Decisión nº PJ0192008000813 de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil, Agrario y Transito sede en Ciudad Bolivar de Bolivar (Extensión Ciudad Bolivar), de 14 de Noviembre de 2008
| Fecha de Resolución | 14 de Noviembre de 2008 |
| Emisor | Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil, Agrario y Transito sede en Ciudad Bolivar |
| Ponente | Manuel Alfredo Cortes |
| Procedimiento | Prescripción Adquisitiva |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y T.D.P.C. DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR
ASUNTO: FP02-V-2007-000338
El día 23 de marzo de 2007 fue presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD), escrito continente de la demanda de PRESCRIPCION ADQUISITIVA incoada por la SOCIEDAD MERCANTIL GUAYABOLIVAR, C.A., a través de su representante J.A.L. contra la ASOCIACION COOPERATIVA DE SERVICIOS MULTIPLES AUYANTEPUY, representada por la abogada LIDELSI RONDON FERMIN, en su carácter de defensor judicial, todos debidamente identificados en autos.
Alega el apoderado de la parte actora en su escrito:
Que su representada es propietaria de un inmueble constituido por un edificio ubicado en el área de Ciudad Bolívar, en la Urbanización M.A., hoy Urbanización Las Moreas y formado por la edificación mencionada, la cual fue vendida originalmente bajo el régimen de la propiedad horizontal y por las parcelas siguientes: Parcela Nº 1: Una parcela de terreno con un área aproximada de un mil ochocientos veintidós metros cuadrados con catorce decímetros cuadrados (1.822,14 Mts2), la cual se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte: con casa y solar que son o fueron de S.R.d.B., en cincuenta y ocho metros con cuarenta centímetros (58,40 Mts); Sur: con calle Los Hicacos, en cincuenta y cuatro metros con veinte centímetros (54,20 Mts); Este: con Campamento que es o fue de la Constructora Mosayco C.A., en cuarenta y seis metros con setenta centímetros (46,70 Mts); y Oeste: con la Avenida La Paragua, en veinte metros con veintidos centímetros (20,22 Mts). Parcela N° 2: Una (1) parcela de terreno con un área aproximada de seis mil trescientos nueve metros cuadrados con veintiséis decímetros cuadrados (6.309,26 Mts2), la cual se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte: con calle Los Nísperos, en ciento seis metros con veinte centímetros (106,20 mts); Sur: con calle Los Hicacos, en setenta y cuatro metros con sesenta y cuatro centímetros (74,64 mts), no continuado teniendo por medio una extensión de diecinueve metros (19 mts) que constituyen un lindero sur de una extensión que mide cuatrocientos setenta y un metros con veinte decímetros (471,20 mts), y que es o fue propiedad de A.P.M. viuda de S.M.; Este: con avenida Los Apamates, en sesenta y ocho metros con noventa centímetros (68,90 mts); y Oeste: con terreno que son o fueron de propiedad municipal, en sesenta y cinco metros con setenta centímetros (65,70 mts). Parcela N° 3: una (1) parcela de terreno con un área aproximada de cuatrocientos setenta y un metros cuadrados con veinte decímetros cuadrados (471,20 mts2), la cual se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte: con terrenos que son o fueron propiedad de la Constructora Mosayco, C.A., en diecinueve metros (19 mts); Sur: con calle Los Hicacos, en diecinueve metros (19 Mts); Este: con terrenos que son o fueron propiedad de la Constructora Mosayco C.A. en veinticuatro metros con ochenta centímetros (24,80 mts); y Oeste: con terrenos que son o fueron propiedad de la Constructora Mosayco C.A., en veinticuatro metros con ochenta centímetros (24,80 mts).
Que el área total de las tres (03) parcelas es de ocho mil seiscientos dos metros cuadrados con sesenta decímetros cuadrados (8.602,60 Mts2).
Que dichas parcelas le pertenecieron a la Asociación Cooperativa de Servicios Múltiples Auyantepuy de Responsabilidad Limitada, según documentos protocolizados todos ellos por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Heres del Estado Bolívar, (la parcela N° 1), bajo el N° 43, folios vuelto del 135 al 138 y su vuelto, Tomo Tercero, Protocolo Primero, Tercer Trimestre del año 1975, (la parcela N° 2), bajo el N° 20, folios del 49 al 53, Tomo Segundo, Protocolo Primero, Tercer Trimestre del año 1975, y (la parcela N° 3) bajo el N° 42, folios del 132 al 135, Tomo Tercero, Protocolo Primero, Tercer Trimestre del año 1975; y el edificio en su totalidad le perteneció según Titulo Supletorio expedido por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, el 13 de febrero de 1983 y protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Heres del Estado Bolívar, bajo el N° 21, Tomo, Protocolo Primero, Primer Trimestre del año 1983.
Que dicho edificio fue construido originariamente por la Asociación Cooperativa de Servicios Múltiples Auyantepuy de Responsabilidad Limitada con un área aproximada de seis mil doscientos doce metros cuadrados con cincuenta y siete decímetros cuadrados (6.212,57 mts2) en la parte correspondiente al edificio principal y una superficie de cinco mil setenta y seis metros cuadrados con ochenta decímetros cuadrados (5.076,80 mts2) que comprende los exteriores, tales como área de estacionamiento de vehículos, áreas verdes, sitio de descarga, estanque subterráneo y caseta de hidroneumáticos, etc.
Que su representada adquirió la totalidad de los locales comerciales que integran el centro Cooperativo Las Moreas, con excepción de los locales identificados con los Nos. PB-7 y PB-12, sobre los cuales su representada GUAYABOLIVAR C.A., adquirió los derechos hipotecarios cedidos sucesivamente por los anteriores acreedores hipotecarios quienes cedieron igualmente la posesión legítima de dichos locales comerciales que detentaban los titulares anteriores y causahabientes de GUAYABOLIVAR C.A., desde el 30 de agosto de 1983, posesión ésta que unida a la posesión legítima que mantiene su representada desde el 12 de agosto de 2005, completa una posesión ininterrumpida de veintiséis (26) años y en forma pública, pacífica y reconocida por la comunidad y vecinos con ánimo de propietario de dichos locales abandonados por su propietaria desde hace más de veintiséis (26) años, en las manos de sus acreedores hipotecarios.
Que luego de adquirir Inversiones Namoca C.A., la totalidad de los locales comerciales que formaban parte de la antigua Cooperativa Las Moreas de sus respectivos propietarios con la excepción de la propiedad de los locales Nos. PB-7 y PB-12, respecto a las cuales solo se adquirieron los créditos hipotecarios que pesaban sobre dichos locales y los derechos de posesión legítima adquiridos por cesión expresa de los acreedores hipotecarios ya mencionados.
Que Inversiones Namoca C.A., cedió a su representada GUAYABOLIVAR C.A., la totalidad de los locales que formaron parte de la antigua Cooperativa Las Moreas, con la excepción de los locales PB-7 y PB-12, que continúan siendo propiedad de la Asociación Cooperativa de Servicios Múltiples Auyantepuy de Responsabilidad Limitada, aunque desde agosto de 1983, perdió la posesión legítima de dichos locales; posesión ésta que continúa desde el 12 de agosto de 2005, bajo el dominio y tutela de su representada GUAYABOLIVAR, C.A., completándose así una posesión legítima de más de veintiséis (26) años con la suma de los derechos posesorios de los anteriores causahabientes ya identificados, conformándose así una posesión legítima a favor de su representada por más de veintiséis (26) años.
Que adquirido el inmueble o edificio que constituyó el Centro Cooperativo Las Moreas, su representada entró de inmediato en posesión y procedió a la remodelación del mismo, mediante proyecto debidamente aprobado por la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar.
Que el valor total de la remodelación fue de dos mil quinientos millones de bolívares (Bs. 2.500.000.000,00) aproximadamente.
Que demanda en nombre de su representada la sociedad mercantil GUAYABOLIVAR C.A., a la Asociación Cooperativa de Servicios Múltiples Auyantepuy de Responsabilidad Limitada, para que convenga o en su defecto sera compelida por el Tribunal, a favor de su representada, la prescripción adquisitiva que ha operado por el transcurso de más de veintiséis (26) años en posesión legítima de los locales de comercio Nos. PB-7 y PB-12 que formaron parte del Centro Cooperativo Las Moreas.
El día 28 de marzo de 2007 se admitió la demanda y se ordenó emplazar a la parte demandada para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos su citación, más un (01) día que se le concede como término de distancia, para que diera contestación a la demanda.
El día 31 de octubre de 2007 se recibió comisión del Juzgado Tercero del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, debidamente cumplida la fijación del cartel de citación en la morada de la parte demandada.
El día 21 de enero de 2008 el Alguacil del Tribunal consignó recibo de citación debidamente firmado por la abogada Lidelsi Rondon Fermin, en su carácter de defensor judicial de la parte demandada.
El día 12 de marzo de 2008 compareció la ciudadana Lidelsi Rondon Fermin, en su carácter de defensor judicial de la parte demandada Asociación Cooperativa de Servicios Múltiples Auyantepuy S.R.L., presentó escrito dando contestación a la demanda de la siguiente manera:
Que rechaza y contradice la demanda tanto en los hechos como en el derecho por las causas y fundamentos siguientes:
Que es cierto que la sociedad mercantil GUAYABOLÍVAR C.A., adquirió casi la totalidad de los locales de comercio que integran el Centro Cooperativa Las Moreas con excepción de los locales Nos. PB-7 y PB-12, los cuales continúan siendo propiedad de su representada Asociación Cooperativa de Servicios Múltiples Auyantepuy S.R.L., locales que por haber estado hipotecados, fueron objeto de presuntas medidas preventivas que impidieron a su representada la posesión de dichos locales, esperando un posible auxilio por parte de las autoridades del movimiento cooperativista nacional.
Que es cierto que la demandante adquirió los derechos hipotecarios y posesorios de los locales PB-7 y PB-12, los cuales constituyen el objeto de la acción judicial o el petitorio a la cual se dirige la acción de prescripción adquisitiva de dichos inmuebles.
Que rechaza la pretensión de la demandante de pretender una pertenencia de dichos locales sin cancelar el precio correspondiente como contrapartida, como causa legítima de adquisición, ya que no está comprobado plenamente que la demandante tenga más de 20 años en posesión de los locales PB-7 y PB-12, como lo alega en su libelo de demanda.
Manifestó que carece de datos suficientes de información a los fines de dar contestación en forma más completa a la demanda, ya que le ha sido imposible contactar un representante legal o estatutario de la Asociación Cooperativa de Servicios Múltiples Auyantepuy S.R.L.
ARGUMENTOS DE LA DECISIÓN
Luego de efectuado el estudio de las actas que conforman el expediente FP02-V-2007-000338 el Tribunal procede a decidir con fundamento en las consideraciones siguientes:
La parte actora pretende un pronunciamiento judicial que declare que adquirió por prescripción unos locales comerciales que integran un inmueble urbano ubicado en la urbanización M.A. (o Las Moreas) de esta ciudad. Ese inmueble lo habría adquirido mediante documento inscrito en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria en el año 2005 por compra que hiciera a la sociedad de comercio Inversiones NAMOCA, Compañía Anónima (INNAMOCA).
Los locales comerciales que pretende haber adquirido por usucapión están identificados como local comercial PB-7 y local comercial PB-12.
La demanda se admitió el 28 de marzo de 2007 ordenándose el emplazamiento de la demandada Asociación Cooperativa de Servicios Multiples Auyantepuy para que compareciera a contestar la demanda y se dispuso la publicación del edicto previsto en el artículo 692 del Código de Procedimiento Civil.
El 21 de enero hogaño se practicó la citación de la defensora judicial Lidelsi Rondón Fermín.
Los ejemplares de los periódicos donde fueron publicados los edictos cursan en los folios 57 al 89.
Junto con su demanda la actora produjo un cúmulo de documentos que comprobarían que ha poseído por el tiempo y bajo las condiciones preceptuadas por la ley para adquirir por prescripción los dos inmuebles anteriormente descritos. De esos documentos interesa destacar la copia certificada del contrato de compraventa que riela en los folios 15 al 24 de la 1ª pieza del expediente, inscrito en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria con el Nº 37, protocolo primero, tomo 14, del 12/08/2005. A través de ese documento la parte demandante adquirió la propiedad de un centro comercial, del cual forman parte los dos locales que pretende haber usucapido, valiéndose de la llamada unión de posesiones prevista en el artículo 781 del Código Civil.
En el documento mencionado supra se lee que el ciudadano R.M., administrador de la sociedad de comercio INVERSIONES NAMOCA, CA., vendió a la sociedad mercantil GUAYABOLÍVAR CA., representada por su presidente A.C.B., los siguientes locales comerciales, ubicados en el edificio Centro Cooperativo Las Moreas, de esta ciudad:
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El local comercial PB-1.
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El local comercial PB-2.
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El local comercial PB-3.
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El local comercial PB-4.
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El local comercial PB-6.
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El local comercial PB-8
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El local comercial PB-10.
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La oficina Nº 1.
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La Oficina Nº 2.
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El 96,64% de la propiedad sobre el local comercial PB-11.
En cuanto a los locales a los que se contrae la demanda los contratantes estipularon lo siguiente:
Los derechos que posee mi representada en lo locales comerciales PB-7 y PB-12 (más adelante identificados); y en especial, los créditos hipotecarios y los derechos sobre la hipoteca de primer grado que garantizan su pago…”
Una de las cláusulas finales del contrato está redactada en estos términos:
Es convenio entre las partes, que la compradora retendrá la suma correspondiente al valor total de los Locales Comerciales PB-7 y PB-12, arriba identificados (…) hasta tanto la vendedora formalice la cesión de los derechos correspondientes a los locales identificados (…). La suma a retenerse las partes convienen en establecerla mediante documento privado suscrito entre las partes; suma ésta que será retenida hasta la fecha en que pueda formalizarse por parte de la vendedora el documento de propiedad de los mencionados locales comerciales (PB-7, PB-12 y PB-11); o en su defecto una vez que la compradora ejecute el crédito hipotecario transferido a su favor y logre el remate en su nombre de los Locales Comerciales PB-7, PB-12 y PB-11 (3,36%), actualmente propiedad de los deudores hipotecarios …
Es decir, según el documento sobre el cual la demandante finca su pretensión su causante lejos de comportarse como el dueño de los locales comerciales PB-7 y PB-12 expresamente los excluyó de la negociación y admitió que ellos eran propiedad de unos deudores hipotecarios por lo que mal pudo, en concepto de este sentenciador, transmitir una posesión que no tenía.
Conforme al artículo 1953 del Código Civil para adquirir por prescripción se necesita posesión legítima. Es legítima la posesión que reúne los atributos señalados en el artículo 772 eiusdem, ni interrumpida, pacífica, pública, no equívoca y con intención de tener la cosa como suya propia.
Para quien suscribe este fallo es inconciliable con la noción de posesión legítima que la demandante haya pactado expresamente que con respecto a los inmuebles PB-7 y PB-12 lo que era objeto de cesión era la hipoteca de primer grado y el crédito por ella garantizado, con expresa mención de que la propiedad sería objeto de un negocio a futuro. La posición de acreedor hipotecario es incompatible con la idea de poseer una cosa con ánimo de dueño. Nadie puede pretenderse acreedor y deudor al mismo tiempo. Cuando el demandante aceptó la cesión de la hipoteca implícitamente reconoció que la demandada era la titular del derecho de propiedad y tal reconocimiento hace de su posesión una simple detentación en nombre de otro, el deudor hipotecario, es decir, la posesión que ejerce está basada en la tenencia material de la cosa, en el corpus, circunstancia que impide se le pueda considerar poseedor legítimo.
El mismo argumento es aplicable al causante de la demandante, la sociedad mercantil Inversiones NAMOCA, CA., puesto que en el documento de compra venta al hacer mención del tracto sucesivo, expresa que los derechos, sin especificar cuales y en especial los créditos hipotecarios sobre los locales comerciales PB-7 y PB-12 le pertenecen por documentos protocolizados con los números: 29 del 4/11/2002; 22 del 1/11/2002 y 25 del 1/11/2002. Estos documentos se refieren llanamente a unas cesiones de créditos y de las hipotecas que las garantizaban.
Reiterase que no es posible poseer como dueño de una cosa y al mismo tiempo admitir que se es acreedor del dueño de esa cosa.
A.G. (José Luis, Cosas, Bienes y Derechos Reales, Univ. Católica A.B.) enseña que el animus consiste en tomar frente a la cosa la actitud que corresponde al propietario o al titular de otro derecho susceptible de posesión. Afirma que: “Naturalmente el animus lleva implícita la negación del derecho ajeno (cuando se toma la actitud correspondiente al propietario) o al menos de su plenitud (cuando se toma la actitud correspondiente al usufructuario o al titular de otro derecho real limitado susceptible de ser poseído).
El causante inmediato de la demandante al aceptar la cesión de la hipoteca estaba reconociendo, no negando, la condición de propietario de la hoy demandada Asociación Cooperativa de Servicios Múltiples Auyantepuy.
El examen de otros documentos acompañados a la demanda conduce a igual conclusión. En el folio 75 corre inserto un documento inscrito en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria (Nº 25) (Registro Público en lo sucesivo) mediante el cual la compañía Caroní Industrial del Mueble CA., cede el crédito hipotecario y la hipoteca que lo garantiza sobre los locales PB-7 y PB-12.
En el folio 83 cursa un documento inscrito en el Registro Público (Nº 22) por el cual la Central Cooperativa Nacional de Venezuela (CECONAVE) traspasa el crédito hipotecario y los derechos sobre la hipoteca de primer grado que garantizan su pago sobre los locales PB-7 y PB-12.
En el folio 91 cursa un documento inscrito en el Registro Público con el Nº 29 el crédito hipotecario y los derechos sobre una hipoteca de primer grado que garantiza su pago sobre los mencionados locales comerciales PB-7 y PB-112.
En todos estos casos el cesionario fue INVERSIONES NAMOCA CA., y el negocio jurídico perfeccionado fue una cesión de créditos, negocio previsto en los artículos 1549 al 1557 del Código Civil. Como quiera que el crédito cedido estaba garantizado con un derecho real de garantía como lo es la hipoteca, la cesión presupone el reconocimiento de que sobre la cosa garantizada alguien ejerce un derecho de mayor amplitud, cual es el derecho de propiedad, y tal singularidad de los derechos reales de garantía desvirtúa toda posibilidad de que, si llega a tener la cosa en su poder, lo haga con ánimo de dueño.
La hipoteca pertenece a los llamados derechos reales limitados o derechos reales en cosa no propia. Las facultades que concede la hipoteca a su titular sólo se explican, esto es, tienen existencia lógica, cuando se las considera fuera de la propiedad: quien posee como dueño no puede gravar con hipoteca la cosa sobre la cual ejerce su señorío por una razón obvia, la utilidad de la hipoteca radica en garantizar a su titular el pago de su derecho de crédito mediante la atribución del derecho de perseguir la cosa en manos del propietario o cualquier poseedor; esa función de garantía carecería de sentido si se confundiera en una misma persona la condición de acreedor hipotecario y propietario de la cosa gravada.
El artículo 1877 del Código Civil define a la hipoteca como un derecho real constituido sobre los bienes del deudor o de un tercero, en beneficio del acreedor, definición que de suyo encierra la noción de que el acreedor si por cualquier causa llega a entrar en posesión de la cosa (excluida la hipótesis de la adquisición por remate judicial, por supuesto) no puede hacer con el ánimo de tener la cosa como suya propia.
En el caso subexamine rige lo dispuesto por el artículo 1963 del Código Civil según el cual “Nadie puede prescribir contra su título en el sentido de que nadie puede cambiarse a sí mismo la causa y el principio de su posesión…”. De acuerdo con este precepto normativo, la demandante y su causante aceptaron la cesión del crédito garantizado con hipoteca y si luego, por alguna razón indeterminada, llegan a poseer la cosa no pueden prescribir contra su propio título (acreedor hipotecario), salvo que ocurra la llamada interversión o conversión del título expresada en el artículo 1961 eiusdem así:
Quien tiene o posee la cosa en nombre de otro y sus herederos a título universal, no pueden jamás prescribirla, a menos que se haya cambiado el título de la posesión por causa procedente de un tercero, o por la oposición que ellos mismos hayan hecho al derecho del propietario
Esa conversión implica la asunción por parte del detentador de actos que inequívocamente revelen la intención de iniciar una nueva posesión para sí, es decir, de comportarse como dueño (A.G., obra citada), pero es el caso que, a juicio del sentenciador, no hubo tal oposición cuando la sociedad demandante y su causante inmediato expresamente asumieron la cualidad de acreedores hipotecarios reservándose con esto el derecho de perseguir la cosa frente al propietario y cualquier poseedor. En efecto, ¿cómo puede sostenerse que hubo una oposición de la demandante o su causante inmediato al derecho de propiedad de que es titular la Asociación Cooperativa de Servicios Múltiples Auyantepuy si en el título de adquisición se hizo reserva de la facultad de hacer rematar los inmuebles? Esa reserva y la mención que se hace en el título de adquisición exhibido por la actora respeto a que los locales comerciales PB-7 y PB-12 no entraban en el negocio traslativo del dominio lejos de evidenciar tal oposición a los derechos del propietario son prueba inequívoca de la sumisión del cesionario del crédito al dominio que sobre la cosa ejerce la demandada.
La hipoteca inmobiliaria, a diferencia de la mayoría de los derechos reales limitados (usufructo, el uso, la prenda, la enfiteusis, etc.) no confiere a su titular el derecho a poseer la cosa. De suerte que, a juicio de este Jurisdicente, si los diversos acreedores hipotecarios, accionante incluida, han detentado los locales comerciales, efectuando reparaciones, administrándolos, conservándolos, etc., sin llegar a renunciar a tal condición de acreedores ni desconocer la cualidad de propietario que tienen la persona moral demandada, no cabe otra explicación que esa posesión, siempre precaria, ha sido posible en virtud de la simple tolerancia del titular del derecho de propiedad, tolerancia que conforme con el artículo 776 no puede servir de fundamento para la adquisición de la posesión legítima.
Los argumentos precedentes basados en el análisis de los alegatos y la prueba documental ofrecida por la demandante hacen inoficioso la valoración de la prueba de testigos por cuya virtud la pretensión no puede prosperar en derecho al faltar en la actora la posesión legítima que requiere el artículo 1953 del Código Civil.
DECISIÓN
En mérito de las consideraciones expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado B.A.J. en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda por PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA incoada por el abogado J.A.L. contra la ASOCIACIÓN COOPERATIVA DE SERVICIOS MULTIPLES AUYANTEPUY.
Publíquese, regístrese y déjese copia de la presente decisión para el archivo del tribunal.
Dada, firmada y sellada en la sala de audiencias de este Tribunal, en Ciudad Bolívar, a los catorce (14) días del mes de noviembre del año dos mil ocho. Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.
El Juez,
Abg. M.A.C..-
La Secretaria,
Abg. S.C..-
En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.).-
La Secretaria,
Abg. S.C..-
MAC/SCh/silvina.-
Resolución N° PJ0192008000813.-
