurídico “Edificio 180”.

   Alegó que en la Cláusula Décima del contrato de autos, las partes establecieron que el promitente comprador aprobaba el borrador del documento de condominio del Edificio y su Reglamento, y que aceptaba las condiciones relacionadas con el uso del local comercial, a actividades que estuviesen permitidas por la Alcaldía del Municipio Libertador, por encontrarse en el Edificio la futura sede del Instituto Universitario de Mercadotecnia (ISUM), y a no alterar la fachada del edificio.

   Que el borrador del documento de condominio se presentó para su aprobación ante la Oficina de Ingeniería Municipal, y que en ese momento es cuando la Dirección General de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Libertador, señaló mediante una comunicación signada con el número 1545/08, que la factibilidad de uso de comercio en una edificación educacional no era compatible conforme al artículo 4, Parágrafo Único de la Ordenanza Modificatoria de la Ordenanza de Zonificación del Municipio Libertador, publicada en Gaceta Municipal Extra 851-A, de fecha 03 de agosto de 1989.

   Esgrimió que su representada antes de adquirir el “Edificio 180”, es decir en fecha 13 de agosto de 2007, solicitó una consulta ante la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Libertador, a objeto de informarse sobre si el citado inmueble permitía el cambio de uso comercial al educacional, toda vez que el citado edificio en ese momento se encontraba destinado para oficinas y locales comerciales; y que la causa del contrato o el propósito de la adquisición del inmueble por parte de su representada, era para que funcionara la sede del Instituto Universitario de Mercadotecnia (ISUM), C.A., y que la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía mediante comunicación signada con el número 004880, de fecha 05 de octubre de 2007, dictaminó que sí era procedente el uso educacional en el inmueble, señalando que en los locales comerciales no se permitiría el establecimiento de expendios de licores.

   Que en el caso de autos, existía un impedimento legal que no era conocido por ninguna de las partes al momento en que se suscribió el contrato de promesa de venta.

   Que la razón para que el Instituto Universitario de Mercadotecnia (ISUM), C.A., adquiriera el “Edificio 180”, era precisamente para que sirviera como su sede, lo cual era del conocimiento del accionante, y con base a esta premisa se tenía que condicionar la venta del local comercial.

   Adujo que el mismo principio de buen padre de familia que alega la parte actora, en cuanto a la conducta de su representada, le era aplicable, toda vez que éste debió documentarse, ya que toda esa información relacionada a las variables urbanas del inmueble, está contenida en ordenanzas y resoluciones que son públicas. Más aún, el promitente comprador para el perfeccionamiento del negocio de acuerdo a lo establecido en la Cláusula Décima del contrato, se comprometió a limitar el uso del local comercial a actividades que estuviesen permitidas por la Alcaldía del Municipio Libertador, por encontrarse en el Edificio la futura sede del Instituto Universitario de Mercadotecnia (ISUM), C.A., y en virtud de ello, debió consultar o revisar la permisología y las resoluciones existentes y que eran aplicables al caso.

   Alegó que el actor no había entregado al momento de suscribir el contrato de opción de compraventa, el equivalente a Cuatrocientos Treinta y Siete Mil Quinientos Dólares de los Estados Unidos de América (US$ 437.500,00) en títulos de la Deuda Pública Nacional denominados en divisas, que era la obligación convenida de acuerdo al contrato, es decir el pago en especie. Por ello, afirmó que no puede pretenderse que su representada tenga que realizar la restitución de la cantidad adelantada a cuenta de arras, de esta forma, toda vez que la parte actora tampoco lo hizo, siendo lo procedente que se realice en moneda de curso legal al cambio oficial de Bolívares 2,15 por Dólar Americano.

   Finalmente, la representación judicial de la parte accionada procedió a reconvenir al actor, de conformidad con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, alegando que la parte demandante nada dijo sobre el negocio jurídico en sí, suscrito por las partes, por lo que consideró que debe existir un pronunciamiento sobre la vigencia del contrato promisorio de venta accionado.

   Sostuvo además, que ambas partes se encuentran contestes sobre la inviabilidad del perfeccionamiento de la operación de venta que se había pactado -a su decir- por razones que no imputables a las partes, toda vez que la acción planteada en la demanda no persigue la venta del bien, lo cual da lugar a que se plantee la resolución del contrato de opción de compra-venta, dada la imposibilidad de su perfeccionamiento.

   Por tales motivos reconvino al actor para que conviniera, o en su defecto fuese condenado por este Tribunal sobre lo siguiente:

1. En resolver el compromiso de compraventa suscrito con el Instituto Universitario de Mercadotecnia (ISUM), C.A., mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 13 de febrero de 2008, anotado bajo el Nº 61, Tomo 21, de los Libros respectivos, el cual tiene por objeto “un (01) inmueble constituido por un local comercial ubicado en el Edificio ‘180’, situado con frente a la Avenida A.L., con Calle Humboldt, hoy Tercera Avenida de las Delicias, Urbanización Bello Monte, Sección Este, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, del Distrito Capital”, en virtud que el negocio jurídico planteado no se puede llevar a cabo por razones que no le son imputables a ninguna de las partes.

2. En que dada la imposibilidad de llevar a cabo la venta del local comercial objeto del negocio jurídico suscrito por las partes, el Instituto Universitario de Mercadotecnia (ISUM), C.A., deberá restituir la cantidad de Bolívares Novecientos Cuarenta Mil Seiscientos Veinticinco sin céntimos (Bs. F. 940.625,00), entregada por el promitente comprador en calidad de arras.

3. En pagar las costas y costos del presente juicio con inclusión de los honorarios de abogados, de conformidad con lo establecido en el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil.

   Por providencia de fecha 01 de octubre de 2009, fue admitida la reconvención propuesta por la parte demandada, de conformidad con el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil. Notificadas las partes de la referida providencia y llegada la oportunidad para dar contestación, la parte actora reconvenida rechazó y contradijo la reconvención propuesta, ya que sus fundamentos, tanto de hecho como de derecho, no son válidos ni resultan ciertos.

   Rechazó lo señalado por la parte reconviniente, en el sentido que mediante la presente demanda, el actor pretende el perfeccionamiento de la venta del local comercial, lo cual –a su decir- no es posible ya que Instituto Universitario de Mercadotecnia (ISUM), C.A., vendió el inmueble en su totalidad, tal y como consta en documento protocolizado por ante la Oficina de Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Libertador, del Distrito Capital, en fecha 20 de octubre de 2008.

   Que su representado lo que exige es el cumplimiento de las estipulaciones contractuales, relativas al reembolso de las arras entregadas, más el pago de la indemnización de daños y perjuicios, previstos en la propia convención.

   Rechazó lo señalado por la parte reconviniente referido a que, ambas partes se encuentran contestes sobre la inviabilidad de la operación de venta que se había pactado, por razones no imputables a las partes, por lo que objetó la posibilidad de que proceda la resolución contractual propuesta por el reconviniente, con base al impedimento de ejecutar el contrato promisorio de compraventa, con lo cual el demandado pretende eludir su responsabilidad.

   En cuanto a los alegatos referidos a la improcedencia del cobro de la penalidad reclamada, el pago a realizarse en moneda de curso legal, y de la supuesta intención de restituir la cantidad recibida, esgrimió que tales afirmaciones en el contexto de la reconvención, resultan intrascendentes por cuanto las mismas no contienen ninguna mutua petición, y las consideró carentes de veracidad. Citó a los autores A.R.-Romberg y E.M.L..

   Adujo que no es cierto que el demandado haya recibido en calidad de arras la cantidad de Novecientos Cuarenta Mil Seiscientos Veinticinco Bolívares (Bs. F. 940.625,00), ya que lo que efectivamente recibió fue la suma de Cuatrocientos Treinta y Siete Mil Quinientos Dólares de los Estados Unidos de América (US$ 437.500,00), lo cual no ha sido negado por la parte demandada.

   Finalmente, invocó el contenido de los artículos 1.167, 1.263 y 1.264 del Código Civil, y solicitó que se declare sin lugar la reconvención propuesta.

   Abierta la causa a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho. La parte demandada-reconviniente presentó su escrito de promoción, en fecha 02 de noviembre de 2009, y la parte actora-reconvenida lo hizo en fechas 03 y 17 de noviembre del mimo año.

   Por providencia de fecha 09 de diciembre de 2009, este Juzgado se pronunció sobre la admisibilidad de las pruebas promovidas en la presente causa.

   Ambas partes presentaron sus informes respectivos. Luego, la parte accionada-reconviniente consignó escrito de observaciones a los informes de su contraparte.

   Así las cosas, habiéndose agotado de esta forma las fases alegatoria y probatoria en la presente causa, y estando dentro de la oportunidad de dictar sentencia, este Tribunal pasa a ello con los elementos existentes en los autos, conforme lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

   - II -

   - Motivaciones para decidir -

   Con vista a como ha quedado planteada la litis en el caso que nos ocupa, pasa este Tribunal a realizar las siguientes consideraciones:

   Constituye principio cardinal en materia procesal aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, “...sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.” (Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil).

   El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no existe otra verdad que la que resulta de los alegatos y la actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a lo alegado y probado para decidir.

   El requisito que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas (Ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil), significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial -a saber, el thema decidendum- está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión -en el libelo de la demanda- y los hechos deducidos como fundamento de las excepciones o defensas opuestas -en la oportunidad de contestación de la demanda-, quedando de esta manera trabada la litis.

   Ahora bien, antes de analizar las pruebas aportadas en este proceso, debe determinar previamente este Juzgador los limites en que ha quedado planteada la controversia, para luego establecer si la acción por cumplimiento de contrato resulta procedente en el presente caso, o bien la reconvención propuesta por la parte demandada.

   En efecto, básicamente la pretensión actora consiste en obtener mediante sentencia de condena la restitución de una cantidad dineraria, más una cantidad igual por concepto de indemnización por daños y perjuicios, con ocasión a la celebración de un contrato promisorio de compra-venta, suscrito en fecha 13 de febrero de 2008, con la sociedad mercantil Instituto Universitario de Mercadotecnia (ISUM), C.A., mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador, del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 61, Tomo 21, de los libros de autenticaciones llevados por esa dependencia, el cual tiene por objeto “un (01) inmueble constituido por un local comercial ubicado en el Edificio ‘180’, situado con frente a la Avenida A.L., con Calle Humboldt, hoy Tercera Avenida de las Delicias, Urbanización Bello Monte, Sección Este, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, del Distrito Capital”, motivado a que el hoy accionante hizo entrega al promitente vendedor, a título de arras de garantía, la cantidad de Cuatrocientos Treinta y Siete Mil Quinientos Dólares Americanos (US$ 437.500,00), mediante títulos de la Deuda Pública Nacional denominados en divisas, tal y como consta de la Cláusula Tercera del contrato accionado; y que la Dirección de Control Urbano determinó que el uso educacional era exclusivo en dicho inmueble, lo cual impedía vender con fines distintos los locales comerciales, y además, la demandada vendió el edificio a un tercero, incluyendo el local comercial objeto del presente litigio. Frente a ello, se excepcionó la parte demandada, negando, rechazando y contradiciendo la demanda, en todas su partes, por no ser ciertos los hechos alegados, especialmente rechazó que la entrega de las arras por parte del actor se hubiese realizado mediante la entrega de títulos de la Deuda Pública Nacional denominados en divisas, por la cantidad de Cuatrocientos Treinta y Siete Mil Quinientos Dólares de Los Estados Unidos De América (US$ 437.500,00); señaló que la cláusula contractual, sometía la apertura del lapso de sesenta (60) días, a dos (02) condiciones fundamentales que nunca se efectuaron por motivos ajenos a alguna de las partes, a saber, el Registro del Documento de Condominio del “Edificio 180”, y el desglose del Edificio en la Ingeniería Municipal, y por consiguiente, su patrocinada nunca estuvo en mora de las obligaciones asumidas en el referido contrato de opción de compraventa; que la Ordenanza Modificatoria de la Ordenanza de Zonificación del Municipio Libertador, publicada en Gaceta Municipal Extra 851-A, de fecha 03 de agosto de 1989, no permite el uso de comercio en una Edificación Educacional, existiendo, en consecuencia un impedimento legal que no era conocido por ninguna de las partes al momento de que se suscribió el contrato de promesa de venta; rechazó que la estipulación del pago en dólares americanos sea indiscutible. Finalmente, la representación judicial de la parte accionada procedió a reconvenir al actor, de conformidad con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, para que conviniera en resolver el compromiso de compraventa de marras, en virtud que el negocio jurídico planteado no se podía llevar a cabo por razones que no le son imputables a ninguna de las partes.

   - Del Mérito de la Controversia -

   Ahora bien, corresponde a este Tribunal pronunciarse sobre el mérito del asunto, por lo que considera necesario pasar a a.l.p.q. han quedado válidamente aportadas al proceso, de las cuales surgirán los elementos de convicción que permitirán a quien suscribe fundamentar su decisión:

   Pruebas de la parte actora:

    Copia certificada del instrumento contentivo del contrato de promesa de venta, cuyo objeto se constituye por “un (01) inmueble constituido por un local comercial ubicado en el Edificio ‘180’, situado con frente a la Avenida A.L., con Calle Humboldt, hoy Tercera Avenida de las Delicias, Urbanización Bello Monte, Sección Este, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, del Distrito Capital”, autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador, del Distrito Capital, en fecha 13 de febrero de 2008, inserto bajo el N° 61, Tomo 21, de los libros de autenticaciones llevados por esa dependencia. Por cuanto la instrumental que anteceden no fue objeto de impugnación en la oportunidad procesal correspondiente, este Juzgador le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se decide.

    Copia simple del instrumento contentivo del contrato de compra-venta, suscrito por la sociedad mercantil Banco Venezolano de Crédito, S.A., y el Instituto Universitario de Mercadotecnia (ISUM), C.A., protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador, del Distrito Capital, en fecha 25 de octubre de 2007, bajo el N° 12, Tomo 10, del Protocolo Primero. Este medio es legal, por ser de naturaleza pública, en cuanto no fue impugnado por alguna cuestión de su veracidad, teniéndose conforme dispone el artículo 429 CPC en concordancia con lo indicado en el artículo 1.384 del Código Civil. Este medio es pertinente para demostrar que en la fecha en referencia las partes en él indicadas celebraron la venta por el inmueble de juicio, debidamente registrado. Y así se decide.

    Copia simple del instrumento contentivo del contrato de comodato, suscrito por la sociedad mercantil Instituto Universitario de Mercadotecnia (ISUM), C.A., y el ciudadano G.Y., autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador, del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 92, Tomo 35, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Este medio se tiene por auténtico a tenor de lo establecido en el artículo 1.357 de Código Civil, y en tanto pertinente para probar que en su fecha cierta, se celebró un contrato de naturaleza gratuita sobre el inmueble objeto de juicio. Y Así se decide.

    Copia simple de las resultas de la notificación, solicitada por la sociedad mercantil Instituto Universitario de Mercadotecnia (ISUM), C.A., evacuada por la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador, del Distrito Capital, en fecha 30 de marzo de 2009, cuya copia del acta levantada al efecto se encuentra archivada en el cuaderno de comprobantes llevados por dicha dependencia, mediante la cual se notificó al ciudadano G.Y., acerca de la no realización de la venta prevista, y la pretensión de devolver el dinero entregado en calidad de arras, por causas no imputables a las partes. Es pertinente para probar que la parte demandada reconviniente, manifestó su voluntad ante el demandante reconvenido que debido a la imposibilidad material de la celebración del negocio jurídico plasmado en documento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 13 de Febrero de 2.008, anotado bajo el No. 61, Tomo 21 de los Libros respectivos, era su voluntad devolver las cantidad de dinero cuya entrega se documentara en éste instrumento. Y Así se decide.

   Se aprecia de los tres documentos que anteceden, consignados en fotostatos simples, que constituyen copias de instrumentos auténticos que al no haber sido impugnados en la oportunidad legal correspondiente se le tienen como fidedignos de sus originales, conforme al contenido del artículo 429 del Código Civil. Así se decide.

    Resultas de la notificación solicitada por la sociedad mercantil Instituto Universitario de Mercadotecnia (ISUM), C.A., evacuada por la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador, del Distrito Capital, en fecha 27 de abril de 2009, cuya copia del acta levantada al efecto se encuentra archivada en el cuaderno de comprobantes llevados por dicha dependencia, mediante la cual se notificó al ciudadano G.Y., acerca de la no realización de la venta prevista, y la pretensión de devolver el dinero entregado en calidad de arras, por causas no imputables a ninguna de las partes. Por cuanto la instrumental que anteceden no fue objeto de impugnación en la oportunidad procesal correspondiente, este Juzgador le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se decide.

    De conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, promovió en copia simple el oficio N° 003414, de fecha 09 de junio de 2008, suscrito por el Director de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Libertador, del Distrito Capital, el cual es reconocido por la jurisprudencia como de naturaleza público-administrativo, al ser emanado de un ente oficial, a pesar de estar presentado en copia simple, mediante el cual se señalan las características de la parcela con área y frente acusados de 1.883,98 mts2 y 119,96 mts2 respectivamente, ubicada en el Boulevard de Sabana Grande, con Tercera Avenida Las Delicias, Urbanización Bello Monte, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, del Distrito Capital, y se indica que tiene permitido el uso de comercio al detal en general, y servicios conexos de todo tipo. Se aprecia del fotostato bajo estudio, que el mismo constituye una copia simple de un instrumento emanado de la Administración Pública Nacional, que al no haber sido impugnado en la oportunidad legal correspondiente, se le tiene como fidedigno de su original, conforme al contenido del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y que la parte contraria no objetó la validez de su contenido. Este medio es pertinente para acreditar que en la fecha en referencia el ente administrativo indicó el uso comercial del inmueble en referencia. Así se decide.

    Promovió en copia simple ejemplar de la Gaceta Municipal del Distrito Federal, de fecha 31 de julio de 1989, contentiva de la Ordenanza del Zonificación del Municipio Libertador, lo cual no constituye un medio probatorio, porque el derecho no se prueba, lo que deben probar las partes son sus afirmaciones de hecho. Así se acuerda.

    Copia certificada del documento contentivo del contrato de compra-venta, celebrado entre las sociedades mercantiles Instituto Universitario de Mercadotecnia (ISUM), C.A. e Inmuebles 4810, C.A., cuyo objeto está constituido por el terreno, edificios de oficina, local comercial y estacionamiento ubicado en la avenida A.L. con Tercera Avenida de Las Delicias Municipio Libertador del Distrito Capital protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador, del Distrito Capital, en fecha 20 de octubre de 2008, anotado bajo el Nº 2008.583, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 215.1.1.13.476 y correspondiente al libro de folio real del año 2008. Esta copia certificada cumple con lo previsto en el artículo 1.384 del Código Civil, que requiere la certificación del funcionario respectivo, teniéndose en tanto por legal, por no ser objeto de tacha por la parte contraria; otorgándose en consecuencia pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1359 eiusdem. Este documento es pertinente para probar que en la fecha en referencia las partes que coadyuvaron a su formación, celebraron venta sobre el inmueble de autos. Así se decide.

    Promovió de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, prueba de informes dirigida a la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Libertador, a fin que suministre la siguiente información: a) requerir de la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Libertador del Distrito Capital, información acerca de la fecha en la cual el Instituto Universitario de Mercadotecnia (ISUM), C.A., solicitó las variables urbanas fundamentales para el inmueble constituido por seis parcelas con los números 115, 116, 117, 118, 130 y 131, callejones, edificio, local comercial sobre ellas construidas ubicado con frente a la avenida A.L., Boulevard de Sabana Grande con calle Humboldt, Urbanización Bello Monte, Municipio Libertador; b) requerir de la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Libertador del Distrito Capital, acerca del contenido del Oficio Nº 003415, de fecha 09 de Junio de 2.008, suscrito por el ciudadano W.M.D., Director de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Libertador del Distrito Capital, dirigido a D.F.T., donde se señala las características de la parcela con área y frente acusados 1.883,98 mts2 y 119,96 mts2, respectivamente, ubicada en el Boulevard de Sabana Grande, con Tercera Avenida Las Delicias, Urbanización Bello Monte, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, indicándose que dicha parcela tenía el uso de comercio al detal en general y servicios conexos a oficinas.

    Promovió de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, prueba de informes dirigida a la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador, del Distrito Capital, a fin de que informe si en fecha 20 de Octubre de 2008, bajo el número 2008.583, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el número 215.1.1.13.476, fue registrada la venta del edificio 180, por parte el Instituto Universitario de Mercadotecnia (ISUM), C.A., a la sociedad mercantil Inmuebles 4810, C.A.

   Con relación a las pruebas de informes anteriormente descritas, se evidencia de autos que a través de providencia dictada en fecha 09 de diciembre de 2009, este Tribunal declaró la inadmisibilidad de las mismas, y en virtud de ello, nada tiene que analizar este Juzgado al respecto. Así se establece.

   Pruebas de la parte demandada:

    Copia certificada del contrato de opción de compra-venta, suscrito entre las partes que integran la litis, según documento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 13 de febrero de 2008, anotado bajo el Nº 61, Tomo 21, de los libros de autenticaciones llevados por esa dependencia, cuyo objeto es “un (01) inmueble constituido por un local comercial ubicado en el Edificio ‘180’, situado con frente a la Avenida A.L., con Calle Humboldt, hoy Tercera Avenida de las Delicias, Urbanización Bello Monte, Sección Este, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, del Distrito Capital”, cuyo mérito probatorio ya fue a.e.e.c.. Así se acuerda.

    Copia certificada del instrumento contentivo del contrato de comodato, suscrito por la sociedad mercantil Instituto Universitario de Mercadotecnia (ISUM), C.A., y el ciudadano G.Y., autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador, del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 92, Tomo 35, de los libros de autenticaciones llevados por esa dependencia, cuyo mérito probatorio ya fue a.e.e.c.; siendo que por ese motivo que se mantiene el valor otorgado. Así se acuerda.

    Copia certificada del instrumento contentivo del contrato de compra-venta, suscrito por la sociedad mercantil Banco Venezolano de Crédito, S.A., y el Instituto Universitario de Mercadotecnia (ISUM), C.A., protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador, del Distrito Capital, en fecha 25 de octubre de 2007, bajo el N° 12, Tomo 10, del Protocolo Primero, cuyo mérito probatorio ya fue a.e.e.c., siendo por ese motivo que se mantiene el valor otorgado. Así se decide.

    Documentos originales contentivos de las dos (02) notificaciones extra-judiciales solicitadas por la parte hoy accionada, evacuadas por la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fechas 30 de marzo de 2009, y 27 de abril de 2009. Cuyo mérito probatorio ya fue a.e.e.c., siendo por ese motivo que se mantiene el valor probatorio. Así se decide.

    Comunicación emanada de la Dirección General de la Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Libertador, de fecha 05 de octubre de 2007, dirigida al ingeniero A.G.S., identificada con el Nº 004880, mediante la cual se le informó que de acuerdo al plano regulador que acompaña a la Ordenanza de Zonificación del sector Sabana Grande (Gaceta Municipal Nº 16.224, de fecha 14/08/1980), el inmueble objeto de su consulta se encuentra en un área definida como zona V9.1CM (vivienda multifamiliar con comercio metropolitano en planta baja y mezzanina, la cual admite la asignación del uso educacional, siempre y cuando cumpla con lo previsto XII, de los edificios escolares y centros educativos, en especial el artículo 180 de la Gaceta Municipal Nº 1808-3, de fecha 25/11/1998, que estipula 250 metros entre institutos educativos. De igual manera se le informó que en los parques, zonas de concentración estudiantil y edificios residenciales, así como los locales comerciales de éstos, no se permitirá el establecimiento de expendio de bebidas alcohólicas. Dicho documento se aprecia y valora como documento público, emanado de la Administración Pública Nacional, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y se evidencia del mismo la pertinencia para acreditar la zonificación acordada para el inmueble de juicio.

    Comunicación emanada de la Dirección General de la Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Libertador, de fecha 27 de mayo de 2008, dirigida al Instituto Universitario de Mercadotecnia (ISUM), C.A., mediante la cual se le informó que según lo establecido en el Capítulo II, artículo 4°, Parágrafo Único de la Ordenanza Modificatoria, de la Ordenanza de Zonificación del Municipio Libertador (publicada en Gaceta Municipal Extra 851-A, de fecha 03/08/1989), el Uso Educacional es compatible con la Zonificación Residencial, y toda parcela deberá funcionar como Uso único del inmueble, y que no se admite mezcla con ningún otro Uso. Dicho documento se aprecia y valora como documento público, emanado de la Administración Pública Nacional, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, siendo pertinente para probar la respuesta del ente administrativo respecto a la ordenanza que aplica al inmueble de juicio.

    De conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promovió la prueba de informes dirigida a la Dirección de Control Urbano, Gestión General de Infraestructura, de la Alcaldía del Municipio Libertador, a los fines que este Tribunal requiera de dicha Institución la siguiente información: a) Si en dicha oficina pública se emitió un oficio identificado con el número 004880, de fecha 05 de octubre de 2007, dirigida al Ingeniero A.G.S., en respuesta a una comunicación recibida, cuyo contenido consta en la copia del mismo oficio que se anexa; b) Si en dicha oficina pública se emitió un oficio identificado con el número 003120, de fecha 27 de mayo de 2008, dirigida al Instituto Universitario de Mercadotecnia (ISUM) C.A., en respuesta a una comunicación recibida bajo el N° 00-1545, de fecha 08 de mayo de 2008.

   Con relación a las pruebas de informes, anteriormente descrita, se evidencia de autos que a través de providencia dictada en fecha 09 de diciembre de 2009, este Tribunal declaró la inadmisibilidad de la misma, y en virtud de ello, nada tiene que analizar este Juzgador al respecto. Así se establece.

    De conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, promovió una Inspección Judicial a practicarse en la sede de la Dirección General de Gestión de Infraestructura de la Alcaldía del Municipio Libertador, situada en la Avenida Norte Sur, cruce con Avenida Lecuna, entre esquinas de Reducto a Glorieta, Edificio Glorieta, piso 7, Caracas, a los fines de dejar constancia de los siguientes particulares: a) Que certifique el contenido por vía de Inspección Judicial, del oficio emitido por dicha oficina pública, identificado como número 004880, de fecha 05 de octubre de 2007, dirigida al Ingeniero A.G.S., en respuesta a una comunicación recibida como Receptoria N° RT-3374/0; b) Que certifique el contenido vía Inspección Judicial, del oficio identificado como número 003120, de fecha 27 de mayo de 2008, dirigida al Instituto Universitario de Mercadotenia (ISUM) C.A., en respuesta a una comunicación recibida bajo el N° 00-1545, de fecha 08 de mayo de 2.008; c) De cualquier otro particular que surja al momento de la práctica de la Inspección Judicial. Respecto al medio probatorio anteriormente descrito, se evidencia de autos que a través de providencia dictada en fecha 09 de diciembre de 2009, este Tribunal declaró la inadmisibilidad del mismo, y en virtud de ello, nada tiene que analizar este Juzgador al respecto. Así se establece.

   Ahora bien, analizadas como han sido las probanzas aportadas por las partes, considera oportuno quien decide, hacer referencia al artículo 1.167 del Código Civil venezolano:

   En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   Una vez analizada la norma anterior, podemos inferir que el vocablo cumplimiento tiene un significado bastante amplio, pues denota no sólo pago como realización o ejecución de la prestación a que está obligado el deudor, bien sea la entrega de una suma dineraria, sino también de la cosa, o acciones a que se comprometió según el contrato, como ocurre con la obligación del oferente de materializar formalmente la operación de venta del inmueble objeto del contrato promisorio de venta, al vencimiento del plazo prefijado por las partes.

   En el mismo orden de ideas, el artículo 1.354 del Código Civil establece lo que sigue:

   Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

   Asimismo, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece:

   Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

   Las disposiciones supra transcritas, preceptúan que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe -por su parte- probar el pago o el hecho extintivo de la misma; de manera que quien quiera que siente como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resulta fundada, lo cual grava a la respectiva parte que lo alega con la prueba del mismo; carga considerada como una consecuencia de la necesidad de probar el fundamento de lo alegado en juicio.

   Asimismo, considera pertinente quien aquí decide, pronunciarse acerca de la naturaleza del contrato cuyo cumplimiento se solicita, y a tal efecto, hace las siguientes observaciones:

   Las exigencias económicas del tráfico de bienes, ha generado la necesidad de la creación de los llamados contratos preparatorios, siendo éstos los acuerdos de voluntades que llevan implícita la promesa de celebrar un contrato futuro, que generalmente, por dificultades económicas, no pueden celebrarse en ese momento. Estos precontratos, no deben confundirse con los contratos definitivos, ya que sólo constituyen una forma de asegurar la celebración de un contrato posterior; y mediante los mismos, se contraen obligaciones para el futuro; pero, al mismo tiempo, dejan abierta la posibilidad de un desistimiento legítimo. Estos contratos son perfectamente lícitos, y a diferencia de otras legislaciones, en nuestro país no están expresamente regulados.

   La Doctrina ha admitido esta modalidad de contratos relacionados con la venta, y los define como “El contrato por medio del cual, dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta”. Derecho Civil IV. “Contratos y Garantías”. Vigésima (20°) edición. Pág. 189. L.A.G..

   Invocó la parte demandante la existencia de una convención de tipo opción de compra-venta, la cual no fue rechazada por la parte contraria, en la oportunidad procesal correspondiente; y del análisis de la instrumental consignada en copia certificada por la actora, anexa a su escrito libelar, referida al documento otorgado por ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador, del Distrito Capital, en fecha 13 de febrero de 2008, inserto bajo el N° 61, Tomo 21, de los libros de autenticaciones llevados por esa dependencia, todo lo cual resulta más que suficiente para que este Juzgador que ha quedado demostrada -de manera auténtica-, la relación que vincula a las partes en litigio. Así se declara.

   En este estado, se hace necesario transcribir parcialmente el contenido de las disposiciones contractuales de la forma que sigue:

TERCERA

“EL PROMITENTE COMPRADOR”, hace entrega en este acto a “LOS PROMITENTES VENDEDORES”, de cuatrocientos treinta y siete mil quinientos dólares de los Estados Unidos de América (US$ 437.500,00) mediante títulos de la deuda pública nacional denominados en divisas, (…) equivalente a la cantidad de novecientos cuarenta mil seiscientos veinticinco bolívares (Bs. 940.625,99), como arras en garantía, para garantizar el fiel y exacto cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones que asume en virtud del presente contrato. Asimismo, ambas partes expresamente convienen que, ésta cantidad será aplicada al precio mencionado en la cláusula anterior para el momento en que se produzca el otorgamiento definitivo del documento de compraventa. En consecuencia, en caso de que “EL PROMITENTE COMPRADOR”, no otorgare el documento de compraventa por causas imputables a ésta, “LOS PROMITENTES VENDEDORES”, tendrán derecho a retener en plena propiedad, la cantidad antes mencionada, por concepto de indemnización de daños y perjuicios, por un eventual incumplimiento por parte de “EL PROMITENTE COMPRADOR”. Asimismo, en caso de que “LOS PROMITENTES VENDEDORES”, no otorgaren el documento de compraventa por causas imputables a éstos, “EL PROMITENTE COMPRADOR”, puede exigir que “LOS PROMITENTES VENDEDORES”, le reintegren la cantidad entregada en arras en este acto, más un monto igual a éstas, por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados por su incumplimiento.” (sic) (Lo destacado es del texto).

Ahora bien, tal y como se indicó anteriormente, la pretensión actora consiste en obtener la restitución de una cantidad dineraria, más una cantidad igual por concepto de indemnización por daños y perjuicios, con ocasión a la celebración de un contrato promisorio de compra-venta. Al respecto, siguiendo este orden de ideas, considera oportuno este Juzgador, hacer referencia a las normas contenidas en los artículos 1.271 y 1.272 del Código Civil, de cuyo texto se desprende lo siguiente:

Artículo 1.271. El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe.

Artículo 1.272. El deudor no está obligado a pagar daños y perjuicios, cuando, a consecuencia de un caso fortuito o de fuerza mayor, ha dejado de dar o de hacer aquello a que estaba obligado o ha ejecutado lo que estaba prohibido.

Las disposiciones precedentemente transcritas consagran los efectos básicos liberatorios de la causa extraña no imputable o de caso fortuito y de fuerza mayor previstos en nuestra legislación, al contemplar la liberación o exoneración del pago por los daños y perjuicios cuando el deudor, a consecuencia de tales hechos, incumple involuntariamente con una obligación de dar, hacer o no hacer.

En efecto, como premisa general el Legislador presume ante todo incumplimiento de una obligación contractual que el mismo se debe a una causa imputable al deudor; y, en consecuencia, corresponde a éste desvirtuar dicha presunción demostrando que el aludido incumplimiento obedece a una causa extraña no imputable a él.

Al respecto, la doctrina patria ha señalado que la “causa extraña no imputable” son los hechos, obstáculos o causas que impiden al deudor el cumplimiento de la obligación y configuran el incumplimiento involuntario por parte del deudor, quien queda exonerado del deber de cumplir la prestación (deber de prestación) y de la responsabilidad civil que el incumplimiento de dicha prestación pueda acarrearle.

Es así que para algunos críticos resulta una tautología admitir que si la “causa extraña no imputable” ya está contemplada como eximente de responsabilidad en materia contractual en la disposición contenida en el artículo 1.271 del Código Civil, era innecesario reiterar sus efectos en el dispositivo previsto en el artículo 1.272 ejusdem, como consecuencia de la ocurrencia de algún caso fortuito o de fuerza mayor. (Vid: Maduro Luyando, Eloy. Pittier Sucre, Emilio. “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”. Tomo I. Publicaciones UCAB. Caracas 2007, pp. 216 y ss.).

En tal sentido, la referida doctrina ha señalado que la “causa extraña no imputable” se caracteriza, precisamente, por la imposibilidad absoluta del deudor de cumplir su obligación; imposibilidad que no debe ser atribuida o imputable a éste (involuntaria) y que debe ser imprevisible y ocurrir con posterioridad o de forma sobrevenida al surgimiento de la relación obligatoria.

De la noción anterior, podemos resumir las condiciones para la procedencia de la causa extraña no imputable, en cinco (5) aspectos o requisitos que deben presentarse de forma concurrente, a saber:

1. Imposibilidad absoluta de cumplimiento: Tiene que ser un hecho que el deudor no pueda enfrentar, a pesar de que éste ponga todo el esfuerzo necesario para satisfacer el interés del acreedor.

2. Inevitabilidad: El hecho que origina el incumplimiento debe ser inevitable; es decir, que a pesar de que el deudor realice todas las diligencias necesarias para impedir el acontecimiento del mismo, no pueda evitar su ocurrencia.

3. Imprevisibilidad: Debe mediar ausencia de previsión por parte del deudor en el cumplimiento de su obligación. Lógicamente, esta falta de previsión implica que el deudor desconocía la eventual ocurrencia del hecho que originó el incumplimiento.

4. Ausencia de culpa o dolo por parte del deudor: Es la característica relevante y fundamental de la causa extraña no imputable, pues si efectivamente acontece alguno de estos factores (dolo, negligencia o imprudencia) cesa la causa extraña no imputable y aquél (el deudor) no puede ser relevado de responsabilidad. Está íntima y necesariamente ligada a la conducta desplegada por el deudor con relación al acontecimiento del hecho que origina el incumplimiento; y

5. Sobrevenida: La ocurrencia del hecho que origina el incumplimiento debe ser posterior al momento de celebración del contrato, en el cual las partes hayan establecido y asumido sus obligaciones.

   En tal sentido, esta “causa extraña no imputable” puede presentarse en diversas modalidades u obedecer a determinadas circunstancias, las cuales también han sido definidas y a.p. por la doctrina, delimitándolas a: la ocurrencia de un caso fortuito y la fuerza mayor, el hecho o decreto del príncipe, la pérdida de la cosa debida y el hecho del acreedor, pese a que otros autores añaden también la culpa de la víctima y el hecho de un tercero, no obstante que estos dos últimos pueden ser considerados como causas de exoneración de la responsabilidad civil o simples atenuantes de la responsabilidad del agente del daño. (Vid: B.M., Rafael. “Derecho Civil Patrimonial. Obligaciones”. Tomo I. Departamento de Publicaciones de la Facultad de Ciencias Jurídicas y Políticas de la Universidad Central de Venezuela. Caracas 2006. pp. 169 y ss.).

   En efecto, la “causa extraña no imputable” constituye el “género” o la “causa genérica” que –como anotamos supra- releva de responsabilidad al deudor por el incumplimiento involuntario de su obligación; pero ese “género” debe constituirse o conformarse por una “especie”, la cual, dependiendo de la circunstancia en que ocurra, puede manifestarse o materializarse bajo cualquiera de las siguientes modalidades:

1. Caso fortuito y fuerza mayor: Considerados por gran parte de la doctrina como sinónimos de la causa extraña no imputable, constituyen los hechos o acontecimientos imprevisibles e irresistibles que imposibilitan el cumplimiento de la obligación por parte del deudor.

2. Hecho o decreto del Príncipe: Comprende todas aquellas disposiciones prohibitivas o imperativas del Estado dictadas por razones de interés público general, que deben ser acatadas por las partes y causan un incumplimiento sobrevenido de la obligación.

3. Pérdida de la cosa debida: Se entiende cuando una obligación que tiene por objeto una cosa determinada, ésta perece o queda fuera del comercio o, sencillamente, se pierde; de modo que se ignora absolutamente su existencia, siempre y cuando la causa de su extinción no sea imputable al deudor.

4. Hecho del acreedor: Es cuando el incumplimiento de la obligación obedece exclusivamente a circunstancias imputables al acreedor, materializadas en la negativa, obstrucción u obstáculo que impone el acreedor para que el deudor no cumpla con su obligación.

   Con relación al caso concreto que nos atañe, este Juzgador observa que en el caso de autos, la causa extraña no imputable a que alude la doctrina precedentemente comentada se materializó a través del “Hecho o decreto del Príncipe”. Al respecto, la jurisprudencia emanada de nuestro más Alto Tribunal ha señalado lo siguiente:

   (…) De manera que, atendiendo a lo arrojado por los documentos que cursan en el expediente, resulta claro que el incumplimiento que se le imputa al Banco Central de Venezuela, tiene su origen en la orden que le fue impartida por un Tribunal de la República, lo cual nos conduce al tema de las formas de incumplimiento de las obligaciones.

   Al respecto, se observa que la doctrina ha admitido la existencia de dos grupos o clasificaciones que son: los denominados incumplimientos voluntarios o culposos y aquellos definidos como involuntarios, que consisten en la inejecución de la obligación por haber obstáculos o causas sobrevenidas posteriores al nacimiento de la relación que son independientes a la voluntad del deudor y por lo tanto, no le son imputables.

   En el caso que se analiza, nos interesa destacar el tema específico de los incumplimientos involuntarios, con relación a lo cual se suele hacer alusión a la figura conocida como la causa extraña no imputable, cuyo fundamento legal se encuentra recogido en el artículo 1.271 del Código Civil y se caracteriza por una imposibilidad absoluta y sobrevenida para el deudor de cumplir su obligación.

   Ahora bien, dentro de las categorías que comprende la causa extraña no imputable, se encuentran el caso fortuito, la fuerza mayor, el hecho de un tercero, el hecho del príncipe, el hecho del acreedor, la pérdida de la cosa debida y la culpa de la víctima.

   Concretamente en lo atinente al hecho del príncipe, se observa que es en esta categoría donde la doctrina incluye todas aquellas disposiciones prohibitivas o imperativas del Estado, dictadas por razones de interés público general que necesariamente deben ser acatadas por las partes y causan un incumplimiento sobrevenido de la obligación.

   Siendo ello así, esta Sala observa, que el hecho que ha sido invocado por el demandado como circunstancia que impidió el cumplimiento de la obligación que habría contraído como deudor de los bonos cero cupón, se refiere a la orden dictada por un Tribunal Penal, relativa a la prohibición de enajenación de tales bonos y su posterior entrega material al Banco Latino, C.A., lo cual puede encuadrarse dentro de la mencionada definición de hecho del príncipe.

   En efecto, no sólo se trata de una circunstancia sobrevenida, sino que además la misma comporta una orden prohibitiva que debió ser acatada por el Banco Central de Venezuela, pues como bien lo señala la parte demandada en su escrito de contestación, el artículo 6 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, vigente para la fecha en que ocurrieron los hechos, prevé que “...Para la ejecución de sus sentencias y de todos los actos que decreten o acuerden, pueden los Tribunales requerir de las demás autoridades, el concurso de la fuerza pública que de ellas dependa, y en general, valerse de todos los medios legales coercitivos que dispongan ...omissis... La autoridad requerida en forma por un Tribunal que obre en ejercicio de sus atribuciones, debe prestar su concurso, sin que le corresponda calificar el fundamento con que se le pida, ni la justicia o legalidad de la sentencia o decreto...”. (Vid: Sentencia Nº 02337 de fecha 26-04-2005. Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia. Ponente Magistrada Yolanda Jaimes Guerrero. Expediente Nº 1995-12084. Banco Provincial S.A.I.C.A. Vs. Banco Central de Venezuela). (Destacado de este Tribunal).

   De los criterios doctrinarios y jurisprudenciales precedentemente expuestos, resulta lógico inferir que -en el caso de autos- efectivamente se evidenció la ocurrencia de un hecho o decreto del príncipe, materializado a través del oficio emanado de la Dirección General de la Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Libertador, de fecha 27 de mayo de 2008, dirigida al Instituto Universitario de Mercadotecnia (ISUM), C.A., mediante la cual se le informó que según lo establecido en el Capítulo II, artículo 4°, Parágrafo Único de la Ordenanza Modificatoria, de la Ordenanza de Zonificación del Municipio Libertador, “el Uso Educacional es compatible con la Zonificación Residencial, y toda parcela deberá funcionar como Uso único del inmueble, y que no se admite mezcla con ningún otro Uso” ; lo cual ocurrió de forma sobrevenida y con posterioridad a la celebración del contrato de opción de compraventa cuyo cumplimiento se demandó a través del presente procedimiento, máxime cuando puede constatarse de autos, específicamente al folio 111, que con antelación a la suscripción del contrato promisorio de venta, la Dirección General de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Libertador, a través de la comunicación de fecha 05 de octubre de 2007, identificada con el Nº 004880, y dirigida a la representación legal de la hoy demandada, informó que “de acuerdo al plano regulador que acompaña a la Ordenanza de Zonificación del sector Sabana Grande (Gaceta Municipal Nº 16.224, de fecha 14/08/1980), el inmueble objeto de su consulta se encuentra en un área definida como zona V9.1CM (vivienda multifamiliar con comercio metropolitano en planta baja y mezzanina, la cual admite la asignación del uso educacional, siempre y cuando cumpla con lo previsto XII, de los edificios escolares y centros educativos, en especial el artículo 180 de la Gaceta Municipal Nº 1808-3, de fecha 25/11/1998, que estipula 250 metros entre institutos educativos. De igual manera se le informó que en los parques, zonas de concentración estudiantil y edificios residenciales, así como los locales comerciales de éstos, no se permitirá el establecimiento de expendio de bebidas alcohólicas”.

   De manera que, esa circunstancia sobrevenida, imprevista, inevitable y no imputable a la parte accionada Instituto Universitario de Mercadotecnia (ISUM), C.A., fue la causa fundamental que obstaculizó la materialización de la futura compra-venta pactada en el contrato que celebró con el accionante ciudadano G.Y., máxime cuando el promitente comprador conocía que la adquisición del inmueble por parte del Instituto Universitario de Mercadotecnia (ISUM), C.A., se hacia para que sirviera como su sede, tal y como se desprende de los documentos auténticos aportados por las partes, comprometiéndose en ese sentido a limitar el uso del local comercial a actividades que estuviesen permitidas por la Alcaldía del Municipio Libertador, de acuerdo a lo establecido en la Cláusula Décima del contrato.

   Ahora bien, examinadas, apreciadas y valoradas como han sido todas las pruebas que se encuentran en el expediente, indistintamente de quien las haya producido, porque una vez que las pruebas han sido incorporadas al proceso, dejan de pertenecer a la parte que las produjo y son adquiridas para el proceso, pudiendo cada parte aprovecharse de las producidas por la contraparte, y -a su vez- el Juez valorarlas, aun en perjuicio de aquél que las produjo, de conformidad con el principio de la comunidad de la prueba, y extraídas de ellas los elementos de convicción, observa quien aquí sentencia, los mismos no alcanzan a llevar a quien sentencia, a la convicción plena de que la operación de compraventa de marras no se pudo llevar a cabo por motivos imputables a la parte demandada, en virtud que a la misma le asiste la eximente de responsabilidad prevista en la parte in fine de la norma contenida en el artículo 1.271, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 1.272 ejusdem, ni mucho menos -y en consecuencia- exigirle el resarcimiento de los daños y perjuicios demandados por la parte actora. Y así se decide.

   En efecto, luego del exhaustivo examen de los medios de prueba producidos por las partes, y por cuanto no fueron demostrados los hechos invocados por la parte accionante -como fundamento de la acción de cumplimiento de contrato intentada. Particularmente, y luego de efectuar una minuciosa revisión a las actas que conforman el presente expediente, no pudo evidenciar este Juzgador que la parte accionante hubiese aportado, en la secuela del proceso, probanza alguna tendente a demostrar los hechos por ella invocados en el presente juicio. Esta falta de pruebas por parte del accionante son razones más que suficientes, por las cuales resulta obligante para este Órgano Jurisdiccional, declarar la improcedencia de las pretensiones reclamadas, y consecuencialmente, resulta obligante declarar la improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato incoada, no pudiendo prosperar la presente demanda en derecho. Así se decide.

   - De la Reconvención Propuesta –

   Como ya anteriormente se señaló en la narrativa del presente fallo, la parte demandada reconvino a la parte accionante, con base al contenido del artículo 365 del Código Adjetivo Civil, para que convenga, o a ello sea condenada por el Tribunal sobre lo siguiente:

   1. En resolver el compromiso de compraventa suscrito con el Instituto Universitario de Mercadotecnia (ISUM), C.A., mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 13 de febrero de 2008, anotado bajo el Nº 61, Tomo 21, de los Libros respectivos, el cual tiene por objeto “un (01) inmueble constituido por un local comercial ubicado en el Edificio ‘180’, situado con frente a la Avenida A.L., con Calle Humboldt, hoy Tercera Avenida de las Delicias, Urbanización Bello Monte, Sección Este, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, del Distrito Capital”, en virtud que el negocio jurídico planteado no se puede llevar a cabo por razones que no le son imputables a ninguna de las partes.

   2. En que dada la imposibilidad de llevar a cabo la venta del local comercial objeto del negocio jurídico suscrito por las partes, el Instituto Universitario de Mercadotecnia (ISUM), C.A., deberá restituir la cantidad de Bolívares Novecientos Cuarenta Mil Seiscientos Veinticinco sin céntimos (Bs. F. 940.625,00), entregada por el promitente comprador en calidad de arras.

   3. En pagar las costas y costos del presente juicio con inclusión de los honorarios de abogados, de conformidad con lo establecido en el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil.

   Ahora bien, se hace menester señalar que la reconvención es en nuestro ordenamiento procesal vigente, según el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, una petición por medio de la cual el demandado reclama, a su vez, alguna cosa al actor, fundándose en la misma o en distinta causa que aquél. La reconvención, independientemente de la defensa o reforzándola por medio de un ataque que sirva para hacerla más eficaz, es una demanda nueva, el ejercicio de una nueva acción y constituye una segunda causa, que aunque deducida en un mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propias, pudiendo haber sido intentada en un juicio separado.

   Al respecto, sostiene el Dr. Ricardo Henríquez La Roche en su obra “Comentarios al Código de Procedimiento Civil” que la reconvención “antes que un medio de defensa, es una contraofensiva explícita del demandado”, es decir, la reconvención viene a ser una nueva demanda interpuesta, en el decurso del juicio, por el demandado contra el demandante, con el propósito de obtener el reconocimiento de un derecho, o bien, el resarcimiento de unos daños o perjuicios deducidos, que atenuará o excluirá la acción principal.

   Realizadas las consideraciones doctrinarias anteriores, pasa de seguidas este Juzgador, a analizar los argumentos esgrimidos por la parte en su escrito de mutua petición:

   Adujo la representación judicial de la parte reconviniente, que la parte demandante nada dijo sobre el negocio jurídico en sí, suscrito por las partes, por lo que consideró que debe existir un pronunciamiento sobre la vigencia del contrato promisorio de venta accionado.

   Sostuvo, además, que ambas partes se encuentran contestes sobre la inviabilidad del perfeccionamiento de la operación de venta que se había pactado, -a su decir- por razones no imputables a las partes, toda vez que la acción planteada en la demanda no persigue la venta del bien, lo cual da lugar a que se plantee la resolución del contrato de opción de compra-venta, dada la imposibilidad de su perfeccionamiento.

   Por las razones expuestas, la parte demandada reconvino al actor para que convenga, o a ello sea condenado por el Tribunal sobre lo siguiente:

   1. En resolver el compromiso de compraventa suscrito con el Instituto Universitario de Mercadotecnia (ISUM), C.A., mediante documento autenticado, en virtud que el negocio jurídico planteado no se puede llevar a cabo por razones que no le son imputables a ninguna de las partes.

   2. En que dada la imposibilidad de llevar a cabo la venta del local comercial objeto del negocio jurídico suscrito por las partes, el Instituto Universitario de Mercadotecnia (ISUM), C.A., deberá restituir la cantidad de Bolívares Novecientos Cuarenta Mil Seiscientos Veinticinco sin céntimos (Bs. F. 940.625,00), entregada por el promitente comprador en calidad de arras.

   3. En pagar las costas y costos del presente juicio.

   Al efecto, la parte actora reconvenida rechazó y contradijo la reconvención propuesta, ya que sus fundamentos, tanto de hecho como de derecho, no son válidos ni resultan ciertos.

   El actor cuestiona lo señalado por la parte reconviniente, en el sentido que: “…Rechazamos la posibilidad de que proceda la resolución contractual planteada por el reconviniente con base al impedimento de ejecutar el contrato de compromiso de compra venta por la imposibilidad de su perfeccionamiento y con lo cual el demandado pretende eludir su responsabilidad en el presente asunto.”

   El actor insistió en exigir el cumplimiento de las estipulaciones contractuales, relativas al reembolso de las arras entregadas, más el pago de la indemnización de daños y perjuicios, previstos en la propia convención.

   En cuanto a los alegatos referidos a la improcedencia del cobro de la penalidad reclamada, el pago a realizarse en moneda de curso legal, y de la supuesta intención de restituir la cantidad recibida, esgrimió que tales afirmaciones en el contexto de la reconvención, resultan intrascendentes por cuanto las mismas no contienen ninguna mutua petición, y las consideró carentes de veracidad.

   Ahora bien, definida la naturaleza de la acción que originó la mutua petición en el caso bajo análisis, como una acción de resolución de contrato, este Tribunal observa que la misma encuentra su fundamento normativo en el artículo 1.167 del Código Civil, cuyo contenido –anteriormente citado- es del tenor siguiente:

   En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   Analizando la anterior norma, observamos que la resolución se refiere a la disolución de un contrato válido, como remedio contra una situación sobrevenida con posterioridad al momento de la celebración del contrato, que impide la actuación del vínculo contractual, y que por lo mismo, autoriza, con base en la expresa previsión de las partes (cláusula resolutoria expresa) o en la directa voluntad de la ley (resolución legal), para que se impugne la eficacia del contrato con alcance retroactivo. La resolución del contrato conlleva a una serie de efectos jurídicos. Entre tales efectos, se destaca principalmente el carácter retroactivo y liberatorio de la sentencia que declara la resolución del contrato, colocándose las partes contratantes en la misma situación jurídica que tenían antes de contratar, como si el convenio jamás se hubiese celebrado.

   Este Juzgador acuerda estimar la reconvención propuesta, pues, si al suscribir las partes el contrato de opción de compra venta, dicho inmueble detentaba una zonificación denominada “V9.1CM”, que a tenor del documento que riela inserto al folio 111, el cual se valoró plenamente, quedó fijado que según lo dictaminado por la Dirección General de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Libertador, a través de la comunicación de fecha 05 de octubre de 2007, identificada con el Nº 004880, dicho inmueble admitía la asignación del uso educacional, en los términos expuestos por dicho acto.

   En consecuencia, para el momento de suscribirse el contrato de opción de compraventa -que tiene por objeto el referido inmueble- entre el ciudadano G.Y., antes identificado, como optante comprador, y el Instituto Universitario de Mercadotecnia (ISUM), como oferente vendedor, ambas partes tenían la expectativa legítima que el negocio jurídico sería celebrado según lo convenido en el documento auténtico objeto de la demanda y de la reconvención propuesta, y bajo la creencia dada por el precitado dictamen oficial del ente regulador urbanístico municipal de la viabilidad del negocio.

   Ahora bien, es el caso que -quedó igualmente comprobado en autos- el cambio drástico y sobrevenido de las citadas circunstancias atinentes a la zonificación del inmueble objeto de la promesa de venta, y que eran esenciales en la negociación inicial, este cambio de las circunstancias es traído a los autos mediante el documento público administrativo emanado de la Dirección General de la Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Libertador, de fecha 27 de mayo de 2008, dirigida al Instituto Universitario de Mercadotecnia (ISUM), C.A., donde señala que: “ … el Uso Educacional es compatible con la Zonificación Residencial, y toda parcela deberá funcionar como Uso único del inmueble, y que no se admite mezcla con ningún otro Uso”; razón por la cual el referido negocio jurídico final (venta del inmueble), no pudo verificarse entre las partes por causa ajena no imputable a a ninguna de ellas, devenido como fue el hecho del príncipe, ya suficientemente documentado, y siendo coherente con lo aquí decidido, se estima procedente la reconvención propuesta. Así se decide.

   Ahora bien, con relación al reintegro de la cantidad entregada por parte del actor en calidad de arras, se observa de las actas que conforman el expediente, que pretende la parte actora que dicho reintegro se realice en moneda americana (Dólares), toda vez que las partes en el documento de opción de compraventa, fijaron el precio de la operación en moneda americana, cuyo pago se efectuaría en especie, mediante la entrega de titulos de la deuda pública nacional, de los cuales -al momento de suscribir la opción de compraventa- el actor entregó al Instituto Universitario de Mercadotecnia ISUM, C.A., en calidad de arras de garantía, el equivalente de Cuatrocientos Treinta y Siete Mil Quinientos Dólares Americanos (US$ 437.500,00), mediante la entrega de bonos de la deuda pública nacional con denominación en divisas.

   Al respecto, la empresa demandada negó, rechazó y contradijo este alegato, señalando que el pago de las arras de garantía no se había realizado de la manera pactada en el contrato, es decir mediante la entrega en especie, correspondiéndole en este caso, la carga de la prueba a la parte actora. Como ya se dijera, en la parte motiva de esta sentencia, la parte actora no demostró sus alegatos a lo largo de este proceso. En este punto en especial, que se refiere a la entrega de las arras, no demostró el pago en especie, ni trajo prueba alguna relacionado con la entrega de las arras, por lo que resultaría arbitrario ordenar la restitución -en este caso- en moneda americana, cuando no hay prueba de cómo realizó el promitente comprador el pago en este caso de las arras de fiel cumplimiento, y cuando es público y notorio la existencia de un control de cambio en el país, que regula la adquisición de divisas.

   Considera quien decide entonces, que quedó comprobado a lo largo del juicio, la disposición por parte de la demandada reconviniente de devolver la cantidad entregada a cuenta de arras, tal como se evidencia de las dos notificaciones realizadas a través de notario público, cuyo valor probatorio ya fue a.D.i.f. se observa que la reconvención propuesta plantea la devolución de las arras en moneda de curso legal, al cambio oficial del momento en que se planteó dicha reconvención, es decir, Bolívares Novecientos Cuarenta Mil Seiscientos Veinticinco sin Céntimos (Bs. F. 940.625,00) y que de acuerdo a lo alegado en el proceso, la parte actora no aceptó dicha devolución por las pretensiones planteadas en la demanda, es decir el pago en dólares y cobro de la penalidad. Por ello, al no existir los fundamentos suficientes para declarar con lugar la demanda planteada, resulta forzoso declarar procedente la petición de la parte reconviniente. Y así se decide.

   - III -

   - DISPOSITIVA -

   Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por acción de Cumplimiento de Contrato de Opción de compraventa, intentara el ciudadano G.Y., en contra de la sociedad mercantil Instituto Universitario de Mercadotecnia (ISUM), C.A., ambos suficientemente identificados al inicio de este fallo decide así:

PRIMERO

Se declara SIN LUGAR la acción de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra-Venta incoada por el ciudadano G.Y., en contra de la sociedad mercantil Instituto Universitario de Mercadotecnia (ISUM), C.A.

SEGUNDO

Se declara CON LUGAR la reconvención que por acción de Resolución de Contrato de Opción de Compra-Venta, incoara la sociedad mercantil Instituto Universitario de Mercadotecnia (ISUM), C.A., en contra del ciudadano G.Y.. En consecuencia, se declara RESUELTO el contrato de opción de compra-venta, autenticado en fecha 13 de febrero de 2008, por ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador, del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 61, Tomo 21, de los libros de autenticaciones llevados por esa dependencia, el cual tiene por objeto “un (01) inmueble constituido por un local comercial ubicado en el Edificio ‘180’, situado con frente a la Avenida A.L., con Calle Humboldt, hoy Tercera Avenida de las Delicias, Urbanización Bello Monte, Sección Este, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, del Distrito Capital”.

TERCERO

Se acuerda que la parte demandada-recoviniente, sociedad mercantil Instituto Universitario de Mercadotecnia (ISUM), C.A., restutuya únicamente a la parte actora-reconvenida, la cantidad de Bolívares Novecientos Cuarenta Mil Seiscientos Veinticinco sin céntimos (Bs. F. 940.625,00), entregada en calidad de arras.

CUARTO

Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en la litis, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la Ciudad de Caracas, a los 5 de Mayo de 2010. 200º y 151º.

El Juez,

Dr. C.A.M.R.

La Secretaria

Abg. Inés Belisario Gavazut

En esta misma fecha, siendo las 11:54 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

La Secretaria

Abg. Inés Belisario Gavazut

Asunto: AP11-V-2009-000629

CAM/IBG/cam.-