Decisión de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Carabobo (Extensión Valencia), de 30 de Junio de 2010

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

POR AUTORIDAD DE LA LEY

EL JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

DEMANDANTE:

G.R.G.R.

DEMANDADO: F.E.G.S. Y E.A.V.D.G.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

EXPEDIENTE: 20.535

SENTENCIA: DEFINITIVA

Por escrito presentado en fecha 19 de noviembre de 2007, la ciudadana G.R.G.R., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 7.350.917 y de este domicilio, debidamente asistida por el abogado A.M.L., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 19.186, interpuso formal demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO BILATERAL DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, contra los ciudadanos F.E.G.S. Y E.A.V.D.G., venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nros. 8.352.172 y 8.524.792 respectivamente, ambos de este domicilio.

La demanda fue admitida por este Tribunal en fecha 18 de diciembre de 2007 (folios 35 y 36).

Del folio 41 al 59 rielan las compulsas libradas a los ciudadanos F.E.G.S. Y E.A.V.D.G., las cuales fueron consignadas por el Alguacil del Tribunal, en virtud de que no pudo localizar personalmente a los demandados.

A solicitud de la parte actora, el Tribunal mediante auto dictado en fecha 20 de febrero de 2008 (folio 61) acuerda expedir los carteles de citación a los demandados, los cuales fueron debidamente publicados y consignados a los autos en fecha 09 de julio de 2008; al folio 72 riela la constancia de la Secretaria del Tribunal, de haber fijado el correspondiente cartel de citación librado, en el domicilio de los demandados.

En fecha 20 de Octubre de 2008 el Tribunal, a solicitud de la parte actora, acordó designar defensor judicial a los demandados, recayendo dicha designación en la abogada M.N., quien fue debidamente notificada y prestó el correspondiente juramento de Ley en fecha 14 de noviembre de 2008 (folio 78).

En fecha 09 de diciembre de 2008 (folio 79) la defensora de oficio designada presentó escrito de contestación de demanda.

Abierta la causa a pruebas, ambas partes presentaron sus escritos de promoción de pruebas, las cuales fueron agregadas por el Tribunal, admitidas y evacuadas en su oportunidad procesal correspondiente.

Ninguna de las partes presentó escrito de informes en esta instancia.

En fecha 01 de diciembre de 2009, esta juzgadora se avocó al conocimiento de la causa, ordenó la notificación de las partes y fijó oportunidad para decidir la presente causa; notificadas como se encuentran las partes, procede de seguida esta juzgadora a decidir la presente controversia en los siguientes términos:

ALEGATOS DE LAS PARTES

ALEGATOS DEL DEMANDANTE:

Consta del documento publico debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Quinta de Valencia, en fecha 07 de noviembre de 2006, quedó inserto bajo el Nro. 48, tomo 294, de los libros de autenticaciones, que celebró contrato bilateral de opción de compra venta con los ciudadanos F.E.G.S. Y E.A.V.D.G., en el cual se comprometieron a venderle y el actor a comprarle, un inmueble constituido por un apartamento, destinado a vivienda, distinguido con el Nro. 5-4, del piso 5, de la torre “A”, que forma parte del Conjunto Residencial y Comercial Parque Napoli, ubicado en la calle G.B., conocida también como Paseo Cuatricentenario, en jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio V.d.E.C.; cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan suficientemente en el Documento de Condominio, Protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro del Municipio V.d.E.C., en fecha 21 de noviembre de 1980, bajo el Nº 36, Protocolo 1º, Tomo 26. El referido apartamento tiene una superficie de NOVENTA Y OCHO METROS CUADRADOS (98,00 Mtrs.2), consta de las siguientes dependencias: Un (1) salón, un (1) comedor, tres (3) dormitorios, dos (2) salas de baños, una (1) cocina- lavadero, y un balcón, y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Fachada Norte del Edificio; Sur: Escalera y hall de ascensores; Este: Fachada Este del Edificio, y Oeste: Apartamento 5-3. Le corresponden un puesto de estacionamiento ubicado en el área de estacionamiento, dicho apartamento le pertenece a los ciudadanos F.E.G.S. Y E.A.V.D.G., según documento protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro del Municipio Valencia, del Estado Carabobo, en fecha 11 de noviembre de 1997, bajo el Nro. 25, Protocolo 1º, Tomo 35.

Que el precio convenido fue por la cantidad de Bs. 90.000.000,00, que se comprometió a cancelar al momento de la protocolización del documento definitivo de venta; que entregó a los vendedores la cantidad de Bs. 20.000.000,00, mas un giro por la cantidad de Bs. 8.000.000,00, con fecha de vencimiento el 15 de noviembre de 2006, los cuales se tomarían como inicial para garantizar las obligaciones contraídas en el contrato.

Que se estableció que en caso de no realizarse la operación definitiva de compra venta, por causa imputable a los vendedores, estos devolverían a la compradora la cantidad de dinero recibida, es decir Bs. 28.000.000,00 y pagar además adicionalmente la cantidad de Bs. 28.000.000,00 como indemnización por daños y perjuicios. Que si la venta no llegara a efectuarse por causa de la compradora, esta perdería la cantidad de Bs. 28.000.000,00, es decir la inicial entregada como indemnización por daños y perjuicios. Que el tiempo de duración de la oferta fue de 120 días, contados a partir de la firma en la Notaria.

Que al haberse suscrito el contrato y haberle exigido a los vendedores la documentación necesaria para la tramitación del crédito ante una institución bancaria, el ciudadana F.E.G.S. le manifiesta que sobre el inmueble pesa una hipoteca convencional de primer grado, a favor del banco Fondo Común, la cual iba a ser ejecutada, por cuanto estaba atrasada en el pago de las cuotas, por lo que, el 07 de noviembre de 2006 el co demandado firmó un documento donde declaraba que tendría que esperar a que se liberara la hipoteca y luego comenzarían a transcurrir los 120 días del contrato de opción de compra venta.

Que a mediados del mes de noviembre de 2006, se presenta el co demandado F.E.G.S. y le manifiesta que contrató los servicios de C.S. para que gestionara toda la documentación necesaria respecto a la liberación de la hipoteca y la documentación para la tramitación del crédito. Que en fecha 21 de junio de 2007 la ciudadana C.S. procedió a protocolizar la liberación de la hipoteca, por lo que a partir de esa fecha comenzaba a transcurrir el lapso de 120 días de duración del contrato de compra venta, y que dicho lapso venció el 20 de noviembre de 2007. Que asimismo, la ciudadana C.S. les suministró todos los recaudos necesarios para la obtención del crédito, el cual les fue aprobado; fijándose fecha para el registro del 18 de julio de 2007, pero que los vendedores no comparecieron, por lo que, fue diferida la protocolización para el 22 de agosto de 2007, acudiendo a ese acto el apoderado judicial de los vendedores, manifestando que no iban a vender el apartamento.

Invoca como fundamento legal de su pretensión los artículos 1133, 1137, 1159, 1167, 1264, 1271, 1474, 1479, 1486 y 1487 del Código Civil.

Que demanda a los ciudadanos F.E.G.S. Y E.A.V.D.G., para que convengan o en su defecto sean condenados a:

 Que cumplan con el contrato debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Quinta de Valencia, en fecha 07 de noviembre de 2006, quedó inserto bajo el Nro. 48, tomo 294, y que en consecuencia, le transfieran la plena propiedad del inmueble distinguido con el Nro. 5-4, del piso 5, de la torre “A”, que forma parte del Conjunto Residencial y Comercial Parque Napoli, ubicado en la calle G.B., conocida también como Paseo Cuatricentenario, en jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio V.d.E.C..

 Que reconozcan como inicial o parte del precio del inmueble la cantidad de Bs. 28.000.000,00.

 En recibir la suma de Bs. 62.000.000,00 como pago del saldo del precio convenido por el inmueble.

 En entregarle los recaudos o solvencias necesarias a los fines de la aprobación del crédito y la suscripción del documento definitivo de compra venta.

 En pagarle la cantidad de Bs. 28.000.000,00 como justa indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.

 En pagar los gastos y costos del proceso, incluidos los honorarios de abogados.

 Solicita la indexación o corrección monetaria.

ALEGATOS DEL DEMANDADO:

En la oportunidad de la contestación de la demanda, la defensora ad litem designada, negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, negó que los demandados no hayan cumplido con lo establecido en las cláusulas contractuales, que lo cierto es que, pasados los 120 días de duración del contrato, la compradora no tenia dinero para cancelar el saldo restante para dar paso a la venta definitiva, por lo que el contrato se resolvió de pleno derecho. Invoca el artículo 1167 del Código Civil.

PRUEBAS DE LAS PARTES

PRUEBAS DE LA DEMANDANTE:

Con el libelo la actora promovió al folio 8 y 9, original de instrumento autenticado ante la Notaria Publica Quinta de Valencia, en fecha 07 de noviembre de 2006, inserto bajo el Nro. 48, tomo 294, del contenido de dicho instrumento, aportado a los autos en original, observa el Tribunal que se desprende de su contenido el negocio jurídico celebrado entre las partes, acompañado l libelo como documento fundamental de la pretensión, razón por la cual este Tribunal lo aprecia y le concede valor y eficacia probatoria, de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil. Y así se declara.-

A los folios 12 al 21 riela marcado “B” copia fotostática simple, de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro del Municipio V.d.E.C., en fecha en fecha 11 de noviembre de 1997, bajo el Nro. 25, protocolo 1º, tomo 35, de cuyo contenido se desprende que en efecto los demandados son los propietarios del inmueble a que se contrae el presente litigio, razón por la cual, este Tribunal le concede pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil. Y así se declara.-

Acompañó marcado “C” (folio 22) copia fotostática simple, de instrumento privado suscrito por el co demandado F.E.G.S., el cual no fue impugnado por el co demandado en la oportunidad procesal correspondiente, de cuyo contenido se desprende que el mismo reconoce y declara estar de acuerdo, que en caso que el Banco Fondo Común no recibiere los documentos en virtud que pesa una hipoteca sobre el referido inmueble, se compromete que el lapso de 120 días, establecidos en la opción de compra-venta, comenzaría a transcurrir una vez que fueran entregados los documentos a la ciudadana G.R.J.R.; el Tribunal aprecia y valora el instrumento privado, otorgándole eficacia jurídica, en virtud de haber adquirido dicho documento el valor de documento privado reconocido, por no haber sido impugnado, ni desconocido por la parte demandada. Y así se declara.-

Al folio 23 riela marcado “D” original de letra de cambio emitida el 07 de noviembre de 2006 con fecha de vencimiento el 15 de noviembre de 2006, en cuanto a dicho instrumento, observa el Tribunal que no fue desconocido, ni tachado por la demandada, desprendiéndose de su contenido que la demandante pagó la cantidad expresada en dicho documento, motivo por el cual y de conformidad con lo establecido en el articulo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. Y así se declara.-

Al folio 24 riela marcado “E” original de instrumento privado suscrito por la co demandada E.A.V.D.G., titular de la cedula de identidad Nro. 8.524.792, en fecha 15 de noviembre de 2006; desprendiéndose de su contenido que la demandante pagó la cantidad expresada en el documento anteriormente valorado, es decir, la cantidad de OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 8.000.000,00) hoy OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 8.000,00), cuyo instrumento no fue desconocido, ni tachado por la demandada, en razón de lo cual y de conformidad con lo establecido en el articulo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, adquirió el carácter de documento privado tenido legalmente por reconocido, y valor y eficacia probatoria. Y así se declara.-

A los folios 25 al 30 riela marcado “F” copia fotostática simple, de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro del Municipio V.d.E.C., en fecha en fecha 21 de junio de 2007, bajo el Nro. 22, protocolo 1º, tomo 28, de donde se desprende la liberación de hipoteca del inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta, motivo por el cual, al no ser impugnado ni desconocido su contenido, se le concede pleno valor probatorio y eficacia jurídica, de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. Y así se declara.-

A los folios 31 y 32 rielan copias fotostáticas simples, de instrumentos privados, no suscritos por persona alguna, por lo que no se le concede ningún valor probatorio a dichos instrumentos. Y así se declara.-

Durante el lapso probatorio el actor acompañó del folio 93 al 98, legajo de copias fotostáticas certificadas, expedidas por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Estado Carabobo, dichas copias, promovidas con el fin de demostrar que la declaración escrita en fecha 07 de Noviembre de 2006, es fidedigno su contenido, el Tribunal estima que ello resulta irrelevante, amén, de habérsele concedido precedentemente a dicho documento, valor y eficacia probatoria, motivo por el cual no hace pronunciamiento alguno sobre tales copias, por las razones ya indicadas. Y así se declara.-

Al folio 99 riela copia fotostática simple de instrumento privado, suscrito por un tercero ajeno a la presente controversia, por lo que, no se le concede ningún valor probatorio a dicho instrumento, por no tratarse ni de instrumentos públicos, ni privados reconocidos, ni tenidos legalmente por reconocido, que son la única clase de instrumentos que pueden ser promovidos en copia fotostática simple, tal como lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.-

Al folio 100 riela marcado “B-1”, copia fotostática simple, de instrumento privado suscrito por el co demandado F.E.G.S., de cuyo contenido se desprende que el hoy demandado contrato a un tercero para los trámites relacionados con la venta del inmueble objeto de la presente controversia, siendo que su contenido no fue impugnado por el co demandado en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que se le concede valor y plena eficacia probatorio. Y así se declara.-

Del folio 101 al 106 riela copia fotostática simple del instrumento “Anulado”, contentivo del documento definitivo de compra venta, el cual fue presentado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro del Municipio V.d.E.C., el Tribunal lo aprecia y valora, adminiculado con los demás elementos probatorios, de donde se desprende de su contenido los términos en los cuales fue otorgado el crédito a la hoy actora, amén, de no haber sido desconocido ni impugnado por la demandada. Y así se declara.-

Durante el lapso probatorio, la demandante promovió igualmente las siguientes pruebas:

PRUEBA DE INSPECCIÓN JUDICIAL. A los folios 121 y 122 riela el acta levantada por el Tribunal, con motivo de la prueba de inspección judicial promovida, evidenciándose de la misma, que la notificada, esto es la Gerente del Banco Fondo común, Agencia Torre Stratos de la Avenida B.d.V., con sus declaraciones a los particulares reseñados por el Tribunal, manifestó no tener conocimiento de lo que se le requería, por lo que, el Tribunal omite todo pronunciamiento respecto a esta probanza. Y así se declara.-

En cuanto a la Segunda prueba de Inspección Judicial, el Tribunal se trasladó a la sede del Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, y pudo constatar que en la caja de seguridad de ese juzgado, se encuentra el original, del instrumento que en copia simple, ya fue valorado por esta Juzgadora (folio 22). Y así se declara.-

PRUEBA DE INFORMES. A la entidad Bancaria Fondo Común y a la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro del Municipio V.d.E.C.. Al folio 142 rielan las resultas de la prueba de informes requerida al Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro del Municipio V.d.E.C., de la cual se puede evidenciar: “Que el 18 de julio de 2007, SI se fijó fecha de otorgamiento de un documento signado bajo el numero de serie 2061 y que no se afirmaba que los otorgantes se hubiesen presentado al acto de otorgamiento, solo señalaron que el documento quedó como firma caída y que luego se fijo otra fecha, siendo ésta el 22 de agosto de 2007, quedando igualmente de firma caída, indicaron igualmente que dicho documentó quedó anulado el 17 de septiembre de 2007; el Tribunal aprecia y valora a la resultas de dicho informe y le concede pleno valor probatorio, por cuanto su contenido está relacionado con el hecho controvertido. Y así se declara.

PRUEBA TESTIFICAL, de la ciudadana C.S., del folio 133 al 137 riela la declaración de la mencionada ciudadana, cuya declaración fue la siguiente: “PRIMERA: Diga la Testigo, si conoce a los ciudadanos F.E.G.S. y E.A.V.d.G.. CONTESTÓ: Si los conozco, ya que fui la persona que le vendí el apartamento Residencia Parque Napoli Torre “A”, piso 5, apto, 5-4, Los Nisperos. SEGUNDA: Diga la testigo, si sabe y le consta que los ciudadanos F.E.G.S. y E.A.V.d.G., ofrecieron en venta el apartamento de su propiedad distinguido con el N° 5-4 del piso N° 5 de la Torre “A” que forma parte del Conjunto Residencial y Comercial Parque Napoli, ubicado en la Calle G.B. o Paseo Cuatricentenario de esta ciudad de Valencia, a la ciudadana G.R.J.R., y a tales efectos suscribieron en fecha 07 de noviembre de 2006 un Contrato de Opción de Compra Venta. CONTESTÓ: Si es cierto ya que los esposos Fernando y Eunice me solicitaron mis servicios para la venta del inmueble anteriormente mencionado el cual se efectuó el 07 de noviembre de 2006 la opción de compra venta a favor de la señora G.G. monto de venta Bs. 90.000.000.oo y cuya opción de compra venta fue por la cantidad de Bs. 28.000.000,oo, en vista que el inmueble que se estaba vendiendo había sido pasado al departamento legal por intereses de mora y cuotas atrasada en la hipoteca el señor F.G. una vez que recibió el dinero de la opción de compra procedió a comunicarse con el departamento legal del banco a fin de efectuar todas las cancelaciones de la deuda y poder solicitar la liberación de hipoteca del inmueble, la liberación de hipoteca se efectúa en la ciudad de Caracas y tramites estos efectuados por el señor González y posteriormente llegados estos documentos a Valencia me fueron entregados para efectuar el registro de la liberación de hipoteca ante el Registro de Primer Circuito de la ciudad de Valencia hechas estas gestiones envié carta a Fondo Común en fecha 13 de junio de 2007 para participarle que los tramites de la liberación de hipoteca se encontraban en proceso cosa que sucedió el 21 de junio de 2007 en el cual se evidencia en el documento e igualmente le participe para que fuera agilizando el documento de venta para el registro de la señora G.R.G.. El señor F.G. solicito también mis servicios para el cobro de los alquileres siguientes al documento opción de compra venta a partir de noviembre ya que la señora G.R.J. y P.G.e. inquilinos del apartamento propiedad del señor Fernando, los meses de noviembre, diciembre y enero el canon de arrendamiento era por la cantidad Bs. 250.000,oo mensuales los cuales mensualmente previa deducción de Bs. 25.000.oo eran tomado para gestiones de cobranza de mi trabajo eran entregado mensualmente a la señora E.V. de G.e. dos o tres días del vencimiento al canon de arrendamiento me llamaba a mi casa para saber si ya me habían cancelado para ella pasarlo buscando, los meses de febrero, marzo, abril y mayo del año 2007 fueron tomados por mi persona con autorización del señor Fernando para efectuar gastos de la documentación del inmueble, tales como: ficha catastral, solvencia municipal, impuestos inmobiliarios desde el año 98 hasta junio de 2007, liberación de hipoteca de registro, colegio de abogado de hipoteca, solvencia de hidrocentro, estampillas fiscales, etc, etc, el mes de julio la señora G.J. me había entregado la cantidad de Bs. 170.000,oo para efectuar la cancelación de gastos de registros de documento de venta debido a que este documento era por política habitacional no genera gastos de registro por lo tanto procedía a entregarle este dinero a la señora G.J. y ella me cancelo el canon de arrendamiento de junio de 2007 poniendo la diferencia faltante al canon de arrendamiento de ese mes, luego procedí a llamara al señor Fernando y este paso a recoger el canon correspondiente de ese mes, el mes de julio no lo cobre debido ya que estábamos en la recta final de la firma del registro y la señora G.J. tenía tres meses de deposito del inmueble lo cual el señor Fernando podría descontarse el mes de julio y devolverle el restante a la señora G.G.. TERCERA: Diga la testigo, si usted presento ante la oficina inmobiliaria del Primer Circuito de Registro del Municipio V.d.E.C. toda la documentación contentiva para la protocolización del documento definitivo de compra venta siendo fijado el día 18 de julio de 2007 como fecha para suscribir y protocolizar el referido documento participando de dicha firma tanto a los vendedores F.G. y E.d.G. como a la compradora G.G. e igualmente al representante legal del Banco Fondo Común Banco Universal. CONTESTÓ: Si es cierto que participe al señor Fernando, a su señora esposa, a la señora Gisela y al Banco el día y la hora de la firma ante el registro. CUARTA: Diga la testigo, si el día de la firma ante el registro únicamente se presentaron la compradora G.J. y el apoderado del Banco, no acudieron los vendedores motivo por el cual fue diferida la firma para el día 22 de agosto de 2007. CONTESTÓ: Si es cierto el señor Fernando y la señora Eunice no se presentaron a la firma. QUINTA: Diga la testigo si el 22 de agosto de 2007 fecha en la cual fue diferida la firma ante el registro tampoco se presentaron a firmar los vendedores y únicamente hizo acto de presencia el abogado L.E.M. quien manifestó que los señores F.G. y E.d.G. ya no iban a vender el apartamento. CONTESTO: Si es cierto yo me encontraba acompañando a la señora Giménez y al funcionario del Banco.”. Dicha testigo fue conteste en su declaración y no incurrió en contradicciones, adminiculada a las demás probanzas, resulta forzoso para este Tribunal valorar el testimonio de la referida deponente, motivo por el cual le otorga a dicho testimonio valor y eficacia probatoria, de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.-

PRUEBAS DE LA DEMANDADA:

La parte demandada, representada por la Defensora Judicial M.N., además de hacer una serie de alegatos relacionados con el mecanismo probatorio, promovió como DOCUMENTAL el documento de opción de compra-venta celebrado entre las partes, alegando que la fecha para ser efectiva el cumplimiento de la opción de compra-venta, era de 120 días, y que la hoy actora estaba tramitando un crédito por el Banco Fondo Común; y promovió TELEGRAMA donde consta haberse tratado de comunicar con los demandados, no obteniendo respuesta de los mismos, invocando por ello, el contenido de las Sentencias de fechas 07 de marzo de 2002 de la Sala Civil y de fecha 26 de enero de 2004, de la Sala Constitucional, ambas del Tribunal Supremo de Justicia; respecto a dicho escrito de prueba, es evidente que la defensora judicial fue diligente en búsqueda de una defensa idónea, de acuerdo a los parámetros que establece la ley, al haberse trasladado la defensora al domicilio de la parte demandada, tal como lo manifiesta en su escrito de pruebas, sin embargo, los demandados al asumir una posición indiferente ante las actuaciones de la defensora, no le permitió a su defensora traer a los autos alguna prueba que desvirtuara las afirmaciones de la actora. Y así se declara.-

II

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:

Llegada la oportunidad para decidir, pasa esta Sentenciadora a hacerlo, con fundamento en la siguiente motivación:

Pretende la actora el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, con fundamento en los artículos 1.133, 1.137, 1.159, 1.167, 1.264, 1.271, 1.474, 1.479, 1.486 y 1.487 del Código Civil, señalando que los vendedores no comparecieron en la oportunidad señalada en el Registro Inmobiliario correspondiente para el otorgamiento del documento definitivo, tal como lo establecieron en el contrato, por lo que, fue diferida la protocolización para el 22 de agosto de 2007, acudiendo a ese acto –según decir de la actora- el apoderado judicial de los vendedores, manifestando que no iban a vender el apartamento, aún cuando ya se había aprobado el Crédito por la entidad bancaria BANCO FONDO COMUN.

Por su parte, la demandada, representada por la Defensora Judicial designada al momento de dar contestación, negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, negó que los demandados no hayan cumplido con lo establecido en las cláusulas contractuales, que lo cierto es que, pasados los 120 días de duración del contrato, la compradora no tenía dinero para cancelar el saldo restante para dar paso a la venta definitiva, por lo que el contrato se resolvió de pleno derecho. Invocando el artículo 1167 del Código Civil.

Trabada la litis la en los términos antes señalados, el Tribunal observa:

Estima necesario este Tribunal, dejar previamente establecido lo que se debe entender por cumplimiento de los contratos, y así tenemos: El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes, lo que significa que el mismo es de obligatorio cumplimiento entre estos, so pena, de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento, en otras palabras, los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley. De esta manera tenemos que el artículo 1.159 del Código Civil, lo siguiente: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”, por su parte, el artículo 1.264 de la citada Ley Sustantiva, señala: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.”; y el 1.160 ejusdem, dispone: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”; y el artículo 1.167 de la referida Ley Sustantiva Civil, prevé: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”; de lo anterior tenemos entonces, que en materia de obligaciones, el cumplimiento de las estipulaciones suficientemente explícitas por sí mismas rige el Principio General y rector en materia de cumplimiento de las obligaciones, en el sentido que, las obligaciones deben cumplirse exactamente como ha sido contraída, vale decir, al pie de la letra; cabe señalar, que el propósito del contrato, no es solamente crear la obligación, sino, que sirve también para dar reglas sobre las que están constituidas, para ampliarlas, restringirlas, cambiar o alterar sus condiciones y finalmente, según el caso, extinguirlas. En el caso de autos, aprecia este Tribunal que el precio convenido fue por la cantidad de Bs. 90.000.000,00, hoy, Bs. 90.000,00, que se comprometió a cancelar al momento de la protocolización del documento definitivo de venta; que entregó a los vendedores la cantidad de Bs. 20.000.000,00, hoy, Bs. 20.000,00, más un giro por la cantidad de Bs. 8.000.000,00, hoy, Bs. 8.000,00, con fecha de vencimiento el 15 de noviembre de 2006, los cuales se tomarían como inicial para garantizar las obligaciones contraídas en el contrato; apreciando esta Sentenciadora que en la Cláusula TERCERA del Contrato, se estableció de manera expresa que en caso de no realizarse la operación definitiva de compra venta (incumplimiento), por causa imputable a los vendedores, estos devolverían a la compradora la cantidad de dinero recibida, es decir Bs. 28.000.000,00, hoy, Bs. 28.000,00 y pagar además adicionalmente la cantidad de Bs. 28.000.000,00, hoy, Bs. 28.000,00, como indemnización por daños y perjuicios y que si la venta no llegara a efectuarse por causa de la compradora, esta perdería la cantidad de Bs. 28.000.000,00, es decir la inicial entregada como indemnización por daños y perjuicios; siendo el tiempo de duración de la oferta 120 días, contados a partir de la firma en la Notaria.

De las actas que conforman el presente Expediente, observa esta Juzgadora que se encuentra probado que la duración del contrato de opción de compra-venta había quedado establecida hasta el 20 de Noviembre de 2007, en virtud de la prorroga que le otorgara la promitente vendedora, ya que no había sido liberada la hipoteca, quedando probado igualmente que el documento definitivo de compra-venta con los recaudos anexos, ya se encontraba presentado en la Oficina Inmobiliaria de Registro del Primer Circuito del Municipio V.d.E.C., con fecha de otorgamiento para el día 18 de julio de 2007, a cuyo acto no asistieron los promitentes vendedores, aquí demandados, siendo diferido el otorgamiento y protocolización del documento para el día 22 de agosto de 2007, a cuyo acto, igualmente, dejó de asistir la parte demandada. Bajo tales parámetros, advierte el Tribunal que la parte demandada incumplió con la obligación contraída en el contrato de opción de compra-venta, dando cabida al demandante de solicitar su ejecución (cumplimiento) o la resolución del mismo, tal como lo establece el artículo 1.167 de nuestra Ley Sustantiva Civil, habida cuenta que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas y los contratos deben ejecutarse de buena fe, quedando obligados, no solo a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos, tal como lo señalan los artículos 1.264 y 1.160, ambos del Código Civil. No probó la demandada su diligencia para el cumplimiento de la obligación, como un buen padre de familia, como se comportaría una persona ordenada y responsable.

Del análisis que se ha hecho se constata que la parte demandada al no haber cumplido con la obligación principal del contrato, evidentemente, queda sometida a las consecuencia establecidas por el artículo 1167 del Código Civil, es decir, la parte podía a su elección solicitar el cumplimiento del contrato preparatorio o en su lugar la resolución del mismo, como está establecido en la CLAUSULA TERCERA del contrato, cuyo contenido es siguiente: “…En caso de no realizarse la operación definitiva de compra-venta por causa imputable a los Promitentes Vendedores, estos, deberán devolver a la Promitente compradora, la cantidad de dinero recibida en este acto, o sea, la cantidad de VEINTIOCHO MILLONES (28.000.000,00 Bs.) DE BOLÍVARES, y pagar VEINTIOCHO MILLONES (28.000.000,00 Bs) DE BOLIVARES adicionales, como indemnización de daños y perjuicios…”, y al ser el contrato ley entre las partes, ante el incumplimiento de la obligación principal, evidentemente para esta Juzgadora es procedente la acción de cumplimiento de contrato instaurada. Y así se decide.-

Con respecto a la pretensión deducida, de que la parte demandada le pague a sus representados la cantidad de VEINTIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 28.000,00) como justa indemnización, por los daños y perjuicios que se ocasiono a sus representados por el incumplimiento de la parte demandada, este Tribunal, niega dicho pedimento, tomando en consideración que la mencionada cantidad de dinero fue fijada en el contrato de opción de compra venta, como justa indemnización en el caso de que produjera la resolución del contrato. Y así se decide.-

En virtud de los razonamientos ut supra, resulta parcialmente procedente en derecho la pretensión de la actora, contenidas en los particulares primero, letra a y b; en cuanto a las pretensiones señaladas en los literales c y d, del particular primero, acuerda el Tribunal ordenarle a la parte demandada que debe entregarle a la parte demandante dentro de los 20 días siguientes, una vez quede definitivamente firme la presente sentencia, todos los recaudos y solvencias necesarias, para que la parte demandante pueda solicitar el crédito por la suma convenida en el contrato, es decir, por la cantidad de SESENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 62.000,00), sin embargo, esta Juzgadora decide, que la mencionada suma podrá ser pagada por la parte demandante, mediante la consignación en los autos de un cheque de gerencia, a nombre del tribunal, librado contra una institución bancaria de la localidad, caso en el cual se tendrá la sentencia como titulo traslativo de propiedad, tal como lo establece el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 4° del artículo 1.920 del Código Civil. En cuanto a las pretensiones contenidas en los particulares tercero, cuarto y quinto, del libelo de la demanda, el Tribunal tomando en consideración de que fue declarada parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato, juzgó la no procedencia de daños y perjuicios, pedimento éste que sería procedente en caso de una resolución de contrato, que no es el caso que nos ocupa. Y así se decide.

Observa éste Tribunal que la parte demandante de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, estimó la demanda en la cantidad de CIENTO DIECIOCHO MILLONES BOLÍVARES (Bs. 118.000.000,00) hoy CIENTO DIECIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 118.000,00), estimación que quedo firme al no ser rechazada la misma, por la Defensora Judicial de la parte demandada, por exigua o exagera . Y así se decide.-

III

DISPOSITIVA

Por las razones de hecho y de derecho explanadas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA, DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA interpuesta por la ciudadana G.R.G.R., plenamente identificada en autos y representada por su Apoderado Judicial abogado A.M.L., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 19.186, contra los ciudadanos F.E.G.S. Y E.A.V.D.G., plenamente identificadas en autos.

En consecuencia se ordena a la parte demandada transferirle en plena propiedad a la actora el inmueble constituido por un apartamento, destinado a vivienda, distinguido con el Nro. 5-4, del piso 5, de la torre “A”, que forma parte del Conjunto Residencial y Comercial Parque Napoli, ubicado en la calle G.B., conocida también como Paseo Cuatricentenario, en jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio V.d.E.C.; cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan suficientemente en el Documento de Condominio, Protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro del Municipio V.d.E.C., en fecha 21 de noviembre de 1980, bajo el Nº 36, Protocolo 1º, Tomo 26. El referido apartamento tiene una superficie de NOVENTA Y OCHO METROS CUADRADOS (98,00 Mtrs.2), consta de las siguientes dependencias: Un (1) salón, un (1) comedor, tres (3) dormitorios, dos (2) salas de baños, una (1) cocina- lavadero, y un balcón, y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte, Fachada Norte del Edificio; Sur, escalera y hall de ascensores; Este, Fachada Este del Edificio, y Oeste: Apartamento 5- 3, le corresponden un puesto de estacionamiento ubicado en el área de estacionamiento, dicho apartamento le pertenece a los ciudadanos F.E.G.S. Y E.A.V.D.G., según documento protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro del Municipio Valencia, del Estado Carabobo, en fecha 11 de noviembre de 1997, bajo el Nro. 25, Protocolo 1º, Tomo 35, libre de personas y cosas, una vez que reciba la diferencia del precio pactado en el referido contrato, es decir la cantidad de SESENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 62.000,00).

SEGUNDO

SIN LUGAR, las pretensiones señaladas en el capítulo IV referido a los particulares tercero, cuarto y quinto, por las consideraciones expuesta en la motiva.

No hay condenatoria en costas por no existir vencimiento total, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Notifíquese a las partes.-

Publíquese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia a los treinta (30) días del mes de Junio del año dos mil diez (2010).

Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

La Juez Provisorio,

Abog. O.E.,

La Secretaria,

Abog. N.M.,

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.)

La Secretaria,

OE/Aurelia.

Exp. N° 20.535