Decisión nº PJ0082016000287 de Juzgado Octavo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 27 de Septiembre de 2016

Fecha de Resolución27 de Septiembre de 2016
EmisorJuzgado Octavo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteCesar Mata Rengifo
ProcedimientoDesalojo

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 27 de Septiembre de 2016

206º y 157º

ASUNTO: AP11-V-2014-000037

DEMANDANTE: G.E.R.A., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-4.087.101.

APODERADOS DEMANDANTE: R.H.C. y A.E.N.C., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 62.741 y 180.462, respectivamente.

DEMANDADA: SPORTS MOTORCYCLES KTM DE VENEZUELA, S.A., sociedad mercantil de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, en fecha 12 de mayo de 1998, bajo el Nº 51, Tomo 157-A Sgdo.

APODERADOS DEMANDADA: A.A.L., J.A.P. y Adria R. Mazza Roig, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 47.510, 48.313 y 71.511.

MOTIVO: Desalojo Inquilinario.

- I -

- SÍNTESIS DE LOS HECHOS -

Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda presentado en fecha 15 de junio de 2012 por el abogado R.H.C., actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano G.E.R.A., por acción de desalojo inquilinario contra la sociedad mercantil SPORTSMOTORCYCLES KTM DE VENEZUELA, S.A., en cuyo escrito quedaron expuestos los siguientes argumentos:

  1. Alegatos Parte Actora:

     Que en fecha 24 de noviembre de 2004, el ciudadano G.E.R.A., celebró contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil SPORTSMOTORCYCLES KTM DE VENEZUELA, S.A., sobre un inmueble constituido por: “Un terreno y la edificación casa-quinta sobre este construida, ubicado en la Urbanización Bello Campo, Avenida Ávila, Municipio Chacao, del estado Miranda, ambos integrados bajo una sola propiedad, distinguida bajo el N° 87 de la manzana “H”, en el plano de la citada urbanización, el cual tiene una superficie aproximada de quinientos noventa y cuatro metros cuadrados (594 m2)”, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta, del estado Miranda, en fecha 24 de noviembre de 2004, anotado bajo el Nº 43, Tomo 86 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa dependencia.

     Que se estableció en el referido contrato que la duración de la relación locativa sería de un periodo fijo y determinado de dos (2) años, contados a partir del 24 de noviembre de 2004.

     Que en relación con la prorrogabilidad de la relación arrendaticia, las partes establecieron que dentro de los dos meses anteriores a la fecha de vencimiento de este plazo fijo, las partes podrán negociar y acordar por escrito un nuevo contrato de arrendamiento, el cual no podrá exceder de un periodo fijo y determinado de un año.

     Que la relación arrendaticia se encuentra actualmente establecida a tiempo indeterminado, por haber ocurrido la tacita reconducción.

     Que las partes fijaron en la Cláusula Vigésima la obligación de constituir fianza bancaria.

     Que en canon de arrendamiento se ha venido ajustando periódicamente de mutuo acuerdo entre la arrendadora y la arrendataria.

     Que la sociedad arrendataria se encuentra en situación de insolvencia para el momento de la presentación de la presente demanda desde la mensualidad del 15-11-10 al 14-12-10, hasta la del 15-05-12 al 14-06-12, lo cual se traduce en una falta de pago de dieciocho (18) pensiones arrendaticias.

     Propuso por vía subsidiaria la pretensión de resolución de contrato al amparo del parágrafo segundo del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y bajo el amparo del primer aparte del artículo 78 de la Ley Adjetiva, alegando que la arrendataria incurrió en dos violaciones a las convenciones contractuales a saber: el incumplimiento de contratar y mantener una fianza bancaria, y la prohibición de modificaciones, alteraciones o mejoras no autorizadas.

     Fundamentó su acción de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.291 del Código Civil; y los artículos 33 y 34, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

    Admitida la demanda por providencia dictada el 22 de junio de 2012, se ordenó la citación del representante legal de la empresa demandada, a los fines de dar contestación a la demanda.

    Cumplidas las formalidades relativas a la citación de la parte demandada, comparecieron en fecha 02 de noviembre de 2012 los abogados A.A.L. y J.A.P., antes identificados, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil demandada, y consignaron escrito de contestación a la demanda. Anexaron el instrumento poder que acredita dicha representación.

  2. Alegatos Parte Demandada:

     Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando la incompetencia del Juzgado de la cognición inicial, lo cual fue resuelto mediante sentencia de fecha 13 de noviembre de 2012, por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, que se declaró incompetente en razón de la cuantía para conocer de la presente causa.

     Afirmó que su representada es arrendataria del inmueble identificado en el libelo de demanda, según consta de documento autenticado en fecha 24 de noviembre de 2004, ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del estado Miranda, bajo el N° 43, Tomo 86 de los respectivos libros.

     Adujo que la relación arrendaticia se indeterminó en el tiempo por haber ocurrido la tácita reconducción del contrato de marras.

     Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda incoada en contra de su poderdante, por resultar inciertos los hechos esgrimidos por la parte actora.

     Alegó que en el año 2010, sin mediar negociación, el arrendador envió un recibo de pago por el monto de Treinta y Seis Mil Seiscientos Veintisiete Bolívares (Bs. 36.627,00), el cual fue recibido en la administración de la empresa y procesado -como de costumbre- por el personal administrativo, que no estaba al tanto de que ese nuevo canon había sido aprobado por la Junta Directiva.

     Que posteriormente, los directivos de la empresa hoy demandada (importadora de motos KTM) procedieron a negociar con el arrendador, y le explicaron que ante la prohibición del gobierno de importar motos, les era imposible soportar el aumento del canon pretendido, y solicitar mantener el canon en Bs. 29.000,00 mensuales por un (1) año más.

     Que así las cosas, para el periodo iniciado el 15-12-2010, su mandante emitió el correspondiente cheque por los 29.000,00 Bs., y el arrendador retiró y cobró el cheque.

     Que asimismo, el arrendatario retiró los siguientes 10 cheques por los siguientes 10 periodos, lo que es plenamente reconocido en el libelo de demanda.

     Que resulta absolutamente falsa la afirmación hecha en el libelo, que esos pagos fueron pagos parciales o a cuenta.

     Que su representada no tiene ningún recibo correspondiente a dicho periodo porque el arrendador -hoy demandante- se negaba a emitir las correspondientes facturas fiscales, para poder efectuar los pagos; a pesar de que se le comunicó que conforme a la normativa legal vigente, debía emitir las facturas legales para poder pagar, y que la empresa no seguiría aceptando recibos simples como facturas, los cuales no eran aceptados por el SENIAT.

     Que a partir de ese momento el arrendador dejó de emitir sus propios recibos, y comenzó a retirar el pago del arrendamiento de forma regular, con la excusa de que las facturas estaban en la imprenta.

     Que finalizado el periodo del 14-11-2011, y tal como se había acordado, para el período del 15-11-2011 al 14-12-2012, se ajustó el canon a los 36.627,00, y ante la imposibilidad de localizar al arrendador, su mandante para no incurrir en mora, procedió a depositar en la cuenta bancaria del arrendador que en otra oportunidad había facilitado para el arrendamiento mientras él se encontraba de viaje.

     Que los acuerdos verbales entre las partes fueron como se describieron, y que demostrarían que el arrendador dio como cancelada la factura correspondiente al periodo 15-12-2010 al 14-01-2011 con la recepción de Bs. 29.000,00.

     Impugnó todas y cada una de las copias de las supuestas comunicaciones y demás documentos consignados por su contraparte conjuntamente con el escrito libelar, por cuanto estas no pueden ser consideradas documentos privados capaces de acreditar un derecho de parte, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Texto Adjetivo Civil.

     Asimismo, impugnó, tachó y desconoció de conformidad con el artículo 444 y siguientes del mismo cuerpo legal, todos y cada uno de los anexos marcados como “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, y “H” consignados por la parte demandante conjuntamente con el escrito libelar.

  3. De las Pruebas:

    La parte demandante consignó escrito de promoción de pruebas en fecha 06 de noviembre de 2012.

  4. Hechos No Controvertidos:

     Que las partes suscribieron un contrato de arrendamiento que tiene por objeto el inmueble identificado en el libelo de demanda, según consta de documento autenticado en fecha 24 de noviembre de 2004, ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del estado Miranda, bajo el N° 43, Tomo 86 de los respectivos libros.

     Que la relación arrendaticia se indeterminó en el tiempo por haber ocurrido la tacita reconducción del contrato de marras.

    En síntesis, los términos en que quedó planteada la controversia, cuyos límites son fijados por la demanda y su contestación, lo constituye la pretensión que mediante sentencia de condena persigue la desocupación de un inmueble constituido por “Un terreno y la edificación casa-quinta sobre este construida, ubicado en la Urbanización Bello Campo, Avenida Ávila, Municipio Chacao, del estado Miranda, ambos integrados bajo una sola propiedad, distinguida bajo el N° 87 de la manzana “H”, en el plano de la citada urbanización, el cual tiene una superficie aproximada de quinientos noventa y cuatro metros cuadrados (594 m2)”, el cual fue dado en arrendamiento a la sociedad mercantil SPORTSMOTORCYCLES KTM DE VENEZUELA, S.A., mediante contrato autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta, del estado Miranda, en fecha 24 de noviembre de 2004, anotado bajo el Nº 43, Tomo 86 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa dependencia, con motivo del presunto incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato locativo accionado, por parte de la sociedad arrendataria que se encuentra en situación de insolvencia para el momento de la presentación de la presente demanda desde la mensualidad del 15-11-2010 al 14-12-2010, hasta la del 15-05-2012 al 14-06-2012, lo cual se traduce en una falta de pago de dieciocho (18) pensiones arrendaticias. Frente a ello, la parte accionada negó, rechazó y contradijo la demanda interpuesta en su contra, por ser falso el incumplimiento alegado por la parte accionante, por cuanto en el año 2010, sin mediar negociación, el arrendador envió un recibo de pago por el monto de Treinta y Seis Mil Seiscientos Veintisiete Bolívares (Bs. 36.627,00), el cual fue recibido en la administración de la empresa pero, posteriormente, le explicaron que ante la prohibición del gobierno de importar motos, les era imposible soportar el aumento del canon pretendido, y solicitaron mantener el canon en Bs. 29.000,00 mensuales por un (1) año más. Que así las cosas, para el periodo iniciado el 15-12-2010, su mandante emitió el correspondiente cheque por los 29.000,00 Bs., y el arrendador retiró y cobró el cheque. Que asimismo, el arrendatario retiró los siguientes 10 cheques por los siguientes 10 periodos, lo es plenamente reconocido en el libelo de demanda. Que finalizado el periodo del 14-11-2011, y tal como se había acordado, para el período del 15-11-2011 al 14-12-2012, se ajustó el canon a los 36.627,00, y ante la imposibilidad de localizar al arrendador, su mandante para no incurrir en mora, procedió a depositar en la cuenta bancaria del arrendador, y que los acuerdos verbales entre las partes fueron como se describieron, y que demostrarían que el arrendador dio como cancelada la factura correspondiente al periodo 15-12-2010 al 14-01-2011 con la recepción de Bs. 29.000,00.

    Así las cosas, habiéndose agotado de esta forma las fases alegatoria y probatoria en la presente causa, y estando en la oportunidad de dictar sentencia, este Tribunal recuerda que dicho pronunciamiento no es más que el último acto del proceso, el cual –a la luz de los postulados constitucionales- es el ‘instrumento fundamental para la realización de la justicia’; entendida ésta como “constans et perpetua voluntas ius suum cuique tribuendi” (‘la constante y perpetua voluntad de dar a cada quien lo que se merece’), tal y como la definió el jurista r.D.U..

    - II -

    - MOTIVACIONES PARA DECIDIR –

    Con vista a como ha quedado planteada la litis en el caso que nos ocupa, quien suscribe procede de inmediato a dictar sentencia en el presente asunto con los elementos existentes en los autos, conforme lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala:

    Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…

    (Resaltado del Tribunal).

    En efecto, constituye principio cardinal en materia procesal aquél conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, “...sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.” (Principio de Veracidad o Dispositivo, contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil).

    El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no existe otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.

    Lo resaltado constituye también el llamado Principio de Presentación, según el cual, el Juez no puede sacar elementos de convicción fuera de los autos (“quod non est in actis non est in mundo”: “lo que no está en las actas, no existe en el mundo”), limitando el precitado principio la función del Juzgador, ya que su decisión debe basarse en lo alegado y probado en autos por las partes.

    En concordancia con lo expuesto y conforme a lo señalado en el ordinal 5° del artículo 243 del Texto Adjetivo, que consagra el Principio de Congruencia, la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, lo que se traduce, en que, el Juez, está obligado a decidir sobre los argumentos planteados por las partes como fundamento de su pretensión, tanto en el libelo de la demanda como en la oportunidad de la contestación, quedando así, de esta manera, trabada la litis, razón por la cual, con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al debate que alterarían la relación procesal ya planteada.

    Ahora bien, establecido lo anterior, y estudiadas como han sido las actas procesales que integran el presente expediente, se observa que la parte demandante acompañó al libelo de demanda copia certificada del contrato de arrendamiento que vincula a las partes, el cual se aprecia y valora a los efectos de la presente decisión, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Por otra parte, promovió documentales identificadas con las letras “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, y “H”, consignados por la parte demandante conjuntamente con el escrito libelar, los cuales fueron impugnados por la representación judicial de la parte demandada. Al respecto, observa este sentenciador que tratándose de documentos privados, promovidos conjuntamente con el escrito libelar, su valor probatorio ha debido ser ratificado a través de la prueba de cotejo o -en su defecto- la de testigos, cuya omisión impide necesariamente a este Sentenciador apreciarlos y valorarlos en este proceso, a tenor de lo dispuesto en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, siendo por ello desechados del mismo; máxime si la parte promovente, interesada en que dichos instrumentos produjeran los efectos legales que pretende, no ratificó los mismos en la oportunidad procesal correspondiente, lo cual se traduce en un abandono del medio probatorio producido y así se declara.

    En este sentido, la parte demandante promovió la prueba de exhibición de esos documentos acompañados al escrito libelar, identificados con las letras “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, y “H”, cuya evacuación no se constata de autos, motivo por el cual desconoce este Juzgador los beneficios que dicha prueba hubiese aportado al presente proceso.

    Ahora bien, analizadas como han sido las pruebas aportadas al juicio, estima necesario quien aquí decide, destacar que corresponde al Juez verificar la correcta aplicación del derecho en el caso sometido a su consideración con base al principio Iura Novit Curia, que le permite determinar cuál es la norma aplicable al caso que le ocupa. En este sentido, establece el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:

    Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

    a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. (…)

    .

    Así pues, tenemos que la transcrita causal de desalojo tiene su fundamento en la falta de pago de pensiones locativas, correspondientes a dos (02) mensualidades consecutivas. Ahora bien, el artículo 1.354 del Código Civil establece que:

    Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

    .

    Y en el mismo orden de ideas, señala el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

    Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

    Las normas anteriormente transcritas, contentivas de la prueba de las obligaciones y de su extinción, crean la carga de la prueba para cada una de las partes del litigio, es decir, a la parte ejecutante el deber de probar la obligación accionada; y, a la parte demandada, el deber de probar el pago o el hecho que hubiera extinguido su obligación. En el mismo orden de ideas, la doctrina y la jurisprudencia son diáfanas en admitir, de manera unánime, que en los contratos de ejecución progresiva, como lo es el de arrendamiento, en que se apoya la acción deducida en el presente juicio, le basta al actor probar la existencia auténtica de esa relación jurídica que obliga a su demandado, sin que pueda estar compelido a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo; esto es, que, probada la existencia del arrendamiento en forma auténtica, es el demandado quien debe probar que está solvente en el cumplimiento de sus obligaciones.

    En tal sentido cabe descascar que, la existencia de tal relación no fue negada en la oportunidad de la litis contestación por la representación judicial accionada; por lo que este Juzgador considera que ha quedado demostrada, de manera auténtica, la relación contractual que vincula a las partes en litigio. Así se declara.

    Así las cosas, puede apreciarse que de los requisitos para la procedencia de la acción de desalojo inquilinario que nos ocupa, resultó plenamente demostrado, tal y como fue analizado precedentemente en este fallo, la relación locativa que vincula a las partes que integran la litis, la cual fue pactada mediante documento autenticado, siendo que por voluntad de las partes, la relación contractual se indeterminó en el tiempo, toda vez que al vencimiento del lapso previsto en el contrato, el arrendatario continuó ocupando el bien inmueble sin oposición de su arrendadora, de tal manera que la naturaleza del contrato que nos ocupa es la de un contrato de arrendamiento con las características propias de un contrato a tiempo indeterminado, conforme al cual resultan aplicables los presupuestos de procedencia previstos en la norma arriba transcrita.

    Ahora bien, analizadas como han sido las pruebas cursantes a los autos, observa quien aquí suscribe que las pruebas aportadas por la parte accionante no fueron suficientes para demostrar los hechos controvertidos en este proceso, en virtud de que no evidencia la presunta insolvencia de su arrendatario pues de la revisión de las actas que componen el presente expediente, se advierte que no existen elementos de hecho ni de derecho, que amparen la pretensión de la accionante, y en atención al principio de verdad procesal, tipificado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en el sentido que el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados, de consiguiente y a tenor de lo que establece el artículo 254 del citado Código de Procedimiento Civil, este Sentenciador debe desechar la demanda interpuesta, por cuanto -salvo mejor criterio- no existe la plena prueba que exige el Legislador de los hechos alegados en la demanda. Y así se decide.

    - Decisión de Fondo de la Demanda -

    Luego de efectuar una minuciosa revisión a las actas que conforman el presente expediente, no pudo evidenciar este Juzgador, que la parte demandante por si, o por intermedio de su representación judicial legítimamente acreditada, hubiese aportado, en la secuela del proceso, probanza alguna tendiente hacer posible la exigibilidad de los derechos invocados por éste, y en consecuencia, obtener la desocupación del inmueble de autos solicitada. Así se declara.

    - III -

    - DISPOSITIVA -

    Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por acción de desalojo inquilinario, intentara el ciudadano G.E.R.A., contra la sociedad mercantil SPORTSMOTORCYCLES KTM DE VENEZUELA, S.A., ambas partes suficientemente identificadas al inicio de este fallo, decide así:

PRIMERO

Se declara SIN LUGAR la demanda que por acción de desalojo inquilinario intentara el ciudadano G.E.R.A., contra la sociedad mercantil SPORTSMOTORCYCLES KTM DE VENEZUELA, S.A.

SEGUNDO

Por cuanto la parte demandante ha resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se le condena al pago de las costas procesales.

TERCERO

Por cuanto la presente decisión es dictada fuera del lapso legalmente establecido para ello, este Tribunal ordena la notificación de las partes, de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 8º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 27 de Septiembre de 2016. 206º y 157º.

El Juez,

Dr. C.A.M.R.

La Secretaria

Abg. Inés Belisario Gavazut

En esta misma fecha, siendo las 1:01 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

La Secretaria

Abg. Inés Belisario Gavazut

Asunto: AP11-V-2014-000037

CAM/IBG/Lisbeth.-

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