Decisión de Juzgado Noveno Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 14 de Agosto de 2013

Fecha de Resolución14 de Agosto de 2013
EmisorJuzgado Noveno Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteCarolina Garcia
ProcedimientoCumplimiento De Contrato

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 14 de agosto de 2013

203º y 154º

ASUNTO: AH15-V-2008-000029

PARTE ACTORA: Ciudadanos R.A.B.A. y T.G.L.D.B., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos: V-7.683.160 y 7.662.562, respectivamente.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: J.E.A.R., R.B.A. y GIANMARCO BRICEÑO BACCHIN, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos: V-6.841.533, V-1.849.779 y V-11.306.709, respectivamente, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos 31.293, 5.084 y 89.354, en el mismo orden enunciado.-

PARTE DEMANDADA: Ciudadanos O.J.M.B. y FLORINÉS M.M., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos V.-10.629.201 y 11.354.318, respectivamente.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ricardo Henríquez, Miguel Galíndez, I.M., J.S. y W.M., abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 5.688, 90.759, 83.025, 90.704 y 111.531, en ese orden..-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

-I-

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

En fecha 17 de marzo de 2008, se realizó distribución del libelo recibido en el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, cumpliendo funciones de distribuidor, correspondiendo el conocimiento de la causa al Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Preliminarmente, esta Juzgadora se permite precisar que para todos los efectos de la presente sentencia, las cantidades que aparecen señaladas se expresan en bolívares actuales (bolívares fuertes), independientemente que para el momento en que fueron suscritos los documentos que las contienen regía otro valor en el signo monetario

En la demanda, los accionantes señalan:

Que suscribieron contrato de venta con el ciudadano O.J.M.B., ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Autónomo V.d.E.C., el 22 de noviembre de 2007, el cual quedó anotado bajo el Nº 55, Tomo 265 de sus libros de autenticaciones, sobre un apartamento que más adelante identifica; y, que la ciudadana Florinés M.M., en su condición de cónyuge del vendedor, dio su consentimiento en la negociación.

Que según el contrato, el apartamento objeto de venta está identificado con la letra y número A-176, piso 17 de la torre A, Conjunto Residencial Vista Hermosa, El Hatillo, Estado Miranda, y le pertenece a los vendedores según consta de documento protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, en fecha 12/04/2007, bajo el Nº 2 Tomo 4, Protocolo Primero.

Que el precio de venta acordado entre las partes fue la cantidad de trescientos ochenta mil bolívares, de los cuales pagó ciento veinte mil bolívares y la diferencia, o sea, la cantidad de doscientos sesenta mil bolívares los pagaría una vez que el Instituto de Previsión Social de la Fuerza Armada (IPSFA), le aprobara el crédito solicitado.

Que la vigencia del contrato sería de noventa (90) días, prorrogable por treinta (30) días consecutivos adicionales.

Que gestionó ante el Instituto de Previsión de la Fuerza Armada, la obtención del crédito y en fecha 11 de marzo de 2008 fue aprobado el crédito por dicho organismo. Que en esa misma fecha presentaron el documento definitivo de venta ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el Nº 35, Tomo 25, de sus libros de autenticaciones, en lo que a la firma de los compradores y del representante del IPSFA se refiere.

Que seguidamente, en la misma fecha, presentaron el documento autenticado ante la oficina de registro correspondiente, para firmarlo en su oportunidad.

Que en dicha oficina registral se les informó que no podían procesar el documento, hasta tanto consignaran la documentación legal exigida para ese tipo de operación, recibiendo una guía de recaudos necesarios para la presentación de documentos, los cuales acompaña.

Que los vendedores tenían la obligación de entregarle a los compradores o en su defecto, entregarle al Registrador, solvencia del impuesto al derecho inmobiliario (derecho de frente); fotocopias de las cédulas de identidad de los vendedores, vigentes; o pasaportes, en caso de estar vencidas; Original de la Planilla Forma 33 o constancia original del registro de vivienda principal; original y copia de la cédula catastral del apartamento, expedida por la Alcaldía correspondiente; Registro de Información Fiscal de los vendedores, vigente; solvencia de Hidrocapital, vigente.

Que pese a las gestiones cumplidas, los vendedores se negaron a cumplir el contrato, de manera amistosa y extrajudicial.

Que en esa misma fecha, 11 de marzo de 2008, le remitió al ciudadano O.M., a las direcciones omilano@rialf.com; omilano@gmail.com y omilano@cantev.net un correo electrónico, informándole de la aprobación del crédito que había solicitado y además le requería la entrega inmediata de los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta, con indicación de la dirección donde los podía hacer llegar, recordándole que se encontraba en vigencia la prórroga de treinta días, establecida en el contrato.

Que en fecha 13 de marzo de 2008, envió sendos telegramas con carácter de urgencia, al ciudadano O.M.; uno al apartamento Nº 6, ubicado en Residencias V.P., Calle Junín, El Rosal, Chacao, y, el otro, a la oficina 17-1, Piso 17, Centro Empresarial Sabana Grande, Avenida F.S., Municipio Libertador, Caracas, informándole la aprobación del crédito para la adquisición del apartamento arriba identificado, así como la documentación requerida por el Registro Público.

Que el demandado pretendió notificar el vencimiento del contrato de venta mediante un correo electrónico. Y que además les dejó pegada en la puerta de la casa una carta, fechada 26 de febrero de 2008, donde indicaba que en virtud de no haber recibido respuesta oportuna para ejercer la opción de compra, decidió no proceder a vender; pero que esa figura de decidir no vender no se corresponde con lo pactado por las partes en el contrato de venta, ya que dicho ciudadano se obligó a vender, por lo que no se trata de una opción, sino de una venta, pues está manifestado el consentimiento, identificado el inmueble y establecido el precio. Además, señala el demandante que en el contrato no se estableció la obligación para el comprador de notificar al vendedor que querían comprar, para considerar válido el contrato.

Que de la lectura de la cláusula Tercera, cuyo contenido es el siguiente “El tiempo de vigencia del presente Contrato será de noventa (90) días continuos, contados a partir de la firma del presente documento, y se podrá prorrogar por treinta días consecutivos adicionales.” Se infiere que las partes tuvieron y expresaron su voluntad de prorrogar el contrato por treinta días adicionales al plazo original, pues gramaticalmente, al utilizar la conjunción copulativa “y” hay una unión indisoluble entre ambos supuestos; y, al utilizar el pronombre “se” reflexivamente, y el verbo poder en su forma imperativa (podrá) y no condicional (podría), reflejan que el supuesto de los treinta días comienza a operar imperativamente, como consecuencia del vencimiento de los noventa días; además que la condición contemplada por las partes no podría tener lugar si no hubiese expirado el primer lapso establecido.

Que además, al indicarse que esos treinta días son adicionales, significa que suman o complementan al primer lapso, por lo que ello indica que si no se realizare lo pactado en el lapso de noventa días, se le adicionan treinta días más.

En ese orden de ideas, culmina indicando que la posibilidad de adicionar los treinta días está condicionada al vencimiento del plazo de noventa días y no a que ambas partes deban ponerse de acuerdo, pues a su decir, una prórroga previamente acordada, no puede ser impedida por una sola de las partes.

Sobre la base de los argumentos expuestos, es que la accionante demanda a los ciudadanos O.M. y Florinés Medina para que convengan o sean condenados a:

  1. - Cumplir el contrato suscrito en fecha 22 de noviembre de 2007 y entreguen los documentos necesarios o en su defecto, sean autorizados por el Tribunal para obtener esos documentos y poder protocolizar el documento definitivo de venta.

  2. - Que en defecto de lo anterior, si el IPSFA desistiere de otorgar el préstamo, por la demora de los vendedores en cumplir con sus obligaciones, o porque éstos se negaren a otorgar el contrato definitivo de venta, solicitan que la sentencia que se dicte sirva de instrumento sustitutivo para protocolizar la compraventa, previa la consignación del saldo del precio, deduciendo las gastos en que incurriere para obtener la documentación respectiva, que los vendedores están obligados a suministrar.

Sirven de fundamentos a los dichos del actor, los artículos 4, 1.133, 1.134, 1.141, 1.159, 1.160, 1.161, 1.167, 1.257, 1.258, 1.259, 1.263, 1.264, 1.266, 1.269, 1.270, 1.474, 1.486, 1.487 y 1.91 del Código Civil; y 37 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Asimismo, la pretendiente solicita medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar sobre el apartamento objeto de la demanda.

Mediante auto del 09 de abril de 2008, el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la demanda cuanto ha lugar en derecho y ordenó el emplazamiento de los demandados para la contestación de la demanda dentro de los veinte días de despacho siguientes a la constancia en autos de haber sido citados.

Agotada la citación personal de los demandados, se procedió a la citación por carteles, a solicitud de la accionante. Y debido a la incomparecencia de los accionados, se les designó defensor judicial, cargo que recayó en el abogado R.V., quien prestando el juramento de ley, aceptó dicho cargo en fecha 6 de abril de 2009.-

Seguidamente, mediante escrito del 11 de mayo de 2009, el defensor judicial contestó la demanda en forma genérica, negando, rechazando y contradiciendo los hechos esgrimidos por la actora, y el derecho invocado.

En fecha 25 de septiembre de 2009, la representación judicial de la actora consignó escrito de informes.

En fecha 29 de octubre de 2009, compareció el Abogado L.T., y consignó poder que lo acredita como apoderado judicial del ciudadano O.M. y solicitó reposición de la causa por errores en la citación de los demandados.

Mediante escrito de fecha 05 de noviembre de 2009, los abogados Yaneira y V.R., actuando como apoderados de los demandados, consignaron escrito de oposición a la medida cautelar decretada.

En fecha 10 de noviembre de 2009, la representación judicial de la pretendiente consignó escrito de alegatos al escrito de oposición a la cautelar, presentado por su antagónica.

En fecha 16 de noviembre de 2009, el abogado R.V., consignó diligencia, a través de la cual manifiesta haber cumplido las funciones que le fueron encomendadas.

En fecha 20 de noviembre de 2009, la representación judicial de la demandada consignó escrito de observaciones al escrito de alegatos consignado en fecha 10 de noviembre de 2009, por la representación judicial de la actora.

En fecha 26 de noviembre de 2009 la representación judicial de la demandada consignó escrito de observaciones a la diligencia consignada por el abogado R.V., en fecha 16 de noviembre de 2009.

En fecha 26 de marzo de 2010, el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato.

Notificadas las partes, la representación judicial de la demandada, apeló de la aludida sentencia, en fecha 18 de noviembre de 2010 y por auto del 25 de noviembre de 2010, se oyó la apelación en ambos efectos.

Realizada la distribución de rigor, correspondió el conocimiento del asunto al Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

En fecha 11 de marzo de 2011, las patrocinantes judiciales de la parte actora y de la parte demandada, consignaron sendos escritos de informes en la Alzada.

Mediante escrito de fecha 01 de abril de 2011, la representación judicial de la demandada presentó observaciones a los informes de la demandante.

En fecha 25 de abril de 2011, la representación judicial de la demandante presentó escrito de alegatos.

En fecha 20 de junio de 2011, el Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró la nulidad de todo lo actuado y repuso la causa al estado de citación de las demandadas.

Contra dicha decisión, la accionante anunció recurso de casación, el cual formalizó mediante escrito de fecha 27 de septiembre de 2011.

En fecha 31 de octubre 2011, presentó escrito contradiciendo la formalización del anunciante de casación.

Mediante sentencia del 21 de junio de 2012, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, estableció la reposición de la causa al estado de la contestación de la demanda y la nulidad de los actos consecutivos tramitados con posterioridad a dicha contestación. Asimismo declaró con lugar el recurso de casación formalizado, anuló la sentencia recurrida y repuso la causa al estado de contestación de la demanda, previa notificación de las partes.

Mediante Acta de fecha 06 de agosto de 2012, la Juez Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se inhibió de continuar conociendo la causa, y realizada la distribución respectiva, correspondió conocer al Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Mediante auto del 26 de octubre de 2012, el Juzgado Superior Cuarto, antes nombrado, ordenó remitir el expediente al Juzgado de la causa.

Recibido como fue el expediente por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien después de recibir el expediente, se inhibió de continuar conociendo la causa, y vencido el plazo sin que fuere allanado, remitió la causa a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos, correspondiendo conocer a quien suscribe con el carácter de juez.

Mediante auto de fecha 04 de diciembre de 2012, este Juzgado le dio entrada al expediente y ordenó proseguir la causa en el estado en que se encuentra, previa notificación de las partes del abocamiento, concediendo tres días de despacho, conforme al artículo 90 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 11 de marzo de 2013, comparecieron los abogados I.J.M. y M.Á.G., apoderados judiciales de los demandados y dieron contestación a la demanda, invocando las siguientes defensas.

En el Capítulo I, sintetiza lo que a su decir, constituyen los argumentos principales y el petitorio de la actora.

En el Capítulo II, realiza una contradicción general de la demanda, en todas sus partes, tanto en los hechos narrados como en el derecho invocado.

En el Capítulo III, referido a la contestación sobre los hechos particulares contenidos en el escrito libelar, señala primeramente que se desprende de manera diáfana del contrato suscrito por las partes, que la voluntad de ellas fue suscribir un contrato preparatorio que denominaron “opción de compraventa”, como en efecto lo hicieron, lo cual se desprende del encabezamiento del contrato cuyo cumplimiento pretende la accionante.

Seguidamente, la representación judicial de la accionada pasa a realizar consideraciones sobre los elementos constitutivos del contrato cuyo cumplimiento se demanda, indicando que conforme a la ley, a la doctrina y a la jurisprudencia, que cita, se está en presencia de una opción de compra venta y no de una venta.

Que en el contrato de opción de compraventa, su mandante ofreció de manera unilateral dar en venta el inmueble, pero que no existe una línea en todo el texto del contrato, donde los oferidos hayan expresado su voluntad de aceptar la oferta. Que los únicos que dieron su consentimiento fueron sus mandantes, quienes se obligaron durante noventa días a vender a la actora. Que la oferta de venta no fue aceptada, sino que fue susceptible de serlo por parte de los oferidos durante la vigencia del contrato.

Que el compromiso de sus representados no fue constitutivo de derechos, debido a que los oferidos nunca aceptaron la venta. Que para el supuesto que la prestación hubiere sido incumplida, lo único a lo que estarían obligados sus poderdantes sería a pagar la penalidad convenida en el quantum y modo previsto contractualmente.

Asimismo, cita parcialmente sentencia de la Sala de Casación Civil del 18 de diciembre de 2006, con ponencia del magistrado Carlos Oberto Velez, en la que se precisa que el contrato de opción de compra venta, constituye obligaciones recíprocas, donde unos se obligan a vender y otros se obligan a comprar, entre otras obligaciones.

También cita a los tratadistas Colín y Capitan, quienes disciernen sobre la naturaleza de la promesa de vender y comprar, llegando a precisar que “…Ninguna de estas dos clases de promesas (refiriéndose a la promesa unilateral de venta y a la promesa unilateral de compra) son las que tiene en cuenta el art. 1.589, ya que éste supone que hay consentimiento recíproco, es decir, compromiso para ambas partes, una de las cuales se obliga a vender y la otra a comprar…”

En similar sentido se pronuncian Planiol y Ripiert, a quienes también cita.

A renglón seguido a las referidas citas, indica dicha representación judicial que el contrato que nos ocupa es un contrato unilateral, donde sus patrocinados convinieron en vender, sin que los oferidos hayan aceptado la venta, aunque hayan aceptado tácitamente la celebración del contrato de opción de compraventa y hayan surgido para ella obligaciones derivadas de este tipo de contrato.

En ese mismo orden de ideas, aduce la representación judicial de la demandada que si no existe consentimiento libre, claro y legítimamente manifestado por ambas partes, no hay compraventa.

Que la actora fundamenta la supuesta venta en el hecho de encontrarse ocupando el inmueble, cuando lo cierto es que los oferidos se aprovecharon de la buena fe, ingresando al inmueble mediante visitas convenidas con la excusa de realizar mediciones para llevar a cabo proyecto de remodelación para el supuesto que consiguieran el dinero para pagar el precio en el plazo de noventa días.

Que vencido el tiempo que tenían los oferidos para aceptar la opción, es decir el 22 de febrero de 2008, éstos continuaron ocupando el inmueble sin consentimientos de sus representados, quienes son los únicos propietarios.

Que mediante sendas notificaciones a través de la Notaría Pública Segunda de Chacao, realizadas en fechas 27 de febrero de 2008 y 03 de marzo de 2008, les participó la caducidad del derecho otorgado en el contrato y la disposición de devolverle las arras, no obstante el incumplimiento del contrato, pero que debían devolver el inmueble que ocupaban sin estar acreditados para ello. Que tal ofrecimiento se hizo con la finalidad de alcanzar un arreglo amigable, el cual no se logró.

Que en fecha 11 de marzo de 2008, los oferidos enviaron un correo electrónico a sus representados, informando de la aprobación del crédito y de los requisitos exigidos por el registro inmobiliario para la protocolización del documento definitivo de venta.

Que ante la evidente contumacia de los hoy demandantes en entregar el inmueble, sus representados interpusieron demanda de resolución de contrato en la que fue decretada y ejecutada una cautelar de secuestro.

En la sección III del Capítulo III del escrito de contestación, la representación judicial de la demandada, sostiene que la actora no pudo dar cumplimiento al contrato de opción de compraventa en el plazo de noventa días establecido en la cláusula Tercera.

Que las notificaciones realizadas por la demandante en fecha 11, 13 y 14 de marzo de 2008, fueron extemporáneas, por haberse realizado después del vencimiento de los noventa días.

Que el contrato de venta redactado por los oferidos, autenticado en fecha 11 de marzo de 2008, solo aparece firmado por ellos como compradores, pero que resulta írrito y sin valor jurídico.

En cuanto al alcance de la Cláusula Tercera del aludido contrato, arriba transcrita parcialmente, señala la patrocinante judicial de la accionada que es falso el argumento de la demandante en cuanto a que la prórroga comenzaría inmediatamente y de manera automática una vez expirado el lapso de noventa días, pues el verbo “podrá” en su conjugación futura es alternativa y no imperativa como lo aduce el actor.

Que lo indicado en el párrafo precedente queda confirmado con el Parágrafo Único (cláusula Cuarta) de dicho contrato, el cual transcribe, y del cual, a su decir, resulta claro que la prórroga estaba supeditada a un acuerdo de las partes, quienes también podían optar por la devolución del anticipo.

Que la actora ha confesado su incumplimiento del contrato y por tanto sus mandantes tienen derecho a retener la cantidad de ciento veinte mil bolívares recibidos como anticipo; además de cobrar cincuenta mil bolívares por concepto de penalidad por incumplimiento.

También señala la representación judicial de la demandada que su poderdante nunca tuvo la obligación de entregar ningún tipo de documentos, por no haber sido aceptada la venta dentro del plazo, por parte de la actora.

En la sección tercera del Capítulo en referencia, la demandada impugna la cuantía, de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, por no corresponderse con el monto que pactaron las partes en el contrato, para el caso de incumplimiento.

Que el monto máximo que pueden reclamarse las partes se reduce a la cláusula penal, cuyo monto máximo sería la cantidad de ciento setenta mil bolívares (Bs. 170.000,00).

En el Capítulo correspondiente al Petitorio, solicita se declare sin lugar la demanda.

Seguidamente, pasa la demandada a reconvenir a la actora, por resolución de contrato y daños y perjuicios, derivados del incumplimiento de los oferidos en relación con el contrato otorgado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Autónomo V.d.E.C., el 22 de noviembre de 2007, el cual quedó anotado bajo el Nº 55, Tomo 265 de sus libros de autenticaciones.

Manifiestan los reconvinientes que los reconvenidos no dieron cumplimiento al contrato en el plazo de noventa días establecido en la cláusula tercera del contrato, habiendo expirado el plazo el 22 de febrero de 2008.

Que ante esa situación, sus patrocinados tienen derecho a retener la cantidad de ciento veinte mil bolívares recibidos como anticipo conforme a la cláusula Cuarta.

Fundamenta su mutua petición en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 y 1.185 del código sustantivo.

En su petitorio reconvencional, solicita la resolución del contrato tantas veces mencionado, y el derecho a retener la cantidad de ciento veinte mil bolívares recibidos como arras, por concepto de cláusula penal.

Estima la cuantía de la reconvención en ciento veinte mil bolívares.

En fecha 14 de marzo de 2013, la representación judicial de la accionada consignó nuevamente el escrito de contestación.

En fecha 25 de marzo de 2013, la reconvenida, procedió a contestar la mutua petición planteada, rechazando los hechos y el derecho, indicando que la reconvención propuesta es una consecuencia de los hechos alegados en la contestación de la demanda, por lo que desmiente los alegatos contenidos en la contestación de la demanda y reproduce, aunque con distinta redacción, las defensas opuestas en la contestación de la demanda, haciendo valer las documentales traídas al proceso.

En la fase probatoria, la demandada reconviniente promovió documental marcada “A”, las cuales fue admitida salvo su apreciación en la definitiva.

Mediante escrito del 13 de mayo de 2013, la representación judicial de la actora solicitó la reposición de la causa, al estado de iniciar el lapso de promoción de pruebas, por resultar extemporáneas por anticipadas las promovidas por la demandada.

En fecha 14 de mayo de 2013, la actora promovió documentales, las cuales ya constan en el expediente, por lo que no requieren evacuación.

Mediante auto de fecha 10 de julio de 2013, se ordenó agregar a los autos, oficio y auto proveniente de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, que solicita remisión de copias certificadas de todo el expediente identificado con la nomenclatura AH15-V-2008-000029.

En fecha 11 de julio de 2013, se remitieron las copias certificadas solicitadas por la Sala Constitucional.

En fecha 17 de julio de 2013, se recibieron sendos escritos de informes de las representaciones judiciales de las partes.

En fecha 01 de agosto de 2013, la representación judicial actora consignó escrito de observaciones a los informes de su antagónica. Y en esa misma fecha, este Juzgado dejó constancia que a partir del día inmediato siguiente, la causa entra en etapa de sentencia.

En fecha 07 de agosto de 2013, el Tribunal deja constancia de haber sido notificado telefónicamente de cautelar decretada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, y en acatamiento a la misma, suspende el procedimiento cautelar y mantiene la medida de enajenar y gravar decretada en fecha 09/04/2008, por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial.

DE LA APRECIACIÓN DE LAS PRUEBAS

Planteados como han quedado los hechos, esta administradora de justicia pasa a valorar las pruebas en los siguientes términos:

Pieza I

• En lo que se refiere a la representación judicial de las partes, los distintos documentos que acreditan dichas representaciones no fueron impugnados o atacados en modo alguno, por lo que de conformidad con el Artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere a los hechos materiales de las declaraciones en ellos contenidas, en particular, la representación judicial y facultades otorgadas a los profesionales del derecho que en ellos se mencionan, por lo que las actuaciones cumplidas en ejercicio de dichos instrumentos, se tienen por eficaces, a los f.d.p..

• Documento calificado por las partes como opción de compraventa, otorgado ante la Notaría Pública de Valencia, Estado Carabobo, en fecha 22 de noviembre de 2007. Dicho documento, si bien no fue impugnado, no existe acuerdo entre las partes en cuanto a su naturaleza, ya que la demandante lo califica como un documento de venta, mientras que la demandada lo califica como una opción de compraventa, lo que exige de esta justiciera, determinar cuál es su naturaleza. Para ello se hace necesario ir a su contenido, independientemente del calificativo o calificativos que las partes le hayan podido dar. En este sentido tenemos que el encabezamiento las partes se identifican como oferente y oferidos, en lo que respecta al demandado y al demandante, respectivamente y denominan el contrato de opción de compraventa. Seguidamente, en la cláusula primera, se indica “…EL OFERENTE conviene en dar en venta a LOS OFERIDOS el apartamento de su propiedad…” después de identificarlo plenamente en sus datos registrales, medidas, datos catastrales y distribución interna, se indica “…El inmueble objeto de esta venta esta alinderado de la forma siguiente:…” En la cláusula Segunda se expresa “El precio pactado para esta venta es la cantidad de …Cantidad ésta que será cancelada por LOS OFERIDOS en la forma siguiente…”. Las manifestaciones de las partes, apuntan certeramente a que el contrato por ellas suscrito es un contrato de venta, que siendo consensual, contiene los elementos que lo caracterizan como una venta, como son el precio; la manifestación de las partes de que se trata de una venta; la individualización del inmueble en sus medidas, linderos, datos registrales, datos catastrales y distribución interna; los plazos de pago y el consentimiento manifestado por las partes, con la firma del documento. Por tanto, se establece para los efectos de este proceso que el contrato suscrito ante la Notaría Pública de Valencia, Estado Carabobo, en fecha 22/11/2007, por las partes contendientes en esta causa, ampliamente identificado en el cuerpo de la presente sentencia, es un contrato de venta, perfeccionado por el consentimiento de las partes.

Adicionalmente, se hace necesario determinar lo referente a la vigencia del contrato, en particular como operaba la prórroga allí establecida, pues la demandante alega que operó automáticamente, ya que al vencimiento de los primeros noventa días no se había firmado el documento definitivo de venta y por la forma gramatical como fue redactada la cláusula, al utilizar la conjunción copulativa “y” hay una unión indisoluble entre ambos supuestos; y, al utilizar el pronombre “se” reflexivamente, y el verbo poder en su forma imperativa (podrá) y no condicional (podría), reflejan que el supuesto de los treinta días comienza a operar imperativamente. Por su parte, la demandada alega que el argumento de la demandante en cuanto a que la prórroga comenzaría inmediatamente y de manera automática una vez expirado el lapso de noventa días, es falso, pues el verbo “podrá” en su conjugación futura es alternativo y no imperativo como lo aduce el actor. La actora apoya además su tesis en el artículo 1.214 del Código Civil, según el cual, los términos o plazos se presumen establecidos a favor del deudor, a menos que conste lo contrario, es decir, a favor del acreedor o de ambos.

En el caso sub judice observa esta administradora de justicia, que ciertamente aparece la conjunción copulativa “y” después de una coma (,) por lo que si el contrato definitivo no se firmaba en el plazo de noventa días continuos que era el plazo inicial acordado entre las partes, se entendía prorrogado automáticamente por treinta días adicionales.

Aclarado lo anterior, se observa que dicho documento no fue tachado ni impugnado, por lo que se le otorga valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en particular, la compra venta en él contenida.

• Documento, otorgado ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 11/03/2008. Dicho documento, si bien no fue impugnado, no aparece suscrito o rubricado por la demandada, por lo que ningún efecto surte contra ella, siendo inoponible.

• Guía de Recaudos necesarios para la presentación de documentos. Dicho documento no fue impugnado por lo que se tiene como fidedigno de los requisitos exigidos por el Registro Público del Municipio El Hatillo para la presentación de documentos.

• Comunicaciones fechadas 12/03/2008, 1/03/2008, 15/03/2008, 13/03/2008, dirigidas al ciudadano O.J.M.. Dichos documentos no fueron impugnados por lo que se tienen como efectivamente notificado al nombrado ciudadano, vía correo electrónico, y por telegrama, a través de Ipostel, de la aprobación del crédito.

• Documento debidamente registrado a través del cual Constructora Arbela, C.A., vende al ciudadano O.M., el inmueble cuyo cumplimento se demanda en la presente causa. Dicho documento no fue tachado ni impugnado, por lo que se le otorga valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en particular, la compra realizada por el ciudadano O.M..

• Certificación de gravamen emanada del Registro Público del Municipio El Hatillo, donde se hace constar la inexistencia de gravámenes. Dicho documento no fue impugnado en modo alguno por lo que hace fe de su contenido.

• Notificación notarial dirigida al ciudadano O.M., informándole de aprobación de crédito a los demandantes para adquisición de inmueble. Dicha notificación fue recibida por la Gerente de Operaciones de Rialfi Consulting señalado como sitio de trabajo del demandado, lo cual no fue desmentido, por lo que se tiene cierto. Al no ser atacado da fe de su contenido.

• Documentos varios emanados del ciudadano O.M. y dirigidos a R.B., en los que se indica de la expiración del plazo para la venta, y de la voluntad de no vender. Dichos documentos no fueron impugnados, sin embargo al adminicularlos con el contrato suscrito entre las partes, resulta que la vigencia del plazo se extendió por treinta días continuos adicionales a los primeros noventa días acordados entre las partes, por lo que se tiene que el contrato se encontraba vigente para esa fecha y no le estaba dado a la demandada considerar extinguido el plazo unilateralmente.

• Consignación de telegrama por quien fungiera como defensor judicial de la demanda. Dicho documento carece de interés en cuanto a los hechos controvertido, aunado que fue ordenada la reposición de la causa al estado de contestar la demanda.

• Certificación de gravamen emanada del Registro Público del Municipio El Hatillo, donde se hace constar la existencia de Prohibición de enajenar y gravar. Dicho documento no fue impugnado en modo alguno por lo que hace fe de su contenido.

• Impresiones de correo electrónicas que nada aportan al proceso por cuanto el documento denominado por las partes como opción de compraventa, cuya naturaleza ya se determinó por esta Juzgadora, y al cual refieren las mismas, aparece autenticado y demuestra la convención celebrada entre las partes.

• Copias de actas y actuaciones realizadas en juicio de resolución de contrato seguido por el ciudadano O.M. contra los aquí demandante. Dichos documentales, nada aportan sobre los hechos controvertidos en la presente causa.

• Copias certificadas emanadas del Tribunal de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. Dichos documentos si bien no fueron impugnados, nada aportan a los hechos controvertidos, aunque pudieron servir de base para la sentencia repositoria decretada por la Alzada en su oportunidad.

Pieza II

• En lo que se refiere a la representación judicial de las partes, consignados en esta Pieza, los distintos documentos que acreditan dichas representaciones no fueron impugnados o atacados en modo alguno, por lo que de conformidad con el Artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere a los hechos materiales de las declaraciones en ellos contenidas, en particular, la representación judicial y facultades otorgadas a los profesionales del derecho que en ellos se mencionan, por lo que las actuaciones cumplidas en ejercicio de dichos instrumentos, se tienen por eficaces, a los f.d.p..

• Sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia con ponencia del Magistrado Dr. C.O.V.. Considera esta administradora de justicia que diha sentencia no aplica al presente caso, por cuanto ella se refiere a las promesas bilaterales de opción de compraventa y en el caso sub judice se determinó que el contrato cuyo cumplimiento se demanda es una compraventa.

• Relación de entregas a la O.A.P. Dicho documento nada aporta a los hechos controvertidos, por lo que carece de interés para el presente proceso.

• Copias de notificación notarial dirigida por el ciudadano O.M. a los demandantes. Dichos documentos no fueron impugnados, sin embargo al adminicularlos con el contrato suscrito entre las partes, resulta que la vigencia del plazo se extendió por treinta días continuos adicionales a los primeros noventa días acordados entre las partes, por lo que se tiene que el contrato se encontraba vigente para esa fecha y no le estaba dado a la demandada considerar extinguido el plazo unilateralmente.

PUNTO PREVIO

Antes de entrar a pronunciarse sobre el mérito del asunto, considera necesario esta Juzgadora, decidir en Punto previo el asuntos referido a la impugnación de la cuantía.

Sostiene la demandante impugnante que el monto debe ser de ciento setenta mil bolívares y no trescientos ochenta mil, tomando en cuenta el monto que pactaron las partes en el contrato, para el caso de incumplimiento.

Sobre el particular observa esta juzgadora que al haberse demandado el cumplimiento del contrato y no la resolución, le estaba dado al accionante estimar la demanda por el monto total del precio convenido entre las partes, por lo que se desecha el alegato de impugnación de la cuantía.

Analizado como fue el acervo probatorio traído a los autos, quedó establecido por esta juzgadora que la naturaleza jurídica del contrato suscrito entre las partes, corresponde a un contrato de venta por las razones ya expuestas, y además que los noventa días primigenios, comenzaron a correr el 23/11/2007, inclusive y finalizaron el 20 de febrero de 2008. Y, a partir de esa fecha comenzó a computarse el lapso de treinta días que finalizó el 21/03/2008.

De lo anterior se sigue que toda notificación realizada por el demandante al demandado, antes de ese plazo, resulta tempestiva, y habiendo sido realizadas antes de esa fecha, le asistía el derecho a la actora de adquirir el inmueble cuyo cumplimiento demanda. ASÍ SE ESTABLECE.

Al resultar tempestivas las notificaciones del demandante al demandado, forzosamente la resolución de contrato contenida en la petición reconvencional, no puede prosperar en derecho. ASÍ SE ESTABLECE.

-III-

DISPOSITIVA

Por las razones de hecho y derecho que han quedado expuestas este Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de La Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley declara:

PRIMERO

CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato incoada por los ciudadanos R.B.A. y T.G.L.D.B., titulares de las cédulas de identidad Nos V.-7.683.160 y 7.662.562, contra O.J.M.B. y FLORINÉS M.M., titulares de las cédulas de identidad V.-10.629.201 y 11.354.318, respectivamente.

SEGUNDO

Se ordena a los ciudadanos O.J.M.B. y FLORINÉS M.M., proceder a otorgar el documento definitivo de venta a los ciudadanos R.B.A. y T.G.L.D.B., ante la oficina de registro público correspondiente, sobre el siguiente inmueble: apartamento identificado con la letra y número A-176, piso 17 de la torre A, Conjunto Residencial Vista Hermosa, El Hatillo, Estado Miranda, que hasta la fecha aparece a nombre de los vendedores según consta de documento protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, en fecha 12/04/2007, bajo el Nº 2 Tomo 4, Protocolo Primero. En la oportunidad del registro del documento definitivo de venta, la actora debe pagar el remanente del precio de venta, es decir, la cantidad de doscientos sesenta mil bolívares.

TERCERO

En caso que la demandada no diere cumplimiento voluntario a la presente sentencia, ésta producirá los efectos del contrato incumplido, previa la consignación del saldo del precio, deduciendo las gastos en que incurriere la actora para obtener la documentación respectiva, que los vendedores están obligados a suministrar.

CUARTO

Se declara sin lugar la impugnación de la cuantía.

QUINTO

Se declara SIN LUGAR la reconvención propuesta por el demandado.

Se condena en costas al demandado, tanto respecto de la demanda original, como respecto de la reconvención, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto la presente sentencia ha sido dictada dentro de la oportunidad legal prevista para ello, no requiere la notificación de las partes.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los catorce (14) días del mes de agosto del año dos mil trece (2013). Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación.

LA JUEZ,

C.G.C.

LA SECRETARIA,

J.L.Z.

Se deja constancia que en esta misma fecha, siendo las diez y cuarenta y tres minutos de la tarde (10:43 a.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.-

LA SECRETARIA,

Abg. J.L.Z..-

ASUNTO: Nº AH15-V-2008-000029

DEFINITIVA.-

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