Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de Anzoategui (Extensión Barcelona), de 11 de Agosto de 2010

jando sentado “…tal documental no es suficiente para probar y justificar el derecho de propiedad, es decir, no constituye un elemento de convicción suficiente sobre la propiedad de un inmueble. Dicho título a pesar de estar protocolizado, no pierde su naturaleza extrajudicial, por lo que carece por si solo de valor probatorio en juicio (…Omissis…).

En virtud de las anteriores premisas, ese Juzgador, desestima el Titulo Supletorio como prueba para demostrar el derecho de propiedad alegado sobre las bienhechurías aludidas por la parte actora, ya que los derechos que dimanan en un titulo supletorio es un derecho de posesión, más no el de propiedad exclusiva; y así se declara. (Negrillas y subrayado del Tribunal)

Evidencia así mismo este sentenciador que la parte actora aduce que las bienhechurías que yacen en la parcela de terreno, existían al momento de autenticar el documento de venta, sin embargo no evidencia este Juzgador del referido contrato, ni de ninguno de los documentos traídos al debate por las partes involucradas en el presente procedimiento que el actor-reconvenido, las haya fomentado, ni antes, ni después de haber suscrito el aludido contrato de compra-venta. Así se declara.

Dicho lo anterior, pasa este Juzgador a analizar las pruebas traídas al debate por las partes intervinientes en el presente proceso, para lo cual este Juzgador constreñido por la norma establecida en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, se atendrá a lo probado y alegado en autos sin sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.

Pruebas de la Parte Demandada Reconviniente:

Promovió documento de compra venta Autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Puerto la Cruz de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, mediante el cual el ciudadano G.O.L. le vende a los ciudadanos G.A.G.G. y J. delR.P. deG., un inmueble ubicado en la ciudad de Puerto la Cruz, Estado Anzoátegui.

Del presente documento reconocido por ambas partes dentro del presente proceso, se evidencia que el ciudadano G.O.L., suficientemente identificado en el cuerpo de esta decisión, le vendió a los G.A.G.G. y J. delR.P. deG., identificados supra, una parcela de terreno, ubicada en la calle Traven, al lado del Club I.V., Barrio Mariño de la ciudad de Puerto la Cruz, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, según documento autenticado en fecha 5 de octubre de 1998, por ante la Notaria Publica de Primera de Puerto la Cruz, bajo el Nº3, Tomo 168; que ambas partes reconocen que el precio de venta pactado fue la cantidad de $ 207.070, 71 dólares americanos, los cuales al momento de firmarse el documento de compra-venta, equivalían a (1$ x575 bs.), de lo cual se dejó constancia en el documento analizado, tal como lo disponía el articulo 95 de la Ley del Banco Central de Venezuela (vigente para la fecha) es decir, Ciento Diecinueve Millones Sesenta y Cinco Mil Seiscientos Cincuenta y Ocho Bolívares (Bs. 119.065.658) de los cuales los compradores pagaron 16.835, es decir, Bs 9.680.125, quedando a pagar un saldo de $190.236, equivalentes a (Bs. F 0,58 x $1), es decir, 109.386,00, tal como lo reconoce el demandante reconvenido en la narrativa de esta decisión; que ambas partes en el contrato sub examine, establecieron una cláusula compensatoria, la que textualmente dice así:

...que en caso tal que los compradores no puedan cumplir con su obligación de pagar totalmente el saldo del precio de compra venta, quedarán en dado caso, como propietarios de los metros de terreno que en forma proporcional hayan pagado al vendedor...

(Negrillas y subrayado del Tribunal)

Queda claro para este Juzgador, tal como lo dispone el Artículo 1159 y 1.161 del Código Civil Vigente, que en el presente Contrato de Compra-venta suscrito por las partes intervinientes en el presente proceso, de ambas partes hay un reconocimiento expreso en cuanto al monto pagado y el saldo deudor, sin embargo el demandante reconvenido, en su escrito de fecha 25 de marzo de 2010, se opone y rechaza que su representado tenga que reconocerle a los demandados la cantidad de 143,80 m2 de la parcela de terreno por Bs 97.755, los cuales darían una suma de Bs. 14.857.169: siendo que para la fecha de firmarse el contrato de compra venta, a su decir, el referido inmueble no tenia ese valor; ya que estos solamente abonaron al capital la cantidad de Bs 9.680.125 los cuales divididos entre 143,41 suman 674.496. Equivalentes a Bs.F 67.449.60.

Sin embargo, tal como lo dejaron establecido las partes en el citado contrato de compra-venta, los compradores pagaron la cantidad de $16.835, es decir, Bs 9.680.125, 00, los cuales fueron recibidos en dinero en efectivo por el vendedor en fecha 05 de octubre de 1998, es decir, al momento de Autenticar el documento, quedando obligado a pagar un saldo deudor de $190.236, equivalentes a (Bs. F 0,58 x $1), es decir, la cantidad de Bs. 109.386.000,00, para la época, de lo cual deriva este Sentenciador, tal como lo convinieron en una de las cláusulas del contrato, que los 143,80 m2, de los 1218 metros cuadrados de parcela dados en venta se reconocerán como propiedad a los compradores. Así se declara.

Promovió documentos privados constituidos por planillas de deposito de pago efectuadas por el ciudadano G.G. en el CITY BANK, cuenta Nº 4278038, a nombre de G.E.O.A.; los días 10 de Diciembre de 1998 y 3 de marzo de 1999, por $ 3.804,72 cada uno, es decir $ 7.613,44, los cuales equivalían para la fecha ($1 x Bs. 575), cuatro Millones Trescientos Setenta y siete Mil Setecientos Veintiocho Bolivares (Bs. 4.377.728,00), que actualmente equivalen a (Bs f 0,58 x $1) es decir cuatro mil trescientos setenta y ocho bolívares (Bs. F 4.378.00).

De dichas planillas de depósitos se evidencia el cumplimiento de la obligación contraída por la parte demandada reconviniente en el contrato autenticado de compra-venta, pues, abundando más en razones, tal como lo establecieron las partes en el tantas veces citado contrato en el cual pactaron que la cantidad del saldo deudor, esto es $190.236,00, dólares americanos, serían cancelados por los compradores en el término de un año, y que los intereses pactados al 1% mensual en dicho contrato sería cancelados en la cuenta del CITY BANK, cuenta Nº 4278038, a nombre de G.E.O.A., sin embargo en virtud de la excepción opuesta (Non Adimpleti Contratus), dejaron de cumplir con su obligación, al no recibir respuesta por parte del vendedor de otorgar los documentos necesarios para la protocolización de dicha operación inmobiliaria, tal como quedó establecido supra. Así se declara.

Pruebas de la Parte Demandante Reconvenida

Reprodujo en cada una de sus partes el contrato de compra-venta celebrado entre su representado y los demandados, como prueba especifica que los compradores no cumplieron con la obligación de pagar el inmueble que adquirieron mediante dicho contrato.

Por cuanto el referido contrato es común a ambas partes, habiendo este Juzgador analizado dicha documental anteriormente, considera redundante volver a pronunciarse sobre el mismo. Así se declara.

Promovió contratos de arrendamiento otorgado por el demandado G.A.G.G., autenticado por ante la Notaria Pública de Puerto la Cruz, por un año fijo comprendido a partir del 27 de abril del 2004 hasta el 27 de abril de 2005, por la cantidad de un millón seiscientos mil bolívares (Bs. 1.600.000), mensuales los cuales multiplicados por doce suman un total de Bs. 19.200.000 (Bs. F19.200); Contrato de Arrendamiento otorgado por el demandado G.A.G. por ante la Notaria Pública Tercera de Puerto La Cruz, en fecha 22 de agosto de 2007, entrando en vigencia a partir del 30 de agosto de 2007 hasta el 30 de agosto de 2008, por un cano de arrendamiento de Bs. 3.000.000 mensuales, los cuales multiplicados por doce (12) suman un total de Bs 36.000.000; contrato de Arrendamiento celebrado por los demandados G.A.G.G. y J. delR.P. deG.; otorgado por ante la Notaria Publica Segunda de Puerto la Cruz, en fecha 27 de febrero de 2009, por un año prorrogable, por la cantidad de Bs f 7.500 mensuales.

Dichos documentos fueron desechados por este Juzgador Ut supra, por cuanto con estos, la parte actora reconvenida trajo a la litis hechos nuevos que no fueron alegados en la oportunidad procesal pertinente, por cuanto con dichos contratos pretende que se le reconozca, a su decir los daños y perjuicios ocasionados por falta de pago de la obligación contraída en el contrato de compraventa autenticado, razón por la cual no serán valorados por este Sentenciador. Así se declara.

Promovió Inspección Extrajudicial practicada por la Notaria Pública Primera de Puerto la Cruz, en fecha 19 de marzo de 2010, mediante la cual se deja constancia de los siguientes particulares: segundo, que en dicho inmueble arrendado funciona un taller mecánico, y segundo que en el perímetro del inmueble, es decir en la totalidad de la parcela de terreno existe un gran número de vehículos estacionados y maquinarias pesadas, cuya ocupación presuntamente fue autorizada por los arrendadores.

En cuanto a la prueba de Inspección Judicial nuestro máximoT. dejó sentado el criterio siguiente, el cual se transcribe parcialmente:

…el propósito del legislador ha sido consagrar esta práctica judicial con el fin único de hacer constar las circunstancias o el estado de las cosas o lugares, yendo incluso, el Código de Procedimiento Civil más allá de los redactores del Código Civil, al permitir la inspección también de documentos y personas, pero en similares términos, es decir, para verificar las circunstancias que rodeen lo inspeccionado. Queda claro así que la inspección judicial, en conformidad con el principio procesal de inmediatez, supone el reconocimiento o examen directo y personal del juez, a través de sus sentidos, de los hechos que le hayan sido solicitados, sin avanzar opinión ni formular apreciaciones sobre lo practicado…

De la presente decisión, colige este Juzgador que al no promover la parte actora-reconvenida dicha prueba de manera tal, que quien suscribe se hiciera su propio criterio con sus sentidos, de los hechos que ésta haya sido solicitado en dicha prueba, ya que el principio de inmediación desde el punto de vista probatorio se expresa como la necesidad de presencia del juez que va a sentenciar en la incorporación de las pruebas de las cuales obtendrá su convencimiento. En otras palabras, el juez que va a sentenciar debe dirigir la evacuación de las pruebas, de lo que resulta, pues, que forzosamente debe este Juzgador desechar por improcedente, la prueba pre constituida de inspección extrajudicial. Así se declara.

Con fundamento en las consideraciones precedentes y no habiendo alegado ni probado el actor reconvenido algo que le favorezca, que pudiere significar la demostración de la inexistencia, falsedad e imprecisión de los hechos que se circunscriben en la presente demanda, y habiendo quedado demostrado en autos que los demandados reconviniente hicieron contraprueba de las alegaciones expuestas por el actor, es forzoso para este Juzgador, como en efecto así lo hace declarar que la acción intentada por el actor de Resolución de Contrato no debe prosperar. Así se decide.

IV

DISPOSITIVA

DECISION

Con base a los razonamientos de hecho y de Derecho anteriormente expuestos, este Tribunal, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda que por Resolución de Contrato de Venta, hubiere incoado el ciudadano G.O.L., venezolano, mayor de edad, de profesión Ingeniero Civil, domiciliado en la ciudad de Caracas, Distrito Capital y titular de la Cédula de Identidad Nº V-587.408, a través de su Apoderado Judicial, Abogado en ejercicio L.E.F., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-531.558, e inscrito en el I.P.S.A, bajo el Nº 16.586, en contra de los ciudadanos G.A.G.G. y J.D.R.P.D.G., venezolanos, mayores de edad, con domicilio en la ciudad de Miami, Florida de los Estado Unidos de Norte América, y titulares de las cédulas de identidad Nº V-4.355.178 y V-5.892.467, respectivamente. Así se decide.

En consecuencia del pronunciamiento anterior, se declara Con Lugar la Reconvención propuesta por los ciudadanos G.A.G.G. y J.D.R.P.D.G., identificados supra, por Cumplimiento de Contrato, que hubieren interpuesto en su escrito de fecha 22 de febrero de 2010, en contra del ciudadano G.O.L., antes identificado.

En virtud del pronunciamiento anterior, téngase a los ciudadanos G.A.G.G. y J.D.R.P.D.G., tal como consta del convenimiento establecido en el documento Autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Puerto la Cruz, de fecha cinco (5) de octubre de 1998, bajo el Nº tres (3), Tomo 168 de los Libros de Autenticaciones respectivos, como propietarios de 143,80 m2, donde se encuentran construidas las bienhechurías, de los 1218 metros cuadrados de parcela dados en venta, ubicada en la calle Traven, al lado del Club I.V., Barrio Mariño de la ciudad de Puerto la Cruz, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, distinguida con el Nº Catastral 03-06-17-01; cuyos Linderos son los siguientes: Norte: con parcela de terreno de propiedad de G.O.L.. Sur: su frente con calle Traven. Este: con el Club I.V., y Oeste: Callejón S.R., en virtud de haber los antes prenombrados ciudadanos cancelado la cantidad de $16.835, es decir, Bs 9.680.125, 00, equivalentes a (Bs. F 0,58 x $1), para la época, los cuales fueron recibidos en dinero en efectivo por el vendedor en fecha 05 de octubre de 1998, es decir, al momento de Autenticar el documento. En consecuencia a los fines del cumplimiento de la obligaciones contraídas en el citado contrato autenticado de compra venta, con relación a los metros cuadrados restantes que resultan de la operación aritmética de 1.218, menos 143,80, es decir 1.074,2 M2, se ordena al ciudadano G.O.L., suficientemente identificado, a hacer entrega a los ciudadanos G.A.G.G. y J.D.R.P.D.G., identificados supra, de los documentos necesarios para la protocolización del contrato de compra-venta, celebrado por estos en fecha cinco (5) de octubre de 1998, y por ende a los prenombrados ciudadanos a cumplir con el pago de los $190.236 equivalentes a (Bs. F 0,58 x $1), es decir, 109.386,00, para el momento en que las partes suscribieron el aludido contrato, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 115 y 116 de la Ley del Banco Central de Venezuela. Así también se decide.

De conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante. Así se decide.

Publíquese. Regístrese. Déjese copia.

Dado, firmado y sellado en el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui. En el Palacio de Justicia de la ciudad de Barcelona, a los once (11) días del mes de agosto del año dos mil diez (2010).- Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.-

El Juez Temporal,

Abg. A.J.P..

La Secretaria,

Abg. J.M.M.S.

En esta misma fecha, siendo las tres y siete (03:07pm) minutos de la tarde, se dictó y publicó la anterior Sentencia, previa las formalidades de Ley. Conste.

La Secretaria,

Abg. J.M.M.S.

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui

Barcelona, once de agosto de dos mil diez

200º y 151º

ASUNTO: BP02-V-2008-002078

JURISDICCIÓN CIVIL BIENES

I

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

A los fines de dar cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se establecen en el presente procedimiento como partes y abogados intervinientes las siguientes personas:

PARTE ACTORA: Ciudadano G.O.L., venezolano, mayor de edad, de profesión Ingeniero Civil, domiciliado en la ciudad de Caracas, Distrito Capital y titular de la Cédula de Identidad Nº V-587.408.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogado en ejercicio L.E.F., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-531.558, e inscrito en el I.P.S.A, bajo el Nº 16.586.-

PARTE DEMANDADA: Ciudadanos G.A.G.G. y J.D.R.P.D.G., venezolanos, mayores de edad, con domicilio en la ciudad de Miami, Florida de los Estado Unidos de Norte América, y titulares de las cédulas de identidad Nº V-4.355.178 y V-5.892.467, respectivamente.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados en ejercicio F.R.M. y V.G.E., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nº V-3.688.549 y V-11.311.233, e inscritos en el I.P.S.A, bajo los Nº 15.282 y 72.631, respectivamente.-

JUICIO: Resolución de Contrato de Venta.

II

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Por auto de fecha 01 de octubre de 2.008, este Tribunal admitió la presente demanda que por Resolución de Contrato de Venta, hubiere incoado el ciudadano G.O.L., venezolano, mayor de edad, de profesión Ingeniero Civil, domiciliado en la ciudad de Caracas, Distrito Capital y titular de la Cédula de Identidad Nº V-587.408, a través de su Apoderado Judicial, Abogado en ejercicio L.E.F., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-531.558, e inscrito en el I.P.S.A, bajo el Nº 16.586, en contra de los ciudadanos G.A.G.G. y J.D.R.P.D.G., venezolanos, mayores de edad, con domicilio en la ciudad de Miami, Florida de los Estado Unidos de Norte América, y titulares de las cédulas de identidad Nº V-4.355.178 y V-5.892.467, respectivamente, ordenándose oficiar a la Onidex Caracas, a fin de que dicho organismo informe sobre el movimiento migratorio de los demandados y una vez que conste dicha resulta, se procedería a la citación personal de los mismos, para lo cual se ordenaría librar las respectivas compulsas.-

Expone la parte actora en su escrito libelar, lo siguiente:

“...Primero. Consta de copia certificada de documento de fecha 17 de diciembre de 2001, otorgado por ante la Notaria Pública Primera de Puerto la Cruz, en fecha cinco (5) de octubre de 1998, bajo el Nº tres (3), Tomo 168 de los Libros de Autenticaciones respectivos, el cual acompañado en cinco (5) folios útiles marcado “B”, que mi representado le vendió a los ciudadanos G.A.G.G. y J. delR.P. deG., venezolanos, mayores de edad, casados, domiciliados en la ciudad de Miami, Florida de los Estados Unidos de América, titulares de las Cedulas de Identidad números 4.355.178 y 5.892.467, respectivamente; una parcela de terreno de su propiedad, que tiene una superficie aproximada de Mil Doscientos Dieciocho Metros Cuadrados (1.218 m2), la cual forma parte de una mayor extensión; ubicada en la calle Traven, al lado del Club I.V., Barrio Mariño de la ciudad de Puerto la Cruz, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, distinguida con el Nº Catastral 03-06-17-01; cuyos Linderos son los siguientes: Norte: con parcela de terreno de propiedad de G.O.L.. Sur: su frente con calle Traven. Este: con el Club I.V., y Oeste: Callejón S.R.. Segundo: el precio de la venta fue la cantidad de doscientos siete mil setenta dólares americanos con setenta y un centavos ($ 207.070, 71); los cuales a los efectos del articulo 95 de la Ley del Banco Central de Venezuela para la fecha de operación equivalían a la cantidad de Ciento Diecinueve Millones Sesenta y Cinco Mil Seiscientos Cincuenta y Ocho Bolívares (Bs. 119.065.658); es decir, cada dólar equivalía a quinientos setenta y cinco bolívares (Bs 575); los cuales los compradores le pagarían a mi representado de la siguiente manera: a) 16.835 dólares americanos equivalentes a Bs 9.680.125 al momento de la firma del documento de compra-venta, y b) la diferencia, es decir, ciento nueve millones trescientos ochenta y cinco mil setecientos bolívares (Bs 109.385.700) equivalentes a 190.236 dólares americanos serían pagados en el término de un (1) año contado a partir de la autenticación del referido documento, los cuales devengarían una tasa de interés del uno por ciento (1 %) mensual; estableciéndose como lugar de pago de los intereses en la Institución Bancaria denominada CITY BANK, en la cuenta signada con el Nº 4278038, a nombre de G.E.O.A.; y el saldo del precio de compra venta se pagaría en la Oficina del vendedor, ubicada en la ciudad de Puerto la Cruz. Ahora bien honorable Juez, en vista que la obligación contraída por los demandados mediante el documento consignado con la letra “B” se venció el día cinco (05) de octubre de 1999, sin que hasta la fecha estos la hayan pagado, habiendo cancelado únicamente la cantidad de Siete Millones Setenta y Cinco Mil Cuatrocientos Veintiún Bolívares con Treinta y Ocho Céntimos (7.875.421,38), es decir, (Bs F 7.875.42) por concepto de intereses convencionales pactados al uno por ciento (1%) mensual. Ahora bien, como quiera que han resultado inútiles e infructuosas todas las gestiones practicadas frente a los demandados para que cancelen la señalada obligación; es por lo que recibiendo instrucciones de mi representado, ciudadano G.O.L., comparezco ante su competente autoridad para demandar, como en efecto demando en este acto en su nombre y representación por Resolución de Contrato, a los ciudadanos G.A.G.G. y J. delR.P. deG., venezolanos, mayores de edad, casados, domiciliados en la ciudad de Miami, Florida de los Estados Unidos de América, titulares de las Cedulas de Identidad números 4.355.178 y 5.892.467, respectivamente; para que convengan o en su defecto sean condenados a ello por ese Tribunal, en resolver el contrato objeto de esta demanda, es decir, el consignado en cinco Folios útiles marcado “B”, y devolverle a mi representado el inmueble anteriormente descrito libre de bienes y personas, por no haber pagado la obligación contraída en él. Estimo la presente demanda en la cantidad de Cien Mil Bolívares Fuertes (Bs. F 100.000,00)…”

En fecha 30 de octubre de 2008, el Abogado en ejercicio L.E.F., consigna respuesta emitida por la Oficina Nacional de Identificación y Extranjería, el cual fuera agregado por auto de este Juzgado de fecha 04 de noviembre de 2008.

En fechas 16 de diciembre de 2008 y 26 de febrero de 2009, la parte actora solicita a este Tribunal se libre Cartel de citación a los demandados de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 224 del Código de procedimiento Civil, pedimento que le fue acordado por auto de este Tribunal de fecha 27 de febrero de 2009, los cuales serían publicados en los diarios El Nacional, de circulación nacional y El Tiempo de esta Circunscripción Judicial.

En fecha 25 de junio de 2009, la parte actora solicita el avocamiento del Juez Temporal de este Tribunal, el cual le fuera acordado por auto de este Juzgado de fecha 29 de junio de 2009.

En fecha 08 de julio de 2.009, la parte actora consigna al expediente los carteles de citación dirigidos a la parte demandada, publicados en los diarios El Nacional, de circulación nacional y El Tiempo de esta localidad, los cuales fueron agregados al expediente por auto de este Tribunal de fecha 17 de julio de 2009.

En fecha 08 de julio de 2009, la parte actora solicita copia certificada de la demanda, inserta a los folios 1 y 2 del presente expediente.

Mediante diligencia de fecha 01 de octubre de 2009, la parte actora solicita cómputo de días de despachos transcurridos desde la fecha 08 de julio de 2009, en que se consignaron los Carteles de Citación de los demandados y una vez practicado dicho cómputo se compruebe el lapso legal para que los demandados le dieran contestación a la demanda se encuentra vencido en consecuencia se les nombre defensor judicial.

Por auto de fecha 05 de octubre de 2009, este tribunal instó a la parte actora a que indique los lapsos de los días de despachos los cuales deben ser computados, para lo cual la parte actora realizó diligencia de fecha 04 de noviembre de 2009, señalando los días de despachos a computar el cual le fuera concedido por auto de fecha 23 de noviembre de 2009, para lo cual en fecha 08 de diciembre de 2009, solicitó a este tribual se le nombrara defensor judicial a los demandados.

Por auto de fecha 15 de diciembre de 2009, se designó como defensora judicial a la abogada en ejercicio Domilis Grumiro, inscrita en el I.P.S.A, bajo el Nº 103.728.

En fecha 20 de enero de 2010, la parte demandada, a través del Abogado en ejercicio F.R.M., consigna instrumento poder conferido por los ciudadanos G.G.G. y J.P. deG., así mismo se da por citado en el presente asunto.

Mediante escrito de fecha 22 de febrero de 2010, la parte demandada, a través de sus Apoderados Judiciales, Abogados en ejercicio F.R.M. y V.G.E., contestan la demanda y reconvienen en la misma, de la siguiente manera:

“…Como quiera que en el Libelo de demanda se determina ambiguamente el nombre del contrato del cual se pide su resolución judicial, es conveniente aclarar que el contrato suscrito entre los ciudadanos G.A.G.G. y J. delR.P. deG., es un contrato de compra venta de Inmueble, (y no de promesa Bilateral de Compra venta de Inmueble) ya que en el mismo se determinan: la cosa vendida, el precio de venta y la cualidad y capacidad para vender y comprar ese inmueble en particular de que disponen las partes que suscriben dicho contrato. Lo antes expuesto es a los fines de que no exista confusión para el Tribunal de la causa, acerca del juicio debatido, sobre el cual se solicita su decisión. 2.a) rechazamos la Demanda intentada en contra de nuestros representados por no ser ciertos los hechos narrados y las normas de derecho invocadas. 2.b) asimismo siendo el precio de venta acordado entre las partes de $207.070,71 Dólares americanos, los cuales al momento de firmarse el documento de compra-venta, equivalían a (1 $ x 575 Bs) equivalencia esta, de la cual se dejo constancia en base a lo dispuesto en el artículo 95 de la Ley del Banco Central de Venezuela (vigente para la fecha), es decir, Ciento Diecinueve Millones Sesenta y Cinco Mil Seiscientos Cincuenta y Ocho Bolívares (Bs 119.065.658, 00) de los cuales los compradores pagaron $ 16.835, es decir Nueve Millones Seiscientos Ochenta Mil Ciento Veinticinco Bolivares ( Bs 9.680.125,00), y del saldo de $190.236, equivalentes a Bs. 109.385.700,00, pagaron mediantes depósitos efectuados en el City Bank, cuenta de Cheque Nº 4278038 a nombre de G.E.O., los días 10 de Diciembre de 1998 y 3 de marzo de 1999, por $ 3.804,72 cada uno, es decir $ 7.613,44, los cuales equivalían para la fecha ($1 x Bs. 575), cuatro Millones Trescientos Setenta y siete Mil Setecientos Veintiocho Bolivares (Bs. 4.377.728,00), según consta de planillas de depósitos que consignamos marcadas “A”, siendo el total de las sumas pagadas por nuestros representados catorce Millones Cincuenta y Siete Mil Ochocientos Cincuenta y Tres Bolivares (Bs. 14.057.853,00), es de destacar que en el texto de documento de compra venta, las partes expresamente acordaron lo siguiente: que en caso tal de que los compradores no puedan cumplir con su obligación de pagar totalmente el saldo del precio de compra venta, quedaran en dado caso, como propietarios de los metros de terreno que en forma proporcional hayan pagado al vendedor. Ahora bien ciudadano Juez, es evidente que en el peor de los casos para nuestros representados, el contrato de compra venta de inmueble no puede ser resuelto, ya que ambas partes estamos contestes de que G.A.G.G. y J. delR.P. deG., le pagaron a G.O.L. la suma de catorce Millones Cincuenta y Siete Mil Ochocientos Cincuenta y Tres Bolívares (Bs. 14.057.853,00), los cuales corresponden a ciento Cuarenta y Tres Metros Cuadrados con Ochenta Centímetros (143,80 Mts2) de superficie a razón de Bs. 97.755, por metro cuadrado; siendo el titulo de propiedad sobre los ciento Cuarenta y Tres Metros Cuadrados con Ochenta Centímetros (143,80 Mts2) de superficie, el mismo sobre el cual se pide la resolución judicial, lo cual es contradictorio, ya que entre las partes ya existe la venta parcial de un área de terreno, es decir, que el documento de compra venta de inmueble sobre el cual se solicita la resolución judicial, ya que es un documento de venta de inmueble de una superficie de terreno que forma parte de una extensión mayor y por tanto no puede ser resuelto judicialmente, y tanto es así, que mis representados además de propietarios y poseedores de la parcela de terreno descrita, son propietarios a su vez de unas bienhechurías construidas en dicha parcela de terreno, las cuales se describen en el Titulo Supletorio expedido por este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 7 de enero del año 2002, el cual consigno en fotocopia marcado “B”. 2.c) específicamente rechazamos que nuestros representados hayan incumplido alguna de las obligaciones por ellos contraídas como consecuencia del contrato de compa venta de inmueble ya descrito en el Libelo de demanda y que tal incumplimiento haya dado lugar a solicitar la resolución de dicho contrato de compra venta. Y en tal virtud procedemos a oponer como defensa perentoria, la Excepción Non Adimpleti Contratus, prevista en el articulo 1.168 del Código Civil, siendo el basamento para el desarrollo de dicha excepción el siguiente: 2.c.1) el contrato se firmo en fecha 5 de octubre del año 1998, mediante el documento autenticado por ante la Notaria Pública de Puerto la Cruz, bajo el Nº 3, Tomo 168; para luego ser protocolizado por la Oficina de Registro respectiva, siendo el motivo por el cual no fue protocolizado dicho documento ante la Oficina Publica de Registro del Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, que el vendedor no tenia disponible para la fecha, los instrumentos públicos y privados inherentes al inmueble y su persona, necesarios, para presentar dicho documento de compra-venta, ante la Oficina de Registro, los cuales son: a) Solvencia Municipal del Inmueble, b) Registro de Información Fiscal (R.I.F) c) Planilla D-203 de Notificación de Enajenación de Inmueble al Seniat (pago 0.5 % del valor de la venta), y d) Solvencia de Hidrocaribe. Evidentemente que para los compradores poder presentar el documento contentivo del Contrato de Compra Venta ante la Oficina Pública de Registro del Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, el vendedor tiene que entregar los documentos antes señalados; instrumentos éstos los cuales a la presente fecha, no han sido entregados por el vendedor a los compradores, impidiéndoles por tanto que ellos a su vez cumpliesen con su obligación establecida para los compradores del inmueble, la cual es de pagar los gastos de registro de documento de compra venta y demás accesorios, tal como lo prevé el articulo 1.491 del Código Civil, así como el saldo del precio de compra venta, e incumpliendo por tanto el vendedor con su obligación de hacer la tradición del inmueble vendido, tal como lo establece el articulo 1.488 del Código Civil, ya que dicho documento de compra venta no ha podido ser protocolizado, por causas inherentes a su persona. Por todo lo antes expuesto, es evidente que nuestros representados no han incumplido su obligación contractual, y en consecuencia no dieron causa, para que el vendedor demandase por resolución de contrato, al contrario, es el vendedor quien incumplió sus obligaciones legales establecidas. Y en consecuencia, solicitamos al Tribunal, que la presente demanda de Resolución de Contrato de Compra Venta de Inmueble, sea declarada Sin Lugar. El Código Civil y la Ley del Banco Central de Venezuela, prevén las relaciones contractuales derivadas de los Contratos Bilaterales y entre otras normas dichas relaciones están contenidas en los siguientes artículos: Código Civil: Artículo 1.159: los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. Artículo 1.160: los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ello, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley. Articulo 1.167: en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o de la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. Artículo 1.168: en los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que haya fijado fecha diferente para la ejecución de las dos obligaciones. Artículo 1.488: el vendedor cumple con las obligaciones de hacer tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad. Artículo 1.491: los gastos de la tradición son de cuenta del vendedor, salvo los de escritura y demás accesorios de la venta que son del cargo del comprador. Ley del Banco Central de Venezuela: Artículo 116: los pagos estipulados en monedas extranjeras se cancelan, con la entrega de lo equivalente en moneda de curso legal, al tipo de cambio corriente en el lugar de la fecha de pago. Es decir ciudadano Juez, que hasta los momentos tenemos los siguientes hechos ciertos. A) que existe un (1) Contrato de Compra-Venta autenticado por ante la Notaria Pública 1era de Puerto la Cruz, suscrito entre G.O.L. y G.A.G.G. y J.P. deG.. B) que esta demostrado el incumplimiento del vendedor, en su obligación de hacer, la cual es la de entregar los instrumentos inherentes al inmueble y a su persona, necesarios para que los compradores puedan consignar el documento de compra venta suscrito entre las partes ante la Oficina de Registro Inmobiliario respetiva. Ahora bien, como quiera que el ciudadano G.O.L., ha incumplido con sus obligaciones contractuales derivadas del Contrato de Compra Venta de Inmueble, ya que es evidente que no cumplió con su obligación de entregar los instrumentos inherentes al inmueble y su persona, necesarios para los compradores presentaren y les calcularen en la Oficina de Registro del Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, el documento de compra-venta, es la razón por la cual ocurrimos ante su competente autoridad en nombre de nuestros representados G.A.G.G. y J.P. deG., antes identificados, en su carácter de compradores, a fin de Reconvenir por Cumplimiento de Contrato de Compra-Venta de Inmueble y cobro de Daños y Perjuicios, de conformidad con el Artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, al ciudadano G.O.L., quien es venezolano, mayor de edad, de estado civil casado, domiciliado en la ciudad de Caracas y titular de la Cedula de Identidad Nº 587.408; en su carácter de vendedor, para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal en las pretensiones siguientes: Primero: que la demanda de Resolución de Contrato de Compra-venta de inmueble sea declarada Sin Lugar. Segundo: que el ciudadano G.O.L., entregue a los ciudadanos G.A.G.G. y J.P. deG., los instrumentos públicos y privados inherentes al inmueble y su persona, necesarios, para presentar dicho documento de compra-venta, ante la Oficina de Registro, los cuales son: a) Solvencia Municipal del Inmueble, b) Registro de Información Fiscal (R.I.F) c) Planilla D-203 de Notificación de Enajenación de Inmueble al Seniat (pago 0.5 % del valor de la venta), y d) Solvencia de Hidrocaribe. Y así poder los compradores, presentar el documento de compra venta firmado entre las partes por ante la Notaria Pública 1era de Puerto la Cruz, en fecha 5 de octubre del año 1998, bajo el Nº 3, Tomo 168, y el cual tiene por objeto la compra –venta de un inmueble ubicado en: la calle Traven Nº03-06-17-01, Barrio Mariño, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, de las características en el especificadas, para su protocolización en la Oficina de Registro del Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui. Obligándose a su vez nuestros representados, a consignar el saldo del precio de compra venta, el cual es la suma de $168.622,56 Dólares Americanos, al cambio vigente para la fecha de suscripción del documento de compra venta, el cual era (Bs. 575 x $1), el cual actualmente equivale a (Bs.F 0,58 x $1) es decir, la suma de Ciento Ocho Mil Doscientos Cuarenta y un Bolívares con 08/100 (Bs.F 108.241,08) tal como lo dispone el articulo 116 de la Ley del Banco Central de Venezuela. Solicitamos al Tribunal que en caso tal que el vendedor no diere cumplimiento a su obligación de hacer,( la cual es entregar a) Solvencia Municipal del Inmueble, b) Registro de Información Fiscal (R.I.F) c) Planilla D-203 de Notificación de Enajenación de Inmueble al Seniat (pago 0.5 % del valor de la venta), y d) Solvencia de Hidrocaribe.) la sentencia que dicte el Tribunal de la causa, una vez decretada su ejecución, produzca los efectos del contrato no cumplido y en consecuencia dicha sentencia sirva de documento de propiedad, tal como lo dispone el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Tercero: que pague de conformidad con el articulo 286 del Código de Procedimiento Civil las costas del presente juicio, así como honorarios de abogados. Estimamos la presente Reconvención en la suma de Doscientos Mil Bolívares (Bs.f 200.000,00), los cuales equivalen a 3.076,92 Unidades Tributarias (1 U.T x 65 Bs) todo ello a tenor de lo dispuesto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil...”

Por auto de fecha 17 de marzo de 2010, este Tribunal admitió la reconvención propuesta por la parte demandada, para lo cual fijó el quinto día de despacho siguiente a la citada fecha para que la parte demandante reconvenida conteste la reconvención.

Mediante escrito de fecha 25 de marzo de 2010, la parte demandante reconvenida contesta la reconvención de la siguiente manera:

“…1º.- ratifico en todas y cada una de sus partes el contenido de la demanda. 2º.- el precio pactado entre las partes mediante el contrato de venta otorgado por ante la Notaria Pública Primera de Puerto la Cruz el día 5 de octubre de 1998, el cual corre inserto en el Libelo de la Demanda, fue la cantidad de $207.070,71, equivalentes a Bs 119.065.658, de los cuales los demandados abonaron al capital la cantidad de $ 16.835 equivalentes a Bs 9.680.125, quedando un saldo deudor de Bs. 109.385.533. 3º.- en fechas 10 de diciembre de 1998 y 3 de marzo de 1999, le depositaron al vendedor a través de su hijo G.E.O.A., dos (2) pagos por $ 3.804,72 cada uno, los cuales dan una suma total de $ 7.613,44, equivalentes a Bs. 4.377.728,00. 4º.- el articulo 1.303 del Código de Procedimiento Civil determina: “el obligado por una deuda que produce frutos o intereses no podrá, sin el consentimiento del acreedor, imputar sobre el capital lo que pague, con referencia a los frutos o intereses. El pago hecho a cuenta del capital e intereses, si no fuere íntegro, se imputará primero a los intereses”. 5º.- Me opongo y rechazo que mi representado tenga que reconocerles a los demandados la cantidad de 143,80 m2 de la parcela de terreno por Bs 97.755, los cuales darían una suma de Bs. 14.857.169: siendo que para la fecha de firmarse el contrato de compra venta ese inmueble no tenia ese valor; sí estos solamente abonaron al capital la cantidad de Bs 9.680.125 los cuales divididos entre 143,41 suman 674.496. Equivalentes a Bs.F 67.449.60. 6º.- mi representado reconoce no haberle entregado a los demandados los documentos que estos señalan en su escrito de contestación de la demanda, y me instruye para que señale en este escrito los motivos que tuvo para no hacerlo; tales motivos según él, radicó en que el abogado redactor del contrato compra venta, quien para ese momento era su apoderado judicial de confianza, no lo protegió con una hipoteca conforme era lo mas prudente y lo cual estaba acostumbrado hacer por si en el futuro se presentaba alguna eventualidad, como en efecto se presentó; percatándose mi representado del error después de haber firmado documento por ante la Notaria Pública. Considero que tuvo razón, porque después de 11 años los demandados solamente abonaron al capital la cantidad de $ 16.835, equivalentes a Bs 9.680.125; (Bs f 9.680,13). 7º.- mi representado me exigió que deje constancia que el colega que ayer fue su apoderado judicial de confianza para todos los casos, mediante un poder general de administración que le otorgó, es el mismo que representa los intereses de los demandados; particularmente considero que no hay ningún impedimento legal que se lo impida, los abogados somos libres de representar a cualquier persona, siempre que no violemos las normas de ética y lealtad profesional. Ahora es obvio, que mi representado tuvo razón cuando tomó la decisión de no entregar esos documentos; uno porque no estaba obligado ha hacerlo, y otro por cuanto en mas de 11 años de haberse celebrado el contrato, los compradores no hubiesen pagado el valor del bien adquirido. Si ellos consideraban que se les estaba violando sus derechos, debieron recurrir por ante los Tribunales competentes. 8º.- el Articulo 1.474 del Código Civil establece: la venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio. El articulo 1.167 ejusdem determina si una de las partes no cumple con su obligación la otra tiene derecho a no cumplir con la suya. Mi representado cumplió con su obligación cuando le otorgó a los demandados un documento autenticado, es decir, les hizo la tradición legal bien, mientras que los demandados no cumplieron con la suya al no pagar la deuda en el plazo establecido; por lo demás, compra-venta a crédito sin una garantía hipotecaria o de otra naturaleza, sin que los compradores hayan pagado el valor del bien adquirido. Si ellos consideran que se les estaba violando sus derechos, debieron recurrir por ante los tribunales correspondientes. 9º.- mi representado le vendió a los demandados el 50% de un lote de terreno que tiene una superficie general aproximada de 2.436 m2, lo que divido entre 2, el resultado es de 1.218 m2, eso es lo que le correspondía a los compradores y no estarse beneficiando de la totalidad de la parcela y explotarla conforme lo vienen haciendo. 10º.- consta del contrato de arrendamiento otorgado por ante la Notaria Pública Tercera de Puerto la Cruz, en fecha 27 de abril de 2004, bajo el Nº 67, tomo 30, que el comprador G.A.G., representado por su hermano, el distinguido colega J.E.G., arrendó a los 1.218 m2; que les correspondía; pero resulta, que los arrendatarios han ocupado y explotado desde entonces la parte que le corresponde a mi representado, es decir, los 1.218 m2 restantes, ahora bien, siendo que el canon de arrendamiento fue la cantidad de Bs. 1.600.000 (Bsf 1.600) mensuales, en 12 meses cobraron la cantidad de Bs 19.200.000 (Bsf 19.200), correspondiéndole a mi apoderado el 50% de ese monto (Bs f 9.600), por cuanto los arrendatarios ocupan la totalidad del inmueble, es decir, los 2.436 m2, conforme consta de la inspección extrajudicial practicada en el inmueble. 11º.- igualmente consta del contrato de arrendamiento otorgado por ante la misma Notaría Pública el 22 de agosto de 2007, bajo el Nº 15, Tomo 90, el cual acompaño marcado “C” que G.A.G. arrendó el referido inmueble por la cantidad de Bs 3.000.000 mensuales, lo que en un año suman Bs 36.000.000 (Bs f 36.000,00) mas los cuatro meses correspondientes a septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2007, suman la cantidad de 12.000.000 (Bs f 12.000), mas 24 meses correspondientes a los años 2008 y 2009 suman Bs. 72.000.000 (Bs f 72.000,00), mas los meses de enero y febrero del 2010, por Bs 3. 000.000 suman Bs 6.000.000 (Bs f 6.000,00) para una suma total de Bs 120.000.000 (Bs f 120.000,00), dividido entre dos es igual a 60.000.000 correspondiéndole a cada una de las partes la cantidad de Bs. 60.000.000 (Bs F 60.000,00); que los demandados están obligados a pagarle a mi representado. 12º.- igualmente consta del contrato de arrendamiento otorgado por ante la Notaria Publica Segunda de Puerto la Cruz en fecha 19 de marzo de 2009, bajo el Nº 53, Tomo 30, que los demandados, representados por la abogada V.G.E., le arrendó a la Cooperativa Multiservicios RH el referido inmueble por la cantidad de siete mil quinientos bolívares fuertes (Bs. F 7.500) mensuales, lo que en 12 meses reportan la cantidad de Bs F 90.000, de los cuales le corresponde a mi poderdante la cantidad de Bs F 45.000. 13º.- en consecuencia Bs. F 60.000 correspondientes a los dos primeros contratos, mas Bs F 45.000 por el último contrato, los demandados le deben por concepto de arrendamiento del 50% que le corresponde por la parte de la parcela, suman la cantidad de Bs F 105. Los cuales solicito le sean cancelados a mi representante. 14º.- pareciera que los demandados no se preocuparon en pagar la deuda pendiente para esperar que la acción prescribiera por el conocimiento que tienen de que mi cliente no constriñe a sus deudores para que cumplan con sus obligaciones, casi lo logran, ya que mi representado se había olvidado, es obvio ciudadano Juez, que de haber cumplido ellos con sus obligaciones, el vendedor estaría obligado legalmente a cumplir con la suya, lamentablemente para ellos eso no sucedió. 15º.- rechazo y me opongo a la pretensión de los demandados de solicitar prohibición de enajenar y gravar el bien objeto de este juicio, simple y llanamente porque el vendedor no tiene ningún tipo de obligación pendiente con los compradores en este ni en ningún caso; por lo que solicito al Tribunal se abstenga de decretar tal medida de prohibición de enajenar y gravar el referido inmueble. 16º.- niego y rechazo que los demandados sean propietarios de las bienhechurías construidas sobre la parcela de terreno litigio. Cuando se hizo la operación de venta, esas bienhechurías ya estaban construidas, si los deudores le hicieron algunas mejoras, esas quedan en beneficio del inmueble como compensación por los daños causados, en todo caso, el articulo 555 del Código Civil, determina: toda construcción, siembra, plantaciones u otras obras sobre o debajo del suelo, se presume hecha por el propietario a sus expensas y que le pertenecen mientras no conste lo contrario; en iguales términos se expresa en el articulo 549 ejusdem; por lo tanto los demandados están en la obligación de probar que dichas bienhechurías e hicieron son de su propiedad, o que tienen algún derecho sobre ellas, y que las mismas tienen el valor que les están atribuyendo. Pero, para el supuesto negado que prueben la propiedad y el valor que le atribuyen, en caso tal, dicho valor seria abonado al capital; por lo tanto. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 937 del Código de Procedimiento civil, desconozco e impugno el titulo supletorio consignado con la contestación de la demanda, marcado “C”. 18º.- ahora bien ciudadano juez, como consecuencia de los once (11) años y varios meses que los demandados tienen gozando y disfrutando de un bien que no les pertenece, es obvio que estos le han causado a mi representado grandes daños y perjuicios por cuanto dicha cantidad, es decir, Bs 109.385.533, se hubiese sido depositada durante mas de 132 meses que representa los 11 años mas unos meses adicionales, en una institución bancaria al uno por ciento (1%) mensual le hubiera reportado a mi representante como mínimo la cantidad de Bs 138.610.202,50, (Bs F 138.610,20), sin tomar en consideración la inflación habida en el país durante ese tiempo y la devaluación del Bolívar. Es por ello que solicito muy respetuosamente se condene a los compradores a pagarle a mi representado la cantidad de Bs 138.610.202,50, (Bs F 138.610,20) por concepto de daños y perjuicios que los demandados le han causado. Solicito se condene a los demandados a pagarle a mi mandate la cantidad de Bs F 105.000,00., por concepto del 50% de los cánones de arrendamiento que ha cobrado…”

Mediante escrito de fecha 13 de abril de 2010, la parte demandada reconvinientes presenta aclaratoria de alegatos, así:

…Visto el libelo de Demanda intentado por el ciudadano G.O.L., en contra de mis representados G.A.G.G. y J. delR.P. deG., así como el escrito de Contestación de Demanda y Reconvención interpuesta por mis representados y por último, el escrito mediante el cual la parte demandante reconvenida, da contestación a la reconvención intentada en su contra, a los fines de depurar algunos conceptos emitidos de una y otra parte de este procedimiento, que pueden confundir las acciones mutuamente ejercidas entre las partes litigantes, hago al Tribunal las observaciones siguientes: Primero; con respecto al punto explayado por la parte demandante reconvenida descrito con el Nº 18, mediante el cual luego de hacer un análisis numérico mediante el cual y con ayuda de calendario, solicita a este Tribunal, que mis representados sean condenados a pagarle la suma de Ciento Treinta y Ocho Mil Setecientos Diez Bolívares con 20/100 (Bs 138.610,20), por concepto de Daños y Perjuicios causados por G.A.G.G. y J. delR.P. deG., es bueno aclarar que la acción intentada por el demandante reconvenido, es la de Resolución de Contrato de Compra Venta de Inmueble, prevista en el articulo 1.167 del Código Civil. Ahora bien ciudadano juez, estando la litis trabada entre una u otra acción, no puede pretender la parte demandante reconvenida, reformar el Libelo de la Demanda, interponiendo fuera de lapso y a destiempo una nueva acción, la cual seria de Daños y perjuicios para debida información, esa reforma presentada, no puede ser admitida por el Tribunal por así disponerlo el artículo 343 del Código de Procedimiento Civil, el cual textualmente copio a continuación: articulo 343: el demandante podrá reformar la demanda, por una sola vez, antes que el demandado haya dado la contestación a la demanda, pero en este caso se concederán al demandado otros 20 días para la contestación, sin necesidad de nueva citación. Y este no es el caso de autos, ya que es evidente que mis representados dieron contestación a la demanda interpuesta en su contra, el día 22 de febrero del presente año 2010, siendo por tanto extemporánea la reforma al Libelo de la Demanda, presentada por el ciudadano G.O.L.. Esta reflexión solo busca que el presente juicio siga los procedimientos procesales establecidos para estos casos, los cuales las partes litigantes debemos respetar. Segundo: con respecto a la alegación sostenida por la parte reconvenida, descrito con el Nº 16, que sobre las bienhechurías construidas por G.A.G.G. y J. delR.P. deG. en la parcela de terreno por ellos comprada, es bueno aclarar que el título supletorio que declara suficiente las pruebas acompañadas por dicha solicitud para así decretarlo, es un documento publico emitido por un Tribunal con jurisdicción civil y apto para ello por consiguiente, ese documento no puede ser desconocido por la parte demandante reconvenida, ya que ese no es un documento que proviene de el, por el contrario es un documento publico que solo puede ser objeto del procedimiento de Tacha, previsto en el articulo 438 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto dicho documento hace plena prueba sobre las bienhechurías descritas ahí, las cuales no estaban construidas con antelación a la fecha de compra de la parcela de terreno antes descrita, ni le pertenecen al ciudadano G.O.L., por no haber el invertido en la construcción de ellas, ni una moneda de cero Veinticinco Céntimos (0,25) partido por la mitad. Tercero: con respecto a la alegación sostenida por la parte demandante reconvenida, descrito con los Nros 6 y 7, mediante las cuales alega que el abogado que redactó el documento de compra-venta del inmueble, quien era su apoderado general de administración y abogado de confianza, no lo protegió ya que no incluyó dentro del documento compra-venta de inmueble, un contrato accesorio de Hipoteca Convencional de Primer grado, sobre el inmueble objeto a su vez del contrato de compra-venta, refiriéndose específicamente a mi persona, en este caso F.R.M. abogado en ejercicio, inscrito en el Impreabogado bajo el Nº 15.282, a tales alegado me permito hacerle las observaciones pertinentes: 3.1. con respecto al poder que me fue otorgado por el ciudadano G.O.L., debo aclarar que no fue un poder general de administración el que se me otorgó, por el contrario, fue un poder judicial con unas funciones delimitadas y en el ejercicio de ese poder, creo haber actuado de acuerdo a mi conciencia, en forma eficiente y leal para con mi representado de entonces, siendo de destacar que la determinación de dicha relación, fue por yo haber renunciado expresamente a continuar siendo apoderado judicial del ciudadano G.O.L.. 3.2.- con respecto a que la causa por la cual el no le entregó a los compradores todos los documentos o instrumentos públicos o privados que tuviesen pertinencia con el bien inmueble vendido, fue que en el documento de compra-venta de inmueble, yo en mi condición de abogado redactor, no constituí a su favor un contrato accesorio de Hipoteca Convencional de Primer Grado sobre el bien inmueble objeto de venta, sobre ello es bueno destacar, que las condiciones de un contrato no lo establecen los abogados redactores de dichos contratos, por el contrario, son las partes intervinientes en ellos quienes establecen las condiciones acordadas para llevar a cabo el contrato en cuestión, y en este caso especifico, el ciudadano G.O.L., nunca me comunicó su deseo expreso de que se constituyera un accesorio de Hipoteca Convencional de Primer Grado sobre el bien inmueble objeto de venta, por lo que hacer dicha alegación para justificar su dejadez con respecto a entregarle a los compradores los documentos requeridos para ellos poder protocolizar ante la Oficina de Registro del Municipio Sotillo, el documento de compra-venta de inmueble, solo autenticado por ante la Notaria Publica de Puerto La Cruz, me parece una excusa fuera de contexto, pero para su información quiero indicarle que según los artículos 1.884 y 1.885 del Código Civil, la hipoteca es de tres tipos: articulo 1.884: la hipoteca es legal, judicial o convencional. Articulo 1.885: tienen hipoteca legal: 1.- el vendedor u otro enajenante sobre los bienes inmuebles enajenados, para el cumplimiento de las obligaciones que se derivan del acto de enajenación, bastando para ello que en el instrumento de enajenación conste la obligación. Con lo antes expuesto, es evidente que lo alegado por el ciudadano G.O.L., en referencia a su incumplimiento contractual, no tiene asidero legal alguno, ya que aun cuando no se constituyó una hipoteca convencional, al ser registrado dicho documento por ante la oficina de Registro respectiva, quedaba a su favor una hipoteca legal sobre el bien inmueble vendido y por tanto el pudiese haber dormido en forma plácida todos los años sin estar pensando que si entregaba a los compradores los documentos inherentes a su persona y al bien inmueble, quedaría en una posición desventajosa con respecto a ellos, lo cual no es cierto, ya que la ley por un procedimiento alternativo, lo protegía totalmente de incumplimientos futuros. Lo antes expuesto es a los fines de aclarar algunas alegaciones que no tienen pertinencia con las acciones debatidas y otras personales, que debían ser aclaradas, del resto, nos quedan los lapsos de promoción y evacuación de pruebas, para que cada una de las partes probemos las alegaciones efectuadas. ..

Abierto el lapso probatorio, las partes hicieron uso de su derecho a promover pruebas. En efecto mediante escrito de fecha 26 de abril de 2.010, la parte demandada reconviniente promovió pruebas, las cuales fueron agregadas al expediente por auto de fecha 29 de abril de 2010, y admitidas por este Juzgado en fecha 10 de mayo de 2010. Dichas pruebas son del siguiente tenor:

…1.a) Documento de compra venta consignado mediante copia certificada, expedida por la Notaria Publica de Primera de Puerto la C. delE.A., mediante el cual el ciudadano G.O.L. le vende a los ciudadanos G.A.G.G. y J. delR.P. deG., un inmueble ubicado en la ciudad de Puerto la Cruz, Estado Anzoátegui, documento fundamental en el cual se basa la acción de Resolución de contrato de Compra-Venta ejercida por el demandante, en contra de mis representados y de la Reconvención que por acción de cumplimiento de contrato de Compra-Venta ejercieron los co-demandados, en contra del demandante. De este documento Público, se destaca lo siguiente: 1.A.1) que G.O.L. le vendió a G.A.G.G. y J. delR.P. deG., una parcela de terreno, ubicada en la calle Traven, al lado del Club I.V., Barrio Mariño de la ciudad de Puerto la Cruz, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, según documento autenticado en fecha 5 de octubre de 1998, por ante la Notaria Publica de Primera de Puerto la Cruz, bajo el Nº3, Tomo 168. El cual iba a ser protocolizado posteriormente en la Oficina de Registro del Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui. 1.a.2.- que el precio de venta acordado entre las partes fue de ($ 207.070, 71 dólares americanos, los cuales al momento de firmarse el documento de compra-venta, equivalían a (1$ x575 bs.) equivalencia esta de la cual se dejó constancia en base a lo dispuesto en el articulo 95 de la Ley del Banco Central de Venezuela (vigente para la fecha) es decir, Ciento Diecinueve Millones Sesenta y Cinco Mil Seiscientos Cincuenta y Ocho Bolívares (Bs. 119.065.658) de los cuales los compradores pagaron 16..835, es decir, Bs 9.680.125, quedando a pagar un saldo de $190.236, equivalentes a (Bs. F 0,58 x $1), es decir, 109.386,00 tal como lo dispone el articulo 116 de la Ley del Banco Central de Venezuela. 1.a.3.- que en dicho contrato las partes establecieron una cláusula compensatoria, la que textualmente dice así: que en caso tal que los compradores no puedan cumplir con su obligación de pagar totalmente el saldo del precio de compra venta, quedarán en dado caso, como propietarios de los metros de terreno que en forma proporcional hayan pagado al vendedor. Con este documento de compra-venta, se evidencia claramente que mis representados ya son propietarios de una extensión de metros cuadrados que forman parte de la parcela de terreno por ellos adquirida y en consecuencia el contrato de compra venta de inmueble no puede ser resuelto. Documentos privados constituidos por: 11.a) original de las planillas de deposito efectuadas por G.G. en el CITY BANK, cuenta de cheque Nº 4278038, a nombre de G.E.O.A.; los días 10 de Diciembre de 1998 y 3 de marzo de 1999, por $ 3.804,72 cada uno, es decir $ 7.613,44, los cuales equivalían para la fecha ($1 x Bs. 575), cuatro Millones Trescientos Setenta y siete Mil Setecientos Veintiocho Bolivares (Bs. 4.377.728,00), que actualmente equivalen a (Bs f 0,58 x $1) es decir cuatro mil trescientos setenta y ocho bolívares (Bs. F 4.378.00), tal como lo dispone el articulo 116 de la Ley del Banco Central de Venezuela. Demostrándose con ello, lo afirmado en el Escrito de Contestación de la Demanda, de que mis representados efectuaron abonos a cuenta del precio de compra-venta de la parcela de terreno adquirida por ellos...

Por su parte la parte actora reconvenida promovió pruebas en fecha 15 de abril de 2010, las cuales fueron agregadas por auto de fecha 04 de mayo de 2010 y admitidas por este Tribunal por auto de fecha 10 de mayo de 2010, las cuales son del siguiente contexto:

“...Reproduzco en cada una de sus partes el contrato de compra-venta celebrado entre mi representado y los demandados, como prueba especifica que los compradores no cumplieron con la obligación de pagar el inmueble que adquirieron mediante dicho contrato. Consignado con el Libelo de la demanda marcado “B”. Promuevo como prueba especifica copia certificada en cuatro (4) folios útiles marcado “A” el contrato de arrendamiento otorgado por el demandado G.A.G.G., asistido por el Dr. J.E.G.G., por ante la Notaria Pública de Puerto la Cruz, por un año fijo comprendido a partir del 27 de abril del 2004 hasta el 27 de abril de 2005, por la cantidad de un millón seiscientos mil bolívares (Bs. 1.600.000), mensuales los cuales multiplicados por doce suman un total de Bs. 19.200.000 (Bs. F19.200). Promuevo como prueba especifica en cinco (5) folios útiles marcado “B” el Contrato de Arrendamiento otorgado por el demandado G.A.G. por ante la Notaria Pública Tercera de Puerto La Cruz, en fecha 22 de agosto de 2007, entrando en vigencia a partir del 30 de agosto de 2007 hasta el 30 de agosto de 2008, por un cano de arrendamiento de Bs. 3.000.000 mensuales, los cuales multiplicados por doce (12) suman un total de Bs 36.000.000. Promuevo en cinco (5) folios útiles marcado “C”, copia simple del contrato de Arrendamiento celebrado por los demandados G.A.G.G. y J. delR.P. deG.; representados por la Dra. V.G.E.; otorgado por ante la Notaria Publica Segunda de Puerto la Cruz, en fecha 27 de febrero de 2009, por un año prorrogable, por la cantidad de Bs f 7.500 mensuales, los cuales sumados por doce (12) meses suman la cantidad de Bs 90.000; por lo que Bs 19.200 el primer contrato, mas Bs 36.000 el segundo contrato, mas Bs F 90.000 el tercer contrato, suman la cantidad de Bs f 145.200, dividido entre 2, le corresponde a mi representado Bs F72. 600, por estar los arrendatarios ocupando la totalidad de la parcela de terreno, conforme se evidencia de la Inspección Extrajudicial que se promueve en capitulo V de este escrito. El original de dicho contrato se encuentra en los archivos de la Notaria Pública Undécima del Municipio Libertador Distrito Capital en fecha 27 de febrero de 2009, bajo el Nº 55, Tomo 44, y por ante la Notaria Pública Segunda de Puerto la Cruz, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, autenticado en fecha 19-03-09, bajo el Nº 53, Tomo 30 de los Libros de Autenticaciones. Promuevo en dos (2) folios útiles como prueba específica, Inspección Extrajudicial practicada por la Notaria Pública Primera de Puerto la Cruz, en fecha 19 de marzo de 2010, mediante la cual se deja constancia de los siguientes particulares: segundo, que en dicho inmueble arrendado funciona un taller mecánico, y segundo que en el perímetro del inmueble, es decir en la totalidad de la parcela de terreno existe un gran número de vehículos estacionados y maquinarias pesadas, cuya ocupación presuntamente fue autorizada por los arrendadores...”

En fecha 26 de julio de 2010, la parte actora reconvenida, presenta escrito de informes así:

…1.- se intento la acción por resolución de un contrato de compra-venta, en virtud que los demandados no cumplieron con el pago de las obligaciones contraídas en el documento objeto de la demanda. 2.- los demandantes en vez de contestar la demanda, intentaron la reconvención amparados en un Titulo Supletorio el cual fue impugnado en la contestación de la reconvención, a los fines de probar la propiedad sobre unas bienhechurías construidas en un noventa (90%) por ciento por mi representado, sobre la parcela de terreno objeto de la demanda, alegando que dicho Titulo Supletorio, (el cual fue impugnado en su oportunidad) es un documento publico. Con todo el respeto y consideración que me merece mi distinguido y honorable colega, F.R., le aclaro que dicho Titulo Supletorio es un documento privado autenticado, pero no reconocido por mi representado, por lo tanto no tiene ningún valor jurídico, sobre todo al ser ratificado en su oportunidad legal. 3.- hubo un autor que dijo: el Titulo Supletorio ni es Titulo ni es Supletorio; para que éste surta efectos probatorios, obligatoriamente tiene que ser sometido a la contradicción de prueba por parte contraria en el juicio en el cual se pretende hacer valer, en este caso, mi representado. De acuerdo con la extensa jurisprudencia relacionada con ese documento, incluido en el decreto que lo expide y acuerda, éstos son considerados como actos autenticados, pero su valor probatorio frente a terceros se encuentra limitado, pues hasta tanto los testigos del justificativo que le sirve de sustento, no ratifiquen en la forma legal sus declaraciones rendidas dentro del juicio…

Mediante escrito de fecha 26 de julio de 2010, la parte demandada reconviniente presenta escrito de informes el cual es del tenor siguiente:

…La acción ejercida por la parte demandante, ciudadano G.O.L.. Es la de Resolución de Contrato de Compra-venta de Inmueble, efectuada a los ciudadanos G.A.G.G. y J. delR.P. deG., y para ellos relata entre otros hechos los siguientes: 1.a) que el dio en venta a G.A.G.G. y J. delR.P. deG., el inmueble de su propiedad constituido por: una parcela de terreno de su propiedad, que la tiene la superficie aproximada de Mil Doscientos Dieciocho Metros Cuadrados (1.218 m2), ubicada en la calle Traven, al lado del Club I.V., Barrio Mariño de la ciudad de Puerto la Cruz, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, distinguida con el Nº Catastral 03-06-17-01; cuyos Linderos son los siguientes: Norte: con parcela de terreno de propiedad de G.O.L.. Sur: su frente con calle Traven. Este: con el Club I.V., y Oeste: Callejón S.R.. Mediante documento autenticado por ante la Notaria Publica 1era de Puerto la Cruz, en fecha 05 de octubre del año 1998, bajo el Nº3, Tomo 168. 1.b) que el precio de venta acordado entre las partes fue de $ 207.070, 71 dólares americanos, los cuales al momento de firmarse el documento de compra-venta, equivalían a (1 $ x 575 Bs) equivalencia esta, de la cual se dejo constancia en base a lo dispuesto en el artículo 95 de la Ley del Banco Central de Venezuela (vigente para la fecha), es decir, Ciento Diecinueve Millones Sesenta y Cinco Mil Seiscientos Cincuenta y Ocho Bolívares (Bs 119.065.658, 00) de los cuales los compradores pagaron $ 16.835, es decir Nueve Millones Seiscientos Ochenta Mil Ciento Veinticinco Bolivares ( Bs 9.680.125,00), y del saldo de $190.236, equivalentes a Bs. 109.385.700,00, que el saldo del precio seria pagado en el termino de un año al interés del 1% mensual, estableciéndose como lugar de pago, la Institución bancaria denominada City Bank , en la cuenta Nº 4278038 a nombre de G.E.O.. 1.c) a los fines de demostrar sus alegatos, el ciudadano G.O.L., promovió y evacuó las pruebas siguientes: - Contrato de compra-venta de Inmueble, autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Puerto la Cruz. –contratos de Arrendamientos de Inmueble, autenticados por ante la Notaria Publica Primera de Puerto la Cruz. – con los cuales demostró lo siguiente: -que vendió a crédito, una parcela de terreno de su propiedad y que los compradores han venido poseyendo y como tal a su vez han suscrito contratos de arrendamientos a terceras personas. La demanda intentada en su contra, fue con testada por los co-demandados, G.A.G.G. y J. delR.P. deG., rechazando tanto los hechos narrados, como las normas de derecho invocadas y a su vez, procedieron a reconvenir al ciudadano G.O.L., por acción de Cumplimiento de Contrato de Compra-Venta de Inmueble, alegando para ello, los hechos siguientes: 2.a) que del precio de venta acordado entre las partes de $ 207.070, 71 dólares americanos, los cuales al momento de firmarse el documento de compra-venta, equivalían a (1 $ x 575 Bs) equivalencia esta, de la cual se dejo constancia en base a lo dispuesto en el artículo 95 de la Ley del Banco Central de Venezuela (vigente para la fecha), es decir, Ciento Diecinueve Millones Sesenta y Cinco Mil Seiscientos Cincuenta y Ocho Bolívares (Bs 119.065.658, 00) de los cuales los compradores pagaron $ 16.835, es decir Nueve Millones Seiscientos Ochenta Mil Ciento Veinticinco Bolivares ( Bs 9.680.125,00), y del saldo de $190.236, equivalentes a Bs. 109.385.700,00, pagaron mediante depósitos efectuados el City Bank , en la cuenta de cheque Nº 4278038 a nombre de G.E.O., días 10 de Diciembre de 1998 y 3 de marzo de 1999, por $ 3.804,72 por deposito, es decir $ 7.613,44, los cuales equivalían para la fecha ($1 x Bs. 575), cuatro Millones Trescientos Setenta y siete Mil Setecientos Veintiocho Bolivares (Bs. 4.377.728,00), siendo el total pagado por ellos de catorce Millones Cincuenta y Siete Mil Ochocientos Cincuenta y Tres Bolivares (Bs. 14.057.853,00). 2.b) que en el texto del documento de compra venta, las partes expresamente acordaron lo siguiente: de que en caso tal de que los compradores no puedan cumplir con su obligación de pagar totalmente el saldo del precio de compra venta, quedaran en dado caso, como propietarios de los metros de terreno que en forma proporcional hayan pagado al vendedor. Y como ellos han pagado a G.O.L. la suma de catorce Millones Cincuenta y Siete Mil Ochocientos Cincuenta y Tres Bolívares (Bs. 14.057.853,00), los cuales corresponden a ciento Cuarenta y Tres Metros Cuadrados con Ochenta Centímetros (143,80 Mts2) de superficie a razón de Bs. 97.755, por metro cuadrado; siendo el titulo de propiedad de dicha superficie de terreno, el mismo contrato de compra-venta de inmueble al cual se solicita su resolución judicial, ya que es un documento de venta de inmueble de una superficie de terreno que forma parte de una extensión mayor y por tanto no pudiera ser resuelto judicialmente. 2.c) que ellos además de ser propietarios y poseedores de la parcela de terreno descrita, son propietarios a su vez de unas bienhechurías construidas en dicha parcela de terreno, las cuales se describen en el Titulo Supletorio expedido por este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 7 de enero del año 2001, signado con el Nº174. 2.d) igualmente opusieron la defensa perentoria, la Excepción Non Adimpleti Contratus, prevista en el articulo 1.168 del Código Civil, ya que la causa de ellos no haber cumplido alguna de las obligaciones por ellos contraídas en el contrato de compra-venta de Inmueble, fue a su vez, el incumplimiento del vendedor con sus obligaciones derivadas del contrato de compra-venta, siendo el basamento para el desarrollo de dicha excepción el siguiente: el contrato se firmo en fecha 5 de octubre del año 1998, mediante el documento autenticado por ante la Notaria Pública de Puerto la Cruz, bajo el Nº 3, Tomo 168; para luego ser protocolizado por la Oficina de Registro respectiva, siendo el motivo por el cual no se llevo a cabo dicha protocolización, que el vendedor no tenia disponible para la fecha, los instrumentos públicos y privados inherentes al inmueble y su persona, necesarios, para presentar dicho documento de compra-venta, ante la Oficina de Registro, Subalterno del Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, los cuales son: a) Solvencia Municipal del Inmueble, b) Registro de Información Fiscal (R.I.F) c) Planilla D-203 de Notificación de Enajenación de Inmueble al Seniat (pago 0.5 % del valor de la venta), y d) Solvencia de Hidrocaribe. Los cuales no fueron entregados por el vendedor, impidiéndoles por tanto que ellos a su vez cumpliesen con su obligación establecida para los compradores del inmueble, la cual es de pagar los gastos de registro de documento de compra venta y demás accesorios, tal como lo prevé el articulo 1.491 del Código Civil, así como el saldo del precio de compra venta, siendo esta la causa de que dicho documento de compraventa no ha podido ser protocolizado. 2.e) a los fines de demostrar sus alegatos, los ciudadanos G.A.G.G. y J. delR.P. deG. promovieron y evacuaron las pruebas siguientes: - Contrato de compra-venta de Inmueble, autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Puerto la Cruz. – planillas de deposito efectuadas en el city Bank. –Titulo Supletorio de Bienhechurías construidas en la parcela de terreno adquirida. –la confesión efectuada por el apoderado judicial de la parte demandante reconvenida, mediante la cual reconoce expresamente lo siguiente: que su representado no entrego a los compradores, hoy demandados reconvinientes, los documentos que ellos señalan en su escrito de contestación de demanda, siendo la causa alegada por la cual no lo hizo, porque no se constituyo a su favor en el documento de compra-venta, hipoteca convencional de primer grado, sobre el inmueble vendido. Ahorra bien ciudadano juez, es evidente que en el presente juicio es de Acción de Resolución de Contrato de Compra-Venta , y por lo tanto la pretensión que posteriormente intenta la parte demandante reconvenida, de cobro de Daños y Perjuicios, no puede ser resuelta en la presente causa, así mismo ha quedado demostrado que el vendedor de la parcela del terreno hoy parte demandante reconvenida, no cumplió con su obligación contractual, lo que a su vez ocasionó el incumplimiento parcial de los demandados reconvinientes, y en consecuencia, habiendo sido ejercida la Acción de cumplimiento de contrato, es por lo que solicitamos nuevamente al Tribunal , que en caso tal que el vendedor no diere cumplimiento a su obligación de hacer ( la cual es entregar: Solvencia Municipal del Inmueble, Registro de Información Fiscal (R.I.F), Planilla D-203 de Notificación de Enajenación de Inmueble al Seniat (pago 0.5 % del valor de la venta) actualmente forma 33 , y Solvencia de Hidrocaribe.), la sentencia que dice al tribunal de la causa, una vez decretada su ejecución, produzca los efectos del contrato no cumplido y en consecuencia dicha sentencia sirva de documento de propiedad, tal como lo dispone el articulo 531 del Código de Procedimiento Civil, obligándose a su vez nuestros representados, a consignar el saldo del precio de compra-venta, el cual es la suma de $186.622,56 Dólares Americanos, al cambio vigente para la fecha de suscripción del documento de compra venta, el cual era (Bs. 575 x $1), el cual actualmente equivale a (Bs.F 0,58 x $1) es decir, la suma de Ciento Ocho Mil Doscientos Cuarenta y un Bolívares con 08/100 (Bs.F 108.241,08) tal como lo dispone el articulo 116 de la Ley del Banco Central de Venezuela…

Por auto de fecha 27 de julio de 2010, fueron agregados al expediente los escritos de informes de las partes intervinientes en el presente proceso.

III

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO DE LA DECISIÓN

Siendo la oportunidad procesal correspondiente, el Tribunal pasa a decidir la presente controversia, previa las consideraciones siguientes:

Toda la compleja serie de actos que se realizan en un procedimiento está sujeta, para que puedan producir el efecto al cual están destinados, a una serie de exigencias, pues las formas procesales responden a una necesidad de orden, de certeza, de eficiencia, y su escrupulosa observancia representa una garantía del derecho de defensa de las partes. En otras palabras, los requisitos procesales son modelos legales que se proponen a la actividad del proceso para que produzca su propósito: garantía de un desarrollo legal del proceso que respete los derechos de los litigantes.

En este orden de ideas, es obligación del Juez, en el momento establecido para dictar la Sentencia que ponga fin al juicio, examinar en primer lugar, si durante la pendencia del proceso las partes, en contradictorio y el Juez Director del proceso, aplicaron adecuadamente las normas procesales, que regulan su comportamiento durante el desarrollo de dicho proceso para que, una vez determinada la regular observancia de tales normas procesales, pase a pronunciarse sobre el mérito de la causa para resolver sobre lo conducente.

La presente demanda de Cumplimiento de Contrato de Venta, fue fundamentada por el actor en el dispositivo contenido en los artículos 1.264, 1160 y 1167 del Código Civil, los cuales disponen:

Artículo 1264:

..Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención...

(Bastardillas del Tribunal)

Artículo 1160:

...Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley...

(Bastardillas del Tribunal)

Artículo 1167:

...En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello...

(Bastardillas del Tribunal)

En este sentido establece el contenido del artículo 1.354 del Código Civil, lo siguiente:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

Los procesos jurisdiccionales se encuentran regidos por los llamados Principios Generales del Derecho, por los cuales, mediante un proceso de comparación, generalización y abstracción progresivamente creciente, se pueden inducir de todo sistema jurídico vigente positivo, representando sus presupuestos y directrices conforme a la recta razón e idea de Justicia, siendo íncita su aceptación universal así como la incorporación a la legislación positiva, tal como lo es el Principio de Veracidad y Legalidad contemplado en el artículo 12 de nuestro Código de Procedimiento Civil que ordena a los jueces pronunciarse conforme a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones de hecho no alegados ni probados, correspondiendo la carga de tales probanzas en relación a la existencia de la obligación a quien pida su ejecución, vale decir, a la parte actora por un lado, y quien pretenda haber sido liberado de tal obligación, debe a su vez probar el pago o el hecho liberador respectivo, para todo lo cual deberán hacer uso de los lapsos probatorios a que se refieren los artículos 388 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, sin que por lógica jurídica sea necesario probar los hechos confesados o admitidos expresa o tácitamente por las partes.

La oportunidad procesal pertinente para enervar la pretensión del actor, es mediante el acto de contestación de la demanda, pues, con ella la parte contra quien se ejerce la reclamación, tiene la oportunidad de ejercer las defensas que crea pertinente y disipen toda exigencia que se pretenda en su contra. Así ésta establecido en el Artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.

En este orden de ideas, dispone el Artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en su primer párrafo que:

...En la Contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar…

.

Por su parte, dispone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

...Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Los hechos notorios no son objeto de prueba...

Analizada la demanda bajo estudio evidencia este Juzgador que las partes intervinientes en el presente proceso están contestes en afirmar que en fecha 17 de diciembre de 2001, suscribieron contrato de compra venta de inmueble, el cual fuera autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Puerto la Cruz, en fecha cinco (5) de octubre de 1998, bajo el Nº tres (3), Tomo 168 de los Libros de Autenticaciones respectivos, sobre una parcela de terreno propiedad del demandante, que tiene una superficie aproximada de Mil Doscientos Dieciocho Metros Cuadrados (1.218 m2), la cual forma parte de una mayor extensión; ubicada en la calle Traven, al lado del Club I.V., Barrio Mariño de la ciudad de Puerto la Cruz, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, distinguida con el Nº Catastral 03-06-17-01; cuyos Linderos son los siguientes: Norte: con parcela de terreno de propiedad de G.O.L.. Sur: su frente con calle Traven. Este: con el Club I.V., y Oeste: Callejón S.R., estableciendo como precio de la venta la cantidad de Doscientos Siete Mil Setenta Dólares Americanos con Setenta y Un Centavos de Dólar ($ 207.070, 71).

El actor en su escrito libelar manifiesta expresamente lo siguiente:

“...el precio de la venta fue la cantidad de doscientos siete mil setenta dólares americanos con setenta y un centavos ($ 207.070, 71); los cuales a los efectos del articulo 95 de la Ley del Banco Central de Venezuela para la fecha de operación equivalían a la cantidad de Ciento Diecinueve Millones Sesenta y Cinco Mil Seiscientos Cincuenta y Ocho Bolívares (Bs. 119.065.658); es decir, cada dólar equivalía a quinientos setenta y cinco bolívares (Bs 575); los cuales los compradores le pagarían a mi representado de la siguiente manera: a) 16.835 dólares americanos equivalentes a Bs 9.680.125 al momento de la firma del documento de compra-venta, y b) la diferencia, es decir, ciento nueve millones trescientos ochenta y cinco mil setecientos bolívares (Bs 109.385.700) equivalentes a 190.236 dólares americanos serían pagados en el término de un (1) año contado a partir de la autenticación del referido documento, los cuales devengarían una tasa de interés del uno por ciento (1 %) mensual; estableciéndose como lugar de pago de los intereses en la Institución Bancaria denominada CITY BANK, en la cuenta signada con el Nº 4278038, a nombre de G.E.O.A.; y el saldo del precio de compra venta se pagaría en la Oficina del vendedor, ubicada en la ciudad de Puerto la Cruz. Ahora bien honorable Juez, en vista que la obligación contraída por los demandados mediante el documento consignado con la letra “B” se venció el día cinco (5) de octubre de 1999, sin que hasta la fecha estos la hayan pagado, habiendo cancelado únicamente la cantidad de Siete Millones Setenta y Cinco Mil Cuatrocientos Veintiún Bolívares con Treinta y Ocho Céntimos (7.875.421,38), es decir, (Bs F 7.875.42) por concepto de intereses convencionales pactados al uno por ciento (1%) mensual. Ahora bien, como quiera que han resultado inútiles e infructuosas todas las gestiones practicadas frente a los demandados para que cancelen la señalada obligación; es por lo que recibiendo instrucciones de mi representado, ciudadano G.O.L., comparezco ante su competente autoridad para demandar, como en efecto demando en este acto en su nombre y representación por Resolución de Contrato, a los ciudadanos G.A.G.G. y J. delR.P. deG., venezolanos, mayores de edad, casados, domiciliados en la ciudad de Miami, Florida de los Estados Unidos de América, titulares de las Cedulas de Identidad números 4.355.178 y 5.892.467, respectivamente; para que convengan o en su defecto sean condenados a ello por ese Tribunal, en resolver el contrato objeto de esta demanda, es decir, el consignado en cinco Folios útiles marcado “B”, y devolverle a mi representado el inmueble anteriormente descrito libre de bienes y personas, por no haber pagado la obligación contraída en él...” (Negrillas del Tribunal).

Por su parte los demandados al momento de dar contestación a la demanda, reconvienen y se excepcionan del pago de la obligación de la siguiente manera:

“...Que rechazan la Demanda intentada en contra de sus representados por no ser ciertos los hechos narrados y las normas de derecho invocadas. 2.b) asimismo siendo el precio de venta acordado entre las partes de $207.070,71 Dólares americanos, los cuales al momento de firmarse el documento de compra-venta, equivalían a (1 $ x 575 Bs) equivalencia esta, de la cual se dejo constancia en base a lo dispuesto en el artículo 95 de la Ley del Banco Central de Venezuela (vigente para la fecha), es decir, Ciento Diecinueve Millones Sesenta y Cinco Mil Seiscientos Cincuenta y Ocho Bolívares (Bs 119.065.658, 00) de los cuales los compradores pagaron $ 16.835, es decir Nueve Millones Seiscientos Ochenta Mil Ciento Veinticinco Bolívares ( Bs 9.680.125,00), y del saldo de $190.236, equivalentes a Bs. 109.385.700,00, pagaron mediante depósitos efectuados en el City Bank, cuenta de Cheque Nº 4278038 a nombre de G.E.O., los días 10 de Diciembre de 1998 y 3 de marzo de 1999, por $ 3.804,72 cada uno, es decir $ 7.613,44, los cuales equivalían para la fecha ($1 x Bs. 575), cuatro Millones Trescientos Setenta y siete Mil Setecientos Veintiocho Bolívares (Bs. 4.377.728,00), según consta de planillas de depósitos que consignamos marcadas “A”, siendo el total de las sumas pagadas por nuestros representados catorce Millones Cincuenta y Siete Mil Ochocientos Cincuenta y Tres Bolívares (Bs. 14.057.853,00), es de destacar que en el texto de documento de compra venta, las partes expresamente acordaron lo siguiente: que en caso tal de que los compradores no puedan cumplir con su obligación de pagar totalmente el saldo del precio de compra venta, quedaran en dado caso, como propietarios de los metros de terreno que en forma proporcional hayan pagado al vendedor; que es evidente que en el peor de los casos para nuestros representados, el contrato de compra venta de inmueble no puede ser resuelto, ya que ambas partes estamos contestes de que G.A.G.G. y J. delR.P. deG., le pagaron a G.O.L. la suma de Catorce Millones Cincuenta y Siete Mil Ochocientos Cincuenta y Tres Bolívares (Bs. 14.057.853,00), los cuales corresponden a Ciento Cuarenta y Tres Metros Cuadrados con Ochenta Centímetros (143,80 Mts2) de superficie a razón de Bs. 97.755, por metro cuadrado; siendo el titulo de propiedad sobre los ciento Cuarenta y Tres Metros Cuadrados con Ochenta Centímetros (143,80 Mts2) de superficie, el mismo sobre el cual se pide la resolución judicial, lo cual es contradictorio, ya que entre las partes ya existe la venta parcial de un área de terreno, es decir, que el documento de compra venta de inmueble sobre el cual se solicita la resolución judicial, ya que es un documento de venta de inmueble de una superficie de terreno que forma parte de una extensión mayor y por tanto no puede ser resuelto judicialmente, y tanto es así, que mis representados además de propietarios y poseedores de la parcela de terreno descrita, son propietarios a su vez de unas bienhechurías construidas en dicha parcela de terreno, las cuales se describen en el Titulo Supletorio expedido por este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 7 de enero del año 2002, el cual consigno en fotocopia marcado “B”; que rechazamos que nuestros representados hayan incumplido alguna de las obligaciones por ellos contraídas como consecuencia del contrato de compra venta de inmueble ya descrito en el Libelo de demanda y que tal incumplimiento haya dado lugar a solicitar la resolución de dicho contrato de compra venta. Y en tal virtud procedemos a oponer como defensa perentoria, la Excepción Non Adimpleti Contratus, prevista en el articulo 1.168 del Código Civil, siendo el basamento para el desarrollo de dicha excepción el siguiente: 2.c.1) el contrato se firmo en fecha 5 de octubre del año 1998, mediante el documento autenticado por ante la Notaria Pública de Puerto la Cruz, bajo el Nº 3, Tomo 168; para luego ser protocolizado por la Oficina de Registro respectiva, siendo el motivo por el cual no fue protocolizado dicho documento ante la Oficina Publica de Registro del Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, que el vendedor no tenia disponible para la fecha, los instrumentos públicos y privados inherentes al inmueble y su persona, necesarios, para presentar dicho documento de compra-venta, ante la Oficina de Registro, los cuales son: a) Solvencia Municipal del Inmueble, b) Registro de Información Fiscal (R.I.F) c) Planilla D-203 de Notificación de Enajenación de Inmueble al Seniat (pago 0.5 % del valor de la venta), y d) Solvencia de Hidrocaribe. Evidentemente que para los compradores poder presentar el documento contentivo del Contrato de Compra Venta ante la Oficina Pública de Registro del Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, el vendedor tiene que entregar los documentos antes señalados; instrumentos éstos los cuales a la presente fecha, no han sido entregados por el vendedor a los compradores, impidiéndoles por tanto que ellos a su vez cumpliesen con su obligación establecida para los compradores del inmueble, la cual es de pagar los gastos de registro de documento de compra venta y demás accesorios, tal como lo prevé el articulo 1.491 del Código Civil, así como el saldo del precio de compra venta, e incumpliendo por tanto el vendedor con su obligación de hacer la tradición del inmueble vendido, tal como lo establece el articulo 1.488 del Código Civil, ya que dicho documento de compra venta no ha podido ser protocolizado, por causas inherentes a su persona; que hasta los momentos tenemos los siguientes hechos ciertos. A) que existe un (1) Contrato de Compra-Venta autenticado por ante la Notaria Pública 1era de Puerto la Cruz, suscrito entre G.O.L. y G.A.G.G. y J.P. deG.. B) que esta demostrado el incumplimiento del vendedor, en su obligación de hacer, la cual es la de entregar los instrumentos inherentes al inmueble y a su persona, necesarios para que los compradores puedan consignar el documento de compra venta suscrito entre las partes ante la Oficina de Registro Inmobiliario respetiva. (...Omisis...); que es la razón por la cual ocurren ante esta competente autoridad en nombre de sus representados G.A.G.G. y J.P. deG., antes identificados, en su carácter de compradores, a fin de Reconvenir por Cumplimiento de Contrato de Compra-Venta de Inmueble y cobro de Daños y Perjuicios, de conformidad con el Artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, al ciudadano G.O.L., en su carácter de vendedor, para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal en las pretensiones siguientes: Primero: que la demanda de Resolución de Contrato de Compra-venta de inmueble sea declarada Sin Lugar. Segundo: que el ciudadano G.O.L., entregue a los ciudadanos G.A.G.G. y J.P. deG., los instrumentos públicos y privados inherentes al inmueble y su persona, necesarios, para presentar dicho documento de compra-venta, ante la Oficina de Registro, los cuales son: a) Solvencia Municipal del Inmueble, b) Registro de Información Fiscal (R.I.F) c) Planilla D-203 de Notificación de Enajenación de Inmueble al Seniat (pago 0.5 % del valor de la venta), y d) Solvencia de Hidrocaribe. Y así poder los compradores, presentar el documento de compra venta firmado entre las partes por ante la Notaria Pública 1era de Puerto la Cruz, en fecha 5 de octubre del año 1998, bajo el Nº 3, Tomo 168, y el cual tiene por objeto la compra –venta de un inmueble ubicado en: la calle Traven Nº 03-06-17-01, Barrio Mariño, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, de las características en el especificadas, para su protocolización en la Oficina de Registro del Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui. Obligándose a su vez nuestros representados, a consignar el saldo del precio de compra venta, el cual es la suma de $168.622,56 Dólares Americanos, al cambio vigente para la fecha de suscripción del documento de compra venta, el cual era (Bs. 575 x $1), el cual actualmente equivale a (Bs.F 0,58 x $1) es decir, la suma de Ciento Ocho Mil Doscientos Cuarenta y un Bolívares con 08/100 (Bs.F 108.241,08) tal como lo dispone el articulo 116 de la Ley del Banco Central de Venezuela. Solicitamos al Tribunal que en caso tal que el vendedor no diere cumplimiento a su obligación de hacer (la cual es entregar a) Solvencia Municipal del Inmueble, b) Registro de Información Fiscal (R.I.F) c) Planilla D-203 de Notificación de Enajenación de Inmueble al Seniat (pago 0.5 % del valor de la venta), y d) Solvencia de Hidrocaribe) la sentencia que dicte el Tribunal de la causa, una vez decretada su ejecución, produzca los efectos del contrato no cumplido y en consecuencia dicha sentencia sirva de documento de propiedad, tal como lo dispone el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Tercero: que pague de conformidad con el articulo 286 del Código de Procedimiento Civil las costas del presente juicio, así como honorarios de abogados. Estimamos la presente Reconvención en la suma de Doscientos Mil Bolívares (Bs.f 200.000,00), los cuales equivalen a 3.076,92 Unidades Tributarias (1 U.T x 65 Bs) todo ello a tenor de lo dispuesto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil...”

Por su parte el demandante en la oportunidad procesal pertinente contesta la Reconvención interpuesta en su contra de la siguiente manera:

“...1º. Ratifico en todas y cada una de sus partes el contenido de la demanda. 2º.- el precio pactado entre las partes mediante el contrato de venta otorgado por ante la Notaria Pública Primera de Puerto la Cruz el día 5 de octubre de 1998, el cual corre inserto en el Libelo de la Demanda, fue la cantidad de $ 207.070,71, equivalentes a Bs 119.065.658, de los cuales los demandados abonaron al capital la cantidad de $ 16.835 equivalentes a Bs 9.680.125, quedando un saldo deudor de Bs. 109.385.533. 3º.- en fechas 10 de diciembre de 1998 y 3 de marzo de 1999, le depositaron al vendedor a través de su hijo G.E.O.A., dos (2) pagos por $ 3.804,72 cada uno, los cuales dan una suma total de $ 7.613,44, equivalentes a Bs. 4.377.728,00. 4º.- el articulo 1.303 del Código de Procedimiento Civil determina: “el obligado por una deuda que produce frutos o intereses no podrá, sin el consentimiento del acreedor, imputar sobre el capital lo que pague, con referencia a los frutos o intereses. El pago hecho a cuenta del capital e intereses, si no fuere íntegro, se imputará primero a los intereses”. 5º.- Me opongo y rechazo que mi representado tenga que reconocerles a los demandados la cantidad de 143,80 m2 de la parcela de terreno por Bs 97.755, los cuales darían una suma de Bs. 14.857.169: siendo que para la fecha de firmarse el contrato de compra venta ese inmueble no tenia ese valor; sí estos solamente abonaron al capital la cantidad de Bs 9.680.125 los cuales divididos entre 143,41 suman 674.496. Equivalentes a Bs.F 67.449.60. 6º.- mi representado reconoce no haberle entregado a los demandados los documentos que estos señalan en su escrito de contestación de la demanda, y me instruye para que señale en este escrito los motivos que tuvo para no hacerlo; tales motivos según él, radicó en que el abogado redactor del contrato compra venta, quien para ese momento era su apoderado judicial de confianza, no lo protegió con una hipoteca conforme era lo mas prudente y lo cual estaba acostumbrado hacer por si en el futuro se presentaba alguna eventualidad, como en efecto se presentó; percatándose mi representado del error después de haber firmado documento por ante la Notaria Pública. Considero que tuvo razón, porque después de 11 años los demandados solamente abonaron al capital la cantidad de $ 16.835, equivalentes a Bs 9.680.125; (Bs f 9.680,13). 7º.- mi representado me exigió que deje constancia que el colega que ayer fue su apoderado judicial de confianza para todos los casos, mediante un poder general de administración que le otorgó, es el mismo que representa los intereses de los demandados; particularmente considero que no hay ningún impedimento legal que se lo impida, los abogados somos libres de representar a cualquier persona, siempre que no violemos las normas de ética y lealtad profesional. Ahora es obvio, que mi representado tuvo razón cuando tomó la decisión de no entregar esos documentos; uno porque no estaba obligado ha hacerlo, y otro por cuanto en mas de 11 años de haberse celebrado el contrato, los compradores no hubiesen pagado el valor del bien adquirido. Si ellos consideraban que se les estaba violando sus derechos, debieron recurrir por ante los Tribunales competentes. (...Omisis...) Mi representado cumplió con su obligación cuando le otorgó a los demandados un documento autenticado, es decir, les hizo la tradición legal bien, mientras que los demandados no cumplieron con la suya al no pagar la deuda en el plazo establecido; por lo demás, compra-venta a crédito sin una garantía hipotecaria o de otra naturaleza, sin que los compradores hayan pagado el valor del bien adquirido. Si ellos consideran que se les estaba violando sus derechos, debieron recurrir por ante los Tribunales correspondientes. 9º.- mi representado le vendió a los demandados el 50% de un lote de terreno que tiene una superficie general aproximada de 2.436 m2, lo que divido entre 2, el resultado es de 1.218 m2, eso es lo que le correspondía a los compradores y no estarse beneficiando de la totalidad de la parcela y explotarla conforme lo vienen haciendo. 10º.- Consta del contrato de arrendamiento otorgado por ante la Notaria Pública Tercera de Puerto la Cruz, en fecha 27 de abril de 2004, bajo el Nº 67, tomo 30, que el comprador G.A.G., representado por su hermano, el distinguido colega J.E.G., arrendó a los 1.218 m2; que les correspondía; pero resulta, que los arrendatarios han ocupado y explotado desde entonces la parte que le corresponde a mi representado, es decir, los 1.218 m2 restantes, ahora bien, siendo que el canon de arrendamiento fue la cantidad de Bs. 1.600.000 (Bsf 1.600) mensuales, en 12 meses cobraron la cantidad de Bs 19.200.000 (Bsf 19.200), correspondiéndole a mi apoderado el 50% de ese monto (Bs f 9.600), por cuanto los arrendatarios ocupan la totalidad del inmueble, es decir, los 2.436 m2, conforme consta de la inspección extrajudicial practicada en el inmueble. 11º.- igualmente consta del contrato de arrendamiento otorgado por ante la misma Notaría Pública el 22 de agosto de 2007, bajo el Nº 15, Tomo 90, el cual acompaño marcado “C” que G.A.G. arrendó el referido inmueble por la cantidad de Bs 3.000.000 mensuales, lo que en un año suman Bs 36.000.000 (Bs f 36.000,00) mas los cuatro meses correspondientes a septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2007, suman la cantidad de 12.000.000 (Bs f 12.000), mas 24 meses correspondientes a los años 2008 y 2009 suman Bs. 72.000.000 (Bs f 72.000,00), mas los meses de enero y febrero del 2010, por Bs 3. 000.000 suman Bs 6.000.000 (Bs f 6.000,00) para una suma total de Bs 120.000.000 (Bs f 120.000,00), dividido entre dos es igual a 60.000.000 correspondiéndole a cada una de las partes la cantidad de Bs. 60.000.000 (Bs F 60.000,00); que los demandados están obligados a pagarle a mi representado. 12º.- igualmente consta del contrato de arrendamiento otorgado por ante la Notaria Publica Segunda de Puerto la Cruz en fecha 19 de marzo de 2009, bajo el Nº 53, Tomo 30, que los demandados, representados por la abogada V.G.E., le arrendó a la Cooperativa Multiservicios RH el referido inmueble por la cantidad de siete mil quinientos bolívares fuertes (Bs. F 7.500) mensuales, lo que en 12 meses reportan la cantidad de Bs F 90.000, de los cuales le corresponde a mi poderdante la cantidad de Bs F 45.000. 13º.- en consecuencia Bs. F 60.000 correspondientes a los dos primeros contratos, mas Bs F 45.000 por el último contrato, los demandados le deben por concepto de arrendamiento del 50% que le corresponde por la parte de la parcela, suman la cantidad de Bs F 105. Los cuales solicito le sean cancelados a mi representante. 14º.- pareciera que los demandados no se preocuparon en pagar la deuda pendiente para esperar que la acción prescribiera por el conocimiento que tienen de que mi cliente no constriñe a sus deudores para que cumplan con sus obligaciones, casi lo logran, ya que mi representado se había olvidado, es obvio ciudadano Juez, que de haber cumplido ellos con sus obligaciones, el vendedor estaría obligado legalmente a cumplir con la suya, lamentablemente para ellos eso no sucedió. 15º.- rechazo y me opongo a la pretensión de los demandados de solicitar prohibición de enajenar y gravar el bien objeto de este juicio, simple y llanamente porque el vendedor no tiene ningún tipo de obligación pendiente con los compradores en este ni en ningún caso; por lo que solicito al Tribunal se abstenga de decretar tal medida de prohibición de enajenar y gravar el referido inmueble. 16º.- niego y rechazo que los demandados sean propietarios de las bienhechurías construidas sobre la parcela de terreno litigio. Cuando se hizo la operación de venta, esas bienhechurías ya estaban construidas, si los deudores le hicieron algunas mejoras, esas quedan en beneficio del inmueble como compensación por los daños causados, en todo caso, el articulo 555 del Código Civil, determina: toda construcción, siembra, plantaciones u otras obras sobre o debajo del suelo, se presume hecha por el propietario a sus expensas y que le pertenecen mientras no conste lo contrario; en iguales términos se expresa en el articulo 549 ejusdem; por lo tanto los demandados están en la obligación de probar que dichas bienhechurías que hicieron son de su propiedad, o que tienen algún derecho sobre ellas, y que las mismas tienen el valor que les están atribuyendo. Pero, para el supuesto negado que prueben la propiedad y el valor que le atribuyen, en caso tal, dicho valor seria abonado al capital; por lo tanto. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 937 del Código de Procedimiento civil, desconozco e impugno el titulo supletorio consignado con la contestación de la demanda, marcado “C”. 18º.- ahora bien ciudadano juez, como consecuencia de los once (11) años y varios meses que los demandados tienen gozando y disfrutando de un bien que no les pertenece, es obvio que estos le han causado a mi representado grandes daños y perjuicios por cuanto dicha cantidad, es decir, Bs 109.385.533, se hubiese sido depositada durante mas de 132 meses que representa los 11 años mas unos meses adicionales, en una institución bancaria al uno por ciento (1%) mensual le hubiera reportado a mi representante como mínimo la cantidad de Bs 138.610.202,50, (Bs F 138.610,20), sin tomar en consideración la inflación habida en el país durante ese tiempo y la devaluación del Bolívar. Es por ello que solicito muy respetuosamente se condene a los compradores a pagarle a mi representado la cantidad de Bs 138.610.202,50, (Bs F 138.610,20) por concepto de daños y perjuicios que los demandados le han causado. Solicito se condene a los demandados a pagarle a mi mandante la cantidad de Bs F 105.000,00., por concepto del 50% de los cánones de arrendamiento que ha cobrado...”

Establecido lo anterior, queda en consecuencia trabada la litis, por una parte en lo dicho por el actor reconvenido, en cuanto a que los demandados no cumplieron con su obligación de pagar la totalidad del inmueble dado en venta, por lo que en virtud de ello se excepcionó en otorgar los documentos necesarios para que los compradores protocolizaran la operación inmobiliaria y que el Abogado de confianza que para ese entonces era su Apoderado no protegió la referida venta con Hipoteca; y lo dicho por los demandados quienes se excepcionan en el cumplimiento de la obligación contraída, alegando la excepción Nom Adimpletis Contractus, pues, a su decir, la parte actora no entregó los documentos necesarios para la protocolización de la operación inmobiliaria por lo que se abstuvieron de pagar el precio total del inmueble pactado dispuesto en el contrato de compraventa.

En cuanto a la Excepción Nom Adimpletis Contractus, ha dicho la doctrina y jurisprudencia nacional lo siguiente:

...La institución jurídica ´non adimpletis (sic) contractus´ funciona cuando la obligación de cada parte tiene su causa en el cumplimiento de la obligación recíproca, si ésta no ha sido cumplida no es posible exigir la prestación a la otra parte. De manera que el fundamento de ésta (sic) institución jurídica se basa en la reciprocidad inherente a las obligaciones que nacen de un contrato bilateral.

Esta defensa o excepción supone siempre que la otra parte está en la posibilidad de cumplir y no lo ha hecho, ya que si se encuentra en la imposibilidad de cumplir no procede la ´exceptió non adimpleti (sic) contractus.

Como se indicó, la ´exceptio non adimpleti (sic) contratus´ exige siempre que las partes puedan cumplir con sus obligaciones recíprocas, ya que su efecto es autorizar al excepcionante a no cumplir hasta tanto el actor no dé cumplimiento a la obligación recíproca.

En vista de lo anteriormente expuesto se colige que la institución en comentario es aplicable para el caso en donde la parte que no ha cumplido tiene posibilidad de hacerlo y no lo ha hecho...

(Subrayado y Negrillas del Tribunal)

Ahora bien, analizado el contrato de compra-venta, acompañado al escrito libelar por la parte actora, evidencia este Juzgador que en el mismo, las partes que los suscriben, son: vendedor, ciudadano G.O.L., titular de la cédula de identidad Nº V-587.408, y los compradores: ciudadanos G.A.G.G. y J. delR.P. deG., titulares de las cédulas de identidad Nº V-4.355.178 y V-5.892.467, respectivamente. En dicho contrato el vendedor da en venta a los compradores una parcela de terreno la cual forma parte de una extensión mayor, con una superficie aproximada de Mil Doscientos Dieciocho Metros Cuadrados (1.218Mts2), ubicada en la Calle Traven, al lado del Club I.V., Barrio Mariño, de la ciudad de Puerto la Cruz, Municipio Autónomo Sotillo del estado Anzoátegui, distinguida con el Nº Catastral 03-06-17-01, cuyos linderos son los siguientes: Norte: Con parcela de terreno, propiedad de G.O.L.; Sur: Su frente, con Calle Traven; Este: Con el Club I.V.; y Oeste: Callejón S.R.. (...Omisis...). El precio pactado para la venta fue la suma de Doscientos Siete Mil Setenta Dólares Americanos con Setenta y Un Centavos ($ 207.070,71).

Observa así mismo este Juzgador que las partes en dicho contrato expresamente convinieron en lo siguiente, lo cual se transcribe parcialmente:

...Ambas partes, expresamente acuerdan, que en caso tal, de que Los Compradores no puedan cumplir con su obligación de pagar totalmente el saldo del precio de compra-venta, quedaran en dado caso, como propietarios de los metros de terreno que en forma proporcional hayan pagado al vendedor...

Por otra parte el demandante reconvenido se excepciona alegando que su representado reconoce no haberle entregado a los demandados los documentos que estos señalan en su escrito de contestación de la demanda, para lo cual a su decir, le instruyó para que señale en dicho escrito los motivos que tuvo para no hacerlo; tales motivos radicó, a su decir, en que el abogado redactor del contrato de compra venta, quien para ese momento era su apoderado judicial de confianza, no lo protegió con una hipoteca, conforme era lo mas prudente y lo cual se acostumbraba hacer por si en el futuro se presentaba alguna eventualidad, como en efecto se presentó; percatándose su representado del error después de haber firmado el documento por ante la Notaria Pública.

Dispone el Artículo 1159 del Código Civil:

...Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley...

Ahora bien, en los contratos bilaterales priva el principio de autonomía de la voluntad de las partes, lo que comúnmente llamamos consentimiento que es la manifestación de voluntad, que debe ser libre, esto es, sin los vicios de error, violencia, dolo o mala fe; pues, es la situación mediante la cual una persona da su aprobación para celebrar un contrato. El consentimiento puede ser expreso o tácito. Es expreso cuando se manifiesta verbalmente, por escrito o por signo inequívocos. El consentimiento tácito resulta de hechos o de actos que lo presupongan o que autoricen a presumirlo.

En este orden de ideas, dispone los Artículos 1879 y 1885 del Código Civil, en su ordinal 1º, lo siguiente:

Artículo 1.879:

...La hipoteca no tiene efecto si no se ha registrado con arreglo a lo dispuesto en el Título XXII de este Libro, ni puede subsistir sino sobre los bienes especialmente designados, y por una cantidad determinada de dinero...

Artículo 1885, ordinal 1º:

...Tienen hipoteca legal:

1º. El vendedor u otro enajenante sobre los bienes inmuebles enajenados para el cumplimiento de las obligaciones que se derivan del acto de enajenación, bastando para ello que en el instrumento de enajenación conste la obligación...

En virtud de las circunstancias prenotadas, al no haber el vendedor cumplido con su obligación de otorgar los documentos necesarios para la protocolización de la operación inmobiliaria, en consecuencia mal pudiere quedar protegido con Hipoteca el referido inmueble, tal como lo establecen los citados Artículos, pues, es de carga del vendedor e imputable a éste, que cumpla con la carga que le es inherente de conceder los documentos necesarios para registrar la compra-venta de inmueble. Así se declara.

En consecuencia de lo anterior, la excepción alegada por los demandados reconvenidos (Non Adimpletis Contractus), tal como lo señala la doctrina supra citada, es procedente. Así se declara.

Evidencia este Juzgador que en el escrito de contestación de la Reconvención, la representación judicial de la parte actora reconvenida, solicita y cuantifica daños y perjuicios causados a su representado en virtud del incumplimiento del pago del saldo deudor contraído del contrato autenticado de compraventa, alegando como hechos nuevos que no fueron traídos a la litis en la oportunidad procesal pertinente que los demandados reconvinientes arrendaron el inmueble objeto de la presente demanda, sin embargo colige este Juzgador que la oportunidad procesal pertinente para solicitar dicha reclamación es en el escrito de demanda, y admitida ésta, procederá la reclamación mediante reforma o en consecuencia por vía autónoma. Sin embargo, en el caso de marras, una vez contestada la demanda indudablemente no puede realizarse dicha reclamación, por lo que la pretensión de daños y perjuicios, a decir de la parte actora reconvenida, como consecuencia del uso, goce y disfrute del inmueble dado en venta a los demandados reconvinientes, es improcedente y así se declara.

A los fines de la congruencia debida, pasa este sentenciador a pronunciarse con respecto al Titulo Supletorio de Propiedad y Posesión, decretado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 07 de enero de 2002, a favor de los ciudadanos G.G.G. y J.P. deG., titulares de las cédulas de identidad Nº V-4.355.178 y V-5.892.467, respectivamente, traído a los autos por la parte demandada reconviniente, el cual fuera desconocido e impugnado por la parte actora reconvenida mediante escrito de fecha 25 de marzo de 2010.

Con respecto al análisis y valorización del título supletorio, el Tribunal Supremo de Justicia Sala Constitucional, en Sentencia Nº 2399 Expediente Nº 04-3124 de fecha 18/12/2006 señaló:

… esta Sala, visto el escrito de solicitud de revisión, estima necesario aclararle al solicitante ciertas consideraciones sobre la valoración probatoria de los títulos supletorios. En este sentido, la Sala de Casación Civil, en fallo del 22 de julio de 1987, caso: I.O.D.G., señaló: ‘...El título supletorio, como elemento probatorio que es, deberá estar sometido a la contradicción de prueba por la parte contraria en el juicio en el cual se pretende hacer valer; esto a fin de determinar si dicho título se pretende hacer valer ante el ‘tercero en sentido técnico’, o sea, el tercero cuyos derechos quedaron a salvo, por imperio de la misma disposición legal. Así lo ha interpretado esta Corte: ‘Las justificaciones para perpetua memoria o Títulos Supletorios son indudablemente documentos públicos conforme a la definición legal contenida en el artículo 1.357 del Código de Procedimiento Civil; pero la fe pública que de ellos dimana se limita al hecho de haber declarado los testigos sobre determinados particulares y a la existencia de un decreto judicial. La fe pública en tales actuaciones no prejuzga sobre la veracidad o falsedad del contenido de los testimonios, los cuales pueden ser posteriormente, controvertidos en juicio contencioso...’. Así pues, la valoración del título supletorio está limitada a los dichos de los testigos que participaron en la conformación extra litem del justificativo de perpetua memoria y para que tenga valor probatorio, tendrá que exponerse al contradictorio, mediante la presentación de aquéllos testigos para que ratifiquen sus dichos, y de esta forma ejerza la parte contraria, el control sobre dicha prueba. Por lo que, si los referidos testigos que participaron en la conformación del justificativo de perpetua memoria, no son llamados para ratificar lo expuesto en dicho título su valoración no puede afectar a terceros ajenos a su configuración, ya que se trata de un justificativo de una prueba preconstitutiva, y, por tanto, no puede asimilarse su efecto probatorio al de un documento público, con efectos erga omnes. Asimismo resulta pertinente indicar que tal documental no es suficiente para probar y justificar el derecho de propiedad, es decir, no constituye un elemento de convicción suficiente sobre la propiedad de un inmueble. Dicho título a pesar de estar protocolizado, no pierde su naturaleza de extrajudicial, por lo que carece por si solo de valor probatorio en juicio…

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De acuerdo con el anterior criterio jurisprudencial, el título supletorio, como elemento probatorio que es, deberá estar sometido a la contradicción de prueba por la parte contraria en el juicio en el cual se pretende hacer valer; esto a fin de determinar si dicho título se pretende hacer valer ante el ‘tercero en sentido técnico’, o sea, el tercero cuyo derechos quedaron a salvo, por imperio de la misma disposición legal.

Así mismo la jurisprudencia ha establecido que si bien es cierto las justificaciones para perpetua memoria o Títulos Supletorios son indudablemente documentos públicos conforme a la definición legal contenida en el artículo 1.357 del Código de Procedimiento Civil; no es menos cierto que la fe pública que de ellos dimana se limita al hecho de haber declarado los testigos sobre determinados particulares y a la existencia de un decreto judicial. Y que tal fe pública en tales actuaciones no prejuzga sobre la veracidad o falsedad del contenido de los testimonios, los cuales pueden ser posteriormente, controvertidos en juicio contencioso. Como se denota, la valoración del Título Supletorio está circunscrita a los dichos de los testigos que participaron en la conformación extra litem del justificativo de perpetua memoria, por lo que la misma, se repite, para que tenga valor probatorio, tendrá que exponerse al contradictorio, mediante la presentación de aquéllos testigos para que ratifiquen sus dichos, y de esta forma ejerza la parte contraria, el control sobre dicha prueba.

Por otra parte, este Tribunal Supremo tiene establecido que tal documental no es suficiente para probar y justificar el derecho de propiedad. Así, en fallo de fecha 17 de diciembre de 1998, en el caso P.S. contra Corpoven S.A., la Sala Político Administrativa, estableció:

...En este sentido se aprecia que el título supletorio no es documento suficiente para probar y justificar el derecho de propiedad, es decir, no constituye un elemento de convicción suficiente sobre la propiedad de un inmueble. Dicho título a pesar de estar protocolizado, no pierde su naturaleza de extrajudicial, por lo que carece de valor probatorio en juicio...

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De igual forma, la Sala Constitucional de este M.T., en su decisión Nº 2399 del 18 de diciembre de 2006, precisó el valor probatorio de este tipo de instrumentos, de