Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de Anzoategui (Extensión Barcelona), de 31 de Marzo de 2011

Fecha de Resolución31 de Marzo de 2011
EmisorJuzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito
PonenteAlfredo José Peña Ramos
ProcedimientoCumplimiento De Contrato De Arrendamiento

Asunto: BP02-V-2006-000916

Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento

G.G.V. Panificadora Las Palmas.

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui

Barcelona, treinta y uno (31) de Marzo de 2011

200º y 152º

ASUNTO Nº: BP02-V-2006-000916

JURISDICCIÓN CIVIL BIENES

I

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

Parte Demandante: Ciudadano C.F.G.M., venezolano, mayor de edad, domiciliado en el Municipio J.A.S.d.e.A. y titular de la cédula de identidad Nº 6.493.980, actuando en su carácter de Representante Legal del ciudadano G.E.G.V., venezolano, mayor de edad, domiciliado en el Municipio J.A.S.d.e.A. y titular de la cédula de identidad Nº 975.037.

Abogada Asistente de la Parte Demandante: Abogada en ejercicio DASMARY ESPINOZA venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.248,235 e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 66.100.

Parte Demandada: Sociedad Mercantil, domiciliada en el Municipio J.A.S.d.E.A., “PANIFICADORA LAS PALMAS, S.R.L.”, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 22 de octubre de 1971, bajo el Nº 127, Tomo B-1.

Apoderados Judiciales de la parte Demandada: Abogado en ejercicio C.E. VELASQUEZ, venezolano, mayor de edad, domiciliado en Cumaná, Estado Sucre, titular de la cédula de identidad Nro. 8.433.021 e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 30.871.

Juicio: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

II

SÍNTESIS DE LA SITUACIÓN

Por auto de fecha 19 de junio de 2.006, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui admitió demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por vencimiento del Término, incoada por el ciudadano C.F.G.M., venezolano, mayor de edad, domiciliado en el Municipio J.A.S.d.e.A. y titular de la cédula de identidad Nº 6.493.980, actuando en su carácter de Representante Legal del ciudadano G.E.G.V., venezolano, mayor de edad, domiciliado en el Municipio J.A.S.d.e.A. y titular de la cédula de identidad Nº 975.037, debidamente asistido por la Abogada en ejercicio DASMARY ESPINOZA venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.248,235 e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 66.100, contra la Sociedad Mercantil domiciliada en el Municipio J.A.S.d.E.A., “PANIFICADORA LAS PALMAS, S.R.L.”, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 22 de octubre de 1971, bajo el Nº 127, Tomo B-1, acordándose la citación de la demandada, para lo cual se ordenó librar compulsa.

Expone la parte actora en su escrito libelar, en resumen:

Que su mandante especial, que es su progenitor, es propietario de un inmueble que se encuentra situado en la Calle Bolívar Nº117, Puerto La Cruz, Municipio J.A.S.d.e.A.. Que sobre ese inmueble su mandante perfeccionó Contrato de Arrendamiento en fecha 14 de junio de 1995 con la sociedad mercantil “PANIFICADORA LAS PALMAS, S.R.L.”, Que dicho Contrato establece en su Cláusula Tercera una duración de 5 años, con prórrogas sucesivas por lapsos iguales a voluntad exclusiva del arrendatario, siempre que estuviere solvente en el pago del canon de arrendamiento. Que en fecha 14 de Junio de 2005 venció el término de 5 años y le envió carta al representante de la arrendataria en fecha 23 de mayo de 2005, manifestándole que dicho contrato no iba a ser renovado. Que en fecha 24 de octubre de 2005 realizó inspección en Hidrocaribe y evidenció una deuda por Bs. 795.714,13 (equivalentes hoy en día a Bs. 795, 71); y otra inspección en Eleoriente, evidenciándose una deuda por concepto de servicio de energía eléctrica por Bs. 1.500.000,00 (equivalentes hoy en día a Bs. 1.500,00) y por aseo urbano por Bs. 596.000,00 (equivalentes hoy en día a Bs. 596, 00); en fecha 09 de enero de 2006 se realizó otra inspección en el inmueble y se determinó que el mismo presenta daños visibles como paredes con agujeros, filtraciones en los baños y en las paredes, tomas ilegales de luz y agua, el techo con filtraciones evidentes, equivalentes a Bs. 50.000.000,00 (equivalentes hoy en día a Bs. 50.000, 00) según el experto que realizó dicha inspección. Que realizó gestiones para lograr una solución de la controversia por vía extrajudicial y el representante de dicha empresa se negó rotundamente.

Que por todo lo expuesto procedió a demandar a la sociedad mercantil “PANIFICADORA LAS PALMAS, S.R.L.” por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO de Arrendamiento para que convenga o sea condenado a: 1.- cumplir con la entrega material del inmueble en las mismas buenas condiciones en que le fue entregado al momento de contratar, solvente de todos los servicios y pago de impuestos. 2.- Cancelar los gastos de ejecución de la demanda, en cuanto a la medida de secuestro que se practicará sobre el inmueble. 3.- Bs. 80.000.000,00 (equivalentes hoy en día a Bs. 80.000,00) por concepto de daños materiales causados al inmueble por negligencia e impericia de la arrendataria. 4.- La cantidad de Bs. 50.000.000,00 (equivalentes hoy en día a Bs. 50.000, 00) por concepto de daños y perjuicios de conformidad con el artículo 1.144 del Código Civil. 5.- Los Honorarios Profesionales de abogado.- Que fundamenta la demanda en los artículos 1.144, 1.133, 1.167 del Código Civil y artículos 599 y 585 del Código de Procedimiento Civil. Que estima la demanda según la cuantía en Bs. 130.000.000,00 equivalentes hoy en día a Bs. 130.000.00.

En fecha 27 de septiembre de 2006 el Abogado C.V., en su carácter de apoderado Especial de la empresa mercantil “PANIFICADORA LAS PALMAS, S.R.L.”, presentó Escrito de Contestación a la Demanda, en los siguientes términos:

Que niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho los elementos a que se contrae la presente demanda, por no ser ciertos los hechos invocados por el demandante.

Que es cierto que el contrato de arrendamiento actualmente se encuentra vigente y existente entre las partes. Que la voluntad de solicitar la prórroga del mismo quedó en manos del arrendatario y no del arrendador.

Que a tenor de lo expresado en la cláusula 14 se ha prorrogado el contrato de arrendamiento a favor de su representada, ya que el mismo, independientemente de quien fuera el propietario del fondo de comercio, se subrogaba en las mismas condiciones y términos del contratante original.

Que desde el momento en que nació el contrato de arrendamiento, el mismo se ha prorrogado en dos (2) oportunidades, una el 14 de junio de 2000 y dos el 14 de junio de 2005. No obstante lo variable es el aumento del pago del canon de arrendamiento, que inicialmente fue fijado en la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) mensuales y actualmente se cancela por dicho concepto la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00) mensuales, por haberlo convenido así las partes, y que en ningún momento su representada ha recibido desahucio alguno por parte del arrendador, y en el supuesto negado que así lo fuere, invoca a favor de su representado la voluntad exclusiva que ostenta la misma de prorrogarlo o no, como lo expresa la cláusula tercera de dicho contrato y así lo solicita lo declare en su debida oportunidad procesal.

Que en relación a la supuesta inspección por ante la oficina de Hidrológica del Caribe, donde supuestamente su representada tiene una deuda al mes de Octubre de 2005 de Bs. 795.714,13 (equivalentes hoy en día a Bs. 795, 71), desconoce dicho instrumento, a pesar de no reposar en el expediente dicha inspección por cuanto a su representada no se le dio oportunidad procesal de controlar dicha prueba. Que en todo caso si esa deuda existiera, lo importante es que para el momento de la entrega del inmueble una vez finalizado el contrato de arrendamiento, el mismo sea entregado solvente en los distintos conceptos de servicios con que cuenta el mismo (luz, agua, aseo urbano, etc.), y que además para la fecha de la contestación de la demanda ya nada se adeuda por tal concepto.

Que asimismo en atención a la supuesta inspección judicial por ante la Oficina de la empresa Eleoriente, S.A. donde supuestamente para el mes de diciembre de 2005 presentaba una deuda de Bs. 1.500.000,00 (equivalentes hoy en día a Bs. 1.500,00) por concepto de energía eléctrica y aunado a ello la cantidad de Bs. 596.000,00 (equivalentes hoy en día a Bs. 596, 00) por concepto de aseo urbano, que desconoce dicha inspección a pesar de no reposar en el expediente por cuanto a su representada no se le dio oportunidad procesal de controlar dicha prueba. Que en todo caso si esa deuda existiera, lo importante es que para el momento de la entrega del inmueble una vez finalizado el contrato de arrendamiento, el mismo sea entregado solvente en los distintos conceptos de servicios con que cuenta el mismo (luz, agua, aseo urbano, etc.), y que además para la fecha de la contestación de la demanda ya nada se adeuda por tales conceptos.

Que muy respetuosamente indica que en el supuesto negado de la existencia de la supuesta deuda, el activo de la demandada lo es superior con respecto a las deudas señaladas, y que de hecho actualmente no existen dichas deudas.

Que en relación a la supuesta inspección judicial realizada en la sede física de la empresa “PANADERIA LAS PALMAS, S.R.L.”, con la designación de un experto, en el expediente nada aparece al respecto, por lo que la desconoce a pesar de no reposar en el expediente, y que la misma fue practicada ante la Panadería Las palmas, S.R.L. y no Panificadora Las Palmas, S.R.L. por lo que se está hablando de 2 entes mercantiles distintos.

Que el demandante señala una serie de datos sin especificar en que zona del inmueble arrendado existen tales daños, y debido a la amplitud del local se pregunta donde se encuentran tales daños como paredes con agujeros, filtraciones en los baños y en las paredes, tomas ilegales de luz y agua, techo con filtraciones. Por lo cual desconoce el supuesto instrumento de inspección judicial, más aún cuando los mismos suman la cantidad de Bs. 50.000.000,00 (equivalentes hoy en día a Bs. 50.000, 00).

Que niega que su representada deba entregar por los momentos el local donde tiene funcionamiento Panificadora Las Palmas, S.R.L., en virtud de la vigencia del contrato de arrendamiento.

Que niega que su representada deba cancelar la cantidad de Bs. 80.000.000,00 (equivalentes hoy en día a Bs. 80.000,00) por concepto de daños materiales causados al bien inmueble arrendado por negligencia e impericia de su representada, ya que no se han probado ni la negligencia ni la impericia y que a todo evento tales daños no existen, lo que existe es una remodelación que obedeció a que la Compañía Anónima Venezolana Distribuidora de Gas Natural exigió a su representada que para seguir el suministro de gas, debía hacer una remodelación de la tubería interna de Gas para la conexión del servicio desde la calle porque el suministro del mismo en la parte interna representaba un riesgo grande para la vida de las personas concurrentes al negocio, lo cual motivó hacer la remodelación exigida y por ende una transformación interna de la panificadora.

Que niega que su representada deba cancelar la cantidad de Bs. 50.000.000,00 (equivalentes hoy en día a Bs. 50.000, 00) por concepto de daños y perjuicios, por cuanto la más reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia la reclamación de daños y perjuicios debe implicar una relación de causa efecto entre el hecho generador del daño y el perjuicio patrimonial y por último la prueba del perjuicio sufrido por el demandante, lo que en el presente caso no aparecen especificados por el demandante de autos que le permita a su representada refutar tal argumento y fundamentar la pretensión del reclamo, por lo que niega que su representada deba pagar por este concepto.

Que niega que su representada deba cancelar honorarios profesionales de abogado, por cuanto el mismo estará causado con una definitiva en la presente demanda, y ello si resulta ganancioso el demandante, por lo cual niega que su representada deba cancelar Bs. 130.000.000,00 equivalentes hoy en día a Bs. 130.000.00 como monto total en que fue estimada la demanda.

ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS PRESENTADAS POR LAS PARTES

Abierto el lapso probatorio, ambas partes promovieron pruebas.-

En fecha 06 de octubre de 2006 el apoderado especial del demandante, debidamente asistido por la Abogada Dasmary Espinoza, presentó escrito de pruebas en los siguientes términos:

• Reprodujo el Mérito Favorable de los Autos en todo cuanto beneficie a su mandante, lo cual no es apreciado por el Tribunal por no ser un medio probatorio contemplado por el ordenamiento jurídico venezolano, así se declara.

• Promovió los Documentos que acompañan al Libelo de la Demanda, vale decir, copia certificada del Testamento de la ciudadana E.L.G., debidamente registrado, copia certificada del documento de propiedad del terreno donde se encuentra el inmueble arrendado, copia certificada del contrato de arrendamiento, poder otorgado por A.G. a G.G.V., que tiene anexo informe médico relativo a la discapacidad visual del primero de ellos, los cuales son apreciados por el Tribunal por ser copias certificadas emanadas de funcionario competente de acuerdo a la Ley para su expedición, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, así se declara.

• Solicitó prueba de Informes, a objeto de oficiar a la empresa Hidrológica del Caribe solicitándole la siguiente información: Si entre el mes de septiembre y octubre del año 2005 se presentó el apoderado del demandante consignando una comunicación a los fines de verificar el monto adeudado por sus arrendatarios, en efecto, a los folios 317 al 325 corre inserto Oficio emanado de C.A. Hidrológica del Caribe, la cual es apreciada por el Tribunal a tenor de lo dispuesto en el artículo 433 del código de Procedimiento Civil, así se declara.

• Solicitó prueba de Informes, a objeto de oficiar a la empresa Eleoriente, solicitándole la siguiente información: Si en sus archivos aparece inscrita la empresa Panificadora Las Palmas, S.R.L. y de ser cierto indique al Tribunal desde el año 2000 hasta esta fecha cual es la deuda que ostenta dicha empresa y si en la actualidad el servicio eléctrico se encuentra activo, en efecto, a los folios 247 al 252 corre inserto Oficio emanado de Eleoriente, la cual es apreciada por el Tribunal a tenor de lo dispuesto en el artículo 433 del código de Procedimiento Civil, así se declara.

• Solicitó Inspección Judicial en la empresa Hidrológica del Caribe, a fin de dejar constancia si la empresa Panificadora Las Palmas, S.R.L. se encuentra inscrita, si se encuentra al día con el servicio de suministro de agua, si el servicio se encuentra activo y si en algún momento ha estado cortado y por que razone ha sido. Si el demandante se presentó en octubre de 2005 presentando una comunicación para verificar deuda pendiente, en efecto a los folios del 153 al 155 corre inserta Acta de Inspección Judicial realizada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui en fecha 11 de octubre de 2006, la cual es apreciada por el Tribunal de conformidad con lo dispuesto en los artículos 472 al 476 del Código de Procedimiento Civil, así se declara.

• Solicitó Inspección Judicial en la empresa Eleoriente, a fin de dejar constancia si la empresa Panificadora Las Palmas, S.R.L. se encuentra al día con el servicio de suministro de energía eléctrica agua, si el servicio se encuentra activo y si en algún momento ha estado cortado y por que razone ha sido y el monto adeudado por dicho concepto, en efecto a los folios del 149 al 151 corre inserta Acta de Inspección Judicial realizada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui en fecha 11 de octubre de 2006, la cual es apreciada por el Tribunal de conformidad con lo dispuesto en los artículos 472 al 476 del Código de Procedimiento Civil, así se declara.

• Solicitó Inspección Judicial en el inmueble arrendado para dejar constancia de cuatro particulares, relativos a las condiciones generales del inmueble, estado físico de las paredes, pisos, baños, techo, filtraciones existentes, daños en general y de que manera pudieron haber sido evitados dichos daños, en efecto a los folios del 159 al 161 corre inserta Acta de Inspección Judicial realizada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui en fecha 11 de octubre de 2006, la cual es apreciada por el Tribunal de conformidad con lo dispuesto en los artículos 472 al 476 del Código de Procedimiento Civil, así se declara.

• Promovió original de Notificación practicada a la ciudadana S.R., supuesta encargada de la empresa, en fecha 01 de Junio de 2005 en cuanto a que al inmueble arrendado no se le renovaría el contrato, debiendo ser entregado el inmueble 30 días posterior al vencimiento. Al folio 162 corre inserto diligencia presentada por el ciudadano J.J.S., en su carácter de encargado del ente mercantil Panificadora Las Palmas, C.A., quien expuso que en virtud de haberse producido como prueba una notificación supuestamente realizada su representada, dirigida a la ciudadana S.R., y donde aparece supuestamente la firma del encargado de la misma, y precisamente por ser él encargado directo de la mencionada empresa, hace constar que la pre-indicada ciudadana dejó de ser propietaria de la misma desde hace mas de un año y medio, por lo que hace constar que desconoce en su contenido y firma la referida notificación por cuanto la firma cursante en la misma no es de su puño y letra, niega la firma y tacha el contenido del instrumento mencionado. El referido instrumento no es apreciado por el Tribunal por no haber sido probada su autenticidad, luego de haber sido negada su firma por la persona de quien se dijo emanaba, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

• Solicitó Informes, y que a tal fin se oficiase al Registro Mercantil Tercero del Estado Anzoátegui, sobre si aparece registrada panificadora Las Palmas, S.R.L. y quien es su representante legal entre 1995 y 2005 y si fue incorporado un nuevo socio y desde que fecha, en efecto, a los folios 300 al 355 corre inserto Oficio emanado del Registro Mercantil Tercero del Estado Anzoátegui, la cual es apreciada por el Tribunal a tenor de lo dispuesto en el artículo 433 del código de Procedimiento Civil, así se declara.

• Solicitó Informes y en tal virtud se oficie al Juzgado Segundo del Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, sobre si fue aperturado un expediente de consignaciones de pensiones arrendaticias a nombre de G.G., y de ser cierto indique el número de expediente y las condiciones en que la parte consignante ha realizado las mencionadas consignaciones, si ha sido de manera puntual, mes a mes o si ha faltado algún mes sin cancelar, y con que carácter actuó el consignante. Asimismo se expidan copias certificadas de dicho expediente y sean remitidas a este Tribunal, en efecto, a los folios 266 al 268 corre inserto Oficio emanado del Juzgado Segundo del Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, la cual es apreciada por el Tribunal a tenor de lo dispuesto en el artículo 433 del código de Procedimiento Civil, así se declara.

• Promovió las Testimoniales de los ciudadanos G.C., Horisa Parada, E.S., V.A., M.D.B., J.C., L.M., T.E.A., A.K. y M.S.. En efecto a los folios 226 al 227 y al folio 231 corren insertas testimoniales de las ciudadana: Horysa Parada de Larrosa y E.M.S.R., las cuales no son apreciadas por el Tribunal por cuanto sus deposiciones, valoradas según el principio de la sana crítica no se refieren a hechos que adminiculados con los demás elementos de autos puedan ayudar a esclarecer la situación conflictiva planteada. Así se decide.

En fecha 06 de octubre de 2006 el apoderado especial de la demandada, presentó escrito de pruebas en los siguientes términos:

• Invocó el mérito favorable de los autos, en atención a la existencia de un hecho admitido por el demandante al afirmar en el libelo: “…prórrogas sucesivas por lapsos iguales a voluntad exclusiva del arrendatario o arrendataria…”, existiendo una confesión judicial, lo cual es apreciado por el Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto lo alegado puede ser constatado en el Contrato de Arrendamiento, en el cual en la Cláusula Tercera establece:

…la duración de este contrato de arrendamiento es de cinco (5) años, y prórrogas sucesivas por lapsos iguales a voluntad exclusiva del la arrendataria, siempre que estuviere solvente en el pago del canon, o pagos mensuales de los alquileres…

. Así se declara.

• Consignó copia certificada del expediente Nº 107-05 de Consignaciones de alquiler del Tribunal Segundo del Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, a los efectos de evidenciar el estado de solvencia de su representada en el pago del canon de arrendamiento, los cuales son apreciados por el Tribunal por ser copias certificadas emanadas de funcionario competente de acuerdo a la Ley para su expedición, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, así se declara.

• Consignó Documentos Públicos: C.d.S.d.H., C.A. de fecha 19 de septiembre de 2006. C.d.S.d.E., C.A. de fecha 19 de septiembre de 2006, Reporte de Inspección de Punto de Suministro con medición directa de Eleoriente, C.A., donde consta que el medidor de energía eléctrica y sus conexiones se encuentran en estado de funcionamiento normal, C.d.S. de COSERVAS de fecha 03 de octubre de 2006, para evidenciar que su representada no debe nada por concepto de Aseo Urbano. Los cuales son valorados por el tribunal, a los fines de su revisión en conjunto con las pruebas producidas por la parte demandada en relación a estos servicios, de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

• Consignó Documento Privado, Constancia emanada de Riegos, Acueductos e Instalaciones de Gas, C.A., para hacer constar la ruptura y reposición de concreto dentro y fuera del local en el piso; distribución, colocación e instalación de tubería en el local comercial, superficial, aérea y empotrada en el piso, traslado de regulador a un sitio más accesible dentro del local; distribución, reemplazo y colocación de válvulas de bola de diferentes diámetros para horno tradicional, horno industrial y estación de regulación; colocación de medidor de consumo hacia la parte externa del local y regulación inicial en el mismo sitio (hecho por VDGAS) ; construcción de cajetin en la parte externa del local para la colocación del medidor de consumo; calibración en serie y de los equipos par el consumo de gas natural con regulación en serie y en dos etapas. Promovió los testigos: F.G., y H.T., Propietario y Jefe del Departamento Técnico, para que ratifique el contenido y firma de este Documento Privado. La cual no es apreciada por el Tribunal por cuanto no fue ratificada mediante la prueba de testigos. Así se declara.

Por auto de fecha 09 de octubre el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui admitió las pruebas presentadas por ambas partes.

IV

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA LA DECISIÓN

El proceso, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, constituye el instrumento fundamental para la realización de la Justicia, la cual ha sido concebida como un valor superior de nuestro ordenamiento jurídico y de la actuación de los órganos que conforman el poder público, según lo preceptuado en el artículo 2 ejusdem.

Por su parte, la acción comprende la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus pretendidos derechos e intereses en tutela de los mismos, como así lo garantiza el artículo 26 constitucional.

Por lo tanto, la acción es conferida por la constitución y la ley a los particulares en consideración de una pretensión preexistente y simplemente afirmada, independientemente de la circunstancia de que la reclamación invocada sea reconocida con posterioridad como realmente existente o no por el órgano de administración de justicia, ya que la acción siempre existirá cuando se alegue un interés jurídicamente tutelado y afirmado como existente, siendo la pretensión la que fenece cuando se origina la determinación que impone la autoridad judicial al momento de emitir su dictamen, en cuanto a su reconocimiento o rechazo, la cual se pone de manifiesto en la demanda, donde se expresan todos aquellos alegatos tanto fácticos como jurídicos que justifican la reclamación invocada y con la cual se ejercita la acción.

Así pues, la demanda constituye “…un acto de declaración de voluntad introductivo y de postulación, que sirve de instrumento para el ejercicio de la acción y la afirmación de la pretensión, con el fin de obtener la aplicación de la voluntad concreta de la Ley, por una sentencia favorable y mediante un juicio, en un acto determinado…”. (Devis Echandía, Hernando. Acción y Pretensión. Separata de la Revista de Derecho Procesal, Madrid, abril-junio de 1.996)

En tal virtud, una vez presentada la demanda, se requiere que el demandante dilucide la pretensión allí contenida conforme a los mecanismos idóneos y eficaces legalmente establecidos, muy especialmente en materia inquilinaria, cuyas vías establecidas en la ley para terminar la relación arrendaticia que nace de un contrato, depende de la naturaleza jurídica del mismo, en cuanto a que sea verbal o escrito a tiempo determinado o indeterminado, toda vez que a tenor de lo dispuesto en artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal admitirá la demanda (i) si no es contraria al orden público, (ii) a las buenas costumbres o (iii) a alguna disposición expresa de la Ley.

La Sala Político-Administrativa de la extinta Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia; en el caso L.P.L.G. contra M.U.; señaló lo siguiente:

No cabe duda, que cuando el órgano judicial recibe una acción, ya sea de cumplimiento, de resolución, de desocupación o desalojo o lo que fuere, lo primero que debe hacer, es examinar la naturaleza del contrato, en orden a la DETERMINACIÓN o INDETERMINACIÓN del plazo. Así, lo primero es establecer, si es un contrato a tiempo determinado o un contrato a tiempo indeterminado.

(HARTING, H.D.E.A., Doctrina y Jurisprudencia. Segunda Edición. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, 1.999. Pág. 96. PP. 452.).

Igualmente, el Doctrinario Patrio, el Dr. H.H. (Curso de Derecho Inquilinario-Ponencias-UCAV, 2000), quien ha manifestado de manera categórica que cuando se trata de contratos de arrendamientos a tiempo determinado, existen la acción de cumplimiento y la acción de resolución; pero, en el contrato a tiempo indeterminado o verbal por falta de pago, no existe la posibilidad de resolución de contrato, sino, la acción de cumplimiento o la acción de desalojo por vía judicial, o lo que es lo mismo no existe en el mundo jurídico ninguna “Acción de Resolución de Contrato” que se fundamente en una de las causales típicas de desalojo; pues el ordenamiento jurídico venezolano solo contempla resolución de contrato de arrendamiento por tiempo determinado con basamento en el artículo 1167 del código civil; caso diferente, en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, que es una acción de desalojo con fundamento en una de las causales taxativas previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

En base al criterio jurisprudencial y doctrinario antes citado, y a lo expresado por ambas partes en el escrito de demanda y en la contestación a la misma, lo cual excluye del contradictorio este tema, para este Juzgador es forzoso llegar a la convicción de que en el caso que nos ocupa indudablemente estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado, con una duración de cinco (5) años prorrogable por períodos iguales y la acción procedente es la acción por Cumplimiento de contrato. Así se establece.

La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios contempla lo relativo al procedimiento para los casos de demandas por cumplimiento de contratos de arrendamiento de la relación contractual arrendaticia en los siguientes términos:

TITULO IV

DE LA TERMINACION DE LA RELACION ARRENDATICIA

CAPITULO I

DE LAS DEMANDAS

Artículo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.

Por su parte el Código de Procedimiento Civil contempla lo relativo al procedimiento breve aplicable en estos casos según disposición de la Ley que regula la materia, de la siguiente manera:

TITULO XII

DEL PROCEDIMIENTO BREVE

Artículo 881.- Se sustanciarán y sentenciarán por el procedimiento breve las demandas cuyo valor principal no exceda de quince mil bolívares, así como también la desocupación de inmuebles en los casos a que se refiere el artículo 1.615 del Código Civil, a menos que su aplicación quede excluida por ley especial. Se tramitarán también por el procedimiento breve aquellas demandas que se indiquen en leyes especiales.

Artículo 882.- Este procedimiento comenzará por demanda escrita que llenará los requisitos exigidos por el artículo 340 de este Código. Si el valor de la demanda fuere menor de cuatro mil bolívares la demanda podrá proponerse verbalmente por el interesado, aun sin estar asistido por abogado, ante el Secretario del Tribunal, quien la reducirá a escrito levantando un acta al efecto y la cual contendrá los mismos requisitos.

Artículo 883.- El emplazamiento se hará para el segundo día siguiente a la citación de la parte demandada, citación que se llevará a cabo conforme lo dispuesto en el Capítulo IV, Título IV del Libro Primero de este Código.

Artículo 884.- En el acto de la contestación el demandado podrá pedir verbalmente al Juez que se pronuncie sobre algunas de las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 1º al 8º del artículo 346, presentando al efecto la prueba que acredite la existencia de su alegato, si tal fuere el caso; y el Juez, oyendo al demandante si estuviere presente, decidirá el asunto con los elementos que se le hayan presentado y los que consten en autos en el mismo acto, dejando constancia de todo lo ocurrido en el acta que se levantará al efecto. Las partes deberán cumplir con lo resuelto por el Juez, sin apelación.

Artículo 885.- Si en virtud de la decisión del Juez las cuestiones previas propuestas por el demandado fueren rechazadas, la contestación de la demanda se efectuará el día siguiente a cualquier hora de las fijadas en la tablilla, bien oralmente, bien por escrito. En el primer caso se levantará un acta que contenga la contestación. En este acto el demandado podrá proponer las demás cuestiones previas previstas en los ordinales 9°, 10 y 11 del artículo 346 de este Código, para que se resuelvan en la sentencia definitiva.

Artículo 886.- Si las cuestiones previas contenidas en los ordinales 1° al 8° del artículo 346 fueron resueltas en favor del demandado, se procederá conforme a lo establecido en los artículos 350 y 355.

Artículo 887.- La no comparecencia del demandado producirá los efectos establecidos en el artículo 362, pero la sentencia se dictará en el segundo día siguiente al vencimiento del lapso probatorio.

Artículo 888.- En la contestación de la demanda el demandado podrá proponer reconvención siempre que el Tribunal sea competente por la cuantía y por la materia para conocer de ella. El Juez, en el mismo acto de la proposición de la reconvención, se pronunciará sobre su admisión, admitiéndola o negándola. Si la admitiere, el demandante reconvenido se entenderá citado para dar contestación a la reconvención en el segundo día siguiente, procediéndose en ese acto conforme al artículo 887. Si hubiere cuestiones previas sobre la reconvención se resolverán conforme al artículo, 884. La negativa de admisión de la reconvención será inapelable.

Artículo 889.- Contestada la demanda, o la reconvención, si ésta hubiere sido propuesta, la causa se entenderá abierta a pruebas por diez días, sin término de distancia, a menos que ambas partes soliciten al Juez que decida el asunto con los solos elementos de autos.

Artículo 890.- La sentencia será dictada dentro de los cinco días siguientes a la conclusión del lapso probatorio, o de la contestación o reconvención si las partes hubieren pedido la supresión del lapso.

Artículo 891.- De la sentencia se oirá apelación en ambos efectos si ésta se propone dentro de los tres días siguientes y la cuantía del asunto fuere mayor de cinco mil bolívares.

Artículo 892.- Cuando la sentencia o un acto equivalente a ella, haya quedado definitivamente firme, la ejecución se llevará a cabo al cuarto día siguiente si dentro de los tres días que la preceden no ha habido cumplimiento voluntario.

La ejecución se llevará a cabo conforme a las disposiciones del Título IV del Libro Segundo de este Código, pero los bienes inmuebles sólo podrán ejecutarse previa excusión de los bienes muebles del ejecutado. En caso de embargarse bienes inmuebles por el ejecutante, el ejecutado podrá poner a disposición del Tribunal los bienes muebles que tenga y si su valor es suficiente para cubrir la ejecución, aquellos quedarán libres de embargo.

Artículo 893.- En segunda instancia se fijará el décimo día para dictar sentencia. En dicho lapso, que es improrrogable, sólo se admitirán las pruebas indicadas en el artículo 520.

Artículo 894.- Fuera de las aquí establecidas, no habrá más incidencias en el procedimiento breve, pero el Juez podrá resolver los incidentes que se presenten según su prudente arbitrio. De estas decisiones no oirá apelación.

En este sentido el Código Civil dispone:

Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Toda la compleja serie de actos que se realizan en un procedimiento está sujeta, para que puedan producir el efecto al cual están destinados, a una serie de exigencias, pues las formas procesales responden a una necesidad de orden, de certeza, de eficiencia, y su escrupulosa observancia representa una garantía del derecho de defensa de las partes. En otras palabras, los requisitos procesales son modelos legales que se proponen a la actividad del proceso para que produzca su propósito: garantía de un desarrollo legal del proceso que respete los derechos de los litigantes.

En este orden de ideas, es obligación del Juez, en el momento establecido para dictar la Sentencia que ponga fin al juicio, examinar en primer lugar, si durante la pendencia del proceso las partes, en contradictorio y el Juez Director del proceso, aplicaron adecuadamente las normas procesales, que regulan su comportamiento durante el desarrollo de dicho proceso para que, una vez determinada la regular observancia de tales normas procesales, pase a pronunciarse sobre el mérito de la causa para resolver sobre lo conducente.

La pretensión de la demandante consiste en: obtener la entrega material del inmueble arrendado, libre de personas y de bienes, en las mismas condiciones en que lo recibió y con el pago al día de todos los Servicios, el pago de los daños materiales causados en el inmueble, el pago de los daños y perjuicios y el pago de las costas y costos del presente proceso, solicitando se de cumplimiento a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, específicamente en las cláusulas TERCERA, QUINTA y DÉCIMA, vale decir, por expiración del tiempo de duración, por no cancelación de los pagos por servicios y por no realizar la reparaciones menores al inmueble.

Por su parte la Arrendadora se excepciona alegando que: Que al vencimiento del tiempo de duración del contrato, la facultad de Prorrogar o no el Contrato corresponde al Arrendatario, y que por tanto al no manifestar él su deseo de darlo por terminado el mismo se prorrogó por un segundo y un tercer período igual, vale decir, por 5 años mas a partir de 2000 y 2005, respectivamente, que está al día en el pago de los cánones de arrendamiento, al día en el pago de los servicios y que al momento que le corresponda la entrega es cuando está obligado a rendir cuenta de eso. Que los daños alegados por el demandante no existen, que lo que existe es una remodelación que obedeció a que la Compañía Anónima Venezolana Distribuidora de Gas Natural solicitó para poder seguir prestando el servicio de suministro de gas, hacer una remodelación interna consistente en una modificación de tubería interna de gas para la conexión del Servi8cio desde la calle. Y que por tanto no está obligada a cancelar daños materiales ni daños y perjuicios. Ni honorarios ni costas procesales.

Dispone el Artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en su primer párrafo que: “En la Contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar…”.

El thema decidendum se forma de lo dicho por el actor en el libelo como sustento de su pretensión procesal y de las razones y defensas expuestas por el demandado en el escrito de contestación con relación a lo dicho por el accionante, sin que puedan ser traídos hechos nuevos a la causa.

Nos enseña la doctrina, que “La ley procesal, mediante las normas que regulan el debate probatorio, se interesa en que se circunscriba lo más posible el campo disentimiento entre las partes, y les ofrece con este fin, la facultad de limitarlo según su propio interés, a los hechos realmente controvertidos y excluir así del debate, aquellos admitidos como efecto de la libre determinación de los litigantes” (Rengel-Romberg, Arístides. “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”. Volumen Tres, Organización Graficas Carriles C.A. Caracas 2.003, pág. 247).

A este respecto se observa que ambas partes están contestes en afirmar que efectivamente existe un contrato de arrendamiento a tiempo determinado.

En consecuencia, queda planteada la litis, por una parte entre la afirmación de la actora, de que la arrendadora debe cumplir con las cláusulas del contrato, y lo manifestado por la demandada que se excepciona al afirmar que ha cumplido a cabalidad dicho contrato. Así se declara.

En cuanto a la procedencia de la pretensión aducida, el Juez queda en libertad para resolver lo que considere ajustado a Derecho, y con miras a ello, este Sentenciador hace el siguiente análisis:

Los procesos jurisdiccionales se encuentran regidos por los llamados Principios Generales del Derecho, por los cuales, mediante un proceso de comparación, generalización y abstracción progresivamente creciente, se pueden inducir de todo sistema jurídico vigente positivo, representando sus presupuestos y directrices conforme a la recta razón e idea de Justicia, siendo incita su aceptación universal así como la incorporación a la legislación positiva, tal como lo es el Principio de Veracidad y Legalidad contemplado en el artículo 12 de nuestro Código de Procedimiento Civil, que ordena a los jueces a pronunciarse conforme a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones de hecho no alegados ni probados, correspondiendo la carga de tales probanzas a las partes, de acuerdo a su particular situación en el juicio, para todo lo cual deberán hacer uso de los lapsos probatorios legalmente previstos, sin que por lógica jurídica sea necesario probar los hechos confesados o admitidos expresa o tácitamente por las partes.

Ahora bien, en un sentido estrictamente procesal se puede decir que la carga de la prueba, implica un mandato para ambos litigantes, para que acrediten la verdad de los hechos enunciados por ellos, es decir, la carga de la prueba no supone, pues un derecho para el adversario, sino un imperativo del propio interés de cada parte, acreditando la verdad de los hechos que la ley señala. Todo esto lleva a aseverar que, tanto el actor como el demandado deben probar sus respectivas afirmaciones.

Considera este sentenciador, siguiendo a Carnelutti, que el problema de la carga de la prueba reside en la disponibilidad de las pruebas. La carga de la prueba afecta a la búsqueda de los hechos, no a su examen y a su valoración. Cuando la persona o cosa que sirve de prueba se presenta en un proceso, la potestad del Juez de someterlas a examen y deducir de éste los elementos de su convicción no queda subordinada a ninguna iniciativa de parte. Asimismo, como lo expresa Chiovenda, que mantiene la tesis de que no se puede hablar propiamente de un deber de probar, sino tan solo de una necesidad o carga, siendo éste el lugar adecuado para tratar de la materia, puesto que la falta de prueba da lugar a una situación jurídica análoga a la producida por el incumplimiento de un deber, ya que la parte a que corresponde la carga de probar soporta la consecuencia de la falta de prueba. Debe respaldarse la igualdad de las partes en el juicio, y aquí cabría derivar que la carga de afirmar y probar se reparte entre ellas, dejando la iniciativa de cada una hacer valer los hechos que quiere sean considerados por el Juez; esto es, teniendo el interés de que el Juez los considere verdaderos. En síntesis, se afirma que la cuestión de la carga de la prueba se reduce, por consiguiente, en cada caso concreto, a establecer cuales son los hechos que considerados como existentes por el Juez, deben bastar para inducirlo a estimar la demanda

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