Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, de Tránsito y de Trabajo de Apure (Extensión San Fernando de Apure), de 8 de Mayo de 2009

Fecha de Resolución 8 de Mayo de 2009
EmisorJuzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, de Tránsito y de Trabajo
PonenteAnaid Carolina Hernandez
ProcedimientoDesalojo De Inmueble

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO DEL TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO APURE.

DEMANDANTES: P.G.T.S. y E.M.R.T..

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: ABG. P.M.S.M.

DEMANDADO: FENG ZUO LANG.

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ABG. H.R.R. y C.B..

MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE.

EXPEDIENTE Nº: 15.627.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

En fecha 02 de abril de 2.009 se recibió expediente original y cuaderno de medidas, emanado del Juzgado del Municipio San Fernando de esta Circunscripción Judicial de Estado Apure, contentivo al juicio de DESALOJO DE INMUEBLE, seguido por las ciudadanas P.G.T.S. y E.M.R.T., venezolanas, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad N° 3.348.988 y 15.046.614 respectivamente, asistidas por el abogado en ejercicio P.M.S.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 7647, en contra del ciudadano FENG ZUO LANG, de nacionalidad china, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° E-81.965.676 y de este domicilio y en la cual expone: Que son poseedores legitimas de un inmueble que conforma una casa de habitación y un local comercial con una habitación anexa, el cual se encuentra ubicado en la Avenida Casa de Zinc N° 12, de esta ciudad de San Fernando, Estado Apure, cuyo inmueble está alinderado de la manera siguiente: Norte: Casa de E.P., en 11,80 metros; Sur: Avenida Casa de zinc, en 9,30 metros; Este: Edificio de J.G., en 52,30 metros y Oeste: Edificio del señor Salen Alhanmaoui, en 54,20 metros; todo lo cual consta de documentos debidamente protocolizados; el primero por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio San F.d.E.A., de fecha 11 de julio de 2.007, inserto bajo el N° 41, folios del 272 al 284, del Protocolo Primero, tomo Segundo, Tercer Trimestre del mencionado año, en donde consta que la primera de las nombradas es legitima dueña de la casa de habitación y del local comercial con habitación anexa; el segundo, protocolizado por ante el Registro Público del Municipio San F.d.E.A., en fecha 28 de octubre de 2.008, inserto bajo el N° 2.008-460, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 271.3.6.1.461 y correspondiente al libro de folio real del año 2.008, donde consta la legitima propiedad de la parcela de terreno adjudicada a la primera de las nombradas; y el tercero, protocolizado por ante el Registro Público del Municipio San F.d.E.A., en fecha 17 de octubre de 2.0089, inserto bajo el N° 2.008-61, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 271.3.6.1.62 y correspondiente al libro de folio real de año 2.008, donde consta la legitima propiedad de la parcela adjudicada a la segunda de las nombradas, cuyos documentos anexo a la presente marcados con las letras A, B y C respectivamente, a los fines legales consiguientes.

Que consta en Contrato de Arrendamiento, celebrado entre E.M.R.T., (segunda de las nombradas) en su condición de copropietaria del referido inmueble, que dio en calidad de arrendamiento al ciudadano FENG ZUO LANG, quien es de nacionalidad China, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° E-81.965.676, con domicilio en la Avenida Casa de Zinc, N° 12, de ésta ciudad de San F.d.A., Estado Apure, el inmueble debidamente identificado, en fecha 01 de octubre de 2.003, con un lapso de duración de dos años, es decir, hasta el 30 de octubre de 2.003, según se evidencia de documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de San F.d.A., Estado Apure, de fecha 07 de octubre de 2.003, inserto bajo el N° 09, tomo 33, de los libros autenticaciones llevados por dicha Notaría en el referido año, cuyo contrato de arrendamiento fue prorrogado por un lapso de un (01) año, con fecha de vencimiento el 02 de noviembre de 2.006, tal como se evidencia de documento autenticado por ante la Notaría Pública de San F.d.A., Estado Apure, de fecha 02 de noviembre de 2.005, inserto bajo el N° 47, tomo 60 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría en el referido año; cuyos contratos anexó en original al presente escrito, marcados con las letras D y E respectivamente,a los fines legales consiguientes.

Que el caso es que una vez vencido el último contrato de arrendamiento antes señalado, se procedió a elaborar un tercer contrato de arrendamiento, con un lapso de duración de un (1) año y tres (3) meses, no prorrogable, contados a partir del 01 de octubre de 2.007, hasta el 31 de enero de 2.009, fecha en la cual EL ARRENDATARIO, debía entregarle el inmueble en referencia, sin prorroga alguna, el cual anexaron al libelo de la demanda marcado con la letra “F”, a los f.d.L.; que cuyo contrato de arrendamiento el ciudadano FENG ZUO LANG, se ha negado a firmar, alegando que el no va a entregar el inmueble de su propiedad, que no obstante y él sabe y esta conciente, que ellas, la familia Rondón Tejada, necesitan el local arrendado, por cuanto ellas como sus hijas y hermanas respectivamente, registraron una Cooperativa con el nombre de “VICTORIA LIBERTAD” la cual esta debidamente protocolizada por ante la Oficina de Registro Subalterno de San Fernando, Estado Apure, inserto bajo el N° 31, folios del 214, Protocolo Primero, Tomo 20, Cuarto Trimestre del año 2.007, la cual anexaron, marcada con la letra “G”, a los fines legales consiguientes; cuya Cooperativa fundaron, con la finalidad de establecer un negocio particular o privado de la familia, relacionado con la prestación de servicios público y asistencia tecnológica en el área de las comunicaciones, Internet y sus afines, fotocopiado y trascripción de documentos en general, suministro de artículos de papelería en general a las Instituciones públicas y privadas y al publico en general; y en fin, ejecutar todos los actos y contratos que sean necesarios para la consecución del objeto principal de la Cooperativa, en cualquier actividad lícita, económica y social. Que el local en referencia en los actuales momentos se encuentra casi deteriorado, en lo que se refiere al techo (se llueve permanentemente) y además se requiere realizarle reparaciones al baño y refacción de las paredes exteriores y otras reparaciones menores.

Fundamentó la presente acción en lo establecido en los artículos 34, ordinal b y c de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y 1.167 del Código Civil vigente. Solicitó se decrete Medida de Secuestro sobre el inmueble arrendado, todo ello de conformidad con el artículo 599, numeral 7 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 26 de enero de 2.009, fue admitida la demanda por ante el Tribunal del Municipio San F.d.E.A., se emplazó al demandado ciudadano Feng Zuo Lang, a fin de que comparezca ante este Despacho a dar Contestación a la demanda. En cuanto a la Medida solicitada el Tribunal la decidió por auto separado, ordenándose abrir cuaderno de medidas por separado.

En fecha 26 de enero de 2.009 el Juzgado del Municipio San Fernando, declaró improcedente la medida de secuestro solicitada, de conformidad con el ordinal 7 del artículo 599.

En fecha 06 de febrero de 2.009 el alguacil Temporal, del Juzgado del Municipio San Fernando, consignó recibo de citación debidamente firmada por el ciudadano Feng Zuo Lang.

En fecha 11 de febrero de 2.009 el ciudadano Feng Zuo Lang, parte demandada en la presente causa, asistido de abogados, presentó escrito constante de tres (03) folios útiles contentivo a la contestación a la demanda.

En fecha 11 de febrero de 2.009 el ciudadano Feng Zuo Lang, parte demandada en la presente causa, asistido de abogados, confirió Poder apud-acta a las abogadas C.B. y H.R..

En fecha 25 de febrerote 2.009 el Juzgado del Municipio San Fernando, declaró abierto el lapso probatorio correspondiente, por diez (10) días de despacho.

En fecha 25 de febrero de 2.009 las apoderadas judiciales de la parte demandada abogadas C.B. y H.R., presentaron escrito de pruebas, constante de tres (03) folios útiles.

En fecha 25 de febrero de 2.009 fueron agregadas las pruebas promovidas por las apoderadas judiciales de la parte demandada.

En fecha 26 de febrero de 2.009 fueron admitidas las pruebas promovidas por las apoderadas de la parte demandada, se fijó el segundo día de despacho siguiente a esta fecha para el acto de nombramiento de expertos y el tercer día de despacho siguiente para que los ciudadanos Neuman L.C., J.C.B. y C.E.F., rindan sus declaraciones ante este Despacho.

En fecha 02 de marzo de 2.009 oportunidad señalada para el nombramiento de experto en la presente causa, la parte demandada se hizo presente mediante apoderado, designando como experto al ciudadano Á.T., presentado constancia de aceptación del cargo mencionado; la parte demandante no se hizo presente, el Tribunal por su parte designó al ciudadano E.A.C., a quien se acordó notificar mediante boleta; y fijó el tercer día de despacho siguiente a esta fecha para la juramentación del experto designado por las partes.

En fecha 02 de marzo de 2.009 la apoderada judicial de la parte demandada, abogada C.B., solicitó exhortar a la parte demandante, estimar el valor de la presente demanda.

En fecha 02 de marzo de 2.009 las ciudadanas P.G.T. y E.M.R.T., parte demandantes, asistidas de abogado, presentaron escrito de pruebas, constante de tres (03) folios útiles.

En fecha 02 de marzo de 2.009 fueron agregadas y admitidas las pruebas promovidas por la parte demandante, se fijó el tercer día de despacho siguiente a esta fecha para que los ciudadanos Á.R.D. y J.M.P., rindan sus declaraciones ante el Tribunal.

En fecha 02 de marzo de 2.009 las ciudadanas P.G.T. y E.M.R.T., parte demandante, asistidas de abogado, confirieron Poder Apud-acta al abogado P.M.S..

En fecha 03 de marzo de 2.009 oportunidad fijada para que los ciudadanos Neuman L.C., J.C.B. y C.E.F., rindan sus declaraciones ante este Despacho los mismos se hicieron presentes dando sus respectivas declaraciones.

En fecha 02 de marzo de 2.009 el alguacil del Juzgado del Municipio San Fernando, consignó en un folio (01) útil boleta de notificación debidamente firmada por los ciudadanos G.B.L. y E.A.C..

En fecha 05 de marzo de 2.009 comparecieron los testigos Á.M.R.D. y J.M.P., dando sus respectivas declaraciones.

En fecha 05 de marzo de 2.009 compareció el ciudadano Á.J.T.P., dando su aceptación y juramentación como experto designado.

En fecha 06 de marzo de 2.009 comparecieron los ciudadanos E.S.A.C., dando su aceptación y juramentación como experto designados.

En fecha 09 de marzo de 2.009 comparecieron los ciudadanos Á.T., E.A.C. y G.L., en su carácter de expertos designados en la presente causa, consignando Informe de Experticia, con anexos.

En fecha 10 de marzo de 2.009 el apoderado judicial de la parte demandante abogado P.M.S., Impugnó formalmente el Informe de Experticia presentado por los expertos Á.T., E.A. y G.L..

En fecha 11 de marzo de 2.009 vencido el lapso de promoción y evacuación de las pruebas en la presente causa, el Tribunal declaró en estado de sentencia el presente juicio y dijo “vistos”.

En fecha 17 de marzo de 2.009 el Tribunal de Municipio San Fernando, difirió por un lapso de dos (02) días la presente causa.

En fecha 19 de marzo de 2.009 el Juzgado del Municipio San Fernando, declaró: Parcialmente con lugar la presente acción; se condenó: Primero: Que el ciudadano FENG ZUO LANG, deberá entregar a las ciudadanas P.G.T., y E.M.R., el local comercial que conforma el inmueble ubicado en la Avenida Casa de Zinc N° 12 de esta ciudad de San F.d.A. y que ocupa en calidad de arrendamiento. Segundo: Declarada procedente la presente acción fundamentada en la causal b del artículo 34 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se concede a la parte demandada ciudadano Feng Zuo Lang un plazo de seis meses, improrrogables para la entrega material del local comercial ocupado.

En fecha 24 de marzo de 2.009 la apoderada judicial de la parte demandada H.R., apeló de la sentencia dictada por el Juzgado del Municipio San Fernando, en fecha 19 de marzo 2.009.

En fecha 27 de marzo de 2.009 fue admitida la apelación formulada la apoderada judicial de la parte demandada H.R., y de conformidad con el artículo 293 del Código de Procedimiento Civil ordenó practicar por secretaría el cómputo de los días de despacho transcurridos desde el día de despacho siguiente en que se dictó la sentencia apelada, hasta el día 26-03-09 inclusive. En fecha 27 de marzo 2.009 el Juzgado del Municipio San Fernando, oyó en ambos efectos devolutivos la apelación formulada por la parte demandada y ordenó remitir expediente original al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, para que conozca de dicha apelación.

En fecha 02 de abril de 2.009 se recibió oficio N° 155 emanado del Juzgado del Municipio San Fernando, con expediente origina anexo, y cuaderno de medidas.

En fecha 13 de abril de 2.009 se le dio entrada al presente expediente emanado del Juzgado del Municipio San Fernando, se fijó el décimo (10) día de despacho siguiente a esta fecha para dictar sentencia en la presente causa.

En fecha 28 de abril de 2.009 la apoderada judicial de la parte demandada, presentó escrito constante de dos (02) folios útiles, contentivo a la formalización de la apelación interpuesta en el presente juicio.

En fecha 30 de abril de 2.009 se difirió la presente acción por un lapso de (05) días de despacho siguientes a esta fecha, contados a partir del día 04-05-09.

Estando en la oportunidad para decidir, esta juzgadora observa, analiza y considera:

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO

Alegan las actoras en su escrito libelar que son poseedoras legítimas de un inmueble que conforma una casa de habitación y un local comercial con una habitación anexa, ubicado en la Avenida casa de Zinc, N° 12 de esta ciudad de San F.d.A., alinderado de la siguiente manera: Norte: casa de E.P., Sur: Avenida Casa de Zinc, Este: edificio de J.G., y Oeste: edificio del señor Salen Alhanmaoui; que según contrato de arrendamiento de fecha 1° de Octubre de 2003, la co-demandante E.M.R.T. dio en calidad de arrendamiento al ciudadano FENG ZUO LANG el mencionado inmueble por un lapso de duración de dos años, siendo prorrogado dicho contrato por un año más; y al vencimiento de éste último contrato, se elaboró un tercer contrato por un lapso de un año y tres meses no prorrogable, contados a partir del 1° de Octubre de 2007, hasta el 31 de Enero de 2009, fecha en la cual el arrendatario debería entregarles el inmueble sin prórroga alguna; que dicho ciudadano se ha negado a firmar el contrato alegando que no va a entregar el inmueble, no obstante que el sabe que ellas, la familia Rondón Tejada necesitan el local arrendado por cuanto registraron una Cooperativa denominada “Victoria Libertad”, la cual fundaron con la finalidad de establecer un negocio particular o privado de la familia. Igualmente aducen que el local en los actuales momentos se encuentra casi deteriorado, en lo que se refiere al techo, y además requiere realizarle reparaciones al baño y refacción de las paredes exteriores y otras reparaciones menores; y manifiestan que el arrendatario ha incumplido totalmente con lo establecido en el contrato de arrendamiento señalado, por lo que demandan el desalojo. Fundamentan su demanda en el artículo 34, literales b y c de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y el artículo 1.167 del Código Civil. Por su parte el demandado, en la oportunidad de la contestación opuso como punto previo la falta de cualidad de la co-demandante P.G.T.S., aduciendo que la mencionada ciudadana no es la arrendadora del inmueble, que el contrato fue celebrado por la ciudadana E.M.R.T. sin ser co-propietaria. En cuanto a la contestación de fondo, negó, rechazó y contradijo que la arrendadora E.M.R.T. sea co-propietaria del inmueble objeto de la demanda, así como que se elaboró un tercer contrato y se negó a firmarlo, porque desde el vencimiento del segundo contrato en fecha 02 de Noviembre de 2006 ha continuado ocupando el inmueble, convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado, cumpliendo con todas las obligaciones establecidas en el contrato, y que no ha recibido ninguna comunicación en la que le soliciten el desalojo del inmueble. Igualmente niega, rechaza y contradice que se haya constituido la cooperativa con el nombre de “Victoria Libertad” para ocupar dicho inmueble, por cuanto dicha cooperativa una vez constituida no ha funcionado desde la fecha de su registro hasta el año 2007, que luego de dos años no entiende el carácter de urgencia que alega la parte actora para desalojarle del local comercial. También niega, rechaza y contradice el alegato de la parte actora de desocupación fundamentada en el literal c del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios porque el local está CASI deteriorado, de lo que se infiere que no se encuentra deteriorado, que las reparaciones menores a que hace referencia establecidas en el contrato de arrendamiento, siempre han corrido por su cuenta y no ameritan la desocupación del inmueble. Finalmente, solicitó la estimación de la demanda por cuanto la misma no fue estimada.

DE LAS PRUEBAS PRODUCIDAS EN PRIMERA INSTANCIA:

Pruebas producidas por la parte demandante:

  1. - Copia fotostática certificada de documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio San F.d.E.A., de fecha 11 de Julio de 2007, protocolizado bajo el N° 41, folios 272 al 284, Protocolo Primero, Tomo Segundo, Tercer Trimestre del año 2007, contentivo de título supletorio expedido por este mismo Juzgado a favor de la ciudadana P.G.T. sobre un inmueble constituido por una casa y un local tipo galpón, ubicado en la Avenida Casa de Zinc, jurisdicción del Municipio San F.d.E.A., comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: casa de E.P., Sur: avenida Casa de Zinc, Este: edificio de J.G., y Oeste: edificio de S.A.. Esta copia certificada de documento público, surte plena prueba de conformidad con los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, para demostrar la cualidad que tiene la demandante de autos para intentar la presente acción.

    Para valorar esta prueba, se hace necesario citar sentencia de fecha 22-06-2005 emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con Ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, en el expediente N° 03-2994, en la cual se dejó sentado el siguiente criterio:

    En tal sentido, estima necesario esta Sala reiterar que cuando se está en presencia de un título supletorio, la valoración del mismo se encontrará supeditada a que los testigos que participaron en su formación (de manera extra litem), ratifiquen el mismo en juicio, para que tenga valor probatorio y para que tenga lugar el contradictorio requerido ante la presentación de aquellos testigos que ratificarán sus dichos, sobre los cuales la contraparte en juicio podrá ejercer su control –como prueba evacuada intro proceso-.

    Al respecto, la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, hoy Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 22 de julio de 1987 (caso: I.O.D.G. contra P.R.), señaló con relación a la valoración del título supletorio lo siguiente:

    “...El título supletorio, como elemento probatorio que es, deberá estar sometido a la contradicción de prueba por la parte contraria en el juicio en el cual se pretende hacer valer; esto a fin de determinar si dicho título se pretende hacer valer ante el ‘tercero en sentido técnico’, o sea, el tercero cuyo derechos quedaron a salvo, por imperio de la misma disposición legal.

    Así lo ha interpretado esta Corte:

    ‘Las justificaciones para p.m. o Títulos Supletorios son indudablemente documentos públicos conforme a la definición legal contenida en el artículo 1.357 del Código de Procedimiento Civil; pero la fe pública que de ellos dimana se limita al hecho de haber declarado los testigos sobre determinados particulares y a la existencia de un decreto judicial. La fe pública en tales actuaciones no prejuzga sobre la veracidad o falsedad del contenido de los testimonios, los cuales pueden ser posteriormente, controvertidos en juicio contencioso....

    De lo expuesto se desprende que, en el caso de autos donde no fueron llevados al proceso los testigos que participaron en su conformación, no podría asimilarse dicho título a un documento público (artículo 1359 del Código Civil), pues en un caso como el de autos, que resultó contrario a lo exigido, sólo podría dársele el valor de un mero indicio, el cual junto con otros elementos de convicción pudieron llevar al juzgador a una conclusión (artículo 510 del Código de Procedimiento Civil). Sin embargo, dicho título era susceptible de ser atacado en su contenido o en su formación como documento por las vías establecidas legalmente.

    Así pues, que en dicha causa, no sólo no se valoró dicho título supletorio, en cuya actividad los jueces son soberanos para apreciar esta prueba de indicios estimándolos o rechazándolos, sino que se decretó la nulidad de tal instrumento, cuando el mismo no fue atacado por la parte contraria en juicio, a través de la figura jurídica de la tacha prevista en los artículo 1380 y 1381 del Código Civil, que atiende a los testigos y a los instrumentos, con su correspondiente procedimiento (por cuanto dicha parte sólo se limitó a solicitar la nulidad del título promovido en forma genérica, al señalar que el terreno sobre el cual reposan las bienhechurías construidas no era de la municipalidad, con lo cual pareciera que atacaba la propiedad, sin ser esta la vía, ya que en todo caso lo es la acción reivindicatoria).

    De allí, que tomando en consideración lo antes expuesto, resulta evidente que el Juzgado Tercero del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, y el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Segundo Circuito de la misma Circunscripción Judicial, al anular el título supletorio promovido, cuando el mismo no fue objeto de la impugnación establecida en nuestro ordenamiento jurídico vigente, actuaron en perjuicio de los derechos y garantías constitucionales referidos a la defensa y al debido proceso.

    Por lo tanto, estima esta Sala que la denuncia efectuada respecto a la indebida nulidad del titulo supletorio acreditado a los autos resulta procedente, sin ser necesaria la declaratoria que realizó el a quo por orden público constitucional. Así se decide.

    Ahora bien, siguiendo el anterior criterio jurisprudencial, y por cuanto de autos se observa que el título supletorio bajo análisis está debidamente registrado, lo que le da la cualidad de documento público conforme al artículo 1.357 del Código Civil, y no fue impugnado por la parte demandada, es por lo que esta juzgadora, solo le concede el valor de indicio en cuanto a que la propiedad de las bienhechurías recae sobre la co-demandante de autos ciudadana P.G.T.S.; lo que le confiere cualidad para intentar la presente acción.

  2. - Original de documento registrado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio San F.d.E.A., de fecha 28 de Octubre de 2008, protocolizado bajo el N° 2008.460, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 271.3.6.1.461 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2008, contentivo de título de adjudicación en propiedad de parcela en tierra u.p., otorgado por el Municipio San Fernando a la ciudadana P.G.T.S. sobre una parcela de terreno ubicada en el Barrio “Las Marías”, sin número cívico, jurisdicción del Municipio San F.d.E.A., comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: parcela ocupada por H.R. y Vereda, Sur: avenida Casa de Zinc, Este: parcela ocupada pro edificio de J.G., y Oeste: parcela ocupada por edificio de S.A.. Este documento público, surte plena pruebe de conformidad con los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, para demostrar que la mencionada ciudadana es propietaria del deslindado lote de terreno.

  3. - Original de documento registrado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio San F.d.E.A., de fecha 17 de Octubre de 2008, protocolizado bajo el N° 2008.61, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 271.3.6.1.62 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2008, contentivo de título de adjudicación en propiedad de parcela en tierra u.p., otorgado por el Municipio San Fernando a la ciudadana E.M.R.T. sobre una parcela de terreno ubicada en el Barrio “Las Marías”, sin número cívico, jurisdicción del Municipio San F.d.E.A., comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: parcela ocupada por E.P., Sur: Vereda y parcela ocupada por P.T., Este: parcela ocupada por edificio de J.G., y Oeste: parcela ocupada por edificio de S.A.. Este documento público, surte plena pruebe de conformidad con los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, para demostrar que la mencionada ciudadana es propietaria del deslindado lote de terreno, pero es el caso que este documento fue promovido a los fines de demostrar que la co-demandante E.M.R.T. es co-propietaria del inmueble objeto del litigio, al respecto observa esta juzgadora que del análisis de este documento con el documento contentivo de título supletorio de las bienhechurías objeto del litigio, se desprende que los linderos del terreno donde indica furon construidas las mencionadas bienhechurías no coinciden con este documento, en virtud que los linderos que aparecen el en referido título son los siguientes: Norte: casa de E.P., Sur: avenida Casa de Zinc, Este: edificio de J.G., y Oeste: edificio de S.A.; de lo que se infiere que ambos lotes de terreno son colindantes, mas no es el mismo. En consecuencia, con este documento no se demuestra la alegada propiedad que tiene la mencionada ciudadana sobre el local comercial objeto de la presente acción.

  4. - Original de documento autenticado por ante la Notaría Pública de San F.d.A., de fecha 7 de Octubre de 2003, bajo el N° 09, Tomo 33 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, contentivo de contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana E.M.R.T. con el carácter de arrendadora, y el ciudadano FENG ZUO LANG, con el carácter de arrendatario, por un local comercial con la casa de habitación anexa, ubicado en la Avenida Casa de Zinc, N° 12 de esta ciudad de San F.d.A., donde se indica que el tiempo de duración del mismo será de dos (2) años, contados a partir del día 1° de Octubre de 2003. Este documento público surte plena prueba, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, para demostrar el inicio de la relación arrendaticia contractual existente entre ambas partes.

  5. - Original de documento autenticado por ante la Notaría Pública de San F.d.A., de fecha 02 de Noviembre de 2005, bajo el N° 47, Tomo 60 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, contentivo de contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana E.M.R.T. con el carácter de arrendadora, y el ciudadano FENG ZUO LANG, con el carácter de arrendatario, por un local comercial con la casa de habitación anexa, ubicado en la Avenida Casa de Zinc, N° 12 de esta ciudad de San F.d.A., donde se indica que el tiempo de duración del mismo será de un (1) año, contado a partir del día 1° de Noviembre de 2005. Este documento público surte plena prueba, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, para demostrar que una vez vencido el inicial contrato de arrendamiento, fue suscrito otro por un (1) año, contados a partir del día 1° de Noviembre de 2005; así como también se demuestra de conformidad con el artículo 1600 ejusdem, que tal arrendamiento vencido en fecha 2 de Noviembre de 2006, quedó renovado tácitamente, convirtiéndose en un contrato escrito a tiempo indeterminado, hecho este que le concede al actor el derecho a accionar por Desalojo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por otra parte, se observa que este documento conjuntamente con el anterior, demuestran la cualidad de arrendadora que tiene la co-demandante ciudadana E.M.R.T., lo que también le da cualidad activa para intentar la presente acción.

  6. - Original de documento privado, contentivo de contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana E.M.R.T. y el ciudadano FENG ZUO LANG, por un local comercial con la casa de habitación anexa, ubicado en la Avenida Casa de Zinc, N° 12 de esta ciudad de San F.d.A., donde se indica que el tiempo de duración del mismo será de un (1) año y tres (3) meses no prorrogables, contados a partir del día 1° de Octubre de 2007, hasta el treinta y uno (31) de Enero de 2009. Para valorar este documento, se observa el mismo no se encuentra suscrito por el ciudadano FENG ZUO LANG, razón por la cual no puede oponérsele. Igualmente se observa que no cursa otra prueba en autos que adminiculada a ésta demuestre fehacientemente que este contrato le fue presentado al arrendatario para su firma y él se hubiere negado a firmar; en consecuencia, solo se determina de este instrumento la manifestación de voluntad de la arrendadora de continuar con el contrato en los términos indicados en el mismo.

  7. - Original de Acta Constitutiva y Estatutos de la Asociación Cooperativa “Victoria Libertad”, debidamente registrada por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio San F.d.E.A., de fecha 2 de Noviembre de 2007, bajo el N° 31, folios 214 al 220, Protocolo Primero, Tomo Vigésimo, Cuarto Trimestre del año 2007; cuyos socios son los ciudadanos E.M.R.T., OLIVIA NAILET RONDÓN TEJADA, IRANAI NAYARI RONDÓN, P.G.T.S. y M.E.R.T., y donde indica en su artículo 1 de los Estatutos que su área de operación será en la Avenida Intercomunal, sector Casa de Zinc, N° 12 de esta ciudad de San F.d.A., Estado Apure. Este documento público fue promovido por la parte demandante a los fines de demostrar el domicilio donde va a funcionar la misma, para su beneficio y el de su grupo familiar; al efecto observa quien aquí decide que ciertamente en este documento se indica que dicha asociación cooperativa funcionará en el inmueble objeto del litigio y que ocupa en calidad de arrendatario el demandado de autos ciudadano FENG ZUOLANG; pero esta prueba no demuestra fehacientemente la necesidad que tienen las demandantes de ocupar dicho inmueble, en el entendido que la Asociación Cooperativa “Victoria Libertad” fue registrada en fecha 2 de Noviembre de 2007, indicando su Acta Constitutiva lo siguiente: “…reunidas el día tres (03) de octubre del año dos mil siete (2007), en la Avenida Intercomunal, sector Casa de Zinc, N° 12 de esta ciudad de San F.d.A., para constituir…” De lo que infiere esta sentenciadora, que la misma fue constituida de hecho días antes, y solo en fecha 2/11/2007 cumplieron con la formalidad del registro, por lo que desde ese momento iniciaría su primer ejercicio económico, o por lo menos surgiría la necesidad de iniciar sus actividades; igualmente se observa que indican que el sitio donde se reunieron fue en la Avenida Intercomunal, sector Casa de Zinc, N° 12 de esta ciudad de San F.d.A., inmueble este que tiene la misma dirección del inmueble objeto del litigio, y de lo que se colige que en el lugar donde se reunieron a los fines de la constitución de dicha asociación cooperativa, es el mismo lugar donde la cooperativa iba a ejercer sus actividades; y que a su vez forma parte del mismo inmueble dado en calidad de arrendamiento al demandado de autos, pues no resulta lógico pensar que los hoy socios de la asociación en cuestión se hayan reunido en el inmueble objeto del litigio, donde funciona un negocio de venta de víveres, a los fines indicados. Por otra parte, del contrato de arrendamiento privado acompañado al libelo de demanda marcado “F”, y que fue precedentemente valorado, se observa la voluntad de la arrendadora y co-demandante ciudadana E.M.R.T., en fecha 1° de Octubre de 2007, de continuar con dicho contrato hasta el 31 de Enero de 2009, hecho éste que desvirtúa esa necesidad alegada de ocupar el inmueble objeto del litigio para los fines del funcionamiento de la referida asociación cooperativa, pues conforme a la facultad conferida en el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, esta sentenciadora infiere que si los socios se reunieron el día 03/10/2007 con la finalidad de constituir una asociación cooperativa, ya para el día 01/10/2007, fecha en la cual la co-demandante y socia de dicha cooperativa ciudadana E.M.R.T. suscribió el contrato de arrendamiento antes indicado, debía haber planificado, en caso de que fuera así, ofrecer el local ocupado por el hoy demandado para el desarrollo y funcionamiento de las actividades de la cooperativa que pensaban constituir, por lo que si su voluntad era esa, no hubiese suscrito dicho contrato, sino que por el contrario, hubiese solicitado la desocupación del local desde esa fecha, y no más de un año después, tal como lo hizo. En consecuencia, este documento no constituye plena prueba para demostrar la necesidad de ocupación del inmueble por parte de las demandantes de autos.

  8. - Original de autorización de fecha 30 de Agosto de 2003, expedida por la ciudadana P.G.T.S. a la ciudadana E.M.R.T., para que gestione y tramite todo lo relacionado con el arrendamiento de un inmueble (local comercial) de su propiedad, ubicado en la Avenida Casa de Zinc, N° 12 de esta ciudad de San F.d.A.. Con este documento privados, suscrito por la co-demandante de autos P.G.T.S., se demuestra su manifestación de voluntad de autorizar debidamente a la co-demandante E.M.R.T., para arrendar el inmueble objeto del litigio.

  9. - Testimoniales de los ciudadanos Á.M.R.D. y J.M.P.S., quienes en la oportunidad fijada por el Tribunal, depusieron al tenor del interrogatorio que se les formuló de la siguiente manera:

    - Á.M.R.D.: Que conoce de vista, trato y comunicación desde muchos años a la ciudadana P.G.T.S., a su hija E.M.R.T., y al demandado Feng ZuoLang, a quien le dicen popularmente William, porque siempre se la pasaba en el sector, porque trabajaba en ese tiempo en el Concejo Municipal, inspeccionando los kioscos de los buhoneros; que si es cierto y le consta que el ciudadano Feng ZuoLang tiene alquilado un local comercial a la familia Rondón Tejada desde hace más de cuatro años, y que en ese local expende víveres de todas clases; que es cierto y le consta que la familia Rondón Tejada le ha solicitado la desocupación del inmueble en varias oportunidades a Feng ZuoLang, porque estuvo en la oportunidad cuando la señora Petra salió de su casa y le pedía al señor William que desocupara ese local porque tenía que meterlo a reparación; que es cierto y le consta que el local comercial donde funciona la venta de víveres de Feng ZuoLang en época de invierno se llueve y presenta filtraciones, porque el tuvo que hacer una canal para la salida del agua; que es cierto y le consta que en el sector casa de zinc, concretamente frente al local de la familia Rondón Tejada existe otra venta de víveres al detal y al mayor, llamada Inversiones E.L.; que es cierto y le consta que la familia Rondón Tejada lo componen aproximadamente quince (15) personas, entre ellos la señora P.G.T.S., sus hijos y sus nietos. En la oportunidad de ser repreguntado por la parte demandada contestó: Que no tiene ninguna relación con la ciudadana E.M.R.T.; que le consta que ella tiene un local comercial alquilado, y se consiguió a ella en el Registro, registrando una cooperativa, y estaba pensando que desocuparan el local porque necesitaba parte del local para la Cooperativa; que no recuerda exactamente la fecha en que se la consiguió en el registro registrando una cooperativa , pero el mes si, y fue en el mes de Noviembre; que la ciudadana E.M.R. trabaja en una radio, no sabe si en este momento lo hace; que en una oportunidad el local estuvo desocupado, pero no sabe si era de ellos o de otra persona.

    - J.M.P.S.: Que conoce de vista, trato y comunicación desde muchos años a la ciudadana P.G.T.S., a su hija E.M.R.T., y al demandado Feng ZuoLang, a quien le dicen popularmente William, porque bastante ha comprado ahí, ha comprado donde el chino; que si es cierto y le consta que el ciudadano Feng ZuoLang tiene alquilado un local comercial a la familia Rondón Tejada desde hace más de cuatro años, y que en ese local expende víveres de todas clases; que es cierto y le consta que la familia Rondón Tejada le ha solicitado la desocupación del inmueble en varias oportunidades a Feng ZuoLang, quien se ha negado a ello; que el local comercial donde funciona la venta de víveres de Feng ZuoLang en época de invierno se llueve y presenta filtraciones; que es cierto y le consta que en el sector casa de zinc, concretamente frente al local de la familia Rondón Tejada existe otra venta de víveres al detal y al mayor, llamada Inversiones E.L.; que es cierto y le consta que la familia Rondón Tejada lo componen aproximadamente quince (15) personas, entre ellos la señora P.G.T.S., sus hijos y sus nietos. En la oportunidad de ser repreguntado por la parte demandada contestó: Que las conoce a todas; que le consta que E.M.R.T. le ha solicitado la desocupación del inmueble al señor Feng porque ellas coincidían en un programa radial que se llamaba la voz del docente, en famosa 90.3 FM, y ella era la moderadora del programa y la señora la operadora y en muchas oportunidades les llevó escritos, contratos, relataba sus problemas y les pedía asesoramiento y les preguntaba a ella y al profesor D.M. y a M.R.; que la ciudadana E.M.R.T. antes era operadora de radio, y actualmente es estudiante de la misión Sucre; que siempre ha sabido que ese local lo han alquilado éstos.

    Para valorar las anteriores deposiciones, observa esta juzgadora que no obstante que los testigos están contestes en sus dichos, respecto a la existencia de la relación arrendaticia entre las partes, a la actividad comercial que realiza el arrendatario en el local arrendado, que el mismo se encuentra deteriorado, que la propietaria ha pedido la desocupación del mismo; estas declaraciones nada aportan al esclarecimiento de los hechos controvertidos, en virtud que se fundamenta la demanda en la necesidad de ocupación del inmueble, hecho este que no fue demostrado con estas declaraciones; y por otra parte en que el inmueble va a ser objeto de reparaciones que ameritan la desocupación del mismo, hecho este que debe ser demostrado a través de la prueba de experticia, no siendo la prueba testimonial la idónea para probar tal hecho, en consecuencia, y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de procedimiento Civil, no se le concede ningún valor probatorio a estas declaraciones.

    Pruebas producidas por la parte demandada:

  10. - Documentales aportadas por la parte actora, y que fueron precedentemente valoradas por esta juzgadora.

  11. - Experticia al inmueble que constituye el objeto del presente litigio. Providenciada como fue esta prueba por este Tribunal, el experto designado al efecto presentó el siguiente dictamen: Primero: El local en cuestión se encuentra en condiciones normales de construcción, de mantenimiento y de conservación, y en condiciones normales para el trabajo que se realiza en el mismo, en condiciones normales de seguridad, ya que presenta una malla de cabilla en el techo, puertas metálicas con protectores metálicos. Segundo: El local si requiere reparaciones menores o sencillas, y no amerita gastos cuantiosos para su reparación. Tercero: La casa y el local cuentan cada uno con una entrada independiente a la calle (A. Casa de Zinc); aunque existe una pared común que los separa, el local es independiente de la casa, ya que cuenta con servicios básicos separados de la casa de habitación de la arrendadora. Para valorar esta prueba se observa que consta a los folios 100 al 102 que el apoderado judicial de la parte demandada impugnó esta experticia por considerar que los señalamientos que allí se hacen son ambiguos e imprecisos. Ahora bien, para valorar esta prueba, se aprecia que en el dictamen presentado por los expertos, ellos indican claramente cuál fue el método utilizado para llegar a sus conclusiones, indicando que se basaron en la visita al lugar y la tabla de depreciación física Ross Heidecke, indicando además que el local presenta un estado de conservación 3, según dicha tabla, necesitando reparaciones sencillas o menores, de lo que se infiere que se cumplieron los requisitos exigidos por el artículo 467 del Código de Procedimiento Civil para el dictamen pericial, razón por la cual, quien aquí decide le concede pleno valor probatorio, en cuanto a lo indicado por los expertos, relacionado con el estado del local objeto del litigio.

  12. - Testimoniales de los ciudadanos Neuman Y.L.C., J.C.B. y C.E.F., quienes en la oportunidad fijada por el Tribunal, depusieron al tenor del interrogatorio que se les formuló de la siguiente manera:

    Neuman Y.L.C.: Que conoce al ciudadano Feng Zuolang y a su esposa también; que dicho ciudadano tiene un negocio y vende harina pan, arroz, pasta, refresco, etcétera, vende todas esas cosas; que él trabaja al lado en el negocio Pilón Curpa, compra y venta de granos; que no tiene relación con el ciudadano Feng Zuolang, le beneficia para hacer mercado; que lo conoce desde hace tres años y medio o cuatro; que desde que lo conoce el local donde funciona el negocio de Feng Zuolang es independiente de la casa de habitación. En la oportunidad de ser repreguntado por el apoderado judicial de la parte demandante contestó: Que no sabe el nombre de la esposa del ciudadano Feng Zuolang, que la conoce porque le dicen china; que conoce de vista a los propietarios del local comercial que ocupa Feng Zuolang, señoras P.G.T. y E.M.R.T.; que conoce ampliamente el local comercial que ocupa Feng Zuolang; que ese local en época de invierno se llueve y presenta filtraciones.

    J.C.B.: Que conoce al ciudadano Feng Zuolang; que dicho ciudadano tiene un negocio y allá él vende víveres; que él trabaja por la zona casa de zinc, cerca de la Panadería San José, tiene un negocio por allí; que la relación que tiene con el ciudadano Feng Zuolang, es que va allá a comprar víveres y se saludan; que lo conoce desde hace cuatro años; que no sabe si el local donde funciona el negocio de Feng Zuolang es independiente de la casa de habitación, lo ve como un local y al lado hay otra casa; que sí conoce los dueños del local que tiene alquilado Feng Zuolang; que eso lo tenían otras personas antes alquilado. En la oportunidad de ser repreguntado por el apoderado judicial de la parte demandante contestó: Que siempre ve a las hijas de la familia Rondón Tejada, no recuerda si son cuatro, y no sabe si ese local en época de invierno se llueve o se filtra, porque va allá es a comprar, no puede decir; que en casa de zinc el único negocio de venta de víveres que queda es él y el de un mayorista; que al frente de el negocio de Feng Zuolang existe un negocio de venta de víveres de Laprea, él vende al mayor y al detal; que no sabe si la familia Rondón le ha solicitado la desocupación del local.

    C.E.F.: Que conoce al ciudadano Feng Zuolang; que dicho ciudadano tiene un negocio y vende comida, víveres, productos de limpieza, refrescos, jugos, es como una bodeguita; que él trabaja aquí al lado de los Tribunales, en el Supermercado Central, C.A., que la relación que tiene con el ciudadano Feng Zuolang, es que él le compra mercancía a su patrón y es el encargado de despacharle y llevarle a su negocio; que lo conoce desde hace cuatro o cinco años, desde que él está comprando allá; que si le consta que el local donde funciona el negocio de Feng Zuolang es independiente de la casa de habitación. En la oportunidad de ser repreguntado por el apoderado judicial de la parte demandante contestó: Que un negocio familiar es que le atiende él y su esposa, cuando lleva mercancía le recibe él o su esposa; que no es amigo de ambos; que la doctora de Feng Zuolang lo trajo a declarar a este Tribunal; no sabe si ese local presenta filtraciones ni que en época de invierno se llueve.

    Para valorar las anteriores deposiciones, observa esta juzgadora que no obstante que los testigos están contestes en sus dichos, respecto a la ocupación del local por parte del ciudadano Feng Zuolang y la actividad comercial que realiza en el local arrendado; estas declaraciones nada aportan al esclarecimiento de los hechos controvertidos, por lo que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de procedimiento Civil, no se le concede ningún valor probatorio a estas declaraciones.

    DE LAS PRUEBAS EN SEGUNDA INSTANCIA:

    Ninguna de las partes promovió pruebas en esta instancia.

    Ahora bien, analizadas como han sido las pruebas aportadas por las partes en la primera instancia, y vistos los alegatos de la parte actora en el libelo de demanda y las defensas del accionado en la contestación a la demanda, procede esta juzgadora a pronunciarse sobre el punto previo opuesto en el escrito de contestación de la demanda en los siguientes términos:

    PUNTO PREVIO

    De la falta de cualidad

    En el escrito de contestación de la demanda, el accionado opuso para ser decidido como punto previo la falta de cualidad de la co-demandante P.G.T., aduciendo que dicha ciudadana no es la arrendadora del inmueble ocupado por él, que por el contrario, dicho contrato fue celebrado por la ciudadana E.M.R.T., sin ser co-propietaria, como lo manifiesta en su escrito libelar; indica además que la desocupación del citado inmueble no puede ser demandada por alguien que no es realmente arrendador, sino, en todo caso, un tercero ajeno totalmente al asunto que se debate en este proceso, pues lo que se dilucida no es la propiedad del inmueble, sino la relación contractual arrendaticia.

    Ahora bien, el Tribunal a quo se pronunció en su sentencia de la siguiente manera:

    La Cualidad, en sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción, con lo cual cabe escudriñar la excepción del demandado en relación, a la Falta de Cualidad del uno de los Actores, alegando que éste no es arrendatario del bien inmueble. A tal efecto, bajando a los autos se observa que en la Acción Desalojo, nacida del contrato de arrendamiento la cualidad la tiene el propietario del inmueble. Ha podido ocurrir, como lo señala el Tratadista G.G.Q. (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. UCAB, año 2003, PAG 1947), que el inmueble cuyo desalojo se pretende, lo haya dado en arrendamiento no solo el propietario, sino también un mandatario o administrador, o bien haya ocurrido por un tercero no autorizado en cuyo caso la relación arrendaticia que ha tenido se ha constituido sobre la cosa ajena. No importa quién lo ha dado en arrendamiento porque si de la duración es indefinida, priva la necesidad del propietario del inmueble, del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, o del hijo adoptivo, sin que valga la necesidad del arrendatario, cualesquiera sea el arrendador y la manera como lo haya arrendado. Del propio contenido del artículo 34.b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se puede destacar que el accionante debe ser el propietario, invocando su causal de ocupar él, o un pariente consanguíneo en 2do grado; ello puede ser invocado o accionado, no sólo el propietario, sino también un mandatario o un administrador o, como se señaló, por un pariente consanguíneo hasta el segundo grado, el inmueble en referencia. En el caso sub-lite, la Actora P.G.T.S. alega ser propietaria del inmueble, cuyo derecho se demuestra a través de un título público debidamente registrado, documento registrado por ante la Oficina de Registro Subalterno, San F.d.A., anotado bajo el N°. 41, Tomo 2°, folios 272 al 284, Tercer Trimestre, del año 2.007, la cual , es una instrumental publica con valor de plena prueba, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 1.357 del Código Civil. De la misma manera consignan documento registrado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio San F.d.E.A., bajo el N°. 2008- 460, del año 2.008, donde se le adjudica en Propiedad de Parcela de Tierra U.P., a la ciudadana P.G.T.S., una parcela constante de (350,79M2), ubicada en el Barrio las Marías, dentro de los siguientes linderos NORTE: Parcela ocupada por H.R. y vereda, en 11,80 Metros: SUR: Avenida Casa de Zinc, en 9,30 Metros: ESTE: Edificio de J.G., en 32,30 Metros y OESTE: Parcela ocupada por el Edificio del señor S.A., en 34,20 Metros, en fecha 28 de Octubre de 2008, instrumental pública con valor de plena prueba de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, a través del cual se denota la propiedad y el carácter de propietarios de la Co- demandante P.G.T.S., y, siendo ésta propietaria, ambas demandantes tienen la plena cualidad para accionar el desalojo del inmueble cuya propiedad está plenamente demostrada a los autos; por ello, la cualidad para accionar en desalojo, no la tiene única y exclusivamente el que celebró el arrendamiento, por ese título, sino los propietarios del inmueble cuyo desalojo se solicita. Con tales instrumentales se demuestra plenamente la cualidad de propietario de las demandantes y por ende su cualidad para accionar la desocupación del inmueble dado en arrendamiento, y cuya cualidad, deriva del propio artículo 34.b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que le otorga la facultad al propietario de accionar en desalojo, cuando tenga necesidad del inmueble, por lo cual deben desechase tal excepción y así, se declara.

    Observa esta sentenciadora que al decidir el Tribunal de la causa, la defensa perentoria de falta de cualidad de una de las co-demandantes en los términos antes indicados, su actuación procesal estuvo ajustada a derecho, por cuanto quedó demostrado en el proceso con las pruebas traídas a los autos que ambas demandantes son propietarias del inmueble objeto del litigio, en tal virtud, esta juzgadora estima que las demandantes si tienen cualidad para intentar la presente acción; en consecuencia, declara SIN LUGAR el punto previo relativo a la falta de cualidad en las actoras, y así se decide.

    Decidido como ha sido el punto previo opuesto por el demandado, procede esta juzgadora a pronunciarse sobre el fondo de la presente controversia en los siguientes términos:

    Demandan las actoras el desalojo del inmueble arrendado fundamentándose en el artículo 34 literales b) y c) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:

    Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

    1. En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado.

    2. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

    Aplicando la anterior norma al caso de autos, se colige que la parte actora en primer lugar debe demostrar la existencia del contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado, en el presente caso quedó plenamente demostrada la existencia del contrato por escrito a tiempo determinado, que pasó a ser por tiempo indeterminado, de conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil. Por otra parte, debió demostrar las causales invocadas como son el hecho que la existencia de la necesidad de ocupar el inmueble y que el inmueble va a ser objeto de reparaciones que ameriten la desocupación del mismo, hechos éstos que a tenor de lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, debió demostrar la parte actora, en el entendido que las partes tienen la carga de probar los hechos alegados, y así se decide.

    Observa esta alzada, que el Tribunal a quo se pronunció en su sentencia de fondo de la siguiente manera:

    Cabe señalar que el motivo conducente al Desalojo del inmueble arrendado, nada tiene que ver con el incumplimiento del arrendatario, sino en determinadas circunstancias ajenas al mismo, e incluso que podrían no ser imputables al arrendador o propietario. En efecto, “que el inmueble vaya a ser objeto de demolición” como establece el citado literal “c”, del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, puede obedecer al estado de ruina que caracteriza al inmueble debido a su vetustez y pone en peligro la vida de las personas, o bien porque el propietario procederá a edificar una nueva construcción en el lugar, o tratándose de que la demolición obedece a fallas estructurales, causadas por fuerza mayor u otros motivos que justifican la destrucción total o parcial del inmueble arrendado. En tanto que “las reparaciones que ameriten la desocupación” a que alude la mencionada norma en comento, guarda relación con reparaciones graves , necesarias o urgentes, graves, porque de no efectuarlas podría poner en peligro el inmueble y hasta la propia vida de los ocupantes, de modo que no puede diferirse la reparación, lo que convierte en necesarias y urgentes. No se trata de reparaciones parciales que posiblemente no obligarían a la desocupación, pues como se consagra en el artículo 1.590 del Código Civil, si durante el contrato es preciso hacer en la cosa arrendada alguna reparación urgente, que no pueda diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, tiene el arrendatario la obligación de tolerar la obra aunque sea molesta y aunque durante ella se vea privado de una parte de la misma. No se trata, pues, de una reparación que permita mantenerse al arrendatario ocupando, sino de aquellas que obligan al mismo a ser desalojado por la magnitud de las mismas, pues de otra forma no procedería el desalojo a que alude la norma en comento.

    Ahora bien en el caso sub-judice, se desprende del libelo de la demanda que la parte actora demanda el DESALOJO del inmueble, consistente de un conjunto de bienhechurías ubicada en la Avenida M.N.d. esta ciudad de San F.d.A., Estado Apure, dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE. Posesión que es, o fue de O.Z., hoy Edificio de J.G.M., en treinta, setenta metros lineales (30.70 Mts.), SUR. Posesión que es, o fue de J.E.G., hoy Deposito de la Polar, en veintiocho, setenta metros lineales (28,70 Mts.); ESTE: Su frente hacia la Avenida M.N., en diecinueve, diez metros lineales (19.10 Mts.); OESTE: Edificio Reina, en catorce, ochenta metros lineales (14,80 Mts.), fundamentado en la necesidad que tiene el propietario de ocupar el inmueble, para actividades comerciales y que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación, ahora bien, se parte de la premisa de que existe un Contrato de Arrendamiento por escrito por tiempo indeterminado, tal y como quedo demostrado de los autos, por lo cual le es aplicable lo establecido en el Artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala la norma que podrá demandarse el Desalojo de un inmueble bajo Contrato de Arrendamiento Verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando el propietario tenga necesidad de ocupación voluntaria, o alguno de sus parientes consanguíneos previa la procedencia de tres requisitos a saber: 1.- La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito); 2.- La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento; y 3.- La necesidad del propietario para ocupar el inmueble, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual, e igualmente establece que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación, en ese sentido, tenemos, que el ciudadano FENG ZUO LANG, contestó la demanda negando y rechazando el hecho que la Arrendadora E.M.R.T. sea copropietaria del inmueble objeto de la presente demanda señalando que la propietaria es la ciudadana P.G.T.S., persona ajena al contrato, así como el hecho que se elaboro un tercer contrato y se haya negado a firmarlo. De igual manera rechazo, negó y contradijo lo alegado por la parte actora respecto a la constitución de una Cooperativa con el nombre de “Victoria Libertad “ para ocupar dicho inmueble señalando que no funcionada desde su constitución hasta el año 2007, y que no entiende la urgencia para desalojarlo del local Comercial, y que la misma establece como domicilio Casa de Zinc Nº 12, siendo diferente al local comercial objeto de la presente demanda, por cuanto señala el demandante de autos, no especifico si va a funcionar en el local comercial objeto del arrendamiento o en la casa de habitación de la arrendadora y por ultimo rechazo y negó el alegato de la parte actora fundamentado en el literal “c” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, cuando solicita desocupación por considerar que el inmueble esta casi deteriorado, y que el mismo no se encuentra deteriorado, por cuanto las reparaciones que indica la parte demandante en su libelo de la demanda son menores tal como lo demostrara en el lapso probatorio.

    Habida cuenta, tenemos que en cuanto la necesidad de ocupación del inmueble por parte de la propietaria Ciudadana P.G.T.S., y por la ciudadana E.M.R.T., que tal como se desprende de autos es propietaria de parte del lote de terreno donde se encuentra el inmueble objeto del presente litigio, no obstante, como lo establece la doctrina sobre la materia puede ser invocado por el propietario, un mandatario o administrador o alguna persona autorizado por el propietario, ya que según señalan en su escrito libelar necesitan el local comercial arrendado, por cuanto las mismas y sus hermanas registraron una Cooperativa, con la finalidad de establecer un negocio particular de la familia relacionado con la prestación de servicios públicos y asistencia tecnológica en el área de las telecomunicaciones y otras para actividades comerciales, se observa con respecto a los requisitos de procedencia de tal causal, que de los autos quedo demostrado la existencia de la relación arrendaticia a través de un contrato por escrito a tiempo indeterminado, así como la cualidad de propietario del inmueble, no obstante, en cuanto a la necesidad de ocupación del mismo por su persona, encontramos que la misma viene dada por un hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado `para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No solo la persona natural que aparezca como propietario, pariente consanguíneo o persona jurídica que aparezca como dueña del inmueble, pues como dijo la Corte Primero en la Contencioso-Administrativo, en decisión de fecha 22 de Octubre de 1.991, la necesidad del propietario de ocupar el inmueble se materializa cuando el mismo demuestre que dicha necesidad de ocupación esta en relación con el uso que haría a través de una sociedad mercantil donde el propietario sea accionistas, y en el caso in comento, la parte actora demostró la necesidad que tiene para ocupar el inmueble, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual, ya que demostró la Constitución de una Cooperativa denominada “VICTORIA LIBERTAD”, en consecuencia, la parte demandante tiene derecho a intentar la acción correspondiente, lo que hace Procedente dicha demanda fundamentada en el literal “b”, del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

    Por otra parte, en cuanto a las reparaciones a realizar en el local comercial que forma parte de un inmueble ubicado en la Avenida Casa de Zinc, N°. 12, de esta ciudad de San F.d.A., Estado Apure, cuyo inmueble está alinderado de la manera siguiente: NORTE: Casa de E.P., en 11,80 Metros: SUR: Avenida Casa de Zinc, en 9,30 Metros: ESTE: Edificio de J.G., en 52,30 Metros y OESTE: Edificio del señor S.A., en 54,20 Metros; este Tribunal en virtud de que la parte demandante no trajo a los autos las pruebas necesarias que pudieran llevar a esta Juzgadora a determinar que las reparaciones a realizar en el mismo, se trata de aquellas que obligan al mismo a ser desalojado por la magnitud de las mismas, aunado al hecho, que no cursa al presente expediente la permisología u autorización por parte de la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio San F.d.E.A., para efectuar las reparaciones que implican la desocupación del inmueble en referencia, ya que tales hechos constituyen actos que exceden a la simple administración y por tanto requieren de autorización especial por parte de la Administración Municipal, y por cuanto no evidencio con pruebas fehacientes los hechos alegado en la demanda, ni desvirtuó las probanzas presentadas por la demandada, es por lo que concluye, quien aquí decide, que es Improcedente el hecho alegado por la parte Actora, en relación con el literal “c” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

    En consecuencia se declara Parcialmente con Lugar la presente Acción de DESALOJO DE INMUEBLE, incoada por las ciudadanas P.G.T.S. y E.M.R.T.. Y así se decide.

    Del anterior extracto de la sentencia apelada, observa esta sentenciadora que para el Tribunal de la causa, la parte demandante con solo haber traído a los autos el Acta Constitutiva - Estatutos de la asociación cooperativa “Victoria Libertad”, de la cual son socias, demostraron la necesidad de ocupación del local objeto de esta controversia; hecho éste que por los razonamientos expuestos supra por esta juzgadora, en la valoración de las pruebas, no quedó demostrado plenamente, pues era necesario el aporte de otros medios probatorios que adminiculados a esa prueba documental llevaran a la convicción de quien aquí juzga, de esa necesidad alegada. Por otra parte, y en cuanto a la otra causal invocada por las demandantes, contenida en el literal c del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la actuación procesal del juez a quo estuvo ajustada a derecho, por cuanto tampoco fue demostrado que el inmueble ocupado en calidad de arrendatario por el demandado vaya a ser sometido a reparaciones que ameriten su desocupación. En tal virtud la sentencia apelada debe ser revocada, y así se decide.

    DISPOSITIVA

    Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

CON LUGAR la apelación interpuesta por la apoderada judicial de la parte demandada Abogada H.R., en fecha veinticuatro (24) de Marzo de 2009.

SEGUNDO

Se REVOCA la sentencia dictada por el Juzgado del Municipio San Fernando de esta Circunscripción Judicial del Estado Apure, de fecha diecinueve (19) de Marzo de dos mil nueve (2009).

TERCERO

SIN LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por las ciudadanas P.G.T.S. y E.M.R.T., venezolanas, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V-3.348.988 y V-15.046.614 respectivamente, y de este domicilio, en contra del ciudadano FENG ZUO LANG, de nacionalidad china, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° E-81.965.676 y de este domicilio. Y así se decide.

CUARTO

se condena en costas a la parte demandante, por haber sido vencida totalmente, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia de la presente decisión. Remítase el expediente original al Tribunal de origen en su debida oportunidad.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Tribunal siendo las 3:00 p.m. del día de hoy, ocho (8) de Mayo de dos mil nueve (2009). 199° de la Independencia y 150° de la Federación.

La Jueza,

Abg. A.C.H.Z.

El Secretario Temp.,

Abg. F.J.R.P.

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia.

El Secretario Temp.,

Abg. F.J.R.P.

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR