Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques de Miranda, de 18 de Febrero de 2013

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA,

PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE:

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA

LOS TEQUES

202° y 153°

PARTE ACTORA:

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA:

PARTE DEMANDADA:

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE No.

Ciudadano S.I.V., italiano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° E-426.973.

Abogadas en ejercicio A.J. CRISTALINO NIEVES, G.I.S. y J.M.B., inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 140.515, 140.516 y 65.739, respectivamente.

Sociedad Mercantil PROMOCIONES GRAN SASSO C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 23 de febrero de 1978, anotada bajo el N° 65, Tomo 15-A; y los ciudadanos G.L.F.C., R.R.F.C. y GIANCARLO ROBERTO CIAVATTA CONSORTI, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad N.. V-6.872.884, V-8.679.071 y V-8.679.666, respectivamente.

Abogados en ejercicio B.J.B.I., A.H.Y. y T.E.M.P., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 24.932, 7.922 y 39.024, respectivamente.

RETRACTO LEGAL (Sentencia Definitiva)

19.795.

CAPÍTULO I

SÍNTESIS DEL PROCESO.

En fecha 17 de octubre de 2005, fue presentada para su distribución por el abogado J.C.M.H., actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano S.I.V., demanda por RETRACTO LEGAL contra la Sociedad Mercantil PROMOCIONES GRAN SASSO C.A. y los ciudadanos G.L.F.C., R.R.F.C. y GIANCARLO ROBERTO CIAVATTA CONSORTI, todos plenamente identificados; correspondiéndole el conocimiento de la misma al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de M. previo sorteo de Ley.

Mediante auto dictado en fecha 1° de diciembre de 2005, previa consignación de los recaudos pertinentes, el Tribunal de la causa admitió la demanda y ordenó la notificación de los codemandados a los fines que comparecieran al segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación a dar contestación a la demanda incoada en su contra.

En fecha 18 de abril de 2011, el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, T. y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de esta misma Circunscripción Judicial, con motivo de la apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte actora contra la decisión proferida por el Tribunal de la causa en fecha 28 de junio de 2010, procedió a anular todo el procedimiento y ordenó la reposición de la causa al estado de admisión por el procedimiento ordinario.

En fecha 30 de mayo de 2011, la Jueza Titular del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, M. y Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, planteó su inhibición en acatamiento de lo dispuesto en el artículo 84 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 82 ordinal 15° eiusdem y ordenó remitir el expediente a este Juzgado; al cual se le dio entrada en fecha 09 de junio de 2011.

En fecha 14 de junio de 2011, este Tribunal en acatamiento de la decisión proferida por el Juzgado Superior, admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de los codemandados a los fines de que comparecieran por ante este Tribunal dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de haberse practicado su citación, a dar contestación a la demanda incoada en su contra.

Mediante auto dictado en fecha 18 de julio 2011, se ordenó librar compulsa a los fines de practicar la citación de la Sociedad Mercantil PROMOCIONES GRAN SASSO C.A. y de los ciudadanos R.R.F.C.Y.G.L.F.C., por cuanto el codemandado G.R.C., ya se encontraba a derecho.

Mediante auto dictado en fecha 05 de agosto de 2011, este Tribunal ordenó la notificación de la Procuraduría General de la República, suspendiendo la causa por un lapso de treinta (30) días continuos contados a partir de la fecha de consignación en el expediente de la referida notificación, de conformidad con lo establecido en el artículo 97 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República.

En fecha 17 de noviembre de 2011, el Tribunal acordó la citación de los codemandados, Sociedad Mercantil PROMOCIONES GRAN SASSO C.A. y ciudadanos R.R.F.C. y G.L.F.C., en la persona de su representante legal, abogada BELKYS BARBELLA INFANTE, librando la respectiva compulsa, previa solicitud de las apoderadas judiciales de la parte actora.

Cursa a los autos diligencia suscrita por el Alguacil de este Tribunal, de fecha 22 de febrero de 2012, mediante la cual dejó constancia de haber practicado la citación referida en el particular anterior.

En fecha 09 de abril de 2012, la apoderada judicial de la parte demandada, estando dentro del lapso fijado para dar contestación a la demanda, promovió las cuestiones previas contenidas en los ordinales 9º, 10° y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante auto dictado en fecha 12 de abril de 2012, quien aquí suscribe se abocó al conocimiento de la presente causa.

Mediante escrito de fecha 04 de mayo de 2012, la representación judicial del accionante procedió a contestar las cuestiones previas promovidas por la parte demandada.

En fecha 14 de mayo de 2012, la apoderada judicial de la parte demandada procedió a promover pruebas en la incidencia de cuestiones previas; por su parte, las apoderadas judiciales del accionante promovieron pruebas mediante escrito de fecha 17 de mayo de 2012 y mediante auto de esa misma fecha, el Tribunal admitió las pruebas promovidas salvo su apreciación o no en la definitiva.

Mediante sentencia interlocutoria dictada en fecha 05 de junio de 2012, este Tribunal declaró sin lugar las cuestiones previas promovidas; dicha decisión fue apelada por la apoderada judicial de la parte demandada y oída en un solo efecto devolutivo, posteriormente confirmada mediante decisión proferida por el Juzgado Superior en lo Civil, M. y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda en fecha 15 de octubre de 2012.

En fecha 20 de junio de 2012, la parte accionada procedió a contestar el fondo de la demanda incoada en su contra y posteriormente en fecha 09 de julio de 2012, consignó escrito de promoción de pruebas, el cual fue agregado a los autos en fecha 17 de julio de 2012.

En fecha 20 de julio de 2012, la parte actora presentó escrito de oposición a las pruebas promovidas por su contraparte; no obstante, mediante auto dictado en fecha 23 de julio del mismo año, el Tribunal admitió todas las pruebas salvo su apreciación o no en la definitiva.

Sustanciada la causa y vencido el lapso establecido en el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal mediante auto dictado en fecha 06 de noviembre de 2012, fijó un lapso de sesenta (60) días calendarios para dictar sentencia conforme a lo previsto en el artículo 515 eiusdem; dicho lapso fue diferido en fecha 18 de enero de 2013, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 de la referida norma.

Partiendo de lo anterior, quien aquí suscribe estando dentro de la oportunidad para dictar sentencia, procede a decidir con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos que se expondrán a continuación.

CAPÍTULO II

ALEGATOS DE LAS PARTES.

PARTE ACTORA:

Se inició el presente proceso en virtud de la demanda interpuesta en fecha 17 de octubre de 2005, por el abogado J.C.M.H., quien actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano S.I.V., demandó a la Sociedad Mercantil PROMOCIONES GRAN SASSO C.A. y a los ciudadanos G.L.F.C., R.R.F.C. y GIANCARLO ROBERTO CIAVATTA CONSORTI, por RETRACTO LEGAL. Ahora bien, los hechos relevantes expuestos por dicho profesional del derecho como fundamento de la demanda, en síntesis fueron los siguientes:

1. - Que a través de documento autenticado por ante la Notaría Pública de la ciudad de Los Teques, actualmente, Notaría Pública del Municipio Autónomo Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 10 de diciembre de 1982, anotado bajo el No. 72, tomo 37 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, su mandante celebró CONTRATO DE ARRENDAMIENTO con la Sociedad Mercantil PROMOCIONES GRAN SASSO C.A., a través de su Director Gerente, ciudadano J.E.D.R..

2. - Que dicho contrato de arrendamiento recaía sobre un estacionamiento propiedad de la persona jurídica supra mencionada, el cual se encuentra ubicado en la Av. Independencia con C.B., Sector El Llano, Ciudad de Los Teques, Municipio Guaicaipuro.

3. - Que de manera verbal y con la aceptación de su representado, el contrato de arrendamiento antes señalado fue cedido por la arrendadora, Sociedad Mercantil PROMOCIONES GRAN SASSO C.A., a su D.G.G.F.D.F., a quien su mandante continuó cancelando los cánones de arrendamiento respectivos a través de cheques, hasta el mes de agosto de 2005.

4. - Que la cláusula segunda del contrato de arrendamiento estableció un cánon de arrendamiento mensual de quince mil bolívares (Bs. 15.000,00), monto éste que con el correr del tiempo y por voluntad de ambas partes sufrió una serie de variaciones, hasta alcanzar la cantidad de dos millones quinientos mil bolívares (Bs. 2.500.000,00); es el caso que ante la injustificada renuencia del arrendador (cesionario) en recibir el pago, su representado desde el mes de septiembre de 2005, ha venido consignando oportunamente por ante el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro, los cánones de arrendamiento respectivos.

5. - Que tales hechos acreditan la solvencia arrendaticia de su representado, la cual es necesaria para intentar la presente acción.

6. - Que el arrendador (cesionario), desde hace tiempo y a través de vías de hecho ocupó el lindero sur del inmueble arrendado, con el pretexto que temporalmente funcionarían allí sus oficinas, sin que esto haya significado para su mandante la rebaja en las pensiones de arrendamiento o la renuncia del arrendamiento en su totalidad.

7. - Que una vez realizada la primera consignación arrendaticia por ante el Juzgado de Municipio del Municipio Guaicaipuro, en fecha 23 de septiembre de 2005, el ciudadano G.F.D.F., procedió a dialogar con su mandante en un tono conciliador, tratando de justificar su conducta y la negativa de recibir el pago del cánon de arrendamiento, aduciendo para ello que todos sus negocios y ocupaciones las había delegado en su hijo, ciudadano R.R.F.C., por lo que le ofreció la posibilidad de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento.

8. - Que tales hechos despertaron la suspicacia de su poderdante, quien en fecha 04 de octubre de 2005, se trasladó al Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, donde pudo constatar que el inmueble arrendado había sido enajenado a terceras personas.

9. - Que a través de documento protocolizado por ante la antigua Oficina Subalterna de Registro del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, actualmente Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 30 de mayo de 2001, anotado bajo el No. 28, Protocolo Primero, Tomo 08, Segundo Trimestre, los ciudadanos G.F.D.F. y FERNANDO CIAVATTA CLEMENTONIO, en su condición de Directores Gerentes de la Sociedad Mercantil PROMOCIONES GRAN SASSO C.A., dieron en venta a los ciudadanos R.R.F.C., G.L.F.C. y GIANCARLO ROBERTO CIAVATTA CONSORTI, el inmueble arrendado.

10. - Que para la fecha en que fue vendido el inmueble a terceros, su poderdante lo había venido ocupando en su condición arrendatario por más de dieciocho años ininterrumpidos, lo cual aunado a su estado de solvencia lo hacían merecedor de la preferencia ofertiva referida en el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; no obstante, dicho derecho le fue negado, ello sin la debida notificación de venta referida en el artículo 44 eiusdem y sin la notificación de compra a que se contrae el artículo 47 de la norma señalada, hechos que llevan a concluir en la procedencia de la presente demanda por retracto legal arrendaticio.

11. - Que fundamenta la demanda en los artículos 7, 33, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49 y 50 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

12. - Que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, estima la presente acción en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 250.000.000,00).

13. - Que a través de la presente demanda pretende hacer efectivo el derecho de preferencia que tiene su mandante, quien en su condición de arrendatario puede subrogarse en la persona de los compradores, ciudadanos R.R.F.C., G.L.F.C. y GIANCARLO ROBERTO CIAVATTA CONSORTI, y adquirir de esta manera, en iguales condiciones que los prenombrados, el inmueble que tiene arrendado y que les fue vendido a los codemandados; además del pago de los costos y costas procesales.

14. - Que una vez se dicte sentencia de fondo y se consigne en autos el importe de la venta, se tenga la decisión proferida como título suficiente de traslación de propiedad a favor de su representado.

    PARTE DEMANDADA:

    En fecha 20 de junio de 2012, la abogada en ejercicio B.J.B.I., actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada y encontrándose dentro de la oportunidad para dar contestación a la demanda, procedió a hacerlo en los siguientes términos:

1. - Que es cierto que a través de documento autenticado por ante la antigua Notaría Pública de Los Teques, hoy Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda en fecha 10 de diciembre de 1982, el cual quedó anotado bajo el No. 72, Tomo 37 de los Libro de autenticaciones llevados por dicha Notaría, su poderdante PROMOCIONES GRAN SASSO C.A., representada en esa oportunidad por su D.G.J.E.D.R., celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano S.I.V.; sin embargo, no es cierto que le haya arrendado un estacionamiento, ya que el objeto del contrato fue un lote de terreno, tal como se evidencia de la cláusula primera del contrato de arrendamiento de fecha 10 de diciembre de 1982.

2. - Que es cierto que de manera verbal y con la aprobación del ciudadano S.I.V., el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 10 de diciembre de 1982, fue cedido por la arrendadora PROMOCIONES GRAN SASSO C.A., al ciudadano G.F.D.F., a quien el arrendatario continuó pagando los cánones de arrendamiento hasta el mes de julio de 2005, ya que a partir de agosto del mismo año, los cánones de arrendamiento fueron consignados por ante el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda.

3. - Que el ciudadano GABRIELE FERRI DI FELICIANTONIO de conformidad con la cláusula tercera del contrato de arrendamiento procedió a notificar al ciudadano S.I.V., a través del Tribunal Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro, su voluntad de no renovar el contrato.

4. - Que el área del inmueble ocupada por la parte actora es de UN MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y TRES METROS CUADRADOS (1.243 Mts2), y él mismo forma parte de un lote de terreno de mayor extensión que cuenta con una superficie total de UN MIL SETECIENTOS TREINTA Y SIETE METROS CUADRADOS (1.737 Mts2) y es el caso que la acción incoada por la parte actora se contrae a la totalidad del lote de terreno, pretendiendo con ello confundir al Tribunal incluyendo en el mismo un área que jamás le fue arrendada.

5. - Que por el lindero sur del inmueble antes referido se encuentran construidos dos locales comerciales que actualmente se encuentran arrendados a las empresas GRANJA LA COLINA C.A. y a la Empresa PROVEGRAN C.A., y es el caso que, aunque en el documento de propiedad por el cual adquirieron los codemandados R.R.F.C., G.L.F.C. y GIANCARLO ROBERTO CIAVATTA CONSORTI, no se colocó que estaban incluidas las bienhechurías (como lo son los locales antes referidos), de ello tiene perfecto conocimiento la parte actora.

6. - Que en fecha 1° de junio de 2004, el ciudadano S.I.V., valiéndose de un contrato de arrendamiento “forjado”, presentado por ante las oficinas de la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, obtuvo en forma fraudulenta una licencia de actividades económicas a nombre del ESTACIONAMIENTO IL PADRINO NUOVA ERA C.A.; es el caso que en dicho contrato de arrendamiento se falsificó la firma del ciudadano J.E.D.R., quien fue Director General de la empresa PROMOCIONES GRAN SASSO C.A., hasta el 22 de agosto de 1985.

7. - Que la Fiscalía Tercera del Ministerio Público de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, presentó formal acusación contra el ciudadano S.I.V., por el uso de documento privado falso en acto público; con todo ello se demuestra que el prenombrado si estaba en conocimiento absoluto al menos desde el 1° de junio de 2004, y no como falsamente lo alega en su demanda, de que fue el día 04 de octubre de 2005 cuando se trasladó al Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro.

8. - Que es cierto que mediante documento Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 30 de mayo de 2001, su representada dio en venta en forma pura y simple la totalidad del inmueble ubicado entre las Calles Boyacá e Independencia, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, a los ciudadanos R.R.F.C., G.L.F.C. y GIANCARLO ROBERTO CIAVATTA CONSORTI, el cual tiene un área de UN MIL SETECIENTOS TREINTA Y SIETE METROS CUADRADOS (1.737 Mts2).

9. - Que rechaza que el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sea aplicable al presente caso, por cuanto dicha Ley excluye de su aplicación a los terrenos urbanos y suburbanos.

10. - Que alega la caducidad de la acción por cuanto la fecha de protocolización de la venta fue el día 30 de mayo de 2001 y la fecha de la interposición de la demanda fue el 1° de diciembre de 2005, mientras que a su decir el demandante tuvo conocimiento el día 04 de octubre de 2005, de allí que transcurrieron cincuenta y ocho días al momento de interponerse la demanda; en efecto, siendo que no fue interrumpida la prescripción, no se produjo la citación de la parte demandada ni se registró la demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 1.969 del Código Civil, es por lo que alega la caducidad como defensa de fondo.

11. - Que antes de ser perfeccionada la venta, el ciudadano S.I.V., fue notificado verbalmente por G.F.D.F., quien fungía de Director Gerente de la empresa PROMOCIONES GRAN SASSO C.A. para ese momento y en presencia de testigos le ofreció el inmueble, a lo que manifestó la parte actora no tener interés en adquirirlo.

12. - Que de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, hace valer la falta de cualidad o falta de interés de los codemandados para sostener el presente juicio, así como la falta de cualidad o falta de interés de la parte actora para intentar o sostener el presente juicio en virtud que no detenta la cualidad de arrendatario del inmueble en cuestión, debido a que en fecha 06 de junio de 2011, él mismo le hizo entrega del bien a una tercera persona, a saber, la C.A. METRO LOS TEQUES.

13. - Que por tales razones solicita que la demanda incoada contra sus representados sea declarada sin lugar con expresa condenatoria en costas para la parte actora.

    PUNTO PREVIO I

    SOBRE LA FALTA DE CUALIDAD.

    En el presente proceso el abogado J.C.M.H., actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano S.I.V., demandó por RETRACTO LEGAL a la Sociedad Mercantil PROMOCIONES GRAN SASSO C.A. y a los ciudadanos G.L.F.C., R.R.F.C. y GIANCARLO ROBERTO CIAVATTA CONSORTI, todos plenamente identificados; sosteniendo para ello que su poderdante era el arrendatario de un estacionamiento propiedad de la persona jurídica supra mencionada, el cual se encuentra ubicado en la Av. Independencia con C.B., Sector El Llano, Ciudad de Los Teques, Municipio Guaicaipuro y el cual fue enajenado a terceras personas a través del documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 30 de mayo de 2001, anotado bajo el No. 28, Protocolo Primero, Tomo 08, Segundo Trimestre, específicamente a los ciudadanos R.R.F.C., G.L.F.C. y GIANCARLO ROBERTO CIAVATTA CONSORTI, por tales razones, a través del presente proceso pretende hacer efectivo el derecho de preferencia que presuntamente tiene su mandante, quien en su condición de arrendatario puede subrogarse en la persona de los compradores y adquirir el inmueble en las mismas condiciones que los prenombrados.

    Ahora bien, vistos los términos en los cuales quedó trabada la presente controversia y a fin de adentrarnos en las circunstancias debatidas a lo largo del presente expediente, considera necesario este Tribunal resolver primeramente como punto previo la falta de cualidad pasiva y activa alegada por la parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda, toda vez que la legitimación a la causa o la cualidad de las partes, es un presupuesto procesal indispensable para proveer sobre el mérito o fondo de la causa.

    A tal efecto, este Tribunal considera que la falta de cualidad o de interés en el actor o en el demandado para intentar o bien, para sostener el juicio, respectivamente, constituye una defensa perentoria que debe ser opuesta por el demandado en el acto de la contestación a la demanda, para que posteriormente proceda a ser decidida por el Juez en la definitiva, de conformidad con lo previsto en el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala textualmente que: “Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar y sostener el juicio (...)”.

    Es así que, la cualidad desde el punto de vista procesal expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la Ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva).

    Siguiendo a C.:

    Las excepciones perentorias no son defensas sobre el proceso, sino sobre el derecho. No procuran la depuración de los elementos formales de juicio, sino que constituyen la defensa de fondo sobre el derecho cuestionado (…) Se, trata en resumen, de decidir el conflicto por razones ajenas al mérito de la demanda (…) Pone fin al juicio, pero no mediante un pronunciamiento sobre la existencia o inexistencia del derecho, sino merced al reconocimiento de una situación jurídica que hace innecesario entrar a analizar el fondo mismo del derecho

    . (Fundamentos del Derecho Procesal Civil, págs. 113-115).

    Partiendo del criterio previamente transcrito, y tomando en consideración el contenido del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, entiende esta Sentenciadora que para poder dar solución firme a una diferencia jurídica o litigio, se requiere el desarrollo normal de un proceso, es decir, la constitución de una relación procesal, en tal sentido, la constitución regular de la relación procesal, exige la intervención de un Juez, la formulación de una demanda y la presencia de un demandante y de un demandado, reuniendo bajo cualquier circunstancia una serie de elementos formales indispensables, entre ellos: la competencia del Juez, la capacidad del actor y del demandado para ser partes y para comparecer en juicio, conjuntamente con la idoneidad formal de la demanda, consecuentemente, ante la ausencia en el juicio de cualquiera los presupuestos señalados en el párrafo precedente, se impide la integración de la relación procesal y el pronunciamiento del Juez sobre el mérito de la litis. Es tal la importancia y necesidad de la presencia de los presupuestos procesales antes señalados, que algunas de las excepciones dilatorias y de las causales de nulidad han sido consagradas precisamente con la finalidad de asegurar en la litis la presencia de todos los requisitos.

    En efecto, para el Juez poder proveer sobre el fondo de una controversia debe primero comprobar la existencia de ciertos requisitos previos, entre ellos, verificar si el demandante tiene el derecho a lo pretendido y si la identificación del demandado corresponde a la obligación que se le trata de imputar; de igual forma, es importante destacar que la legitimación se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario, y que no se produzca la contención entre cualesquiera partes, sino entre aquellas en las cuales existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial.

    Así las cosas, establecida la obligación del Juez de confirmar la existencia o no de los presupuestos procesales antes señalados, quien aquí suscribe debe primeramente analizar los fundamentos utilizados por la parte accionada al momento de sustentar sus defensas perentorias; a saber:

    “De conformidad con el primer aparte del Artículo 361 del vigente Código de Procedimiento Civil, hago valer la falta de cualidad o la falta de interés de los codemandados para sostener el presente juicio, fundamentando la tal excepción perentoria en el siguiente razonamiento: 1) Se evidencia del libelo de la demanda al folio Dos (2) del Capítulo Segundo de la Cesión contractual donde la parte actora afirma que el contrato de arrendamiento celebrado primariamente con mi representada PROMOCIONES GRAN SASSO C.A. y la parte actora (…) le fue cedido al Sr. G.F.D.F., ello es completamente cierto, es propicio invicar (Sic) el adagio “a confesión de parte relevo de prueba”, no estamos en presencia de una litis pasiva, ya sea voluntaria, facultativa, ni mucho menos necesaria, por lo antes expuesto la codemandada “Promociones Gran Sasso C.A y por ende los demás codemandados a excepción de GABRIELE FERRI DI FELICIANTONIO, carecen de cualidad pasiva para sostener el presente juicio. (…) 2) De conformidad con el primer aparte del Artículo 361 del vigente Código de Procedimiento Civil, hago valer la falta de cualidad o falta de interés de la parte actora Sr. S.I.V., para intentar o sostener el presente juicio, en virtud que no detenta la cualidad de Arrendatario del inmueble propiedad de mis representados (…) y por cuanto mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de M., el día 06 de Junio de 2011, anotado bajo el No. 30, tomo 190 de los libros de autenticaciones llevados por la citada Notaria y el cual cursa en autos (…) hizo entrega del inmueble, a una tercera persona que no forma parte del contrato de arrendamiento, cesando para él los derechos que como arrendatario le asistían, ello lo realizó sin la previa autorización del cesionario del contrato (…) a la empresa C.A METRO LOS TEQUES (…) al no detentar la posesión precaria del inmueble objeto del contrato, no tiene la cualidad para intentar la presente demanda (…)” (Resaltado del Tribunal)

    Partiendo de lo anterior, y en vista que el presente juicio es seguido por retracto legal, el cual infiere el derecho que tiene el arrendatario de un inmueble para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero dicho bien, pudiendo de esta manera subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad; aunado a que se aprecia en los folios 24 al 32 (I pieza), copia certificada del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 30 de mayo de 2001, mediante el cual la Sociedad Mercantil PROMOCIONES GRAN SASSO C.A., dio en venta pura y simple a los ciudadanos R.R.F.C., G.L.F.C. y GIANCARLO ROBERTO CIAVATTA CONSORTI, un inmueble constituido por un lote de terreno de UN MIL SETECIENTOS TREINTA Y SIETE METROS CUADRADOS (1.737 Mts2) ubicado entre las Calles Boyacá e Independencia, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, del cual forma parte el inmueble sobre el cual el actor alega tener la preferencia ofertiva, puede en consecuencia afirmar este Tribunal que en el presente juicio existe la necesidad de conformarse un litis consorcio pasivo, pues la sentencia de mérito que ha de dictarse afectaría impretermitiblemente al vendedor como a los compradores del inmueble, dado que la relación sustancial controvertida los envuelve a ambos.

    Como corolario de lo anterior, esta S. se permite traer a colación el criterio expuesto por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia N° 00076, dictada en fecha 15 de diciembre de 2009, (Expediente N° AA20-C-2009-000385), a través de la cual se estableció lo siguiente:

    (…) Acogiendo este sentenciador la doctrina expuesta, se infiere que cuando existe un litisconsorcio necesario la relación sustancial controvertida es única para todos los integrantes de ella, de modo que no puede modificarse sino a petición de uno o varios de ellos frente a todos los demás y resolverse de un modo uniforme para todos, por lo cual, la legitimación para contradecir en juicio, corresponde a todos contra quienes puede obrar la reclamación y no separadamente contra uno o varios de ellos con exclusión de otro u otros. (…) Con fundamento a lo anterior y específicamente en lo que respecta al sub iudice evidencia este sentenciador con base a la normativa jurídica que regula el retracto legal arrendaticio, que efectivamente en el caso de marras existe una defectuosa constitución de la relación jurídico procesal; ya que el demandante que pretenda subrogarse en el retracto legal arrendaticio debe interponer la demanda contra el propietario del inmueble que es su arrendador y funge como vendedor, así como también contra el comprador del mismo, por constituir un típico litisconsorcio pasivo necesario e impropio, ya que dicha negociación contractual genera obligaciones y derechos que pueden afectar a todos los integrantes del negocio jurídico subyacente. Aunado a que si el accionante en retracto interpone su pretensión contra uno solo de los legitimados pasivos se expone a que se desestime la demanda, por una defectuosa constitución de la relación jurídico procesal, por cuanto no se interpuso contra todas las personas legitimadas para sostenerla por la relación material existente y los efectos que involucraría la sentencia de fondo. Del libelo de la demanda se evidencia que la pretensión de retracto legal arrendaticia no fue dirigida contra la arrendadora-vendedora del inmueble que se pretende subrogar o sus herederos; lo que conlleva a una defectuosa composición de la litis, pudiendo afectar por igual a los sujetos del negocio jurídico sustancial, lo que lesionaría su derecho a la defensa y extendería la intangibilidad de la cosa juzgada a personas que no intervinieron en la contienda judicial, afectando así el principio de la relatividad de la cosa juzgada. Esto determina la imposibilidad de estimar la demanda en su totalidad por la no intervención de todos los llamados por la ley en la relación jurídica material que se pretende modificar.

    (…Omissis…) D. razonamiento anteriormente expuesto, esta S. no evidencia que efectivamente el juzgador de alzada haya incurrido en la aludida infracción de inmotivación de derecho, por cuanto, el juzgador en el caso in comento ofreció los razonamientos de hecho y de derecho que sustentaron su pronunciamiento, motivo por el cual, esta S. declara la improcedencia de la infracción del artículo 12 y ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

    (Resaltado de este Tribunal)

    Partiendo del criterio jurisprudencial antes transcrito, y revisadas las características propias del presente proceso puede inferirse que existe en el caso de marras una correcta conformación de la relación jurídica procesal, debido a que al intentarse un juicio por retracto legal, la parte demandante debe interponer la demanda contra el propietario del inmueble que es su arrendador y funge como vendedor, así como también contra el comprador del mismo, por lo que se requiere la constitución de un litis consorcio pasivo necesario; en efecto, siendo que fue llamada al juicio la Sociedad Mercantil PROMOCIONES GRAN SASSO C.A. (en su carácter de vendedora) y los ciudadanos R.R.F.C., G.L.F.C. y GIANCARLO ROBERTO CIAVATTA CONSORTI (en su carácter de compradores), y en virtud que, entiende quien aquí suscribe que la cesión verbal del contrato de arrendamiento realizada por la Sociedad Mercantil PROMOCIONES GRAN SASSO C.A., en la persona de su Director Gerente GABRIELE FERRI DI FELICIANTONIO, tan solo comprendía el cobro de los cánones de arrendamiento, no por ello dejando de ser la referida sociedad propietaria del inmueble ya que para ello se requiere realizar algún acto de enajenación, por lo que no se requiriere la presencia del prenombrado en el juicio, puede entonces concluirse que la relación procesal quedó debidamente constituida, por lo que resulta IMPROCEDENTE la defensa referida a la falta de cualidad pasiva.- Así se establece.

    Siguiendo con este orden de ideas, nótese que entre los requisitos exigidos para el ejercicio del retracto legal, se encuentran: la venta perfeccionada o consumada sobre el bien inmueble objeto de la litis, la existencia de un contrato de arrendamiento y la circunstancia de que sea el arrendatario a quien le corresponde –como único titular- ejercer ese derecho; en efecto, siendo que es el arrendatario quien tiene el derecho de ejercer el retracto legal, pudiendo subrogarse de esta manera en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en lugar de quien haya adquirido el inmueble arrendado y, en vista que de los autos se desprende que el actor para el momento de interponer la demanda, esto es, en fecha 17 de octubre de 2005, devengaba propiamente la condición de arrendatario, según se evidencia del contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de la ciudad de Los Teques, actualmente, Notaría Pública del Municipio Autónomo Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 10 de diciembre de 1982, anotado bajo el No. 72, tomo 37 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría y cursante al folio 21-23 de la I Pieza, consecuentemente puede afirmarse que el demandante tiene pleno derecho a lo pretendido, por lo que la defensa planteada por la parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda, con respecto a la falta de cualidad activa debe ser declarada IMPROCEDENTE.- Así se decide.

    PUNTO PREVIO II

    DE LA CADUCIDAD DE LA ACCIÓN.

    Antes de emitir pronunciamiento alguno sobre el fondo del asunto debatido, quien aquí decide debe a pronunciarse sobre la caducidad de la acción aducida en el escrito de contestación a la demanda, la cual fue propuesta en los siguientes términos:

    “(…) No obstante este Tribunal, sostiene el criterio de que los Cuarenta (40) días para ejercer el derecho de retracto arrendaticio iniciaran a computarse desde el día en que la parte accionante tuvo conocimiento de la enajenación, criterio aplicado en la Sentencia interlocutoria dictada en la presente causa el día 5 de Junio de 2012. Ahora bien, la fecha de la protocolización de la venta global del inmueble fue el día Treinta (30) de Mayo de 2.001, como se puede evidenciar del documento traslativo de la propiedad que consignó marcado “T” y la fecha de la proposición de la primera demanda por Retracto Legal, por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, M. y del Tránsito de la Circunscripción Judicial con sede en Los Teques (Exp 25.440) fue el día Primero (1°) de Diciembre de 2.005, sin embargo debe ser admitida, pues de no serlo no se da inicio al proceso, como se evidencia del auto de admisión de la demanda (…) si computamos dicho lapso desde la fecha de Admisión de la Primera demanda, presentada por ante el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, que fue el día 1° de Diciembre de 2.005 y a su decir tuvo conocimiento el día 4 de Octubre de 2005, entonces tenemos que habían transcurrido Cincuenta y Ocho (58) días, aunado a ello el auto de Admisión de la citada demanda fue anulado todo el procedimiento aplicado, ordenando su reposición al estado de Admitirla nuevamente (sentencia de fecha 18 de Abril de 2.011 dictada por el Tribunal Superior de esta misma Circunscripción y Sede que cursa en autos, Exp. 10-7233) (…) ni se produjo la citación de la parte demandada, y mucho menos procedió a registrar la demanda (…) En el supuesto negado, que el tribunal considere que no se produjo la caducidad de la acción por la razones antes expuestas, tenemos: que (…) el tribunal en consecuencia y con todo respeto, deberá computar el tiempo transcurrido desde el día 04 de Octubre de 2005, oportunidad en que la parte actora a su decir en el libelo de la demanda, tiene conocimiento de la venta del inmueble (…) dicho ciudadano desde antes de perfeccionarse la venta, fue notificado verbalmente por el Sr. G.F.D.F., quien fungía de Director Gerente de la empresa PROMOCIONES GRAN SASSO C.A., para ese momento, en presencia de testigos, le ofreció la venta del inmueble, lo cual probaré en la oportunidad Legal correspondiente, manifestando la parte actora que no tenía interés en adquirirlo. (…) Una vez registrado el documento por ante la Oficina Subalterna de Registro hoy oficina Inmobiliaria de registro en fecha 30 de Mayo de 2001, los propietarios del lote de terreno hoy parte demandada (que no son los arrendadores de S.I.V., parte actora) procedieron a realizar el cambio de propietario por ante la Oficina de Catastro Municipal de la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, a fin de obtener la solvencia Municipal actualizada de la cual le hizo entrega al cesionario del contrato de arrendamiento Sr. G.F.D.F. y este a su vez se la entregó al Arrendatario SR. S.I.V. conjuntamente con el documento de propiedad para que tramitara el permiso de bomberos, así como la respectiva patente de industria y comercio (…) Por otra parte el Ciudadano SALVATORE ILARDO VOLO, tenía cabal conocimiento de que el referido inmueble había sido vendido el día 30 de Mayo de 2.001, puesto de que él tramitó ante la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro, la licencia de actividades económicas el día 20 de Enero de 2005, signada con el N° 21-09827, a nombre del ESTACIONAMIENTO IL PADRINO NUOVA ERA C.A. que como dije es propiedad de la parte actora, (…) para ello entre otros requisitos acompañó la solvencia Municipal del Inmueble, la cual aparece a nombre de los propietarios del terreno, quienes en tiempo oportuno realizaron ante la Oficina de Catastro Municipal el cambio de nombre como lo establece las ordenanzas Municipales (…)” (Resaltado del Tribunal)

    Visto lo anterior, considera quien aquí suscribe pertinente traer a colación el contenido del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, norma que establece textualmente que:

    Artículo 361.- “En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar. Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9°, 10° y 11° del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas. Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación”. (N. y subrayado de este Tribunal)

    Del artículo antes transcrito se desprende que la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda puede invocar como un punto previo las siguientes defensas: a) La falta de cualidad o falta de interés del actor o del demandado para intentar o sostener el juicio; b) La cosa juzgada; c) La caducidad de la acción; y d) La prohibición de la ley de admitir la acción; no obstante a ello, ha sido acogido por reiterada Jurisprudencia que todas las cuestiones previas deben promoverse antes de la contestación al fondo de la demanda y una vez decididas, se precluye el lapso para oponerlas en la contestación al fondo o en cualquier acto procesal posterior.

    Ahora bien, de las actas que conforman el presente expediente se evidencia que la parte accionada promovió en fecha 09 de abril de 2012, las cuestiones previas contenidas en los ordinales 9º, 10° y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, aunado a ello, se evidencia que las mismas fueron resueltas y declaradas SIN LUGAR mediante sentencia interlocutoria dictada por este Tribunal en fecha 05 de junio de 2012, decisión que posteriormente fue confirmada por el Juzgado Superior en lo Civil, M. y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 15 de octubre de 2012,

    precluyendo de esa manera el lapso para que pudiera ser promovida la cuestión previa bajo análisis; sin embargo, no puede pasar por alto esta Sentenciadora que en el lapso probatorio la parte demandada promovió una probanza elemental a los fines de sustentar la caducidad de la acción, a saber:

    En el escrito de promoción de pruebas, la parte demandada promovió la prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, norma que indica que al tratarse de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos; en función de ello, la parte promovente solicitó se oficiara a la División de Planeamiento Urbano de la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro con sede en la ciudad de Los Teques, y es el caso que de las resultas (cursantes al folio 38-44 VII Pieza) de dicha prueba se desprende que el accionante consignó en fecha 30 de octubre de 2002, como recaudo de la “SOLICITUD DE CONFORMACIÓN DE USO”, el CERTIFICADO DE SOLVENCIA por concepto de impuesto sobre inmuebles urbanos, emitido en fecha 07 de mayo de 2002 por la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro (en cuyo contenido se establece como propietario del inmueble al ciudadano GIANCARLO ROBERTO CIAVATTA CONSORTI). Ahora bien, siendo que dicha documental fue promovida y evacuada conforme a la Ley, y en virtud que su contenido guarda estrecha relación con los hechos aquí controvertidos, quien decide la presente causa le concede pleno valor probatorio y la tiene como demostrativa que el accionante tenía conocimiento desde el día 30 de octubre de 2002, de la enajenación realizada por su arrendador, Sociedad Mercantil PROMOCIONES GRAN SASSO C.A., a terceras personas.- Así se establece.

    Aunado a lo anterior, quien aquí suscribe considera que es necesario realizar las siguientes consideraciones:

    Primeramente tenemos que con respecto a la caducidad de la acción, la Doctrina ha señalado que: “Las normas sustanciales, que por lo demás son las que en su consecuencia reflejan la norma sancionatoria o tutela jurídica, suelen estatuir plazos prefijos, términos dentro de los cuales deben hacerse valer en proceso los derechos sustanciales que nacen de las relaciones jurídicas sustanciales correspondientes, so pena de caducidad. No es que el derecho sustancial fenezca en sentido estricto, sino que no puede ventilarse en proceso judicial, decae su tutela jurisdiccional. Se extingue ese derecho procesal, no el derecho sustancial. Iterando: El derecho procesal de presentar pretensión se extingue sin que paralelamente nazca el mismo derecho en otro sujeto, simplemente decae, fenece en el originario. La caducidad, como fenómeno procesal, sólo se interrumpe por el ejercicio del derecho procesal de presentar pretensión, de ninguna otra manera, y ese sólo hecho es suficiente para interrumpirla. Nunca se suspende. Por razón de su naturaleza procesal es de derecho público y además de orden público y por lo tanto de oficiosa comprobación y declaración por el juez”. (Q., B., citado por Cuenca “Cuestiones Previas en el Procedimiento Civil Ordinario” (2004). P.. 73. Editorial Jurídica Santana).

    En opinión del autor H.C.:

    La caducidad en el derecho sustancial, es la pérdida irreparable de un derecho por el solo transcurso del plazo otorgado por la Ley para hacerlo valer. La caducidad sustancial funciona en nuestro derecho como una presunción legal iuris et de iure (…)

    (Derecho Procesal Civil, Tomo: I, Universidad Central de Venezuela, Ediciones de la Biblioteca, Caracas, 2000).

    Partiendo de los anteriores criterios podemos determinar que la finalidad del lapso de caducidad es la materialización de la seguridad jurídica y el aseguramiento de que tras el transcurso del lapso que preceptúa la Ley, se extinga el derecho de toda persona de ejercer la acción que el ordenamiento jurídico le otorga; ello para impedir que acciones judiciales puedan proponerse indefinidamente en el tiempo, lo cual incidiría negativamente en la seguridad jurídica.

    Sobre este particular, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia mediante Sentencia No. 364 dictada en fecha 31 de marzo de 2005, (Caso: Hotel, B., Restaurant La Toja, C.A.), señaló lo siguiente:

    (…) Este lapso de caducidad creado por el legislador tiene como función primordial el mantenimiento de la paz social, y resulta ser un presupuesto de validez para el ejercicio de la acción. En este sentido, señala el procesalista E.V.: (…) si se ha producido la caducidad de la acción no podrá constituirse la relación válida. Luego si estamos ante un plazo de caducidad y éste ha vencido, irremisiblemente faltará el presupuesto procesal, y el juez podrá decidirlo, aunque la otra parte no lo oponga.

    (Vd. E.V., T. General del Proceso. Editorial Temis Librería. Bogotá, Colombia 1984, pág.95) (Resaltado del Tribunal)

    De esta misma manera, la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada en fecha 20 de enero de 2004, con ponencia del Magistrado: J.R.P., en el expediente Nº AA60-S-2003-000567, fijó el siguiente criterio:

    (…) La Casación venezolana ha establecido que hay caducidad cuando el ejercicio de un derecho o la ejecución de un acto, depende de que lo sea dentro de un espacio de tiempo predeterminado, ya sea por disposición legal o por convenio de las partes interesadas. La caducidad hace que la acción carezca de existencia y no pueda ser materia de debate judicial. Cabe agregar que, producida la caducidad, decae la tutela jurisdiccional y el proceso debe extinguirse; la caducidad se produce inexorablemente por el transcurso del tiempo fijado legalmente y nunca se suspende (…) es de derecho público y además de orden público y, por lo tanto, de oficiosa comprobación y declaración por el Juez. (…)

    . (Resaltado de este Tribunal)

    De allí que, la caducidad por detentar un eminente carácter de orden público puede ser decretada de oficio por el Juzgador en cualquier estado y grado de la causa, siempre que se entienda como orden público aquél conjunto de condiciones fundamentales de la vida social instituidas en una comunidad jurídica, las cuales, por afectar centralmente a la organización de ésta, no pueden ser alteradas por la voluntad de los individuos; como corolario de lo anterior, es preciso dejar sentado que la caducidad legal implica una sanción para el demandante descuidado que acarrea la inexistencia del derecho que pretende hacer valer con posterioridad al lapso establecido en la Ley para ello.

    Ahora bien, en el caso de autos se evidencia que la representación judicial de la parte actora sostuvo en el libelo de la demanda que su representado no se había enterado de la venta realizada por el arrendador en el mes de mayo de 2001, sino hasta el 04 de octubre de 2005, fecha en la que se trasladó al Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda y constató que el inmueble había sido vendido a terceras personas; no obstante a ello, de la prueba de informes (cuyas resultas cursan al folio 38-44 VII Pieza) analizada en párrafos anteriores, pudo constatar este Tribunal que la parte actora tuvo conocimiento de dicha venta desde el 30 de octubre de 2002, fecha en la cual consignó como recaudo de la “SOLICITUD DE CONFORMACIÓN DE USO”, el CERTIFICADO DE SOLVENCIA emitido en fecha 07 de mayo de 2002 por la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro (en cuyo contenido se establece como propietario del inmueble al ciudadano GIANCARLO ROBERTO CIAVATTA CONSORTI).

    En este sentido y a los fines de determinar si en el caso de marras caducó o no la acción intentada, resulta pertinente traer a colación lo dispuesto en el artículo 1.547 del Código Civil, el cual textualmente establece:

    No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviese presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura.

    (Resaltado de quien suscribe).

    A mayor abundamiento, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia N° 260 dictada en fecha 20 de mayo de 2005, expediente. Nº 2004-000807 (caso: Regalos Coccinelle, C.A. contra Inversora El Rastro, C,A., y otra), bajo la ponencia del Magistrado: C.O.V., fijó criterio a través del cual se estableció un nuevo precedente jurisprudencial en relación al lapso de caducidad de la acción de retracto legal, criterio que ha sido ratificado en innumerables sentencia posteriores, entre las que podemos mencionar, sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 20 de mayo de 2005, de fecha 18 de octubre de 2011, Exp. 2011-000259; es el caso que la referida sentencia estableció lo siguiente:

    (…) Resalta de ambos textos legales, tanto bajo la vigencia del mencionado decreto derogado como en el texto legal vigente, el espíritu del legislador en permitir a quien tenga el predicho derecho de preferencia así como el de retracto legal, su ejercicio, empero, ello está previsto a partir del aviso que deben hacerle el comprador o el vendedor al arrendatario (o a su representante) de la enajenación del bien; todo ello a fin de armonizar el eventual interés del arrendatario con otro de carácter superior y de eminente orden público cual es, el de consolidar el derecho de propiedad, previsto, a su vez, en el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

    Ahora bien, el artículo 1.547 precedentemente trasladado contempla, se repite, el ejercicio de la “acción de retracto legal”, aplicable por remisión expresa de la norma transcrita contenida en el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, para el ejercicio de la “acción de retracto legal arrendaticio” –so pena de caducidad-, en tal sentido, éste se encuentra condicionado a los siguientes hechos:

    1) Una vez efectuada la compra, dación en pago o la venta del inmueble arrendado, el comunero o el inquilino solamente podrán disponer del derecho de retracto, dentro del lapso de nueve días, contados a partir del aviso que en forma obligatoria impone el legislador al vendedor o al comprador a quien tenga el derecho (de accionar el retracto legal inclusive el arrendaticio) o a quien lo represente.

    2) Practicada la compra, dación en pago o venta del inmueble arrendado, y en el caso específico que quien tenga el derecho de accionar el retracto (comunero o inquilino) no se encontrare presente y no hubiere quien lo represente, dada esa única circunstancia para el ejercicio de tal acción tendrá un lapso legal de cuarenta días contados desde la fecha de registro de la escritura.

    En el mismo orden de ideas, ocurre con frecuencia, una tercera situación que la doctrina ha calificado como un “vacío de la ley”, cual es la de realizada la compra, dación en pago o venta del inmueble arrendado y quien teniendo el derecho a retraer habiéndose encontrado presente para tal oportunidad (personalmente o mediante representante), resulte sacrificado por el “comprador” o “el vendedor”, por cuanto ellos incumpliendo con su obligación, se abstuvieron de darle aviso, surgiendo entonces la interrogante ¿Cuándo principia para quien tiene el referido derecho y no fue notificado el lapso para ejercer el retracto legal?.

    Con relación a esta laguna legal, la extinta Corte de Casación en Sala Civil, M. y del Trabajo, buscó apoyo hermenéutico en el artículo 4 del Código Civil y resolvió mediante decisión de fecha 19 de octubre de 1954 aplicar a esa circunstancia no regulada, la solución aportada por la norma contenida en el segundo párrafo del artículo 1.547 ibídem, para los casos en los cuales el titular del derecho a retraer no se encuentre presente y no tenga quien lo represente. En tal sentido, desde aquella oportunidad, por interpretación analógica, la falta de aviso de ley se equipara a la situación del no presente en el país y por consiguiente, el lapso para ejercer el derecho de retracto es de cuarenta días contados a partir del registro de la escritura. (…) Siendo los términos para recurrir por vía de retracto legal de naturaleza fatal, por tratarse de lapsos de caducidad, los mismos no son susceptibles de suspensión, pero su inicio no es unívoco, pues el término de cuarenta días es presuntivo de información al derechante solamente devenida por no encontrarse presente y dada la publicidad que confiere el registro, en tanto que el de nueve días, entraña el cumplimiento de una obligación vigente.

    Ahora bien, antes de pasar a decidir el sub iudice, esta S., obligada a asegurar el cumplimiento cabal de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de acuerdo con su artículo 334, considera oportuno revisar el criterio anteriormente trasladado, en lo atinente a que ante la falta de notificación del comprador o el vendedor a quien tenga el derecho de subrogarse, también “arrendatario presente”, en la venta perfeccionada, el lapso de caducidad para ejercer la acción de retracto legal sea de cuarenta días contados a partir de la fecha de registro de la escritura respectiva, examen que se hará a la luz de los postulados constitucionales que rigen en la actualidad nuestro ordenamiento jurídico determinantes en el proceso, toda vez que garantizan una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas y sin formalismos o reposiciones inútiles; en concordancia, con el propósito del legislador al imponer al vendedor, comprador o arrendador la obligación de tal notificación o aviso para que quien tenga el derecho pueda ejercer la acción de retracto legal, como de seguidas serán analizadas.

    (…)

    En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quién tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide. (…)

    (Resaltado de este Tribunal)

    Del anterior criterio jurisprudencial resulta razonable inferir que el lapso para intentar la acción de retracto legal cuando no media notificación (tal como ocurre en el caso de marras), es de cuarenta (40) días contados a partir de que el accionante haya tenido conocimiento de la ocurrencia de la venta; en efecto, siendo que la figura procesal de la caducidad legal puede ser decretada de oficio y en virtud que el actor, ciudadano S.I.V., en su carácter de arrendatario disponía de un lapso de cuarenta (40) días para ejercer el retracto legal, contados a partir de la fecha en que tuvo conocimiento de la venta, esto es –según se desprende de la prueba de informes- desde el 30 de octubre de 2002, no haciéndolo en tiempo hábil, por cuanto la presente acción fue interpuesta en fecha 17 de octubre de 2005, es decir, fuera del tiempo legal fijado para ello, en consecuencia esta Sentenciadora debe declarar la CADUCIDAD DE LA ACCIÓN y con ello, DESECHAR LA DEMANDA y EXTINGUIR EL PRESENTE PROCESO incoado por el ciudadano S.I.V., contra la Sociedad Mercantil PROMOCIONES GRAN SASSO C.A. y los ciudadanos G.L.F.C., R.R.F.C. y GIANCARLO ROBERTO CIAVATTA CONSORTI, por RETRACTO LEGAL, todos plenamente identificados en autos. En virtud de la anterior declaratoria constituiría un exceso de este órgano jurisdiccional pasar a conocer el fondo del asunto controvertido.- Así se decide.

    CAPÍTULO III

    DISPOSITIVA.

    En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, conforme a lo previsto en los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:

Primero

IMPROCEDENTES las defensas referidas a la falta de cualidad pasiva y activa que fueran alegadas por la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda.

Segundo

La CADUCIDAD de la acción incoada por el ciudadano S.I.V., contra la Sociedad Mercantil PROMOCIONES GRAN SASSO C.A. y los ciudadanos G.L.F.C., R.R.F.C. y GIANCARLO ROBERTO CIAVATTA CONSORTI, por RETRACTO LEGAL, todos plenamente identificados en autos; y en consecuencia, se DESECHA LA DEMANDA y se EXTINGUE EL PRESENTE PROCESO.

Dadas las características del presente fallo, se condena en costas a la parte actora de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por resultar totalmente vencida en el presente proceso.

R., publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de M. en Los Teques a los dieciocho (18) días del mes de febrero de dos mil trece (2013). Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.-

LA JUEZ,

Z.B.D..

LA SECRETARIA,

J.C.M..

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia previo anuncio de Ley, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.)

LA SECRETARIA,

Exp. No. 19.795