Decisión de Juzgado Segundo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 6 de Febrero de 2012

Fecha de Resolución 6 de Febrero de 2012
EmisorJuzgado Segundo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteLuis Rodolfo Herrera
ProcedimientoResolución De Contrato De Opción De Compra-Venta

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 6 de Febrero de 2012

201º y 152º

ASUNTO: AH12-V-2008-000057

PARTE ACTORA RECONVENIDA: Ciudadano G.E.S., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-3.802.496.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA: Abogado R.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 8.758.

PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: Ciudadana A.M.B., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-2.076.945.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: Abogada A.M., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 93.490.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA.

- I –

SÍNTESIS DEL PROCESO

La presente demanda se inició en fecha 28 de marzo de 2008, por libelo presentado por la representación judicial del ciudadano G.E.S., ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual demanda por cumplimiento de contrato de opción de compraventa a la ciudadana A.M.B.. Dicha demanda correspondió ser conocida por este Juzgado luego de haberse realizado el sorteo correspondiente.

En fecha 23 de abril de 2008, el Tribunal admitió la presente demanda y ordenó el emplazamiento de la ciudadana A.M.B., con el objeto de que diera contestación a la misma.

En fecha 13 de agosto de 2008, compareció el ciudadano J.R., alguacil de este Despacho, haciendo constar que se entrevistó con la demandada a quien le hizo entrega de la compulsa de citación y que la misma se negó a firmar el acuse de recibo.

En fecha 29 de septiembre de 2008, previa solicitud de la parte actora el Tribunal ordenó la notificación de la parte demandada de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 10 de octubre de 2008, compareció la ciudadana M.G.H.R., en su carácter de Secretaria de este Despacho, dejando constancia del cumplimiento de las formalidades a que se refiere el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 24 de noviembre de 2008, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación y reconvino en la demanda.

En fecha 19 de marzo de 2009, el apoderado judicial de la parte actora presentó escrito mediante el cual se opuso a la admisión de la reconvención.

En fecha 23 de marzo de 2009, el Tribunal admitió la reconvención y fijó el acto de contestación de la misma para el quinto (5°) día de despacho siguiente a la última constancia en autos de la notificación de las partes.

En fecha 06 de abril de 2009, el apoderado judicial de la parte demandada reconviniente consignó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 20 de abril de 2009, el apoderado judicial de la parte actora reconvenida consignó escrito de la contestación a la reconvención.

En fecha 11 de mayo de 2009, el apoderado judicial de la parte actora reconvenida consignó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 15 de mayo de 2009, el apoderado judicial de la parte actora reconvenida hizo oposición a las pruebas promovidas la parte demandada reconviniente, ya que fueron presentadas antes de nacer el lapso de promoción de pruebas, oposición ésta que fue ratificada en fechas 25 de febrero y 12 de marzo ambos año 2010.

En fecha 22 de junio de 2009, el Tribunal agregó a los autos los escritos de pruebas consignados por las partes y ordenó la notificación a las partes del referido auto en virtud de que las mismas se agregaron fuera del lapso previsto, ello con el objeto de que empezara a correr el lapso para hacer oposición a las mismas.

En fecha 12 de marzo de 2010, la parte demandada reconviniente realiza oposición a las pruebas de la contraparte.

En fecha 25 de marzo de 2010, el Tribunal admitió las pruebas promovidas por las partes y resolvió la oposición formulada por las mismas.

En fecha 20 de mayo de 2011, el apoderado judicial de la parte actora reconvenida presentó escrito de informes.

En fecha 23 de septiembre de 2011, el apoderado judicial de la parte actora solicitó que se dictara sentencia.

- II -

ALEGATOS DE LOS PARTES

Como hechos constitutivos de la pretensión de la parte actora, se afirma en el libelo de demanda lo siguiente:

  1. Que en fecha 18 de julio de 2007, celebró un contrato de opción de compraventa con la ciudadana A.M.B., en el que se obligó en su condición de propietaria a venderle un apartamento distinguido con el número G-1212, ubicado en el piso 12 del Bloque Nº 51-G, del sector 23 de Enero.

  2. Que dicho contrato tendría una duración de noventa (90) días contados a partir de la firma del mismo, prorrogable por un lapso de treinta (30) días.

  3. Que el precio de la venta fue fijada en la cantidad de noventa y cinco millones de bolívares (Bs. 95.000.000,00), anteriores a la reconversión monetaria, hoy la cantidad de noventa y cinco mil bolívares (Bs. 95.000,00) de los cuales entregó a la vendedora la cantidad de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,00) anteriores a la reconversión monetaria, hoy la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00), en calidad de arras.

  4. Que la suma restante, es decir, la cantidad de setenta y cinco millones de bolívares (Bs. 75.000.000,00), es decir, hoy la cantidad de setenta y cinco mil bolívares (Bs. 75.000,00) serían pagados, una vez que le fuera aprobado un crédito bancario.

  5. Que la vendedora se obligó a hacerle entrega de los documentos requeridos por la entidad financiera donde tramitaría el crédito bancario, pero ésta no se los entregó.

  6. Que por exigencia de la entidad financiera donde se estaba tramitando el crédito bancario, le hizo entrega a la demandada de la cantidad de ocho millones quinientos mil bolívares (Bs. 8.500.000,00), es decir, hoy la cantidad de ocho mil quinientos bolívares (Bs. 8.500,00).

  7. Que en caso de incumplimiento por alguna de las partes de las obligaciones contraídas, y por consiguiente, la imposibilidad de celebrar el contrato de compraventa definitivo, la vendedora debía hacerle entrega de la cantidad de dinero dada en arras.

  8. Que se estableció la cantidad de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00), es decir, hoy la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00), como cláusula penal para la indemnización de daños y perjuicios, en razón de incumplimiento.

  9. Que en virtud del incumplimiento de la vendedora, demanda la resolución del referido contrato y solicita que la demandada sea condena a lo siguiente: i) a entregar la cantidad de dinero dada en arras, hoy día la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00); ii) a pagar la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) por concepto de cláusula penal; iii) a pagar la cantidad de ocho mil quinientos bolívares (Bs. 8.500,00) suma que entregó a la demandada como parte del precio pactado; iv) a pagar la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) por concepto de cláusula penal, lo cual solicita dos veces; y, v) a pagar la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00), por daños y perjuicios compensatorios por los gastos extrajudiciales y de abogados realizados en diligencias relativas al cobro de las sumas anteriores.

    Por su parte, la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación manifestó lo siguiente:

  10. Convino en que celebró un contrato de opción de compraventa con la parte actora.

  11. Negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos alegados como el derecho, por no ajustarse a la realidad.

  12. Que la parte atora sólo le solicitó el documento de propiedad del inmueble, el cual le fue entregado en dicha oportunidad.

  13. Que se comunicó en varias oportunidades con la parte actora para hacerle entrega de las solvencias que posiblemente pudiese exigirle la entidad financiera donde tramitaría el crédito bancario, pero ésta le informó que no eran necesarias en virtud de que estaba esperando un pago que le haría Petróleos de Venezuela Sociedad Anónima (PDVSA), y con ello adquirir el inmueble de contado.

  14. Que el mes de diciembre de 2007, término pactado en el contrato de opción de compraventa y su prórroga expiraron, por lo que citó a la parte actora a los fines de informarle que el mismo se encontraba resuelto, y por consiguiente, le haría entrega de las arras reteniendo la penalidad establecida en el contrato. Asimismo, le planteó al demandante la posibilidad de realizar un nuevo contrato de opción de compraventa fijando un nuevo precio en la cantidad de ciento veinte millones de bolívares (Bs. 120.000.000,00) anteriores a la reconversión monetaria, hoy la cantidad de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,00) y con un término de ciento (120) días, pero éste se negó.

  15. Que realizó una oferta real de pago por medio del Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con el objeto de hacerle entrega a la parte actora de la cantidad de dieciocho millones de bolívares (Bs.18.000.000,00), es decir, hoy la cantidad de dieciocho mil bolívares (Bs. 18.000,00), equivalente a la suma de dinero dada en arras menos la penalidad establecida en el contrato.

  16. Que dicha oferta real de pago no se ha materializado por causas imputables al referido Juzgado.

  17. Negó, rechazó y contradijo que el demandante haya gestionado crédito hipotecario alguno por una entidad financiera.

  18. Negó, rechazó y contradijo que adeuda duma de dinero alguno en virtud de la cláusula penal, por intereses moratorios y por daños y perjuicios.

  19. Reconviene al demandante en la resolución del contrato de compraventa y por daños y perjuicios derivados por su inejecución en las obligaciones como prominente comprados.

    Del escrito de la contestación a la reconvención la parte actora reconvenida alegó lo siguiente:

  20. Negó, rechazó y contradijo los argumentos esgrimidos por la demandada reconviniente en su contestación, así como los infundados argumentos en los que la demandada basa la reconversión.

  21. Que dicha reconvención adolece de los requisitos exigidos por el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.

  22. Que la demandada reconviene por daños y perjuicios sin precisar en que consiste o por qué fueron causados.

  23. Que pretende el resarcimiento de sino de unos supuestos honorarios de abogado causados en un procedimiento extraño a la litis, y confusamente menciona una medida legal.

  24. Que la demandada reconviene en la resolución de un contrato de opción de compraventa por incumplimiento del mismo, sin precisar el contrato a que se refiere, ni especificar en qué consistió dicho incumplimiento.

    - III –

    DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

    Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

    PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA RECONVENIDA:

  25. Promovió la testimonial de los ciudadanos E.E.R.E. y P.A.M.S., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la Cédula de Identidad Nros. V-1.856.935 y V-1.455.2013. Al respecto, el Tribunal observa lo siguiente:

    A las preguntas de la representación judicial de la parte actora, los testigos manifestaron lo siguiente:

    i Que les consta que las partes celebraron el contrato de compraventa objeto de este proceso;

    ii Que el demandante le entregó a la demandada la cantidad de veintiocho millones quinientos mil bolívares (Bs. 28.500.000,00), es decir, hoy la cantidad de veintiocho mil quinientos bolívares (Bs. 28.500,00);

    iii Que la demandada no le entregó al demandante los documentos necesarios para que éste tramitara el crédito hipotecario ante la sociedad mercantil Banesco, Banco Universal C.A.

    A las preguntas de la representación judicial de la parte demandada, los testigos manifestaron lo siguiente:

    i Que conocen al demandante desde hace años;

    ii Que tiene un negocio en la zona del sector El 23 de Enero;

    iii Que en dicho negocio el demandante tiene copia del contrato de opción de compra venta objeto de la presente causa y copia de los cheques entregados a la demandada y los muestra a los visitantes del mismo;

    iv Que el demandante labora en Petróleos de Venezuela Sociedad Anónima (PDVSA), pero que desconocen bajo que condiciones laboran en dicha empresa.

    Vistas las anteriores declaraciones, el Tribunal observa que las mismas pretenden probar la existencia de obligaciones derivadas de una convención cuyo valor excede los dos mil bolívares (Bs. 2.000,00), anteriores a la reconversión monetaria, asimismo, se observa que dichas testimoniales pretenden probar hechos que constan en un documento público, lo cual contraviene las disposiciones contenidas e en el artículo 1.387 del Código Civil. En consecuencia, mal podría este sentenciador apreciar las presentes testimoniales, por consiguiente las desecha de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del código de Procedimiento Civil. Así se declara.-

  26. Copias fotostáticas del contrato de opción de compraventa autenticado en fecha 18 de julio de 2007, por ante la Notaría Pública Vigésimo Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital. Al respecto, este Tribunal observa que dicha probanza es una reproducción fotostática de un documento público el cual no fue impugnada por la contraparte, por consiguiente, la considera fidedigna de su original de conformidad con el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, y le otorga valor probatorio a las referidas actas procesales en virtud de lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil. Así se declara.

  27. Copia fotostática de la planilla de solicitud de crédito hipotecario, persona natural Nº 16570 sin fecha, expedida por Banesco, Banco Universal C.A. y copia fotostática de formulario de recaudos expedida por banesco para la solicitud de créditos. Al respecto, este Tribunal observa que dicha probanza no es un medio de prueba no constituye el tipo de documento que el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil permite traer en copia fotostática, en consecuencia, se desecha la misma por ilegal. Así se declara.

  28. Copia fotostática de la constancia de pago de fecha 10 de octubre de 2007, mediante el cual la parte actora le hace entrega a la demandada de la cantidad de ocho millones quinientos mil bolívares (Bs. 8.500.000,00), anteriores a la reconvención monetaria, la cual fue autenticada ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital. Al respecto, este Tribunal observa que dicha probanza es una reproducción fotostática de un documento auténtico el cual no fue impugnada por la contraparte, por consiguiente, la considera fidedigna de su original de conformidad con el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, y le otorga valor probatorio a las referidas actas procesales en virtud de lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil. Así se declara

    PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE:

  29. Copias certificada del expediente Nº 25618, mediante el cual la demandada realiza una oferta real de pago a la actora por un monto de dieciocho mil quinientos bolívares (Bs. 18.500,00), emitidas por el Tribunal Undécimo de Primera Instancia de esta circunscripción judicial, marcado “A”. Al respecto, este Tribunal observa que dicha probanza es una reproducción fotostática de un documento judicial la cual no fue impugnada por la contraparte, por consiguiente, la considera fidedigna de su original de conformidad con el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, y le otorga valor probatorio a las referidas actas procesales en virtud de lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil. Así se declara.

  30. Original del certificado de solvencia del inmueble objeto del contrato de opción compraventa, emitido en fecha 26 de octubre de 2007, por la Superintendencia Municipal de Administración, marcado “B”. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorgar valor probatorio a dichas copias y en aplicación progresiva de los principios de ejecutividad y ejecutoridad del acto administrativo, consagrados en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativo, en virtud de que el mismo constituye un documento administrativo, se declara que el mismo goza de una presunción iuris tantum de autenticidad y legalidad. Así se declara.

  31. Copia fotostática de la certificación de gravámen del inmueble objeto del contrato de opción de compraventa emitida por el Registro Público Sexto del Circuito Del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 10 de julio de 2007, marcada “C”. Al respecto, este Tribunal observa que dicha probanza es una reproducción fotostática de un documento público el cual no fue impugnada por la contraparte, por consiguiente, la considera fidedigna de su original de conformidad con el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, y le otorga valor probatorio a las referidas actas procesales en virtud de lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil. Así se declara.

  32. Copia fotostática de constancia de liberación de cláusula opcional de Retracto Legal, emitida por el Instituto Nacional de la Vivienda (órgano adscrito al Ministerio para la Vivienda y el Hábitat), de fecha 31 de julio de 1996, marcada “D”. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorgar valor probatorio a dichas copias y en aplicación progresiva de los principios de ejecutividad y ejecutoridad del acto administrativo, consagrados en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativo, en virtud de que el mismo constituye un documento administrativo, se declara que el mismo goza de una presunción iuris tantum de autenticidad y legalidad. Así se declara.

  33. Copia fotostática de solvencia emitida por el Instituto Nacional para la Vivienda y Hábitat, en fecha 15 de noviembre de 2007, marcada “E”. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorgar valor probatorio a dichas copias y en aplicación progresiva de los principios de ejecutividad y ejecutoridad del acto administrativo, consagrados en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativo, en virtud de que el mismo constituye un documento administrativo, se declara que el mismo goza de una presunción iuris tantum de autenticidad y legalidad. Así se declara.

  34. Posiciones juradas de las partes de conformidad con el artículo 403 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Al respecto, el Tribunal de una revisión de los autos observa que no se realizó la citación personal de las partes, ello con el objeto de que las mismas absolvieran posiciones juradas, por consiguiente, no existe medio probatorio que valorar. Así se decide.-

  35. Prueba de informes dirigida a la sociedad mercantil Banesco, Banco Universal, C.A. Al respecto, este Tribunal observa que las resultas de dicha probanza no constan en autos, por consiguiente, hace constar que no existe elemento alguno que valorar. Así se decide.-

    En síntesis, es de precisar por este sentenciador que una vez analizadas todas las probanzas aportadas por las partes involucradas en el presente asunto, quedó demostrado lo siguiente: i) que la demanda reconviniente es propietaria del inmueble objeto de este litigio; ii) la existencia del contrato de opción de compraventa, y su prórroga; y, iii) que la actora reconvenida le entregó a la demanda reconviniente la cantidad de doscientos veintiocho millones quinientos mil bolívares (Bs. 28.500.000,00) anteriores a la reconversión monetaria, hoy la cantidad de veintiocho mil quinientos bolívares (Bs. 28.500,00), por concepto de arras las cuales serían imputadas al precio de venta; iv) que la demandada reconviniente tenía en su poder varias solvencias relativas al inmueble objeto del contrato de opción de compraventa; y, v) que la demandada reconviniente tramitó por ante el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, una oferta real a los fines de pagarle al actor la cantidad de dieciocho mil quinientos bolívares (Bs. 18.500,00), suma ésta que comprende la cantidad de dinero dada en arras menos la penalidad establecida en el contrato objeto de la presente causa. Así se declara.-

    - IV -

    MOTIVACIÓN PARA DECIDIR EL MÉRITO DE LA CAUSA PRINCIPAL

    Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia en el presente juicio, se observa:

    Se ventila aquí una acción de cumplimiento de contrato de opción a compraventa motivada en un supuesto incumplimiento de la obligación de hacer que tiene la demandada, consistente en efectuar la tradición del bien inmueble vendido.

    Ahora bien, a los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en los puntos anteriores, observa este Tribunal que la norma rectora de la acción de cumplimiento de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:

    Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

    En ese orden ideas, la doctrina ha establecido los requisitos necesarios para que prospere la acción de cumplimiento de contrato, manifestando lo siguiente:

    Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque de no ofrecer cumplir con su obligación, no habrá lugar a la resolución. En este sentido, el artículo 141 del Código de Comercio establece la resolución de pleno derecho en la venta a favor de la parte que antes del vencimiento del contrato haya ofrecido a la otra parte, de la manera acostumbrada en el comercio, la entrega de la cosa vendida, o el pago del precio si ésta no cumple su obligación.

    (Maduro Luyando, Eloy. Curso de Obligaciones Derecho Civil III, U.C.A.B, 1986, p. 515).

    (Resaltado Tribunal)

    De igual forma, el autor L.D.-Picaso ha señalado sobre el particular anterior lo siguiente:

    “...De acuerdo con la letra del art. 1.124, el ejercicio de la facultad resolutoria en él prevista exige solamente que entre las partes exista una relación obligatoria de carácter sinalagmático u ‘obligaciones recíprocas’, como el artículo las denomina; y que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. Sin embargo, la reiterada aplicación del precepto, que ha dado lugar, como ya hemos dicho, a una copiosísima jurisprudencia, obliga a matizar esa inicial simplicidad.

    Resumiendo algunas anteriores afirmaciones, la STS de 16 de abril de 1991 ha dicho que la jurisprudencia ‘exige para la viabilidad de la acción resolutoria la prueba de los siguientes requisitos; a) la existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron; b) la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; c) que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine, y e) que quien ejercita la acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho a la resolución de su adversario y lo libera de su compromiso.’ Aun cuando estas afirmaciones requieren alguna puntualización, constituyen un buen pórtico para introducirse en el tema, en el cual deben ser básicamente estudiadas tres cuestiones: el ámbito de aplicación de la resolución por incumplimiento; la legitimación activa para el ejercicio de la acción, y las características que el incumplimiento debe revestir para que pueda ser caracterizado como incumplimiento resolutorio.

    (Omissis)

    Señala U. Carnevalli que no es infrecuente que en el proceso en que se ventilan las cuestiones relativas a la resolución, el demandado se defienda imputando al actor la acusación de que éste ha incidido en incumplimiento. En la jurisprudencia española el tema no es tampoco infrecuente y el TS ha dicho, matizando la máxima de que la legitimación activa corresponde al contratante cumplidor y la pasiva al contratante incumplidor, que puede ser también demandante en la resolución el contratante que no ha cumplido cuando su incumplimiento se encuentra causado o es consecuencia del incumplimiento del demandado. De esta manera, parece que se debe valorar la relación causal del doble incumplimiento, para tratar de justificar una decisión y privar de justificación a la otra; decisión que puede ser la desestimación de la demanda de resolución si el demandante era incumplidor previo, anterior o con inferior justificación al demandado también incumplidor. No resulta fácil saber si la privación de la facultad resolutoria se produce por el juego de una excepción inadimpleti contractus, que se da frente a la pretensión de cumplimiento y que se alarga para determinar la acción resolutoria o si se trata de un problema de falta de acción por no darse las condiciones que la ley requiere.

    El problema se complica en los casos en que las dos partes, en el mismo proceso, ejercitan acciones o facultades resolutorias, el actor en la demanda y el demandado por vía reconvencional, si bien, como es lógico, en cada uno de los casos para imputar las consecuencias a la otra parte. En una situación como la descrita, puede procederse a un examen de los presupuestos de cada una de las acciones, admitiendo o estimando una de ellas y rechazando la otra bien o bien rechazando ambas, por falta de fundamento y dejando el contrato vigente entre las partes. Sin embargo, frente a ello se ha señalado con acierto que, cuando existen dos contrapuestas demandas de resolución, mantener el contrato y la relación contractual entre las partes resulta paradójico y, finalmente, contradictorio con la voluntad de las mismas, por lo que algún sector doctrinal ha propuesto que en tales casos se acepte la demanda de resolución por imposibilidad sobrevenida de la ejecución del contrato.

    Por lo demás, ante un enfrentamiento de dos acciones resolutorias, puede seguirse también la vía de una valoración comparativa de los incumplimientos, para decidir cuál de ellos debe considerarse prevalente para pronunciar la resolución. Para llevar a cabo esta valoración comparativa se han propuesto los criterios de la prioridad cronológica (el primer incumplimiento en sentido temporal es que debe producir la resolución); criterios de causalidad (debe producir la resolución el que es causa de los demás), y criterios de proporcionalidad, de acuerdo con los cuales debe considerarse incumplimiento resolutorio aquel que incida en mayor medida sobre el equilibrio sinalagmático o, si se prefiere decirlo así, sobre la economía del contrato.

    (Diez-Picaso, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, volumen II, Editorial Civita, Madrid, 1996, p.p. 706 y 721).

    (Resaltado Tribunal)

    Del texto de la norma precedente, así como de los criterios doctrinarios antes explanados, se evidencian claramente los tres (3) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil y a.p.l.d., para que resulte procedente la acción de cumplimiento, a saber:

  36. La existencia de un contrato bilateral;

  37. Que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con sus propias obligaciones.

  38. El incumplimiento de una de las partes respecto de una obligación principal.

    De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato incoada en este caso, debe este juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.

    En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte actora ha traído a los autos un contrato de opción de compraventa, el cual cursa a los autos de este expediente, aunado al hecho de que la parte demandada admitió la existencia de la relación contractual, por lo tanto resulta tal hecho fuera del controvertido.

    Como consecuencia de lo anterior, resulta fehacientemente probada en este proceso la procedencia del primero de los requisitos antes discriminados. Así se decide.-

    En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, es decir, que la parte que intente la acción haya cumplido con sus obligaciones adquiridas en el contrato, observa este sentenciador que la parte actora probó que le hizo entrega a la demandada de la cantidad de veintiocho millones quinientos mil bolívares (Bs. 28.500.000,00), es decir, hoy la cantidad de veintiocho mil quinientos bolívares (Bs. 28.500,00), por concepto de arras y como anticipo del precio de la venta del inmueble, aunado al hecho de que la parte demandada admitió que el actor hizo entrega de la referida suma de dinero, por lo tanto resulta tal hecho fuera del controvertido.

    Como consecuencia de lo anterior, resulta fehacientemente probada en este proceso la procedencia del segundo de los requisitos antes discriminados. Así se decide.-

    En cuanto al tercero de los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, el actor indica que dicho incumplimiento se refiere a que la demandada reconviniente no entregó a la parte actora los documentos necesarios para que ésta última tramitara ante la entidad financiera un crédito bancario, y por consiguiente, hacer el pago correspondiente del precio pactado en el plazo fijado en el contrato de opción de compraventa y su prórroga, los cuales finalizaron ciento veinte (120) días al 18 de julio de 2007, fecha en la que se firmó dicho contrato.

    Así las cosas, la cláusula quinta del contrato de opción de compraventa, en la cual se estableció lo siguiente:

    ...QUINTA: LA VENDEDORA y EL PROMINENTE COMPRADOR deberán presentar todos los recaudos para la protocolización del documento definitivo de venta...

    Al respecto, observa este sentenciador que la parte demandada reconviniente se excepcionó en los siguientes términos:

    ...que el único documento que el ciudadano G.S., solicitó a mi representada y le fue entregado es el documento de propiedad del inmueble, a partir de ese hecho, mi representada en repetidas oportunidades, de manera personal y a través de su yerno el Sr. P.C., le hacía llamadas para entregarle todas las solvencias que le exigía el Banco en el que supuestamente tramitaba el crédito y que estaban vigentes para la fecha del contrato, recibiendo como respuesta del señor SULBARAN, que él estaba esperando un pago que debía hacerle PDVSA, ya que él compraría el apartamento de contado...

    Asimismo, la demandada reconviniente se excepcionó en virtud de que la demandante no cumplió con su obligación de obtener la aprobación de un crédito hipotecario, y por cuanto la parte actora reconvenida manifestó su intención de pagarle el precio de la venta de contado.

    En ese sentido, es menester resaltar lo dispuesto en los artículos 1.486, 1.487, 1.488 y 1.491 del Código Civil, el cual literalmente dispone:

    “Artículo 1.486: Las principales obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida.

    Artículo 1.487: La tradición se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del comprador.

    Artículo 1.488: El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad

    Artículo 1.491: Los gastos de la tradición son de cuenta del vendedor salvo los de escritura y demás accesorios de la venta que son de cargo del comprador. También son de cargo de éste los gastos de transporte, si no hay convención en contrario.

    Vistas la anteriores normas, debe concluirse que el vendedor tiene la obligación del saneamiento de la cosa vendida y la tradición de la misma, la cual se verifica en éste caso con el otorgamiento del título de propiedad del inmueble, para lo cual resulta imprescindibles las solvencias requeridas por la Oficina de Registro correspondiente a los fines de que pueda otorgarse dicho documento. A su vez, el comprador tiene la obligación de pagar los gastos de escritura y registro. En ese sentido, corresponde precisar a quien corresponde la carga de probar el cumplimiento de tales obligaciones.

    En vista a lo anterior, resulta oportuno resaltar la gran importancia que en la actividad jurisdiccional tiene la correcta aplicación de las reglas que regulan la carga de la prueba, respecto de la cual, el autor H.D.E. ha considerado lo siguiente:

    REGULA LA PREMISA MAYOR DEL LLAMADO SILOGISMO JUDICIAL. Esto es, se refiere a los hechos del proceso que deben corresponder los contemplados en la norma sustancial como presupuestos para su aplicación.

    (Teoría General de la Prueba Judicial, Tomo 1, p. 447. Primera Edición Colombiana).

    Establecida, en general, la trascendencia del principio de la carga de la prueba, tenemos que nuestra jurisprudencia ha interpretado en innumerables fallos su contenido y aplicación, a la luz de nuestras normas de derecho. Un viejo precedente dictado por nuestra extinta Corte Suprema de Justicia, estableció lo siguiente:

    ... la casación ha señalado que contradicha totalmente la demanda, el actor asume plenamente la carga de la prueba, tocándole al demandado sólo probar los hechos concretos que alegue como impeditivos, extintivos o modificativos de la acción, vale decir, cuando se excepciona sustancialmente.

    (Sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 03 de junio de 1987 con ponencia del Magistrado René Plaz Bruzual, citado por O.P.T., 1987, N° 6, pág. 156).

    Es menester observar que en el escrito de contestación a la demanda, la parte accionada se excepcionó en el cumplimiento, y negó, rechazó y contradijo tanto los hechos devenidos luego de la firma del contrato mencionado up supra como el derecho invocado por la parte actora, en cuanto a que se haya negado a entregarle los documentos que le exigía la Institución Bancaria, así como negó, rechazó y contradijo que el demandante haya realizado trámite alguno ante la institución bancaria, de manera que no cumplió con su obligación de tramitar el crédito hipotecario en el lapso convencionalmente pactado.

    En ese sentido, se observa que el mismo demandante reconvenido en el libelo de la demanda manifestó lo siguiente: “...En esa oportunidad correspondiente, estando dentro del lapso previsto en la cláusula cuarta del documento de opción de compraventa mi poderdante le exigió a la vendedora que le hiciera entrega de los documentos requerido por el banco para el examen correspondiente y de esta forma la institución bancaria pudiera tomar una decisión positiva o negativa sobre el crédito solicitado, pero la vendedora no quiso entregarme los documentos requeridos por el banco, motivo por el cual la institución bancaria banesco, no aprobó el crédito solicitado...”

    Al respecto, el Tribunal observa que siendo obligación de la demandada reconviniente, quien es la vendedora del inmueble, hacer la entrega del documento de propiedad del mismo con sus respectivas solvencias, está en cabeza de la misma la carga probatoria de haber dado cumplimiento a dicha obligación.

    Ahora bien, del material probatorio aportado a los autos no se evidencia que la demandada haya probado que cumplió con la obligación de haber entregado el titulo de propiedad del inmueble con sus respectivas solvencias, por lo que este sentenciador deberá declarar procedente la pretensión de resolución del contrato de opción de compraventa que originó la presente causa y condenar al demandado a entregar la cantidad de veintiocho mil quinientos bolívares (Bs. 28.500,00) por concepto de reintegro de las arras recibidas. Así se decide.-

    En cuanto a la pretensión del demandado, a saber, en que se condene a la demandada reconviniente a pagar las siguientes cantidades i) diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00) anteriores a la reconversión monetaria, hoy la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00), por concepto de cláusula penal, lo cual solicitó dos veces en los particulares segundo y cuarto del petitorio del libelo; y, ii) veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,00), es decir, hoy la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00), por daños y perjuicios compensatorios por los gastos extrajudiciales y de abogados realizados en diligencias relativas al cobro de las sumas anteriores; este Tribunal tiene a bien citar la cláusula sexta del libelo, la cual es del tenor siguiente:

    ...SEXTA: Si en el plazo establecido en la cláusula cuarta de este contrato de Compra-Venta no se otorgare por causas imputables a EL PROMINENTE COMPRADOR, este contrato quedará resuelto de pleno derecho y le será devuelto por LA VENDEDORA la cantidad de dinero entregada por éste en calidad de arras, reteniendo LA VENDEDORA la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000.000,00) por vía de cláusula penal como única indemnización por los daños y perjuicios causados en virtud de tal incumplimiento. Sin necesidad que tenga que probarlo. Si por el contrario, la negociación de la Compra-Venta no se llegare a efectuar por causas imputables a LA VENDEDORA, ésta deberá reintegrar a EL PROMINENTE COMPRADOR la cantidad recibida en calidad de arras, y entregará adicionalmente DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 10.000.000,00) por vía de cláusula penal como única indemnización por los daños y perjuicios causados en virtud de tal incumplimiento, sin necesidad que tenga que probarlo...

    En este sentido, el Tribunal tiene a bien citar el criterio doctrinal establecido por los autores E.M.L. y E.P.S., en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, Tomo II, el cual es del tenor siguiente:

    Autonomía de la voluntad y las limitaciones a la resposabilidad

    (1285) Las Reglas contenidas en el Código Civil sobre la responsabilidad contractual no son de orden público, por lo cual en virtud del principio de la autonomía de la voluntad, las partes pueden limitar el monto de los daños y perjuicios, exonerar al deudor del cumplimiento de las cláusulas accesorias, incrementar la responsabilidad del deudor, fijar el monto de los daños y perjuicios en caso de incumplimiento, establecer cláusulas de caducidad o acortar los plazos de prescripción, establecer penalidades por incumplimiento de las obligaciones. Sin embargo debe señalarse que esa libertad está restringida por razones, a veces de orden público, y otros que se derivan de la propia naturaleza del contrato. Estás cláusulas contenidas generalmente en los contratos prerredactados y en forma usualmente impresa constituyen verdaderas “condiciones Generales de contratación”, que otras veces se encuentran en avisos, afiches o establecimiento de quien imponen dichas condiciones generales, en documentos protocolizados en el Registro público, comprobantes entregados al momento de recibir una cosa en deposito o para su reparación, impresos que frecuentemente son entregados con posterioridad a la otra parte, nada impide que dichas cláusulas formen parte de un contrato paritario, discutido previamente por las partes, en cuyo caso no hay duda del consentimiento de las partes, pero ello no excluye que puedan ser inválidas.

    La cláusula penal

    (1302) La cláusula penal es una obligación o estipulación accesoria, mediante la cual las partes disponen que en caso de inejecución de la obligación, o de retardo en la ejecución, el deudor se compromete a cumplir una determinada prestación de dar o de hacer. La prestación puede consistir en el pago de una suma de dinero, o en una prestación de dar (entrega en propiedad de una cosa) o de hacer.

    El artículo 1257 del Código Civil dispone: ‘Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o hacer una cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento’. El artículo 1258 añade: ‘La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal. El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por el simple retardo’.

    (Resaltado del Tribunal)

    Con vista a lo anterior, el Tribunal observa que las partes pueden contractualmente establecer por medio de una cláusula penal, la compensación de los daños y perjuicios causados por inejecución de la obligación principal de uno de los contratantes, y como quiera que ha quedado demostrado que la parte demandada reconviniente no cumplió son su obligación de entregar los recaudos y/o documentos necesarios para la protocolización del contrato de compraventa definitiva, debe necesariamente este juzgador condenar a la actora a pagar la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00), por concepto de la cláusula penal del contrato de opción de compraventa, de conformidad con lo establecido en la cláusula sexta de dicho contrato, la cual fue previamente transcrita en este capítulo. Así también se decide.-

    Con respecto a la pretensión de la actora reconvida en que se condene doblemente a la demandada a pagar la cláusula penal y la cantidad veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,00), anteriores a la reconversión monetaria, por concepto de daños y perjuicios, este juzgador observa que no es posible que se condene a pagar doblemente la cláusula penal, por cuanto se condenaría doblemente a la demandada al pago de la penalidad contractual establecida. Asimismo, observa que los conceptos a que se refiere el actor como daños y perjuicios alegando que fueron causados en virtud del incumplimiento de la parte demandada reconviniente, fueron debidamente contemplados en la cláusula penal antes transcrita, y previamente acordada en el párrafo anterior.

    En virtud de lo anterior, este juzgador tiene a bien citar el artículo 1.159 del Código Civil, el cual es del tenor siguiente:

    Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

    De lo anterior, este sentenciador observa que la dicha pretensión es contraria a derecho, por cuanto viola las convenciones establecidas por las partes contractualmente. En consecuencia, se niega el pago de dichas cantidades reclamadas por concepto de intereses moratorios y daño emergente. Así también se decide.-

    En consecuencia, este Tribunal debe declarar parcialmente con lugar la presente demanda que por resolución de contrato incoara el ciudadano G.E.S. en contra de la ciudadana A.M.B.. Y así se decide.-

    - V -

    MOTIVACIÓN PARA DECIDIR LA RECONVENCIÓN

    Corresponde ahora resolver el mérito de la reconvención propuesta por la parte demandada, cuya pretensión se circunscribe en lo siguiente: i) que se declare resuelto el contrato de opción de compraventa; ii) que se condene a la actora reconvenida a pagar los daños y perjuicios ocasionados por la inejecución de su obligación como promitente comprador, es decir, por la cantidad de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00), anteriores a la reconversión monetaria hoy diez mil bolívares fuertes (Bs. 10.000,00), por concepto de cláusula penal estipulada en la cláusula sexta del referido contrato de opción a compraventa; iii) que se condene a la reconvenida a pagar los daños y perjuicios ocasionados por la medida que pesa sobre su apartamento, decretada en el presente proceso; y, iv) que se condene a la reconvenida a pagar los gastos en que incurrió en la tramitación de la oferta real de pago que cursa en el Juzgado Undécimo de esta Jurisdicción.

    La parte demandada reconviniente sustenta sus afirmaciones en que el actor en su escrito de demanda afirmó de manera temeraria que se negó a entregarle los documentos que le exigía la entidad bancaria, hecho que negó, por cuanto efectivamente le hizo entrega al promitente comprador del documento de propiedad del inmueble, el cual fue el único documento solicitado por la reconvenida.

    Ahora bien en el capítulo anterior se analizaron los supuestos de procedencia de la acción de resolución de los contratos, como son la existencia de un contrato bilateral; que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con sus propias obligaciones; y, el incumplimiento de una de las partes respecto de una obligación principal.

    Así las cosas, quedó probado en el capítulo tercero de este fallo, a saber, “DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN”, la existencia del contrato de opción de compraventa y que la demandada recibió al momento de la autenticación del contrato la cantidad veinte y ocho millones quinientos mil bolívares (Bs. 28.500.000.00), anteriores a la reconversión monetaria, hoy la cantidad de veinte y ocho mil quinientos bolívares (Bs. 28.500,00), con lo cual se verificó el primero de los supuestos para que sea procedente la acción de resolución de contrato.

    Por otro lado, en el capitulo anterior se determinó que la parte demandada reconviniente no cumplió con su carga de hacer entrega del título de propiedad, así como de las solvencias necesarias y requeridas por la Oficina de Registro para la entrega del mismo, por lo que no se verificó el segundo de los supuestos para que sea procedente la acción de resolución, a saber, que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con sus propias obligaciones. En consecuencia, debe este juzgador declarar improcedente la reconvención planteada por la ciudadana A.M.B.. Así también se decide.-

    - VI –

    DISPOSITIVA

    Como consecuencia de lo expuesto y con fundamento en las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara lo siguiente:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión contenida en la demanda de resolución de contrato de opción de compraventa incoada por el ciudadano G.E.S. en contra de la ciudadana A.M.B..

SEGUNDO

Se condena a la parte demandada reconviniente a devolverle a la actora reconvenida la cantidad de veintiocho mil quinientos bolívares (Bs. 28.500,00) recibidos por concepto de arras.

TERCERO

Se ordena a la parte demandada reconviniente a entregarle a la actora reconvenida la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) por de la penalidad establecida en la cláusula sexta del contrato de opción de compraventa que dio origen a la presente acción.

CUARTO

No hay condena en costas en la controversia originaria, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

QUINTO

SIN LUGAR la pretensión contenida en la reconvención intentada por el apoderado judicial de la parte demandada reconviniente.

SEXTO

Se condena en costas a la parte demandada reconviniente por resultar vencida en la reconvención, de conformidad con lo establecido en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.

Regístrese, publíquese y notifíquese de la decisión, por haber sido pronunciada fuera del lapso de Ley.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los seis (6) días del mes de febrero de dos mil doce (2012).

EL JUEZ,

L.R.H.G.

LA SECRETARIA

OSMARY MORILLO

En la misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia siendo las_______.

LA SECRETARIA

LRHG/OM/Pablo.-

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR