Decisión nº 54 de Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 31 de Octubre de 2012

Mediante auto de fecha 16 de diciembre de 2.010, se admitió cuanto ha lugar en derecho la demanda por cumplimiento de contrato intentada por la ciudadana Idílica Genett Valdeblanquez en contra de los ciudadanos D.U. y Y.O.d.U..

En fecha 16 de marzo de 2.011, el alguacil natural de este Juzgado expuso y consignó recaudos de citación sin practicar librados a los demandados.

Mediante auto de fecha 24 de Marzo de 2.011, este Tribunal ordenó librar carteles de citación a la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 29 de abril de 2.011, la secretaria natural expuso dejando constancia de haber dado cumplimiento a las formalidades establecidas en el articulo 223 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 21 de Junio de 2.011, la parte demandada representados judicialmente por el abogado T.F., se dieron por citados, notificados y emplazados para todos los actos procesales de la presenta causa.

En fecha 22 de julio de 2.011, se agregó a las actas escrito de contestación a la demanda presentado por la representación judicial de la parte demandada.

Por auto de fecha 27 de Julio del año 2.012, el Abogado C.M.C. en su carácter de Juez Temporal se abocó al conocimiento de la presenta causa. En la misma oportunidad se admitió la reconvención propuesta por la parte demandada.

En fecha 03 de Agosto de 2.011, se agregó a las actas el escrito de contestación a la reconvención presentado por la demandante-reconvenida.

En fecha 28 de septiembre de 2011, se agregó a las actas escritos de pruebas presentados por la partes en la presente causa.

Mediante auto dictado en fecha 05 de octubre de 2011, se admitieron cuanto ha lugar en derecho las pruebas promovidas por las partes dejando a salvo su apreciación en la sentencia definitiva.

En fecha 19 de octubre de 2011, el Alguacil Natural de este Juzgado agregó los oficios de pruebas signados bajo los Nos. 1244, 1247 y 1245, dirigidos a: Banco de Venezuela, Registrador Subalterno del Tercer Circuito de Registro del Estado Zulia e Ipasme.

En fecha 09 de noviembre de 2011, se agregó comisión emanada del Juzgado de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

En fecha 10 de noviembre de 2011, el experto designado en el presente expediente ciudadano O.V., informo al Tribunal sobre el inicio de las diligencias relativas a la experticia que les fuera encomendada.

En fecha 15 de noviembre de 2011, el experto designado ciudadano O.V., solicito una prorroga de veinte (20) días para consignar el informe de experticia respectivo, la cual fue concedida mediante auto dictado en fecha 16 del mismo mes y año.

En fecha 16 de noviembre de 2011, el alguacil de este Juzgado, agregó copia de los oficios signados con los números 1249 y 1248 dirigidos a Ipasme y el Banco de Venezuela.

En fecha 23 y 24 de noviembre de 2011, se agregaron comunicaciones emanadas del Ipasme.

En fecha 07 de diciembre de 2011, los expertos designados en la presente causa, ciudadanos N.R., O.V. y J.D., consignaron informe de experticia.

En fecha 12 de enero de 2012, la apoderada actora E.M., solicito se ratificaran oficios de pruebas dirigidos al Registrador Subalterno del Tercer Circuito de Registro del Estado Zulia y al Banco de Venezuela.

En fecha 10 de febrero de 2012, la apoderada actora solicito se oficiara a la Superintendencia de Bancos (SUDEBAN), en vista del incumplimiento evidenciado respeto a los informes requeridos al Banco de Venezuela.

En fecha 29 de febrero de 2012, la apoderada actora E.M., solicito se oficiara a las Oficinas del Servicio Autónomo de Registros y Notarias (SAREN), en vista del incumplimiento evidenciado respeto a los informes requeridos al Registro Subalterno del Tercer Circuito de Registro del Estado Zulia.

En fecha 23 de marzo de 2012, se agregó comunicación emanada del Banco de Venezuela.

Mediante diligencia de fecha 26 de marzo de 2012, se agregaron comunicaciones emanadas del Banco de Venezuela.

En fecha diecisiete 17 de abril de 2012, se agregó comunicación emanada del Banco de Venezuela.

En fecha 22 de mayo de 2012, se fijo la presente causa para la presentación de los informes.

En fecha 12 de julio de 2012, la abogada en ejercicio E.M., apoderada judicial de la parte demandada, presento escrito de informes, el cual se agregó a las actas.

Mediante diligencias presentadas en fecha 23 de octubre de 2.012, los ciudadanos Y.O.d.U. y Danys E.U.B., debidamente asistidos por la abogada N.A.R., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 12.463, los referidos ciudadanos convalidaron las actuaciones realizadas por la precitada abogada en su favor, en el presente proceso. En la misma oportunidad, confirieron poder apud-acta a los abogados en ejercicio F.M., N.A., A.F. y M.E.L.d.A., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 54.197, 12.463, 14.945 y 24.975, respectivamente.

Por auto dictado en fecha 26 de octubre de 2012, este Juzgado haciendo uso de la facultad conferida en el artículo 251 de la norma adjetiva, acordó diferir el pronunciamiento de la sentencia definitiva para el día 31 de octubre de 2012.

II

LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE

Señaló la parte actora en su escrito libelar, ciudadana Idilica Genet Valdeblanquez Martínez, identificada suficientemente en actas; que en fecha Veintidós (22) de Febrero del año 2.010 celebró un contrato de opción a compra-venta con los ciudadanos D.U. y Y.O., ambos identificados suficientemente en actas, sobre un inmueble constituido por: una (01) parcela de terreno propio y la vivienda sobre ella constituida, ubicada en la urbanización “DUNAS DEL SUR VILLAS III y IV”, Sector los Estanques, en la Jurisdicción de la Parroquia M.D.d.M.A.M. del estado Zulia. Indica la parte accionante que el contrato supra aludido fue otorgado por ante la Notaria Pública Séptima de Maracaibo, en la misma fecha, quedó anotado bajo el Nº 13, Tomo 15 de los libros de autenticaciones. Asimismo la parte demandante en sus alegatos señaló que el plazo acordado para el contrato de opción a compra-venta, se estableció por seis (06) meses mas una prórroga de treinta (30) días calendarios, debiendo protocolizarse el documento definitivo de compra-venta dentro del lapso supra aludido, en consecuencia el lapso y la prórroga vencieron el día Veintidós (22) de Septiembre del año 2.010, que la Compra-Venta no se realizó por causas imputables a los Promitentes Vendedores. Ahora bien la Promitente Compradora realizó la cancelación de las arras a los Promitentes Vendedores en una proporción del precio total del inmueble, situación que activó la penalidad establecida en la cláusula sexta del contrato de promesa de venta, acordada de la siguiente manera:

(OMISSIS)

(…) “SEXTA: (…), si por el caso contrario fuera imputable a EL PROMITENTE VENDEDOR este estará obligado a reintegrar la totalidad de la cantidad recibida como opción a compra mas el 15% de la misma, como cláusula penal convencional. (…)”.-

De igual manera la parte actora en su pretensión aclaró que los cheques nombrados en el contrato de compra-venta, no fueron cobrados por los promitentes vendedores, sino que el dinero les fue depositado en la cuenta Nº 0134008655862027353, al igual que los depósitos descritos en el referido documento de opción, asimismo indicó que, la aprobación de la Hipoteca de Segundo Grado a favor del Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación (IPASME); que el crédito hipotecario le fue aprobado en fecha Treinta (30) de Julio del año 2.012 y que el documento de Compra-Venta definitivo fue realizado por el BANCO DE VENEZUELA, documento que no pudo ser protocolizado en el Registro Subalterno correspondiente, puesto que los promitentes vendedores se negaron a presentar las solvencias respectivas del inmueble, ya que según lo señalado por la parte demandante, los demandados manifestaron que no quieren vender por decisión de no hacer el inmueble objeto del contrato, lo que se traduce en falta a la promesa de venta; manifiesta la demandante que a pesar de todas las gestiones amistosas de cobro que hizo personalmente y a través de terceros ha sido imposible tanto que los Promitentes Vendedores vendan el inmueble como que hagan la devolución de las arras, por tales motivos es que la parte actora ciudadana Idilica Genett Valdeblanquez Martínez, identificada suficientemente en actas, demanda por cumplimiento de contrato de opción a compra-venta a los ciudadanos Danys Urdaneta y Y.O., ambos identificados suficientemente en actas, por lo que estimó su demanda en la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000,00), lo equivalente a DIECIOCHO MIL CUATROCIENTAS SESENTA Y DOS UNIDADES TRIBUTARIAS (18.462 U.T.).

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:

Los ciudadanos Danys E.U.B. y Y.E.O. suficientemente identificados en actas, en la oportunidad de dar contestación a la demanda incoada en su contra, indicaron que es cierto el hecho que en fecha 22 de febrero del año 2.010 celebraron un contrato de opción de compra–venta por ante la Notaria Pública Séptima de Maracaibo con la demandada de autos ciudadana Idilica Genett Valdeblanquez Martínez, cuya venta se refirió sobre un inmueble constituido por: una (01) parcela de terreno propio y la vivienda sobre ella constituida, ubicada en la urbanización “DUNAS DEL SUR VILLAS III y IV”, Sector los Estanques, en Jurisdicción de la Parroquia M.D.d.M.A.M. del estado Zulia. Asimismo acepto en su defensa que el plazo mencionado en el contrato supra aludido se estableció por seis (06) meses, con una prorroga de treinta (30) días, debiendo ser protocolizado el referido documento de Compra–Venta el día veintidós de Septiembre del año 2.010, fecha en la que se venció el lapso y la prorroga.

Finalmente, la parte demandada negó, rechazó y contradijo cada uno de los hechos narrados por la parte actora en su libelo de demandada, como el derecho invocado por ella, por ser totalmente falsos además de que no se subsumen en la realidad de los hechos.

ALEGATOS DEL DEMANDADO-RECONVINIENTE:

Alegan los ciudadanos Danys E.U.B. y Y.E.O. antes identificados suficientemente en actas, en su escrito de reconvención que la ciudadana Idilica Genet Valdeblanquez Martínez, identificada suficientemente en actas, incumplió con el Contrato de Opción de compra–venta, ya que en fecha diecisiete (17) de Noviembre del año 2.010, siendo aproximadamente las ocho de la noche (8:00 p.m.) se presento en el inmueble la Promitente Compradora, para notificar a los Promitentes Vendedores que el BANCO DE VENEZUELA le había otorgado un crédito por DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00) y el IPASME le había otorgado un crédito por CIENTO TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 135.000,00) lo que totalizaban la suma de QUINIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 505.000,00), y que ella no tenía el resto del saldo deudor del precio de la venta, es decir, restaba la cantidad de NOVENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (95.000,00) por lo que los Promitentes Vendedores no aceptaron tal condición.

Los demandados reconvinientes afirmaron que, tampoco aceptaron el precio de la venta del inmueble establecido en el documento de Compra–Venta redactado por el BANCO DE VENEZUELA, el cual consta en actas, por cuanto dicho instrumento indica que el precio de la venta es por la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 345.000,00) cuando en realidad el precio acordado de la Compra–Venta es por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (600.000,00).

Señalaron los demandados-reconvinientes que fue la ciudadana Idilica Genett Valdeblanquez Martínez, la que incumplió el contrato de Opción de Compra–Venta otorgado por ante la Notaria Pública Séptima de Maracaibo, el día Veintidós (22) de Febrero del año 2.010, en el sentido de que no otorgó documento definitivo de Compra–Venta en el termino de Seis (06) meses contados a partir de la fecha cierta del supra aludido documento, mas Treinta (30) días de prorroga, es decir, que el expresado documento debió haberse otorgado el día Veintidós (22) de Septiembre del año 2.010 y la Promitente Compradora, notificó a los Promitentes Vendedores, el día Diecisiete (17) de Noviembre del año 2.010, en conclusión –a su juicio- no nació nunca la obligación de vender para los Promitentes-Vendedores.

En sus pretensiones los demandantes reconvinientes solicitaron se declarara sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato y que a su vez, sea declarada con lugar con lugar la reconvención propuesta, de igual forma estimaron la reconvención en VEINTE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 20.250,00) que corresponden a doscientas sesenta y seis con cuarenta y cuatro unidades tributarias (266,44 U.T.).

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE-RECONVENIDA

La demandante-reconvenida ciudadana Idilica Genet Valdeblanquez Martínez, en la oportunidad de dar contestación a la reconvención propuesta en su contra por resolución de contrato de opción a compra-venta, negó, rechazó y contradijo en todo su contenido los hechos narrados por la demandada-reconviniente e igualmente ratificó todos y cada uno de los hechos narrados en su escrito de demanda dándole continuidad a la pretensión promovida.

III

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS Y EVACUADAS EN EL PROCESO

Medios de Prueba promovidos por la Parte Actora:

• Invocó a favor de su representado todo aquello que se desprende de las actas procesales en aplicación del principio de la comunidad de la prueba.

La parte demandante en su escrito de promoción de pruebas invocó el mérito favorable de las actas, en este sentido considera este juzgador, que tal invocación no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas el juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido. Así se decide.

DOCUMENTALES:

• Copia certificada de contrato de opción a compra-venta, el cual fue otorgado por ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha veintidós (22) de febrero del año 2010, quedando anotado bajo el Nro. 13, tomo 15 de los libros de autenticaciones respectivos.

La documental que antecede constituye un documento privado que no fue tachado de falso por la contraparte, en tal sentido surte pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 1363 del Código Civil vigente. Así se declara.

Así mismo, los demandados de autos reconocieron expresamente la existencia del contrato, antes citado, con todas las cláusulas que lo componen.

• Promovió planillas de recibos de depósitos bancarios signadas bajo los Nos. 497818453 por un monto de Seis Mil Bolívares (Bs. 6.000,00) y 463098886 por un monto de Cuarenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs. 44.000,00), ambos depositados por la ciudadana Idílica Genett Valdeblanquez en la cuenta Nro. 0134008655862027353 de la ciudadana Y.O.d.B.B.B.U..

Las planillas de depósitos bancarios se asimilan por criterio jurisprudencial reiterado, a la categoría de tarjas conforme a lo dispuesto en el artículo 1.383 del Código Civil Venezolano, y este Tribunal las valora como prueba de los pagos efectuados por la actora a la demandada de autos, por concepto de abono de inicial, todo ello, a tenor de lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento.

Sin embargo, cabe destacar que el monto recibido por la promitente vendedora por concepto de inicial, no resulta un punto controvertido en la presente causa, toda vez, que la demandada acepto expresamente la existencia del contrato y sus clausulas, entre las cuales se encuentra el pago del precio inicial.

• - Copia fotostática de Memorandum emanado del Banco de Venezuela en fecha 30/07/2010 y suscrito por el ciudadano C.G., en su condición de asesor de negocios de dicha entidad bancaria.

- Formato de consulta de solicitud de crédito hipotecario emanado del Banco de Venezuela en fecha 29/07/2010, sellado y firmado (firma ilegible).

- Documento contentivo de Crédito Hipotecario emanado del Banco de Venezuela, otorgado a la ciudadana Idílica Valdeblanquez, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V.- 8.505.175, por la cantidad de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 250.000,00).

- Original de contrato de préstamo a interés con Garantía Hipotecaria de Segundo Grado, emanado del Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación (IPASME), concedido a la ciudadana Idílica Valdeblanquez, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V.- 8.505.175, en fecha doce (12) de agosto de 2010, por la cantidad de Ciento Veinte Mil Bolívares (Bs. 120.000,00).

Los instrumentos privados que anteceden emanados de terceros que no son parte en el juicio, fueron impugnados por la parte demandada dentro de la oportunidad procesal respectiva, y por cuanto la parte promovente del medio no insistió en hacerlos valer mediante la prueba testimonial a tenor de lo previsto en el 431 del Código de Procedimiento Civil, quedan desechados del debate probatorio. Así se establece.

INFORMES:

- La parte demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil solicitó se oficiara al Banco de Venezuela, a fin de que informara sobre los particulares requeridos.

Así pues, consta la respuesta requerida en el folio ciento setenta y cinco (175) del presente expediente, y en ese sentido, indicó que: “…la ciudadana Idílica Genett Valdeblanquez Martínez, titular de la cedula de identidad V.- 8.505.175, se le aprobó el día 22 de julio de 2010 un crédito por Bs. 250.000,00 entregado al cliente para protocolizar el 10 de noviembre de 2010 y en fecha 15 de noviembre de 2011, se revocó en virtud que el cliente manifestó que el inmueble mantenía una medida de enajenar…”. (sic).

Respecto al mencionado medio de prueba, este juzgado lo valora favorablemente por haberse ajustado a los parámetros de evacuación de la prueba de informe; sin embargo, se reserva el criterio que le merece la misma para la parte motiva del fallo.

2. - Solicitó se oficiara al Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación IPASME, del cual consta respuesta al folio ciento veintiocho (128) del presente expediente, donde da respuesta a la solicitud formulada por la parte demandante, indicando: “…el monto aprobado a la ciudadana IDILICA VALDEBLANQUEZ, para adquirir el inmueble arriba identificado, es la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,00)…” (Sic).

   Con relación a la prueba obtenida mediante los informes requeridos al IPASME, este juzgado la valora favorablemente por haberse ajustado a los parámetros de evacuación de la prueba de informe conforme a lo previsto en el artículo 507 de la norma adjetiva, en tal sentido, mediante la misma queda comprobado que el referido instituto otorgó un crédito hipotecario a la demandante de autos, por la cantidad de ciento veinte mil bolívares (Bs.120.000,00) para adquirir el inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta demandado de cumplimiento.

3. - Finalmente solicitó se oficiara a la Oficina de Registro Subalterno del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, para que informara sobre los particulares solicitados por la parte promovente.

   No consta en las actas del expediente, respuesta alguna de la prueba de informes requerida a la Oficina de Registro del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, aún y cuando este Juzgado ratifico en varias oportunidades la solicitud mediante oficios 029-2012 de fecha trece (13) de enero de 2012 y 105-2012 de fecha treinta (30) de enero de 2012.

   En tal sentido, esta sentenciadora no tiene criterio que emitir al respecto toda vez que no consta en actas la información solicitada, aunado a que la parte promovente de la misma desistió del referido medio de prueba mediante diligencia de fecha 15 de mayo de 2.012. Así se declara.

   TESTIMONIALES:

   • Promovió la testimonial del ciudadano J.M.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V.- 9.82.366, quien rindió declaración y manifestó que conoce desde hace más de diez (10) años de vista, trato y comunicación a la ciudadana Idílica Valdeblanquez. Asimismo, declaró que el día quince (15) de septiembre de 2010 acompaño a la señora Idílica Valdeblanquez a una casa ubicada en la Urbanización Dunas del Sur, sector Los Estanques, casa No. 6 en la ciudad de Maracaibo.- De la misma manera manifestó que escucho una conversación entre los ciudadanos Idílica Valdeblanquez, Y.O. y Danys Urdaneta, en la cual le participa que el crédito estaba aprobado por el Banco y que el restante lo tenia en efectivo, y los señores le dijeron que no le podían vender porque el precio ya era otro que lo habían cambiado y que el dinero que ella había dado no se lo podían devolver porque no tenían como pagárselo. De igual forma señalo que los ciudadanos Y.O. y Danys Urdaneta si incumplieron el contrato. De esta manera estando presente la parte demandada ciudadano Danys Urdaneta, asistido por la abogada en ejercicio N.A., repregunto al testigo quien respondió al interrogatorio de la siguiente manera, que no tiene ningún parentesco con la familia Valdeblanquez y que su relación con ellos es comercial, asimismo manifestó que los ciudadanos Y.d.U. y Danys Urdaneta si deben venderle el inmueble a la ciudadana Idílica Valdeblanquez.

   La testimonial que antecede se desecha del debate probatorio por cuanto la misma no le merece fe a esta sentenciadora, toda vez que en una de las preguntas realizadas, el testigo examinado incurre en declaraciones vagas e imprecisas cuando se le formulo la pregunta identificada con el numeral “4” al afirmar que la demandada había incumplido el contrato de opción a compra-venta y siendo que dicha declaración se baso en un suceso acontecido con anterioridad al vencimiento del termino de la opción a compra-venta, considera quien hoy decide que dicha testimonial no resulta veraz. Así se declara.

   Pruebas promovidas por la Parte Demandada:

   • Invocó a favor de sus representados todo aquello que se desprende de las actas procesales en aplicación del principio de la comunidad de la prueba.

   Respecto a la referida invocación esta juzgadora reproduce el criterio expuesto con anterioridad en la oportunidad de analizar las pruebas promovidas por la actora.. Así se declara.

   DOCUMENTALES:

   - Ratificó el contenido del contrato de opción a compra-venta, el cual fue otorgado por ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha veintidós (22) de febrero del año 2010, quedando anotado bajo el Nro. 13, tomo 15 de los libros de autenticaciones respectivos.

   Con relación al valor probatorio que emerge de la anterior documental, esta juzgadora reproduce la valoración conferida al citado documento, al momento de examinar las pruebas promovidas por la parte actora.

   INFORMES:

1. - De conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se oficiara a la Oficina del Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, a fin de que informase sobre los particulares requeridos por la representación judicial de la demandada

   Con relación al medio de prueba antes indicado, no existe constancia en actas de haber recibido las resultas de la misma.

2. - Así mismo, requirió se oficiara al Banco de Venezuela, a fin de que informase sobre los particulares requeridos.

   En este sentido, se evidencia de las actas procesales que no fue recibido en este juzgado los informes requeridos; sin embargo, en aplicación del principio de comunidad de la prueba, esta sentenciadora, acoge los informes rendidos por el Banco de Venezuela, con ocasión a la prueba requerida por la parte actora en lo concerniente a la indicación del monto del crédito hipotecario que le fuera aprobado a la parte demandante de autos. Así se declara.

3. - Finalmente promovió prueba de informes dirigida al Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación IPASME, a los fines de que el ente requerido informase la fecha en que le fue aprobado por dicha institución un crédito hipotecario a la ciudadana Idilica Genett.

   Así pues, consta del folio ciento veintiocho (128) de la pieza principal del expediente, comunicación de fecha 15 de noviembre de 2.011, emanada del IPASME, donde informan a este Juzgado que “…el monto aprobado a la Ciudadana Idilica Valdeblanquez, para adquirir el inmueble arriba identificado, es la cantidad CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,oo)” (sic).

   La prueba que antecede es valorada favorablemente por esta sentenciadora conforme a lo previsto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido, mediante la misma se da tiene por demostrado el monto del crédito hipotecario que le fuera aprobado a la demandante de autos por el ente requerido.

   EXPERTICIA:

   La parte demandada solicitó de conformidad con lo previsto en el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, se evacuara experticia sobre el inmueble objeto del contrato de opción a compra-venta, a objeto de demostrar el valor real del mismo.

   En efecto, consta de las actas procesales la evacuación del referido medio probatorio cumpliéndose los parámetros previstos en el artículo 467 ejusdem, en razón de los cual, se estima favorablemente en cuanto a la demostración técnica del precio actual del inmueble. Así se declara.

   IV

   CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

   Estimadas como han sido las pruebas del presente juicio, este Tribunal cree oportuno el momento para resolver el mérito de la causa, conforme a los argumentos que de seguidas se explanan:

   Se evidencia de la revisión de las actas que el contrato demandado de cumplimiento, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho.

   Si bien es cierto que nuestro Código Civil no contempla la figura del contrato preliminar o de opción a compra de modo expreso, no se puede negar su autonomía y existencia, especialmente cuando se celebra bilateralmente y mediante recíprocas obligaciones.

   Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a celebrar entre sí un futuro contrato.

   Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique “la consumación del contrato definitivo”.

   Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:

   -Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.

   -Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.

   -Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.

   -Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.

   -Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. P. 195).

   Así mismo, resulta importante traer a colación el criterio expuesto por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Recurso de Interpretación signado con el N° 2005-000331, Magistrado Ponente: Carlos Oberto Vélez, donde se estableció:

   [….] Tal como se observa de las doctrinas transcritas, las promesas u opciones de compraventa, no constituyen una venta, sino que otorgan un plazo al opcionado para que manifieste su consentimiento mediante la adquisición del bien objeto de la negociación. Así las cosas, si quien incumple es el opcionado o comprador, éste deberá consentir en que el opcionante o vendedor retenga las arras o cantidad previamente estipulada en el contrato, en calidad de resarcimiento por los daños ocasionados por el incumplimiento de la promesa bilateral de comprar el bien; si por su parte, es el opcionante o vendedor quien no cumple con su obligación de vender el bien, éste deberá regresar la totalidad de las arras recibidos de manos de (sic) opcionado o comprador, más la suma de dinero estipulada a tal efecto en el texto mismo del contrato…

   Así mismo, conviene citar el contenido la norma rectora de todo contrato prevista en el artículo 1.159 del Código Civil Venezolano, que establece:

   Art. 1.159 Código Civil. “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. (subrayado y resaltado de este juzgado).

   De lo anterior se desprende que las partes intervinientes en un contrato, por medio del mismo, reglan las relaciones que regirán determinado negocio jurídico a efectuarse por medio del mismo, es decir, cotidianamente hablando –establecen las reglas del juego-.

   En este sentido, se evidencia de la revisión de las actas procesales que el documento autenticado contentivo de la opción a compraventa suscrito por la demandante y los demandados de autos, estableció las pautas u obligaciones preliminares con el objeto de perfeccionar un fututo contrato de venta, así mismo, se observa del iter procedimental que dicha convención fue expresamente reconocida por la parte demandada en los términos y condiciones celebradas.

   En tal sentido, a los fines de determinar si la parte actora cumplió o no las obligaciones que le imponía el contrato de opción a compra venta, se observa lo siguiente:

   1) Establecieron las partes intervinientes en la presente causa que, el precio de venta del inmueble objeto del contrato fue la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00). El compromiso relativo al precio de venta del inmueble no resulta un punto controvertido, toda vez que las partes en el decurso del juicio, así lo han dejado establecido.

   2) La demandante y promitente compradora se comprometió a cancelar la cantidad de Ciento Treinta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 135.000,oo) según se evidencia del literal “A” de la cláusula tercera del contrato de opción a compra-venta suscrito entre las partes. El punto antes referido no resulta un hecho controvertido, toda vez que la parte demandada reconoció la existencia del pago allí realizado.

   3) Se estableció que la promitente compradora se comprometía a cancelar mediante crédito hipotecario el saldo deudor, es decir la cantidad de cuatrocientos sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 465.000,00) en un término de seis (06) contados a partir de la fecha cierta del otorgamiento del documento, más treinta (30) días de prorroga a solicitud de la promitente compradora conforme a lo previsto en el literal “B” de la cláusula tercera del contrato suscrito entre las partes. Sobre este particular, se suscita el punto de controversia de la pretensión incoada por la demandante de autos, por cuanto, ésta afirma en su escrito libelar que la aprobación del crédito hipotecario para la cancelación del precio restante del inmueble, fue realizada y presentada a los promitentes vendedores dentro del término de vigencia del contrato suscrito.

   En este punto, conviene delimitar cual era la vigencia del contrato de opción a compra-venta suscrito por las partes intervinientes, teniendo como parámetros que el término fijado en el mismo fue de seis (06) meses a partir de la fecha cierta del otorgamiento del documento mas treinta (30) días de prorroga. Sobre este punto conviene resaltar que la parte demandada convino en el hecho de haber otorgado la prorroga de treinta (30) días.

   Así pues, el documento de opción a compra-venta fue presentado para su autenticación el día veintidós (22) de febrero de (2.010), por lo cual, el término de los seis (06) meses, mas los treinta (30) días del lapso de prorroga venció el día veintidós (22) de septiembre de (2.010).

   En este sentido, se evidencia de las resultas de las pruebas de informes promovidas por la parte actora, a las entidades Banco de Venezuela e Instituto de Prevención y Asistencia Social para el personal del Ministerio de Educación (IPASME), que las mismas informaron a este Juzgado que, en efecto ambas le habían aprobado créditos hipotecarios a la demandantes de autos para la adquisición del inmueble identificado en las actas.

   En este sentido, el Instituto de Prevención y Asistencia Social para el personal del Ministerio de Educación (IPASME) informó a este Juzgado sobre la aprobación del crédito hipotecario a favor de la demandante en fecha 05 de agosto de 2.010.

   Igualmente, la entidad financiera Banco de Venezuela conforme a comunicaciones de fechas 22 de diciembre de 2.011 y 28 de marzo de 2.012, informó a este Juzgado que le fue aprobado crédito hipotecario a la ciudadana Idilica Valdeblanquez, en fecha 22 de julio de 2.010 y que fue “entregado al cliente para protocolizar el 10 de noviembre de 2.010” (sic).

   De la prueba antes referida se desprende ineludiblemente que el crédito hipotecario otorgado a la demandante de autos, aún y cuando fue aprobado en fecha 22 de julio de 2.010 –dentro del término de vigencia del contrato de opción a compraventa-, existe constancia en actas conforme a esa misma prueba, que la entrega –para su protocolización- del documento contentivo de la operación de compra-venta del inmueble redactado por el Banco de Venezuela, fue realizada a la ciudadana Idílica Valdeblanquez en fecha 10 de noviembre de 2.010.

   Así pues, queda demostrado en las actas del expediente que resulta imposible que la demandante de autos, ciudadana Idílica Valdeblanquez hubiese cumplido en tiempo hábil del contrato, es decir, antes del veintidós (22) de septiembre de (2.010), con la presentación ante la oficina de registro correspondiente del documento contentivo del contrato de compraventa para su debida protocolización, por cuanto, según información del ente requerido Banco de Venezuela, la entrega del citado documento a la cliente, se realizó en fecha diez (10) de noviembre de (2.010), oportunidad en la cual había fenecido el término fijado para la celebración del contrato.

   En este orden, cabe señalar que conforme a la actividad probatoria que debe ser desplegada por las partes dentro de un proceso, esta sentenciadora, comparte el criterio del procesalista Ricardo Henríquez La Roche, explanado en su obra Teoría General de la Prueba, cuando señala que:

   …El peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción, puede prosperar si no se demuestra…

   …La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es esta: Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que se sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal, o como dice el artículo 177 del Código de Procedimiento Civil colombiano: (DEVIS ECHANDÍA). Esta regla es tan cabal y amplia que obvia todo distingo entre prueba de obligaciones (Art. 1.354 CC) y prueba de hechos en general, cuyas normas ha juntado el legislador en el artículo 506

   .

   Establece el referido artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”

   La norma in comento pareciera contener dentro de que, si las nociones de carga, tema y objeto de la prueba, la carga de probar la tiene quien alegue hechos afirmados que incluye el conocimiento que se tienen sobre los hechos y la conformidad sobre ellos, el tema, es todo aquello que pueda presentar una conducta, un acontecimiento, un acto, una voluntad individual o colectiva, las circunstancias de tiempo modo y lugar en que sucedieron los hechos y, el objeto, son afirmaciones que en todo caso recaen sobre los hechos alegados.

   Respecto a esa norma el autor E.C.B., en los comentarios del Código de Procedimiento Civil venezolano ha dejado sentado lo siguiente:

   …El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos acreditados en el juicio…la carga de la prueba como hemos visto, se impone por la ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien está obligado a probar no lo hace, su pretensión será desestimada desde que el Juez sólo procede en vista de la comprobación de las afirmaciones…

   (Código de Procedimiento Civil comentado, E.C.B. pp. 356-358).

   Conforme a la doctrina, la carga de la prueba tiene como finalidad señalar al juez cómo debe sentenciar en el momento en que un hecho fundamental para la resolución de la controversia no se encuentre probado en el proceso, teniendo en cuenta que existe una prohibición de absolver la instancia, contenida en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil.

   La regla de la carga de la prueba indica a las partes qué actividad probatoria deben realizar dentro del proceso a los fines de que puedan obtener una sentencia que les sea favorable y en ese sentido las partes sabrán que deben aportar las pruebas de los hechos particulares y concretos en los cuales fundamentan sus pretensiones o correlativas resistencias, para que éstos sean tenidos como ciertos y se puedan subsumir en el supuesto de hecho general y abstracto de la norma cuya consecuencia jurídica pide se aplique.

   El Código de Procedimiento Civil distribuye la prueba entre las partes, como una carga procesal cuya intensidad depende del respectivo interés, vale decir, si al actor le interesa el triunfo de su pretensión, deberá probar los hechos que le sirven de fundamento; y si al demandado le interesa destruir, enervar o reducir con su actividad directa en el proceso el alcance de la pretensión, deberá, por su parte, probar el hecho que la extingue, que la modifique o que impide su existencia jurídica. (Sentencia N°.400 de fecha 27 de septiembre de 1995 de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, con ponencia del Magistrado Dr. A.R., tomada de Jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, Dr. O.R.P.T., Agosto – Septiembre 1995, Tomo 8-9, págs. 304 y sig.).

   Con relación a la carga de la prueba, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia N° 193 de fecha 25 de abril de 2003 (caso: D.M.H. c/ D.A.S. y A.E.C.), expresó:

   …En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. a: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss).

   ...Omissis...

   La jurisprudencia de la casación, considerando la distinta posición del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptione fit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas (GF. N° 17 (2° etapa) p 63).

   Esta última actitud dinámica del demandado fue realmente lo que aconteció en el caso de autos, pues no se limitó a la contradicción pura y simple de la pretensión, sino que expuso discriminadamente razones de hecho para discutirlas, en cuya hipótesis, de acuerdo a lo precedentemente expuesto, asumió la carga de la prueba, sobre todo porque expuso entre esas razones hechos impeditivos, modificativos y hasta extintivos del derecho del actor en solicitar una rendición de cuentas…

   Ahora bien, conforme a los criterios doctrinarios y jurisprudenciales antes citados, resulta evidente que las partes dentro del proceso no sólo tienen una carga alegatoria de los hechos que constituyen el fundamento de sus pretensiones, sino que dichos alegatos deben ser fehacientemente demostrados dentro del proceso; en consecuencia, al haber quedado constatada la ocurrencia del incumplimiento por parte de la demandante respecto a la presentación del docuemtno contentivo de la operación de compraventa dentro del término para la celebración del contrato, ineludiblemente debe esta sentenciadora declarar Sin Lugar la pretensión por cumplimiento de contrato de opción a compra-venta, y así quedará establecido en la parte dispositiva del fallo. Así se declara.

   Por otra parte, a los fines de determinar la procedencia o no de la reconvención propuesta por la demandada de autos en contra de la ciudadana Idilica Valdebanquez por resolución de contrato de opción a compra-venta, se observa lo siguiente:

   Aducen los demandados-reconvinientes en su escrito de demanda que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil proceden en este caso a demandar por resolución de contrato de opción a compra-venta a la ciudadana Idílica Valdeblanquez, por cuando dicha ciudadana no dio cumplimiento a las obligaciones que le imponía el referido contrato dentro del lapso contractual por ellos estipulado.

   En este sentido, afirmaron que no fue sino hasta el día diecisiete (17) de noviembre de (2.010) cuando la demandante-reconvenida ciudadana Idílica Valdeblanquez les notificó respecto a la aprobación de los créditos hipotecarios para la adquisición del inmueble, en tal sentido, ya para esa fecha había fenecido el lapso para el otorgamiento del documento definitivo de venta, en virtud de lo cual, se negaron a cumplir con el referido otorgamiento.

   En este sentido, establece el artículo 1.167 del Código Civil establece que: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos.”

   El artículo antes citado constituye el fundamento legal para incoar la demandada por cumplimiento de contrato o resolución de contrato y si hubiere lugar a ello, los daños y perjuicios, entendiéndose que cuando se demanda el cumplimiento de un contrato, lo que se busca es que se cumpla con lo establecido o acordado por las partes en el mismo y tiene efectos hacia el futuro, caso contrario ocurre, cuando se demanda la resolución de un contrato, ya que el efecto que produce la misma, es volver la situación al estado en el que se encontraba antes de celebrar el contrato, como si este no se hubiese firmado, tal y como lo estableció el Dr. E.M.L. en su libro CURSO DE OBLIGACIONES, año 1986, página 592, donde expresó que: “La resolución tiene efectos retroactivos. El contrato bilateral terminado por resolución se considera extinguido, no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera, como que si jamás hubiese existido contrato alguno….”.

   Así mismo, resulta preciso indicar que la acción resolutoria presupone el incumplimiento de la parte demandada.

   En el caso sub examine, observa esta jurisdicente que al no haber sido desconocido en la oportunidad legal correspondiente el instrumento que sirve de fundamento a la presente demanda, y al cual se le otorgó valor probatorio, en consecuencia, queda relevada de prueba la existencia del negocio jurídico celebrado entre las partes contrincantes, referido a la opción de compra venta antes descrita.

   De manera que, conforme al régimen de la carga de la prueba habiendo afirmado la demandada-reconviniente que se encontraba en toda la capacidad y disposición para cumplir con el otorgamiento del contrato sin que la promitente-compradora le hubiese notificado a los fines de cumplir con su obligación –dentro del plazo legal-, y al no quedar demostrado lo contrario en las actas del expediente, considera quien suscribe que opera de pleno derecho el incumplimiento del demandado, en virtud de lo cual, irremediablemente debe esta sentenciadora declarar con lugar la reconvención por resolución de contrato planteada por los ciudadanos Danys E.U.B. y Y.O.d.U. en contra de la ciudadana Idílica Valdeblanquez; en consecuencia, se declara resuelto el contrato de opción a compra-venta suscrito por la partes en fecha veintidós (22) de febrero de 2.010, ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo, anotado bajo el N° 13, tomo 15 de los libros respectivos.

   De igual manera, con ocasión a los efectos retroactivos de la declaratoria de resolución del contrato, se ordena a la demandada de autos devolver a la parte demandante la cantidad cancelada conforme al literal “A” de la cláusula tercera del contrato, previa deducción a su favor del quince por ciento (15%) por concepto de cláusula penal conforme a lo estipulado en la cláusula sexta del contrato declarado resuelto. Así se decide.

   V

   DISPOSITIVA

   Por los fundamentos antes expuestos este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, declara: PRIMERO: Sin Lugar la demanda por cumplimiento de contrato incoada por la ciudadana Idilica Genett Valdeblanquez, antes identificada, en contra de los ciudadanos Danys E.U.B. y Y.E.O.d.U., también identificados. SEGUNDO: Con Lugar la reconvención por resolucón de contrato de opción a compra-venta propuesta por los ciudadanos Danys E.U.B. y Y.E.O.d.U. en contra de la ciudadana Idilica Genett Valdeblanquez; en consecuencia, se declara resuelto el contrato de opción a compra-venta suscrito por la partes en fecha veintidós (22) de febrero de 2.010, ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo, anotado bajo el N° 13, tomo 15 de los libros respectivos, y se ordena a la parte demandada devolver a la parte demandante la cantidad cancelada conforme al literal “A” de la cláusula tercera del contrato, previa deducción a su favor del quince por ciento (15%) por concepto de cláusula penal conforme a lo estipulado en la cláusula sexta del contrato declarado resuelto. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandante, por haber resultado totalmente vencida en la presente causa de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

   PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.

   Déjese copia certificada de la sentencia por secretaría, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia. En Maracaibo a los treinta y un (31) días del mes de octubre del año dos mil doce (2.012). Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.

   LA JUEZA PROVISORIA,

   Dra. INGRID VÁSQUEZ RINCÓN. LA …..

   ….SECRETARIA,

   Abog. M.R.A.F.

   En la misma fecha siendo las tres y veinticinco (03:25) horas de la tarde se dictó y publicó el fallo que antecede signado con el Nro. ______.

   LA SECRETARIA,

   Abog. M.R.A.F.

   IVR/MRAF.-

   Exp. Nro. 13.107.-