Decisión nº 605 de Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 27 de Julio de 2011

Fecha de Resolución27 de Julio de 2011
EmisorTribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito
PonenteAdán Vivas Santaella
ProcedimientoResolucion De Contrato

Procedente de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Poder Judicial del Estado Zulia en virtud de la remisión efectuada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia por haber declarado con lugar la solicitud de revisión y anulado la sentencia definitiva dictada el 8 de febrero de 2010 por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en virtud de la apelación ejercida por las abogadas L.P.T. y M.D.L.Á.C.N., inscritas en el inpreabogado bajo los Nos. 57.277 y 90.582, en su carácter de apoderadas judiciales de la parte demandada y accionante respectivamente, todo ello en el juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO seguido por la sociedad mercantil ILLUSION’S COMERCIALIZACIÓN Y VENTA, C.A. inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 6 de junio de 2007, bajo el No. 29, tomo 59-A, contra la sociedad de comercio TRANSPORTE CONSOMAR, COMPAÑÍA ANÓNIMA, (CONSOMARCA), inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el 23 de febrero de 2006, bajo el No. 2, tomo 14-A; ordenándose en consecuencia que otro Tribunal de Primera Instancia dictara nueva decisión siguiendo los lineamientos indicados en el fallo constitucional.

I

DE LA DECISIÓN DICTADA POR LA SALA CONSTITUCIONAL

DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

El 3 de noviembre de 2010, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, bajo la ponencia del Magistrado Dr. M.T.D.P., dictó decisión derivada de la solicitud de revisión presentada por el abogado M.U.R., inscrito en el inpreabogado bajo el No. 56.759, en representación de la sociedad mercantil TRANSPORTE CONSOMAR, COMPAÑÍA ANÓNIMA, (CONSOMARCA), respecto de la sentencia proferida el 8 de febrero de 2010 por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, que declaró sin lugar el recurso de apelación interpuesto por la referida empresa contra el fallo emitido por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la misma circunscripción, sin lugar la apelación ejercida por ILLUSION’S COMERCIALIZACIÓN Y VENTA, C.A., y confirmando el mencionado fallo que declaró con lugar la demanda incoada en el presente juicio por desalojo; en derivación, el M.T. declaró con lugar la comentada solicitud de revisión, anuló la sentencia emitida por el identificado Juzgado de Primera Instancia, y ordenó que otro tribunal de la misma categoría dictara nueva decisión siguiendo los lineamientos indicados en el fallo constitucional, todo ello de conformidad con los siguientes términos:

…Omissis…

En tal sentido, se observa que la revisión a que hace referencia el artículo 336, numeral 10 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, la ejerce de manera facultativa esta Sala Constitucional, siendo discrecional entrar al análisis de los fallos sometidos a su conocimiento. (…)

…Omissis…

Ahora bien, de los argumentos que se plantean como fundamento de la solicitud de revisión, evidencia la Sala que la peticionante pretende un nuevo juzgamiento, que revise el criterio aplicado por ambas instancias, el cual se circunscribe a la determinación de la naturaleza de la relación arrendaticia que vinculó a la actual solicitante con Illusion’s Comercializadora y Venta C.A., lo cual escapa de la potestad de revisión que ejerce esta Sala. No obstante, del análisis del fallo cuestionado mediante la presente solicitud, la Sala advierte que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, al decidir el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra el fallo dictado el 7 de diciembre de 2009, por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial de la misma circunscripción judicial, señaló lo siguiente:

…Omissis…

Ahora bien, en el presente caso la Sala observa que la parte solicitante denunció la presunta violación del derecho a la defensa, ya que “habiéndose demandado el desalojo y cobro de Bolívares, la sentencia del a quo calificó la acción de resolución y se olvidó de la acción por desalojo que fue la efectivamente incoada y no condenó el pago de cánones creándose así una situación contradictoria y lesiva”. Igualmente, realizó una serie de denuncias relacionadas con un contrato de opción a compra presuntamente suscrito por Illusion’s Comercializadora y Venta C.A., del cual -a su juicio- debió notificársele en razón de que ocupaba el inmueble en calidad de arrendataria desde hace más de tres (3) años.

Establecido lo anterior, esta Sala estima que tales alegatos formulados por la solicitante forman parte del thema decidendum, y como tales, debieron ser resueltos para la estimación o desestimación del recurso de apelación, en razón del principio de exhaustividad y congruencia de la sentencia; sin embargo, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en su decisión se limitó a afirmar de modo genérico y sin motivación alguna, que “la parte demandada no demostró sus alegatos, ni desvirtuó los argumentos esgrimidos por la parte actora”, para luego confirmar el fallo dictado por el dictado el 7 de diciembre de 2009, por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la misma circunscripción judicial.

Ello así, estima la Sala que la sentencia en cuestión no analizó el fundamento principal del recurso de apelación, incurriendo en el vicio de incongruencia omisiva, contrario al principio a (sic) la tutela judicial efectiva establecido en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; razón por la cual, esta Sala, conforme a los criterios expuestos anteriormente y atendiendo a su doctrina en materia de revisión constitucional (vid. s. S.C. N° 93/2001, del 6 de febrero; caso: Corpoturismo; 1992/2004, del 21 de septiembre de 2004; caso: C.T.B.; y 325/2005, del 30 de marzo, caso: Álcido Parra Ferreira, entre otras), estima procedente la presente solicitud.

Por las razones antes expuestas ante el desconocimiento de la doctrina vinculante citada en el presente fallo por parte de la sentencia objeto de revisión, esta Sala declara ha lugar la presente solicitud, razón por la cual, anula el fallo dictado el 8 de febrero de 2010, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, y ordena a otro Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, que resulte competente previa distribución, dicte nueva sentencia abarcando la totalidad del contradictorio expuesto por las partes en el recurso de apelación interpuesto por Transporte Consomar (Consomarca C.A.), contra la decisión dictada el 7 de diciembre de 2009, por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la misma circunscripción judicial. Así se decide.

DECISIÓN

Por las razones que anteceden, esta Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de la ley, declara:

1.- HA LUGAR la solicitud de revisión presentada por el abogado M.U.R., en representación de TRANSPORTE CONSOMAR C.A. (CONSOMARCA), de la sentencia dictada el 8 de febrero de 2010, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

2.- ANULA el fallo dictado el 8 de febrero de 2010, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

3.-ORDENA remitir copia certificada de la presente decisión al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a fin de que el Juzgado que resulte competente previa distribución, dicte nueva decisión siguiendo los lineamientos constitucionales indicados en el presente fallo.

…Omissis…

II

RELACIÓN DE LAS ACTAS

Por auto fechado 25 de mayo de 2009, el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia admitió la demanda interpuesta por la abogada M.D.L.Á.C.N., en su condición de mandataria judicial del sujeto colectivo de comercio ILLUSION’S COMERCIALIZACIÓN Y VENTA, C.A., ordenándose la citación de la parte accionada, para que compareciera a contestar en el segundo día de despacho siguiente a la constancia en actas de su citación.

En fecha 23 de septiembre de 2009, el ciudadano J.E.P.T., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.786.092, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia, con el carácter de director principal de la sociedad mercantil TRANSPORTE CONSOMAR, COMPAÑÍA ANÓNIMA, (CONSOMARCA), asistido por la abogada L.P.T., otorgó poder apud acta a la mencionada profesional del Derecho, así como a los abogados M.V.N. y J.P.T., inscrito en el Inpreabogado bajo los Nos. 29.067 y 47.865 respectivamente.

Posteriormente, la misma abogada asistente presentó en fecha 24 de septiembre de 2009, escrito de contestación a la demanda estableciendo una serie de argumentos, de violaciones de derechos arrendaticios y en definitiva rechazando la acción de desalojo propuesta.

La representación judicial de la misma parte demandada consignó escritos de promoción de pruebas los días 29 de septiembre y 9 de octubre de 2009, mientras que la parte accionante presentó igualmente escritos los días 30 de septiembre y 6 de octubre del mismo año, medios probatorios todos los cuales fueron admitidos por el Tribunal de Municipios a-quo.

El 7 de diciembre de 2009 el mencionado órgano jurisdiccional emitió sentencia definitiva en la presente causa, declarando con lugar la demanda por resolución de contrato y en consecuencia, condenó a la parte accionada a pagar los cánones de arrendamiento vencidos, a la entrega definitiva del inmueble arrendado y al pago de las costas procesales; decisión contra la cual, las apoderadas judiciales tanto de la actora como de la parte demandada ejercieron recurso de apelación los días 8 y 10 de diciembre de 2009, siendo oídos en ambos efectos el 14 del mismo mes y año, y en virtud de la distribución de Ley correspondió conocer al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, quien recibió el expediente y le dio entrada el 25 de enero de 2010, fijando el décimo día de despacho siguiente para dictar el fallo correspondiente de conformidad con lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

Así, el referido Tribunal Cuarto de Primera Instancia, el 8 de febrero de 2010 profirió su fallo declarando sin lugar las apelaciones ejercidas por ambas partes procesales, y confirmando la decisión del Juzgado de Municipios apelada.

Ahora, el día 3 de noviembre de 2010, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia dictó decisión declarando con lugar la solicitud de revisión presentada el 12 de abril de 2010 ante la secretaría de dicha Sala por parte del mandatario judicial de la sociedad demandada en la presente causa y en contra del supra mencionado fallo del Juzgado Cuarto de Primera Instancia, conforme a los términos citados con anterioridad, y en virtud de la orden que efectuara ese M.T., este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia se abocó al conocimiento del presente expediente, dándole entrada el 18 de enero de 2011 para proceder a emitir dictamen según lo ordenado.

III

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE

La representante judicial de la parte actora fundamenta su demanda en los siguientes hechos:

Que consta de documento autenticado en fecha 7 de marzo de 2006 ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, bajo el No. 57, tomo 43, que los ciudadanos J.T., A.S., O.H., B.M.D., O.G.A. y J.L.M.M., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 8.504.451, 5.836.637, 3.205.485, 4.316.604, 11.393.796 y 7.759.070 respectivamente, domiciliados en la ciudad de Maracaibo, invocando su condición de integrantes del comité de trabajadores de las empresas GRUPO FRIGILUX, INDUSTRIAS FRIGILUX, INVERSIONES DALET, FÁBRICA DE AIRES DOMÉSTICOS, DISTRIBUIDORA NORCOLD, SERVICIOS NORCOLD y empresas incorporadas, otorgan a la sociedad mercantil demandada el arrendamiento de bien inmueble formado por un terreno y el galpón sobre este construido, ubicado en la avenida 114-B, entre calles 58 y 59, distinguido con el No. 58-206, sector Los Robles, de la parroquia L.H.H. del mismo municipio Maracaibo, con una superficie de dos mil doscientos metros cuadrados (2.200 mts2), estableciéndose como canon de arrendamiento la cantidad que, actualmente en virtud de la reconversión monetaria, equivale a TRES MIL BOLÍVARES (Bs.3.000,oo).

Que posteriormente la sociedad de comercio GRUPO FRIGILUX, COMPAÑÍA ANÓNIMA, anteriormente denominada FRIGIVEN, dio en opción de compra con promesa intrínseca de venta a la compañía accionante, conforme a documento autenticado ante la Notaría Pública Novena en fecha 9 de abril de 2008, el galpón industrial a que se refiere el antes mencionado contrato de arrendamiento, con una superficie de construcción de un mil novecientos cuarenta y seis metros con cuarenta y ocho centímetros (1.946, 48 mts2), y luego, en fecha 8 de junio de 2008 se otorgó la venta definitiva asentada ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el No. 46, tomo 5°, protocolo 1°, lo que significaba que operó la subrogación arrendaticia respecto de la relación con la demandada.

Que desde tal subrogación no se ha recibido el pago de los cánones de arrendamiento mensuales estipulados, ni tampoco ha recibido cantidad alguna la anterior arrendadora, adicionando que en fecha 26 de febrero de 2009 la arrendataria hizo consignación de cánones ante un Juzgado de Municipios solicitando la notificación del comité de trabajadores de las empresas antes señalizadas, considerando que dicha consignación debió hacerse a favor de su representada como arrendadora del inmueble para ese momento, y a pesar de ello no se pudo lograr la notificación al no corresponder la dirección indicada con la de la oficina del comité-arrendador, presumiendo por ende, nula la pretendida consignación por transgresión de las formalidades previstas en el artículo 53 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Igualmente señala que ninguno de los integrantes del comité estaba facultado para recibir individualmente los pagos, razones todas por las cuales demanda el desalojo del inmueble arrendado por infracción del literal “a” del artículo 34 eiusdem, así como al pago de los cánones vencidos entre el 7 de julio de 2008 al 7 de mayo de 2009, correspondiente al monto equivalente a TREINTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs.33.000).

IV

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

En la oportunidad de la contestación a la demanda, la apoderada judicial de la parte accionada admitió la existencia del contrato de arrendamiento sobre inmueble propiedad de la empresa GRUPO FRIGILUX, COMPAÑÍA ANÓNIMA, y el posterior contrato de opción de compra-venta celebrado por éste a favor de la demandante, manifestando que para esa fecha tenía más de dos (2) años ocupando el bien, siendo que en el contrato se estableció una duración contractual de tres (3) años, y que se encontraba solvente con el pago de los cánones de arrendamiento, pero, a pesar de todo ello alega que en ningún momento su representada recibió notificación para que ejerciera el derecho consagrado en el artículo 42 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ni se dio cumplimiento a las formalidades para ejercer sus derechos previstos en los artículos 43 al 46 eiusdem.

Asimismo señala que en la opción de compra-venta no hay tramitación de dominio, sino que es un contrato preparatorio que origina una obligación de hacer, y para que se produzca la venta es necesaria una declaración de voluntad definitiva y de donde se deriva una obligación de dar, sin embargo niega que la accionante en el momento de adquisición del inmueble haya asumido la condición de arrendadora por quedar supuestamente sin efecto el mandato tácito de administración dado por FRIGILUX, COMPAÑÍA ANÓNIMA al comité de trabajadores de sus empresas relacionadas, y que además el contrato no podía exceder de dos (2) años según el artículo 1.582 del Código Civil, cuando la nulidad es una acción que solo podría ser ejercida entre los contratantes.

Alega que la dirección para la notificación de las consignaciones a favor de la arrendadora se solicitó en la indicada por el contrato de opción de compra-venta, por tanto no podía decirse que se había actuado de mala fe, consignación que se procuró ante la violación de la normativa arrendaticia antes referida. Por otra parte afirma que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado y no devino en ningún caso en contrato verbal, rechazando así la acción de desalojo debiendo declararse inadmisible y revocarse el secuestro ejecutado sobre el bien, todo ello acogiéndose a la máxima contenida en la sentencia del 7 de marzo de 2007 de la Sala Constitucional, citando además fallo de la Sala de Casación Civil del 26 de noviembre de 2007, que dispone ante la falta de aviso de la enajenación del bien, la subrogación se computará a partir del momento que se demuestre que se tuvo conocimiento de la misma.

V

DE LA DECISIÓN DEL JUZGADO A QUO

En fecha 7 de diciembre de 2009, el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, dictó sentencia declarando con lugar la demanda por resolución de contrato y en consecuencia condenó a la parte demandada a pagar los cánones de arrendamiento vencidos, a la entrega del inmueble arrendado y al pago de las costas procesales, con fundamento en las siguientes consideraciones:

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

PRIMERO

…Omissis…

En tal sentido, es preciso indicar que en el caso de marras, la parte actora en su escrito libelar calificó su pretensión de Desalojo, cuando de la revisión del título o contrato locativo traído por las partes a conocimiento del Juez, en su Cláusula (sic) séptima ut supra transcrita, se infiere que nos encontramos frente a un contrato a tiempo determinado por lo que, la pretensión correspondiente para rescindir los contratos locativos a tiempo determinado, tal como lo prevé el legislador patrio, es el de Resolución de Contrato (sic), por cuanto, la pretensión de Desalojo (sic) debe ser invocada cuando se pretende rescindir un contrato locativo escrito a tiempo indeterminado o un contrato verbal; siendo así evidentemente que el actor erró en la calificación de su pretensión incoada. Sin embargo, considera este Juzgador en base a las razones doctrinales y jurisprudenciales antes expuestas, que ajustado a la legalidad, calificar la presente pretensión de Resolución de Contrato (sic), toda vez que de negársele la justicia pretendida al actor so pretexto de su errada calificación en la pretensión, violentaríamos el artículo 26 constitucional que trata de la tutela judicial efectiva y el artículo 257 ibidem que prevé que el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. (….) esto es así, ya que tanto la pretensión de Desalojo (sic) como la de Resolución de Contrato (sic) persiguen la misma consecución teleológica del contrato locativo que no es otra que rescindir éste y, consecuencialmente la entrega del inmueble objeto de la pretensión deducida y los pagos de los cánones insolutos, así mismo debe destacarse que ambos procedimientos se sustancian por el procedimiento breve previsto en el Libro (sic) IV, Título (sic) XII del Código de Procedimiento Civil, así como la causal alegada por la actora como fundamento de su pretensión de falta de pago en los cánones de arrendamiento en los términos previstos en el contrato locativo subjudice, es una causal que tiene o guarda identidad tanto para la pretensión de desalojo como la de resolución de contrato; en tal sentido, de declararse la improcedencia de la pretensión incoada por la sociedad mercantil ILLUSION´S COMERCIALIZACIÓN Y VENTA, COMPAÑÍA ANÓNIMA, actuando como propietario del inmueble arrendado., (sic) por haber realizado una errada calificación de su pretensión, esto conllevaría indefectiblemente a una reposición inútil, ya que ha quedado meridianamente probada la existencia de su derecho en las actas procesales que conforman el recorrido histórico procesal del expediente bajo análisis, y siendo que, como se ha dicho, la misma se trata de Resolución de Contrato (sic) y no de Desalojo (sic). (…) Por todo ello, este juzgador ACUERDA la calificación jurídica en el presente caso de Resolución de Contrato (sic). Así se decide.

SEGUNDO

La parte actora alega que no obstante la subrogación verificada, su representada no ha recibido des de (sic) la fecha de la adquisición del inmueble, los cánones de arrendamiento de tres mil bolívares fuertes (Bs. F. 3.000,00) mensuales, comprendidos entre el siete (7) de julio del año dos mil ocho (2008) al siete (7) de mayo del año dos mil nueve (2009), esto es, durante once (11) meses y que tampoco recibieron dichos cánones los presuntos mandatarios del anterior arrendador.

Para demostrar la falsedad del alegato de la parte demandante y acreditar el pago de los meses reclamados como insolutos, la parte demandada acompaña al escrito de contestación de la demanda copias certificada de consignación arrendaticia signada bajo el N° C-002-09, las cuales no fueron impugnadas, ni desconocidas ni tachadas por la parte actora, por lo que el Tribunal la tiene como fidedigna respecto de los hechos verificados ante el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

…Omissis…

Se constata que la arrendataria ha debido consignar el pago de los meses de enero y febrero del año dos mil nueve (2009), a más tardar el día veinte (20) de febrero del año dos mil ocho (2008), atendiendo a lo que se desprende de la documental promovida, la doctrina y la legislación citadas y de la inspección judicial que riela inserta al folio ciento veintiocho del presente expediente (128), se lee textualmente: (…) El Tribunal deja constancia que el expediente se encuentra constituido por sesenta (60) folios útiles; fue recibido por el Juzgado en fecha 26/02/2009 y fue admitido mediante auto de esta misma fecha. (…) (Cursivas y subrayado del Tribunal). En consecuencia, para este Juzgador, la arrendataria se encentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de enero y febrero del año dos mil nueve (2009), reclamados como insolutos por la parte demandante.- Así se decide.-

La parte demandada en el ínterin del lapso de pruebas, promovió supuestas copias simples de recibos de pago de cánones de arrendamiento (…) a los fines de demostrar o acreditar el pago de los mencionados meses reclamados como insolutos por la parte demandante. Al respecto considera oportuno este Juzgador, traer a colación el criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº RC-00638 de fecha diez (10) de octubre del año dos mil tres (2003):

…Omissis…

(…) En consecuencia, para este Juzgador, la arrendataria de autos se encuentra insolvente respecto del pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, y diciembre del año dos mil ocho (2008) y a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo del año dos mil nueve (2009).- Así se decide..-

TERCERO

…Omissis…

El artículo 42 del DRFLAI, establece al efecto:

…Omissis…

Para este Juzgador, la citada norma hace referencia a la existencia tres requisitos concurrentes, a saber: (…) En relación al segundo requisito, ha quedado demostrado en el particular SEGUNDO de las presentes motivaciones, que el arrendatario se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento respecto de los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, y diciembre del año dos mil ocho (2008) y a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo del año dos mil nueve (2009). En consecuencia, no se ha cumplido con el segundo requisito exigido para que el arrendatario tenga derecho a la preferencia ofertiva. Por tanto el arrendatario no puede alegar o afirmar que el arrendador violó el artículo 42 y siguientes del DRFLAI, ya que por virtud del incumplimiento de aquél, la arrendadora no estaba obligada a notificarle de la venta que iba a efectuar sobre el inmueble cedido en arrendamiento a la sociedad mercantil TRANSPORTE CONSOMAR, C. A..- Así se decide.-

CUARTO

…Omissis…

(…) Asimismo, en virtud del indicado incumplimiento por la parte demanda, en opinión de este Juzgador, tampoco le nace a la arrendataria de autos. el (sic) derecho a la preferencia ofertiva ni el derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio. De allí que en puridad de Derecho, debe el Tribunal declarar la resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre el COMITÉ DE LOS TRABAJADORES DE LAS EMPRESAS DEL GRUPO FRIGILUX, INDUSTRIAS FRIGILUX, INVERSIONES DALET, FABRICA DE AIRES DOMESTICOS, DISTRIBUIDORA NORCOLD, SERVICIOS NORCOLD Y EMPRESAS INCORPORADAS y la sociedad mercantil TRASNPORTE (sic) CONSOMAR, C.A., como en efecto se hará en la dispositiva del presente fallo, condenando a la parte demandada al pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, y diciembre del año dos mil ocho (2008) y a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo del año dos mil nueve (2009) más los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble, a razón de tres mil bolívares fuertes (Bs. F. 3.000,00) cada mes ; y a la entrega libre de personas y de bienes a la arrendadora del inmueble constituido por un terreno y galpón sobre el mismo construido ubicado en la avenida 114-B, entre calles 58 y 59, N° 58-206, sector Los Robles, en jurisdicción de la Parroquia Luís (sic) Hurtado higuera, del Municipio Maracaibo del estado Zulia.- Así se decide.-

VI

ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

Parte Demandante:

Se acompañaron a la demanda los siguientes documentos:

  1. Contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos J.T., A.S., O.H., B.M.D., O.G.A. y J.L.M.M., como integrantes del comité de trabajadores de las empresas del GRUPO FRIGILUX, INDUSTRIAS FRIGILUX, INVERSIONES DALET, FÁBRICA DE AIRES DOMÉSTICOS, DISTRIBUIDORA NORCOLD, SERVICIOS NORCOLD y empresas incorporadas, y TRANSPORTE CONSOMAR, C.A. (CONSOMARCA), sobre bien inmueble conformado por un terreno y el galpón sobre el mismo construido, ubicado en la avenida 114-B, entre calles 58 y 59, numerado 58-206, sector Los Robles, autenticado el 7 de marzo de 2006 en la Notaría Pública Octava de Maracaibo, bajo el No. 57, tomo 43.

  2. “Contrato de opción de compra con promesa intrínseca de compraventa”, así denominado por las partes contratantes, conforme al cual FRIGILUX, COMPAÑÍA ANÓNIMA se comprometía a vender a ILLUSION’S COMERCIALIZACIÓN Y VENTA, C.A., quien a su vez se comprometía a comprar, los derechos correspondientes sobre dos (2) galpones industriales construidos sobre una parcela de terreno ubicada en el sector Los Robles, con una superficie total de diez mil ciento tres metros cuadrados con diecinueve decímetros (10.103,19 mts2), autenticado ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, el 9 de abril de 2008, bajo el No. 83, tomo 32.

  3. Documento aclaratorio del denominado “contrato de opción de compra con promesa intrínseca de compraventa”, donde entre otras cosas se expresa que los referidos galpones se encontraban arrendados, uno por la sociedad VIVA CAR’S, C.A., y el otro por TRANSPORTE CONSOMAR, C.A., y que se hacía la subrogación en la persona de la promitente compradora sobre todos los derechos que deriven de los mencionados bienes y las relaciones con los ocupantes; instrumento asentado bajo el mismo número y tomo de la oficina notarial arriba mencionada.

  4. Documento definitivo de venta de los bienes identificados en el contrato de opción antes descrito, inserto ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 8 de julio de 2008, registrado bajo el No. 46, tomo 5°, protocolo 1°.

    Con relación a los mencionados instrumentos cabe expresarse, que el último de los ellos, al constituir documento público por emanar del Registrador, cumpliendo con las solemnidades legales y sin que haya sido tachado, resulta plenamente valorable en aplicación del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, mientras que los primeros se tratan de documentos privados autenticados por el Notario Público quien tiene el deber de dejar constancia de que los interesados se identificaron ante él y firmaron en su presencia el mismo, sin revisar la veracidad del contenido del documento, por lo que esta actuación no le resta su carácter privado tal como lo ha establecido el Tribunal Supremo de Justicia, sin embargo los negocios jurídicos contenidos en los mismos fueron admitidos por la parte demandada en la litis contestación, por lo que de conformidad con los lineamientos del artículo 443 del Código de Procedimiento Civil este Sentenciador los aprecia en todo su contenido y valor probatorio, respecto a las relaciones contractuales formuladas y las cláusulas acordadas. Así se estiman.

    Dentro del lapso probatorio además se promovió:

    Prueba documental:

  5. Notificación a la sociedad demandada en la persona de su directora gerente L.A., efectuada en fecha 5 de noviembre de 2008 por parte de la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, respecto de convocatoria a la sede de la empresa demandante y para hacer del conocimiento la compra que sobre los galpones se efectuó el 8 de julio de 2008.

  6. Acta de asamblea de accionistas de la compañía accionada, registrado el 25 de junio de 2008 ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, bajo el No. 9, tomo 31-A, donde entre otros puntos, se estableció una modificación de los estatutos sociales en los que se expresan las funciones de los administradores de la empresa y se designa a los mismos, entre ellos como director gerente a L.P.A.L..

    Los anteriores instrumentos se tratan de actuación de Notario y certificación de Registrador conforme al cumplimiento de las solemnidades legales, por ende constituyen documentos públicos que al no haber sido tachados se valoran en todo su contenido probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se aprecia.

    Prueba de inspección judicial:

    - A los efectos de que se deje constancia del contenido de las actas del expediente de consignación de cánones de arrendamiento que hizo la actual demandada a favor del comité de trabajadores de las empresas identificadas el contrato de arrendamiento, ante el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial.

    - Inspección sobre el local L-52 del centro comercial Salto Ángel, ubicado en la avenida 3Y, a los fines de dejar evidencia si en su fachada existe un aviso que expresa “Manstretta & Asociados Escritorio Jurídico”, y si existe otro aviso similar que aluda a la compañía Grupo Frigilux, al comité de trabajadores de las empresas relacionadas con esta sociedad, o a cada uno de los ciudadanos que lo integran, y por último, si en el interior de dicho local solo existe el mueblaje y equipos de oficina propios de un despacho de abogados.

    Las referidas inspecciones fueron evacuadas el 9 de octubre de 2009 a las 9:00 a.m. y 10:37 a.m. respectivamente, dejándose constancia para el primer caso, que se revisó el expediente No. 002-09 del Juzgado de Municipios inspeccionado contentivo de la consignación de cánones de parte de la hoy demandada, refiriendo que fue admitido el 26 de febrero de 2009 y constituido por sesenta (60) folios, ordenando la reproducción fotostática del expediente; en el segundo caso, se evidenció la existencia de aviso en la fachada del local objeto de la inspección que decía “Manstretta & Asociados”, manifestando la persona notificada del acto que allí no funcionaba la empresa Grupo Frigilux, o el comité de sus trabajadores, ni prestaban servicios los ciudadanos que conforman éste, y que tampoco existía aviso similar que hiciera alusión a estas personas; y por último, se observó que en el interior del local habían libros de abogados, computadoras y mueblaje típico de un despacho de abogados.

    La anterior prueba de inspección no fue impugnada por la contraparte, por ende su evacuación se entiende conforme a derecho debiendo otorgarse valor probatorio a los hechos en esta constatados con base en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.428 del Código Civil. Así se estima.

    Por último se constata de la lectura de actas, que la parte actora promovió prueba testimonial mas sin embargo desistió de la misma con posterioridad y antes de su evacuación, así esta promoción no será valorada por este Juzgador. Así se establece.

    Parte Demandada:

    Junto al escrito de contestación de la demanda, la sociedad accionada anexó su acta constitutiva-estatutaria inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el 23 de febrero de 2006, bajo el No. 2, tomo 14-A, así como, copia certificada del expediente No. 002-09 por consignación de cánones de arrendamiento sustanciado por el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta circunscripción judicial, los cuales constituyen documentos públicos por haber sido autorizados por las autoridades competentes, debiendo otorgársele valor probatorio a su contenido de conformidad con el artículo 429 del Código de procedimiento Civil. Así se valoran.

    Durante la etapa probatoria se promovió lo siguiente:

    Prueba de posiciones juradas:

    A evacuarse respecto del presidente de la empresa accionante, el ciudadano L.E.U.F., manifestando la parte promovente que por su parte estaba dispuesta a absolver recíprocamente las posiciones. Con relación a esta se observa que se ordenó la citación de dicho ciudadano exponiendo el Alguacil del Tribunal de Municipios a-quo, en fecha 14 de octubre de 2009, que le fue imposible localizar a la persona, consignando la boleta correspondiente, constatándose que la posterior actuación en el presente expediente fue el diferimiento y la emisión de la decisión recurrida, lo que permite concluir que la parte promovente no instó la evacuación de la examinada prueba por lo que, nunca alcanzó el objeto para la cual fue promovida no pudiendo este operador de justicia otorgarle por ende valor probatorio alguno. Así se establece.

    Prueba documental:

    Se promovió copia de recibos de pago de cánones de arrendamiento emitidos a favor de representantes del comité de trabajadores de la empresa GRUPO FRIGILUX, algunos con la copia de los cheques girados al efecto, así como copias del expediente atinente al proceso de consignación de cánones sustanciado ante Juzgado de Municipios, el cual ya fue valorado con anterioridad por lo que este Sentenciador se abstiene de valorarlo nuevamente, sin embargo con relación a lo referidos recibos cabe acotarse, que se trata de documentos privados emanados de terceras personas ajenas a este proceso, por lo que debieron ratificarse a través de la prueba testimonial, y ante la falta de ello se deben desestimar en su valor probatorio. Así se aprecia.

    VII

    CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

    Habiendo transcurrido todos los lapsos procesales y siendo la oportunidad para dictar sentencia en apelación conforme a la valoración previa efectuada sobre los medios probatorios aportados por las partes, procede este operador de justicia a hacerlo de conformidad con las siguientes consideraciones:

    Fundamenta su demanda la mandataria judicial de la parte accionante ILLUSION’S COMERCIALIZACIÓN Y VENTA, C.A., en la solicitud de desalojo del inmueble arrendado constituido por un galpón industrial, por haber infringido la demandada el literal “a” del artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al no habérsele pagado a su representada los cánones de arrendamiento desde el 7 de junio de 2008 al 7 de mayo de 2009, cuando operó su subrogación en los derechos como arrendadora derivado de la enajenación que le hiciere la propietaria del bien, pretendiendo así igualmente el pago de los cánones vencidos.

    Sin embargo ante tal pretensión, la representación judicial de la parte demandada TRANSPORTE CONSOMAR, COMPAÑÍA ANÓNIMA, alega que para la fecha de la opción de compra-venta celebrada entre la actora y el propietario del bien arrendado, se encontraba solvente con el pago de las pensiones arrendaticias, adicionando que frente a la posterior transmisión de propiedad se violentó el derecho que tenía de preferencia ofertiva previsto en el artículo 42 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como los artículos 43 al 45 del mismo, razón por la cual se procedió a cumplir con la consignación de los cánones siguientes ante Juzgado de Municipios conforme al procedimiento correspondiente. Por último alegó que el contrato objeto de la presente causa se trataba de un acuerdo a tiempo determinado, que no devino en contrato verbal o a tiempo indeterminado por lo que rechazaba la acción de desalojo propuesta, considerando que debería declararse inadmisible.

    Asimismo se constata que contra el fallo emitido por el Juzgado de Municipios a-quo, ambas partes procesales ejercieron recurso de apelación, en su caso la parte actora, conforme a la diligencia de apelación que consignó en actas, manifiesta que independientemente de la potestad que tenía el juez de recalificar la acción ejercida, considera que el contrato de arrendamiento que la fundamenta es a tiempo indeterminado y por la tanto la pretensión era de desalojo. Mientras que por parte de la apelación ejercida por la sociedad accionada cabe expresarse, que de conformidad con el artículo 33 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para las demandas respecto de contratos de arrendamientos el procedimiento aplicable es el breve previsto en el Código de Procedimiento Civil, y en el cual no se prevé oportunidad para consignación de informes de segunda instancia, en derivación considera quien suscribe que la disconformidad que presenta la parte demandada en contra de la sentencia apelada es por la declaratoria con lugar de la demanda en su contra, observándose que su contradictorio expuesto en este juicio está configurado por su alegato de solvencia en las mensualidades por arrendamiento, la supuesta violación de determinados derechos arrendaticios, y el rechazo de la acción de desalojo, debiendo este Juzgador descender a analizar todo el fondo de la causa. Así se establece.

    Al efecto inicialmente debe resolver la controversia en relación a la determinación del contrato de arrendamiento, pudiendo establecerse que su configuración se encuentra nominada en el artículo 1.579 del Código Civil que reza:

    El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla

    .

    Ahora este tipo de contrato puede ser estipulado con una duración a tiempo determinado, vencido el cual cesarán las obligaciones que se derivan entre arrendador y arrendatario, y también puede preverse por tiempo indeterminado, en el que se dejó a un lado la consideración del tiempo en que se interese sea ocupado el bien por el inquilino; más sin embargo el contrato de arrendamiento a tiempo determinado posteriormente puede convertirse en uno a tiempo indeterminado a través de la operación de la tácita reconducción consagrada en el artículo 1.600 del Código Civil, cuando se ha dejado sin ningún reclamo al arrendatario en posesión del bien una vez vencido el término acordado en el contrato, y claro está, siempre y cuando no se haya previsto alguna fórmula de prórroga automática.

    Establecido esto, de la revisión del contrato de arrendamiento objeto de la presente causa se observa que sin lugar a dudas se estableció un plazo específico de duración del mismo, vencido el cual se supone que finalizaría la relación arrendaticia existente entre las partes, devolviéndose el bien arrendado. La duración prevista fue tres (3) años, según la cláusula séptima del contrato objeto de la demanda que expresa: “…El término de este contrato es de TRES (03) AÑOS, contados a partir de la fecha de autenticación de este instrumento, improrrogables. (…)”.

    Como puede constarse además se dispuso que ese lapso de tiempo “determinado” era improrrogable, por lo que vencido el mismo, si al arrendatario se dejaba en posesión del bien operaría la tácita reconducción, empero, cabe advertirse que el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ley especial que rige esta materia, creó la figura de la “prórroga legal”, definido por G.G.Q. como “…el beneficio acordado por el legislador al arrendatario que celebre contrato de arrendamiento por tiempo determinado, con la finalidad de que al vencerse el mismo continúe ocupando como tal determinado inmueble regulado por la Ley, durante cierto tiempo máximo con fundamento en la duración del contrato…” (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, volumen I, 2006, Publicaciones UCAB, páginas 266).

    El derecho a la prórroga legal se encuentra previsto en el artículo 38 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

    En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto – Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestivamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

    a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de hasta un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

    b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará un lapso máximo de un (1) año.

    c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

    d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una relación de diez (10) años o más, se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años.

    Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

    (Resaltado de este Tribunal)

    En consecuencia, siendo que en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento sub litis se estipuló una duración de tres (3) años contados a partir de la autenticación del documento, configurándose entonces el mismo para el día 7 de marzo de 2009, operaba de pleno derecho y de forma irrenunciable en aplicación del artículo 7 del mismo Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el derecho a la prórroga legal en este caso de un lapso máximo de un (1) año al subsumirse en el particular del literal “b” del citado artículo 38 eiusdem, que discurriría entre el 8 de marzo de 2009 y el 7 de marzo de 2010, lapso en el cual la relación arrendaticia igualmente se considerará a tiempo determinado siguiendo la regla del último párrafo de la misma norma.

    Y con base a esta normativa jurídica, debe concluir este operador de justicia, que a contrario de lo que considera la parte actora-apelante, el contrato que fundamenta la presente demanda fue acordado por tiempo determinado, permaneciendo en la misma naturaleza para la oportunidad de la interposición y admisión de la demanda el día 25 de mayo de 2009, siendo que se encontraba dentro del plazo de la prórroga legal supra referenciado y por el cual aún no podía operar tácita reconducción alguna, por lo que la acción pertinente no sería el desalojo sino la resolución del contrato como certeramente estableció el Juez a-quo.

    En efecto, la resolución de un contrato de arrendamiento según E.M.L. es “…la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes” (Curso de Obligaciones. Derecho Civil III, séptima edición, editorial Sucre, Caracas, 1989, página 508), generando un efecto retroactivo en el que las partes vuelven a la situación en que se encontraban antes de celebrarse el contrato, devolviéndose mutuamente las prestaciones recibidos, con excepción del contrato de arrendamiento que las pensiones disfrutadas por el uso del bien no pueden ser devueltas más pero sí el bien objeto del mismo y de supuesta propiedad del arrendador.

    Por tanto, de conformidad con la potestad que tiene el juez de recalificar la acción en virtud del principio iura novit curia, se considera que a pesar que la parte actora calificó su acción como de desalojo, los efectos devolutivos de ésta y los hechos específicos que fundamentan la causa pueden ser perfectamente subsumibles en la acción de resolución por el incumplimiento de pago de los cánones de arrendamiento, que sería la acción aplicable habiéndose establecido que el contrato fundamento de la demanda es a tiempo determinado, y no siendo adaptable en este caso específico el criterio jurisprudencial del 7 de marzo de 2007 que se cita en la litiscontestación, siendo que en la causa analizada conforme a dicha jurisprudencia se declaró inadmisible la acción de desalojo interpuesta respecto de contrato a tiempo determinado, fundamentado además en el hecho grave que el accionante afirmó y estaba en conocimiento que efectivamente se trataba de un acuerdo con duración determinada y aún así solicitó el desalojo, distinto al caso del presente expediente en que se evidenció que la sociedad demandante erróneamente consideró que el contrato fundante se había convertido en uno a tiempo indeterminado. Así se considera.

    Y así, en aras de garantizar el ejercicio de la tutela judicial efectiva, sin que se sacrifique la justicia por formalismos, conforme a los derechos constitucionales previstos en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, este Tribunal ratifica la calificación de la acción efectuada por el Juez de Municipios a-quo, como de resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de cánones, derivando el deber para quien suscribe de desestimar el petitorio de inadmisibilidad expuesto por la parte demandada, que generaría una reposición inútil y contraria al alcance de la justicia, y originando por el otro lado, la consecuencia forzosa de declarar SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte actora, que estuvo fundamentado en los supuestos de la denominación de la acción como de desalojo y del contrato como indeterminado, ya desestimados. Así se declara.

    Resuelto lo anterior, se debe a continuación el análisis del alegato de incumplimiento que fundamentaría la presente acción de resolución de contrato, como lo es la falta de pago de cánones de arrendamiento que afirma la parte actora y, por su parte, el contradictorio que plantea la sociedad demandada respecto a su solvencia y la violación de derechos arrendaticios.

    Así, para decidir este órgano jurisdiccional observa que el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dispone:

    Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.

    (Negritas de este Tribunal)

    Esta regla de la carga de la prueba indica a las partes qué actividad probatoria deben realizar dentro del proceso a los fines de que puedan obtener una sentencia que les sea favorable y, en ese sentido, las partes sabrán que deben aportar la prueba de los hechos particulares y concretos en los cuales se fundamentan sus pretensiones, o correlativas resistencias, para que estos sean tenidos como ciertos y se puedan subsumir en el supuesto de hecho general y abstracto de la norma cuya consecuencia jurídica pide se aplique.

    En ese sentido puede acotarse que en el presente caso, la carga de la prueba respecto a la existencia de la ejecución de la obligación de pago de cánones de arrendamiento correspondía a la parte actora, para lo cual fueron promovidas una serie de documentales que ilustraban la existencia de la relación arrendaticia inicial y la supuesta subrogación posterior del arrendador en la persona de la accionante por adquisición del inmueble arrendado.

    Al respecto se tiene que de conformidad con documento autenticado el 7 de marzo de 2006, los trabajadores de la sociedad mercantil GRUPO FRIGILUX, COMPAÑÍA ANÓNIMA, y otras empresas incorporadas, fueron facultados para otorgar a favor del actual sujeto colectivo de comercio demandado, el arrendamiento de inmueble constituido por un galpón industrial y el terreno en él construido, formado por una superficie de dos mil doscientos metros cuadrados (2.200 mts2), y posteriormente, por documento de opción de compra-venta celebrado el 9 de abril de 2008, en cuya separada aclaratoria de la misma fecha, la mencionada compañía GRUPO FRIGILUX, cede a la actual accionante, los derechos que sobre el arrendamiento tenía para con la hoy demandada, operando la venta definitiva del bien arrendado por documento registrado el 8 de julio de 2008.

    En esta última oportunidad es que considera este Juzgador operaría la efectiva subrogación de los derechos como arrendador en la parte actora, siendo que en el contrato de opción de compra la empresa GRUPO FRIGILUX, COMPAÑÍA ANÓNIMA pretendió ceder los derechos más sin embargo omitió la voluntad de las otras empresas especificadas en el contrato de arrendamiento, quienes también figuraban como arrendadoras además de esta compañía, y representadas todas por un comité de sus trabajadores; y con base a tal subrogación, es que podría demostrarse así la existencia de la obligación reclamada en la presente causa, sin embargo antes de poder llegar a una conclusión definitiva, se evidenció del escrito de contestación que la parte demandada rechaza la referida subrogación legal por enajenación del bien, considerando que nunca se le notificó para poder ejercer el derecho de preferencia ofertiva, infringiéndose así el artículo 42 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que consagrada dicho derecho en los siguientes términos:

    La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario

    .

    Empero como puede observarse de la misma norma, se requiere para aplicación de este derecho, la existencia de la solvencia del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento, por lo que a partir de aquí recae ahora la carga de la prueba para la parte demandada de probar el pago de los referidos cánones conforme a los cuales alegó estar solvente, con base al otro supuesto comprobatorio exigido por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, lo que a su vez demostraría el contradictorio expuesto contra el alegado incumplimiento que fundamenta la acción ejercida y recalificada de resolución de contrato.

    Así pues se tiene que ante el rechazo de la subrogación y con anterioridad a esta, la parte demandada debió cumplir con su obligación de pago a favor de sus originales arrendadores que se desprenden del acuerdo fundamento de esta demanda firmado, como lo son, los ciudadanos J.T., A.S., O.H., B.M.D., O.G.A. y J.L.M.M., facultados para la representación de las empresas del GRUPO FRIGILUX, INDUSTRIAS FRIGILUX, INVERSIONES DALET, FÁBRICA DE AIRES DOMÉSTICOS, DISTRIBUIDORA NORCOLD, SERVICIOS NORCOLD y empresas incorporadas, a través de su condición de integrantes del comité de trabajadores de estas, y no como considera la parte accionante, alegando inclusive en su demanda que quedó sin efecto tal mandato o facultad representativa desde la opción pues como ya se explanó de operar eficazmente la subrogación sería desde la celebración de la venta definitiva.

    Al respecto se constata que la parte demandada consignó documentos privados conformados por recibos de pago a nombre de algunos de los ya mencionados ciudadanos, sin embargo fueron desestimados por este Sentenciador al no haber sido ratificados de conformidad con la normativa procedimental aplicable. Ahora, también se alega que fueron consignados a favor de los arrendadores, los cánones de arrendamiento a través del proceso de consignación arrendaticia que regula el artículo 51 y siguientes del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, evidenciándose de la prueba documental presentada por la demandada consistente en copias certificadas del expediente al efecto llevado por el Juzgado Noveno de Municipios, y ratificado por inspección judicial promovida por la actora, que efectivamente se hizo consignación inicialmente de los cánones enero y febrero del año 2009 conforme al procedimiento previsto en el artículo 53 eiusdem, y luego sucesivamente de los meses marzo, abril, mayo y junio del mismo año.

    Sin embargo puede destacarse que el escrito presentado ante el Juzgado de Municipios fue recibido y así se le dio entrada el día 26 de febrero de 2009, mientras que el artículo 51 del Decreto es expreso al establecer que deberá cumplirse con esa consignación, ante la negativa de recibirlo el arrendador, “dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”, observándose al efecto que en el contrato de arrendamiento objeto de esta causa, se estipuló en su cláusula sexta que “La pensión mensual de arrendamiento es la cantidad de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs.3.000.000,oo) mensuales, pagaderos por mensualidades adelantadas, los primeros cinco días de cada mes de arriendo (sic)”, por lo que, si presentaron inicialmente las mensualidades de enero y febrero de 2009, que debían ser pagadas los primeros cinco (5) días de esos meses, la consignación judicial arrendaticia debió cumplirse más tardar el día 20 de febrero de 2009 en el que se cumplían los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de esos primeros cinco (5) días del mes acordados para el pago.

    Ahora bien debe acotar este órgano jurisdiccional que no es su potestad entrar a resolver sobre el v.c. del proceso de consignación arrendaticia ante el Tribunal de Municipios competente, pero sí resulta pertinente resaltar la anterior apreciación temporal, siendo que al evidenciarse esto, no puede otorgarse plena certeza a la finalidad probatoria que pretende la parte demandada, como lo es establecer de forma determinante que cumplió con el pago de los cánones de arrendamiento a partir de las mensualidades de enero y febrero 2009 de conformidad con el procedimiento previsto en el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ante este vicio en el tiempo, mas cuando como la misma parte demandada manifiesta en la litiscontestación, tampoco se ha dictado un pronunciamiento sobre la validez o no de esas consignaciones.

    En consecuencia, de la valoración de los medios de prueba consignados por la parte accionada se considera que no surgen elementos de convicción determinantes para establecer que la parte demandada cumplió fielmente con su obligación de pago de cánones, máxime cuando los iniciales recibos de pago fueron desestimados, todo lo cual deriva a su vez en la imposibilidad de considerar procedente la violación del derecho de preferencia ofertiva previsto en el artículo 42 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, si dicha parte no cumplió con los requisitos en éste previsto, específicamente, con la comprobación de la solvencia en las pensiones de arrendamiento, y sin lo cual se entiende que no nació este derecho para la arrendataria demandada, así como tampoco el derecho al retracto legal arrendaticio consagrado en el artículo 43 eiusdem, para el cual también se exige la misma solvencia, ello a pesar que la parte actora cumplió con notificarle de la enajenación del bien arrendado en fecha 5 de noviembre de 2008. Así se considera.

    Por tanto se concluye, tomando base en los fundamentos de hecho y de Derecho expuestos, aunado al análisis de los alegatos y las pruebas aportadas por ambas partes, que de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil la parte demandada no logró demostrar en este proceso el pago de las obligaciones para poder ser liberada de su cobro y de la consecuente resolución del contrato, mientras que por el contrario se considera, que operó sin problemas la subrogación de la parte actora en los derechos como arrendador, no habiendo nacido los derechos de preferencia ofertiva y de retracto legal arrendaticio ante la no comprobada solvencia, pudiendo dicha parte exigir la resolución del contrato de arrendamiento sub litis en aplicación del artículo 1.167 eiusdem y dar así por demostrada la existencia de la obligación de pago de cánones y del contrato de arrendamiento del que derivan, lo que origina en derivación, la certitud para este Juzgador de CONFIRMAR la decisión proferida por el Juzgado de Municipios a-quo declarando con lugar la presente demanda calificada de resolución de contrato, ordenando el pago de las pensiones insolutas desde el mes de julio del año 2008 a mayo de 2009 a razón de TRES MIL BOLÍVARES (Bs.3.000,oo) mensuales, sumando un total de TREINTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs.33.000,oo), más los que se sigan venciendo, y además de la entrega definitiva del inmueble arrendado, en virtud de lo cual resulta acertado declarar SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte accionada, y así quedará plasmado en el dispositivo de este fallo. Así se decide.

    Por último, este Juzgado a los fines de mantener el Orden Procesal de las actas que conforman el presente expediente, ordena el desglose de las mismas, para ser ordenadas en el orden cronológico en que fueron presentadas, previa corrección de la foliatura. Así se establece.-

    VIII

    DECISIÓN DEL ÓRGANO JURISDICCIONAL

    Por los fundamentos antes expuestos, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, declara:

  7. SIN LUGAR la apelación ejercida por la abogada M.D.L.Á.C.N., en su condición de apoderada judicial de la sociedad de comercio ILLUSION’S COMERCIALIZACIÓN Y VENTA, C.A., contra la sentencia dictada en fecha 7 de diciembre de 2009 por el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

  8. SIN LUGAR la apelación ejercida por la abogada L.P.T., actuando como representante judicial de la sociedad mercantil TRANSPORTE CONSOMAR, COMPAÑÍA ANÓNIMA, (CONSOMARCA), contra el mismo fallo emitido el 7 de diciembre de 2009 por el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

  9. SE CONFIRMA la mencionada decisión de fecha 7 de diciembre de 2009 dictada por el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, mediante la cual se declaró con lugar demanda de resolución de contrato intentada y en consecuencia se condenó a la parte demandada a pagar los cánones de arrendamiento vencidos, a la entrega del inmueble arrendado y al pago de las costas procesales

  10. SE CONDENA en costas a la parte accionada de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, por haberse confirmado la decisión apelada.

    Se deja constancia que los abogados M.d.l.Á.C.N. y R.C.A., inscritos en el Inpreabogado bajo el No. 90.582 y 138.000, actuaron en el proceso como apoderados judiciales de la parte actora, y la profesional del Derecho L.P.T., inscrita en el inpreabogado bajo el No. 57.277, obró como representante de la parte demandada.

    Publíquese, Regístrese y Notifíquese. Déjese copia certificada por Secretaría de la presente decisión a los fines legales previstos en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y de conformidad con lo dispuesto en los artículos 248 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil.

    Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los veintisiete (27) días del mes de julio del año dos mil once (2011). Años: 201° de la Independencia y 152° de la Federación.

    El Juez

    Dr. Adan Vivas Santaella

    La Secretaria

    Abog. Mariela Pérez de Apollini.

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