Decisión de Juzgado Primero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 2 de Noviembre de 2007

Fecha de Resolución 2 de Noviembre de 2007
EmisorJuzgado Primero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteMaría Rosa Martínez
ProcedimientoReintegro

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

197° y 148°

Se inicia la presente causa por demanda incoada por el ciudadano GIACOMINO MARTINUCCI, titular de la cédula de identidad N° 9.965.162, por intermedio de su apoderado, ciudadano WUINFRE CEDEÑO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 77.615, contra la ciudadana I.C.E., titular de la cédula de identidad N° 5.523.393, por REINTEGRO.

Sostiene el apoderado actor en su libelo que su representado en fecha 30-12-2002, mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Decimatercera del Municipio Libertador, bajo el Nº 43, Tomo 73, celebró contrato de arrendamiento con la demandada, el cual tuvo por objeto el apartamento identificado con el Nº y letra 13-C, de la planta 13 de la Torre “A” y puesto de estacionamiento distinguido con el Nº 191, ubicado en el sótano 2 del Conjunto Residencial Jardín La Florida, situado en la esquina Noreste de la Avenida A.B. con Avenida Las Acacias de la Urbanización La Florida de esta ciudad; que dicho contrato tendría una duración de un año9, a partir del 1-1-2003 hasta el 31-12-2003, con un canon de arrendamiento de Bs. 750.000,00 los primeros 6 meses y Bs. 800.000,00 los restantes 6 meses; que entregó en calidad de depósito, la suma de Bs. 2.400.000,00; que el 12-12-2003 mediante documento autenticado en la Notaría Decimatercera del Municipio Libertador, bajo el Nº 71, Tomo 64 se celebró un nuevo contrato que regiría del 1-12-2004 al 31-12-2004, pactándose un canon de arrendamiento de Bs. 950.000,00 los primeros 6 meses y Bs. 1.000.000,00 los restantes 6, entregando un depósito de Bs. 3.000.000,00; que a través de otro contrato autenticado en la señalada Notaría el 20-1-12005, se estableció una duración a regir desde el 1-1-2005 al 31-12-2005, con un canon de arrendamiento de Bs. 1.300.000,00 entregando un depósito de Bs. 3.900.000,00; para un total de Bs. 9.300.000,00 por concepto de depósito; que vencido este último

contrato se acordó la prórroga legal, ajustándose el canon de arrendamiento a la cantidad de Bs. 1.700.000,00 mensuales. Que durante todo el tiempo que duró la relación arrendaticia canceló los cánones pactados y entregó cada año el depósito correspondiente. Que el canon de arrendamiento pactado en enero del año 2003 de Bs. 750.000,00 mensuales, fue incrementándose, cancelando los siguientes montos:

Desde enero hasta junio del año 2003 Bs. 750.000,00

Desde julio hasta diciembre del año 2003 Bs. 800.000,00

Desde enero hasta junio del año 2004 Bs. 950.000,00

Desde julio hasta diciembre del año 2004 Bs. 1.000.000,00

Desde enero hasta diciembre del año 2005 Bs. 1.300.000,00

Desde enero hasta abril del año 2006 Bs. 1.700.000,00

Que mediante Resolución conjunta dictada por el Ministerio de Producción y Comercio DM/Nº 058 y Ministerio de Infraestructura Nº 036 de fecha 4-4-2003, publicada en Gaceta Oficial de fecha 8-4-2003 Nº 37.667, prorrogada mediante Resoluciones emitidas en fechas 18-5-2004, 9-11-2004, 18-5-2005, 17-11-2005 y 15-5-2006, se mantenían o congelaban los cánones de arrendamiento fijados para el 30-11-2002, por lo que estaba prohibido aumentar los cánones fijados. Que habiéndose pactado un canon de arrendamiento de Bs. 750.000,00 desde el 1-1-2003, éste era el monto que estaba obligado pagar durante el tiempo que duró la relación arrendaticia, por lo que canceló de más la suma de Bs. 12.450.000,00, discriminados de la siguiente manera:

Desde julio a diciembre 2003 Bs. 300.000,00 a razón de Bs. 50.000,00 de más por cada mes.

Desde enero a junio 2004 Bs. 1.200.000,00 a razón de Bs. 200.000,00 de más por cada mes.

Desde julio a diciembre 2004 Bs. 1.500.000,00 a razón de Bs. 250.000,00 de más por cada mes.

Desde enero a diciembre 2005 Bs. 6.600.000,00 a razón de Bs. 550.000,00 de más por cada mes.

Desde enero hasta marzo 2006 Bs. 2.850.000,00 a razón de Bs. 950.000,00 por cada mes.

Por tales razones pide se le reintegre la suma de Bs. 21.750.000,00 de los cuales Bs. 12.450.000,00 se contraen a cánones de arrendamiento pagados de más y Bs. 9.300.000,00 a los depósitos y las costas del juicio.

Consignados por el apoderado de la parte actora el poder que acredita su representación, contratos de arrendamiento y copia del documento de propiedad del inmueble, se procedió a admitir la demanda en fecha 24-5-2007, ordenándose el emplazamiento de la demandada, ciudadana I.C.E.C., para que compareciera a dar contestación a la demanda al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado la citación, librándose la compulsa.

En fecha 8-10-2007 compareció la ciudadana A.L., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 37.192, quien consignó poder que le fuera otorgado por la demandada, contestando la demanda en la oportunidad legal correspondiente.

Señala la apoderada de la demandada que niega, rechaza y contradice la demanda en todas sus partes. Niega que deba reintegrar la cantidad de Bs. 12.450.000,00 por concepto de sobrealquileres, toda vez que el demandante pudo negarse a suscribir los contratos de arrendamiento, toda vez que estaba consciente que al celebrarse un nuevo contrato el canon no podía ser igual al anterior; que su mandante siempre actuó de buena fe. Que de acuerdo al artículo 1159 el Código Civil, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y por ende el demandante estaba obligado a cumplirlo en los términos pactados. Que el actor actúa de mala fe, puesto que luego de suscribir los contratos y servirse de la cosa, pretende un año después de entregar el inmueble un absurdo perjuicio en su contra, quien sólo pretende hacerse de un provecho económico es desmedro de la arrendadora. Señala que el reintegro procede en los casos de los inmuebles regulados; y, el inmueble arrendado en el presente caso no se encuentra regulado no pudiendo una Resolución Ministerial derogar una disposición legal, no pudiendo establecerse si el canon es excesivo o no.

Aduce la prescripción de la acción, basada en que la relación arrendaticia culminó en abril del año 2006, el actor pretende reintegro de sumas pagadas en el año 2003, 2004, 2005 y 2006 y la demanda fue incoada en abril del año 2007.

Niega que el demandante con ocasión a la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento, entregase una suma de depósito equivalente a tres meses de alquiler. Señala que el arrendatario entregaba una suma que completaba el depósito al equivalente del canon fijado. Así al celebrarse el contrato a regir en el año 2003 entregó Bs. 2.800.000,00; al suscribirse el que regiría en el año 2004, entregó Bs. 600.000,00; y, en enero del año 2005 Bs. 900.000,00, para un total de depósito de Bs. 3.900.000,00. Que habiendo manifestado el arrendatario, aquí actor que entregaría el inmueble el 30-4-2006, no cancelaría los Bs. 1.700.000,00 pactados por el mes de abril, debiendo descontarse dicho mes del depósito; y, del remanete se cancelaría los saldos por concepto de servicios, a saber Bs. 107.577,00 por gas; Bs. 158.483,95 por teléfono; y, Bs. 75.565,93 por electricidad. Asimismo las partes pactaron que el piso de parquet debía ser reparado con cargo al depósito, cancelándosele a la empresa Washintong Inversiones C.A., la suma de Bs. 840.000,00, trabajo efectuado los días 3, 4 y 5 de mayo del año 2006, razón por la cual no está obligada a devolver depósito y menos aun indexación Finalmente pide se declare sin lugar la demanda.

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho. La parte demandada promovió los contratos de arrendamiento; comunicación suscrita entre las partes intervinientes en el presente juicio, a través de la cual se establece la utilización del depósito a fin de cancelar los servicios y reparar el piso del apartamento; presupuesto y facturas emanadas de la empresa Washintong Inversiones C.A; recibos emitidos por PDVSA GAS, SERDECO y CANTV. La parte actora reprodujo el mérito favorable de los autos. El Tribunal proveyó ambos escritos el mismo día de su promoción.

En fecha dos del presente mes y año, la representación de la parte demandante impugnó las documentales promovidas por la demandada.

Estando el tribunal dentro del lapso previsto en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil para dictar sentencia, procede a ello con base en lo dispuesto en el artículo 12 eiusdem, previas las siguientes consideraciones:

P U N T O P R E V I O

D E L A P R E S C R I P C I Ó N D E L A A C C I Ó N

Opone como defensa perentoria la representación de la parte demandada, la prescripción de la acción, con base en que el demandado pretende el supuesto reintegro de cánones de arrendamiento pagados de más, a su decir, durante los años 2003, 2004, 2005 y 2006 habiendo culminado la relación arrendaticia en abril del año 2006 interponiendo la demanda en abril del año 2007.

Observa esta sentenciadora que ambas partes admiten que la relación arrendaticia comenzó en enero del año 2003 y culminó en abril del año 2006, no siendo éste un hecho controvertido.

El artículo 62 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios prevé:

La acción para reclamar el reintegro de sobrealquileres prescribe a los dos (2) años

.

A los fines de determinar el lapso de prescripción, observa quien decide que el mismo corre desde que haya concluido la relación arrendaticia, de ahí que, concluyendo la misma el 30-4-2006 y habiendo dejado constancia el alguacil de haber entregado la compulsa de citación a la demandada el 19-6-2007, compareciendo su apoderada el 8-10-2007 resulta evidente que no habían transcurrido los dos años establecidos en la Ley Inquilinaria para que operase la prescripción, razón por la cual se desecha la referida defensa. Así se resuelve.

D E L F O N D O

Pretende el actor se le reintegre la suma de 21.750.000,00 de los cuales Bs. 12.450.000,00 se contraen a alquileres pagados de más y Bs. 9.300.000,00 a depósitos. Por su parte la demandada niega estar obligada a reintegrar suma alguna.

D E L R E I N T E G R O D E D E P Ó S I T O

Observa quien decide que las partes están contestes en que celebraron contratos de arrendamiento en los años 2003, 2004 y 2005, indicando el demandante que entregó en calidad de depósito Bs. 2.400.000,00, Bs. 3.000.000,00 y Bs. 3.900.000,00 respectivamente, arguyendo la demandada que el arrendatario completaba el depósito cada vez que se celebraba un nuevo contrato siendo en definitiva que sólo entregó la suma de Bs. 3.900.000,00.

Precisa quien decide que si bien es cierto que en cada uno de los contratos se establece un depósito equivalente a tres meses de arrendamiento, conforme el canon que las partes fijaban en la oportunidad de celebrar un nuevo contrato, no es menos cierto que no es práctica común, otorgar un nuevo depósito cada vez que se celebra un nuevo contrato, sino como afirma la representación de la demandada se complementa el ya entregado. De ahí que siendo el último canon contractualmente pactado según contrato autenticado el 20-1-2005 de Bs. 1.300.000,00 mensuales, indicándose que el arrendatario entrega la suma de Bs. 3.900.000,00 por concepto de depósito, es éste el monto que finalmente entregó el arrendatario para garantizar las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, y no la suma de Bs. 9.300.000,00 como afirmó. Así se establece.

Dispone el artículo 25 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios que:

El arrendador deberá reintegrar al arrendatario dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a la terminación de la relación arrendaticia, la suma recibida como garantía de las obligaciones del arrendatario, más los intereses que se hubiesen causado hasta ese momento, siempre que estuviere solvente respecto al cumplimiento de las obligaciones arrendaticia a su cargo

.

Así tenemos que la demandada sostuvo que el arrendatario manifestó que no pagaría lo correspondiente al mes de abril del año 2006, el cual debía deducirse del depósito y que de acuerdo a lo pactado por las partes se trataba de Bs. 1.700.000,00. Asimismo indicó que el arrendatario adeudaba la suma de Bs. 341.626,88 de los cuales Bs. 107.577,00 se contraen al gas; Bs. 158.483,95 a servicio telefónico y Bs. 75.565,93 a electricidad, aportando las facturas emitidas por tales organismos. Adicionalmente señala que el apartamento fue entregado con el piso de parquet dañado realizándose una reparación a través de la empresa Washintong Inversiones C.A., cuyo costó alcanzó la suma de Bs. 840.000,00, acompañando las facturas emitidas por tal sociedad.

Dichos recaudos fueron impugnados por la parte demandante.

Al respecto observa esta sentenciadora que los instrumentos en cuestión fueron promovidos por la parte demandada el 25-10-2007 e impugnados el 2-11-2007, esto es, al 6º día de ser aportados a los autos, es decir, extemporáneamente, ello en virtud de que este Tribunal despachó los días 26, 29, 30, 31 de octubre y 1º de noviembre del presente año. En virtud de ello este tribunal otorga pleno valor a los recibos emanados de PDVSA GAS, SERDECO y CANTV, al tratarse de documentos públicos administrativos y tratarse de la facturación de periodos en los cuales el ciudadano G.M. ocupaba el inmueble en calidad de inquilino, por ende del depósito ha de retener la arrendadora la suma de Bs. 341.626,88 de los cuales Bs. 107.577,00 se contraen al gas; Bs. 158.483,95 a servicio telefónico y Bs. 75.565,93 a electricidad. Así se resuelve.

Respecto a que ha de deducirse del depósito el canon de arrendamiento correspondiente al mes de abril, precisa quien decide que si bien el artículo 22 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que las sumas entregadas en depósito no podrán ser imputadas al pago de los cánones, no es menos cierto que las partes admiten que la relación locativa finalizó el 30-4-2006, pretendiendo el arrendatario reintegro de sobrealquileres hasta marzo del año 2006, lo que permite inferir que no canceló el mes correspondiente a abril del año 2006, debiendo deducirse del depósito el canon correspondiente al señalado mes, en los términos en que se indicará más adelante, una vez analizado el reintegro de sobrealquileres pretendido por el actor, rechazado por la demandada. Así se resuelve.

En cuanto a la suma de Bs. 840.000,00 por reparación del parquet, observa esta sentenciadora que si bien se estableció que la impugnación formulada por el actor fue extemporánea, quedando reconocido el instrumento atiente a la declaración hecha por las partes al entregarse el inmueble, en el sentido que el piso se encontraba dañado (folio 66), no es menos cierto que no demostró la parte demandada haber erogado la suma indicada, toda vez que las facturas por ella aportadas emanan de un tercero ajeno al juicio y no habiendo ratificado la referida prueba, conforme lo previsto en el artículo 431 del código de Procedimiento Civil, la misma no es valorada por quien sentencia, siendo desechada del proceso. Así se establece.

De lo expuesto se colige que de la suma de Bs. 3.900.000,00 recibida por la arrendadora demandada en calidad de depósito sólo podrá retener ésta los conceptos señalados por servicio y canon del mes de baril del año 2006, debiendo devolver al demandante arrendatario, la diferencia con los intereses a la tasa pasiva promedio ponderada de los seis principales bancos, conforme a las publicaciones efectuadas por el banco Central de Venezuela. Así se resuelve.

D E L R E I N T E G R O D E S O B R E A L Q U I L E R E S

Señala el demandante que el 30-12-2002 celebró con la demandada contrato de arrendamiento en el que se previó un canon los seis primeros meses, es decir, desde enero hasta junio del año 2003 de Bs. 750.000,00, aumentándose a partir de julio del 2003 hasta diciembre en Bs. 800.000,00; desde enero hasta junio del 2004 Bs. 950.000,00; desde julio hasta diciembre 2004 Bs. 1.000.000,00; desde enero hasta diciembre 2005 Bs. 1.300.000,00; y, desde enero hasta abril 2006 Bs. 1.700.000,00. Que habiéndose congelado los alquileres desde abril del año 2003 no estaba obligado a pagar un canon superior al pactado originalmente de Bs. 750.000,00, por ende, ha de reintegrársele lo pagado en exceso que alcanza la suma de Bs. 12.450.000,00 desde julio del año 2004 hasta marzo del año 2006. La demandada señala que el arrendatario ha podido negarse a celebrar los nuevos contratos de arrendamiento; que el reintegro procede en los casos de regulación de inmuebles; que se trata de un apartamento ubicado en la Urbanización La Florida y no está obligada a reintegrar suma alguna.

Observa esta sentenciadora que el artículo 60 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios dispone que el reintegro se refiere a sobrealquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación definitivamente firme. Así tenemos que si bien es cierto como afirma la arrendadora que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuyo reintegro se pretende no se encuentra regulado, no es menos cierto que el Ejecutivo por Órgano de los Ministerios de Infraestructura y Producción y Comercio resolvieron congelar los alquileres, siendo menester acotar que las disposiciones atinentes al arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda son de orden público, no relajables por pactos particulares, de ahí que, el canon de arrendamiento pactado por las partes a través del contrato de arrendamiento suscrito el 30-12-2002, por la suma de Bs. 750.000,00, se mantenían inmodificable en virtud de las Resoluciones dictadas por el Ejecutivo, publicadas en Gacetas Números 37.667, 37941 y 38.437 de fechas 8-4-2003, 19-5-2004 y 16-5-2006 respectivamente. Así se precisa.

En dicho contrato se evidencia que el canon pactado para la fecha en que se publicó la primera resolución era de Bs. 750.000,00 mensuales y comoquiera que los aumentos posteriores se realizaron encontrándose congelados los alquileres, aun cuando el arrendatario haya prestado su consentimiento no estaba obligado a pagar el mismo, por lo que los pagos efectuados a partid del mes de julio del año 2003, están sujetos a repetición, estableciéndose que el arrendatario durante todo el tiempo que duró la relación arrendaticia (enero 2003 hasta abril 2006) debía pagar Bs. 750.000,00 mensuales, habiendo pagado de más las siguientes cantidades en los periodos que se especifican:

Desde julio a diciembre 2003 Bs. 300.000,00 a razón de Bs. 50.000,00 de más por cada mes, al haberse pactado el canon en Bs. 800.000,00 mensuales.

Desde enero a junio 2004 Bs. 1.200.000,00 a razón de Bs. 200.000,00 de más por cada mes, al pagar Bs. 950.000,00 mensuales.

Desde julio a diciembre 2004 Bs. 1.500.000,00 a razón de Bs. 250.000,00 de más por cada mes, al haber cancelado Bs. 1.000.000,00 cada mes.

Desde enero a diciembre 2005 Bs. 6.600.000,00 a razón de Bs. 550.000,00 de más por cada mes, al cancelar Bs. 1.300.000,00 mensuales.

Desde enero hasta marzo 2006 Bs. 2.850.000,00 a razón de Bs. 950.000,00 por cada mes, al pagar Bs. 1.700.000,00 cada mes.

Todo lo cual alcanza la suma de Bs. 12.450.000,00. Dicha cantidad deberá ser reintegrada por la demandada al demandante con los correspondientes intereses a la tasa pasiva promedio ponderada de los seis principales bancos del país, conforme las publicaciones emitidas por el Banco Central de Venezuela desde la fecha de admisión de la demanda hasta la fecha en que quede definitivamente firme el fallo. Así se decide.

Respecto al mes de abril del año 2006 que debía deducirse del depósito entregado por el aquí demandante, arrendatario, la demandada arrendadora sólo podía deducir del mismo la suma de Bs. 750.000,00 y no Bs. 1.700.000,00. Así se establece.

Por las razones precedentemente expuestas, este Juzgado administrando justicia en nombre de la república Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por REINTEGRO interpusiera el ciudadano GIACOMINO MARTINUCCI contra la ciudadana I.C.E.C., ambas partes identificadas al inicio de este fallo; y, como consecuencia de ello se condena a la demandada a reintegrar al actor las siguientes sumas:

  1. Bs. 2.808.373,12 por concepto de saldo del depósito de Bs. 3.900.000,00 que entregase el demandante arrendatario (cantidad a la que se dedujo Bs. 750.000,00 del canon del mes de abril del año 2006 y Bs. 341.626,88 de los cuales Bs. 107.577,00 se contraen al gas; Bs. 158.483,95 a servicio telefónico y Bs. 75.565,93 a electricidad. Cantidad a la que deberán calcularse los intereses a la tasa pasiva promedio ponderada de los seis principales bancos del país conforme a las publicaciones realizadas por el Banco Central de Venezuela, desde la fecha de admisión de la demanda hasta la fecha en que quede definitivamente firme la presente decisión a través de una experticia complementaria del fallo, conforme lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.

  2. Bs. 12.450.000,00 por concepto de sobrealquileres pagados por el demandante de más desde julio del año 2003 hasta marzo del año 2006, con los correspondientes intereses a la tasa pasiva promedio ponderada de los seis principales bancos del país, conforme las publicaciones emitidas por el Banco Central de Venezuela desde la fecha de admisión de la demanda hasta la fecha en que quede definitivamente firme el fallo. Cálculo que se hará a través de una experticia complementaria del fallo, en los términos ya indicados.

Ante la declaratoria parcial de la demanda no ha lugar a costas.

Publíquese, regístrese y déjese copia en el copiador de sentencias llevado por el Tribunal.

Dada, firmada y sellada, en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dos (2) días del mes de noviembre del año dos mil siete. Años 197º de la Independencia y 148º de la Federación.

La Juez

María Rosa Martínez C.

La Secretaria.

Norka Cobis Ramírez.

En la misma fecha de hoy 2-11-2007 siendo las tres y veinte minutos de la tarde (3:20 p.m.), previo el anuncio de ley, se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el archivo del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

La Secretaria.

Exp. 44.288.

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