Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de Lara (Extensión Barquisimeto), de 24 de Mayo de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, Veinticuatro (24) de Mayo de dos mil diez (2010).

200º y 151º

ASUNTO: KP02-V-2009-002603

PARTE ACTORA: C.I.G.M., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 14.989.026 y de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: J.L.M.A., abogado en ejercicio, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 21.758 y de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: A.A.Z.M., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 12.242.644 y de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: C.A.G., abogado en ejercicio, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 119.695 y de este domicilio.

SENTENCIA: DEFINITIVA EN JUICIO DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO.

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, la presente causa de RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpuesta por la ciudadana C.I.G.M., contra la ciudadana A.A.Z.M..

SECUENCIA PROCEDIMENTAL

La presente causa de Resolución de Contrato, intentada por la ciudadana C.I.G.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 14.989.026, debidamente asistida por el Abogado J.L.M.A., inscrito en el IPSA bajo el N°21.758 y de este domicilio, contra la ciudadana A.A.Z.M., venezolana, mayor de edad titular de la Cédula de Identidad N° 12.242.644. En fecha 22/06/2009 se recibió por ante la URDD la presente demanda (Folios 1 al 34). En fecha 22/06/2009 el Tribunal mediante auto recibió y le dio entrada a la demanda (Folio 35). En fecha 25/06/2009 el Tribunal mediante auto admitió la presente demanda (Folio 36). En fecha 06/07/2009 el Tribunal mediante auto decretó medida de Prohibición de Enajenar y Gravar (Folios 37 al 39). En fecha 09/07/2009 el Tribual mediante auto aperturó Cuaderno de Medidas (Folio 40). En fecha 17/07/2009 el Abogado C.A.G., en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana A.A.Z.M., se dio por citado en el presente juicio (Folios 41 al 44). En fecha 16/09/2009 la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda (Folios 45 al 48). En fecha 21/09/2009, el Tribunal mediante auto advirtió que venció el lapso de emplazamiento (Folio 49). En fecha 27/10/2009, la demandante otorgó Poder Apud- Acta al Abogado J.L.M.A., antes identificado (Folio 50). En fecha 28/10/2009 el Tribunal mediante auto agregó las pruebas promovidas por las partes (Folio 51). En fecha 16/10/2009 el DEMANDADO presentó escrito de promoción de pruebas (Folios 52 al 64). En fecha 27/10/2009 el DEMANDANTE presentó escrito de promoción de pruebas (Folio 65 al 68). En fecha 06/11/2009, el Tribunal mediante auto admitió las pruebas promovidas por las partes (Folios 69 y 70). En fecha11/11/2009 rindió declaración el ciudadano R.J.S.M. (Folios 75 y 76). En fecha 11/11/2009 el Tribunal dejó constancia que no rindió declaración la ciudadana C.D. (Folio 77). En fecha 30/11/2009 el Tribunal mediante auto recibió el oficio emanado del Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara de fecha 20/11/2009 (Folios 78 al 99). En fecha 15/12/2009 el actor solicitó nueva oportunidad para oír las declaraciones de los testigos (Folios 100 y 101). En fecha 17/12/2009 el Tribunal mediante auto fijó el sexto día de despacho para oír las declaraciones de los testigos (Folio 102). En fecha 19/01/2010 el Tribunal dejó constancia que no compareció a declarar la ciudadana C.D.A. (Folio 103). En fecha 19/01/2010 el actor solicitó nueva oportunidad para oír las declaraciones de los testigos (Folios 104 al 105). En fecha 20/01/20010 el Tribunal mediante auto acordó fijar el tercer día de despacho para oír las declaraciones de los testigos (Folios 106). En fecha 25/01/20010 el Tribunal dejó constancia que no compareció a declarar la ciudadana C.D.A. (Folio 107). En fecha 27/01/2010 el Tribunal mediante auto advirtió que venció el lapso de evacuación de pruebas (Folio 108). En fecha 03/02/20010 el Tribunal mediante auto recibió el oficio emanado de Banesco de fecha 04/12/2009 (Folios 109 al 111). En fecha 19/02/2010 el actor presentó informes (Folios 112 y 116). En fecha 22/02/2010 el Tribunal mediante auto advirtió que venció el lapso de presentación de informes (Folio 117). En fecha 22/02/2010 el actor presentó escrito de informes (Folios 118 al 122). En fecha 25/02/20010 el Tribunal mediante auto recibió el oficio con anexos emanado de la Caja de Ahorros del Poder Judicial de fecha 19/01/2010 (Folios 123 al 126). En fecha 09/03/2010 el Tribunal mediante auto advirtió que venció el lapso de observación de informes (Folio 156). En fecha 09/03/2010 el actor presentó observaciones de informes (Folios 157 al 160).

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

De los términos en que fue emitida la demanda, evidencia ésta Juzgadora, que la presente causa de Resolución de Contrato, intentada por la ciudadana C.I.G.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 14.989.026, contra la ciudadana A.A.Z.M., venezolana, mayor de edad titular de la Cédula de Identidad N° 12.242.644, debidamente asistida por el Abogado J.L.M.A., inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 21.758 y de este domicilio, alegando la representación de la parte actora que consta de documento debidamente autenticado por ante la Notaria Quinta de Barquisimeto del Municipio Iribarren del Estado Lara, de fecha 07 de Noviembre del 2008, bajo el N° 71 Tomo 194 de los Libros de Autenticaciones llevado por esa Notaria. Asimismo el actor, manifestó que celebró Contrato de Opción de Compra Venta con la ciudadana A.A.Z.M., antes identificada y que dicho Contrato la Prominente vendedora le ofreció en venta un Apartamento identificado con el N° 14-1 ubicado en el Décimo cuarto (14) piso del Edificio Residencias Gabriela, Torres A-2, situado en la Urbanización Las Trinitarias en esta ciudad, con un área aproximada de Setenta y un metros cuadrados con veinte decímetros cuadrados (71,20 mts.2), el cual le pertenece conforme a Documento protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Iribarren del Estado Lara, de fecha 30 de Marzo del año 2006, registrado bajo el N° 26, folios 215 al 223, Protocolo Primero, Tomo 21. Igualmente el actor, alegó que el preció por el cual se pacto la venta fue la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.270.000,oo), cantidad que se comprometió en cancelar en dinero en efectivo de la siguiente manera: A) La cantidad de CIENTO OCHO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.108.000,oo) que canceló al momento de suscribir la opción de compra venta, B) La cantidad de CUARENTA Y DOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.42.000,oo) dentro de los cincuenta (50) días siguientes a la firma de la opción a compra venta que canceló a través de cheques N° 36232301, 25232302 y 26232303 de la Cuenta Corriente N° 0134-0326-14-3261077883 de Banesco, Banco Universal por las cantidades de Bs.F.25.250,oo, Bs.F.10.000,oo y Bs.F.6.750,oo respectivamente con fecha 26 de Diciembre del 2.008, emitidos por orden de la Prominente vendedora a los ciudadanos J.P.L., los dos primeros y C.D., el tercero y la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F.120.000,oo) dentro de los noventa (90) días calendario prorrogable por sesenta (60) días mas, contados a parir de la firma de la opción de compra venta, fecha en que efectuaría el otorgamiento y protocolización del documento definitivo del venta del inmueble por ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente, y que ésta última cantidad se cancelaría a través de crédito hipotecario que estaba tramitando con el Banco Exterior de esta entidad, el cual no fue otorgado, por lo que tuvo que acudir por ante la Caja de Ahorros del Poder Judicial (CAPOJUD), institución a la cual está afiliada otorgándole en su Sesión Ordinaria N°1 75, celebrado el día 02 de Abril del dos mil nueve (2009), Crédito Hipotecario por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F.150.000,oo), para cancelar la cantidad restante por pagar, según consta en comunicación que anexa y que posteriormente según consta de c.d.r. de fecha 25 de Mayo del 2.009, previa cancelación de la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F.4.500,oo) que requirió la Caja de Ahorros del Poder Judicial para cubrir los gastos de tramitación, y procedió a introducir por ante le Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, toda la documentación correspondiente para que se efectuara el otorgamiento del documento de venta definitivo del inmueble objeto de la Opción de Compra Venta, el cual fijó el día 27 de Mayo de 2.009, según consta en original que anexa, cuya situación no se pudo realizar por inconvenientes de ambas partes y de la Abogada R.N.D.M., en su carácter de Apoderada Judicial de la Caja de Ahorros del Poder Judicial, persona autorizada por el otorgamiento del Crédito Hipotecario y pago correspondiente a la prominente vendedora, el cual se fijó para el día lunes 01 de Junio del 2009, el otorgamiento y protocolización del documento definitivo de venta del inmueble de acuerdo a la previsto en la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta. Que el día 31 de Mayo del presente, la prominente vendedora se comunicó con su persona para que le firmará por razón de la tardanza en la fecha de pago un documento privado que acompaño en original, en donde se comprometía a pagarle la cantidad de TRECE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F.13.500, oo) y en caso contrario no acudiría a la firma del documento por lo cual accedió a firmar dicho documento por la cantidad de DOCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F.12.5000,oo) para cancelarlos el 15 de Junio del 2.009 y la cantidad de UN MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F.1.000,oo) que pagó en ese mismo día, tal como lo evidenció según el recibo debidamente suscrito por la Prominente vendedora que acompañó en original. Que llegado el día 01 de Junio del 2.009, fecha del otorgamiento y protocolización del documento definitivo de venta del inmueble, estando todas las partes presentes, el funcionario adscrito al Registro correspondiente indicó que el referido documento no podría otorgarse por cuanto existe una prohibición de no otorgar ninguna negociación dentro de los cinco años siguientes a la fecha de otorgamiento del subsidio y que no consta que se hubiese reintegrado e valor actualizado del subsidio otorgado por el Banco Nacional de Vivienda y Habitat (BANAVIH), por parte de la ciudadana A.A.Z.M., antes identificada. Todo de conformidad a lo establecido en el Artículo 59 de al Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Habitat, según consta documento de cancelación de hipoteca autenticado por ante la Notaria Pública Trigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 12/12/2.008, inserto bajo el N° 48, Tomo 194 del Libro de Autenticaciones llevado por esa Notaria, acompaño en copias certificadas. Que procedió a comunicarse con la Prominente vendedora, para solucionar la situación presentada por diferentes medios, no pudiendo hasta la presente fecha logar el cometido. Que en todas sus actuaciones lo ha hecho de buena fe, tal como se evidencia de los hechos y que al presentarse ésta última situación de imposibilidad en el otorgamiento de la venta correspondiente se pone en evidencia que la prominente vendedora en ningún momento desde que se firmó el contrato de opción de compra venta hasta la presente fecha podría cumplir con el otorgamiento y protocolización del documento definitivo de la venta del inmueble, por cuanto hasta la fecha no ha evidenciado ni ha presentado constancia emitida por BANAVIH, donde se autorice la negociación correspondiente, razón por la cual incurrió en el incumplimiento por causa imputable a la Promitente vendedora y que de conformidad a lo establecido en la Cláusula Quinta de dicho Contrato de Opción a Compra Venta, le corresponde devolverme o reintegrarle la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F.150.000,oo), que pagó en las oportunidades correspondientes, más la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F.150.000,oo) por concepto de indemnización de daños y perjuicios establecidos como cláusula penal en razón de su incumplimiento, así como la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F.4.500,oo) que requirió la Caja de Ahorros del Poder Judicial para cubrir los gastos de tramitación y UN MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F.1.000,oo) que pagó en ese mismo día 31 de Mayo del año 2.009. Manifestó el accionante que la presente demanda se encuentra fundamentada en los artículos 1.167, 1.264, 1.133, 1.257 y 1.258 del Código Civil Vigente. En ese mismo sentido el demandante, acotó que según lo expuesto anteriormente que la ciudadana A.A.Z.M., antes identificada, convenga en ello o sea condenada por este Tribunal en lo siguiente. PRIMERO: En dar por resuelto el Contrato de Opción de Compra Venta debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de Barquisimeto del Estado Lara, de fecha 07/11/2008, anotado bajo el N° 71, Tomo 194 de los Libros de Autenticaciones llevado por esa Notaria. SEGUNDO: En devolverle o reintegrarle la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F.150.000,oo) que pagó en las oportunidades establecidas en el Contrato de Opción de Compra Venta. TERCERO: En devolverle o reintegrarle la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F.4.500,oo) que pagó en la oportunidad que requirió la Caja de Ahorros del Poder Judicial para cubrir los gastos de tramitación de Préstamo Hipotecario. CUARTO: En devolverle o reintegrarle la cantidad de UN MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F.1.000,oo) que pagó el día 31/05/2009, fecha en que se firmó el documento privado de indemnización. QUINTO: En pagarle la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.F.150.000,oo) por concepto de indemnización de daños y perjuicios establecidos como cláusula penal en razón de su incumplimiento y SEXTO: Las Costas y Costos del Proceso e igualmente solicitó que todas las cantidades aquí demandadas se aplique la corrección monetaria o indexación correspondiente hasta el momento en que sean debidamente pagadas. De igual manera el demandante estimó la presente acción en la cantidad de TRESCIENTOS CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F.305.500,oo) y por último el actor manifestó que debido al fundado temor de que la parte demandada le cause un daño o lesión irreparable o de difícil reparación a su patrimonio, bien sea en la disposición del inmueble o por gravarlo solicitó se decrete de Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre un Apartamento ubicado en las Residencias Gabriela, de la Urbanización Las Trinitarias de esa ciudad de Barquisimeto.

Ahora bien, la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda alego que contradicen la demanda en parte, ya que convienen en dar por resuelto el contrato, negó rechazo y contradijo lo siguiente: Lo alegado por el actor donde expresó en la demanda que su representada no podía otorgar el documento definitivo porque existe una prohibición de no hacer ninguna negociación dentro de los 5 años, por el subsidio otorgado el Banco Nacional de la Vivienda y Habitat BANAVIH), esa representación rechazó esta exposición por ser falsa de toda falsedad, por cuanto la demandante tiene conocimiento que para su representada no existe ninguna prohibición de vender el inmueble dentro de los 5 años de que se le otorgó el subsidio porque BANAVIH, su representada tiene procedimientos para el reintegro del subsidio el (A) y el (B) donde el procedimiento B, consiste en emitir el cheque de gerencia por el monto total adeudado para la fecha del subsidio a nombre de BANAVIH FIDEICOMISO, y se debe notificar el día pautado para la firma y el vendedor debe entregar al Apoderado de BANAVIH, el cheque de gerencia con el respectivo monto y de esta manera se puede realizar la venta, razón por la cual su representada si podría vender el inmueble previo cumplimiento de procedimiento B, antes señalado aunado que la demandante expuso en su demanda que el crédito no se lo aprobaron por el Banco Exterior, si no que se lo aprobaron fue por ante la Caja de Ahorros del Poder Judicial (CAPOJUD), el día 02 de Abril de 2.009, es decir 04 días antes del vencimiento del lapso establecido en el Contrato desde el 07 de Noviembre de 2.008l día 06/04/2009, transcurrieron los noventa mas sesenta días continuos y consecutivos para que las partes cumplieran sus respectivas obligaciones, más aun cuando la misma actora expresó en su demanda que presentó los documentos para la venta definitiva, por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, el 25 de Mayo de 2.009, es decir 49 días después del vencimiento del plazo y de las condiciones determinadas y convenidas en el contrato, es decir la actor a incumplió con su obligación establecida en el contrato. Negó, rechazo y contradijo lo alegado por la parte actora donde expresa que su representada se comunicó con ella el 31 de Mayo de 2.009, para que firmaran un documento privado, donde se le pidió una cantidad de TRECE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs.13.500oo) como condición para acudir a firmar el 01 de Junio de 2.009, de ese documento firmado el 31 de Mayo de 2.009, es decir, 25 días posterior al vencimiento del contrato de compra venta. Lo alegado por el actor donde expresó que su representada debe devolver la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.150.000,oo) que pagó en las oportunidades establecidas en el Contrato de Opción de Compra Venta, pero si bien es cierto el contrato de opción de compra venta, establece la penalización por el incumplimiento de sus respectivas obligaciones dentro de la vigencia del contrato, por los daños y perjuicios, es decir, en este caso la prominente compradora no cumplió y fue penalizada con el 100% del monto entregado, por incumplimiento por daños y perjuicios y por la razón antes señalada negó, rechazó y contradijo que su representada deba devolver la cantidad de Ciento cincuenta mil Bolívares Fuertes (Bs.150.000,oo), debido a que la actora esta sujeta a penalización establecida en el contrato en las condiciones y términos del contrato por incumplimiento por al prominente compradora. Que su representada deba devolver la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.4.500), que la Caja de Ahorro del Poder Judicial le requirió para los gastos de tramitación del préstamo hipotecario, estos gastos de tramitación de crédito no deben ser imputados a su representada. Que su representada deba pagar la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.150.000,oo) por concepto de indemnización de daño y perjuicios establecido como cláusula penal en razón de incumplimiento por reconocimiento expresado por la actora en la demanda de la penalización establecida en el contrato de opción de compra venta, por lo tanto solicita el lapso establecido en el contrato en su cláusula tercera.

PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS

Se acompaño al libelo:

1) Documento marcado “A” en copias certificadas de Contrato de Opción a Compra suscrito entre las partes (Folios 6 al 10); Copias simples marcado G”, documento privado suscrito por las partes de fecha 25/05/2009 (Folio 25); este Tribunal las valora como instrumento fundamental de la presente demanda contentivo de las obligaciones válidamente suscritas por las partes, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil. Así se establece

2) Documento marcado “B” en copias certificadas sobre propiedad del inmueble (Folios 11 al 21); se valora en su contenido como instrumento público acreditador de la propiedad, de conformidad con los artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361 del Código Civil. Así se establece.

3) Copias simples marcado “C” de Cheques signados con los Nos.36232301, 25232302 y 26232303 de fecha 26 de Diciembre de 2.008 cada uno. (Folio 22); se desechan pues no son copias de las permitidas por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

4) Original Marcado “D” del oficio emanado de la Caja de Ahorros de fecha 02/04/2009 dirigido a la ciudadana C.G.M. (Folio 23); se desecha pues siendo instrumento emitido por tercero debe ser ratificado por la prueba testimonial de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

5) Copias simples marcado “E” C.d.r. emanada del Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara de fecha 25/05/2009 (Folio 24); se valora como instrumento público administrativo, e indicio de las gestiones realizadas a los fines de lograr la protocolización definitiva de la venta, de conformidad con el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

6) Original marcado “G” de recibo de fecha 31/05/2009 (Folio 26); por cuanto no fue desconocido o impugnado el instrumento, se valora como prueba de pago a favor de la demandada, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil. Así se establece.

7) Copias certificadas marcado “H” de documento de cancelación de la hipoteca del inmueble identificado en autos (Folios 27 al 34); se valora en su contenido como prueba de la liberación, de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil. Así se establece.

PRUEBAS PROMOVIDAS EN EL LAPSO ORDINARIO

Por la demandada

1) Invocó a favor de su representada el mérito que se desprende de las actas procesales conforme al principio de la comunicad de la prueba en todo lo que le favorezca; el cual se desecha pues su sola enunciación no constituye per se prueba alguna que requiera valoración. Así se establece.

2) Copia del documento autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de Barquisimeto del Estado Lara, en fecha 07 /11/2008; Copia del documento de acuerdo de indemnización; (Folios 59 al 62); las cuales fueron ya valorados en consideraciones que se dan por reproducidas. Así se establece.

3) Original del Estado de Cuenta actualizado por Reintegro del Subsidio Habitacional de BANAVIH, de fecha 04/06/2009, control MC02-2009/RT:21210; se valora como indicio del subsidio adeudado por el accionado, de conformidad con el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

4) Ratificó copia de c.d.r. de fecha 25 de Mayo de 2.009, emanada del Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara; la cual fue ya valorada en consideraciones que se dan por reproducidas. Así se establece.

5) Promovió como prueba de informe Al Banco Nacional de Vivienda y Habitat BANAVIH; no se valora pues no consta en autos sus resultas. Así se establece.

6) Invoco la confesión expresado por la parte demandante en su escrito de demanda en donde manifestó que ella como prominente comprador no pudo comprar el inmueble dentro del lapso establecido en el Contrato de Opción Compra Venta, por cuanto no le aprobaron el crédito; si bien es cierto la prueba promovida no llena los requisitos de ley que la puedan calificar como confesión, se valora como indicio de los hechos que rodearon la relación contractual durante su vigencia. Así se establece.

POR LA DEMANDANTE

1) Ratificó el valor del Contrato de Opción a Compra Venta, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de Barquisimeto del Estado Lara, de fecha 07 de Noviembre de 2008, anotado bajo el N° 71, Tomo 194 de los Libros de Autenticaciones; Contrato de Venta de la ciudadana A.A.Z.M.; Documento de cancelación de Hipoteca; Documento privado de acuerdo de Indemnización; Recibo de Pago; Comunicación de la Caja de Ahorros del Poder Judicial (CAPUJUD); C.d.R.; Fotocopias de los cheques Nros. 36232301, 25232302 y 26232303; los cuales fueron ya valorados ut supra, en consideraciones que se dan por reproducidas. Así se establece.

2) Solicitó información de parte del Registro Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Iribarren del Estado Lara (Folios 79 al 99); se valora en su contenido como prueba de las gestiones tendentes a lograr la protocolización definitiva del instrumento de venta, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

3) Solicitó información de parte Banesco, Banco Universal (Folios 110 y 111); se valora como prueba de pago efectuado a favor de la accionada, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

4) Solicitó información de parte Caja de Ahorros del Poder Judicial (Folios 124 al 155); se valora como prueba de las gestiones tendentes a lograr la compra del inmueble objeto del contrato, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

5) Promovió informes de parte del Banco Nacional de Vivienda y Habitat (BANAVIH); el cual no se valora pues consta en autos sus resultas. Así se establece.

6) Promovió los testimoniales de R.J.S.M. (Folios 75 y 76) y C.D.Á. que no compareció en la oportunidad fijada; se valora la del ciudadano RAFAEL J S.M., en cuanto a la declaración del testigo se observa que en respuesta a la pregunta cuarto del interrogatorio señalo que las partes se encontraban en el registro y fuerón llamadas por una funcionaria del Registro para informarles que por no haber transcurrido cinco años desde la compra del inmueble subsidiado por el Estado y no constando la solvencia respectiva no se podía realizar dicha venta, argumento este concatenado con lo expuesto en el escrito libelar y con lo expresado en el informe emitido por la Caja de Ahorros del Poder Judicial, por lo que se le da valor probatorio en cuanto a este aspecto de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

NATURALEZA Y FUERZA DEL CONTRATO

Enseña la doctrina que las convenciones celebradas son ley para las partes que la han hecho. Esta formula rigurosa expresa muy exactamente la fuerza del vínculo obligatorio creado por el contrato, y de allí la consecuencia que se deriven en caso de incumplimiento. Desde el momento de que un contrato no contiene nada contrario a las leyes ni al orden público, ni a las buenas costumbres, las partes están obligadas a respetarlo, a observarlo, así como están obligados a observar la ley. El acuerdo que se ha firmado entre ellos los obliga como obliga a los individuos, si por lo tanto una de las partes contraviene sus cláusulas la otra puede dirigirse a los Tribunales y pedirle el cumplimiento forzoso de la convención, la resolución, la indemnización de daños y perjuicios; tal como lo enseñan los expositores franceses Colin y Capitant en su tratado de Derecho Civil, Tomo III, citado por la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, hoy en día Tribunal Supremo de Justicia en el fallo del 18-06-87. En el presente caso la acción promovida por la parte actora es de Resolución de Contrato de Arrendamiento, fundamentándose en los artículos 1.159, 1.160 y 1167 del Código Civil, así como el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así las cosas, esta Juzgadora estima necesario realizar las siguientes consideraciones doctrinarias respecto a la naturaleza jurídica de la demanda promovida y sus requisitos concurrentes para su procedencia. El fundamento de esta acción está prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual señala: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. Significa entonces que la resolución es un modo o forma de terminación típica de las convenciones bilaterales, no siendo aplicable a los contratos unilaterales ni tampoco a las convenciones sinalagmáticas imperfectas. En cuanto a las condiciones de esta acción tenemos que indicar lo siguiente: 1) Es necesario que se trate de un contrato bilateral; 2) Es necesario el incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes; 3) Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque de no hacerlo, no habrá lugar a resolución; 4) Es necesario que el juez declare la resolución. En cuanto a los efectos de la acción resolutoria, se destacan los siguientes: 1) La terminación del contrato bilateral, que al ser declarado resuelto se extingue; el contrato se considera terminado, no desde el momento en que se declara la resolución, sino que se considera como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar. 2) Un efecto retroactivo, mediante el cual el contrato se considera como si efectivamente jamás hubiere sido celebrado. Como consecuencia tenemos: las partes vuelven a la misma situación precontractual, a la misma situación en que se encontraban antes de celebrar el contrato, y por lo tanto, deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato. 3) La parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución cause a la parte accionante, si los hubiese.

En el caso de marras, estamos en presencia de una convención entre particulares que si bien es cierto, el mismo es nominado como un contrato de opción a compra, también lo es que el espíritu y propósito del legislador al establecer en el Código Procesal Civil el artículo 12, fue en gran medida el proporcionar el Juez de mérito, de los suficientes instrumentos legales que le permitan la prosecución de la verdad, verdad ésta que en muchos de los casos está oculta al Juez, ya por que no es el quien busca las pruebas, sino que son las partes quienes las traen al proceso, de allí que, conforme al principio dispositivo que rige nuestro proceso civil, el Juez debe limitar su decisión a lo alegado y probado en autos, sin embargo ya el derecho clásico romano en nuestro mundo jurídico occidental, advirtió en materia de interpretación de los contratos la necesidad de otorgar al juez de mérito una ponderada discrecionalidad para escudriñar la verdad de lo realmente querido por las partes en función de la buena fe y la equidad, principio este acogido por nuestro legislador patrio en el artículo 1160 del Código Civil venezolano vigente, y aparte único del ya citado artículo 12 de nuestro Código de las formas. Al respecto nuestro autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Código de Procedimiento Civil”, Tomo I, señala:

El nuevo artículo 12 incluye en su único aparte la regla...sobre la interpretación de los contratos y actos (o diríase mejor actas procésales) que aparezcan oscuros, ambiguos o deficientes, teniendo en cuenta un elemento subjetivo: el propósito e intención de las partes, y un elemento objetivo: las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe. La ley sustantiva establece a su vez que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.

Las reglas de apreciación de las pruebas son distintas a las reglas de interpretación de los contratos, pues en aquéllas se debe recurrir a las reglas de la lógica y de la experiencia, en tanto en éstas a la voluntad de las partes

(pg. 766 y 67)”

Sobre la discrecionalidad que existe para los jueces a la hora de interpretar los contratos y el alcance de sus obligaciones este Tribunal se permite transcribir la siguiente jurisprudencia emanada del Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil de fecha 21/09/2006 (Exp.: Nº AA20-C-2006-000237:

En relación, a la técnica para denunciar el error de interpretación de los contratos, la Sala en sentencia de fecha 12 de agosto de 2005, expediente 2005-000205, caso: A.T.P.V., contra F.C.S.R. y J.A.C.C., señaló lo siguiente

…La Sala observa, que la formalizante pretende cuestionar en Casación la supuesta desviación intelectual del juez superior al interpretar el contrato de opción de compra-venta.

Sobre el particular, la Sala ha establecido que, en principio, la interpretación de los contratos es función soberana de los jueces de instancia, quienes, en virtud de lo dispuesto en la parte in fine del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, se atendrán al propósito y a la intención de las partes y la decisión que al respecto produzcan sólo será atacable en Casación, por una denuncia de error en la calificación del contrato por el primer caso de suposición falsa...

(Negritas de la Sala)

Al examinar los alegatos presentados pro las partes, este Juzgado observa que la controversia entre las partes se reduce a una cuestión de derecho, es decir, a determinar quién ha incumplido o no en las obligaciones del contrato de opción a compra, pues la entrega de dinero y los documentos necesarios para la protocolización no son hechos controvertidos y se encuentran claramente plasmados en el contrato. Otro aspecto, es el relativo al denominado contrato de indemnización, la fecha en la cual se presentó el instrumento para su protocolización y la falta del reintegro del subsidio directo habitacional. Las cantidades de dinero entregadas, CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 150.000,00), en total y la veracidad del contrato de opción a compra así como el denominado contrato de indemnización, no son hechos controvertidos por las partes, así que no son objeto de debate. Así se establece.

La actora le imputa a la demandada, como principal incumplimiento, la falta del oficio que señala el reintegro del subsidio directo habitacional, comunicación que permitiría el registro definitivo de la venta; la accionada por su parte, denuncia que la actora no cumplió con la entrega del dinero para la fecha contractualmente estipulada. El emblemático artículo 1.167 del Código Civil establece que para pedir el cumplimiento de una obligación a la otra parte, quien haga la denuncia debe haber estado previamente en cumplimiento de su obligación, así que de seguidas para el Juzgado a examinar el incumplimiento imputado a la parte actora.

El contrato objeto de la demanda, establece en su cláusula tercera:

queda entendido que la PROMITENTE VENDEDORA no podrá vender, ni gravar el inmueble, aquí ofrecido en OPCIÓN DE COMPRA VENTA, a terceros hasta tanto no haya concluido el término de NOVENTA MAS SESENTA (90+60) días continuos y consecutivos pactados en el presente contrato y contados a partir del día calendario consecutivo siguiente a la autenticación de este documento…

La fecha de autenticación del contrato corresponde al 07/11/2008, los ciento cincuenta días (noventa más sesenta) concluyeron en fecha 05/04/2009; el informe cursante al folio 124 al 126, permite descubrir que la actora contaba con la liquidez necesaria para cumplir con el pago de las cantidades adeudas en forma restante por el contrato de marras. Ahora bien, es máxima de experiencia que tales comunicaciones tienen su demora en ser entregada, igualmente, la consignación de los recaudos necesarios tanto en la Caja de Ahorros señaladas, como el Registro respectivo conlleva sus días; por lo tanto, es lógico que el documento definitivo se haya presentado en fecha 25/05/2009 (folio 24 y 80), es decir, CINCUENTA (50) días después de finalizado el lapso establecido en el contrato de opción a compra celebrado en fecha 07/11/2008 (folios 06 al 10). Así se establece.

No obstante lo anterior, el actor alega que se estableció una prórroga que se deduce del denominado contrato de indemnización, asunto negado por el accionado que alega solo se acordó indemnización, más ningún compromiso para vender. Nuevamente pasa quien suscribe, a la interpretación de la referida convención privada (folio 25). El cuerpo del anterior documento señala en parte:

dicho lapso de tiempo (entiéndase 90 + 60 días continuos) venció el día seis (06) de abril de dos mil nueve (2.009), por ende la PROMITENTE VENDEDORA queda autorizada para vender a terceros el inmueble ofrecido en la opción a compra venta y así queda entendido, adicionalmente las partes declaran conocer y aceptan el contenido de la cláusula quinta del prenombrado contrato. No obstante el contrato suscrito entre las partes no impide la realización de otros acuerdos que las partes deseen convenir relacionadas o no con el inmueble objeto del citado contrato. SEGUNDA: LA PROMITENTE COMPRADORA ofrece a la PROMITENTE VENDEDORA la cantidad de Doce Mil Quinientos Bolívares (Bs. 12.500,00) como justa indemnización por los daños y perjuicios causados por la mora…

(contenido en cursivas y subrayado del Tribunal)

El “contrato de indemnización” permitió al demandado, promitente vendedor, la oportunidad de vender a un tercero el inmueble objeto de la opción a compra, ya no estaba reservado con exclusividad al demandante, promitente comprador. No obstante, quedó abierta la posibilidad de que las partes continuaran con la venta del mismo inmueble, solo que quedaba abierta la posibilidad para ofrecerlo también a un tercero. La duda entonces es ¿se continuó ofreciendo el inmueble a la actora? Para este Juzgado sí. La razón es que posterior a lo señalado, el actor ofreció y así aceptó la demandada, la cantidad de DOCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (BS. 12.500,00) indemnización por la mora. La lógica dicta, que si ya existía una cláusula penal por el incumplimiento definitivo que sobrepasaba los CIEN MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 100,000,00) y las partes no deseaban seguir unidas en el contrato, una indemnización adicional por DOCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (BS. 12.500,00) no tendría razón de ser, salvo, que fuere una indemnización por incumplimiento parcial, en este caso, la mora que expresa el contrato, por ello, es de suponer que el accionado consintió continuar ofreciendo el inmueble a la promitente compradora, demandante. Así se establece.

Por otro lado, es cierto que el “contrato de indemnización”, no pauta qué lapso existía para la celebración del instrumento definitivo de venta, pero tomando en cuenta que su fecha data del 31/05/2009 y los recaudos necesarios por la actora se entregaron en fecha 25/05/2009 ante el Registro respectivo es de claridad abismal que la actora lo hizo en tiempo hábil. Por lo tanto, que el instrumento haya sido presentado en fecha 25/05/2009 ante el Registro no significa en modo alguno incumplimiento por el demandante, pues como se estableció contó con la aprobación del demandado, incluso indemnizándole por la mora, tal como lo permite el artículo 1.133 del Código Civil que permite la celebración de contratos para modificar un vínculo jurídico; todo, permite concluir que la parte actora cumplió con sus obligaciones contractuales, por lo que de seguida se pasa a a.l.p.d.l. parte demandada, específicamente la falta del oficio que señala el reintegro del subsidio directo habitacional.

El contrato de opción a compra, obligaba a la demandada en sus cláusulas sexta y octava:

SEXTA

el promitente vendedor declara que el inmueble aquí deslindado y opcionado se encuentra solvente con todos los impuestos tanto Nacionales como Municipales, como también los servicios de agua, luz y condominio, por lo cual se hace responsable ante LA PROMITENTE COMPRADORA de cualquier pago que haya que hacer el inmueble. (…) OCTAVA: EL PROMITENTE VENDEDOR declara que sobre el inmueble aquí identificado existe una hipoteca legal a favor del BANCO CASA PROPIA EAP por lo que se compromete EL PROMITENTE VENDEDOR a cancelar dicho préstamo al BANCO CASA PROPIA EAP antes de la protocolización del documento definitivo de venta.

Según expresan las citadas cláusulas el demandado se comprometió, en forma expresa al pago de las solvencias Municipales, servicios públicos y la hipoteca que pesaba sobre el inmueble. Es de suponer, en base a la buena fe, que las solvencias fueron canceladas, igualmente, el contrato se celebró en fecha 07/11/2008 y ya en fecha 04/12/2008, menos de un mes después, la demandada había liberado el inmueble de la hipoteca. En este sentido, aun cuando no se pactó expresamente, nada sobre el reintegro del subsidio directo habitacional, la naturaleza de la obligación dicta que debía ser saldada por el promitente vendedor, pues era quien ostentaba la propiedad del inmueble y con ello la capacidad para disponer. También es destacar que en el contrato se planteó la expresión “por lo cual se hace responsable - el promitente vendedor - ante LA PROMITENTE COMPRADORA de cualquier pago que haya que hacer el inmueble”. Así se establece.

De lo considerado y siendo que ambas partes desean la resolución del contrato la solicitud debe prosperar, no obstante, concluye este Juzgado que el incumplimiento definitivo es imputable a la demandada, promitente vendedor, pues era su carga contractual consignar el del oficio que señala el reintegro del subsidio directo habitacional, comunicación que permitiría el registro definitivo de la venta. El resultado inmediato de lo anterior es la improcedencia de la cláusula penal a favor de la parte demandada y la consecuente orden de hacer entrega inmediata de las cantidades entregadas como parte de la negociación a la demandante, esto es, la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 150.000,00), como consecuencia jurídica de retrotraer a las partes al estado vigente antes de la contratación y que involucra la devolución de las prestaciones en la medida de lo posible. Así se establece.

En cuanto a la devolución de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 4.500,00) por concepto de pago a los fines de tramitar el crédito en la Caja de Ahorros respectiva, se niega toda vez que se trata de un daño no previsible en el contrato y jamás se estableció en el contrato en qué forma se cancelaría el excedente adeudado. Igualmente, se niega el reintegro de UN MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 1.000,00), porque la misma se dio como indemnización al incumplimiento parcial o mora, una vez que la parte accionada mantuvo vigente el contrato más allá del lapso inicial acordado cumplió su obligación, resultando improcedente la devolución de tal prestación. Así se establece.

Ahora bien, en cuanto a la cláusula penal, tal como lo señala el autor E.M.L., al hablar del incumplimiento de las obligaciones (Tomo I p. 121), el incumplimiento parcial produce efectos según la magnitud del mismo, y corresponde al juez determinar su gravedad y consecuencias, igualmente, si ambas partes han incumplido. Al sopesar la conducta de ambas partes, el Tribunal estima que el incumplimiento de la parte demandada ha sido definitivo y mayor como para proceder a la ejecución de la cláusula penal, aunque en honor a la verdad también debe señalarse que cumplió con parte de su obligación, como fue la liberación del inmueble, incluso otorgó prórroga aunque a cambio de indemnización. Según ha establecido la doctrina patria una cláusula penal permite a las partes contratantes, fijar anticipadamente, sin necesidad de la intervención de un tercero el monto de los daños que cualquiera de ellas pudiera sufrir por el incumplimiento total o parcial de la convención o por el retardo o mora en el mismo. Se prevé, comúnmente el pago de una cantidad determinada de dinero o la facultad de retener determinada cantidad o bien. En principio, la Sección VI del Código Civil Venezolano vigente, regula las obligaciones con cláusula penal y específicamente los Artículos 1.257 al 1.260 establecen sobre la denominada cláusula penal:

“Artículo 1.257.- Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o a hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento.

Artículo 1.258.- La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal.

El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por simple retardo.

Artículo 1.259.- El acreedor puede pedir al deudor que esté constituido en mora, la ejecución de la obligación principal, en lugar de la pena estipulada.

Artículo 1.260.- La pena puede disminuirse por la Autoridad Judicial cuando la obligación principal se haya ejecutado en parte.

Siendo que ambas partes asumieron el mismo riesgo puede concluirse que el monto de la cláusula es justa, por otro lado, parte de la obligación principal fue ejecutada por la demandada, por lo que, solo en parte puede percibirse su buena fe. Así las cosas, y en uso de la discrecionalidad que otorga la norma señalada ut supra este Tribunal estima que el demandado deberá entregar a la actora la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 75.000,00) como justa indemnización y ejecución de la cláusula penal, monto que será cancelado en forma adicional a los CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 150.000,00), aludidos ut supra, en definitiva, un monto total que asciende a la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 225.000,00) a entregar por la demandada y que comprende tanto el reintegro como la indemnización de la cláusula penal en forma parcial. Así se decide.

Corolario de lo anterior, es menester de quien suscribe declarar la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA anotado por ante la Notaria Quinta de Barquisimeto del Municipio Iribarren del Estado Lara, de fecha 07 de Noviembre del año 2008, bajo el N° 71 Tomo 194 de los Libros de Autenticaciones llevado por esa Notaria, así como ordenar la entrega del dinero descrito ut supra, salvo las excepciones ya expuestas, en este sentido, la demanda por Resolución de Contrato ha de declararse Parcialmente Con Lugar como en efecto se establece.

DECISIÓN

En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.E.L., administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA DE RESOLUCION DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA (DAÑOS Y PERJUICIOS), intentada por la ciudadana C.I.G.M., contra la ciudadana A.A.Z.M., todas antes identificadas. En consecuencia Primero: Se declara Resuelto el contrato de Opción de compra-venta suscrito por las partes, en fecha 07/11/2.008 por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto Estado Lara, anotado bajo el Nº.71, tomo 194 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, Segundo: Se condena a la parte demandada a devolver a la parte actora la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 150.000,00) por concepto de la negociación de compra-venta pautada entre las partes; Tercero: En cancelar a la parte actora la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 75.000,00) como justa indemnización de daños y perjuicios establecidos en la cláusula penal, del contrato de Opción de Compra-Venta suscrito entre las partes; Cuarto: No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total de conformidad con el articulo 274 del Código De Procedimiento Civil.

PUBLIQUESE. REGISTRESE. DEJESE COPIA CERTIFICADA.

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.E.L., con sede en Barquisimeto, a los veinticuatro (24) días del mes de Mayo de dos mil diez (2.010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

La Juez

Mariluz Josefina Pérez

La Secretaria

Eliana Gisela Hernández Silva

En la misma fecha se publicó siendo las 02:08 p.m. y se dejó copia.

La Secretaria