Decisión nº 51.214 de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Carabobo (Extensión Valencia), de 23 de Febrero de 2011

Fecha de Resolución23 de Febrero de 2011
EmisorJuzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario
PonentePastor Polo
ProcedimientoResolución De Contrato De Arrendamiento

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

DEMANDANTE: G.P.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 7.474.050 y de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL: Abog. SHIRSTIN YANEZ MENDOZA, Inpreabogado Nro. 74.169, de este domicilio.

DEMANDADO: L.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 6.356.988, de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES: A.M.L. y J.G.B.M., inscritos en el Inpreabogado bajo los números 19.186 y 39.844 respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

EXPEDIENTE: No. 51.214

SENTENCIA: DEFINITIVA

I

NARRATIVA

Mediante escrito de fecha 15 de mayo de 2007, el ciudadano G.P.S., venezolano mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 7.474.050 de este domicilio, debidamente asistido por la Abog. L.M., inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nro. 61.213, demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO al ciudadano L.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 6.356.988, por ante el Juzgado Distribuidor de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo.

Previa su distribución le fue asignado al Juzgado Segundo de los Municipios de esa misma instancia y jurisdicción, el cual le dio entada en fecha 18 de mayo de mayo de 2007 bajo el Nro. 1.161.

Por auto de fecha 31 de mayo de 2007, el Juzgado se declara incompetente en razón de la cuantía y declina la competencia para conocer de la misma al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, dándole salida con oficio Nro. 4430-402.-

Por auto de fecha 11 de junio de 2007, se le da entrada por ante este Juzgado bajo el Nro. 51.214 y se admitió mediante auto de fecha 21 de junio de 2007, en el cual se emplaza al ciudadano L.G., para que comparezca al segundo día de despacho siguiente a su citación a dar contestación a la demanda.

Mediante diligencia de fecha 18 de junio de 2007, comparece la Abog. SHIRSTIN YANEZ MENDOZA, inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nro. 74.169, y consigna PODER original y copia para su vista y devolución, el cual le fuere conferido por la parte actora ciudadano G.P.S., el cual quedó asentado por ante la Notaria Pública Séptima de Valencia, en fecha 23 de mayo de 2007, inserto bajo el Nro. 39, Tomo 105.-

En fecha 21 de junio de 2007, fue admitida dicha demanda emplazándose al demandado a comparecer en el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a dar contestación a la demanda. Se Agregó el Poder antes mencionado y se libró la correspondiente compulsa.

En fecha 13 de agosto de 2007 se dio por citado el demandado, quien compareció personalmente asistido de abogado, otorgando poder apud acta en esa misma fecha a los abogados A.M.L. y J.G.B.M., inscritos en el Inpreabogado bajo los números 19.186 y 39.844 respectivamente y el día 18 de septiembre de 2007 los apoderados judiciales de la demandada dieron contestación a la demanda

En fecha 25/01/2011 sólo la parte actora promovió pruebas, consistentes en méritos de autos, las cuales fueron admitidas mediante auto de fecha 25 de enero de 2011.

Por auto de fecha 07 de febrero de 2011, este tribunal procedió a diferir la decisión por cinco (05) días de despacho. Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia en la presente causa, este tribunal procede a decidir conforme a los siguientes motivos de hecho y de derecho. Las partes han convenido en la existencia de una relación arrendaticia que tiene por objeto dos locales distinguidos con los Nros. 2 y 3 que forman parte de LOS LOCALES LA GUACAMAYA y que el vencimiento del contrato lo fue el día 01 de febrero de 2007. Tales hechos no serán objeto de prueba.

II

ALEGATOS DE LAS PARTES

Alega la Apoderada Judicial de la parte demandante en el libelo de la demanda lo siguiente:

Que la sociedad mercantil ADMINISTRADORA LOS SAUCES celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano L.G., en fecha 1º de febrero de 2006.

Que dicho contrato se otorgó en relación con un inmueble ubicado en los locales La Guacamaya, signado con el número 114-50, avenida L.A., Municipio Autónomo V. delE.C..

Que el canon de arrendamiento se pactó en un valor de cuarenta y tres punto ciento cincuenta y cuatro unidades tributarias (43,154 U.T.), las cuales para el 1° de febrero de 2006 representan la cantidad de UN MILLON CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.450.000,00), hoy UN MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs.F. 1.450,00), que el arrendatario se obligó a pagar puntualmente en las oficinas de la arrendadora, en esta ciudad, cuya dirección declaró conocer.

Que el contrato se venció el día 01 de febrero de 2007 y se le notificó que no se le iba a renovar el mismo, pudiendo acogerse a la prórroga legal. Que tal notificación fue realizada por la Administradora Los Sauces, S.R.L.

Que en la cláusula segunda del contrato se convino que en caso de prórroga legal, el cánon de arrendamiento se ajustaría de conformidad con el valor de las unidades tributarias para esa fecha y que la falta de pago de lo allí previsto daría derecho a la arrendadora a ejercer las acciones pertinentes para la resolución o cumplimiento del contrato, sin perjuicio del cobro de las cantidades adeudadas por cánones vencidos y de los daños y perjuicios.

Que a la fecha el ciudadano L.G., no ha pagado los cánones de arrendamiento de los meses de febrero, marzo y abril, de acuerdo a las unidades tributarias, que cada mes corresponde a la cantidad de UN MILLON SEISCIENTOS VEINTITRES MIL NOVECIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 1.623.971,00) hoy UN MIL SEISCIENTOS VEINTITRES BOLIVARES CON NOVENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 1.623,97), lo cual alega se evidencia de notificación de fecha 1° de febrero de 2007 que consigna con el libelo.

Señala que fundamenta su pretensión en los artículos 1.133, 1.134, 1.159, 1.160, 1.211, 1.264, 1.269, 1.271, 1.488, 1.486, 1.093, 1.119, 1.934 y 1.737 del Código Civil y 33, 35, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Demanda el vencimiento en fecha 1° de febrero de 2007 del contrato de arrendamiento, con base a lo preceptuado en la cláusula tercera del mismo y los artículos 1.211 y 1.599 del Código Civil, la entrega del inmueble arrendado en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, de conformidad con lo pactado en la cláusula décima novena y sexta del contrato de arrendamiento y con fundamento en los artículos 1.264 y 1.594 del Código Civil y solvente hasta el día de la entrega en todos los servicios públicos de que está dotado el inmueble y las áreas comunes de los locales La Guacamaya, tales como alumbrado y energía eléctrica, agua, aseo, de conformidad con lo preceptuado en la cláusula novena y décima quinta del mismo contrato, haciendo entrega de las correspondientes solvencias expedidas por las oficinas públicas y privadas competentes; en pagar por concepto de daños y perjuicios contractualmente estipulados en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento derivados del incumplimiento, cada día que haya transcurrido y transcurra desde la fecha en que ha debido hacerse la entrega del inmueble arrendado, 1 de febrero de 2007, hasta la total y definitiva entrega del mismo en las condiciones preestablecidas contractualmente, de conformidad con lo pautado en la cláusula décima segunda y los artículos 1.167, 1.264 y 1.271 del Código Civil. Alega que por ser éstas unas cantidades inicialmente indeterminadas, estiman la acción indemnizatoria, a los solos efectos de la tramitación y sustracción de la demanda, en la cantidad de CUATRO MILLONES TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 4.350.000,00) hoy CUATRO MIL TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 4.350,00), calculada en base a noventa (90) días (desde el 1 de febrero de 2007 hasta el 16 de mayo del mismo año) a razón de CUARENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS TREINTA Y TRES BOLÍVARES (Bs. 48.333,33), hoy CUARENTA Y OCHO BOLIVARES CON TREINTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 48,33) diarios, de conformidad con la cláusula décima novena del contrato.

Estiman la demanda en la suma cinco millones de bolívares, hoy cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00).

Alega la parte demandada en su contestación lo siguiente:

En fecha 13 de agosto de 2007 se dio por citado el demandado, quien compareció personalmente asistido de abogado, otorgando poder apud acta en esa misma fecha a los abogados A.M.L. y J.G.B.M., inscritos en el Inpreabogado bajo los números 19.186 y 39.844 respectivamente.

El día 18 de septiembre de 2007 los apoderados judiciales de la demandada dieron contestación a la demanda, la cual plantearon en los siguientes términos:

Opone las cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil por defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado los requisitos exigidos en el artículo 340, ordinal 4º eiusdem. Alega que en la demanda no se señaló si el arrendatario ha pagado cantidad alguna o por el contrario ha pagado una cantidad menor, ya que supuestamente su representado, no es que no pagó, sino que no lo hizo en base a las unidades tributarias. Así mismo afirma que en contravención a los hechos narrados procede a demandar a su representado por cumplimiento de contrato de arrendamiento, solicitud extemporánea por estar en vigencia la prórroga legal. Alega que posteriormente reclamó la indemnización de daños y perjuicios por el supuesto retardo en la entrega del inmueble. En conclusión, señala que la parte actora en su libelo de demanda no dio explicaciones necesarias para poder determinar cuál es el objeto de su pretensión.

Opone la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, de defecto de forma, por no haberse señalado en el libelo el requisito exigido en el artículo 340, ordinal 5º.

Alega que la parte actora en la parte in fine del capítulo primero del libelo de demanda, referente a los hechos, afirma que el arrendatario L.G.B., no ha pagado los cánones de arrendamiento de los meses de febrero, marzo y abril, de acuerdo a las unidades tributarias, que cada mes corresponde a la cantidad de Bs. 1.623.971,00 hoy Bs. 1.623,97 y que en múltiples ocasiones han solicitado la desocupación del inmueble.

Que según los hechos antes narrados, la pertinente conclusión, como lo exige el artículo 340, en su ordinal 5º, es que se demande la resolución del contrato de arrendamiento, sustentado en la falta de pago de los cánones de arrendamiento y se exija el pago de los mismos. Sin embargo, la actora no formula unas conclusiones pertinentes con los hechos narrados, por el contrario sólo se limita a exigirle al demandado que convenga en el vencimiento del contrato, entregue el inmueble y exige una supuesta indemnización de daños y perjuicios por el retardo en la entrega del inmueble, por lo que es evidente que se trata de un cumplimiento de contrato.

Opone la cuestión previa contenida en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando la existencia de una condición o plazo pendiente. Alega que manifiesta la actora en su demanda que la arrendadora le cedió los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento celebrado con su representado, cesión que es inexistente, totalmente nula y además extemporánea. Alega que independientemente de la validez o no de la cesión, la arrendadora cedente tenía la obligación de notificar de la cesión del contrato de arrendamiento al ARRENDATARIO CEDIDO, por ser un tercero. Alega el artículo 1.550 del Código Civil y que no consta en autos que el demandado haya sido notificado de la cesión del contrato de arrendamiento y mucho menos que haya aceptado tal cesión, por lo que el actor no podría accionar contra el demandado. Por lo que, según afirma, se hace evidente la condición pendiente.

Opone la cuestión previa contenida en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando la existencia de una condición o plazo pendiente. Alega que existe una condición pendiente, que es el cumplimiento de la preferencia ofertiva por parte de los arrendadores propietarios y un plazo pendiente, que es el lapso para que la parte demandada acepte o rechace la oferta de venta.

Opone la cuestión previa contenida en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando la existencia de una condición o plazo pendiente. Afirma que existe un plazo pendiente, el cual es de cuarenta días (40) para que el arrendatario ejerza el retracto legal arrendaticio y que efectivamente ese derecho le nació el día 13 de agosto de 2007 hasta el 22 de septiembre de 2007, que ejercerá el mismo y que en consecuencia, quedaría en suspenso la cualidad que como arrendador se está acreditando la parte actora.

Opone la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando la prohibición legal de admitir la acción propuesta o cuando lo permite admitirla por determinadas causales que no sean alegadas en la demanda. Alega que el demandante solicitó en su petitorio que conviniera o a ello fuera condenado por el tribunal en el vencimiento en fecha 01 de febrero de 2007 del contrato de arrendamiento celebrado y en la consiguiente entrega del inmueble arrendado. Que según la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, la duración del mismo fue estipulada en un año, es decir, desde el día 01 de febrero de 2006 al 01 de febrero de 2007, pudiendo prorrogarse su duración si con 30 días de anticipación las partes así lo conviniesen, señalando la cláusula que en caso contrario, EL ARRENDATARIO deberá comunicarle a LA ARRENDATARIA su voluntad de hacer uso de la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a falta de lo cual se entenderá que ha renunciado a tal derecho.

Alega que el contenido del contrato contraviene lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que prevé que la prórroga legal es obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario, motivo por el cual la cláusula antes referida es nula. Que por cuanto la demanda fue interpuesta dentro del lapso de la prórroga legal, no debió ser admitida y que en fecha 02 de abril de 2007 la arrendadora ADMINISTRADORA LOS SAUCES S.R.L. le comunicó a que estaba en vigencia la prórroga legal.

Rechaza la demanda tanto en los hechos como en el derecho y procede a admitir los siguientes hechos: 1.- Que celebró una convención arrendaticia con la sociedad de comercio ADMINISTRADORA LOS SAUCES, S.R.L., 2.- Que el objeto del contrato lo constituyen dos locales distinguidos con los Nros 2 y 3, que forman parte de los Locales La Guacamaya, ubicados en la Avenida L.A., Parroquia M.P., Municipio V. delE.C., 3.- Que está vigente la prórroga legal de dos (2) años hasta el día 01 de febrero de 2009, por cuanto la relación arrendaticia comenzó en fecha 01 de enero de 2001.

Rechaza que la relación arrendaticia se haya iniciado en fecha 01 de febrero de 2006, sino que la misma ha existido desde hace seis años y que el inmueble descrito en la demanda difiere del descrito en el contrato de arrendamiento, al expresarse características del inmueble que no constan en dicho contrato.

Rechaza el incumplimiento en el pago alegado. Alega que consigna en el tribunal la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 1.585.635) hoy UN MIL QUINIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES CON SESENTA Y TRES CENTIMOS (Bs.1.585,63), por cuanto el Tribunal sólo recibe cánones de arrendamiento y no es agente de retención y por tanto debe descontarse a la suma de UN MILLON SEISCIENTOS VEINTITRES MIL NOVECIENTOS SETENTA Y UN BOLIVARES (Bs. 1.623.971) hoy UN MIL SEISCIENTOS VEINTITRES BOLIVARES CON NOVENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 1.623,97), la cantidad correspondiente al IMPUESTO AL VALOR AGREGADO.

Alega que de los recibos expedidos indican la fecha en la cual realiza los depósitos a favor de la arrendadora, evidenciando que nunca se ha atrasado en más de un mes en el pago del canon de arrendamiento, tal como lo prevé la cláusula tercera del contrato y en consecuencia está solvente en el pago del canon de arrendamiento.

Alega que el demandante no podía reclamar los cánones correspondientes al mes de febrero, marzo y abril, porque el contrato de arrendamiento fue cedido el 02 de mayo de 2007 y no podría reclamar el pago de cánones de arrendamiento que no le corresponden.

Que es falso que la ADMINISTRADORA LOS SAUCES S.R.L., le haya notificado del monto del nuevo canon en fecha 01 de febrero de 2007, por cuanto la pretendida notificación fue recibida en fecha 02 de abril de 2007, cuando ya había transcurrido dos meses del comienzo de la prórroga legal.

Niega que se le haya solicitado la desocupación del inmueble arrendado, ya que en fecha 02 de abril de 2007, recibió comunicación en la cual se le indicaba que el contrato venció el 31 de enero de 2007 y tiene la potestad de acogerse a la prórroga legal de dos años, a partir del 01 de febrero de 2007; por lo que, se gano el derecho a gozar de una prórroga legal hasta el 31 de enero de 2009.

Alega que el legislador prohíbe expresamente cualquier demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, cuando estuviere vigente la prórroga legal, a tenor de lo previsto en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Rechaza la pretensión del actor de indemnización, por cuanto alega que aún no ha nacido la obligación de entregar el inmueble, al no estar vencida la prórroga legal.

Alega la falta de cualidad del actor para intentar la acción, ya que la cesión de derechos del contrato de arrendamiento es nula, inexistente y extemporánea al no haber dado cumplimiento a lo previsto en el artículo 1.550 del Código Civil, el cual señala que el cesionario no tiene derecho contra terceros sino después que la cesión se ha notificado al deudor o que éste la ha aceptado. Que no consta en autos que le haya sido notificada la cesión del contrato de arrendamiento y mucho menos que éste la haya aceptado, por lo que al no cumplir con tal obligación el ciudadano G.P. no podría ejercer la acción en su contra. Alega que el propietario no autoriza a su mandataria para que realice la cesión o acto de disposición y que el ciudadano G.P., no aparece suscribiendo y/o aceptando tal cesión. Afirma que el ciudadano G.P.S. no es cesionario-arrendador, por lo que carece de cualidad para intentar el presente juicio.

Alega que en fecha 13 de agosto de 2007 se enteró de la existencia de un contrato de compraventa suscrito entre los ciudadanos E.G. y el ciudadano G.P. y que tratándose de una parcela de terreno de mayor extensión, ya que según el contrato tiene un área de CUATRO MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y UN METROS CUADRADOS CON SETENTA Y CINCO DECIMETROS CUADRADOS (4.941,75) y donde además según dicho documento de venta, hay otro Centro Comercial denominado CENTRO COMERCIAL SUR, perfectamente tenía el derecho que le fuera ofrecidos en venta los locales distinguidos con los Nros 2 y 3 que forman parte de LOS LOCALES LA GUACAMAYA, construidos en un área o parcela de menor extensión que forma parte de la parcela de mayor extensión donde están construidos los LOCALES LA GUACAMAYA.

Afirma que teniendo más de seis años como arrendatario de dos locales que forman parte de LOS LOCALES LA GUACAMAYA y estando solvente en los pagos de canon de arrendamiento para el momento de la venta (22 enero 2007) los arrendadores propietarios estaban obligados según el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a ofrecerle con preferencia al tercero el inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, constituido por locales y el área de terreno sobre la cual se encuentran construidos; y en consecuencia, el contrato de compraventa no se ha perfeccionado y está viciado de nulidad absoluta y en consecuencia, el ciudadano G.P. no tiene la cualidad de propietario del inmueble objeto del contrato, para intentar el presente juicio.

Plantea reconvención al ciudadano G.P. y a llamar en tercería a los ciudadanos E.G. y M.R.F.D.G..

En cuanto a la reconvención planteada como pretensión del retracto legal arrendaticio, afirmando que es arrendatario de los locales distinguidos con los números 2 y 3, que forman parte de los locales La Guacamaya, ubicados en la Avenida L.A., Parroquia M.P., Municipio V. delE.C. desde el 01 de enero de 2001 y que tal relación continuo siendo el último contrato suscrito en fecha 01 de febrero de 2006. Que en fecha 14 de diciembre de 2006 la ADMINISTRADORA LOS SAUCES S.R.L. le envía correspondencia notificando la no renovación del contrato y participándole su derecho a acogerse a la prórroga legal. Que a partir del mes de febrero de 2007 la arrendadora se negó a suscribir la renovación del contrato y a recibir el pago del canon de arrendamiento por lo que se vio obligado a consignar ante el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y san Diego, expediente de consignaciones Nº 3294 sin incluir el monto del IVA.

Que en fecha 2 de abril de 2007 recibe correspondencia notificándole su derecho a prórroga legal de dos años, a partir del 01 de febrero de 2007 y extemporáneamente el monto del canon de arrendamiento que estaría vigente durante dicha prórroga.

Que en fecha 13 de agosto de 2007 se enteró de la venta efectuada en fecha 22 de enero de 2007 donde el ciudadano E.G. autorizado por su cónyuge, da en venta sin reserva alguna, al ciudadano G.P., mayor accionista y representante de la sociedad de comercio CARDANES CARABOBO C.A., quien es arrendataria del local Nº 1 que forma parte de los Locales La Guacamaya, dos parcelas de terreno con áreas pergoladas y las bienhechurías sobre ella construidas en el cual se encuentran los dos locales arrendados por el demandado y a cuya oferta de venta tenía derecho según afirma, por su carácter de arrendatario.

Afirma que el precio de venta del local Nº 2 debe ser de OCHENTA Y DOS MILLONES TRESCIENTOS VEINTISIETE MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y TRES BOLIVARES CON CUATRO CENTIMOS (Bs. 82.327.943,04) hoy OCHENTA Y DOS MIL TRESCIENTOS VEINTISIETE BOLIVARES CON NOVENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 82.327,94) y el local distinguido con el Nº 3, por el precio de CIENTO TREINTA Y UN MILLONES CIENTO SESENTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES CON OCHENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 131.162.890,88), hoy CIENTO TREINTA Y UN MIL CIENTO SESENTA Y DOS BOLIVARES CON OCHENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs. 131.162,89) tomando en consideración el precio total por el cual fue vendido el inmueble.

Alega que nunca se le ofreció en venta, ni notificó de la misma, por lo que ha surgido desde el momento que afirma se enteró, desde el día 13 de agosto de 2007, fecha en la cual revisó el expediente.

Que una vez quebrantado el derecho del demandado a la preferencia ofertiva y haberse materializado la venta entre los propietarios y el ciudadano G.P., se hace acreedor de una reconvención por retracto legal arrendaticio.

Alega que el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios cuando prevé que no procederá el retracto legal, cuando la enajenación se realice de manera global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado, tal disposición está referida a los inmuebles denominados EDIFICIOS, regulados por la Ley de Propiedad Horizontal y que el propietario declare a través de un documento de condominio debidamente protocolizado su voluntad de destinarlo para ser enajenado por apartamentos, oficinas o locales comerciales. Que en caso que nos ocupa, se trata de una parcela de terreno de mayor extensión, en el cual se construyeron siete locales comerciales, los cuales están perfectamente individualizados y construidos en lotes de terreno de menor extensión, sin llegar a la situación condominial, por lo que alega le son aplicables el artículo 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el 1.546 del Código Civil.

Solicita lo siguiente: 1).-Se declare la subrogación del demandado reconviniente en el contrato de compraventa protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria del Segundo Circuito de Registro del Municipio V. delE.C., en fecha 22 de enero de 2007, bajo el Nº 4, folios 1 al 4, Protocolo Primero, Tomo 12.- 2).- Que la venta celebrada en el documento antes señalado es NULA y que en consecuencia le deben vender el local comercial distinguido con el Nº 2, por el precio de OCHENTA Y DOS MILLONES TRESCIENTOS VEINTISIETE MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y TRES BOLIVARES CON CUATRO CENTIMOS (Bs. 82.327.943,04) hoy OCHENTA Y DOS MIL TRESCIENTOS VEINTISIETE BOLIVARES CON NOVENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 82.327,94) y el local distinguido con el Nº 3, por el precio de CIENTO TREINTA Y UN MILLONES CIENTO SESENTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES CON OCHENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 131.162.890,88); hoy CIENTO TREINTA Y UN MIL CIENTO SESENTA Y DOS BOLIVARES CON OCHENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs. 131.162,89) .-3).-En mantener al demandado reconviniente en la posesión y goce pacífico de la cosa arrendada mientras se realiza la venta; 4).- Que en caso de incumplimiento la sentencia sirva de documento traslativo de la propiedad; 5).- En pagar los gastos y costos de la presente reconvención, incluidos los honorarios de abogados.

Estimó la reconvención en la cantidad de DOSCIENTOS TRECE MILLONES CUATROCIENTOS NOVENTA MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y TRES BOLÍVARES CON NOVENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 213.490.843,92) hoy DOSCIENTOS TRECE MIL CUATROCIENTOS NOVENTA BOLIVARES CON OCHENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 213.490,84).-

Propuso intervención forzosa de los terceros, ciudadanos E.G.D. Y M.R.F.D.G., conforme al ordinal 4º del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, alegando el incumplimiento de la preferencia ofertiva y que deben ser traídos a la causa para que reconozcan su derecho al Retracto Legal y solicita: 1).- Se declare la subrogación del demandado reconviniente en el contrato de compraventa protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria del Segundo Circuito de Registro del Municipio V. delE.C., en fecha 22 de enero de 2007, bajo el Nº 4, folios 1 al 4, Protocolo Primero, Tomo 12; 2).- Que la venta celebrada en el documento antes señalado es NULA y que en consecuencia le deben vender el local comercial distinguido con el Nº 2, por el precio de OCHENTA Y DOS MILLONES TRESCIENTOS VEINTISIETE MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y TRES BOLIVARES CON CUATRO CENTIMOS (Bs. 82.327.943,04) hoy OCHENTA Y DOS MIL TRESCIENTOS VEINTISIETE BOLIVARES CON NOVENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs.82.327,94) y el local distinguido con el Nº 3, por el precio de CIENTO TREINTA Y UN MILLONES CIENTO SESENTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES CON OCHENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 131.162.890,88); hoy CIENTO TREINTA Y UN MIL CIENTO SESENTA Y DOS BOLIVARES CON OCHENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs. 131.162,89) 3).- En mantener al demandado reconviniente en la posesión y goce pacífico de la cosa arrendada mientras se realiza la venta; 4).- Que en caso de incumplimiento la sentencia sirva de documento traslativo de la propiedad; 5.- En pagar los gastos y costos de la presente reconvención, incluidos los honorarios de abogados.

En fecha 19 de septiembre de 2007, la parte actora procedió a rechazar la cuestión previa del ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil alegada, señalando que el motivo de la demanda es el cumplimiento del contrato por haberse vencido el contrato el 01 de febrero de 2007 y que así lo reconoce el demandado al consignar los contratos de arrendamiento signados con el Nº 1 con su escrito de contestación. Contradice la cuestión previa del ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil señalando que no existe duda que a pesar que venció el contrato el demandado no había cancelado; por lo tanto no existe renovación del contrato, tanto así que se solicitan daños y perjuicios por no haber entregado el inmueble para el vencimiento y haber estado insolvente para dicha fecha, por lo tanto, no tiene el derecho a solicitar la prórroga legal que establece la ley y lo que se pidió fue a partir del vencimiento del contrato de arrendamiento hasta el momento de la introducción de la demanda. Contradice la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ya que el libelo desprende lo siguiente: a) en el vencimiento del contrato, b) en la consiguiente entrega, y que para la fecha del vencimiento estaba insolvente y por tanto no goza de la prórroga legal y no notificó por escrito que iba a renovar el contrato. Contradice la cuestión previa del ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y señala que el demandado fue notificado verbalmente de dicha venta.

DE LA RECONVENCION

En fecha 01 de octubre de 2008 este tribunal admitió la intervención forzada de los terceros y emplazó a los ciudadanos E.G. Y M.R.F.D.G. para que comparezcan ante este tribunal en el quinto día de despacho siguiente a la constancia en autos de la última de las citaciones, a dar contestación a la tercería propuesta en su contra. Posteriormente, en fecha 07 de octubre de 2008, a los fines de salvaguardar el derecho a la defensa y el debido proceso de las partes, acuerda la suspensión de la causa por noventa días continuos, conforme al artículo 373 del Código de Procedimiento Civil y emplaza nuevamente a los terceros para que comparezcan al segundo día de despacho siguiente a dar contestación a la tercería propuesta en su contra, luego que conste en autos, la última de las citaciones y que vencido dicho lapso el tribunal se pronunciará con relación a la reconvención planteada.

Posteriormente el día 15 de octubre de 2008 y ante el error material, al haber dictado dos autos en diferentes fechas, este tribunal a los fines de salvaguardar el debido proceso y el derecho a la defensa, revoca los autos y procede a suspender la causa por noventa días continuos y admite la intervención forzada de terceros, emplazando a los ciudadanos ENNI GUIGLIELMETTI y M.R.F.D.G. para que comparezcan al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación a dar contestación a la tercería propuesta en su contra.

El día 29 de octubre de 2008, la parte demandada reconviniente consigna copias para las compulsas de los terceros.

Mediante diligencia de fecha 3 de octubre de 2008, la parte actora solicita la acumulación de la presente causa al expediente 51.539 que cursa ante este tribunal.

En fecha 09 de febrero de 2009 la parte actora solicita pronunciamiento sobre la reconvención, alegando que habían transcurrido noventa días, sin que la parte demandada hiciere actuación alguna con respecto a la tercería forzada por ellos propuesta.

El día 10 de febrero de 2009 el Alguacil del tribunal consigna las compulsas y afirma que no pudo localizar a los terceros en la dirección suministrada. En fecha 29 de abril de 2009 el demandado solicita la citación por carteles de los terceros.

Por auto de fecha 01 de junio de 2009 este tribunal declara inadmisible la reconvención propuesta y la última de las partes fue notificada de dicha decisión en fecha 16 de junio de 2009.

La parte actora promovió pruebas en fecha 06 de julio de 2009 y éstas fueron agregadas y admitidas por auto de fecha 06 de julio de 2009.

En fecha 07 de junio de 2010, la parte demandada solicita la reposición de la causa al estado de pronunciamiento sobre la reconvención, ya que la reconvención fue propuesta contra el ciudadano G.P. y no contra los terceros.

Por auto de fecha 14 de junio de 2010, este tribunal repone la causa al estado de pronunciarse sobre la admisión de la reconvención, revoca el auto de fecha 01 de junio de 2009 y admite la reconvención propuesta ordenando la notificación de las partes.

Dicha notificación se verificó en fechas 26 de octubre de 2010 y 07 de diciembre de 2010, procediendo la parte demandante reconvenido a dar contestación a la reconvención, en la cual alegan:

Oponen la cuestión previa por litispendencia de la reconvención propuesta, alegando que ante este tribunal cursa una causa idéntica a la reconvención propuesta por el demandado, por retracto legal arrendaticio y nulidad de venta, expediente Nº 51.539, en la cual el ciudadano L.G.B. planteó la misma pretensión que en su reconvención contra el demandante.

Convienen en los siguientes hechos: 1.- La compra efectuada del inmueble a los ciudadanos E.G.D. y M.R.F. deG., y que dentro del área en cuestión se encontraban los locales comerciales, identificados como 2 y 3 en el libelo de demanda. 2.- que en el terreno de cuatro mil novecientos setenta y un metros con setenta y cinco centímetros (4.971,75 Mts2.) estaban siete (7) locales comerciales, los cuales eran ocupados por arrendatarios de los mismos. 3.- que en el inmueble, de mayor extensión, han existido y existen otros arrendatarios distintos a ella.

Niega que el demandante tenga derecho a la preferencia ofertiva, prevista en el artículo 42 de la ley especial inquilinaria, alegando el artículo 49 de la misma ley.

Niega que el actor tenga derecho a que se le venda el área parcial que identifica en el libelo, por dos razones: es falso que ocupe esa área, y no está obligado a parcelar su terreno a favor un arrendatario de una pequeña área del mismo.

Niega que la accionante tenga derecho, ni el demandante la obligación, de notificarle de la compraventa que celebró.

Niega estar éste obligado a venderle áreas determinadas, no especificadas en el contrato y afirman que la ley no le obliga a vender lotes de una parcela por indivisa.

Alega la denominada “inepta acumulación”, ya que afirman plantea el demandado reconvenido que tiene derecho al retracto legal arrendaticio y además pretende la nulidad de la venta efectuada, que las pretensiones son contradictorias, se excluyen entre sí; ya que, la pretensión de preferencia ofertiva sólo conllevaría a colocarse en el lugar del comprador en la venta, y la nulidad de dicha venta conlleva a anular el contrato y conlleva su inexistencia.

Alegan la inaplicabilidad de la norma sobre retracto arrendaticio, ya que según afirman el actor no tiene derecho a la preferencia ofertiva, ni los causantes a título particular estaban obligados a ofrecerles preferentemente el inmueble a los arrendatarios. Que no tenían derecho de retractar la compra venta, y que la razón de ello está prevista en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que la correcta interpretación de la norma significa que los arrendadores de inmueble que enajenen de manera global, es decir el todo del inmueble, que no una parte de éste, no estarán obligados a ofertarlo con preferencia al arrendatario cuando la enajenación se produzca sobre el todo. Señalan que ambas partes han admitido que los locales 2 y 3 forman parte del área de cuatro mil novecientos setenta y un metros con setenta y cinco centímetros (4.971,75 Mts2.); y según el referido artículo 49 la venta global (del continente) no hace nacer para el enajenante la obligación de ofertar el inmueble al arrendatario parcial (contenido), ni le surge a éste el de adquirir el bien mediante el ejercicio del retracto legal arrendaticio.

Afirma que el criterio jurisprudencial utilizado por el reconviniente tiene que ver con la redacción del artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, derogada en el año 2000, cuando en su parte final señalaba: “Parágrafo único. En los arrendamientos de habitaciones, apartamentos u oficinas, que formen parte de un edificio no será aplicable lo dispuesto en el presente artículo derecho preferente para adquirir, y consecuencialmente derecho de retracto arrendaticio” y que tal disposición legal fue modificada por el artículo 49 de la Ley Especial sobre la materia arrendaticia, que pasó de limitar la excepción de inmuebles que forman parte de un edificio a la venta de un inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado.

Alega que no le es aplicable al reconviniente el beneficio legal, por insolvencia del arrendatario, ya que en el contrato, en su Cláusula Segunda se prevé que el canon establecido fue el equivalente a cuarenta y tres unidades tributarias con ciento cincuenta y cuatro centenas (43, 154 U. T.), según el año en el cual se produzca la obligación de pagar los arriendos. Que para el año 2007, la unidad tributaria estaba establecida en treinta y siete mil seiscientos treinta y dos bolívares (Bs. 37.632), lo cual multiplicado por las cuarenta y tres unidades tributarias con ciento cincuenta y cuatro centenas (43, 154 U. T.) en que se estableció el canon, da una cifra mensual de un millón seiscientos veintitrés mil novecientos setenta y un bolívar con treinta céntimos (BS. 1.623.971,30) hoy Un Mil Seiscientos Veintitrés Bolívares con Noventa y Ocho Céntimos (Bs. 1.623,98). Que las consignaciones aducidas por el demandante se realizaban por un monto de un millón quinientos ochenta y cinco mil bolívares seiscientos treinta y cinco bolívares (Bs. 1.585.635); hoy Un Mil Quinientos Ochenta y Cinco Bolívares con sesenta y Cuatro Céntimos (Bs. 1.585,64) lo cual es una cifra inferior a la pactada por las partes en el contrato.

Mediante auto de fecha 24/01/2011, este tribunal procede conforme a la sentencia 2.821 de fecha 28 de octubre de 2003, a ordenar el proceso, señalando expresamente que la presente causa se encontraba en estado de promoción y evacuación de pruebas, al estar las partes a derecho. Contra dicho auto no se ejerció recurso alguno; y, en consecuencia, el mismo quedó definitivamente firme.

Igualmente ha planteado la parte demandada como cuestión previa, que la actora no formula una correcta conclusión conforme a los hechos narrados y que resulta evidente que pretende un cumplimiento de contrato. Posteriormente la actora mediante escrito de fecha 19 de septiembre de 2007 califica los hechos alegados y señala que se trata de una demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento del término.

III

ANALISIS PROBATORIO

En cuanto al análisis probatorio, este tribunal procede a analizar los medios probatorios que fueran acompañados con la demanda y la contestación; ya que en la etapa probatoria sólo se promovieron los méritos de dichas probanzas.

Pruebas de la parte demandante.

Con el libelo de la demanda:

Marcado “A” (folios 4 al 9) documento privado suscrito entre las partes, el cual no fue impugnado, ni desconocido y en consecuencia tiene pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Dicha probanza comprueba la existencia de la relación arrendaticia, la cual fuera convenida y los términos o condiciones de la misma y así se declara.

Marcado “B” documento privado suscrito por la arrendadora (folio 9) y recibido por el demandado, el cual no fue impugnado, ni desconocido el cual tiene pleno valor probatorio, además de haber sido admitido en cuanto a su contenido y fecha de recepción por la parte demandada y en el cual se le notifica al arrendatario que el contrato venció en fecha 31 de Enero de 2007 y que le corresponden dos (2) años de prórroga legal, lo cual le es potestativo; así como el canon de arrendamiento a ser pagado durante la vigencia de dicha prórroga legal. Dicho instrumento adquiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

Marcado “C” documento público (folios 10 al 15), contentivo de la compraventa efectuada entre los ciudadanos E.G. y M.R.F.D.G. en su carácter de vendedores y el ciudadano G.P., en su carácter de comprador de un inmueble, del cual forma parte el inmueble arrendado. Dicho instrumento adquiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil. De dicho instrumento se desprende que los hechos contenidos en tal documento han sido convenidos por las partes y sólo el demandado rechaza su validez. Y así se decide.

Con la contestación

Marcados 2,3,4,5,6 y 7, acompañaron recibos de consignaciones arrendaticias (folios 67 al 72) efectuadas por el ciudadano L.G., por un monto de Bs. Un Millón Quinientos Ochenta y Cinco Mil Seiscientos Treinta y Cinco Bolívares Sin Céntimos (Bs. 1.585.635,00), hoy Un Mil Quinientos Ochenta y Cinco Bolívares sin céntimos (Bs. 1.585,63), ante el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, expediente Nº 3.294 en fechas 26 de marzo de 2007, 16 de abril de 2007, 08 de mayo de 2007, 25 de junio de 2007, 23 de julio de 2007 y 21 de agosto de 2007, las cuales no fueron impugnadas y siendo un documento público que emana de un tribunal, se le concede pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.

Marcado “9” contrato autenticado ante la Notaria Pública Séptima de V. del estadoC., en fecha 21 de marzo de 2002, bajo el Nº 41, Tomo 38 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, el cual no fue impugnado y en consecuencia tiene pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil. Dicho documento comprueba que la relación arrendaticia se inició el 01 de Enero de 2002, hecho éste que no tiene relevancia para los hechos debatidos, ya que la duración de la misma fue admitida por las partes, tal como se estableció anteriormente, y así se declara.

Marcado “10”, (folio 80) notificación emanada por Administradora Los Sauces, S.R.L., en el cual la arrendadora notifica al arrendatario la no prórroga del contrato, hecho éste convenido por las partes. Dicho instrumento adquiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

Marcado “11” (folios 81,82, 83, 84, 85, 86, 87 y 88) acompañó documentos consistentes en imágenes satelitales, las cuales no guardan relación alguna con los hechos controvertidos en la presente causa, por lo que se desechan, y así se declara.

En cuanto a la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil por defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado los requisitos exigidos en el artículo 340, ordinal 4º eiusdem, la cual procede a oponer doblemente, en primer lugar afirma en el libelo la demandada no dio explicaciones necesarias para poder determinar cuál es el objeto de su pretensión y según la opuesta en segundo lugar los hechos narrados conllevan a una demanda por cumplimiento de contrato, por lo que considera existe un vicio en la motivación de la misma, este tribunal para decidir procede a hacerlo de manera conjunta y damos por reproducidas todas las consideraciones que hemos he realizado sobre la verdadera naturaleza de la acción propuesta. En consecuencia, se encuentra determinada la pretensión del actor, y así se declara.

En cuanto a la cuestión previa contenida en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando la existencia de una condición o plazo pendiente, el demandado procede igualmente a plantearla por separado, pero de seguida; por lo que este tribunal procede a analizarlas conjuntamente. En primer lugar, plantea la condición pendiente, al no habérsele notificado de la cesión de los derechos del contrato al demandante, alega la existencia de un plazo pendiente que es el lapso para la preferencia ofertiva, es decir, para que la parte demandada acepte o rechace la oferta de venta y la existencia de un plazo pendiente, el cual es de cuarenta días (40) para que el arrendatario ejerza el retracto legal arrendaticio y que efectivamente ese derecho le nació el día 13 de agosto de 2007 hasta el 22 de septiembre de 2007, que ejercerá el mismo y que en consecuencia, quedaría en suspenso la cualidad que como arrendador se está acreditando la parte actora.

Se observa que los mismos argumentos fueron expuestos como defensas de fondo, por lo que este tribunal procederá a decidir la cuestión previa y las defensas de fondo de manera conjunta.

En cuanto a la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando la prohibición legal de admitir la acción propuesta o cuando lo permite admitirla por determinadas causales que no sean alegadas en la demanda y que según la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, la duración del mismo fue estipulada en un año, es decir, desde el día 01 de febrero de 2006 al 01 de febrero de 2007, pudiendo prorrogarse su duración si con 30 días de anticipación las partes así lo conviniesen, señalando la cláusula que en caso contrario, EL ARRENDATARIO deberá comunicarle a LA ARRENDATARIA su voluntad de hacer uso de la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a falta de lo cual se entenderá ha renunciado a tal derecho. Alega que el contenido del contrato contraviene lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que prevé que la prórroga legal es obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario, motivo por el cual la cláusula antes referida es nula. Tal afirmación es cierta y la mención según la cual se señala “EL ARRENDATARIO deberá comunicarle a “LA ARRENDADORA” su voluntad de hacer uso de la prórroga legal prevista por el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a falta de lo cual se entenderá ha renunciado al derecho en mención…”, debe tenerse como no escrita; ya que menoscaba un derecho irrenunciable del arrendatario, el cual es la prórroga legal, la cual opera de pleno derecho, sin que sea necesaria la voluntad de las partes, salvo las excepciones previstas en la misma ley especial, y así se decide.

En cuanto al alegato según el cual la demanda fue interpuesta dentro del lapso de la prórroga legal, no debió ser admitida y que en fecha 02 de abril de 2007 la arrendadora ADMINISTRADORA LOS SAUCES S.R.L. le comunicó que estaba en vigencia la prórroga legal, este juzgador da por reproducida la decisión sobre la naturaleza de la acción propuesta y observa que tal cuestión previa debe ser declarada sin lugar, al tratarse de una acción por resolución de contrato por falta de pago durante la vigencia de la prórroga legal, hecho éste último que ambas partes han convenido, y así se decide.

IV

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

PUNTO PREVIO.

DE LA FALTA DE CUALIDAD

El accionado opone la falta de cualidad con fundamento en las siguientes razones: En primer lugar, porque a su decir el ciudadano G.P.S., no es cesionario-arrendador, por lo tanto carece de cualidad e interés para intentar la demanda, al efecto alega que su representado, aun cuando es el arrendatario en la relación contractual arrendaticia celebrada con la ADMINISTRADORA LOS SAUCES, S.R.L., no deja de ser un tercero, en la referida cesión de derechos, en la cual la ADMINISTRADORA LOS SAUCES, S.R.L., tenía la obligación de notificar de la cesión del contrato de arrendamiento al ARRENDATARIO CEDIDO, como se dijo por ser un tercero. En segundo lugar, alega el accionado textualmente lo siguiente: “Por lo antes expuesto ciudadano Juez, es evidente que el contrato de compraventa celebrado entre el ciudadano E.G.D. y G.P.S., en fecha 22 de enero del 2007, no se ha perfeccionado y está viciado de nulidad absoluta, por cuanto no se dio cumplimiento a la PREFERENCIA OFERTIVA por parte de los ARRENDADORES-PROPIETARIOS, tal y como lo prevé el artículo 42 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y como resultado de ello el ciudadano G.P.S. carece de cualidad de propietario del inmueble objeto del contrato, para intentar el presente juicio, con el cual pretende resolver el Contrato de Arrendamiento contenido en el documento privado que acompañó con el libelo de demanda, como instrumento fundamental de su acción; e igualmente mi representado L.G.B., no es su arrendatario, por lo que carece de cualidad o interés para sostener el presente juicio, …”.

Para el autor patrio L.L. la cualidad la concibe como:

…en este sentido procesal expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción.

.

En igual sentido considera el mencionado autor que:

….es innegable que la llamada excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad, no constituye una excepción en sentido sustancial sino una defensa absoluta de la demanda, por medio de la cual se niega al actor el fundamento mismo de su derecho de acción y la titularidad del derecho

.

La exposición de motivos del Código de Procedimiento Civil señala que:

...se destaca en esta última disposición la regla de que junto con las defensas invocadas por el demandado en su contestación, puede este hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio. Así estas defensas que en el código vigente constituyen excepciones de inadmisibilidad, que pueden proponerse como previo pronunciamiento, dando lugar a una incidencia o bien como de fondo junto con las demás perentorias ahora (…) son defensas que necesariamente deben oponerse en la contestación al mérito de la demanda, junto con las demás perentorias, pues han sido eliminadas como cuestiones previas en el artículo 346…

.

En el mismo sentido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha establecido que:

…se ha dicho innumerables veces que la cualidad es inherente al fondo de la controversia, siendo que en contadísimas oportunidades en vigencia del código abrogado, era posible escindir este respeto del derecho reclamado sin adelantar opinión, éste fue el motivo por el cual la excepción fue incluida en el nuevo Código de Procedimiento Civil como punto previo al fondo de la controversia, y eliminada como defensa a tramitarse in limine litis

. (sentencia de fecha 5 de mayo de 1988. Cao M. delS.P. de Obando y otros contra Seguros Venezuela C.A., ratificada en sentencia RC.00003-180106, Caso C.D. de Castro).

También sentencia de fecha 18 de diciembre de 2007, dictada por la Sala Constitucional del T.S.J. caso: J.C. Paparoni y otros.):

…es evidente pues, que en nuestro ordenamiento jurídico actual la falta de cualidad constituye una defensa de fondo que puede ser opuesta o no por el demandado y que, por tanto, de no ser alegada, no puede ser suplida o advertida de oficio por el Juez…

.

Establecido lo anterior de conformidad con las cargas de la prueba previstas en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil corresponde a la parte demandada demostrar la existencia de la falta de cualidad invocada.

Así las cosas, para resolver la falta de cualidad alegada por el demandado es necesario traer a las actas procesales el criterio que sobre la cesión de un contrato ha dejado asentado nuestra M.J. en Sala de Casación Civil, en sentencia n° 00717, de fecha 27 de julio de 2004, con ponencia del Magistrado Dr. T.A.L., en el juicio M.M.P. de Osorio contra Desarrollos Urbanísticos Elan, C.A., (Exp. 03-756), en los siguientes términos:

El artículo 1.549 del Código Civil, señala:

...La venta o cesión de un crédito, de un derecho o de una acción son perfectas, y el derecho se transmite al cesionario, desde que haya convenido sobre el crédito o derecho cedido y el precio, aunque no se haya hecho tradición.

La tradición se hace con la entrega del título que justifica el crédito o derecho cedido...

.

Según este artículo, la cesión de crédito nace de un contrato entre el acreedor original (cedente) y el nuevo acreedor (cesionario), mediante el cual el cedente se obliga a transferir y garantizar al cesionario el crédito u otro derecho, y esta última se obliga a pagar un precio en dinero, sin que sea obligatorio el consentimiento del cedido. Por esa razón, la doctrina patria ha sostenido que la cesión es una especie del género “venta” sometido a las reglas generales de ésta que le sean aplicables y que no estén contradichas por las reglas específicas de la cesión de créditos.

En este orden de ideas, podría sostenerse que la cesión de créditos es un contrato consensual, y el instrumento en el cual –eventualmente- puede constar, no constituye un requisito formal sino un medio probatorio; ello significa que ese contrato se perfecciona con el acuerdo de voluntades de la cedente y la cesionaria y el pacto sobre el precio. Entonces, si no aparece expresado el consentimiento del cesionario en el documento que contiene la cesión, no puede deducirse que ese consentimiento del cesionario no haya sido prestado; en todo caso, la firma de ese instrumento es la expresión más evidente de la manifestación de voluntad.

Le corresponde entonces a la Sala fijar criterio sobre este punto y al respecto observa:

En primer término, considera la Sala que de conformidad con lo previsto en el citado artículo 1.549, el acto que transfiere el derecho de crédito es una convención entre el acreedor primigenio (cedente) y el cesionario, que se perfecciona entre las partes por el simple consenso de éstas. Otra cosa muy distinta, es la notificación que ha de hacerse para que ésta surta eficacia frente a terceros, que en el caso que nos ocupa no era necesario, pues la demanda equivale a notificación.

En segundo lugar, considera la Sala que no hace falta que en el documento se mencione de manera expresa que el cesionario acepta la cesión, ya que no es un requisito de validez de la cesión que la manifestación de voluntad del cesionario conste en una cláusula del contrato, pues basta la firma como la más clara expresión de la aprobación de los contratantes. Sin embargo, resulta fundamental para la existencia de la cesión, que en él quede expresado el precio de esa cesión.

En tercer lugar, la tradición del derecho de crédito se efectúa con la entrega del título que contiene el crédito o derecho cedido, y con él se transfieren todos los accesorios del mismo, quedando también transferidas todas las acciones que pueda oponer el cesionario al deudor, después de su notificación.

Por último, la cesión de un crédito garantizado con hipoteca requiere para su validez la formalidad del registro, y cuando no se cumple con esa formalidad carece de validez jurídica, quedando impedido el cedente de trasladar el derecho al cesionario y, por vía de consecuencia, de la posibilidad de ejecutar la garantía. Así lo estableció este Alto Tribunal en sentencia N° 128, de fecha 9 de agosto de 1979, en el juicio de F.G. contra F.P.C..

Por su parte, la doctrina sostiene lo siguiente:

...La transferencia del crédito u otro derecho, en razón de la cesión, se rige por el Derecho Común. La propia ley dispone expresamente que la venta o cesión de un crédito, derecho o acción, es perfecta y el derecho cedido se transmite al cesionario, desde que haya convenio sobre el crédito o derecho cedido y el precio, aunque no haya tradición. Pero existen normas especiales en cuanto a la eficacia de la transferencia frente a terceros y al objeto de la obligación a transferir.

2° Eficacia de la transferencia frente a terceros.

...d) La notificación o aceptación puede ser expresa o tácita; y anterior, simultánea o posterior a la cesión. La aceptación simultánea convierte al contrato en plurilateral;...

3° Objeto de la transferencia.

El objeto de la transferencia es el crédito o derecho vendido con sus accesorios...

(José A.G.. Contratos y Garantías. Universidad Católica Andrés Bello, Caracas, 1996, páginas 268-273.) (Destacado de la Sala).”.

Este Juzgador observa que la cesión de derechos, hecho convenido por ambas partes en el presente juicio, y cuyo debate es con relación a sus efectos por la falta de notificación; la citación del demandado en la presente causa, conforme al criterio jurisprudencial antes transcrito, produjo el efecto de la notificación omitida y que como ha advertido la Sala Civil no es necesario que las partes acepten expresamente la cesión, ya que su actuación ha evidenciado su aceptación.

En cuanto a la supuesta ausencia de voluntad del propietario para la cesión del contrato de arrendamiento, por orden expresa del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece la subrogación del nuevo propietario en el contrato de arrendamiento suscrito, es necesario destacar que para la validez de la venta no es necesaria la notificación previa del arrendador dado que para que sea procedente el derecho preferente del arrendatario está sujeto también a una serie de supuestos para que el propietario del inmueble arrendado tenga la obligación de notificar al arrendatario si posee tal derecho, y aún cuando este omitirá su notificación la ley le concede la posibilidad de ejercer la acción por retracto, que no anula la venta, sino que lo coloca en igual situación de aquel que compró el inmueble al arrendador.

En consecuencia, cuanto el propietario vendió el inmueble arrendado, hecho convenido por el demandado, se transfirió conforme la Ley antes citada, los derechos y obligaciones que le correspondían en el contrato de arrendamiento; por lo que el ciudadano G.P. si tiene cualidad para intentar las acciones que se deriven de la relación arrendaticia y L.G.B., para ser demandado por dicha relación, razón suficiente para que sea desestimada por este Juzgador la falta de cualidad opuesta. Y ASÍ SE DECIDE.

DE LAS CUESTIONES PREVIAS.

PRIMERO

En relación con la cuestión previa promovida por el demandado con arreglo al artículo 346.6 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto a su decir el libelo de la demanda no se cumple con el ordinal 4 del artículo 340 eiusdem, alega textualmente lo siguiente:

De una simple lectura del libelo de la demanda, específicamente en la parte In Fine del Capítulo Primero, que trata de Los Hechos, la parte actora manifiesta expresamente que mi (su) representado no ha pagado los cánones de arrendamiento de los meses de febrero, marzo, y abril, DE ACUERDO A LAS UNIDADES TRIBUTARIAS, que cada mes corresponde a la cantidad de Bs. 1.623.971, sin explicar si es que el arrendatario ha pagado cantidad alguna o por el contrario ha pagado una cantidad menor, ya que supuestamente mi representado, no es que no pagó, sino que no lo hizo en base a las unidades tributarias y luego continúa su exposición de que en múltiples ocasiones se le ha solicitado la desocupación del inmueble arrendado, omitiendo explicar el motivo de tal solicitud de desocupación.

Posteriormente en el Capítulo Tercero del libelo de la demanda, que trata del PETITORIO, tomando en consideración los hechos expuestos, se espera que la parte actora solicite la resolución del contrato de arrendamiento y exija el pago de los cánones de arrendamiento insolutos, sin embargo, en total y absoluta contravención a los hechos o relación fáctica expuesta procede a demandar a mi (su) representado por CUMPLIMIENTO del contrato de arrendamiento, al exigirle al demandado que convenga en el vencimiento del contrato y entregue el inmueble objeto del mismo, solicitud por demás extemporánea por estar vigente la prorroga legal.

. (Negritas del autor y cursivas del tribunal).

Ahora bien, del texto antes transcrito se aprecia con claridad que el demandado como fundamento de la cuestión previa opuesta señala que existe una diferencia entre los hechos narrados por el actor y la calificación jurídica de su pretensión, por lo que este operador de justicia procede a examinar tal circunstancia.

Observa este Juzgador, que la parte demandante en su libelo de demanda no procede a calificar su acción, sino que lo hace en fecha 19 de septiembre de 2007, señalando que se trata de un cumplimiento de contrato por vencimiento del término, pero se fundamenta en los artículos 33, 36, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así mismo en su demanda plantea los siguientes hechos:

Que en la cláusula segunda del contrato se convino que en caso de prórroga legal, el canon de arrendamiento se ajustaría de conformidad con el valor de las unidades tributarias para esa fecha y que la falta de pago de lo allí previsto daría derecho a la arrendadora a ejercer las acciones pertinentes para la resolución cumplimiento del contrato, sin perjuicio del cobro de las cantidades adeudadas por cánones vencidos y de los daños y perjuicios. Que a la fecha el ciudadano L.G., no ha pagado los cánones de arrendamiento de los meses de febrero, marzo y abril, de acuerdo a las unidades tributarias, que cada mes corresponde a la cantidad de UN MILLON SEISCIENTOS VEINTITRES MIL NOVECIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 1.623.971,00) hoy UN MIL SEIICIENTOS VEINTITRES CON NOVENTA Y SIETE BOLÍVARES (Bs. 1.623,97), lo cual alega se evidencia de notificación de fecha 1 de febrero de 2007 que consigna.

(Negritas del tribunal).

Al respecto, y en aplicación del principio de exhaustividad, este Juzgador analiza el contrato de arrendamiento objeto de la referida acción y prevé que en la cláusula cuarta del mismo se estableció: “La duración o término de este contrato es de UN (1) AÑO contado a partir de esta fecha, a cuyo vencimiento se considera terminado…” Así mismo señala como fecha del contrato el día 01 de febrero de 2006.

En este sentido, debemos establecer que en virtud del Principio Dispositivo que rige en nuestro proceso civil, resulta necesario una correspondencia entre la sentencia de mérito y la pretensión deducida, de allí que deben ser analizados todos y cada uno de los elementos del juicio que servirán de fundamento para la decisión de la causa. En este orden de ideas, el procesalista R.H.L.R., en su obra “CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL”, señala:

Según lo dispuesto en el artículo 12, el juez pude suministrar los motivos de derecho, aún cuando las partes no los hayan alegado. No hay extralimitaciones de su parte cuando el Juez presenta la cuestión de derecho de forma distinta a como ella fue expuesta por las partes, cambiando en consecuencia las calificaciones jurídicas que éstas le hayan dado o adicionando apreciaciones o argumentos legales que son producto del enfoque jurídico del Juez. La máxima iura novit curia viene a ser la consecuencia natural del proceso lógico de la sentencia que se traduce según los tratadistas en la otra expresión latina da mihi factum, dabo tibi ius, (dame los hechos, para darte el derecho).

Igualmente, el procesalista A.R.R., en su obra “TRATADO DE DERECHO PROCESAL CIVIL”, señala que

La Casación venezolana ha venido sosteniendo repetidamente que, si bien los jueces deben atenerse al derecho, ello no quiere decir que estén obligados a citar en forma expresa los artículos de ley que contienen las normas que aplican. Con tal que cumplan fielmente esas normas legales poco importan que las citen o no.

La falta de mención expresa de los artículos de la Ley - sostiene la Corte – no debe confundirse con falta del fundamento del fallo, o sea, de motivación que sirve de base a lo dispositivo. La vinculación del Juez al derecho no significa que ha de atenerse exclusivamente a las disposiciones legales y argumentos de derecho que le sometan las partes. La ley no prohíbe a los jueces suplir argumentos de derecho que no hubieren sido alegados y, por el contrario, en su misión jurisdiccional están en el deber de aplicar preceptos de la legislación positiva (iura novit curia) aunque no hubiesen sido alegados por las partes.

Así las cosas y acogiéndose a los criterios doctrinales antes citados, este Sentenciador considera conveniente traer a colación los reiterados criterios jurisprudenciales emanados de nuestro máximo Tribunal de la República con respecto a la calificación jurídica y al Principio Iura Novit Curia; así tenemos que en sentencia de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha veintitrés (23) de julio de 1987, con Ponencia del Magistrado René Plaz Bruzual, se dispuso:

…La jurisprudencia de esta Corte ha reiteradamente indicado que en virtud del principio iura novit curia, los jueces están totalmente facultados para elaborar argumentos de derecho en base a fundamentar en ellos su decisión, pues a ello se contrae su deber jurisdiccional; aplicar el derecho no alegado por las partes, o interpretar de diversa forma las normas que las partes invoquen, no implica necesariamente el que se estén supliendo defensas no alegadas por ellas, ya que a la iniciativa de las partes corresponde únicamente el alegato y prueba de los hechos, pero no la determinación e interpretación de las normas jurídicas aplicables…

.

Igualmente, en sentencia de la misma Sala, de fecha veintiocho (28) de mayo de 1991, con Ponencia del Magistrado Adán Febres Cordero, se estableció:

…en el proceso civil la cuestión de hecho, y su prueba correspondiente, corresponde a la iniciativa de las partes, pero la cuestión de derecho, su calificación y declaración, corresponde al poder de los jueces, porque éste es el principio que se halla comprendido en la máxima iura novit curia, conforme al cual los jueces pueden, sin suplir hechos no alegados por las partes, elaborar argumentos de derecho para fundamentar la decisión pues ello forma parte de su deber jurisdiccional…

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Asimismo, en sentencia de la Sala Político-Administrativa de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha veintidós (22) de septiembre de 1993, con Ponencia de la Magistrada Hildegard Rondón de Sansó, se dispuso:

…Según el principio iura novit curia se ha reconocido al Juez un amplio poder instructivo por lo que se refiere a la norma jurídica aplicable al caso concreto, definiéndose, según dicho principio, a la eventual actividad de las partes, en lo relativo, a la alegación del Derecho aplicable, como útil, más no necesaria ni determinante…No obstante, en Venezuela, en materia de procedimiento civil, tal principio se encuentra aparentemente matizado con la norma contenida en el artículo 340, ordinal 5° del Código de procedimiento Civil, y en el artículo 361 ejusdem, en virtud de los cuales las partes, al presentar o contestar la demanda, deben indicar al Tribunal el fundamento de derecho de su pretensión. No obstante, en criterio de la Sala, tales normas no pueden llegar al extremo de atar de manos al Tribunal que conozca de la causa, limitándolo a sólo poder aplicar las normas de derecho invocadas por las partes. De manera que, en Venezuela, en materia de procedimiento civil ordinario, a juicio de la Sala, la carga de las partes de alegar el derecho aplicable al caso concreto, tiene el carácter de requerir de aquéllas una colaboración necesaria, pero no vinculante ni limitante para el Tribunal de la causa, quien puede, en aplicación del principio iura novit curia, aplicar al caso concreto normas de derecho distintas de las alegadas por las partes…

En sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha veinte (20) de abril de 2005, con Ponencia de la Magistrada Isbelia P. deC., se estableció:

…Es claro pues, que el formalizante pretende poner de manifiesto que el juez incurrió en un error al establecer las conclusiones jurídicas de los hechos afirmados en el libelo de forma diferente a la alegada por el actor, lo que en modo alguno constituye incongruencia, pues el juez sólo está atado por los hechos alegados, mas no respecto del derecho aplicable ni de la determinación de las consecuencias jurídicas previstas en la ley, por cuanto su deber es conocer el derecho , el cual debe aplicar con independencia de lo que al respecto hubiesen indicado las partes.

…Por tanto, se puede concluir que no existe incongruencia cuando el juez presenta la cuestión de derecho en forma distinta a como ella fue presentada por las partes, cambiando las calificaciones que éstas hayan dado, o haciendo apreciaciones o argumentos legales, que son producto de su manera de ver el problema sometido a su consideración…

Finalmente, la Sala Constitucional, en la sentencia N° 7 del 1º de febrero de 2000 (caso: “José A. Mejía Betancourt y otros”), estableció que:

El proceso de amparo no es, como se dijo, de naturaleza netamente dispositiva, y el Juez del amparo es un tutor de la constitucionalidad, que para amparar a quienes se le infringen sus derechos y garantías, no puede estar atado por las equivocaciones de los agraviados al calificar el derecho o garantía violado, o la norma aplicable.

El Juez del amparo por aplicación del principio iura novit curia puede cambiar la calificación jurídica de los hechos que hizo el accionante, y restaurar la situación jurídica que se alega fue lesionada partiendo de premisas jurídicas diferentes a las señaladas en el amparo. Esto significa que ante peticiones de nulidades, el Juez del amparo, que es un Juez que produce cosas juzgadas formales, puede acudir a otra figura jurídica para restaurar la situación violada.

Aplicando el criterio antes trascrito parcialmente, se tiene que el Juez, no puede cambiar la calificación jurídica a las pretensiones de las partes, sino limitarse a lo alegado y probado en autos, so pena de violar el derecho a la defensa y el debido proceso.

Sin embargo, es de advertir que la esa misma Sala Constitucional en voto salvado de la Magistrada Luisa Estela Morales, en sentencia Nº 381 en el expediente Nº 06-1043, puntualizó:

…el hecho de que el demandante haya equivocadamente rotulado la acción como desalojo, cuando en realidad podría ser de resolución de contrato conforme al artículo 1168 ejusdem, no puede comportar que se le desestime la acción sin valorar el mérito del fondo, porque el juzgador puede calificar la denominación de la acción, además de tener previsto el mismo el mismo procedimiento judicial.

Sin embargo, ello es perfectamente posible en el caso, por ejemplo, cuando se alega como fundamento de la pretensión la falta de pago de pensiones de arrendamiento, pues en estos casos, la conducta esperada de la demandada es que acuda a probar el pago de las mismas, independientemente que sea una pretensión de resolución por falta de pago o desalojo por falta de pago, la forma de enervarlas es la misma, demostrar su pago o cualquier otro hecho extintivo de la misma, más allá que se trate de un contrato a tiempo determinado o indeterminado, pero no cuando se alega la necesidad, pues de acuerdo a la norma ello solo es causal de desalojo y procede en los contratos a tiempo indeterminado

.

Ahora bien, acogiéndose este Tribunal a los criterios jurisprudenciales y doctrinales antes citados, sobre la capacidad y deber del Juez de realizar la calificación jurídica de los hechos deducidos por el demandante al momento de dictar la sentencia de mérito, a través del silogismo judicial que se realiza durante el proceso, mediante los actos efectuados por las partes, es necesario indicar que en el caso de autos el demandante califica su acción como cumplimiento de contrato por vencimiento del término, pero que al ser analizados los hechos alegados, el petitorio y el documento acompañado con la demanda, específicamente la cláusula cuarta anteriormente citada, este Juzgador prevé que el referido contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, que se pactó su vencimiento el día 01 de febrero de 2007 y que ha alegado la actora la falta de pago a partir de su vencimiento, es decir, durante la prórroga legal a la cual tenía derecho, pidiendo el reconocimiento del vencimiento del contrato, la entrega del inmueble y daños y perjuicios, obviamente este juzgador coincide con el accionado que los hechos expuestos por el demandante denotan que estamos en presencia de una típica demanda por resolución del contrato por falta de pago y no de cumplimiento contractual como fue la actora, pero difiere en virtud que la errada la calificación realizada con posterioridad a la demanda no debe ser subsanada denunciada como cuestión previa sino en aras de economía y celeridad procesal establecida la calificación jurídica correcta que emana de los hechos invocados por el actor. Y así se establece.

En consecuencia, este Juzgador en aplicación de los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que establecen la garantía a la tutela judicial efectiva y que el proceso constituya un verdadero instrumento para la realización de la justicia, y en virtud de que la acción de resolución de contrato no deja sin efecto el contrato controvertido, este Sentenciador procede a darle la correcta calificación jurídica a la presente acción de resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago de cánones de arrendamiento y se desecha la cuestión previa promovida por el accionado de conformidad con el artículo 346.6 por no llenar el libelo cumpliendo con el requisito contenido en el ordinal 4 del artículo 340 eiusdem. ASÍ SE DECIDE.

SEGUNDO

Promueve la parte accionada la cuestión previa contenida en el artículo 346.6 del Código de Procedimiento Civil, en razón que a su decir el libelo de la demanda no cumple con el requisito previsto en el ordinal 5 del artículo 340 eiusdem; en relación con esta cuestión previa en Sentencia Nº 00033, emanada de Sala Político Administrativa, Expediente Nº 01-0229 de fecha 22/01/2002, se estableció lo siguiente:

… en forma reiterada esta Sala ha señalado que (...), cuando se opone la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no es necesario que se indique en forma minuciosa cada uno de los fundamentos de derecho en que se basa la pretensión; ello es así porque el Juez, sin atender siempre a las calificaciones jurídicas que hagan las partes, está obligado a aplicar el derecho que estime procedente.

Por otra parte, la Sala Político Administrativa, en sentencia No. 00293, de fecha 19 de febrero de 2002, expediente No. 0232, en cuanto al defecto de forma contemplado en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en lo atinente a la relación de los hechos y los fundamentos de derecho, de acuerdo al requisito del libelo de demanda, exigido por el ordinal 5° del artículo 340 eiusdem, señaló:

Entonces, quien demanda debe dar sus razones de hecho y de derecho, sin embargo, es menester precisar que no es necesario que la parte actora indique, en forma minuciosa, cada uno de los fundamentos de derecho, ya que de conformidad con el aforismo iura novit curia, el juez no está atado a las calificaciones jurídicas que hagan las partes ni a las omisiones de las mismas, por cuanto él aplica o desaplica el derecho ex officio. Con lo cual se puede concluir, que la exigencia de este ordinal consiste en que el escrito de la demanda se redacte de tal manera, que se puedan evidenciar los fundamentos de hecho y su relación con las disposiciones legales invocadas para sustentar la pretensión. Expuesto lo anterior, la Sala advierte que la circunstancia de que el demandante no describiese exhaustivamente las normas aplicables al caso de autos, sino que se limitare a la enunciación de las mismas, no configura de ninguna manera un defecto de forma de la demanda por incumplimiento de lo estipulado en el ordinal 5° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil; y por el contrario debe concluirse que en el caso de autos del libelo se evidencian suficientemente los fundamentos de hecho y de derecho en que se basa la demanda interpuesta

.

En los criterios antes citados se colige que la parte actora debe exponer sus razones de hecho y de derecho, pero con respecto a este último requisito, no es necesario que se indique en forma minuciosa cada uno de los fundamentos de derecho que se consideren aplicables al caso, haciendo así la primaria calificación de los hechos, cuya procedencia jurídica será determinada por el juez en la definitiva.

Ahora bien, del análisis realizado del contenido del libelo de demanda, se evidencia que la parte actora realiza una expresa relación de los hechos que incluso fue suficiente para que tanto este jurisdicente así como el propio accionado que se trata de una acción por resolución de contrato. Asimismo, las jurisprudencias arriba transcritas han considerado, que no es necesario que se indique en forma minuciosa cada uno de los fundamentos de derecho, ya que el Juez no está atado a las calificaciones jurídicas que hagan las partes, ni a las omisiones de las mismas, dado que él aplica o desaplica el derecho, por lo que, la obligación contenida en el referido ordinal 5º, no puede estar referida a una detallada y enjundiosa relación de los hechos y el derecho aplicable, sino a la narración de las situaciones fácticas que constituyen el fundamento de la pretensión y los elementos jurídicos de trascendencia que se requieren para explicar suficientemente la acción de modo que el demandado conozca del actor la pretensión en todos sus aspectos, pero ello no significa que forzosamente se tenga que pormenorizar al detalle cada hecho y cada elemento de derecho, ya que es suficiente con que se haga una descripción más o menos concreta de éstos para una adecuada defensa; por lo tanto es precisa la pretensión de la parte actora. Y ASI SE DECIDE.

En base al contenido del libelo de demanda, a los criterios jurisprudenciales citados y por las razones antes expuestas, concluye este juzgador que se cumple con el requisito de forma contenido en el numeral 5° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, en razón de lo cual la cuestión previa opuesta prevista en el ordinal 6 del artículo 346 en concordancia con el ordinal 5 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, no puede prosperar en derecho. Y ASÍ SE DECLARA.

TERCERO

En atención con la cuestión previa promovida por el accionado conforme al artículo 346.7 del Código de Procedimiento Civil, es decir, por la existencia de una condición o plazo pendiente. En ese sentido el demandado de autos señala que es evidente que existe una notificación pendiente sobre la cesión de crédito del contrato de arrendamiento por parte de la Administradora Los Sauces, S.R.L., a su persona, y que sin ella la parte actor no podía intentar la acción en su contra.

Al respecto de la cuestión previa contenida en el artículo 346.7 del Código de Procedimiento Civil, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 1137, del 23 de julio de 2003, con ponencia del Magistrado Dr. L.I.Z., en el juicio Banco Provincial, S.A., Vs. República Bolivariana de Venezuela, (Exp. 00-1063); asentó:

… La alegada cuestión previa relativa a la existencia de una condición o plazo pendientes, se refiere a que el nacimiento o extinción de las obligaciones derivadas del contrato dependan de la realización de un acontecimiento futuro, posible e incierto. Si la condición hace depender el nacimiento de la obligación, ella es suspensiva, si por el contrario hace depender la extinción la condición es resolutoria…

Por otra parte, la doctrina en manos del Dr. R.H.L.R., comenta:

La cuestión previa atañe sólo a estipulaciones contractuales de término o condición aun no cumplidas; al quando debeatur de la obligación. Los otros supuestos de falta de interés procesal no pueden ser denuciados, en principio, por esta vía de la cuestión previa 7ª, toda vez que la inexistencia de incertidumbre a los fines de la demanda mero-declarativas, y la innecedidad de la fiscalización procesal del Estado en ciertas relaciones (demandadas de procesos constitutivos), son cuestiones –atañaderas al interés procesal, ciertamente-, pero que conciernen netamente al mérito del asunto, y por tanto no pueden ser resueltas in limine litis.

. (Código de Procedimiento Civil, Tomo III, pág. 64, R.H.L.R., 3ª Edición.).

Así pues, tenemos que tanto de la doctrina, como del criterio de nuestra M.J. se extrae que la cuestión previa contenida en el artículo 346.7 del Código de Procedimiento Civil, está dirigida a una condición posible contractualmente establecida, que muy bien puede hacer nacer o extinguir la obligación según sea el caso.

En lo alegatos del accionado se aprecia que los mismos no se encuentran referidos a una estipulación contractual, sino mas bien a una expectativa de derecho que se deriva sobre la validez de la cesión del contrato de arrendamiento, circunstancia que no puede ser resuelta in lime litis por tocar el mérito de la controversia, razón por la cual, la cuestión previa opuesta por el accionado de conformidad con el ordinal 7° del artículo 346 no es procedente. Así se decide.

CUARTO

En atención con la cuestión previa promovida por el accionado conforme al artículo 346.7 del Código de Procedimiento Civil, es decir, por la existencia de una condición o plazo pendiente, en ese sentido alega el demandado que existe una condición pendiente la cual debe ser resuelta previamente y ella consiste en el cumplimiento de la preferencia ofertiva por parte de los arrendadores propietarios y un plazo pendiente, que es el lapso que posee para aceptar o rechazar la oferta de venta.

Así las cosas tenemos que en el particular que antecede se hizo las consideraciones conceptuales necesarias para determinar la procedencia de la cuestión previa invocada por el demandado, de donde se extrae con plena claridad que esta condición debe necesariamente versar sobre una estipulación contractual y no sobre una expectativa de derecho que incida directamente sobre el mérito de la controversia, por lo tanto, la cuestión previa opuesta por el demandado de conformidad con el artículo 346.7 del Código de Procedimiento Civil, no debe prosperar. Y así se decide.

QUINTO

En atención con la cuestión previa promovida por el accionado conforme al artículo 346.7 del Código de Procedimiento Civil, es decir, por la existencia de una condición o plazo pendiente. Nuevamente insiste el demandado que la falta de notificación de la venta es una condición pendiente, ya que a partir de la misma es que comienza a computarse el lapso para ejercer el retracto legal arrendaticio.

Al respecto este Juzgador aprecia nuevamente que este alegato no versa sobre una disposición contractual sino mas bien sobre una expectativa de derecho que el accionado mantiene sobre el retracto legal arrendaticio que por demás está decir que supone para su procedencia una serie de elementos que no pueden ser verificados en limine litis, por lo tanto, tal y como fue motivado previamente la cuestión previa opuesta por la parte demandada con fundamento en el artículo 346.7 no puede prosperar al no versar sobre una disposición contractual, y así se decide.

SEXTO

Promueve la cuestión previa previas en el artículo 346.11 del Código de Procedimiento Civil, en ese sentido el demandado alega que la demandada fue presentada estando vigente la prorroga legal, que para el presente caso sería de dos años, por cuanto la relación arrendaticia comenzó el 1 de enero de 2001, tal y como lo prevé el artículo 41 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

En el particular primero del presente fallo se determinó la calificación jurídica de la acción incoada por la parte actora con ayuda incluso de los alegatos expuestos por el propio accionado, ya que, como se indicó previamente, se trata de una acción por resolución de contrato por la falta de pago; por lo tanto, la disposición contenida en el artículo 41 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, no es aplicable y por consiguiente al no tratarse de una acción por cumplimiento no es procedente la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA.

Para decidir el fondo de la controversia este Tribunal observa:

En atención al inicio de la relación arrendaticia como hecho controvertido se evidencia de autos que la parte actora no señala expresamente en su demanda la duración de la relación arrendaticia, pero acompaña notificación efectuada por la Administradora Los Sauces S.R.L., en la cual reconoce que el arrendatario tenía derecho a una prórroga legal de dos (2) años, por lo que, este tribunal observa que en cuanto a la duración de la relación arrendaticia, tal circunstancia no tiene relevancia alguna en la decisión de la presente causa, ya que la actora así lo ha reconocido en su comunicación de fecha 01 de febrero de 2007, recibida por el demandado en fecha 2 de abril de 2007, Y ASÍ SE DECLARA.

Por otra parte, en relación con el pago de los cánones de arrendamiento, alega la actora y así lo conviene el demandado que ha pagado la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 1.585.635) hoy UN MIL QUINIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES CON SESENTA Y TRES CENTIMOS (Bs.1.585,63), por cuanto el Tribunal sólo recibe cánones de arrendamiento y no es agente de retención y por tanto debe descontarse a la suma de UN MILLON SESICIENTOS VEINTITRES MIL NOVECIENTOS SETENTA Y UN BOLIVARES (Bs. 1.623.971) hoy UN MIL SEISCIENTOS VEINTITRES BOLIVARES CON NOVENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 1.623,97), la cantidad correspondiente al IMPUESTO AL VALOR AGREGADO.

En cuanto a tal alegato, este tribunal observa que no existe constancia en autos, que la arrendadora fuere un agente de retención y que tal diferencia estuviere relacionada con el pago de impuesto alguno y observa que al folio 9 consta documento privado, suscrito por la parte actora, el cual no fuera impugnado, al contrario admitida su recepción, que se señala expresamente que el canon de arrendamiento a ser pagado por la arrendataria durante la prórroga legal era de UN MILLON SEISCIENTOS VEINTITRES MIL NOVECIENTOS SETENTA Y UN BOLIVARES (Bs. 1.623.971) hoy UN MIL SEISCIENTOS VEINTITRES BOLIVARES CON NOVENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 1.623,97) y tal comunicación concatenada con la cláusula primera del contrato admitido por ambas partes, coincide con el monto del canon pactado de cuarenta y tres coma ciento cincuenta y cuatro unidades tributarias, la cual para el mes de febrero de 2007 estaba fijada según Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela de fecha 12 de enero de 2007, en la cantidad de Treinta y Siete Mil Seiscientos Treinta y Dos Bolívares Sin Céntimos (Bs. 37.632,00), hoy Treinta y Siete Bolívares Con Sesenta y Tres Céntimos (Bs. 37,63) cada unidad, cuya operación matemática da una cantidad de UN MILLON SESICIENTOS VEINTITRES MIL NOVECIENTOS SETENTA Y UN BOLIVARES (Bs. 1.623.971) hoy UN MIL SEISCIENTOS VEINTITRES BOLIVARES CON NOVENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 1.623,97) mensuales. Igualmente este Juzgador observa que no existe convenio, ni documentación alguna, que compruebe lo afirmado por el demandado, en cuanto a que de dicho monto debía deducirse algún impuesto, además que en todo caso, el canon seria la base para el cálculo del impuesto y no podría ser descontado de éste el impuesto que pudiera generarse sino en adición del mismo debería ser calculado. Por lo que, este tribunal considera que las consignaciones efectuadas por el arrendatario ante el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, expediente de consignaciones Nº 3294 y que constan a los folios 67 al 72, las cuales no fueron impugnadas y en consecuencia tienen pleno valor probatorio, fueron incompletas y en consecuencia, el arrendatario dejó de cumplir con su obligación de pagar durante los meses de febrero, marzo y abril de 2007, cuya consecuencia legal es la resolución del contrato por falta de pago, ya que a pesar que se encontraba dentro de la prórroga legal, durante ésta el contrato tiene plena vigencia en las demás estipulaciones conforme al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y ASÍ SE DECLARA.

En relación con el alegato del accionado con fundamento en el hecho que el demandante no podía reclamar los cánones correspondientes al mes de febrero, marzo y abril, porque el contrato de arrendamiento fue cedido el 02 de mayo de 2007 y no podría reclamar el pago de cánones de arrendamiento que no le corresponden, ya que es falso que la ADMINISTRADORA LOS SAUCES S.R.L., le haya notificado del monto del nuevo canon en fecha 01 de febrero de 2007, por cuanto la pretendida notificación fue recibida en fecha 02 de abril de 2007, cuando ya había transcurrido dos meses del comienzo de la prórroga legal. En cuanto a la cualidad del actor, conforme a la cesión de derechos y su validez este tribunal se pronunciará a posteriori. En cuanto a la alegada ausencia de notificación sobre el nuevo canon de arrendamiento y que la misma fue recibida en el mes de abril, este tribunal observa que en la cláusula primera del contrato, el cual es ley entre partes, se pactó que el canon de arrendamiento durante la prórroga legal se reajustaría de conformidad con el valor de las unidades tributarias; por lo que, no era necesaria la notificación del reajuste para que este fuera exigible. Y ASÍ SE DECIDE.

Alega el demandado que el legislador prohíbe expresamente cualquier demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, cuando estuviere vigente la prórroga legal, a tenor de lo previsto en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En tal sentido, se da por reproducido el análisis previo sobre la naturaleza de la presente acción, la cual se trata como fue decidido de una resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago, por lo que no es procedente tal defensa. Y ASÍ SE DECIDE.

Arguye la parte demandada que en fecha 13 de agosto de 2007 se enteró de la existencia de un contrato de compraventa suscrito entre los ciudadanos E.G. y el ciudadano G.P. y que tratándose de una parcela de terreno de mayor extensión, ya que según el contrato tiene un área de CUATRO MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y UN METROS CUADRADOS CON SETENTA Y CINCO DECIMETROS CUADRADOS (4.941,75) y donde además según dicho documento de venta, hay otro Centro Comercial denominado CENTRO COMERCIAL SUR, perfectamente tenía el derecho que le fuera ofrecidos en venta los locales distinguidos con los Nros 2 y 3 que forman parte de LOS LOCALES LA GUACAMAYA, construidos en un área o parcela de menor extensión que forma parte de la parcela de mayor extensión donde están construidos los LOCALES LA GUACAMAYA. Por otra parte, afirma que teniendo más de seis años como arrendatario de los dos locales que forman parte de LOS LOCALES LA GUACAMAYA y estando solvente en los pagos de canon de arrendamiento para el momento de la venta (22 de enero 2007) los arrendadores propietarios estaban obligados según el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a ofrecerle con preferencia al tercero el inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, constituido por locales y el área de terreno sobre la cual se encuentran construidos, interpone reconvención al ciudadano G.P. y llama en tercería a los ciudadanos E.G. y M.R.F.D.G..

Al efectuar el llamado a los terceros el demandado lo funda en el ordinal 4° del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, es decir, por cuanto el demandado considera que el tercero es común a la causa pendiente, así se aprecia que la causa versa sobre la resolución de contrato incoada por la accionante en virtud de un contrato que le fue cedido por los terceros, razón por la cual no resulta común a ellos y aunado al hecho que los terceros no fueron citados dentro del lapso previsto en la Ley su llamado quedó sin efecto en la presente causa y ASI SE DECIDE.

En cuanto al supuesto derecho de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio planteadas por el demandado este Juzgador procede a decidirlo de seguida, conjuntamente con la reconvención propuesta, en la cual se arguyen los mismos hechos y al efecto en cuanto a la alegada preferencia ofertiva que le fuera negada y su derecho a plantear retracto legal arrendaticio, este Tribunal observa que la reconvención se ha planteado contra el ciudadano G.P., y que el documento de compraventa que cursa a los folios 10 al 12 , fundamento de la pretensión del demandado reconviniente, establece claramente que dicha negociación se efectúo entre los ciudadanos E.G.D. y M.R.F.D.G., actuando como propietarios-vendedores y el ciudadano G.P., actuando como comprador; por lo que, al pretender la violación de su derecho a la preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y nulidad de la venta, este sentenciador con base a la normativa jurídica que regula el retracto legal arrendaticio declara que en el caso de marras existe una defectuosa constitución de la relación jurídico procesal; ya que el demandado reconviniente que pretenda subrogarse en el retracto legal arrendaticio debe interponer la demanda contra el propietario del inmueble que es su arrendador y funge como vendedor, así como también como contra el comprador del mismo, por constituir un típico litisconsorcio pasivo necesario, ya que dicha negociación contractual genera obligaciones y derechos que pueden afectar a todos los integrantes del negocio jurídico subyacente. Siendo el caso, que el demandado reconviniente interpone su pretensión contra uno solo de los legitimados pasivos su pretensión debe ser desestimada, por una defectuosa constitución de la relación jurídica procesal, por cuanto no se interpuso contra todas las personas legitimadas para sostenerla por la relación material existente y los efectos que involucraría la sentencia de fondo.

En términos más claros, la reconvención o mutua petición, está prevista en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:

Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340.

El maestro Borjas, en sus célebres comentarios al Código de Procedimiento Civil Venezolano al referirse a la reconvención afirma:

De lo expuesto se deduce que el reconvenido, esté o no presente en el acto, como debe estar a derecho, no tiene por qué ser citado, ni notificado de la reconvención; y que en ningún caso habrá necesidad de citar a otra persona alguna que no esté en el juicio, pues en la contrademanda las partes deben ser idénticamente las mismas de la demanda principal, conservando sus mismos caracteres, sin otra diferencia entre ellas que la de pasar en la nueva demanda a ser actor de aquélla. No sería permitido, por consiguiente, al contrademandante proponer una acción dirigida a la vez contra su contendor y una o varias otras personas, ni menos asociar en ella, como litis-consortes suyos, a otro u otros demandantes. El derecho a reconvenir es privativo del demandado contra el actor, y no puede extenderse ni a favor, ni en contra de quienes sean terceros en el juicio…

.

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº RC-00378, Expediente Nº AA20-C-2004-000835, dejó sentado el siguiente criterio:

Tratándose en este caso de una reconvención contra un sujeto que no es parte actora en el juicio, no es posible plantear contra él dicha reconvención, pues ésta opera como una mutua petición que hace el demandado contra el demandante y exclusivamente vincula y tiene sus límites ínter subjetivos entre éstos dos sujetos procesales. Si se quiere que en la causa intervenga algún tercero, debe llamársele por la vía procesal de tercería, dentro de los plazos y con las formalidades de Ley, pero no admitirse una reconvención contra quien, en definitiva, no es parte en el proceso. Es por ello preciso declarar que dicha acción propuesta en esos términos es inadmisible, pues afecta en forma directa el derecho fundamental de defensa de quien es indebidamente incorporado a juicio -ex-control difuso de la Constitución- y por ende debe declararse nula la admisión de la reconvención intentada en esta circunstancia.

Así las cosas, en razón tanto la doctrina como la jurisprudencia de nuestra M.J. transcrita previamente, es claro que la legitimación en la reconvención está limitada a los sujetos de la relación procesal, por consiguiente, sólo puede ser reconviniente el demandado original y reconvenido el demandante original, resultando inadmisible la reconvención propuesta por tratarse de una pretensión que debe ser incoada contra todas aquellas personas que interviene en el contrato cuyo retracto legal arrendaticio se demanda como fue expresado previamente. Y ASI SE DECIDE

Con relación a los daños y perjuicios contractuales demandados por la parte actora, este tribunal observa que aún cuando fueron pactados conforme a la cláusula tercera del contrato y así lo solicita la demandante en su demanda de manera clara, al reclamar los daños que se causen diariamente, igualmente reconoce que los mismos son indeterminados y no tiene este tribunal parámetros para su cálculo; en consecuencia, se declara sin lugar la pretensión de daños y perjuicios solicitada por la actora, razón por la cual la pretensión del accionante será declarada parcialmente con lugar en el dispositivo del presente fallo. Y ASI SE DECIDE.

V

DECISION

En mérito de todo lo antes expuesto este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de resolución de contrato por falta de pago; en consecuencia, se resuelve el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el primero (1°) de febrero de 2006, y ordena la entrega del inmueble arrendado, consistente en dos locales comerciales distinguidos con los números 2 y 3, que forman parte de los Locales La Guacamaya, ubicados en la avenida L.A., Municipio Valencia, estado Carabobo, en las mismas buenas condiciones que lo recibió y solvente de los

servicios públicos de que está dotado el inmueble. SEGUNDO: INADMISIBLE la reconvención propuesta por el demandado.

No hay condenatoria en costas en la demanda principal dada la naturaleza de lo decidido.

No hay condena en costas a la parte demandada reconviniente con relación a la reconvención propuesta por haber sido declarada inadmisible, lo que implica que no existe vencimiento total por parte del demandante reconvenido.

Notifíquese a las partes de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado segundo de Primera Instancia en lo

Civil, Mercantil Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, a los veintitrés (23) días del mes de febrero del año dos mil once (2011).-

El Juez Provisorio,

La Secretaria Temporal

Abog. P.P.

Abog. N.R.

En la misma fecha se dictó y publicó la presente decisión siendo las dos de la tarde (2:00 P.M.)

La Secretaria Temporal,

EXP. Nro. 51.214

PP/cc

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