Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil y Mercantil de Merida (Extensión Mérida), de 11 de Noviembre de 2010

THEMA DECIDENDUM: El juicio por nulidad de acta de condominio fue interpuesto por los ciudadanos H.G.C. Y J.A.F., en contra DE LA JUNTA DE CONDOMINIO en la persona de su Presidente ciudadano J.L.A. y a la ADMINISTRADORA DEL CONDOMINIO (INMOVIVIENCA) en la persona de su Director ciudadano R.O.J.P.. Ahora bien, tanto los hechos narrados por la parte actora en el libelo de la demanda, como los señalados por la parte accionada en la contestación de la demanda, fueron debidamente especificados en la parte narrativa de este fallo. Corresponde al Tribunal determinar si la acción incoada por nulidad de acta de condominio debe prosperar o no, verificar si la reconvención interpuesta por la parte demandada reconviniente es procedente o no. Así quedó trabada la litis.

DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA PARA INTENTAR EL JUICIO. Tal defensa fue alegada por ambos codemandados: “INMOVIVIENCA” ADMINISTRADORA DEL CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL EL GARZO representada por su DIRECTOR R.O.J.P. y por el ciudadano J.L.A. presidente elegido en asamblea realizada en fecha 16 de abril de 2.008.

-La codemandada “INMOVIVIENCA” ADMINISTRADORA DEL CONJUNTO RESIDENCIAL EL GARZO, en la persona de su DIRECTOR R.O.J.P., argumentó:

Que la administración de conformidad con el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, se rige por las normas del mandato; que para poder transigir, enajenar, hipotecar o ejecutar cualquier otro acto que exceda de la administración ordinaria, el mandato debe ser expreso, que siendo que en el caso en cuestión no existe poder especial, sus facultades están limitadas a la simple administración no pudiendo ejecutar tales facultades, es decir no esta investida de facultades al no habérsele otorgado un poder especial al administrador para tomar decisiones, por lo que es evidente que no tiene o no está investida de las facultades para intentar la acción incoada en su contra.

Así mismo, el codemandado J.L.A. (Presidente elegido en asamblea realizada en fecha 16 de abril de 2.008), señaló que los actores no consignaron documentos fundamentales que los acredite en sus cargos de presidente y secretaria, por lo que al no probar que están investidos de tales cargos carecen de la facultad para que se les reponga en tales cargos y por lo tanto carecen de la facultad para intentar la acción. Que igualmente los actores estaban obligados a consignar las actas de asamblea, más aún cuando son ellos (actores) los que manejan a su arbitrio los libros de asamblea de propietarios de residencias El Garzo.

En el caso bajo análisis, si bien es cierto que la parte actora no demostró de manera fehaciente su acreditación en los cargos de de presidente y secretaria respectivamente, no es menos cierto que tales cargos fueron reconocidos, de manera indefectible en el escrito de contestación de la demanda suscrito por el codemandado J.L.A., quien en la parte in fine de su reconvención propuesta, advirtió sobre los mismos, siendo un hecho admitido que no requiere prueba. Así mismo, es menester, señalar que la junta de condominio efectivamente ejerce, un poder de administración, no obstante, éste poder de administración no se ve menoscabado al demandar en juicio, toda vez que el mismo está investido de una representación otorgada por varios copropietarios, que son mandantes, por lo cual la parte actora reconvenida no requieren de un poder especial para intentar la acción incoada. De tal manera que, la referida falta de cualidad de la parte actora para intentar el juicio, alegada por la parte codemanda, no puede prosperar y así debe decidirse.

DE LA FALTA DE CUALIDAD PARA SOSTENER EL JUICIO. (Alegada tanto por la codemanda, “INMOVIVIENCA” Administradora del Condominio del Conjunto Residencial El Garzo, en la persona de su director R.O.J.P., como por el codemandado J.L.A. (presidente elegido en asamblea realizada en fecha 16 de abril de 2.008).

La codemanda “INMOVIVIENCA” Administradora del Condominio de las Residencias El Garzo, en la persona de su director R.O.J.P., argumentó:

Que no tiene autonomía legal para decidir las pretensiones solicitadas por los actores, ya que al actuar la administradora como mandataria en la institución del condominio, está supeditada a un órgano superior que es el mandante, quien reúne las facultades para sostener cualquier acción y es a quien debe ser dirigida la demanda.

Así mismo, el codemandado J.L.A. (Presidente elegido en asamblea realizada en fecha 16 de abril de 2.008) argumentó: Que el condominio es una comunidad de intereses cuya responsabilidad radica en la totalidad de los propietarios y como tal no tiene personalidad jurídica. Que la máxima autoridad del condominio son los copropietarios y la junta es solo un enlace entre los propietarios y la administradora, pero que en ningún momento la ley le otorga la facultad para convenir, transigir o ejecutar cualquier otro acto de auto composición procesal y por lo tanto no tiene la facultad para aceptar la nulidad de las actas por no estar dentro de su competencia, puesto que esta función le correspondería órgano superior al de la junta, es decir no existe a identidad lógica entre la persona del demandado y la persona contra quien la acción es concedida, por lo tanto no existe la cualidad pasiva por parte del Presidente de la Junta, para sostener el juicio.

El Tribunal observa: En primer lugar; Que la empresa INMOVIVIENCA, ADMINISTRADORA DEL CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL EL GARZO, como bien lo indica la parte, actúa como mandataria en la institución del condominio. En segundo lugar, Que la institución de un condominio deviene de una asamblea general de copropietarios. En tercer lugar, que ambos codemandados tanto la empresa INMOVIVIENCA , como el ciudadano J.L.A. (Presidente elegido en asamblea realizada en fecha 16 de abril de 2.008), adquieren autonomía legal, toda vez que representan a una comunidad de copropietarios, por tanto si tienen facultad para sostener cualquier acción. En tal sentido la mencionada defensa perentoria, alegada por los codemandados de autos, no puede prosperar y así debe decidirse.

DE LA RECONVENCIÓN PROPUESTA:

La parte codemandada ciudadano R.O.J.P., en su carácter de Director de la Empresa Inmobiliaria Vivienda C.A., (INMOVIVIENCA), reconvino a la parte actora ciudadanos: J.A.F. y H.G.C., en su condición de presidente y secretaria de la administración de la junta de condominio(saliente); a los fines de que estos realicen la entrega a la nueva Junta de Condominio; de lo siguientes: Libro de actas de asambleas, libro de contabilidad que obliga la Ley de Propiedad Horizontal, comprobantes de ingresos-gastos, facturas y entrega de llaves correspondientes a los diferentes salones que correspondan al condominio, toda vez que los mismos se encuentran en su posesión.

Por su lado la parte actora reconvenida argumentó: Que en el escrito de reconvención, no fue manifestado, quien es el ciudadano J.L.Á., y con que cargo o representación viene a contrademandar a los co-demandantes de autos. Que no están obligados a entregar los libros, comunicaciones, documentos, soportes, que corresponden al condominio, porque la junta, es una junta que fue electa en contravención de las leyes que rigen la materia, ya que no fue practicada en la forma y manera contenida en la Ley de Propiedad Horizontal, porque la misma fue convocada por la empresa administradora y no por los propietarios. Por lo que desconocen la personalidad jurídica del la contrademandante y desconocen la representación de la Junta de Condominio. Que es falso que la nueva Junta de Condominio los haya convocado para que hiciesen entrega de tales documentos pues nunca fueron citados o notificados de ello y que no hay prueba de ello. Que hasta la presente fecha no están obligados a entregar los libros y demás documentos de la Junta a ninguna persona, so peligro de que los mismos sean adulterados, mutilados o de cualquier forma dañados por personas que no son legítimamente designados por la asamblea, que se debe convocar al respecto, pero por los propietarios y no por la empresa administradora del condominio, como sucedió en el caso de marras.

El Tribunal observa en primer lugar: Que la parte reconviniente reconoció abiertamente, que los ciudadanos J.A.F. y H.G.C., detentan la condición de presidente y secretaria de la administración de la junta de condominio anterior. En segundo lugar: Que la entrega de los respectivos libros y documentos que se encuentran en posesión de los actores, se realizará una vez que en autos haya quedado demostrado y probado la constitución real y efectiva de la nueva junta de condominio, nombrada mediante acta de fecha 16 de abril de 2.008(objeto en controversia). En tercer lugar: Que el ciudadano J.L.A., detenta el cargo de presidente de nueva junta de condominio nombrada mediante asamblea de fecha 16 de abril de 2.008 (objeto en controversia). En cuarto lugar: Que el referido ciudadano J.L.A., tiene potestad para contrademandar dada su condición de codemandado. En quinto lugar: Que la empresa INMOVIVIENCA, realizó la convocatoria para la asamblea de fecha 16 de abril de 2.008, en nombre y representación de varios copropietarios; y en sexto lugar: Que es imprescindible para este jurisdicente determinar la legalidad o no del acta de fecha 16 de abril de 2.008, (objeto en controversia).

Por las razones, anteriormente explanadas declara improcedente la reconvención interpuesta. Así debe decidirse.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

En la oportunidad legal la parte actora, promovió las siguientes pruebas:

I. Valor y mérito jurídico probatorio de la convocatoria de fecha 7 de abril de 2.008.

Se infiere al folio 8 convocatoria emitida por INMOVIVIENCA bienes y raíces, dirigida a la ciudadana M.C.d.F., en virtud de la cual comunica que en virtud de la renuncia de cuatro (4) miembros de la Junta de Condominio de seis (6) que lo integraban y por haberlo solicitado un número de propietarios que representan más de un tercio del valor básico del inmueble, se convocaba a todos lo copropietarios de las Residencias El Garzo a una Asamblea General Extraordinaria, que tendría lugar el día miércoles 16 de abril de 2.008, en el salón de reuniones del edificio 2, la cual se efectuaría en el siguiente orden; que la primera convocatoria sería a las 6:00pm, que en el caso de no haber quórum, la segunda convocatoria sería para las 7:00pm del mismo día, que el caso de no haber tampoco quórum, la tercera y última convocatoria quedaría para las 8:00pm en el mismo lugar y fecha, la cual se realizaría cualesquiera fuere el número de asistentes. Que igualmente quedó establecido que las decisiones serían válidas y de obligatorio cumplimento para todos de acuerdo a la Ley de Propiedad Horizontal y que el único punto a tratar sería: LA ELECCIÓN DE LA JUNTA DE CONDOMINIO.

Observa el Tribunal que este documento privado no fue impugnado por la parte demandada en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni fueron desconocidas sus firmas, ni tachado con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo el Tribunal advierte que la referida convocatoria hace referencia a una asamblea extraordinaria que alude indefectiblemente a una sola reunión, cuyo único punto a tratar, sería la elección de la Junta de Condominio, sin embargo en dicha convocatoria también se anuncio y se citó para dos (2) reuniones más en forma consecutiva, esto es; una SEGUNDA CONVOCATORIA para las 7:00 P. M., del mismo día y lugar y una LA TERCERA y última CONVOCATORIA PARA LAS 8:00 P. M, también en el mismo lugar y fecha. Todo lo cual evidentemente contraviene el artículo 23 y 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, siendo que la exhortación o convocatoria realizada a los vecinos, tuvo en su haber el llamando a tres(3)reuniones de manera consecutiva, siendo esto, total y absolutamente ilegal, aunado a ello a la Asamblea en cuestión, no concurrió un número de propietarios suficientes como para tomar el acuerdo correspondiente, por lo que se debía proceder a realizar una nueva consulta por los medios indicados tal como lo indica el artículo 23 de la ley citada.

II. Valor y mérito jurídico probatorio de las listas de asistencia que por edificio fueron firmadas por los co-propietarios asistentes.

De folio 9 al 11 corren tres(3) listados de asistencia correspondiente a los copropietarios de los Edificios 1, 2 y 3 quienes asistieron a la Asamblea Extraordinaria, convocada en horarios sucesivos, por la empresa INMOVIVIENCA, quien advirtió sobre la publicación en prensa, de la reunión para el día miércoles 16 de abril de 2.008. En el indicado listado de asistentes, se constata que de la torre 1 asistieron 8 personas, de la torre 2 asistieron 13 personas y de la torre 3 asistieron 16 personas.

Tal documento privado al igual que el anterior no fue impugnado por la parte demandada en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni fueron desconocidas sus firmas, ni tachado con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil, en concordancia con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, razones por las cuales se da por reconocido en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. Sin embargo, constató el Tribunal que según la precitada lista de asistentes a la asamblea realizada en fecha 16 de abril de 2.008, el número de personas asistentes a la misma fue la cantidad de 37 personas, siendo a todas luces una cantidad insuficiente para tomar decisiones, toda vez que las decisiones se tomarán por mayoría de propietarios interesados que representen por lo menos dos (2) tercios de los apartamentos correspondientes, de tal manera que de un total de 115 apartamentos asistieron 37 personas lo cual ni siquiera representan a la cantidad de (un)1 tercio. De tal manera que la asamblea realizada en la forma anteriormente señalada, resulta evidentemente ilegal.

III. Valor y mérito jurídico probatorio de la comunicación dirigida a los co-propietarios del Conjunto Residencial El Garzo.

Evidencia el Tribunal que al folio 12 y 13 corre la referida comunicación de fecha 18 de abril de 2.008, en virtud de la cual los miembros de la nueva Junta de Condominio comunicaron a la ciudadana M.C.D.F., que según Asamblea Extraordinaria de fecha 16 de abril de 2.008, mediante convocatoria y cumplimento de las formalidades legales, se procedió a elegir por mayoría la nueva Junta de condominios, advirtiendo que la nueva Junta de Condominio había quedado integrada de la siguiente manera: PRESIDENTE: J.L.A., VICEPRESIDENTE: LETICIA PEÑA, SECRETARIA: DELIA PRIETO, TESORERO: I.D.Z., PRIMER VOCAL: M.A., SEGUNDO VOCAL: MARÍA PEÑA Y TERCER VOCAL: S.N.. Que en la mencionada acta se dejó constancia, que el libro de actas no fue facilitado por la Junta saliente. Así como, que se le habían concedido 8 días a la Junta saliente para que rindieran cuenta de todos los ingresos y egresos que ejecutaron durante sus funciones, solicitándole la entrega de los documentos, soportes y libros. Y que se había subsanado el grave problema referido a la renuncia de cuatro miembros de la junta, siendo que solo sesionaban dos, cuando en realidad la ley ordena que los actos de la junta de condominio deben ser aprobados por la mayoría de votos.

Observa el Tribunal que este documento privado no fue impugnado por la parte demandada en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni fueron desconocidas sus firmas, ni tachado con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, razones por las cuales se da por reconocido dicho documento privado en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, sin embargo, por cuanto la Asamblea de fecha 16 de abril 2.008, fue realizada en la forma ilegal antes señalada, esta comunicación no reviste eficacia jurídica probatoria.

IV. Valor y mérito jurídico probatorio de la exhibición del acta de asamblea Extraordinaria de fecha 16 de abril de 2.008, en la que se eligió una Junta de Condominio de las Residencias El Garzo.

Observa el tribunal que la referida prueba no consta en autos, toda vez que la parte demandada no fue intimada a los efectos de exhibir el documento requerido, por lo que la mencionada prueba se tiene como inexiste y en consecuencia no es objeto de valoración.

V. Finalmente señalaron que en virtud del principio de la comunidad de la prueba hacen suyas las pruebas promovidas por la parte demandada.

DE LAS PRUEBAS PRODUCIDAS POR LA PARTE CO-DEMANDADA. (Administradora del Condominio (INMOVIVIENCA), en la persona de su Director ciudadano R.O.J.P..

En la oportunidad legal la parte co-demandada, promovió la siguiente prueba:

1. Valor y mérito jurídico probatorio de las actas procesales.

   Con respecto al mérito y valor jurídico probatorio de las actas del proceso en cuanto le sean favorables, el Tribunal señala, que efectuado el aporte de pruebas, las mismas pasan a formar parte del proceso, sin que ninguno de los contendores pueda atribuirse factores favorables y la eliminación de los que no lo sean, toda vez que por el principio de la comunidad de la prueba, ninguna de las partes contendientes puede atribuirse el valor exclusivo de cualquier prueba o de parte de la misma, ya que como antes se indicó, las pruebas aportadas al juicio son propias de éste, y no de las partes en particular.

   Con relación a esta prueba, el Tribunal considera pertinente, hacer las siguientes consideraciones: En primer lugar, cuando una prueba es promovida dentro de un proceso cualquiera, no es el promovente el dueño de la prueba, pues la misma puede beneficiar, favorecer o perjudicar a todas las partes que de una u otra forma aparezcan involucradas en la controversia, en atención al principio procesal de la comunidad de la prueba, que permite que una prueba evacuada y producida a los autos pertenece al proceso, guardando total independencia de la parte que la promovió o produjo y no en forma particular a su aportante o promovente, ya que tal como lo estableció la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 19 de noviembre de 1.969, tienen su justificación jurídica en que “... como las pruebas constituyen los elementos utilizados por el Juez para alcanzar el fin del proceso, nada importa quien las haya promovido o aportado”; en segundo lugar, son tres las características fundamentales que se le atribuyen al principio de la comunidad de la prueba: 1) Que se relaciona con el hecho de que toda prueba surte efectos para el proceso quien la adquiere (proceso de adquisición de la prueba) para el proceso, sin que importe la parte que la haya promovido. 2) El destinatario de la prueba no es una parte específica, no es tampoco su promovente, es, siempre y en todo caso el proceso. 3) La valoración de una prueba no toma en cuenta el vínculo generador de ella, pues el mérito y la convicción que de ella dimanan es totalmente independiente del propósito del promovente, sólo subordinado a la soberanía del juzgador; en tercer lugar, si bien, la expresión de reproducir el mérito favorable de los autos en cuanto a que favorezca a la parte promovente, no vulnera en sí el principio de la adquisición procesal, ni tampoco lesiona el principio de la comunidad de la prueba, ni menoscaba la potestad del juzgador de valorar las pruebas, no obstante, la expresión el mérito favorable de los autos en cuanto favorezca al cliente o representado, no constituye por sí misma una prueba, sino una especie de recordatorio al Juez para analizar las actas procesales, sin que ello implique, se repite, una prueba en si misma. Por lo tanto, esta prueba promovida por la parte co demandada, el Tribunal no le asigna eficacia probatoria alguna, pues las actas procesales y las pruebas no son patrimonio de una parte en especial sino que corresponden al proceso, y por lo tanto, pueden favorecer o desfavorecer a las mismas.

2. Valor y mérito jurídico probatorio a la solicitud realizada por cuarenta y cinco (45) propietarios del Conjunto Residencial El Garzo 1era Etapa, para la convocatoria de la Asamblea General de Copropietarios, cuya acta se impugnó en este juicio.

   Observa el Tribunal que al folio 104 y 105 corre la mencionada solicitud realizada por cuarenta y cinco (45) propietarios del Conjunto Residencial El Garzo, en fecha 27 de agosto de 2.007, dirigida al Presidente y demás miembros de la Junta de Condominio de las Residencias El Garzo, mediante la cual señalaron que en uso de los derechos impuestos por la Ley de Propiedad Horizontal, solicitaban que fuera fijada y publicada fecha y hora, para la convocatoria a la asamblea, donde se llevaba a efecto, la elección de una nueva junta de condominio, en un lapso no mayor de una semana. Constata el Tribunal que el señalado listado incumbe a los copropietarios integrantes de las torres 1, 2 y 3. Así mismo, advierte el Tribunal que la solicitud en mención fue realizada siete (7) meses y medio antes de haberse llevado a efecto la asamblea de fecha 16 de abril de 2.008.

   Observa el Tribunal que tal documento privado no fue impugnado por la parte demandada en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni fueron desconocidas sus firmas, ni tachado con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, razones por las cuales se da por reconocido, en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil.

3. Valor y mérito jurídico probatorio de la convocatoria personalizada realizada a todos y cada uno de los propietarios en fecha 07 de abril de 2008.

   Evidencia el Tribunal que al folio 106 corre la referida convocatoria en virtud de las cual la empresa INMOVIVIENCA Bienes- Raíces, comunicó al ciudadano L.A.Y., integrante de las residencias El Garzo, apartamento 1-PB-B, que en virtud de la renuncia de cuatro (4) miembros de la Junta de Condominio de los seis (6) que lo integraban y por haberlo solicitado un número de propietarios que representan más de un tercio del valor básico del inmueble, se convocaba a todos lo copropietarios de las Residencias El Garzo a una Asamblea General Extraordinaria, que tendría lugar el día miércoles 16 de abril de 2.008, en el salón de reuniones del edificio 2, la cual se efectuaría en el siguiente orden; la primera convocatoria sería a las 6:00pm, que en el caso de no haber quórum, la segunda convocatoria sería para las 7:00 pm del mismo día y lugar, que el caso de no haber tampoco quórum, la tercera y última convocatoria quedaría para las 8:00pm en el mismo lugar y fecha, la cual se realizaría cualesquiera el número de asistentes. Que igualmente establecido que las decisiones serían válidas y de obligatorio cumplimento para todos de acuerdo a la Ley de Propiedad Horizontal y que el único punto a tratar sería: LA ELECCIÓN DE LA JUNTA DE CONDOMINIO.

   Observa el Tribunal que la referida convocatoria fue valorada ut supra, tal y como se desprende de la prueba enumerada I, concerniente a las pruebas promovidas por la parte actora. El Tri bunal dio por reconocido dicho documento privado, en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. Sin embargo, el Tribunal advirtió que la mencionada convocatoria hizo referencia a una asamblea extraordinaria, es decir, a una sola reunión en virtud de la cual se elegiría una nueva junta de condominio, pero que adicionalmente se emplazó para dos (2) reuniones más, esto es a la 7:00pm y 8:00pm, haciéndolas de manera consecutiva en el mismo lugar y fecha de la primera, por lo que se menoscabo lo dispuesto en los artículos 23 y 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, siendo que la exhortación o convocatoria realizada a los vecinos, tuvo en su haber el llamando a tres(3)reuniones de manera consecutiva, siendo esto, total y absolutamente ilegal, aunado al hecho de que a la Asamblea no concurrió un número de propietarios suficientes como para tomar el acuerdo correspondiente, por lo que se debía proceder a realizar una nueva consulta por los medios indicados tal como lo indica el artículo 23 de la ley citada.

4. Valor y mérito jurídico probatorio de la convocatoria realizada por la prensa, en la página 2B, del Diario Frontera, de fecha miércoles 09 de abril de 2008.

   Observa el Tribunal que al folio 107 efectivamente corre la referida publicación periodística de la convocatoria (ut supra mencionada), cuyo único punto a tratar era: La elección de la junta de condominio. A este respecto, el Tribunal señala que tal publicación periodística, tiene eficacia jurídica probatoria, por exigirlo la Ley de Propiedad Horizontal.

5. Valor y mérito jurídico probatorio del acta de Asamblea General de Copropietarios levantada el día 16 de abril de 2008.

   Observa el Tribunal que del folio 108 al 110 corre en copia fotostática simple, la indicada acta de fecha 16 de abril de 2.008, levantada por los copropietarios del conjunto residencial El Garzo, en hora 8:00pm; en la misma se dejó constancia de que por tratarse de la tercera y última convocatoria, la misma se realizaría cualquiera que fuere el número de asistentes y que las decisiones serían válidas y de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios. Que en virtud de la referida reunión, hubo varias exposiciones sobre la legalidad o no de la misma, que sin embargo en la referida acta quedó asentado que la asamblea siendo la máxima autoridad del condominio la consideraba válida, procediendo a nombrar la nueva junta de condominio quedando integrada en presencia del presidente actual ó saliente de la siguiente manera: PRESIDENTE: J.L.A., VICEPRESIDENTA: LETICIA PEÑA, SECRETARIA: DELIA PRIETO, TESORERO: I.D.Z., PRIMER VOCAL: M.A., SEGUNDO VOCAL: M.Z.P. y TERCER VOCAL: S.N.. Que sometida a votación la presente proposición fue aprobada por unanimidad de los asistentes a la asamblea. Se dejó constancia que el acta en referencia, fue levantada de esta manera y no en el libro de asambleas por cuanto no se permitió acceso al libro, dejándose constancia que se haría a posteriori, pero que se haría firmar a todos los asistentes, la aprobación y asistencia a la asamblea. Así mismo, se estableció un plazo de ocho (8) días para que la junta saliente rinda cuentas de su gestión mientras ejercieron funciones.

   Observa el Tribunal que la referida acta es total y absolutamente ilegal por cuanto no se pueden efectuar consecutivamente tres reuniones un mismo día en un mismo lugar y en una misma fecha, vale decir una Asamblea efectuada a las 6 P.M., otra a las 7:00 y otra a las 8 P.M., incluso sin existir el quórum reglamentario, pues cada vez que se deba efectuar una Asamblea de Condominio se debe convocar nuevamente por la prensa para cada reunión la correspondiente convocatoria para la elección de la Junta de Condominio.

   En tal sentido, la asamblea realizada en la fecha 16 de abril de 2.008, adolece de evidentes vicios, que la hacen nula, de toda nulidad, todo lo cual permite afirmar que es procedente la acción propuesta de nulidad. Aunado a ello el señalado documento fue presentado en COPIAS FOTOSTÁTICAS SIMPLES, no se le asigna ningún tipo de valor probatorio, ya que el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, señala que las copias fotostáticas producidas en juicio se reputaran fidedignas cuando se traten de documentos públicos o privados reconocidos expresa o tácitamente por la parte a la cual se oponen y no fueren impugnadas por el adversario, de ello se infiere que las copias fotostáticas de los documentos simplemente privados carecen de todo valor probatorio y sólo sirven a su promovente como un principio de prueba a los fines de adminicularla con respecto a otro medio probatorio legal, pues tal como lo señala el DR. R.E.L.R., en su obra titulada “CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL”, Tomo III, Página 444 y siguientes: “...el artículo 429 se refiere a la impugnación y cotejo de las reproducciones de documentos públicos y privados reconocidos expresa o tácitamente, restando valor probatorio a los instrumentos privados producidos en copia fotostática simple...”. De igual manera ha sido doctrina sostenida por la extinta Corte Suprema de Justicia que las copias simples carecen de valor probatorio y así lo dejó establecido en la sentencia de fecha 11 de noviembre de 1999, cuando expresó: “... los documentos privados deben ser presentados en originales, no en copias fotostáticas. Debe recordarse que sólo pueden ser traídos a juicio documentos en copias fotostáticas, cuando se trate de instrumentos públicos, privados reconocidos o legalmente tenidos por reconocidos conforme a la permisión establecida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. (...) es forzoso concluir para esta Sala que tales fotostáticos no pueden tener valor probatorio en este juicio...”. Por todas las razones anteriormente explanadas, el acta de condominio celebrada en fecha 16 de abril de 2.008, es total y absolutamente nula y así debe decidirse.

6. Valor y mérito jurídico probatorio del documento correspondiente al acta de fecha 24 de abril de 2008.

   Constata el Tribunal que al folio 111 y 112 corre en copia fotostática simple, la precitada acta, en virtud de la cual los nuevos miembros de la junta de condominio nombrada en fecha 16 de abril de 2.008, convocaron una reunión, a los fines de que los ciudadanos J.A.F. y H.G.C., hiciesen la entrega y rendición de cuentas de la junta anterior, dado el compromiso preestablecido en la mencionada acta de fecha 16 de abril de 2.008, en donde dichos ciudadanos quedaron comprometidos a hacer entrega oficial. En dicha acta, se dejó constancia que los mencionados ciudadanos no cumplieron con la acción soberana impuesta por la nueva asamblea de propietarios. Que tal desobediencia tiene por finalidad evitar que la junta de condominio funcione debidamente a favor de la comunidad. Se señaló igualmente que al no haberse efectuado la entrega en referencia, deben trasladarse a una notaría, quedando a riesgo un denuncia legal. Constató el Tribunal que la referida acta fue soportada por trece (13) copropietarios integrantes de las torres 1, 2 y 3.

   El Tribunal señala que ha la referida acta, tampoco se le asigna ningún tipo de valor probatorio, ya que como se mencionó anteriormente el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, advierte que las copias fotostáticas producidas en juicio se reputaran fidedignas cuando se traten de documentos públicos o privados reconocidos expresa o tácitamente por la parte a la cual se oponen y no fueren impugnadas por el adversario, de ello se infiere que las copias fotostáticas de los documentos simplemente privados carecen de todo valor probatorio y sólo sirven a su promovente como un principio de prueba a los fines de adminicularla con respecto a otro medio probatorio legal. En tal sentido la mencionada prueba no reviste valor jurídico probatorio alguno.

DE LAS PRUEBAS CONSIGNADAS POR LA PARTE CO-DEMANDADA. (Presidente de la Junta de Condominio del Conjunto Residencial El Garzo, ciudadano J.L.Á..).

I. Ratificó las pruebas documentales marcada “A”, “B”, “C”, “D” y “E”, consignadas por el apoderado de la “Empresa Inmobiliaria Vivienda C.A. (Inmovivienca)”, ciudadano abogado R.O.J.). (FOLIOS DEL 104 AL 113).

Constata el Tribunal que las referidas pruebas marcadas “A”, “B”, “C”, “D” y “E” referidas a:

 Solicitud realizada por cuarenta y cinco (45) propietarios del Conjunto Residencial El Garzo 1era Etapa, para la convocatoria de la Asamblea General de Copropietarios.

 Relativa a la convocatoria personalizada realizada a todos y cada uno de los propietarios en fecha 07 de abril de 2008.

 Concerniente a la publicación periodística de la convocatoria efectuada por Inmovivienca para la asamblea General Extraordinaria de fecha 16 de abril de 2.008, cuyo único punto a tratar sería la elección de la junta de condominio.

 Relativa al acta de Asamblea General de Copropietarios levantada en fecha 16 de abril de 2008.

 Relativa al documento correspondiente al acta de fecha 24 de abril de 2008.

El Tribunal observa que las referidas pruebas fueron promovidas ut supra, y debidamente valoradas, sería una inutilidad procesal redundar nuevamente sobre el mismo punto.

Para mayor comprensión de la situación jurídica planteada, resulta conveniente transcribir los siguientes dispositivos legales contenidos en los artículos 18, 22, 23, 24 y 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, a saber:

El artículo 18, establece:

Artículo 18.- La administración de los inmuebles de que trata esta Ley corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador. La Junta de Condominio, deberá estar integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes que llenarán sus faltas en orden a su elección; será designada por la Asamblea de Copropietarios y sus integrantes durarán un (1) año en ejercicio de sus funciones y podrán ser reelectos. De su seno se elegirá un Presidente.

La Junta deberá constituirse en un plazo no mayor de sesenta (60) días, luego de haberse protocolizado la venta del setenta y cinco por ciento (75 %) de los apartamentos y locales y será de obligatorio funcionamiento en todos los edificios regulados por esta Ley.

La Junta de Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las atribuciones de vigilancia y control sobre la Administración que establezca el Reglamento de la presente Ley y, en todo caso, tendrá las siguientes:

a. Convocaren caso de urgencia ala Asamblea de Copropietarios;

b. Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador;

c. Ejercer las funciones del Administrador en caso que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo;

d. Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria;

e. Velar por el conecto manejo de los fondos por parte del Administrador

.

El artículo 22, ordena:

Artículo 22.- Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a todos los apartamentos será resuelto por los propietarios.

Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a algunos apartamentos será resuelto por los propietarios de éstos. A falta de disposición en el documento de condominio, se aplicará lo dispuesto en los dos artículos siguientes

.

El artículo 23, consagra:

Artículo 23. Las consultas a los propietarios sobre los asuntos que deben someterse a su decisión conforme al artículo anterior, así como las respuestas de los propietarios respectivos, se hará por escrito. Los acuerdos, salvo disposición contraria de la Ley, se tomarán por mayoría de los propietarios interesados que representen podo menos dos tercios del valor atribuido, para el efecto del articulo 7°, a la totalidad del inmueble o de los apartamentos correspondientes.

Si dentro de los ocho (8) días siguientes a la consulta del último propietario interesado, el administrador no hubiere recibido un número de respuestas que permita dar por aprobada o negada la proposición consultada, se procederá a una nueva consulta. En tal caso, para la aprobación de la proposición consultada se requiere siempre que la Ley no exija unanimidad, el voto favorable de los que representen más de la mitad del valor atribuido a los apartamentos cuyos propietarios hubieren hecho llegar su voluntad al administrador dentro de los ocho (8) días siguientes a la segunda consulta hecha al último interesado.

El administrador comunicará por escrito a todos los propietarios el resultado de la votación, asentará los correspondientes acuerdos en el Libro de Acuerdos de los propietarios y conservará los comprobantes de las consultas dirigidas y de las respuestas recibidas

.

El artículo 24, indica:

Artículo 24. No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, el administrador puede, si lo estima conveniente convocar a una asamblea de los propietarios interesados para deliberar sobre los asuntos a que se refiere el artículo 22, y debe hacerlo cuando se lo exijan los propietarios que representen, por lo menos, un tercio del valor básico del inmueble o de los apartamentos correspondientes. Los propietarios interesados pueden ocurrir al Juez de Distrito o Departamento de la respectiva jurisdicción para que convoque la Asamblea cuando el administrador por cualquier causa deje de convocarla. Las asambleas se celebrarán con preferencia en el inmueble y serán presididas por el Presidente de la Junta de Condominio o la persona que designe la asamblea en caso de su ausencia. La Asamblea de los Propietarios no puede deliberar sin la presencia de todos los interesados, a menos que conste en forma fehaciente que todos han sido invitados a la reunión con tres (3) días de anticipación, por lo menos.

La Asamblea se tendrá por válidamente constituida cuando haya sido convocada por un periódico que circule en la localidad, con la anticipación predicha, y un ejemplar de la convocatoria haya sido fijado en la entrada o entradas del edificio. El administrador dejará con la misma anticipación, en cada apartamento, una convocatoria, sin que el incumplimiento de este requisito conlleve la nulidad de la asamblea.

Si a la asamblea no concurriere un número de propietarios suficientes como para tomar el acuerdo correspondiente, se procederá a realizar una nueva consulta por los medios indicados en el artículo anterior y la decisión se tomará por la mayoría establecida en el primer aparte del mismo.

De toda asamblea se levantará Acta que se estampará en el Libro de Acuerdos de los propietarios, suscrita por los concurrentes

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El artículo 25, prevé:

Artículo 25. Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho. El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente o de la comunicación de la decisión hecha por el administrador si el acuerdo hubiere sido tomado fuera de asamblea.

Si no se hubiere convocado la asamblea o sino se hubiese participado el acuerdo tomado fuera de ella, los treinta (30) días indicados se contarán a partir de la fecha en que el recurrente hubiere tenido conocimiento del acuerdo.

El recurso del propietario no suspende la ejecución del acuerdo impugnado, pero el Juez discrecionalmente y con las precauciones necesarias, puede decretar esta suspensión provisionalmente a solicitud de parte interesada.

A los efectos de este artículo se seguirá el procedimiento en el Código del Procedimiento Civil para los juicios breves

.

Tales disposiciones en síntesis establecen lo siguiente:

El artículo 18 de la referida Ley, indica a quien le corresponde la administración de los inmuebles, la de integración, designación y funciones de la Junta de Condominio.

El artículo 22, por su parte determina lo relacionado con la administración y conservación de las cosas comunes y la aplicación supletoria de disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal, con respecto a lo no resuelto en el documento de condominio.

El artículo 23, tiene relación directa a la consulta de los propietarios, los correspondientes acuerdos, la forma de su implementación y su asentamiento en el Libro de Acuerdos.

El artículo 24, se refiere a la facultad del administrador para convocar a una asamblea de propietarios, así como también la facultad de los propietarios para acudir al Tribunal competente para que convoque la Asamblea cuando el administrador por cualquier causa deje de convocarla. La Asamblea de los Propietarios no puede deliberar sin la presencia de todos los interesados, a menos que conste en forma fehaciente que todos han sido invitados a la reunión con tres (3) días de anticipación, por lo menos. De igual manera indica que la Asamblea se tendrá por válidamente constituida cuando haya sido convocada por un periódico que circule en la localidad, con la anticipación predicha, y un ejemplar de la convocatoria haya sido fijado en la entrada o entradas del edificio, con la advertencia de que si a la asamblea no concurriere un número de propietarios suficientes como para tomar el acuerdo correspondiente, se procederá a realizar una nueva consulta por los medios indicados en el artículo anterior y la decisión se tomará por la mayoría establecida en el primer aparte del mismo.

El artículo 25, establece la obligatoriedad de los acuerdos para todos los propietarios, la indicación de que cualquier propietario está facultado para impugnar los acuerdos tomados por la mayoría bien sea por violación de la Ley, del documento de condominio o por abuso del derecho, el recurso previsto y el término para intentarlo.

Este jurisdicente a los fines de decidir la presente controversia considera, en primer lugar, hacer referencia a las consultas y asambleas de propietarios, las cuales se refieren a dos maneras de conocer la voluntad de la masa de propietarios.

En tal sentido, el Dr. J.G., en la Ley de Propiedad Horizontal (Condominios), comentada y con casos prácticos, páginas 45 y 46, establece:

La Ley da preferencia a la consulta individual por considerarla que es más cómoda para los propietarios. Sin embargo, en la práctica suelen reunirse a menudo las asambleas, que tienen la ventaja sobre la consulta, de que se prestan al debate y mejor conocimiento del asunto que se va a votar. Además, no exigen notificar a los propietarios uno por uno. El artículo 22 remite al Documento de Condominio, que es el que normalmente establece las normas a seguir para la aprobación de los acuerdos de propietarios. Y solamente si el Documento de Condominio no trae dichas normas o se remite a la Ley de Propiedad Horizontal, habrá que aplicar los artículos de ésta que son los 23, 24 y 25. Así pues, tenemos aquí un caso en que la propia Ley remite al Documento de Condominio, siendo éste en consecuencia la autoridad máxima en materia de cómo tomar acuerdos sobre administración y conservación del condominio.

En segundo lugar, señala Legis en su Guía Práctica de Propiedad Horizontal y Arrendamientos Inmobiliarios, páginas 87 y 88, editorial Melvin C.A., julio 2.002, que un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, un condominio, es un instituto o centro autónomo, complejo y heterogéneo que requiere de una autonomía jurídico-administrativa para preservar su destino y para establecer mecanismos de participación en la toma de decisiones. De allí la necesidad de la Administración en el sistema de propiedad horizontal, en cuanto a la asamblea general de copropietarios, cuyo régimen establece la Ley de Propiedad Horizontal en el Título Segundo, bajo las figuras de la Asamblea General de Copropietarios, la Junta de Condominio y el Administrador.

En tercer lugar, es conveniente hacer un análisis del contenido del artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, la Asamblea se tendrá por válidamente constituida cuando haya sido convocada por un periódico que circule en la localidad, con la anticipación predicha, y un ejemplar de la convocatoria haya sido fijado en la entrada o entradas del edificio.

En materia de condominio se refiere el Legislador a la resolución de los asuntos concernientes a las cosas comunes en general, o aquellos asuntos que atañen solo a algunos de los propietarios y las dos formas legales para lograr la opinión de los condóminos, a saber el mecanismo de la consulta y la fórmula de la asamblea para deliberar sobre lo que, a juicio del administrador, la Junta de Condominio y/o un número calificado de propietarios sea necesario y/o urgente. En ambos métodos o fórmulas para deliberar, el Legislador quiso establecer un número de requisitos formales, de orden esencial para la validez de los acuerdos alcanzados. Entre estos requisitos esenciales encontramos requisitos de quórum, publicidad, certeza, tiempo y forma de los actos, entre otros, y el incumplimiento o ausencia de cualquiera de estos requisitos en una convocatoria, indefectiblemente la viciaría de nulidad.

En cuanto a la convocatoria de asamblea, el Legislador estableció un número de requisitos, que hace pensar que su intención era la protección de los intereses de los propietarios, que los mismos tuviesen conocimiento y certeza sobre los asuntos de interés común y así poder participar en los acuerdos tomados, todo a los fines de la protección de la institución de la propiedad horizontal, es evidente el celo puesto por el Legislador en la protección de este tipo de multipropiedad, cuando expresa en el artículo 24 de la indicada Ley, que la asamblea no puede deliberar sin la presencia de todos los interesados, a menos que conste fehacientemente que todos fueron invitados a la reunión con al menos tres (03) días de anticipación a la misma.

En tal virtud, el autor R.Á.B., en su obra “De la Propiedad Horizontal”, indica lo siguiente:

Es necesario, pues, determinar el interés tutelado por la legislación de la propiedad horizontal. Ese interés no parece ser otro que el de la ordenación de la propiedad dentro de un régimen que concilia intereses contrapuestos, de modo de asegurar las máximas posibilidades de utilización fundada en las relaciones de vecindad. Obviamente, es un interés general que responde a la conveniencia de difundir esta modalidad de la propiedad en el mayor número de personas, estimular la industria de la construcción, atender al desarrollo de los núcleos urbanos escasos de espacio, de viviendas y locales comerciales, con la consiguiente protección de la confianza pública.

Considera este Juzgador que la mención especifica de los asuntos a tratar, es esencial para la validez de la convocatoria; de otra manera todos y cada uno de los propietarios no podrían saber si son interesados en los asuntos a debatir, mas aún cuando la Ley distingue entre asambleas generales y asambleas para deliberar sobre asuntos concernientes a un número determinado de propietarios.

Igualmente, establece Legis en su Guía Práctica de Propiedad Horizontal y Arrendamientos Inmobiliarios, páginas 88 al 91, que la Ley de Propiedad Horizontal establece en los artículos 18 y 24 quiénes pueden convocar a la Asamblea General de Propietarios y por qué causas; en principio, corresponde al Administrador cuando lo estime conveniente para deliberar sobre la administración y conservación de las cosas comunes a todos los propietarios; y cuando así se lo soliciten los propietarios cuyos apartamentos o locales representen un tercio del valor del inmueble en su totalidad. En caso, de que el Administrador, por cualquier causa, no convoque a la Asamblea requerida por los propietarios, dicha facultad corresponderá al Juez de Municipio en la jurisdicción donde este ubicado el condominio, previa petición de los copropietarios interesados y por último, sólo en caso de urgencia, la Junta de Condominio podrá convocar a la Asamblea de Copropietarios.

En tal sentido, la Ley de Propiedad Horizontal rige lo referente a la convocatoria, que será escrita, publicada en un periódico de la localidad firmada por el Administrador y dirigida a cada uno de los propietarios del condominio, a objeto de celebrar en el día y hora señalados, una Asamblea General, para tratar los puntos que sobre la administración, conservación y mantenimiento del inmueble, se indican en forma expresa. La indicada Ley Especial establece que la publicación de la convocatoria debe ser por lo menos con tres días de anticipación a la celebración de la Asamblea, y la fijación de un ejemplar de la convocatoria en las puertas del inmueble; pero aunque la Ley de Propiedad Horizontal obliga al administrador a dejar en cada apartamento con la anticipación un ejemplar de la convocatoria, el incumplimiento de este último requisito no conlleva la nulidad de la Asamblea, tal como lo dispone el artículo 24 eiusdem.

Igualmente, los requisitos para la convocatoria de la Asamblea General de Copropietarios son dos: Uno de contenido y otro de publicación, a saber:

Con respecto a su contenido, la convocatoria debe cumplir con los siguientes requisitos:

a) Señalar el nombre y dirección del edificio.

b) Señalar la fecha de su emisión.

c) Indicar el día y la hora en que se realizará la Asamblea General.

d) Indicar el lugar donde se celebrará la Asamblea.

e) Exponer en forma precisa los puntos a tratar.

f) Llevar el nombre y la firma del Administrador.

Y, con relación a su publicación, la convocatoria para celebrar una Asamblea General de Copropietarios debe realizarse a través de periódico de la localidad, con tres días de antelación, por lo menos y con la fijación de un ejemplar de ella a las puertas del inmueble. No basta con realizar una convocatoria personal, apartamento por apartamento, ni llamar a la Asamblea mediante un anuncio en la cartelera del inmueble, aunque ello se haga aparte de la publicación de la convocatoria en el medio impreso.

Por otra parte, la Ley establece que la Asamblea General de Propietarios no puede deliberar sin la presencia de todos los interesados a menos que conste en forma fehaciente que todos han sido convocados a la Asamblea con tres días de anticipación, por lo menos; sin embargo, debe existir un quórum para la aprobación de la propuesta consultada que será el voto favorable de los propietarios de los apartamentos o locales que represente por lo menos dos tercios del valor del inmueble, salvos los casos donde la ley exige unanimidad.

Asimismo, para la validez de una Asamblea General de Copropietarios es indispensable el cumplimiento de tres requisitos para que se tenga como válidamente constituida:

1. Que se haya realizado la convocatoria, con expresión de los puntos a tratar.

2. Que se haya publicado la convocatoria en un periódico de la localidad, con una antelación de tres días continuos, como mínimo.

3. Que se haya fijado un ejemplar de la convocatoria en la entrada del edificio.

Es de hacer notar que igualmente los artículos 26, 27 y 49 ordinal 3º de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela establecen:

Artículo 26. Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.

El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.

Artículo 27. Toda persona tiene derecho a ser amparada por los tribunales en el goce y ejercicio de los derechos y garantías constitucionales, aun de aquellos inherentes a la persona que no figuren expresamente en esta Constitución o en los instrumentos internacionales sobre derechos humanos….

Artículo 49, ordinal 3°: Toda persona tiene derecho a ser oída en cualquier clase de proceso, con las debidas garantías y dentro del plazo razonable determinado legalmente, por un Tribunal competente, independiente e imparcial establecido con anterioridad. Quien no hable castellano o no pueda comunicarse de manera verbal, tiene derecho a un intérprete.”

De las normas parcialmente transcritas se evidencia la protección de la Ley al acceso a la justicia, y de allí surgen unos requisitos que deben ser cumplidos por la parte que intente la acción basándose en esos artículos y en tal sentido, el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, habla de cualquier propietario sin discriminación ni especificar solvencia o insolvencia.

El caso bajo análisis, se trata de una acción de nulidad del Acta de Asamblea de Propietarios de la Junta de Condominio del Conjunto Residencial “El Garzo”, de fecha 16 de abril de 2.008, en virtud de la cual se constituyó una nueva Junta Administradora, representada por los ciudadanos PRESIDENTE: J.L.A., VICEPRESIDENTE: LETICIA PEÑA, SECRETARIA: DELIA PRIETO, TESORERO: I.D.Z., PRIMER VOCAL: M.A., SEGUNDO VOCAL: MARÍA PEÑA Y TERCER VOCAL: S.N., junta ilegalmente elegida en esa asamblea, según lo señalado por la parte actora, ya que la convocatoria practicada no cumplió con los requisitos exigidos e el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Ahora bien, consta al folio 8, convocatoria de fecha 07 de abril de 2.008, en virtud de la cual se señaló que la Administradora de la Junta de Condominio del Conjunto Residencial El Garzo, invitó a una Asamblea General Extraordinaria de Propietarios, para el día martes 16 de abril de 2.008, la cual se llevaría a cabo en el Salón de Reuniones del Edificio 2 de dichas residencias, a fin de tratar como único punto: “La Elección de la Junta de condominio”, ello en virtud de la renuncia de cuatro (4) miembros de la Junta de Condominio de los seis (6) que la integraban y por haberlo solicitado un número de propietarios que representaban más de un tercio del valor básico del inmueble, que dicha asamblea se efectuaría en el siguiente orden; la primera convocatoria sería a las 6:00pm, que en el caso de no haber quórum, la segunda convocatoria sería para las 7:00pm del mismo día y lugar, que el caso de no haber tampoco quórum, la tercera y última convocatoria quedaría para las 8:00pm en el mismo lugar y fecha, la cual se realizaría cualesquiera fuera el número de asistentes. Quedó igualmente establecido que las decisiones serían válidas y de obligatorio cumplimento para todos de acuerdo a la Ley de Propiedad Horizontal.

En este sentido, es menester señalar que es frecuente, según algunos documentos de Condominio, o porque así lo acostumbran algunas directivas de Juntas de Condominio, que en la convocatoria a la Asamblea se prevea una o dos nuevas convocatorias para otras Asambleas, a realizarse una a una hora y otra una hora después, señalando que de no lograrse el quórum necesario para la celebración de la primera, se tomarán los acuerdos en una nueva asamblea convocada para una hora después. Este jurisdicente advierte, que esto va en contravención a lo dispuesto por la Ley de Propiedad Horizontal en el artículo 24, que dispone que de no lograrse el quórum necesario, se procederá a convocar nuevamente a la Asamblea General de Propietarios, por los medios indicados en el artículo anterior, es decir según artículo 23 eiusdem. El Administrador debe realizar la consulta mediante comunicación escrita, dirigida a cada uno de los propietarios, quienes tienen un lapso de ocho días, contados a partir del día siguiente a la fecha del recibo de la última carta consulta, para emitir su opinión. De no lograrse el número de votos requeridos por la Ley, se procede a la segunda consulta, con igual lapso para que los propietarios se pronuncien al respecto, y la decisión se tomará con el voto favorable de los que representen más de la mitad del valor atribuido a los inmuebles, cuyos propietarios hubiesen expresado su voluntad al Administrador, a menos que la Ley exija unanimidad para la aprobación de la proposición.

Por lo tanto resulta correcto que para que se pueda declarar constituida la asamblea con la participación de los copropietarios en la toma de decisiones, la Ley de Propiedad Horizontal establece los parámetros sobre los cuales se deben tomar tales decisiones para lo cual deben cumplirse los siguientes requisitos: 1).- La identificación de quien convoca a la asamblea, 2).- La convocatoria debe hacerse con tres (3) días de anticipación, 3).- Debe publicarse en un periódico que circule en la localidad y fijarse a la puerta de entrada del edificio.

En el caso bajo examen, los hechos ocurrieron así:

A.- En fecha 16 de abril de 2.008, fue celebrada una Asamblea General Extraordinaria de copropietarios de las Residencias El Garzo, previamente convocada en fecha 07 de abril de 2.008, dispuesta en el siguiente orden: horas 6 p.m, 7pm y 8pm respectivamente.

B.- Que la última convocatoria celebrada a las 8pm, se dejó constancia de que por tratarse de la tercera y última convocatoria la misma se realizaría cualquiera que fuere el número de asistentes y que las decisiones tomadas serían válidas y de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios.

Con la mencionada convocatoria se violó lo dispuesto en el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, pues convocó a los propietarios para un mismo día para celebrar las Asambleas, una a las 6 p.m., otra para las 7pm y otra para las 8pm de la noche de ese mismo día, vale decir, el día 16 de abril de 2.008, toda vez que dicha norma establece “… a menos que conste que todos han sido invitados a la reunión con tres (3) días de anticipación, por lo menos…”, por lo que resulta contrario a derecho celebrar las tres asambleas un mismo día con una hora de diferencia.

Con tal proceder, la administradora infringió la norma que consagra el principio de la publicidad de las convocatorias a asambleas de propietarios para decidir sobre asuntos tan importantes, como es la “La elección de la Junta Administradora”.

En el presente caso y en orden a lo antes expuesto se puede observar que, la convocatoria redactada de esa manera y Asamblea realizada de en horas sucesivas, fueron realizadas contraviniendo lo dispuesto en Documento de Condominio del Conjunto y en la Ley de Propiedad Horizontal, habida cuenta que según la representación judicial de la parte actora, la convocatoria se hizo sin llenar los requisitos pautados en la Ley de Propiedad Horizontal, y el Tribunal observa que tales requisitos son inherentes a la comunidad de propietarios, por mandato expreso en los artículos 22, 23 y 24 de la citada Ley, de tal manera que la referida Asamblea no cumplió con su cometido, al comprobarse la inexistencia del cumplimiento de las formalidades exigidas por la ley para su validez lo que la hace nula, más aún cuando dicha convocatoria fue realizada en contravención a la Ley.

Por las razones anteriormente explanadas este Tribunal dictamina que la Asamblea extraordinaria de Copropietarios de las Residencias El Garzo, realizada en fecha 16 de abril de 2.008, adolece de evidentes vicios, que la hacen nula, todo lo cual permite afirmar que es procedente la acción propuesta de nulidad, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 24 eiusdem. Así se decide.

En mérito a las consideraciones que anteceden, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: