Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil y Mercantil de Merida (Extensión Mérida), de 11 de Marzo de 2013

THEMA DECIDENDUM: La demanda por nulidad de contrato de arrendamiento y de notificación de prórroga legal, interpuesta por las abogadas MARLY G. ALTUVE UZTÁTEGUI y M.D.C.A.Z., actuando en nombre y representación del ciudadano O.A.G.C., contra el ciudadano L.G.A.Z..

Ahora bien, los hechos alegados por la parte actora y las defensas esgrimidas por la parte accionada, fueron debidamente explanados en la parte narrativa del presente fallo, por lo que luego de su estudio corresponde a este Tribunal, determinar la procedencia o no, en primer lugar, de la nulidad del contrato de arrendamiento sobre un local comercial, suscrito por los ciudadanos O.A.G.C. y L.G.A.Z., por ante la Notaría Pública Cuarta del Estado Mérida, en fecha 30 de septiembre de 2003, signado con el Nº 54, Tomo 47, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, y en segundo lugar, de la nulidad del documento de notificación del ciudadano O.A.G.C., realizado por la Notaría Pública Cuarta del Estado Mérida, en fecha 28 de febrero de 2008. Así quedó trabada la litis.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA. El apoderado judicial de la parte demandada, abogado en ejercicio N.R.Y., antes identificado, promovió las siguientes pruebas:

1) Valor y mérito jurídico probatorio del contrato de arrendamiento celebrado entre su mandante y el ciudadano O.A.G.C., por ante la Notaría Pública Cuarta de de Mérida, en fecha 30 de septiembre del año 2003, anotado bajo el Nº 54, Tomo 47, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, el cual fue promovido por la parte demandada para demostrar que el ciudadano O.A.G.C., suscribió dicho contrato, libre de apremios, engaño, fraude y con pleno conocimiento de lo que estaba haciendo, asesorada por su abogado, además de asesorarse con su abogado, la misma Notario Cuarto de Mérida, en su nota de autenticación que obra al folio 18, dejó constancia expresa que leyó el documento y confrontó el original con sus copias, asimismo que la firma se hizo en presencia de funcionario público, lo cual según el apoderado judicial del demandado, contradice el argumento del actor de haber sido engañado en el otorgamiento del contrato de arrendamiento.

Este Tribunal observa que corre inserto del folio 136 al 138, marcado con la letra “A”, copia fotostática del contrato de arrendamiento autenticado suscrito entre los ciudadanos O.A.G.C. y L.G.A.Z., en fecha 30 de septiembre de 2003. Por lo tanto a dicha copia fotostática este tribunal la tiene como fidedigna, por no haber sido impugnada por el adversario, tal como lo señala el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1359 del Código Civil, por ser un instrumento que hace plena fe así entre las partes como respecto a terceros, y así se decide.

2) Haciendo uso del principio de la comunidad de la prueba promovió el valor y mérito jurídico probatorio del contenido del documento que corre agregado del folio 27 al 31, contentivo de la notificación hecha al actor de autos, mediante el traslado y constitución en un local comercial de la Notaría pública Cuarta de Mérida, cuya pertinencia resulta útil según el apoderado judicial de la parte demandada, para probar que dicha notificación fue realizada al arrendatario demandante por un órgano jurisdiccional competente, en segundo lugar, que fue hecha personalmente, en tercer lugar, que se hizo en la sede del local comercial arrendado y se le otorgó el lapso correspondiente de prórroga legal.

Observa este Tribunal, que corre inserto del folio 27 al 31, notificación del ciudadano O.A.G.C., realizada por la Notaría Pública Cuarta del Estado Mérida, en fecha 28 de febrero de 2008, producida en original, el cual, este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dichos documentos no fueron tachados de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil, y así se decide.

3) Haciendo uso del principio de comunidad de la prueba, promovió todas las pruebas que consigne y promueva la parte actora, en el presente juicio, en virtud de que todas pertenecen al proceso y no a una parte determinada, reservándose el derecho de preguntar y repreguntar a los testigos que presentare la contraparte.

Con respecto a la presente prueba promovida por la parte demandada haciendo uso del principio de comunidad de la prueba, este Tribunal observa lo siguiente: Del folio 164 al 166, riela auto de admisión de pruebas de la parte actora de fecha 23 de noviembre de 2012, en el cual se inadmitió la prueba promovida por dicha parte en el numeral TERCERA y la promovida como “PRINCIPIO DE COMUNIDAD DE LA PRUEBA”, por lo que corresponde a este Tribunal valorar las pruebas que le fueron admitidas a la parte actora y que reproduce en su promoción la parte demandada haciendo uso del principio de comunidad de la prueba, que a saber son:

1. Valor y mérito jurídico del contrato de arrendamiento de fecha 01 de julio de 1999, suscrito entre los ciudadanos O.A.G.C. y L.G.A.Z., el cual fue anexado al escrito libelar marcado “C”.

2. Valor y mérito jurídico del contrato de arrendamiento de fecha 26 de junio de 2002, suscrito entre los ciudadanos O.A.G.C. y L.G.A.Z., el cual fue anexado al escrito libelar marcado “D”,

Observa este Tribunal que del folio 19 al 23, y del folio 24 al 26, en su orden, corren agregados en copias simples los citados contratos de arrendamiento privados, los cuales fueron promovidos por la parte demandada haciendo uso del principio de comunidad de la prueba y por cuanto los mismos no fueron impugnados por el adversario tal como lo señala el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sino que por el contrario, su adversario los promovió haciendo uso de la comunidad de la prueba, es por lo que se les tiene como fidedignos en orden a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, por ser instrumentos que hacen plena fe así entre las partes como respecto a terceros, y así se decide.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA: Las apoderadas judiciales de la parte actora, abogadas en ejercicio MARLY G. ALTUVE UZCÁTEGUI y MARVIS DEL C. ALBORNOZ ZAMBRANO, promovieron las siguientes pruebas:

1. Valor y mérito jurídico del contrato de arrendamiento de fecha 01 de julio de 1999, que suscribió su representado con el ciudadano L.G.A.Z., que fue anexado al escrito libelar marcado “C”, el cual fue promovido por la parte actora para probar que a su representado se le disminuyeron sus derechos, toda vez que en contrato de arrendamiento firmado el 30 de septiembre de 2003, se estableció una prórroga automática por períodos semestrales, que es inferior a la renovación automática y sucesiva de doce (12) meses que previamente se venían pactando.

   Observa este Tribunal que del folio 19 al 23, corre inserto copia simple del contrato de arrendamiento privado suscrito ente los ciudadanos L.G.A.Z. y O.A.G.C., el día 1 de julio de 1999, y por cuanto el mismo no fue impugnado por el adversario tal como lo señala el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sino que por el contrario, su adversario lo promovió haciendo uso de la comunidad de la prueba, es por lo que se le tiene como fidedigno en orden a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, por ser un instrumento que hace plena fe así entre las partes como respecto a terceros, y así se decide.

2. Valor y mérito jurídico del contrato de arrendamiento de fecha 26 de junio de 2002, que suscribió su representado con el ciudadano L.G.A.Z., que fue anexado al libelo de la demanda marcado “D”, el cual fue promovido por la parte actora para probar que las partes habían convenido nuevamente la vigencia de la relación contractual por el lapso de doce (12) meses, contados a partir del 01 de julio de 2002, renovables automáticamente en lapsos iguales y sucesivos, y por ese motivo, según la parte actora, el contrato aquí promovido, se encontraba vigente para el momento de la firma del contrato de fecha 30 de septiembre de 2003, demandado en su nulidad.

   Observa este Tribunal que del folio 24 al 26, corre inserto copia simple del contrato de arrendamiento privado suscrito ente los ciudadanos L.G.A.Z. y O.A.G.C., el día 26 de julio de 2002, y por cuanto el mismo no fue impugnado por el adversario, tal como lo señala el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sino que por el contrario, el demandado haciendo uso del principio de comunidad de la prueba lo promovió, es por lo que se le tiene como fidedigna en orden a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, por ser un instrumento que hace plena fe así entre las partes como respecto a terceros, y así se decide.

3. Valor y mérito jurídico del escrito libelar y del auto de admisión de la demanda Nº 7.183, que cursa por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M. de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, por cumplimiento de prórroga legal incoada por el arrendador L.G.A.Z., en contra de su representado, documental que corre agregada al escrito de promoción marcada “F”, con la cual, la parte actora pretende probar que es falso que el arrendador con la firma del contrato demandado en su nulidad, benefició a su representado y que no pretendía desalojarlo del bien objeto del contrato de arrendamiento.

   Observa este Tribunal, que del folio 164 al 166, riela auto de fecha 23 de noviembre de 2012, en el cual se inadmitieron tanto el libelo de la demanda como el auto de admisión de la demanda que acompañaron al escrito de pruebas marcados “F”, que obran del folio 161 al 164 y que fueron promovidos por la parte actora en el numeral “TERCERA” de su escrito de promoción de pruebas.

4. Invocaron el principio de comunidad de la prueba sobre el contrato de arrendamiento firmado en fecha 30 de septiembre del año 2003 y la notificación de fecha 28 de febrero de 2008, realizada por la Notaría Pública Cuarta del Estado Mérida, anexados al libelo de la demanda de marcados “B” y “E”, respectivamente, los cuales son el objeto de la demanda.

   Este Tribunal observa que las pruebas promovidas por la parte actora como “PRINCIPIO DE COMUNIDAD DE LA PRUEBA”, sobre el contrato de arrendamiento y la notificación aludidos en la presente causa, rielan del folio 16 al 18 y del 27 al 30, marcados “B” y “E”, respectivamente, no fueron admitidos tal como consta en el auto de fecha 23 de noviembre de 2012, que obra del folio 164 al 166.

DE LA NULIDAD DE LOS CONTRATOS EN MATERIA ARRENDATICIA: NORMAS DE ORDEN PÚBLICO Y CRITERIOS JURISPRUDENCIALES AL RESPECTO: Como quiera que, según la disposición transitoria tercera de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, expresa que:

Todos los arrendamientos o subarrendamientos de los inmuebles destinados a actividades comerciales, oficinas, industriales, profesionales de la enseñanza y cualquier otro arrendamiento distintos a los especificados en esta Ley, continuarán rigiéndose por el Decreto con R. y Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamientos s, publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 36.845 de fecha 07 de diciembre de 1.999, hasta tanto se apruebe la Ley que regule la materia

. (Lo destacado y subrayado fue efectuado por este Tribunal).

Es de advertir que la antes señalada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 7, expresamente consagra:

Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menos cabo de estos derechos

. de Arrendamientos Inmobiliarios. (Lo destacado y subrayado fue efectuado por este Tribunal).

Norma jurídica que debemos analizar de manera concordada con lo dispuesto en el artículo 6 del Código Civil, en cuya virtud no pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres.

Debe expresamente señalarse que la norma anteriormente transcrita, según reiteradas decisiones de la Sala Constitucional está involucrado el orden público.

Cabe destacar de igual manera, que la mencionada Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en su artículo 32, consagra lo siguiente:

Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios y arrendatarias son irrenunciables; será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos; a tal efecto, todo acto dictado en ejercicio de Poder Público, que viole o menoscabe los derechos garantizados en la presente Ley, es nulo y los servidores públicos y servidoras públicas que lo ordenen o ejecuten incurren en responsabilidad penal, civil, administrativa, según los casos, sin que les sirvan de excusa órdenes superiores

. (Lo destacado y subrayado fue efectuado por este Tribunal).

Con relación al estricto acatamiento de normas que afecten el orden público, con apoyo en la opinión de B., la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha de fecha 8 de diciembre de 2008. EXP. No 2008-000306. Ponente MAGISTRADO L.A.O.H. elaboró su doctrina de orden público, así:

“…..Que el concepto de orden público representa una noción que cristaliza todas aquellas normas de Interés público que exigen observancia incondicional, y que no son derogables por disposición privada.- La indicación de estos signos característicos del concepto de orden público, esto es, la necesidad de la observancia incondicional de sus normas, y su consiguiente indisponibilidad por los particulares, permite descubrir con razonable margen de acierto, cuándo se está o no en el caso de infracción de una norma de orden público.- Omissis .- Ver sentencia de.

En ese orden de ideas, se debe destacar en cuanto a la nulidad absoluta, que la doctrina y la jurisprudencia patria, han sido claros al determinar, que esta (nulidad absoluta) opera cuando en un contrato se viola una norma destinada a proteger el orden público o las buenas costumbres, amenos la misma ley señale cual es la sanción aplicable; y la nulidad relativa es la que resulta, cuando en un contrato se viola una norma que protege exclusivamente a un particular, por no estar en juego intereses superiores.

Sobre ese mismo particular, sostiene el tratadista patrio E.M.L. en su obra Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, Tomo II, página 583 lo siguiente:

…La ausencia de uno de estos elementos produce en principio, y de acuerdo con la doctrina clásica, la inexistencia o la nulidad absoluta del contrato, que puede ser invocada por cualquiera de las partes y por los terceros interesados y aún por el juez, de oficio, por tratarse de una cuestión de naturaleza jurídica. A falta de uno de estos elementos, la doctrina clásica dice que hay nulidad absoluta del contrato, inclusive para algunos autores, inexistencia del contrato. Pero la cuestión no es tan sencilla, pues la doctrina contemporánea considera que el carácter relativo o absoluto de la nulidad del contrato no depende tanto de sus elementos estructurales, del estado del acto sino que hay que tomar en consideración otros aspectos, entre ellos el interés protegido por la sanción de nulidad…

(Lo destacado y subrayado fue efectuado por este Tribunal).

En ese sentido la Sala de Casación Civil de Nuestro Máximo Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 15 de noviembre de 2.004 con ponencia del Magistrado T.Á.L., dejó sentado lo siguiente:

…omissis… “No obstante, esa libertad contractual no es ilimitada y, en consecuencia, las partes o un tercero pueden solicitar ante el órgano jurisdiccional su nulidad si contraviene las leyes de la República, el orden público o las buenas costumbres, y es la intensidad de la sanción de nulidad junto con la intención de la norma sustantiva imperativa o prohibitiva violada la que distingue entre la nulidad absoluta y la nulidad relativa del contrato, pues mientras unas están dirigidas a la protección del orden público o a la salvaguarda de las buenas costumbres, otras están destinadas a amparar a uno de los contratantes o un particular que por hallarse en situación especial, la ley mira con particular simpatía. (Ob. Cit. p. 18). (L.H., F.: “La nulidad de los contratos en la Legislación civil de Venezuela”, Caracas 1952, p. 13).

En otra parte de su obra agrega:

Por consiguiente, la nulidad absoluta es la “...sanción aplicable a la inobservancia de alguna norma imperativa o prohibitiva de la Ley, por parte de un contrato, cuando tal norma está destinada a proteger los intereses del orden público o las buenas costumbres y a menos que la misma Ley indique que es otra la sanción aplicable o que ello surja de la finalidad que persigue...”. (Ob. Cit. p. 93). Sus características son: 1) Tiende a proteger un interés público; 2) Cualquier persona interesada puede intentar la acción para que un contrato se declare afectado de nulidad absoluta; 3) Puede ser alegada en cualquier estado y grado del juicio; 4) No es susceptible de ser confirmado por las partes; y, 5) La acción de nulidad absoluta no prescribe nunca. (M.L., E.: Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Fondo Editorial L.S., Caracas 1967, p. 596). (Lo destacado y subrayado fue efectuado por este Tribunal).

En este orden de ideas, es necesario hacer referencia a la sentencia de fecha 06 de julio de 2001 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia que ha expresado sobre el orden público lo siguiente:

“Dicho lo anterior, se procede a la precisión del alcance del concepto de orden público, en el escenario de las circunstancias relevantes del caso, con lo cual de ningún modo se pretende sentar un criterio absoluto ni definitivo. Así, la doctrina patria lo define de la siguiente forma:

"El orden público es el entretejido que une a los miembros de una sociedad humana con el fin de mantener el orden social. Ese entretejido está constituido por una serie de valores políticos, sociales, económicos y morales, los cuales son esenciales para mantener la tutela del Estado sobre sus ciudadanos. Por tal razón forma parte de la estructura del Estado, y, como tal, no puede ni debe ser transgredido, y el hacerlo trae como consecuencia la obligación del Estado de restablecerlo, aun oficiosamente y aunque nadie se lo pida. El puede variar de acuerdo con el concepto y tratamiento legal de la familia, y el valor moral de las relaciones humanas, sean éstas económicas o de cualquier otra naturaleza. Todo órgano del estado tiene, pues, (…) la obligación de defender y hacer valer el orden público.". (Ver. J.A.F.. El Orden Público en el Derecho Privado. En imprenta). (Lo destacado y subrayado fue efectuado por este Tribunal).

La Sala de Casación Civil de este Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 23 de febrero de 2001, contenida en el expediente número 00-024, refiriéndose al orden público procesal y siguiendo lo expuesto por el procesalista B., señaló lo siguiente:

"En cuanto al concepto de orden público procesal, esta Sala de Casación Civil en doctrina del 4 de mayo de 1994, caso H.C.C. contra M.H.R., Expediente 93-023, ha señalado con apoyo en la opinión de E.B., lo siguiente: ‘...el concepto de orden público representa una noción que cristaliza todas aquellas normas de interés público que exigen observancia incondicional, y que no son derogables por disposición privada. La indicación de estos signos característicos del concepto de orden público, esto es, la necesidad de la observancia incondicional de sus normas, y su consiguiente indisponibilidad por los particulares, permite descubrir con razonable margen de acierto, cuando se está o no en el caso de infracción de una norma de orden público…’ A estos propósitos es imprescindible tener en cuenta que si el concepto de orden público tiende a hacer triunfar el interés general de la sociedad y del estado frente al particular del individuo, para asegurar la vigencia y finalidad de determinadas instituciones de rango eminente, nada que pueda hacer o dejar de hacer un particular y aun una autoridad, puede tener la virtud de subsanar o de convalidar la contravención que menoscabe aquel interés, lo que equivaldría a dejar en manos de los particulares o de las autoridades, la ejecución de voluntades de Ley que demandan perentorio acatamiento". (Lo destacado y subrayado fue efectuado por este Tribunal).

Respecto a esta norma el Dr. R.H. La Roche ha señalado lo siguiente:

El juez es guardián del debido proceso y debe mantener las garantías constitucionales del juicio, evitando extralimitaciones, la inestabilidad del proceso o el incumplimiento de formalidades que produzcan indefensión de alguna de las partes, o desigualdades según la diversa condición que cada una tenga en el juicio (Art. 15).

Como esta es una norma genérica, el incumplimiento de la misma por parte del juez, debe ser denunciada en la formalización del recurso de casación, conectándola con la infracción de otra norma de actividad específica en la cual se concrete la indefensión o desigualdad en el proceso

. (Lo destacado y subrayado fue efectuado por este Tribunal).

En este sentido se ha pronunciado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en el juicio de E.M.R. contra F.G.O. y otros, en sentencia número sentencia Nº RC-0168, de fecha (22) de junio del año 2.001, contenida en el expediente numero 00347, en reiteradas jurisprudencias, al establecer:

“...Por otra parte, los principios relativos a la defensa de orden constitucional y el debido proceso, imponen al juzgador dar aplicación a los conceptos procesales de saneamiento, relevancia o trascendencia, de nulidad esencial y el de obligatoriedad de los procedimientos establecidos en la Ley, y como bien lo indica el procesalista D.E..“...La ley nos señala cuales son los procedimientos que se han de seguir para cada clase de proceso o para obtener determinadas declaraciones judiciales, sin que les sea permitido a los particulares, aun existiendo acuerdo entre todos los interesados en el caso, ni a las autoridades o a los jueces modificarlos o pretermitir sus trámites...”. Por otra parte en relación al concepto de orden público representa una noción que cristaliza todas aquellas normas de interés público que exigen observancia incondicional, y que no son derogables por disposición privada. La indicación de estos signos característicos del concepto de orden público, esto es, la necesidad de la observancia incondicional de sus normas, y su consiguiente indisponibilidad por los particulares, permite descubrir con razonable margen de acierto, cuando se está o no en el caso de infracción de una norma de orden público. (...Omissis...). A estos propósitos es imprescindible tener en cuenta que si el concepto de orden público tiende a hacer triunfar el interés general de la sociedad y del Estado frente al particular del individuo, para asegurar la vigencia y finalidad de determinadas instituciones de rango eminente, nada que pueda hacer o dejar de hacer un particular y aun una autoridad, puede tener la virtud de subsanar o de convalidar la contravención que menoscabe aquel interés, lo que equivaldría a dejar en manos de los particulares o autoridades, la ejecución de voluntades de Ley que demandan perentorio acatamiento...”. (Lo destacado y subrayado fue efectuado por este Tribunal).

Dentro de ese contexto, observa el Tribunal que en el presente caso, la demanda fue fundamentada jurídicamente en los artículos 1.141 1.142, 1.146, 1.147, 1.148, 1.149, 1,154, 1,155 y 1.156, del Código Civil y artículos 473 y 474 del Código de Procedimiento Civil.

El artículo 1.142 del Código Civil del citado texto legal, se refiere a los vicios del consentimiento y ese vicio en el presente caso está configurado en el hecho cierto de que el consentimiento del accionante fue como consecuencia de un error excusable tal como lo consagra el artículo 1.146 eiusdem.

Respecto a la nulidad del contrato, el artículo 1.142 del Código Civil establece que “El contrato puede ser anulado: 1°. Por incapacidad legal de las partes o de una de ellas; y 2°. Por vicios del consentimiento”, precisando la norma contenida en el artículo 1146 establece que “Aquel cuyo consentimiento haya sido dado a consecuencia de un error excusable, o arrancado por violencia o sorprendido por dolo, puede pedir la nulidad del contrato”. Siendo ello así, corresponde a la parte demandante demostrar la existencia del vicio que afecta de nulidad el contrato de compra-venta válidamente suscrito ante el Funcionario competente para dar fe pública de esa negociación.

Por su parte, el artículo 1.154 del Código Civil, define lo siguiente:

El dolo es causa de anulabilidad del contrato, cuando las maquinaciones practicadas por uno de los contratantes o por un tercero, con su conocimiento, han sido tales que sin ellas el otro no hubiera contratado.

Así tenemos, que la Sala de Casación Civil en sentencia No. RC.00217 de fecha 29-03-2007, M.P.A.R.J., caso I.V.M.R. contra V.E.L.F., al respecto estableció lo siguiente:

“Cuando se habla de vicios del consentimiento se entiende este en sentido restringido, esto es en su aceptación de asentimiento’. Para J.M.O., ‘Tan evidente es esto, que la acción de impugnación solo se concede a favor del singular contratante que ha sido víctima de los mismos’.

La teoría de los vicios del consentimiento no está restringida al solo campo de los contratos, sino que es aplicable a todos los negocios jurídicos, es decir, a todos lo actos voluntarios del hombre que producen efectos jurídicos que dependen de la manifestación de voluntad. Siguiendo al citado autor, ‘nuestro Código Civil reduce las posibilidades de impugnación del contrato por vicios del consentimiento a las hipótesis de error, dolo y violencia. Solo excepcionalmente, en el caso de que un texto legal lo consagre en forma expresa, admite una cuarta hipótesis: La lesión es la pérdida patrimonial que uno de los contratantes sufre por causa del contrato’. No basta que en el contrato se configuren los elementos esenciales a su validez como es la capacidad, sino que también es necesario que el consentimiento otorgado por las partes sea válido. Para el autor patrio E.M.L.: ‘El consentimiento válido implica que las manifestaciones de voluntad de las partes contratantes estén exentas de irregularidades, anormalidades o vicios que invaliden el consentimiento otorgado por ellas’. En la doctrina moderna las causas y circunstancias susceptibles de invalidar o anular el consentimiento reciben el nombre de vicios y nuestro Código Civil consagra la nulidad del contrato por vicios del consentimiento de una manera expresa en el artículo 1.146 que expresamente consagra.

Aquél cuyo consentimiento haya sido dado a consecuencia de un error excusable o arrancado por violencia o sorprendido por dolo, puede pedir la nulidad del contrato

. (Lo destacado y subrayado fue efectuado por este Tribunal).

En cuanto al error como vicio del consentimiento el autor ELOY MADURO LUYANDO en su libro Curso de Obligaciones ha señalado que el error consiste en una falsa apreciación de la realidad; en creer como falso lo verdadero y verdadero lo falso, y señala como condiciones del error la esencialidad, la excusabilidad y la espontaneidad.

De una manera general se dice en la doctrina, que el error es esencial cuando es de tal magnitud que si la parte que en él incurre lo hubiese conocido o se hubiese percatado de la falsa apreciación en que incurría, no hubiese contratado. La excusabilidad del error involucra que la parte que en él incurre haya procedido sin culpa o también por culpa leve o levísima. Igualmente el error consiste en que la falsa apreciación de la realidad en que incurra la persona debe derivarse de una equivocación producida por su propia voluntad. Así las cosas tenemos que el error produce la nulidad del contrato celebrado por error de una de las partes contratantes.

Estableció la Sala Político-Administrativa del Tribunal supremo de justicia, en sentencia de fecha 13 de julio de 2004, con ponencia del magistrado Dr. L.I.Z. en el expediente No. 2000-0406, lo siguiente:

Omissis….

El error debe ser excusable es decir, no debe mediar culpa, pero debe ser capaz de haber generado el consentimiento (artículo 1.146 del Código Civil).

Omissis…

El dolo, se define como todas aquellas maquinaciones actuaciones, manipulaciones u omisiones conscientes que buscan que la otra parte declare su voluntad de obligarse.

... omissis...

Para que el dolo proceda deben verificarse tres elementos, estos son, que el dolo sea intencional, bien por acción o por omisión; debe emanar de la parte contratante y debe ser causante y determinante en la voluntad de contratar

. (Lo destacado y subrayado fue efectuado por este Tribunal).

También se puede obtener de la doctrina jurisprudencial de la Sala de Casación Social, en sentencia de fecha 29 de mayo de 2000, ratificada en sentencia de fecha 19 de octubre de 2006, con ponencia del magistrado: A.V.C., Caso: O.G. contra ENELVEN, Sentencia No. AA60-S-2006-000980, lo siguiente:

Es oportuno delimitar en este momento, por lo menos en forma generalizada, las características y distinciones fundamentales de los señalados vicios del consentimiento, a la luz del ordenamiento jurídico venezolano, a efecto de facilitar en lo adelante, si fuera necesario, la subsunción de los hechos en el derecho. A tales efectos se han tenido a la vista, además de los pertinentes artículos del Código Civil, la doctrina sobre la materia contenida en la referida obra “Violencia, Error, Dolo. La teoría de los Vicios del Consentimiento en la Legislación Venezolana” del D.J.M.O. y “Curso de Obligaciones” de E.M.L..

ERROR: En decir de P., “... tomar por verdadero lo que es falso”. Es cuando la voluntad negocial que aparece de la declaración no traduce la verdadera voluntad negocial del declarante. Hay dos clases de error, el error-vicio del consentimiento y el error-obstáculo. El error vicio del consentimiento es el que actúa sobre la voluntad interna del sujeto declarante y se constituye en una declaración diversa de la que hubiera querido, debido a la intromisión de un motivo perturbador; este error no impide el consentimiento, sino que lo deforma, por lo que el contrato se encuentra afectado de nulidad relativa. Los casos del error-vicio son: a) el error de derecho (recae sobre la existencia, circunstancias, efectos y consecuencia de una norma jurídica) y para que sea causa de nulidad del contrato debe ser determinante y principal; y b) el error de hecho (recae sobre una circunstancia fáctica o de hecho), dentro del cual se encuentran el error en la sustancia (recae sobre la materia, cualidades o composición de una cosa – artículo 1.148 C.C.) y el error en la persona (recae sobre la identidad o cualidades de la persona con quien se ha contratado), último caso éste en el cual para que produzca la nulidad del contrato debe ser su causa única o principal. El error-declaración, que opera en el momento de emitir una declaración y que también se denomina error-obstáculo, es aquella falsa apreciación de la realidad que es de tal naturaleza y gravedad que impide la formación del consentimiento, por lo que su presencia acarrea la nulidad absoluta del contrato, al impedir u obstaculizar su formación; consistente en expresar una voluntad distinta a la que el sujeto tiene en su fuero interno. Los casos de error-obstáculo son los siguientes: a) error sobre la naturaleza del contrato, que conlleva una divergencia absoluta en cuanto al significado, alcance, estructura y contenido del acto jurídico que se realiza; b) error sobre la identidad del objeto del contrato, que conlleva una falsa apreciación de la realidad sobre el objeto mismo del contrato; y c) error en la causa, que es el que recae sobre los fines perseguidos por las partes al contratar o las razones jurídicas que las impulsan a la celebración del contrato. En la legislación venezolana el error que da lugar a la nulidad del contrato es el excusable, entendiendo por tal, cualesquiera de la categorías señaladas siempre y cuando pueda concluirse que dadas las circunstancias de cada caso, cualquier persona razonablemente, pueda incurrir en el mismo.

VIOLENCIA: Coacción de tipo físico o moral que produzca una impresión tal sobre una persona sensata, que llegue a inspirarle un justo temor de exponer su persona o bienes a un mal notable, destinada a obtener su consentimiento a fin de que celebre determinado contrato.

DOLO: Conducta que intencionalmente provoca, refuerza o deja subsistir una idea errónea de otra persona, con la conciencia de que ese error tendrá valor determinante en la emisión de su declaración de voluntad. Error provocado mediante una acción engañosa intencional. Existe el dolus bonus, que es el uso de aquellos actos de astucia admitidos o tolerados en la vida de los negocios para inducir a otro a contratar, que no constituye causal de nulidad de un contrato; y dolus malus, que es cuando el agente conoce la falsedad de la idea que provoca en el inducido a contratar, y la reticencia dolosa constituida por el silencio de aspectos o circunstancias que el agente omite a fin de inducir la conducta del otro en determinado sentido. Es conveniente diferenciar el dolo del fraude, señalando que en este último se encuentra presente además la intención del agente de procurarse para si o un tercero un beneficio o provecho a expensas de la víctima. El dolo como vicio del consentimiento es el denominado dolo causante, principal o esencial, que es determinante de la voluntad de contratar y aceptar condiciones distintas de las que hubiere convenido si no hubiese sido engañado

.

La doctrina clásica al referirse a la nulidad de los contratos, parte de la idea que hay ciertos elementos orgánicos del acto (consentimiento, objeto y causa) que deben estar presentes en la formación del mismo, y sin los cuales éste no puede existir y que en consecuencia carecerá de existencia en el mundo jurídico.

Al efecto Melich-Orsini J (1993), citando a A. y R., considera que “la acción de nulidad, debe estar fundada sobre el hecho de no reunir la obligación impugnada todas las condiciones necesarias para su validez.”(Subrayado nuestro). Continúa el autor dando como ejemplo de los contratos nulos a aquellos “que adolecen de un vicio en el consentimiento o de incapacidad en la parte que se obliga”; lo que quiere decir, que se hace referencia a la nulidad de los contratos cuando las causas que los privan de validez son vicios existentes Ad Initio, diferentes a la resolución o a la recesión, que son circunstancias sobrevivientes. En este sentido se expresa el Diccionario Jurídico Venezolano D & F (1998):

(…) El contrato es nulo y carece de todo efecto jurídico cuando le falta alguno de los elementos necesarios para su constitución; ya sea por falta de capacidad de los contratantes, por falta de consentimiento, por falta de causa, por ilicitud de la causa, por defecto de forma o por falta, imposibilidad, ilicitud o indeterminación

Así mismo, Bonnecase J (1997), considera que:

La nulidad del contrato supone que éste se halla afectado, desde su origen, por un vicio en uno de sus elementos (…), cuya consecuencia puede ser una nulidad absoluta (se declara la inexistencia, extinción retroactiva del contrato) o por una nulidad relativa (convalidable)

. (Lo destacado y subrayado fue efectuado por este Tribunal).

Según el autor R.R.M., en su libro sobre nulidades procesales, en la página 247, la define como:

Es un recurso mediante el cual se impugna un acto procesal en virtud de un error, para obtener su reparación, lo cual se deriva del seguimiento del proceso romano nullun est quod nullum effectum producit, en ese sentido se definirá como la declaratoria del acto nulo por carecer de alguna o algunos de los requisitos que la ley exige para su constitución o por no existir su presupuesto legal y por tanto no produce efectos jurídicos que debiera producir o solo los produjo provisionalmente

.

Es requisito indispensable para su validez y existencia, según el artículo 1.141 del Código Civil, el cual establece:

Artículo 1.141.- Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:

1º Consentimiento de las partes;

2º Objeto que pueda ser materia de contrato; y

3º Causa lícita.

Asimismo el artículo 1.142 eiusdem, prevé las causales de anulación del contrato:

Artículo 1.142.- El contrato puede ser anulado:

1º Por incapacidad legal de las partes o de una de ellas; y

2º Por vicios del consentimiento.

El contrato de arrendamiento es consensual, sinalagmático, oneroso, conmutativo y principal. Es consensual, porque priva solo consentimiento de las partes, y es sinalagmático, porque surgen de este contrato obligaciones recíprocas para el arrendador y el arrendatario.

El artículo 1.146 ibídem, consagra:

Artículo 1.146.- Aquel cuyo consentimiento haya sido dado a consecuencia de un error excusable, o arrancado por violencia o sorprendido por dolo, puede pedir la nulidad del contrato

. (Lo destacado y subrayado fue efectuado por este Tribunal).

Por su parte, el artículo 1.148 del Código Civil cuya letra señala:

Artículo 1.148.- El error de hecho produce la anulabilidad del contrato cuando recae sobre una cualidad de la cosa o sobre una circunstancia que las partes han considerado como esenciales, o que deben ser consideradas como tales en atención a la buena fe y a las condiciones bajo las cuales ha sido concluido el contrato.

Es también causa de anulabilidad el error sobre la identidad o las cualidades de la persona con quien se ha contratado, cuando esa identidad o esas cualidades han sido la causa única o principal del contrato

Asimismo, el artículo 1.154 del Código Civil, establece:

Artículo 1.154.- El dolo es causa de anulabilidad del contrato, cuando las maquinaciones practicadas por uno de los contratantes o por un tercero, con su conocimiento, han sido tales que sin ellas el otro no hubiera contratado

. (Lo destacado y subrayado fue efectuado por este Tribunal).

La doctrina, define el dolo como: “…el conjunto de maquinaciones o actuaciones intencionales de una de las partes con el fin de lograr que la otra parte otorgue un contrato. Se entiende que esas “maquinaciones” incluyen “el ardid, el engaño, la astucia o confabulación”, porque priva el ánimo de causar perjuicio a otro y determinarla a dar su consentimiento en la celebración de un acto o negocio jurídico.

Adviértase que esas maquinaciones van dirigidas a la voluntad, no a la ejecución de las obligaciones ni a los actos fuera de negocios. El dolo como causa de nulidad se refiere, entonces, al que incide en la celebración de un acto o contrato…” (R.M., R. (2000) Las Nulidades en Derecho Civil y Procesal. p. 182).(Lo subrayado fue efectuado por este Tribunal). (Lo destacado y subrayado fue efectuado por este Tribunal).

De igual manera, con respecto a la nulidad absoluta y relativa de los contrato ha sostenido en criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia bajo la ponencia del Magistrado T.Á. en fecha 15 de noviembre de 2004, lo siguiente:

“ Omissis… No obstante, esa libertad contractual no es ilimitada y, en consecuencia, las partes o un tercero pueden solicitar ante el órgano jurisdiccional su nulidad si contraviene las leyes de la República, el orden público o las buenas costumbres, y es la intensidad de la sanción de nulidad junto con la intención de la norma sustantiva imperativa o prohibitiva violada la que distingue entre la nulidad absoluta y la nulidad relativa del contrato, pues mientras unas están dirigidas a la protección del orden público o a la salvaguarda de las buenas costumbres, otras están destinadas a amparar a uno de los contratantes o un particular que por hallarse en situación especial, la ley mira con particular simpatía. (Ob. cit. p. 18).

Por consiguiente, la nulidad absoluta es la “...sanción aplicable a la inobservancia de alguna norma imperativa o prohibitiva de la Ley, por parte de un contrato, cuando tal norma está destinada a proteger los intereses del orden público o las buenas costumbres y a menos que la misma Ley indique que es otra la sanción aplicable o que ello surja de la finalidad que persigue...”. (Ob. cit. p. 93). (Lo destacado y subrayado fue efectuado por este Tribunal).

Las características de la nulidad absoluta, según el afamado jurista Maduro Luyando, E., en su valiosa obra Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Fondo Editorial L.S., Caracas 1967, p. 596, son las siguientes: 1) Tiende a proteger un interés público; 2) Cualquier persona interesada puede intentar la acción para que un contrato se declare afectado de nulidad absoluta; 3) Puede ser alegada en cualquier estado y grado del juicio; 4) No es susceptible de ser confirmado por las partes; y, 5) La acción de nulidad absoluta no prescribe nunca, tales características son aplicables al presente juicio, lo que permite concluir en orden a los criterios legales, doctrinarios y jurisprudenciales que, en el caso bajo estudio es procedente la nulidad absoluta demandada.

DEL ORDEN PÚBLICO: Es imperioso para este Juzgador señalar que el principio del debido proceso, de conformidad con el mandato constitucional contenido en el artículo 26 de la Carta Fundamental, debe entenderse como la garantía que el Estado ofrece a todo sujeto de derecho que el proceso se ajustará a las formas en la medida que éstas permitan tutelar el derecho subjetivo de las partes, en consideración a que en todo juicio deben prevalecer la igualdad, la voluntad y el derecho a la defensa de las mismas, y que éste debe tramitarse hasta sus últimas consecuencias, sin reposiciones inútiles ni dilaciones indebidas.

Fijado así el ámbito temático a ser considerado, al debido proceso formal enunciado por el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, esto es, el conjunto de formas y actos procesales que el órgano jurisdiccional debe garantizar a ambas partes durante el desarrollo del procedimiento judicial, a fin de que dispongan de la mayor libertad y oportunidad posible para alegar y probar todo aquello que permita una mejor protección de sus derechos e intereses. El también llamado principio del debido proceso formal comprende, según ha señalado la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en reiterada jurisprudencia.

La Sala de Casación Civil en sentencia fechada el día siete de marzo de dos mil dos, en el expediente Nº AA20-C-2000-000800, estudia la noción de orden público y su observancia por parte de los jueces al indicar:

…A objeto de apoyar la presente decisión la Sala, se permite transcribir doctrina jurisprudencial referente a la materia del orden público.

Omissis…

…La jurisprudencia de la Sala de Casación Civil ha ido delimitando esas áreas que en el campo del proceso civil interesan al orden público, y en tal sentido ha considerado que encuadran dentro de esta categoría, entre otras, las materias relativas a los requisitos intrínsecos de la sentencia, a la competencia en razón de la cuantía o la materia, a la falta absoluta de citación del demandado y a los trámites esenciales del procedimiento

(…Omissis…) …’

Por otra parte, todo lo relativo a la defensa de orden constitucional y el debido proceso, imponen al juzgador dar aplicación a los principios procesales de saneamiento, relevancia o trascendencia, de nulidad esencial y el de obligatoriedad de los procedimientos establecidos en la Ley, y como bien lo indica el procesalista, H.D.E., en su obra “Compendio de Derecho Procesal”. Editorial ABC: Tomo I, Décima Edición. P.. 39, Bogotá 1985, expresó:

…La ley nos señala cuáles son los procedimientos que se han de seguir para cada clase de proceso o para obtener determinadas declaraciones judiciales, sin que les sea permitido a los particulares, aun existiendo acuerdo entre todos los interesados en el caso, ni a las autoridades o a los jueces modificarlos o pretermitir sus trámites...

.

Analizado como ha sido el orden público en los términos antes señalados, resulta evidente la nulidad del contrato solicitada en el escrito libelar, por ser violatoria del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece el carácter irrenunciable de la normativa inquilinaria y que beneficia a los arrendatarios, disposición legal que tiene carácter de orden público como antes se ha analizado, más aun, cuando la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece en su disposición transitoria tercera, que cuando se trate de locales comerciales se aplica la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por otra parte dicha Ley referida a tal regularización recalca en el artículo 32, la expresada irrenunciabilidad de los derechos de los arrendatarios otorgándole el carácter de orden público.

SOBRE SOLICITUD DE LA NULIDAD DE LA NOTIFICACIÓN DE LA PRÓRROGA LEGAL.

Ahora bien, en lo que concierne a la nulidad del documento de notificación practicado por la Notaría Cuarta de Mérida, en fecha 28 de febrero de 2008, el cual se observa que se reprodujeron las cláusulas SEGUNDA Y DÉCIMA del contrato de arrendamiento de fecha 30 de septiembre de 2003, y que el arrendatario y parte actora en el presente juicio, ciudadano O.A.G.C., fue notificado sobre el inicio de la prórroga semestral del contrato de arrendamiento de fecha 30 de septiembre de 2003, la cual comenzaba a transcurrir el 29 de septiembre de 2007 y finalizaba el 28 de marzo de 2008, y que el arrendador no estaba interesado en prorrogar nuevamente dicho contrato de arrendamiento, asimismo, que de conformidad con el literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la prórroga legal que le correspondía era por el lapso de 3 años contados a partir del 29 de marzo de 2008 hasta el 29 de marzo de 2011, este Sentenciador, una vez realizado el examen de dicho documento demandado por nulidad, y por cuanto de las conclusiones sobre la solicitud de nulidad del contrato de arrendamiento de fecha 30 de septiembre de 2003, se desprende que dicho contrato se encuentra viciado de nulidad, es por lo que la notificación de fecha 28 de febrero de 2008, como documento accesorio del contrato viciado de nulidad debe indefectiblemente correr la misma suerte, por lo que deberá dejarse sin efecto en la parte dispositiva del presente fallo y así deberá decidirse.

CONCLUSIVA:

1. Tanto la disposición transitoria tercera de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda como el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios son de eminente orden público, y su violación acarrea graves consecuencias jurídicas.

2. El día 30 de septiembre de 2003, se firmó un contrato de arrendamiento, cuando aún se encontraba en vigencia el contrato de arrendamiento de fecha 26 de junio de 2002, ya que el término de duración de este último se estableció por 12 meses, renovables automáticamente en lapsos iguales y sucesivos, contados a partir del 01 de julio de 2002, contrato en el cual se le garantizaba al arrendatario una renovación automática y sucesiva de un (01) año, las cuales comenzaron a correr a partir del 02 de julio de 2003, sin embrago, posteriormente se firmó un nuevo contrato de arrendamiento, ya citado, con lo cual se vulneró tanto la disposición transitoria tercera de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda como el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios son de eminente orden público, lo que acarrea la nulidad del último contrato a que antes se hizo referencia ya que según lo estipulado en la cláusula DÉCIMA TERCERA, se acordó la renuncia a cualquier derecho que le pueda asistir al arrendatario para adquirir el inmueble arrendado de manera preferente en el caso de venta, lo que significa la violación del derecho de preferencia ofertiva prevista en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y el desconocimiento de la existencia de algún otro contrato público o privado que se hubiese celebrado con anterioridad sobre el inmueble objeto de la relación arrendaticia, anteriores al demandado en nulidad, los cuales serían nulos de pleno derecho, además constituye la violación del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios y el artículo 32 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda que establece que : “Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos; a tal efecto, todo acto dictado en ejercicio de Poder Público, que viole o menoscabe los derechos garantizados en la presente Ley, es nulo y los servidores públicos y servidoras públicas que lo ordenen o ejecuten incurren en responsabilidad penal, civil, administrativa, según los casos, sin que les sirvan de excusa órdenes superiores”.

3. De igual manera se puede observar que el último contrato presenta vicios en el consentimiento toda vez que conforme a lo establecido en el ordinal 2º del artículo 1.142 del Código Civil, se establece la nulidad “Por vicios del consentimiento”, asimismo que según el artículo 1.146 eiusdem “Aquel cuyo consentimiento haya sido dado a consecuencia de un error excusable..”, y resulta error excusable firmar un contrato por desconocimiento de normas de orden público y tal hecho jurídico trae como consecuencia la nulidad del último contrato. Y así debe decidirse.

4. Por su parte el artículo 1.147 del Código Civil establece: “El error de derecho produce la nulidad del contrato sólo cuando ha sido la causa única o principal.” Sin duda alguna hubo un error de derecho que debe producir necesariamente la nulidad del contrato objeto de la demanda. Y así debe decidirse.

5. En lo que respecta a la notificación realizada en fecha 28 de febrero de 2008, por la Notaría Pública Cuarta del estado Mérida al ciudadano O.A.G.C., en su carácter de arrendatario, por cuanto ésta emana del contrato de arrendamiento demandado en nulidad en la presente causa, la misma deberá dejarse sin efecto en la parte dispositiva del presente fallo y así deberá decidirse.

En mérito a las consideraciones que anteceden, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, M. y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: