Decisión de Juzgado Sexto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 21 de Mayo de 2008

Comenzó la presente causa con la introducción de la demanda en fecha 10 de mayo de 2007 ante el tribunal distribuidor de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, correspondiendo su conocimiento al Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas por parte de la ciudadana H.B.B., representada por los abogados A.B. y R.G., quien planteó a través de su demanda pretensión de desalojo contra la sociedad mercantil GALCOMA IMPORT, C.A., por haber incumplido presuntamente las obligaciones derivadas de su condición de arrendataria. Afirma la parte demandante que es propietaria de un inmueble constituido por un lote de terreno y las bienhechurías sobre él construidas, ubicada en el lote Nº 20 del antiguo Fundo La Vega, posteriormente conocido con el nombre de Los Nardos, en Petare, Distrito Sucre del Estado Miranda, con una superficie aproximada de dos mil novecientos sesenta y un metros cuadrados (2.691 mts2). Que sobre el descrito inmueble se celebró un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil GALCOMA IMPORT C.A., representada en ese acto por el ciudadano A.C.D., mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº 4.773.442. Que en el citado contrato de arrendamiento, entro otras cosas, se pactó y acordó dentro del contenido de sus cláusulas lo siguiente: “PRIMERA: LA ARRENDADORA da en arrendamiento a LA ARRENDATARIA un inmueble de su propiedad ubicado en el lote Nº 20 del antiguo Fundo La Vega, posteriormente conocido con el nombre de Los Nardos, en jurisdicción de Petare, Distrito Sucre el estado Miranda, con una superficie aproximada de dos mil novecientos sesenta y un metros cuadrados (2.961 mts2). Igualmente entrega en arrendamiento las bienhechurías existentes en la actualidad construidas por Helados Tío Rico, S.A., arrendataria previa de dicho inmueble, que consiste en lo siguiente: a) un galpón construido de los siguientes materiales: estructura de acero de viga doble T, con cerdas reforzadas y cubierto el techo con láminas de aluminio. El piso de dicha área es de placa de concreto rústico; b) un área de oficinas de medidas 9x12 metros que comprenden un área de ciento ocho metros cuadrados (108mts2) la cual está construida de los siguientes materiales: paredes de bloque, techos de platabanda con ventanas y puertas metálicas. Dichas oficinas están construidas dentro del área de galpón detallado anteriormente. Lo antes descrito está señalado en el plano del Lote Nº 20… Omissis… El inmueble está dotado de dos líneas telefónicas, cuyos números son el 256-65-54, y el 256-77-80. LA ARRENDATARIA se compromete a mantener la solvencia de estás líneas en todo momento y al hacer entrega del inmueble deberá entregar a LA ARRENDADORA una solvencia de pago de ambos números. SEGUNDA: El inmueble de referencia será utilizado para el depósito de mercancía seca, maquinarías y repuestos y en general a cuantas actividades deriven del negocio de la arrendataria. TERCERA: La duración del presente contrato será de cuatro (4) años, contado a partir del primero de mayo de mil novecientos noventa y uno. QUINTA: EL ARRENDATARIO declara recibir el inmueble en buen estado de conservación y aseo y en buen funcionamiento de todas sus instalaciones… SEPTIMA: … Serán por cuanta de LA ARRENDATARIA el pago de todos los servicios públicos y privados que haga uso el inmueble arrendado… NOVENA: LA ARRENDATARIA no podrá hacer por su cuenta alteraciones, modificaciones, etc., de ningún género en el inmueble sin el consentimiento previo de LA ARRENDADORA… DECIMA PRIMERA… el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas aquí estipuladas dará lugar a la inmediata rescisión del presente contrato… DECIMO TERCERA: LA ARRENDATARIA tendrá derecho a colocar su denominación comercial o cualquiera otros signos distintivos en forma visible en el área arrendada. DECIMO CUARTA: Todo lo no previsto en el presente contrato se regirá por lo pautado en el Código Civil y demás leyes de la materia…”.

Afirma que el arrendatario ha vulnerado el acuerdo contractual que suscribió. En primer lugar, afirma que el arrendatario ha cambiado el uso para el cual fue autorizado en el contrato de arrendamiento, pues instaló un auto lavado de vehículos, y de igual forma ha destinado el inmueble a vivienda de personas y mantiene en funcionamiento un taller mecánico “y no solo destina un área específica a taller mecánico, ya que por todo el inmueble y frente al área donde funciona la oficina, se pueden observar vehículos chocados, a medio pintar y reparar, o pintándose y lijándose a diestra y siniestra”. En segundo lugar, afirma que el arrendatario ha realizado alteraciones en el inmueble arrendado, colocando e instalando, adheridas al suelo, tres (3) columnas de metal de aproximadamente unos veinte metros de alto por diez metros de largo con anuncios publicitarios de diverso índole, mejor conocidas como vallas publicitarias, las cuales además constituyen una violación a la prohibición de subarrendamiento, ya que dichas estructuras pertenecen a la empresa VEPACO. En tercer lugar, afirma que el arrendatario ha causado deterioro a las instalaciones sanitarias, eléctricas, lámparas conectores e interruptores, pisos y techos, “… entre otros daños, los ha deteriorado al colocar ilegalmente los anuncios o vallas publicitarias”. Que dicha circunstancia se evidencia de inspección judicial realizada en fecha 5 de febrero de 2007. Que la arrendataria ha irrespetado y violado de forma sistemática sus deberes fundamentales, esto al destinar el inmueble a usos distintos, al instalar un servicio de autolavado y una vivienda, lo que en su decir, contraviene el objeto de la empresa GALCOMA IMPORT C.A. Que de igual forma la arrendataria ha causado daños al inmueble, derivados de cambios no autorizados. Denuncia como otra violación, la instalación de anuncios publicitarios “que como se sabe pertenecen a una empresa dedicada a este menester y por lo que debe de cancelar un alquiler por el uso del espacio, se entiende entonces que existe un subarrendamiento del inmueble o parte de este, y ello constituye una violación al artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente… Aunado a lo anterior tenemos una nueva violación contractual contenida en la irregular instalación de la vivienda de un grupo familiar dentro del inmueble contraviniendo el uso autorizado en el contrato y demostrado en el contenido de la inspección judicial levantada… De igual forma el arrendatario no ha cumplido con la obligación de mantener solventes las líneas telefónicas con que cuenta el inmueble al presentar una insolvencia y atraso de pago de los números 256-65-54 y 256-77-80, de los mese (sic) de marzo, abril y mayo de 2007”. Fundamenta su pretensión en los artículo 1.159, 1.160 y 1.592 del Código Civil, y los artículos 15 y 34.e) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Finalmente, demanda a la empresa GALCOMA IMPORT, C.A., para que convenga o sea condenada a desalojar el inmueble identificado en este fallo. Como consecuencia del desalojo se condene a la demanda a la entrega material del mismo, y al pago de las costas y costos del proceso. Estima su demanda en la cantidad de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000.00).

Admitida la demanda en fecha 17 de mayo de 2007, se realizaron las diligencias necesarias para lograr la citación personal de la parte demandada. Infructuosos los trámites, se procedió de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Durante el iter de la norma en cuestión, compareció la parte demandada para darse por citada, mediante diligencia de fecha 3 de octubre de 2007. En fecha 5 de octubre de 2007, consigna escrito de contestación a la demanda. En dicho escrito, de conformidad con el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, propone la cuestión previa de la incompetencia por la cuantía; también la prevista en el ordinal 6º del artículo 346 eiusdem, relativa al defecto de forma de la demanda. Incontinenti contesta al fondo de la demanda rechazando en términos genéricos, tanto en los hechos como en el derecho la pretensión de la parte actora. Admite la existencia de la relación contractual desde el 1 de mayo de 1991, la cual se convirtió en una relación a tiempo indeterminado. Que en él mismo se describió de manera vaga el uso del inmueble, no quedando circunscrita la definición del uso para una actividad comercial determinada. Que así ha venido siendo tolerado por la accionante durante más de quince años “… a tal punto que la arrendadora ha sido cliente de nuestra representada en los servicios que esta comerciante presta”. Rechaza y desconoce el valor probatorio de la inspección judicial aportada por la actora. Niega cualquier cambio al uso y destino del inmueble ya que al determinarse en el contrato de manera general, la empresa pudo hacer uso del inmueble de la manera que lo creyera conveniente. Niega que la instalación de tres columnas de metal constituya una violación a la prohibición de subarrendar, pues, en su decir, dichas estructuras fueron colocadas hace más de quince años, y con el conocimiento de la arrendataria conforme consta de comunicación cursada por la empresa en fecha 2 de agosto de 1991. Que la instalación de anuncios publicitarios no es una actividad prohibida entre las partes. Rechaza haber destinado un espacio del inmueble para vivienda, pues el espacio a que se refiere es utilizado por un vigilante, por razones de seguridad, “en cuanto a las velas y los santos, es irrelevante pero extraño hacer mención a este hecho en un país que se precia por respetar el libre culto religioso”. Que el inmueble al ser arrendado en 1991, estaba en mal estado de conservación, y que ha correspondido a la arrendataria desde entonces y a sus propias expensas, realizar todas y cada una de las reparaciones y refracciones. Señala que las partes han mantenido durante quince (15) años relaciones excelentes, acordando de manera verbal lo que hoy la actora denuncia como infracciones. Que la actual pretensión es una manera de materializar su intención de vender el inmueble. Que las normas invocadas como fundamentos jurídicos de la actora no resultan aplicables, en virtud que no ha existido violación a disposición normativa alguna. Solicita finalmente se declare sin lugar la demanda. Mediante decisión dictada en fecha 8 de octubre de 2007, el Juzgado Décimo Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, declaró con lugar la cuestión previa prevista en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, declarándose incompetente por la cuantía. Correspondió el conocimiento de la causa a esta instancia. Estando en la oportunidad probatoria las partes hicieron uso de su derecho, y siendo la oportunidad para decidir el tribunal lo hace en los siguientes términos.

CUESTIÓN PREVIA

La parte demandada en su escrito de contestación a la demanda propuso la cuestión previa prevista en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 6º del artículo 340 eiusdem. Alegando al respecto: “… al introducir el libelo de la demanda la actora, anexa como justificativo del contrato de arrendamiento los recaudos aportados por la demandada al momento de constituir la consignación a su favor, siendo el caso que la expedición acordada por ese tribunal se refiere a las consignaciones tal como se puede constatar en el auto acordado por el mismo de fecha 11-01-2007, que cursa en el folio setenta y siete (77) de la presente causa, dejando de cumplir con la formalidad contenida en el artículo 340, ordinal 6º, del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a producir con el libelo de la demanda los instrumentos en que se fundamenta la pretensión, es decir necesariamente el contrato de arrendamiento en original o copia certificada si fuese autenticado, por lo que también oponemos formalmente la cuestión previa contenida en el artículo 346, ordinal 6º, del predicado código, por defecto de forma de la demanda, documento fundamental este que no puede ser acompañado posteriormente, por cuanto a tenor de lo dispuesto en el artículo 434 del C.P.C…”. Al respecto el tribunal observa que las cuestiones previas se encuentran previstas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que establece en su encabezado: “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas”; las cuales puede ser planteadas en el procedimiento arrendaticio de conformidad con el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece: “En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva…”.

La cuestión previa que propone la parte demandada, esta referida al defecto de forma de la demanda por no cumplirse con lo requerido en el ordinal 6º del artículo 340 eiusdem. El artículo 346 ibidem prevé: “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: … 6º El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78…”. Por su parte, el ordinal 6º del artículo 340 eiusdem, establece: “El libelo de la demanda deberá expresar: … 6º Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo…”. Asimismo, el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, establece: “Si el demandante no hubiere acompañado su demanda con los instrumentos en que la fundamenta, no se le admitirán después, a menos que haya indicado en el libelo la oficina o el lugar donde se encuentren, o sean de fecha posterior, o que aparezca, si son anteriores, que no tuvo conocimiento de ellos. En todos estos casos de excepción, si los instrumentos fueren privados, y en cualquier otro, siendo de esta especie, deberán producirse dentro de los quince días del lapso de promoción de pruebas, o anunciarse en él de donde deban compulsarse; después no se le admitirán otros”. Las últimas dos normas transcritas establecen la carga que tiene todo demandante de acompañar junto con su libelo demanda los instrumentos fundamentales de su pretensión. Imperativo que debe cumplirse de la manera establecida en la norma y con las excepciones ahí prescritas. En el caso de especie, el instrumento fundamental de la demanda lo constituye el presunto contrato de arrendamiento, el cual fue efectivamente aportado a los autos, como parte integrante de un expediente de consignaciones acreditado en copias certificadas (folios 71 al 75). Por lo tanto, la cuestión previa planteada no encuentra asidero alguno, siendo forzoso declararla sin lugar y así se establece.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

La pretensión hecha valer ante esta instancia jurisdiccional está referida al desalojo, por el presunto incumplimiento de un contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana H.B.B. y la sociedad mercantil GALCOMA IMPORT, C.A., sobre un inmueble de su propiedad, ubicado en el lote Nº 20 del antiguo Fundo La Vega, posteriormente conocido con el nombre de Los Nardos, en jurisdicción de Petare, Distrito Sucre del estado Miranda, con una superficie aproximada de dos mil novecientos sesenta y un metros cuadrados (2.961 mts2) y las bienhechurías existentes en la actualidad construidas por Helados Tío Rico, S.A., arrendataria previa de dicho inmueble, que consiste en lo siguiente: a) un galpón construido de los siguientes materiales: estructura de acero de viga doble T, con cerdas reforzadas y cubierto el techo con láminas de aluminio. El piso de dicha área es de placa de concreto rústico; b) un área de oficinas de medidas 9x12 metros que comprenden un área de ciento ocho metros cuadrados (108mts2) la cual está construida de los siguientes materiales: paredes de bloque, techos de platabanda con ventanas y puertas metálicas. La propiedad alegada se encuentra acreditada en autos según se evidencia de título de propiedad inserto a los folios 16 al 66, ambos inclusive, protocolizado ante el Registro Subalterno del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, bajo el Nº 13, Tomo 26 adicional, Protocolo Primero de fecha 10 de diciembre de 1971, el cual se valora en todo su mérito de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, el contrato, según dispone el artículo 1.133 del Código Civil: “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”, esta manifestación de voluntad es creadora de efectos jurídicos entre las partes contratantes, efectos a los que la ley atribuye fuerza de ley según el artículo 1.159 eiusdem. El contrato de arrendamiento en los términos establecidos en el artículo 1.579: “… es un contrato por medio del cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un tiempo determinado que esta se obliga a pagar a aquélla”. En los casos de contratos de arrendamiento sobre bienes inmuebles celebrados verbalmente o por escrito a tiempo indeterminado, se le concede a las partes contratantes la facultad de demandar el desalojo del inmueble tal como lo establece el articulo 34 del Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que reza: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando al acción se fundamente en una de las siguientes causales:… Omissis…”.

En el caso de especie no es un hecho controvertido la existencia del contrato. Tampoco lo es la naturaleza del mismo, pues ambas partes están contestes en que el contrato fue celebrado en principio por cuatro (4) años, y luego se convirtió a tiempo indeterminado. Demandado el desalojo del inmueble identificado en autos, por la ciudadana H.B.B., por el presunto incumplimiento del contrato de arrendamiento por parte de la empresa GALCOMA IMPORT, C.A., fundamentado en las causales establecidas en los literales e) y g) del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por haber ocasionado deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuar reformas no autorizadas, y haber subarrendado el mismo sin consentimiento previo y por escrito del arrendador, este tribunal observa que para exigir judicialmente el desalojo de un inmueble en los términos antes expuestos, es necesario evidenciar la existencia de una relación contractual verbal o escrita a tiempo indeterminado (la cual no fue controvertida entre las partes). En segundo término, probada la existencia de la relación contractual (relación arrendaticia), será la parte a quien se le imputa el incumplimiento (demandado) la que tendrá la carga de probar la existencia de alguna excepción que lo favorezca; esto de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, que establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

En el caso de especie se afirma la existencia de un contrato de arrendamiento que inició a tiempo determinado celebrado entre la ciudadana H.B.B., y la empresa GALCOMA IMPORT, C.A., y que luego se trasformó en uno sin determinación de tiempo, sobre el inmueble que se ha identificado en este fallo; por lo tanto el tribunal tiene como probada la existencia del referido vínculo contractual celebrado en fecha 1º de mayo de 1991, sobre el inmueble identificado. El hecho controvertido en esta causa radica en el presunto incumplimiento de la parte demanda-arrendataria quien ha destinado el inmueble arrendado a un uso distinto al pactado en el contrato, particularmente, la instalación de un autolavado de vehículos, el establecimiento dentro del inmueble arrendado de un sitio para vivienda de personas, el mantenimiento de un taller mecánico, la alteración del bien arrendado colocando e instalando tres (3) columnas de metal como soporte de vallas publicitarias, lo que implica en su decir, la existencia de un subarrendamiento contrario a la voluntad de las partes, y finalmente el deterioro en las instalaciones sanitarias, eléctricas, lámparas, conectores e interruptores, pisos y techos. Debe esta instancia puntualizar que al tratarse de una relación a tiempo indeterminado, como lo han manifestado las partes, y estar circunscrita la pretensión al desalojo, se estudiarán exclusivamente los motivos que constituyan causales de desalojo. En este sentido, el artículo 34 del la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a)… Omissis… b) Omissis… c)… Omissis… d) Omissis… e) Omissis… f) Omissis… g)… Omissis…”. Se observa que la referida pretensión, otorgada sólo al arrendador, a diferencia de la resolución, se aplica únicamente a los contratos de arrendamiento celebrados verbalmente o por escrito a tiempo indeterminado, bajo las causales dispuestas en la norma. Es decir, el supuesto legal establecido en la norma es de carácter especial y taxativo, y las causales ahí definidas representan numerus clausus, fuera de las cuales no puede concebirse la pretensión de desalojo. De manera que la pretensión actora encuadra en los supuestos de desalojo previstos en los literales e) y g) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sobre los cuales versará la actividad de esta instancia y así se declara. Reza la norma: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: … Omissis… e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador… Omissis… g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador”.

De seguidas se estudiará si efectivamente la parte demandada actuó conforme a los alegatos del arrendador; y una vez determinado, se establecerá si dicha actuación estuvo apegada a la voluntad de las partes o no, y así se declara. A los folios 84 al 107, ambos inclusive, se evidencia inspección judicial extra litem solicitada por la parte actora y evacuada por el Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial, sobre el bien arrendado. En dicha inspección se dejó constancia de lo siguiente: “El tribunal deja constancia que los techos del bien inmueble inspeccionado se encuentran en regular estado de uso y conservación, al igual que las lámparas, conectores e interruptores e instalaciones eléctricas. El tribunal deja constancia que las instalaciones sanitarias ubicadas en la parte del servicio de auto lavado destinada para los usuarios y lo (sic) visitantes se encuentra en regular estado de conservación, ya que las puertas y los urinarios se encuentra manchados; y sus griferías se encuentran en regular estado de uso y conservación. El tribunal deja constancia que los pisos, paredes internas y externas se encuentran en regular estado de uso y conservación con daños propios del uso dado al inmueble de taller mecánico, al igual que sus puertas y ventanas. SEGUNDO: El tribunal deja constancia que dentro del bien inmueble inspeccionado, se encuentran instaladas tres (3) vallas de las cuales una de ellas se encuentra sin anuncio publicitario y las otras dos si poseen anuncios, una de las que posee anuncio se encuentra en mal estado de conservación, y la otra en regular estado de conservación. TERCERO: El tribunal deja constancia que cerca de la entrada del inmueble inspeccionado, se encuentra un espacio destinado a vivienda habitado por una ciudadana y su grupo familiar, quien informó al tribunal ser la conserje del bien inmueble, no permitiendo el acceso del tribunal al interior del bien inmueble pudiendo observar el tribunal que desde una reja que resguarda dicho espacio se encuentra un altar con santos y/o vírgenes así como velas encendidas. CUARTO: El tribunal deja constancia que en el bien inmueble inspeccionado se encuentra en funcionamiento un autolavado para vehículos, y al fondo un taller mecánico de latonería y pintura de vehículos…”. Con relación a la valoración de este reconocimiento judicial, considera el tribunal que la misma es una inspección ocular extralitem evacuada de conformidad con el artículo 1.429 del Código Civil, que reza: “En los casos en que pudiera sobrevenir perjuicio por retardo, los interesados podrán proponer la inspección ocular antes del juicio para hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo”, en concordancia con el artículo 938 del Código de Procedimiento Civil, que dispone: “Si la diligencia que hubiere de practicarse tuviere por objeto poner constancia del estado de las cosas antes que desaparezca señales o marcas que pudieran interesar a las partes, la inspección ocular que se acuerde se efectuara con asistencia de prácticos; pero no se extenderá a opiniones sobre las causas del estrago o sobre puntos que requieran conocimientos”, esta tipo de pruebas al formarse fuera del proceso, sin la debida contradicción, no merece la misma eficacia probatoria que los reconocimientos intra litem, pues carece de un elemento fundamental para la eficacia de la prueba, a saber, el control y contradicción de la parte contra quien la misma surtirá efecto. Así lo ha sostenido nuestra jurisprudencia: “este tipo de inspección (como justificativo para p.m.) no tiene el mismo valor probatorio que la inspección judicial celebrada durante el proceso (Art. 473 y 476 el C.P.C.), toda vez que cuando la inspección es celebrada extra litem, la parte demandada no tiene el control sobre la prueba, con lo cual se vería cercenado su derecho a la defensa, de otorgársele el valor de plena prueba, como en el caso de la inspección judicial… considera esta Sala, que…, el valor probatorio que arroja la citada inspección, es la de un simple indicio, que deberá acumularse a otros indicios o pruebas, para que pueda considerarse como totalmente verdadero su contenido (Sentencia dictada por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 1º de junio de 2004, con ponencia del Magistrado Levis Ignacio ZERPA, caso Inversiones Tiquirito, C.A., y otro. Exp. 02-1058). Por lo tanto, la inspección en cuestión tiene carácter indiciario y así se declara. De ella se evidencia, con carácter indiciario, que efectivamente en el inmueble arrendado funciona un autolavado, un taller mecánico, una vivienda y además que existe dentro del inmueble vallas publicitarias y así se declara.

Respecto a esta inspección la parte demandada la impugnó, considerando que la misma se realizó sin la presencia del Juez respectivo, señalando que este hecho sería demostrado a través de actas que fueron levantadas por el cuerpo de policía de la Policía Municipal de Sucre. Ahora bien, el acta en cuestión está efectivamente suscrita por el Juez Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial. Por lo tanto, se presume la constitución efectiva del tribunal en la evacuación de la diligencia probatoria extra litem referida. Asimismo, de informe rendido por la consultoría jurídica de la Policía Municipal de Municipio Sucre en fecha 23 de noviembre de 2007 de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, e inserto al folio 202, se evidencia que el cuerpo policial no prestó apoyo alguno al Juzgado Noveno de Municipio. A esta declaración se le otorga presunción de veracidad de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y así se declara. Luego, la referida inspección conserva la eficacia probatoria que se la he atribuido supra y así se declara.

La probanza antes aludida debe ser adminiculada con la inspección judicial evacuada intra proceso en fecha 13 de febrero de 2008, a las 5:00 p.m., en el lugar donde se encuentra ubicada el inmueble arrendado, la cual riela a los folios 205 al 208, ambos inclusive. En ella se dejó constancia de lo siguiente: “PRIMERO: Los techos se aprecian de regular a buen estado de conservación tomando en cuenta la data de construcción. SEGUNDO: En cuanto a las instalaciones eléctricas el tribunal deja constancia que las lámparas y conectores se encuentran en buen estado de uso y funcionamiento, algunos cableados están superficiales y un tablero que le falta la tapa de protección. TERCERO: en el área a inspeccionar existen siete salas de baño para uso del personal y público con regular estado de conservación por el uso dejando constancia que en el baño público de caballeros el urinario se encuentra desahibilitado, en los baños de uso del personal las piezas sanitarias se encuentran manchadas, así como la cerámica de la ducha, en el baño de damas del personal se observan humedades en el techo en el bloque de tablones, en forma similar en la planta alta de la oficina en el techo se observan filtraciones y daños en el techo. CUARTO: se encuentran los pisos en estado regular de conservación observándose en algunas partes pérdida del rodamiento del mismo. QUINTO: En línea general el inmueble presenta acabados, pintura y frisos en regular estado de conservación derivados del uso que tiene el inmueble, en algunas áreas específicas se observó daños en el friso. SEXTO: Existen cuatro estructuras tubulares con aproximadamente un metro de diámetro y diez metros de altura que soportan dos estructuras metálicas denominadas “vallas publicitarias” con dimensiones aproximadas de 25m de ancho por 6m de alto; con la publicidad de “defensa pública” y otra del “canal uno”. OCTAVO: el inmueble hay un área destinada para habitación con un baño en área de cocina y un cuarto, que evidencia la permanencia de personas habitando. NOVENO: Se deja constancia que en el inmueble se encuentra funcionado un autolavado, que aparece identificado como “GALCOMA IMPORT” y hay un cartel que identifica autolavado CARS WASH TONY`S C.A., existe un área destinada para accesorio de vehículo, destinados a la venta. Se deja constancia igualmente en la parte posterior del mismo hay un área destinada a la reparación de vehículos. En este estado el apoderado de la parte demandada deja las siguientes observaciones: “La parte habitada constatada en esta inspección desde remota data sirve de área de descanso y pernocta del vigilante que para… procurar la seguridad del inmueble a expensas del demandado cumple tales funciones y que por cierto ante la inseguridad reinante en la zona se hace imprescindible para resguardar los bienes que por razones del objeto social de la demandada este tiene a su cargo. Igualmente observamos que el área del inmueble arrendado destinado al autolavado no forma parte del terreno objeto del contrato de arrendamiento”. Del reconocimiento analizado, adminiculado con el extra litem referido supra, se evidencia fehacientemente que en el inmueble arrendado funciona un autolavado, un taller mecánico, una vivienda y además existen estructuras tubulares que sirven de soporte a dos vallas publicitarias y así se declara. A pesar de la última apreciación de la representación de la parte demandada, según la cual, el autolavado no forma parte del inmueble arrendado, estima el tribunal que la sola afirmación es insuficiente para acreditar tal circunstancia; significando para este proceso que el autolavado se encuentra efectivamente dentro del inmueble arrendado y así se declara.

Ahora bien, corresponde determinar si los hechos antes valorados según las inspecciones evacuadas, constituyen supuestos subsumibles en incumplimiento del contrato celebrado. Establece el ordinal 1º del artículo 1.592 del Código Civil, que el arrendatario tiene como obligación: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias…”; obligación que se colige a su vez del artículo 1.593 eiusdem, según el cual: “Si el arrendatario emplea la cosa para un uso distinto de aquel a que se ha destinado o de modo que pueda venirle perjuicio al arrendador, éste puede, según las circunstancias, hacer resolver el contrato”. Esta obligación obedece a la propia naturaleza del contrato; pues este tipo contractual genere únicamente obligaciones personales, en cabeza de las partes. Por parte del arrendador entregar la cosa arrendada al arrendatario y procurar que éste ejerza su goce pacífico; por parte del arrendatario, además de pagar los cánones de arrendamiento, el usar la cosa en los términos que se pactó. Esta última obligación, de carácter personal y prestacional, debe su naturaleza a que arrendador o locador entrega una cosa a cambio de un precio para que sea usada y gozada de manera temporal, con la obligación de quien la usa de devolverla tal como la recibió (artículo 1.594 del Código Civil). De manera que, dada la naturaleza del arrendamiento, como principio, el arrendatario tiene la obligación de devolver al término del contrato la cosa como la recibió, lo que implica una prohibición basada en las normas citadas y en la esencia de la institución, dirigida al arrendatario de modificar el uso que se pactó o la estructura del bien arrendado durante la vigencia del contrato, pues éste no tiene ningún atributo de dominio o derecho real que se lo permita y así se declara. Ahora todas estas circunstancias pueden ser modificadas por acuerdo de las partes, pues la autonomía de la voluntad de las partes priva en la materia. No obstante, quien afirme que ha sido autorizado para destinar el inmueble a un uso distinto al que se previó en el contrato, así como para hacer modificaciones en la estructura del bien arrendado debe probarlo y así se declara.

De los folios 66 al 78, ambos inclusive, se evidencian copias certificadas de expediente de consignaciones arrendaticias a favor de la ciudadana H.B., sustanciado por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual consta de: 1) solicitud de consignación presentada ante el referido Juzgado por la representación judicial de la sociedad GALCOMA IMPORT, C.A.; 2) copia simple de la cédula de identidad e Inpreabogado del ciudadano M.H.; copia de una cédula de identidad ininteligible; 3) copia del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes; 4) diligencia solicitando copias certificadas; 5) auto acordando las copias en cuestión; 6) certificación de la secretaria del tribunal. Estas documentales se valoran en todo su mérito de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, de ellas sólo resulta pertinente el Nº 3, es decir, la copia certificada del contrato de arrendamiento, pues el resto no guarda relación directa con el thema decidendum. La copia del contrato no resulta legible íntegramente, no obstante, al folio 72 se lee su cláusula segunda, según la cual: “El inmueble en referencia será utilizado para depósito de mercancía seca, maquinarias y repuestos y en general a cuantas actividades deriven del negocio de la arrendataria”. El uso del inmueble se limitó entonces al depósito de mercancía seca, maquinaria y repuestos, y cuantas actividades deriven del negocio de la arrendataria. Por depósito de mercancía seca, maquinarias y repuestos, entendemos el efecto de dejar o alojar en un determinado sitio un tipo de mercancía destinada al comercio.

Queda por establecer si dichas actividades puedan subsumirse en la coletilla final de la cláusula estudiada según la cual el uso que se le daría al bien arrendado estaría circunscrito “en general a cuantas actividades deriven del negocio de la arrendataria”. Para ello se hace menester entender cuales actividades derivaban del negocio de la arrendataria, lo cual hará depender la licitud contractual o no de las actividades referidas e incardinadas como violatorias de lo pactado contractualmente y así se declara. A los folios 146 al 151, ambos inclusive, se evidencia copia certificada de acta constitutiva y estatutos de la compañía GALCOMA IMPORT, C.A., registrada ante el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 14 de mayo de 1990, inscrita en el Tomo 52-A SGDO, número 48. Esta documental se valora en todo su mérito de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se declara. Interesa de los estatutos de la empresa la cláusula referida a su objeto social. El artículo 3º de los estatutos es del tenor siguiente: “El objeto principal de la compañía es la importación, exportación, compra-venta y distribución al mayor y al detal de toda clase de mercancías nacionales e importadas, la representación para Venezuela de empresas extranjeras, la representación de empresas venezolanas en el extranjero, pudiendo ejercer cualquier actividad de lícito comercio que tenga a bien anexarle la Asamblea General de accionistas”. En principio, el objeto de la compañía difícilmente pudiera asociarse con las actividades denunciadas por la actora como no autorizadas, es decir, la “… importación, exportación, compra-venta y distribución al mayor y al detal de toda clase de mercancías nacionales e importadas, la representación para Venezuela de empresas extranjeras, la representación de empresas venezolanas en el extranjero, pudiendo ejercer cualquier actividad de lícito comercio que tenga a bien anexarle la Asamblea General de accionistas…”, pues, en principio, no se relaciona ni con el funcionamiento de un autolavado, ni con el funcionamiento de un taller mecánico, ni con la construcción dentro del inmueble de estructuras tubulares que sirven de soporte a vallas publicitarias y así se declara.

No obstante lo anterior, de la copia certificada de acta de asamblea general extraordinaria de accionistas de la sociedad mercantil GALCOMA IMPORT, C.A., inserta a los folios 152 al 158, ambos inclusive, inscrita ante el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 9 de septiembre de 2005, la cual se valora en todo su mérito de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se evidencia la modificación del objeto social de la compañía, en el siguiente sentido: “El objeto social de la compañía será: la comercialización, importación, exportación , compra y venta, distribución de bienes muebles en general, al mayor o al detal, muy especialmente relacionados a partes y maquinarias de uso industrial, automotor, electromecánico, de servicios, maquinaria para el mantenimiento de obras civiles de construcción, así como la prestación de servicios de mantenimiento en general, y en fin cualquier actividad de lícito comercio relacionada o no con la materia”. Esta modificación estatutaria se relaciona con el funcionamiento de un autolavado y de un taller mecánico (servicios de mantenimiento en general), por lo tanto se colige su licitud contractual. Así las cosas, para esta instancia tanto el funcionamiento del autolavado como del taller mecánico resulta adaptada al contrato celebrado, y por tanto, no hubo incumplimiento por parte de la arrendataria en este respecto. ASI SE DECLARA.

Con relación a la copia simple de un documento privado inserta al folio 163, fechado 2 de agosto de 1991, mediante el cual la sociedad GALCOMA IMPORT, C.A., participa a la arrendadora, ciudadana H.B., su intención de colocar varios avisos publicitarios en el referido galpón. En primer lugar, observa esta instancia que se trata de una copia simple de un instrumento privado, que por interpretación del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no es admisible en juicio. En segundo lugar, respecto a la supuesta “certificación” de autenticidad estampada en su reverso, del tenor siguiente: “Yo, Yosmaira Corsi, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 10.333.298, en mi condición de vicepresidente de logística de la empresa publicidad Vepaco, C.A., por medio de la presente dejo constancia que la presente carta de fecha 02 de agosto de 1991, es copia fiel y exacta de la que reposa en el expediente de nuestra arrendadora GALCOMA IMPORT, C.A. Constancia que se emite a petición de parte interesada en Caracas, 28-07-2007”; a juicio del tribunal no tiene algún signo de autenticidad que la vincule directamente con la actora. La declaración documentada al dorso no emana de la actora, sino de una ciudadana que se identifica como vicepresidenta de logística de la empresa publicidad Vepaco C.A., tercero ajeno a esta controversia. Lo que es más importante y determinante, es que no puede entenderse como auténtica la certificación que hace la mencionada ciudadana, pues no se trata de una certificación emanada de un funcionario competente para emitirla y mucho menos tratándose de un instrumento privado. En este sentido, el artículo 1.363 del Código Civil, establece: “Los traslados y las copias o testimonios de los instrumentos públicos o de cualquiera otro auténtico, hacen fe, si los ha expedido el funcionario competente con arreglo a las leyes”. Por tales razones, la instrumental en cuestión no merece ningún valor probatorio y así se declara.

De las probanzas antes analizadas, no evidenció el tribunal que la construcción dentro del inmueble de estructuras tubulares que sirvieran de soporte a vallas publicitarias, fueran autorizadas por la arrendadora, ni que la construcción de este tipo de estructura se entienda implícitas en el objeto social a que se dedica la compañía, a saber, “… la comercialización, importación, exportación, compra y venta, distribución de bienes muebles en general, al mayor o al detal, muy especialmente relacionados a partes y maquinarias de uso industrial, automotor, electromecánico, de servicios, maquinaria para el mantenimiento de obras civiles de construcción, así como la prestación de servicios de mantenimiento en general, y en fin cualquier actividad de lícito comercio relacionada o no con la materia…”, ya que es diferente el uso del inmueble arrendado, que depende de objeto social de la compañía (como ha quedado establecido en este fallo), de la ejecución de reformas; siendo que en el caso de la construcción de las estructuras referidas se trata propiamente de reformas al bien arrendado, para lo cual es necesario la autorización expresa de la arrendadora. Al no evidenciarse autorización alguna por parte de la arrendadora, es forzoso concluir que la arrendataria está incursa en la causal de desalojo prevista en el literal e) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es, por haber realizado reformas no autorizadas por el arrendador y así se declara. Con relación a los presuntos daños del inmueble, el tribunal estima que el deterioro que se pudo apreciar de las inspecciones valoradas previamente, obedecen al uso normal del inmueble, y no constituye motivo para considerar incumplida la obligación de cuido del bien arrendado. Asimismo, respecto al establecimiento de una vivienda dentro del inmueble arrendado, la inspección judicial valorada corrobora la tesis del demandado según la cual dicha instalación está destinada como habitación de vigilantes que resguardan la seguridad del inmueble. Con relación a la afirmación de la actora según la cual su arrendataria al colocar las vallas publicitarias referidas en este fallo, ha subarrendado el inmueble en cuestión, estima el tribunal que no existe prueba alguna que evidencia la existencia de dicho subarrendamiento y así se declara. Por lo tanto, las denuncias antes mencionadas se declaran improcedentes y así se establece.

Asimismo, respecto al altar religioso que se encontró en el bien al momento de realizar la inspección, el tribunal destaca que en nuestra República se encuentra consagrado el derecho a la libertad de religión y culto, en el artículo 59 de la Constitución vigente, así: “El Estado garantizará la libertad de religión y de culto. Toda persona tiene derecho a profesar su fe religiosa y cultos y a manifestar sus creencias en privado o en público, mediante la enseñanza u otras prácticas, siempre que no se opongan a la moral, a las buenas costumbres y al orden público. Se garantiza, así mismo, la independencia y la autonomía de las iglesias y confesiones religiosas, sin más limitaciones que las derivadas de esta Constitución y de la ley. El padre y la madre tienen derecho a que sus hijos o hijas reciban la educación religiosa que esté de acuerdo con sus convicciones. Nadie podrá invocar creencias o disciplinas religiosas para eludir el cumplimiento de la ley ni para impedir a otro u otra el ejercicio de sus derechos”, por lo tanto, el hecho en cuestión es irrelevante a los efectos de esta controversia y así se declara. Con relación a la afirmación de la arrendataria, según la cual ha realizado a sus expensas, reparaciones y refracciones en el inmueble arrendado, el tribunal observa que si la misma pretende obtener conclusiones jurídicas de dicho hecho, debe plantearlo por la vía procesal pertinente y así se declara. Así las cosas, se evidencia que la demandada incumplió su obligación de no realizar reformas no autorizadas por la arrendadora, de manera que de conformidad con el artículo 1.264 del Código Civil y 1.159 eiusdem, en concordancia con el literal e) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, declara el incumplimiento de la empresa GALCOMA IMPORT, C.A., y en consecuencia la procedencia parcial de la pretensión de desalojo y así se declara.

DECISIÓN

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de DESALOJO planteada por los abogados A.B. y R.G., en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano H.B.B., contra la sociedad mercantil GALCOMA IMPORT, C.A. Se ordena la entrega material del inmueble arrendado ubicado en el lote Nº 20 del antiguo Fundo La Vega, posteriormente conocido con el nombre de Los Nardos, en jurisdicción de Petare, Distrito Sucre el estado Miranda, con una superficie aproximada de dos mil novecientos sesenta y un metros cuadrados (2.961 mts2). Igualmente entrega en arrendamiento las bienhechurías existentes en la actualidad construidas por Helados Tío Rico, S.A., arrendataria previa de dicho inmueble, que consiste en lo siguiente: a) un galpón construido de los siguientes materiales: estructura de acero de viga doble T, con cerdas reforzadas y cubierto el techo con láminas de aluminio. El piso de dicha área es de placa de concreto rústico; b) un área de oficinas de medidas 9x12 metros que comprenden un área de ciento ocho metros cuadrados (108mts2) la cual está construida de los siguientes materiales: paredes de bloque, techos de platabanda con ventanas y puertas metálicas, a la parte demandante.

No hay condenatoria en costas.

Notifíquese, publíquese, regístrese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los veintiún (21) día del mes de mayo del año dos mil ocho (2008). Años 197° de la Independencia y 148° de la Federación.

EL JUEZ,

H.J. ANGRISANO SILVA

EL SECRETARIO,

H.V.

En la misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia, siendo la _______

EL SECRETARIO

HJAS/HV/jigc.

EXP. Nº 14.782